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julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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EDITORIAL
Gestão com qualificação
N
esta edição queremos chamar a sua atenção para a necessidade de buscar sempre por novas informações para melhorar o desempenho das suas funções, e ter a confiança que é um profissional completo. Nossa matéria principal mostra todos os detalhes do I Congresso NorteNordeste de Gestão de Condomínios, que acontecerá em Salvador, para profissionais de condomínios terem a oportunidade de aprofundar seus conhecimentos e até mesmo, compartilhá-los com colegas da mesma área de todo o país. Os organizadores se preocuparam em formatar uma grade com conteúdo atrativo e palestrantes especialistas. Falaremos, também, sobre a garantia das construtoras após a entrega dos condomínios, e como agir em caso de incidentes causados pelo uso de fogos de artifícios nas áreas dos condomínios. A matéria de sustentabilidade dará oportunidade para moradores aprenderem a produzir objetos de decoração com produtos que seriam descartados no lixo, e a de manutenção, irá alertálo para os prob lemas causados por infilt rações, como preveni-las e combatê-las. Tenha uma ótima leitura.
SUMÁRIO VALORES DE REFERÊNCIA Índices com novos valores não homologados................................
PERFIL João Anacleto, síndico do Máximo Clube Residence...................
GESTÃO
10
SUSTENTABILIDADE
15
Materiais descartados podem virar artigo de decoração......
LEGISLAÇÃO Prazo de garantia para imóveis novos..........................
PREVENÇÃO O perigo dos fogos de artifício........................................................
SAÚDE AMBIENTAL Garantia do serviço de controle de pragas................................
Animal morto na piscina, o que fazer?.........................................
Editora
4
Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
7
Conta de água fica mais barata........................................................
PISCINA
Carla Farias
6
CLASSIFICADOS.................................
21
24 26 29
30
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JUL/AGO 2013 • EDIÇÃO 44 COLUNAS
DÚVIDAS JURÍDICAS Drª Kátia Gerlin Comarella responde
8
AUDITORIA CONTÁBIL Indícios de desvios de recursos
12
GESTÃO DE PESSOAS A responsabilidade social e as organizações
14
SR. SÍNDICO
16
Rateio da taxa condominial
DIA A DIA DO SÍNDICO Animais de estimação em apartamentos O EDIÇÃ
RE
ELEVADORES
Porque contratar uma empresa especializada?
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22 28
CAPA
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Profissionais renomados auxiliam a qualificação da sua gestão EXPEDIENTE Gerência Executiva Antônio Castro Gerência Comercial Lucas Castro Comercial Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa Gerência de Marketing Rafael Castro
Editora Responsável e textos Carla Farias (DRT 3843-BA) Projeto Gráfico e Diagramação Adrien Tournillon Colaboradores Antônio Coradinho Danilo Roriz Nelson Uzeda
Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União Salvador Ltda. Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Portugal, 17, Edf. Regente Feijó - sala 511- CEP: 40015-000 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3491-0710/3242-1084 revista@cadeosindico.com.br
julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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VALORES DE REFERÊNCIA
01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS
04 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO
Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2011. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)
ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS
Até R$ 1.247,70
8%
De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50
9%
De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00
11%
Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.
02 – GRPS (INSS) 20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% sobre a folha, como contribuição de acidente de trabalho.
Passos necessários na regularização do condomínio 1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Expedição do habite-se (pela construtora/ incorporadora). 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 646,55 = R$ 33,16. De R$ 646,55 a R$ 971,78 = R$ 23,36.
05 – PISO SALARIAL
(VÁLIDO ATÉ 31.12.2013)
Data base: janeiro de cada ano
Valores não homologados
Administrador........................................... R$ 1.052,00
03 - OBRIGAÇÕES
Zelador....................................................... R$
855,00
Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente.
Porteiro ou agente de portaria, arrumadeira e recepcionista.................. R$ Folguista, manobrista, jardineiro e piscineiro................................................. R$ Aux. administrativo, aux. de serviços gerais, serventes e boy............................. R$
Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte.
Ascensorista, vigia, garagista, controlador de veículos........................... R$ 765,00
Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente.
Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
6
Supervisor................................................. R$ 1.052,00
Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
855,00 765,00 740,00
ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100% VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL.....R$ 195,00 COND. COMERCIAL...... R$ 205,00 Valores não homologados
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PERFIL
Homem de coragem Mesmo aposentado, o fuzileiro naval encara mais um desafio e assume a gestão de um condomínio com 456 apartamentos
C
tem 3 torres e 456 apartamentos, achei necessário e importante montar essa composição e agir com mais eficiência”, afirmou. Anacleto sempre se identificou com as atividades que trabalham o corpo e a mente. “Na época em que servia à Marinha eu sempre me candidatava a participar dos
om a mesma audácia dos tempos do cargo
exercícios nas florestas ou nos matos. Gostava de montar
de oficial da Marinha do Brasil, João
acampamento com minha companhia e planejar desen-
Anacleto dos Santos Filho, fuzileiro naval
volvimento na região simulando uma situação de combate
aposentado, se candidatou há um ano para
terrestre, tipo ataque e defesa. Eu também gostava dos
assumir a administração do Máximo Clube Residence,
momentos de descontração, pois realizávamos muitas
localizado no bairro Cabula.
brincadeiras que promoviam a interação da tropa que
Ao participar da assembleia em que seria definido o síndico do novo condomínio que surgia, e detectar que
estava sob o meu comando”, informou. Mesmo após servir à Marinha do Brasil por 30 anos
os voluntários para assumir o cargo,
e passar por experiências incríveis, o
não teriam disponibilidade de tempo
aposentado admite que a função de
para cumprir com as responsabi-
síndico é árdua, difícil e complicada,
lidades, Anacleto, como é conhecido,
mas, também declara o prazer de pro-
aproveitou suas características de
jetar ações e vê-las acontecendo com
militar e a disponibilidade de tempo
participação maciça de moradores.
fornecida pela aposentadoria para
“Realizamos eventos para proporcionar
usufruir da sua primeira experiência
o esporte, cultura e lazer, e envolver
como síndico. Com uma adesão de
todos os moradores. Conseguimos
90%, ele foi escolhido, e afirmou que
comemorar o natal realizando uma
estava pronto fazer uma gestão em
semana de atividades, com caminhada,
parceria com todos os moradores.
café da manhã, chegada do Papai Noel,
O militar realizou ações de efeito
apresentação de coral, de grupo de
visando a grande estrutura do con-
dança, exibição de grupo de capoeira e
domínio. “Montei a comissão e as subcomissões de voluntários dentro de suas especialidades para me ajudar
Anacleto: agir com eficiência com ajuda de voluntários
de karatê. Realizamos a festa chamada Os Embalos do Máximo à Noite; além da tradicional de fim de ano; e tudo
a tomar decisões. Temos muitas áreas a serem dominadas,
isso, com uma participação representativa de moradores
contábil, jurídica, administrativa, e como o condomínio
mesmo com pouco tempo de habitação”, finalizou.
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CS
julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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DÚVIDAS JURÍDICAS
Por Kátia Gerlin Comarella
Dra. Kátia Gerlin Comarella responde
Dra Katia Gerlin Comarella, titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há cerca de 19 anos atuando na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório Horta & Gerlin Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. drkatiagerlin@hotmail.com, Tel.: 71 3345-2727 / 3240-8639.
mentos Normativos do Condomínio, e como se trata de um caso relevante e específico, é prudente que seja apreciado e deliberado pela assembleia. Não há previsão legal quanto à questão de regulamento de piscina na Lei de condomínio. 3. Qual o procedimento em caso de erro na ata?
1. Estava devendo as taxas do condomínio, sou pro-
A ata não deve ser rasurada de forma nenhuma, no
prietário, fiz um acordo com o condomínio e parcelei o
entanto em caso de erro, pode ser usada a expressão “em
meu débito, estou pagando em dia o parcelamento e a
tempo” quando já estiver finalizada a ata, a exemplo: na
taxa mensal. Pergunto: estando eu em dia com o parce
10ª linha onde se lê “escolheram representantes” leia-se
lamento e com a taxa mensal do condomínio, posso me
“escolheram os representantes”. Ainda, se na redação
candidatar a síndico?
da ata for relatado os fatos de forma obscura, ou não
Para se candidatar não há obstáculos, mas quem elege
corresponder exatamente como o condômino pensou
o síndico é a assembleia, elegendo o candidato com esta
ou solicitou para consignar em ata, basta retificar na
pendência, não há nada errado na eleição. Quem está
hora da leitura e aprovação da referida ata e acrescen-
pagando o débito não é considerado inadimplente.
tar no final todas as retificações e considerações que se fizerem necessárias.
2. O regimento do meu condomínio diz: A piscina
8
é de uso comum a todos os moradores do condomínio,
4. Quando o assaltante entra no condomínio, e
é permitido a cada condômino levar no máximo dois
assalta os moradores, qual a responsabilidade do con-
par entes que estejam hospedados em seu aparta-
domínio em ressarcir os condôminos do prejuízo?
mento. Um condômino quer saber, se é permitido que
Na ausência de previsão, o pretendido ressarcimento
a babá dos seus filhos use a piscina em traje de banho
pelos condôminos ou inquilinos é descabido, consoante
com as crianças?
ditado pela legislação de regência e corroborado pelos
Este tipo de procedimento é regulado pela Convenção
enfrentamentos do assunto no âmbito dos nossos tribunais.
e o Regime Interno, caso não tenha definição nos Instru-
Nessa linha de raciocínio, o Superior Tribunal de Justiça
Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
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expressamente menciona que ”não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente
Espaço do
Síndico profissional
em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio” (STJ, 4ª Turma, REsp 268669, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJU 01.10.2001). Aliás, idêntica tendência jurisprudencial é visualizada também nas demais turmas deste tribunal. 5. As atas das assembleias precisam ser registradas? A princípio se entende que ape nas as atas das Assembleias em que tenham sido discutidos assuntos de relevância tais como: todas as de caráter ordinárias - aprovação de contas e eleição do corpo diretivo e, ainda, aquelas extraordinárias que tenham aprovado elevação de despesas e atos administrativos que possam gerar discussões, mesmo judiciais, têm o seu registro indispensável. Por cautela e para se evitar controvérsias, recomenda-se o registro de todas. 6. Na convenção de condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução de uma multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC? Sim, estatui o artigo 1336, parágrafo 1º do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Por este artigo entende-se que se não estiver convencionado, ou seja, inserido na convenção, serão cobrados os juros estabelecidos em lei. Quanto ao índice a ser aplicado, deverá constar na convenção. www.cadeosindico.com.br
CS julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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GESTÃO
Conta de água fica mais barata Condomínios com consumo acima de 30 metros cúbicos contarão com o benefício
representarem um gasto significativo nos condomínios que não contam com medição individualizada, e independente de descontos, e redução de valores é importante economizar, preservar o meio ambiente, e reduzir os gastos nos condomínios. "Vazamentos nas unidades
Por Carla Farias
N
deiros vilões no consumo de água. Há de se as contas de água com
ter um controle diário sobre estes aspectos,
consumo acima de
e conscientização de moradores, cola
30 metros cúbi-
boradores e gestores, não só
cos não será
na economia financeira, mas
mais cobrado o Imposto sobre
também no respeito ao meio
Circulação de Mercadorias e
ambiente. Existem empresas
Serviços (ICMS). Os administradores de condomínios com este consumo acreditam que a medida terá impacto significativo nas despesas de
particulares que prestam serviços de gestão de água, e através da tecnologia, auxi liam os condomínios à reduzirem o consumo. Num dos
condomínio, uma vez que os gastos com água, só perdem
condomínios que sou síndica, detectei um consumo muito
para os custos com pessoal.
alto para o número de condôminos, contratei o serviço de
Com a isenção do ICMS muitos condomínios poderão
uma destas empresas, implantei o sistema, e já estamos
aproveitar o que sobra do dinheiro para investir em
alcançando a redução satisfatória”, disse Eunice Ribeiro,
out ras áreas que estão necessitando, ou até mesmo,
síndica profissional em Salvador.
reduzir a taxa mensal cobrada aos moradores. "Será
No dia 14 de maio foi publicado no Diário Oficial
preciso avaliar o impacto desta redução de imposto nas
a Lei Estadual nº 12.811, que altera a Lei Estadual
contas, para determinar se realmente teremos condições
nº7.014, de 04 de dezembro de 1996, que instituiu a
de reduzir as taxas, pois além do consumo das unidades,
cobrança do ICMS nas contas de água na Bahia. No dia
temos o consumo da área comum", informou Eunice
10 de maio, o Supremo Tribunal Federal (STF) proferiu
Ribeiro, síndica profissional.
decisão contrária à cobrança do ICMS na conta do ser-
Alguns fatores influenciam para as contas de água
10
individuais, e nas áreas comuns são verda-
Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
viço de abastecimento de água potável.
CS
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julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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AUDITORIA CONTÁBIL
Por Michele Lordêlo
Contadora, empresária contábil, coordenadora do curso de Ciências Contábeis da Unime L.F/Ba, especialista em contabilidade para empresas e condomínios, doutora em educação e membro da comissão mulher contabilista do Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia. m_lordelo@yahoo.com.br, Tel.: (71) 3022-7022.
Indícios de desvios de recursos nas contas condominiais como objeto de auditoria
P
ara todos que acompanham nossa coluna
internos específicos que devem ser realizados pela con
na Revista Cadê o Síndico, destinamos esta
tabilidade ou administradora.
edição especialmente para abordar um tema
Torna-se cada vez mais complexo representar um con-
recorrente na contratação de nosso trabalho de Audi
domínio e assinar pelo mesmo, sem que a prestação de
toria Revisional ou Preventiva sobre indícios de desvios
contas seja elaborada, principalmente, na troca de gestão.
de recursos nas contas condominiais, tema que será
Para isto, a contratação de auditoria torna-se o principal
debatido no 1º Congresso Norte-Nordeste de Gestão
instrumento de respaldo para o novo síndico ou adminis-
Condominial, a ser realizado nos dias 29 e 30 de
trador assumir as contas condominiais.
novembro de 2013.
12
Seja para a auditoria preventiva que é realizada todos
Com o crescimento da movimentação bancária do
os meses ou na auditoria revisional (auditoria de levanta-
condomínio, do pagamento da folha dos colaboradores
mento de períodos específicos), contar com o apoio de uma
(por contratação própria) ou da administradora do con-
empresa especializada em auditoria, totalmente imparcial à
domínio (terceirizada) e dos gastos em geral, a nova
gestão do condomínio é fundamental neste processo.
gestão se vê incomodada, insegura, em assumir o con-
A economia gerada na contratação da auditoria evita
domínio que apresenta indícios de desvios de recursos
que novos desvios sejam praticados nas gestões futuras
na conta-corrente, no fundo fixo (caixa), na aquisição do
através da implantação de protocolos procedimentais de
imobilizado do condomínio desde sua implantação, no
controle interno, com base nas especificações de não-con-
controle da inadimplência devido à ausência de controles
formidades descritas no parecer de auditoria.
Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
CS
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Informe Publicitário
Seu condomínio na Internet Nos tempos modernos o uso de internet é indispensável. A internet é uma forma de compartilhar e buscar informações. Mas como vemos isso em relação à condomínios?
D
entro de um condomínio temos vários tipos de pessoas com funções diferentes: têm os moradores, os síndicos, os funcionários, o administrador e os visitantes. Todos eles tem interesses e necessidades diferenciadas. Um morador quer informações sobre assuntos relacionados ao condomínio, os funcionários precisam administrar as horas que traba lham, quem entra no condomínio e entrar em contato com os moradores. O síndico tem a tarefa de administrar e resolver problemas do condomínio e por isso precisa de um meio de prestar um bom atendimento aos condôminos. A internet é o meio de beneficiar todos.
Nossa proposta é disponibilizar uma solução tecnológica que facilita o atendimento de todas estas demandas e muitas outras! O sistema Smart Condomínio é um site na internet, que possui como base um sistema de gestão que permite fazer o gerenciamento do site, administração de cadastros, chamadas e gestão financeira. Enfim, uma solução completa, de fácil aprendizado e utilização intuitiva. A homepage do site disponibiliza de forma controlada, informações destinadas aos visitantes que querem conhecer o condomínio. Navegando por uma área pública da homepage, o visitante pode obter informações gerais, como o endereço, mapa de localização, informações sobre lotes e casas à venda, dados de contato, entre outros. Todo morador tem login e senha que possibilita acessar uma área restrita, que permite acesso às informações sigi losas, elaborar discussões num fórum, votar sobre assuntos de assembleias e reuniões de condomínio, baixar documen
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tos como atas e balancetes, ver detalhes de prestadores de serviços disponíveis em várias categorias, ver a agenda com eventos, entrar em contato com o síndico e muito mais. No sistema de gestão, o síndico pode gerenciar o conteúdo do site para alterar menus, conteúdo, fotos, vídeos e áudios. Também há a possibilidade de tratar chamadas do atendi mento referentes a solicitações e pendências de serviços. Todo assunto recebe um número de protocolo, que pode ser usado para fácil pesquisa. Ademais, todo o histórico das chamadas é armazenado, tornando possível futuras consultas. O sistema de gestão oferece a possibilidade de fazer a administração financeira completa do condomínio, cadas trando recebimentos e pagamentos, geração automática de boletos de cobrança e balancetes com todas as informações necessárias e imediatamente disponíveis para consulta.
Principais vantagens • Disponibilizar informações de uma forma centralizada; • Melhorar a comunicação entre moradores e a participação sobre assuntos do condomínio; • Centralizar e profissionalizar o atendimento de moradores usando o “sistema de chamadas”; • Realizar assembleia virtual, que permite aos moradores expressar opinião, sem precisar sair de casa; • Gerir e efetuar a administração financeira e segunda via de boletos integrado no sistema, além de relatórios gerenciais; • Ofertar um ambiente onde os moradores possam postar anúncios gratuitamente (como venda de veículos, locação de casa, dentre outros); • Permitir a veiculação de dados como achados e perdidos, prestadores de serviços com coparticipação dos moradores; • Dispor de cadastro de moradores e fornecedores com a ferramenta newsletter para envio em massa de informações e circulares. Para uma demonstração sem compromisso entre em con tato ou acesse: www.smartcondominio.com
julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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GESTÃO DE PESSOAS
Por Cristiane Araujo Professora do MBA em Gestão de Pessoas da Unipessoa
A Responsabilidade Social e as Organizações
A
partir da década de 80, verifica-se um forte
regulares da empresa, saúde e segurança dos funcionários e
movimento de internacionalização das econo-
qualidade do ambiente de trabalho;
mias capitalistas que se convencionou chamar de
• Gestão social externa – refere-se ao ônus das externali-
globalização. Um dos traços marcantes deste processo é a cres-
dades negativas ao meio ambiente (poluição, uso de recursos
cente movimentação de empresas nacionais e multinacionais.
naturais, etc.), à sociedade (demissões, comunidade ao redor
Empresas, empresários e governos conscientes dos ris-
da empresa) e aos seus consumidores (segurança e qualidade
cos envolvidos na adoção indiscriminada de uma nova lógica
dos produtos e serviços);
econômica globalizante buscam caminhos para atenuar seus
• Gestão social cidadã – abrange questões de bem estar
efeitos e diminuir seus riscos. NETO & FROES (2001) salien-
social. A empresa insere-se socialmente na comunidade, pro-
tam que a saída para este impasse está no desenvolvimento de
move o desenvolvimento social e atua no campo da cidadania,
uma nova lógica, denominada de racionalidade social, tendo
mediante ações de filantropia e implementação de projetos
como características: as empresas como principais agentes;
sociais. Neste estágio a empresa desenvolve ações sociais que
foco na comunidade; ênfase na prática da solidariedade;
extrapolam o âmbito da comunidade local e que se estendem
desenvolvimento da comunidade a partir das ações sociais
à sociedade como um todo.
empresariais; e a empresa como um investidor social.
Através da descrição desses estágios é possível perceber
A operacionalização da lógica da racionalidade social
a amplitude das ações internas e externas que as organiza-
ocorre através do exercício da responsabilidade social, sendo
ções devem desenvolver para serem consideradas socialmente
considerada como um processo dinâmico a ser conduzido
responsáveis. GARAY (2001) salienta que as organizações, ao
com vigilância permanente, de forma inovadora e dotado de
agirem desta forma, adicionam às suas competências básicas
mecanismos inovadores e de sustentabilidade. Segundo NETO
um comportamento ético e político, através da participação
& FROES (2001), existem três estágios de responsabilidade
junto ao estado e da sociedade civil organizada, das decisões
corporativa:
e ações relativas à construção de formas de melhor enfrentar
• Gestão social interna – tem como foco as atividades
os problemas sociais que hoje atingem a todos.
CS
Bibliografia: NETO, Francisco Paulo de Melo; FROES, César: Gestão da Responsabilidade Social Corporativa: O caso Brasileiro: Rio de Janeiro: Qualitymark, 2001. GARAY, Ângela Beatriz Scheffer. Voluntariado empresarial: modismo ou elemento estratégico. Anais do XXV ENANPAD, Campinas/SP, 2001.
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Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
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SUSTENTABILIDADE
Arte retirada do lixo! Materiais descartados podem ser reaproveitados e virar artigo de decoração
Por Carla Farias
P
clagem”, informou o artesão João Telmo. A dica para não errar na hora de transformar o mate-
apel, plástico, metal, vidro e criatividade.
rial que seria descartado é evitar exageros e ser criativo.
Estes são os itens básicos para quem toma
Deve-se tomar cuidado para os objetos não se destacarem
a iniciativa de reciclar e gerar produtos
muito e terminar deixando os ambientes sobrecarregados,
surpreendentes.
para isso, existe a personalização, com
É possível transformar o visual
o auxílio de novas pinturas e trocas de
de áreas do condomínio com
tecidos. Entretanto, também é interes-
materiais que seriam, simples-
sante deixar o material reaproveitado
mente, jogados no lixo.
em estado bruto.
CS
Os materiais recicláveis podem ser transformados em objetos decorativos e até
Curso para condomínios
mesmo móveis com um custo
A empresa Arts Pets capacita pes-
muito baixo. “As peças de
soas a reaproveitarem as garrafas
material reciclado estão
PETs, fazendo mobiliários, utilidades,
ganhando espaço nas decorações. É vantajoso finan-
brinquedos, bijuterias, vassouras e flores.
ceiramente, pois é possível transformar ambientes sem
• Oficina de 2 horas para aprender a construir cadeira,
realizar muitos gastos e com as técnicas artesanais,
globo e bomboniere. Mínimo de 20 alunos. Custo de R$5,00
é possível produzir peças com um bom acabamento”,
e um quilo de alimento não perecível por aluno. A empresa
disse a design de interiores Cristiane Façanha.
leva todo o material.
O reaproveitamento do que seria lixo representa
• Capacitação de 40 horas aula para aprender a pro-
diversas vantagens, como a preservação do meio ambi-
duzir móveis, bijuterias, luminárias e brinquedos. Custo de
ente, a redução dos custos com coleta e o aumento da
R$6,00 por aluno. Material utilizado: Garrafas pet, tesoura
vida útil dos aterros sanitários. “Quando você separa
e estilete.
resíduos recicláveis, colabora com a qualidade de
Para contratar o curso que é realizado nos con-
vida da cidade e gera emprego e renda. Nós tentamos
domínios ligue para 3461-7118/9276-5802 ou envie
elim inar dejetos plásticos descartados todos os dias
e-mail para artspets@yahoo.com.br.
nas ruas, e utilizamos como matéria prima para reci
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julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
15
SR. SÍNDICO
Por Ionara Ribeiro
Dra. Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br, Tel.: 71 3797-6277 / 3011-5801.
Rateio da taxa condominial
U
ma recente decisão do STJ tem motivado os
O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo
condomínios a realizarem alteração na sua con-
12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código
venção, no que diz respeito à forma de rateio da
Civil dispor a forma de rateio de despesas pela fração ideal, o
taxa condominial, que em sua grande maioria optam pela
fato destes artigos estipularem “salvo disposição em contrário
fração ideal, cobrando um valor bem maior para as unidades
na convenção”, confirma que critério de rateio pela fração ideal
cobertura e um valor menor para as unidades tipo.
deve ser evitado em determinados casos, para não afrontar os
No julgamento do Recurso Especial 1104352MG
artigos 884 e 2035 do Código Civil. O legislador estabeleceu
- 2008/0256572-9, o STJ fundamenta sua decisão argu-
essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia
mentando que a taxa condominial se constitui num rateio de
geral adotar outro critério que fosse justo, que buscasse cobrar
despesas para custear os serviços que são oferecidos pelo
de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos
condomínio e que são utilizados por todos os moradores, inde-
serviços que são prestados nas áreas comuns.
pendente do tamanho de sua unidade autônoma.
mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que
mou a decisão unânime dos desembargadores do Tribunal de
geram o rateio decorrem do uso das áreas comuns (elevador,
Justiça de Minas Gerais, manteve a condenação do condomínio
energia elétrica, piscina, empregados, manutenção, etc).
anulando a forma de rateio por fração ideal, determinando a
No caso dos condomínios que não possuem água e
forma de rateio igualitária entre os apartamentos e compeliu o
gás individualizados, se justifica a cobrança diferenciada
condomínio a devolver os valores que foram cobrados a mais
da taxa condominial, pois há um consumo maior por parte
à unidade cobertura.
das unidades cobertura, pois a grande maioria delas possui
A decisão confirmou que o uso da fração ideal acar-
16
Os apartamentos maiores, normalmente, gastam o
O ministro Marco Buzzi, relator do processo que confir-
piscina, churrasqueira, etc.
reta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades
Desse modo, considera-se mais sensato o rateio iguali-
menores quando estes pagam menos por serviços que são
tário. A cobrança maior de qualquer taxa somente se justifica
utilizados igualmente por todas as unidades, indepen-
sobre a despesa e somente se esta efetivamente for gerada
dentemente do tamanho.
em excesso por determinada unidade.
Revista Cadê o Síndico • julho/agosto 2013
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julho/agosto 2013 • Revista Cadê o Síndico
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CAPA
1º Congresso de Gestão de Condomínios em Salvador Profissionais renomados irão passar instruções para gestões mais transparentes e ativas
Por Carla Farias
papel de forma a contribuir com o desempenho do outro. Traremos ainda uma visão do que existe de mais moderno
U
18
em termos de gestão participativa onde condôminos e a
m gestor de condomínio para ser eficiente
equipe diretiva atuam em perfeita simbiose”, informou o
e inovador, precisa se capacitar e acom-
advogado especialista em direito imobiliário em São Paulo,
panhar as transformações na sociedade.
Alexandre Marques, que irá participar do congresso com
São muitos itens a serem cumpridos roti-
informações sobre sustentabilidade, otimização de recur-
neiramente, entre atividades operacionais e gerenciais,
sos financeiros e de pessoal, cobrança de devedores e
que envolvem questões jurídicas, administrativas, soci-
formas de coibir os atrasos.
ais e financeiras. Com o intuito de proporcionar mais
Este é o primeiro evento especializado em gestão de
conhecimento e promover a atualização dos síndicos,
condomínios que irá acontecer em Salvador e as infor-
administradores e gestores, a DiMagnavita Produções e
mações serão transmitidas de forma que todos se sintam
Eventos, o Clube dos Seguradores da Bahia e a Revista
interessados, atraídos e habilitados a aplicarem no outro
Cadê o Síndico, irão realizar nos dias 29 e 30 de novem-
dia em seus condomínios. “Um congresso desse porte será
bro deste ano o 1º Congresso Norte-Nordeste de Gestão de
uma grande oportunidade para que os interessados pos-
Condomínios, no Hotel Pestana, em Salvador, Bahia.
sam se atualizar. Nesse evento, serão discutidos assuntos
Profissionais e especialistas de todo o país irão
relevantes e necessários para a prática da gestão de con-
discutir diversos temas que envolvem a gestão de con-
domínio, rotina dos profissionais que tornam o convívio
domínios, esclarecendo dúvidas, e proporcionando dicas
em ambientes mais agradáveis, além de apresentar o que
para melhorar o desempenho do trabalho. “Esperamos
existe de mais atual em termos de produtos e serviços”,
contribuir, ainda que minimamente com os síndicos, con-
disse Nelson Uzêda, um dos promotores do evento.
selheiros, condôminos e administradores, trazendo uma
“Já possuíamos interesse em participar de um evento
visão ampla e sistêmica de uma gestão eficaz e respal-
que disseminasse informação, conteúdo e conhecimento
dada pela participação necessária de cada um na vida em
para auxiliar a gestão de síndicos e administradores. Além
condomínio. O síndico, subsíndico, conselheiros e admi-
de incentivar a participação dos condôminos no ambiente
nistradores têm funções distintas e específicas previstas
condominial. Vale destacar também, que nesse Congresso
em lei e na convenção e, cada um deve desempenhar seu
será possível estreitar os relacionamentos entres os cli-
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Confira a programação 29/11 (sexta) - Cursos Pré-congre sso Curso 1 – Assessoria Jurídica (das 8h30 às 12h30) - Coordenação: Dra. Rosemar Smera (BA) 08h30 – Responsabilidade Civil do Condomínio e do Síndico – Dr. Már cio Rachkorsky (SP) 10h – Coffee break/Visita à EXPOCO ND 10h30 – Conflitos em Condomín io – Soluções Jurídicas – Dr. Alexandr e Macedo Marques (SP) Curso 2 – Manutenção e Seguranç a
Condominial (das 14h às 18h30) Carmem Suely Vieira (BA) – (Máq uinas, Bombas, Elétrica, Tubulações, Limpeza Tanques, Poço s Artesianos, Elevadores, Piscina, Academia, etc) 15h – Isolamento Acústico – Arq. Débora Miranda Barretto Pereira (BA) 15h30 – Combate a Incêndio 16h – Coffee break/Visita EXPOCO ND - exclusiva para os participantes do congresso mediante uso do crachá 16h30 – Segurança Condominial – Dr. Nino Meireles (BA) - (Tecnolo gias, Vigilância, Segurança, Câmeras, Posição Portarias, Trein amento Colaboradores, Ações de Emergência, etc) 14h – Manutenção Predial – Arq.
Curso 3 – Gestão Condominial (das 8h30
08h30 – Gestão de Conflitos - Prof a.
às 12h30 e das 14h às 18h15)
Cristiane Araújo (BA) 09h20 – Relações Trabalhistas – Dra. Ionara Ribeiro (BA) 10h05 – Coffee break/Visita EXP OCOND 10h30 – Contabilidade – Dr. Ary Cabral (BA)
11h30 – Auditoria Preventiva – Dra. Michele Lordêlo (BA) 12h30 – Intervalo de Almoço (livre )/Visita EXPOCOND 14h – Síndico Profissional – Econ . José Carlos Galante 14h40 – Seguro – Prof. Nelson Uzed a - Discussão 15h20 – Construção e Reformas – Arq. Fernanda Freitas e Arq. Rena ta Riccó 16h – Coffee break/Visita EXPOCO ND 16h30 – Aspectos Sociais: Moderad ora – Dra. Rosemar Smera (BA) - Sustentabilidade e Qualidade de Vida – Profa. Selma Magnavita (BA) - Boas Práticas no Controle de Prag as – Dra. Adriana Cavalcanti (BA) - Geração de Eletricidade Solar – Adm. Marco Nowak (BA)
Dia 30/11 (sábado) - Congresso 08h30 – Abertura do Congresso edo Marques (SP) de Condomínio – Dr. Alexandre Mac 09h – Conferência Magna: Gestão
OCOND 10h – Coffee break e Visita à EXP Smera (BA) Advogados: ência – Moderadora: Dra. Rosemar 10h30 – Mesa Redonda: Inadimpl Carlos Comarela (BA), Síndico: Econ. José Dra. Ionara Ribeiro (BA) e Dra. Kátia Cabral (BA) Galante (BA), Administrador: Ary rdo Gandarela (BA) 11h30 – Motivação – Prof. Edua e)/ Visita EXPOCOND 12h15 – Intervalo de Almoço (Livr Lordêlo (BA) Gestão Financeira – Dra. Michele 14h – Auditoria como Controle de a e Leonardo Dias (BA) a de Água – Adm. Francisco Mot 14h45 – Medição Individualizad utenção – Eng°Vandilson Alves (BA) 15h30 – Elevadores: Gestão de Man EXPOCOND 16h15 – Coffee Break e Visita à a de Gás - Eng°Guilherme Aires 16h45 – Medição Individualizad Márcio Rachkorsky (SP) ento: Condômino Antissocial – Dr. 17h30 – Conferência de Encerram www.cadeosindico.com.br
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19
CAPA entes e os prestadores de serviço, através da presença de
sionais da área. Os temas irão abranger todas as demandas
nossos parceiros, que acreditam e apostam no sucesso
da gestão condominial como responsabilidade civil do con-
desse evento, assim como nós”, disse Castro, sócio-diretor
domínio e do síndico, conflitos em condomínios - soluções
da Revista Cadê o Síndico.
jurídicas, manutenção predial (máquinas, bombas, elétrica,
Na programação do congresso haverá espaço para
tubulações, limpeza de tanques, elevadores, piscinas, poços
realização de simpósio satélite, cujo assunto não consta na
artesianos), isolamento acústico, prevenção e combate a
grade da programação científica do congresso. As empre-
incêndio, segurança condominial (vigilância, segurança,
sas interessadas em promover um simpósio satélite para
câmeras, posição de portarias, tecnologias e treinamento),
melhor expor seus produtos ou serviços, poderão sugerir
relações trabalhistas e outros, proferidas e discutidas por
um tema e após aprovação da comissão organizadora, será
profissionais capacitados, de renome no mercado entre
inserido na programação do evento.
engenheiros, arquitetos, advogados, gestores e etc.
As inscrições contam com descontos regressivos até
O site do congresso contém todas as informações impor-
o dia 15 de novembro, ou seja, quanto mais cedo realizá-
tantes, inclusive sobre como realizar a inscrição, acesse
la, maior será a porcentagem de abatimento. “Já garanti
www.dimagnavitaeventos.com.br/condominio/site/ ou
a minha vaga no evento e aproveitei o desconto das pri-
através do (71) 3358-2318 / 3354-4543.
meiras inscrições. Sou arquiteto, e tenho interesse em conhecer mais sobre o assunto, pois pretendo trabalhar em vistorias e perícias e acredito que esse congresso me ajudará bastante”, disse Luiz Vinicius Britto.
20
Conheça os Palestrantes Adriana Cavalcanti, Alexandre Marques, Carmem Suely Vieira, Cristiane Araújo, Débora Barretto, Eduardo
De acordo com Diana Magnavita, da empresa orga-
Gandarela, Guilherme Aires, Ionara Ribeiro, José Carlos
nizadora DiMagnavita Produções e Eventos, o congresso
Galante, Kátia Comarela, Márcio Rachkorsky (Sp), Marco
é destinado para gestores, síndicos, condôminos, zela-
Nowak, Michele Lordêlo, Nelson Uzeda, Nino Meire-
dores, assessores jurídico, administradores, associações de
les, Renata Riccó, Rosemar Smera, Selma Magnavita e
bairros, funcionários de condomínio, estudantes e profis-
Vandilson Alves.
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LEGISLAÇÃO
Quando a responsabilidade é da construtora? Código de Defesa do Consumidor estabelece prazo de garantia após entrega do imóvel Por Carla Farias
Q
uso ou falta de conservação e/ou manutenção. E mesmo passado os cinco anos de garantia da obra, o condomínio pode entrar na justiça para pedir reparo ou indenização quando o empreendimento apresentar problemas estruturais”, disse. O comprador ao identificar algum defeito no imóvel, deve comunicar a construtora para que seja feita uma inspeção técnica e a depender do resultado, iniciar o procedimento de
uem adquire um imóvel não espera ter
reparo. “Comprei meu apartamento na planta, e decidi reali-
que lidar com problemas estruturais
zar algumas alterações ainda na construção. Contratei uma
desenvolvidos por erros na construção.
arquiteta que desenvolveu um projeto, e entregou na constru-
No entanto, assim como outros bens,
tora. O projeto foi autorizado, paguei os custos da modificação,
condomínios também têm garantias, que exigem das
ficou tudo correto e recebi as chaves do apartamento. Porém,
construtoras e incorporadoras um período de cobertura
quando fui realizar as instalações de ar-condicionado, TV a
para defeitos no imóvel.
cabo, telefone e internet, percebei que os cabos não passavam
De acordo com a advogada, Ionara Ribeiro, a lei do con-
ou não existiam. Levei a reclamação para a construtora e tive
sumidor exige que construtoras e incorporadoras forneçam
que esperar por 5 meses para receber a visita de um técnico
um período de garantia de 90 dias para possíveis defeitos
e enfim, resolver o meu problema. Agora, apareceu um novo,
aparentes, de fácil constatação, e de cinco anos com rela-
minhas portas estão inchando, já entrei em contato, e, até
ção à solidez e segurança da edificação. “Isso significa que,
hoje, não vieram fazer a inspeção, estou no aguardo”, este foi
mesmo depois do imóvel pronto e da chave entregue ao comprador, a construtora tem o dever de arcar com defeitos que
o relato do industriário José Jorge Cerqueira, morador do Condomínio Moradas dos Príncipes. Pesquisas apontam que o mau uso e a manutenção
não foram
incorreta das edificações são responsáveis por cerca de
causados
10% das falhas e defeitos dos imóveis. “Determinar o
por mau
responsável por grandes falhas ou pequenos defeitos não é muito simples, exige uma assessoria técnica para a constatação de que o problema não foi causado pela falta de manutenção, ou uso ina dequado. Alguns problemas podem ser evitados através da leitura do manual do proprietário, que contém as informações para fazer bom uso do imóvel, como orientações e dicas de uso do empreendimento”, afirmou Robson Almeida, engenheiro civil. Os prazos de garantia variam de empresa para empresa, se o problema for detectado em áreas de uso comum, o síndico deve se encarregar de comunicar o problema à construtora.
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DIA A DIA DO SÍNDICO
Por Rosemar Smera
Dra. Rosemar Smera é especialista em direito condominial e sócia da empresa Adcon Administração de Condomínios. Tel.: 71 3272-1354
Animais de estimação em apartamentos
U
m dos problemas mais comuns em condomínios é a existência de animais de estimação em
de animais, devem ter compreensão e respeitá-los.
apartamentos. O assunto é muito discutido em
Os donos dos animais, por sua vez, devem observar
assembleias, mas caso a convenção do condomínio proíba
que raças de animais se adaptam melhor à convivência
a existência de animais em apartamentos, estará violando
em apartamentos, a higiene, a vacinação do animal, man-
o direito de propriedade do condômino, amparado pelo
ter o animal em coleiras e guias quando estiverem em
artigo 5, da Constituição Federal.
áreas comuns, coletar e limpar dejetos das necessidades
O regimento interno, entretanto, poderá prever regras e normas de boa convivência para a permanência de animais de estimação nos apartamentos, que devem ser seguidas pelos condôminos.
fisiológicas e respeitar a lei do silêncio. E lembre-se, o vizinho não é obrigado a gostar de animais. Portanto, é permitida a existência de animais em apartamentos, desde que estes não ofereçam riscos à
É necessário obervar que a lei
segurança de terceiros, não perturbem o sossego, nem
assegura o direito do condômino de
sujem as áreas pertinentes ao condomínio. Se isso
usar e fruir de sua unidade autônoma,
ocorrer, o Direito de Propriedade dos
mas devem ser seguidas normas de
demais condôminos fica ameaçado e
boa vizinhança, para não causar dano ou incômodo aos demais moradores. Estas regras podem estabelecer locais
será cabível uma ação judicial. Para se viver em coletividade devemos ter normas de bom senso
de acesso dos animais, como uso exclusivo do
e razoabilidade. A existência de
elevador de serviço, o horário de silêncio a
um animal em condomínio pode e
ser respeitado, a exigência de apresenta-
deve ser um laço de harmonia na
ção de carteira de vacinação do animal
vizinhança e não mais um problema
quando solicitado, etc.
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O síndico e demais moradores, mesmo que não gostem
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para a comunidade.
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PREVENÇÃO
Fogos de artifício Uma tradição das festas comemorativas de São João representa perigo em muitos locais Por Carla Farias
crianças soltá-los sozinhas. "Em caso de queimaduras deve-se resfriar o local com água a temperatura ambiente
E
dura e posteriormente encaminhar aos cuidados médicos",
baiana tem o costume de acender fogueiras e
informou o médico Daniel Gomes.
soltar fogos de artifícios para comemorar os
Em se tratando de prevenção contra incêndios, a
festejos que marcam o período. É claro que as
síndica profissional Eunice Ribeiro dá dicas interessantes:
chamas da fogueira, e a beleza das luzes dos fogos fazem
"Uma vez síndico, devemos estar atentos à todas as
com que a festividade seja ainda mais interessante, mas o
obrigações. Com relação a incêndio eu passo as seguintes
risco que muitos correm com a introdução desses diverti-
instruções: as escadas de emergência devem permanecer
mentos podem acarretar em muitas consequências.
sempre livres; as luminárias de emergência sempre fun-
"Neste período, é importante orientar os moradores
cionando; os extintores deverão ser sempre recarregados
sobre o uso de fogos nos condomínios, e verificar a neces-
no prazo de validade; as portas corta fogo devem estar
sidade de um plano de emergência, rotas de fuga em caso
em perfeito estado de uso, e sempre fechadas; Brigada de
de sinistro, manutenção dos equipamentos portáteis de
Incêndio deve ser formada e treinada para orientar fun-
combate a incêndio e treinamento com moradores e fun-
cionários e os condôminos à evacuar o prédio e prestar
cionários para prevenir contra qualquer tipo de acidente
os primeiros socorros. Além de testar a central de alarme
com fogos, e incêndio", disse a Capitã do Corpo de Bom-
e realizar simulação".
beiros Ana Souza.
24
(água da torneira), não colocar produto sobre a queima
ntre os meses de junho e julho, a população
De acordo com o artigo 21 do Decreto nº 12.163 de
Para os que não deixam de soltar os fogos de artifícios,
07 de junho de 2010, fica proibido soltar bombas, fogos
é importante verificar as classes e recomendações de uti-
de artifício ou pirotécnico nas portas, janelas, terraços
lização expostas nas embalagens dos fogos e não deixar
dando para via pública.
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SAÚDE AMBIENTAL
Garantia do serviço de controle de pragas Após contratação, o monitoramento deve ser periódico
quando surgiu foi amplamente utilizado
Por Danilo Roriz
como “salvação da lavoura” e “aniquilador de
A
centenas de milhares de vidas como o moso contratar
quito causador da malária, levando o sintetizador
um serviço
do inseticida ao Prêmio Nobel no fim dos anos 40.
de controle de baratas, ratos, cupins,
etc, o síndico deve esquecer a
O fato é que em sessenta anos a ciência evoluiu e comprovou os estragos causados pelo DDT e seus similares a saúde e ao meio ambi-
ideia criada no passado de que
ente, levando os laboratórios a pesquisarem
inseticidas e raticidas possuem
produtos cada vez mais seguros, bio-
eficácia longa, exterminando as
degradáveis e de baixo impacto
pragas e mantendo o ambiente
ambiental. Tal mudança impôs
protegido por meses. Essa ideia
uma mudança radical no modo
errônea e ainda presente nos
de se controlar as pragas,
tempos de hoje, advêm da era
onde a prevenção, o conhe-
em que um produto altamente
cimento da espécie infestante
resistente no ambiente e tam-
e o monitoramento cons
bém poderosamente maléfico
tante, assumiram o lugar da
a saúde, persistia nos locais
aplicação do DDT, a chamada
onde era pulverizado por meses
“dedetização”, termo equivocada-
ou até anos. Tratava-se do temível DDT (Dicloro-Difenil-Tricloroetano). que
26
pragas” que na época ceifavam anualmente
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mente utilizado até hoje, visto que, ele foi proibido há mais de 25 anos. A dedetização do passado cedeu
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lugar ao conceito mundial de Controle Integrado de Pragas (CIP), onde medidas
Espaço
Controle de pragas
preventivas, corretivas, a aplicação de técnicas modernas e produtos cada vez mais seguros, formam os pilares do serviço. Para isso, é indispensável uma boa inspeção técnica com profissionais capacitados e monitoramentos freqüentes para garantia de um ambiente livre de insetos e ratos. A ANVISA em sua resolução RDC 52 de 2009, define o Controle de Pragas Urbanas como conjunto de ações com periodicidade mi nimamente mensal. Portanto, na hora de contratar este serviço o sínd ico deve estar atento aos prazos de garantia oferecidos e exigir a obri gatoriedade de visitas de manutenção, solicitando da prestadora que a mesma explicite na proposta tais condições. Vale lembrar que o gestor deve exigir também que a empresa possua alvará sanitário vigente, inscrição em algum órgão de classe como CREA, Conselho de Veterinária, de Química, ou outros, tenha licença ambiental e possua um responsável técnico atuante com formação superior na área, para dirimir dúvidas e a se apresentar quando solicitado.
CS
Danilo Roriz (Médico Veterinário CRMV BA 2262) - Consultor de empresas de controle de pragas urbanas, Sócio da Solaris Ambiental. Tel. (71) 9127-9516 / danilo. roriz@solarisambiental.com.br www.cadeosindico.com.br
Para se tornar anuciante no segmento de controle de pragas e saúde ambiental da revista Cadê o Síndico basta estar afiliado a ABCPrag
Síndicos e administradores, ao contratarem uma empresa de controle de pragas, verifique se tem: • Alvará da vigilância sanitária atualizado •Se está enquadrada na resolução RDC 52 de 22 de outubro de 2009 • Se é filiada à ABCPrag Rua Artur de Azevedo Machado, 1252, Ed. Yasmin, sala 201 Costa Azul - CEP: 41770-790 - Salvador/BA atendimento@abcprag.com.br - Tel.: (71) 3013-8788 / telefax: 3013-8777 (atendimento de 8 às 12 horas) março/abril 2013 • Revista Cadê o Síndico
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ELEVADORES
REEDIÇÃO
Por Vandilson Alves
Vandilson Alves é engenheiro, consultor e perito em transporte vertical. vandilson_alves@yahoo.com.br
Por que contratar uma consultoria especializada?
M
Vazamento de óleo na máquina de tração
esmo conscientes de que os elevadores são equi
Nesta situação, a vida útil da máquina de tração fica bastante reduzida
pamentos de segurança e que transportam vidas, a maioria dos síndicos desconhece seu estado geral.
Em alguns casos, sentem-se seguros quanto à conservação dos mesmos ao pagarem valores altíssimos de mensalidade. Assim, recomendamos aos condomínios a contratação de consultoria especializada, com o objetivo de orientar, inspecionar e testar os equipamentos, a fim de assegurar que os elevadores estão sendo montados ou conservados de acordo com a boa técnica de engenharia e com as normas técnicas
Distância mínima entre molas e contrapeso Se o contrapeso encostar na mola, a máquina de tração poderá não ter força suficiente para nivelar o e levador no último andar. As consequências são sérias avarias ao equipamento.
Fusível adaptado através de fio-ponte (JUMPER)
vigentes. A consultoria deve ser acionada, especialmente nos casos abaixo:
Esta inadequada adaptação, através de fio de amperagem desconhecida, poderá trazer uma pane elétrica ao quadro de comando com prejuízos ao seu funcionamento.
1. Elevadores que apresentam paralisações constantes; 2. Apresentação de orçamentos adicionais, cujos valores são demasiadamente altos; 3. Existência de evidências de que os serviços de manutenção não estão sendo realizados adequadamente;
Cabina do elevador sem tapavista (avental)
4. Alto índice de reclamação dos usuários; 5. Em caso de substituição ou modernização dos elevadores por iniciativa do condomínio. Segue ao lado, alguns exemplos de irregularidades encontradas no dia a dia, identificadas por inspeção técnica de consultoria, que geram muitas surpresas e perplexidade aos síndicos.
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A função do avental é impedir que o passageiro, ao tentar sair da cabina após uma pane, caia no poço do elevador.
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PISCINA
Apareceu um animal morto na piscina, o que eu faço? Por Antônio Coradinho
Os problemas estruturais, como trincas e rachadu-
coradinho@coragua.com.br
ras podem ocorrer, porque quando a piscina está cheia e principalmente em piscinas abaixo do nível do solo
É
muito comum, aparecer animais mortos nas
(enterradas), a água forma uma pressão nas paredes
piscinas, como sapos, ratos e cobras, prin-
internas e o solo em volta forma uma contra pressão.
cipalmente em lugares de muita vegetação
Ela vazia deixa de existir a pressão interna e a contrapre-
em volta. A primeira reação do responsável é
ssão do solo, força a parede externa, podendo causar as
esvaziar a piscina para evitar con-
trincas ou rachaduras.
taminação, e encher novamente
As piscinas de fibra de vidro
com água nova. Esta atitude além
são as mais críticas em situações
de desnecessária e onerosa pode
como esta, e nunca deverão ser
causar certos problemas estru
esvaziadas abruptamente. Como
turais à piscina.
as paredes são muito finas,
A água da rede pública, que
existe um frágil equilíbrio entre
provêm de rios e barragens,
a pressão interna e externa nas
antes de ser tratada, já teve
paredes.
todo o tipo de contaminante. O tratamento elimina estes
Certa vez, recebi no final Piscinas de fibra nunca devem ser esvaziadas
contaminantes. Com a água da
da tarde, ligação de um síndico de um condomínio, informando
piscina acontece a mesma coisa. Havendo um animal
que tinha um rato morto na piscina, que era de fibra de
morto ou qualquer outro tipo de contaminação orgânica,
vidro, e qual seriam os procedimentos. Indiquei a super-
o animal deve ser retirado e ser aplicado uma superdosa-
cloração, mas por pressão dos moradores, o síndico
gem de cloro de 15g/m³.
resolveu por conta própria esvaziar a piscina. No outro
Nesta concentração o cloro elimina qualquer contaminação, restabelecendo a condição segura e livre
dia quando cheguei, a piscina estava rachada no fundo, de uma ponta a outra, prejuízo total.
de contaminantes orgânicos. Mas, a piscina só pode
As piscinas de alvenaria também apresentam esta
ser liber ada para uso quando a concentração de cloro
situação em menor grau, porque as paredes são mais
baixar para menos de 3 ppm, o que pode levar um ou
resistentes do que as de fibra. Nas piscinas de concreto
mais dias, o que evita a contaminação química, quando
este tipo de ocorrência é muito raro, mas possível de
o cloro está acima de 3ppm.
acontecer.
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MANUTENÇÃO
Por onde a água vem?
Contratar um especialista é a melhor opção ao detectar os primeiros sinais de infiltração
E
ACADEMIA - EQUIP. DE GINÁSTICA
ACADEMIA - ORIENTAÇÃO COND.
m períodos de chuvas intensas, as infiltrações surgem com mais frequência, e se não forem combatidas com agilidade, podem comprometer a estrutura dos imóveis e gerar problemas aos moradores. Especialistas e técnicos
afirmam que a falta de impermeabilização na construção ou reforma é o principal causador do problema. Fissura, mofo, manchas e bolhas nas pinturas são os indícios de que está ocorrendo uma infiltração, porém a origem do problema, nem sempre é identificada, o que pode acarretar perdas materiais e retrabalho. “Já tive casos, em que não identificamos a origem da infiltração e tivemos que refazer a obra. Ás vezes, a água percorre por dentro da estrutura, o que dificulta encontrar a procedência do problema. Tive um caso, que o cano furou no 6º pavimento e a água só infiltrava no 2º. Tivemos que quebrar várias paredes para encontrá-lo. Além disso, os próprios moradores podem furar algum cano e esse vazamento só aparecer depois de anos, pois quando se fura o cano, até mesmo um parafuso pode vedar até começar a corrosão. Outros casos comuns, são as piscinas, já tive uma
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
obra que estava pronta, e tivemos que refazer, por não detectar a origem do vazamento”, afirmou a engenheira civil Juliana Biazin. As infiltrações podem ser evitadas através de um procedimento simples realizado durante a construção ou reforma, a impermeabilização. “Geralmente as infiltrações são causadas pela falta de impermeabilização nas obras combinada com a água da chuva, umidade, falhas nas tubulações e rejuntes. Quando aparecem os sinais de infiltração, é preciso um especialista vistoriar o local para identificar a melhor forma de tratamento. Quando o projeto de impermeabilização é implantado junto ao projeto da obra e consequentemente executado ao logo da construção, o custo do serviço é de aproximadamente 3% em relação ao porte da obra, caso contrário, para realizar a correção o custo pode ser muito maior, chegando à 30%”, disse Fabiane Oliveira, técnica em edificações, e membro do departamento técnico da empresa Vedacit. É importante realizar a manutenção predial, e evitar vários problemas, dentre eles, infiltração, estrutura e pintura, o acúmulo da falta de manutenção torna-se mais caro na hora da execução do serviço.
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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
CLASSIFICADOS
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ACS Administração de condomínios e Contabilidade.......(71) 3384-6395/3384-6495
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Sr. síndico, ao solicitar orçamento, informe que viu anúncio na revista Cadê o Síndico www.cadeosindico.com.br
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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
CLASSIFICADOS
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ANUNCIE INFORMAÇÕES
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ADM. E ASS. - ILHÉUS E ITABUNA
ÁGUA - PURIFICADORES
ANTENAS AMPLAVISÃO...........................................(71) 3357-1515 Veja anúncio no título de Segurança
CLASSIFICADOS
eletrônica ANTENAS
ÁGUA - ECONOMIA
ASSESSORIA JURÍDICA
AUTOMÓVEL - COMPRA E VENDA
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