Editorial Em muitos condomínios ainda surge o questionamento: é melhor contratar um síndico profissional ou eleger um síndico morador? O principal é analisar as consequências da escolha e pesar os prós e contras. Uma coisa é certa, Carla Brayner
um profissional qualificado com todos os requisitos ne-
Editora
cessários para gerir plenamente um condomínio, faz toda a diferença no dia a dia. Agora em julho, os condomínios precisarão aderir ao
Edição
eSocial, isso significa que o síndico terá que enviar informações de empregados para o Ministério do Trabalho e Emprego, a Secretaria de Previdência Social, a Caixa Econômica Federal, a Receita Federal e o INSS numa única
jun/jul/ago 2018
#68
plataforma. A transição está sendo gradual. Confira tudo em nossa matéria . Outra informação importante é que aumentou o número de processos contra inadimplência e mais de 11 mil baianos podem ter bens leiloados para quitação de débitos de condomínio. Alguns fatores contribuíram para este aumento, e o Secovi-Ba vai explicar quais são. Tenha uma ótima leitura.
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Cadê o Síndico • 5
Colunas
10
18
Dúvidas jurídicas
Drª Kátia Gerlin Comarella responde
Intervenção do síndico nos conflitos entre vizinhos
Kátia Gerlin Comarella
Ionara Ribeiro
Advogada
Advogada
12
20
Pergunte à especialista
Governança condominial
Seguro
Respondendo dúvidas
Lessiene Sardinha
Nelson Uzêda
Advogada
Gestor e consultor de seguros
16
Direito condominial
28
Auditoria e gestão condominial
Elevadores
Os benefícios da modernização de elevadores
Auditoria condominial Michele Lordêlo
Andriana Novaes
Contadora
Advogada
TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS Procon 151
SUS 136
Centro de Valorização da Vida
141
Bombeiros 193
Água e Esgoto
115
Secretaria de Saúde
160
Prevenção às Drogas
132
Polícia Civil
197
Energia Elétrica
116
Guarda Municipal
153
Conselho Tutelar
125
Polícia Rodoviária Federal
191
Gás Encanado
117
Previdência 135
Direitos Humanos
100
Polícia Militar
190
Polícia Rodoviária Estadual 198
Anac 162
Disque Eleitor
148
Delegacia da Mulher
180
Defesa Civil
199
ANTT 166
Defensoria Pública
129
Disque Racismo
138
Samu 192
Aneel 167
Ministério Público
127
Vigilância Sanitária
150
Detran 154
Anatel 1331
Receita Federal
146
Disque Prefeitura
156
Ibama 152
Banco Central
Delegacias do Trabalho
158
Tribunal de Justiça
159
6 • Cadê o Síndico
145
Sumário 11 Designed by Kues / Freepik
9
Perfil Rita Pereira, do Edifício Aremar
11
GESTÃO
14
LEGISLAÇÃO
Cadastro no eSocial
Aumenta número de processos contra inadimplência
26
24
CAPACITAÇÃO
26
PISCINA
Curso de porteiro e vigia
Tratamento de piscina no inverno
30 Classificados
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22 Capa Síndico Profissional X Síndico Morador Qual a melhor opção?
Cadê o Síndico • 7
Valores de Referência 01
Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento
04
a partir de 01.01.2011.
Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio
Salário de
Alíquota para fins de
1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-
Contribuição
recolhimento do INSS
mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-
Até R$ 1.556,94.............................................................................. 8%
rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.............................................. 9%
3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no
De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82............................................. 11%
Cartório de Registro de Imóveis.
Teto máximo, contribuição....................................R$ 570,88
4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).
Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o
6. Convocação da primeira assembleia para eleição de
1º dia útil anterior.
síndico e conselho consultivo.
02
GRPS (INSS)
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-
Guia de Recolhimento
mínio ser empregador).
para Previdência Social
OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-
20% sobre a folha, como parcela do condomínio.
posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter
2% sobre a folha, como contribuição de acidente de
imposto de renda dos funcionários na fonte.
trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:
05
Piso Salarial Válido até (31/12/2017) Data base: Janeiro de cada ano.
Até R$ 806,80.................................................................... R$ 41,37 De R$ 806,81 a R$ 1.212,64.......................................... R$ 29,16
03
Obrigações
• Supervisor.................................................................R$ 1.076,97 • Assistente administrativo......................................R$ 1.028,84 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.010,79 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços
Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-
gerais................................................................................R$ 948,21
rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.
Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%
Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.
VALE ALIMENTAÇÃO:
Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até
Cond. Residencial.......................................................... R$ 242,00
o dia 24 do mês subsequente.
Cond. Comercial.............................................................R$ 253,00
Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
8 • Cadê o Síndico
OBS: Valores para 2018 ainda não homologados
Perfil
Valorizando a transparência RITA PEREIRA ASSUMIU O CARGO DE SÍNDICA PARA ORGANIZAR O CONDOMÍNIO
fundamentais nos nossos processos”, disse Rita, que tem como apoio fundamental a AC Assessoria Condominial para administrar o condomínio. “A AC implementou o boleto eletrônico, que demonstra claramente um resumo de todas as despesas ocorridas no mês anterior. E, com isso, o condômino acompanha as despesas e reforça nossa gestão marcada pela transparência”, conta a síndica. Por exigir transparência, Rita já respondeu a um processo judicial por difamação, calúnia e injúria. “A minha atuação dinâmica no conselho fiscal incomodava muito e a ausên-
Por: CARLA BRAYNER
cia de transparência fazia eu acreditar que existiam muitas irregularidades. A sentença proferida julgou improcedente a acu-
Aproveitando as habilidades como con-
sação, ressaltando que “o síndico, como
sultora em gestão empresarial, Rita Pe-
administrador de recursos, deve prestar
reira decidiu assumir a função de síndica
contas aos demais condôminos e, por isso,
no Edifício Aremar. Atuando há 1 ano na
existe a previsão de conselho fiscal, deven-
função, Rita, que já fazia parte do conse-
do os seus membros fiscalizarem o cum-
lho fiscal, iniciou uma longa batalha para
primento das normas estabelecidas na
organizar o condomínio.
convenção”, declarou Rita.
“Vimos, nos últimos cinco anos, o prédio
Atualmente, o Edifício Aremar é comandado
entrar em decadência devido a uma má
por duas mulheres nos cargos de síndica e
gestão. Como membro do conselho Fiscal,
subsíndica, que não medem esforços em re-
mobilizei alguns moradores e iniciamos uma tarefa difícil
cuperar o prédio. “Elaboramos um planejamento estratégi-
para recuperar o prédio”, contou Rita.
co, onde apresentamos propostas para obras emergenciais
Há muitos anos Rita se prepara para o cargo. “Finalizei o
de recuperação estrutural, substituição de peças dos eleva-
MBA em gestão de negócios e projetos e a especialização em
dores, além de outras prioridades como novo fardamento,
gestão de pessoas. Além disso, sempre busco plataformas
manutenção no sistema de incêndio, instalação de corri-
on-line e participo de cursos voltados para a área de gestão
mão, dentre outros. Isso tudo só foi possível porque con-
condominial, como o último que fiz em agosto de 2017, so-
tamos com a confiança da maioria dos condôminos e por
bre gestão contábil para condomínios”, relatou.
sermos bastante transparentes. Buscamos parceiros que
Rita busca manter uma gestão transparente, focada na co-
apresentem menor preço com qualidade e nos esforçamos
municação clara e objetiva. “Uniformizei os procedimentos
em gerir os recursos da melhor maneira possível, afinal,
para oferecer segurança e qualidade de vida para todos.
também pagamos as nossas taxas condominiais. Avante!
Trato os colaboradores com empatia, afinal, eles são peças
Temos muito trabalho pela frente”, concluiu Rita.
•
Cadê o Síndico • 9
Dúvidas jurídicas
Dra. Kátia Gerlin Comarella
Kátia Gerlin Comarella
responde
Advogada
1. Moro no condomínio de casas Águas do Flamengo e
Esta pergunta é muito pertinente, pois, se o empregado,
temos um imóvel que está com as taxas condominiais
no percurso da sua despedida, cumprindo o aviso pré-
em atraso há mais de um ano. O condômino sempre
vio, praticar irregularidades que foram bem comprova-
dizia que estava doente e que não poderia pagar na-
das, ensejará uma justa causa. Neste caso, o empregador
quele momento. Ocorre que ele faleceu já seis meses
poderá converter a dispensa imotivada (simples) em dis-
e a família afirma não possuir condições financeiras
pensa por justa causa, com alteração no pagamento de
para arcar. O que fazer?
sua rescisão.
Inicialmente, é preciso extrair uma certidão de ônus a fim de certificar quem é o verdadeiro proprietário de
3. O condômino aposentado tem o direito de pagar o
direito, pois a responsabilidade do pagamento das ta-
rateio mensal em data diferente dos demais condô-
xas condominiais e dos demais encargos do imóvel é do
minos?
proprietário. Caso o bem seja efetivamente do falecido,
Não há previsão legal que permita o pagamento do ra-
o condomínio deve acionar o espólio do proprietário do
teio condominial em data diferenciada pelo fato do pro-
imóvel, desde que exista processo de inventário. Caso
prietário ser aposentado. Esta é uma liberalidade que
não exista, deve ingressar com uma Ação de Inventário
deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos.
negativo, habilitando-se para receber a dívida existen-
Muita confusão se faz acerca deste tema, em razão do
te. Por outro lado, se houver inventário em tramitação e
que estabelece a Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs, no
sem herdeiros incapazes, poderá ser judicializada uma
art. 1º, “a obrigatoriedade de as concessionárias de ser-
ação de cobrança em desfavor do espólio no âmbito dos
viços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuá-
Juizados Especiais.
rio datas opcionais para o vencimento de seus débitos”, aplicável apenas às contas oriundas das empresas con-
2. O que fazer se um empregado, que está cumprindo
cessionárias, hipótese que, obviamente, não é a dos con-
aviso prévio, praticar irregularidades no condomínio?
domínios edilícios.
10 • Cadê o Síndico
•
Gestão
Cadastro no eSocial CONDOMÍNIOS TÊM ATÉ JULHO PARA SE CADASTRAR NO SISTEMA Por: CARLA BRAYNER
verão ser cadastrados pelas empresas em que trabalham. “Todos os funcionários devem ser cadastrados, e seus dados cadastrais precisam ser atualizados rapida-
Os condomínios precisarão aderir ao eSocial, o Sistema
mente sempre que houver alguma alteração, para evitar
de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previ-
multas”, alerta o gerente de negócios da Apsa, Márcio
denciárias e Trabalhistas. Isso significa que terão que
Erli. Dependendo da gravidade da omissão, os valores
enviar informações de empregados para o Ministério do
podem ser de cerca de R$ 200 a R$ 180 mil.
Trabalho e Emprego, a Secretaria de Previdência Social
“O cadastro do empregado tem que estar completo sem
(Ministério da Fazenda), a Caixa Econômica Federal, a
faltar nada, desde a cópia de documentos como o cartão
Receita Federal e o INSS numa única plataforma. Mas a
de vacinação dos filhos. É um sistema muito complexo
transição está sendo gradual. Num primeiro momento,
ainda, e só com a evolução é que poderemos ver como
só será obrigatório enviar os cadastros do empregador
vai funcionar”, conta Ary.
e as tabelas. Em julho e agosto, devem ser enviados os
Portanto, os síndicos precisam avisar a administradora
eventos cadastrais e tabelas.
condominial com rapidez informações sobre admissões,
Em setembro, os condomínios deverão enviar as infor-
alterações nos cadastros e dados contratuais, Atestados de
mações dos trabalhadores e seus vínculos (admissões,
Saúde Ocupacional (ASO), Comunicações de Acidente de
demissões, afastamentos etc.). Já em novembro, passa a
Trabalho (CAT), Perfis Profissiográficos Previdenciários
ser obrigatório o envio das folhas de pagamento. O pro-
(PPP) e afastamentos temporários precisam ser informa-
cesso avança em 2019 com a substituição da GFIP (Guia
dos seguindo os prazos de cada um desses itens.
•
de informações à Previdência Social), a compensação cruzada e o envio dos dados de segurança e saúde do
forma correta e nos prazos estabelecidos”, esclarece Ary.
“O CADASTRO DO EMPREGADO TEM QUE ESTAR COMPLETO SEM FALTAR NADA, DESDE A CÓPIA DE DOCUMENTOS COMO O CARTÃO DE VACINAÇÃO DOS FILHOS”
Os colaboradores do condomínio deverão constar nos
Ary Cabral
informes do eSocial, inclusive os terceirizados, que de-
Contador e diretor da AC Assessoria Contábil
trabalhador, em janeiro. De acordo com Ary Cabral, contador e diretor da AC Assessoria Contábil Condominial, os trabalhadores vão ganhar transparência com o eSocial. “Eles também vão poder consultar se as empresas estão fazendo os recolhimentos de
Cadê o Síndico • 11
Pergunte à especialista
Lessiene Sardinha
Governança condominial
Advogada
UMA EVOLUÇÃO NO PROCESSO DE GESTÃO CONDOMINIAL
práticas que visam alinhar os objetivos da administração da empresa aos interesses dos acionistas. Na realidade dos condomínios, a Governança Condominial consiste no mo-
dus operandi do síndico, que deve atentar para a transpaNão é novidade que o desempenho do síndico é fator pre-
rência e a prestação de contas. O síndico deve adotar, ainda,
ponderante para o bom funcionamento do condomínio. Por
outras práticas que resultarão no diferencial de sua gestão
esse motivo, os condomínios vêm buscando cautela ao ava-
como, por exemplo, a utilização de pesquisas, respeito da
liar o perfil deste gestor a ser escolhido. Esse fato decorre
concorrência para contratação de prestação de serviços,
da importância que recai sobre aquele que administrará o
avaliação e controle de inadimplência, dentre outras.
patrimônio de terceiros, nesse caso, dos proprietários. Nes-
Nesse diapasão, é importante destacar que a prática de
se sentido, a figura do síndico profissional vem alcançando
corrupção no Brasil ganhou proporções exponenciais e,
destaque no segmento de administração condominial.
no intuito de combatê-la, entrou em vigor, em 2014, a Lei
No momento da escolha do futuro gestor, é necessário
Anticorrupção. Aliando-se a leis e normas de anticorrup-
avaliar algumas questões consideradas relevantes para
ção, surgiu a compliance. O termo compliance tem ori-
o sucesso da administração. O conhecimento na área de
gem no verbo em inglês to comply, que significa agir em
gestão de condomínios, domínio das leis e a experiência
conformidade com leis e regulamentos externos e inter-
para lidar com diversas situações que surgem nas rela-
nos. Dizer que o síndico atua em compliance significa que
ções condominiais são algumas das características que
há, no cumprimento das obrigações, uma conformidade
devem ser observadas no profissional.
com as leis que se aplicam ao condomínio.
A administração do condomínio pode ser comparada a uma
Assim, as técnicas de Governança e Compliance, quando
empresa, tanto é verdade que o método de Governança
aplicadas de forma correta no condomínio, trarão bene-
Corporativa utilizado no âmbito empresarial já está sendo
fícios a seus moradores e poderão refletir na valorização
utilizado por diversos condomínios com a denominação de
do imóvel. O síndico que atua com as boas práticas e os
Governança Condominial. Na administração empresarial,
padrões existentes certamente obterá destaque especial
o termo Governança Corporativa consiste no conjunto de
na sua prestação de serviços.
12 • Cadê o Síndico
•
Certificados digitais, trabalhando em favor dos condomínios
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ca, garantia de integralidade e autenticidade, mediante o emprego de certificados digitais. Imagine a economia empregada quando se utiliza o armazenamento, nas nuvens, destes documentos. A praticidade de assinar documentos com o celular, tablet ou computador no conforto do seu lar ou em qualquer lugar do planeta no horário que bem entender. Tais soluções já existem! O aplicativo Certillion ID posVocê, síndico ou administrador, sabe da importância e da obrigatoriedade dos certificados digitais nas suas atividades, como no e-Social, por exemplo. O que é pouco divulgado são os benefícios que eles podem proporcionar às administrações de condomínio.
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Cadê o Síndico • 13
Legislação
Aumenta número de processos contra inadimplência MAIS DE 11 MIL BAIANOS PODEM TER BENS LEILOADOS PARA QUITAÇÃO DE DÉBITOS DE CONDOMÍNIO Por: CARLA BRAYNER
ações de cobrança. “O primeiro, pelo momento difícil por que passa nossa economia, com um grande aumento de desemprego, o que causa ainda mais inadimplência, que
Um levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação da
já era alta e dificulta ainda mais a capacidade do condo-
Bahia (SECOVI-BA) junto ao Tribunal de Justiça da Bahia
mínio cumprir com suas obrigações. O segundo diria ser
(TJ-BA) aponta que as ações de despejo provocadas por
pela entrada em vigor das novas regras previstas no Códi-
inadimplência alcançaram o maior patamar desde 2012,
go de Processo Civil (CPC), que realmente devem agilizar
com 233 processos registrados entre janeiro e março des-
a cobrança dos inadimplentes”, relatou Kelsor.
te ano, um aumento de quase 10% em relação ao mesmo
Infelizmente, a inadimplência em condomínio é quase que
período do ano passado, quando foram abertos 213 pro-
uma tradição, que incomoda todos aqueles que cumprem
cessos contra os devedores. Alguns fatores contribuíram
com suas obrigações em dia. “Nas atuais condições, não é
para este aumento, dentre eles a celeridade dessas ações
muito fácil o síndico não ser obrigado a entrar com ações
impostas pelo novo Código de Processo Civil.
de cobrança, mas, diria que um processo diário de diálogo
Outro dado que chama a atenção é o volume de ações de
com os condôminos sobre a necessidade de se manter as
cobrança de taxas condominiais, que somaram mais de 3,5
contas em dia, pois pode, de alguma maneira, amenizar o
mil processos nos três primeiros meses do ano. Os dados
sério problema que é a inadimplência”, contou Kelsor.
do TJ-BA ainda revelam que, atualmente, 11.719 processos
O SECOVI-BA oferece uma assessoria jurídica gratuita para
referentes à inadimplência condominial estão em trami-
os condomínios que buscam suporte para ingressar com
tação. “O novo Código de Processo Civil estabelece que o
ações contra inadimplentes. De acordo com o presidente da
condômino devedor será citado para pagar o débito no pra-
entidade, o auxílio visa reduzir os custos da administração
zo de três dias, sob pena de realização de penhora. Por ser
condominial em relação aos encargos advocatícios.
uma obrigação propter rem, o imóvel pode vir a ser leilo-
O atendimento jurídico é diário e dispõe dos seguintes
ado para que seja satisfeito o débito proveniente de taxas
itens: assessoria jurídica gratuita; cobrança extrajudi-
condominiais, ainda que o imóvel seja considerado bem de
cial de cotas condominiais; ações de cobrança de ina-
família”, informou a advogada Ionara Ribeiro.
dimplentes sem nenhum custo inicial para os condomí-
De acordo com Kelsor Fernandes, presidente do SECOVI-
nios; revisão e alteração de convenções e regulamentos
BA, dois motivos causaram este aumento substancial de
internos e elaboração de parecer jurídico gratuito.
14 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 15
Auditoria e gestão condominial
Michele Lordêlo Contadora
Auditoria condominial
ANTES TIDA COMO DESNECESSÁRIA, ATUALMENTE ESSENCIAL PARA A GESTÃO
menos uma auditoria a cada dois anos, por verificarem que é mais viável para o condomínio possuir um relatório de uma empresa especializada, que valide e que acompanhe a gestão do síndico em algum momento. Quando há inabilidades na gestão e/ou desconhecimento
As temáticas relacionadas à auditoria condominial vêm
de determinadas obrigações por parte do síndico, decor-
alcançando uma grande maturidade no mercado nacio-
rentes de deficiências na prestação de contas, isso pode
nal e ainda, com o retardo no restabelecimento da situ-
gerar consequências graves e muitas vezes irreversíveis
ação financeira favorável, os condomínios têm voltado
para o condomínio. Vejamos o exemplo de um empreendi-
o olhar para a auditoria como um guia e um caminho
mento com 4 anos de constituição, que nunca foi auditado,
para o não agravamento da situação deficitária em que
com falta de pagamentos de FGTS e INSS dos colabora-
muitos se encontram.
dores registrados, sendo mais grave ainda o fato deste
A auditoria condominial orienta a revisão dos contratos
condomínio, ter se apropriado indevidamente do valor
com prestadores de serviços, a eficiência e a importân-
referente ao INSS dos colaboradores. O investimento em
cia da celeridade na arrecadação das cotas condomi-
um serviço preventivo seria bem menor que os vultosos
niais, a elaboração da previsão orçamentária adequada
valores de multas fiscais dessa natureza e ainda seriam
para cada empreendimento. Além disso, quando estes
de menor gravidade que a apuração de responsabilidade
temas são discutidos constantemente, percebemos que
civil, e até mesmo criminal, do síndico pela ausência ou
há uma convergência para que os recursos sejam mais
inadequação da prestação de contas.
bem aplicados e, sobretudo, geridos pelo síndico mo-
Atualmente, tratar a auditoria condominial como um
rador, síndico profissional e administradora, tornando
serviço desnecessário não condiz com uma gestão de
mais acessível a inclusão deste tema nas assembleias
excelência. Se o síndico não tem interesse em ser au-
para aprovação dos serviços de auditoria.
ditado, os condôminos e os conselheiros devem se mo-
É fato que a maioria dos empreendimentos ainda não
bilizar e reunir interessados em mudar a forma como o
possui auditoria preventiva mensal, mas realizam pelo
condomínio é gerido!
16 • Cadê o Síndico
•
Informe Publicitário
Reforma e manutenção predial: investimento que valoriza seu patrimônio
Pituba Paradiso, Residencial dos Sombreiros e Giardino Loreto, últimos lançamentos com a qualidade Realiza Engenharia
CONTE COM A REALIZA ENGENHARIA, A CREDIBILIDADE QUE FAZ TODA A DIFERENÇA
e, principalmente, evitará decepções e dores de cabeça. Por estar atuando no mercado imobiliário e já ter projetado, construído e entregue 6 prédios e 150 unidades habitacionais, a Realiza Engenharia se diferencia da maioria das empresas no mercado de reformas por
Cedo ou tarde, toda edificação precisa de cuidados es-
entender de forma completa o funcionamento cons-
pecíficos para manter o seu bom funcionamento. São
trutivo e as tendências do mercado imobiliário.
reparos e reformas que visam conservar, adequar e
Segundo seu diretor Sérgio Farias, engenheiro civil
melhorar o padrão do seu imóvel, valorizando-o.
com quase 30 anos de experiência, o objetivo da Re-
Nesta hora, é muito importante contar com uma empresa
aliza Engenharia é superar as expectativas de seus
especializada, com experiência e profissionais qualifica-
clientes, proporcionando um serviço de qualidade,
dos. Um investimento importante que resultará num tra-
ágil, cuidadoso e com rigorosa observância de prazos,
balho de qualidade superior, com benefícios duradouros
normas de segurança e condições contratadas.
Cadê o Síndico • 17
Direito condominial
Ionara Ribeiro
Intervenção do síndico nos conflitos entre vizinhos
Advogada
Com a missão de cumprir e fazer cumprir a convenção
dade e segurança dos possuidores, ou aos
e o regimento interno, cabe ao síndico, diante de uma
bons costumes.
reclamação manifestada formalmente por qualquer condômino em relação ao vizinho, adotar uma postura estri-
Cediço (ou “não há dúvida de”) que cabe ao síndico agir de
tamente legal, que é a de informar ao condômino sobre a
forma conciliadora, promovendo o diálogo entre os condô-
existência da reclamação, buscando cessar o infortúnio
minos e a convivência tranquila entre todas as pessoas que
de forma amigável. Se a situação persistir, o condômino
habitam o edifício, proporcionando, assim, o bem-estar so-
transgressor deve ser notificado por escrito, na forma
cial. Havendo desavenças entre os condôminos, relaciona-
prevista na convenção e no regimento interno, para que
das às questões de convivência e de má utilização da pro-
cessem os transtornos que está causando ao vizinho, de-
priedade privada, o síndico pode interferir como mediador
vendo ser alertado ainda sobre a possibilidade de aplica-
e auxiliar na solução do conflito, porém, a aplicação das pe-
ção da penalidade de multa.
nalidades e sanções previstas na convenção e no regimento
Esta atuação do síndico encontra-se plenamente respal-
contra o condômino infrator devem prescindir de provas
dada pelo artigo 1.336, IV, do Código Civil, que trata das
concretas do ilícito praticado.
obrigações dos condôminos, incluindo não utilizar suas
Além disso, não se pode multar um condômino com base
unidades “de maneira prejudicial ao sossego, salubrida-
apenas na reclamação, por exemplo, de barulho perpetrada
de e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
pelo seu vizinho, principalmente se o condômino denuncia-
Vejamos:
do negar a ocorrência do fato danoso e o condomínio não consegue verificar a procedência da reclamação. Art. 1.336. São deveres do condômino:
A vida dentro de um condomínio apresenta particulari-
(...)
dades, pois as questões são mais calorosas, pela proxi-
IV - dar às suas partes a mesma destinação
midade e convívio inevitável. Se as partes não chegarem
que tem a edificação, e não as utilizar de
a um consenso, lamentavelmente, o Poder Judiciário terá
maneira prejudicial ao sossego, salubri-
que ser acionado para dirimir conflitos cujas tensões são, basicamente, ocasionadas pela intolerância.
18 • Cadê o Síndico
•
Cadê o Síndico • 19
Seguro
Nelson Uzêda
Respondendo dúvidas enviadas para o grupo Cadê o Síndico
Gestor e consultor de Seguros
A redação da Revista Cadê o Síndico, bem como o Pro-
sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto pre-
grama Cadê o Síndico, veiculado aos sábados na Rádio
dial, cobrável executivamente pela municipalidade.
Metrópole, e os canais disponíveis nas redes sociais, estão recebendo muitas demandas com dúvidas em rela-
Para fazer o seguro, o síndico tem que constituir uma
ção ao Seguro Compreensivo de Condomínio.
assembleia ?
Essa demanda urge da necessidade dos síndicos esta-
O seguro condomínio é obrigatório e previsto em lei:
rem atentos às questões que envolvem seguros e, por-
Decreto-Lei 73/1966, Lei 4.591/1964 e Código Civil (Lei
tanto, cumprirem o que determina a legislação em vigor.
10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX). Assim, pode
Daí que foram selecionadas algumas delas:
até ocorrer a necessidade de uma eventual assembleia para decidir sobre a escolha da seguradora, o custo do seguro e
O prédio foi entregue aos moradores após o Habite-
a natureza das coberturas acessórias e particulares, mas
se. A partir de quando deve ser contratado o seguro
não sobre as coberturas obrigatórias previstas na lei.
do condomínio? Em conformidade com a lei 4.591/64, dentre diversos arti-
É obrigação da construtora entregar o prédio com
gos, destacamos o Art. 13. que determina que proceder-se-á
seguro?
ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, nes-
Não. O seguro deve ser contratado dentro de 120 dias,
te caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades
contados da data da concessão do Habite-se e após
autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinis-
constituição do condomínio com seu CNPJ. Algumas
tro que cause destruição no todo ou em parte, computando-
seguradoras aceitam emitir apólice em nome da cons-
se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
trutora ou incorporadora ou mesmo em nome do sín-
No seu parágrafo único estabelece ainda que o seguro será
dico com o seu CPF, mas não incentivamos e não apro-
obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data
vamos tais práticas, somente nos casos devidamente
da concessão do Habite-se, sob pena de ficar o condomínio
justificados e legais.
20 • Cadê o Síndico
•
Informe Publicitário
Modelo de gestão condominial na adequação para o AVCB A gestão do condomínio Edifício Premier Tower Empre-
Bombeiros fez visita técnica e forneceu ao condomínio
sarial, em 2017, para manter-se adequada à legislação es-
o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
tadual quanto à sua segurança contra incêndio e pânico,
Esse projeto contou com as importantes colaborações
trabalhou com afinco observando os seguintes pontos:
do conselho fiscal consultivo e dos profissionais Max Oliveira (engenheiro civil da empresa Perolie Enge-
O objetivo da administração do condomínio
nharia), Jailton Pimenta (bombeiro civil) e Joselito Sil-
Dotar o empreendimento de procedimentos e equipa-
va (bombeiro civil da empresa Grupo Solução), além
mentos adequados para mitigar os riscos contra incêndio
de toda equipe do condomínio, liderada pela síndica
e pânico e, como consequência, assegurar a integridade
Barbara Luz.
física das pessoas que circulam no condomínio, além do patrimônio material dos condôminos.
O plano seguiu as seguintes etapas
Adequação à nova legislação estadual sobre segu-
A) Contratação de consultoria especializada.
rança contra incêndio e pânico
B) Implementação das adequações recomendadas pela le-
Com a orientação dada pela legislação estadual e normas
gislação estadual pertinente, sob a orientação da consultoria.
técnicas, que estabelecem os requisitos para adequar o
C) Adequações dos projetos (plantas) do condomínio
empreendimento quanto à segurança contra incêndio e
para atender à referida legislação.
pânico com a intenção de minimizar seus riscos, a admi-
D) Formação de Brigada de Incêndio do Prédio, com
nistração do condomínio elaborou um plano de ação. Sob
uma adesão de aproximadamente 80 participantes.
a liderança da síndica profissional e administradora Bár-
E) Vistoria do Corpo de Bombeiros.
bara Luz, que contou com a colaboração de consultores especializados para a implementação das adequações necessárias, assegurou o aprofundamento de conhecimentos sobre o tema e o alcance do objetivo de abrandar os riscos contra incêndio e pânico. Dando sequência a esse trabalho, após e-mail: premiertower@terra.com.br
as implementações do plano elaborado que durou cerca de um ano, o Corpo de
Barbara Luz, síndica
Tel.: (71) 3271-5115 Cadê o Síndico • 21
Capa
Síndico Profissional X Síndico Morador QUAL A MELHOR OPÇÃO? Por: CARLA BRAYNER
Formação de Síndicos Profissionais promovido pela ACS FORMA, Unidade de Desenvolvimento de Pessoas da ACS Administração de Condomínios.
Antigamente, a única opção para o condomínio era ele-
O crescimento do mercado imobiliário incrementou o
ger o síndico morador. Porém, com os anos, os condomí-
segmento de administração condominial, exigindo um
nios passaram a contar com infraestrutura diferenciada,
modelo de gestão semelhante à de empresas. “A oferta de
que demanda uma carga de conhecimento e tempo que
equipamentos e a estrutura dos novos empreendimen-
a maioria dos síndicos moradores não tem. Além disso,
tos desafiam os síndicos com uma demanda significativa
muitos condomínios enfrentam dificuldades em eleger o
de tempo e conhecimentos para lidar com manutenção
síndico e a principal causa é o desinteresse dos mora-
e conservação predial, gestão financeira (custos/inves-
dores em assumir o cargo, tendo em vista as situações
timentos/inadimplência), gerenciamento da convivência
vivenciadas ao longo do tempo.
promovendo a mediação de conflitos, acordos e bem es-
Os pontos principais que fazem os moradores desistirem
tar coletivo”, disse Jurandyr Machado, diretor-geral da
de ocupar a função de síndico são: a perda da privacidade;
ACS Administração de Condomínios.
riscos de conflitos com vizinho por incompreensão das re-
Com isso, o aumento na procura por administradoras de
gras ou por atitudes que o síndico precisa tomar com base
condomínio e a necessidade de ter síndicos que realizem
no regimento interno e o morador toma como questão
suas funções de forma mais presente e profissional cria-
pessoal; desconhecimento de temas de natureza técnica, a
ram o espaço para uma nova oportunidade no mercado:
exemplo de gestão fiscal e contábil, impostos, contratação
a função do síndico profissional.
de pessoal e leis trabalhistas ou mesmo habilidades pesso-
Segundo o subsíndico Raphael Ferreira, do condomínio
ais para estabelecer relacionamentos diplomáticos e har-
Belavista Patamares, desde a implantação do seu condo-
moniosos. “Nem sempre é possível para um morador as-
mínio foi decidido em assembleia eleger síndico morador,
sumir a função de síndico e conciliar com as demandas da
mas chegou o momento em que não existem mais opções
vida pessoal. A gestão de um condomínio contempla impli-
de representantes para assumir a função. “Temos um ad-
cações de natureza administrativa e técnica, que exigem
ministrador que trabalha diariamente em horário comer-
habilidades e conhecimentos específicos que nem sempre
cial, dentro do condomínio, o que auxilia muito a função
vão coincidir com a formação ou área de conhecimento do
do síndico. Dessa forma, o administrador recebe todas as
morador”, conta Norma Fontes, facilitadora do Curso de
orientações para gerir a rotina do prédio, e o síndico auxilia nos momentos decisivos, mas, infelizmente, todos ale-
“A OFERTA DE EQUIPAMENTOS E A ESTRUTURA DOS NOVOS EMPREENDIMENTOS DESAFIAM OS SÍNDICOS COM UMA DEMANDA SIGNIFICATIVA DE TEMPO E CONHECIMENTOS ”
gam a falta de tempo disponível e tudo se encaminha para a contratação de síndico profissional”, contou. De acordo com o administrador de condomínios Edilson Carvalho, a contratação do síndico profissional assegura comodidade aos moradores que, em função de demandas pessoais, não conseguem se dedicar ao seu condomínio. “Este modelo tem se mostrado eficiente e intensifica a busca de especialização profissional para
Jurandyr Machado
melhorar o desempenho das funções referentes ao car-
Diretor-geral da ACS Administração de Condomínios
go”, alerta Edilson.
22 • Cadê o Síndico
E como em todos os segmentos, algumas características são fundamentais para se atuar na área: habilidade para estabelecer relações interpessoais; habilidade em resolver as questões inerentes à vida condominial; conhecimento em gestão de pessoas e rotinas de pessoal e cobrança Designed by Pressfoto / Freepik
administrativa, contabilidade e gestão financeira. Ao definir por um síndico profissional, a escolha é isenta de questões de amizade, simpatia e interesses pessoais. Prevalece a seleção de um profissional considerando-se o conhecimento, a formação específica para exercer a profissão, além do
profissionalizar na área realizar um curso de formação. A
valor dos seus serviços e competitividade da proposta de
gestão condominial envolve muitas áreas, que nem sempre
trabalho oferecida ao condomínio.
o morador domina, por isso é importante se capacitar e ser
“O síndico profissional é um consultor que oferece servi-
referência no que faz”, destaca Jurandyr.
ços especializados, com valores e carga horária acorda-
De acordo com o síndico profissional André Góes, realizar
da entre as partes para dedicar-se ao condomínio por ele
um curso para formação de síndico profissional é necessário
assistido. O contato com moradores é de natureza profis-
para todos os síndicos que querem exercer a função. “Mesmo
sional, o que reduz possibilidades de conflitos, a exemplo
atuando na área há anos, fiz o curso e mudei completamente
da concessão de privilégios ou favoritismo, prejuízo nas
a minha visão sobre o papel do síndico. A demanda pelo pro-
relações interpessoais e incômodos na convivência do
fissional vem crescendo no mercado e o curso no currículo é
dia a dia”, conta Norma Fontes.
perfeito para conquistar uma vaga”, conta André.
Ainda de acordo com Norma, ao decidir contratar um
“Para o morador que deseja atuar acumulando a função de
profissional, o condomínio deve observar as referências:
síndico com a sua vida profissional, um curso de formação na
“É necessário avaliar o portfólio dos serviços oferecidos,
área vai possibilitar o acesso às informações que asseguram
as referências de mercado e as pessoais, bem como a
uma gestão mais técnica, pautada em conhecimentos essen-
comprovação de uma formação e curso específico por
ciais, especialmente de obrigações que serão assumidas por
aquele que se candidata a tal função”.
ele. Aspectos como contratação de serviços, até mesmo da
Jurandyr Machado afirma que a profissão de síndico pro-
administradora de condomínio, serão melhor conduzidos se
fissional tende a crescer no mercado local e que em gran-
o morador dispõe de conhecimentos que podem respaldar
des centros já é uma realidade. “Recomendo quem deseja se
decisões mais acertadas”, conta Jurandyr Machado.
Cadê o Síndico • 23
Capa Além disso, o perfil das pessoas que buscam se especializar
na carreira de síndico profissional uma nova ocupação.
na função varia bastante. São profissionais liberais; pesso-
“Sou aposentado e criei a expectativa de administrar con-
as que atuam como síndico morador; pessoas que almejam
domínio comercial de uma maneira diferente. Com isso,
novas ocupações no mercado de trabalho, sendo tanto o
acho importante ter um curso nessa área, pois não existe
público jovem como aposentados e profissionais que atu-
o critério de idade, existe o critério do conhecimento, que a
am como supervisores ou administradores de condomínio.
gente adquire em cursos. Agora, vou fazer a pós-graduação
Arquimedes Rabelo, por exemplo, já aposentado, vislumbra
em Gestão Condominial”, contou Arquimedes.
•
Capacitação
Curso de Porteiro e Vigia: qualificação é a chave para a inserção no mercado de trabalho O Senac-BA, ao trabalhar através de prerrogativas de capa-
“O profissional porteiro e vigia qualificado pelo Senac ad-
citação que valorizam técnicas teóricas e práticas, prepara
quire marcas que reforçam o compromisso da instituição
os alunos para conquistar espaço no mercado de trabalho.
com a formação integral do ser humano, considerando
Diante de um ofício que exige bom preparo profissional, a
aspectos relacionados ao mundo do trabalho e ao exer-
instituição traz, em uma carga horária de 160h, o curso de
cício da cidadania. Essa perspectiva propicia o compro-
Porteiro e Vigia para sua Agenda de Cursos. A formação está
metimento do aluno com a qualidade do trabalho, o de-
disponível para Salvador, Feira de Santana e Camaçari.
senvolvimento de uma visão ampla e consciente sobre sua
Alex Carneiro realizou o curso do Senac este ano para
atuação profissional e de sua capacidade de transforma-
conseguir conquistar seus objetivos pessoais e profis-
ção da sociedade”, conta Lucigleice.
sionais. “Como é uma função que nunca exerci, procurei
A segurança é a justificativa mais usada pelos condo-
o curso de Porteiro e Vigia para me qualificar, ampliar
mínios que desejam substituir o porteiro presencial por
meus horizontes e conquistar uma vaga de trabalho. A
portarias virtuais, controladas remotamente por compa-
experiência foi construtiva e pretendo continuar assimi-
nhias especializadas. Contudo, por mais que a tecnologia
lando novos conhecimentos através de outros cursos do
avance, muitos condôminos ainda ficam reticentes quan-
Senac”, contou Alex.
to à mudança. Afinal, o porteiro conhece pessoas, percebe
De acordo com a supervisora pedagógica do Senac, Lu-
hábitos e rotinas que podem passar despercebidos pelos
cigleice Duarte, o curso prepara o profissional para exe-
filtros das câmeras de segurança e interfones.
cutar atividades do serviço de portaria, além de realizar
Mais informações no portal www.ba.senac.br ou pelo
medidas preventivas de segurança pessoal e patrimonial.
Serviço de Informação Senac: (71) 3186-4000.
24 • Cadê o Síndico
Projeto de prevenção e combate a incêndio DECRETO Nº 16302 DE 27/08/2015 É responsabilidade do síndico/ administrador/ proprietário a falta do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) no condomínio
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Responsabilidade do síndico/administrador Segundo o artigo 21 do Decreto 16.302/2015, o síndico ou o responsável pelo uso do condomínio é obrigado a manter as medidas de segurança contra incêndio e pânico em condições que permitam a sua eficaz utilização, providenciando sua adequada manutenção, podendo, em contrário, incor-
Em 2013, a maior tragédia envolvendo incêndio no Bra-
rer nas penalidades previstas neste decreto, independente-
sil aconteceu no Rio Grande do Sul, na Boate Kiss, local
mente das responsabilidades civil e penal cabíveis.
em que morreu 242 pessoas. Importante destacar que a
E continua o artigo 42 ao estabelecer que as penalidades
maioria das pessoas morreram não por causa do fogo,
vão desde advertência, multa e embargo de obras, além das
mas pela aspiração da fumaça por não terem conseguido
responsabilidades civis e criminais.
sair do local, uma vez que a boate não tinha iluminação de
Importante destacar que, além das responsabilidades civis
emergência, ventilação adequada, extintores e saídas de
e criminais, em caso de incêndio com sinistro, sem que o
emergência. Ou seja, uma tragédia que poderia ter sido
condomínio tenha um Projeto de Segurança e Combate a
evitada ou diminuída se a boate tivesse o adequado Projeto
Incêndio e o AVCB, o imóvel, além de colocar todos em ris-
de Prevenção e Combate a Incêndio.
co de vida, pode ter dificuldades em receber o dinheiro do
A ocorrência de incêndios em condomínios é bem co-
seguro porque não está com a documentação legal em dia.
mum e, muito mais que perdas materiais, a perda de
Apesar de representar um investimento para o condomí-
vidas pode ser evitada caso o condomínio tenha se ade-
nio, é de extrema importância que os síndicos tenham a
quado às normas e constantes do Projeto de Prevenção e
consciência da importância de se ter o projeto e o AVCB.
Combate a Incêndio.
Para que isso possa se concretizar, a JV Engenharia Proje-
No projeto constarão as adequações do condomínio às
tos e Construções presta todo o serviço necessário para a
normas de segurança. Com o Decreto nº 16.302, de 27 de
regularização do seu imóvel perante o Corpo de Bombeiros
agosto de 2015, as edificações públicas e privadas, entre
e a adequação ao Decreto 16.302/2015, apresentando pro-
as quais se incluem os condomínios residenciais e co-
fissionais capacitados e com experiência no mercado para
merciais, áreas de riscos e lugares de aglomeração de
trazer tranquilidade e adequação normativa, culminando
público, são obrigadas a se adaptar às medidas de segu-
no melhor custo-benefício do mercado.
rança contra incêndio e pânico. Estas edificações devem
Desde já, nos colocamos à disposição para quaisquer escla-
ter um Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio que
recimentos que se façam necessários e fazemos um orça-
vai possibilitar a obtenção do AVCB.
mento sem qualquer custo para V. Sa.
Cadê o Síndico • 25
Piscina
Tratamento de piscina no inverno FAÇA OS TESTES DE QUALIDADE DA ÁGUA DIARIAMENTE
calinidade é o fator responsável pela neutralização de ácidos. Ela é medida em ppm (partes por milhão), com variações indicadas entre 80 e 120 ppm.
Por: ENG.º QUÍM. FRANCISCO OLIVEIRA Controle do pH O primeiro passo para garantir o visual atraente da sua
O controle do pH deve ser realizado todos os dias e deve
piscina é manter os índices equilibrados de pH, alcalini-
estar entre 7,2 e 7,6. Abaixo disso, é sinal de muita acidez,
dade e cloro livre. Se, em
causando irritação nos olhos e nos equi-
dias de sol, o aconselhável
pamentos metálicos.
é realizar testes pelo menos uma vez na semana,
Aplicação de cloro
nas épocas chuvosas essa
A quantidade de cloro livre na água tam-
frequência deve ser diária.
bém é medida em ppm. Os níveis ideais
Isso porque a própria chu-
variam entre 1 e 3 ppm, necessitando de
va, com o seu pH carac-
aplicação em torno de 3 gramas para
terístico, contribui natu-
cada mil litros.
ralmente para alterações. Além disso, se trata de relativa quantidade de água não
Lembre-se de cuidar da piscina em época de chuva
tratada, o que também ajuda a diminuir o cloro livre na
Apesar de os dias chuvosos contribuírem para afugentar
piscina — elemento implacável contra as bactérias.
os banhistas da piscina, esse fator não pode mudar a roti-
Vale lembrar que o equilíbrio da alcalinidade serve para
na de limpeza e manutenção para a retirada do lixo visível.
controlar o pH, que influencia na eficácia do cloro e, todos
Aliás, nesse período, os cuidados devem ser redobrados.
juntos, afastam as algas e micro-organismos. Para testar
Isso porque a ocorrência de ventos e chuvas fortes cola-
os índices, basta adquirir um kit com o material necessá-
boram para que mais impurezas sejam arrastadas para
rio em lojas especializadas em piscinas e manutenção.
a piscina, como as folhas das árvores e outros resíduos. Se a limpeza não for mantida, esse material acaba
Teste de alcalinidade
deteriorando e favorecendo a alteração da água mais
De forma bem simplificada, podemos dizer que a al-
rapidamente.
26 • Cadê o Síndico
•
Informe Publicitário
Grupo Gestalt, excelência na prestação de serviços Grupo Gestalt, está presente há mais de vinte anos no
A Gestalt Vigilância tem missão de agir sistematicamente,
mercado, desempenhando suas atividades em diversas
preventivamente e permanentemente para proteger a in-
áreas em empreendimentos como: parques eólicos, hi-
tegridade física das pessoas e do patrimônio. Oferece ser-
droelétricas, adutoras, mananciais, condomínios, em-
viços de vigilância patrimonial, escolta armada, segurança
presas, clubes, etc.
em eventos e segurança VIP, com colaboradores preparados e reciclados para atender às demandas operacionais
A Gestalt Serviços possui excelência na prestação de
dos clientes. O serviço de vigilância oferece uma análise de
serviços nas áreas de portaria, controle de acesso, re-
risco e da vulnerabilidade dos clientes; rondas e supervisão
cepção, telefonista, copeira e todas as áreas que en-
24 horas; profissionais credenciados armados ou desarma-
globam a terceirização de mão de obra. Ferramenta
dos e monitoramento de imagens de células de segurança;
de fundamental importância dentro das instituições
controle de acessos (pedestres, mercadorias e veículos);
e empresas, determina algumas vantagens imedia-
prevenção de furtos e roubos; vigilância ostensiva.
tas como: maior agilidade nas decisões, menor custo, maior lucratividade e crescimento, favorecimento da
Por fim, entende-se que a contratação de uma empresa
economia de mercado, otimização dos serviços, redu-
terceirizada é muito mais do que simplesmente uma práti-
ção dos níveis hierárquicos, aumento da produtivida-
ca, que as organizações contratam empresas capacitadas
de e competitividade.
para assumirem algumas de suas funções. É a adaptação da gestão das empresas às novas exigências de mercado
Sediado nos estados da Bahia, Mato Grosso do Sul e
que demanda cada vez mais serviços especializados, qua-
Piauí, o Grupo Gestalt investe na terceirização, bus-
lificados, meio para a concentração em atividades prin-
cando assim, oferecer um serviço especializado para
cipais que demandam maior prudência e atenção em seu
cada função com eficiência e melhoria na qualidade do
desenvolvimento, já que este processo é considerado uma
serviço prestado.
tendência empreendedora.
Cadê o Síndico • 27
Elevadores
Adriana Novaes
Os benefícios da modernização de elevadores
Advogada
• Muitas reclamações dos usuários.
O elevador é considerado um dos meios de transporte mais seguros do mundo, sendo fundamental para a
Vantagens da modernização:
locomoção em edifícios. Com o cres-
Redução das falhas - A lógica é sim-
cimento das construções verticais,
ples: quanto mais recente for o equi-
seu número só aumenta. Porém, é
pamento, menor será a necessidade
comum encontrar construções com
de fazer reparos ou troca de peças.
equipamentos antigos, e muitos pro-
Os elevadores novos têm melhor de-
prietários e síndicos ficam em dúvida
sempenho e quebram bem menos.
sobre a modernização de elevadores.
Economia de energia elétrica e
Quadro de Comando - antes e depois
mais conforto aos usuários - Ope-
O fato é que modernizar nem sempre se trata apenas de uma melhoria estética. Desde 2008, a NBR
rando com alto fator de potência, a modernização propor-
15.597, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),
ciona uma redução de 40% no consumo de energia elétrica.
regulamenta a substituição por modelos mais novos.
Aumento da acessibilidade - Podem ser instalados corri-
Desse modo, para identificar se um elevador precisa ser
mãos e espelhos nas cabines, além de proporcionar outras
modernizado, devem ser considerados alguns pontos:
melhorias que facilitem a vida dos usuários com deficiência.
• Tempo de vida entre 15 e 20 anos; • Necessidade de manutenções constantes, que nem sem-
Valorização do patrimônio - O investimento ajuda a va-
pre resolvem o problema;
aumenta o valor de cada apartamento ou sala comercial.
• Dificuldade de encontrar peças de reposição; • Interrupções no serviço cada vez mais frequentes; • Alto consumo de energia elétrica; • Muito barulho, lentidão e subida ou descida bruscas; • Desnível entre o chão e o elevador nas paradas dos andares; • Aparência antiga e em desacordo com o restante do edifício;
A modernização é importante para que os condomínios
28 • Cadê o Síndico
lorizar não apenas o prédio como um todo, mas também
se adéquem à lei, oferecendo inúmeros benefícios que são desfrutados por todos os usuários e pela administração. Para que isso ocorra, é fundamental contar com empresas sérias, que têm a capacidade de entregar serviços de qualidade.
•
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