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nov/dez 2014 | jan/fev 2015 • Revista Cadê o Síndico
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CARTA DO EDITOR
Carla Brayner
SUMÁRIO
Editora
Ú
ltima edição de 2014, e os condomínios já começam a fazer um balanço. E foi pen-
VALORES DE REFERÊNCIA Índices com novos valores homologados...................................................
6
sando nisso, que decidimos
fazer a matéria de capa sobre inadimplência para auxiliar aos condomínios, que chegam neste final de ano, com as contas no
PERFIL Síndico Marcos Actis do condomínio empresarial Wall Street..........
vermelho. Contribuir com as despesas do
7
condomínio é dever dos condôminos, mas muitos não cumprem e geram a inadimplência. Então, escolhemos fontes especiais: um síndico, dois advogados, e um grupo empre-
AMBIENTE
10
Paisagismo condominial ..............................................................................
sarial, que lançou um programa para que os condomínios não tenham inadimplência, para ajudar a solucionar este problema que é tão comum em condomínios. Também teremos uma matéria sobre
PISCINA Aquecimento de piscinas.............................................................................
síndico profissional, , outra sobre a Assem-
14
bleia Show, que foi um evento esclarecedor para diversos síndicos e administradores, e que ocorrerá novamente no dia 22 de março
GESTÃO
de 2015, no empresarial Wall Street, com o
Condomínios optam por contratar síndico prof issional..................
16
palestrante Dr. Marcio Rachkorsky. E por fim, falaremos de paisagismo, dando dicas especiais sobre o tema. Aproveitamos para desejar um feliz dia do síndico (30/11) para aqueles que passam
EVENTO Assembleia Show............................................................................................
o ano inteiro se dedicando aos condomínios, e são a motivação do nosso trabalho. Boa leitura e até o próximo ano!!!
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Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
CLASSIFICADOS.................................
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NOV/DEZ 2014 | JAN/FEV 2015 • EDIÇÃO 51 COLUNAS
DÚVIDAS JURÍDICAS Drª Kátia Gerlin Comarella responde
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AUDITORIA CONTÁBIL Inadimplência como objeto de auditoria
12
SR. SÍNDICO A vedação à utilização das áreas comuns
18
DIA-A-DIA DO SÍNDICO Taxa para pagamento do 13º
24
ELEVADORES Contratos de manutenção com gratuidade
28
DIREITO IMOBILIÁRIO Despesas de condomínio
29
DESIGN DE INTERIORES Tendências para decoração de Natal
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32
20
CAPA
A inadimplência pode comprometer o condomínio?
EXPEDIENTE Gerência Executiva Antônio Castro Gerência Comercial Lucas Castro Comercial Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa Gerência de Marketing Rafael Castro
Editora Responsável e textos Carla Brayner (DRT 3843-BA) Projeto Gráfico e Editoração Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br Colunista Nelson Uzeda
Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União Salvador Ltda. Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Portugal, 17, Edf. Regente Feijó - sala 511- CEP: 40015-000 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br
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VALORES DE REFERÊNCIA
01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS
04 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO
Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2011. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)
ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS
Até R$ 1.317,07
8%
De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12
9%
De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24
11%
TETO MÁXIMO, CONTRIBUIÇÃO
R$ 482,92
Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.
02 – GRPS (INSS) 20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% sobre a folha, como contribuição de acidente de trabalho.
Passos necessários na regularização do condomínio 1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Expedição do habite-se (pela construtora/ incorporadora). 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 682,50 = R$ 35,00. De R$ 682,51 a R$ 1.025,81 = R$ 24,60.
05 – PISO SALARIAL
(VÁLIDO ATÉ 31.12.2014)
Data base: janeiro de cada ano
03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
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Administrador........................................... R$ 895,00 Supervisor................................................. R$ 895,00 Zelador, porteiro, piscineiro, jardineiro, folguista, vigia, ascensorista................... R$ 840,00 Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais.......................................................... R$ 788,00 ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100% VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL....R$ 205,00 COND. COMERCIAL...... R$ 215,00
Valores homologados
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PERFIL
Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial
Por Carla Brayner
que, infelizmente, não é muito
D
comum hoje em dia. Fomos
esde a implantação do condomínio empre-
muito eficientes na arrecada-
sarial Wall Street, Marcos Actis é o síndico.
ção da taxa de implantação, ao
Familiarizado com questões sociais e huma-
ponto de termos uma reserva
nas, próprias de sua formação acadêmica e
satisfatória. Não temos uma
pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo trato das rela-
alta taxa de inadimplência, não
ções interpessoais, Marcos agrega o conhecimento contábil,
gastamos mais do que arrecada-
administrativo e financeiro de suas outras experiências profis-
mos e realizamos a contratação
sionais, na gestão do condomínio.
de empresas de qualidade e de
Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma cultura
serviços necessários para manter
de pagador de contas, entretanto, o novo viés jurídico pro-
o funcionamento adequado ao con-
porcionou aos síndicos atribuir um perfil jurídico e de maior
domínio”, conta Marcos.
Actis: o condomínio funciona como empresa
relevância profissional. “Desta forma, um condomínio, bem
Como qualquer outro condomínio, o empresarial
como o cargo de síndico, tem quase todas as obrigações de
passa algumas situações mais delicadas próprias de um
uma empresa, e no que tange ao financeiro difere de uma
condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos
empresa normal, por se tratar de arrecadação por rateio,
gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre man-
enquanto que uma empresa normal apura lucros. Mas, se
ter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de valores
assemelha ao envio de declarações, obrigações com o fisco,
suficientes para suprir necessidades, não somente imedia-
entre outras demandas relevantes, hoje em dia, para qual-
tas, como situações imprevistas ou emergenciais, evitando
quer condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência
imputar taxas extras aos condôminos”, diz Marcos.
em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se ter
Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-
uma ideia, existem condomínios que não imaginam o quanto
mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da rádio
possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que não é o caso
Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das instalações do
do Wall Street”, diz Marcos.
condomínio. Promovemos, também, um evento dedicado ao
Como o condomínio ainda é considerado novo, com
dia das mães, que contou com a presença de empresários do
cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são
próprio Wall Street, permitindo levar a público os produtos
de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com presta-
e serviços que o condomínio oferece, e em contrapartida a
ção de contas aos condôminos e a preocupação de apresentar
divulgação do próprio empreendimento. Outras ações tem
balancetes com orçamentos, e documentos justificativos, o
sido planejadas”, finaliza Marcos.
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CS
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DÚVIDAS JURÍDICAS
Por Kátia Gerlin Comarella
Dra Katia Gerlin Comarella, titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há cerca de 19 anos atuando na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório Horta & Gerlin Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. drkatiagerlin@hotmail.com, Tel.: 71 3345-2727 / 3240-8639.
Dra. Kátia Gerlin Comarella responde 1. Recebi uma proposta para fazer um contrato de gaveta. Quais são os riscos desse contrato? Contrato de gaveta não é ilegal, mas é inseguro, quando se efetua uma venda e compra de um imóvel através desta modalidade. Inicialmente, devem as partes contraentes registrar o contrato no cartório de títulos e documentos, para futuramente efetivar a escritura definitiva. O ideal é que seja registrado no cartório
• O proprietário antigo pode falecer perdendo a eficácia da procuração outorgada caso tenha feito; tendo que o imóvel ser inventariado e até destinado a um dos herdeiros; • O proprietário-vendedor poderá vender o imóvel à outra pessoa, usando de má-fé; • O imóvel poderá ser penhorado por dívida do antigo proprietário;
de registro de imóveis, mas, neste caso, ele só pode
• Caso a compra e venda seja antiga e o comprador
ser registrado nos estados em que a jurisprudência já
perder o contato com o vendedor, ele pode até mesmo
reconhece o contrato como prova do negócio jurídico.
ser impedido de registrar o imóvel, já que para elaborar a
Ressaltando que a averbação não substitui o futuro e
escritura pública será necessária à presença do vendedor,
indispensável registro da transferência da propriedade,
ou mesmo o Cartório de Registro de Imóveis poderá fazer
mas permite que se atribua um mínimo de segurança
exigências de documentos do vendedor, que não poderá
jurídica aos negócios imobiliários.
ser cumprida em razão de estar em local desconhecido.
Quando é conveniente para as partes comprar um
Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudi-
imóvel sem fazer a escritura definitiva de imediato, o
cado, em caso do comprador passar a ficar inadimplente
comprador, além de registrar o contrato, deve fazer
das taxas condominiais ou impostos do imóvel, podendo
uma procuração pública em nome de um terceiro, com
ser acionado judicialmente por ser ainda proprietário
poderes para registrar tal imóvel. Mas, ainda com estas
do imóvel.
precauções, os riscos desta transação são muitos, tanto para o comprador, quanto ao vendedor, senão veja:
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Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
2. Meu cachorro foi atropelado dentro do con-
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Espaço
Controle de pragas domínio, onde moro, por um
fora do limite de velocidade per-
veículo acima da velocidade per-
mitido pelo condomínio.
mitida. Eu posso processar esse
Caso o regulamento interno e
indivíduo? Quais as medidas
a convenção condominial, sejam
cabíveis?
omissas neste ponto, temos que
Excelente pergunta, uma vez
apelar para o bom senso e razoabi-
que a permanência de animal em
lidade. Do lado dos guardiões dos
apartamentos, cada dia aumenta
animais, o bom senso envolve entre
mais. Percebo que esse cresci-
outras atitudes, a de proporcionar à
mento se deve tanto pelo amor
seus animais passeios com coleira e
dispensado aos animais, como
guia. Não se pode de forma alguma
também devido à solidão. Muitas
passear pelo condomínio com cães
vezes, a casa é cheia, os filhos se
sem coleira, dessa forma, se um
casam, daí se instala a famosa sín-
cachorro estiver transitando em
drome do “ninho vazio”. As pessoas
área não apropriada (como em
adotam animais, principalmente o
nosso exemplo) a culpa é do dono
cão, para suprir um pouco a falta
do animal, pois ele tem a respon-
de alguém. Ao adotar um animal,
sabilidade de zelar pelo animal, de
que muitas vezes fica no lugar de
ter o bom senso de manter o animal
um filho, se ocorrer, por exemplo,
na coleira em áreas, que não são
um atropelamento desse animal no
destinadas aos animais, para que
condomínio e supondo que tenha
esses incidentes não ocorram, aten-
ocorrido na garagem, de quem
dendo a uma regra estabelecida ou
será a responsabilidade?
não pelo condomínio.
A situação não é simples e
De outro vértice, quando
muitos aspectos devem ser veri-
um cão é atropelado, a primeira
ficados. Embora nos pareça óbvio
coisa a se fazer, independente da
que a responsabilidade seja de
culpa, é prestar o devido socorro,
quem atropelou, não é bem assim.
ou seja levá-lo ao médico vete
Tem que ser verificado, desde
rinário para um atendimento de
que, o regimento interno do
emergência. Caso haja omissão
cond omínio disponha sobre a cir-
pelo atropelador, assim como
culação de cães nas áreas comuns,
em atropelamentos em humanos,
se houve negligência do próprio
a omissão de socorro é contra a
dono do animal ou se no momento
lei. Se em sua cidade existir uma
do incidente o animal fazia uso de
delegacia de proteção à animais,
coleira e guia. Todos estes aspec-
registre uma queixa, para ser
tos podem amenizar ou até excluir
aplicado ao infrator uma sanção
a responsabilidade do condutor.
punitiva com medidas de caráter
Porém, se o sinistro ocorreu com
pedagóg ico e so cioeducat ivo.
a observância do proprietário do
Quanto à questão da velocidade
animal de todas as normas de
do veículo dentro da garagem,
segurança, o condutor do veículo
este terá que ser verificado pelo
deve ser responsabilizado civil-
síndico onde caberão as medidas
mente, ainda mais se trafegava
administrativas.
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AMBIENTE
Saiba como cuidar do jardim e usar as tendências para esse verão
gismo. “Esse tipo de planta pode ser trabal hada em grupos ou isoladamente, criando pontos de destaque e requinte ao seu jardim. Encaixa-se perfeitamente para decoração de jardins contemporâneos inspirada em estilos tropicais.
Por Carla Brayner
São plantas de fácil manutenção, pois requerem cuidados somente na irrigação.
C
om a chegada do verão, o cultivo das plantas
Uma dica é usar e abusar da iluminação,
requer cuidados especiais. As elevadas tem-
criar pontos de destaque com a ilumi-
peraturas e o aparecimento de pragas são
nação cênica com lâmpadas de led
características nesse período, que prejudicam
na cor âmbar (para pedras e can-
a beleza e afetam a saúde dos jardins. Durante esta estação
teiros) e verde (para as copas das
do ano, considerada a mais quente, as regas e adubações pre-
árvores)”, diz Ricardo.
Palmeira Fênix (Phoenix roebelenii)
CS
cisam ser mais frequentes.
Novas Tendências por Ricardo Ferreira
regar o jardim duas vezes ao dia, sempre antes das 10h e após
1. O jardim vertical é uma ótima opção de deco-
às 17h. “Uma sugestão é a irrigação automatizada, que distri-
ração para paredes internas e externas promovendo
bui a água igualitariamente para todos os canteiros”, informa o designer de interiores, Ricardo Ferreira. Para o combate de pragas é necessário procurar um especialista. O procedimento ao realizar uma
um ambiente mais fresco e agradável. Esta ideia está conquistando cada vez mais os projetos de paisagismo por ser uma boa alternativa para quem tem pouco espaço ou quer trazer mais
pulverização, além de ser prejudicial à saúde, pode
vida para o seu ambiente. Você pode montar
implicar no desenvolvimento das plantas.
o seu jardim vertical usando painéis, estruturas e peças que sustentem vasos e plantas;
Plantas ideais para área externa em condomínios Algumas espécies são admiradas pelo
2. Uma outra tendência é a implantação
porte e aparência. Ravenala, Beaucarnea,
de lagos e fontes artificiais. Essa ideia torna seu
Fênix, Cica, Buxinhos e Helicônias são plantas de aspectos esculturais, que fazem
10
o segredo é utilizar o recurso da hidroponia.
Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
Beaucarnea Guatemalense
paisagismo ainda mais atrativo e requintado.
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Foto: www.florisa.com.br
É importante evitar a desidratação das plantas e, para isso, alguns cuidados devem ser adotados, como, por exemplo,
Foto: www.institutoecoacao.blogspot.com.br
Paisagismo condominial
muito sucesso no paisa-
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AUDITORIA CONTÁBIL
Por Michele Lordêlo
Contadora, empresária contábil, coordenadora do curso de Ciências Contábeis da Unime L.F/Ba, especialista em contabilidade para empresas e condomínios, doutora em educação e membro da comissão mulher contabilista do Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia. m_lordelo@yahoo.com.br.
Inadimplência como objeto de auditoria revisional e preventiva
P
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rezado gestor, em homenagem à matéria de
expertise contábil é possível desenvolver controles inter-
capa desta edição, iremos trocar experiências
nos, auxiliando as operações de controle e cobrança por
acerca da auditoria de inadimplência.
parte das administradoras. Como este tipo de auditoria não
Este tipo de auditoria atua diferente-
possui caráter de fiscalização e sim de acompanhamento,
mente do controle realizado pelas administradoras de
evidenciamos que o condomínio que possui o controle de
condomínio e pelas ações geridas pelos advogados condo-
seus inadimplentes, saberá oportunamente recuperar os
miniais, onde o foco da auditoria é avaliar: i) a forma como
valores de forma eficiente.
as receitas foram recebidas, ii) se estes recebimentos estão
Com o apoio da auditoria é possível que economias
em conformidade com os extratos bancários; iii) se corres
sejam geradas já que eximem o condomínio de desembol-
pondem à unidade evidenciada em boleto, recibo; iv) se os
sos mais alargados com processos e cobranças judiciais,
comprovantes de recebimentos não são objetos de fraude,
tanto o relatório de auditoria como ser um auxiliar na
no qual infelizmente é comum constatarmos recibos que
cobrança administrativa gerando economias que podem
foram “montados” para a prestação de contas, geralmente
ser revertidas para investimentos/benfeitorias do
detectados em auditoria revisional dos recebimentos.
próprio condomínio.
Dentre as inúmeras análises que podemos esboçar
A síndica do condomínio José Maria Diniz, na Pituba,
no relatório de auditoria, destacamos os recebimentos via
a sra. Célia Maria realizou assembleia e decidiu contratar
caixa (fundo fixo) e a ausência de rigores nos controles
uma empresa de auditoria para verificar a inadimplência de
adequados de recebimentos para uma gestão transparente
três anos. Para a síndica, diante das referências por outras
e organizada de sua gestão.
pessoas, foi contratado, o Grupo Lordêlo. “Posteriormente,
É comum também trabalharmos com a prevenção de
foram identificadas as pendências de inadimplência, adota-
não-conformidades nos recebimentos com a contratação
das as providências cabíveis para saná-las com excelentes
da auditoria preventiva dos recebimentos, no qual com a
resultados”, diz Célia Maria.
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Espaço do Síndico profissional
Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial
Por Carla Brayner
apresentar balancetes com orçamentos, e documentos jus-
D
tificativos, o que infelizmente não é muito comum hoje
esde a implantação do condomínio
em dia. Fomos muito eficientes na arrecadação da taxa de
empresarial Wall Street, Marcos Actis é o
implantação, ao ponto de termos uma reserva satisfatória.
síndico. Familiarizado com questões soci-
Não temos uma alta taxa de inadimplência, não gastamos
ais e humanas, próprias de sua formação
mais do que arrecadamos e realizamos a contratação de
acadêmica e pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo
empresas de qualidade e de serviços necessários para
trato das relações interpessoais, Marcps agrega o conheci-
manter o funcionamento adequado ao condomínio”, conta
mento contábil, administrativo e financeiro de suas outras
Marcos.
experiências profissionais, na gestão do condomínio.
Como qualquer outro condomínio, o empresarial
Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma
passa algumas situações mais delicadas próprias de um
cultura de pagador de contas, entretanto o novo viés
condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos
jurídico proporcionou aos síndicos atribuir um per-
gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre
fil jurídico e de maior relevância profissional. “Desta
manter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de
forma, um condomínio, bem como o cargo de síndico,
valores suficientes para suprir necessidades não somente
tem quase todas as obrigações de uma empresa, e no
imediatas como situações imprevistas ou emergenciais,
que tange ao financeiro difere de uma empresa normal,
evitando imputar taxas extras aos condôminos”, diz Mar-
por se tratar de arrecadação por rateio, enquanto que
cos.
uma empresa normal apura lucros. Mas, se assemelha
Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-
ao envio de declarações, obrigações com o fisco, entre
mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da
outras demandas relevantes hoje em dia para qualquer
rádio Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das insta-
condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência
lações do condomínio, promovemos também um evento
em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se
dedicado ao dia das mães, que contou com a presença de
ter uma idéia, existem condomínios que não imaginam o
empresários do próprio Wall Street, permitindo levar a
quanto possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que
público os produtos e serviços que o condomínio oferece,
não é o caso do Wall Street”, diz Marcos.
e em contra partida a divulgação do próprio empreendi-
Como o condomínio ainda é considerado novo, com
mento, outras ações tem sido planejadas”, finaliza Marcos.
cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com prestação de contas aos condôminos e a preocupação de
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PISCINA
Aquecimento de piscinas Por Antônio Coradinho coradinho@coragua.com.br
3. Trocador de calor O trocador de calor é um ar condi-
F
cionado ao contrário e funciona com uma alar em aquecimento de água da piscina
pequena bomba que aciona um compressor.
na Bahia parece até heresia, mas é uma
O custo do equipamento é mais elevado
tendência cada vez maior em nossas
que os sistemas anteriores, mas talvez
piscinas baianas. A temperatura média
seja o melhor custo/benefício de todos os sistemas. É instalado em uma área
ambiente da água de piscina oscila dos 24 aos 26 graus.
descoberta perto da piscina.
Os valores mais baixos acontecem em piscinas suspensas, onde o concreto absorve a temperatura de uma garagem, por exemplo, e a transfere para a água da piscina.
4. Aquecimento solar ilustração: www.casanovapiscinas.blogspot.com.br
Nestas temperaturas médias, a água ainda provoca um certo desconforto ao usuário, principalmente se a permanência for longa. A temperatura ideal para se ter uma sensação de conforto, oscila entre os 30 e 33 graus. Para se alcançar esta temperatura é necessário instalar um sistema de aquecimento. O mercado oferece quatro sistemas concorrentes entre si, mas que diferem consoante o seu preço. 1. Resistências elétricas É o equipamento mais barato, pois são simples resistên-
água quente água fria
cias instaladas na tubulação de retorno. O custo de energia é o mais alto de todos os sistemas e a conta final do mês é
É o equipamento mais caro, mas também o que tem o
muito salgada. Quase que tem de ser sócio da distribuidora de
menor gasto para aquecimento de piscina. Os painéis solares
energia. Pode ser instalado na casa de máquinas.
ocupam uma grande área, em telhados ou coberturas, o que limita a sua instalação em piscinas que não dispõem desta
2. Aquecimento a gás Logo a seguir das resistências, esse é o equipamento mais barato para aquecimento de piscinas. Mas, o custo do
14
área. Apesar de ser solar, o sistema precisa de uma pequena bomba funcionando para fazer recircular a água, o que provoca algum gasto de energia elétrica.
gás para se aquecer uma piscina, também, é alto, depen-
Toda a piscina aquecida deve ter uma capa térmica para
dendo do volume a ser aquecido, gasta alguns botijões. Pode
evitar perdas de calor, evitando o funcionando contínuo do
ser instalado na casa de máquinas.
sistema, e reduzindo o gasto mensal de energia elétrica.
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PISCINA
Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial
Por Carla Brayner
apresentar balancetes com orçamentos, e documentos jus-
D
tificativos, o que infelizmente não é muito comum hoje
esde a implantação do condomínio
em dia. Fomos muito eficientes na arrecadação da taxa de
empresarial Wall Street, Marcos Actis é o
implantação, ao ponto de termos uma reserva satisfatória.
síndico. Familiarizado com questões soci-
Não temos uma alta taxa de inadimplência, não gastamos
ais e humanas, próprias de sua formação
mais do que arrecadamos e realizamos a contratação de
acadêmica e pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo
empresas de qualidade e de serviços necessários para
trato das relações interpessoais, Marcps agrega o conheci-
manter o funcionamento adequado ao condomínio”, conta
mento contábil, administrativo e financeiro de suas outras
Marcos.
experiências profissionais, na gestão do condomínio.
Como qualquer outro condomínio, o empresarial
Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma
passa algumas situações mais delicadas próprias de um
cultura de pagador de contas, entretanto o novo viés
condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos
jurídico proporcionou aos síndicos atribuir um per-
gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre
fil jurídico e de maior relevância profissional. “Desta
manter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de
forma, um condomínio, bem como o cargo de síndico,
valores suficientes para suprir necessidades não somente
tem quase todas as obrigações de uma empresa, e no
imediatas como situações imprevistas ou emergenciais,
que tange ao financeiro difere de uma empresa normal,
evitando imputar taxas extras aos condôminos”, diz Mar-
por se tratar de arrecadação por rateio, enquanto que
cos.
uma empresa normal apura lucros. Mas, se assemelha
Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-
ao envio de declarações, obrigações com o fisco, entre
mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da
outras demandas relevantes hoje em dia para qualquer
rádio Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das insta-
condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência
lações do condomínio, promovemos também um evento
em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se
dedicado ao dia das mães, que contou com a presença de
ter uma idéia, existem condomínios que não imaginam o
empresários do próprio Wall Street, permitindo levar a
quanto possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que
público os produtos e serviços que o condomínio oferece,
não é o caso do Wall Street”, diz Marcos.
e em contra partida a divulgação do próprio empreendi-
Como o condomínio ainda é considerado novo, com
mento, outras ações tem sido planejadas”, finaliza Marcos.
cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com prestação de contas aos condôminos e a preocupação de
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GESTÃO
Para ter a certeza que os problemas serão efetivamente resolvidos, muitos condomínios estão contratando um síndico profissional
Por Carla Brayner
De acordo com o artigo 1.347 do Novo Código Civil “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser
A
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. “Esta
que administrar as contas internas do con-
mudança surgiu para atender a realidade condominial
domínio. Além de assumir a responsabilidade
atual em que o número de condomínios mais complexos
legal pela administração, ele trata de conflitos
cresce de forma acelerada, o que demanda tempo exclu-
entre vizinhos, e isso têm feito com que muitos condomínios
sivo e conhecimentos mais abrangentes no segmento para
priorizem a contratação do síndico profissional.
gerir”, diz a síndica profissional Eunice Ribeiro, da empresa
Escritório Parceiro
ssumir o papel de síndico é muito mais
16
Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
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Ergus síndica profissional, que atualmente gere seis condomínios.
“Muitos condomínios estão
mais profissionais e menos pes-
buscando contratar síndicos profissionais devido à dificuldade em conseguir moradores que queiram ser síndico.”
soais. “Muitos condomínios estão
Rosemar Smera
A contratação de um síndico, que não é morador do prédio, faz com que as relações passem a ser
buscando contratar síndicos profissionais devido à dificuldade em conseguir moradores que queiram
“Nós, síndicos profissionais,
do dia-a-dia com os moradores.
conseguimos ser mais isentos que um síndico morador. Costumamos resolver problemas sem qualquer envolvimento emocional...”
Às vezes os problemas são tão
Eunice Ribeiro
ser síndico. A maioria das pessoas atrela essa situação aos grandes problemas que acontecem na lida
grandes que vizinhos amigos se tornam inimigos, porque as pessoas levam todos os problemas para o lado pessoal”, informa Rosemar Smera, especialista em
Pontos relevantes na contratação de um síndico profissional:
direito condominial e sócia da
• Não há conflito de interesses;
empresa Adcon - Administração
• Ele tem todo seu tempo voltado para o trato das
de Condomínios.
suas atribuições profissionais;
Para Eunice, os principais motivos para a contratação
• Habilidade para mediar os conflitos de forma
de um síndico profissional são os desgastes e os conflitos
imparcial, bem como o cumprimento do regimento
pessoais. “Nós, síndicos profissionais, conseguimos ser mais
interno e convenção;
isentos que um síndico morador. Costumamos resolver
• Dar conforto e comodidade à todos os condômi-
problemas sem qualquer envolvimento emocional, o que
nos, que não mais terão que se indispor no exercício
facilita aplicarmos as advertências e multas previstas na
diário de síndico, tendo total disponibilidade para cui-
convenção – regimento interno,” defende Eunice Ribeiro.
dar da sua vida pessoal e profissional;
Rosemar alerta que o profissional contratado deve
• Por lidar com outros condomínios e ter amplo
entender e conhecer bem administração de condomínios
conhecimento no mercado condominial, pode fomen-
e relações interpessoais. “As questões contábeis e jurídi-
tar mecanismos de economia como gestão de água,
cas devem ser resolvidas com profissionais contratados
energia, menores custos nas aquisições de produtos e
para esta finalidade. O serviço é cobrado a depender do
equipamentos, entre outros. Neste caso, ele auto con-
tamanho do condomínio e dos problemas encontrados”,
tribui no pagamento dos seus honorários.
completa Rose.
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SR. SÍNDICO
Por Ionara Ribeiro
Dra. Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br, Tel.: 71 3797-6277 / 3011-5801.
Vedação na utilização das áreas comuns
O
s condomínios têm passado por várias
razão pela qual as normas são editadas para proteger o
dificuldades em razão da inadimplência
patrimônio particular e o comum, visando sempre ao bem-
dos condôminos, esta é a realidade. O judi-
estar da coletividade.
ciário, não pode fechar os olhos para tal
Destaca-se que, a restrição aos usos das áreas comuns
problemática. Não é razoável que os demais condôminos
aos inadimplentes, não pode causar constrangimento ao
inadimplentes façam reservas de salão de festas, promo-
morador ou o colocar em situações vexatórias. Se isto
vam churrascos, estando em débito com o condomínio.
ocorrer, o condomínio pode sofrer uma ação de indeniza-
Ademais, na maioria dos condomínios, a utilização dessas áreas gera despesa extra com a locação do espaço.
Necessário frisar que os serviços essenciais não podem
Portanto, se o condômino pode custear a realização de uma
ser interrompidos, a exemplo de utilização de elevadores,
festa e o pagamento do valor da locação da área, mesmo
entrega de correspondências, etc.
devendo ao condomínio, conclui-se que é porque ele não prioriza no seu orçamento o pagamento de tal despesa. Os serviços não essenciais, principalmente aqueles cuja utilização gera um custo extra para o condômino e para
Aos condôminos são conferidos direitos e impostos deveres, destacando-se em especial, a obrigatoriedade do pagamento pontual da taxa condominial, cujo objetivo é custear e manter as áreas comuns do condomínio.
o condomínio, podem sim ser proibidos aos inadimplen-
Assim, estabelecida a regra no sentido que o
tes, desde que tal previsão esteja expressa na convenção
condômino inadimplente não pode usar e gozar de deter-
do condomínio ou tenha sido aprovada em assembleia de
minada área comum, ela não pode ser considerada uma
condôminos, especialmente convocada para tal fim.
afronta ao direito de propriedade e, por si só, não gera
Com efeito, o condomínio edilício tem por fim alcan çar objetivo que seja comum a todos seus integrantes,
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ção por danos morais.
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indenização por danos morais, desde que sejam observadas as questões acima mencionadas.
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Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial
Por Carla Brayner
apresentar balancetes com orçamentos, e documentos jus-
D
tificativos, o que infelizmente não é muito comum hoje
esde a implantação do condomínio
em dia. Fomos muito eficientes na arrecadação da taxa de
empresarial Wall Street, Marcos Actis é o
implantação, ao ponto de termos uma reserva satisfatória.
síndico. Familiarizado com questões soci-
Não temos uma alta taxa de inadimplência, não gastamos
ais e humanas, próprias de sua formação
mais do que arrecadamos e realizamos a contratação de
acadêmica e pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo
empresas de qualidade e de serviços necessários para
trato das relações interpessoais, Marcps agrega o conheci-
manter o funcionamento adequado ao condomínio”, conta
mento contábil, administrativo e financeiro de suas outras
Marcos.
experiências profissionais, na gestão do condomínio.
Como qualquer outro condomínio, o empresarial
Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma
passa algumas situações mais delicadas próprias de um
cultura de pagador de contas, entretanto o novo viés
condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos
jurídico proporcionou aos síndicos atribuir um per-
gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre
fil jurídico e de maior relevância profissional. “Desta
manter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de
forma, um condomínio, bem como o cargo de síndico,
valores suficientes para suprir necessidades não somente
tem quase todas as obrigações de uma empresa, e no
imediatas como situações imprevistas ou emergenciais,
que tange ao financeiro difere de uma empresa normal,
evitando imputar taxas extras aos condôminos”, diz Mar-
por se tratar de arrecadação por rateio, enquanto que
cos.
uma empresa normal apura lucros. Mas, se assemelha
Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-
ao envio de declarações, obrigações com o fisco, entre
mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da
outras demandas relevantes hoje em dia para qualquer
rádio Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das insta-
condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência
lações do condomínio, promovemos também um evento
em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se
dedicado ao dia das mães, que contou com a presença de
ter uma idéia, existem condomínios que não imaginam o
empresários do próprio Wall Street, permitindo levar a
quanto possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que
público os produtos e serviços que o condomínio oferece,
não é o caso do Wall Street”, diz Marcos.
e em contra partida a divulgação do próprio empreendi-
Como o condomínio ainda é considerado novo, com
mento, outras ações tem sido planejadas”, finaliza Marcos.
cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com prestação de contas aos condôminos e a preocupação de
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CAPA
Inadimplências Até que ponto as inadimplências podem comprometer a saúde das contas do condomínio? Por Carla Brayner
planejamento financeiro do
D
condomínio com
Claudio Celino, ao assumir como síndico profissional
receita, com certeza alguma
ona Maria paga o condomínio em dia, mas
mais segurança”,
mora em um prédio em que vários moradores
diz Celino.
estão com a taxa condominial atrasada. Essa é a famosa inadimplência, um problema cada
20
Quando um condomínio deixa
vez mais comum e prejudicial para o bom funcionamento do
de receber ou recebe
condomínio, independente de seu montante.
fora da data prevista a sua
há dois anos o Condomínio Residencial Jequitibá, localizado
coisa, o síndico vai deixar de
no Cabula, em Salvador, encontrou a taxa de inadimplência
fazer ou pagar. “Mesmo em pequeno volume monetário, é forte
ultrapassando os 13%, e o pior, não existia controle sobre as
o desconforto que as inadimplências causam quando os demais
cobranças. “Tivemos que adotar medidas drásticas: aumentar o
proprietários tomam conhecimento que alguns não estão hon-
valor da cota mensal para compensar a falta de verba, trocar a
rando o pagamento de suas cotas condominiais. Quando em
administradora de condomínio, contratar o serviço de cobrança
elevada monta, além do desconforto, há de ser considerado que
e aplicar um bônus por pontualidade. Todas as medidas foram
o condomínio não tem a estrutura financeira própria de orga-
aprovadas em assembleia, o que é muito natural, uma vez que
nização empresarial, que pode compensar atrasos no ingresso
normalmente, nestas reuniões, só comparecem os bons paga-
de algumas receitas com o recebimento de outras. Ainda, o con-
dores que se preocupam com o condomínio”, afirma Celino.
domínio não conta com verbas externas. Mesmo naquele que
Os resultados das ações no Condomínio Residencial Jequi-
aufere alugueis, não pode seu síndico abrir mão do recebimento
tibá foram imediatas. “Conseguimos ao longo do ano reduzir
de todas as cotas nas datas aprazadas”, diz Romeo Boettcher,
a inadimplência para 3% e recuperar grande soma em acor-
advogado, consultor de condomínios edílicios e autor do livro
dos, que foi utilizado em várias obras de melhorias. Depois de
“Estou Síndico. E Agora (?!)”.
um ano, ainda temos uma parte para receber em processos
É dever do síndico providenciar a cobrança das dívidas
judiciais e as contas em dia. Iremos agora fazer alterações em
condominiais. “O síndico pode encaminhar a cobrança, adminis-
convenção para assegurar juros e outras formas de cobrança,
trativa ou judicial, de cotas inadimplidas, a partir do dia seguinte
e eliminar o bônus de pontualidade, por segurança. De qual-
ao dos respectivos vencimentos. Não existe lei que restrinja o
quer forma, agora a próxima administração poderá fazer o
direito do condomínio de cobrar seus haveres de forma ime-
Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
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diata. Tampouco tem o inadimplente o
lista em direito condominial.
direito de ser comunicado do encami
O síndico possui inúmeras medi-
nhamento da dívida para execução.
das, umas mais simples, outras mais
Assim tem julgado o Superior Tribunal
complexas, para evitar que se chegue
de Justiça - STJ (REsp nº 599.870/RJ).
à justiça. “A ausência de pagamento
Ainda, não é aplicável o Código de Defesa
do débito 15 dias após a prolatação da
do Consumidor na relação jurídica entre
sentença, enseja ainda ao devedor o
e condôminos e condomínio (Resp nº
pagamento da multa de 10% prevista
679.019/SP)”, diz Romeo.
no art. 475-J do CPC. Quanto ao corte
“O recomendável é que antes
de água, ainda não é pacífica a possibi-
de ingressar com a ação judicial, ele
lidade de suspensão do fornecimento, é
procure entender a situação de cada
necessário analisar o caso concreto e
morador, facilite através de um par-
verificar o histórico da inadimplência
celamento, não havendo acordo, não
do morador, por se tratar de um serviço
haverá outra alternativa ao síndico, a
essencial”, diz Ionara.
não ser, entrar diretamente na justiça
O que deve ser respeitado pelo
e buscar o pagamento deste débito. A
síndico é o prazo de carência para o
multa é de 2% e o juros de 1% ao mês,
ajuizamento da cobrança eventualmente
podendo ser pactuado em patamar
previsto na convenção de condomínio.
superior na convenção de condomínio,
“Na prática tem sido praxe ser a dívida
consoante dispõe o §1º. do art. 1336”,
encaminhada para execução depois do
diz Ionara Ribeiro, advogada, especia
terceiro mês de atraso”, diz Romeo.
CS
Inadimplência zero A empresa Consulserv lançou um
condomínio não poderá cobrar
programa para condomínios chamado
os inadimplentes porque eles não
de Inadimplência Zero. “Sem uma
devem nada para o condomínio e sim
empresa para garantir ao condomínio
para a Consulserv. “Se o condômino
uma inadimplência zero, só resta ao
procurar o síndico para efetuar o
condomínio se planejar e ser rigoroso
pagamento, o síndico não poderá
nas cobranças”, afirma Heraldo Peter-
receber. Pois, no primeiro dia útil
son, sócio administrativo da empresa.
após vencimento, a Consulserv credi-
O programa é a cessão de direi
tará ao condomínio o valor integral
tos de créditos condominiais. A
da taxa condominial”, diz Heraldo.
Consulserv compra do condomínio
“É importante lembrar que,
os créditos que ele tem a receber
mesmo tendo o condomínio recebido
dos condôminos. Se o condômino
o valor de todas as contas que lhe
não pagar até a data de venci-
são devidas, posto que foram banca-
mento, a Consulserv repassará todo
das pela Consulserv, o condômino
o valor das taxas condominiais e
que não pagar aquelas que lhe foram
taxa extra até o primeira dia útil
atribuídas em rateio não deixa de
após o vencimento, mesmo que o
ser classificado como inadimplente
condômino não pague.
e, por isso, impedido de participar
A cobrança dos inadimplentes ficará a cargo da empresa. O
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e de votar nas deliberações assembleares”, finaliza Romeo.
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Informe Publicitário
Cooperativismo de Crédito Um jeito diferente de reduzir as taxas do seu condomínio
O
crescimento e os benefícios da doutrina
crescimento médio em 2013 de 10% (de acordo
cooperativista têm possibilitado conquis
com ó último relatório do Banco Central), o
tar novos cooperados no Brasil, pois as
Sistema Sicoob cresceu 21% (521 cooperati
altas taxas dos serviços bancários estão
vas, 2.178 agências e mais de 2,7 milhões de
afetando financeiramente diversos condomínios
cooperados no Brasil). Já o Sicoob Cred Exe
que na maioria das vezes não se dão conta da
cutivo, aqui na Bahia, ampliou suas operações
existência das cooperativas de crédito, alterna
em mais de 32%, alcançando os atuais R$
tivas consideradas viáveis, por oferecerem taxas
27 milhões em operações de crédito, R$ 22
menores e condições especiais, comparadas
milhões em depósitos e ativos totais da ordem
com as dos bancos tradicionais.
de R$ 37 milhões. Osvaldo Ribeiro, Diretor
Os condomínios que se associam às coo
Geral da cooperativa, forneceu importantes
perativas de crédito se tornam ao mesmo
informações sobre a saúde financeira, cresci
tempo sócios e usuários dos produtos e ser
mento e credibilidade da instituição, além de
viços oferecidos (aplicações, investimentos,
revelar seus objetivos estratégicos: “queremos
empréstimos, financiamentos, recebimento de
chegar à marca de R$ 100 milhões em ativos
contas, seguros, etc). Além disso, os resultados
até 2020”, afirmou.
financeiros apurados anualmente são reparti dos entre todos.
perativas de crédito foram destaque no Jornal
Existem diversas cooperativas de crédito
da Globo, que abordou o avanço do sistema
sólidas e seguras, regulamentadas pelo Banco
cooperativo nos últimos anos e a vantagem
Central do Brasil, como é o caso do Sicoob
que as cooperativas de crédito adquiriram
Cred Executivo, integrante da rede Sicoob.
com a cobertura do Fundo Garantidor do Coo
Com aproximadamente 2 mil pontos de atendi
perativismo de Crédito (FGCoop), que funciona
mento, distrbuídos em 25 estados e no Distrito
nos mesmos moldes do Fundo Garantidor de
Federal, o Sicoob está entre as maiores institui
Crédito (FGC) para os bancos. Ou seja, cobre
ções financeiras que atuam no país.
até 250 mil reais de depósitos que o associado
Enquanto os bancos comerciais tiveram
22
No último dia 03 de novembro, as coo
Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
tem com a instituição.
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DIA-A-DIA DO SÍNDICO
Por Rosemar Smera
Dra. Rosemar Smera é especialista em direito condominial e sócia da empresa Adcon Administração de Condomínios. Tel.: 71 3272-1354
Taxa para pagamento do 13º salário inquilino nos casos de imóveis alugados. Também, por se tratar de despesa ordinária, caso o síndico seja isento da taxa condominial será isento da cobrança da taxa de 13º salário. Como a primeira parcela do 13º salário deve ser paga até 30 de novembro e a segunda parcela deve ser paga até 20 de dezembro, é interessante que a partir do mês de setembro a taxa seja cobrada, para que o valor seja diluído até o final do ano.
C
Visando não onerar as despesas no final do ano, om a chegada do final de ano e a neces-
alguns condomínios costumam pagar a primeira par-
sidade de pagamento do 13º salário dos
cela do 13º salário junto com as férias do empregado
empregados, muitos condomínios cobram
ou durante os festejos das festas juninas.
a famosa taxa extra para este pagamento.
A melhor forma, porém, de se evitar este valor adicio-
Quando estes valores não estão incluídos no cálculo
nal no final do ano, é fazer um planejamento adequado.
anual de rateio, será necessária a cobrança de taxa adi-
No início de cada ano, o síndico ou a administradora
cional no final do ano.
deve levantar todas as despesas fixas do condomínio
Como se trata de despesa ordinária, não há necessi-
incluindo despesas como férias e 13º salário. Deve
dade de realizar assembleia, porém o síndico deve enviar
incluir, ainda, um percentual em média de 10% sobre o
previamente um comunicado para os condôminos se
valor destas despesas, para pagamento das despesas em
programarem para o pagamento do referido valor.
caso de ocorrência de emergências ou inadimplência.
Como esta taxa será utilizada para uma despesa ordinária, seu pagamento é de responsabilidade do
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Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
Um orçamento anual bem elaborado, evita surpresas com despesas extras no final do ano.
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Informe Publicitário
Condomínios devem passar por inspeção predial a cada cinco anos
Há 19 anos no mercado, a MVS Construtora e Engenharia de Avaliações, realiza inspeção predial e verifica possíveis problemas de instalações e de estrutura dos imóveis, como trincas e infiltrações.
“M
uita gente não sabe, mas todo condomínio deve passar por uma avaliação hidráulica, elétrica e ter a estrutura física analisada periodicamente”, alerta o engenheiro civil e de segurança Ernani Vinicius. Além de evitar possíveis acidentes, essa avaliação é uma exigência da Lei Municipal 5.907/01. A obrigatoriedade se dá principalmente pelo fato de serem as edificações locais suscetíveis de graves acidentes, caso não sejam bem construídas, utilizadas e mantidas. Sabendo-se que a inspeção predial é o check-up da técnica, uso e manutenção da edificação, fácil perceber que sem ela os prédios são passíveis de surpresas desagradáveis, podendo oferecer graves riscos aos seus ocupantes e usuários. De acordo com a legislação em vigor, os responsáveis pelos condomínios devem providenciar a cada cinco anos, o laudo técnico apontando os problemas encontrados, e realizar as medidas saneadoras des critas no laudo, nos prazos definidos. O documento deve ser assinado por um profissional habilitado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (CREA-BA), ou Conselho de Arquitetura, e dei xado em local acessível à fiscalização. Caso o laudo técnico não seja apresentado, os
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responsáveis pelo condomínio recebem uma notificação especial para apresentar o documento no prazo estabelecido pela Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município (Sucom). Em caso de descumprimento da notificação, a Sucom autua o condomínio que paga multa e recebe novo prazo para apresentação do laudo. Outro aspecto, que se deve levar em conta, é que proteger a estrutura da edificação é tarefa mais fácil e o custo da prevenção é menor do que resolver o problema depois que ele se agrava. A manutenção preventiva é indispensável à conservação predial, além de manter a vida útil do imó vel prolongada. Para isso, depende da colaboração dos condôminos e de uma efetiva fiscalização por parte do síndico.
"A manutenção preventiva é indispensável à conservação predial"
A inspeção predial é um proce dimento simples, de baixo custo, e de muita utilidade prática para a segurança dos condomínios. É importante ainda ressaltar, que, em caso de acidentes, o síndico é responsável, caso tenha sido advertido da existência do pro blema e deixado de adotar as devidas providências.
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EVENTO
Boettcher e Castro fizeram a entrega de brindes
O palestrante Romeo Valmor Boettcher
Assembleia Show
Profissionais de condomínios trocaram vivências e esclareceram dúvidas Por Carla Brayner
N
26
Antônio Castro, diretor da Revista Cadê o Síndico. No período da manhã de 9h30 as 11h30 houve a pales-
o dia 27 de setembro, no Hotel Fiesta
tra de Romeo Valmor Boettcher, advogado e autor do livro
Convention, aconteceu a primeira Assem-
“Estou Síndico. E agora (?!)”. “A participação como convidado
bleia Show produzida pela Revista Cadê o
no Assembleia Show foi honroso e gratificante. Foi o maior
Síndico. Uma média de 250 participantes,
público que tive, individualmente, na divulgação de aspectos
entre síndicos, administradores, condôminos e interessados,
pertinentes à administração condominial. Pretendia discorrer
estiveram presentes no evento.
sobre dois temas: Despesas Condominiais e Inadimplências
O objetivo do evento foi abordar assuntos e situações, que
Condominiais. Na insuficiência de tempo para tratar de
fazem parte do dia-a-dia de um condomínio, de uma forma dife-
ambos, os coloquei para escolha dos presentes, que optaram
renciada. E dessa maneira proporcionar mais conhecimentos e
pelo primeiro. Nas discussões sobre assuntos condominiais
vivências, que vão auxiliar na gestão desempenhada pelo síndico
não existem temas principais e secundários. Todos são prin-
ou administrador. “O evento foi bem recebido pelos participantes
cipais. Foi importante abordar as despesas pertinentes aos
e conseguimos atender o propósito idealizado. Conseguimos
condomínios edilícios e suas implicações nas respectivas
fazer uma abordagem de temas complexos, vivenciados no con-
administrações porque elas, além de constituírem suporte
domínio, de uma forma diferente e bastante interativa”, informa
para seu funcionamento, comportam classificações que
Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015
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servem como norte para seu rateio dentre os condôminos”, diz Romeo Boettcher. Para Marcos Actis, síndico do condomínio empresarial Wall Street, a Assembleia Show vem consolidar um encontro, que permite a troca de experiências e a busca por novas formas de gerir os condomínios. “Achei interessante as perguntas e dúvidas que foram expostas ao palestrante, que com capacidade e conhecimento respondeu todas. Essas
As empresas que foram patrocinadoras do evento AC assessoria contábil, ACS administração de condomínios, Amplavisão, Bahia controladora de pragas, Belgo cercas e Cia - Telas salvador, Brasilgás, Clube das Seguradoras da Bahia, Consulserv, Dimensão Gestão de Condomínios, Doalto elevadores, Eleve elevadores, Expel, Genius Facilities, Grupo Lordêlo, Qclor, Tecmetra, Tend Tudo, Vitaltec Segurança Eletrônica.
dúvidas incitam ao melhor desenvolvimento profissional do gestor de condomínio e a busca pelas informações atuais sobre leis e regras que regem os condomínios”, diz Marcos.
Programa Cadê o Síndico No período da tarde foi transmitido ao vivo, o Programa Cadê o Síndico, com os apresentadores Ricardo Vasconcelos, que é o âncora, e Karla Menezes. Também, estavam presentes todos os consultores e foram abordados diversos assuntos relacionados à condomínio. “À tarde foi impecável a transmissão ao vivo do Programa Cadê o Síndico
O apresentador Ricardo Vasconcelos
O ponto alto foi o tira-dúvidas
via Rádio Metrópole. O alto astral de seus apresentadores, a valiosa participação de advogados especialistas e a
Próxima edição
presença de fornecedores e prestadores de serviços ligados
O sucesso da primeira edição motivou a equipe da
à área condominial valorizaram o encontro ao oferecerem
Revista Cadê o Síndico planejar a próxima edição da Assem-
informações e se colocarem à disposição da plateia para
bleia Show para 2015, que irá acontecer no dia 22 de março
responder perguntas pertinentes aos condomínios edilícios.
no condomínio empresarial Wall Street, com o palestrante
Não tenho conhecimento de evento semelhante em outras
Marcio Rachkorsky. “Nosso principal objetivo é agregar
cidades. A iniciativa deveria servir como exemplo, inclusive
conhecimentos na área e proporcionar a troca de experiên-
na minha, Porto Alegre”, finaliza Romeo.
cias entre os síndicos, gestores e administradores. Tivemos
“Esta contribuição que o Programa Cadê o Síndico nos proporciona é fundamental para absorção de conhe-
um retorno muito positivo e, com isso, vamos realizar a segunda edição”, afirma Castro.
cimentos, estratégias e troca de experiências na área de
“Como as informações e o conhecimento sobre a admi
gestão condominial, de mais a mais podemos conciliar o
nistração e a convivência condominiais se transformaram em
trabalho de síndico com as legislações atuais, informa-
necessidade coletiva, não tenho dúvida ao afirmar que o for-
ções estas que conseguimos participando da Assembleia
mato de programação adotado no Assembleia Show deve ser
Show”, diz Marcos.
qualificado como de utilidade pública”, finaliza Romeo.
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ELEVADORES
Por Vandilson Alves
Atenção aos contratos de manutenção com gratuidade
N
Vandilson Alves é engenheiro mecânico. Empresário, trabalha no ramo de manutenção em elevadores e escadas rolantes há mais de 25 anos. Atua como consultor de empresas e órgãos públicos para assessoria a projetos, realização de vistorias, inspeções, diagnósticos e perícias. Colabora com o comitê técnico de elaboração de normas técnicas de abrangência do Mercosul da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para o segmento de elevadores e escadas rolantes. vandilsonalves.engenharia@gmail.com
de Direito Econômico, do Ministério da Justiça. Trata-se de uma prática predatória. Essas empresas são como ervas-daninhas: interferem desastrosamente no mercado de serviços, seduzindo os síndicos desavisados que acabam, por sua vez, armando uma perigosa armadilha para si ao colo-
o mercado de Salvador vem ocorrendo um
car em risco suas vidas!
fenômeno preocupante: recorrentemente,
E o barato sai caro! Empresas com esse tipo de con-
síndicos e administradores de condomínios
trato não conseguem arcar com a manutenção preventiva,
se deparam com propostas comerciais que
segundo os parâmetros legais. A concorrência desleal visa
prometem seis meses ou até um
minar as oportunidades futuras de escolha do condomínio,
ano de gratuidade nas mensali-
uma vez que restringe o mercado das empresas que traba
dades para assumir o contrato de
lham honestamente, investindo em qualidade e agindo com
manutenção de elevadores.
responsabilidade social.
Empresas que oferecem esse
Exemplo real de equipamento conservado por empresa que pratica concorrência desleal
“presente” provavelmente não
Fui seduzido pelo preço baixo e agora sofro as consequên-
estão levando o cliente a sério, afi-
cias. O que faço?
nal, como irão garantir a qualidade
O síndico e o condomínio possuem responsabilidade
do seu corpo técnico? E das peças?
ampla, tanto na esfera cível, quanto penal em casos de aci-
Como poderá exigir essa qualidade?
dentes decorrentes de má qualidade da manutenção. Visando evitar prejuízos futuros, é preciso que sejam reunidas todas as
Concorrência desleal x ética e responsabilidade social
28
provas do tipo e qualidade de serviços inicialmente ofertados
Essa prática é juridicamente conceituada como
(por meio de cartas, e-mails, gravações, propagandas, contrato),
“concorrência desleal”, isto é, o aliciamento de clientes ofe-
para demonstração, inclusive judicial, da propaganda enganosa
recendo contratos com preços abaixo do mercado, inclusive
e da divergência entre oferta e prática.
absorvendo grande prejuízo, com a finalidade de eliminar
O condomínio, como consumidor dos serviços, pode se
os concorrentes. Conhecidas também como “dumping”,
valer do apoio conferido pelo Procon e, a depender da gravi-
essas práticas são investigadas e coibidas pela Secretaria
dade dos fatos, do Ministério Público.
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Informe Publicitário
A tecnologia que faz sua segurança Qualquer falha no funcionamento da portaria de seu con domínio poderá colocar a sua família e seu patrimônio em risco. Boa parte dos condomínios possuem portarias mal posi cionadas, o que dificulta a visão periférica das entradas, principalmente as de veículos, além de reduzir a eficiência no controle visual, tornando os acessos desprotegidos, situação facilmente percebida pelos meliantes, que atualmente têm se utilizado dos mais diversos artifícios com a finalidade de cometer algum tipo de delito. A maioria das ocorrências de roubo em condomínios ocorrem pelos portões de acesso. Os agentes de portaria são instruídos a seguir normas e procedimentos internos, porém, hoje em dia é indispensável o uso de tecnologia para dar apoio a essa equipe de segurança no controle de acesso tanto de veículos como de pedestres. Desde um sistema de CFTV instalado de forma adequada para a identificação visual de pedestres (visitantes e prestado res de serviços) e veículos (condutores e passageiros) como um sistema a controle de acesso onde são registrados os dados pes soais possibilitando futuras consultas em apoio a investigações em caso de necessidade, bem como, a identificação dos veículos autorizados (moradores) a acessar o condomínio, reduzindo assim o tempo de permanência do morador na área externa e os riscos
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de assaltos, ampliando desta forma a sua segurança. Apesar da maioria das ocorrências estarem relacionadas a falhas no controle de acesso, o condomínio deve proteger o seu perímetro com o uso de barreiras físicas (cercas eletrificadas e concertinas) e sistemas de alarme que permitam uma proteção eficiente de toda a área perimetral do condomínio. Além da tecnologia adotada para auxiliar a equipe de segu rança, é de fundamental importância que o condomínio tenha bem definidos os procedimentos internos, o que irá reduzir os riscos de falha na segurança. Esses procedimentos precisam ser divulgados e seguidos por todos, inclusive os condôminos, que dessa forma irão contribuir para que a sua família e o seu pat rimônio tenham o máximo de proteção.
Jorge França Gestor de Segurança Patrimonial e Sócio Gerente da VitalTec Tecnologia em Segurança
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DIREITO IMOBILIÁRIO
Por Mariana Freire
Mariana Freire é advogada, especialista em direito do estado, especialista em direito imobiliário, sócia-fundadora da Freire e Queiroz Advocacia e Consultoria, com atuação na área de direito imobiliário e consultora do programa Cadê o Síndico no Rádio da rádio Metrópole FM.
contato@freireequeiroz.com.br , 71 3355-0864.
Despesas de condomínio Qual o dever da construtora em pagar as despesas de condomínio das unidades ainda não vendidas ou cuja posse não entregou
N
a implantação do condomínio, o síndico
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responsável pela despesa sem que tenha tomado posse.
depara-se com o conflito entre adqui-
Contudo, se a posse do imóvel já foi transferida, em
rentes de unidades, incorporadora e o
face da despesa condominial ser relacionada à coisa,
condomínio sobre de quem é o dever de
despesa denominada propter rem, atribui-se ao adquirente
pagar as cotas condominiais quando as chaves do imóvel
a responsabilidade pelo pagamento das quotas condomi
ainda não foram entregues.
niais atreladas àquela unidade mesmo que anteriores à sua
Para a solução da questão deve-se observar que o
posse, tendo este o direito de requerer da construtora que
dever de pagar a taxa condominial é do condômino, ou
o reembolse pela dívida do imóvel anterior à data do rece-
seja, do proprietário da unidade. Nesta senda, o direito
bimento das chaves. O adquirente deve solicitar a carta de
brasileiro estabelece que a propriedade imobiliária, só
quitação do condomínio no ato da compra do imóvel.
se transfere mediante escritura pública registrada no
Outra conduta comum é a construtora fazer constar
Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, enquanto as
na convenção do condomínio, percentuais reduzidos
unidades autônomas não são vendidas, a construtora
atribuídos às taxas condominiais das unidades, ainda
detém a qualidade de proprietária-condômina, sendo esse
não vendidas e de propriedade da construtora ou, até
fato suficiente para afirmar que é a construtora quem deve
mesmo, isenções de pagamento. Disposições na conven-
arcar com o pagamento de todas as despesas condomi
ção nesse sentido são nulas, vez que afronta o disposto
niais, ordinárias ou extraordinárias, da unidade vaga.
de forma cogente do art. 1.336, I, do Código Civil,
Igualmente a construtora ou incorporadora devem
segundo o qual é dever do condomínio contribuir para
arcar com as despesas condominiais das unidades prometi-
as despesas do condomínio na proporção das suas fra-
das a venda se ainda não entregaram a posse do imóvel,
ções ideal, bem como uma flagrante afronta ao princípio
tendo em vista que apenas a titularidade de compromisso
constitucional da igualdade, afinal a construtora é pro-
de compra e venda não torna o promitente comprador
prietária como os demais.
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DESIGN DE INTERIORES
Por Ricardo Ferreira
Designer de interiores Tel.: 71 3178-1978 / 9976-6286 ricardoferreira@ricardoferreiradesigner.com.br www.ricardoferreiradesigner.com.br
Novas tendências para decoração de Natal em condomínio A iluminação em lâmpadas LED é uma dica para um natal ecologicamente correto e sustentável, pois tem a vantagem de reduzir os custos de energia em cerca de 80% quando comparadas com lâmpadas tradicionais, e com o passar dos anos, podem ser reaproveitadas, permanecendo o seu perfeito funcionamento. Na área interna do condomínio, o hall social é o ambiente que merece maior destaque. Por se tratar de uma área de grande circulação e maior visibilidade por seus visitantes e moradores, vale a pena investir em uma bela e vistosa árvore de natal e muitos adereços em tons dourados ou prateados.
F
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Na área externa, como jardins e portaria, caprichar na ilu-
altam alguns dias para o Natal e você já
minação faz toda a diferença. Adquirir objetos de iluminação
pode pensar em como irá decorar o seu con-
com temas natalinos, como renas, árvores e bonecos de neve,
domínio. Uma dica, entre as novas tendências,
realçam a beleza do ambiente.
é usar elementos naturais: pinhas, folhas, cas-
A proposta é reunir os moradores, especialmente as cri-
tanhas, nozes, paus de canela e até galhos secos, que se
anças, para que numa tarde descontraída, eles próprios criem
transformam em uma linda decoração. Uma ideia é usar
seus objetos de decoração e adereços da árvore. Criem laços
e abusar de tintas metálicas em spray e fitas decorativas,
em diversos tamanhos, diversas caixas de presentes, velas em
aproveitando esses elementos e criando diversos enfeites
formatos temáticos, guirlandas, entre outros. Vale ressaltar a
temáticos, deixando a sua criatividade fluir.
criatividade de todos e aflorar o espírito natalino.
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Classificados
Feira de Santana
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CONTROLE DE PRAGAS
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
FARDAMENTO
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CLASSIFICADOS
Salvador ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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CLASSIFICADOS
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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CONSTRUÇÕES E REFORMAS
CONSTRUÇÕES E REFORMAS
CONSTRUÇÕES E REFORMAS
CONSTRUÇÕES E REFORMAS
CLASSIFICADOS
COMUNICAÇÃO VISUAL
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CONSTRUÇÕES E REFORMAS
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CONTROLE DE PRAGAS
CONTROLE DE PRAGAS
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ELEVADORES
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EQUIPAMENTOS PARA COND.
EQUIPAMENTOS PARA COND.
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EQUIPAMENTOS PARA COND.
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CLASSIFICADOS
EXTINTORES DE INCÊNDIO
GÁS - INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO
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GERADORES - VENDAS E MANUT.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
JOGOS - ARTIGOS E EQUIPAMENTOS
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MARCAS E PATENTES
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JOGOS - ARTIGOS E EQUIPAMENTOS
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SEGURANÇA ELETRÔNICA
SEGURANÇA ELETRÔNICA
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SEGURANÇA ELETRÔNICA
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SEGURANÇA ELETRÔNICA
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SEGURANÇA ELETRÔNICA
SEGURANÇA ELETRÔNICA
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