Ed52 by Cadê o Síndico

Editorial Vamos começar 2015 de um jeito diferente. Planejamos um novo layout para que o nosso conteúdo seja apresentado de forma mais leve e completo. Nesta edição, vamos tratar de assuntos importantes para a administração do condomínio. Na matéria de capa, você Carla Brayner

irá saber quando a tubulação rompe no apartamento e

Editora

termina prejudicando as áreas comuns do condomínio, de quem é a responsabilidade? Especialistas vão explicar como se proteger e evitar o problema.

Edição

Você também irá aprender a calcular a fração ideal e colocar as contas do condomínio em ordem. E não para por aí, a Prefeitura de Salvador tem realizado algumas ações im-

Março-Abril/15

#52

portantes para os bairros e os grandes geradores de resíduos sólidos estão isentos do pagamento da Taxa do Lixo. No dia 25 de abril, você não pode perder a Assembleia Show, que será realizada no Wall Street Empresarial (Paralela) e irá abordar o tema “Questões Trabalhistas em Condomínio”. A inscrição custa R$150,00, e as vagas são limitadas, faça logo a sua. Telefones para contato (71) 32421084/3491-0710.

Expediente Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

Gerência Comercial

Projeto Gráfico

Lucas Castro

MyBranderia

Comercial

Editoração

Gardênia Burgos

Adrien Tournillon

Vera Lucia Barbosa

Colaboradores

Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA

Marketing

Antônio Coradinho

Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

Rafael Castro

Nelson Uzeda

revista@cadeosindico.com.br

Revista Cadê o Síndico • 5

Sumário 8 Valores de referência

Índices com novos valores não homologados

9 Perfil

Linda Carvalho, síndica e gerente de atendimento

12 PISCINA

Quem fiscaliza o trabalho do piscineiro?

14 GESTÃO

Como organizar as contas do condomínio

19 MEIO AMBIENTE Isenção da taxa de lixo

27 CIDADE

LEGISLAÇÃO

Programa “Ouvindo Nosso Bairro”

Cálculo da fração Ideal

31 Classificados

6 • Revista Cadê o Síndico

Colunas Dúvidas Jurídicas

Drª Kátia Gerlin Comarella responde Kátia Gerlin Comarella Advogada

Auditoria Contábil Por que contratar uma empresa especializada? Michele Lordêlo Contadora

Capa #22 Vazamento

Como prevenir problemas nas tubulações

Sr. Síndico Convenção e ausência de quorum Ionara Ribeiro Advogada

Dia-a-dia do Síndico Alteração de fachada Rosemar Smera Advogada

Elevadores De quem são os elevadores do seu prédio? Adriana Novaes Advogada

Direito Imobiliário Acordo do inadimplente e voto em assembleia Livia Freire Advogada

Design de Interiores Decoração das áreas externas Ricardo Ferreira Designer

Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.317,07............................................................................... 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12................................................ 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição.....................................R$ 482,92

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:

Piso Salarial Válido até (31/12/2014) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 682,50.................................................................... R$ 35,00

• Gerente Senior.........................................................R$ 3.818,00

De R$ 682,51 a R$ 1.025,81.......................................... R$ 24,60

• Gerente.....................................................................R$ 1.857,00

Obrigações

• Administrador Senior........................................R$ 2.728,00 • Administrador Júnior..........................................R$ 1.052,00 • Supervisor...............................................................R$ 1.052,00 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardineiro, folguista, vigia, ascensorista..............................R$ 840,00

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

• Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

gerais...............................................................................R$ 788,00

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

até o 5º dia útil do mês subsequente.

Horas Extras: .........................................................................75%

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

VALE ALIMENTAÇÃO:

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Residencial.......................................................... R$ 205,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga-

Cond. Comercial............................................................. R$ 215,00

mento no dia 5 do mês subsequente.

VALORES DE 2015 NÃO HOMOLOGADOS

8 • Revista Cadê o Síndico

Perfil

Fazendo a diferença LINDA CARVALHO REALIZOU MELHORIAS COM SUA EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL Por: CARLA BRAYNER

Exercendo o segundo mandato como síndica profissional de condomínios residenciais de grande e médio porte, na cidade de Salvador e Região Metropolitana (Ilhota Village, Valle do Iguape e Laura Costa), Linda Carvalho ainda atua como gerente de atendimento há seis anos na ACS Administração de Condomínios, prestando assessoria permanente aos síndicos e moradores. Profissional com formação em secretário executivo e turismo, atuou em organizações de grande porte, assessorando diretores e executivos em geral e gerenciando eventos corporativos, canalizando atualmente seus co-

Linda Carvalho, síndica e gerente de atendimento

nhecimentos e experiência acumulada a favor da atuação no segmento de administração de condomínios, sen-

situação emergencial; abertura de conta salário para os

do referência nessa área.

funcionários do condomínio; a proibição de funcionários

De acordo com Linda, através de sua experiência foi pos-

recebendo qualquer tipo de pagamento de taxa de condo-

sível conduzir a implantação de diversos condomínios,

mínio em espécie; uniformização da equipe e investimen-

gerenciando os processos de emissão de convenção cole-

to em equipamentos de segurança”, diz Linda.

tiva e regimento interno e gerindo assembleias de implan-

Linda garante que não toma decisões pessoais. “Aprendi a

tação, ordinárias e extraordinárias. “Além disso, implantei

ter sempre uma conduta ética. Mantenho a linha de comu-

diversas ações que proporcionaram melhorias aos condo-

nicação aberta com condôminos e funcionários do con-

mínios, como a recuperação financeira através de redu-

domínio e não abro mão de um conselho fiscal atuante”,

ção de custo e criação de fundo de reserva para atender

finaliza Linda.

•

Revista Cadê o Síndico • 9

Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. Os condôminos junto com a síndica do nosso con-

entregador dos Correios em verificar o nome certo do

domínio, querem alterar o nome do nosso condomí-

logradouro e o bairro. Recomendo que procure a agên-

nio alegando ser feio, isso é legal, eles podem fazer

cia central dos Correios e leve o problema para que eles

isso?

possam lhe ajudar.

Sim. O nome do condomínio pode ser alterado, desde que seja deliberado em assembleia geral, que estejam presen-

3. No meu condomínio estão instalando um gerador

tes todos os condôminos para a votação e, esta seja unâni-

de energia elétrica, e a síndica afirma que como in-

me. Havendo a votação, dentro da legalidade e do quorum

quilino, tenho que pagar a taxa que vem todo mês no

devido, escolhido o novo nome, todos os documentos deve-

boleto, por ser beneficiário do serviço, isso é legal?

rão ser alterados, especialmente a convenção do condomí-

Não é verdadeiro o que sua síndica argumenta, uma vez

nio, que deverá contemplar toda a mudança.

que, tal instalação é considerada como uma despesa extraordinária na Lei do Inquilinato. Assim, tal obrigação

2. Quero tirar esta dúvida há muito tempo, necessi-

cabe aos proprietários tão somente, salvo se o contrato

to saber pois moro em um condomínio em Salvador,

de locação dispuser o contrário.

que sempre ocorre problemas com as correspondências, ou seja, sempre o correio entrega as mes-

4. Os condôminos ausentes em uma assembleia tem o

mas, em condomínios distintos, cujo os nomes são

direito de serem informados sobre o que foi decidido

iguais, pode ter condomínios com o mesmo nome?

pelos presentes?

E é legal?

Sim, os condôminos que não compareceram a reunião

Sim, pode haver condomínios distintos com o mesmo

condominial tem o direito de receber cópia da ata redigi-

nome, pois o condomínio é um ente despersonalizado

da da assembleia, com todas as deliberações tomadas, so-

e não uma pessoa jurídica, e, portanto, não está sujeito

bretudo, quando for assembleia ordinária, pois nesta es-

ao controle da denominação junto aos cartórios de re-

tará a previsão orçamentária, principalmente a nova taxa

gistro. O que está ocorrendo é uma falta de atenção do

condominial tem que ser imediatamente informada.

10 • Revista Cadê o Síndico

•

Piscina

Quem fiscaliza o trabalho do

piscineiro? Por: ANTONIO CORADINHO

que ser redobrado. Mas, será que a água está bem tratada, livre de qualquer contaminante químico ou de bactérias e vírus? A maior parte das vezes não sabemos porque o trabalho do piscineiro não é fiscalizado. Há alguns anos atrás, em visita a um grande clube da cidade, oferecendo produtos para piscina, encaminharam-me ao piscineiro que decidia tudo para a piscina, desde a compra, quantidades, análises, etc. No primeiro pedido verifiquei que tinha feito uma compra exagerada de algicida a base de cobre. Curioso, dei uma olhada na piscina e verifiquei que a água estava num azul excepcionalmente bonito e cristalino. Notei também que as paredes da piscina estavam manchadas de azul. O piscineiro informou-me que o gasto de algicida era aquele mesmo. Ao voltar ao escritório e analisar o consumo de algicida constatei que a quantidade estava dez vezes acima do recomendado. O cobre é um produto tóxico e cumulativo no organismo. O piscineiro estava intoxicando os usuários. Frequentemente recebo informações de usuários que se queixam que a sunga ou o biquíni ficaram brancos, que os olhos estão ardendo ou que a pele está coçando. Todas estas situações são sintomas de uma água mal tratada. E quem controla o trabalho do piscineiro? Quem utiliza o serviço de empresas especializadas, existem os supervisores destas empresas, mas quando a mão de obra é avulsa? O responsável para fiscalizar o trabalho do piscineiro de-

A qualidade da água da piscina é garantida pelo encarregado de fiscalização munido de kit de teste

veria ser o administrador ou o encarregado de manutenção do condomínio, com conhecimentos básicos e kit teste em mãos para analisar cloro, ph e alcalinidade, os três

Estamos em plena temporada de verão, temperaturas al-

parâmetros que garantem a balneabilidade da piscina.

tas, férias, e um dos principais lazeres é o banho de pisci-

A alegria e o prazer de um banho de piscina não podem

na. Manhã e tarde, e muitas vezes à noite, as piscinas estão

ser ofuscados por uma água mal tratada e potencialmente

sendo usadas. Aí o cuidado com a qualidade da água tem

perigosa para o usuário.

12 • Revista Cadê o Síndico

•

Fração ideal SAIBA O QUE DETERMINA O CÓDIGO CIVIL E NORMAS TÉCNICAS

Legislação do condomínio, além do memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme previsão da Lei 4591/64. “Cada unidade condominial, por lei, recebe uma designação única no empreendimento, compondo um total, proporcional a “fração ideal” que ocupa e a que tem direito, isso é fundamental para efeito do rateio de despesas e contabilização do voto em assembleia, sendo certo que, somente poderá ser feito o rateio de forma diversa de princípio geral, se a convenção do condomínio assim trouxer previsão”, finaliza o especialista.

O Código Civil conceitua da seguinte forma:

ALEXANDRE MARQUES

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são

Advogado

propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As despesas condominiais, direitos e proporcionalidade

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte in-

de votos são definidos de acordo com o que estipula a

separável, uma fração ideal no solo e nas outras partes

convenção do condomínio. Se esta não dispuser sobre

comuns, que será identificada em forma decimal ou ordi-

o assunto, o critério de proporcionalidade e divisão de

nária no instrumento de instituição do condomínio. (Re-

despesas e votos é o da fração ideal, que é a parte divisí-

dação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

vel e determinável das áreas comuns e de terreno, cor-

Já as regras para o cálculo estão contidas na norma da

respondente à unidade autônoma de cada condômino.

ABNT de nº 12.721/2005, intitulada: “Critérios para avalia-

De acordo com Alexandre Marques, advogado paulista,

ção de custos de construção para incorporação imobiliá-

especialista em direito condominial, a contribuição con-

ria e outras disposições para condomínios edilícios”.

dominial está pautada no conceito de fração ideal, salvo se a convenção trouxer previsão expressa em sentido contrário. “A fração ideal está prevista na Lei 4.591/64 (Lei Especial de Condomínios e Incorporações), nos artigos 32 (letra “i”) e 53”, informa Alexandre. “Como regra geral, a fração ideal é composta de uma parte comum e de uma parte privativa”, informa Alexandre, que ainda completa “a fração ideal de cada imóvel, em

E qual a fórmula para cálculo da fração ideal?

FI =

•

A ter x A und At und

FI = Fração Ideal da unidade A ter = Área total do terreno A und = Área da Unidade Residencial em questão At und = Área total construída das unidades

relação ao todo do terreno, deve constar na convenção

Revista Cadê o Síndico • 13

Gestão

Tudo em ordem

COMO ORGANIZAR AS CONTAS DO CONDOMÍNIO?

Por: CARLA BRAYNER

Desde o início do ano, o síndico deve planejar as contas do

va errado receber dinheiro,

condomínio para dar sustentação necessária para a exe-

pois facilitava desvios e tudo

cução do planejamento de curto e longo prazo. As contas

mais”, diz o síndico.

devem ser organizadas através do orçamento e prestação

Com isso, foi necessário au-

de contas, para que o condomínio funcione corretamente.

mentar em R$100,00 a cota

Em 2010, Tamar Eduardo Vieira, assumiu o cargo de síndi-

condominial. “Ela estava há

co do Condomínio Golden Plaza, e encontrou o condomí-

quatro anos sem aumento,

nio sem organização e planejamento. Assim, foi inevitável

era R$195,00, e teve que ir para R$295,00, para que o

aumentar a taxa de condomínio para que os problemas

condomínio voltasse a funcionar, e claro, teve apoio da

não aumentassem. “As cotas condominiais eram pagas em

assembleia”, conclui o síndico.

dinheiro e os condôminos não tinham recibos. O primei-

De acordo com o economista Alexandre Rodrigues, espe-

ro passo foi organizar o caixa do condomínio. Inserimos

cialista em finanças corporativas, é de suma importância

a cobrança através de boleto, pois assim se o condômino

para o maior controle e gestão dos recursos do condomí-

deixasse de pagar, já entra o juros e multa. Antes, o condô-

nio que se realize a previsão orçamentária (todo início de

mino chegava lá com atraso de um mês e liberava a multa

ano) e a prestação de contas mensalmente. “Com essas

e o juros”, diz Tamar.

ferramentas, o administrador terá mais tempo para ou-

“Cobramos aos inadimplentes e, infelizmente, quem não

tras demandas, realizando uma gestão mais participati-

tinha recibo para comprovar o pagamento, teve que pa-

va”, conclui Alexandre.

gar novamente. Nos balancetes da época tem, inclusive,

Mensalmente deve ter o controle das quotas em atraso

anotações de conselheiros alertando para isso, que esta-

(inadimplentes), multas recebidas, saldos bancários, sal-

14 • Revista Cadê o Síndico

transparência, possibilitando o acesso do condômino às informações de sua administração. Há necessidade de ficar atento aos prazos de documentações como a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), que apresenta todos os funcionários que trabalham e trabalharam no condomínio durante o ano, que começa 20 de janeiro e vai até 20 de março do mesmo ano”, diz o economista. Cabe ressaltar, que a documentação relativa ao condomínio deverá ser mantido guardada por um prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil.

dos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta, benfeitorias, valores dos acordos

•

Organize as contas do condomínio

judiciais e extrajudiciais, entre outros. “Para

Orçamento: A administradora do condomínio (ou síndico), ao as-

melhor visualização dos itens da prestação de

sumir um condomínio, deve planejar o orçamento para obtenção

contas, aconselha-se a fazer gráficos do con-

da receita e previsão de despesas, apresentando-as para discus-

sumo de água e energia, saldo bancário, saldo

são e aprovação em Assembleia Geral. Com base na previsão orça-

de inadimplentes e o que mais interessar ao

mentária, é feito o rateio das quotas do condomínio.

condomínio”, alerta Alexandre. “Caso sobre espaço na folha de prestação

Prestação de contas: Ao término do mês deve-se apresentar um

de contas, transcreva algum item do regu-

balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos

lamento ou da convenção ou envie alguma

os documentos comprobatórios deverão ter o visto síndico e a

mensagem de utilidade para o condômino. O

pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.

responsável pela prestação deverá zelar pela

Revista Cadê o Síndico • 15

Auditoria Contábil

Michele Lordêlo

Por que contratar uma empresa especializada?

Contadora

Estimados gestores, pedimos licença aos senhores para

No Grupo Lordêlo essa premissas são cumpridas bem

falarmos do Grupo Lordêlo de Contabilidade, especialmen-

como não são entregues relatórios padrões, como ocorre

te da empresa Lordêlo Audit visando a comemoração dos

com a auditoria empresarial já que as contas do condomí-

seus dez anos de dedicação ao

nio apresentam particularida-

mercado de auditoria condomi-

des e especificidades.

nial, no Wall Street Empresarial,

Na reportagem que concedi ao

com a transmissão ao vivo, no

Jornal A Tarde no dia 20 de de-

Programa Cadê o Síndico, no úl-

zembro de 2014, cito que Salva-

timo dia 17 de janeiro deste ano.

dor vem aderindo cada vez mais

Lembramos aos senhores que

aos serviços de auditoria, assim

dois pontos diferem a contrata-

como já ocorre há décadas, no

ção de uma empresa que reali-

Sudeste e Sul, o que é muito po-

za auditoria da contratação de

sitivo inclusive para o mercado

uma empresa especializada em

imobiliário do nosso estado.

auditorias para condomínios:

Isto porque, os serviços de audi-

i) as auditorias em condomínio

toria condominial interpretam,

devem ser realizadas por quem

além de todos os controles, cons-

estudou ou estuda ciências contábeis, já que a atualização

tatações e contribuem para a valorização dos imóveis, uma

da legislação fiscal, contábil e das normas de auditoria é

vez que com a contratação da auditoria por profissional

constante; e ii) os relatórios devem ser personalizados

capacitado, os condomínios passam por revisões orçamen-

por condomínio identificando seu rol de constatações e

tárias e análises de contingências futuras que são desco-

por tipo de auditoria, o que acarreta maior facilidade de

bertas em tempo de ocorrerem autuações fiscais, deman-

interpretação pelo condômino, principal interessado nos

dando melhor aplicabilidade dos recursos do condomínio

resultados da auditoria.

para investimento, por exemplo, em benfeitorias.

16 • Revista Cadê o Síndico

•

Revista Cadê o Síndico • 17

Sr. Síndico

Ionara Ribeiro

Convenção e ausência de quorum

Advogada

Uma grande preocupação para os condomínios é a au-

nios que contam com participação pequena dos condô-

sência de quórum para aprovação da convenção, em vir-

minos nas assembleias para votarem qualquer matéria,

tude do desinteresse dos condôminos de participarem

a jurisprudência atual admite que sejam colhidas as as-

das assembleias.

sinaturas dos condôminos na convenção de condomínio,

O Código Civil Brasileiro determina em seu art. 1333 que

posteriormente à realização da assembleia, para atingir

a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

o quórum legal, ficando desse modo aberta a assembleia

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das

até que se consiga obter a quantidade de assinaturas cor-

frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os

respondentes.

titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos

Após a anuência de dois terços dos condôminos, impor-

sobre eles tenham posse ou detenção.

tante que seja convocada uma nova assembleia para ra-

O referido diploma legal estabelece ainda que para ser

tificar a aprovação da convenção e comunicar aos con-

oponível contra terceiros, a convenção do condomínio

dôminos que o instrumento normativo do condomínio já

deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

está em vigor.

A súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça determi-

Destarte, caso não seja possível colher a assinatura de 2/3

na que a convenção do condomínio aprovada, ainda que

dos condôminos para aprovar a convenção e/ou regimen-

sem registro é eficaz para regular as relações entre os

to interno, o condomínio poderá propor uma Ação Decla-

condôminos.

ratória, para que o juíz reconheça por sentença, a validade

Qualquer alteração no texto da convenção e/ou do regi-

do instrumento normativo do condomínio, suprindo desse

mento interno do condomínio também deve ser aprova-

modo o quórum exigido pelo Código Civil.

da por 2/3 dos condôminos. Importante que a minuta da

Um dos fundamentos desta ação é que o condomínio

convenção que se pretende aprovar seja prévia e am-

não pode ficar sem uma convenção em razão da inér-

plamente divulgada entre os condôminos, para que to-

cia e negligência de alguns condôminos que não parti-

dos possam ter ciência do seu conteúdo.

cipam da vida condominial, prejudicando assim os de-

Levando em consideração a atual realidade dos condomí-

mais moradores.

18 • Revista Cadê o Síndico

•

Meio Ambiente

Isenção da taxa de lixo NORMA MUNICIPAL INOVA NA GESTÃO DE RESÍDUOS Por: CARLA BRAYNER

do boleto e do CNPJ do requerente, em seguida, clicar na opção “Sou grande gerador de resíduos sólidos”. Será gera-

Desde o dia 1º de janeiro de 2015, de acordo com o De-

do um novo DAM (Documento de Arrecadação) sem a co-

creto nº 25.316, os grandes geradores de resíduos sólidos

brança da taxa. Não é necessário enviar a documentação

em Salvador deverão assumir as responsabilidades pelo

comprobatória. A Sefaz ficará responsável por confirmar

gerenciamento dos seus resíduos (coleta, transporte,

a informação com base nos dados dos grandes gerado-

tratamento, destinação dos resíduos sólidos e disposição

res enviados pela Limpurb.

final dos rejeitos). São considerados grandes geradores,

A ação é parte integrante do processo de implementa-

os proprietários, possuidores ou titulares de estabele-

ção da nova lei municipal (Decreto 25.316), que atende

cimentos públicos, institucionais, de prestação de ser-

à determinação do Plano Nacional de Gerenciamento

viços, comerciais e industriais, terminais rodoviários e

de Resíduos Sólidos, do governo federal, que determi-

aeroportuários, entre outros, exceto residenciais, cujo

na que os municípios são responsáveis exclusivamente

volume de resíduos sólidos gerados é superior a 300

pela coleta domiciliar.

(trezentos) litros/dia As empresas ou instituições consideradas grande ge-

Fiscalização

radores de resíduos sólidos estão isentas do pagamento da taxa do lixo (TRSD), presente no Imposto Predial e

A Limpurb realizará o acompanhamento da prestação

Territorial Urbano (IPTU). Quem realizou o cadastro na

dos serviços aos estabelecimentos cadastrados por

Empresa de Limpeza Urbana de Salvador (Limpurb) já

meio de conferência de documentos de coleta e dispo-

receberá o carnê sem o valor. Caso alguma empresa re-

sição final, visitas, auditorias, comunicações escritas e

ceba o boleto 2015 com a cobrança da taxa, deverá entrar

outras atividades correlatas, sob responsabilidade da

no site da Sefaz (www.sefaz.salvador.ba.gov.br) e na

Diretoria de Operações. Até o momento, oito empresas

seção “Impugnação”, informar os números de inscrição

realizaram o cadastro.

•

Revista Cadê o Síndico • 19

Dia-a-dia do Síndico

Alteração Rosemar Smera

de fachada

Advogada

O Artigo 1336 do Código Civil dispõe que: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e

varandas, como cor interna das paredes, forro de gesso, instalação de toldos, fechamento com vidros ou grades, instalação de ar condicionados em locais não autorizados, troca de janelas, fechamento de áreas de serviços, instalação

esquadrias externas”. Segundo o Código Civil, qualquer tipo de altera-

de antenas, troca das portas de entrada

ção na fachada ou nas áreas comuns é proibida. Para

dos apartamentos, pintura do hall de en-

legitimar uma alteração, esta deve constar na convenção.

trada dos apartamentos com cor diferente

Entretanto, no dia a dia do condomínio, frequentemente

da original, etc.

muitos condomínios aprovam modificações em assem-

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida,

bleias, valendo ressaltar que isso não isenta totalmente o

mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser enca-

condomínio no caso de uma possível ação judicial da par-

rada como uma melhoria no prédio e não precisa constar

te que se sentir prejudicada.

na convenção.

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela

visual do condomínio, como as paredes externas, saca-

convenção do condomínio, o síndico ou administradora

das, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e

deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e

saída do edifício entre outros elementos que compõem a

solicitar que o morador restabeleça os padrões do condo-

harmonia estética.

mínio com prazo determinado.

A área comum inclui toda a região do condomínio que

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser

pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com

multado de acordo com as disposições do Código Civil

o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada

(art. 1336 e 1337).

e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, sa-

É possível também, em casos extremos, recorrer às ações

lões e academias.

judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada

Nestas alterações proibidas, estão incluídas toda área das

em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

20 • Revista Cadê o Síndico

•

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e pintura predial externa e interna. a mesma nos prestou todos os serviços com grande qualidade, pontualidade e profissionalismo” Sr. Marcos Lima Administrador do condomínio Centro Médico Iguatemi

“Atestamos para todos os fins a capacidade profissional da Múltiplos Serviços, Referente aos serviços realizados em nosso condomínio” Sr. Fernando Cardoso Síndico do edifício Mansão “Foram-nos apresentados a Empresa

Alto do Cidade Jardim

Múltiplos Serviços para execução de serviços de reforma predial em nosso condomínio, E a mesma cumpriu com todos os requisitos contratados por nosso condomínio” Sra. Gicelia ventura

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Síndica do condomínio

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Tel.: (71) 3492-3694 / 9928-8923 Revista Cadê o Síndico • 21

Capa

De olho no vazamento

SAIBA COMO PREVENIR PROBLEMAS EM TUBULAÇÕES DE ÁGUA NO CONDOMÍNIO

Por: CARLA BRAYNER A água potável é indispensável à vida humana e deve

tirar o acúmulo de rejeitos domésticos, gorduras e sujei-

sempre ser utilizada com consciência. Por isso, é preciso

ras que podem provocar entupimento com o retorno de

evitar o desperdício de água em atividades simples do

água, rompimento das tubulações e infiltrações. Os re-

dia a dia, mas, também, é importante prestar atenção na

síduos devem ser retirados na rede de esgoto”, diz Giesi.

manutenção dos locais em que percorre a água, princi-

Outro equipamento que necessita de manutenção men-

palmente nas tubulações.

sal é a descarga. “Válvulas embutidas nas paredes ou

De acordo com o Engenheiro Civil e Arquiteto Giesi

em caixas acopladas precisam passar por ajustes e

Nascimento Filho, analista técnico do Conse-

lubrificações periodicamente, pois seu uso é intenso.

lho Regional de Engenharia e Agronomia

Também no sanitário, crivos e arejadores dos chuvei-

da Bahia (Crea-BA), a melhor maneira

ros precisam ser checados constantemente para se ter

de evitar problemas como vazamen-

certeza de que os furos por onde as águas passam não

tos de água, entupimentos e reflu-

estão entupidos”, alerta Giesi.

xos de esgoto é realizando vis-

O funcionamento de registros de pressão, que contro-

torias e limpezas preventivas

lam a vazão da água em chuveiros e banheiras, assim

na tubulação e na rede hi-

como bombas de recalque devem ser verificados anu-

dráulica das residências. “A

almente, bem como as tubulações de captação de água

rede hidráulica deve passar

do jardim, pois a presença de raízes podem destruir ou

por manutenção perió-

entupir os canos.

dica. Ralos, sifões e pias devem ser vistoriados todos

Tubulação Interna

os meses para reDanilo Alvim foi passar um feriado prolongado com a família na casa de praia. O apartamento ficou fechado, sem morador. De repente, o vizinho liga e informa que havia estourado uma tubulação em seu apartamento e que a água já estava inundando o poço do elevador e o apartamento dele. Por sorte de Danilo, seu vizinho agiu rápido, fechando as transmissões e retirando a água com um rodo. “O prejuízo poderia ter sido maior se eu não tivesse um bom relacionamento com meu vizinho”, diz Danilo. Além disso, ele contava com um seguro residencial

22 • Revista Cadê o Síndico

que com a assistência 24 horas o

de grandes prejuízos os quais não

apoiou no chaveiro para abrir a

estamos preparados para assumir”,

residência e no fornecimento de

aconselha Danilo.

mão de obra de encanador para o

Nelson Uzeda, da empresa Excel-

reparo na tubulação. “De prejuízo

sior Seguros, explica que o con-

ficou alguns armários danificados,

domínio deverá solicitar ao seu

quase todo o rodapé, pés dos sofás

corretor que inclua no ato da con-

e componentes eletrônicos do ele-

tratação do seguro as garantias de

vador social. O gasto passou de R$

Assistência Emergencial (Assistên-

28.000,00, que foram pagos pelo

cia 24 horas ). A maioria dos pro-

meu seguro. Os danos do aparta-

dutos voltados para residências e

mento foram ressarcidos pela co-

condomínios comercializados no

bertura de ruptura de tubulações e

Brasil já contam com essa garantia

o dano ao elevador, pela cobertura

adicional, esclarecendo que o custo

de Responsabilidade Civil Familiar,

dessa garantia é relativamente bai-

as duas do meu seguro residencial.

xo face seus benefícios.

O seguro do condomínio não foi

“As coberturas variam entre os pro-

acionado pelo fato de não ter ampa-

dutos comercializados, geralmente

ro de cobertura, uma vez que a tu-

abrangendo os serviços de chavei-

bulação era do apartamento e não

ro 24 horas, segurança e vigilância,

da área comum”, informa Danilo.

limpeza, zelador substituto, bombei-

“Quando alguém for sair por um

ros hidráulico, eletricista e outros

período mais longo, deve fechar to-

que envolvam ações imediatas para

das as transmissões, tirar os equi-

problemas emergenciais. Observa-

pamentos das tomadas que possam

ção neste sentido para as trocas das

ficar desligados, e principalmente,

peças defeituosas que são de res-

contratar um seguro residencial,

ponsabilidade do condomínio segu-

pois é muito barato e pode nos livrar

rado”, alerta Uzeda.

Rede Geral Para a apuração da responsabilidade pelo conserto em caso de vazamento, primeiramente precisa perquirir se o cano pertence à rede geral de distribuição de água ou esgoto, ou de tubulação interna da unidade. “Se o cano que gerar o incidente pertencer à rede geral de abastecimento, é dever do condomínio, representado pelo síndico, proceder ao conserto da tubulação, podendo o condomínio responder pela extensão dos danos decorrentes da demora no cumprimento do dever de conservação. O condomínio terá direito de regresso contra o causador do dano, caso se possa identificar a responsabilidade de alguma unidade no dano à tubulação central”, completa a Dra. Lívia Freire, advogada especialista em direito condominial, do escritório Freire e Queiroz Advocacia e Consultoria. É comum nesses casos a construtora alegar perda de prazo de garantia ou por intervenções no local. “Tal alegação não encontra respaldo legal. O art. 618 do Código Civil determina ser de cinco anos o prazo de garantia da solidez e segurança da edificação, ai abarcados os vícios como rachaduras, vazamento e infiltrações, tendo o consumidor 180 dias do aparecimento do vício para pleitear o reparo”, explica Dra. Lívia Freire. A referida garantia estaria afastada caso a construtora comprovasse se tra-

Capa

de autorização da assembleia,

tar de culpa do morador da unidade onde foi constatado

em razão de

o incidente, ou qualquer outra pessoa, que interferiu na

ser uma benfei-

estrutura do edifício de modo a causar o dano. Todavia, é

toria necessá-

de responsabilidade do construtor provar essa culpa, de-

ria, conforme regra

vendo uma perícia constatar a responsabilidade do con-

do art. 1341 parágrafo

dômino. “Caso a construtora comprove que o vício se deu

primeiro do Código Civil, devendo ser

por ingerência do condômino ou terceiros estará isenta

observado se há limite pecuniário esta-

de responsabilidade. Neste caso, o condomínio terá di-

belecido na convenção para obras neces-

reito de requerer do condômino que causou o dano o res-

sárias, sem prévia autorização da assembleia.

sarcimento dos custos com o reparo”, ressalta Dra. Lívia.

“Caso a obra importe em uma despesa excessiva, ou

Dessa forma, em sendo a tubulação que apresenta o vício

que ultrapasse o valor autorizado pela convenção, deverá

pertencente ao sistema geral de abastecimento, é dever

ser convocada uma Assembleia Extraordinária para deli-

do condomínio executar o serviço de reparo. “A obra deve

berar sobre a forma de pagamento, haja vista que o dever

ocorrer o mais brevemente possível, evitando assim uma

de reparar não poderá ser afastado pela assembleia em

demanda judicial, no que poderá haver pedido de dano

razão da norma legal que o impõe”, completa a Dra. Lívia.

moral, também, tendo em vista que o direito à moradia

“Cumpre esclarecer que em caso de negativa da constru-

digna está albergado pelo espectro da Garantia Constitu-

tora o condomínio deverá executar a obra, por ser urgente

cional da Dignidade da Pessoa Humana”, diz a advogada.

e depois buscar o ressarcimento, assim evitando maiores

O referido reparo pode ser executado independentemente

danos”, conclui a Dra. Lívia Freire.

Dica do Crea-Ba Qual o material indicado para não haver vazamentos e outros problemas?

•

série de fatores, tais como: • Natureza do material dos tubos e conexões (PVC, PPT, cobre, aço galvanizado ou ferro fundido). • Tipo de junta: solda, rosca com vedante, fusão pelo calor, fusão por adesivo solvente, anel de borracha elástico. • Condições de exposição: embutido em alvenaria, dentro de argamassa de contrapiso de laje, instalação aparente com e

O mercado oferece diversos produtos apropriados, po-

sem incidência de radiação solar, sujeição a variações tér-

rém recomenda-se a avaliação por profissional habilita-

micas, sujeição a movimentações e acomodações estrutu-

do para a melhor escolha.

rais, sujeição a oscilações cíclicas de pressão interna.

As tubulações têm uma vida útil que pode ser maior

• Natureza química e temperatura do líquido transpor-

ou menor dependendo da qualidade e do tipo de ma-

tado pela tubulação - água potável clorada, água quente,

terial e das condições de utilização. A durabilidade

esgoto doméstico, águas pluviais e outros.

das tubulações em uso nos edifícios depende de uma

• Tubulação sujeita a atritos ou pancadas.

24 • Revista Cadê o Síndico

Revista Cadê o Síndico • 25

Elevadores

Adriana Novaes

De quem são os elevadores do seu prédio?

Advogada

É de fundamental importância salientar que os eleva-

conseguem realizar a vistoria dos equipamentos, geran-

dores instalados no edifício são de propriedade do con-

do laudos não esclarecedores e pouco conclusivos, que

domínio e não da empresa que os montou e/ou os con-

apontam em geral os seguintes pontos questionáveis:

serva. Quando adquirimos um automóvel, a montadora

• Não existe critério técnico;

nos passa as orientações para o bom funcionamento do

• Fotos panorâmicas que comentam um defeito, sem apon-

veículo, ficando ao nosso critério a realização da manu-

tar o detalhe;

tenção, no local que melhor nos atender.

• Apontam faltas de dispositivos relacionados à Norma,

Com os elevadores acontece situação semelhante. O

que deveriam ter sido observados desde a montagem do

condomínio, através dos seus representantes, deve

equipamento;

procurar empresas de sua confiança, mas que tenham

• Apontam falhas de segurança, sem ter sido testado o

registro no Conselho Regional de Engenharia e Agrono-

equipamento.

mia (Crea) e sejam habilitadas a prestar um serviço de

Tais laudos induzem os síndicos à insegurança quanto

qualidade.

aos serviços prestados pela atual conservadora dos equi-

Certamente, nos últimos tempos, você tem se deparado

pamentos, com o intuito de promover sua substituição

com incansáveis folhetos, e/ou representantes de em-

por outra - possivelmente aquela que fez o laudo.

presas “batendo a sua porta”, insistindo em realizar uma

Caso o condomínio queira, de livre e espontânea vonta-

vistoria gratuita nos seus elevadores. Os argumentos

de, fazer tal vistoria, solicite sempre a presença da atual

utilizados por estas empresas são que o elevador pode

empresa responsável pela conservação dos elevadores e,

“cair” se não for vistoriado ou ainda que no passado eram

de posse do laudo, analise com ela os itens apontados.

elas que conservavam e/ou montaram os equipamentos e, portanto, têm toda a autoridade para efetuar a dita vis-

Lembre-se

toria. Tal fato acaba deixando os clientes inseguros e na

A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma

dúvida de como proceder. Estas empresas muitas vezes

exclusividade da montadora.

26 • Revista Cadê o Síndico

•

Cidade

“Ouvindo Nosso Bairro” PREFEITURA LANÇOU PROGRAMA PARA OUVIR OS MORADORES E REALIZAR AÇÕES MAIS CORRETAS NOS BAIRROS

Uma equipe da Prefeitura formada por 130 pessoas, divididas em 13 grupos, trabalhou nesses encontros e levantou as demandas sempre levando em conta o que quer a população. Primeiro, os mediadores apresentaram o

Por: CARLA BRAYNER

programa e, em seguida, os participantes preencheram um formulário sobre as solicitações. Em seguida, se dividiram em grupos para definir os dez pontos mais impor-

Em janeiro, o prefeito ACM Neto lançou o programa

tantes, de maneira ordenada.

Ouvindo Nosso Bairro. Numa ação conjunta coorde-

Com isso, a prefeitura pode ter um diagnóstico das de-

nada pela Ouvidoria Geral do Município, Prefeituras

mandas através do que a própria população entende

-Bairro e Gabinete do Prefeito, o programa levantou

como prioritário. “Com essas informações vamos ter

as demandas dos 163 bairros da cidade através de um

o investimento total do programa. Queremos iniciar

diagnóstico feito por quem vive e convive nas comu-

as obras ainda no primeiro semestre deste ano. Vamos

nidades. Foram 39 reuniões por semana, sempre às

anunciar, após esse período de reuniões, as intervenções

quartas-feiras, das 18h às 22h, e nos sábados, das 8h

que iremos fazer”, disse o prefeito.

às 12h e das 14h às 18h. Os encontros começaram dia 10

De acordo com o ouvidor-geral da prefeitura, Humber-

de janeiro e seguiram até 4 de fevereiro, divididos nas

to Viana, o programa foi pensado para aproximar ainda

regiões administrativas da cidade.

mais a gestão pública das comunidades. “Vamos ouvir

A partir desses encontros, a prefeitura levantou as prio-

a população sobre as principais demandas dos bairros,

ridades apontadas pelos moradores para determinar as

seja na área de infraestrutura ou serviços públicos mu-

intervenções que serão realizadas em todos os bairros da

nicipais, e é uma forma de a Prefeitura estar mais próxi-

cidade. “Nesse primeiro momento vamos ouvir. Depois,

ma, com o envolvimento direto de todos no levantamento

vamos lançar as intervenções que foram escolhidas pela

dessas prioridades. E apesar de ser um programa coor-

própria comunidade. A média é de dez intervenções por

denado pela Ouvidoria, Prefeituras-Bairro e Gabinete do

bairro, mas esse número pode aumentar ou diminuir a

Prefeito, terá o envolvimento direto de todos os órgãos.

depender do volume e do valor das demandas apresenta-

Estamos compartilhando com os cidadãos a gestão da ci-

das pelas comunidades”, explicou ACM Neto.

dade”, afirmou.

•

Revista Cadê o Síndico • 27

Direito Imobiliário

Lívia Freire

Acordo do inadimplente X voto em assembleia

Advogada

A redação do artigo 1.335, III, do Código Civil é clara quan-

Contudo, tal posiciona-

do dispõe que somente o condômino que está quite com o

mento

pagamento das despesas do condomínio pode votar. Em

ge de ser um

que pese tal disposição, surge comumente a indagação se

consenso en-

o condômino inadimplente que efetuou acordo e está em

tre os opera-

dia com suas obrigações poderá votar em assembleia.

dores do direi-

Sem dúvida esta é uma questão controvertida que gera

to, gerando uma

dúvidas para a administração do condomínio quanto à

grande inquieta-

possibilidade desses condôminos votarem em assembleia.

ção do síndico dian-

Primeiramente, é importante salientar que um dos efei-

te dessa divergência

tos jurídicos do acordo extrajudicial do parcelamento do

de opiniões. Ainda que, a apontada divergência possa ser

débito é a novação, instituto previsto no artigo 360, I do

um entrave na administração condominial, a convenção

Código Civil, que assim dispõe: Art. 360: Dá-se a novação: I

do condomínio poderá solucionar tal impasse, devendo

- quando o devedor contrai com o credor nova dívida para

esta definir se o condômino que cumpre acordo de pa-

está

lon-

extinguir e substituir a anterior.

gamento de dívida poderá votar em assembleia, evitando

Nesta senda, se o condômino está em dia com os paga-

assim conflitos sobre o tema.

mentos do acordo e das despesas condominiais, não po-

Pelo exposto, nunca é demais refletir sobre a importância

derá ser impedido de votar, sob pena, inclusive, de anu-

da convenção do condomínio, que deverá ser ampla e atu-

lação da assembleia que eventualmente se realizar com o

alizada na qual se aborde temas importantes, devendo o

ilegal impedimento do seu voto.

síndico sempre que possível promover a revisão e altera-

Seguindo o mesmo raciocínio, se o acordo estabelece no-

ção desse instrumento, adequando-o à realidade do con-

vas condições de forma, tempo e lugar de pagamento, e

domínio, bem como incluindo previsões que preencham

sendo essas observadas, não há o que se falar em mora, e

as lacunas deixadas pela lei levando em consideração sua

consequentemente em inadimplemento.

essencialidade no trato das relações condominiais.

28 • Revista Cadê o Síndico

•

Revista Cadê o Síndico • 29

Design de Interiores

Ricardo Ferreira

Decoração das áreas externas

Designer

No clima de verão, as áreas externas também devem ser

com a aplicação de cera ou verniz.

decoradas com bom gosto e praticidade. Jardins bem cui-

Buscar soluções práticas também é recomendado. Por

dados, móveis resistentes e adequados, cores vivas e ma-

exemplo, móveis para a churrasqueira que possam ser

teriais de fácil manutenção, transformam o ambiente.

utilizados no salão de festas e vice-versa. Por isso, é bom

Vários condomínios optam por mobiliário de plástico

optar por cadeiras empilháveis, que ocupam menos es-

pelo valor, porém é necessário verificar se os produ-

paço e são fáceis de transportar.

tos são resistentes e duráveis, devendo ser analisado o

Colocar cópia resumida do regulamento e uso dos mó-

custo/benefício, já que estas áreas serão utilizadas por

veis nas áreas de lazer auxiliam bastante no bom uso e

várias pessoas.

conservação dos mesmos pelos moradores.

Uma excelente sugestão é o uso de móveis com estrutu-

Oferecendo recursos agradáveis, como móveis confor-

ras de alumínio, com assentos e encostos com fibras sin-

táveis, entre eles espreguiçadeiras, carrinhos com ro-

téticas, que facilitam a limpeza e manutenção.

dízios, mesas e ombrelones para o sol, além de um belo

As fibras sintéticas imitam com perfeição as naturais.

paisagismo, maior será o uso das áreas comuns.

Prefira os materiais de aparência fosca aos brilhantes,

É importante considerar que esse tipo de obra tem re-

pois são de melhor qualidade. Há variedade de cores

flexos na valorização do patrimônio, permanecendo no

para as fibras, como branco, azul marinho e café, mas o

condomínio por um longo período.

tom natural ainda é o mais indicado.

Portanto, não se recomenda que seja realizada por pes-

Evitem móveis com almofadas soltas, pois os moradores

soas que possuam apenas boas intenções e se preocu-

retiram do local e nos dias de chuva não é possível reti-

pem unicamente com a redução de custos. A contratação

rá-los, aumentando a sujeira e danificando mais rápido.

de um profissional especializado possibilitará ao síndico

Alguns condomínios, especialmente os mais clássicos,

dividir responsabilidades e obter maior satisfação da co-

gostam de utilizar móveis em madeira. Estes móveis

munidade interna. A aprovação do projeto e do mobiliá-

possuem custo menor e combinam com áreas com

rio a ser adquirido deve ser previamente na assembleia

vegetação, mas necessitam de manutenção periódica

do condomínio.

30 • Revista Cadê o Síndico

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