Ed58 by Cadê o Síndico

Editorial E a crise no Brasil continua, agora, com as mudanças políticas, algumas expectativas começam a surgir. Mas, só com o tempo para saber o que irá acontecer com o país. Por enquanto, estamos presenciando muitas famílias com dificuldades, já que a maioria dos produtos e serviços estão Carla Brayner

mais caros, e os salários não acompanharam este aumento.

Editora

Mas, o condomínio precisa continuar funcionando, afinal, têm pessoas trabalhando e serviços sendo executados para que tudo funcione bem. E foi pensando nisso, que elabora-

Edição

mos nossa matéria de capa: O que priorizar no condomínio quando o assunto é reforma e o dinheiro está curto? Uma coisa descobrimos, você não pode deixar de realizar

Maio/Junho 2016

#58

ajustes na parte estrutural do prédio, com ou sem dinheiro, tem que executar a obra, pois os prejuízos podem ser muito maiores, se não o fizer. Um engenheiro super experiente e um economista especialista em condomínios passaram dicas interessantes do que fazer num momento como este. Também, temos uma matéria sobre síndico profissional, veja a diferença para um síndico morador, e a importância da remuneração em alguns casos. Obrigada por nos acompanhar! Tenha uma boa leitura.

Expediente Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

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Comercial

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Adrien Tournillon

Vera Lucia Barbosa

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Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA

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Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

Rafael Castro

Nelson Uzeda

revista@cadeosindico.com.br

Revista Cadê o Síndico • 5

Colunas Dúvidas Jurídicas

Dia-a-dia do Síndico

Drª Kátia Gerlin

Realização e impugnação

Comarella responde

de assembleias

Kátia Gerlin Comarella Advogada

Rose Smera Advogada

Pergunte ao Especialista

Economizando energia

Tempo para o síndico

com o elevador

Alexandre Marques Advogado

Elevadores

Adriana Novaes Advogada

Auditoria Contábil

Direito Imobiliário

Seu condomínio não pode

Modificações das portas nas

pagar por uma Auditoria?

unidades autônomas

Michele Lordêlo Contadora

Marcela Queiroz Advogada

Direito condominial

Design de Interiores

Oponibilidade da convenção

Decoração de áreas comuns

do condomínio perante

com poucos recursos

terceiros Ionara Ribeiro Advogada

6 • Revista Cadê o Síndico

Ricardo Ferreira Designer

Sumário 25

Valores de referência

Perfil

Índices com novos valores já homologados

Sérgio de Matos do Edifício Bretagne

ARTIGO Cobrança extrajudicial em tempos do novo Código de Processo Civil

Capa #22 Em tempos de crise

Como realizar reformas sem implantar cotas extras

GESTÃO

ARTIGO

Remuneração do síndico profissional

Cobrança da taxa condominial com base na fração ideal

CIDADE

PISCINA

Moradores temporários

A importância de uma filtração eficiente

31 Classificados

Revista Cadê o Síndico • 7

Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.556,94.............................................................................. 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.............................................. 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição....................................R$ 570,88

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:

Piso Salarial Válido até (31/12/2016) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 806,80.................................................................... R$ 41,37 De R$ 806,81 a R$ 1.212,64.......................................... R$ 29,16

Obrigações

• Supervisor.................................................................R$ 1.076,97 • Assistente administrativo......................................R$ 1.028,84 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.010,79 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

gerais................................................................................R$ 948,21

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

até o 5º dia útil do mês subsequente. Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

VALE ALIMENTAÇÃO:

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Residencial.......................................................... R$ 242,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga-

Cond. Comercial.............................................................R$ 253,00

mento no dia 5 do mês subsequente.

VALORES DE 2016 HOMOLOGADOS

8 • Revista Cadê o Síndico

Síndico morador CONTA COM PARCERIAS PARA TER UMA BOA GESTÃO

Perfil papel é fazê-los enxergar que somos todos parceiros, que estamos buscando a valorização do imóvel e a convivência harmoniosa em comunidade”, completou o síndico. Sérgio sempre ouve as sugestões dos condôminos e faz uma lista de prioridades. “Normalmente decido com os condôminos em assembleia o que é importante e quais são as prioridades. O consenso gera uma lista. Nem sempre é fácil, mas surgem soluções interessantes: de instalação de sistemas de captação de energia eólica e solar à segurança integrada entre edifícios da mesma rua. Uma demanda do

Por: CARLA BRAYNER

Villa Carmem, por exemplo, era colocar um funcionário à noite que não ficasse ocioso e transmitisse segurança aos condôminos. Optamos por contratar garagistas - essa foi

Administrador com formação em marketing e atuando

uma sugestão da Ystilus - que além de zelarem pelo con-

na área de tecnologia da informação, Sérgio de Matos,

domínio faziam as lavagens dos veículos durante suas jor-

concilia seu trabalho com a gestão do Edifício Bretagne.

nadas, sem custo para os moradores”, contou Sérgio.

Ele já completou dois anos de mandato e acabou de as-

Para ele, não existe segredo quanto à gestão financeira. “É

sumir mais dois.

preciso gerir os recursos com parcimônia, diminuir cus-

Como é síndico e morador, ele conta com a empresa Ys-

tos e trabalhar investindo no que for necessário para ma-

tilus, que presta assessoria no condomínio. “O assesso-

nutenção do condomínio. Colocamos um diarista aos do-

ramento é essencial, pois não disponho de tempo livre e

mingos para viabilizar a escala sem custos de contratação,

todas as demandas são passadas para

e assim, manter nosso enxuto quadro

eles. Já fui síndico do Edifício Villa

com três funcionários.”, disse Sérgio.

Carmem durante nove anos conse-

E quando o assunto é assembleia, Sér-

cutivos. Entreguei o condomínio dois

gio já aprendeu uma estratégia. “Faço

anos após minha saída do prédio e

promoção das assembleias, quando os

uma das condições para me manter

condôminos somem delas, promovendo

em dois condomínios ao mesmo tem-

um café da manhã ou um encontro para

po, foi o fato de estar assessorado pela

tratar de pequenas situações. Isso tem

Ystilus”, informou Sérgio.

gerado bons resultados. Aprendi que

Com as situações do dia a dia, Sérgio

nem sempre colocar na pauta que have-

aconselha ser paciente e principal-

rá aumento ou criação de taxa extra vai

mente saber ouvir. “Muitas vezes as

trazer o condômino à uma assembleia.

pessoas buscam trazer para o condo-

Ele precisa se sentir parte importante

mínio as frustrações da vida. Nosso

Sérgio Matos , síndico e morador

•

do processo”, finalizou Sérgio.

Revista Cadê o Síndico • 9

Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. O que muda a partir do Novo Código de Processo Ci-

sob a égide da Lei 9099/95, como analogia. Não há ainda

vil para os profissionais de direito condominial e para

nenhum caso concreto transitado em julgado acerca do

os devedores?

tema, devemos esperar os primeiros pronunciamentos

O novo Código de Processo Civil que entrou em vigor no

dos órgãos judicantes, para termos a noção da real efetivi-

dia 18 de março de 2016, elencou os créditos das contri-

dade desta nova ferramenta.

buições ordinárias e extraordinárias de condomínios,

Sendo assim, o novo CPC, tornou as dívidas de condomí-

aprovadas em convenção e documentalmente comprova-

nio em títulos executivos extrajudiciais, que, a priori, in-

das, como título executivo extrajudicial.

troduz uma ferramenta mais eficaz para os profissionais

Isso quer dizer que, sendo a dívida de condomínio um título

de direito condominial no combate à inadimplência.

extrajudicial (784, inciso X do Novo CPC), a cobrança do dé-

Já para os devedores ficou mais difícil postergar o pagamen-

bito condominial se fará com mais rapidez. No antigo Código

to das contribuições condominiais, pois, com o Código Civil

de Processo Civil a cobrança era realizada através da ação

vigente em conjunto ao novo CPC, não adimplir a taxa de con-

de cobrança, sob o rito sumário, que contemplava a fase de

domínio, tem o mesmo peso e importância, por exemplo, de

conhecimento com audiência de conciliação e instrução.

não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial.

De sorte que, atualmente, o condomínio poderá optar ainda

Quanto aos juros da taxa de condomínio em atraso, caso

pela forma antiga ou propor ação de execução, ante a Justiça

esteja à convenção atualizada pelo Código Civil de 2002 e

Comum. No caso de execução, não haverá obrigatoriedade

o novo Código de Processo Civil, estes serão os praticados

de audiência e o devedor será citado para pagar o débito em

pelo mercado e as multas por atraso reiterado no limite

03 (três) dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas

até 05 taxas de condomínio, e com a possibilidade de exe-

constritivas dos seus bens, é o que determina a nova lei.

cução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que

Contudo, em que pese à lei determinar o andamento das

em média dura de dois a quinze anos.

ações com observância ao princípio da duração razoável

Portanto, com estas inovações, a tendência, conjugando

do processo, sabemos, porém, que a justiça não caminha

o Código Civil e o novo CPC é zerar a inadimplência dos

desta forma. Neste sentido, o condomínio tem que utilizar

condomínios, pois há garantia real.

da paciência e cautela, procurar um bom profissional da área para diligenciar o mais rápido a obtenção dos seus

2. Existe uma abordagem apropriada, para se cobrar o

créditos, pela forma adequada a cada caso.

condômino inadimplente?

De outro vértice, se faz necessário esclarecer que cobran-

Sim. O correto é certificar-se realmente se a dívida per-

ças de taxas de condomínio, na maioria das vezes, são

tence ao suposto devedor, como também se não há nenhu-

propostas em sede de Juizados Especiais Cíveis, através

ma das parcelas em aberto que por ventura já tenham sido

de ação de cobrança, por ser mais célere e econômico o

quitadas. Verificado todos estes cuidados, o próximo pas-

procedimento, haja vista que o condomínio tem legitimi-

so é enviar uma correspondência protocolada, notifican-

dade e tem respaldo legal em cobrar valores acima do va-

do o condômino do total do débito da unidade autônoma,

lor do teto autorizado pela Lei 9099/95.

se mostrando aberto as tratativas amigáveis. Após a noti-

Porém, muitas são as dúvidas que pairam acerca da apli-

ficação, caso a inadimplência persista e o débito não seja

cabilidade do procedimento executório em sede dos Jui-

quitado, a medida seguinte será por via judicial, através de

zados. As Varas ainda estão disciplinando a sua aplicação

ação de cobrança ou de execução.

10 • Revista Cadê o Síndico

•

Pergunte ao Especialista

Tempo para o síndico FUNÇÃO EXIGE MUITOS NOVOS APRENDIZADOS PARA QUEM ACABA DE OCUPAR O POSTO Alexandre Marques Advogado O maior aliado de síndico neófito é, sem sombra de dú-

seu inesgotável universo de experiências e aprendiza-

vida, o tempo. Como um vinho de boa qualidade que pre-

dos sabemos que o síndico eleito, ainda mais, quando

cisa de tempo para atingir o máximo dos atributos pre-

assim promovido por uma margem apertada de votos

tendidos pelo vinicultor e que o faz tão apreciado pelo

em relação ao segundo candidato, tem uma tendência de

consumidor, o representante máximo do condomínio

ser fortemente cobrado pela “oposição”. Logo no início

também precisará de tempo para atingir o máximo da

de seu mandato, onde será vigiado, criticado, avaliado a

performance que dele se espera.

cada passo, ato, gesto, circular, aprovação ou desapro-

Da mesma forma, pode-se comparar à intimidade que o

vação de qualquer coisa que faça, e isso, para os mais

sindico terá com a massa condominial a intimidade de

desviados é o maior equívoco que se pode cometer em

um casal recém esposado, onde a intimidade que se tinha

uma gestão que esta apenas começando.

dará lugar a uma cumplicidade até então desconhecida.

O síndico novato precisa de tempo para conhecer os can-

Ele precisa vivenciar o cargo, sentir seus desafios,

tos, encantos e desencantos do cotidiano condominial.

aprender com os pequenos erros, aprender a interpre-

Precisará de tempo para verificar pastas, documentos,

tar para si mesmo os sinais, a leitura que fará dos desa-

arquivos, papéis em geral. Aprender sobre o passado do

fios diários de sua gestão. Afinal, está lidando com de-

condomínio para poder entender o presente e pensar no

zenas, quando não centenas, milhares de pessoas que,

futuro de sua gestão.

nessa condição tem anseios e expectativas pautadas em

Precisará de apoio de seu conselho consultivo e demais

suas próprias existências e, que, inconscientemente

moradores - pelo menos uma parte deles. Assim, como

transferem ao síndico eleito em assembleia todas suas

uma criança acolhida no seio familiar, ser incentivado

expectativas, sonhos e desejos. Eles também irão cobrar

e encorajado a dar passos cada vez maiores, escolhas

de forma implacável para que faça satisfatoriamente jus

cada vez mais seguras, e, tornar-se dessa forma um ges-

a confiança que lhe foi depositada, quando de sua elei-

tor apto ao cargo como todos esperam dele.

ção. Ou algum síndico, conselheiro, administrador de

Iguala-se essa experiência a do funcionário recentemen-

condomínios, duvida ou olvida disso?

te admitido para trabalhar em uma empresa que precisa

Nós que atuamos há algum tempo com condomínios e

familiarizar-se com as rotinas, colaboradores, parceiros,

12 • Revista Cadê o Síndico

para saber como lidar, interagir com cada um como se espera dele, fiel a política comercial desta firma. E, como sabemos, isso leva tempo por mais hábil que a pessoa seja no trato com os demais e a novidade da situação. Da mesma forma, precisa que a administradora de condomínios o apóie. Que esteja lá para ele quando precisar, e mais, que haja como um sábio mestre que orienta ao aluno, ao discípulo a pensar, instigue-o ao raciocínio lógico e crítico, e, não simplesmente coloque o peixe na ponta da vara para ele, pois, se assim agir, estará cometendo dois erros graves e sérias consequências para ela mesma. Estará usurpando funções, atribuições e decisões, que cabem somente a ele síndico e estará atraindo para sua órbita uma responsabilidade que não lhe pertence, que está acima de sua esfera administrativa, extrapolando, desta forma, os poderes que lhe são atri-

qualquer atividade que dependa de interação humana.

buídos por mandato.

Desta forma, antes de cobrar de seu síndico de forma

Segundo erro, estará tirando do síndico de forma egoísta a

implacável um desempenho hercúleo, uma genialida-

chance de aprender com seus próprios erros de julgamen-

de davinciana, uma exatidão cirúrgica, reflita sobre o

to e percepção. Digo egoisticamente, pois, claro que é mais

quanto você colaborou para que ele tenha tido acesso

fácil muitas vezes ir e executar dada tarefa, ainda mais

a um processo de aprendizado, compreensão, enten-

quando o prazo é exíguo ou se têm muitos afazeres do que

dimento, diálogo com as pessoas a sua volta, qual foi a

ensinar, explicar, orientar como fazer e o por que disso, de

receptividade que ele teve de você, destas pessoas, da

se resolver dada questão de um jeito e, não, de outro.

administradora, prestadores de serviços, etc.

Assim, como se vê, tornar-se um síndico bom naquilo

Aí sim, somente depois de refletir por um momento so-

que está fazendo para que ele corresponda a expectativa

bre isso - chegando a conclusão que teve positivamen-

e desejos é uma coisa que depende de vários fatores, da

te acesso a tudo isso de forma satisfatória, plena, com

colaboração das pessoas que o circundam, aliás, como

tempo suficiente, que você mesmo, se estivesse no lugar dele para passar por tudo isso de forma segura teria e,

“O SÍNDICO NOVATO PRECISA DE TEMPO PARA CONHECER OS CANTOS, ENCANTOS E DESENCANTOS DO COTIDIANO CONDOMINIAL”

ele não aproveitou essa oportunidade, aí então, poderá, deverá até cobrar dele o desempenho que se espera. Do contrário, coloque-se ao lado dele, ajude-o, afinal, o benefício de uma boa gestão é de todos, inclusive seu. A diferença dos demais é o sentimento que você terá de que fez a coisa certa, que ajudou alguém, que construiu algo positivo e, essa satisfação, única e própria, ninguém tirará de você ou sentirá no seu lugar.

•

Revista Cadê o Síndico • 13

Auditoria Contábil

Michele Lordêlo

Seu condomínio não pode pagar por uma Auditoria?

Contadora

Em tempos de crise e com o significativo aumento da ina-

documentos que serão fornecidos mediante um cadastro

dimplência das taxas condominiais, os condomínios têm

inicial. A Lordêlo Audit indicará os meses a serem audita-

visto suas economias de anos, que foram investidas em

dos e será realizada uma auditoria de prestação de contas,

poupanças, aplicações financeiras, se esgotarem, para

sem custos.

quitações de despesas mensais do condomínio.

Um outro grupo que o Mutirão atenderá, será de um

Os casos de problemas financeiros se agravam, quando:

gestor, um morador ou um grupo de moradores que

o síndico não apresenta prestação de contas de suas ati-

não conseguiram aprovação da auditoria em assembleia

vidades; na troca de gestão surgem dúvidas da aplicação

e decidiram eles mesmos, pagar pelos serviços; neste

dos recursos; um síndico é destituído (afastado da função);

caso, o Mutirão oportunizará um valor de baixíssimo

o balancete não fecha e despesas não são escrituradas; ou

custo para a contratação, uma vez que o gasto não será

quando são localizados pagamentos sem comprovantes ou

do condomínio.

documentação idônea.

Como a realização do serviço é gratuito, a Lordêlo Audit

Diante deste cenário e mediante o crescimento de con-

e o Programa Cadê o Síndico, juntamente com a Revista

sultas que temos tido pelos gestores condominiais que

Cadê o Síndico, irão oportunizar à ACCI - Apoio ao Com-

gostariam de realizar uma auditoria, mas não possuem

bate ao Câncer Infantil (www.vivofelizacci.wordpress.

recursos para tal, a Lordêlo Audit, uma empresa do Grupo

com/), a doação de alimentos não perecíveis ou brinque-

Lordêlo de Contabilidade fará do dia 30 de abril até 30 de

dos ou roupas ou latas de leite, para os condomínios que

junho deste ano, a primeira fase do Mutirão de Auditoria

desejarem contribuir.

Condominial com atendimentot gratuito.

•

O Mutirão primeiramente atenderá a um grupo de con-

Para participar da seleção, o gestor ou morador, de-

domínios que não podem pagar por uma auditoria por

verá manter contato através do 3351-6952 ou enviar a

amostragem (com meses selecionados). Para isto, o gestor

solicitação para m_lordelo@yahoo.com.br.

deverá comparecer em nossa sede, munido de cópias dos

Esperamos vosso contato!

14 • Revista Cadê o Síndico

Revista Cadê o Síndico • 15

Artigo

A importância da cobrança extrajudicial em tempos do novo Código de Processo Civil O Novo Código de Processo Civil Brasileiro, em vigor

de 1988, traduz brilhantemente a forma como deve ser

desde a data de 18 de março de 2016, alterou a forma de

analisada a situação do inadimplente. No entendimento

cobrança de taxas condominiais ao conferi-las a nature-

doutrinador Nelson Nery Junior, “ O princípio da igual-

za de título executivo extrajudicial, desde que comprova-

dade pressupõe que as pessoas colocadas em situações

dos por documentação hábil. Sendo assim, os condomí-

diferentes sejam tratadas de forma desigual: “Dar trata-

nios agora poderão se utilizar diretamente do processo

mento isonômico às partes significa tratar igualmente os

de execução de títulos extrajudiciais.

iguais e desigualmente os desiguais, na exata medida de

Entretanto, em que pese a ideia de um procedimento

suas desigualdades”.

mais célere e eficaz, precisamos lembrar que a via judi-

Partindo desse entendimento, podemos concluir que

cial somente deve ser utilizada nos casos em que de fato

cada condômino carrega um fato diferente que deu cau-

já houver sido realizada todas as possíveis tentativas de

sa a sua inadimplência, podendo ser desde um mero es-

solução do conflito de forma extrajudicial, daí surge a

quecimento até a simples falta de condições financeiras.

necessidade de se trazer ao palco destas relações a im-

Portanto, é preciso conhecer cada caso o suficiente para

portância da cobrança extrajudicial.

enquadra-lo ou não em situação de cobrança por via ju-

Insta salientar que não pelo fato de dispormos de um

dicial, e, para tanto, será a condução da cobrança na fase

procedimento judicial mais rápido, é justificativa sufi-

extrajudicial que realmente irá definir os casos que de-

ciente para afogarmos o Judiciário com uma enxurrada

verão ser levados a apreciação do Poder judiciário.

de ações, sem sequer tentar antes resolver o conflito de forma amigável. Vale lembrar que o novo Código também promove a busca pela conciliação e mediação ao status de norma fundamental do Processo Civil, pelo que, na medida em que aumenta a celeridade do processo judicial de cobrança de taxas condominiais, cresce também a responsabilidade das partes de buscarem métodos al-

Drª Lessiene Sardinha

ternativos de solução do conflito.

OAB/BA 31.012

O princípio da isonomia previsto na Constituição Federal

e-mail: lessiene@lessienesardinha.adv.br

16 • Revista Cadê o Síndico

Gestão

Remuneração do síndico profissional COTA PODE VARIAR

além de garantir impessoalidade e parcialidades quando o assunto for punir moradores por desrespeito às nor-

Por: CARLA BRAYNER

mas”, defendeu Claudio Celino. Mesmo as isenções da cota básica aos síndicos condôminos devem ser pagas como um prestador de serviços do con-

Moradores estão optando por contratar síndico profissio-

domínio: via nota fiscal emitida pelo síndico. “Isso garante

nal para administrar os condomínios residenciais. No en-

ao condomínio o recolhimento de todos os impostos sobre

tanto, ainda é grande o número de síndicos que também

serviços prestados e manutenção do custo do serviço inde-

são moradores, e nesses casos, é comum que o síndico-

pendente do valor da cota condominial; e garante ao síndico

morador obtenha uma remuneração. Há três formas de

contagem de tempo para obtenção da aposentadoria. A nota

cobrança: uma cota pré-estipulada, uma

fiscal avulsa pode ser emitida em qualquer

porcentagem de arrecadação mensal ou

posto do SAC, todos os meses, caso o sín-

salários mínimos.

dico não seja um micro empreendedor

O trabalho do síndico exige tempo, es-

individual cadastrado na Prefeitura. E os

forço, conhecimento técnico e respon-

rendimentos obtidos da prestação de ser-

sabilidades civis e criminais. O que custa

viços de síndico devem ser contabilizados

caro. “Delegar este complexo escopo a

normalmente na dedução do imposto de

um síndico morador voluntário em troca

renda”, explicou Celino.

de isenção da cota condominial é assumir

Como em qualquer ramo da prestação de

que o serviço seja executado em regime

serviços, o valor do mesmo pode oscilar

de “melhor esforço”, e quando ele tiver tempo. A qualidade

bastante. “O que pode pesar no valor do profissional con-

da prestação do serviço será ignorada, uma vez que o mo-

tratado são condomínios com muitos itens de lazer, muitas

rador eleito estará “fazendo um favor aos vizinhos”, dis-

unidades, quando é preciso acompanhar grandes obras, e

pensando-os do fardo de serem síndicos, e simplesmente

a carga horária, em condomínios pequenos e médios, o

delegando suas funções à uma empresa administradora e

costume é o síndico visitar o local duas ou três vezes por

aos fornecedores. Adotar um síndico profissional no seu

semana. Caso os moradores queiram mais presença físi-

condomínio é garantia que os moradores podem requisi-

ca do síndico, isso deve encarecer os honorários”, alerta o

tá-lo ou cobrar resultados sem nenhum constrangimento,

economista Alexandre.

•

Revista Cadê o Síndico • 17

Direito condominial

Ionara Ribeiro

Oponibilidade da convenção do condomínio perante terceiros

Advogada

Os problemas decorrentes da vizinhança, a necessi-

convenção, não podendo desrespeitar, por exemplo, as

dade de regular o comportamento dos que se utilizam

regras de utilização das áreas comuns e de acesso ao

das unidades autônomas e das áreas comuns do con-

prédio, estando sujeito inclusive à penalidade de multa

domínio, a imprescindibilidade de se coibir a conduta

pecuniária.

desrespeitosa aos direitos dos coproprietários, a conve-

Exemplificando, o visitante não pode trafegar pelo con-

niência de se estabelecer harmonia nas relações entre

domínio com seu veículo em velocidade superior à per-

vizinhos, implicam na instituição de um estatuto deno-

mitida, ouvir som em volume elevado, utilizar as áreas

minado convenção do condomínio.

comuns sem respeitar a sua destinação, estacionar em

O art. 1.333 do Código Civil estabelece que a convenção

local proibido, sob pena de ser penalizado pessoalmen-

que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita

te e/ou juntamente com o condômino que lhe conferiu o

pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações

acesso ao condomínio.

ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titula-

Válido ressaltar que para ser oponível contra terceiros,

res de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre

a convenção do condomínio deverá ser registrada no

elas tenham posse ou detenção.

Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe ex-

A convenção do condomínio trata-se de uma espécie de

pressamente o parágrafo único do art. 1331 do Código

constituição privada dos condôminos, haja vista a sua

Civil Brasileiro.

força para regulamentar comportamentos sociais.

Outrossim, a convenção do condomínio não poderá

A natureza estatutária da convenção fica evidenciada

criar restrições indevidas aos condôminos e a terceiros,

no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo

pois as limitações impostas devem estar alinhadas com

aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham

a legislação pátria vigente e só se justificam quando vi-

aprovado ou assinado.

sam restringir o mau uso da propriedade, impedem o

bem comum, tumultuam as relações entre vizinhos e

Desta feita, elidimos a tese de que terceiros, estra-

nhos ao condomínio, ficam sujeitos aos dispositivos da

18 • Revista Cadê o Síndico

ofendem a saúde e o sossego dos coproprietários.

•

Revista Cadê o Síndico • 19

Dia-a-dia do Síndico

Rose Smera

Realização e impugnação de assembleias

Advogada

As assembleias em condomínios devem ser realizadas

cimento de suas decisões. É importante seguir as deter-

seguindo algumas normas. Inicialmente o edital deve

minações legais de publicação da ata em, no máximo, oito

ser enviado com, no mínimo, oito dias de

dias após sua realização.

antecedência e deve ser envia-

Será permitido voto com pro-

do para todos os condôminos,

curações que não necessitam

através de protocolo.

reconhecimento de firma,

A convocação deve ser feita

exceto se a convenção exigir.

pelo síndico ou por ¼ dos con-

As unidades inadimplentes não poderão votar nem serem

dôminos e o edital deve conter todos os assuntos a serem

votadas, caso queiram se candidatar a algum cargo.

tratados, de forma clara e con-

Não é necessário registrar em cartório todas as atas, ape-

cisa, especialmente aprovação de

nas aquelas com decisões muito importantes.

taxa extra, lembrando que no item o que

As decisões das assembleias devem seguir o quórum de-

ocorrer, não se pode tomar decisões importantes para o

terminado por lei e as determinações contidas na legisla-

condomínio.

ção em vigor e convenção do condomínio.

A assembleia somente deve ser iniciada na segunda con-

O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos

vocação, exceto se houver dois ou três dos condôminos

condôminos para convocar assembleia, desejando anu-

presentes no primeiro horário convocado.

lar as decisões de uma assembleia, deverá sempre se

A ata, ao ser elaborada preferencialmente no momento da

valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula

realização da reunião, deve contar todas as informações e

tal assembleia.

decisões relevantes. Ao final, deve ser assinada pelo presi-

A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto,

dente da mesa, secretário e condôminos presentes.

convocar outra assembleia para revogar as decisões an-

Após a lavratura, cópia da ata deve ser distribuída entre

teriores, desde que feita nas formalidades previstas pela

os condôminos e/ou afixada em local visível, para conhe-

convenção e pelo Código Civil.

20 • Revista Cadê o Síndico

•

Judiciário baiano

Artigo

reconhece a legalidade na cobrança da taxa condominial com base na fração ideal A repercussão do tema cobrança de taxa condominial

disposição em contrário na convenção. Por sua vez, o

com base na fração ideal foi grande após a divulgação da

conceito de fração ideal é muito mais amplo do que divi-

notícia de que o STJ havia reconhecido a impossibilidade

são com base na metragem.

da cobrança de taxa condominial maior para unidades

O conceito de fração ideal pode se dar utilizando a metra-

com metragem superior.

gem; número de unidades; valor de cada unidade privativa.

O efeito foi tamanho que o STJ foi obrigado a publicar nota

Evidente que uma unidade de frente, em andar mais alto,

de esclarecimento nos seguintes termos: “Em razão de no-

em local privilegiado, possui valor venal superior ao imó-

tícias divulgadas recentemente na mídia, segundo as quais

vel do mesmo tamanho de fundos, em andar baixo, embora

o STJ teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomí-

com a mesma área.

nio com base na fração ideal, a Secretaria de Comunicação

Além disso, em toda incorporação deve ser atribuída

Social esclarece que, na verdade, o Tribunal não se mani-

frações ideais às unidades autônomas, de modo que

festou sobre essa questão.”

quanto maior a fração ideal, maior a parcela de proprie-

A decisão, entretanto, trouxe à baila no meio jurídico pro-

dade sobre o todo.

funda discussão. Uma boa parte da doutrina defende que

Por conclusão, não resta qualquer dúvida de que a cobran-

aquela unidade que não gera qualquer custo maior ao

ça segundo o critério da fração ideal é perfeitamente ca-

condomínio, não poderia ser compelida a pagar uma taxa

bível, tendo o TJBA confirmado esta tese em ação judicial

condominial maior, sob pena de enriquecimento ilícito dos

patrocinada por este escritório de advocacia.

demais moradores. Com este fundamento, muitos condôminos têm buscado o judiciário no intuito de diminuir o valor da sua taxa condominial. O que pouco tem se falado, todavia, é a respeito da legalidade na cobrança da taxa condominial com base na fração ideal. O Código Civil preceitua em seu artigo 1.336

Carlos Henrique de Abreu Silveira

ser dever do condômino contribuir para as despesas do

OAB/BA 32.804

condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo

e-mail: henriqueabreu@silveiraeabreu.adv.br

Revista Cadê o Síndico • 21

Capa

Em tempos de crise

COMO REALIZAR REFORMAS SEM IMPLANTAR COTAS EXTRAS

Por: CARLA BRAYNER

do custo da mão de obra, que subiu 1,35% no mês, chegando a R$ 459,43 por metro quadrado. O custo do material de construção subiu 0,35% e chegou a R$ 525,38 por metro

O condomínio precisa de uma reforma? Este é um momen-

quadrado. “Diante dos fatos supracitados, recomenda-se

to para ficar atento. O custo da construção civil ficou 0,82%

que os síndicos se encaminhem as lojas, pesquisem e análi-

mais caro em março, segundo dados divulgados pelo Insti-

sem os preços e a qualidade do material ofertado e só então

tuto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). E a cobran-

compre. Além de procurar barganhar com o responsável

ça de taxas extras diante da atual conjuntura do país não é

pela obra, o valor da mão de obra”, disse o economista Ale-

bem vista pelos condôminos.

xandre Rodrigues.

Existem itens no condomínio que devem ser inspecionados

Caso o condomínio esteja no vermelho, mas precisa reali-

regularmente. “É importante contratar um profissional ha-

zar essas intervenções, o economista Alexandre, dá dicas

bilitado pelo conselho regional de engenharia e agronomia (Crea) para inspecionar, analisar e avaliar a estrutura de concreto armado, a cada cinco anos, conforme a tabela 1 da lei municipal 5.907/01. Mas, na realidade a tipificação do projeto, condições de execução da obra e a exposição ambiental da estrutura, ou seja, a localização do empreendimento em relação a agressividade do ambiente, é quem determina o período real para uma inspeção e consequentemente a devida manutenção”, alertou o engenheiro civil Edgarde Gonsalves. Mesmo em tempos de crise financeira, o condomínio não pode deixar de realizar intervenções nos itens componentes da estrutura de concreto armado, que são responsáveis pela estabilidade do empreendimento: os pilares com suas respectivas fundações (bases de apoio no solo), vigas e lajes. “A estrutura de concreto armado como um todo, é o esqueleto do prédio, é quem recebe as cargas impostas ao

custo de R$ 984,81 por metro quadrado em março, ante R$

“EMBORA A PALAVRA DE ORDEM SEJA ‘ECONOMIZAR’, PROCURE SEMPRE CONTRATAR UM BOM PROFISSIONAL”

976,82 de fevereiro. A inflação de 0,82%, apurada pelo Si-

Alexandre Rodrigues

napi em março, teve como principal influência o aumento

economista

empreendimento e transmite ao solo. Ou seja, é quem dá a devida sustentação e qualquer anomalia ou não conformidade aparente, deve ser de imediato investigado. Também é imprescindível avaliar a estrutura dos reservatórios de concreto armado”, concluiu Edgarde. O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi) registrou

22 • Revista Cadê o Síndico

para evitar implantar taxa extra e

tipulado. Embora a palavra de ordem

aumentar a insatisfação dos mora-

seja “economizar”, procure sempre

dores: “Combata a inadimplência de

contratar um bom profissional, que

novos condôminos e tente fazer um

possa ser um engenheiro ou um ar-

acordo com os inadimplentes, e caso

quiteto, por exemplo. Com um profis-

contrário, entre com processo judi-

sional adequado acompanhando a re-

cial de cobrança. Isso aumentará a

forma o condomínio economiza, pois

receita do condomínio; reduza gastos

tudo será feito seguindo um projeto;

do condomínio, como água, luz e ho-

solicite ao profissional contratado

ra-extra, com intuito de aumentar a

indicações de diferentes marcas dos

receita; após essas medidas, o plane-

materiais necessários na reforma.

jamento da obra deve ser o próximo

Pesquise na internet e em diferen-

passo. Separe algum tempo, defina o

tes lojas os preços desses materiais.

que é realmente indispensável a ser

Dessa forma é possível conseguir

feito e quais são as prioridades. Pro-

bons preços e por fim, estabeleça

blemas estruturais, devem ser priori-

prazos para os empreiteiros e defi-

zados; depois do planejamento, defi-

na isso em um contrato por escrito

na o orçamento da reforma. Caso não

para que sua reforma não demore

tenha dinheiro suficiente em caixa,

mais tempo do que o previsto, de

reveja o planejamento e só faça o que for realmente necessário; consulte mais de um profis-

maneira que o condomínio não tenha mais gastos com os empregados

sional e opte por aquele que

contratados para

tiver o valor mais próximo

realizá-la”.

do seu orçamento, talvez nessa etapa sejam necessárias alterações no orçamento, mas busque se manter o mais próximo possível do valor es-

Capa

Como fazer para conseguir preços melhores? Veja algumas dicas do econo-

boa economia é atiçar a concorrência. Supondo que,

mista Alexandre para diversas

em sua pesquisa de preços, você encontre um produ-

situações:

to mais barato em determinada loja, você não precisa comprá-lo imediatamente neste local. A estratégia

1. Entenda de Precificação

é pegar o folheto de ofertas com o preço mais baixo

Não precisa conhecer cada por-

anunciado (ou pedir ao vendedor que anote o preço e

centagem de valor de tudo que você

modelo do produto no cartão da loja) e levá-lo até o

compra. Basta ter noção de que,

concorrente com preço superior para pedir um des-

em geral, o preço de um produto

conto ainda maior.

abrange os custos de produção, de transporte, os impostos e muitas ve-

4. Evite Produtos Novos

zes, também, uma possível margem de descontos. E é

Produtos recém-lançados no mercado costumam ser

aí que entra sua possibilidade de economizar. Sabendo

mais caros. Quando não são mais novidade, seus pre-

que muitas mercadorias já incluem essa margem em

ços tendem a cair até pela metade. Planejar-se é no-

seus preços, você tem um bom argumento para nego-

vamente a melhor estratégia. Lembre que a probabili-

ciar seu desconto. Mas lembre-se de que é improvável

dade de conseguir descontos em produtos de modelos

que o vendedor ou lojista fale sobre a possível margem

mais antigos é maior.

de desconto ou ofereça isso a você, caso você não peça.

É importante pesquisar a qualidade e o preço desses

“PROBLEMAS ESTRUTURAIS, DEVEM SER PRIORIZADOS”

materiais e junto com o profissional (arquiteto ou en-

Alexandre Rodrigues

genheiro), fazer uma lista do que será usado e pesqui-

economista

2. Pesquise e Pechinche

sar, em pelo menos três lojas de construção, antes de comprar o material para ter a certeza de que o preço a pagar está de acordo com o seu orçamento e é o mais em conta que conseguiu encontrar. Procure barganhar com o profissional responsável pela reforma o valor da mão de obra. 3. Observe a Concorrência Uma técnica de negociação que pode lhe render uma

24 • Revista Cadê o Síndico

Cidade

Moradores temporários A LOCAÇÃO DE QUARTOS OU VAGAS É LEGAL?

Por: CARLA BRAYNER

vejo óbice ao uso pleno do imóvel, mesmo porque é garantido por lei o direito de propriedade, observando apenas o disposto na convenção e no regulamento interno

As hospedagens de viajantes em quartos de residências é

de cada condomínio”, disse Edna.

uma prática bastante difundida nos países desenvolvidos.

A criação na internet de sites que intermediam locadores

Além de ser uma fonte de renda extra para o mora-

e hospedem interessados - como Airbnb, Couchsurfing,

dor, o hóspede obtém vantagens através do preço

Nightswapping ou Work Away - deu uma nova dimensão

menor do que em hotel ou apart-hotel. Com

mundial a essa maneira de hospedar. No Brasil, a prática

isso, com a atual crise financeira no país,

foi iniciada no interior com as festas regionais e folcló-

quem tem um cômodo sobrando pode

ricas e nas capitais com o carnaval,

fazer uma grana extra alugando o

mas foi na Copa do Mundo de

espaço por meio de sites e aplicati-

2014 que sua pratica foi am-

vos de hospedagem, mas é preciso

pliada devido a insuficiência

ficar atento para não infringir as

de leitos na rede hoteleira.

normas do condomínio.

“Especialmente os turistas

A locação de quartos ou vagas

que viajam sozinhos pre-

a terceiros não tem uma lei es-

ferem esse tipo de hospe-

pecífica, vindo a ser regulada no

dagem, pois acabam tendo

capítulo que rege a locação para

convivência com os nativos,

temporada artigos 48 a 50 da Lei

o que os aproximam da cultu-

8245/91, Lei do Inquilinato. “Pre-

ra do país visitado”, informou o

ventivamente, é necessário consultar a convenção e regulamento interno de

dono da agência de turismo receptivo CSS Tour, Raphael Ferreira.

cada condomínio para conhecer as regras inseridas

•

imóvel é um atentado ao direito de propriedade, desde

“OS TURISTAS QUE VIAJAM SOZINHOS PREFEREM ESSE TIPO DE HOSPEDAGEM, POIS ACABAM TENDO CONVIVÊNCIA COM OS NATIVOS”

que este uso não ofenda o regulamento de convivência

Raphael Ferreira

estabelecido entre os condôminos. “Como síndica, não

Proprietário da CSS Tour

quanto a moradores temporários e visitantes”, informou a síndica Edna Nunes. Qualquer tentativa de impedimento ao uso pleno do seu

Revista Cadê o Síndico • 25

Elevadores

Adriana Novaes

Economizando energia com o elevador

Advogada

Um dos itens que mais pesam no orçamento do condo-

Para quem tem sistema eletrônico:

mínio é o consumo de energia elétrica. E o elevador pode

• Operação por proximidade: onde há mais de um ele-

ser um aliado para diminuir essa despesa. Pouca gente

vador, permite que o equipamento mais próximo res-

sabe que ao ‘chamar’ dois elevadores ao mesmo tempo ou

ponda à chamada.

ao apertar os dois botões aumenta a conta do condomí-

• Iluminação de cabine: pode ser controlada para ser

nio, pois o elevador consome energia quando se desloca.

acionada apenas quando o aparelho for solicitado.

Para evitar desperdício, o condomínio pode instalar um

• Manutenção em dia: um equipamento bem lubrificado,

comando em grupo, que elimina a chance de registrar o

com a tensão das correias correta e um bom alinhamento

chamado em duas botoeiras.

do motor colaboram para que o elevador não gaste mais

Prédios comerciais de grande porte, que tem diariamente

do que deveria – além de manter sua vida útil.

um número expressivo de pessoas usando o elevador, podem optar por um sistema mais eficiente de economia de

Aparelhos sem sistema eletrônico:

energia. Outros recursos estão à disposição, como trocar

• Chamar apenas um elevador de cada vez.

o quadro de comando antigo por um mais moderno e até

• Fazer revisões frequentes no estado do quadro, e das

substituir as lâmpadas das cabinas por modelos LED.

instalações elétricas usadas pelo elevador.

Ainda mais hoje em dia, com novas tecnologias, o elevador pode representar muito menos gasto mensal. Os

Como são os condôminos, os principais a usarem os eleva-

equipamentos mais modernos são mais econômicos. Es-

dores, é importante que eles saibam como colaborar com

tima-se que o consumo de energia do elevador caia 40%.

o uso correto e consciente do aparelho: Em casos de mais

É indicado que a troca de aparelhos seja feita a partir de

de um elevador, chamar apenas um. Não deixar crianças

15 anos de uso.

sozinhas, já pensou no gasto que representa aquelas via-

Até chegar o momento de modernizar o elevador, muito

gens em que todos os andares são apertados? Segurar o

pode ser feito para que o equipamento siga funcionando

elevador também prejudica e o excesso de peso causa des-

perfeitamente e gastando pouco. Veja:

gaste do equipamento.

26 • Revista Cadê o Síndico

•

Piscina

A importância de uma filtração eficiente Por: ANTONIO CORADINHO

neira de saber se a filtração está sendo suficiente, é analisar a água da piscina. Se estiver dentro dos parâmetros obrigatórios de cloro, de 1 a 3 ppm e PH de 7.2 a 7.6 e a

Uma piscina para ser tratada eficientemente, deve ter o

aparência da água for sem brilho, ou turva, a filtração tem

seu tratamento equilibrado entre o tratamento químico e

que ficar funcionando até a turbidez desaparecer e a água

a filtração. Neste artigo vamos tratar somente da impor-

volte ao tom cristalino. Muito sol e calor, aumentam a eva-

tância da filtração e na qualidade da água a ser tratada.

poração do cloro, e a quantidade de usuários, aumenta a

Segundo a NBR 10330, toda a piscina que tem entre 0,60m

quantidade de matéria orgânica na água que precisa ser

e 1,50m de profundidade (a maioria das piscinas sociais

oxidada (pelo cloro) e filtrada. Portanto a filtração pode

de condomínios), deve ter o equipamento de filtração

ser de 10, 15, 20 horas, ou permanente, para manter a

(filtro e bomba) para filtrar o volume da piscina em até

água cristalina. A filtração permanente acontece princi-

seis horas. Se uma piscina tem 60 m³, a bomba (e o filtro

palmente em piscinas de hotéis muito frequentados.

correspondente) tem que ter capacidade de vazão de no mínimo 10m³/hora ou mais. Quanto maior for a vazão da

Quando trocar a areia do filtro?

bomba, mais eficiente é a filtração. Mas, devo lembrar que

Tem fornecedores que dizem que a areia

é necessário ter um filtro correspondente a vazão da bom-

deve ser trocada com dois ou até

ba e principalmente tubulação dimensionada. É aqui que

cinco anos, mas o tempo de vida da

acontecem muitos acidentes, tubulação sub dimensiona-

areia é variável. Uma piscina quimi-

da criam velocidades de vazão muito altas, que acabam

camente bem tratada e a filtração,

prendendo usuários nos ralos. Normalmente, em pisci-

apesar do aumento das horas de

nas novas estas dimensões são observadas, o perigo é

funcionamento, não conseguir dei-

quando numa piscina já construída, resolvem substituir

xar a água cristalina, está na hora de

uma bomba danificada por outra de maior potência, sem

trocar a areia. A areia satura quando

observar a capacidade do filtro e as tubulações instaladas.

os grãos de areia, inicialmente em forma de lascas, com a fricção devido a fil-

Quanto tempo a filtração deve ficar funcionando?

tração, e material filtrado, começam a ficar

Os manuais dizem que no mínimo 8 horas, mas este valor

redondos, diminuindo a eficiência do filtro. Em piscinas

é variável e depende basicamente do clima e da quanti

de hotéis onde o uso da piscina é alto, a areia dos filtros é

dade de usuários que frequentam a piscina. A melhor ma-

trocada normalmente todo o ano.

•

Revista Cadê o Síndico • 27

Direito Imobiliário

Marcela Queiroz

Modificações das portas nas unidades autônomas

Advogada

Tanto a convenção do condomínio quanto o seu regimento

tem a justa expectativa de ser mantido padrão estético da

interno tem validade de lei interna, tendo a natureza jurídi-

edificação, podendo, pela decisão da maioria estabelecer a

ca de estatuto, ou seja, não estão submetidos a essas regras

forma de utilização da coisa comum, inclusive estabelecer

só aqueles que são moradores e que assinaram os docu-

quais ingerências serão autorizadas.

mentos, mas também aqueles que os sucederem na posse

Caso o condômino não siga tais regramentos e realize tal

ou na propriedade do imóvel, os visitantes, funcionários e

modificação sem observar as normas condominiais, po-

as demais pessoas que ali transitam. A convenção do con-

derá receber notificação da administração do condomínio

domínio e o seu regimento interno são normas cogentes e

para que se adeque às regras do condomínio e desfaça da

tem eficácia de lei perante aquela coletividade.

obra irregular.

Caso o regimento interno do condomínio determine

Não atendendo a esta solicitação, poderá o condomí-

expressamente ser vedado ao condômino efetuar alte-

nio propor ação demolitória para que o condômino seja

ração na forma ou aspecto externo da fachada e consi-

compelido a atender a norma interna do condomínio,

derando que o síndico é representante, administrador e

sendo certo que todos os gastos serão atribuídos à uni-

executor das decisões da coletividade, este tem não só a

dade infratora.

faculdade, mas um dever legal de executá-las, não ten-

Sendo interesse da coletividade, a matéria poderá ser le-

do autonomia para escolher as regras a serem aplicadas

vada a deliberação em assembleia geral ordinária que,

àquele grupo, mas sim fazer valer a decisão da maioria.

pelo quórum de maioria dos presentes (ou quórum pre-

O síndico não tem autonomia para decidir e/ou abrir ex-

visto na convenção), poderá alterar o regimento interno

ceções, a não ser em casos expressos em que a conven-

para estabelecer a autorização de modificações das por-

ção ou o regimento interno o autorizar, mas geralmente

tas das unidades autônomas, bem como os seus critérios,

as convenções trazem normas expressamente proibiti-

decisão esta que terá validade a partir da deliberação, não

vas quanto ao tema.

tendo o condão de cancelar as multas já impostas por in-

Ao adquirir uma unidade em condomínio, o condômino

frações cometidas anteriormente.

28 • Revista Cadê o Síndico

•

Revista Cadê o Síndico • 29

Design de Interiores

Decoração de áreas comuns com poucos recursos

Ricardo Ferreira Designer

Em tempos de dinheiro curto nos condomínios, fazer

espaço, que deve ser instalado em local que não atrapalhe

economia na decoração também e importante, mas

o transito das pessoas, especialmente crianças.

lembrando que a manutenção e o embelezamento das

A recuperação dos móveis e estofados é outra dica

áreas comuns é bastante importante na valorização

rápida e barata. Os móveis podem ser laqueados ou

do imóvel e é possível realizar pequenas intervenções

pintados com cores atuais. Sofás devem receber novo

que melhoram o aspecto do local, sem muitos gastos.

forro, seguindo a necessidade do condomínio: se no

Algumas ações podem melhorar o aspecto do local,

local existirem muitas crianças, pode-se optar por tons mais escuros e utilizar

Um item que altera rapidamente

objetos

o local é uma nova pintura ou instalação de papel de parede. Há estampas atemporais, que podem

ser

utilizadas

para

destacar uma parede ou toda a área. A durabilidade media de um papel de parede é de cinco anos.

É preciso ficar atento

ao uso de estampas. Se o local precisa

ser

ampliado,

usar

Imagens da Internet : www.gazetadopovo.com.br/imoveis

sem custos vultosos.

estampas maiores.

decoração

mais

claros. Caso o uso do local seja mínimo, almofadas comporão o ambiente de forma sofisticada. Colocar um tapete na sala do hall de entrada traz um ar elegante e refinado ao ambiente. Substituir objetos velhos, como jarros, plantas plásticas e lu minárias antigas, por novos, simples, mas de bom gosto, valorizam o ambiente.

Atualmente são bastante utilizados adesivos de paredes,

Usar a criatividade nessas horas é fundamental. Em alguns

especialmente em áreas gourmets. Existem várias pa

condomínios, os moradores se reúnem em um final de

dronagens que podem ser escolhidas, acompanhando a

semana e sob a orientação de um profissional, elaboram

cor do mobiliário já existente no local.

e executam um novo projeto de decoração, gastando o

A instalação de um espelho também ajuda a ampliar o

mínimo possível, com resultados excelentes.

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