Ed. 80

Carla Brayner Editora

Edição

set/out/nov 2022

Implantar medidas de segurança se tornou prioridade em todos os condomínios quando foi notório o aumen to de roubos e assaltos. O condomínio conta com estra tégias e recursos internos que blindam o local, mas é fundamental formar parcerias para inibir a presença de criminosos e elucidar situações.

Em março deste ano, o governo da Bahia lançou o Pro jeto Câmera Interativa que permite o uso de imagens cedidas pela sociedade civil para auxiliar no combate ao crime, visando a redução de ações de criminosos, aumentando a sensação de segurança e o bem-estar da população baiana. São instaladas câmeras voltadas para as ruas, à baixo custo, e a SSP pode acessar a gravação das imagens disponibilizadas. O acesso ocorre a partir do COI e dos 23 Centros Integrados de Comunicação ou unidades policiais interessadas.

Dessa forma, é criada uma rede colaborativa entre os condomínios e a Secretária de Segurança Pública, o que dá mais agilidade para ações contra a criminalidade. Saiba mais em nossa matéria principal desta edição.

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União

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Nelson Uzêda

Sumário

Brayner, síndico do Belavista Patamares

fazer um

Assembleia condominial em sessão permanente

Jamile Vieira Advogada

A Assembleia em Sessão Permanente foi criada pela Lei nº 14.309/22 com o objetivo de viabilizar a votação de assuntos de interesse dos condôminos, os quais, por de terminação legal ou disposição da Convenção, exigem quórum qualificado.

A Lei 14.309/22 alterou a Seção II do Capítulo VII do Có digo Civil, que trata do Condomínio Edilício, tendo in cluído alguns dispositivos, dentre os quais o §1º do Art. 1.353, que dispõe que: “Quando a deliberação exigir quó rum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maio ria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que:

I - Sejam indicadas a data e a hora da sessão em segui mento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

II - Fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades au sentes, na forma prevista em convenção;

III - Seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento pre sencial da reunião da assembleia, da qual deverão cons tar as transcrições circunstanciadas de todos os argu mentos até então apresentados relativos à ordem do dia,

que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.”

Ainda segundo o §2º do Art. 1.353 do Código Civil, os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condômi nos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

A sessão permanente é realizada em ambiente virtual e consiste em uma espécie de fórum, que normalmente pode ser acessado através de aplicativo disponibilizado aos con dôminos para que exerçam o seu direito de opinar e votar sobre os assuntos colocados em pauta na assembleia. A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas ve zes quantas se façam necessárias, desde que a assem bleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contados da data de sua abertura inicial, e, sem dúvidas, é um mecanismo que viabilizará inúmeras deliberações importantes, como, por exemplo a alteração da Conven ção dos Condomínios, que exige quórum de 2/3 dos con dôminos para a sua aprovação.•

Organização e competência

RAPHAEL BRAYNER GARANTE A ROTINA EXEMPLAR DO CONDOMÍNIO

POR: CARLA BRAYNER

Sem pretensões de um dia ser síndico, o administrador de empresas, Raphael Brayner, foi indicado na eleição de setembro de 2021, quando a síndica precisou deixar o cargo, pois iria morar em outra cidade.

O Belavista Patamares mantém uma rotina de cuidados com adminis trador em horário co mercial, gestão da Lo goserv e profissionais engajados nas tarefas do condomínio. “Já fa zia parte do conselho e aceitei a indicação por saber que o prédio era organizado e controlado financeiramente. Não ti nha candidato para o cargo e não era necessário o custo de um síndico profissional no momento”, contou Raphael. Conciliando suas atividades empresariais com a admi nistração do condomínio, a pandemia deixou um legado em sua rotina. “Eu passei a trabalhar em home office, o que facilitou ainda mais o acompanhamento das ativida des”, disse o síndico.

Gestor há mais de 15 anos, Raphael busca não deixar

passar despercebido inconsistências. “Eu sou criterio so com organização, e trouxe isso para o condomínio. Implantei mais de 40 ações, desde serviços de pintura à contratação de placas solares”, revelou Raphael. Ele também ressalta a importância de convivência entre os moradores. “Busquei melhorar as áreas comuns do condomínio para tornar o ambiente mais sociável e agregador, com o intuito de que os moradores se encontrassem nessas áreas e se co

Edilson Administrador

nhecessem mais. Além disso, eu estou sempre disponí vel para ouvi-los e propor soluções”, reforçou. Edilson, o administrador, relatou que na gestão de Ra phael, todos passaram a ter um cuidado especial. “Diver sos itens que estavam inoperantes foram prontamente cuidados e foram feitas muitas melhorias para os fun cionários. Além de grandes benfeitorias como o aumen to do muro que fica no fundo do play que era um pedido antigo dos moradores. Foram muitas ações positivas na área de convívio do prédio que auxiliaram na interação entre os moradores”, contou Edilson.

Raphael reforça que neste 1 ano de mandato tentou manter o prédio em pleno funcionamento, com todas as manutenções regulares em dia. Além disso, está previsto o início do reparo da estrutura suspensa de ferro do hall de entrada e rejuntamento interno e ex terno da piscina. •

“IMPLANTEI MAIS DE 40 AÇÕES, DESDE SERVIÇOS DE PINTURA À CONTRATAÇÃO DE PLACAS SOLARES”

“DIVERSOS ITENS QUE ESTAVAM INOPERANTES FORAM PRONTAMENTE CUIDADOS E FORAM FEITAS MUITAS MELHORIAS PARA OS FUNCIONÁRIOS”

Michele Lordêlo Contadora

Qual a relação entre a Auditoria Contábil Condominial e a contabilidade?

Importante iniciar estes escritos reforçando que o ob jetivo primaz deste artigo não é falar sobre a falta da escrituração contábil e do espectro da ausência de nor ma, de Interpretação Técnica Geral (ITG) em condomí nios e sim para compartilhar que a Auditoria Contábil Condominial, trabalha com dados existentes nas pas tas de prestação de contas, como: Demonstrativos de Recebimentos e de Pagamentos, Balancetes, Previsão Orçamentária, Análise de Notas Fiscais, Retenções de Tributos, entrega de Declarações, dentre outros, mes mo que o condomínio não possua Balanço Patrimonial e Demonstração do Resultado do Exercício (DRE).

A auditoria é contábil, que por sua vez só pode ser re alizada por bacharel em ciências contábeis, porque os documentos que estão anexados à prestação de contas refletem a documentação patrimonial do condomínio, a saber:

Controles do imobilizado = ATIVO (Bens do condomí nio: freezer, TV, etc.)

Contas a pagar = PASSIVO (Obrigações do condomí nio: obras parceladas, fornecedores, etc.)

Obrigações tributárias = PASSIVO (Obrigações do condomínio: PIS, Tributos Retidos a Pagar, etc.)

Com base nos exemplos acima, podemos observar que:

a) A falta de controle do imobilizado está sujeita além da falta de transparência, a problemas na pres tação de contas, a furtos e roubos de bens, por isto a auditoria recomenda em seus relatórios, o controle.

b) A ausência de relação de contas a pagar , mexe di retamente com os saldos das contas dos bancos apre sentadas em assembleia, implicando, por exemplo, na troca de síndico, assumir saldos ditos como disponí veis, e que em curto espaço de tempo, aparecem como pendentes, com cobranças e até mesmo protestos, como constatam as auditorias.

c) O não pagamento de tributos sobre notas fiscais, é outra constatação comum na auditoria, que tem encontrado parcelamentos, autos de infração e declara ções não entregues ou com erros, ensejando o compro metimento dos saldos que podem inclusive ser objeto do pagamento de multas e juros e quotas extraordinárias, onde os débitos recairão para os condôminos. Por estes motivos, não há que se falar em outro tipo de auditoria como a de gestão e a auditoria operacional em condomínio, isto porque, para que exista o monitoramen to da prestação de contas, somente a Auditoria Contábil Condominial, poderá cumprir este papel, advindos dos controles, elaborados pela contabilidade.•

Contribuição do INSS

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2021.

Valores de Referência

Registro de Condomínio

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2021: Até R$ 1.655,98

Obrigações

56,47

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga mento no dia 5 do mês subsequente.

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, jun tamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automá tica a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo mínio ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

Passos necessários na regularização do condomínio Piso Salarial

Válido até (31/12/2022)

Data base: Janeiro de cada ano.

Revista pessoal dos empregados

Ionara Ribeiro Advogada

O artigo 2º da CLT disciplina o poder diretivo do emprega dor em face de seus empregados, garantindo-lhe o direito de coordenar e fiscalizar a prestação de serviços dos traba lhadores por ele contratados, desde que pautados nos prin cípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A realização de revista dos trabalhadores sempre gerou muitas discussões acerca da licitude ou não do ato, se tal conduta geraria ou não um constrangimento ao emprega do passível de indenização.

Os empregadores alegam o legítimo direito de realizar as revistas, em defesa do direito de propriedade, utilizando-se do artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal. Já os em pregados alegam que a prática ofende a reputação e viola a sua intimidade, também consagradas pelo referido diplo ma legal em seu art. 5º, inciso X.

A verificação de sacolas e objetos pessoais não expõe o empregado à situação vexatória e não causa prejuízos à sua honra, dignidade e boa fama, desde que não haja ex cessos e não ocorra por ato de desconfiança da condu ta do empregado, pois o poder diretivo do empregador encontra limites legalmente estabelecidos, não podendo ser tolerado a prática de atos que implique em constran gimento ilegal ao trabalhador.

A SDI-1 pacificou o entendimento de que a fiscalização do conteúdo de bolsas, mochilas e pertences pessoais dos empregados de forma indiscriminada e sem qual quer contato físico não caracteriza ofensa à honra ou à intimidade do trabalhador capaz de gerar dano moral passível de reparação.

A realização de revista pelo empregador não é considerada abusiva pelo TST (RR- 1115-38.2016.5.05.0032, de 21/05/2021) desde que seja realizada de forma moderada e impessoal, apenas para garantir a segurança do seu patrimônio.

Contudo, caso o empregador avance e passe a fazer con tato corporal com o empregado ou profira palavras irôni cas, debochadas, a pretexto de estar vistoriando a bolsa ou outros pertences, ele já estará se excedendo e violando a privacidade do trabalhador. Ainda, caso haja escolha de de terminados empregados para serem submetidos a tal pro cedimento, se estaria diante de ato ilícito. Assim, o empregador poderá adotar medidas de preven ção e segurança do patrimônio coletivo, procedendo com a revista dos empregados, sem contato pessoal, de forma indiscriminada sem que seja extrapolado o seu poder fisca lizatório, pautando-se sempre pela boa fé que deve reger as relações de emprego.•

Limpeza da caixa de gordura

SAIBA A IMPORTÂNCIA DE TER UMA ROTINA DE MANUTENÇÃO E DE LIMPEZA DO EQUIPAMENTO

POR: CARLA BRAYNER

Por ser um item obrigatório da instalação hidráulica interna do imóvel, a caixa de gordura precisa de ma nutenção regular. Além disso, manter a periodicidade da limpeza evitará problemas de saúde nas pessoas e contaminação do meio ambiente.

A caixa de gordura fica geralmente entre as pias da cozinha e o cano que vai direto para a fossa ou a rede coletora de esgoto. “Sua principal função é evitar que a gordura derivada da lavagem de pratos, talheres e ou tros utensílios de cozinha, acumule dentro dos canos e provoque entupimentos no encanamento principal.

Por isso, é necessária uma rotina de manutenção e de limpeza da caixa de gordura”, contou Humberto Reis, supervisor técnico da HIGTOP Distribuidora de Mate rial de Limpeza.

De acordo com o supervisor, a previsão de tempo para limpeza de uma caixa de gordura é: “De 6 em 6 meses para caixas de gordura em residências, de 3 em 3 me ses para as caixas localizadas em apartamentos, todo mês em bares e restaurantes de pequeno porte e toda a semana nos grandes restaurantes ou locais com muito

uso de óleo ou gorduras. Mas, se a caixa de gordura entupir, esse problema deve ser resolvido imediata mente”, alertou Humberto.

Claudio Correia, diretor geral da HIGTOP, reforça que a lentidão no escoamento da água será uma das conse quências do entupimento da caixa de gordura, mas não é só isso que deve ser observado. “A saúde dos morado res também pode ser afetada pela presença de micror ganismos e proliferação de bactérias nocivas. Além da proliferação de ratos, baratas e até escorpiões. Como o síndico não quer que isso aconteça no condomínio, o recomendado é fazer a limpeza imediata da caixa de gordura”, disse Claudio.

O serviço de limpeza, conforme a Resolução CONAMA Nº 430/2011, só poderá ser executado por empresas que possuam as licenças ambientais e que atendam as normas de tratamento de efluentes. “O trabalho é fei to através de caminhão tanque com bomba de sucção, manuseado por técnicos especializados munidos com todos os EPIs de segurança. Dessa forma a limpeza da caixa de gordura é feita de forma rápida e sem nenhum incomodo para os moradores”, informou Claudio. •

Humberto Reis Supervisor técnico da HIGTOP

“SUA PRINCIPAL FUNÇÃO É EVITAR QUE A GORDURA DERIVADA DA LAVAGEM DE PRATOS SE ACUMULE DENTRO DOS CANOS E PROVOQUE ENTUPIMENTOS”

Meu condomínio é seguro?

Kaiser Santos Especialista em segurança

Quando optamos por morar em um condomínio busca mos qualidade de vida. Buscamos por conforto, área de lazer agradável para desfrutar com a família e amigos, uma academia para poder fazer atividades físicas sem sair do condomínio e um local seguro, este último sendo um dos principais requisitos para decidir se irá de fato se mudar para um condomínio.

Vemos hoje um aumento da violência nas grandes ca pitais brasileiras e a busca por residir em condomínios com uma segurança eficiente tornou-se um ponto prin cipal na escolha de uma nova moradia. As quadrilhas es tudam bem o ambiente antes de praticarem um assalto ou arrastão, buscando identificar o seguinte:

1. Qual o tipo de moradores: para facilitar acesso ao condomínio, eles buscam ter o mesmo padrão para não chamar a atenção, falsificam documentos e clonam ve ículos, pesquisam sobre moradores em redes sociais, usam o poder de persuasão para colher informações com porteiros, diaristas, de forma natural, sem que os “fornecedores” de informações percebam.

2. Prestadores de serviços, corretores: eles simulam visita em apartamentos, inclusive usando uniformes de prestadoras conhecidas e com veículo plotado, outras vezes sabem da existência de um apartamento a venda

ou locação e se apresentam como corretor indo mostrar o imóvel a um possível locador/comprador.

3. Portaria do condomínio: A portaria nunca deve estar sozinha, o porteiro deve ser orientado a não passar infor mações sobre moradores e o condomínio, como já dito an tes, é o “modus operandi” utilizado pelos assaltantes.

Este último seria o mais preocupante, porém a Portaria Remota revolucionou o sistema de segurança dos con domínios, oferecendo tecnologia, processos, segurança e custos baixos.

A implantação da portaria remota deve ser conside rada como estratégica a todos os condomínios, pois sua operação é realizada à distância através de uma central 24 horas, 7 dias da semana e 365 dias do ano, monitorando os acessos, recebendo eventos de entra da e saída, monitorando sistemas de alarmes e todos eles atrelados à um plano de segurança com medidas de ações em casos de sinistro.

Principais pontos para que os condomínios devam pensar sobre a Portaria Remota: Redução de falhas operacionais por moradores e porteiros, acessos totalmente controla dos, através de biometria ou leitores faciais; controle e ge renciamento de acesso de prestadores e visitantes e custo 60% menor que uma portaria física.•

Adequação à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) para condomínios: Uso da biometria no controle de acesso

Você tem dúvidas sobre o uso da biometria no contro le de acesso do seu condomínio?

Neste informe, apresentaremos algumas questões impor tantes para as quais o condomínio deve estar atento, de forma a respeitar as diretrizes da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) e proteger a privacidade e os dados pesso ais dos seus titulares.

De acordo com a LGPD, os dados biométricos são conside rados dados pessoais sensíveis.

Portanto, o condomínio deve redobrar os cuidados com o tratamento destes dados, já que a sua violação pode cau sar um grande dano aos direitos e liberdades fundamen tais do titular – seja ele condômino, funcionário, visitante ou prestador de serviço, por exemplo.

Quais são os cuidados que o condomínio deve ter ao utilizar sistemas de biometria facial e/ou digital?

• Promover um treinamento para os funcionários sobre a LGPD, especialmente àqueles que realizarão a coleta e terão acesso aos dados biométricos.

• Antes de realizar a contratação de uma empresa, ou du rante a prestação dos serviços, caso já esteja implemen tado o sistema de biometria, certificar que a empresa está comprometida com a LGPD.

• Disponibilizar aos titulares um Aviso de Privacidade.

• Manter os dados biométricos apenas durante o tempo necessário para alcançar a finalidade pela qual foi im plantado o sistema de biometria, excluindo-os permanen

temente após o período determinado pelo condomínio.

O condomínio precisa coletar o consentimento do ti tular (condômino, visitante, funcionário e prestador de serviço) para a coleta da biometria?

Em regra, de acordo com a LGPD, o tratamento dos dados pessoais sensíveis somente poderá ocorrer quando o ti tular fornecer o seu consentimento, de forma específica e destacada, para finalidades específicas.

No entanto, existem algumas hipóteses em que o consen timento é dispensado.

Caso o seu condomínio utilize a biometria no controle de acesso, com a finalidade específica de segurança ao ti tular, o consentimento não será necessário.

E no caso de crianças e adolescentes? Existe alguma diferença no tratamento? Posso coletar a biometria?

Caso o condomínio deseje coletar dados biométricos de crianças e adolescentes, será indispensável o consenti mento dos pais ou responsável legal.

Site: www.grupoadaptalia.com.br Tel.: 71 3036-0050 e-mail: contato@grupoadaptalia.com.br

Associações e a cobrança de taxas associativas

Rodrigo Karpat Advogado

O Superior Tribunal Federal (STF) julgou a cobrança de taxas associativas em sede de repercussão geral (Tema 492), o que irá uniformizar o entendimento da corte so bre o tema. Sendo possível a cobrança dos proprietários de taxas de manutenção e conservação nos loteamentos de acesso controlado a partir de 2017, que se associaram ou que tal obrigação esteja registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Conforme tese do STF: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e con servação de loteamento imobiliário urbano de proprie tário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprie tários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equipa radas a administradoras de imóveis ii) sendo novos ad quirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis”.

Essa decisão coloca um ponto final na dúvida sobre a co brança de taxas ligadas à associação de moradores em lote amento. O loteador, para poder gerir de forma organizada

o loteamento, criava uma associação que poderia contar ou não com a adesão de todos os proprietários e emitia as cobranças da taxa de manutenção que eram muitas vezes contestadas nos tribunais quanto a sua legalidade. Aqueles que não pagavam poderiam ser condenados sob a tese de enriquecimento sem causa, fundamenta do na ideia de que os serviços beneficiavam a todos e, por isso, deveriam ser pagos por todos, e por ora isen tos das taxas sob o fundamento de que ninguém seria obrigado a se associar contra a vontade (artigo 5º, In ciso XX da CF).

Em 2015, a 3ª e 4ª Turma do STJ já haviam se pronuncia do seguindo esse mesmo entendimento de que ninguém seria obrigado a se associar contra a vontade. Acrescen te-se a isso o fato de que em 2017 foi publicada a Lei nº 13.465, que regulamentou o “Condomínio de Lotes”, bem como acrescentou à Lei de Parcelamento do Solo, nº 6.766/79, o art. 36-A.

Nesse sentido, a partir de então, prevalece o entendi mento do STF, que só poderá haver cobrança de taxa as sociativa caso a aquisição do lote ou adesão à associação tenha sido registrada nas matrículas dos lotes no Cartó rio de Registro de Imóveis.•

Vai fazer um evento morando em condomínio?

SAIBA QUAIS AS REGRAS PARA UMA BOA CONVIVÊNCIA

POR: CARLA BRAYNER

Depois de dois anos de restrições por conta da pandemia de coronavírus, os eventos começaram a voltar, e não so mente os grandes eventos, mas também as festas em con domínios. Entretanto, aumentou também as reclamações com esses eventos, barulho, sujeira, entre outros. Já tem um ano que os eventos não param nos finais de semana nos condomínios e as regras de horário mui tas vezes são esquecidas. “Eu antes não prestava aten ção, até que minhas gêmeas nasceram e eu passei a me incomodar com o barulho depois do horário permitido, pois aí percebo que a festa não tem fim, e a gente que precisa repousar ou colocar a criança para dormir que sente os efeitos”, desabou Mariana Nunes. Mesmo sendo uma obrigação dos moradores e convi dados respeitarem os horários em relação ao uso do salão de festas, é também de boa prática respeitar sem precisar de interferências e seguranças. “Perturbar o

sossego alheio após o horário de silêncio, entre 22h e 7h, é crime e costuma ser uma das questões que mais geram conflitos entre os moradores. Para reforçar a norma e evitar problemas relacionados ao barulho, re comendamos que os síndicos reforcem a necessidade de cumprir esse limite de horário”, alertou Guilherme Barbosa, CEO do Grupaly, um aplicativo de mensagens que consiste na organização dos moradores do prédio e melhora da convivência nos condomínios. Na maioria das vezes, quando o salão de festas é aluga do é estabelecido um valor para taxa de limpeza. “Mas, é importante que o morador deixe o local organizado quando finalizar o uso, para facilitar a limpeza e aju dando no próximo evento que for acontecer no local. Além disso, é necessário cuidado ao utilizar o ambien te, já que qualquer objeto danificado ou quebrado será pago pelo responsável do evento”, lembrou o adminis trador de condomínio Thiago da Silva.

Uma outra regra de convivência é que o morador dei xe uma lista de convidados na portaria para facilitar o acesso. “Essa é uma questão de segurança também, já que os convidados não ficarão muito tempo esperando a permissão para entrar no condomínio e a portaria terá um controle maior de quem está no condomínio”, conta Guilherme.

As áreas comuns do condomínio devem ser utilizadas visando a boa convivência entre todos os moradores. Logo, aqueles que desobedecerem às normas descritas no regimento interno podem sofrer multas estabeleci das nos documentos normativos do condomínio. •

“PERTURBAR O SOSSEGO ALHEIO APÓS O HORÁRIO DE SILÊNCIO, ENTRE 22H E 7H, É CRIME E COSTUMA SER UMA DAS QUESTÕES QUE MAIS GERAM CONFLITOS ENTRE OS MORADORES”

Guilherme Barbosa

CEO do Grupaly

Apólice de seguro com oferta da cobertura ampla e as garantias para terceiros

Nelson Uzêda Gestor e consultor de seguros

Sabemos que o seguro para condomínios pode ser efe tivado de duas formas, quais sejam: Cobertura Sim ples no qual são escolhidas as garantias em função da exposição do risco a determinado eventos e Cobertura Ampla que, além de estar garantido os riscos da cober tura simples, cobre quaisquer danos de causa interna ou externa de forma abrangente, a exemplo de venda val, queda de granizo, inundação, alagamento, quebra de vidros, desmoronamento, tumultos, danos elétricos, roubo de bens, equipamentos estacionários, despesas fixas, todas as garantias ofertadas pelas seguradoras em relação aos eventos passíveis de prejuízos ao con domínio segurado.

Ambas modalidades estão disponíveis pelas segurado ras para o mercado condominial – residencial, comer cial ou misto - isso numa única apólice, e seu custo re cebe uma classificação técnica e definição de taxa anual para cada tipo de risco, seja pequeno, médio ou grande porte e daí a sua precificação.

O que buscamos nessa matéria é chamar atenção dos síndicos, administradoras e corretores de seguros para que sempre que possível sejam ofertadas ambas moda lidades de contratação do seguro do condomínio, in

depende do prêmio a pagar, uma vez que sempre será mais vantajoso para o condomínio a Cobertura Am pla , isso podemos garantir com todas as letras e não analisando meramente seu custo e justificando a não contratação em razão do seu preço apelidado de “caro”, vamos falar assim. E isso não reflete a verdade no resul tado final, mas fica para outra matéria essa discussão. Lembramos que a Cobertura Ampla não garante da nos a terceiros na sua cobertura básica. Neste caso, as garantias de Responsabilidade Civil do Condomínio pela existência, uso e conservação dos bens segurados, do síndico, veículos de terceiros, portões, devem ser inseri dos separadamente na mesma apólice de forma única. O mercado de seguros oferece um leque de produtos voltados para condomínios, contudo é muito comum que fiquem dúvidas para o síndico e, muitas vezes, as responsáveis pela contratação do seguro, daí que sem pre recomendamos que busque a orientação do seu corretor de seguro credenciado pela SUSEP (Superin tendência de Seguros Privados) e não tome iniciativas para reparar os danos sofridos à revelia da seguradora ou seu corretor, para não perder direito a sua indeniza ção tão importante nesse momento. •

Não compare “laranja com banana”

Vandilson Alves Engenheiro

A multiplicação de empresas que ofertam serviços de manutenção de elevadores tem tudo para ser benéfica ao cliente, porém, as empresas que praticam preços muito baixos – e oferecem gratuidades exageradas - co locam em cheque o cumprimento de todas as exigências técnicas, de segurança, fiscais e trabalhistas por parte da empresa e a melhor entrega do serviço contratado aos clientes, sobretudo a segurança. Isso vale para pe quenas empresas ou mesmo para as multinacionais.

A FÓRMULA DO FRACASSO: SOLICITAR 3 PROPOSTAS

Contratar esse serviço parece algo corriqueiro no dia a dia da administração de um condomínio. Aparentemen te, basta conseguir três propostas e optar por uma delas. Em se tratando de elevadores, esse é um erro grave, cujo preço a ser pago vai de muita dor de cabeça para o síndi co ao sucateamento do patrimônio do condomínio, que são os elevadores.

Sem critérios e parâmetros adequados, os síndicos têm que optar por empresas com propostas completamente diferentes entre si. Comparando “laranjas com bananas”.

PASSO A PASSO PARA UMA CONTRATAÇÃO DE SUCESSO São, no mínimo, 7 os passos para acertar de vez na con tratação da empresa para o seu condomínio. Acompa

nhe nas próximas edições e no site:

Passo 1. Identificar as empresas que atendem ao seu tipo de equipamento:

• Busca em sites e revistas voltados para condomínios

• Indicações de outros síndicos

• Busca no Google Com o primeiro levantamento feito, procure saber já no primeiro contato, se a empresa tem experiência com o tipo de equipamento do seu condomínio. Esse requisito é muito importante, pois existem as empresas multinacio nais fabricantes dos equipamentos, mas que, muitas ve zes, já prestam um serviço precário para o condomínio e, por isso, estão tendo o seu contrato encerrado. E existem boas empresas de médio porte, com equipe especializada que podem perfeitamente atender ao seu condomínio. Ponto fundamental e eliminatório: verificar se a empre sa cumpre as exigências municipais, possui registro válido no CREA, com engenheiro técnico responsável e garante atendimento 24h para emergências, como pas sageiro preso (exigido por lei), inclusive nos finais de semana e feriados.

Ao final, você terá relação de empresas realmente quali ficadas e habilitadas para te atender. Na próxima edição, você vai conhecer os principais tipos de propostas comer ciais praticados.•

Grab and Go

NOVA MODALIDADE DE CONSUMO NOS CONDOMÍNIOS

POR: CARLA BRAYNER

A cada evolução, surgem modelos de negócio a fim de suprir as novas demandas do mercado. Quando se trata do setor de alimentos e bebidas, esse movimento não é diferente. Existe o drive-thru, o delivery, e agora é a vez do formato grab and go, que tem como premissa o estilo de vida express de “pegue e leve”, e está crescendo nos condomínios.

Grab and Go significa, em português, ‘pegue e leve’. O modelo oferece ao consumidor estruturas refrigeradas em uma espécie de “estação”, nas quais é possível pegar alimentos e bebidas prontas e embaladas, para serem consumidas em qualquer lugar. “Essa iniciativa é extre mamente prática tanto para quem consome como para aqueles que fornecem esse tipo de serviço. A partir dela, clientes pulam etapas, como fazer o pedido com antece dência, aguardar o preparo e até mesmo aguardar em filas para realizar o pagamento, pois existem tecnologias como a Inteligência Artificial, que efetua a cobrança do va lor da compra de maneira automatizada via aplicativos”, ressalta Gustavo Almeida, CEO da Take. Esta tendência, que ganhou força no início da pandemia, hoje está presente em condomínios, hotéis, academias, supermercados, bares, lanchonetes e até mesmo em restaurantes. “A estrutura do grab and go não concor re com a dinâmica de um restaurante ou bar tradicional. Na verdade, é um serviço complementar porque auxilia consumidores que estão sem tempo ou que simplesmen te não querem consumir no estabelecimento. Por exem

plo: nada impede que um cliente almoce em um res taurante e, ao mesmo tempo, se interesse em levar um lanche para o café da tarde, aumentando assim o ticket médio do local”, finaliza Almeida.

Em Salvador, o condomínio Belavista Patamares instalou um cooler inteligente na área da churrasqueira. “Essa aquisição foi excelente para ampliar a convivência dos moradores, e fornecer uma comodidade para o condo mínio”, contou o síndico Raphael Ferreira.

A empresa Take oferece um cooler inteligente que pode ser instalado em condomínios, clubes ou qualquer esta belecimento comercial com um bom fluxo de pessoas, até mesmo para atender a rotina dos colaboradores. “É uma vending machine que opera com inteligência artificial que, por meio de reconhecimento por imagem, identifi ca qual produto está sendo retirado, fazendo a cobrança automática diretamente no cartão de crédito cadastrado no App deles, o condomínio não se envolve no processo de venda”, conta o síndico Raphael.

Síndico Belavista Patamares

Atualmente, os coolers estão disponíveis em duas ver sões, com bebidas alcoólicas e não alcoólicas.•

“ESSA AQUISIÇÃO FOI EXCELENTE PARA AMPLIAR A CONVIVÊNCIA DOS MORADORES, E FORNECER UMA COMODIDADE PARA O CONDOMÍNIO”

Raphael Ferreira

Carla Guedes Advogada

A Lei Federal 14.181 de 2021, alte rou o CDC (CDC) e o Estatuto do Idoso, com objetivo de nortear pro cedimentos diante de acordo para quitação de débitos na relação de consumo, auxiliando na educação financeira da pessoa física que se encontra em manifesta impossibili dade de quitar os seus débitos sem comprometer sua subsistência.

O diploma dispõe regras para ne gociação e pactuação de dívidas para fomentar negocia ção justa, evitando assim a exclusão social do devedor e a insolvência civil.

No entanto, o manto da lei 14.181/21 é aplicável às dívidas provenientes da relação de consumo e o STJ já pacificou o entendimento que entre condomínio e condômino não existe rela ção de consumo, por se tratar de uma obri gação Propter Rem que surge pela aquisi ção de um direito real de propriedade, ou seja é uma relação em razão da coisa.

A relação entre o condomínio e condômino é regulada pelo Có digo Civil e Regramento Interno de cada condomínio e as taxas condominiais têm por objetivo a manutenção e conservação da propriedade comum e os servi ços correlatos, por se tratar da comunhão de proprietários não pode ser enquadrado no concei to de fornecedor e consumidor.

Sendo assim, a utilização da Lei do Superendividamen to não pode ser utilizada como forma para contestar os débitos no âmbito condominial, por ausência de pressu posto legal. •

A UTILIZAÇÃO DA LEI DO

SUPERENDIVIDAMENTO NÃO PODE SER UTILIZADA COMO FORMA PARA CONTESTAR OS DÉBITOS NO ÂMBITO CONDOMINIAL

Lei de superendividamento pode ser aplacável para negociar dívidas de taxas condominiais?

A importância de ter água limpa e livre das impurezas dentro de sua empresa ou condomínio

A água que chega nas residências passa por uma tubula ção sem manutenção e fica sujeita a vazamentos e acúmu lo de impurezas que são jogadas diretamente nos reserva tórios conhecidos como caixa d’água.

O ideal é que a limpeza da caixa d’água seja feita a cada seis meses, atendendo as diretrizes da Lei 1893 de 20/11/91 – De creto 20356 de 17/08/94, que exige que a limpeza e desin fecção das caixas d’água sejam realizadas a cada seis me ses. A falta da limpeza da caixa d’água pode causar sérios danos à saúde, e uma delas é a procriação do mosquito da Dengue, Chikungunya, Zika vírus e febre amarela, cuja fê mea deposita seus ovos em água limpa e parada. Por causa de rachaduras, algas e microrganismos podem se prolife rar, bem como a contaminação por insetos, ratos e pombos, expondo sua família ao risco de inúmeras doenças.

INSTALAÇÃO DE FILTRO CENTRAL

Os componentes filtrantes do filtro oferecem alto índice de purificação da água com estrema qualidade. A filtragem não utiliza energia elétrica, gaseificação ou quaisquer pro dutos ou reagentes químicos. O pré-filtro possui a finalida de de filtrar a água de uma residência inteira, uma vez que é instalado no ponto de entrada da água (junto ao cavalete ou caixa d’água). Com a instalação deste filtro, você retém partículas e outros sedimentos, melhorando a qualidade da água que é fornecida, além de aumentar a vida útil dos equipamentos hidráulicos.

QUEM SOMOS

A Superzon Purificadores nasceu no ano de 1971 em Sal vador na Bahia, foi um projeto idealizado pelo Dr. Roberto Celestino de Barros Filho (in memoriam). Hoje, com 50 anos de existência no mercado, a Superzon é um exemplo de sucesso, líder na comercialização de purificadores de água em todo o Nordeste. Possui lojas em todo o Norte/ Nordeste e atua em outros dez estados brasileiros.

SERVIÇOS DISPONÍVEIS

1. Limpeza de caixa d’água.

2. Instalação de filtro central.

3. Venda de Purificadores de água gelada, natural, com ozô nio e água alcalina.

4. Assistência técnica de purificadores de água multimarcas.

5. Tratamento de piscinas com ozônio.

Antes da limpeza

Depois da limpeza de caixa d’água

Câmera de Segurança Solidária

POR: CARLA BRAYNER

Com as diversas situações diárias vistas em jornais e televi sões, as pessoas se acostumaram a viver com medo. Sentin do-se inseguros em suas próprias ruas e casas. São tantos fatos na rotina, que podem ser elucidados com imagens de câmeras de segurança em tempo real e em alta resolução, que os equipamentos tornaram-se essenciais nos condo mínios. Com isso, um programa público estadual se aliou ao monitoramento privado dos imóveis para ampliar a pre venção e repressão da criminalidade nos bairros. Em março deste ano, o governo da Bahia lançou o Projeto Câmera Interativa, através do Decreto nº 21.235, de 09 de março de 2022. O projeto permite o uso de imagens cedi das pela sociedade civil para auxiliar no combate ao crime, visando a redução de ações de criminosos, aumentando a

sensação de segurança e o bem-estar da população baiana. A iniciativa se constitui em uma rede colaborativa com a finalidade de ampliar, de forma significativa, o sistema de monitoramento e vigilância da Secretaria da Segurança Pública (SSP), somando câmeras residenciais, do comércio e de entidades privadas, destinadas à captação de imagens públicas, às câmeras públicas já instaladas pelo Estado. “A iniciativa permite a criação de uma rede colaborativa para ampliar o sistema de monitoramento e vigilância da SSP. Com o projeto, integramos em tempo real as imagens das câmeras privadas ao Centro de Operações e Inteligência (COI), aumentando assim, as ações de acompanhamento e de investigação”, contou Sérgio Franco, proprietário da empresa Câmera Solidária, única que tem o registro de for necedor neste projeto da SSP/BA.

Sérgio Franco

Proprietário da empresa Câmera Solidária

Para que o condomínio, o bairro e o comércio possam integrar as imagens das câmeras de monitoramento ao COI, é necessário contratar uma em presa com registro de fornecedor no projeto. “Com um investimento muito baixo, fazemos a locação dos equi pamentos, incluindo instalação, ma nutenção e eventual reposição das câmeras IP inteligentes de alta defi nição e integradas ao monitoramento

INTEGRAÇÃO ENTRE GOVERNO DO ESTADO E INSTITUIÇÕES PRIVADAS É ESSENCIAL PARA AUXILIAR NA PREVENÇÃO OU REPRESSÃO DA CRIMINALIDADE

“COM O PROJETO, INTEGRAMOS EM TEMPO REAL AS IMAGENS DAS CÂMERAS PRIVADAS AO CENTRO DE OPERAÇÕES E INTELIGÊNCIA (COI), AUMENTANDO ASSIM, AS AÇÕES DE ACOMPANHAMENTO E DE INVESTIGAÇÃO”

do COI”, contou Sérgio Franco, proprietário da empresa Câmera Solidária.

Com um custo baixo mensal, a cada quatro moradores, por exemplo, é instalada uma câmera no bairro. “Assim, quanto mais pessoas aderirem, maior será a vigília, pois consegui mos construir uma rede inteligente de monitoramento que poderá identificar o paradeiro do meliante e o percurso feito durante uma ocorrência, além disso, os participantes terão acesso às imagens capturadas em todas as câmeras instaladas no seu bairro”, explicou Sérgio. Além disso, os condomínios criam uma rede colaborativa de compartilhamento de imagens. “Ao perceber alguma movimentação suspeita, o condomínio pode acionar os demais vizinhos e assim garantir o cuidado de todos. Além disso, participar de grupos de monitoramento da região, compartilhar imagens geradas por câmeras externas ins taladas em diversos pontos do bairro, e ter acesso ao conte údo gravado”, disse Sérgio Franco.

Neste ano, o projeto auxiliou no esclarecimento de um crime bárbaro no Itaigara. “Com o monitoramento das câmeras foi possível identificar rapidamente o suspeito de matar a bancária Rita Maria Brito Fragoso e Silva, de 62 anos, no Itaigara. Com as gravações foi possível acom panhar toda ação do suspeito e ele foi preso pela polícia”, contou Sérgio.

A participação na rede colaborativa é espontânea e gratui ta, sem gerar qualquer ônus para o estado e a sociedade civil, que pode deixar de compartilhar o material quando julgar conveniente. A SSP poderá acessar a gravação das

imagens disponibilizadas e o acesso ocorrerá a partir do COI e dos 23 Centros Integrados de Comunicação ou uni dades policiais interessadas.

As câmeras cedidas pela sociedade, que possuam contra to com um integrador, precisam estar instaladas e volta das para as ruas e avenidas dos municípios baianos, e os fornecedores deverão enviar declaração de adesão à SSP e fornecer apenas imagens de locais públicos, como ruas, avenidas, parques e afins.

Proprietário da empresa Câmera Solidária

Devem ser informadas a descrição da(s) câmera(s), a espe cificação técnica, os quantitativos, o local de videomonito ramento público, a geolocalização, a Uniform Resource Lo cator (URL) da câmera e outras características necessárias à definição do objeto do ajuste a ser firmado.•

“AO PERCEBER ALGUMA MOVIMENTAÇÃO SUSPEITA, O CONDOMÍNIO PODE ACIONAR OS DEMAIS VIZINHOS E ASSIM GARANTIR O CUIDADO DE TODOS”

Sérgio Franco

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