Las empresas logísticas prefieren instalaciones nuevas y flexibles ante el auge del ecommerce

La demanda de suelo logístico en España sigue creciendo debido al desarrollo del ecommerce en nuestro país. El mercado inmologístico deberá adaptarse a la demanda y hacer frente a la baja tasa de disponibilidad.

El mercado de alquiler y compra de superficies de uso logístico en España ha experimentado un crecimiento y desarrollo significativos en los últimos años. Desde el estallido de la pandemia, los hábitos de consumo han sufrido alteraciones que han pro- vocado un cambio en la demanda por parte de los consumidores.

Durante los 3 últimos años, la demanda de estos espacios se ha visto considerablemente aumentada debido a diversos factores, como el crecimiento del comercio electró- nico, la expansión de las redes de cadena de suministro y el desarrollo de sectores como el comercio minorista, la fabricación y la distribución.

El aumento de las compras en línea no solo ha provocado que las empresas tengan que adaptar su canal de ventas, sino también sus plataformas logísticas, lo que ha tenido un profundo impacto en el mercado inmologístico. Las empresas necesitan instalaciones logísticas y de almacenamiento eficientes para gestionar su inventario y satisfacer las demandas de los clientes, lo que ha impulsado la demanda de instalaciones automatizadas y, además, bien ubicadas.

Un reciente informe de CBRE indica que, durante los próximos cinco años, la demanda de suelo logístico para la explotación del ecommerce aumentará a nivel global hasta alcanzar los 200 millones de m2. Esta tendencia impulsará aún más el crecimiento de la demanda, que seguirá empujando la tasa de disponibilidad a la baja, como afirman desde BNP Paribas

Precisamente, la presión sobre la oferta ha generado un aumento en los precios de alquiler y ha incentivado, asimismo, la construcción de nuevas propiedades logísticas y la rehabilitación de espacios ya existentes para poder satisfacer la demanda creciente.

La innovación también se ha erigido en el sector durante este período, en el que se ha observado una mayor adopción de nuevas tecnologías en el sector inmologístico. Esto incluye el uso de sistemas de automatización, robótica y análisis de datos para optimizar las operaciones y mejorar la eficiencia de los espacios logísticos.

La automatización de almacenes es una clara tendencia al alza, pues como demuestra un estudio realizado por FM Logistic a principios de 2023, el 76% de organizaciones encuestadas que operan un almacén de comercio electrónico con automatización parcial, tienen intención de automatizarlos completamente entre los próximos 5 y 10 años.

Dónde y cómo se adquiere en España

Las áreas elegidas para desarrollar proyectos inmologísticos han ido variando con el paso del tiempo debido a la disminución de suelo logístico en las grandes urbes, el aumento del precio de las rentas y la necesidad de ampliación del espacio útil.

Mercados como el catalán o la zona centro de nuestro país dibujan un escenario complejo a la hora de instalarse en las primeras coronas de las principales ciudades. Por este motivo, las empresas, y también las que se dedican al comercio electrónico, optan por zonas no tan próximas a las urbes, como Alcalá de Henares, pero sí muy bien conectadas a las principales redes de carreteras, como puede ser Illescas, en Toledo.

Algunas empresas, como los clientes de Mountpark, prefieren instalarse en la periferia de las grandes ciudades, pero en áreas bien conectadas. Otras compañías, por el contrario, prefieren adquirir activos inmologísticos próximos a las urbes, donde hay una menor oferta.

“El comercio electrónico ha crecido de manera exponencial y, aunque la previsión apunta a que la tendencia se mantendrá en una línea estable y un crecimiento más moderado, es un sector con mucho margen de crecimiento en España. Este pronóstico impulsa cada vez más la demanda de espacio logístico en zonas próximas a los grandes polos de consumo, reduciendo tiempos y emisiones (…) Sin embargo, ya casi no existe terreno sobre el que construir”, expresa Cristian Oller, VP, country manager de Prologis España

En cuanto a la tipología de naves adquiridas, las empresas con negocio de ecommerce lo tienen claro: prefieren los proyectos “llave en mano” y flexibles. Leandro Greblo, director de proyectos de Mountpark para España y Portugal explica que “las empresas prefieren instalarse en plataformas nuevas que garanticen una operativa del siglo XXI y, sobre todo, preparadas para el futuro” y añade que, sin embargo, “ya sean edificios de nueva construcción o no, los clientes exigen que el activo cumpla con sus expectativas funcionales, de eficiencia y bienestar”.

Hace unos meses, durante el Congreso ARIS 2023, Jorge Montero, operations manager Iberia en Sending, argumentaba esta tendencia: “Adaptar una nave ya construida a los nuevos estándares es extremadamente costoso, aunque la nave esté lo mejor ubicada posible, y quizá no se va a obtener una rentabilidad equiparable a lo que se va a invertir”.

Muestra de ello es el edificio logístico de 30.000 metros cuadrados que Prologis ha construido en San Fernando DC3 para Alcampo y que pretende convertirse en uno de los centros más eficientes para la preparación de pedidos online de España.

Instalaciones adaptadas a las necesidades

A la hora de adquirir suelo logístico, Leandro Greblo explica que ellos recomiendan invertir en una superficie y construir una plataforma de acuerdo a sus necesidades concretas. Desde Prologis secundan esta acción y señalan también la proliferación de “las compras de naves obsoletas para aprovechar su ubicación estratégica como solución para canalizar la demanda de espacio logístico”.

Especialmente, en núcleos urbanos españoles como Madrid o Barcelona, la tasa de activos inmologísticos disponibles es mínima. El pronóstico del continuo aumento de la demanda de estos espacios provoca que las empresas que deseen situarse estratégicamente, deberán considerar la reutilización adaptativa de propiedades ya existentes, como sostienen los análisis de CBRE.

La disminución del espacio disponible ha supuesto un incremento de los costes de alquiler de las plataformas logísticas, que ha sufrido una subida de hasta el 22,2% entre el primer trimestre de 2022 y el mismo período de 2023. Ribarroja, en Valencia, es el área donde las rentas se han encarecido en mayor medida.