Editorial 08 de março foi comemorado o Dia Internacional da Mulher, e a data foi marcada por lutas de igualdade de gênero e valorização da mulher, e nós da Revista Cadê o SíndiCarla Brayner
co, queremos reforçar a importância de termos mulheres
Editora
assumindo cargos, seja como síndica, administradora ou funcionária do condomínio. O que não apoiamos é o preconceito por simplesmente ser mulher. Utilizamos na nossa capa para ilustrar o texto sobre mediação de conflitos, a imagem de uma mulher, representando as questões do dia 08 de março. No texto, a advogada Lessiene Sardinha explica a melhor forma de utilizar a Mediação de Conflitos e evitar levar a situação para a justiça. Também vamos falar sobre a nova moda em Salvador, os famosos food trucks, que levam lazer e alegria para os condomínios nos finais de semana. O Corpo de Bom-
Edição
beiros nos explicou sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), documento que atesta que a edificação atende aos requisitos mínimos de segurança contra
Março/Abril 2017
#62
incêndio e pânico. Entenda também o reembolso do ICMS na conta de energia. Em dezembro de 2016 aconteceu mais uma edição da Assembleia Show Cadê o Síndico e novamente tivemos a oportunidade de compartilhar conhecimentos importantes, que fazem parte da rotina do síndico e daqueles que estão presentes em um condomínio. Aproveitamos a oportunidade para pedir desculpas ao nosso público por realizarmos o evento com um certo atraso, devido a algumas situações inesperadas. Esperamos vocês novamente, nas edições deste ano. Boa leitura!
Expediente Gerência Executiva
Editora Responsável e textos
Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União
Antônio Castro
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Salvador Ltda.
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Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA
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Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710
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Cadê o Síndico • 5
Colunas Dúvidas Jurídicas
Direito condominial
Drª Kátia Gerlin
Condomínio não pode utilizar
Comarella responde
medidas não pecuniárias para
Kátia Gerlin Comarella Advogada
punir condômino devedor
10
Ionara Ribeiro Advogada
Pergunte ao Especialista
Possibilidade de locação dos
O condomínio é responsável
espaços físicos
por furtos em áreas comuns? Lessiene Sardinha Advogada
Direito Imobiliário
14
Marcela Queiroz Advogada
Auditoria Contábil
Elevadores
Agora é a vez da auditoria
Porque modernizar
condominial!
melhora a segurança?
Michele Lordêlo Contadora
20
18
Adriana Novaes Advogada
24
26
TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS Polícia Militar 190 Bombeiros 193 Polícia Civil 197 Polícia Rodoviária Federal 191 Polícia Rodoviária Estadual 198 Defesa Civil 199 Samu 192 Detran 154 Ibama 152
Procon 151 Água e Esgoto 115 Energia Elétrica 116 Gás Encanado 117 Anac 162 ANTT 166 Aneel 167 Anatel 1331 Banco Central 145
SUS 136 Secretaria de Saúde 160 Guarda Municipal 153 Previdência 135 Disque Eleitor 148 Defensoria Pública 129 Ministério Público 127 Receita Federal 146 Delegacias do Trabalho 158
ANÚNCIO
6 • Cadê o Síndico
Centro de Valorização da Vida Prevenção às Drogas Conselho Tutelar Direitos Humanos Delegacia da Mulher Disque Racismo Vigilância Sanitária Disque Prefeitura Tribunal de Justiça
141 132 125 100 180 138 150 156 159
Sumário 19
9
Perfil Paulo Vilas Boas, diretor e sócio fundador da Ystilus
12
EVENTO
13
ECONOMIA
17
TECNOLOGIA
Quinta edição da Assembleia Show
Reembolso na conta de luz
E-commerce de material de construção da Axé Madeireira
19
ECONOMIA
25
LEGISLAÇÃO
Food Truck em condomínios
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
28 Classificados Capa #22
Mediação como solução de Conflitos Qual a melhor forma de utilizar o método?
Cadê o Síndico • 7
Valores de Referência 01
Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento
04
a partir de 01.01.2011.
Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio
Salário de
Alíquota para fins de
1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-
Contribuição
recolhimento do INSS
mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-
Até R$ 1.556,94.............................................................................. 8%
rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.............................................. 9%
3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no
De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82............................................. 11%
Cartório de Registro de Imóveis.
Teto máximo, contribuição....................................R$ 570,88
4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).
Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o
6. Convocação da primeira assembleia para eleição de
1º dia útil anterior.
síndico e conselho consultivo.
02
GRPS (INSS)
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-
Guia de Recolhimento
mínio ser empregador).
para Previdência Social
OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-
20% sobre a folha, como parcela do condomínio.
posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter
2% sobre a folha, como contribuição de acidente de
imposto de renda dos funcionários na fonte.
trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:
05
Piso Salarial Válido até (31/12/2016) Data base: Janeiro de cada ano.
Até R$ 806,80.................................................................... R$ 41,37 De R$ 806,81 a R$ 1.212,64.......................................... R$ 29,16
03
Obrigações
• Supervisor.................................................................R$ 1.076,97 • Assistente administrativo......................................R$ 1.028,84 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.010,79 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços
Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-
gerais................................................................................R$ 948,21
rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.
Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%
Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.
VALE ALIMENTAÇÃO:
Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até
Cond. Residencial.......................................................... R$ 242,00
o dia 24 do mês subsequente.
Cond. Comercial.............................................................R$ 253,00
Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
8 • Cadê o Síndico
OBS: Valores para 2017 ainda não homologados
Perfil
Seguindo normas PAULO ROBERTO VILAS BOAS FAZ DE TUDO PARA SEGUIR A CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO
Paulo Vilas Boas, experiência e perfeccionismo
com regras e resistências aos seus limites. “É no local que Por: CARLA BRAYNER
residem que aprendem a respeitar os espaços e os direitos dos outros, como numa escola”, disse Paulo. Do tipo perfeccionista, ele tem a Ystilus como aliada para
“Condomínio é uma grande escola”. É assim que Paulo Ro-
superar as situações cotidianas e conseguir deixar tudo
berto Vilas Boas administra condomínios há mais de 15 anos,
em ordem. “O maior desafio é lidar com pessoas que não
em Salvador. Diretor e sócio fundador da Ystilus – Assesso-
têm o hábito de viver em comunidade e respeitar o direito
ria e Serviços em Condomínios, Paulo é síndico profissional
dos outros. Tenho procurado, na medida do possível, ouvir
de grande parte dos condomínios que administra.
mais e colher opiniões, aplicando, sem abrir precedentes,
Há dezesseis anos, trabalhava em uma empresa de admi-
o que determina a convenção e o regimento interno do
nistração de condomínios e percebeu, que, principalmente
condomínio”, concluiu Paulo.
nos condomínios empresariais, era complicado encontrar
Durante esses longos anos como síndico, foram muitas as
condôminos interessados em se candidatar à síndico. “Eles
ações, porém, ao se deparar com problema financeiro em
tinham que se ocupar dos seus próprios negócios. Com isso,
um condomínio, não hesitou em tomar ações administrati-
decidi criar a Ystilus, com foco em administração em con-
vas urgentes e impactantes. “Modificamos todo o sistema
domínios, que assumisse todas as demandas, deixando os
de controle de acesso, dispensando os porteiros contra-
síndicos livres para desfrutar das suas moradias, em condo-
tados, e implantamos um sistema totalmente eletrônico/
mínios residenciais, ou dos seus negócios, em condomínios
digital. Com isso, foi recuperada a estabilidade financeira,
comerciais. E deu certo, pois quando surgiu a profissão de
e o condomínio permaneceu por três anos seguidos, sem
síndico profissional, eu já tinha adquirido a expertise neces-
reajuste da taxa condominial”, informou Paulo.
sária, há mais de dez anos de profissão”, contou Paulo. Para ele, o condomínio é o local em que a maioria das pessoas, sobretudo as crianças, tem contato pela primeira vez
“O MAIOR DESAFIO É LIDAR COM PESSOAS”
•
Cadê o Síndico • 9
Dúvidas Jurídicas
Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella
responde
Advogada
1. Com relação ao afastamento ou renúncia de um
consiste numa forma de estimular o devedor a efetuar o pa-
membro dos conselhos (fiscal, consultivo, de obras,
gamento da dívida com antecedência, de modo a disponi-
etc.) é preciso informar por escrito ou apenas de for-
bilizar o valor devido ao credor o quanto antes. Entretanto,
ma verbal? Esse aviso é apenas para o síndico ou para
condôminos inadimplentes argumentam que o desconto
condomínio em geral?
é uma forma de elevar o valor da multa moratória de 2%
A lei não trata acerca deste caso em especial. Entretanto,
(dois por cento) ora previsto no art. 1336 do Código Civil,
a convenção pode livremente dispor a esse respeito, esti-
de forma disfarçada. Por isto, orienta-se que o condomínio
pulando regra para que, em caso de afastamento, o conse-
antes de proceder com os descontos, procurem advogados
lheiro informe ao síndico sua renúncia ao cargo, e o síndico
especialistas para orientação mais detalhada, e, é impor-
devidamente informado, convoque assembleia extraordi-
tante que esta prática esteja deliberada em assembleia.
nária para a escolha de novo integrante para o conselho. 3. Se por um acaso o síndico for destituído, falecer 2. É legal o desconto para pagamento do condomínio
ou abandonar o cargo, automaticamente o subsín-
antecipado?
dico tem a obrigação de assumir o cargo e finalizar
Então, vários são os entendimentos acerca desta prática.
o mandato?
O chamado “desconto ou abono de pontualidade” como é
Não. Em nenhuma das leis que regem a organização e
conhecido o desconto concedido pelos condomínios aos
administração de condomínios tratam expressamente
moradores que pagam a taxa de condomínio antes da data
desta obrigação, até mesmo porque, a função de subsín-
de vencimento, não possui previsão legal que proíba ou
dico é opcional conforme as próprias leis. Por sua vez, é
permita esta prática.
possível que a convenção do condomínio estabeleça tal
Por outro lado, os tribunais brasileiros estaduais e turmas
hipótese, trazendo a possibilidade do subsíndico assu-
do STJ, entendem pela possibilidade de concessão de des-
mir até o restante do mandato do antigo síndico. Caso
contos pelos condomínios. Conforme orientação do STJ,
a convenção não trate deste assunto é necessário nova
o desconto concedido em caso de pagamento antecipado
eleição de síndico.
10 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 11
Evento
Marcelo Gomes do Crea, palestrante
Waldney Oliveira palestrante
Aldo Mattos, palestrante
Assembleia Show
QUINTA EDIÇÃO ATESTA INTERESSE POR CAPACITAÇÃO Por: RAFAEL CASTRO
No dia 17 de dezembro de 2016 aconteceu a 5º edição da Assembleia Show Cadê o Síndico no Wall Street Empresarial, e novamente tivemos a oportunidade de compartilhar conhecimentos importantes, que fazem parte da rotina do síndico e daqueles que estão presentes em um condomínio. Primeiramente, pedimos desculpas ao nosso público e aos parceiros, por realizarmos a edição com um certo atraso, devido algumas situações inesperadas.
Programa Cadê o Síndico, com debatedores e os palestrantes
Nessa segunda edição do ano, abordamos sobre Medição de água individualizada, e também da importância da par-
interagindo e participando das palestras realizadas.
ceria síndico e CREA-Ba. Finalizamos falando sobre pla-
Portanto, mais uma vez agradecemos à todos os nossos
nejamento e controle de obras e a Norma 16.280 da ABNT.
colaboradores, por toda dedicação e empenho em mais
E apesar da época de final de ano, ficamos muitos felizes
um evento de sucesso. Agradecemos também pelo apoio
com o comparecimento do público, que esteve presente
e confiança depositada pelos nossos anunciantes e parceiros, que são um dos grandes responsáveis por possibilitar a realização desse trabalho. Nos encontramos em breve na próxima edição.
•
Empresas patrocinadoras do evento Doalto Elevadores, Brasilgas, Crea-Ba, Eleve Elevadores, Expel Elevadores, AC condominial, Amplavisão Cia Técnica, CbbsCard, Clube da Seguradora, Consulserv, Manancial, Maria Brasileira, MyCond, Porter, Proseg, Sindseg, Tecmetra, Vip House, Vip Piscina. e Restaurante Yemanjá. Ricardo Vasconcelos, Antônio Castro e Rafael Castro
12 • Cadê o Síndico
Reembolso na conta de energia
Economia
ICMS COBRADO NAS CONTAS DE LUZ PODERÁ SER DEVOLVIDO Por: CARLA BRAYNER
relativamente altos. “Essa economia nas contas em razão da exclusão da incidência do imposto com certeza irá trazer um grande benefício aos condomínios, principalmen-
Consumidores de todo o país podem acionar a Justiça
te com o recebimento dos valores pagos referentes aos
para reaver os valores pagos nas faturas de energia elétri-
últimos anos”, ressalta Carlos.
ca dos últimos cinco anos. Os condomínios podem buscar
O Supremo Tribunal de Justiça consolidou o entendimen-
a redução do valor atualmente pago na conta de energia
to de que esses encargos não devem fazer parte da base de
elétrica que pode gerar uma economia superior a 20% da
cálculo do ICMS e o contribuinte poderá ajuizar ação judicial
tarifa de energia.
diretamente contra o Estado arrecadador para obter a dimi-
Na conta de energia elétrica paga mensalmente são co-
nuição dos valores nas contas futuras e, eventualmente, nos
brados pelas operadoras, além do custo do fornecimento
valores pagos de forma majorada no passado.
de energia, os tributos devidos (ICMS, PIS, Cofins e Cosip)
“Vários tribunais estão seguindo o entendimento do STJ,
como também demais encargos do sistema de distribui-
a fim de determinar que se exclua da base de cálculo do
ção de energia. “É importante notar que o valor do ICMS
ICMS os encargos da fatura de energia elétrica, tendo
discriminado na fatura de energia elétrica, na maior parte
judiciário baiano se posicionado a favor da não incidên-
das vezes, é calculado sobre valores que não correspon-
cia em diversos processos do nosso escritório”, declarou
dem unicamente ao fornecimento de energia, abrangendo
Carlos Silveira.
indevidamente encargos de distribuição e de transmissão do sistema de energia.
•
rior ao que deveria ser cobrado”, informou o advogado Car-
“ESSA ECONOMIA NAS CONTAS EM RAZÃO DA EXCLUSÃO DA INCIDÊNCIA DO IMPOSTO COM CERTEZA IRÁ TRAZER UM GRANDE BENEFÍCIO AOS CONDOMÍNIOS”
los Silveira, do escritório Silveira e Abreu Advocacia.
Carlos Silveira
Os condomínios possuem contas de energia com valores
Advogado
“É comum, os Estados exigirem das distribuidoras de energia o valor do ICMS calculado sobre esses encargos de distribuição e de transmissão, denominados como TUSD, TUST e EUSD. Em consequência, as empresas de distribuição repassam aos consumidores o valor do ICMS em valor supe-
Cadê o Síndico • 13
Pergunte ao Especialista
O condomínio é responsável por furtos ocorridos em
Lessiene Sardinha Advogada
áreas comuns?
A responsabilidade civil é um dos temas atualmente de-
lação condominial é completamente omissa acerca do tema.
batido com indiscutível relevância prática e teórica no
No intuito de pôr fim ao dilema, o Superior Tribunal de
direito moderno. Alguns dos seus princípios encontram-
Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial nº. 268.669-SP,
se inseridos na Constituição Federal de 1988, e, portanto,
por unanimidade, confirmou a seguinte assertiva: “O con-
receberam o status de normas constitucionais. As discus-
domínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas
sões travadas acerca do tema passaram a fazer parte do
comuns se isso estiver expressamente previsto na respec-
cotidiano dos tribunais e dos doutrinadores.
tiva convenção”. Logo, o condomínio somente responderá
O art. 186 do Código Civil brasileiro, dispõe que: “Aquele
civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas co-
que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou im-
muns se tiver assumido expressamente na convenção o
prudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda
dever de vigilância e fiscalização.
que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
Para aquecer mais os debates, o ministro Barros Monteiro
Contudo, para haja o dever de indenizar, é necessário
retificou seu voto, esclarecendo que “(...) O simples fato de
que subsistam três pressupostos: dano, conduta culpo-
haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que
sa do agente e nexo de causalidade entre um e outro.
o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizan-
Cumpre esclarecer que caso se comprove ter sido o
do-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Nou-
dano provocado por agente externo ou decorrente de
tras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estaciona-
culpa exclusiva da vítima o dever de indenizar não res-
do na garagem não significa, por si só, que o condomínio
tará configurado.
deva arcar com os danos havidos”.
No âmbito do condomínio, dentre outras celeumas, um
Ao que parece ainda há certa divergência entre os posi-
tema recorrente no meio jurídico e administrativo é a con-
cionamentos em relação a responsabilidade civil do con-
trovérsia entre a responsabilidade civil do condomínio em
domínio pelos furtos em áreas comuns e, consequente-
casos de furtos na área comum. Insta salientar que a legis-
mente, o dever de indenizar.
14 • Cadê o Síndico
•
Consultoria especializada em elevadores
Informe Publicitário fico neste segmento, por este motivo, geralmente ficam limitados às informações que lhe são passadas pelas fornecedoras desses serviços, o ideal é contar com o suporte de especialistas, e dessa forma garantir a solução dos
“NOSSA MISSÃO: INOVAÇÃO AOS CONCEITOS DE QUALIDADE, SEGURANÇA E RESPEITO AOS CLIENTES E USUÁRIOS, BUSCANDO SEMPRE A EXCELÊNCIA EM NOSSOS SERVIÇOS.”
problemas a custo adequado, sem prejuízo da segurança
Fernando Azevedo
entre o condomínio e a empresa de conservação/manuten-
Engenheiro – Eletrotécnico
ção, promovendo a resolução de forma segura.
e qualidade desejada. A INOVA CONSULTORIA consegue chegar à raiz dos problemas com imparcialidade através de inspeções e laudos técnicos registrados junto ao CREA, possibilitando um elo
Em alguns estados brasileiros (Brasília, Rio de Janeiro, São Paulo, etc.) existem leis, onde se torna obrigatória uma A consultoria em elevadores tem como finalidade, garantir
inspeção anual de segurança e qualidade nos transportes
a segurança dos usuários, auxiliar os gestores condomi-
verticais. Essas inspeções não podem ser executadas por
niais, aumentar a vida útil dos equipamentos, reduzir cus-
empresas fabricantes ou de conservação/manutenção,
tos e elevar a qualidade das manutenções aplicadas.
para garantir a idoneidade das informações. Em Salvador,
Realizada nos principais países do mundo a mais de 45
onde já se tem uma mão de obra fragilizada, essa lei tam-
anos, a consultoria especializada em Elevadores é aplicada
bém existe “Lei 6.978, de janeiro de 2006”, porém, ainda
no Brasil há pouco mais de 15 anos.
não vem sendo cobrada. Se já existem leis para que as ins-
É comum que síndicos, administradores ou gestores, se
peções de segurança e qualidade aconteçam anualmente,
sintam vulneráveis ao se deparar com problemas intermi-
por que não garantir que seus familiares/usuários este-
tentes nos elevadores e orçamentos astronômicos.
jam usando um transporte seguro diariamente? (veja em:
Quem nunca se indignou por ter o elevador paralisado por
www.cadeosindico.com.br/noticia.aspx?id=NTMz).
dias, ou até mesmo por meses sem saber o real motivo?
Uma consultoria imparcial dará um suporte importante na
Esta modalidade de consultoria tem contribuído muito
administração do condomínio, afinal, nada melhor do que
na gestão condominial, refletindo na melhoria imediata
pessoas que entendem do segmento para proporcionar
da segurança, funcionamento, confiabilidade e valoriza-
confiabilidade e evitar possíveis transtornos aos condômi-
ção do patrimônio.
nos e usuários. O acesso ao real estado de conservação e
A INOVA CONSULTORIA é pioneira neste segmento espe-
principalmente da segurança, são restritos e em alguns ca-
cializado em elevadores no estado da Bahia, através dos
sos os condôminos acabam elevando seus custos pagando
seus engenheiros e técnicos experientes, habilitados junto
por peças e serviços provenientes de detalhes técnicos.
ao CREA-BA, atua com imparcialidade, assessora os gestores condominiais apresentando diagnósticos precisos
Trocar de empresa será a melhor solução?
sobre o real estado de segurança e conservação dos equi-
Comecem a pensar nesta questão, fica a dica!
pamentos e especifica as interversões necessárias, usando
Nossos clientes estão muito satisfeitos e disponibilizaram
como base as NORMAS MERCOSUR DE SEGURANÇA.
seus contatos como referência, é só solicitar!
Direcionada exclusivamente a prestar consultoria condominial especializada em elevadores, a INOVA CONSULTORIA não executa serviços de manutenção e tem como objetivo a assessoria técnica e comercial nas decisões relacionadas a reparos, manutenções, modernizações, reformas, aquisições ou recebimento de novos equipamentos.
e-mail: inovaconsultoria@inovaconsultoria.eng.br
Percebemos que os gestores condominiais, em sua maio-
Site: www.inovaconsultoria.eng.br
ria, não detêm conhecimento técnico/comercial especi-
Tel.: (71) 3165-5809 / 3351-1964 / 98891-7136 / 98727-5397 Cadê o Síndico • 15
16 • Cadê o Síndico
Informe Publicitário
O e-commerce de material de construção mais completo de Salvador Não é de hoje que os brasileiros
das, voltado para o segmento da
amam comprar pela internet, com
construção e reforma, com a pro-
os seus smartphones, tablets e
posta de levar aos consumidores
computadores, em virtude da pra-
baianos produtos de qualidade e
ticidade que os sites de e-commer-
com o preço justo. O site é bastante
ce disponibilizam na hora de com-
simples e intuitivo, com apenas al-
prar o produto desejado. Outros
guns cliques qualquer pessoa con-
fatores que facilitam na decisão
segue escolher e comprar o produ-
dos brasileiros na hora de adqui-
to desejado.
ri um produto são: o aumento das
Um dos grandes diferenciais do
vendas de smartphones e tablets,
site é o prazo de entrega, que atu-
melhoria na qualidade da internet
almente é de 48 horas, um marco
móvel, o aumento da segurança
inovador para o segmento. Quem
dos consumidores no momento da
agradece são os consumidores
realização da compra e a rapidez na entrega.
tanto físicos quanto jurídicos que buscam um aten-
A Axé Madeireira e Material de Construção sediada em
dimento de qualidade e com rapidez.
Salvador vem despontando no mercado com o seu e-
Para validar essa informação entramos em contato com
commerce, oferecendo inúmeros produtos. Vale ressal-
uma cliente que utilizou o serviço da Axé Madeireira e
tar que a empresa já tem 15 anos no mercado e nasceu
solicitamos que nos envia-se uma avaliação do e-com-
com o objetivo de vender apenas madeira, mas com o su-
merce. Ela relatou: “Comprei os materiais para a obra do
cesso devido à ótima aceitação do público passou a ven-
meu apartamento no dia (15/02), realizei o cadastro, es-
der outros produtos do segmento de material de cons-
colhi os produtos e finalizei as compras! Até então tudo
trução, das maiores marcas do país, como: a Tramontina,
normal. Na quinta, dia (16/02) recebi uma ligação da em-
Coral, Soprano, Iquine, FortLev, Vonder, Eternit, Vedacit
presa, me perguntaram se eu tinha recebido os produtos
e outros; a lista não para de crescer, atualmente a empre-
e se eu fui bem atendida pelo entregador. Informei que
sa possui mais de 100 fornecedores e parceiros.
recebi todos os produtos e o atendimento foi excelente!”,
Em 2017 a Axé Madeireira implantou o seu site de ven-
afirmou a moradora do Horto Florestal.
Cadê o Síndico • 17
Auditoria Contábil
Michele Lordêlo
Agora é a vez da auditoria condominial!
Contadora
As temáticas relacionadas à auditoria condominial vêm
condomínio; vejamos um exemplo de um empreendi-
alcançando uma grande maturidade no mercado baiano
mento com dez anos de constituição, que nunca foi au-
e no momento de crise financeira em que contratos estão
ditado, com falta de pagamentos de FGTS e INSS dos co-
sendo revistos, as finanças e a eficiência na arrecadação
laboradores registrados, sendo mais grave ainda o fato
são temas discutidos constantemente, percebemos que há uma convergência para que os recursos
deste condomínio, ter se apropriado indevidamente do INSS (ou seja descontou do colaborador e não pa-
sejam melhores aplicados e sobretudo geridos
gou ao órgão competente).
pelo síndico morador, síndico profissional e ad-
Um caso como esse, que gerou ao condomínio uma
ministradora, tornando mais acessível a inclusão
multa de mais de R$ 200.000,00 e infelizmente, é
deste tema nas assembleias para aprovação dos serviços de auditoria. Realizamos um levantamento que identificou que a maioria dos empreendimentos do nosso Estado
recorrente em nossas auditorias. Com toda certeza, nesse contexto, se fosse cobrada uma auditoria, o investimento para o condomínio seria bem menor. Atualmente, tratar a auditoria
não possui auditoria preventiva
como um serviço desnecessá-
mensal, mas realizam pelo me-
rio não condiz com uma gestão
nos uma auditoria a cada dois anos, por verificarem que é mais viável para o condomínio possuir um relatório de uma empresa especializa-
de excelência. Mobilize-se e reúna os condôminos interessados em mudar a forma como seu condomínio é gerido! Contem comigo através do Mutirão de Audi-
da, que valide e que acompanhe a gestão do síndico.
toria- Fase III, para aprovar esse serviço o quanto antes;
Quando há uma má gestão e não existe uma preocu-
agendem um atendimento personalizado, apresentando
pação com a prestação de contas, isso pode gerar con-
as pastas do seu condomínio para análise. Aguardo vosso
sequências graves e muitas vezes irreversíveis para o
contato! m_lordelo@yahoo.com.br.
18 • Cadê o Síndico
•
Economia
Food Truck em condomínios PRATICIDADE E SEGURANÇA NA PORTA DE CASA
moradora do Le Parc Residential Resort. O concierge do Le Parc Residential Resort, Gil Lopes, contou que em 2016 aconteceram três eventos com food trucks no condomínio e neste ano já ocorreu um. “O Le Parc é um condomínio clube e tem em seu conceito elementos de um resort, portanto nossa missão é garantir a todos uma experiência única, com uma morada de excelência, integrando pessoas, com foco no bem-estar.
Por: CARLA BRAYNER
Com isso, a possibilidade de frequentar uma praça de food truck no conforto do seu lar, oferece comodidade aos condôminos, bem como fomenta a integração entre
Os Food Trucks invadiram as ruas de Salvador. Um novo
os moradores, ação essa que reforça o conceito do con-
movimento urbano, que se espalhou no Brasil, mas origi-
domínio, que está ligado ao bem-estar, segurança e con-
nalmente foi criado nos Estados Unidos,
vivência harmoniosa”, fala Gil Lopes.
leva kombis, trailers e bicicletas (bike
Neste contexto de levar conforto e
trucks), devidamente adaptados para
praticidade para as famílias que op-
feiras, praças e condomínios da capital.
tam em morar em locais com mais
Com a rotina turbulenta dos grandes
itens de lazer, a Perini criou o Perini
centros urbanos, cada vez mais as
Truck para levar os clássicos sor-
famílias optam por empreendimen-
vetes, doces e salgados, incluindo a
tos com opções de lazer para todos os
tradicional coxinha de catupiry, aos
membros da família. “O que garante
condomínios de Salvador. “Temos fre-
segurança e comodidade, já que não
quentemente o food truck da Perini
precisam gastar tempo com locomoção
estacionado aqui no condomínio, e
ou sair de dentro da sua moradia para desfrutar de facili-
eu adoro, pois posso trazer minha família para fazer um
dades, como padarias móveis, professores de natação e de
lanche na tarde de sábado em um local seguro. O me-
idiomas, massagistas, esteticistas, cuidadores de animais
lhor é não precisar tirar o carro da garagem, descemos
de estimação e faxineiras”, disse a síndica Edna Nunes.
o elevador e curtimos juntos”, conta Talita Alonso Ribeiro
Também é possível encontrar condomínios que ofere-
moradora do Vilaggio Panambi.
cem opções de feiras livres no espaço do estacionamento. “Já tivemos food trucks aqui no Le Parc e foi maravi-
•
e fácil. Muito bom poder morar em um lugar em que não
“JÁ TIVEMOS FOOD TRUCKS AQUI NO LE PARC E FOI MARAVILHOSO.”
precisamos sair para buscar lazer. As crianças adoram
Juliana Biazin
e esperamos repetir em breve”, comenta Juliana Biazin,
Moradora do Le Parc Residential Resort
lhoso. Diversos tipos de comida, e de uma forma prática
Cadê o Síndico • 19
Direito condominial
Ionara Ribeiro
Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor
Advogada
Em recente decisão, o STJ consolidou sua jurisprudên-
dores perante o meio social em que residem – foge dos
cia no sentido de que o Condomínio não pode ignorar os
ditames do princípio da dignidade humana.
meios expressamente previstos em lei para cobrança de
Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma, em
dívida condominial.
agosto de 2016, ao julgar recurso especial de Condomínio
A suprema corte considera que o Código Civil é taxativo
residencial que teria impedido moradora e familiares de
quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de
frequentar o clube do condomínio, com base em previsão
inadimplemento de despesas condominiais.
regimental (REsp 1.564.030).
De acordo com o novo CPC, as cotas condominiais pos-
Para os ministros, o direito do condômino ao uso das par-
suem natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso X),
tes comuns não decorre da situação de adimplência das
tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.
cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a
Imperioso salientar que a contribuição para as despesas
unidade imobiliária abrange a correspondente fração ide-
do condomínio edilício constitui obrigação de natureza
al de todas as partes comuns.
“propter rem”, o que possibilita a penhora da própria uni-
Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em
dade autônoma para que seja satisfeito o débito.
mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a
Outra hipótese prevista no CC é a possibilidade de o condo-
sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto
mínio, por meio da aprovação de três quartos dos morado-
do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato di-
res, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de
reito de propriedade”.
forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.
Dessa forma, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que
Para o STJ, a proibição de acesso e de utilização de qual-
as sanções devem ser exercidas “nos limites do direito
quer área comum pelo condômino e seus familiares – seja
fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua
de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo
função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor
propósito de expor ostensivamente a condição de deve-
da dignidade da pessoa humana”.
20 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 21
Capa
Mediação como solução de Conflitos QUAL A MELHOR FORMA DE UTILIZAR O MÉTODO? Por: CARLA BRAYNER
“Art. 3o Pode ser objeto de mediação o conflito que verse sobre direitos disponíveis ou sobre direitos indisponíveis que admitam transação. “O principal papel do mediador
É muito comum o conflito entre moradores nos condo-
é promover o encontro das partes envolvidas no conflito,
mínios. As reclamações são corriqueiras e versam sobre
sem, no entanto, interferir de forma direta no problema,
os mais diversos assuntos, seja por causa do barulho no
ou seja, o mediador deve estabelecer a comunicação e es-
andar superior ou animais de estimação, tudo passa a ser
timular o diálogo”, esclarece Lessiene.
motivo para uma celeuma.
O síndico, o advogado ou a administradora que atuam no
As limitações impostas por regras, previstas em regi-
condomínio podem ser mediadores entre condôminos
mentos internos, convenções e decisões deliberadas em
para evitar a necessidade de acionar o Poder Judiciário
assembleias, fazem com que as pessoas tenham tole-
ou que aplique corretamente a advertência ou multa. Para
rância. “Entendo que condomínio é uma grande escola.
o síndico profissional Paulo Vilas Boas, a administração
É nele que a maioria das pessoas, sobretudo as crianças,
do condomínio, ou o síndico, não devem participar da
têm contato pela primeira vez com regras e resistências
mediação direta dos conflitos entre condôminos. “A não
aos seus limites, aprendendo a respeitar os espaços e os
ser que esse conflito venha a interferir no bem-estar de
direitos dos outros”, afirma Paulo Vilas Boas, síndico pro-
outros condôminos, ou que seja causa de descumprimen-
fissional há mais de 15 anos e diretor e sócio-fundador da
to da convenção ou regimento do condomínio. Sugerimos
Ystilus Assessoria e Serviços em Condomínios.
sempre o diálogo e o entendimento civilizado, não sendo
Um método para solução de conflitos no âmbito condomi-
possível o entendimento nesses moldes, que procurem
nial que vem ganhando espaço, é a mediação. “A media-
orientação jurídica”, explica Paulo.
ção é um processo voluntário que oferece àqueles que es-
Além de ajudar na resolução de problemas individuali-
tão vivenciando um conflito a escolha de um terceiro, sem
zados (entre vizinhos ou entre síndicos e condôminos),
poder decisório, neutro e imparcial, de forma a prestar
o mediador pode ser convocado para contribuir em reu-
assistência na obtenção de acordos juntamente com os
niões de condomínio em que são tomadas decisões cole-
envolvidos. Esse procedimento favorece principalmente
tivas. “O uso do mediador não tem garantia de sucesso,
por preservar as relações e a satisfação dos interesses
e o conflito pode ser levado para a justiça. Contudo, o
das partes envolvidas”, explica Lessiene Sardinha.
procedimento é considerado vantajoso uma vez que se as
Nos termos do art. 3º. da Lei 13.140 de 26 de junho de 2015
partes estiverem dispostas a ceder um pouco, o problema poderá ser resolvido naquele momento”, ressalta a advo-
“ENTENDO QUE CONDOMÍNIO É UMA GRANDE ESCOLA. É NELE QUE A MAIORIA DAS PESSOAS, SOBRETUDO AS CRIANÇAS, TÊM CONTATO PELA PRIMEIRA VEZ COM REGRAS ”
gada Lessiene Sardinha.
Paulo Vilas Boas
rante este juízo”, conta Lessiene.
Diretor e sócio-fundador da Ystilus
Para evitar que conflito tome o caminho da esfera judi-
22 • Cadê o Síndico
As administradoras também oferecem serviços de mediação dentro da assessoria ao síndico. Se o conflito não for resolvido e ocorrerem casos de ameaças ou agressões, o departamento jurídico da administradora deve ser chamado para orientar. “É comum que nesses casos as ações sejam propostas perante os Juizados Especiais, desde que cumpridas as exigências para demandar pe-
“O PRINCIPAL PAPEL DO MEDIADOR É PROMOVER O ENCONTRO DAS PARTES ENVOLVIDAS NO CONFLITO”
tes”, garante Lessiene Sardinha. A tolerância, o cumprimento das regras do condomínio, a convivência com pessoas diferentes, com ideias diferentes, são os instrumentos fundamentais para desenvolvimento das pessoas. “A principal causa de problemas
Lessiene Sardinha
administrativos nos condomínios são os precedentes
Advogada
concedidos, relacionados ao não cumprimento, ou a falta de respeito ao que foi convencionado ou regulamentado,
cial, o ideal é buscar escritórios capacitados e especiali-
mesmo que, naquele momento, aquela infração, pareça
zados em conflitos de condomínio. “Na maioria dos casos
não ter importância. A negligência na fiscalização e a au-
se consegue obter sucesso na resolução dos conflitos en-
sência de medidas coibentes efetivas aos citados descum-
tre os condôminos e entre condôminos e a administração.
primentos, se tornam motivacionais ao descumprimento
O que se espera é a conscientização das pessoas sobre
de outras regras que, em outras oportunidades podem vir
a importância de sua participação na discussão de seus
a ser fundamentais para a boa convivência. Além do diá-
próprios problemas, e que de certo modo, cheguem a
logo, o respeito às regras, e a aplicação das penalidades
redescobrir valores como a solidariedade e a humilda-
previstas na convenção do condomínio e no Código Civil
de. Assim, certamente o resultado será uma composição
Brasileiro, são ferramentas indispensáveis ao sucesso de
amigável, espontânea e satisfatória para ambas as par-
uma gestão condominial”, finaliza Paulo.
•
Cadê o Síndico • 23
Direito Imobiliário
Marcela Queiroz
Possibilidade de locação dos espaços físicos
Advogada
Ao versar a respeito da possibilidade de locação dos es-
mesmo não fazer nada com a receita, deixando-a em
paços físicos em condomínios edilícios, detém-se além da
uma conta para utilização em reformas e melhorias, ou
essencial previsão expressa de tal possibilidade na con-
o que melhor convier. A forma de utilização deve ser
venção e/ou no regimento interno, como nas formas de
aprovada em Assembleia.
tributação da quantia recebida, e uma vez que exista esta
Desta forma, cabe à administração do condomínio e à
possibilidade, de que forma esta receita, que constará nos
sindicância do condomínio, levar o tema à assembleia
informes do Imposto de Renda e se poderá ser concedida
tanto para a decisão de locação do espaço (que deverá
em desconto da taxa condominial ou se o condomínio de-
ser formalizada mediante contrato de locação), quan-
verá fazer o crédito do valor para cada condômino.
to para que seja decidida a destinação desta receita, e,
Inicialmente, vale à pena elucidar que a Receita Fede-
cabe a estes condôminos, ao acompanhar a vida condo-
ral, conforme normatização SRF Nº 2 DE 27.03.2007,
minial, após o condomínio receber este valor, que deve
que traz a regra de que se o condomínio auferiu renda
ser declarado por cada condômino em sua Declaração
com o aluguel desse espaço, todos os moradores au-
de Imposto de Renda Anual Pessoa Física, como rendi-
feriram-na de acordo com a sua fração ideal, apenas
mento de cada condômino, na proporção do quinhão
deve-se atentar ao fato de que esse valor só tem o ca-
que lhe for atribuído.
ráter de renda quando não for alugado pelos próprios
Destarte, quando o espaço for locado por terceiro, po-
condôminos, uma vez que neste caso de aluguel, o con-
de-se celebrar um contrato de locação e estabelecer
dômino não é considerado rendimento de aluguel. En-
entrada da receita, que deve ser oficializada, e, ao final
tende que mesmo se o valor do aluguel do espaço não
de cada ano, o condomínio enviará aos condôminos os
for vertido em espécie para os condôminos, se for, por
informes para o lançamento desses valores na declara-
exemplo, vertido ao fundo de caixa do condomínio, ou
ção de Imposto de Renda Pessoa Física de cada um em
convertido em desconto no valor da taxa condominial,
tempo de entrar na declaração para aquele período, que
mês a mês, ou crédito em favor de cada morador, ou até
é sempre no início do ano seguinte.
24 • Cadê o Síndico
•
Legislação
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros DOCUMENTO ATESTA REQUESITOS MÍNIMOS DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO E PÂNICO O Auto de Vistoria do Corpo de Bom-
O AVCB não é obrigatório nos seguintes casos: • Residências exclusivamente unifamiliares. • Residências exclusivamente unifamiliares localizadas no pavimento superior de ocupação mista, com até dois pavimentos e que possuam acessos independentes. Ainda há um grande número de condomínios que carece
beiros – AVCB é o documento emiti-
de regularização quanto ao cumprimento das obriga-
do pelo Corpo de Bombeiros Militar
ções de prevenção e combate a incêndio. Isso aconte-
da Bahia (CBMBA) certificando que,
ce porque alguns síndicos têm dificuldades em acom-
durante a vistoria, a edificação pos-
panhar as medidas periódicas que devem tomar para
sui as condições de segurança contra
manter o edifício seguro e de acordo com a legislação.
incêndio previstas em legislação e tem
Algumas vezes até existe atenção aos equipamentos, mas
o prazo de validade de 12 meses. Esse do-
a falta de treinamento faz com que a segurança fique com-
cumento atesta que a edificação atende aos requisitos mí-
prometida nas situações de ocorrência de sinistros. Além
nimos de segurança contra incêndio e pânico. As condições
disso, a irregularidade coloca em risco não só a vida e o pa-
contidas no AVCB formam um conjunto de medidas estru-
trimônio dos condôminos, como pode levar à recusa de res-
turais, técnicas e organizacionais integradas para garantir
sarcimento por parte da seguradora em caso de incêndio.
à edificação um nível ótimo de proteção no segmento de se-
Todo empreendimento novo precisa passar por vistoria
gurança contra incêndios e pânico.
obrigatória e obter o AVCB. Checam-se todos os detalhes do sistema de prevenção e combate a incêndio – extintores,
O AVCB é obrigatório nos seguintes casos:
mangueiras, luzes de emergência, portas corta-fogo, sinali-
• Construção e na fabricação.
zação etc. Uma vez em ordem, o edifício recebe o documen-
• Reforma, quando compromete padrões de segurança.
to que deve ser renovado anualmente.
• Mudança de ocupação ou uso. • Ampliação da área construída. • Aumento da altura da edificação. • Promoção de eventos programados.
•
“PROCURE A UNIDADE DO CORPO DE BOMBEIROS MILITAR MAIS PRÓXIMA DE SEU CONDOMÍNIO, POIS MAIS EFICAZ QUE O COMBATE É A PREVENÇÃO”
Cadê o Síndico • 25
Elevadores
Adriana Novaes
Porque modernizar melhora a segurança?
Advogada
Pesquisas realizadas pelo mundo todo, por segmentos especializados, apontam a necessidade de uma moder nização dos elevadores a cada 15 anos. Normalmente, o primeiro item que necessita de substituição e que indica a idade do elevador é o seu painel de comando. Nesse caso, uma modernização técnica é realizada utilizando um painel de comando computadorizado dotado de inversor de frequência que consegue reduzir em 40% o consumo de energia elétrica do elevador. A modernização de elevadores transforma equipamen-
Quadro de comando antigo e modernizado
tos antigos em modernos, mais bonitos, confortáveis, seguros e, principalmente, mais econômicos. É importante lembrar que a manutenção de elevadores consome
Os revestimentos antigos são substituídos por outros
cerca de 7% dos recursos de um condomínio e, cerca de
materiais, como aço inoxidável, folheado de madeira,
6% do orçamento em energia elétrica. Portanto, vale à
laminado melamínico, espelho e granito no piso. O ele-
pena modernizar.
vador ganha teto e iluminação novos, novas botoeiras de
Com a modernização, o condomínio estará priorizan-
chamada, com indicadores digitais, dentro de uma con-
do a segurança das pessoas que utilizam os elevadores
cepção mais moderna e atualizada, proporcionando aos
diariamente. Além disso, os elevadores podem ser adap-
usuários viagens mais agradáveis e seguras.
tados para serem acessíveis para quem tem deficiência
No geral, elevadores antigos são bastante robustos e
visual, auditiva ou motora.
permitem modernizações e adaptações conforme a ne-
A modernização estética das cabines e dos botões de
cessidade ao longo do tempo de utilização. A redução
acionamento nos pavimentos agrega maior valorização
com os custos de manutenção e desgaste de elementos
ao patrimônio e visibilidade de alto nível ao condomínio.
mecânicos serão reduzidos sensivelmente.
26 • Cadê o Síndico
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