Revista Buildings - 10ª edição by Buildings

BUILDINGS Espaços Corporativos Online ANO 3 - EDIÇÃO 10 - 2º Trimestre 2010

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Espaço Empresarial Nações Unidas Ótima localização, sinônimo de sucesso São Paulo

Corporate Real Estate Manager A importância deste profissional para as grandes empresas.

Energia É muito bom usar, melhor ainda economizar Confira e avalie 2.582 edifícios cadastrados no maior portal de escritórios do Brasil Acesse Buildings.com.br São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre

Equipe especializada no setor industrial imobiliário: • Análises comparativas de melhor localização • Busca de terrenos e imóveis prontos com relatórios técnicos detalhados por opção • Levantamento de documentação do imóvel e dos proprietários • Apoio completo nas negociações e elaboração dos contratos e laudos de vistoria A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais. “Descubra a diferença da Representação Corporativa”.

Serviços Industriais A melhor opção é o nosso alvo

Nossos serviços incluem: • Relocalizações

• Busca de Lojas e Pontos Comerciais (Retail)

• Revisões e Renovações

• Build-to-Suit

• Rescisões

• Sale & Leaseback

• Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas

• Gerenciamento de Projetos e Obras

• Avaliações e Desimobilizações www.ocupantes.com.br Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, São Paulo - SP,

Tel. (11) 5182.3455

Editorial

Henrique Lima

Revista Buildings chega com muito orgulho à 10ª edição! E isto não seria possível sem nossos leitores. A receptividade da publicação tem sido cada vez mais positiva e nosso empenho em levar o melhor conteúdo sobre o mercado imobiliário corporativo está valendo à pena. O Espaço Empresarial Nações Unidas é o destaque da matéria de capa. O empreendimento que une escritórios e bem-estar terá uma localização estratégica, num dos bairros mais cobiçados do ramo comercial de São Paulo. Saiba todos os detalhes na página 08. Nesta edição, trazemos uma matéria especial sobre o Corporate Real Estate Manager e os detalhes que levam este profissional a ser essencial nas grandes corporações. Conheça também outros especialistas que estão diretamente ligados a CRE, bem como suas principais funções. A matéria técnica traz um tema indispensável nos tempos modernos, mas que também Fernando Libardi Sócio-diretor apresenta uma grande contradição para a sustentabilidade do planeta: a energia. Entenda de onde ela vem, sua importância e como usá-la conscientemente. Neste trimestre, o tema para a matéria Green Building é o retrofit. Edifícios antigos estão investindo em adaptações para diminuir os impactos ambientais. Os detalhes estão nesta edição. A região de Alphaville não para de crescer. Grandes empreendimentos estão sendo construídos neste bairro pertencente a Barueri, na Grande São Paulo, e muitas empresas estão transferindo seus escritórios para lá. Saiba por quê. Mais uma vez, a E-Vertical entrou em ação. Nosso case de sucesso é sobre a automação do sistema de ar condicionado do Plaza I. Leia como foi todo o procedimento e a garantia de satisfação. A garagem das torres New York e Los Angeles do Centro Empresarial Água Branca em São Paulo foi totalmente automatizada por meio de uma parceria com a Prime Gerenciamento e a Parx Estacionamento. Descubra o grande diferencial deste projeto inovador nesta edição. Os principais eventos do trimestre foram o Nordeste Invest, em Natal (RN), e os três encontros promovidos pela CoreNet. O primeiro promoveu conferência, palestras e negociações imobiliárias voltadas para o segmento hoteleiro. A sustentabilidade foi o tema que a CoreNet trouxe para os profissionais de Corporate Real Estate em seus encontros mensais. Agora nossos leitores podem seguir o Buildings no Twitter. Além disso, o Portal Buildings apresenta uma novidade: o Buildings News. Sabendo que na correria do dia a dia às vezes é difícil acompanhar todas as notícias do mercado imobiliário corporativo, o Buildings News foi criado para levar informações de forma rápida e prática. Basta fazer o cadastro no Portal Buildings para receber periodicamente matérias atuais das principais publicações do país. Agradecemos o apoio e a confiança de nossos leitores, pois nosso principal objetivo é levar o melhor da informação sobre o mercado imobiliário corporativo até você. Boa leitura!

edição nº

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BUILDINGS

“Entre aspas”

Diretor Geral Fernando Libardi Redação e Revisão Cláudia Levy e Rose Bertolini

“A Revista Buildings presta um grande serviço na referência de valores de locação praticados em empreendimentos de lajes corporativas nos principais mercados de escritórios do Brasil. Isso nos auxilia tanto na validação de contratos vigentes quanto no fechamento de novos contratos.”

Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima Coordenadora de Pesquisa Patricia Abreu

Patricia Beznos – Gerente de Vendas, Locação e Administração de Contratos da Cyrela Commercial Properties

Pesquisa Anderson Vieira, André Reis, Joceleni Sampaio, Matheus Soares, Roberta Silva, Rodolfo Coelho e Susane Lecca Consultores Comerciais Fernando Didziakas e Henrique Lima

“Para atuar de forma consistente na indústria imobiliária, é fundamental ter conhecimento do mercado. É primordial o investimento em uma sólida estrutura de pesquisa, garantindo informações atualizadas e abrangentes para os profissionais de negócios. A equipe de pesquisa controla toda a demanda, oferta, evolução e tendências do mercado imobiliário. Essas informações, aliadas a informações dos veículos especializados – como a Revista Buildings – orientam o caminho dos negócios e investimentos imobiliários no país e no mundo”

Capa Henrique Lima Fotografias Cláudia Levy, Henrique Lima e Jorge Hirata Colaboraram nesta edição Ardenson Benite, Bruce Lorimer, Fabio Talero, Jorge Figuerola, Luis Eduardo Ribeiro, Luis Fernando Silva, Marcelo Marchesano, Milton Jungman, Paulo Otto Romanoschi, Paulo Ricardo de Melo, Renato Fusaro, Solange Puentes Santos e Thomas Govier

Sandra Ralston – Vice-Presidente da Colliers International Brasil

Impressão e Acabamento Margraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

“No campo de pesquisa do mercado imobiliário, a Revista Buildings veio preencher um ‘espaço vago’ da publicidade. Eu sempre senti falta de informações sérias, dados macroeconômicos, mapas etc., dados estes nunca antes divulgados tão amplamente por nenhum meio de comunicação ou mesmo empresa. E estas informações ajudam e muito. São valores importantíssimos para tomada de decisões de empresas que buscam soluções imobiliárias.”

Periodicidade Trimestral (2010)

Fernando Acédio David – Gerente de Real Estate CRS do Citibank

Para receber a Revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para: revista@buildings.com.br Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: contato@buildings.com.br

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Conteúdo

Revista Buildings

Portal Buildings.com.br Ed. com lajes acima de

Total de edifícios

594

Todos

1.979

323

500 m²

323

300 m²

ABCD

300 m²

Osasco

300 m²

Salvador

400 m²

Recife

400 m²

Curitiba

300 m²

Florianópolis

300 m²

Porto Alegre

300 m²

Universo

1.197

Universo

2.582

Municípios

Ed. com lajes acima de

Total de edifícios

São Paulo

500 m²

Rio de Janeiro

500 m²

Barueri

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Anúncios, envie um e-mail para: fernando.didziakas@buildings.com.br e henrique.lima@buildings.com.br Fechamento das informações de pesquisa em ofertas e estatísticas deste trimestre: 01/06/2010

www.buildings.com.br Acesse o Portal Buildings para obter maiores informações das ofertas do mercado imobiliário corporativo. Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP Tel.: (11) 5181-4369

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Sumário Capa - Espaço Empresarial Nações Unidas

A Bueno Netto investe em uma das regiões mais valorizadas atualmente na cidade de São Paulo, a Chácara Santo Antônio. Conheça os diferenciais deste mais novo empreendimento corporativo.

Mercado

Corporate Real Estate Manager – Entenda o significado, as funções e a importância deste profissional para as grandes empresas.

Técnica

Energia – Saiba tudo sobre este recurso que, ao mesmo tempo que não nos pode faltar, deve ser utilizado com prudência.

Green Buildings

Segunda onda Green Building: retrofit e operação predial verdes. Além de investir na restauração e modernização de edifícios antigos, a preocupação com o meio ambiente também tornou-se essencial.

26 Especial

32 Eventos

Alphaville

Nordeste Invest 2010 e CoreNet 2º trimestre 2010

Um bairro em constante ascenção

28 Operação

34 Estatísticas

Operação da E-Vertical - Condomínio Plaza I

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br

Otimização do sistema do ar condicionado gera bem-estar e economia

36 Atividade Construtiva

30 Administração

Edifícios em construção em São Paulo e Rio de Janeiro

Agilidade no estacionamento do CEAB

44 Ofertas 44 São Paulo 45 Barra Funda 46 Berrini 47 Centro 48 Chácara Santo Antônio 49 Faria Lima / Itaim Bibi 50 Marginal Pinheiros 51 Moema / Vila Mariana 51 Morumbi / Jardim São Luís 52 Paulista

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53 Santo Amaro 54 Vila Olímpia

55 Alphaville/Tamboré 56 ABCD 57 Osasco 58 Rio de Janeiro 58 Barra da Tijuca 60 Botafogo 60 Centro

62 Copacabana 63 Lagoa 63 Outras Regiões

64 Salvador 64 Recife 65 Curitiba 66 Florianópolis 67 Porto Alegre

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Capa

Espaço Empresarial Nações Unidas São Paulo

Perspectiva ilustrada da fachada principal

Ótima localização, sinônimo de sucesso

os dias de hoje, um dos pré-requisitos mais importantes para que uma empresa, escritório ou loja (serviços) obtenham resultados positivos em seus negócios é, sem dúvida, a localização. Investir em um endereço estratégico e cobiçadíssimo nas grandes capitais é garantia de sucesso e retorno a curto prazo. A região sul de São Paulo expandiu de forma impressionante e muito rápida. Bairros como Santo Amaro, Chácara Santo Antônio, Morumbi, Itaim, Vila Olímpia, Moema e Campo Belo vêm apresentando uma atividade construtiva ascendente, principalmente no segmento comercial. Como consequência natural, a visão de empreendedores direcionou-se para as regiões mais valorizadas da cidade, frente ao esgotamento de potencial construtivo nas regiões da Faria Lima, Berrini e Vila Olímpia. O mesmo ocorreu com a incor-

poradora e construtora BUENO NETTO, presente na história da construção civil há mais de 30 anos e atuando em todo o território nacional. Atualmente conta com mais de 1.200.000 m² em projetos comerciais e residenciais de alta qualidade construtiva. Em parceria com a CEGG Empreendimentos Imobiliários (atuante há nove anos no mercado, sempre prezando seriedade, respeito e qualidade), investem em mais um empreendimento de sucesso. O EENU (Espaço Empresarial Nações Unidas) será um marco comercial e corporativo em uma localização privilegiada de São Paulo, o eixo Nações Unidas-Berrini.

Segundo o Portal Buildings, há um total de 109 prédios com esta classificação, sendo que 16 ainda estão em fase de construção. O bairro de Santo Amaro, onde está localizado o sub-distrito da Chácara Santo Antônio, está em segundo lugar em quantidade de edifícios Classe A. O crescimento da região também vem chamando a atenção do Governo. São claros os investimentos em transporte público, como por exemplo o prolongamento da Linha 5 Lilás do Metrô, que liga o Largo Treze em Santo Amaro ao Capão Redon-

A CHÁCARA SANTO ANTÔNIO

Torre Nações Unidas:

A região já é sede de grandes empresas nacionais e multinacionais, muitas em edifícios classificados como Classe A¹.

LAJES CORPORATIVAS

32 unidades - 2 por andar Lajes de 540,41 m² - 15 vagas Lajes de 964,62 m² - 22 vagas

¹ Os edifícios considerados Classe A são os edifícios entregues após 1990, com área locável superior a 700 m² por laje e elevadas especificações técnicas.

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do, e da Linha 17 Ouro, que dará acesso do Morumbi ao Aeroporto de Congonhas, interligando-se à Linha 9 Esmeralda da CPTM ². Existem já dezenas de linhas de ônibus que transitam pelas avenidas Santo Amaro, Luis Carlos Berrini e a Marginal Pinheiros. E há projetos para inserir outras linhas que passarão pela Avenida Jornalista Roberto Marinho. Grandes obras nas principais vias

de acesso também estão nos planos do Governo para atender e acompanhar o crescimento da região. Há projetos de se prolongar algumas avenidas locais. A Chucri Zaidan, a partir do Shopping Morumbi, terá quatro faixas, tanto no sentido Centro quanto no sentido bairro, e irá até a Avenida João Dias. São cerca de 3 km a mais. Também terão suas extensões ampliadas a Avenida Roberto Marinho e a Rodovia dos Imigrantes³.

Será também construído um túnel de aproximadamente 600 m que irá da Rua Fernandes Moreira até a Praça Embaixador Ciro Freitas Vale. Da saída do túnel, uma nova ponte, a Ponte Panamby, que cruzará a Marginal Pinheiros até o Parque Burle Marx, respeitando os limites do parque que, além de natureza, é cercado de condomínios e ruas particulares. Além de todos estes projetos urbanísticos e com relação aos acessos e trans-

Informações Gerais do Espaço Empresarial Nações Unidas Data de lançamento:

novembro de 2009

Previsão de entrega:

outubro de 2012

Início de obra:

outubro de 2010

Estilo:

Contemporâneo

Área do terreno:

7.237,14 m2 sendo 278,00 m2 de área de doação de calçada - área remanescente 6.959,14 m²

Área privativa total:

30.191.62 m²

Área construída total:

58.006,20 m²

N°. de torres: N°. de pavimentos: Unidades por andar:

2 Torres (1 torre corporativa + 1 torre comercial salas) + 1 Mall (restaurante, livraria e chopperia) Comercial: Térreo + 16 pavtos tipo + 17º Jirau // 4 Subsolos comuns as 2 torres // Corporativo: Térreo + 15 pavtos tipo + 16º Duplex Comercial: 12 salas por andar (pav. Tipo) + 5 salas (duplex)// Corporativo: 2 conjuntos por andar //

Total de unidades:

Comercial: (197 unidades) - 192 salas + 5 salas tipo Jirau// Corporativo: (32 unidades) - 30 tipos + 2 duplex //

N°. de elevadores:

Comercial: 5 elev. sociais + 2 elev. sociais p/ subsolos// Corporativo: 6 elev. sociais + 1 elev. de segurança + 2 elev. sociais p/ subsolos //

² Os dados estão de acordo com o Projeto de Expansão do Metrô de São Paulo. ³ Os dados são da Empresa Municipal de Urbanização (EMURB).

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Capa

portes, o bairro da Chácara Santo Antônio já possui uma estrutura comercial bastante variada em seu entorno. A região dispõe de

agências bancárias, grandes shopping centers, como o Morumbi e o Market Place, supermercados, postos de combustíveis, inúmeras lojas de diversos segmentos e ótimas opções gastronômicas. Com este cenário maravilhoso, o EENU está estrategicamente localizado na Avenida das Nações Unidas esquina com a Rua Verbo Divino.

O EENU define-se como um moderno complexo empresarial que une escritórios e conforto. Com entrega prevista para outubro de 2012, o complexo terá duas torres, sendo uma corporativa (Torre Nações Unidas) e outra de escritórios (Torre Verbo Divino), com serviços de alto padrão. As lajes corporativas de alto padrão terão de 540,41 m² (meia laje) a 1.080,82 m² (laje inteira), com flexibilidade total para atender as mais diferentes necessidades de cada empresa. O hall de entrada terá pé-direito duplo, com sete

elevadores e mais dois exclusivos para o subsolo. O Espaço Empresarial Nações Unidas prevê instalações que irão facilitar a vida dos usuários, como piso elevado de 15 cm, sistema de iluminação com baixo consumo de energia, elevadores com antecipação de chamada e infra para ar-condicionado tipo VRF (do inglês: Variable Refrigerant Flow). Prezando o conforto dos ocupantes e preservando a qualidade de vida, todo o projeto está sendo investido para receber a classificação Green Building para operar com alta performance ambiental e reduzido consumo de energia. Há um cuidado especial com a sustentabilidade. A reciclagem de materiais e de lixo, o uso racional de água e a preservação do ambiente local são algumas das ações que serão realizadas para obter o selo Green Building. No andar térreo de todo o empreendimento, haverá um boulevard com serviços, jardim e espelhos d’água, proporcionando um ambiente bastante agra-

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O NOVO EMPREENDIMENTO

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dável. Dentre os serviços do mall estão espaço cultural com livraria, café, choperia e restaurante. INTEGRIDADE Trabalhar em um local que proporcione conforto, segurança, modernidade em tecnologia e arquitetura, facilidade de circulação, dentro do prédio e de acesso, e ainda por cima com uma localização excelente é um grande atrativo de investimento aos empresários que querem oferecer todas essas vantagens aos seus profissionais. Mesmo com recursos tecnológicos muito mais acessíveis, as construtoras se preocupam também com o empenho de pessoas, ou seja, são mentes que pensam no ser humano e não apenas na modernidade. Sabendo que estas duas vertentes podem e devem caminhar juntas, criam-se ferramentas estratégicas para que a produção aumente de maneira natural e muito mais agradável. Para isso, o EENU disponibilizará o sistema de serviços pay-peruse com mensageria e expedição, serviços de manutenção, serviços de limpeza, serviços específicos não programados e Office suport. É muito melhor trabalhar em um edifício que seja fácil de chegar, bem localizado e ofereça boa estrutura comer-

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cial ao redor. Um prédio que proporciona conforto, segurança e praticidade aos funcionários certamente influencia no desempenho e na produção diária. Tudo isso é muito positivo para uma empresa que deseja crescer. No entanto, não basta apenas estar bem localizado sem dispor de tecnologia; não é suficiente ser o edifício mais moderno do país se o acesso é difícil; e qual o motivo de um prédio ultrassofisticado, bem localizado, mas que não tenha o míni-

mo de estrutura em seu entorno, ou mesmo no complexo empresarial, para atender os funcionários? Foi com estas preocupações, com estas ideias, que o Espaço Empresarial Nações Unidas foi projetado. E aqueles profissionais que optarem por se instalar neste endereço, daqui a dois anos, certamente terão sucesso em seus negócios. E tudo isso caracteriza a integridade e unicidade do EENU. n

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Mercado

Corporate Real Estate Manager O significado, as funções e a importância deste profissional para as grandes empresas

entre as despesas da grande maioria das empresas, o custo de ocupação imobiliária só fica atrás dos salários. Nos últimos anos, a percepção dessa realidade gerou a criação de uma nova especialidade dentro das grandes e médias empresas, um movimento que no Brasil só é visto em filiais de multinacionais. As empresas brasileiras, em sua maioria, ainda adotam o modelo antiquado em que a área imobiliária está subordinada à financeira (por ser um custo e por não gerar receitas) ou de RH (porque afeta o conforto das pessoas), enquanto que na Europa e EUA existem profissionais dedicados ao que é denominado Real Estate. Em algumas empresas globais a função de

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Real Estate é de segundo escalão, no mesmo nível que o financeiro, por exemplo, com diretores respondendo diretamente ao presidente da empresa. Vale, porém, um esclarecimento. A definição do que está englobado dentro do segmento Real Estate varia: para alguns, significa uma carteira de prédios e o trabalho necessário para comprar, vender ou locar essa carteira. Para muitos outros, a definição de Real Estate é mais ampla, englobando todas as funções não só de manutenção estrutural, mas também de manutenção interna, funcionamento do prédio, consumo de energia, conforto dos usuários e até construção de novos prédios. Quando dizemos que o segundo

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Definição do termo Real

real, verdadeiro; não abstrato.

Estate

conjunto de bens; propriedade.

O que significam as abreviações? CRE

Corporate Real Estate Imobiliária Corporativa (ou Patrimônio Corporativo)

CREM

Corporate Real Estate Manager/Management Gerente/Gerenciamento de Imobiliária

Project Manager

Facility Manager

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custo mais alto de uma empresa é o imobiliário, é nesta definição mais ampla na qual nos encaixamos. Neste contexto, a área de Real Estate pode ser dividida conforme esquema abaixo. Terceirização de serviços: uma ferramenta indispensável A presença de especialistas no escalão de diretoria não interferiu em uma tendência global: a terceirização. No modelo abaixo, a diretoria, embora especialista em Corporate Real Estate, contrata os serviços de profissionais dedicados (Real Estate, Project e Facility Managers), mantendo assim enxuta a folha salarial e permitindo mais flexibilidade. Esse é o modelo para o qual a maioria das grandes empresas está migrando: Centralized Management, Decentralized Execution (Gerenciamento Centralizado, Execução Descentralizada). A execução descentralizada nada mais é do que a contratação de serviços locais. O Gerente (ou Diretor) de Tran-

sações contrata uma empresa especializada em transações imobiliárias; o Gerente (ou Diretor) de Facilities contrata uma empresa de gestão de instalações para coordenar todos os prestadores de serviços, tais como a empresa de manutenção, a empresa de segurança, o fornecedor de mobiliário, a empresa de limpeza etc. Para entender passo a passo como é feito todo este processo, vamos definir cada termo da ilustração abaixo. Corporate Real Estate (CRE) Uma empresa, de pequeno, médio ou grande porte, que decide implantar o sistema de CRE em sua organização está dando um passo estratégico e com visão de futuro. O Corporate Real Estate Manager é um profissional ou um departamento que cuida do patrimônio, da corporação da empresa, e que será responsável por tudo o que envolve o imóvel. Renato Fusaro, além de Vice-presidente da CoreNet do Brasil (veja adiante), é o Real Estate Head (Gerente-adjunto

Real Estate & Transaction Management (Gerenciamento de Bens e Transações) Corporate Real Estate Management (Gerenciamento de Patrimônio Corporativo)

Project Management (Gerenciamento de Projeto)

Facilities Management (Gerenciamento de Instalações)

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“A organização dos dados é um dos pontos mais importantes.” Renato Fusaro Superintendente Adjunto de Administração Imobiliária do Citigroup (Banco Citibank S.A.), nas áreas de planejamento, direção, financeira, jurídica e patrimonial. Vicepresidente da CoreNet Global no Brasil. Tem formação em Administração Financeira pelas Faculdades Radial e é pós-graduado em Business Administration pelo Ibmec. Foi professor universitário das Faculdades Radial e Tancredo Neves, com aulas ministradas de Planejamento Estratégico e Economia.

Mantém um banco de dados de todos os imóveis próprios ou locados pela empresa; monitora o bom aproveitamento, gerencia aumento ou diminuição do número de imóveis no portfólio e as relevantes transações.

Gerencia a obra antes da ocupação. Analisa todas as medidas a serem tomadas, construções, reformas, instalações, com a finalidade de deixar o imóvel pronto para a ocupação. Também é responsável pela equipe que irá realizar tais obras e a parte burocrática.

Gerencia a manutenção interna (porta para dentro) dos imóveis ocupados, visando a boa eficiência do uso dos espaços, o conforto adequado, o funcionamento dos sistemas prediais durante a ocupação.

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Mercado de Administração Imobiliária) do Citibank, em São Paulo. Estão sob sua responsabilidade todas as agências e escritórios ligados ao banco em todo o Brasil. Renato também cuida das transações imobiliárias (abertura de uma nova agência, ampliação de um escritório etc), bem como do seguro do patrimônio e de tudo o que está relacionado a ele. Basicamente as funções do CREM são gerenciar o espaço físico e, principalmente, qualquer operação de cunho imobiliário. Também estão incluídas nas funções deste profissional as contas contratuais do prédio (no caso de uma empresa com várias filiais, como é o caso do Citibank, todas as contas de escritórios e agências ficam sob os olhares do CREM). Mas como controlar tantos boletos? Como saber que dia vai vencer o condomínio da agência x? Ou quando será necessário renovar o contrato de locação do escritório y? Para Renato Fusaro, “a organização dos dados é um dos pontos mais importantes, do contrário não existe controle nenhum”. Com este objetivo, foi implantado um sistema interno no Citibank que permite o cadastro e a consulta rápida de todos os dados técnicos de cada agência e prédio, assim como a base de pagamentos, licenças de funcionamento, valores, datas de vencimento, condomínios, IPTU, segu-

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ros etc. Todas estas informações podem ser levantadas rapidamente. “Este tipo de ferramenta facilita muito o nosso trabalho”. Renato Fusaro também enfatiza a importância de um planejamento. Conhecendo-se todo o processo pode-se prever e evitar que as coisas fujam do controle, e é importante não esperar, simplesmente, que elas saiam do trilho para tomar uma atitude, que muitas vezes pode ser tardia. É preciso estar preparado. “Prefiro muito mais ser ativo do que reativo”, conclui. Podemos dizer, portanto, que o Corporate Real Estate é a empresa que irá realizar uma operação imobiliária (seja de mudança de endereço, venda, compra, aluguel, reforma ou construção) em seu patrimônio. O CREM entra em contato com uma empresa terceira que realizará, conforme a demanda, uma, duas ou todas as três funções relacionadas aos processos imobiliários. Vamos ver quais são elas.

“Compreender a necessidade do cliente é o primeiro passo.” Bruce Lorimer

Real Estate & Transaction

Sócio-diretor de Serviços Corporativos da Ocupantes Corporate Real Estate. Membro Fundador, no Brasil, da CoreNet Global. Graduado em Engenharia Civil, pela Durham University, Inglaterra, Mestre em Engenharia da Construção Europeia, na Universidad de Cantabria, Espanha.

O trabalho de Bruce Lorimer, Sócio-diretor da Ocupantes Corporate Real Estate, é totalmente focado no usuário final. Única no mercado há seis anos, a Ocupantes oferece serviços de Real Estate, Project Management e Administração de Contratos. Segundo Bruce, “no início de uma relocalização, o foco é bastante estratégico. Primeiramente é importante entender por que o cliente quer, por exemplo, mudar de endereço. Se é uma questão de imagem corporativa, tamanho do imóvel, falta de espaço físico, algo relacionado ao transporte público para os funcionários etc.

Compreender a necessidade do cliente é o primeiro passo.” Para facilitar o início do trabalho, é preciso uma boa comunicação no decorrer do processo. Aliás, comunicação é talvez o principal fator para que uma negociação seja 100% bem sucedida. Uma conversa aberta, sucinta e completa, tendo conhecimento, no entanto, de quais informações devem ou não ser faladas e qual o momento certo. “Sabendo qual é o objetivo do usuário final”, continua Bruce, “tem início a procura dos imóveis que podem atender suas necessidades.” Primeiramente é feita uma busca no Portal Buildings (que contém um banco de dados completo com os imóveis vagos, suas especificações técnicas, localização etc). A partir daí, há um levantamento dos imóveis compatíveis

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com o que o cliente deseja. Alguns são selecionados e pesquisados in locco pelo profissional imobiliário para um mapeamento, isto é, localização, tamanho do terreno (se o caso for construção), entorno, acessos (de carro ou transporte público), especificações técnicas do imóvel, valores do aluguel e condomínio (se for um edifício), opções de garagem ou estacionamentos próximos e toda a infraestrutura local (comércio e serviços). E ainda antes de apresentar estes imóveis pré-selecionados ao seu cliente, o profissional imobiliário analisa toda a documentação. Em seguida, ele leva estes dados ao cliente para serem avaliados e aí sim, o cliente irá visitar o local, ou os locais. “Um passo bastante importante para que uma negociação seja bem-sucedida”, nos conta o diretor da Ocupantes, “é trabalhar com um check-list de tudo que vamos apresentar. Ser organizado é primordial. Anotar todos os passos a serem dados, não deixando nenhuma pendência, certamente irá auxiliar o trabalho do profissional de Real Estate”. Qualquer detalhe que fique sem ser checado pode comprometer a negociação. O profissional imobiliário gerencia o processo de relocação com o pessoal de Project Management, ou seja, ele faz o levantamento do terreno, das plantas, preparando o material para o profissional de projetos que entrará no processo logo em seguida. “É importante ter certeza de que o gerente de projetos entendeu qual é a necessidade do cliente, comunicar bem para ele, por exemplo, quantas salas terá o local, qual é o perfil do cliente etc”, explica Bruce Lorimer. Vale destacar que o profissional imobiliário também deve ter uma boa comunicação com a equipe de Facilities para que, por exemplo, eles façam uma

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revisão do local e saibam apontar problemas que possam surgir no futuro. Dessa forma, o cliente pode ser alertado e saber que poderá ter um gasto a mais no decorrer do processo, não correndo o risco de ser surpreendido. Project Manager Antes da ocupação, o Project Manager (gerente de projeto) analisa o local e vê a necessidade de obras, reformas e instalações. A partir de então, ele gerencia o processo, não só acompanhando, mas contratando os profissionais que precisam ser envolvidos: engenheiros, arquitetos, eletricistas, pintores etc. A principal função do gerente de projeto é acompanhar o processo em suas diferentes fases, preparando, dessa forma, o espaço para os novos inquilinos. O Project Manager também leva em conta o orçamento do CRE, quanto o cliente está disposto a pagar pelos ajustes no imóvel, e tenta, da melhor maneira, adequar a disponibilidade financeira com os serviços. Também está sob sua responsabilidade a segurança das pessoas que realizam as reformas, durante todo o trabalho. O Project Manager Fabio Talero tem ampla experiência na área e nos conta um pouco sobre a importância deste profissional. Segundo ele, uma das principais características de um profissional deste segmento é ter uma visão ampla e estratégica de toda a obra. “O objetivo mais importante de um Project Manager é, basicamente, atingir as necessidades e as expectativas do cliente”, nos conta Fabio. “Para isso, é preciso controlar certas variáreis: a primeira é o escopo, ou seja, entregar o tipo de construção desejada, por exemplo, um prédio de quatro andares com os acabamentos especificados pelo arquiteto; em

“Se todo o processo for bem controlado, o cliente estará completamente satisfeito.” Fabio Talero Project Manager. Foi Diretor de Real Estate para a América Latina da Trammell Crow Company. Graduado em Engenharia Civil pela Escuela Colombiana de Engenharia, em Bogotá e pós-graduado em Engenharia Civil. Mestre em Programa de Gerenciamento de Obras e Facilities, no Virginia Polytechnic Institutue and State University, em Blacksburg, Virginia, EUA.

seguida vem a qualidade: as janelas têm de funcionar acusticamente, o carpete tem de estar colocado corretamente, a pintura não pode ter manchas etc. Outro fator impor-

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Mercado tante é o prazo: um Project Manager tem de trabalhar com um cronograma, isto é, o carpete tem de estar pronto no dia x para que o mobiliário possa ser entregue no dia y. O último, mas não menos importante, é o custo, não se pode gastar mais do que o cliente tem para pagar. Tudo isso tem de estar muito claro entre o cliente e o Project Manager. Se todo o processo for bem controlado, o cliente estará completamente satisfeito.” O Project Manager não só gerencia uma obra de reforma, mas também, e principalmente, uma construção (ou buildto-suit), desde a planta até a finalização das obras. Neste caso, a participação do gerente de projetos é ainda maior e exigese mais deste profissional. “Determinadas reformas”, explica Fabio, “um arquiteto ou engenheiro pode tocar sozinho, enquanto que em uma construção, entra a importância da visão global do Project Manager.” Facility Manager Com o imóvel já construído ou reformado e com todos os equipamentos instalados, haverá a necessidade de um profissional que irá dar suporte e manutenção ao ambiente físico: o Facility Manager. Tudo o que está relacionado à operação do escritório ou do ambiente de trabalho, como por exemplo, uma lâmpada queimada, um telefone quebrado, a troca de uma cadeira, a limpeza dos banheiros, a manutenção dos aparelhos de ar condicionado, faz parte das funções gerenciadas por aquele que facilita, literalmente, o dia a dia dos ocupantes. “O profissional dessa área tem de fazer tudo funcionar”, explica o Facility Manager Milton Jungman, da Accenture. Segundo ele, há dois pontos importantes que devem ser levados em conta no trabalho de um Facility Manager: “proporcio-

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logística, viagem ou compras podem ser gerenciadas pelo Facility Manager, dependendo da empresa. Em resumo, tudo que não faz parte do core business, isto é, do foco comercial da empresa, é cuidado pelo Facility Manager”, finaliza. Outras funções importantes

“O profissional dessa área tem de fazer tudo funcionar.” Milton Jungman Diretor de Facilities and Services da Accenture. Foi Fundador da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), é Presidente da CoreNet Global Brasil e professor do curso de MBA em Administração, Facilities e Real Estate vinculado à USP. Graduado e Mestre em Engenharia de Produção pela Escola Politécnica da USP.

nar bem-estar a baixo custo”, e o grande desafio é justamente conseguir o equilíbrio entre esses dois objetivos. “O usuário sempre deseja o menor custo com a melhor qualidade possível.” Milton cita as áreas subordinadas ao Facility Manager: “manutenção de equipamentos e serviços relacionados diretamente a isso, como limpeza, segurança, serviços e operação predial.” No entanto, algumas áreas, dependendo do segmento do edifício, podem ser terceirizadas, como por exemplo em bancos, a segurança é feita por uma empresa especializada neste tipo de serviço, não ficando sob a responsabilidade do Facility Manager. “Por outro lado”, continua Milton Jungman, “o TI, as secretárias, a área ambiental, o transporte e ainda as áreas de

Muitas empresas prestadoras de serviços imobiliários saem de cena quando o cliente já está instalado no novo espaço e todo o processo chegou ao fim. No entanto, ainda é possível contar com mais um serviço que está indiretamente ligado ao CRE: o Account Management (Gerenciamento Contábil). Por meio deste departamento, a empresa que passou pela operação imobiliária dispõe da facilidade de ter todos os seus gastos controlados por profissionais da área financeira. As chamadas “datas críticas” (quando o aluguel termina, revisão de contrato, renovação do aluguel, prazos), bem como os pagamentos de aluguel, conta de luz, água, telefone, IPTU, seguro, todos são administrados por um gerente contábil. Como vimos anteriormente, esta função pode ser gerenciada pelo Corporate Real Estate Manager dentro da empresa, contando com uma equipe especializada nestes segmentos administrativos. Para esclarecer e diferenciar, o Property Manager é o profissional contratado pelo proprietário de um prédio com múltipla ocupação. Ele irá cuidar de toda a área comum do empreendimento: o hall de entrada, as portas automáticas, as catracas, a garagem, os elevadores, os banheiros compartilhados, os corredores. Todo o serviço “da porta para fora” dos escritórios é monitorado pelo Gerente (ou Administrador) Predial. Esta é uma função que também não está agregada ao Real Estate, mas vale citá-la por corresponder com a melho-

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ria e o conforto dos ocupantes. Já em um prédio de ocupação única, quem realiza este serviço é o Facility Manager. A formação teórica do Real Estate No Brasil, infelizmente, não há cursos específicos nesta área. Somente cursos de Gestão em Facilities, ou Técnico em Transação Imobiliária. Este último fornece a titulação aos corretores de imóveis. Em seguida, por meio do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), o profissional desta área poderá exercer sua função de corretor. Pela carência de um curso direcionado para o profissional de Real Estate, a Universidade de São Paulo, que possui o Núcleo de Real Estate dentro da Poli, está desenvolvendo um projeto específico em Real Estate. Na Inglaterra, onde foi criada a função e o termo, há cursos de graduação direcionados não só ao Real Estate, mas também ao Facility e ao Project Manager. A Universidade de Cambridge oferece cursos de bacharel em Real Estate - Economia Territorial e Análises Urbanas, Analista em Corporate Real Estate, dentre outros. A vantagem destes cursos é a escolha dos segmentos específicos, além da área abrangente: financeiro, administrativo, arquitetura, engenharia etc. Ou seja, o profissional tem a oportunidade de se formar em uma área específica ou ter o conhecimento de todas elas. Nos EUA, a Universidade de Nova Iorque (NYU) oferece diversos cursos de Real Estate, também com temas em investimentos, finanças, desenvolvimento de projeto e outros. Percebe-se que no Brasil, para uma pessoa que deseja trabalhar na área de imóveis, basta concluir um curso simples em tecnólogo e obter o Creci. Do

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outro lado do mundo, só pela quantidade de cursos que EUA e Inglaterra oferecem, já é possível notar que lá fora não é tão simples assim tornar-se um profissional da área imobiliária. Além dos três ou quatro anos de graduação, mais a pós-graduação ou especialização, na Inglaterra, por exemplo, para um corretor ou consultor imobiliário poder atuar, ele precisa ter uma certificação semelhante à OAB (Ordem dos Advogados do Brasil). Podemos citar como exemplo a certificação do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyor) na qual, para se associar, os candidatos passam por uma rigorosa prova. Para entendermos a seriedade dos ingleses, temos de entender o que significa RICS. Surveyor está relacionado ao imóvel e chartered é uma característica bem conceitual: quem obtém este certificado é porque foi aceito como um profissional aprovado pela própria Rainha da Inglaterra, daí o royal, como a primeira palavra do RICS, que vem de realeza. No Brasil são nove profissionais inscritos no RICS.

CoreNet Global Brasil Trazida para o Brasil por Bruce Lorimer, em São Paulo, como associação desde setembro de 2004, a CoreNet é hoje presidida por Milton Jungman. Há seis anos, portanto, a CoreNet Global Brasil vem crescendo com o principal objetivo de criar um fórum de conhecimento e debate para os profissionais de Corporate Real Estate. “A CoreNet é uma entidade global que está se desenvolvendo cada vez mais no Brasil, por meio de palestras mensais que trazem temas atuais e do interesse para o profissional de CRE”, explica Milton Jungman. O ideal, segundo o presidente da entidade, seria disponibilizar um debate estratégico entre os grandes ocupantes de imóveis, oferecendo conhecimento, estratégias de qual a melhor maneira de se ocupar um espaço, como administrar os custos, informar sobre o mercado (economia versus mercado imobiliário) e, acima de tudo, valorizar a carreira do profissional de Corporate Real Estate. n

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Técnica

ENERGIA

É muito bom usar, melhor ainda economizar

Record Group 306

esde 1879, quando o cientista americano Thomas Edison inventou a lâmpada incandescente, a humanidade não vive mais sem luz elétrica e nem sem energia. As velas, tochas e lampiões foram quase que integralmente substituídos pela iluminação artificial. De tudo que utilizamos no nosso dia a dia, 90% dependem de alguma fonte de energia. Sejam os meios de transporte, as portas automáticas, a iluminação de nossas casas, os semáforos, o ar-condicionado, os celulares ou um simples mp3. No entanto, a energia não depende somente de uma fonte elétrica, mas também da força mecânica que faz mover, por exemplo, máquinas, motores, aparelhos e até o nosso corpo humano produz e consome energia. E da mesma forma que o nosso organismo precisa de descanso para repor, literalmente, as energias, a eletricidade também necessita ser poupada, economizada. O conforto que ela vem proporcionando ao longo de décadas é tanto que não conseguimos mais nos imaginar sem este “luxo” tecnológico. Mas nos dias de hoje, acender uma luz pode ser algo desnecessário e até imprudente.

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Vamos entender como a energia funciona, sua importância e como saber utilizá-la conscientemente. De onde vem a energia? A energia pode ser gerada de diversas formas. Uma delas, e para os brasileiros a principal, é por meio das usinas hidrelétricas, uma das maneiras mais naturais de se produzir energia. Só no Brasil existem cerca de 450 usinas em operação, somando um total de 77,3% de energia proveniente só das hidrelétricas (e este é um dos grandes motivos de que não só a energia deve ser poupada, mas também a água, mas isso já é um outro assunto...). No entanto, mundialmente falando, a energia gerada por usinas hidrelétricas soma apenas 2,2%. Segundo o IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change, ou Painel Intergovernamental Sobre Mudanças Climáticas Globais), “entre 1970 e 2004 as emissões globais de gases de efeito estufa aumentaram 145% no setor de oferta de energia – formada por eletricidade e combustíveis sólidos, líquidos e gasosos. Cerca de 81,4% de toda a energia consumida no planeta são provenientes da queima de combustíveis tóxicos, como o diesel, carbono, gás etc.” Certamente que estas não são fontes naturais e muito menos saudáveis para o nosso planeta. O desafio é buscar outras alternativas, como as produções de energia solar (vem de uma fonte luminosa) e eólica (provém do vento), que resultem em maior eficiência, racionalização e redução das emissões de gases tóxicos.

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Quem comanda a energia elétrica do país No Brasil, existem diversas concessionárias (assim como na área da telefonia) regionais e estaduais que gerenciam a distribuição de energia no país. Como exemplo, podemos citar: 1) Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica) - Criada em 1996 tem como principais atribuições controlar e fiscalizar o fornecimento de energia, como ela é transmitida, distribuída e comercializada. 2) AES Eletropaulo - Surgiu em 1899, mas somente quase 100 anos depois, em 1981, a empresa passou a ser de responsabilidade do Governo de São Paulo, atendendo 24 cidades do estado de São Paulo, incluindo a capital. 3) Light - A construção da Usina Hidrelétrica do Parnaíba deu início às atividades da Light, no final do século XIX e começo do século XX. Sua inauguração oficial se deu em 1907, dois anos depois da abertura da Avenida Central, no Rio de Janeiro. 4) Eletrobras Eletronorte - Existe há mais de 30 anos e é controlada pelo Governo Brasileiro, atuando nas áreas de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica. Seu principal objetivo é integrar energia de forma rentável e sustentável. A maioria dessas concessionárias está vinculada ao Ministério das Minas e Energia (MME), criado em 1960 quando tudo que era relacionado ao assunto era supervisionado pelo Ministério da Agricultura. Além da energia elétrica, são também de responsabilidade do MME em todo o território nacional a área de geologia, recursos minerais e energéticos, energia hidráulica, minérios, metalúrgica, combustível e energia nuclear. O consumo de energia no dia a dia é necessário É muito bom chegar ao escritório e encontrar tudo funcionando, computadores conectados, internet estável, luzes acesas. Mas para que tudo esteja ok, um trabalho árduo tem de ser feito nos bastidores. Se pararmos para pensar, nem imaginamos o quão complexo pode ser um sistema de energia elétrica e como ele nos traz o conforto aos nossos dias de trabalho. Na maioria das vezes, nem nos damos conta do tamanho deste benefício tecnológico durante as horas em que ficamos no escritório. Em um edifício comercial, por exemplo, o gerenciamento de energia pode ser realizado manualmente (operacional) ou por meio da tecnologia avançada (o chamado sistema de automa-

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Técnica ção, que muitos edifícios estão implantando). No primeiro, o controle de dados energéticos (fornecimento e consumo) até pode ser feito por computador, mas existem pessoas que ficam de plantão acionando os comandos, conforme a demanda, incluindo o gerador. Por exemplo, se às 18 horas é o término do horário de trabalho, o ar-condicionado para de funcionar, porém se um funcionário resolve ficar trabalhando até mais tarde e não pretende passar calor, ele telefona para um determinado ramal e pede que o ar seja ligado novamente. Só que chega um momento em que este dedicado funcionário vai embora e não pede para que o aparelho seja desligado: isso pode gerar desperdício. Já no sistema de automação, tudo é programado para funcionar automaticamente, o que consequentemente evita o gasto desnecessário. Utilizando o mesmo exemplo acima, se um funcionário solicitar que o ar-condicionado seja ligado porque ele pretende fazer hora-extra, assim que ele deixar o escritório um sensor de presença será acionado e, detectando movimento algum, o ar será desligado automaticamente. No segundo caso acima, o gerador funciona 24 horas por dia, sendo ele quem fornece energia no horário de pico, das 17 horas às 20 horas, quando, na tarifa mensal, o valor é maior. Dessa forma, o gerador, com um sistema mais moderno, contribui na economia do edifício. Outro item que parece muito simples são os sensores de luz nos ambientes de circulação de pessoas: corredores, banheiros, halls, escadas de emergência, garagens. Avisos de “apague a luz ao sair” foram menos eficientes, pois sempre há alguém que se esquece de desligar o interruptor. Também é comum ver placas nos andares de alguns edifícios sugerindo que os usuários utilizem as escadas se forem subir ou descer poucos andares (incentivando também a evitar o sedentarismo). Segundo o Ministério de Minas e Energia, no Brasil, cerca de 42% da energia total do país é consumida pelos edifícios comerciais e públicos, sendo que 70% em cada prédio é do ar condicionado e da iluminação. Veja a seguir uma lista do que consome energia em um edifício corporativo: • sistema de iluminação, incluindo o de emergência; • elevadores; • catracas e cancelas; • máquinas de cartão de ponto; • portas automáticas; • ar-condicionado; • sistema de ventilação;

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• sistema de segurança (alarmes, câmeras); • computadores, impressoras, data-shows; • telefones e fax; • fiação. Agora veja o consumo de alguns dos itens mais utilizados em um escritório ou edifício comercial, conforme informações da Eletrobras: Tempo (horas ou minutos)

Consumo médio mensal em kW

Ar condicionado

8 horas

400

Ventilador

8 horas

Aquecedor

8 horas

186

Lâmpada incandescente

5 minutos

Lâmpada fluorescente

5 minutos

2,2

3 horas

16,2

Item

Computador/impressora/ estabilizador

“Uma loja de shopping consome mais energia do que uma loja de rua.” Solange Nogueira Puentes Santos Gerente da Divisão de Eficiência Energética em Edificações – Eletrobras/Procel

Segundo Solange Nogueira Puentes Santos, Gerente da Divisão de Eficiência Energética em Edificações da Eletrobras, “uma loja de shopping consome mais energia do que uma loja de rua. Já nos escritórios, o consumo é maior com relação à climatização, chegando a representar 47% do total do consumo em locais com alta tensão”. Um usuário que, durante seu dia de trabalho de oito horas, utiliza computador, impressora, ar condicionado e iluminação (fluorescente) consome em média 571,7 kW por mês.

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agradável e, dessa forma também contribuir com o meio ambiente, os edifícios comerciais estão começando a se preocupar com suas estruturas e investinBrasil do em torná-las sustentáveis. Deste viés estão sendo construídos, ou adaptados, edifícios que agridem 296,43 menos o ambiente natural. Os Green Buildings são 213,50 bons exemplos de atitudes positivas com relação à preservação e oferecendo qualidade de vida aos 275,23 seus usuários. 175,08 Um trabalho para tornar o consumo de energia 295,63 menor, mas ao mesmo tempo eficiente em um edifí166,70 cio corporativo, tem que estar diretamente ligado à 188,86 sustentabilidade. O contraste está na tecnologia que tem avançado tanto nos últimos anos que a energia 292,75 tornou-se um dos principais fatores de modernida254,50 de. Somente de alguns anos para cá começamos a ter noção de que o mau uso da energia prejudica o planeta, mas pode (e deve) ser evitado. O Grupo WAY foi criado há 15 anos para trazer resultados de qualidade nos serviços energéticos a grandes empresas, como sistemas de automação, tecnologia e a redução do consumo de energia, que é o tema desta matéria. Para isso, a empresa uniuse à CENA (Central Energética Nacional), especialista no ramo, e recebeu o apoio do BNDES e do MME quando o assunto tornouse a preservação do meio ambiente. “Eficiência é utilizar equipamentos modernos que consumam menos energia, com qualidade e com redução no gasto.” Paulo Otto Romanoschi Sócio-fundador Grupo WAY. Formado em Direito ex-membro do Parlamento Mundial para Segurança e Paz (vinculado à ONU) O Sócio-fundador do Grupo WAY/CENA, Paulo Otto Romanoschi, explica que os recursos tecnológicos são importantes para o desenvolvimento, mas isso gera um maior consumo de energia. Ele cita os grandes shopping centers que

Tarifas médias por classe de consumo, regional e Brasil (R$/MWh), tarifas referentes ao ano 2007 - Janeiro Classe de Consumo

Norte

Nordeste

Sudeste

Sul

CentroOeste

Residencial

292,90

274,92

306,89

282,07

301,54

Industrial

219,96

206,01

221,73

200,85

214,07

Comercial

292,05

288,89

275,79

254,25

279,09

Rural

216,03

168,84

209,89

145,59

214,51

Poder público

312,16

316,56

288,28

279,07

285,54

Iluminação pública

165,98

171,59

172,17

146,88

164,59

Serviço público

188,37

178,36

197,06

181,60

182,35

Consumo próprio

288,13

300,99

301,02

246,04

292,04

Tarifa média total

265,10

248,26

266,19

224,72

262,05

A tabela acima é proveniente de uma pesquisa realizada em 2007 pela Aneel, totalizando o consumo de energia dividido por segmento imobiliário e região do país. Percebemos que, no total, a região de maior consumo é a Sudeste, onde estão localizados os maiores centros comerciais do Brasil: Rio de Janeiro e São Paulo. No Portal Buildings, é possível visualizar, nas fichas dos edifícios cadastrados, informações sobre energia: - Suprimento de energia elétrica no piso (kW/andar) – Tomadas; - Relação (w/m² locável); - Possui gerador de emergência para áreas privativas? Energia e sustentabilidade, o consumo consciente A Eletrobras lançou em junho 2009, em parceria com o Inmetro, o Regulamento Técnico da Qualidade do Nível de Eficiência Energética de Edifícios Comerciais, de Serviços e Públicos (RTQ-C), “que avalia o nível de eficiência do parque edilício do Brasil, classificando as edificações entre A e E, sendo A a mais eficiente e E a menos. Os prédios antigos, por meio de uma reforma/retrofit, atendendo aos parâmetros constantes do RTQ-C poderiam se tornar mais eficientes”, explica Solange Nogueira. Já os prédios novos “apresentam projetos arquitetônicos que se adéquem ao clima consciente das vantagens da utilização de estratégias naturais de iluminação, aquecimento e resfriamento dos ambientes, oferecendo um grande potencial de redução da demanda energia esperada para os próximos anos”, finaliza. Com o objetivo de tornar um ambiente de trabalho mais

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Técnica ajuda na economia de energia, mas isto é uma questão de estética; • se o ambiente recebe luz solar ou natural durante o dia, evite acender as luzes; • é importante apagar as luzes dos ambientes em que não há ninguém, por exemplo nos banheiros, copa, sala de reunião; • desligue o monitor, ou abaixe a tela (se for notebook) do seu computador, quando sair para almoço ou para uma reunião; se for demorar, desligue tudo. O grande vilão do consumo em um escritório é sem dúvida o ar-condicionado. Veja abaixo algumas dicas de como economizar e tornar o ambiente mais fresco: têm uma iluminação fora do comum para exemplificar um gasto exagerado de luz. Segundo Paulo, já é possível utilizar tanta tecnologia a nosso favor, no que diz respeito à redução do consumo energético. “Utilizar os equipamentos mais modernos que possam consumir menos energia, com a mesma qualidade (ou até melhor) e com uma redução no gasto, isto é eficiência”, explica Paulo. “A redução pode chegar a 40% sem comprometer o nível de iluminação. Muitas vezes trocar uma estrutura de iluminação com três lâmpadas e colocar apenas uma pode trazer muitos benefícios, inclusive financeiros.” É claro que a tecnologia é primordial e muito veloz, não há como pará-la, o desenvolvimento é necessário. Mas é importante também, segundo Paulo Otto, trabalhar com a consciência das pessoas. Sabemos que o Brasil é um país farto tanto em água quanto em energia (existem países em que a água é um benefício raríssimo e muito caro). Mas, isto é um fato, não damos valor ao que temos. Nós praticamos o desperdício. Por este motivo e mesmo com essa mentalidade, é de suma importância que tenhamos uma visão futura, trabalhando no presente, antecipando o problema. Evitar a “tendência natural do ser humano” de que só iremos tomar uma atitude quando não tivermos mais recursos. Nossa colaboração, por menor que seja, pode gerar grandes mudanças Veja a seguir como soluções simples podem evitar o desperdício e ajudar o planeta. Economia na iluminação: • trocar as lâmpadas incandescentes pelas fluorescentes que, mesmo com menor potência, consomem menos e duram mais; • a escolha de um tom claro às paredes do escritório é de grande

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• mantenha janelas e portas fechadas do ambiente refrigerado pelo ar-condicionado; • evite que o sol entre no ambiente refrigerado artificialmente, isso ajuda a refrescar e a economizar energia; • desligue o ar-condicionado quando o local estiver vazio; • a manutenção do aparelho de ar-condicionado é muito importante; quanto mais sujos os filtros, mais potência será necessária para o aparelho funcionar, sem falar que respirar este tipo de ar poluído faz mal à saúde. Naquelas horas em que a maioria das pessoas está em casa, depois do trabalho, com as TVs ligadas, chuveiros, ferros de passar, máquinas de lavar, tem-se o chamado horário de pico, das 17h às 20h. Quando não é horário de verão a iluminação artificial torna-se necessária mais cedo. Porém, evitar o consumo de energia nestes horários é um importante fator que contribui para o planeta. Por exemplo, não demorar-se no banho, não passar a roupa com a TV ligada, evitar ao máximo abrir e fechar a geladeira, dentre outros. Lembre-se que quanto mais energia elétrica utilizamos, mais é exigido da natureza. E como sabemos, nada dura para sempre. Todos estes equipamentos modernos estão sendo implantados, porque falta uma atitude do próprio homem: ter consciência. É fato que quanto mais moderno nosso mundo fica, menos nós fazemos pelo planeta, menos ainda damos valor. Por exemplo: por que economizar água se o Brasil é tão cheio de rios, cachoeiras e represas? Por que economizar luz que temos a maior fonte de energia hidrelétrica do mundo? A consciência nos diz: nada é permanente. E consciência é o que faz as pessoas mudarem de atitude. Atos simples como apagar a luz, fechar a torneira, não jogar lixo na rua, reciclar podem de verdade mudar o mundo para melhor. n

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Empreendimentos de alto nível com excelente visibilidade no mercado, concebidos e desenvolvidos com qualidade, tecnologia, sustentabilidade e planejamento inteligente. Esta é a BNCORP.

Expertise Imobiliária + Gestão Financeira + Foco Corporativo E esta é a fórmula que gera resultados positivos, crescimento e faz da BNCORP uma incorporadora de destaque no setor imobiliário de edifícios corporativos, comerciais e de uso misto.

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Segunda onda Green Building: retrofit e operação predial verdes

onda dos edifícios verdes tem alterado a dinâmica do mercado de empreendimentos corporativos nos últimos dois anos no Brasil. A tendência é clara: os locatários, por diretrizes de suas organizações, estão à procura de escritórios mais ecologicamente corretos, instalações com maior nível de eficiência energética e conforto dos ocupantes. Logicamente, sempre com menores custos de operação e que sirvam como uma forma de demonstração dos valores e princípios sustentáveis da organização, tanto para seus colaboradores quanto para o mercado em geral. Percebendo essa tendência, muitos empreendedores começaram a desenvolver seus novos edifícios para buscar a certificação LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design). Estima-se que existam mais de 200 edifícios corporativos sendo projetados e construídos no país visando esta certificação, o que significará, em breve, uma quantidade expressiva de m² de lajes com tal diferenciação no mercado. Um dado interessante foi apontado por uma pesquisa realizada pelo CoStar Group (empresa americana especializada em pesquisa de mercado imobiliário corporativo). A pesquisa relata que edifícios com os certificados LEEDs conseguem obter os seguintes diferenciais comerciais em relação aos convencionais: • preço prêmio de locação de aproximadamente US$ 10,5 por m²; • preço de venda na média de US$ 1.900 por m²; • taxa de vacância 3,8% inferior. Esse tipo de resultado ainda não pode ser mensurado no Brasil, pois há um número pequeno de edifícios certificados e os existentes possuem pouco tempo de operação/ocupação para se realizar uma estatística consistente. Os edifícios novos certifica-

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dos representam uma pequena porcentagem quando comparados ao total de m² corporativos existentes no país. Isto nos leva a refletir sobre o que fazer com os edifícios que foram construídos há 10, 20, 30 anos, ou mais, para mantê-los competitivos frente aos novos empreendimentos verdes, tanto no que se refere aos valores de aluguel, quanto em relação às taxas de vacância. Acompanhando os caminhos já percorridos pelo mercado norte-americano, acredita-se que haverá uma segunda onda de certificações Green Building no Brasil, agora voltada aos edifícios mais antigos. As certificações destes edifícios podem ser desenvolvidas de duas formas distintas: uma focada na gestão da operação e manutenção predial (Certificação LEED-EB Existing Building – Operation & Maintenance; Edifício Existente – Operação e Manutenção) e outra focada na realização de retrofits verdes (Certificação LEED-NC New Construction & Major Renovations – Nova Construção e Grandes Reformas). A certificação LEED-EB estabelece práticas sustentáveis que reduzem impactos ambientais e assegura o conforto dos ocupantes ao longo da vida útil do edifício, contemplando, basicamente, os seguintes aspectos: • programas de manutenção das áreas externas; • gestão do consumo de água e energia; • seleção de produtos mais sustentáveis para limpeza (green cleaning) e execução de pequenas reformas; • política de compras verdes (materiais de consumo, bens duráveis, alimentos, lâmpadas etc.); • gestão de resíduos e coleta seletiva; • qualidade dos ambientes internos (qualidade do ar, conforto térmico, controle de pragas etc.).

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Texto de

Neste modelo, a cada cinco anos, ou em menor período, deve ser realizada uma nova avaliação da performance ambiental do edifício para se manter a sua certificação LEED. Já na certificação LEED-NC para grandes reformas e retrofits verdes, são consideradas a infraestrutura e as características físicas do edifício, avaliando-se sua performance ambiental revitalizado de forma comparativa a um edifício Green Building novo. Esta norma leva em conta, principalmente, os seguintes aspectos: • impactos da reforma no imóvel e entorno; • drenagem de águas pluviais; • redução de ilhas de calor e coberturas verdes; • redução do uso de água potável pelas instalações; • eficiência energética da edificação; • infraestrutura para gestão de resíduos e coleta seletiva; • uso de materiais regionais, com conteúdo reciclado e madeira certificada; • conforto térmico e qualidade do ar interno; • aproveitamento de iluminação natural. A certificação LEED-NC ocorre após a conclusão do retrofit ou nova obra e não há recertificação, exceto no caso de um novo retrofit, ou quando o proprietário for buscar a certificação da operação e manutenção pelo LEED-EB de forma complementar. As duas alternativas devem ser avaliadas conforme o tamanho e complexidade das alterações que serão feitas no edifício ou na sua operação e manutenção. No entanto, ambas são adequadas para colocar o edifício no mesmo patamar de desem-

Anderson Benite Diretor da Unidade de Sustentabilidade do CTE. Engenheiro Civil e Mestre em Engenharia pela Escola Politécnica da USP. LEED-AP Accredited Professional. Auditor Líder ISO 9001 e OHSAS 18001. MBA Executivo pelo Ibmec Business School. Especialista em Sustentabilidade na Construção Civil e Sistemas de Gestão Integrada (qualidade, meio ambiente, segurança do trabalho).

penho e competitividade – ou muito próximo – ao dos novos Green Buildings. Quanto mais cedo os edifícios existentes forem adequados, maior será a sua diferenciação competitiva, já que os edifícios novos certificados, em razão de seus longos períodos de construção, ainda levarão um tempo para chegar ao mercado. O aumento da demanda por lajes Green Buildings, muito provavelmente, será maior que a oferta disponível, criando assim a nova onda de prédios verdes. n

Mo�vos para realizar um "Retroﬁt Verde" Melhorias da qualidade do ar no ambiente interno

88%

Compromisso com o meio ambiente

88%

Valor para relações públicas e publicidade gratuita

75%

Melhorias na produ vidade dos ocupantes

75%

Economia do custo operacional da eficiência energé ca

75%

Atração e retenção da qualidade da produção

69%

Melhorias gerais no prédio

31%

Redução da taxa de vacância

19%

Economia do custo operacional da eficiência em água

19%

Redução de Responsabilidade / Passivo com gases de Efeito Estufa

13% 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Porcentagem dos entrevistados Fonte: Delloite e Charles Lockwood, pesquisa com 16 proprietários que realizaram retrofits verdes e conquistaram a certificação LEED em 2008

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O Empire State Building, edifício marco da cidade de Nova York, com quase 80 anos de vida, será objeto de um retrofit verde visando atrair grandes corporações e obter maiores aluguéis. Além dos US$ 500 milhões a serem gastos na renovação, serão investidos mais US$ 20 milhões para reduzir o seu consumo de energia em 38% e cortar suas emissões de CO2 em 105 mil toneladas por ano.

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Especial

Alphaville Um bairro em constante ascensão

ranquilidade, ar puro, sossego, silêncio, tudo isso, em contraste com a poluição, o trânsito, o estresse, as enchentes e também a poluição sonora de uma cidade grande, faz com que muitas pessoas deixem a região metropolitana e se mudem para um local um pouco mais afastado, mas que ofereça qualidade de vida, pelo menos nas horas de lazer. Alphaville, um bairro localizado entre os municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, começou a ser construído na década de 1970, levando fábricas e grandes empresas que não encontravam mais espaço físico em São Paulo, a maior e mais populosa cidade do Brasil. Cerca de dez anos depois, a necessidade de conforto e bem-estar de parte da população paulistana incentivou a disponibilidade para a compra de terrenos (muito baratos, na época) para a construção de casas. Distante 24 km da capital paulista, Alphaville tornou-se o primeiro distrito planejado com proporções gigantescas, onde as casas ficam dentro de condomínios. Com o aumento da busca pelo conforto, segurança e contato com a natureza, o local valorizou-se rapidamente e acabou investindo fortemente em residências de altíssimo padrão. Morar longe foi tornando-se cada vez mais comum, e não em só Barueri, mas também em Jundiaí, Campinas, Cotia, Embu, Itapecerica, Mairiporã, Atibaia, entre outras cidades. Mas com o tempo, o trajeto de idas e vindas diárias virou um transtorno. Estradas lotadas, pedágios e transporte intermunicipal escasso foram fatores que causaram uma crise no mercado imobiliário residencial, em meados dos anos 1990. Naquela época, morar em Alphaville estava praticamente fora de cogitação e algumas pessoas até chegaram a voltar para São Paulo.

e Alphaville cresceu, mais uma vez rapidamente, criando uma infraestrutura completa, com comércio, serviços, shopping centers, e venceu a crise, tornando-se, simplesmente, o maior centro empresarial da Grande São Paulo. O investimento foi tão grande, que 97,5% do total dos edifícios em construção em Alphaville são voltados para o mercado Classe A, tornando-se o destaque da Grande São Paulo. Claro que o mercado imobiliário corporativo aqueceu o residencial, afinal, da mesma forma que as pessoas começaram a se cansar de ir à São Paulo todos os dias para trabalhar, o inverso também acabou ficando difícil. Dessa forma, as empresas que se instalaram em um novo endereço em Alphaville levaram boa parte de seus funcionários para lá. Segundo matéria publicada no jornal Folha de Alphaville em fevereiro deste ano, o mercado de Alphaville cresceu em 640% desde 2002. A taxa média anual, nestes oito anos, chegou a um aumento de 64%, sendo que na capital paulista foi de 6,4%. Entre 2007 e 2008 o mercado imobiliário de Alphaville atingiu seu auge com demandas constantes por salas comerciais e galpões industriais, estes últimos tiveram um aumento de 30% no valor de compra da época. O informativo Market Bulletin, da Ocupantes - Corporate Real Estate, registrou nos primeiros trimestres de 2009, um

O boom imobiliário A solução que reaqueceu o mercado foi a construção de centros comerciais, e em seguida empresariais, migrando grandes empresas para a região. A Rodovia Castelo Branco foi duplicada

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crescimento constante nos empreendimentos de Alphaville. Logo no início do ano, foram entregues mais de 24 mil m² de espaços Classe A. Em dois anos, desde 2007, a região apresentou uma atividade construtiva de quase 350 mil m². A própria Revista Buildings incluiu, já na 2ª edição, a região de Alphaville em suas pesquisas estatísticas sobre o mercado imobiliário corporativo. A publicação do 2º trimestre de 2008 apresentou o bairro como a região da Grande São Paulo que mais havia crescido nos últimos cinco anos, com o surgimento de 90% de edifícios Classe A.

“Alphaville é como uma extensão natural de São Paulo. Portanto investir no bairro de Barueri é o mesmo que investir na Vila Olímpia ou na Berrini.” Paulo Ricardo de Melo Diretor Regional de Incorporação da Odebrecht

Alphaville atrai grandes empreendimentos O potencial da região atraiu empresas de grande porte situadas em São Paulo que optaram por mudar-se para Alphaville, não só pela excelente infraestrutura, mas também porque os acessos melhoraram muito, principalmente com a construção do Rodoanel Mário Covas. O crescimento de Alphaville acompanha o crescimento econômico de São Paulo. “Alphaville funciona como uma extensão natural da cidade paulistana. Portanto investir no bairro de Barueri é o mesmo que investir na Vila Olímpia ou na Berrini”, explica Paulo Ricardo de Melo, Diretor Regional de Incorporação da Odebrecht. A incorporadora acaba de lançar dois grandes empreendimentos na região de Alphaville: o ITower e o Alpha Square. Ambos seguem a nova linha do mercado: de se construir edificações que integram escritórios, comércio, lazer e gastronomia.

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O diferencial é que o Alpha Square também incorporou prédios residenciais em seu complexo. Com 26 andares, o ITower está agregado ao Shopping Iguatemi Alphaville e já recebeu a pré-certificação Prata Green Building, seguindo critérios sustentáveis ainda durante a construção, como: uso racional de água e de energia, consumo de materiais e geração de resíduos, além de promover a qualidade do ambiente. O sistema inteligente de elevadores do ITower permite a antecipação de destino, colocando o edifício na categoria Classe A. O ar condicionado trabalha com automação e todo o sistema de iluminação foi projetado para gerar economia no consumo. As janelas de vidro também facilitam esta conquista. O conceito multiuso também está presente no Alpha Square, e o projeto vai além, oferecendo prédios residenciais. São quatro torres de apartamentos, direcionadas para famílias, casais e solteiros; duas torres comerciais (com espaços de 39 a 85 m² em lajes de 1.074 m²); e um shopping center com 5.300 m² de lojas, serviços e gastronomia. O entorno do empreendimento possui 15 mil m² de área verde. Reunir lazer, moradia e trabalho em um único espaço contribui para o crescimento dos grandes centros urbanos. A população economiza tempo em seus deslocamentos, gerando conforto e segurança. A excelente infraestrutura comercial e de apoio de Alphaville − lojas, shopping centers, escolas, hospitais etc. − garantiu a quase que totalidade do sucesso de vendas dos dois empreendimentos da Odebrecht. “O ITower teve 100% das unidades vendidas”, nos conta Paulo Melo. Assim como São Paulo é a maior cidade do país, o seu entorno também vem oferecendo grande potencial econômico. Neste sentido, Alphaville só tem a crescer, seguindo a tendência do mercado paulistano. n

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Operação

Condomínio Plaza I Otimização do sistema de refrigeração do ar gera bem-estar e economia

ada vez mais as grandes empresas estão se preocupando com as pessoas que ocupam seus espaços, oferecendolhes bem-estar, conforto, segurança e praticidade. Para isso, é importante ouvir a opinião dessas pessoas e poder atender suas necessidades. Sabemos que um dos motivos de grandes conflitos e reclamações, mas essencial para os edifícios comerciais, é o sistema de ar condicionado. Ele é responsável pelo controle adequado de temperatura para as áreas de escritório e data centers, de forma a garantir que frio ou calor não interfiram no desempenho das atividades de seus usuários. Além disso, o ar condicionado é um grande consumidor de energia em um edifício comercial, e saber como usá-lo e como controlálo pode ser um alívio na conta mensal. Mas como agradar a gregos e troianos? Como reduzir o consumo do ar condicionado se os usuários necessitam de um ambiente agradável em termos de temperatura para a realização de suas atividades? E como seria possível reduzir os gastos se não se pode desligá-lo totalmente?

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Com o objetivo de não só descobrir uma maneira de resolver estes impasses, mas também de colocá-los em prática, o Condomínio Plaza I, edifício que integra um conjunto de cinco torres no Centro Empresarial Nações Unidas (CENU) − um dos empreendimentos comerciais mais importantes da cidade de São Paulo, localizado na região da Marginal Pinheiros, zona sul − realizou um estudo que tinha como principal objetivo encontrar o ajuste ideal de temperatura para os usuários de cada andar do empreendimento. Foi a partir daí que teve início o trabalho da E-Vertical. Empresa especialista em operação e manutenção de sistemas prediais, a E-Vertical tem experiência de quase dez anos no mercado e, hoje, possui uma rede de clientes formada por edifícios comerciais de alto padrão, galpões industriais, shoppings e rede de hotéis. A partir da necessidade do Plaza I, a E-Vertical entrou em ação. O desafio? Implantar a operação e o monitoramento remotos do sistema de ar condicionado e outras utilidades no prédio. O Plaza I, com seus 15 andares, possui 31 conjuntos comerciais, distribuídos em 24.519 m². “O trabalho iniciado em novembro de 2008 começou a dar resultados após três meses de implantação”, afirma o gerente predial do Plaza I, Marcelo Marchesano. O sócio-administrador Luis Fernando Azevedo Silva, da Hersil, administradora do Plaza I e de outros 29 prédios comerciais de alto padrão, afirma que a nova operação gerou economia no terceiro trimestre de 2009, em comparação ao mesmo período de 2008, de 17% no consumo de energia. “O Plaza I é uma experiência salutar e serve de exemplo sobre o que alguns

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dos demais prédios podem obter em conforto e economia”, considera Azevedo Silva. Há um ano e meio, quando Azevedo Silva assumiu a administração do Plaza I, havia muitas reclamações sobre o ar condicionado. “O investimento para resolver o problema foi modesto, porque o projeto tinha um sistema apto à total automação e não foi preciso modernizá-lo para adaptar-se à operação e monitoramento remotos”, diz. Ações como a otimização no uso do sistema de ar-condicionado, melhoria no tempo de funcionamento do sistema de ventilação, mais a implantação do portal de facilidades criado pela E-Vertical, que registra e organiza as solicitações feitas e mede instantaneamente o índice de satisfação dos usuários, foram fundamentais para essa melhoria. O principal indicador diretamente ligado ao sucesso do novo sistema de operação e monitoramento remotos no Plaza I foi a redução significativa do número de solicitações para ajuste da temperatura, fato que comprova o aumento do conforto entre os condôminos. “De início, os usuários do Plaza I desconfiaram do novo sistema, se iria ou não funcionar. Superamos as resistências e hoje a aceitação é total”, recorda Luis Fernando Azevedo Silva. A queda do consumo de energia levou a administração do Plaza I a estudar a reformulação do contrato de demanda com a Eletropaulo. O excedente de verbas obtido pela racionalização do consumo de energia e a eliminação de um posto de trabalho, ocupado por um funcionário que ajustava o sistema de ar condicionado localmente, financiam melhorias em outros setores do Plaza I.

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“Dobramos para 32 o número de câmeras de segurança dentro do prédio; colocamos catracas para controle de acesso nos subsolos, que teve as operações de vigilância eletrônica ampliadas e modernizadas, e mudamos o software de controle de entrada e saída de condôminos e visitantes em geral”, lista Marcelo Marchesano. Segundo Azevedo, como o preço de locação de um empreendimento como o Ed. Plaza I é alto, as empresas analisam vários aspectos, como o que o edifício proporciona em termos de segurança, conforto e custo de condomínio, antes de fechar negócio. “Conjuntos em prédio despreparado perde valor de mercado ou fica encalhado”, justifica. Essas melhorias contínuas são fundamentais para deixar o edifício sempre atual com as novas tecnologias exigidas pelo mercado.

Paradigma O conceito da operação local, tanto de segurança como de utilidades, normalmente realizada por apenas um operador sem capacitação técnica e sem supervisão, vai contra os conceitos atuais de sustentabilidade e gestão condominial, abrindo um caminho cada vez maior à eficiência da operação remota. A satisfação da Hersil com o novo conceito pode ser comprovada pelo uso da operação e monitoramento remotos em outros 25 edifícios administrados pela empresa. n

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Administração

Agilidade no estacionamento do CEAB

“tag”, geralmente pendurado no retrovisor interno do veículo, e que segue a linha sistema do “Sem Parar” do pedágio. Ao entrar no edifício, o motorista segue até a cancela e um sensor instalado no teto da garagem irá detectar o tag e liberar sua passagem de forma automatizada (veja as imagens acima). Na garagem das torres New York e Los Angeles também foram instaladas mais câmeras que permitem observar o veículo de quatro ângulos diferentes. “Assim, sabemos se o carro já entrou com algum dano ou se foi causado dentro do estacionamento”, explica Luis Eduardo, da Parx. “Todas as imagens são gravadas e o usuário pode ter acesso, caso necessário.” Jorge Figuerola, Diretor da Prime Gerenciamento, reforça que “além das modificações operacionais feitas no estacionamento, também foram realizadas mudanças nas recepções, incluindo os halls dos elevadores¹”. Assim, as áreas ficaram mais nobres e o ambiente mais acolhedor. Todas estas melhorias fazem do CEAB um empreendimento único na região. E este é um dos grandes diferenciais da Prime, pois é dessa forma que a empresa trabalha, sempre proporcionando comodidade e tecnologia aos seus clientes. Jorge Figuerola conclui: “É gratificante ver um projeto ser executado indo além de nossas expectativas, pois hoje não temos filas em nenhum período, e temos total aceitação por parte do usuário.” n

randes empreendimentos comerciais estão quase sempre localizados em avenidas com intenso fluxo de veículos, o que pode interferir no trânsito da região. O Centro Empresarial Água Branca (CEAB), com suas quatro torres comerciais, fica na Avenida Francisco Matarazzo, o início e, dependendo do ponto de vista, o final do Elevado Costa e Silva, o “Minhocão”. Imagine o movimento de carros que transitam por ali diariamente. Quando inaugurado, em 2001, o CEAB já havia sido projetado para que seus estacionamentos tivessem acesso pela Avenida Auro Soares de Moura Andrade, que fica atrás dos prédios. No entanto, com o sucesso do projeto, incluindo sua localização privilegiada, seus conjuntos comerciais foram rapidamente ocupados, e o movimento de pessoas e principalmente automóveis aumentou. No início do ano passado, a Parx Estacionamentos (há 14 anos no mercado e administradora das garagens das torres New York e Los Angeles do CEAB), sentiu necessidade de melhorar o sistema de acesso às vagas, tanto para condôminos quanto para visitantes. “Nos horários de pico, formavam-se filas na entrada do edifício”, conta o Diretor Comercial da Parx, Luis Eduardo Almeida Ribeiro. “Havia duas cancelas, uma para condôminos e outra para visitantes, que ficavam perto da rua, formando uma imensa fila de carros. Além disso, os usuários utilizavam crachás, o que era ainda mais demorado.” Em parceria com a Prime Gerenciamento (empresa líder em aprimorar serviços corporativos), a Parx fez um estudo apresentando uma readequação no sistema de acesso às garagens. Juntas, as duas empresas criaram um projeto que entrou em funcionamento em maio de 2009. O primeiro passo foi dividir a entrada da garagens em cinco acessos, afastar as cancelas da rua e, o principal, criar um sistema de acesso ágil e prático. Para os visitantes, os manobristas foram a melhor solução. Chegar, parar o carro e não se preocupar em procurar uma vaga são ações que proporcionaram conforto e praticidade àqueles que vêm ao empreendimento esporadicamente. Os condôminos receberam um

Luis Eduardo Diretor Comercial da Parx

Jorge Figuerola Diretor da Prime Gerenciamento

¹Leia matéria “Modernização dos Elevadores”, na 9ª edição da Revista Buidings.

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Eventos

Nordeste Invest 2010 e CoreNet 2º trimestre 2010 NORDESTE INVEST 2010

os dias 10, 11 e 12 de maio deste ano aconteceu em Natal, no Rio Grande do Norte, um dos maiores eventos voltados para o mercado imobiliário turístico do Brasil: o Nordeste Invest. Maior evento direcionado para investimentos na área hoteleira, o Nordeste Invest oferece oportunidades de negociações imobiliárias entre investidores e empresários do Brasil e de diversas partes do mundo. O evento amplia, também, a rede de relacionamentos entre estes profissionais, incentivando o networking e, claro, seus interesses em investir.

CORENET - 2º trimestre 2010

ma vez por mês, a CoreNet Global Brasil promove um encontro entre profissionais de Corporate Real Estate. O local escolhido é o Show Room Intelligent Table, na Avenida Cidade Jardim, 377, em São Paulo, das 8h30 às 12h. Após o networking, os convidados assistem a uma palestra que traz sempre temas atuais e profissionais de renome para falar sobre o assunto em foco. No dia 29 de abril, José Venâncio Monteiro, da Monteiro Associados, falou sobre “A influência da sustentabilidade na gestão de empreendimentos imobiliários”. A Monteiro Associados é uma empresa especialista na implementação de estratégias sustentáveis em grandes incorporações, fábricas etc. A apresentação de José Venâncio destacou a importância de se investir o quanto antes em construções e adaptações que não impactem no meio ambiente, agregando valor para o negócio e para a reputação da marca. Mais uma vez, a sustentabilidade foi o tema do encontro

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A programação do Nordeste Invest trouxe conferência, salão de exposições e rodada de negócios, onde foram discutidas informações sobre investimentos com destaque nos setores imobiliário e turístico do Nordeste brasileiro. Dos temas apresentados nas palestras da conferência, destacam-se: as oportunidades de investimento no Brasil, a Copa de 2014, a reação do país após a crise mundial, o turismo de negócios, o licenciamento ambiental etc. O evento contou com 1.450 participantes, sendo 120 investidores nacionais e internacionais, 108 empresas, 50 veículos de comunicação, 473 reuniões de negócios e R$ 1,8 bilhão em perspectivas de negócios nas rodadas, triplicando, dessa forma, as expectativas do evento.

realizado pela CoreNet, no dia 27 de maio. A palestrante Angela Andreopoulos (Sócia-diretora da Atitude Sustentável, empresa de consultoria estratégica corporativa) ministrou o tema “Sustentabilidade - novos paradigmas organizacionais”, no qual falou sobre os caminhos que os empreendedores podem seguir para tornar o mundo corporativo sustentável: desde o desenvolvimento pessoal até a implantação de todo o processo. Para explicar este conceito, Angela trouxe um histórico da sustentabilidade, mostrando que o assunto já era tema desde o século XIX. No terceiro encontro do trimestre, dia 24 de junho, Alexandre Lara, da A&F Consulting, desenvolveu o tema “O mercado de operação e manutenção predial, face aos lançamentos imobiliários e aos projetos de retrofit nos grandes centros”. Foram tratados na palestra os impactos e as metodologias destes processos, com uma visão geral de como o mercado se encontra nos dias de hoje e uma previsão futura, levando em conta as relações entre todos os profissionais envolvidos. n

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CORPORATE REAL ESTATE LEADER 4ª

O Profissional de Real Estate no Brasil Modalidades de prestação de facility management, terceirização total, parcial, service performance

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Estatísticas

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br São Paulo Região

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

Barra Funda

Tamanho de Laje

27,50 a 43,33

15,63 a 50,00

55,00 a 70,00

Berrini

37,57 a 56,00

42,78 a 75,00

50,20 a 75,00

65,00 a 70,00

Centro

9,38 a 31,25

8,09 a 45,83

8,06 a 50,00

18,89 a 30,00

Chácara Santo Antônio

19,49 a 33,05

40,70 a 42,50

45,00

Faria Lima / Itaim Bibi

17,78 a 85,00

35,21 a 120,00

55,56 a 110,00

100,00 a 110,00 42,00 a 95,00

Marginal Pinheiros

44,64 a 90,00

50,00 a 68,00

30,00 a 46,15

66,67 a 80,00

66,67

25,00 a 60,42

Paulista

22,00 a 85,00

22,50 a 100,00

23,34 a 130,00

70,00 a 115,00

Pinheiros / Perdizes

34,24 a 39,39

Santo Amaro

23,00

Vila Olímpia

35,00 a 70,00

31,74 a 85,00

80,00 a 100,00

Saúde / Jabaquara

24,00 a 55,00

Outros

20,00 a 40,00

Região

Atividade Construtiva (m²)

Moema / Vila Mariana Morumbi / Jd. São Luís

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Barra Funda

338.910

9,11

15.581

Berrini

425.893

5,56

125.757

Centro

151

1.144.500

3,30

6.542

Chácara Santo Antônio

339.709

2,42

41.837

Faria Lima / Itaim Bibi

167

1.213.060

3,05

114.743

Marginal Pinheiros

658.840

13,27

139.458

Moema / Vila Mariana

300.264

0,44

27.891

Morumbi / Jd. São Luís

270.858

13,05

24.816

Paulista

250

1.837.782

3,07

39.244

Pinheiros / Perdizes

78.890

0,21

47.314

Santo Amaro

88.805

9,34

7.500

Vila Olímpia

492.692

5,32

20.142

Saúde / Jabaquara

219.494

2,11

2.228

Outros

536.260

0,28

38.687

1081

7.957.402

4,59

651.740

Total

Barueri Tamanho de Laje Barueri

Barueri

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

40,00 a 70,75

35,71 a 75,00

55,00

38,00 a 55,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

346.666

16,42

307.837

ABCD / Osasco Tamanho de Laje ABCD

ABCD

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

11,11 a 52,00

23,08 a 53,20

11,30 a 41,07

35,00 a 41,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

197.183

5,76

51,662

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do Portal Buildings. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

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Rio de Janeiro Região

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje

Barra da Tijuca

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

23,57 a 90,00

26,67 a 85,00

40,00 a 70,00

24,19 a 153,00

8,33 a 56,00

16,67 a 37,16

7,41 a 45,00 -

Botafogo Centro Copacabana

140,00

Lagoa

57,14 a 60,00

Outros

12,50 a 20,83

48,22

40,00 a 75,00

Região

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

Barra da Tijuca

104

535.521

2,29

164.196

Botafogo

314.514

3,63

Centro

139

1.942.361

0,64

103.494

Copacabana

74.485

0,81

Lagoa

77.898

0,12

Outros

296.239

5,56

Total

325

3.321.018

1,69

267.691

Salvador Tamanho de Laje Salvador

Salvador

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

20,33 a 39,90

34,00 a 50,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

205.621

0,49

188.778

Recife Tamanho de Laje Recife

Recife

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

26,32 a 50,00

30,00 a 55,80

52,00 a 62,00

31,48 a 33,26

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

204.705

4,92

56.050

Curitiba Tamanho de Laje Curitiba

Curitiba

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

10,29 a 32,21

9,00 a 15,27

31,00 a 32,04

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

414.507

0,38

65.001

Florianópolis Tamanho de Laje Florianópolis

Florianópolis

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

20,00 a 30,60

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

89.403

5,90

33.536

Porto Alegre Tamanho de Laje Porto Alegre

Porto Alegre

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Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

20,78 a 60,00

28,07 a 45,00

53,46

53,20 a 65,02

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

190.313

4,38

62.694

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Atividade Construtiva

São Paulo

Barra Funda

Rio de Janeiro

Centro Pinheiros / Perdizes

Paulista

Faria Lima / Itaim Bibi Vl. Olímpia

Margina l Pin heir os

egundo especialistas, dez anos é o tempo médio para que se possa analisar a atividade construtiva de uma cidade, obedecendo uma lógica cíclica. A economia influencia de forma direta: se ela está indo bem, as empresas também apresentam crescimento, investem em novos projetos, os preços se tornam mais acessíveis e o mercado se estabiliza. São Paulo, nos últimos dois anos, vem apresentando características de um mercado em ascensão com muitos edifícios em construção. Para empreendimentos com laje superior a 500 m², há hoje na cidade cerca de 50 mil m² em construção, sendo que destes, aproximadamente 29 mil m² são de padrão Classe A. A região da cidade onde mais se tem investido é a do Itaim Bibi, incluindo as proximidades com a Marginal Pinheiros, com cerca de 14 mil m² em construção. A zona sul, segundo pesquisas do Site Buildings, é a que apresenta, atualmente, o maior potencial de atividade construtiva, principalmente devido a grandes projetos e obras do Governo que envolvem linhas de metrô, trem, novas pontes e o prolongamento e alargamento de algumas das principais avenidas da região.

Moema / Vila Mariana

Berrini

Morumbi / Jardim São Luís Santo Amaro Chácara Sto. Antônio

Saúde / Jabaquara

Barra da Tijuca continua com uma intensa atividade construtiva. Segundo dados do Buildings, são aproximadamente 164 mil m² em área total locável com previsão de entrega até 2013. Incluindo as regiões do Centro e Botafogo, o total é de 284.074 m² de áreas em construção. Além disso, as grandes incorporadoras estão investindo em mais cinco projetos na própria região da Barra, somando cerca de 8 mil m² até o momento. Dos edifícios que já estão em construção na zona sul da capital carioca, todos foram projetados para a categoria Classe A e as localizações variam entre as avenidas Abelardo Bueno, José Silva de Azevedo Neto, Via Parque e a Avenida das Américas. Dentre os empreendimentos, os destaques são o Dimension OffiCentro ce & Park (capa da última edição da Revista Buildings), Barra Business Center, CEO - Corporate Executive Offices e O² Corporate Botafogo & Offices. ana

cab

a Cop

Lagoa

Barra da Tijuca

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Edifícios entregues 2º trim. 2010 em São Paulo Nome do Edifício

Área Locável Total (m²)

Endereço

Região

The Triumph

8.000

Rua Fidêncio Ramos, 160

Vila Olímpia

Jatobá - Surubim

12.800

Rua Surubim, 373

Marginal Pinheiros

River Side

6.583

Rua Hungria, 1.240

Marginal Pinheiros

Seian Hanashiro

4.423

Av. Jabaquara, 2.958

Saúde / Jabaquara

RochaVerá Plaza - Torre D

2.912

Av. das Nações Unidas, 14.171

Marginal Pinheiros

Atrium IX

5.412

Rua do Rócio, 340

Vila Olímpia

Edifícios entregues 2º trim. 2010 no Rio de Janeiro Nome do Edifício

Área Locável Total (m²)

Endereço

Região

Américas Corporate - Torre A, B, C e D

9.600

Av. das Américas, 3.443

Barra da Tijuca

Lagoa Corporate

10.026

Rua Humaitá, 275

Botafogo

Bueno Business Tower - São Paulo

onsiderada uma das localizações mais nobres de São Paulo, a região da Vila Olímpia apresenta mais um novo empreendimento, o Bueno Business Tower (BBT). Em um bairro com grande potencial de valorização, a Avenida Doutor Cardoso de Melo, a 200 m do Shopping Vila Olímpia, recebe este novo investimento da Bueno Netto. Com mais de 30 anos de história no mercado imobiliário, a construtora Bueno Netto projetou o BBT unindo tecnologia e modernidade. Elevadores inteligentes, piso elevado, sofisticados sistemas de telefonia, ar-condicionado, além de toda infraestrutura em equipamentos de segurança e controle de acesso são apenas algumas das inúmeras vantagens deste empreendimento. Os conjuntos comerciais terão entre 303 e 606 m², proporcionando flexibilidade e conforto nos espaços. Os ambientes são amplos, e, distribuídos em 14 andares, possibilitam adaptações de acordo com as características de cada empresa. Tudo isso, somado à localização e a todas as especificações do empreendimento garante conforto, sofisticação e praticidade. A previsão de entrega é para outubro de 2011.

São Paulo

* As informações contidas na seção Atividade Construtiva são fornecidas pelas construtoras e incorporadoras. Portanto, não nos responsabilizamos por decisões tomadas com base neste informativo.

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Henrique Lima

Ofertas É

realmente gratificante olhar para trás e ver o quanto a seção Ofertas evoluiu! Nosso trabalho tem acompanhado de perto o desenvolvimento imobiliário das grandes cidades do Brasil. Desta forma foi possível aumentar e detalhar as informações estatísticas, por meio de uma equipe de profissionais que está sempre focada em atualizar os dados já existentes e buscando as novidades do mercado. Nosso principal objetivo é levar até você, leitor, todos os espaços disponíveis para locação e venda dos empreendimentos comerciais de São Paulo (incluindo Alphaville, ABCD e Osasco), Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Acesse www.buildings.com.br para consultar informações e atualizações, feitas em tempo real, utilizando nosso moderno sistema de busca. O Buildings é o mais completo banco de dados online do mercado imobiliário corporativo do Brasil. Patricia Abreu Coordenadora de Pesquisa

Regiões de São Paulo Barra Funda As informações contidas no início da seção de Ofertas para cada distrito consideram todos os edifícios de es-

Centro

Pinheiros / Perdizes

critórios da cidade de São Paulo que

Faria Lima / Itaim Bibi

possuem lajes com mais de 500 m²,

Paulista

sendo que os edifícios considerados Classe A são os edifícios entregues após 1990, com área locável superior a 700 m² por laje e elevadas especificações técnicas.

Morumbi / Jardim São Luís

Margina

l Pin heir os

Moema / Vila Mariana Vl. Olímpia

A Revista Buildings é um canal de comunicação que divulga informa-

Berrini

ções do mercado imobiliário corporativo da cidade de São Paulo. Não nos responsabilizamos por decisões

Santo Amaro

ou transações de qualquer natureza

Chácara Sto. Antônio

realizadas com base nas informações aqui contidas.

Saúde / Jabaquara

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