Forord
Oppgaveløsning er viktig for forståelsen av de fleste fag og bidrar til en mer aktiv læringsprosess. For studenter er det å arbeide med oppgaver verdifull trening før eksamen. Formålet med denne boken er å gi studentene praktiske og relevante oppgaver innen fag på eiendomsmeglerstudiet. Boken består dels av kortere oppgaver der målsetningen er å skaffe grunnleggende forståelse av sentrale ord, begreper eller tema innen eiendomsmegling. Videre består boken av mer utfyllende teorioppgaver, der formålet er å lære studenten å vise overordnet oversikt og forståelse. I større caseoppgaver gis det en beskrivelse av et faktisk forhold som reiser en eller flere problemstillinger. Studenten skal da selv identifisere problemstillingene, og besvare disse så korrekt og utfyllende som mulig. Boken gir også trening i utfylling av dokumenter som er sentrale i en eiendomsmeglers hverdag. Det er utarbeidet løsningsveiledninger til oppgavene. Veiledningene bidrar til læring og grunnleggende forståelse av sentrale deler av pensum på eiendomsmeglerstudiet. Løsningsveiledningene gir eksempler på hvordan studentene skal forankre argumentasjonen i rettskilder og danner grunnlag for gode besvarelser på eksamen. Flere av oppgavene har vært gitt på eksamen ved Høyskolen i Sørøst-Norge (tidligere Høyskolen i Telemark) og ved Handelshøyskolen BI. Lunde i Telemark og Oslo, april 2017. Thorunn Falkanger, Paul Henning Fjeldheim og Lars Halvor Ova Johnsen
forord
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 5
5
03.04.17 10.37
Innhold
Forord....................................................................................... 5
oppgaver Del 1 Eiendomsmegling...................................................................... 13 Kapittel 1
Innledning.................................................................. 15
Kapittel 2
Etablering og organisering av eiendomsmeglingsforetak.. ........ 16
Kapittel 3
Kvalitetssikring og internkontroll...................................... 18
Kapittel 4
Kompetansekrav i et eiendomsmeglingsforetak.................... 20
Kapittel 5
Eiendomsmeglingslovens virkeområde............................... 23
Kapittel 6
Egenhandel og meglers uavhengighet. . ............................... 25
Kapittel 7
God meglerskikk. . ......................................................... 27
Kapittel 8
Eierformer.................................................................. 29
Kapittel 9
Bygningslære. . ............................................................. 36
Kapittel 10
Hvitvasking................................................................. 38
Kapittel 11
Oppdragsavtale. . .......................................................... 39
Kapittel 12
Salgsoppgave – innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger............................................................ 41
Kapittel 13
Avtaleslutning og budrunde............................................. 44
Kapittel 14
Kjøpekontrakt og mislighold............................................ 49
Kapittel 15
Utfylling av dokumenter. . ............................................... 52
Kapittel 16
Tinglysing................................................................... 54
Kapittel 17
Overtakelse og oppgjør.................................................. 58
innhold
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 7
7
03.04.17 10.37
Kapittel 18
Vederlagsjustering........................................................ 63
Kapittel 19
Erstatning................................................................... 64
Kapittel 20
Taushetsplikt og opplysningsplikt. . .................................... 65
Kapittel 21
Finanstilsynet.............................................................. 66
Del 2 Særlige former for eiendomsmegling........................................ 67 Kapittel 22
Landbruksmegling. . ....................................................... 69
Kapittel 23
Prosjektmegling........................................................... 74
Kapittel 24
Næringsmegling........................................................... 82
Kapittel 25
Utleiemegling.............................................................. 85
Kapittel 26
Tvangssalg ved medhjelper. . ............................................ 87
Del 3 Øvrige tema av betydning for eiendomsmegling.. ..................... 89
8
Kapittel 27
Arbeidsrett................................................................. 91
Kapittel 28
Arverett..................................................................... 92
Kapittel 29
Avtalefestet forkjøpsrett.. ............................................... 93
Kapittel 30
Eiendommens grenser og utstrekning. . ............................... 94
Kapittel 31
Ekspropriasjon............................................................. 97
Kapittel 32
Formuesforholdet mellom ektefeller. . ................................ 98
Kapittel 33
Hevd......................................................................... 100
Kapittel 34
Konkurs, gjeldsforhandling, tvangsfullbyrdelse. . .................... 101
Kapittel 35
Kulturminner............................................................... 104
Kapittel 36
Panterett.................................................................... 105
Kapittel 37
Pengekravsrett............................................................. 106
Kapittel 38
Plan- og bygningsrett. . ................................................... 107
Kapittel 39
Sammenslutningers rett................................................. 108
Kapittel 40
Servitutter.................................................................. 110
Kapittel 41
Skatterett................................................................... 112
innhold
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 8
03.04.17 10.37
løsnings v eiledninger Del 1 Eiendomsmegling...................................................................... 117 Kapittel 1
Innledning.................................................................. 119
Kapittel 2
Etablering og organisering av eiendomsmeglingsforetak.. ........ 120
Kapittel 3
Kvalitetssikring og internkontroll...................................... 122
Kapittel 4
Kompetansekrav i et eiendomsmeglingsforetak.................... 124
Kapittel 5
Eiendomsmeglingslovens virkeområde............................... 128
Kapittel 6
Egenhandel og meglers uavhengighet. . ............................... 131
Kapittel 7
God meglerskikk. . ......................................................... 133
Kapittel 8
Eierformer.................................................................. 137
Kapittel 9
Bygningslære. . ............................................................. 146
Kapittel 10
Hvitvasking................................................................. 149
Kapittel 11
Oppdragsavtale. . .......................................................... 152
Kapittel 12
Salgsoppgave – innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger............................................................ 154
Kapittel 13
Avtaleslutning og budrunde............................................. 160
Kapittel 14
Kjøpekontrakt og mislighold............................................ 165
Kapittel 15
Utfylling av dokumenter. . ............................................... 170
Kapittel 16
Tinglysing................................................................... 207
Kapittel 17
Overtakelse og oppgjør.................................................. 213
Kapittel 18
Vederlagsjustering........................................................ 221
Kapittel 19
Erstatning................................................................... 222
Kapittel 20
Taushetsplikt og opplysningsplikt. . .................................... 223
Kapittel 21
Finanstilsynet.............................................................. 224
Del 2 Særlige former for eiendomsmegling........................................ 227 Kapittel 22
Landbruksmegling. . ....................................................... 229
Kapittel 23
Prosjektmegling........................................................... 238
innhold
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 9
9
03.04.17 10.37
Kapittel 24
Næringsmegling........................................................... 247
Kapittel 25
Utleiemegling.............................................................. 254
Kapittel 26
Tvangssalg ved medhjelper. . ............................................ 256
Del 3 Øvrige tema av betydning for eiendomsmegling.. ..................... 261 Kapittel 27
Arbeidsrett................................................................. 263
Kapittel 28
Arverett..................................................................... 265
Kapittel 29
Avtalefestet forkjøpsrett.. ............................................... 266
Kapittel 30
Eiendommens grenser og utstrekning. . ............................... 267
Kapittel 31
Ekspropriasjon............................................................. 270
Kapittel 32
Formuesforholdet mellom ektefeller. . ................................ 271
Kapittel 33
Hevd......................................................................... 273
Kapittel 34
Konkurs, gjeldsforhandling, tvangsfullbyrdelse. . .................... 274
Kapittel 35
Kulturminner............................................................... 278
Kapittel 36
Panterett.................................................................... 279
Kapittel 37
Pengekravsrett............................................................. 280
Kapittel 38
Plan- og bygningsrett. . ................................................... 281
Kapittel 39
Sammenslutningers rett................................................. 283
Kapittel 40
Servitutter.................................................................. 285
Kapittel 41
Skatterett................................................................... 287
Forkortelser................................................................................ 291 Om forfatterne............................................................................ 294
10
f o r ko r telse r
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 10
03.04.17 10.37
DEL 1
Eiendomsmegling
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 13
03.04.17 10.37
kapittel 1
1 Innledning
1.1
Oppgave
Et alminnelig eiendomsmeglingsoppdrag bestĂĽr av mange ulike elementer. Gi en kort beskrivelse av hovedelementene i et vanlig salgsoppdrag i forbrukerforhold. Legg til relevante lovog forskriftshjemler.
s. 119.
1 : innledning
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 15
15
03.04.17 10.37
kapittel 2
2 Etablering og organisering
av eiendomsmeglingsforetak
2.1
Oppgave
Hvem gir tillatelser til å drive eiendomsmegling?
side 120. 2.2
Oppgave
Hvem kan gis tillatelse til å drive med eiendomsmegling? Vilkårene for å gi tillatelse skal ikke behandles.
side 120. 2.3
Oppgave
Kan en jurist gis «foretakstillatelse» til å drive med eiendomsmegling?
side 120. 2.4
Oppgave
Hva innebærer det at foretak som driver eiendomsmegling skal stille sikkerhet?
side 120. 2.5
Oppgave
Hva er en meglingsjournal, og hvilke krav er det til innhold i denne?
side 121. 2.6
Oppgave
Hva er en depotjournal, og hvilke krav er det til innhold i denne?
side 121. 2.7
Oppgave
Hva er en oppdragsjournal, og hvilke krav er det til innhold i denne?
side 121. 16
O P P G AV E R
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 16
03.04.17 10.37
DEL 2
SĂŚrlige former for eiendomsmegling
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 67
03.04.17 10.37
8 Eierformer kapittel 8
Borettslag 8.1
Løsningsveiledning
Borett til leilighet i borettslag kan forklares som et indirekte eierskap, jf. brl. § 1‑1 (definisjon), § 4‑1 flg. (andel) og § 5‑1 (borett) bør inngå som elementer i en redegjørelse.
8.2
Løsningsveiledning
Overdragelse skjer ved tinglysing av «overføring av hjemmel til andel i borettslag» («skjøte»). Pantsettelse skjer ved tinglysing av pantedokument. Begge deler sendes Statens kartverk, Ullensvang. Tinglysingsgebyret for disse rettsstiftelsene er kr. 430 (pr. dokument), jf. brl. § 6‑16, jf. tingf. § 2 (2).
8.3
Løsningsveiledning
Ifølge brl. § 5‑5 kan andelseierne med godkjenning fra styret overlate bruken av hele boligen til andre for opptil tre år. Vilkåret er at andelseieren selv eller en person som nevnt i brl. § 5‑6 (1) nr. 3, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. I henhold til § 5‑6 (1) nr. 2 kan andelen midlertidig leies ut dersom andelseieren er borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre «tungtveiende grunner» (f.eks. fengselsopphold).
8.4
Løsningsveiledning
Hver andelseier kan i utgangspunktet bare eie én andel, jf. brl. § 4‑1 flg. Dette er en naturlig følge av «bruker-eier-prinsippet» i borettslag.
8.5
Løsningsveiledning
Et borettslag kan gå konkurs. Situasjonen er regulert i brl. § 5‑25. Går borettslaget konkurs, blir laget oppløst, og andelseierforholdet faller bort. Utgangspunktet er da at grunnlaget for bruksretten er borte. Bruksretten går over til å være et oppsigelig husleieforhold. Leiekontrakten løper tidsubestemt, jf. husll. § 9‑1. Dersom konkursboet selger bygningsmassen, kan ny eier si opp leieavtalene. Men leietakerne har oppsigelsesvernet som følger av husll., jf. § 9‑5. Leierettene faller heller ikke automatisk bort ved tvangssalg eller salg fra konkursboet, andelshaverne har vernet som følger av tingl. § 22 nr. 3, og det faller ikke bort uten oppsigelse.
8 : eie r f o r me r
106953 GRMAT Eiendomsmegling 170101.indd 137
137
03.04.17 10.37