4 • Cadê o Síndico
Editorial Com a pandemia, o consumidor passou a buscar produtos e serviços de forma on-line. A necessidade de distanciamento social acelerou a evolução tecnológica em Carla Brayner
diversos segmentos, e impactou no nosso também. Por
Editora
isso, a partir deste ano, a nossa revista passou a ter somente uma versão impressa, e as outras três em formato digital. O objetivo é integrar toda informação e chegar
Edição
mais rápido para um número maior de síndicos e administradores de condomínios do Brasil. Acesse regularmente o nosso site (www.cadeosindico.
jul/ago/set 2021
#76
com.br) e nossas redes sociais, Instagram (@cadeosindico), Facebook (/cadeosindico), e Canal do Youtube (Cadê o Síndico Digital), e claro, contamos com a sua sintonia pelas ondas da rádio Metrópole 101.3, com transmissão simultânea pelo Instagram e Facebook, das 13h às 15h, no Programa Cadê o Síndicno Rádio. Muita informação de qualidade e os melhores fornecedores do segmento condominial você encontra em nossos canais de comunicação.
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Editora Responsável e textos
Antônio Castro
Carla Brayner (DRT 3843-BA)
Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.
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sem prévia autorização.
Editoração
Periodicidade - Trimestral
Adrien Tournillon
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Marketing Rafael Castro Comercial
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Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa Jorge Evaristo
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Cadê o Síndico • 5
Colunas TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS
Dia a dia do síndico
Jamile Vieira
Polícia Militar ............................................................... 190
As associações de moradores e a cobrança da taxa de rateio
Pergunte ao especialista
Bombeiros ..................................................................... 193 Polícia Civil ................................................................... 197
10 12
Polícia Rodoviária Federal ....................................... 191 Polícia Rodoviária Estadual .................................... 198 Defesa Civil .................................................................. 199
Rodrigo Karpat
Samu................................................................................ 192
Auditoria e compliance
Detran ............................................................................ 154 Ibama .............................................................................. 152 Procon ............................................................................ 151 Água e Esgoto .............................................................. 115 Energia Elétrica ........................................................... 116
Acidentes nos condomínios
Michele Lordêlo
Condomínios têm cumprido obrigações tributárias?
Gás Encanado ............................................................... 117
Direito condominial
Anac ................................................................................ 162 ANTT .............................................................................. 166 Aneel .............................................................................. 167 Anatel ............................................................................ 1331 Banco Central .............................................................. 145
Ionara Ribeiro
SUS .................................................................................. 136
Guarda Municipal ........................................................ 153 Previdência ................................................................... 135 Disque Eleitor .............................................................. 148 Defensoria Pública ..................................................... 129
Nelson Uzêda
Ministério Público ...................................................... 127 Receita Federal ........................................................... 146
Centro de Valorização da Vida .............................. 141
20
Seguro condomínio, coberturas adicionais e franquias
Dúvidas jurídicas
Delegacias do Trabalho ............................................ 158
16
Alienação de imóvel pertencente a curatelado
Seguro
Secretaria de Saúde ................................................... 160
14
24
Prevenção às Drogas ................................................. 132 Conselho Tutelar ......................................................... 125 Direitos Humanos ....................................................... 100
Carla Guedes
Delegacia da Mulher .................................................. 180
Responsabilidade por arremesso de objetos
Elevadores
Disque Racismo ........................................................... 138 Vigilância Sanitária .................................................... 150 Disque Prefeitura ....................................................... 156 Tribunal de Justiça ..................................................... 159
6 • Cadê o Síndico
Adriana Novaes
A segunda modernização dos elevadores
28
Sumário 18
11
PERFIL Kelli Rigo, síndica do condomínio Belavista Patamares
18
ECONOMIA Aumento da tarifa de energia,
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o que fazer?
26
19
LEGISLAÇÃO
26
SEGURO
Locatário tem direito a voto?
Coronavírus e os contratos de seguro
TECNOLOGIA Stop virus
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27
29 Classificados
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22 Capa Perícia especializada Serviços de engenharia exigem atenção especial na hora da contratação
Cadê o Síndico • 7
Valores de Referência 01
Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento
04
a partir de 01/01/2021. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO
Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio
ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO DO INSS
1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, jun
De R$ 0,01 até R$ 1.100,00...................................................7,5%
2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-
De R$ 1.100,01 até R$ 2.203,48............................................. 9%
rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
De R$ 2.203,49 até R$ 3.305,22........................................... 12%
3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no
De R$ 3.305,23 até R$ 6.433,57............................................ 14%
Cartório de Registro de Imóveis.
Valor limite de contribuição (teto INSS).............R$ 751,97
4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).
Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de com
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
petência. Não havendo expediente bancário antecipa para
6. Convocação da primeira assembleia para eleição de
o 1º dia útil anterior.
síndico e conselho consultivo.
tamente com a convenção.
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automá-
02
GRPS (INSS)
tica a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).
Guia de Recolhimento
OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio
para Previdência Social
precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter
20% sobre a folha, como parcela do condomínio.
imposto de renda dos funcionários na fonte.
2% sobre a folha, como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP). 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...)
05
Piso Salarial Válido até (31/12/2021) Data base: Janeiro de cada ano.
SALÁRIO FAMÍLIA 2021: Até R$ 1.503,25..................................................................... R$ 51,27
• Supervisor.............................................................R$
1.414,00
•Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista,
03
Obrigações
encarregado ou agente de portaria. ................. R$ 1.355,00 • Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, ma nobrista, piscineiro...............................................R$ 1.214,00 • Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais traba lhadores em serviços gerais.............................R$ 1.172,00
Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,
Adicional Noturno: ............................................................. 25%
até o 5º dia útil do mês subsequente.
VALE ALIMENTAÇÃO:
Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até
Cond. Residencial.........................................................R$ 250,00
o dia 25 do mês subsequente.
Cond. Comercial...........................................................R$ 260,00
Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga mento no dia 5 do mês subsequente.
8 • Cadê o Síndico
OBS: Valores válidos até 31/12/2021 já foram homologados.
Cadê o Síndico • 9
Dia a dia do síndico
Jamile Vieira
As associações de moradores e a cobrança da taxa de rateio de despesas
Advogada Os loteamentos residenciais em muito se assemelham aos
amparo constitucional, uma vez que o inciso XX do Art. 5º
condomínios desta natureza, visto que, em sua maioria,
da Constituição Federal dispõe que “ninguém poderá ser
são delimitados por muros, possuem controle de acesso,
compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
áreas de lazer e uma série de outros serviços idênticos
Esse dissenso foi amenizado em 2015 pelo STJ, no julga-
àqueles existentes nos condomínios residenciais.
mento do Recurso Especial 1.280.871/SP, que adotou o en-
No entanto, os condomínios são áreas particulares em sua
tendimento de que ‘’As taxas de manutenção criadas por
totalidade, sejam privativas ou comuns, já os loteamentos
associações de moradores não obrigam os não associados
são uma forma de parcelamento de terra subdividida em
ou que a elas não anuíram’’.
áreas privativas e públicas, este é o conceito disposto no
Mas, apesar de os Tribunais brasileiros, inclusive o da
§1º do Art. 2º da Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcela-
Bahia, seguirem este precedente, dois fatos podem alterar
mento do solo urbano.
essa realidade:
Em virtude da existência de áreas públicas, os loteamen-
O primeiro é a existência do Recurso Extraordinário
tos não podem ser considerados condomínios, por isso,os
695911/SP, pendente de julgamento perante o STF, que dis-
proprietários dos lotes organizam-se através de Associa-
cute a constitucionalidade da referida cobrança, e poderá
ções de Moradores para administrar o loteamento, me-
modificar este entendimento.
diante a cobrança de taxas de rateio. E este é o grande
O segundo foi a promulgação da Lei 13.465/2017, que
problema enfrentado por essas organizações, isto porque,
equiparou as associações de moradores em loteamentos
ao contrário da taxa condominial, que tem previsão legal,
à atividade de administração de imóveis e autorizou o ra-
o rateio de despesas por Associações de Moradores é tema
teio de despesas. Esta nova disposição legal também pode
que gera muita controvérsia.
mudar a interpretação do judiciário sobre a matéria, en-
Os que defendem a cobrança sustentam que a recusa em
quanto isso as mais de 10.000 Associações de Moradores
pagá-las configura enriquecimento sem causa, vedado
constituídas em todo o Brasil, seguem enfrentando gran-
pelo Art. 884 do Código Civil, uma vez que o proprietário
des dificuldades para prestar serviços que, muitas vezes,
do lote beneficia-se dos serviços prestados pela Associa-
são de responsabilidade do poder público, sem receber
ção. Já os contrários à cobrança sustentam que não há
nenhum subsídio em troca.
10 • Cadê o Síndico
•
Exemplo de eficiência e gestão
Perfil
EM 10 MESES, KELLI FEZ MELHORIAS SIGNIFICATIVAS E VISÍVEIS POR: CARLA BRAYNER
Sua gestão foi iniciada fazendo uma limpeza pesada. “Nossos guerreiros da limpeza fizeram um faxinaço,
Era mais uma assembleia para de-
removendo todo o entulho e sujeira
finir o novo síndico do condomínio
que ficou depositado no fundo do
Belavista Patamares. Entre as op-
prédio. E só em divulgar o antes e
ções de síndicos profissionais, tinha
depois, os moradores já tiveram a
Kelli Rigo, uma moradora disposta a
sensação de que viria muita organi-
assumir a função de síndica e cuidar
zação pela frente”, disse Kelli.
do local que vive com a sua família.
E assim, foi. Uma série de melho-
Kelli venceu a eleição, e entre suas
rias foram feitas em tão pouco
funções de mãe, esposa e empresá-
tempo: infiltrações foram sanadas,
ria, a de síndica ganhou um grande
equipamentos com materiais mais
destaque: “Assumi o condomínio em
duradouros foram instalados, uma
setembro de 2020, na pandemia, e
horta coletiva foi criada, reestrutu-
em 30 dias, além de aprender a con-
rou a brinquedoteca (com brinquedos doados por moradores), insta-
“ALÉM DE APRENDER A CONDUZIR AS VÁRIAS SOLICITAÇÕES DOS MORADORES COM AS RESTRIÇÕES NECESSÁRIAS CONTRA A COVID-19, TIVE QUE BUSCAR SOLUCIONAR DIVERSAS QUESTÕES DE COMUNICAÇÃO, MANUTENÇÃO E REFORMA DO PRÉDIO”
lou novas placas de orientação e atualizou a identidade visual do prédio, fez revitalizações em deques, mesas e cadeiras, limpou a fachada, fez reparos e melhorias em todas as áreas do prédio, instalou escada na piscina (uma demanda antiga, que impedia uma moradora idosa de utilizar o local), instalou novas câmeras, melhorou a iluminação, fez campanha de vacinação da gripe para os funcionários e moradores, trocou equipamentos necessários na portaria, fez o serviço de reforma e revitalização da fachada, e não parou por aí. “Estamos
duzir as várias solicitações dos moradores com as restri-
reformando o parque infantil, promovendo melhorias, e
ções necessárias contra a covid-19, tive que buscar solu-
em breve, teremos um local mais amplo para as crian-
cionar diversas questões de comunicação, manutenção e
ças”, contou Kelli.
reforma do prédio”.
“O que me motiva hoje é fazer do condomínio que moro um
Usando ativamente o WhatsApp e Instagram, Kelli utiliza
lugar melhor”, contou a síndica dedicada.
a escuta ativa para promover melhorias. “Através deles eu posso passar informações em tempo real e abrir debates pertinentes. Além disso, eu gosto de passar tudo o que está sendo feito no condomínio. Minha rotina de comunicação é constante e o WhatsApp é o veículo mais atuante e rápido no momento”, disse Kelli, que posta diariamente as imagens das ações, antes e depois, e avisos.
•
“ESTAMOS REFORMANDO O PARQUE INFANTIL, PROMOVENDO MELHORIAS, E EM BREVE, TEREMOS UM LOCAL MAIS AMPLO PARA AS CRIANÇAS” Cadê o Síndico • 11
Pergunte ao especialista
Rodrigo Karpat
Acidentes nos condomínios
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Advogado
Quando falamos em acidentes nos con-
cia (culposa), e que venha a causar da-
domínios, o primeiro questionamento
nos a terceiros (ato ilícito), sejam estes
que vem à mente é saber de quem é a
danos materiais ou morais (art. 186 c/c
responsabilidade. Isso porque essa é
927, do Código Civil). E quando o dano
uma questão complexa no sentido de
tiver ocorrido, seja por ação ou omis-
que dependendo do tipo de acidente e
são, nasce para o direito um ato ilícito
como ocorreu e com quem ocorreu, a
cuja consequência imediata é o dever
responsabilidade pode ser do condo-
de indenizar a vítima.
mínio quanto daquele que foi lesado.
A responsabilidade civil tem o objetivo
Antes de tudo, é importante saber que
de reparação do prejuízo causado a
o condomínio edilício tem como repre-
terceiros, além do caráter punitivo da
sentante o síndico, que representa o condomínio ativa e
medida para que se evite que casos assim se repitam.
passivamente, dentre outras atribuições legais (art. 1.348
Dito isso, é importante se entender a subjetividade de
do CC). E mesmo que a atuação do síndico esteja sempre
cada caso. Se o acidente ocorreu por falta de manutenção
atrelada e limitada às deliberações em assembleia, con-
de alguma área, por exemplo, um piso quebrado que cul-
venção condominial, regimento interno e ainda à legisla-
minou na queda de uma pessoa, o condomínio responde.
ção esparsa pertinente, tem o síndico papel fundamental
Sendo assim, o síndico será responsabilizado por ser o re-
e autonomia funcional para gerir o patrimônio coletivo da
presentante do condomínio.
forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o interes-
Desta forma, o condomínio somente responderá por um
se coletivo e a guarda e manutenção das áreas comuns.
acidente caso decorrente de falta de manutenção da área
(art. 1.348, V, CC).
ou ausência da sinalização. Nesse sentido, o dano, portan-
Nesse sentido, entra a questão da responsabilidade civil,
to, decorre da ação omissiva do preposto do condomínio,
aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, inten-
recaindo a responsabilidade sobre todos os condôminos,
cional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperí-
pelo ato de terceiro.
12 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 13
Auditoria e compliance
Michele Lordêlo
Condomínios têm cumprido obrigações tributárias?
Contadora
As normas tributárias não trazem redações simples, de
vendo de fato um pequeno contingente para fiscalizar
fácil intepretação. Por outro lado, isto não isenta os con-
os condomínios, contudo, desde a instalação do SPED -
domínios do cumprimento das obrigações fiscais e tri-
Sistema Público de Escrituração Digital em 2007, a Re-
butárias. Sim, condomínios pagam tributos, uma vez que
ceita Federal passou a contar com “fiscais digitais” no
contratam empresas de limpeza, pessoas físicas.
cruzamento de informações de quem presta o serviço
A Receita Federal e a Previdência Social dispõem de meca-
(empresa de limpeza) e de quem toma o serviço (toma-
nismos de cruzamentos de informações que estãoa cada
dor dos serviços - o condomínio), através do envio das
vez mais precisos. Recentemente em junho de 2021, os
declarações fiscais.
condomínios passaram a ser obrigados à entrega da Es-
Quando o condomínio não dispuser de auditoria preven-
crituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informa-
tiva mensal é recomendado que tenha pelo menos uma
ções Fiscais, a EFD-Reinf, em complemento ao eSocial,
auditoria tributária anualmente, haja vista, se houver
mas não estamos falando de uma obrigação nova, e sim,
erro de retenção de tributos e/ou de declarações (nem
uma nova declaração. Antes desta declaração, a análise
que seja de uma empresa), o condomínio já terá em 12
das notas fiscais com retenções (antecipações) de tributos
meses, 12 erros na nota fiscal, além da necessidade do
já estava e continua em vigor, e eu como Auditora Contábil
acompanhamento das alterações das legislações.
Condominial, infelizmente vejo continuamente a falta de
É importante verificar o escopo dos serviços com a con-
análises e o correto pagamento de tributos.
tabilidade/administradora, pois, condomínios são obri-
Dessa forma, o papel da auditoria é constatar não con-
gados por lei a cumprir as obrigações tributárias e não
formidades via documentos e fazer recomendações do
é porque as contas estão aprovadas e certidões foram
que precisa ser feito; este papel é muito diferente da
emitidas, que o condomínio está em conformidade nesta
atuação da Receita Federal, que é quem fiscaliza o cum-
área, que necessita de verificação (auditoria), uma vez
primento da legislação. Antes a Receita Federal contava
que quem executa, (contabilidade/administradora), não
com fiscais (pessoas) que se dirigiram às empresas, ha-
devem auditar o seu próprio serviço.
14 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 15
Direito condominial
Ionara Ribeiro
Alienação de imóvel pertencente a curatelado
Advogada
A curatela é um instituto jurídico, previsto nos artigos 1767
curatela, que só podem ser vendidos quando houver
a 1783 do Código Civil, que consiste na nomeação de um
manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judi-
terceiro que terá a incumbência de resguardar os interes-
cial e aprovação do juiz, devendo o curador compro-
ses de pessoas maiores, incapazes, que transitória ou per-
var judicialmente a necessidade ou a vantagem eco-
manentemente, não podem exprimir sua vontade e nem
nômica advinda ao incapaz com a alienação do bem
praticar atos da vida civil.
imóvel, tais como o custeio de sua subsistência ou de
A curatela é estabelecida através de uma ação de interdi-
que a comercialização do imóvel trará benefícios fi-
ção, sendo necessária a comprovação, de forma cabal, da
nanceiros para o curatelado, que não terá mais que
causa geradora da incapacidade.
arcar com o ônus da manutenção do imóvel, que não
O curador será, preferencialmente, o cônjuge ou compa-
está sendo por ele utilizado, a exemplo de pagamento
nheiro do interditando e, na sua ausência, os ascenden-
de taxas condominiais e do imposto predial territorial
tes e os descendentes, estes últimos, serão avaliados pelo
urbano – IPTU.
juiz pelo critério da aptidão, ou seja, quem possuir melhor
A prova de que a alienação do bem imóvel é interessante
condições de exercer o encargo.
para o curatelado e atende a uma conveniência econômica
Incumbe ao curador, a preservação dos interesses do
deve ser robusta. A preocupação do legislador foi a de evi-
curatelado, bem como, a administração do seu patrimô-
tar uma dilapidação do patrimônio do incapaz.
nio. Ocorre que, o exercício da curatela possui limites
Por fim, cumpre destacar que o exercício da curatela
nos termos do artigo 755 do Código de Processo Civil, não
deve ser fiscalizado pelo Ministério Público, a quem
podendo o curador praticar livremente todos os atos em
incumbe velar pelo bem-estar do incapaz, podendo
nome do curatelado.
requerer, inclusive, a remoção do curador, caso fique
Dentre as restrições impostas pela lei, está a comer-
evidenciado que os interesses do curatelado não estão
cialização de imóveis pertencentes aos incapazes sob
sendo privilegiados.
16 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 17
Economia
Aumento da tarifa de energia, o que fazer? CONHEÇA MANEIRAS DE REDUZIR EM ATÉ 95% A CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA POR: CARLA BRAYNER
A Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) divulgou no dia 28 de junho, a entrada da bandeira tarifária vermelha, patamar 2, que indica um acréscimo na tarifa. Os condomínios podem seguir algumas dicas que geram uma redução imediata de até 30% no consumo de energia, e outras prolongadas de até 95% por mais de 20 anos. Implantar sensores de presença, trocar equipamentos antigos por novos com o selo Procel A e trocar as lâmpadas fluorescentes pelas de LED, trazem economia a longo prazo. “Inicialmente tem o valor para adquirir os novos equipamentos, mas eles resultam num benefício a longo prazo com a redução do consumo energético imediato”, diz Weverson Magalhães, engenheiro eletricista.
valor da parcela do financiamento. Por exemplo, se for
Outra medida prática é modernizar os elevadores e ge-
um sistema bifásico, a empresa de energia vai cobrar
rar uma economia de até 40%. “Aconselho duas medidas:
R$44,00 pela tarifa mínima todo mês, o que vai gerar
implantar o sistema com inversor de velocidade e insta-
uma economia de R$ 960 por mês na conta de energia
lar o sistema de tráfego, utilizando o elevador inteligente.
do condomínio. Se o síndico colocar isso no papel, ele
Quando alguém chamar, o elevador, que estiver mais pró-
vai ver que em 3 ano e meio, o investimento já está pago
ximo, vai atender”, revela Vandilson Alves, CEO da Doalto
e o sistema vai durar mais de 20 anos”, contou Manoel
- Soluções em Elevadores.
Fernandes, consultor da BV Solar.
Uma decisão que pode gerar entre 90 e 95% de econo-
Os sistemas solares funcionam numa média de 25 anos,
mia nos condomínios, é a instalação de painéis solares.
ou seja, além do condomínio economizar energia elétrica
“O investimento inicial pode ser pago por um finan-
imediatamente, após os anos de pagamento do investimen-
ciamento especifico para a melhoria. Com a economia
to tem a economia financeira. “Daí para frente, você só pa-
mensal na conta de energia elétrica é possível pagar o
gará a conta mínima da central de rede elétrica, que gira em torno de 25 a 80 reais, dependendo do tipo de
“INICIALMENTE TEM O VALOR PARA ADQUIRIR OS NOVOS EQUIPAMENTOS, MAS ELES RESULTAM NUM BENEFÍCIO A LONGO PRAZO COM A REDUÇÃO DO CONSUMO ENERGÉTICO IMEDIATO”
sistema que use”, explicou o consultor Manoel. A energia produzida nos painéis é direcionada para a rede da central elétrica e depois retorna para o condomínio. “Caso não seja utilizada toda a energia produzida, esse valor é conver-
Weverson Magalhães
tido em crédito para os próximos meses”, fina-
Engenheiro eletricista
lizou Manoel.
18 • Cadê o Síndico
•
Legislação
Locatário tem direito a voto? POR: CARLA BRAYNER
É NECESSÁRIO CONSULTAR CÓDIGO CIVIL E CONVENÇÃO
diretamente na minha rotina. É a minha família que utiliza os itens do prédio, tem contato com os funcionários, e até
O direito do locatário de votar em assembleia ainda
terá que pagar um possível aumento na mensalidade do
gera muita controvérsia, apesar de muitas decisões que
condomínio”, relata a inquilina.
são votadas em assembleia afetarem diretamente ou até
Além disso é importante observar o que prevê a conven-
exclusivamente ao locatário, é comum que os condo-
ção. “Assim diante de tantas incertezas é prudente que o
mínios restrinjam o direito do locatário de votar. Mas,
locatário, que deseje votar, apresente-se munidos de pro-
onde está a divergência.
curação com poderes específicos, evitando assim questio-
De acordo com a advogada Carla Guedes, a divergência
namentos acerca da legitimidade do seu direito ao voto”,
está, na interpretação acerca do art. 1335, inciso III do Có-
conta a advogada Carla.
digo Civil, que prevê que é direito do condômino votar nas
“Eu, como proprietário, gosto de me envolver nas deci-
deliberações da assembleia. “No entanto, o art. 24, § 4º da
sões dos condomínios, por entender, que é meu bem, e
Lei nº 4.591/64 prevê após três importantes alterações,
que pode ser valorizado ou desvalorizado de acordo com
que nas decisões da Assembleia que não envolvam des-
certas decisões. Mas, entendo que meu inquilino vive
pesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá
diariamente ali e as decisões podem impactar direta-
votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”,
mente na sua rotina, e sendo algo que ele discorde, eu
informou a advogada Carla.
posso perder o contrato. O ideal é buscar por decisões
Uns entendem que o Código Civil de 2002 revogou o art.
que sejam de acordo com as demandas de quem está mo-
24 da Lei 4.591/64, e sendo assim apenas o condômino
rando no local e com as nossas, os proprietários”, avalia
(aquele que detém a propriedade), tem direto de votar nas
Sergio Farias, investidor de imóveis.
deliberações da assembleia. Outros sustentam que o Código Civil apenas informa que é direito do condômino votar,
•
no local por muito mais tempo. “Mesmo meu apartamento
“O IDEAL É BUSCAR POR DECISÕES QUE SEJAM DE ACORDO COM AS DEMANDAS DE QUEM ESTÁ MORANDO NO LOCAL E COM AS NOSSAS, OS PROPRIETÁRIOS”
sendo alugado, eu quero poder contribuir com as deci-
Sergio Farias
sões no meu condomínio, afinal, as alterações impactam
investidor de imóveis
mas não menciona ser o direito exclusivo deste. Manuela Fernandes, mora de aluguel há cinco anos em um apartamento em Patamares, e pretende permanecer
Cadê o Síndico • 19
Seguro
Nelson Uzêda
Seguro condomínio, coberturas adicionais e franquias
Gestor e consultor de seguros
Comumente temos ciência de sinistros declinados por
ritariamente os Riscos e Danos Prováveis ou Possíveis
parte das seguradoras de natureza comum, tipo danos
- denominado tecnicamente de DMP de cada garantia
elétricos, alagamentos, vendavais etc. Isso porque no
adicional a ser contratada, com atenção aos valores
momento da sua contratação estes itens não tiveram a
que as seguradoras atribuem para franquias e levando
devida atenção por parte daqueles que estabelecem seus
em conta prioritariamente a sua freqüência, origens e
valores seguráveis.
seus valores dos prejuízos.
Ora, nessas garantias adicionais é comum que as segu-
Portanto, fique de olho nas franquias mínimas de cada ga-
radoras estabeleçam franquias mínimas. No Brasil, as
rantia contratada, até mesmo na garantia básica que cobre
seguradoras têm liberdade tarifária, isso quer dizer que
incêndio, queda de raio e suas consequências, e explosão
não há uma padronização de franquia, ou seja, cada se-
de qualquer natureza. Outras seguradoras incluem na ga-
guradora elabora seus produtos e bases de coberturas,
rantia básica o incêndio decorrente de tumulto.
condições gerais e /ou especiais e também suas franquias
Muitas vezes uma proposta de seguro mais barata não é
e daí submetem a aprovação da SUSEP (Superintendên-
a melhor opção para contratação, nesse caso some o prê-
cia de Seguros Privados) que por sua vez, aprova ou não
mio a ser pago à franquia mínima, ou seja, qual o custo
o proposto naquele produto para os ajustes necessários e
final da garantia naquela cotação.
retomada da sua aprovação.
A apólice de seguro deve garantir toda a edificação ou
Ou seja, muitas vezes essas garantias são tratadas me-
apenas áreas comuns e mais todas as unidades autôno-
ramente como complemento para compor a planilha de
mas, excluindo, todavia, seus conteúdos que neste caso
cotação a ser apresentada ao condomínio e no entanto
não faz parte do previsto na lei 4.591/64. Isso se aplica
carecem de um olhar mais apurado daqueles que deter-
para os condomínios residenciais, comerciais e mistos,
minam seus valores.
podendo ser verticais e horizontais.
Como sugestão, o condomínio, com auxílio do seu
E, sempre é importante frisar que seguro deve ser con-
corretor de seguros, deve estabelecer as garantias
tratado através de um corretor de seguros habilitado
adicionais nas suas apólices, levando em conta prio-
pela SUSEP.
20 • Cadê o Síndico
•
Informe Publicitário
Como individualizar água em prédios antigos
O RETROFIT HIDRÁULICO É A SOLUÇÃO PARA EVITAR GRANDES OBRAS Com o início da vigência da Lei Federal 13.312, que
minos também conseguem monitorar de perto o uso dos
obriga os condomínios entregues a partir de julho de
recursos em seu imóvel, por meio de um dispositivo –
2021 a adotarem a medição individualizada de água,
smartphone, tablet, computador – com acesso à internet,
muitas construções finalizadas antes do prazo estipu-
agilizando a descoberta e o conserto de vazamentos.
lado pela legislação procuraram se adequar aos pa-
A individualização de água traz benefícios para todos os
drões de sustentabilidade.
condomínios, resolvendo o tema do consumo coletivo
No entanto, em prédios onde a estrutura não foi projetada
em assembleias, ajudando os condôminos a conhecerem
para a instalação de hidrômetros individuais, há sempre a
seus hábitos e possibilitando a cobrança justa, pelo volu-
dúvida sobre o tamanho e os custos da
me realmente consumido.
obra. Para adaptar as unidades para
Para que o serviço seja realizado de
a individualização, sem que seja ne-
forma eficiente, trazendo valoriza-
cessária uma grande reforma, man-
ção para o patrimônio, o ideal é que
tendo a tubulação oculta, empresas
a instalação seja contratada com
modernas e qualificadas utilizam o
uma empresa reconhecida por sua
retrofit hidráulico.
excelência.
Esta técnica pouco invasiva per-
A IouTility desenvolve e executa pro
mite a modernização de estrutu
jetos de individualização de á gua
ras mais antigas, implantando e
em todo Brasil, utilizando sistemas
qui pamentos de última geração.
e equipamentos de última geração,
Em edificações onde redes inter-
trazendo conforto, economia e segu-
nas alimentam os apartamentos ou escritórios, utili-
rança para sua casa e seu negócio. Com soluções inteligen-
zando esse método de renovação, a instalação é fei-
tes de eficiência energética e hídrica, a empresa desenvol-
ta em cada um dos pontos e o consumo é obtido pela
ve projetos personalizados de acordo com as necessidades
soma dos medidores.
do seu condomínio, atendendo aos regulamentos técnicos
A partir do retrofit hidráulico, os projetos de individua-
de empresas de saneamento ou implementando a autoges-
lização de água se beneficiem da tecnologia de machine
tão do consumo de água e gás.
learning (traduzido literalmente do inglês como “aprendizado da máquina”). Este conceito permite que, depois
A IouTility preza pelo alto padrão de serviços e de qua-
de um estudo do consumo do condomínio, os hidrôme-
lidade das tecnologias que disponibiliza ao mercado,
tros não precisem ser instalados em todas as prumadas
sendo uma empresa certificada pelo maior programa
das unidades, somente em registros estratégicos, que
de individualização do país: o ProAcqua da Sabesp.
garantem a precisão da aferição em mais de 90%. Dessa forma, o machine learning possibilita uma redução nos custos de implantação. A instalação de sensores individuais com tecnologia de ponta elimina ainda a necessidade da medição presencial, uma vez que a leitura é feita por telemetria, ou seja, os da-
Site: www.ioutility.com.br
dos são enviados para uma central que capta as informa-
Solicite um orçamento pelos e-mails:
ções e gera os relatórios de consumo de maneira remota.
comercial@ioutility.com.br e
Com o armazenamento dos dados na nuvem, os condô-
individualiza@ioutility.com.br Cadê o Síndico • 21
Capa
Perícia especializada SERVIÇOS DE ENGENHARIA EXIGEM ATENÇÃO ESPECIAL NA HORA DA CONTRATAÇÃO
grande de preços e uma grande discrepância nas soluções técnicas - que podem ser diversas para um mesmo problema. Seria comparar morango com melancia, na hora de comparar o preço do quilo em uma compra de mercado. É
POR: CARLA BRAYNER
necessária uma consultoria técnica para definição do escopo a ser contratado e não se recomenda que isto seja feito pela empresa que pretende executar a obra para se evitar ao máximo o conflito de interesse”, alerta o engenheiro. Por isso, antes de solicitar qualquer orçamento, deve-se contratar uma assessoria técnica condominial, que é um ramo da engenharia e arquitetura que atua com técnicas profissionais que permitem respostas e laudos com segurança e isenção. “A definição das obras de reparos e reformas complexas não pode ser baseada em opiniões ou simples referências de orçamentos de mercado”, alertou o engenheiro. A assessoria técnica condominial tira a responsabilidade do síndico ou gestor, sobre os assuntos técnicos do que ele está gerindo. “Normalmente, o gestor é um médico, contador, advogado ou
Manutenções nas áreas comuns, reparos e reformas nas
possui outra profissão, logo não é obrigado a entender, e
fachadas, impermeabilizações da cobertura e piscina, troca
nem possui capacitação técnica para tratar de manuten-
de equipamentos de elevadores, manutenção nos sistemas
ções e reformas, podendo ser responsável, mesmo sem sa-
elétricos, regularização junto ao Corpo de Bombeiros, segu-
ber, de acidentes com funcionários ou dos demais usuários
radoras e afins. São muitos itens que o síndico precisa dar
por negligência”, alertou Darkson.
conta, e é impossível ter conhecimento para tomar a decisão
Além disso, a assessoria técnica vai orientar o gestor ou os
correta em todos eles. Para isso, existe a assessoria técnica
condôminos do que é mais crítico e a sequência correta do
de engenharia condominial.
que deve ser feito. “Na maioria das vezes o condomínio não
Ao identificar a necessidade de realizar uma intervenção,
possui orçamento para fazer todas as correções necessárias
o síndico solicita orçamentos antes de definir o escopo da
do empreendimento, neste caso, é importante ter o entendi-
obra que se deseja. E de acordo com Darkson Fonseca Jr,
mento do que é mais crítico e a melhor ordem executiva para
engenheiro e presidente do Instituto
as ações”, disse o presidente da IBAPE Darkson.
Brasileiro de Avaliações e Pe-
Outro ponto muito importante, é a economia que uma as-
rícias de Engenharia da Bahia (IBAPE Bahia), esta é uma das
a planilha qualitativa e quanti-
“A DEFINIÇÃO DAS OBRAS DE REPAROS E REFORMAS COMPLEXAS NÃO PODE SER BASEADA EM OPINIÕES OU SIMPLES REFERÊNCIAS DE ORÇAMENTOS DE MERCADO”
tativa de serviços bem definida,
Darkson Fonseca Jr.
resulta em uma variedade muito
Engenheiro e presidente do IBAPE Bahia
grandes falhas nos condomínios. “Ao adquirir propostas de várias empresas para uma contratação, sem ter previamente
22 • Cadê o Síndico
nutenções. Recentemente, fizemos a manutenção e reforma da fachada do prédio, sanando infiltrações, e corrigindo pastilhas que estavam soltas, podendo causar acidentes. A contratação de um técnico para fazer a perícia foi essencial para entender o que seria necessário solicitar nos orçamentos”, contou o subsíndico, Raphael Ferreira. Por isso, é fundamental encontrar profissionais qualificados e que tenham permissão legal para executar o serviço. “É necessário se buscar contratar um profissional especializado (engenheiros ou arquitetos) e com experiência no tema, pois o profissional somente ter a habilitação, na maioria das vezes não é suficiente. Seria o messessoria traz para uma gestão. “Profissionais técnicos ge-
mo que ir fazer uma cirurgia no coração com um médico
ram grandes economias em obras de reparos e reformas, e
clínico geral. Desta forma, se aconselha a contratação de
evitam desperdícios ou retrabalhos. Entrando neste tema de
profissionais que atuem com este tipo de serviço, como
economia, muitas assessorias são contratadas como fiscali-
exemplo dos associados do IBAPE-BA e que possuam es-
zação de obras de reformas, neste caso o profissional técnico
pecializações nesse nicho e mercado, ou seja, uma pós-
serve para garantir que o serviço que será realizado de fato
graduação em Engenharia de Avaliações e perícias de ou
seja feito conforme contratado, ou seja, são os olhos do con-
engenharia diagnóstica e uma certificação ajuda mui-
domínio na hora da fiscalização do serviço que está sendo
to nesta hora da escolha” aponta o presidente do IBAPE
executado por terceiros”, contou o engenheiro.
Bahia, Darkson Fonseca Jr.
Em uma assessoria condominial são geradas informa-
Atualmente, o IBAPE-BA possui a relação de associados,
ções técnicas e definidos os escopos específicos com a
que são habilitados e possuem experiência, com seus cur-
concepção do trabalho a ser realizado que interferem em
rículos resumidos disponíveis para consulta no site. Um
variáveis do orçamento das obras de reparos e reformas
bom começo para escolher profissionais que já atuam
influenciando diretamente nos custos futuros da obra.
nesta área.
•
Um condomínio em Patamares estava chegando aos cinco anos de construção, e o síndico em mandato decidiu
tes e mapeou o que era urgente, o que poderia esperar,
“A CONTRATAÇÃO DE UM TÉCNICO PARA FAZER A PERÍCIA FOI ESSENCIAL PARA ENTENDER O QUE SERIA NECESSÁRIO SOLICITAR NOS ORÇAMENTOS”
e assim seguimos uma ordem de itens necessários para
Raphael Ferreira
cobrar da construtora ou fazer em nossa rotina de ma-
subsíndico
contratar uma perícia para cobrar da construtora possíveis danos na estrutura, antes de completar o tempo da garantia. “O técnico identificou diversos itens importan-
Cadê o Síndico • 23
Dúvidas jurídicas
Responsabilidade por arremesso de objetos Carla Guedes
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Advogada
Muitos acreditam que os atos dos
que sofreu o dano e evitar que o cau-
condôminos no ambiente condomi-
sador, se exima da responsabilidade
nial repercutem de forma isolada
por trás da figura do condomínio.
do autor da ação, e sendo assim não
Existe, no entanto, uma corrente di-
é possível serem responsabilizados
vergente que se baseia na teoria da
por atos de terceiros.
exclusão e defende a ideia de que as
Em parte, a dialética da responsabi-
unidades que não poderiam ter con-
lidade civil pode até fundamentarse
corrido para o fato, em razão da sua
nessa ideia, no entanto, viver em con-
localização, estariam excluídas do res
domínio coloca os moradores não só
sarcimento do dano.
no compartilhamento de direitos, mas
Assim, diante do arremesso sem iden-
também, na comunhão de deveres e
tificação de autoria, o condomínio res
obrigações de maneira objetiva.
ponde de forma integral, podendo, no
O arremesso de objetos, é a modalidade de responsa-
entanto, posteriormente, à administração do condomínio
bilidade pelo fato da coisa e sendo assim, recai sobre o
convocar uma assembleia para deliberar sobre a aplica-
dono do imóvel. Isso significa que, não sendo identifica-
ção da teoria da exclusão para retirar a culpa das unida-
do de forma clara e inequívoca o autor do fato danoso, a
des que não teriam qualquer possibilidade de serem cau-
responsabilidade por eventuais danos causados será de
sadores do dano.
toda coletividade.
Desse modo, havendo um incidente dessa natureza, não
O art. 948 do Código Civil disciplina que - Aquele que
sendo possível identificar a unidade autora do arremes-
habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano pro-
so, a totalidade do condomínio responderá cabendo as
veniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas
unidades que não poderiam jamais ter contribuído para
em lugar indevido. A ideia é resguardar o direito daquele
o evento danoso o direito de regresso.
24 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 25
Seguro
Coronavírus e os contratos de seguro MUITOS CONDOMÍNIOS EXCLUEM A COBERTURA DOS RISCOS DECORRENTES DE PANDEMIAS POR: CARLA BRAYNER
rombamentos, furto qualificado, roubo, explosão e até um simples dano elétrico e com seus moradores, que mesmo isolados, estão trabalhando em regime de “home office”
Como não existe registro recente de pandemia, a Co-
gerando uma maior carga de riscos. Estão em casa exer-
vid-19 causou uma grande mudança na composição dos
cendo atividades profissionais e alguns casos até indus-
negócios da seguradora por ramos de seguro e por re
triais, como fabricação de alimentos e produção de pro-
giões de atuação, dos preços de seguro e os planos de
dutos elaborados”, alerta Uzeda.
classificação a serem usados. O seguro de vida destinado
Os efeitos do Covid-19, em alguns casos, são devastado-
aos funcionários cujas coberturas dos riscos decorren-
res, desencadeando inúmeros problemas de ordem social
tes de pandemias, epidemias e endemias são considera-
e econômica, atingindo importantes organizações empre-
das excluídas na maioria das apólices brasileiras e ope-
sariais e que carecem de uma proteção nesse momento,
ram com segmento de pessoas.
posto que com sua paralisação nas atividades reflete dire-
“Contudo, dentro das suas estratégias comerciais, a ma
ta queda da receita, além de aumento de despesas, princi-
ioria das seguradoras passaram a dar cobertura para
palmente fornecedores e trabalhistas.
eventos tipo morte decorrentes do Covid-19 extensivo à
O novo coronavírus trouxe uma nova forma de ver o
modalidade prestamista, que garantem o pagamento de
quanto é importante o seguro. “Se pensar em alguma
financiamentos e dívidas em caso de morte e invalidez”,
proteção nesse momento, a proteção tem nome e cha-
revela Nelson Uzeda.
ma-se seguro, que é uma importante ferramenta para
Outras grandes perdas humanas causadas por doenças já
reposição dos bens afetados e suas propriedades, além
aconteceram no mundo, como a peste negra, gripe espa-
das responsabilidades atribuídas nos danos praticados
nhola e a gripe suína, mas nada se compara à Covid-19,
contra terceiros, ainda que involuntariamente, não es-
quando associada aos impactos causados em seguros.
quecendo, contudo, que é de suma importância uma apó-
“Houve um incremento nas contratações dos seguros dos
lice de seguro bem elaborada e através de um corretor de
condomínios, shoppings, empresariais ou mesmo resi-
seguros com registro na Superintendência de Seguros
denciais, vez que os eventos decorrentes de incêndio, ar-
Privados (SUSEP)”, disse Uzeda.
26 • Cadê o Síndico
•
Stop virus
Tecnologia
CONHEÇA A FITA ADESIVA COM TECNOLOGIA ANTIVIRAL POR: CARLA BRAYNER
A pandemia mudou o padrão de comportamento da sociedade. Com medo de se contaminar com o coronavírus, o simples ato de apertar os botões do elevador, por exemplo, tornou-se um grande dilema nos condomínios. Com isso, soluções começaram a surgir no mercado, para evitar o uso excessivo de álcool e outros produtos. Uma das novidades é o uso de fitas e produtos adesivos antivirais. Cobertura do painel interno dos elevadores com capa plástica, intensificação da higienização, disponibilização de álcool 70º e aumento da compra de produtos desinfetantes passaram a fazer parte da rotina dos condomínios. “Tivemos que intensificar a limpeza, e ampliar a compra desses produtos para garantir a segurança sanitária dos moradores, visitantes e trabalhadores do condomínio”, contou
Virus, uma fita adesiva antiviral, cuja eficiência na pre-
“A NOVA SOLUÇÃO POSSUI ATIVIDADE ANTIVIRAL COMPROVADA POR TESTES LABORATORIAIS E PODE SER APLICADA EM SUPERFÍCIES DISTINTAS”
venção de infecções por Coronavírus e outros vírus e bac-
Marcos Chohfi
térias é cientificamente comprovada através de testes re-
Gerente de marketing da Adelbras
o administrador de condomínios Edilson. A Adelbras, indústria nacional especializada na produção e distribuição de fitas e produtos adesivos, lançou a Stop
alizados por respeitados laboratórios, como Quasarbio e Unicamp. “A nova solução possui atividade antiviral comprovada por testes laboratoriais e pode ser aplicada em
conta Marcos Chohfi, gerente de marketing da Adelbras.
superfícies distintas, em ambientes públicos, corporati-
A fita adesiva é feita com base na tecnologia Nanoativtm,
vos e residenciais, onde há grande circulação de pessoas.
que transforma a fita num potente agente antiviral, capaz
A Stop Virus protege superfícies e auxilia na prevenção de
de proteger a superfície por até 25 dias. “Esta tecnologia
infecções por Coronavírus e por outros vírus e bactérias”,
foi desenvolvida por pesquisadores da empresa Ehrena e da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), impul-
“TIVEMOS QUE INTENSIFICAR A LIMPEZA, E AMPLIAR A COMPRA DESSES PRODUTOS PARA GARANTIR A SEGURANÇA SANITÁRIA”
sionados pela pandemia da Covid-19”, disse Marcos. E ele ressalta: “A tecnologia é a única no mundo com ativo virucida de origem orgânica e fonte renovável”, o que vai ao encontro da necessária sustentabilidade ambiental. Empresas e pesquisadores buscam diariamente produtos
Edilson
que possam contribuir pela melhoria da saúde populacio-
Administrador de condomínios
nal, uma vez que pode proteger diversas superfícies.
•
Cadê o Síndico • 27
Elevadores
Adriana Novaes
A segunda modernização dos elevadores
Advogada
O elevador é considerado o “avô dos robôs”, pois foi uma das primeiras máquinas em que simplesmente apertava um botão para te levar a outro andar. Por já prover deste grau de automação e tudo sendo feito através de sistemas eletromecânicos à reles, não haveria razão ou como modernizar um elevador, ficando por muitos e muitos anos operando da mesma forma. Geração eletrônica e primeira modernização Nos anos 80 sugiram os microprocessadores que vão sendo incorporados ao controle das mais diversas má-
dernizado e eletrônico, porém de 15 ou 30 anos atrás já
quinas, e os novos elevadores também aderem aos be-
está defasado.
nefícios desta então nova tecnologia.
A atual tecnologia de elevadores incorporou além do co-
Os elevadores dos edifícios mais antigos, não precisam
mando eletrônico, inversores de frequência para partir
ser descartados como se fazem com os produtos de
e parar suavemente, máquinas sem engrenagem e sem
consumo, mas podem ser atualizados tecnologicamente
óleo, portas de abertura simultânea com operadores
e também esteticamente, ou seja, modernizados.
VVVF, indicadores digitais, multimídia, botoeiras com design mais moderno e outras evoluções na área mecânica.
Segunda modernização
Tudo isto contribui com uma melhor experiência para o usuário e valorização do Condomínio.
A tecnologia especialmente eletrônica vem avançando muito rápido, portanto um equipamento, mesmo já mo-
28 • Cadê o Síndico
•
(Fonte: AEM – Associação de Elevadores do Mercosul)
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