Ed. 73 by Cadê o Síndico

Editorial Essa é a última edição de 2019, e resolvemos abordar assuntos relevantes para a gestão de síndicos e administradores de condomínios. Recentemente, um edifício desabou em Fortaleza e as causas ainda não foram confirmadas. Vídeos que circulam na internet mostram o estado dos piCarla Brayner

lares, e profissionais realizando reformas. A pergunta que

Editora

fica é: como esse acidente poderia ter sido evitado? Conversamos com especialistas para esclarecer sobre o que fazer para que a estrutura do prédio não entre em colap-

Edição

so. Detalhes importantes foram revelados. Indo nesse caminho de legalidades e ações positivas, a advogada Thais Daltro falou sobre as posturas que um síndico deve adotar

dez 2019 - jan/fev/mar 2020

#73

ao assumir esse importante cargo em um condomínio. Além disso, estamos atentos às novidades do mercado, em poucos anos, as garagens dos condomínios terão que se adaptar para fornecer pontos de recarga para abastecer veículos elétricos e fomos conhecer o que está por trás da portaria remota e como é possível ter segurança por 24 horas nos condomínios contratando este tipo de serviço. Desejamos ótimas festas e um feliz ano novo!

Expediente Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Cadê o Síndico é uma revista de publicação quadrimestral da Editora União Salvador Ltda.

Gerência Comercial

Projeto Gráfico

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens

Lucas Castro

MyBranderia

sem prévia autorização.

Editoração

Periodicidade - Quadrimestral

Adrien Tournillon

Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média)

Marketing Rafael Castro Comercial

arte@cadeosindico.com.br

Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa Jorge Evaristo

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

Cadê o Síndico • 5

Colunas

TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS

Limitações impostas pela convenção do condomínio vs. direito de propriedade

Polícia Militar ............................................................... 190 Bombeiros ..................................................................... 193 Polícia Civil ................................................................... 197 Polícia Rodoviária Federal ....................................... 191

Dia a dia do síndico

Jamile Vieira Advogada

Polícia Rodoviária Estadual .................................... 198 Defesa Civil .................................................................. 199 Samu................................................................................ 192 Detran ............................................................................ 154

Procon ............................................................................ 151

Energia Elétrica ........................................................... 116

Auditoria e compliance

Direito condominial

Governança condominial, alta performance sem auditoria contábil é possível?

Ibama .............................................................................. 152

Água e Esgoto .............................................................. 115

14 Michele Lordêlo Contadora

Gás Encanado ............................................................... 117 Anac ................................................................................ 162 ANTT .............................................................................. 166 Aneel .............................................................................. 167 Anatel ............................................................................ 1331

Ação declaratória para suprir o quórum de 2/3 necessários

Banco Central .............................................................. 145 SUS .................................................................................. 136 Secretaria de Saúde ................................................... 160 Guarda Municipal ........................................................ 153

Ionara Ribeiro Advogada

Previdência ................................................................... 135

Disque Eleitor .............................................................. 148 Defensoria Pública ..................................................... 129 Ministério Público ...................................................... 127

Seguro

Cobertura ampla não pode ser esquecida

Receita Federal ........................................................... 146 Delegacias do Trabalho ............................................ 158 Centro de Valorização da Vida .............................. 141 Prevenção às Drogas ................................................. 132

Nelson Uzêda Gestor e consultor de seguros

Conselho Tutelar ......................................................... 125

Direitos Humanos ....................................................... 100 Delegacia da Mulher .................................................. 180 Disque Racismo ........................................................... 138 Vigilância Sanitária .................................................... 150 Disque Prefeitura ....................................................... 156 Tribunal de Justiça ..................................................... 159

Vandilson Alves Engenheiro

6 • Cadê o Síndico

Elevadores

Como acertar na contratação da empresa de manutenção dos elevadores

Sumário 17

Perfil Ary Cabral, síndico profissional

SUSTENTABILIDADE

GESTÃO

Tecnologia

LEGISLAÇÃO

Eletropostos em condomínios

Síndico legal: como ser um

Portaria remota

Condomínio não pode proibir morador de ter animal de estimação

30 Classificados

22 Capa Colapso na estrutura do prédio

Saiba como evitar problemas estruturais no condomínio

Cadê o Síndico • 7

8 • Cadê o Síndico

Cadê o Síndico • 9

Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.751,81............................................................................... 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.751,82 até R$ 2.919,72................................................ 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.919,73 até R$ 5.839,45............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição....................................R$ 642,33

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:

Piso Salarial Válido até (31/12/2017) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 907,77....................................................................... R$ 46,54 De R$ 907,77 a R$ 1.364,43........................................... R$ 32,80

Obrigações

• Supervisor................................................................. R$ 1.528,00 • Assistente administrativo................................... R$ 1.257,00 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.264,00 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços ge-

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

rais................................................................................ R$ 1.093,00

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

VALE ALIMENTAÇÃO:

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

Cond. Residencial..........................................................R$ 280,00

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Comercial.............................................................R$ 290,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

10 • Cadê o Síndico

OBS: Valores válidos até 31/12/2019 ainda não homologados

Perfil

O telefone: meu grande CABRAL RESPONDE UMA MÉDIA companheiro ARY DE 850 MENSAGENS POR SEMANA Por: CARLA BRAYNER

NO APLICATIVO WHATSAPP

Síndico Profissional de 25 condomínios,

Formado em contabilidade, Ary

Ary Cabral atua na área condominial há

queria desafios, foi aí que seu ami-

33 anos e já administrou 129 condomínios.

go Luiz Augusto da Costa Montal te

Em tempos modernos, Ary se adaptou ao

entregou toda a papelada do Edi-

uso contínuo do celular. Todo dia por volta

fício Colorado, localizado na Av.

das 4h da manhã já está conectado para

Joana Angélica, local onde mora-

colocar em dia a média de 600 mensa-

vam. “O meu segundo motivador

gens que recebe no WhatsApp durante a

foi meu pai, que se tornou síndico

semana e as 250 dos sábados, domingos

no lugar de Luiz Augusto para que

e feriados. “Daí eu vou responder os cerca

o meu sonho pudesse ir adiante”,

de 40 e-mails que recebo por dia. Antes

contou Ary.

do WhatsApp, chegavam uns 400 e-mails

Aí, ele foi além. “Ninguém se prepa-

por dia”, contou Ary, que ainda atende 90

ra para uma vida profissional sem

ligações telefônicas diárias.

estudar”, reforçou o síndico profis-

Sua rotina é bastante atribulada, pela manhã faz uma ron-

sional, que além da contabilidade, fez curso de redação,

da nos condomínios e marca as reuniões necessárias. Pela

de departamento pessoal, MBA em Gestão de Condomí-

tarde, ele fica no seu escritório, isso se não tiver audiên-

nios e tudo isso com uma pitada principal: “faço com

cias. “Tenho hoje em curso no juizado especial de causas

amor”. “Amo a minha profissão. Minha esposa diz que

comuns cerca de 712 processos. Já em 90% das noites,

“condomínio é a minha cachaça”. Todos os cursos, con-

estou em assembleia de condomínios”, disse Ary.

gressos, palestras, foram importantes para acrescentar

Para dar conta de toda demanda, Ary conta com uma

algo. Meu pai dizia, “ meu filho, podem tomar tudo de

equipe qualificada: dois supervisores de campo, Romildo

você, mulher, filho, carro, casa, roupa, mas o seu conhe-

e Guilherme, um motoboy, Josenilton, dois assessores,

cimento ninguém toma, é seu, portanto enriqueça-o”, e

Valdomiro e Alex Junior, cinco colaboradores, Jane, Zu-

eu faço isso no meu dia a dia”, contou Ary.

leide, Carlos, Cléa e Beatriz, equipe jurídica comandada

•

por Renato Braga, atual presidente da Comissão de Direito

Confira as ações de Ary Cabral em matéria completa

Condominial da OAB-BA e a sua esposa Mônica.

no nosso site.

Cadê o Síndico • 11

Dia a dia do síndico

Jamile Vieira

Limitações impostas pela convenção do condomínio vs. direito de propriedade

Advogada

É comum encontrar nas convenções dos condomínios inúmeras regras que limitam o uso das unidades privaDesigned by rawpixel.com / Freepik

tivas. O fundamento principal decorre do interesse coletivo, que, em regra, sobrepõe-se ao do particular, o qual, segundo a regra de tais instrumentos, deve suportar as limitações ao seu direito de propriedade. Dentre as limitações, a proibição de locar imóveis através de plataformas de intermediação de locação, como o Airbnb, causou inúmeras discussões judiciais acerca da possibilidade do condomínio interferir no exercício da propriedade dos condôminos.

va passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da

Atualmente, encontra-se pendente de julgamento, peran-

medida em face do direito de propriedade.

te o STJ, o Recurso Especial nº 1819075 que discute a lega-

No julgamento do Recurso Especial, o ministro Felipe

lidade da limitação das atividades locatícias pelo condo-

Salomão, ao proferir o seu voto, considerou que haveria

mínio residencial, que a defende sob o fundamento de que

violação ao direito de propriedade caso fosse permitido

as locações via Airbnb e outras plataformas similares não

que os condomínios proibissem a locação temporária. Se-

estariam inseridas no conceito de locação residencial de

gundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas

curta temporada, mas sim no de hospedagem, enquadra-

para manter regularmente o seu funcionamento — como

da como atividade comercial, incompatível com a nature-

o cadastro de pessoas na portaria —, mas não pode impe-

za residencial do condomínio.

dir a atividade de locação pelos proprietários.

Nesse confronto de interesses dos proprietários e dos con-

O julgamento encontra-se suspenso, em face do pedido

domínios são diversos os casos que demandam a interven-

de vistas do Ministro Raul Araújo, mas, acredita-se que

ção do judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado

a tendência é que o magistrado siga o voto do relator,

no sentido de que a análise de norma condominial restriti-

Felipe Salomão.

12 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 13

Auditoria e compliance

Michele Lordêlo

Governança condominial, alta performance sem auditoria contábil é possível?

Contadora

São 15 anos de dedicação ao segmento condominial e te-

vernança. Segundo o IFAC – International Federation of

nho visto no último ano palavras como auditoria, gover-

Accountants, a governança, dentre outros conceitos, é

nança condominial, alta performance, compliance, ditas

um conjunto de responsabilidades e práticas exercidas

sem o devido contexto em eventos, escritos e palestras do

para se ter direção estratégica, além de verificar se os

segmento condominial. Como contadora que sou por for-

recursos são utilizados de forma responsável. Logo, eu

mação, muito tenho estudado para propagar os conheci-

pergunto a você, condômino, gestor, administradora,

mentos contábeis e de auditoria aplicados à condomínios,

quem será o profissional que poderá emitir um relatório

pelo qual falarei aqui da auditoria contábil, que é parte dos

falando sobre os recursos? O administrador? O especia-

controles internos da entidade, onde são almejados objeti-

lista em gestão condominial sem um MBA em gestão con-

vos como: acompanhar as finanças e a contabilidade com

dominial? Não, estes não poderão; somente um contador

a utilização adequada dos recursos; estruturar plano de

poderá ter esta atribuição, por isso, a governança não

riscos; avaliar desempenhos com base em fraudes, avaliar

deve estar separada da auditoria.

conformidade e/ou regularidade; avaliar processos.

Por fim, gostaria de ressaltar que o compliance também

Além disto, é condição sinequanon que esta auditoria

vem sendo propagado sem falar de suas fases e do canal

seja realizada por auditores com proficiência na apli-

de denúncia, o que é equivocado. Assim como não é sa-

cação das normas e melhores práticas e neste caso, os

lutar falar de alta performance, sem que o gestor tenha

auditores contábeis só poderão ser bacharéis em ciên-

números robustos de equipes geridas, com indicadores,

cias contábeis e caso a auditoria não seja contábil, não

com desempenho comprovado.

poderá alcançar os objetivos acima, portanto, um outro

Portanto, este artigo vem alertar que as palavras acima

tipo de auditoria em condomínios, teria qual efetividade,

envolvem o cuidado com o dinheiro e o patrimônio de ter-

quando tratar-se de análises como previsão orçamentá-

ceiros, além da segurança e vidas das pessoas; logo é mi-

ria, recursos, saldos, fraudes etc?

nimamente necessário aos prestadores de serviços terem

Um outro termo usado sem contexto atualmente é a go-

ética, respeito e as devidas formações acadêmicas.

14 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 15

Direito condominial

Ionara Ribeiro

Ação declaratória para suprir o quórum de 2/3 necessários

Advogada

Os síndicos dos condomínios, de um modo geral, encon-

artigo 19 do Código de Processo Civil (BRASIL, 2015), que

tram muitas dificuldades para obter a aprovação da con-

assim dispõe:

venção por 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Art. 19. O interesse do autor pode limitar-se à de-

Por vezes, se faz necessária a convocação de inúme-

claração:

ras assembleias e ainda assim não se consegue atingir o

I - da existência, da inexistência ou do modo de ser

quórum supramencionado. Há casos em que o síndico se

de uma relação jurídica;

propõe a realizar a coleta de assinaturas, pós-assembleia,

II - da autenticidade ou da falsidade de documento.

porém sem êxito, pois muitas vezes os condôminos não

Por sua vez, o artigo 27 da Lei nº. 4.591/64 (BRASIL, 1964)

residem no condomínio, estando os imóveis locados ou

dispõe:

cedidos a terceiros.

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer

Após a realização de assembleias e emprego de muitos

qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias

esforços para se obter a assinatura de 2/3 dos condômi-

após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a res-

nos na convenção, sem sucesso, é lícito ao condomínio

peito, mediante requerimento dos interessados.

ingressar com uma ação declaratória para que o juiz, por

Esta também é a inteligência do §2º do artigo 1.350

meio de sentença judicial, supra o quórum exigido por lei

do Código Civil (BRASIL. 2002):

e torne eficaz a convenção do condomínio.

Art. 1350 [...]

Com a propositura de ação declaratória busca-se a pres-

[...]

tação de tutela capaz de gerar certeza, espancando-se

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a

eventual estado de dúvida a respeito da existência, ine-

requerimento de qualquer condômino.

xistência ou modo de ser de determinada relação jurídica

Assim, respaldado está o direito de ação do condomínio ao

ou da autenticidade ou falsidade documental. (Marinoni,

buscar guarida no judiciário com o intuito de obter provi-

Arenhart, Mitidiero, 2015, p. 120).

mento jurisdicional para garantir a eficácia da convenção,

Tal pretensão encontra-se amparada pelo disposto no

tornando-a oponível entre condôminos e terceiros.

16 • Cadê o Síndico

•

Sustentabilidade

Eletropostos em condomínios OS CARROS ELÉTRICOS JÁ SÃO REALIDADE E OS CONDOMÍNIOS VÃO TER QUE SE ADAPTAR Por: CARLA BRAYNER

O surgimento de alternativas limpas de abastecimento au-

mente em sua conta de energia”, explicou Bernardo.

tomotivo vêm ganhando espaço no Brasil. De acordo com

Tanto em novos projetos quanto nos condomínios mais

relatório da Bloomberg New Energy Finance, os carros

antigos a energia da área comum pode alimentar o eletro-

elétricos devem passar de dois milhões para 56 milhões de

posto e o rateio da energia ser feito direto no eletroposto,

unidades até 2040, o que representa mais da metade dos

através de cartões comuns de acesso à condomínios ou de

veículos no mundo. Com isso, a instalação de eletropostos

formas mais inteligentes como um aplicativo.

em condomínios será uma realidade em breve. A questão

Um morador de um condomínio em Patamares comprou

é: os empreendimentos estão preparados?

uma moto elétrica e precisou improvisar. “Eu comprei

Eletroposto é um equipamento que converte energia elé-

uma extensão e conectei com a energia do condomínio.

trica para recarregar as baterias dos veículos elétricos. “A

Alguns moradores já fizeram reclamação por achar que

recarga é feita através de um carregador que converte a

consome muita energia e vai aumentar a conta do pré-

energia para compatibilizar com a necessidade dos veícu-

dio”, informou o morador.

los. Para recarregar, o motorista deve desbloquear o ele-

Geralmente, o equipamento instalado em condomínios

troposto, plugar o conector no veículo e aguardar”, contou

abastece totalmente um veículo de 3h a 8h. “O consu-

Bernardo Durieux, diretor executivo da Voltbras.

mo médio de energia é de 40 kWh por recarga e cus-

Os eletropostos ficam na garagem e são alimentados

ta R$30, com o custo do quilowatt-hora atualmente a

com energia da área comum do condomínio, porém,

R$0,75, sendo possível rodar até 300km. A conta de

projetos especiais podem ser implementados de acor-

energia elétrica será de 25% do valor consumido de

do com o desejo do síndico e dos moradores. “Atual-

gasolina por mês, considerando o mesmo percurso di-

mente, o mais comum é a planta elétrica contemplan-

ário”, contou Bernardo Durieux.

do a ligação de energia para o equipamento direto

No médio prazo, os condomínios que tiverem esse sistema

da unidade consumidora do morador proprietário do

terão uma valorização dos imóveis, visto que no futuro o ele-

veículo elétrico. Assim, a energia vem cobrada direta-

troposto será tão essencial quanto a própria garagem.

•

Cadê o Síndico • 17

Gestão

Síndico legal: como ser um AS POSTURAS QUE UM SÍNDICO DEVE ADOTAR AO ASSUMIR ESSE IMPORTANTE CARGO EM UM CONDOMÍNIO! Por: CARLA BRAYNER

condomínio e seus funcionários, cobrar de forma legítima aos inadimplentes e prestar contas anualmente ou sempre que lhe for solicitado”, explicou a advogada Thais.

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro, estabelece que o

“Acaso incorra em erro, ainda que ausente o dolo (vontade

síndico poderá ser condômino ou não. Atualmente, uma

livre e consciente) o síndico será responsabilizado civil-

modalidade que está sendo bem aceita é a figura do síndico

mente por todos os prejuízos causados aos condôminos e

profissional nos condomínios. Além das novas atividades, o

terceiros”, disse Thais.

síndico deverá conciliar seu tempo com trabalho e família.

Nos casos de maior gravidade, em que houver a expressa

Ao assumir a função de síndico, é necessário percorrer

prática de crime ou contravenção, o síndico será respon-

alguns caminhos para que a jornada seja de sucesso. “Ini-

sabilizado criminalmente. “Essas práticas, normalmente,

cialmente, um síndico deve conhecer a legislação e suas

envolvem crimes contra honra (injúria, calúnia e difama-

atribuições. Posterior a isso, entender as demandas do

ção) e apropriação indébita, quando o síndico se apode-

condomínio e quem será o seu principal colaborador”,

ra de recursos do condomínio sem autorização ou ainda,

alerta Thais Daltro, advogada especialista em Direito Imo-

quando há desvios de verbas destinadas aos pagamentos

biliário pela Secovi-SP e proprietária do escritório Thais

previdenciários dos funcionários”, alertou a advogada.

Daltro Advogados Associados.

Para um exercício seguro e transparente, o síndico deverá

É imprescindível que o síndico esteja sempre atento às

ter em mente que todos os documentos pertencentes ao

novidades, já que a vida condominial está em constante

condomínio, ficarão sob a guarda e vigilância permanente

mudança. Por isso, algumas atitudes são imprescindíveis

da administração, no entanto, eles são de livre acesso aos

para um mandato de sucesso. “O síndico deve seguir estri-

condôminos, que poderão requisitá-los a qualquer tempo,

tamente o que for decidido em assembleia, exigir cotações

desde que atendam às determinações de cada Convenção

ao realizar qualquer serviço, pagar em dia as contas do

e/ou Regimento Interno. “Um bom síndico, além de saber se posicionar, deve ser

“UM BOM SÍNDICO, ALÉM DE SABER SE POSICIONAR, DEVE SER COERENTE, ISENTO E SEMPRE UTILIZAR O BOM SENSO”

coerente, isento e sempre utilizar o bom senso. A boa administração também envolve os cuidados com a manutenção do condomínio, a promoção de ações que o valorizem e criatividade para gerar economia durante a gestão. Além

Thais Daltro

de promover ações que integrem os moradores, criando

Advogada

um clima harmônico”, finalizou a advogada.

18 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 19

Seguro

Nelson Uzêda

Cobertura ampla não pode ser esquecida

Gestor e consultor de Seguros

Temos observado nos contatos com diversos síndicos

que operam nessa modalidade vez que os preços variam

que muitos deles até ignoram a contratação do seguro

muito entre elas, bem como observar as garantias ex-

do condomínio na modalidade de Garantia Ampla. As se-

cluídas nas modalidades contratadas. Peça auxílio a um

guradoras vêm aprimorando seus produtos e serviços, e

corretor de seguros cadastrado na SUSEP.

portanto, a Cobertura Ampla merece destaque. Essa mo-

De suma importância uma apólice de seguro bem elabo-

dalidade de garantia está disponível desde 2011, mas sua

rada. As conseqüências financeiras, morais, sociais de

comercialização ainda é muito modesta.

um seguro mal feito ou a negligência do síndico ou admi-

Na verdade, a resolução que estabeleceu esta moda-

nistradora com certeza vai custar muito caro. Deixando

lidade de seguros – resolução CNSP 218 de 2.010 – de-

o risco totalmente desprotegido.

terminou obrigações apenas às seguradoras, e não aos

O síndico tem a obrigação legal de contratar o seguro do

condomínios, uma vez que estamos falando de uma mo-

condomínio e a sua falta estará sujeito a cobranças judi-

dalidade de seguro opcional, porém bem mais abran-

ciais, podendo até ser processado pelos demais condô-

gente no tocante das coberturas do seguro, mas a opção

minos por perdas e danos e obrigado a indenizá-los até

de contratação é do síndico, em escolher a proposta de

mesmo com o seu patrimônio pessoal. Tudo conforme

seguro mais adequada. A maioria dos síndicos compram

estabelece a lei (Art. 1.346, do Código Civil).

seguro do condomínio pelo preço.

Em resumo, a contratação do seguro na modalidade

São inúmeras vantagens para o condomínio na contrata-

ampla vai propiciar uma amplitude maior de garan-

ção do seguro sob forma de garantia ampla, vez que terá

tias, mais segurança ao condomínio, possibilidade re-

a sua cobertura abrangente e quase total sem a neces-

mota de negativas das seguradoras por garantias não

sidade de indicar quais as garantias adicionais. No caso

contratadas, etc. Portanto sempre solicite cotações do

ficam excluídos os danos e garantias a terceiros que irão

seguro com cobertura simples e não esquecer de pe-

compor a apólice separadamente.

dir também a cotação com a garantia ampla. Essa é a

É interessante pesquisar no mercado as seguradoras

nossa dica do momento.

20 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 21

Capa

Colapso na estrutura do prédio SAIBA COMO EVITAR PROBLEMAS ESTRUTURAIS NO CONDOMÍNIO

Por: CARLA BRAYNER

predial. “A inspeção predial é preventiva e diminui risco de

em Fortaleza, desabou no dia 15 de outubro de 2019. No

acidentes prediais, auxilia no direcionamento de investi-

entanto, até o momento, as causas da tragédia que matou

mentos na edificação e nas adequações do plano de manu-

nove pessoas não foram esclarecidas. A Perícia Forense do

tenção. O trabalho de inspeção predial considera a edifica-

Estado do Ceará (Pefoce), por meio do Núcleo de Perícia e

ção como o corpo humano e, assim, como em um check-up

Engenharia Legal e Meio Ambiente (Nupelm), revelou que

médico, avalia cada parte ou elemento construtivo”, disse

“ainda não é possível estabelecer um prazo para a conclu-

Luis Edmundo Campos, engenheiro, professor e presidente

são do laudo” que deve apontar os motivos da queda. Mas,

do CREA-BA, na 10ª edição da Assembleia Show, que acon-

como esse acidente poderia ter sido evitado? O que fazer

teceu na Casa do Comércio em Salvador.

para a estrutura do prédio não entrar em colapso?

A inspeção predial traz uma série de vantagens. “O síndico

O prédio, onde residiam 11 famílias, tinha começado a pas-

poderá obter uma visão ampla e detalhada do estado de

sar por reparos estruturais um dia antes da queda, segun-

conservação e manutenção da edificação, conhecendo os

do moradores relataram em depoimento à Polícia Civil. Um

pontos críticos a serem corrigidos. O laudo de inspeção

inquérito foi instaurado no mesmo dia do ocorrido e ficou

predial apresenta prioridades. Isso proporciona ao síndi-

a cargo do 4º Distrito Policial, no Bairro Pio XII. Nas oitivas,

co subsídios à tomada de decisão, a fim de garantir uma

um dos sobreviventes do desabamento afirmou ter sentido

manutenção mais eficiente e menos onerosa”, informou

o prédio “chacoalhar” por três vezes antes de desmoronar.

Luis Edmundo Campos.

O Edifício Andrea, localizado no bairro Dionísio Torres,

Outro morador resgatado

Com a inspeção, o condomínio saberá o estado de conser-

disse que, momentos

vação da edificação, e quais os reparos mais importantes.

antes do desmorona-

“Além de auxiliar na gestão condominial, atestando e ve-

mento, viu que havia

rificando a evolução do estado de conservação do imóvel,

“acabado de cair” a es-

contribuindo para a boa manutenção”, reforçou Luis.

trutura de concreto que

Outro fator importante, que precisa de atenção para evitar

envolvia as ferragens do

abalos na estrutura do condomínio, é observar a Norma de Re-

pilar abaixo da varanda.

formas da ABNT (NBR 16.280/2015), que estabelece as etapas

Essa situação chama aten-

de obras de reformas e lista dos requisitos para antes, durante

ção para um tema de extre-

e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade.

ma importância nos con-

“É responsabilidade do condomínio ou responsável legal pela

domínios: inspeção

unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e

“A INSPEÇÃO PREDIAL É PREVENTIVA E DIMINUI RISCO DE ACIDENTES PREDIAIS” Luis Edmundo Prado Engenheiro, professor e presidente do CREA-BA

22 • Cadê o Síndico

a execução de obra realizada dentro da unidade”, disse Thais

das pessoas, dos sistemas e da edificação como um todo.

Daltro, advogada especialista em Direito Imobiliário,

“Ao síndico cabe cobrar e checar se toda documentação

De acordo com o presidente do CREA, o proprietário ou mo-

foi entregue, além de guardar os documentos e obser-

rador deve contratar um profissional habilitado para assu-

var se a execução segue o que foi previamente combi-

mir a responsabilidade técnica pelas alterações executadas

nado. O síndico pode contar com o apoio e consultoria

e por cumprir o plano de reforma, além de todas as regras

de empresas e profissionais habilitados e com expertise

internas que possam impactar no bem-estar e segurança

nos temas”, alertou a advogada Thais Daltro. Além disso, os síndicos podem contar com o CREA

“O SÍNDICO PODE CONTAR COM O APOIO E CONSULTORIA DE EMPRESAS E PROFISSIONAIS HABILITADOS E COM EXPERTISE NOS TEMAS”

para auxiliar nas informações a respeito dos serviços necessários para a manutenção preventiva e quais os profissionais atuam em cada um deles. “O CREA fiscaliza o exercício ético e legal das profissões nas áreas de Engenharia, Agronomia e Geociências para garantir a

Thais Daltro

presença de profissionais habilitados e proteger à so-

Advogada

ciedade!, finalizou o presidente Luis.

Fissuras na edificação A engenheira Fabiana Carqueija, da empresa A5 Engenharia de Projetos, chamou atenção para quando o síndico deve se preocupar com as rachaduras. “Fissura na edificação é igual febre em criança, precisa se preocupar com ela e investigar. Toda fissura é preocupante, não importa o tamanho. Não é porque ela não está Designed by Freepik

tão aberta que o problema não é grave. Então, se aparecer uma fissura na estrutura, você precisa chamar um engenheiro civil com especialização em estrutura”, disse Fabiana. Para Fabiana, a fissura é um sintoma, e um profissional

ender qual o tipo de estrutura o prédio tem, para permitir

qualificado e especializado precisa ser chamado para ava-

demolição de paredes por exemplo, pois, se o prédio for em

liar. “O tipo de fissura em cada estrutura de edificação é

alvenaria estrutural, uma simples demolição de parede po-

diferente, a fissura é só um sintoma, não é simplesmente

deria levar o prédio ao colapso. “Chame o profissional para

jogar massa que está resolvido. Um profissional precisa ir

fazer um laudo, ele irá te indicar todo o material necessário

ao local para fazer um diagnóstico e tratar de acordo com

e realizará o orçamento. Cada empresa pode te propor um

o resultado”, ressalta a engenheira.

procedimento diferente, e você termina contratando por

Todo síndico precisa saber qual é o tipo de estrutura do

preço. O ideal é você contratar por conhecimento técnico,

condomínio que administra. “Você como síndico precisa

então, antes de contratar uma obra, contrate um laudo com

ter documentos. Se o prédio for antigo, pega as plantas

projeto e quantitativo”, alertou Fabiana.

•

(mesmo que mofadas), digitaliza tudo e guarda. Você vai precisar ter as plantas para que seja feita a análise no lo-

mostrou os tipos de fissuras mais comuns na região me-

“FISSURA NA EDIFICAÇÃO É IGUAL FEBRE EM CRIANÇA, PRECISA SE PREOCUPAR COM ELA E INVESTIGAR”

tropolitana de Salvador.

Fabiana Carqueija

De acordo com a engenheira, o síndico precisa compre-

Engenheira empresa A5 Engenharia de Projetos

cal. E se não tiver as plantas, chama um profissional capacitado para fazer o cadastro”, reforçou Fabiana, que

Cadê o Síndico • 23

Tecnologia

Portaria remota SISTEMA REDUZ CUSTOS EM 50% E PROPORCIONA SEGURANÇA POR 24H NOS CONDOMÍNIOS

Por: CARLA BRAYNER

Com os custos cada vez mais elevados, os síndicos buscam formas de reduzir os gastos mensais nos condomínios. E uma das ações é a instalação da portaria remota, que substitui a presença física de um porteiro por um gerenciamento à distância. Esta medida impacta na folha de pagamento e pode até reduzir a taxa condominial. Ao chegar no condomínio, o porteiro remoto fará a comunicação via interfone e após a liberação, as portas serão abertas remota-

a síndica Rozana Oliveira, do Con-

mente. “Já a entrada de moradores é

domínio Ilha de Capri decidiu im-

feita com um sistema de identifica-

plantar a portaria remota. “Gastá-

ção que reconhece biometria, car-

vamos com funcionários em torno

tões magnéticos, controle, e chave

de 15 a 18 mil reais, hoje gastamos

virtual (App)”, contou Diego Corrêa,

R$ 5 mil. Com isso, reduzimos a taxa

diretor do Grupo Alerta.

condominial, e os moradores têm

De acordo com Diego, a portaria

mais independência para entrar e

remota consegue manter no con-

sair do prédio”, contou a síndica.

domínio o serviço de portaria por

O zelador é uma figura essencial

24h, reduz os custos mensais em

em condomínios com portaria re-

aproximadamente 50%, aprimora

mota. “Para receber encomendas

o gerenciamento do fluxo de aces-

ou acompanhar prestador de ser-

so, monitora todos os acessos e pe-

viço, a empresa mantém contato

rímetro, aumentando, desta forma,

direto com o zelador e, no caso de

o nível de segurança. “Uma vez que

emergência, o porteiro remoto,

mantemos uma equipe de atendi-

aciona a equipe de pronta-respos-

mento à distância 24h, sem correr

ta que se deslocará imediatamen-

o risco de ser surpreendido e estando totalmente aptos e

te até o local, além de acionar as forças públicas de

treinados para qualquer demanda”, contou Diego.

segurança”, contou Diego.

Com o intuito de reduzir o valor da folha de pagamento

Com a implantação deste modelo, os moradores têm a

com funcionários e reduzir o valor da taxa condominial,

opção de cadastrar o acesso por coação, possibilitando que a equipe à distância haja em uma situação de risco.

“GASTÁVAMOS COM FUNCIONÁRIOS EM TORNO DE 15 A 18 MIL REAIS, HOJE GASTAMOS R$ 5 MIL”

“Realizamos também estudos para viabilizar o monitoramento perimetral através de cerca elétrica ou sensores ativos, protegendo toda a extensão do condomínio contra possíveis tentativas de intrusão. São todas essas solu-

Rozana Oliveira

ções que permitem unir tecnologia e segurança, a baixo

Síndica do Condomínio Ilha de Capri

custo para o condomínio”, finalizou Diego.

24 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 25

Legislação

Condomínio não pode proibir morador de ter animal de estimação A PROIBIÇÃO SÓ PODE OCORRER EM CASOS ESPECÍFICOS Por: CARLA BRAYNER

embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. Ainda, durante o voto, o relator trouxe que na hipótese de a convenção não regular sobre a criação de animais nas

Decisão recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de

unidades autônomas, é permitida a sua criação, porém a

Justiça determinou que condomínios não podem proibir

inexistência não confere uma autorização irrestrita para a

a criação de animais de quaisquer espécies em unidades

manutenção de bichos de estimação em partes exclusivas,

autônomas. De acordo com a Corte Superior, só é possível

trazendo a seguinte lição doutrinária: “Embora a lei não

haver restrição por meio de convenção ou regimento con-

proíba animais em apartamentos, não se há de imaginar

dominial se existir razoabilidade, de forma a justificar a

que só por isso se deve admitir a entrada indiscriminada

proibição da criação ou guarda de animais de estimação,

de feras, a criação de um ambiente de verdadeiro pavor e

como em casos de risco à incolumidade e tranquilidade

sobressalto entre os moradores.”

dos demais moradores do condomínio.

“Sendo assim, de plano, não há qualquer ilegalidade a nor-

De acordo com Isabela Perrella, advogada do escritório

ma condominial que vede a permanência de animais cau-

Aith, Badari e Luchin Advogados, a restrição só se justifica-

sadores de incômodos aos demais condôminos, devendo

ria caso o condomínio comprovasse que o animal de esti-

prevalecer o ajustado entre os condôminos na convenção

mação provocasse prejuízos a segurança, à higiene, à saú-

do condomínio, desde que haja razoabilidade e seja justifi-

de e ao sossego dos demais moradores. De forma que, não

cado, podendo o Poder Judiciário intervir e analisar caso

havendo justificativa ou razoabilidade para a restrição, é

a caso”, informou Isabela Perrella.

•

proibido que condomínios impeçam a criação ou a guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas.

interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e po-

“EMBORA A LEI NÃO PROÍBA ANIMAIS EM APARTAMENTOS, NÃO SE HÁ DE IMAGINAR QUE SÓ POR ISSO SE DEVE ADMITIR A ENTRADA INDISCRIMINADA DE FERAS”

derá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar

Ricardo Villas Bôas Cueva

dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou

Ministro do Superior Tribunal de Justiça

Em seu voto, o relator do caso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que o artigo 19, da Lei 4.591/1964 deixa expresso que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e

26 • Cadê o Síndico

Cadê o Síndico • 27

Elevadores

Vandilson Alves

Como acertar na contratação da empresa de manutenção dos elevadores

Engenheiro

Apesar de haver muita informação internet afora sobre

condomínios e deste tipo de serviço (essencial e vital). Vale

“como contratar empresa de manutenção de elevadores”,

investir algum recurso para acertar na escolha da empre-

frequentemente encontro síndicos e comissões comple-

sa (buscar fonte qualificada). O investimento se paga ra-

tamente perdidos nesse momento tão importante. É uma

pidamente. Mesmo na internet, as dicas de ouro não são

decisão que impacta seriamente no orçamento do condo-

gratuitas.

mínio, na conservação do patrimônio comum mas que,

2. A tomada de decisão obedecendo o menor preço provo-

sobretudo, garante o transporte das nossas vidas em se-

ca prejuízo a curto prazo (seja pela qualidade do atendi-

gurança. Acabam escolhendo duas ou três empresas para

mento ou pelo sucateamento mês a mês dos equipamen-

uma etapa final de decisão. Ocorre que, na grande parte

tos). Para serviços essenciais, como esse, a referência no

dos casos, “comparam alhos com bugalhos”.

mercado é imprescindível. Lembre-se que preço é o que

Você sabe quais critérios são necessários? Uma vez con-

você paga. Valor é o que você recebe.

siderados os critérios, que parâmetros você utiliza para avaliar se a empresa atende às condições? Exemplo: pro-

Dedique, no mí-

cura saber quantos são os elevadores por técnico? E qual é

nimo, um mês a

a resposta ideal, na sua opinião? Os 100-120-150 elevado-

essa tarefa. Se as

res x técnico praticados pelas multinacionais? O que está

empresas

por trás desta informação?

didatas realiza-

Outra dúvida recorrente: somente as empresas multina-

rem laudo téc-

cionais são qualificadas?

nico

Não será nesse breve espaço que aprofundaremos o tema.

por engenheiro

can-

(assinado

especializado), é Mas fica a dica:

provável que haja mais assertividade na precificação do

1. Não existe almoço grátis... as informações dispersas na

serviço e mais transparência sobre as reais condições

internet não dão conta das necessidades específicas dos

dos equipamentos.

28 • Cadê o Síndico

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Feira de Santana Classificados Cadê o Síndico

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LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA

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Itabuna e Ilhéus Classificados Cadê o Síndico

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ELEVADORES

MATERIAL DE CONSTRUÇÃO E DECORAÇÃO

EXTINTORES DE INCÊNDIO

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Salvador Classificados ACADEMIA - EQUIPamento - MaNUtENÇÃO

ACADEMIA - EQUIPamento

ADMINIST. E ASSESSORIA

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Classificados Salvador ADMINIST. E ASSESSORIA

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Classificados Salvador ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ÁGUA - ANÁLISE LABORATORIAL

ÁGUA ECONOMIA

ÁGUA - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

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Salvador Classificados ÁGUA - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

AR CONDICIONADO - MANUTENÇÃO

ÁGUA - PURIFICADORES

ANTENAS

Veja no título Segurança Eletrônica AUDITORIA CONDOMINIAL

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APLICATIVO PARA CONDOM.

Veja Informe na página 59

ASSESSORIA JURÍDICA

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Classificados Salvador ASSESSORIA JURÍDICA

BOMBAS E MOTORES

CHURRASQUEIRA

BOMBAS E MOTORES

COMUNICAÇÃO VISUAL

BOMBAS E MOTORES

BLINDAGEM ARQUI. (GUARITA)

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CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

Veja no título Projetos e laudos para AVCB

AUDITORIA - PREV. E REV.

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Salvador Classificados CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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Classificados Salvador CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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Classificados Salvador CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONST. E REFOR. - INSPEÇÃO

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS - COBERTURA DE GARAGENS

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Classificados Salvador CONTROLE DE ACESSO - BIOMETRIA

CONTROLE DE PRAGAS

CURSOS E TREINAMENTO

Veja anúncio na página 4

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DECORAÇÃO

DESENTUPIM. - LIMPA FOSSA

Veja nos títulos Contatos

(71) 3142-3676 3347-6022

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Controle de Pragas / Lavagem de Caixa d’água

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Salvador Classificados CONTROLE DE PRAGAS

DECORAÇÃO - REFORMA

DESENTUPIMENTO - LIMPA FOSSA

CURSOS E TREINAMENTO

ELEVADORES

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Classificados Salvador ELEVADORES

ELEVADORES

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ESQUADRIAS - MANUTENÇÃO

EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO

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EXTINTORES DE INCÊNDIO

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FARDAMENTO

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GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

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GÁS - MED. INDIVIDUALIZADA

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Classificados Salvador JOGOS - ARTIGOS E EQUIPAMENTOS

IMPERMEABILIZAÇÃO

ISOLAMENTO ACÚSTICO - CONDOMÍNIO

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LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA

LIMPEZA PREDIAL

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MARCAS E PATENTES

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Classificados Salvador PORTARIA REMOTA

MATERIAIS ELÉTRICOS

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PRODUTOS DE LIMPEZA

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PROJ. E LAUDOS PARA AVCB

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PRODUTOS DE LIMPEZA

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PROJETOS E LAUDOS PARA AVCB

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RÁDIOCOMUNICAÇÃO

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Classificados Salvador SEGURANÇA ELETRÔNICA

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

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TERCEIRIZ. DE MÃO DE OBRA

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