Ed38 by Cadê o Síndico

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Revista Cadê o Síndico • maio/junho 2012

EDITORIAL

Núbia Cristina Santos Editora

Revista Cadê o Síndico agradece ao professor Josué Mello, que se despede da Direção Geral da Fa culdade e do Colégio 2 de Julho, pela confiança e parceria que resultou na criação da pós-gra duação em Gestão Condominial. Sem o apoio desse venerável educador não teríamos a oportunidade de ofertar ao mercado um curso tão importante para quem precisa agregar co nhecimento sobre gestão condominial. Nossos agradecimentos ao mestre e votos de sucesso nesta nova trajetória profissional. Já que o momento é de homenagem, uma pausa para reconhecer o valor e a importância das mães, no mês dedicado a elas. Essas mu lheres maravilhosas são sempre nossas educa doras, fontes de amor, carinho e cuidado. Nos so carinho especial às nossas leitoras, mães, síndicas, que se desdobram para desempenhar com maestria todos os papéis exigidos pela vida pessoal e profissional. A matéria de capa é um alerta para os síndicos sobre o perigo das obras irregulares nos condomínios. Confira as dicas de advoga dos, engenheiros e arquitetos entrevistados pela revista e veja que é preciso tomar alguns cuidados para evitar acidentes e prejuízos às edificações, decorrentes de reformas sem o devido cuidado e acompanhamento técnico. Nesta edição você vai ficar por dentro de assuntos como inspeção predial, obrigatorie dade de registro de ponto, gestão de docu mentos, coleta seletiva, controle de cupins em condomínios, dentre outros. Como você já sabe: além da revista impressa, todo o con teúdo está disponível na internet. Boa leitura.

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SUMÁRIO VALORES DE REFERÊNCIA Índices que facilitam sua consulta..........................................

PERFIL

ACONTECE

José Carlos Galante, síndico do Mansão D'Almarvi....................

Curso sobre novas regras do seguro condomínio...................

LEGISLAÇÃO

PISCINA

2 DE JULHO - Homenagem ao Prof. Josué

SERVIÇO

MANUTENÇÃO PREVENTIVA

GESTÃO DE DOCUMENTOS

SUSTENTABILIDADE

CARTÃO

SAÚDE AMBIENTAL

Registro de ponto é obrigatório...........................................

Como manter a piscina tratada no inverno..........................

Curso de Extensão e Pós-Graduação em Gestão de Cond......

Medição de água individualizada.........................................

Inspeção predial: por que fazê-la?........................................

Como gerenciar o excesso de papel....................................

Em defesa da coleta seletiva...............................................

Entrega de prêmios da promoção.......................................

Controle de cupins...............................................................

e que , inform o ic d ín s Sr. vista cio na re viu anún entos ar orçam ao solicit

CLASSIFICADOS.........

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MAI/JUN 2012 • EDIÇÃO 38

CAPA O síndico deve ficar atento para evitar o risco das obras irregulares

18 COLUNAS

DÚVIDAS JURÍDICAS Drª Kátia Gerlin Comarella responde

SR. SÍNDICO

Animais de estimação em condomínios

AUDITORIA CONTÁBIL

NOVA A N COLU

Importância da Auditoria Contábil

FIQUE SEGURO Seguro de veículos

ELEVADORES Melhoria da segurança de elevadores antigos

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16 22 28

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INDICADORES

Valores de referência 01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2011. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)

ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS

Até R$ 1.174,86

De R$ 1.174,87 até R$ 1.958,10

De R$ 1.958,11 até R$ 3.916,20

11%

Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário fica prorrogado para o prazo do 1° dia útil seguinte.

04 – PISO SALARIAL (VÁLIDO ATÉ 31.12.2011) Data base: janeiro de cada ano

Valores não homologados

R$ 750,00 Supervisor.................................................... R$ 750,00 Zelador.......................................................... R$ 691,00 Administrador..............................................

Porteiro ou agente de portaria e recepcionista............................................ R$ 691,00 Folguista, manobrista, jardineiro e piscineiro................................................... R$ 598,00 Auxiliar de serviços gerais, serventes e boy........................................... R$ 598,00 Ascensorista, vigia, garagista, controlador de veículos............................. R$ 598,00 ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100%

02 – GRPS (INSS) 20% sobre a Folha, como parcela do Con domínio. 2% sobre a Folha, como contribuição de aciden te de trabalho. 4,5% sobre a Folha, como contribuição de ter ceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 608,80 = R$ 31,22. De R$ 608,81 a R$ 915,05 = R$ 22,00.

03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

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VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL.....R$ 180,00 COND. COMERCIAL...... R$ 190,00 A convenção de 2012 ainda não saiu

05 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO Passos necessários na regularização do condomínio 1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 2. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Expedição do Habite-se (pela Construtora/ Incorporadora). 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o Cadastro de Pessoa Jurídica. O condomínio pre cisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de Renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de Renda dos funcionários na fonte.

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PERFIL

Mestre em administração condominial Por Evandro Filho e Indira Naiara

índico do Condomínio Mansão D’Almarvi, José Carlos Galante acredita que o se gredo para realizar uma gestão eficiente é administrar com segurança, transparência e credi bilidade. Para ele, que já está em seu terceiro man dato, é fácil resolver problemas quando as pessoas lhe ouvem. “Com boa vontade é possível contornar qualquer problema”. O síndico decidiu aceitar o desafio quando começou a participar das reuniões e percebeu que o condomínio em que mora necessitava de medidas que sanassem os problemas existentes. Muitos deles devido à falta de manutenção adequada e da au sência de ferramentas administrativas e financeiras eficazes. Economista, com mestrado em Administração Financeira, pela Pontifícia Universidade Católica/SP, e com grande experiência em instituições financei ras em São Paulo, José Carlos foi consultor de fi nanças e investimentos e professor de Mercado de Capitais e Administração Financeira. Para ele, toda essa bagagem contribui de forma categórica para uma boa gestão em condomínios. Ao assumir, o síndico encontrou as áreas de es porte e para visitantes sem controle e mal conser vadas, além de obras inacabadas, pendências judici ais, dentre outras dificuldades. José Carlos buscou entender melhor a situação de cada problema e, em reuniões transparentes com os condôminos, relatou os fatos, com provas, buscando recursos para sanar os problemas. Como em todo condomínio, o síndico preci sou lidar com a inadimplência e usou uma receita simples: conversou diretamente com os inadim

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Uma gestão marcada pelo empenho em atender às necessidades dos moradores e do condomínio plentes, informando-lhes sobre os prazos para um acordo amigável. “Se eles não fossem cumpridos, o condomínio recorreria à Justiça”. José Carlos tam bém conseguiu reduzir os custos, negociando prazos e efetuando obras com bons profissionais. Sua gestão é marcada pelo empenho em realizar serviços que visam o bem estar de todos os moradores, priorizando as necessidades do condomínio. No primeiro mandato ele promoveu mudanças drásticas: rescisão de con trato com administrador e demissão do folguista; mudança de escala dos funcionários; revisão das instalações hidráulicas e elétricas; paisagismo e ne gociação com prestadores de serviços; ativação do poço artesiano já existente; diálogo constante com a administradora que assessora o condomínio; rene gociação com inadimplentes; controle das receitas e despesas através de previsão orçamentária. Para ele, o bom síndico tem algumas caracte rísticas: conhecimentos de legislação, contabilidade e finanças; transparência em administrar recursos; boa relação com prestadores de serviços, cercan do-se de profissionais e funcionários competentes; responsabilidade para vistoriar constantemente as áreas comuns, checando e se mantendo informado das ocorrências do prédio. Com a experiência adquirida desenvolveu e está prestando serviços como Síndico Profissional em outros condomínios. CS

Galante: transparência e credibilidade

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ACONTECE

Curso atualiza sobre novas regras do seguro condomínio Por Coordenadoria de Comunicação Social da Escola Nacional de Seguros

ntrou em vigor, em julho do ano pas sado, resolução do Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP, que subs tituiu documento de 1987, estabelecendo crité rios para a estruturação de seguro obrigatório de condomínio. Com a nova norma, as seguradoras passaram a ter de oferecer duas modalidades de cobertura: a básica simples (que protege contra riscos de in cêndio, queda de raio e explosão e poderá incluir coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio) e a básica am pla (quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel, exceto os expressamente ex cluídos). Desde então, as seguradoras não podem co mercializar seguros em desacordo com os ter mos da nova resolução e os contratos firmados antes da norma devem ser adaptados na data de renovação. Dentro desse cenário, síndicos e ad ministradores devem estar atentos às alterações, pois, de acordo com a Lei nº. 4.591, eles respon dem ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de se guro constatada. A responsabilidade pela renovação do seguro também recai sobre aquele em cujo mandato a apólice foi emitida, não se justificando a insu

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ficiência de cober turas em apólices vencidas. Ou seja, é essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação. Para atualizar síndicos, administrado res de imóveis, corretores de seguros, seguradores e demais interessados nas novas regras para contratação de apólices, a Es cola Nacional de Seguros desenvolveu o curso Seguro Condomínio, que está com inscrições abertas na Unidade Regional Bahia, em Salvador. “O Seguro Condomínio é obrigatório por lei e a não contratação pode acarretar multas pesadas para síndicos, conselheiros e até condôminos”, alerta Maria Helena Monteiro, diretora de Ensino Técnico da instituição. No curso, ministrado em 3horas, são expli cadas as coberturas e exclusões do seguro con domínio, como pode ser contratado, as respon sabilidades do síndico, os procedimentos em caso de sinistro, a liquidação de sinistro por parte da seguradora, além dos termos técnicos mais utilizados. Para participar é pré-requisito ter ensino mé dio completo. O investimento é de R$ 140,00 e as inscrições podem ser feitas na secretaria da Uni dade Regional Bahia, na Avenida Tancredo Neves, 999, sala 401 (telefone 71 3341-2688 e e-mail unidadeba@funenseg.org.br). Mais informações sobre o seguro condomínio no portal www.tudo sobreseguros.org.br. CS

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DÚVIDAS JURÍDICAS

Dra. Kátia Gerlin Comarella Responde Por Kátia Gerlin Comarella

Gostaríamos de saber se a Lei 8245, de 18.10.1991, está em vigor ou já foi substituída ou revisada? (José Carlos e Lúcia Tolda) R.: Sim, a Lei do Inquilinato continua em vigor. Algumas confusões vêm ocorrendo em relação à Lei 8.245 (Lei do Inquilinato). A Lei 12.112/09 é uma Lei complementar que propôs alterações em alguns artigos da Lei 8.245/ 91. Portanto, continua vi gente com algumas alte rações. É muito comum en contrar o título - Nova Lei do Inquilinato. Contudo, esta informação é incorreta, pois, não foi aprovada outra lei do inquilinato e sim a lei sofreu alterações em alguns artigos com o advento da Lei nova. Toda vez que forem consultar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245) deve-se consultar também a Lei 12.112/09 para não incor rer em erro e assim estar ci ente dos artigos que foram modificados. No caso de uma ampliação de área de serviço, sem autorização do con

domínio, o que deve ser feito? R.: Quando o proprietário de sejar realizar qualquer acrés cimo ou supressão de área do imóvel em relação à planta original, deverá inicialmente informar ao condomínio, para a devida aprovação. Se houver concordância do condomínio, deve-se solicitar um alvará de aprovação de reforma junto à Prefeitura, mediante a apre sentação de um projeto com as devidas especificações fei to por um arquiteto que será o responsável pela obra. Só após a concessão do alvará é que a obra poderá ser rea lizada. Mas, se o condômino está querendo construir uma obra que seja irregular em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, a prefeitura não irá aprovar. Ficando sujeito a demolir a obra, a qualquer tempo. Se for comprovado o acréscimo de construção não autorizada e não constante do título de aquisição do imóvel, o condomínio pode através de uma ação demolitória re

querer a demolição da obra irregular realizada. Mas é pru dente inicialmente notificar o condômino exigindo a regula rização, para depois mover tal ação. Em muitos condomínios ocorrem problemas desta na tureza, mas é bom verificar cada caso. Um apartamento derrubou a parede para fazer cozinha americana, sem au torização do condomínio, o que devo fazer? R.: Se a parede derrubada não for área comum, não precisa de autorização da assembleia. É necessário que o condômino informe ao seu condomínio que irá fazer a reforma. Então, o condomínio deve certificar se a obra está regular e se o con domínio não corre algum peri go. Também é preciso checar se há autorização da Prefeitura para realização da obra, e ainda prudentemente, se a mesma está sendo acompanhada por um engenheiro ou arquiteto. Estando presentes estes re quisitos o condômino está apto para efetuar a reforma.CS

Drª Katia Gerlin Comarella, titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há 16 anos atua na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório a Gerlin & Horta Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. • Tel.: 3345-2727 • drkatiagerlin@hotmail.com

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LEGISLAÇÃO

Registro de ponto é obrigatório O Ministério do Trabalho e Emprego determina que condomínios com mais de 10 empregados devem adotar registro de ponto, seja ele manual ou eletrônico Por Indira Naiara

Portaria 1510/2009 do Ministério do Trabalho e Emprego determina que empresas que possuem mais de 10 empregados usem o Registro Eletrônico de Ponto (REP). De acordo com a advogada especialista em Direito Condominial e sócia da ADCON Admi nistradora de Condomínios, Rose Smera, apesar de a regra estar valendo para os condomínios desde o dia 2 de abril deste ano, ela terá pouco efeito, pois a maio ria deles não possui uma grande quantidade de fun cionários. O Registro Eletrônico de Ponto leva vantagem quando comparado aos registros manual (escrito) e mecânico (cartão), pois ele consegue registrar de forma fiel o horário de entrada e saída dos funcionários, além de evitar impressões desne cessárias desses registros mensalmente e pos síveis fraudes. CS

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Uso do REP é opcional No entanto, apesar da determinação da portaria, a legislação brasileira obriga que toda a empresa que possui mais de dez fun cionários adote uma das três modalidades de ponto. Sendo assim, o uso do REP se tor na uma opção e não uma obrigação. Porém as empresas que decidirem pelo sistema eletrônico devem seguir integralmente as regras da Portaria 1510/2009 que deter mina que os aparelhos utilizados devem ser certificados por órgãos técnicos, possuir memória inviolável e emitir recibos de papel ao trabalhador cuja im pressão, em papel especial, dure no mínimo cinco anos. De acordo Rose, os condomínios que adotarem o REP e não obede cerem ao que está determinado na Portaria 1510/2009 podem sofrer punições. “Primeiro o auditor vai até o condomínio e concede o prazo para regularização. Caso não ocorra, o condomínio será autuado e a infra ção será enviada para o Ministério Públi co do Trabalho, que vai estabelecer o valor da multa a ser paga”, explica.

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PISCINA

Como manter a piscina tratada no inverno Por Antônio Coradinho

om o fim do verão, a garotada volta para o colégio, a temperatura cai e al gumas piscinas voltam a ser freqüen tadas somente pelos adeptos da natação ou hi droginástica. A maioria dos usuários de verão passa longe da água nos dias mais frios. Independente do uso ou não, a água tem que ser trata da, porque uma água de piscina sem tratamento vira um foco de doenças. Portanto, o gasto com a manutenção continua mesmo sem o uso.

Edifícios Os edifícios normalmente têm uma freqüên cia de usuários relativamente maior. O dosador de cloro em pastilhas é indicado e ajuda na redução do custo. A capa somente é sugerida em piscinas com baixa freqüência, devido ao trabalho de colo cação e retirada. A utilização de cloro estabilizado, que mantém o teor por mais tempo, com quanti dades menores, e portanto, cus tos menores.

O grande inimigo da quali dade da água de piscina é a luz e o calor. Portanto temos algumas dicas para manter sua piscina tratada, com uma substancial redução de custo.

Se o custo com a manuten ção de piscina incomoda muita gente, o desperdício no uso ina dequado incomoda muito mais. O segredo é manter os parâme tos de qualidade em: Cloro: 1 a 3 ppm, PH; 7.2 a 7.6 e alcalinidade entre 80 a 120 ppm, gastando muito menos. Com certeza as dicas acima farão que o respon sável pelo custo tenha a sensa ção de que está gastando so mente o mínimo necessário. CS

Coberturas/Casas de praia As piscinas das coberturas e casas de praia são as que apresentam um custo/ benefício mais alto porque a freqüência é mui to baixa fora da temporada de verão. A melhor solução para reduzir esse custo, é investir numa capa e num dosador de cloro em pastilhas para proteger e tratar a água da piscina. A redução no custo pode chegar a 70% e a piscina estará sem pré tratada. Antônio Coradinho é sócio da empresa Corágua Soluções em Piscinas

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epois de oito anos ocupando a Direção Geral da Faculdade e do Colégio 2 de Julho, deixo o cargo com muita saudade e com a certeza de que quem assumir a diretoria encontrará uma instituição mais forte e mais próxima da comunidade onde ela está inserida. Foi um período de grandes transformações tanto no espaço físico quanto na parte político-pedagógica. Foi uma gestão inovadora no relacionamento com a comunidade acadêmica, conquistando o reco nhecimento da sociedade e do Ministério da Educação e com a abertura de novos cursos. Desses novos cursos podemos destacar a pós-graduação em Gestão Condominial. Uma ideia da Revista Cadê o Síndico que, nós da Faculdade 2 de Julho, resolvemos apostar devido ao crescimento do número de condomínios em Salvador e pela carência de profissionais qualificados para atuar nesta área. O curso é um sucesso e já estamos formando a segunda turma. Desejo que a instituição continue avançando sob a nova gestão, abrindo novos cursos e participando ativamente da vida da sociedade.

J os ué Mell o

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SR. SÍNDICO

Animais de estimação em condomínios Por Ionara Ribeiro

facultada a criação e manutenção de animais de estima ção de pequeno e médio porte, de raças consideradas dóceis, nas unidades autôno mas integrantes de con domínios residenciais verti cais ou horizontais, desde que o animal não cause in cômodo de qualquer ordem, seja quanto ao barulho, à se gurança e à salubridade. A Constituição Federal e o Código Civil estabelecem o direito do condômino de desfrutar livremente de sua unidade e das áreas comuns, desde que isto não represen te uma ameaça à segurança, ao sossego e a saúde dos outros condôminos. Para uma boa convivên cia entre os condôminos é de extrema relevância que se observe e respeite as normas da boa vizinhança. O condomínio pode proibir um cachorro de pas sear nos seus jardins, no playground ou de andar no elevador (com certos li mites), mas não de morar

com seus tutores. Da mesma forma, a presença de animais inconvenientes, que per turbem a ordem, a higiene e o sono dos outros mora dores pode ser questionada. E isso independe do porte e da espécie do animal. É, pois, entendimento assentado em bases jurídicas afinadas com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade que, quando o animal de esti mação representar perigo para os demais condôminos, não mais será permitida a sua permanência no con domínio. O animal que é mantido pelo condômino no Con domínio, não pode, sob ne nhuma hipótese, ser perigo so. Inclusive, ele pode ser retirado rapidamente do lo cal, por meio de tutela an tecipada dada por um juiz, havendo provas de que o animal representa ameaça. A antecipação dos efeitos da tutela tem o escopo de implementar desde logo os efeitos práticos da sentença de procedência.

Os animais também não podem emitir ruídos, como latir fortemente, uivar e chorar durante os horários considerados de silêncio e descanso, estabelecidos por Lei Municipal e/ou pela Con venção do Condomínio; deve ser mantida a saúde e higiene dos bichinhos, para que eles não exalem mau cheiro nem façam as suas necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio ou na área diversa a que for destinada a eles. BOM SENSO, esta é a pa lavra chave para melhorar as relações entre os condômi nos. Aqueles que forem do nos de animais de estimação devem se adequar às normas do Condomínio e entender quando não é mais razoável manter o bichinho no pré dio e os demais devem res peitar o direito dos animais e entender que é legítima a criação deles no condomínio, desde que sejam obser vados todos os princípios norteadores da boa con vivência.CS

Dra. Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br. Tel.: 71 3797-6277 / 3011-5801

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SERVIÇO

Medição de água individualizada E

ste espaço conta com a colaboração da EMBASA, para responder às perguntas mais frequentes sobre individualização de água. Tire suas dúvidas através de nosso e-mail revista@cadeosindico.com.br e responderemos na próxima edição. 1. Pergunta de síndico: O sistema de medição de água individua lizada reduz o efluente de esgoto? Sim. A partir do momento em que o usuário pre ocupa-se individualmente com o seu consumo de água, inclusive tornando o seu uso mais racional, a redução do volume efluente de esgotos é uma con sequência. Em função do valor da conta de água que será cobrada individualmente, aquela unidade a qual a conta veio alta em função do consumo, o res ponsável deverá verificar a existência de vazamen tos nos equipamentos hidráulicos e consertá-los ou reduzir o desperdício de água, modificando os seus hábitos e essas atitudes contribuirão para reduzir o volume do efluente de esgotos. 2. Pergunta de condômino: A Embasa tem algum dado sobre o a redução do consumo de água, nos bairros em que vários condomínios fizeram a medição individualizada? Pesquisas internas revelam que a MI permitiu a redução do consumo de água acima de 20% em al guns condomínios após a implantação da medição individualizada, principalmente daquelas unidades que corrigiram os vazamentos ou diminuíram o des perdício. Como a água é tarifada em uma escala pro gressiva, a redução da conta pode ser ainda maior, a depender do consumo. 3. Pergunta de condômino: Meu condomínio tem poço arte siano, se fizermos a medição de água Individualizada, seria

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importante mantermos o poço artesiano? Não. As diversas legislações existentes, por me dida de segurança, não permitem abertura de poço artesiano para abastecimento humano, em função de que esta água poderá afetar a saúde da popula ção, principalmente nas grandes cidades em que o solo está poluído por vários motivos e esta poluição contamina a água subterrânea. A Embasa possui o certificado ISO 9001:2000, que garante a qualidade da água em todas as etapas de produção, desde a captação de mananciais, tratamento, até a adução para os reservatórios urbanos de distribuição. 4. Pergunta de síndico: Quando o Condomínio contrata uma em presa para prestar determinado serviço, como medição individu alizada de água, quem deve recolher o INSS e o ISS. A empresa contratada ou o Condomínio? Na contratação de empresa especializada para instalação dos equipamentos de medição individua lizada ou na contratação de qualquer outro serviço, é de responsabilidade do condomínio o recolhimentos das contribuições e tributos legais. Essas informa ções podem ser obtidas no site da Receita Federal: www.receita.fazenda.gov.br. 5. Pergunta de síndico: Na medição individualizada a água vai direto da tubulação da rua para os apartamentos, ou vai para o reservatório do condomínio para depois ir para os apartamentos? A água vai para o reservatório do condomínio. Sendo medição individualizada ou não, toda ligação de água deve seguir os padrões técnicos e hidráuli cos de instalações adotados pela Embasa. Portanto, é obrigatória a existência dos reservatórios inferiores e superiores, inclusive com o respectivo sistema de bombeamento de água entre os mesmos.CS

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AUDITORIA CONTÁBIL

A importância da auditoria contábil no condomínio Por Michele Lordêlo

mbora a maioria das pessoas pense que o trabalho de audi toria é meramente “investiga tivo” e atrele a necessidade da auditoria aos casos de desvios e fraudes, nos dias de hoje a auditoria apresenta grande importância no controle fi nanceiro e na gestão de con domínio de todos os portes, desde que utilizada adequada mente como uma ferramenta de controle e gestão. Dentre os principais pro blemas enfrentados pelos condomínios que contratam uma empresa especializada em auditoria elencamos: ina dequação dos proventos dos colaboradores, baixa indevida na inadimplência sem a res pectiva entrada de recursos; aparecimento de multas pelo não cumprimento de obriga ção fiscal, falta de elaboração de retenções de impostos, não envio de declarações; criação de demanda inexis tente na compra de bens e na contratação de prestadores de serviços; ausência de orça mentos ou quando existentes inadequados e por vezes su

perfaturados; direcionamento de compras de bens e serviços para determinados fornece dores com pagamento de comissão, além da detecção de prestadores de serviços e for necedores não habilitados para a demanda, dentre outros que poderíamos listar. Tendo o síndico responsa bilidade civil com o condomínio, o mesmo poderá responder por todos esses problemas, sendo relevante acompanhar a gestão através de adminis tração própria ou administra dora de condomínio atualizada com as demandas fiscais e de gestão condominial. No auxílio à essa gestão são considerados como princi pais objetivos da auditoria: 1. Avaliar eventuais irregu laridades cometidas por gestões anteriores com a emissão de parecer, a fim de que o con domínio tente recuperar os prejuízos sofridos, chamada de Auditoria Revisional; 2. Contribuir para a análise dos documentos contábeis, prestação de contas, de folha de pagamento e tributos, a fim de evitar prejuízos nas gestões

futuras, chamada de Auditoria Preventiva. É importante ressaltar que cada condomínio terá sua necessidade variando assim também o valor da auditoria que deve ser cobrada em vir tude do número de aparta mentos e com base no valor já pago de taxa condominial pelo condômino, visando gerar benefícios e não custos. Na média podemos dizer que, uma Auditoria Revisional em um condomínio com dois edifícios e cerca de 100 apar tamentos custa a partir de R$ 1.500,00 por ano auditado. Já a Auditoria Preventiva, se for mensal apresenta um custo a partir de R$ 300,00. Contratar um serviço muito abaixo des ses valores pode implicar em contratação de empresa que não possua em seu objeto os serviços de auditorias, que apresente conflito de interesse na realização dos serviços e que apresente parecer de auditoria que não expresse os desejos dos condôminos, fruto muitas vezes da ausência de contrata ção de empresa especializada em auditoria. CS

Michele Lordêlo é contadora, empresária contábil, auditora contábil da Prefeitura de Lauro de Freitas-Bahia, coordenadora do Curso de Ciências Contábeis da Unime L.F/Ba e do curso de Pós-Graduação-MBA em Planejamento Tributário- Unime LF/Ba, especialista em contabilidade para empresas e condomínios, doutoranda em educação e membro da comissão mulher contabilista do Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia. m_lordelo@yahoo.com.br, Tel.: (71) 3022-7022

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MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Inspeção predial: por que fazê-la? Por Fábio Moura*

inspeção predial deve ser observada de vários prismas, todos correlatos e im portantes, tanto para a saúde da edifi cação quanto para o cumprimento efetivo do papel do síndico ou do administrador do condomínio. Em que pese a exigência normativa da Lei 5.907/2001, cuja regulamentação foi dada pelo decreto nº 13.251/2001, é salutar destacar que a omissão do síndico e/ou do administrador do condomínio im plica na responsabilidade civil, bem como, caso ocorram danos a terceiros, em responsabilidade na esfera penal. A inspeção predial visa, especificamente, por meio da realização de vistoria, determinar as condições técnicas, funcionais e de conservação, objetivando direcionar o plano de manutenção, a partir do qual medidas preventivas e corretivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e consequentemente, de seus usuários, deverão ser adotadas. Eu comparo a inspeção predial periódica à revisão de férias que sempre fazemos em nossos veículos, guardando as devidas proporções, é claro. Pois fazemos revisões em nossos veículos para ter mos a tranquilidade de estarmos colocando nossos entes queridos num equipamento em bom estado de conservação e com segurança. Outro aspecto que merece atenção é o fato de que o custo de uma intervenção aumenta de

forma exponencial, na medida em que trata mos a edificação com menor atenção, cuida do e negligência. Um simples e vali oso exemplo, dentre vários elementos que são diretamente responsáveis pela de terioração das edificações, posso destacar a ação da água, que é essencial para nosso organismo hu mano, mas também é o infortúnio da construção civil. Posso inclusive afirmar que se constitui na patologia mais grave, que análoga a um câncer, quando constatado a olho nu, já tomou parte do arcabouço estrutural, desplacando inclusive as pastilhas das fachadas, contribuindo sobremaneira para a oxidação das armaduras das peças estru turais, infiltrações em paredes, provocando proli feração de fungos e demais parasitas que tornam o ambiente insalubre. Desconsiderando a má execução, toda a cons trução tem um tempo de vida útil. Se não pelo as pecto de decrepitude, então por obsolescência. Mas quando cuidada de maneira correta, pode ter um longo tempo de vida. Exemplos valiosos temos das construções europeias, inúmeros prédios em Nova York, e mesmo em nosso país. Fato é que se deve mudar a cultura, não há mais espaço para o “estar síndico”, é exigida uma postura mais profis sional e dinâmica por parte de quem detém a ad ministração do condomínio.CS

Fábio Moura é diretor comercial da AMX Engenharia Ltda - fabio@amxengenharia.com.br

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CAPA

Evite o risco das

obras irregulares O síndico deve ficar atento, para impedir a realização de obras irregulares, que comprometam a segurança da edificação e dos condôminos Por Evandro Dias e Indira Naiara

oda obra só poderá ser iniciada mediante autorização da Superintendência de Con trole e Ordenamento do Uso do Solo do Município (Sucom). É o que alerta o Artigo 16 do Código de Obras do Município de Salvador (Lei nº 3.903/88). O problema é que muitos síndicos desconhecem essa informação e acreditam que sua única preocupação deve ser com a emissão de ruídos durante as reformas, cometendo um erro que pode comprometer o imóvel e a segurança de todo o condomínio. O Art 1336, parágrafo II, do Código Civil é bem claro: é dever do condômino não realizar

obras que comprometam a segurança da edificação. Para a advogada especialista em Direito Condominial e sócia da ADCON Administradora de Condomínios, Rose Smera, o síndico tem o poder e dever de re querer ao condômino, antes do início da reforma, o alvará ou o laudo do engenheiro responsável pela obra. Caso não haja nenhum desses documentos e a obra em questão colocar em risco a integridade dos demais condôminos, ele deve notificar o morador para apresentação do laudo e se necessário prestar queixa à Sucom. Rose acredita que em caso de dano à estrutura do prédio devido a obra irregular a responsabili dade direta é do morador. Contudo, ela pensa que, indiretamente, o síndico tem sua parcela de culpa, pois deveria fiscalizar. Entretanto, ela reconhece que muitos moradores dificultem essa fis calização: “Posso citar como exemplo um morador que estava fazendo obras de portas fechadas e dizia ao síndico que

Assessoria técnica

egundo levantamento do Conselho Regional de Engenharia e Agro nomia da Bahia (Crea-BA), cerca de 70% das obras, sobretudo resi denciais, em Salvador têm algum tipo de irregularidade. De acordo com o diretor da Escola Politéc nica da Universidade Federal da Bahia (UFBA), Luis Edmundo Cam pos, há uma cultura de que todo mundo pode dirigir uma obra. “Quando o indivíduo está doente, logo procura um médico, quando tem um problema na justiça, pro

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cura um advogado, mas na hora de construir acha que pode fazer por conta própria”, comenta. Campos ensina como calcular rapidamente o custo/benefício da assessoria de um profissional especializado: “O que é mais caro: ter que reconstruir o imóvel e ter que pagar possíveis indenizações ou contratar um profissional?“, questiona. O analista técnico do CreaBA, o engenheiro civil Leonel Borba Santos, ressalta que qual quer modificação na unidade

habitacional necessita da asses soria de um especialista. Porque o engenheiro civil é o profis sional habilitado que tem o pleno conhecimento para a análise, definição dos diversos serviços, materiais, qualidade e segurança na edificação. Nos serviços con siderados como reparos gerais, tais como: pintura, troca de piso, divisórias e esquadrias no imóvel não há necessidade da utilização de conhecimentos técnicos es pecíficos, por isso é dispensável a presença do profissional.

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estava apenas trocando o piso. Meses depois, o morador realizou uma festa no imóvel e foram identificadas mu danças nas pilastras de sustentação”. Lembrando que a responsabi lidade civil do síndico ocorre quan do este não cumpre as obrigações inerentes

ao cargo, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros. Ao passo que a responsabilidade criminal acon tece quando o não cumprimento das atribuições leva não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. De acordo com Rose, outro me canismo de defesa do síndico é a ma nutenção do seguro do prédio, aliada à notificação ao morador "infrator". Se ele tiver esse respaldo, não lhe cabe responsabilidade civil ou crimi nal. Para a advogada, hoje, devido à grande quantidade de problemas gerados por reformas e cons truções irregulares, até mes mo as convenções estão sendo preparadas com uma atenção maior sobre o assunto. “Anti gamente somente era estipulado o horário da execução da obra”. CS

Criar regulamento

e o condomínio ainda não tem um regula mento específico para a execução de obras nas unidades habitacionais, é recomendável que o síndico convoque uma as sembleia extraordinária para esse fim. Depois que as regras esti verem definidas, o síndico pode visitar as unidades que estejam em obras ou tenham passado por reformas recentes, com a devida autorização dos proprietários, a

fim de analisar as condições das alterações realizadas. Havendo modificações significativas, o con domínio poderá adotar as medi das cabíveis. Para evitar a responsabilidade civil ou criminal, em decorrência de obras irregulares realizadas numa gestão anterior, o síndico atual deve convocar uma assembleia ex traordinária para expor a situação, devendo deixar que a maioria de cida o caminho a seguir.

Serviço

Edf. Empresarial Thomé de Souza, Lj 06, Térreo - Iguatemi Tel.: 22016900, de 2ª a 6ª, das 9h às 17h. A autorização é emitida em 20 dias úteis, podendo ser prorrogada até o dobro do tempo, se forem ne cessárias diligências. A lista da docu mentação necessária para a solicita ção pode ser encontrada no site da SUCOM (www.sucom.ba.gov.br).

O Alvará de Licença para refor ma, com ou sem acréscimo de área construída existente, pode ser obti do na Central de Atendimento (CAT) da Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município (Sucom), localizado na Av. Antônio Carlos Magalhães, 3244,

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CAPA

Assessoria gratuita para a população de baixa renda Prefeitura mantém escritório que oferece assistência técnica e o projeto da construção para quem ganha até três salários mínimos

Prefeitura Municipal de Salvador, através da Coordenadoria de Promoções e Me lhorias Habitacionais (CPMH), órgão vin culado à Secretaria de Desenvolvimento, Habitação e Meio Ambiente (Sedham), oferece gratuitamente orientações para aqueles que não têm condições de pagar pela elaboração de um projeto técnico para construção ou grandes reformas. O serviço é disponibilizado à população no Es critório do Clube de Engenharia da Bahia, localizado na Avenida Carlos Gomes, 31, Centro. Um técnico responsável coordena uma equipe de estagiários da Universidade Federal da Bahia (UFBA) na execução

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de projetos de construção para quem ganha até três salários mínimos. Os interessados devem dirigir-se ao local, com os seguintes documentos: contrato de compra e/ ou venda do imóvel, identidade, CPF e comprovante de residência. Também é verificada a escritura e a documentação do imóvel. Sem escritura, são aceitos imóveis até 125 m². Os técnicos agendam uma visita ao local, onde a edificação é analisada e vistoriada. Após aprovação do anteprojeto pelo beneficiado, é desenvolvido o projeto. O escritório então encaminha a proposta à Sucom para a liberação de alvará. O requerente paga apenas uma taxa de R$ 12 à Superintendência, pelo documento de liberação. De acordo com informações do Crea-BA, o Con selho vem discutindo a questão da assistência técni ca pública gratuita, juntamente com instituições de ensino e órgãos públicos, a fim de viabilizar a asses soria técnica para a população de baixa renda. CS

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3. Como distribuidor;

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4. Como representante;

porção; ou seja, de até 65% de redução.

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FIQUE SEGURO

Tire dúvidas sobre seguro de veículos Por Nelson Uzeda

Havendo uma colisão entre veículos conduzidos por condôminos, a ga rantia do seguro do condomínio será concedida a esses veículos? R.: De início, os prejuízos de verão ser suportados pelo causador, uma vez que não tenha havido participação de funcionários do condomínio (manobrista). Ou seja, pelo re lato a seguradora não arcará com os prejuízos apurados, não havendo cobertura securitária. Se esses danos forem provocados por funcionário do condomínio? Haverá cobertura do seguro? R.: Sim. Desde que inserido na apólice do condomínio, a cobertura de responsabilidade Civil Garagista com as garan tias de colisão, incêndio, rou bo, e desde que o condutor do veículo seja um manobrista habilitado e funcionário regis trado pelo condomínio. Os condôminos para fins de cobertura na garantia RC – Responsabilidade Civil são considerados terceiros? R.: Sim. Para fins de cobertura na garantia de Responsabi lidade Civil de Operações do

Condomínio, do Síndico e/ou a Guarda de Veículos de Ter ceiros, os condôminos são equiparados a terceiros. Havendo roubo de veículo guardado na garagem do condomínio, a segura dora indeniza? R.: Sim, desde que seja contratada na apólice de se guro do condomínio a ga rantia de Roubo de veículos, inserido na cobertura de Res ponsabilidade Civil – Guarda de Veículos de Terceiros. Caso algum condômino queira fazer reformas internas no seu aparta mento, com modificações estruturais, deverá fazer o quê? R.: Qualquer reforma interna nos apartamentos, salas, lojas etc... deverá ter anuência da administração do condomínio e esta tem a obrigação con tratual de comunicar previa mente essa reforma à sua se guradora , detalhando as suas etapas e serviços a realizar, sob pena, em alguns casos, de perda de direito em caso de eventual sinistro. Caberá ao síndico apurar a

extensão dessa reforma e suas implicações na parte es trutural, visando, se for caso, dar ciência a quem de direito, incluindo a construtora, pre feitura e, em alguns casos, o corretor de seguros ou segu radora detentora da apólice do condomínio. A obrigatoriedade do seguro para o condomínio se aplica também para os prédios que não sejam exclusivamente ocupados por residencias? R.: Sim. O seguro é obrigatório tanto para os condomínios verticais quanto horizontais de qualquer tipo. Uma vez constituído o condomínio, o seguro passa a ser obrigatório conforme estabelece a lei 4.591. Quer seja condomínio de escritórios, consultórios ou mesmo condomínios comer ciais, a exemplo de shoppings, flats e outros. Os prêmios, contudo, variam de acordo com o risco inerente a cada um. Por exemplo, os seguros de condomínios comerciais costumam ser mais caros do que os de condomínios resi denciais. CS

Nelson Uzeda é graduado pela Unifacs em Gestão de Seguros. É consultor docente, Diretor financeiro do Clube dos Seguradores do Estado da Bahia e superintendente executivo da Cia Excelsior de Seguros em Salvador. www.uzedaconsultordeseguros.blogspot. com

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GESTÃO DE DOCUMENTOS

Como gerenciar o excesso de papel e o grande mix de documentos Ausência de uma gestão eficiente pode gerar riscos fiscais e trabalhistas ao condomínio Por Marlene Maeda - Fonte da Notícia

excesso de papel e um mix grande de documentos estão na rotina diária dos síndicos e administradores, que pre cisam gerenciar muito bem toda a papelada para evitar problemas, inclusive judiciais. Nesse trabalho, ter controle da documentação, poder disponibilizála de forma rápida e segura e preservar fisicamente o que é necessário de maneira adequada (há docu mentos que precisam ser guardados por décadas) são processos fundamentais em uma gestão de qualidade. A falta de um gerenciamento efetivo leva a prejuízos que poderiam ser facilmente evitados com a gestão eletrônica dos dados. Como os do cumentos podem ser consultados pelos moradores ou solicitados pelo conselho do condomínio, o vai e vem de papel acarreta perda ou extravio, criando riscos tributários. Não parece, mas perda de um documento fiscal ou trabalhista gera dor de cabeça não apenas para os condomínios, afeta qualquer organização. Deixar de atender uma demanda judicial devido à falta de documentação comprobatória, por exemplo, tem quase o mesmo peso de uma revelia no processo, de acordo com o diretor da Estec Tecnologia, Al

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varo Esper, especializado em gestão documental. Segundo ele, ao gerenciar eletronicamente os documentos, o síndico tira toda a papelada do seu dia a dia, já que as consultas aos arquivos e re gistros passam a ser feitas por meio da imagem digitalizada, gerando um histórico. Ele também deixa de entregar aos moradores o documento origi nal, que passa a ser manuseado apenas em situações de extre ma necessidade, como no caso de um processo judicial. “A digitalização proporciona agilidade na distribuição e no acesso às informações, transpa rência no gerenciamento e a lo calização física do documento, o que talvez seja uma das maiores dificuldades dos condomínios”, Alvaro Esper diz Esper. Diretor Executivo Ele explica que a tecnologia em gestão docu da Estec Tecnologia mental vem evoluindo bastante e hoje qualquer condomínio pode gerenciar seus dados eletroni camente investindo muito pouco. O especialista frisa, porém, que não basta digitalizar a documen tação. Antes desse processo, é preciso estabelecer as metodologias que vão ajudar nas buscas futuras, para que os objetivos sejam alcançados.CS

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SUSTENTABILIDADE

Em defesa da

coleta seletiva P romulgada no dia 2 de agosto de 2010 a Política Nacional de Resíduos Sólidos tem como princípio a responsabilidade com partilhada entre governo, empresas e população. A nova legislação impulsiona o retorno dos produtos às indústrias após o consumo e obriga o poder público a realizar planos para o gerenciamento do lixo. Pela nova lei, os governos municipais e estaduais têm prazo de dois anos para elaborar um plano de resíduos sólidos, com diagnóstico da situação do lixo e metas para redução e reciclagem, além de dar um

fim aos lixões e buscar soluções consorciadas com outros municípios. Devem também identificar os principais geradores de resíduos, calcular melhor os custos e criar indicadores para medir o desempenho do serviço público nesse campo. Esse plano será simplificado em cidades com menos de 20 mil habitantes, e será condição para o acesso a recursos da União. Terão prioridade às fon tes financeiras do governo federal os municípios que implantarem coleta seletiva com participação de co operativa de catadores. CS

Mudança de hábitos Separar resíduos gerados nas residências e no ambiente de trabalho é uma rotina que se torna comum nas cidades com o aumento da consciência ambiental. Essa tarefa, quando re alizada corretamente, é decisiva para aumen tar a quantidade e a qualidade dos materiais recicláveis que retornam para as indústrias – o que, por consequência, eleva os ganhos dos catadores e reduz amea ças à saúde e à natureza. Para a nova lei sair do pa pel, um hábito importante é a devolução dos produtos eletrôni cos fora de uso, com base nas informações prestadas pelas em presas. Além disso, condomínios, escolas, associações, lojas e empre sas adotam cada vez mais as lixeiras diferencia das por cores para receber materiais recicláveis. Nas residências, é importante a separação

dos materiais secos (plástico, papel, vidro e lata) dos úmidos (restos de comida e sujeiras contendo matéria orgânica em papel). A parte seca é recolhida pelos catadores ou pe los serviços de coleta seletiva municipal. A úmida é normalmente levada pelos caminhões do lixo comum para os aterros sanitários, mas – conforme indicação da nova legislação – a partir de agora as prefeituras de verão transformar esses resíduos em adubo pela compostagem. O papel do consumidor na respon sabilidade compartilhada pelos resídu os urbanos inclui o exercício dos seus direitos como cidadão. Isso significa estar bem informado e reivindicar junto às autoridades o cumprimento da nova lei, ga rantindo entre outros pontos a coleta seletiva assídua e abrangente.

Fonte: Cempre

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Clientes destacam o excelente desempenho da Expel Elevadores

eficiência, a eficácia e o grau de confiabilidade de quaisquer serviços só se conferem - e se atestam, - a partir do depoimento de quem com eles convive no seu dia-a-dia. Segundo Remo Nuno Pace, síndico do André Guimarães Bussiness Center, na Avenida Tancredo Neves, “mesmo existindo diversas empresas de manutenção de elevadores, a confiança na capacidade técnica de Marcelo Nascimento, na sua trajetória no ramo de elevadores e na forma simples, clara e objetiva com que propôs soluções para os problemas que se estendiam por longas datas, nos levou a buscá-los como parceiros, após 14 anos de relação com o fabricante dos elevadores, relação que estava completamente desgastada.” E conclui: “Até este momento a Expel inspira a confiança de que nossa relação será duradoura.” Já Marcos Blanco, síndico do Residencial Acácia, no Cabula, diz que a decisão de contratar a Expel se deu como “uma aposta numa empresa nova, mas com uma direção de experiência notável” e após meses de contrato: “Não há como nos arrepender da escolha. Temos um atendimento muito satisfatório, uma transparência que é diferencial, nossos problemas eram constantes, hoje a situação é outra.” São depoimentos de pessoas que convivem com a Expel Elevadores, uma das mais operantes empresas de manutenção de elevadores da Bahia. Vale ressaltar que são depoimentos aqui apresentados resumidamente, de pessoas que têm uma convivência muito íntima com a Expel, seus serviços e as pessoas que os prestam. “Tenho o maior prazer em indicá-la para outros condomínios, devido à seriedade e ao profissionalismo”, é o depoimento de José Galante, síndico do Mansão D’Almarvi, na Pituba, após um processo de melhoria dos elevadores com a Expel. Já

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Alfredo Misael, síndico do Residencial Mirante do Mar, no Costa Azul, lembra que conheceu a Expel “ num momento adverso, com os dois elevadores do prédio parados, em decorrência de fortes chuvas que alagaram a casa de máquinas”. E prossegue: “Na época, contamos com o apoio integral da Expel, tanto na questão financeira, como na parte técnica, já que ela disponibilizou um atendimento intensivo até que os elevadores estivessem funcionando em ordem. Até a presente data, a empresa demonstra possuir estrutura para atender, com eficiência e rapidez, as nossas demandas”. A Expel, cujos sócios gerentes são o jovem administrador Marcelo Nascimento e Ubiratan dos Santos, que atua no segmento há quase 30 anos, apurou o incrível crescimento de 38% no último ano, no mercado de manutenção de elevadores da Bahia. A empresa tem na qualidade dos serviços que presta a marca de sua identidade. Neste caso, pesa o fato de o crescimento andar de mãos dadas com a qualidade. E quem também atesta como testemunha o casamento perfeito na Expel do crescimento com a qualidade é Erico Adami, síndico do Condomínio Tarik, em Itabuna, onde a Expel conta com um posto de serviço. “A princípio, o Tarik escolheu a Expel Elevadores para ser a sua prestadora de serviços por uma razão muito simples: Ela nos ofertou a melhor proposta de serviço, com um preço altamente competitivo. E o me lhor de tudo isso, ressalte-se, é que o baixo custo do serviço para o contratante não caracteriza, por via de consequência, a falta de qualidade do prestador. Muito pelo contrário, a Expel mantém uma linha inigualável de qualidade de seus serviços. Parabenizamos publicamente a Expel pela modernização realizada no único elevador do prédio. O serviço foi realizado na metade do tempo previsto e com a mais profunda qualidade. Neste caso, diga-se, que a velocidade foi amiga da perfeição!”

O fato é que todas as demonstrações de satisfação com os serviços da Expel servem como motivação e inspiração, pois a prestação de serviços é muito dinâmica e o sucesso do passado não garante o sucesso do futuro.

Veja outros depoimentos de clientes da Expel: “Em dois dias, a Expel conseguiu resolver problemas antigos no elevador de um dos nossos clientes, que a antiga empresa não resolveu em cinco anos de contrato. A Expel vem superando as expectativas nos serviços prestados.” O depoimento é de Marcus Barros, gerente de serviços da Qualy Service – Adm e Serv de Limp Ltda, que também é sindico do RV Center, no Rio Vermelho. “Nossa relação se dá pelo fato de a empresa prestar uma boa manutenção há tantos anos, ter agilidade no atendimento e manter uma boa parceria Empresa/Condomínio. Na hora de modernizar os elevadores, pesou o bom serviço já conhecido, pelos prazos sempre cumpridos e pela atenção de todos da empresa, desde os funcionários à diretoria, sempre educados e dispostos a resolver os problemas”, atesta Ana Heine, síndica do Condomínio Presidente, na Graça. “Escolhemos a Expel por sua proposta de trabalho e pela atenção que ela nos dá. Eles se mostram muito companheiros do condomínio, seja prestando os serviços de maneira correta, dentro dos prazos, seja facilitando a condição de pagamento,” atesta Oscar Lobo, síndico do Condomínio Cote D’Azur, no Itaigara.

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CARTÃO

Entrega de prêmios 2

promoção de maio do cartão Cadê o Síndico foi finalizada com a entrega dos prêmios aos ganhadores. Nesta oportunidade a Angelo Freitas Saúde ambiental, Asseio e a Bahia Contro ladora de Pragas ofereceram dois serviços de con trole de pragas de área comum. Assim, foram dis tribuídos seis prêmios no total. Os ganhadores do sorteio com parceira da Ân

gelo Freitas Saúde Ambiental foram:

1. Condomínio Edifício Esplanada Tower (Co mercial), representado pela síndica/administradora Roseneri Lopes. 2. Condomínio Serra da Fonte, representado pelo síndico Railson Costa e a ex-síndica Maria da Con ceição.

Os ganhadores do sorteio com parceira da As seio foram:

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3. Condomínio Edifício Itaigara Parque Residence, representado pela subsíndica Nair Marins. 4. Condomínio Vila Flora, representado pelo síndico Silvério Oliveira. Os ganhadores do sorteio com parceira da Bahia Controladora de Pragas foram:

5. Condomínio Edifício Barra Tropical Residence, representado pelo Sr. Sérgio Brandão (Conselho Fiscal). 6. Condomínio Residencial Paraíso do Resgate, representado pelo administrador Valcy Bispo . A próxima promoção já tem sorteio marcado para junho de 2012. Veja anúncio na página 2. Para fazer o cartão Cadê o Síndico, basta preencher a ficha de adesão disponível no site www.cadeosin dico.com.br. Maiores informações pelo telefone 3242-1084. CS

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ELEVADORES

Melhoria na segurança de elevadores antigos Por Vandilson Alves

ciclo de vida de um elevador é muito grande, se com parado com a maioria dos ou tros sistemas de transporte e equipamentos prediais. Com uma atualização tecnológica em parte do elevador, o mes mo pode durar mais de 100 anos. Muitos casos podem ser constatados em elevadores antigos que passaram por um processo de modernização tecnológica e que irão durar por muitos anos ainda, desde que recebam uma boa ma nutenção mensal, preventiva e corretiva, que é uma obriga toriedade através de leis espe cíficas em capitais do país. Na Bahia, a grande maio ria desses elevadores foi fa bricada com base nas normas NB 30 e NBR 7192 que foram substituídas pela NBR NM 207, que é a mais atual para eleva dores novos. As novas tecno logias surgidas elevam cada vez mais o grau de segurança dos técnicos que realizam as manutenções e também dos usuários. Em 18 de agosto de 2009 a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) pu

blicou a norma NBR 15597 Requisitos de segurança para a construção e instalação de elevadores - Elevadores exis tentes - Requisitos para me lhoria da segurança dos eleva dores elétricos de passageiros e elevadores elétricos de pas sageiros e cargas. Esta norma visa estabelecer regras para melhoria da segurança dos elevadores e técnicos nos elevadores instalados antes da norma NM 207. Com o projeto, desem penho e segurança do eleva dor atualizado de acordo com as novas normas técnicas, o funcionamento do conjunto terá ainda mais qualidade. Um exemplo é que na primeira norma publicada de elevadores (NB 30) não era obrigatória a instalação de iluminação de emergência, no caso de au sência de energia da Concessio nária, e na norma atual (NBR NM 207) é obrigatória, como na NBR 15597. Com o aumento na expectativa de vida, cresce o número de pessoas portado ras de necessidades especiais e esta nova norma possui um capítulo específico. Baseado até no Código de

Defesa do Consumidor, mui tas empresas que prestam a manutenção preventiva nos elevadores encaminham pro postas para os prédios para as atualizações tecnológicas, melhoria na segurança dos técnicos e usuários, porém, o elevador é de propriedade da edificação que pode ser de um condomínio, empresa ou órgão público e, qual quer componente agregado ao elevador, deve ser alvo de aprovação para sua execução. Com a ciência do respon sável pela edificação através do recebimento de proposta de alguma melhoria da segu rança, o administrador e/ou o responsável pela edificação, em não aprovando a proposta de melhoria, num possível aci dente decorrente desta não aprovação, pode não ser con siderado inocente em uma de manda judicial. Portanto, cabe a você síndico, administrador público ou privado saber o grau de risco que seu elevador se en contra e tomar providências para minimizar estes riscos, atuando na frente do Órgão Público de sua cidade. CS

Vandilson Alves é engenheiro, consultor e perito em transporte vertical. contato: vandilson_alves@yahoo.com.br

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Qualidade e confiabilidade AC Assessoria Contábil Condominial celebra 26 anos de atuação no mercado de condomínios e projeta crescimento para 2012

onfiabilidade: essa palavra define a AC Assessoria Contábil Condominial, prestadora de serviços na área de assessoria contábil, jurídica e administrativa. Este ano a AC completa 26 anos de atuação no mercado soteropolitano e para comemorar acontecerá um jantar de confraternização reunindo toda a equipe de cola boradores, no dia 14 de junho. De acordo com o diretor Ary Cabral, a equipe unida, motivada e qualificada é o grande diferencial da empresa. “A AC ganhou destaque no mercado de admi nistração pela eficiência demonstrada e porque sempre procurou ter um preço competitivo. Além disso, sempre estamos dispostos a atender as necessidades dos síndicos, principalmente nas Assembléias realizadas”, destaca. O foco da AC Assessoria Contábil Condominial é buscar a excelência no atendimento dos clientes, independentemente do tamanho e porte. Atualmente, 99% dos clientes da empresa são condomínios, mas a AC também presta serviços para profissionais liberais. Cabral ressalta que faz questão de estabelecer uma relação de amizade e confiança com os clientes www.cadeosindico.com.br

e está presente em todas as Assembléias dos condomínios que a AC presta serviços. “Estar nas reuniões é mais um diferencial e mostra o quanto a empresa é próxima dos seus clientes, prestando um serviço personalizado e de qualidade”. Para 2012, Cabral projeta expansão. “Vamos ampliar o nosso espaço físico, o que vai proporcionar maior conforto aos nossos clientes. Outra meta é ampliar a carteira de condomínios, dos 115 que atendemos atualmente, para 150”, diz.

Rua Chile, 23/25 - Edf. Profº Eduardo de Moraes, salas 609/610, Centro - Salvador/Ba assessoriaconte@hotmail.com Telefax: (71) 3322-6060/6061/3322 | 9465/3322-9591 Revista Cadê o Síndico • maio/junho 2012

SAÚDE AMBIENTAL

Controle de Cupins Invasão silenciosa

em condomínios

Para espécies de solo o prédio todo deve ser tratado

os de madeira seca, que não formam caminhos e são conhecidos por liberarem “bolinhas” (seus dejetos) das peças atacadas. Diferentemente des tas espécies que deixam um montinho de grãos e cujo tratamento deve ser focal, com produtos Por Danilo Roriz* penetrantes e restritos à madeira atacada, o con trole dos cupins de solo deve ser com produtos de baixo impacto e totalitário, ou seja, a edificação ma invasão sorrateira, quase sem toda deve ser inspecionada e tratada, pois é ela pre só perceptível quando já afetou que está sob ataque via ascensão subterrânea. um mobiliário em algum apartamen “Perdi parte de um armário to, seja qual for o andar. Assim novo de cozinha e descobri junto vemos a maioria dos casos de com a empresa controladora que infestação por cupins de solo, o foco estava a dois andares de conhecidos por formar um túnel, meu apartamento e no telhado por onde trafega a colônia em do prédio, onde foram localiza busca do alimento, que é a ma dos vários ninhos”, afirma Ricar deira ou materiais celulósicos. O do, morador de um condomínio cupim é sem dúvida a praga que de prédios no Cabula, cujo con ocasiona os maiores danos ma trole envolveu também o trata teriais, causando só nos Estados mento de árvores próximas ao Unidos um prejuízo estimado de edifício, todos os apartamentos US$ 750 bilhões por ano. do prédio e as áreas comuns. Apesar de haver mais de A aplicação de cupinicidas 2.800 espécies de cupins cata que são vendidos livremente em logadas, didaticamente pode mercados no interior das trilhas mos dividi-los em dois grupos Produto adequado deve agir por dos cupins de solo mata os in distintos: os cupins de solo e efeito dominó

Daniel Roriz é Médico Veterinário (CRMV BA 2262)

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divíduos atingidos pelo spray, porém, não acaba com a colônia. O caminho pode ser destruído, entretanto, a colônia se mantém intacta, saindo carreiros em outros pontos. Para se obter sucesso total, o produto utilizado não deve ser irritante e de odor ativo. Os cupins de solo têm estrutura social orga nizada e seu controle adequado depende da apli cação de cupinicidas de última geração nas trilhas ou diretamente no ninho, com o intuito de lenta mente e por efeito dominó atingir o casal real, rei e rainha, sem que a colônia perceba a contamina ção. Como o ninho ou os ninhos podem estar em qualquer local do prédio, como em forros, inte rior de paredes, solo, árvores ou apartamentos, um produto que seja levado até o casal real, sem que outros membros da sociedade percebam o veneno, é a arma mais eficaz para o extermínio da infestação. Essa tecnologia já existe e está disponível nas melhores empresas. A morte dos cupins só é per cebida depois de dias, levando ao cliente num primeiro momento a falsa impressão de que não houve efeito algum, porém, pela interação social desses insetos, toda a colônia é contaminada sem perceber. Como proteção, a forma mais eficiente de evitar uma reinfestação é a aplicação de calda cupinicida ao redor da edificação ou em pontos

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estratégicos, através da técnica de barreira química, que injeta o produto a 30 cm de profundidade, em o rifícios de 5 a 10 cm de distância na base de prédios ou ao lon go dos muros. Assim, o síndico que observar sinais de infestação por cu pins de solo em seu condomínio deve fi car atento, pois, o controle eficiente de penderá da contrata ção de uma empresa Barreira química preventiva especializada que apli que a técnica adequa da e garanta os resul tados por no mínimo um ano. Devido ao grande número de empresas e pessoas na ilegalidade que oferecem estes serviços, ao solicitar uma proposta orçamentária de uma empresa do ramo, insista na visita de um técnico de formação superior no as sunto, desconfiando sempre de cotações muito abaixo do mercado.CS

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