TÉCNICO

LOS DESAFÍOS DEL POT

Por: Juan Manuel González, socio de

Pinilla, González & Prieto Abogados.

¿Cómo lograr que el crecimiento de las ciudades se dé ordenadamente y de qué manera puede trazarse una hoja de ruta para tal propósito en los planes de ordenamiento territorial? Análisis.

Los Planes de Ordenamiento Territorial, POT, no pueden ser instrumentos de carácter político que establezcan la visión ideológica de los gobernantes de turno, pues su vigencia esta marcada por el desarrollo físico de las ciudades y desborda la implementación de las políticas de un plan de desarrollo de cuatro años. Fue precisamente en ese sentido que la Ley 2079 de 2021 señaló con toda claridad, refiriéndose a la acción urbanística, que “las acciones urbanísticas deberán estar contenidas o autorizadas en los Planes de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que los desarrollen o complementen. En los casos en que aplique deberán sustentarse en estudios jurídicos, ambientales, de servicios públicos, o en los demás que se requieran para garantizar el co-

nocimiento pleno del territorio y su

viabilidad financiera, con soporte en la infraestructura necesaria para promover el desarrollo de ciudades ordenadas y planificadas…”.

En este sentido, todas las decisiones del Plan de Ordenamiento Territorial deben estar plenamente sustentadas en estudios técnicos previos a su formulación. Y por la misma razón, siempre serán de gran preocupación aquellos proyectos de POT cuyo articulado establezca periodos a partir de la vigencia del mismo para hacer los estudios que dan origen a su reglamentación, o al nacimiento de trámites administrativos encaminados a obtener esa certeza técnica para el conocimiento pleno del territorio.

Elementos de conocimiento del territorio como el riesgo, la estructura ambiental, la capacidad en la prestación de los servicios públicos domiciliarios y en la existencia de equipamientos para los servicios sociales; necesidad de cubrimiento de la demanda de vivien- TODAS LAS DECISIONES DEL da, capacidad de la malla vial arterial PLAN DE ORDENAMIENTO y de los sistemas de transporte público masivo; las normas fundamentales de los tratamientos urbanístiTERRITORIAL DEBEN ESTAR PLENAMENTE SUSTENTADAS cos, y la sustentabilidad económica EN ESTUDIOS TÉCNICOS de los sistemas de repartos de cargas PREVIOS A SU FORMULACIÓN. y beneficios, no pueden ser objeto de estudios y reglamentaciones posteriores, pues constituyen bases esenciales de la propuesta de ocupación y planificación del territorio.

Abordaré brevemente tres de esos elementos para explicar su importancia en la ocupación del territorio: 2. LA NECESIDAD DE CUBRIMIENTO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA En cualquier ciudad o municipio que sea objeto de planificación adecuada, debe realizarse la ecuación del territorio para determinar qué área útil podrá ser objeto de desarrollo por construcción, y asimismo establecer –dentro de la vigencia del Plan– la capacidad del modelo de ocupación de generar el número de viviendas requerido por el territorio, al igual que los demás usos necesarios del suelo. El desarrollo de esta ecuación, debe partir del análisis de los suelos del componente general del POT que constituyen los suelos requeridos para malla vial arterial, estructura ambiental de la ciudad, suelos de riesgo no mitigables, suelo para los sistemas de transporte público masivo, suelos requeridos para la infraestructura matriz de servicios públicos domiciliarios, y en general, aquellos suelos que conforman en la planificación la estructura fundamental de la ciudad. Como ya se dijo, estos suelos deben descontarse para obtener el área neta urbanizable a partir de la cual hay que planificar los suelos requeridos para malla vial local, espacio para parques y suelo para equipamientos comunales públicos, y en general, los requeridos para las llamadas cargas locales, con cuyo descuento llegamos al área útil, es decir, aquella que albergará el desarrollo por construcción en todos los tratamientos urbanísticos. Por tanto, una buena planificación es aquella que garantiza que en la vigencia del POT existirá el área útil necesaria para la producción de los suelos que suplirán la oferta de edificaciones para vivienda que requiere la respectiva ciudad. 3. SUSTENTABILIDAD ECONÓMICA DE LOS SISTEMAS DE REPARTOS DE CARGAS Y BENEFICIOS

1.

ANÁLISIS DEL RIESGO Y LA ESTRUCTURA AMBIENTAL

Los análisis detallados de los componentes de la estructura ambiental y los estudios de riesgo aportan información básica para conocer el área neta urbanizable del territorio y por lo tanto, permiten establecer las políticas y estrategias en el desarrollo de la ciudad. En tal sentido, el suelo ambiental debe ser aquel que sin lugar a dudas y como consecuencia no de posiciones políticas sino de estudios profundos del territorio, constituya los suelos que al no ser urbanizables, deben ser conservados en sus condiciones físicas. Estos suelos se descuentan del área neta urbanizable generando, por supuesto, la necesidad estratégica de buscar sistemas que permitan su recuperación, sostenibilidad e integración con el espacio público. Lo anterior implica que deben articularse tanto con los sistemas de reparto de cargas y beneficios como con las formas de financiación de las cargas generales. Una adecuada planificación de ciudad, establece también sistemas de repartos de cargas y beneficios que partan de estudios técnicos y económicos completos de las necesidades financieras de las cargas y la capacidad económica de los beneficios para absorber el costo de las cargas. Cualquier desbalance de estos conceptos origina problemas en el valor del suelo y en la capacidad real de la producción en el desarrollo urbano. En este sentido, se deben inventariar –a partir de los estudios técnicos– las cargas generales con valores ciertos de presupuesto a fin de establecer qué valor es capaz de ser absorbido por los beneficios adicionales a los propietarios o desarrolladores. En tal sentido, un reparto de cargas que no tenga presupuesto real de cargas generales y locales; o que carezca de análisis reales de costos de suelo y capacidad del mercado para la producción de recursos adicionales del desarrollo, carecerá de equilibrio y por tanto estará llamado al fracaso.