Índice
MAIO/JUNHO 2010 • EDIÇÃO 28
5 PERFIL
Elizabeth Maia, síndica do Portobello
DE 8 VALORES REFERÊNCIA Índices que facilitam sua consulta
10 SR. SÍNDICO
Taxas ordinárias e extraordinárias
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CAPA Revista Cadê o Síndico em versão digital
9 IMÓVEIS
Um guia para facilitar a compra e venda
16 DÚVIDAS JURÍDICAS
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18 CARTÃO
23 LEGISLAÇÃO
Soluções para reduzir a inadimplência
Conheça os ganhadores da promoção de maio
20 FIQUE SEGURO
Como determinar o valor do seguro - Parte II
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AMBIENTE Apartamentos pequenos: como organizar os espaços
PCMSO: seu condomínio tem?
24 CLASSIFICADOS
que informe , o ic d ín Sr. s vista cio na re viu anún entos ar orçam ao solicit
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OS CONFIRA DOS A CLASSIFIC
Editorial
Sua revista em um clique
A
internet tornou-se uma ferramenta indispensável no dia a dia. Com apenas alguns cliques, temos acesso a um mundo de informações que facilitam a nossa vida. A partir desta edição sua revista Cadê o Síndico entra definitivamente na era da tecnologia da informação e disponibiliza todo o conteúdo e serviços em versão digital, pondo em prática os conceitos de acessibilidade e conectividade. Nosso objetivo é criar facilidades para os habituais leitores e parceiros, além de aumentar o alcance da revista, que agora pode ser acessada por todos os condôminos. Através do site (www.cadeosindico.com.br), os leitores internautas terão acesso ao conteúdo especializado sobre legislação e gestão condominial, os vários aspectos da vida em condomínio, os classificados de produtos ou serviços e ainda poderão participar de promoções exclusivas. A novidade agrega valor à revista, que se mantém firme no propósito de publicar conteúdo especializado. Por isso, não perca tempo e leia nas próximas páginas informações úteis sobre estratégias para redução da inadimplência no condomínio; descubra como e quando criar taxas extraordinárias; como determinar o valor do seguro obrigatório, dentre outros assuntos. No mais, boa leitura e prepare o coração para assistir aos jogos da Seleção Brasi leira na Copa do Mundo da África do Sul; o primeiro, Brasil X Coréia do Norte, acontece dia 15 de junho, às 15:00h, direto de Johannesburgo. Núbia Cristina Santos Editora executiva da Revista Cadê o Síndico, diretora da Qualidade.Com Marketing e Comunicação, produtora e apresentadora do programa Metrópole Imobiliário, da rádio Metrópole.
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Perfil
Foco na solução
e no trabalho em equipe Atual síndica do Portobello, Elizabeth Maia Fernandes conta com um time de condôminos que ajudou a resolver problemas do condomínio, graças à determinação e ao planejamento
Por Indira Naiara
O
s condôminos do Edifício Portobello convi viam com problemas críticos, como infiltrações, rachaduras nas fachadas, no piso, no teto, esquadrias danificadas, iluminação inadequada, dentre tantos outros. Movida pelo desafio de encontrar soluções e melhorar a qualidade de vida no condomínio, a arquiteta e artista plástica Elizabeth Maia Fernandes decidiu assumir a posição de síndica. Mesmo sendo sua primeira experiência nessa área, ela venceu os obstáculos, com louvor, graças ao apoio da professora e subsíndica Ana Dantas, e de outros condôminos, que trabalham voluntariamente. De acordo com Elizabeth, o edifício acumulava diversos problemas e tinha uma receita pequena para solucioná-los, pois a maioria dos condôminos se mantém com renda de aposentadoria. Para aumentar a receita, ficou decidido que o síndico trabalharia voluntariamente e, como qualquer condômino, pagaria as taxas con-
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dominiais. “Com essa atitude houve um acréscimo na receita e como não podíamos cobrar taxas extras muito altas para fazer as melhorias, começamos a enxugar as despesas”, conta. Elizabeth e Ana fizeram um quadro ilustrativo com os itens que mais pesavam no orçamento, como água, luz e material de limpeza. Além disso, começaram a implantar práticas sustentáveis dentro do edifício. “Nossa equipe é formada por uma arquiteta, além de educadoras, e todos somos sensíveis às questões de preservação do meio ambiente. Por isso, desde que assumi, em 2005, começamos a adotar práticas sustentáveis, como redução do consumo de água e de energia e coleta de lixo seletiva”, diz. A síndica conta que a maior dificuldade que teve foi implantar a coleta seletiva de lixo, pois os condôminos não estavam habituados a essa prática. Foi feito um trabalho de conscientização, mostrando a necessidade de separar o lixo comum, do orgânico e do reciclável. “Reservamos um depósito para o material reciclável, que é recolhido semanalmente por uma cooperativa. Tivemos uma redução de sacos de lixo
Sub-síndica Ana Dantas
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Perfil
Entre as melhorias estão a recuperação da estrutura e a pintura da fachada
em 90%”, exalta. Para economia de energia foram instalados sensores de presença nas áreas comuns e nas garagens. Os registros de água internos passaram a ser abertos duas horas por dia e foram feitas revisões mensais em cada apartamento, para detectar a presença de vazamentos. Conforme a síndica, essas medidas redu ziram bastante o valor das contas e assim foi possível aumentar a receita do prédio. “Com o aumento da receita, conservamos todo o quadro de funcionários fazendo apenas o remanejamento de horário. Com essas economias e a cobrança de
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algumas taxas extras, começamos pela recuperação estrutural e a pintura, que eram prioridades”, comenta. Essas atitudes fizeram com que os condôminos ficassem mais confiantes na seriedade e na transparência do trabalho de Elizabeth e de Ana. “Na nossa terceira gestão modernizamos o prédio, com a mudança do teto, do piso do playground e do salão de festas”, conta. Além disso, foram construídos dois sanitários, uma sala de administração e houve o conserto dos telhados. “Compramos ainda um novo mobiliário para as áreas comuns e os terrenos em volta do prédio, que antes eram utilizados como depósito de lixo, foram transformados em jardins e pomares”, enumera. Elizabeth e Ana trabalham juntas desde 2005 e estão na quarta gestão, uma parceria que trouxe bons frutos para o Edifício Portobelo. “É uma parceria. Estamos nessa luta porque o objetivo é preservar e valorizar nosso patrimônio. Hoje podemos afirmar que o Portobelo é uma das melhores moradias de classe média do Centro da cidade, graças ao trabalho em equipe”, enfatiza. Elizabeth, que é arquiteta da Conder, tem uma filha, Carolina, que lhe deu dois netos: Victoria Valentina, de 3 anos, e Noahn Calebe de 2. A síndica diz que não teve dificuldades para conciliar as atividades profissionais e os cuidados com a família. “O tempo quem faz somos nós, com amor e determinação tudo é possível”, afirma. CS
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Indicadores
Valores de referência 01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2010. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)
ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS
Até R$ 1.024,97
8%
De R$ 1.024,98 até R$ 1.708,27
9%
De R$ 1.708,28 até R$ 3.416,54
11%
Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário fica prorrogado para o prazo do 1° dia útil seguinte.
02 – GRPS (INSS)
(VÁLIDO ATÉ 30.04.2010)
Valores não homologados
Data base: maio de cada ano
R$ 640,00 Supervisor................................................... R$ 640,00 Zelador........................................................ R$ 590,00 Administrador.............................................
Porteiro ou agente de portaria e recepcionista............................................ Folguista, manobrista, jardineiro e piscineiro.................................................. Auxiliar de serviços gerais, serventes e boy........................................... Ascensorista, vigia, garagista, controlador de veículos............................... ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100%
R$ 590,00 R$ 510,00 R$ 510,00 R$ 510,00
VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL.....R$ 160,00 COND. COMERCIAL...... R$ 170,00
20% sobre a Folha, como parcela do Condomínio.
Até o encerramento desta edição não tinhamos os novos valores do piso
2% sobre a Folha, como contribuição de acidente de trabalho.
05 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO
4,5% sobre a Folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 531,12 = R$ 27,24. De R$ 531,13 a R$ 798,30 = R$ 19,90.
03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
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04 – PISO SALARIAL
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Passos necessários na regularização do condomínio 1. Expedição do Incorporadora).
Habite-se
(pela
Construtora/
2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Solicitar unidade.
o
desmembramento
do
IPTU
por
4. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 5. Convocação da primeira assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo. 6. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o Cadastro de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de Renda (É associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de Renda dos funcionários na fonte.
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Imóveis
Um guia para facilitar a compra e venda de imóveis
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evido à solicitação de nossos leitores, estamos abrindo este espaço para res ponder às perguntas mais frequentes na hora da compra ou venda de um imóvel. Leia, consulte e fique por dentro deste assunto, ele não é tão espinhoso quanto parece. A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou da construtora? Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado. O que encontro em um estande de vendas? O estande de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande, encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento e sua tabela de vendas, que inclui a disponibilidade de unidades, seus respectivos preços e formas de pagamento. Para quem devo pagar o valor da corretagem? A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao
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corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda. O que é a corretagem imobiliária? Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária. O que é hipoteca? Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel. O que é um loteamento? Nos termos da Lei Federal nº 6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou ampliações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos, em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município, evita a ocupação desordenada das áreas urbanas, permi tindo o desenvolvimento harmônico das cidades. O que é fração ideal do terreno? É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.CS
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Sr. Síndico
Taxas ordinárias e extraordinárias P
ara que o Condomínio tenha um funcionamento bom e desejável, é imprescindível Por Ionara Ribeiro que haja disponibilidade de recursos para o custeio da limpeza, segurança e para que sejam realizadas as manutenções e as conservações necessárias. A taxa condominial ordinária destina-se a cobrir as despesas de conservação e de manutenção previsíveis do condomínio. Além das despesas elencadas acima, ainda há, dentre outras, às de consumo e as despesas com o pagamento de funcionários e encargos, que causam um impacto maior no orçamento do Condomínio. Para definir o valor da taxa de condomínio, o Síndico deve somar todos os gastos ordinários do condomínio e dividi-los entre todos os condôminos. Caso a arrecadação mensal do Condomínio não seja suficiente para arcar com os custos, a taxa de condomínio deve ser majorada ou, do contrário, devem ser cortadas despesas. Num Condomínio, as coisas não funcionam como no orçamento familiar, em que as pessoas são livres para estabelecer e administrar os seus custos. Por se tratar de uma instituição tão importante, o Síndico, administrador e representante legal do Condomínio possui atribuições e responsabilidades. Algumas despesas não podem ser cortadas ou reduzidas. Tratase do seguro de toda a edificação, da manutenção dos elevadores e dos sistemas eletroeletrônicos (portões de entrada e saída de pedestres e veículos, câmeras de
segurança, interfones, antena coletiva de TV, etc), do pagamento dos salários e encargos trabalhistas, da limpeza das áreas comuns, pois o ambiente no condomínio deve ser limpo, agradável, salubre. Dentre as despesas citadas acima, o que pode ser reduzido, sem que enseje danos ao Condomínio e nem seja atribuída responsabilidade civil ao Síndico, é o número de funcionários e o consumo de água, energia e gás. Para isso, é indispensável que todos se conscientizem e colaborem. A taxa extraordinária só pode ser instituída após a aprovação da assembleia geral de Condôminos e serve para cobrir despesas extraordinárias, como por exemplo: obras de embelezamento do edifício, aquisição de móveis e itens de lazer, dentre outros. A taxa extraordinária deve ser paga pelo proprietário. Introduzir uma taxa extraordinária, provisoriamente, para suprir um déficit de caixa não é um recurso adequado, pois não vai resolver o problema financeiro do Condomínio. A taxa de condomínio deve ser majorada sempre que a arrecadação mensal não seja capaz de suprir as necessidades do Condomínio. Caso a assembleia não entenda dessa forma, devem ser eliminadas despesas secundárias do Condomínio. Importante que o Síndico esteja atento às suas atribuições para que tal atitude não tenha, como conseqüência, uma possível responsabilidade civil e até criminal de sua parte. Importante lembrar que a despesa do Condomínio deve estar sempre compatível com o valor econômico do imóvel.CS
Dra. Ionara Ribeiro, advogada, Especialista em Direito Condominial, Síndica do Cond. Residencial Jardim das Acácias.
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QSTECH, qualidade e tecnologia para oferecer o melhor serviço em segurança patrimonial Somente nos 11 primeiros meses de 2009, a Secre-
(sensores de presença, barreira ativa, etc.);
taria da Segurança Pública (SSP) catalogou um aumen-
controle de acesso (pessoas e veículos);
to de 37,4% na quantidade de roubos a residências na
automação de portão; cercas eletrifica-
Grande Salvador. Apenas na capital baiana, no mesmo
das; cerca concertina; sistema de inter-
período, o aumento foi de 15,1%. Em um mundo cada
fonia e telefonia; rede de computado-
vez mais violento, a segurança é uma das maiores
res (informática); central de alarme
preocupações de quem mora em condomínios. Mas
contra incêndio; geradores; bomba
não basta uma guarita para se sentir seguro, é preciso
d’água; dentre outros.
contar com uma empresa séria e de qualidade, com
“Apesar de a maior demanda vir
equipamentos de última geração e suporte capaz de
de condomínios, com o crescimento
atender as necessidades. Esse é o negócio da QSTECH.
evidente da violência urbana em Salva-
Em pouco tempo a QSTECH conseguiu se destacar
dor, a procura para instalações em residên-
no mercado, em meio à grande variedade de opções,
cias, empresas, indústrias e construtoras cres-
em função do diferencial no atendimento e do serviço
ceu consideravelmente, pois a segurança esta sempre
prestado aos clientes. “Nós nos preocupamos muito
em primeiro lugar”, comenta Leonardo Queiroz.
com o suporte oferecido ao cliente. Isso faz a grande diferença na hora em que ele mais precisa” explica o gerente comercial, Leonardo Queiroz.
Com uma equipe de técnicos qualificados, a QSTECH procura dar o melhor atendimento possível desde o primeiro contato (visita gratuita). Entretanto,
Desde a estreia, a empresa já sabia que o mercado
um dos pontos fortes é a preocupação com o pós-
era promissor, por isso, a QSTECH buscou especialização
venda, já que muitos de seus clientes tinham histórico
e melhoria contínua da qualidade dos serviços. “Nosso
de insatisfação com o suporte de outras empresas, ou
diferencial é a alta disposição e o grande número de
seja, com os contratos de manutenção. “Quem busca
técnicos, sempre disponíveis, atendendo aos chama-
a QSTECH, encontra ótimo atendimento, profissiona
dos dos condomínios que necessitam de atendimento
lismo, agilidade e exatidão, que são os pilares da em-
rápido e eficaz”, comenta.
presa”, afirma. “A nossa principal meta é continuar
Especializada em segurança eletrônica e informáti-
evoluindo e ampliando nosso quadro de funcionários
ca, a QSTECH tem uma grande variedade de serviços,
para, assim, aumentar o número de clientes na área de
dentre eles: CFTV: (Circuito Fechado de TV); alarmes
segurança eletrônica”, resume o gerente comercial.
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Capa
Sua revista em versão digital A edição 28 (maio-junho) da Cadê o Síndico é um marco para a história da publicação, que agora disponibiliza na Internet todo o conteúdo e serviços Por Indira Naiara
A
edição 28 (maio-junho) da Revista Cadê o Síndico é um marco para a história da publicação. Pondo em prática os conceitos de conectividade e acessibilidade, a sua revista entra definitivamente na era da tecnologia da informação e surge em versão digital. Além da edição impressa, distribuída para síndicos, administradores de condomínios e parceiros, agora a Cadê o Síndico está dis ponível na íntegra no site www.cadeosindico.com.br e pode ser acessada por todos os condôminos. “A novidade permite a ampliação do público leitor. A revista agora pode ser acessada pelos moradores dos condomínios”, come mora o gerente comercial da Cadê o Síndico, Lucas Castro. No site, o leitor terá acesso ao conteúdo especia lizado sobre le gislação e gestão condominial, os vários aspectos da vida em condomínio, além dos classificados de produtos e serviços. “Uma vantagem é que poderemos informar aos nossos anunciantes quantas pessoas aces-
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saram a revista durante o mês”, ressalta Lucas. Além do conteúdo especializado e dos classificados de produtos e serviços, o leitor internauta da revista Cadê o Síndico vai ter acesso a promoções exclusivas e sorteios. “Nós já tínhamos um site, mas fizemos várias melhorias, para criar uma versão eletrônica da revista realmente diferenciada”, comenta Lucas. Em maio, a Revista Cadê o Síndico celebra cinco anos de existência, atuando em Salvador e Região Metropolitana. Nesse período passou por algumas mudanças, porém a mais visível foi a alteração do nome e a marca. “Pensamos na possibilidade de mudar o nome no início de 2009, pois estávamos passando por uma fase de reformulação da revista e do site. Mudamos também o logotipo, que ficou mais condizente com a nova proposta, passando a ser mais alegre. A marca Cadê o Síndico tem a intenção de dar mais leveza à informação e fazer com que o síndico veja a sua atividade de forma mais prazerosa”, conta Lucas. Ainda segundo Lucas, “A versão digital será uma reprodução fiel da revista impressa. O leitor vai ter acesso a todo o conteúdo que antes não era dis ponibilizado no site”, diz. Alianças que fortalecem Além das mudanças de nome e design, a Cadê o Síndico cresceu e firmou importantes parcerias. Em 2009, junto com a Faculdade 2 de Julho, lançou o curso de Especialização e Extensão em Gestão de Condomínios, ideia do diretor da revista Antônio www.cadeosindico.com.br
“Na qualidade de profissional da área de administração de condomínios, parabenizo a Revista Cadê o Síndico pelo excelente conteúdo, que oferece uma gama de informações qualificadas. A publicação ressalta, inclusive, a importância da contratação de uma empresa de administração de condomínios, com reconhecimento no mercado pelos serviços prestados. Esse é o papel da ACS, homenageada com o prêmio The Best 2008, por estar entre as empresas mais admiradas deste segmento.” Jurandyr Machado Souza - Diretor da ACS
“Como se não bastasse a sua contribuição efetiva na elucidação dos problemas do dia a dia dos condomínios, a Revista Cadê o Síndico, surge com a idéia magnífica de tornar-se uma revista digitalizada. Portanto, o Condomínio Itaigara Parque Residence parabeniza a diretoria dessa Revista pela feliz ideia de torná-la conhecida não só pelos que recebem seus exemplares, mas também pela oportunidade que será dada a todos aqueles síndicos e condôminos que tiverem acesso à mesma via internet.” Fátima Cavalcanti, síndica do Itaigara Parque Residence
“A Cadê o Síndico, juntamente com sua equipe de profissionais extremamente qualificados, vem nos auxiliando e ampliando nossa meta de clientes, através da grande divulgação e circulação da revista. O número de clientes aumentou consideravelmente desde que começamos a anunciar na revista. O time da revista é muito dedicado, com isso temos uma boa veiculação e excelente visibilidade. A equipe da QSTECH está muito feliz em comprovar o crescimento da nossa empresa através de pesquisas de mídia, sempre com destaque para a revista.” Leonardo Queiroz - Gerente comercial da QSTECH Castro. Em maio do ano passado a revista firmou parceria com o programa Metrópole Imobiliário, da Rádio Metrópole. A revista Cadê o Síndico tem um quadro permanente com seu nome no programa. Neste quadro são divulgados assuntos relevantes para síndicos e condôminos. Além disso, a publicação realiza promoções e sorteio de brindes para associados do Cartão de Vantagens Cadê o Síndico. De acordo com Antônio Castro, as parcerias são muito importantes para fortalecer ainda mais a revista no mercado baiano, pois confere mais visibilidade e divulga indiretamente os anunciantes. Atualmente, a revista tem uma carteira de mais de 130 clientes, sendo 104 clientes ativos, o que representa mais de 75% de aproveitamento. “Isso mostra que não estamos preocupados apenas em trazer mais anunciantes para a revista, mas nosso foco é a busca contíwww.cadeosindico.com.br
nua de parceiros”, ressalta Antônio Castro. Ele afirma que nesses cinco anos de existência a Cadê o Síndico cresceu muito do ponto de vista comercial. “Estamos completando, agora em maio, cinco anos de muito trabalho e persistência”, afirma o diretor. Ele teve a ideia de criar uma revista voltada para condomínios depois de trabalhar na realização de um evento para síndicos, em 2005. “Senti a necessidade de um veículo que pudesse interagir de uma maneira mais direta com os síndicos, administradores de condomínios, fornecedores de produtos e prestadores de serviços”, conta. “O nosso compromisso é manter os síndicos e administradores muito bem assessorados e com uma vasta gama de opções de serviços e produtos, dos mais diversos segmentos”, afirma o diretor Antônio Castro.CS Revista Cadê o Síndico • maio/junho 2010
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Dúvidas jurídicas
Soluções para reduzir a inadimplência
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m dos mais graves problemas da vida condominial é a ina dimplência. Em condomínios de Por Kátia Gerlin Comarella todo o País há em média 20% a 25% de condôminos não pagantes. O problema foi agravado com o advento do Novo Código Civil, em janeiro de 2003, que reduziu a multa de condomínio por atraso de 20% para 2%. O baixo percentual da multa em vigor não deixa de ser estímulo à impontualidade, uma vez que o valor da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa. O legislador encontrou outra forma de aplicar uma pena mais severa no que se refere aos inadimplentes. A solução não é tão fácil e imediata, entretanto, os síndicos e administradores de condomínios dispõem de ferramentas legais para aplicar outra forma de multa aos condôminos que não cumprirem com as obrigações e deveres condominiais. De que forma vislumbra essa penalidade? Em primeiro lugar a questão deverá ser levada à Assembléia Extraordinária, que será convocada para este fim. Daí os condôminos que reiteradamente causam prejuízo ao condomínio serão submetidos à Assembléia, que votará a aplicação da multa, o quorum para a aprovação desta terá de ser de três quartos dos condôminos, podendo atingir os inadimplentes em valor de até cinco (5) vezes a contribuição condominial,
e permitir aplicar juros convencionais ao inadimplente, conforme estabelecido pelo (Parágrafo Segundo do Artigo 1336 e único do Artigo 1.337, do Código Civil Brasi leiro). Essas novidades proporcionam aos condomínios recuperar perdas de caixa na ordem de 90% ao ano, tudo devido à falta de correção real da lei antiga, a 4.591/64, alterada pelo atual Código Civil de 2003. Essa é uma forma que permite aos condôminos analisar criteriosamente os casos individuais, o que levará a uma distinção entre o devedor eventual dos inadimplentes contumazes e oportunistas, evitando-se injustiças com os demais. Outra estratégia ao combate a inadimplência são cartas motivadoras ao condômino, chamando para negociação amigável, informando que quer evitar constrangimento de justiça. Esta poderá ser feita pelo síndico, empresa de cobrança, ou melhor ainda, através de advogado, que com certeza saberá conduzir o assunto de forma muita tranqüila e branda, sem expor o síndico. Caso não resolva, a única solução é ingressar com a queixa ante aos Juizados Especiais Cíveis ou na Justiça Comum, se for o caso. Muitos pensam que o boleto bancário de condomínio pode ser protestado como um cheque: não pode, pois este documento não é considerado título de crédito. Ao ingressar com ação de cobrança, ante ao Juízo pertinente, o juiz designa audiência de Conciliação e Instrução e se não houver acordo, o processo fica concluso para a sentença, se não houver pagamento, passa para o processo de execução, que é penhora de bens. Pode ser penhorado o próprio imóvel devedor, que dependerá também do valor da dívida.CS
Dra. Katia G. Comarella, advogada especialista em direito condominial e trabalhista, professora de prática jurídica e coordenadora do Núcleo de Prática Jurídica da FTC.. • Tel.: 3345-2727 • drkatiagerlin@hotmail.com
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Steak’s House: a melhor receita para seu churrasco Há 19 anos, a empresa mantém excelência no atendimento e no fornecimento de equipamentos para churrasco Quem gosta de carne concorda que não há coisa melhor para relaxar e esquecer a correria do trabalho que um bom churrasco à beira da piscina. Mas ao contrário do que muita gente pensa, a receita para preparar um bom churrasco não se resume à compra da carne de primeira e ao preparo de um tempero saboroso. Tudo começa pela escolha de uma churrasqueira eficiente. Afinal, quando ela não funciona não há churrasqueiro que dê jeito. Há 19 anos, uma empresa se destaca no mercado baiano como referência no fornecimento desse tipo de equipamento. A Steak’s House tem uma vasta experiência na confecção de equipamentos para espaços gourmet. O diferencial é a alta qualidade dos produtos e serviços. A maioria dos condomínios de Salvador já conhece o atendimento de excelência que é prestado pela empresa. Segundo o sócio diretor da Steak’s House, José Jerônimo Araújo, as churrasqueiras, aparelhos giratórios, fornos e fogões a lenha são os principais produtos da empresa. “Além de condomínios, temos em nossa carteira de clientes as grandes construtoras e os pequenos consumidores”, afirma Araújo.
“Temos equipamentos que se encaixam no orçamento dos mais variados tipos de clientes”, acrescenta. Os equipamentos fornecidos pela Steak’s House são fabricados dentro das mais avançadas tecnologias, utilizando materiais refratários, o que proporciona um melhor condicionamento térmico. Outro diferencial é a excelente linha de prémoldados (churrasqueiras, fornos e fogões). A empresa prima pela agilidade na entrega, precisão na montagem dos equipamentos, além de praticar preços mais acessíveis. “Graças à utilização dos pré-moldados, a Steak’s consegue diminuir o tempo de espera do cliente para instalação dos equipamentos, permitindo que se desfrute dos produtos e serviços com mais conforto e agilidade”, ressalta Araújo. O atendimento é outra especialidade da Steak’s House, que, aliás, é bem diversificado. Além da modalidade in loco, através de visita ao cliente, a empresa mantém excelente loja física e virtual. “Nós chegamos aos 19 anos a todo vapor, nossas principais metas são o desenvolvimento de novos mercados fora da Bahia, além do aprimoramento dos serviços e equipamentos”, explica o sócio diretor. “Mas tudo isso pode ser resumido em um único propósito: a satisfação total do cliente”. Agora que você já sabe onde comprar uma churrasqueira de qualidade para o seu condomínio, relaxe e curta toda a alegria e sabor de um bom churrasco. Bom apetite! Steak’s House - Estrada do Coco, km 05 (em frente ao Atacadão) www.bonialimentos.com.br | Telefax: 71 3379-2314
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Ganhadores da promoção
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Cadê o Síndico, Barbosa Decorações e Eletrobarra: muito mais vantagens para você
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ais uma promoção do cartão Cadê o Síndico foi finalizada com a entrega dos prêmios aos ganhadores pelos parceiros da Eletrobarra, Barbosa Decorações e revista Cadê o Síndico. UM PURIFICADOR DE ÁGUA AVANTI IBBL O Gerente Comercial da Eletro Barra, Marcos Scaldaferri, e Antonio Castro, diretor da Revista Cadê o Síndico, entre garam ao Condomínio Residencial Jardim das Acácias (Pituba Ville), para a administradora Eliane Simões (1). CINCO TAPETES PERSONALIZADOS DA KAPAZI O diretor comercial da Barbosa Decorações, Cleófano Barbosa, e Antonio Castro diretor da Revista Cadê o Síndico, entregaram aos seguintes ganhadores: (2) Edifícios: Violeta, Hortência e Azaléia à sub-Síndica Maria Cristina. (3) Condomínio Rio das Pedras, Edifício Diamante à síndica Elza Contreiras e sub-síndica Oneide Cabral. (4) Edifício Mansão Oswald de Andrade ao funcionário Sr. Nilton José. (5) Edifício Parque Real à representante do condomínio Srª Fátima Lins. (6) Edifício Serra da Fonte à síndica Maria da Conceição. A próxima promoção já tem sorteio marcado para junho. Para fazer o Cartão Cadê o Síndico basta preencher a ficha de adesão disponível no site www.cadeosindico.com. br. Maiores informações pelo 3242-1084.
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Fique Seguro
Como determinar o valor do seguro Parte II Por Nelson Uzeda
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lguns síndicos optam pela contratação do seguro obrigatório do condomínio, oferecendo cobertura também para os conteúdos dos apartamentos. Não estimulamos essa prática, por entendermos que o condomínio não deve se envolver nessas questões individuais. Na nossa experiência observamos que em determinadas situações de sinistros o processo de re gulação de pagamento da indenização não atinge o nível de satisfação esperado pelo condômino, que se sentindo prejudicado, recorre ao síndico, já que este último foi o responsável pela contratação do seguro do conteúdo dos apartamentos e na maioria das vezes também pela definição do valor segurado. Geralmente as garantias oferecidas pelo seguro condomínio (Lei 4.591) abrangem apenas as unidades autônomas (apartamentos – parte física), ou seja, a edificação e os bens de uso comum do condomínio. Fica categoricamente excluído dessas garantias o conteúdo dos apartamentos das unidades autônomas (móveis e utensílios de
propriedade do condômino). Alguns produtos comercializados pelas seguradoras contemplam cobertura para conteúdo dos apartamentos, abrangendo na maio ria dos casos perdas e danos sofridos pelos bens de propriedade dos condôminos. A exemplo de incêndio, queda de raio e explosão, onde quer que tenham se originado, além de outras garantias adicionais, como danos elétricos, roubo de bens etc. Nada impede que o síndico, junto com os demais condôminos, resolva contratar a garantia de bens dos conteúdos dos apartamentos, inserida na apólice de seguro obrigatório do condomínio, mas essa decisão deve ser previamente aprovada em assembléia ou estar prevista até mesmo na convenção. Outros seguros de condomínios são contratados mediante verba única. Não sendo necessário destacar os valores segurados separadamente. Nós, da revista Cadê o Síndico, sempre recomendamos que a contratação do seguro do condomínio seja intermediada por um corretor habi litado pela Susep – Superintendência de Seguros Privados e/ou SINCOR – Sindicato dos Corretores de Seguros do Estado da Bahia. CS
Nelson Uzeda é graduado pela Unifacs em Gestão de Seguros. É consultor docente, Diretor financeiro do Clube dos Seguradores do Estado da Bahia e superintendente executivo da Cia Excelsior de Seguros em Salvador. www.uzedaconsultordeseguros.blogspot.com.
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Ambiente
Como organizar e otimizar espaços em apartamentos pequenos
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casa é, ou pelo menos deveria ser, o espelho da alma de quem nela habita. Nem sempre as pessoas param para refletir o quanto os espaços em que vivem Por Ticiana Fahel e convivem interferem no seu bemestar e de sua família. Daí porque é tão importante o papel do arquiteto na concepção e na ambientação de espaços confortáveis e aconchegantes. Cabe ao arquiteto identificar o perfil do morador e, com ele, definir suas necessidades e prioridades no seu modo de viver. E, à medida que o projeto vai se delineando, sempre surgem os desafios para mexer com a criatividade e, sobretudo, para dar personalidade à residência. Nesse sentido, destacam-se os apartamentos pequenos de um ou dois quartos, que beiram os 50m², e são muitas vezes chamados de “apertamentos” por seus espaços apertados e exíguos. Nesses casos, o planejamento e a otimização dos espaços por um profissional não é apenas necessário como fundamental para facilitar o dia a dia, economizar tempo e, sobretudo, proporcionar conforto e bem-estar. No caso das salas, nas quais estão sempre conjugadas as áreas de estar, jantar e sala de TV, é interes-
sante, sempre que possível, utilizar móveis de dupla função: bancada que pode ser aparador ou mesa, móvel de TV que pode ser aparador, mesa lateral que pode ser mesa de apoio, entre outros. Não se pode esquecer também da proporcionalidade entre móveis e espaços, buscando escolher os móveis cujas dimensões se adaptam bem aos espaços disponíveis. Já nos quartos, é preciso ter cuidado com os colchões, cujo modelo “king size” vem se tornado uma unanimidade para a maioria das pessoas, mas que nem sempre é viável nos “apertamentos”. Há que se deixar lugar para as mesas de cabeceira e para a circulação das pessoas dentro do quarto. Quando se trata da cozinha, o desafio quase se torna mágica, pois cada centímetro é disputado seja para os eletrodomésticos, seja para os armários. E, no caso da área de serviço, que invadiu a cozinha, é importante limitar seu espaço para não misturar roupas com comidas. Além disso, procura-se trabalhar com a percepção dos espaços, criando-se amplitude, leveza e fluxo, ainda que essas características sejam muito mais sensações do que espaço real. Daí a utilização de elementos como espelhos, para aumentar ou dar continuidade visual aos espaços; ou vidros, que ocupam pouco espaço sensorial, por serem transparentes; ou cores claras e suaves que tendem a ampliar os ambientes. Essas são apenas algumas dicas que podem ser muito mais interessantes e úteis quando aplicadas adequadamente por um profissional, arquiteto ou decorador, que esteja fazendo um projeto perso nalizado para você. CS
Ticiana Fahel é arquiteta, especialista em projetos de arquitetura e interiores, consultora do programa Metrópole Imobiliário.
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Legislação
Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
Seu condomínio tem? Desde dezembro de 1994, todos os condomínios que admitem trabalhadores como empregados estão obrigados a elaborar e implantar o PPRA e PCMSO.
Por Evandro Dias
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maioria dos síndicos desconhece, mas desde dezembro de 1994 todos os condomínios que admitem funcionários como empregados estão obrigados a elaborar e implantar o PCMSO, não importando o número de funcionários. Essa obrigatoriedade foi estabelecida pela Norma Regulamentadora 7 (NR7) e 9 (NR9), do Ministério do Trabalho. Segundo o diretor da Exatta (Assessoria e Consultoria em Segurança do Trabalho), Luis Sergio Pinto, tanto o PPRA quanto o PCMSO funcionam como mecanismo de prevenção, evitando faltas por motivo de doença, aumentado a produtividade do funcionário. O PCMSO tem como objetivo a preservação da saúde dos empregados, em função dos riscos existentes no ambiente de trabalho e de doenças profissionais. De acordo com as diretrizes e os parâmetros mínimos para funcionamento do programa, que foram estabelecidos pela NR-7, pode-se ampliar essas condições, mediante negociação coletiva do trabalho. O condomínio deve elaborar o Programa de Prevenção de Risco Ambiental (PPRA), para que este direcione a implementação do PCMSO, garanta a sua eficácia e zele pela segurança e saúde dos funcionários, custe-
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ando, sem ônus para o empregado, todos os procedimentos relacionados ao programa. Além de disponibilizar o médico, responsável pela execução do programa. Esse médico pode ser contratado diretamente ou como prestador de serviços, a ser pago por exame. O PCMSO deve ter caráter de prevenção, rastreamento e diagnóstico precoce dos agravos à saúde relacionados ao trabalho, inclusive de natu reza subclínica, além da constatação da existência de casos de doenças profissionais ou danos irreversíveis à saúde do trabalhador. Os condomínios que contratarem mão de obra por intermédio de empresa prestadora de serviços, precisam informar à mesma, os riscos decorrentes da execução do trabalho, auxiliando inclusive na elaboração e na implementação do programa no local onde o serviço for prestado. Ele prevê elaboração de um relatório anual, com o planejamento das ações de saúde que foram executadas durante o ano. Nesse relatório deve ser discriminado por setor do condomínio, o número, a natureza dos exames médicos, além de avaliações clínicas e exames complementares, estatísticas de resultados considerados anormais, bem como o planejamento
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Legislação
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para o próximo ano. Este relatório pode ser elaborado conforme modelo aprovado, ou deve ser apresentado e discutido nas reuniões da Comissão Interna de Prevenção de Acidente (CIPA), permanecendo uma cópia do mesmo anexada ao livro de atas quando a empresa ou condomínio for obrigado a manter a comissão. Ele também pode ser armazenado na forma de arquivo informatizado, desde que seja garantido o imediato acesso pelo agente de inspeção do trabalho. O médico responsável para coordenar o PCMSO poderá ser um médico especializado em medicina do trabalho. O coordenador do programa deverá realizar os exames médicos ou encarregar os mesmos a um profissional médico familiarizado com os princípios de patologia ocupacional e suas causas, bem como com o ambiente, as condições de trabalho e os riscos a que está ou será exposto cada empregado da empresa ou condomínio a ser examinado. Os empregados ficam sujeitos à realização dos seguintes exames médicos a cargo do PCMSO, sem ônus para os mesmos: admissional; periódicos; retorno ao trabalho; mudança de função e demissional. Para cada exame médico realizado pelo PCMSO deverá ser emitido, em duas vias, o Atestado de Saúde Ocupacional (ASO). A primeira via deve ficar à disposição da fiscalização do trabalho, devidamente arquivada no local de trabalho, inclusive na admi nistração do condomínio, nas frentes de trabalho ou canteiros de obras, e a segunda, obrigatoriamente, entre gue ao empregado, mediante recibo na primeira via. Todo condomínio deve manter material necessário à prestação de primeiros socorros. Esse material guardado em local adequado sob os cuidados de pessoa devidamente treinada para esse fim, que pode ser o zelador ou porteiro. O equipamento destinado à prestação do socorro deve ser apropriado às características do condomínio.CS
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