Editorial Os aterros sanitários do país não conseguiram acompanhar a ampliação da produção de lixo da sociedade. Pensando em alternativas, o governo regulamentou leis e decretos, que obrigam grandes produtores de lixos a realizarem a reciclagem dos resíduos sólidos. Carla Brayner
Mas, o condomínio não precisa esperar que essas leis se-
Editora
jam ampliadas para tomar atitude. Uma empresa júnior de engenharia química da Ufba tem um projeto com baixo custo para os condomínios implantarem a coleta seletiva,
Edição
além disso, a Coelba está fornecendo desconto na conta de luz para quem implanta a coleta seletiva e a Prefeitura Municipal, fornece desconto no Iptu.
Setembro/Outubro 2016
#60
Expediente
Você irá entender como funciona uma Portaria Remota, e as vantagens da sua instalação e os benefícios do aluguel do topo para instalação de antena, alguns condomínios pagam as despesas do condomínio com o valor que recebe mensal. E o Crea-Ba mostra como os serviços realizados por seus profissionais auxiliam os condomínios na segurança e instalações de seus equipamentos. Leia a matéria e veja como o Crea pode auxiliar na sua administração.
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Revista Cadê o Síndico • 5
Colunas Dúvidas Jurídicas
Dia-a-dia do Síndico
Drª Kátia Gerlin
Importância do
Comarella responde
conselho fiscal
Kátia Gerlin Comarella Advogada
8
Pergunte ao Especialista
Rose Smera Advogada
Direito Imobiliário
Cobrança de dívidas segundo
Dever do síndico na
a Constituição de 1988
conservação do edifício
Lessiene Sardinha Advogado
10
Mariana Freire Advogada
Auditoria Contábil
Elevadores
Transparência
Medidas de segurança
nas finanças
no uso do elevador
Michele Lordêlo Contadora
12
Direito condominial
Adriana Novaes Advogada
Antecipação de
Decoração de quartos infantis
Advogada
6 • Revista Cadê o Síndico
22
24
Design de Interiores
taxas condominiais Ionara Ribeiro
18
16
Ricardo Ferreira Designer
26
Sumário 9
Perfil Brenda Telez,ondomínio Portal das Alamedas Village Park
14 27
11
SEGURANÇA
14
MANUTENÇÃO
Portaria remota
Condomínios devem buscar profissionais habilitados para serviços na área tecnológica
27
SEGURO Aluguel do topo para antenas
28 Classificados
Capa #20
Gestão de resíduos sólidos Reciclar o lixo do condomínio
gera descontos no iptu e na conta de luz
Revista Cadê o Síndico • 7
Dúvidas Jurídicas
Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella
responde
Advogada
1. Cobrança desigual de taxa de condomínio em unida-
fosse realizado de modo diverso.
des de cobertura: Os proprietários de coberturas vêm
Desta maneira, não há o que se falar em ilegalidade ou
questionando aos síndicos acerca da ilegalidade das
enriquecimento ilícito dos condomínios que aplicam
cobranças das taxas ordinárias de condomínio que
ipsis litteris os artigos da lei, porquanto a lei permite
vêm sendo cobradas fora da repartição igualitária,
este tipo de rateio.
será que é legal? Vejamos.
Deste modo, as normas estabelecidas na convenção do
Essa é a grande polêmica que gera entre síndicos, mo-
condomínio são elaboradas e aprovadas conforme a
radores de coberturas e especialistas. Pois bem, ocorre-
vontade da maioria. Caso a convenção não estabeleça
ram estas dúvidas ante algumas divulgações errôneas
a forma de rateio da cobrança das taxas condominiais
na mídia acerca de decisões do STJ, as pessoas ficaram
e se acaso os condôminos querem normatizar a forma
divididas e aflitas em suas opiniões. Pois bem, o Códi-
de rateio diferente do que dispõe a lei, poderá atuali-
go Civil de 2002, não trouxe nenhuma novidade, pois o
zar adequando o desejo de todos, desde que atenda o
código anterior já versava sobre esta matéria da mes-
quórum de 2/3 de assinaturas do total de unidades do
ma forma, apenas com este detalhe, a convenção pode
condomínio.
instituir as taxas condominiais de forma distinta da lei. No capítulo que trata acerca dos condomínios edilícios,
2. No atual cenário de crise, aumentou o número de
notadamente no artigo 1.336 do CC, preleciona que as di-
inadimplentes? A negociação ainda é a melhor saída?
visões das despesas condominiais devem ser realizadas
Sim. Em decorrência da crise econômica, política e social,
de acordo com fração ideal do imóvel, salvo entendimen-
a recessão e o consequente aumento da taxa de desempre-
to diverso em convenção condominial. Portanto, trata-se
go que assola nosso país, sem dúvida que esta triste reali-
de norma cogente, de ordem pública.
dade repercute na vida condominial como um todo.
Entendeu o legislador que as unidades de maior área
Com relação à negociação sempre é o melhor caminho,
acarretam em maiores custos de manutenção ao con-
pois evita desgaste emocional, financeiro e de tempo para
domínio, porém, não eximiu que o rateio das despesas
ambas às partes.
8 • Revista Cadê o Síndico
•
Mulher de garra
Perfil
MÃE, EMPRESÁRIA E SÍNDICA! BRENDA PERES TELEZ ADMINISTRA DOIS CONDOMÍNIOS, UMA EMPRESA E SUA FAMÍLIA Por: CARLA BRAYNER
consulta o conselho fiscal e a subsíndica. “Discuto tudo com antecedência que pretendo fazer no condomínio, com o intuito de ser mais clara e objetiva possível. Faço
Liderança e proatividade são suas marcas. Brenda Peres
nada por conta própria. Tenho convicção que a união faz
Telez, atualmente é síndica de dois condomínios, adminis-
a força. E sempre tenho êxito com essa administração
tra uma distribuidora de lingerie, e não deixa de partici-
participativa”, diz Brenda.
par da rotina da sua família, marido
Com o Novo Código de Processo Civil,
e dois filhos pequenos.
que entrou em vigor em março, deter-
Síndica há cinco meses do Portal
minando que moradores com a cota
das Alamedas Village Park em Stella
condominial em atraso, paguem a dívi-
Maris e síndica profissional há dois
da em até 72 horas, e se não cumprir,
meses do Lazer Tropical, onde já
o condomínio pode pedir a penhora de
exerceu o mandato por cinco anos.
bens. Brenda aproveitou para acabar
“Morava lá, fazíamos eleição anual
com a inadimplência dos condomínios
e sempre renovava meu mandato.
que administra. “Assim, que saiu a nova
Vendi minha casa e fiquei ausente
lei, convidei os inadimplentes para qui-
por um ano e meio. Neste período,
tarem seus débitos, liberando parte das
houve um regresso grande e me
multas e juros, com prazo estipulado de
convidaram para ser síndica profissional”, informa Brenda.
20 dias. Após essa data, entraríamos Brenda Telez, multitarefa
Em sua gestão, ela envolve todos os
com processo judicial. Não deu outra, recuperamos R$35.000 do Portal das
condôminos e funcionários para torná-la mais transpa-
Alamedas em três meses e zerei a inadimplência do Lazer
rente possível. “Os síndicos devem se comunicar com os
Tropical em um mês”, conta a síndica.
condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o
Em junho deste ano, participou da “Assembleia Show” e
que está sendo feito com o dinheiro do condomínio. Es-
aprendeu uma forma de atrair o público para as reuniões.
tou sempre disponível para dúvidas e esclarecimentos”,
“As pessoas geralmente não querem ir para as reuniões.
conta a síndica.
Na Assembeia Show, aprendi dez mandamentos, coloquei
Além disso, antes de tomar qualquer atitude, Brenda
em prática e já vimos resultados”, finaliza Brenda.
•
Revista Cadê o Síndico • 9
Pergunte ao Especialista
Lessiene Sardinha
Cobrança de dívidas segundo a Constituição de 1988
Advogada
Prevista no art. 1º, inciso III, da Constituição Federal de
por objetivo principal a recuperação do crédito, ainda
1988, a dignidade da pessoa humana constitui um dos
sujeitam o condomínio ou administradora ao risco de se-
fundamentos do Estado Democrático de Direito, que tem
rem sujeitos passivos em ações indenizatórias.
por finalidade, na qualidade de princípio fundamental,
Neste contexto, é importante voltar a atenção para esse
garantir ao indivíduo um mínimo de direitos que devem
setor no sentido de investir na capacitação de pessoas
ser respeitados pela sociedade e pelo poder público, pre-
que desenvolvem a atividade de cobradores, e para tanto
servando a valorização do ser humano.
é necessário formar profissionais treinados e qualifica-
Em estudo inédito, a Serasa Experian apontou que no ano
dos capazes de atingir o objetivo da cobrança sem gerar
de 2015 houve um aumento de 23,1% da inadimplência
prejuízos ao condomínio, provenientes da postura incor-
com condomínios que teve como causa o cenário econô-
reta. A capacitação e treinamento precisam ter objetivos
mico bastante adverso à quitação das dívidas que o con-
bem definidos, além de estar em sintonia com os resul-
sumidor elege como prioridade.
tados desejados, e para obter êxito a cobrança não pode
Diante destes dados, em caso de não pagamento da cota
se revelar abusiva nem atingir a honra dos condôminos
condominial, é direito do síndico ou administradora
inadimplentes causando abalo moral.
efetuarem a cobrança dos débitos existentes, adotan-
Por fim, cumpre esclarecer que as taxas condominiais
do medidas previstas na lei civil, e aquelas ainda que
têm como destino a manutenção dos serviços que pro-
não previstas, tenham sido aprovadas em convenção
movem segurança e conforto daquela comunidade, po-
ou assembleia, desde que não extrapole os limites da
rém, a garantia de receber as mesmas não deve ferir a
cobrança ao ponto de atingir física ou psicologicamen-
dignidade, comungando com o total desrespeito às ga-
te o devedor.
rantias individuais do cidadão, que se encontra inadim-
Não raras vezes, os excessos praticados pelos cobrado-
plente por situações, muitas vezes, alheias à sua vontade
res além de promover o insucesso da cobrança que tem
ou até mesmo por ele desconhecida.
10 • Revista Cadê o Síndico
•
Portaria remota
Segurança
ALTERNATIVA SEGURA E ECONÔMICA PARA CONDOMÍNIOS
Por: CARLA BRAYNER
A crise ainda persiste e tem afetado a arrecadação nos condomínios. Administradores e síndicos são obrigados a buscar alternativas para reduzir as despesas. Mas, a segurança costuma ser a menos impactada devido a sua importância. A novidade é que com a tecnologia de portaria remota já é possível economizar até 50% com custos de portaria e manter o padrão de qualidade. A portaria remota oferece segurança e comodidade para moradores e economia para o condomínio, pois reduz o quadro de funcionários e otimiza a gestão da portaria.
Monitoramento é realizado 24 horas por dia
“Temos um aumento significativo na segurança, pois, não expõe o porteiro a situação de risco, pois o porteiro físico
aonde quer que ele esteja. Todo o processo é registrado
na portaria é dispensado. Capacitamos um operador que
e arquivado automaticamente pelo sistema. Após a libe-
remotamente faz as funções do porteiro, em uma base de
ração do morador, o atendente aciona a porta ou portão
monitoramento com segurança e processos, sendo tudo
liberando o acesso ao visitante”, disse Sirley.
auditado com relatórios de imagens e áudios”, informou
Ao contratar empresa no ramo, busque as que desenvolve-
Sirley Tavares, gestora da empresa Porter Brasil em Sal-
ram sistemas com profissionais treinados e capacitados,
vador, que desenvolveu o Porter Portaria Remota.
de acordo com os padrões internacionais de qualidade e
Monitorado por um atendente 24 horas por dia, a portaria
segurança, e controle de acesso com relatório contendo
remota permite o acesso de pessoas e veículos a condomí-
hora, data e imagens da entrada e saída de funcionários,
nios de forma simples e segura, permitindo a entrada so-
visitantes e moradores e de quem autorizou a entrada.
mente depois da autorização. “Através de um interfone, o
o atendente entra em contato com o morador, através de
“CAPACITAMOS UM OPERADOR QUE REMOTAMENTE FAZ AS FUNÇÕES DO PORTEIRO”
uma ligação telefônica para o celular ou telefone fixo, pre-
Sirley Tavares
viamente cadastrado no sistema. Encontrando o morador
Gestora da Porter Brasil
visitante chama o atendente, que o visualiza através de um circuito interno de câmeras de alta definição. Em seguida,
•
Revista Cadê o Síndico • 11
Auditoria Contábil
Michele Lordêlo
Transparência nas finanças
Contadora Tivemos a oportunidade de estrear neste mês um quadro no Programa Cadê o Síndico, que fala sobre auditoria para condomínio, que se chama: “Pergunte à especialista”. O objetivo é ratificar o quanto a auditoria é acessível para todos os tipos de condomínio e que do maior ao menor porte, as dúvidas são inúmeras. É uma satisfação para nós, sempre falarmos sobre auditoria, um tema que começamos a debater e expandir desde 2003. Mesmo com todo o crescimento e organização das administradoras de condomínios, infelizmente ainda temos uma minoria que trabalha com a chamada conta
O que deve ser observado pelos gestores, que ensejará a
POOL (que reúne os recebimentos e pagamentos de di-
contratação de auditoria, é que, se forem recorrentes os
versos condomínios em uma só conta). A Pool deveria
déficits no balancete com a utilização deste tipo de conta,
ser utilizada por pouquíssimo período de tempo até a
temos um indicativo, sem sombra de dúvidas, que algo
saída do CNPJ do condomínio. Muitos são os problemas
não está a contento.
oriundos dessa prática, que se inicia, muitas vezes com
A contratação de auditoria de prestação de contas englo-
a ingerência da retirada do TVL (termo de viabilidade
ba este achado de auditoria e através da análise da conta
de localização), assinatura da ata de eleição de síndi-
Pool Geral, é possível identificar, como andam as finan-
co, retirada do DBE (documento básico de entrada do
ças do condomínio.
CNPJ) e seus trâmites.
Neste tipo de auditoria verificamos quão transparente
Quando identificamos que o condomínio ultrapassou
são os relatórios da administradora, verificando se os
tempo suficiente para regularização do CNPJ, indica-
gastos são realmente do condomínio. Também é possível
mos no relatório de auditoria a não-conformidade, bem
indicar como está sendo aplicada a política de pagamen-
como os levantamentos que encontramos frente ao uso
tos e reembolsos da administradora, já que esta contro-
da conta Pool Geral.
lará 100% dos recursos do condomínio.
12 • Revista Cadê o Síndico
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Revista Cadê o Síndico • 13
Manutenção
Condomínios devem buscar profissionais habilitados para serviços na área tecnológica ATUAÇÃO DO CREA-BA E DOS SÍNDICOS, NOS EMPREENDIMENTOS, BUSCA TRANQUILIDADE E SEGURANÇA A SOCIEDADE. Por: ASCOM Crea ba
A atuação do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA) em fiscalizar o exercício profissional da Engenharia, Agronomia, Meteorologia, Geologia, Geografia e Urbanismo em níveis médios e superior, como prevê as leis 5.194/66 e 6.496/77, garante a participação de profissionais e empresas habilitadas em serviços de manutenção em condomínios da Bahia e conscientiza os síndicos quanto a importância de ter Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) referente às atividades de manutenção. O presidente do Crea-BA, engenheiro mecânico Marco Amigo, explica que o Crea está construindo um banco de dados para tentar monitorar de forma mais dinâmica os dados dos condomínios. Ele reforça a necessidade de
O Crea fornece suporte que orienta sobre regulamentação
parceria entre o Conselho e gestores/empresas que administram os empreendimentos. “Estamos comprometidos em promover harmonia e segurança para socieda-
(Salvador e Região Metropolitana), Jonas Amorim de
de por meio da contratação de profissionais habilitados
Lima, que também já foi síndico, quando a fiscalização
e exigindo a ART. Para isso, precisamos contar com o
chega num empreendimento, solicita a relação de con-
apoio dos síndicos”, observa.
tratos ou ARTs referentes aos serviços. Caso o síndico
De acordo com o supervisor de fiscalização do Crea-BA
não apresente a documentação, recebe uma notificação
14 • Revista Cadê o Síndico
Norte, em janeiro e dezembro de 2015, aconteceram duas Forças Tarefas, que juntas somaram 2.375 relatórios de fiscalização emitidos com irregularidades. Em 2016, esta força tarefa será realizada em novembro.
PARCERIA O síndico do Condomínio Bosque Tropical, Contador Adilson Sousa Silva, destacou a importância do suporte dado pelo Crea às gestões dos empreendimentos. “Se não fosse essa orientação do Conselho, não conheceríamos a regulamentação e o papel de cada profissional. Nos preocupara que regularize a situação do condomínio. Segundo
pamos muito com folha de pagamento e funcionários e a
Amorim, o Conselho tem obtido uma resposta positiva
questão técnica fica realmente de lado”, afirmou.
dos empreendimentos da capital. Entretanto, nem todos
Ele reconhece que muitos síndicos desconsideram a im-
os condomínios seguem os critérios de segurança esta-
portância da ART e, consequentemente, a contratação
belecidos. Alguns, devido à quantidade de problemas,
de profissionais habilitados para a execução de serviços
precisam de intervenções da Secretaria Municipal de
técnicos e reitera que, devido à parceria com a Fiscaliza-
Urbanismo de Salvador (Sucom) e apresentar laudos de
ção do Crea e à organização dos procedimentos, os apar-
manutenção predial. Este documento detecta o proble-
tamentos do seu condomínio valorizaram. “Temos uma
ma, define prazo de execução, explica como fazer e até
planilha de obrigações e serviços de terceiros que facilita
indica empresas para realizar a tarefa.
bastante a administração de todas as manutenções. Esta-
A fiscalização em condomínios acontece em todo o Estado
mos bem satisfeitos com os resultados”, ressalta.
de forma rotineira. Porém, algumas ações especiais, com
•
foco em empreendimentos como condomínios (residenciais, comerciais, hotéis, restaurantes, casa de shows, entre outros) foram desenvolvidas desde 2015. No Litoral
“SE NÃO FOSSE ESSA ORIENTAÇÃO DO CONSELHO, NÃO CONHECERÍAMOS A REGULAMENTAÇÃO E O PAPEL DE CADA PROFISSIONAL” Adilson Sousa Síndico
Revista Cadê o Síndico • 15
Direito condominial
Ionara Ribeiro
Antecipação de taxas condominiais
Advogada
As cotas condominiais são devidas pelo titular do direito
cia acerca da legalidade do desconto pontualidade e sua
real e constituem obrigações ‘propter rem’. O proprietá-
natureza moratória, se pode ser ou não cumulado com
rio da unidade autônoma responde perante o condomínio
a cobrança de multa e juros prevista nos ditames legais.
pelas cotas condominiais em atraso. Assim, detém o con-
Não há consenso dos Tribunais acerca desta matéria.
domínio legitimidade ativa para promover a cobrança das
As administradoras lucram ao cobrar encargos dos
taxas condominiais.
condôminos por antecipar o pagamento das taxas
O recebimento integral das taxas condominiais através de
condominiais ao condomínio e, se por acaso houver
contrato celebrado com administradora de condomínio,
um questionamento de tal cobrança, há um risco de
mediante aplicação de desconto pontualidade, deve ser
desconstituição dos encargos pelo judiciário, o que
aprovado em assembleia, observado o quórum de 100%
atrairia para o condomínio a responsabilidade de re-
dos condôminos.
munerar a administradora pela antecipação das taxas
Considerando que a taxa condominial é o resultado do ra-
condominiais, o que já tornaria o negócio desvantajo-
teio das despesas do condomínio e que a cessão de crédi-
so. Além disso, há um risco de a administradora rea-
tos pelo condomínio a terceiros, pode ser extremamente
lizar cobranças indevidas, o que também atrai para o
onerosa para os condôminos, prudente que todos estejam
condomínio a responsabilidade pelo pagamento de in-
de acordo com o acréscimo que irão sofrer na taxa condo-
denizações por eventuais danos morais e/ou materiais
minial, em caso de inadimplemento.
causados aos condôminos.
Nesse tipo de contrato, caracterizado pela aquisição de
Desse modo, os síndicos devem adotar inúmeras cautelas
direitos creditórios, por um valor à vista e mediante taxas
ao celebrarem contratos dessa natureza, devendo subme-
de juros e de serviços, a administradora antecipa integral-
ter esta questão à aprovação da assembleia de condômi-
mente os créditos referentes as taxas condominiais a ven-
nos, observando o quórum ora recomendado, afim de que
cer, o que, em tese, possibilita ao condomínio o imediato
a solução apesentada não se torne um problema, pois tal
restabelecimento de seu fluxo financeiro.
instituto ainda muito novo, não se coaduna com a nature-
Ocorre que, muito se discute na doutrina e jurisprudên-
za não lucrativa do condomínio.
16 • Revista Cadê o Síndico
•
Revista Cadê o Síndico • 17
Dia-a-dia do Síndico
Rose Smera Advogada
Importância do conselho fiscal
O artigo 1356 do Código Civil dispõe que “Poderá haver
Caso seja encontrada alguma irregularidade nas contas
no condomínio um conselho fiscal, composto de três
do condomínio, o conselho fiscal pode e deve sinalizá-la
membros, eleitos pela assembleia, por prazo não supe-
na prestação de contas, comunicando imediatamente ao
rior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as
síndico, buscando esclarecimentos e informações adi-
contas do síndico”.
cionais, se necessário.
Isso significa que a eleição de conselho fiscal não é obrigató-
O mais viável é que a análise das pastas sejam realizadas
ria, porém é de fundamental importância o papel deste ór-
mensalmente para evitar acúmulo de informações e, ao fi-
gão no condomínio, cuja função é fiscalizar a prestação de
nal de cada gestão, deve emitir parecer sobre a aprovação
contas e auxiliar o síndico nas decisões do dia-a-dia que não
ou não das contas do síndico. Caso não aprove, deve infor-
exigem aprovação prévia da assembleia de condôminos.
mar os motivos que levaram os membros do conselho a to-
O papel do conselho fiscal não é somente fazer um parecer
marem essa decisão.
para a prestação de contas, mas dar todo o suporte necessá-
Importante salientar, entretanto, que o conselho fiscal pode
rio para que o síndico possa desenvolver um bom trabalho.
recomendar ou não a aprovação das contas, porem, é a as-
Após ser eleito, o conselho fiscal deve levantar toda a situ-
sembleia de condôminos que tem a prerrogativa de aprovar
ação do condomínio: documentos, estrutura física, despe-
as contas apresentadas pelo síndico.
sas, inadimplência, etc, para se inteirar de todos os pro-
O apoio do conselho fiscal torna a prestação de contas mais
blemas e sugerir soluções.
prática na hora da apresentação dos dados à assembleia ge-
Após essa verificação inicial, os conselheiros devem
ral ordinária, por isso é de fundamental importância que o
apresentar um relatório ao síndico dos problemas iden-
síndico forneça todas as informações necessárias para uma
tificados e soluções, e solicitar convocação de uma as-
prestação de contas clara, concisa e transparente.
sembleia para apresentar toda situação encontrada para
Caso o síndico inviabilize o trabalho do conselho, ele
os demais condôminos bem como o plano de ação para
pode sofrer sanções e até mesmo ser destituído do car-
realização de melhorias.
go. O contrário também é válido para o conselho, po-
Agendar reuniões periódicas com o síndico ajuda bastante a
dendo os membros serem destituídos, caso impeçam o
solucionar essas demandas do condominio.
trabalho do síndico.
18 • Revista Cadê o Síndico
•
Informe Como controlar o registro Publicitário de ponto dos funcionários e garantir a ronda dos vigias! Com objetivo de garantir que os relógios de ponto apresentem requisitos mínimos para que registrem fielmente as marcações de ponto, o Ministério do Trabalho delegou
Como o bastão de ronda para vigia pode aumentar a segurança do seu condomínio?
ao INMETRO as atividades de planejar, de-
Quem vive nas grandes metrópoles, já percebeu que
senvolver e
segurança se garante com um conjunto de ações que
implementar
passam pela instalação de equipamentos de segurança,
o programa de
como catracas, cercas elétricas, CFTV, entre outros, mas
Avaliação da
o fator humano é indispensável e a realização de rondas
Conformidade
por vigias é o complemento ideal para a sua segurança,
dos
de seu patrimônio, clientes e colaboradores.
Registra-
dores de Pon-
A realização de rondas periódicas por vigias pode con-
to Eletrônico,
tribuir para aumentar a segurança em seu condomínio
REP e deter-
e a ferramenta mais indi-
minou que a
cada para garantir que a
partir de pri-
ronda será devidamente
meiro de outubro de 2015 os fabricantes produzam ape-
realizada é o bastão de
nas relógios aprovados pelo INMETRO.
ronda.
Relógio de ponto aprovado pelo INMETRO, já é uma exi-
Mas não basta você
gência para todos os fabricantes. A partir de 01 de Outu-
contratar um vigia ou
bro de 2015, os fabricantes de relógio de ponto, deverão
uma empresa de vigi-
produzir apenas relógios aprovados pelo INMETRO.
lância, estabelecer rotas
Ter a aprovação do INMETRO significa que o relógio de
e assumir que estas serão seguidas,
ponto que você usa segue normas técnicas especificas,
você deve assegurar-se que as rotas serão realizadas e
que passou por testes e ensaios e que você tem um re-
a tecnologia pode ajudar no controle do cumprimento
lógio de ponto que vai lhe oferecer segurança jurídica e
destas rotas, através do uso do bastão de ronda e de um
integridade das marcações efetuadas no relógio.
sistema de controle de ronda.
Revista Cadê o Síndico • 19
Capa
Gestão de resíduos sólidos RECICLAR O LIXO DO CONDOMÍNIO GERA DESCONTOS NO IPTU E NA CONTA DE LUZ Por: CARLA BRAYNER
500 litros ou mais de lixo diariamente, deverão assumir a responsabilidade pela coleta, transporte, tratamento, destinação e disposição final dos rejeitos.
O manejo inadequado dos resíduos sólidos tem provo-
E condomínios que se enquadram nesta
cado o avanço de problemas ambientais,
situação, devem tomar ainda mais cuida-
sociais e econômicos. Iniciativas
do”, informa Camilla Costa, membro
estão em vigor para propiciar a
consultor do projeto de GRS da
implantação do gerenciamen-
Prisma, empresa júnior de enge-
to de resíduos sólidos em
nharia química da UFBA.
condomínios para gerar
Condomínios
saúde urbana, regulari-
em se regularizar quanto ao
zação ambiental, econo-
descarte de resíduos e gastar
mia financeira e a inclusão
menos com essa prática, po-
dos condomínios em iniciativas e
com
interesse
dem implantar o plano de
incentivos fiscais (IPTU Verde
GRS da Prisma, que não
e Vale Luz Coelba).
tem fins lucrativos, é
O gerenciamento de re-
formada por alunos de
síduos sólidos (GRS) são
engenharia química e
procedimentos e técnicas
supervisionada por professores
para garantir que os resíduos sejam adequadamente coletados, armazenados, e dispostos, com o mínimo
da UFBA. “A gestão e destinação de resíduos sólidos tem se tornado um problema cada vez maior, levando em conta que a destinação incorreta potenciali-
de riscos para os seres humanos e para o meio ambien-
za desastres naturais e proporciona condições para o au-
te. “O lixo não está sendo tratado corretamente e isso tem
mento de doenças. Para controlar esses problemas, é pos-
causado super lotação nos aterros, entupimento de buei-
sível planejar e executar procedimentos e técnicas para os
ros, contaminação da água e do lençol freático. O lixo pode
resíduos sólidos produzidos por parte dos condomínios,
ser altamente poluente e afetar a saúde pública através de
com o mínimo de riscos para os seres humanos e para o
doenças. Pode também causar impactos ao meio ambien-
meio ambiente, de acordo com a Política Nacional de Re-
te, já que o chorume é altamente tóxico e pode contaminar o solo e os lençóis subterrâneos”, alerta Robson Almeida,
gatória a implementação da coleta seletiva. “Em Salvador,
“O LIXO PODE SER ALTAMENTE POLUENTE E AFETAR A SAÚDE PÚBLICA ATRAVÉS DE DOENÇAS”
de acordo com o decreto nº 25.316 de 12 de setembro de
Robson Almeida
2014, grandes geradores de resíduos sólidos, que geram
Engenheiro Ambiental
engenheiro ambiental. O Aterro Sanitário Metropolitano de Salvador, já está alcançando 70% da sua capacidade máxima, com isso, as autoridades responsáveis articulam- se para tornar obri-
20 • Revista Cadê o Síndico
síduos Sólidos (lei nº 12.305/2010). Como resultado final para o cliente, o serviço de GRS implementará técnicas
SIMBOLOGIA DE IDENTIFICAÇÃO DE MATERIAIS
como coleta seletiva e compostagem, além de outras, a depender da realidade e necessidade dele”, informa Camilla. De acordo com o diretor de Marketing e Vendas da Prisma, Eduardo Sampaio, o processo para implantação do GRS consiste em algumas etapas definidas: “A primeira incide em um diagnóstico do empreendimento para ter noção da real necessidade e situação que se encontra. Neste diagnóstico, são mapeados a geração de lixo total, o tipo de lixo gerado e suas quantidades, o direcionamento que é dado e o pretendido. Após o diagnóstico, os dados qualitativos e quantitativos são compilados e avaliados, para formular o plano. O plano adéqua o gerenciamento dos resíduos do condomínio com as leis e regulamentos ambientais, perante os quais os resíduos serão qualificados. Serão definidas as estratégias utilizadas para o gerenciamento, o destino que o lixo terá, entre outros critérios.
vel por capacitar os moradores e gestores do condomínio,
“A PRISMA É RESPONSÁVEL POR CAPACITAR OS MORADORES E GESTORES DO CONDOMÍNIO, BEM COMO AUXILIAR NA MANUTENÇÃO DO PROJETO”
bem como auxiliar na manutenção do projeto, para que
Eduardo Sampaio
ele se perpetue”, conclui Eduardo.
Diretor de Marketing e Vendas da Prisma
Finalizado o plano, chega-se à etapa de execução. “Esta etapa consiste na aplicação prática do que foi previsto. Fazendo-se, junto ao condomínio, a aplicação das estratégias, o contato com cooperativas e parceiros para a destinação, coleta seletiva, entre outros. A Prisma é responsá-
•
DESCONTO NO IPTU E NA CONTA E LUZ O IPTU Verde da Prefeitura Municipal de Salvador, in-
das já que todo o material recolhido é encaminhado
centiva empreendimentos a realizarem ações e práticas
à Camapet – Cooperativa com sede em Massaran-
de sustentabilidade em suas construções. Para isso, ofe-
duba e a COOPMARC – Cooperativa com sede em
rece descontos diretamente no IPTU, de acordo com sua
Camaçari”, informa Ana Christina Mascarenhas, ge-
pontuação no Programa de Certificação Sustentável.
rente de Eficiência Energética da Coelba.
E uma iniciativa nova é o Vale Luz da Coelba, no qual
Os representantes dos condomínios interessados
condomínios e residências que realizam a coleta
em participar do Vale Luz Coelba deverão entrar
seletiva podem trocá-los por descontos na conta de
em contato através do telefone (71) 3555-3370 ou do
luz. Para participar, os condomínios precisam sepa-
e-mail eficiencia@neoenergia.com. “É desejável que
rar e armazenar os materiais recicláveis limpos e
o condomínio já possua a prática da coleta seletiva
secos. São aceitos metal, papel, papelão e plásticos.
implantada e o mesmo não poderá possuir parceria
“Periodicamente, o caminhão do projeto passará pe-
ou convênio com cooperativa de catadores de mate-
los condomínios participantes para recolhimento e
riais recicláveis”, diz Ana Christina.
pesagem do material. O valor referente à pesagem
A implantação de um plano de gerenciamento do lixo
é destinado diretamente para a conta de energia do
no condomínio possibilita que os condomínios possam
condomínio, em forma de desconto. O projeto tam-
fazer parte e usufruir das iniciativas e incentivos fis-
bém estimula a reciclagem e a geração de trabalho
cais do governo. Interessados no GRS da Prisma devem
e renda para os catadores das cooperativas envolvi-
entrar em contato no telefone (71) 3283-9889. Revista Cadê o Síndico • 21
Direito Imobiliário
Mariana Freire
Dever do síndico na conservação do edifício
Advogada No período chuvoso, comumente recebemos
a exemplo troca da boia da caixa d`água
questionamentos de síndicos sobre o que fazer
(CC, art. 1.341, § 1°);
ante o surgimento de infiltrações em unidades
Reparo urgente com alto custo para a
devido a existência de rachaduras na fachada,
execução: o síndico realiza de qualquer
pastilhas que se descolaram ou mesmo prove-
forma e, após solucionado a emergência,
nientes do telhado.
dá ciência à assembleia, não havendo
Neste contexto, destaca-se que o Código Civil
necessidade de prévia aprova-
estabelece, entre outros, o dever do síndico de
ção, como pode ocorrer,
diligenciar a conservação e a guarda das partes
por exemplo, com o
comuns (art. 1348, inciso V).
rompimento da colu-
Sob a égide da Lei n. 4.591/1964, se a assembleia
na de água (CC, art.
não autorizasse, o síndico nada poderia fazer para
1.341, § 2°)
impedir a deterioração das partes comuns. Contudo com
Reparo não urgente com alto custo para a execução: o sín-
a entrada em vigor do novo Código Civil, não há mais es-
dico providencia orçamentos e os submete à assembleia
colha para o síndico entre fazer ou deixar de fazer. A con-
que apenas decidirá de que forma será feita a conser-
servação é um dever que, se não for respeitado, pode lhe
vação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a
impor responsabilidade civil em razão da omissão, bem
obra será ou não realizada. (CC, art. 1.341, § 3°). O exemplo
como motivar a sua destituição, nos termos do art. 1.349
é a pintura ou a recuperação da fachada. Na praxe se es-
do Código Civil.
tabeleceu como parâmetro, ser excessiva a despesa que
Para responder as dúvidas dos síndicos, esclarecemos
ultrapassar 30% da arrecadação mensal do condomínio,
que o Código Civil separa os reparos necessários, aqueles
podendo a convenção estabelecer forma diferente.
afetos a manutenção da área comum, em três grupos:
Pelo exposto, é importante que o síndico esteja atento aos
Reparos necessários de conservação de pequeno valor:
prazos de manutenção periódica e preventiva que, além
deve ser executado de imediato, assim que surgir a ne-
de ser um dever a ele imposto, garante valorização dos
cessidade, não há, sequer, a necessidade de assembleia,
imóveis e a sua liquidez.
22 • Revista Cadê o Síndico
•
Você conhece o SECOVI-BA?
Informe Publicitário
O SECOVI-BA é o Sindicato Patronal representante das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis e dos edifícios em condomínios residenciais e comerciais do Estado da Bahia. Conhecido também como Sindicato da Habitação, foi fundado em 04 de junho de 1945, é filiado à Federação do Comércio da Bahia (Fecomércio-Ba), à Confederação Nacional do Comércio (CNC) e ocupa uma cadeira na Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), entidade que congrega os 19 Secovis de todo o país. De acordo com o Artigo 587 da CLT - Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento da Contribuição Sindical é obrigatório. A Caixa Econômica Federal, órgão arrecadador oficial, faz a distribuição das contribuições arrecadadas na proporção indicada pelo art. 589, ficando 60% do valor arrecadado com o Sindicato, 15% com a Federação, 5% com a Confederação respectiva e 20% com o Ministério do Trabalho e Emprego. O SECOVI-BA atua em diversas frentes, oferecendo aos
por condomínios residenciais e comerciais.
seus associados e contribuintes uma gama de serviços
É também papel do Sindicato colaborar e interagir com
e produtos específicos, voltados para o desenvolvimento
os Poderes Públicos Municipal, Estadual e Federal e de-
do setor de comércio e mercado imobiliários, formado
mais associações, buscando a solidariedade social e fo-
por empresas de compra, venda e locação de imóveis e
mentando a classe que apresenta.
BENEFÍCIOS • Atendimento jurídico com advogados especializados.
do segmento imobiliário e de condomínios.
• Negociação das Convenções Coletivas de Trabalho com
• Informativo eletrônico: envio de informações atuali-
os sindicatos dos empregados da categoria representada.
zadas do segmento imobiliário, através de e-mail.
• Cursos, palestras, capacitação e qualificação para
• Colunas SECOVI-BA: publicação semanal das ações
síndicos, profissionais de condomínios, administrado-
do Sindicato e notícias do setor nos principais jornais
ras e imobiliárias.
de Salvador, A Tarde e Correio.
• Acompanhamento e discussão de leis em âmbito fe-
• Site: www.secovi-ba.com.br. Informações que facili-
deral, estadual e municipal, que possam interferir no
tam o dia a dia do síndico e das administradoras.
dia a dia dos condomínios e empresas do segmento.
• Manual do Síndico: Publicação em formato e pergun-
• Acompanhamento de decisões dos tribunais para
tas e resposta sobre procedimentos e questões jurídi-
atualização permanente das informações à categoria.
cas relacionados aos condomínios.
• Revista SECOVI-BA: informa sobre assuntos atuais
• Convênios e Parcerias (ver no site). Revista Cadê o Síndico • 23
Elevadores
Adriana Novaes
Medidas de segurança no uso do elevador
Advogada
Imagine como seria a vida dos condomínios e usuários em geral sem esse fundamental meio de locomoção - o elevador - hoje considerado o transporte público mais usado no mundo. Sendo assim, algumas medidas se tornam indispensáveis para utilização com segurança dos elevadores, vejamos: • Não permita guardar objetos na casa de máquinas. Além de proibido por lei poderá trazer inconvenientes para os técnicos de manutenção e também oferecer risco de incêndio. • Orientar o pessoal da faxina que, quando estiverem fazendo a limpeza, não varrer a poeira para baixo da porta dos elevadores e não deixar cair água no poço ou através das soleiras o que irá resultar em curto-circuito onerando
• Em caso de incêndio, não utilize os elevadores. O aban-
o condomínio e causando transtorno aos usuários. Caso
dono do edifício deve ser feito pelas escadas, obedecendo
isso ocorra, desligar imediatamente o elevador e comu-
ao plano de evacuação da área.
nicar a empresa responsável pela manutenção.
• Orientar sempre aos usuários do perigo em deixar
• Antes de entrar verifique se a cabine está no andar. Nun-
crianças transitarem livremente pelos elevadores sem
ca se afobe! Quando a porta do elevador abrir, preste aten-
acompanhamento de um responsável.
ção! Algumas falhas nos sistemas mecânicos permitem, às
O elevador é um veículo de transporte extremamente
vezes, que a porta abra sem a presença do elevador, o que
seguro se for usado de forma correta. A sua utilidade
poderá provocar acidentes fatais.
é essencial em prédios residenciais e comerciais e, se-
• Se o elevador parar entre andares, os ocupantes devem
guindo as recomendações da manutenção preventiva, a
manter a calma, pois o perigo é iminente; acionar o botão
“dor de cabeça” com uma eventual quebra ficaria bas-
de alarme e/ ou utilizar o interfone para pedir ajuda.
tante reduzida.
24 • Revista Cadê o Síndico
•
Revista Cadê o Síndico • 25
Design de Interiores
Ricardo Ferreira
Decoração de quartos infantis
Designer
Decorar um quarto infantil é um momento especial
pintado futuramente, para mudança da cor original.
na família, seja para um bebê ou para uma criança. O
A depender da idade da criança, é interessante deixar
importante é criar um ambiente harmônico e agradável,
um espaço para instalação de uma lousa ou papel de
usando a criatividade. Lembre-se que um quarto de
parede para pintar ou escrever, e com isso, evitar que as
bebê no futuro será transformado em um quarto onde
crianças risquem as paredes.
a criança possa brincar, dormir, receber os amigos,
Evite o uso de almofadas e bichos de pelúcia. Prefira
estudar e se sentir segura e tranquila.
brinquedos laváveis e de fácil limpeza, para evitar
Atualmente há varias técnicas e ideias para decorar
acúmulo de poeira no local.
o quarto dos seus filhos de forma criativa, utilizando
Instale estantes, prateleiras ou nichos para acomodação
móveis, cores e outros elementos decorativos de forma
de livros, brinquedos e objetos colecionáveis, que ficam
adequada, fugindo dos estereótipos quarto rosa para
á mostra e de fácil acesso.
menina e quarto azul para meninos.
Atenção à iluminação: nos quartos de bebês, instale
Uma proposta bem fácil de fazer sem muitos custos, é
lâmpadas de Led, que não atrapalhem a visão, ainda
a utilização de adesivos nas paredes. Sugere-se pintar a
em formação. Nos quartos das crianças, instalem uma
parede com uma cor clara ou forte, que seja do agrado
boa iluminação no local destinado ao estudo e leitura.
da criança e utilizar adesivos temáticos, que podem
Instalar lâmpadas reguláveis ajuda bastante na hora de
ser encontrados nas excelentes lojas com produtos
dormir, deixando o quarto com iluminação adequada,
de decoração. Se preferir, utilize papéis de parede. Há
sem incomodar o sono. Algumas pessoas gostam de
vários modelos e temas.
instalar uma luz colorida. O ideal é utilizar a cor azul, que
Outra dica interessante, é a utilização de móveis
traz tranquilidade ao local.
coloridos, que trazem alegria ao ambiente. Observe,
Todo o projeto e a realização das obras devem ser bem
apenas, que este tipo de mobiliário pode enjoar mais
planejados, para proporcionar conforto para a criança,
rapidamente, então, procure um móvel que pode ser
acompanhando seu crescimento.
26 • Revista Cadê o Síndico
•
Aluguel do topo para antenas
Seguro
SAIBA O QUE CONSIDERAR, VALORES E SE EXISTE RISCOS PARA SAÚDE Por: CARLA BRAYNER
Estima-se que hoje no Brasil existem mais de 70 mil torres de rádio, TV, telefonia e internet. E a previsão é que esse número dobre em cinco anos. E os locais escolhidos para instalar uma antena desse tipo são os edifícios,
Seguro
o que se torna uma boa oportunidade para auxiliar nos gastos condominiais.
Antes de efetivar o seguro, leia atentamente as condi-
Normalmente, o síndico é procurado pelas empresas
ções gerais, principalmente no que tange as exclusões
com a proposta de aluguel do topo para instalação de
de garantias. “A leitura do contrato de seguro é funda-
antenas. “Principalmente prédios altos. Normalmen-
mental para conhecer os chamados “riscos excluídos”
te, eles fazem propostas de valores pequenos e prazos
em cada uma das coberturas, que não contam com a
grandes. Fazemos uma contra proposta para garantir
garantia de indenização”, alerta Nelson Uzeda, profes-
essa receita por um tempo longo”, informa Ary Cabral,
sor da Escola Nacional de Seguros, diretor dos Sindi-
síndico profissional e proprietárioda AC Assessoria
catos das Seguradoras e do Clube dos Seguradores da
Contábil Condominial.
Bahia , além de executivo da Cia Excelsior de Seguros.
“Eu tenho um condomínio que o aluguel mensal é R$
É importante analisar os itens pertinentes ao contrato fir-
8.000,00. Eles deram R$ 25.000.,00 de entrada na épo-
mado com a empresa. “Exigir copia da apólice de seguro,
ca, aproveitamos e pintamos o prédio. Atualmente temos
plantas, novo projeto de pára-raios com atestados, atesta-
uma taxa de condomínio apenas para fazer melhorias do
dos de estabilidade estrutural, responsabilidade civil, Ano-
prédio, pois o valor do aluguel cobre quase toda a despe-
tação de Responsabilidade Técnica, etc. Até porque existem
sa mensal”, conta Rose Smera, advogada e proprietária da
contratos que ultrapassam prazo de dez anos de locação de
administradora de condomínio ADCON.
espaço e carece desse detalhamento”, informa Uzeda.
É importante credenciar as pessoas que terão acesso ao
A antena não é de propriedade do condomínio, por isso é
topo, devem estar acompanhadas do zelador, para não
recomendável que tenha a garantia de responsabilidade ci-
praticar danos, e também não tirar antenas individuais do
vil, uma vez que em caso de acidentes fatalmente, o condo-
lugar. “Sempre mostrar o contrato ao jurídico para evitar
mínio será acionado pelas eventuais vítimas ou perdas.
•
pegadinhas. É importante “amarrar” um contrato bem elaborado, atento às questões de duração, valor e índice anu-
tais. “Até hoje, não se conhecem estudos que comprovem
“A LEITURA DO CONTRATO DE SEGURO É FUNDAMENTAL PARA CONHECER OS CHAMADOS RISCOS EXCLUÍDOS”
que as instalações fazem mal a saúde ou causem interfe-
Nelson Uzeda
rências em aparelhos domésticos”, declara Rose.
Executivo da Cia Excelsior de Seguros
al de aumento, para não correr o risco de uma defasagem após um ano de contrato”, alerta Rose. A análise técnica dos eventuais riscos que representa a radiação dessas antenas compete às agências governamen-
Revista Cadê o Síndico • 27
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SEGURO
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LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA
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ELEVADORES
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FAVENK
DECORAÇÃO
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Contatos (71) 3489-2909/3347-6022 DECORAÇÃO
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ELEVADORES - FORRO
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PISCINA
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SEGURANÇA ELETRÔNICA
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