Traumtänzer und Albtraumtänzer
Wie die Politik weiter um den neuen Stadtteil Dietenbach ringt
Interview
Baubürgermeister Haag über die Stadtentwicklung
Instabil
Das Drama um die Statik der Stadthalle
Innenstädte
Wenn die Schaufensterdoktorin kommt
Das Freiburger Rathaus steht vor der wohl größten finanziellen Herausforderung in der 900-jährigen Stadtgeschichte. Auf 1.248.000.000 Euro sind nach der jüngsten Kostenund Finanzierungsübersicht (Kofi) die Erschließungskosten für den geplanten Stadtteil Dietenbach in die
Vor einer Multimillionen-Investition steht das Rathaus auch im Osten, wo, wenn man den Profis folgt, die Stadthalle einsturzgefährdet ist. Die Standsicherheit war in der Vergangenheit nicht nur einmal infrage gestellt worden.
Im Prinzip bleiben zwei Möglichkeiten: Den (Steuer-) Geldhahn ganz weit aufdrehen, um die Stadthalle zukunftssicher zu machen. Oder das Haus abreißen, um Platz für andere Nutzungen zu schaffen. Es wird eine hitzige Debatte geben.
Die ist auch zu erwarten, wenn Baubürgermeister Martin Haag den Flächennutzungsplan 2040 der Öffentlichkeit präsentiert. Nicht nur, wenn es dabei auch um die Zukunft des Flugplatzes geht. Und es wäre ja fahrlässig, eine so große Fläche bei der Beantwortung der Frage, wie und wo sich Freiburg in den nächsten 20 Jahren entwickeln kann, nicht mit einzubeziehen. Im Interview mit dem Bauen&Wohnen spricht Haag aber auch über die aktuellen Probleme mit dem Neubaugebiet Kleineschholz und andere Wohnbauflächen. Momentan, sagt der Dezernent, fühle er sich noch nicht unter Druck. Das kann der Freiburger Stadttunnel nicht von sich behaupten. Bei der jüngsten Veranstaltung waren einmal
Höhe geschossen. „Trotz Kostensteigerung gleichen sich kalkulierte Ausgaben und Einnahmen über die Laufzeit von 20 Jahren nahezu aus“, behauptet die Stadt in einer Pressemitteilung. Der Indikativ wird seine Daseinsberechtigung erst noch beweisen müssen – wie in unserer Titelgeschichte erzählt wird.
mehr die Kritiker feldüberlegen. Seltsam mutet mittlerweile an, dass die Anwohner entlang der Trasse so ruhig sind. Sie müssten jenseits aller klima-, verkehrs- und stadtentwicklungspolitischen Argumente das lauteste Interesse daran haben, dass die Stop-and-go-Blechlawine unter der Erde verschwindet.
Verschwunden ist auch die positive Stimmung im südbadischen Handwerk. „Die Geschäftserwartungen unserer Betriebe sind im Keller“, sagte HWK-Präsident Johannes Ullrich bei der Bekanntgabe der jüngsten Konjunkturdaten.
Wieder da sind indes die Messen GETEC und IMMO in Freiburg. Während Karlsruhe seine Inventa abgesagt hat, hoffen die Veranstalter in Freiburg auf 10.000 Besucher. Ein gutes Zeichen. In diesen Zeiten.
Wir wünschen anregende Lektüre.
Herzlichst
Ihr Lars Bargmann | Chefredakteur
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Traumtänzer oder Albtraumtänzer: Wie die Politik weiter heftig um den neuen Stadtteil Dietenbach ringt 6-8
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Innenstädte
Die IHK und die Schaufensterdoktorin 30
IMPRESSUM Bauen & Wohnen
Themenheft 02-2023
Das Bauen & Wohnen-Themenheft
erscheint im Freiburger Stadtmagazin chilli
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Grün ist die Hoffnung: Dieses Prinzip spielt auch bei der Finanzierung für den neuen Stadtteil Dietenbach eine große Rolle.
Der Gemeinderat segnet den Kauf der EMD und massive Kostensteigerung beim Dietenbach ab
Mit jeweils nur zwei NeinStimmen hat der Freiburger Gemeinderat Ende Januar den Kauf der EMD GmbH und die neue Kosten- und Finanzierungsübersicht (Kofi) für den geplanten Stadtteil Dietenbach beschlossen. Bei diesem Thema sind die Kräfteverhältnisse im Gremium klar geregelt. Es gibt aber weiter viele völlig unklare Aussichten. Und die haben eher die Skeptiker und Kritiker im Blick.
Für 62,5 Millionen Euro kauft die Stadt Freiburg von der Freiburger Sparkasse die Entwicklungsmaßnahme Dietenbach GmbH & Co. KG.
Und kauft sich damit auch das alleinige Risiko, die Grundstücke zu vermarkten. Oder die Chance, wie die Rathausspitze und die große Mehrheit des Gemeinderats es sieht. Die Bank hatte zwei Bedingungen an den Verkauf ge-
knüpft: Die 412 Grundstücke muss die Stadt verkaufen und mindestens ein Drittel davon an private Bauträger. Selbst das sorgte noch für ein Grummeln im Gremium. Dabei steht in der Kofi, dass die Stadt vor dem wohl größten finanziellen Wagnis in ihrer
Geschichte steht: Auf 1,248 Milliarden Euro hat die Projektgruppe Dietenbach um Rüdiger Engel die Erschließung nun taxiert.
Die Fraktion Eine Stadt für Alle (ESfA), die offenkundig dachte, die EMD gehörte Stadt und Sparkasse gemeinsam, hatte im Vorfeld der Sitzung im Rathaus nachgehakt, wie es zu den Bedingungen kommen konnte und „welche Gegenleistung die Sparkasse erbracht habe“. Man kann sich das Stirnrunzeln bei Baubürgermeister Martin Haag und Rüdiger Engel gut vorstellen. „Das sind beides Forderungen, die völlig legitim sind und die wir sehr gut annehmen können“, hatte Haag im Vorfeld der Sitzung beim Redaktionsgespräch im chilli gesagt.
Bei diesen Grundstücken ändert sich durch den Eigentümerwechsel im Grunde gar nichts. „Es ist ja auch völlig unrealistisch, dass Dietenbach ohne private Bauträger gebaut wird“, betont Haag. Dieses eine Drittel von 58 Prozent, mithin nicht einmal ein Fünftel von den geplanten 6900 Wohnungen, wird am Ende nicht reichen, um den Stadtteil fertig zu bauen. Bundesweit sind Private im Schnitt zu 70 Prozent für den Neubau verantwortlich.
„Wir können gut mit einem Drittel für Bauträger leben, wir können Dietenbach nicht nur mit gemeinwohlorientierten Unternehmen bauen“, sagte Grünen-Chefin Maria Viethen in der Sitzung. Schlüsselgrundstücke müssten aber in städtischem Eigentum bleiben. ESfA-Stadträtin Annemarie Reyers haderte mit dem Deal: „Wer das Risiko hat, muss auch frei sein. Leider ist nun ein teilweiser Verkauf der Grundstücke notwendig.“ Nun seien Bund und Land gefordert, „endlich ihren Ankündigungen Taten folgen zu lassen“ und den sozialen Wohnungsbau auch im Dietenbach ausreichend zu unterstützen.
Für Julia Söhne, Vorsitzende der Fraktion SPD/Kult, ist die Übernahme ein „Grund zur Freude. Wir sind unserem Ziel, bezahlbare Wohnungen zu bauen, ein großes Stück näher gekommen. Wir steuern, wer wie bauen soll.“ Die rote Linie der Roten sei aber dann überschritten, wenn die 50-ProzentQuote infrage gestellt werde.
CDU-Chefin Carolin Jenkner bewertet den EMD-Kauf als „großen Schritt
nach vorne“. Und sie sagte noch einen Satz, der inhaltlich einer der wichtigsten war: „Die Verantwortung, bezahlbare Wohnungen zu schaffen, liegt jetzt ausschließlich beim Gemeinderat.“ So ist es.
Für seine JUPI-Fraktion, so Stadtrat Simon Waldenspuhl, ist 50 Prozent sozialer Mietwohnungsbau „die absolute minimale Untergrenze. Der freie Markt wird das nicht tun. Mit dem EMDKauf können wir das wesentlich besser steuern.“ Die Kostensteigerung allerdings „macht uns Angst“.
Mit Sascha Fiek, Stadtrat der Fraktion FDP/BfF, kam etwas Schärfe in die Debatte: „Die Idee, Dietenbach überwiegend in Erbpacht zu vergeben, ist Traumtänzerei. Die neue Kostenübersicht entlarvt auch die Hoffnung auf womöglich günstigen Wohnraum als Wunschvorstellung. Der viel beschworene Terminus des bezahlbaren Wohnraums bleibt eine leere politische Worthülse.“ Die Vermarktung der Grundstücke werde „ein Drahtseilakt“.
Freie-Wähler-Fraktionschef Johannes Gröger fragte, was Stadträte und Bürgermeisterriege eigentlich mit bezahlbarem Wohnraum meinen? „So viel wie möglich preisgünstige Wohnungen wird mit 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau nicht möglich sein.“
Weil der frei finanzierte Wohnraum dann 25 Euro auf den Quadratmeter kosten müsse. Zudem kalkuliere die Stadt mit 420 Millionen Euro aus Erbpachten: „Ob und woher dieses Geld kommen soll, weiß auch keiner.“
AfD-Stadtrat Detlef Huber richtete sich an die Bürgermeisterbank: „Sie haben allen Ernstes die Chuzpe, das Milliardenloch noch weiter aufzureißen “ Die Parameter dieses Gemeinderats würden „Wolkenkuckucksbach so teuer wie irgend möglich“ machen.
Freiburg-Lebenswert-Stadtrat WolfDieter Winkler hatte sich die Kofi genau angesehen: „Da stehen 9,73 Millionen Euro für Werbung. Frecher kann man nicht offenlegen, dass sich im Dietenbach vor allem Menschen von außerhalb ansiedeln sollen. Für
Freiburger brauchen wir keine Wohnungen auf der grünen Wiese.“ Dietenbach werde die Mieten stadtweit nach oben treiben.
In einer Pressemitteilung der „Bürgeraktion Dietenbach ist überall und Ecotrinova“ heißt es: „Die Mieten werden wegen gewaltig gestiegener Kosten viel zu hoch sein für Nichtreiche und über künftige Mietspiegel fast alle in Freiburg sozial schädigen.“ Oberbürgermeister Martin Horn entgegnete in der Sitzung: „Uns wird hier Traumtänzerei vorgeworfen, sorry, Sie betreiben Albtraumtänzerei. Wir bauen 700 Wohnungen für Studierende, 300 für Pflegekräfte. Dietenbach ist ein Jahrhundertprojekt, das hat die Mehrheit des Gemeinderats erkannt. Wir tun das, weil wir bezahlbares Wohnen schaffen wollen.“
Ob das bei 1,248 Milliarden Euro –288 Millionen Euro mehr als bei der Kofi 2021/2022 – Erschließungskosten gelingen kann, wird sich weisen. Das Rathaus rechnet mit 1,139 Milliarden aus Grundstückerlösen (darunter je 25 Millionen aus Ausgleichsbeiträgen von der noch Grundbesitz haltenden Katholischen Gesamtkirchengemeinde und Förderungen). 100 Millionen kommen aus der Schatulle von Finanzbürgermeister Stefan Breiter. Die fehlenden 9 Millionen seien „durch Optimierungen und Einsparungen aufzufangen“, heißt es in einer Pressemitteilung. Und schon steht die schwarze Null da. Wenn im Dietenbach alle Wohnbaugrundstücke verkauft würden, wäre die Strecke zu dieser Null passierbarer. Auf jedem Quadratmeter Bauland werden im Dietenbach durchschnittlich 1,6 Quadratmeter gebaut. Abzüglich von
Treppenhäusern bleiben knapp 1,3 Quadratmeter vermiet- oder verkaufbarer Fläche. In diesem Beispiel würde der Grundstücksanteil für einen Quadratmeter Wohnraum bei rund 1150 Euro liegen, rechnet Rüdiger Engel im Gespräch mit der Redaktion vor. Das ist stadtweit kein besonders hoher Preis. Und er wäre womöglich höher gewesen, wenn die EMD die Grundstücke selber vermarktet hätte. „Ich bin gespannt, was da im ersten Bauabschnitt passiert“, sagt Engel.
123 Millionen Euro Zinslast auslöst. „Die Sorge um die Wirtschaftlichkeit ist berechtigt“, sagte Haag in der Sitzung. Da brauche man nichts schönzureden. Die Bodenpreise aber seien gar nicht entscheidend. Entscheidender seien Zinswende und Baukostensteigerungen. „Der soziale Mietwohnungsbau ist aktuell defizitär. Aber da ist der Bund gefragt, sonst kann sich der Bund seine politischen Ziele abschminken. Das muss wirtschaftlich darstellbar sein.“ Haag ist auch klar, dass sich viele mit dem Erbbau schwertun: „Aber wir stehen dazu, dass wir damit einen wichtigen Schlüssel für bezahlbares Wohnen haben.“
Allerdings greift die Vergabe von Erbbaurechten massiv in diese Kalkulation ein. Im ersten von sechs Bauabschnitten sollen deswegen alle Grundstücke verkauft oder aber von Erbbaunehmern per Einmalzahlung geliehen werden. Da niemand ein geliehenes Grundstück beleihen kann, darf man sehr gespannt sein, welcher Kreis von Bauwilligen sich das leisten kann. Am ehesten solche, die gar kein Geld von der Bank brauchen. Das Rathaus steht vor einem gigantischen Liquiditätsproblem. Nicht umsonst (sic!) steht in der Kofi, dass in der Spitze 427 Millionen Euro durch Kredite vorfinanziert werden müssen, was
Dietenbach ist auch ein schwerer Brocken fürs Regierungspräsidium als Aufsichtsbehörde. „Wir führen regelmäßig Gespräche mit dem RP. Am Ende tragen aber wir das Risiko für unser Handeln. Wir produzieren Bauland mit hoher Wertstabilität bei hoher Nachfrage. Das einzige Risiko ist, dass keiner mehr bauen will“, unterstreicht Haag. Im Übrigen wette er ein Mittagessen darauf, dass Freiburger Bauträger im ersten Bauabschnitt mitmachen. Ende des Jahres werde das Vermarktungskonzept in den Gemeinderat eingebracht. Und der hat seit dem 31. Januar die alleinige Verantwortung, bezahlbares Wohnen auf den Bauplätzen zu ermöglichen.
Lars Bargmann Modell für einen Modell-Stadtteil: Alle städtischen Gebäude sollen auch in der Realität in Holzbauweise erstellt werden.Die Erschließung des Stadtteils ist bereits im Gange.
Droht der Halle wegen eines Systemfehlers der Abriss?
Es war alles andere als ein Weihnachtsgeschenk, als das Freiburger Rathaus am 22. Dezember um 15.35 Uhr erklärte, dass die Stadthalle unverzüglich abgesperrt werden muss, weil sie einsturzgefährdet sei. Ein Freiburger Statikbüro hatte die von der Verwaltung gestellte Frage nach der Standsicherheit nicht mit „ja“ beantworten können. Nach chilliInformationen könne es zu einem „schlagartigen Versagen“ der Stahlkonstruktion kommen.
Es ist ein regelrechter Staffellauf um die Statik der 1954 in nur 132 Arbeitstagen gebaute Halle. Vor sechs Jahren hatte ein anderer Statiker, auch dieser aus Freiburg, im Vorfeld der geplanten
Flüchtlingsunterbringung das Tragwerk untersucht – offenbar mit dem Ergebnis, dass die Halle für diesen Zweck geeignet sei. Warum damals Menschen dort leben oder zuvor studieren (die Unibibliothek war von 2008 bis 2015 dort untergebracht) konnten und heute nicht einmal mehr Musikinstrumente herausgeholt werden dürfen, mag den Laien erstaunen. Und den Volksmund zu der Formulierung führen, dass „die Stadt“ die Halle offenbar lieber abreißen will, um wertvolles Bauland zu schaffen.
Doch schon 1967 hatte auch ein Karlsruher Büro standfeste Bedenken angemeldet. Nach chilli-Informationen sind es nicht einzelne Bauteile, die statisch nicht wirkungsvoll sind und ausgewechselt oder ertüchtigt werden
könnten, sondern es liegt ein Systemfehler vor: Es fehlen an entscheidenden Stellen schlicht Fundamente fürs Tragsystem.
Nach der Totalsperrung der Halle reichte auch im Rathaus Finanzbürgermeister Stefan Breiter (zuständig fürs Liegenschaftsamt) den Staffelstab an Baubürgermeister Martin Haag (Gebäudemanagement) weiter. Und es wurde sodann der nächste Statiker hinzugezogen, der nun gemeinsam mit dem die Weihnachtspost verursachenden Büro an einem Tisch sitzt. Und Lösungen sucht. Statik sei eine „komplizierte Kunst“, so Haag. Erst das vom Statikbüro zu Weihnachten erstellte digitale Modell des Tragwerks habe eine Berechnung nach neuesten Methoden überhaupt ermöglicht.
Nun geht es kurzfristig darum, was wer machen kann, um die eingelagerten Dinge (Instrumente der Musikschule oder des Ensemble Recherche, Möbel, Betten) sicher zu bergen. Das Rathaus rechnet mit einer Aktion, die zwei bis drei Tage dauern wird. Im Rathaus ist man so optimistisch, dass das in der zweiten Februarhälfte möglich sein wird.
Langfristig geht es aber um die bloße Existenz der Stadthalle. Sicher wäre es möglich, der labilen Statik eine zur Seite zu stellen, die tragfähig ist, etwa dadurch, dass eine exogene Konstruktion gebaut wird, an die die Stadthalle so angehängt werden kann, dass die bestehende Konstruktion so gut wie nichts mehr gegen Zug, Druck, Wind, Schneelasten, Erdbeben leisten muss.
Das aber wird schnell eine Millionen-Investition auslösen, ohne dass die Halle energetisch und technisch modernisiert und für neue Nutzun-
gen attraktiv wäre. Nebenbei verlöre sie dann wohl auch ihren Denkmalschutz, den sie seit 2009 genießt, weil sie „dokumentarischen und exemplarischen Wert für die Architektur von Mehrzweckhallen in den frühen 50er-Jahren“ hat, wie damals das Freiburger Regierungspräsidium begründete. Die Frage, ob der altehrwürdigen Stadthalle auch ein Abriss droht, will im Rathaus aktuell niemand beantworten.
Nach chilli-Informationen waren übrigens schon 1954 Träger auf der Baustelle abgeladen worden, die nicht kerzengerade waren. „Die verbogenen Träger waren wohl die Zwischenpfetten zwischen den Hauptträgern. Es gibt Vermutungen, dass diese Verformungen bereits beim Transport auf die Baustelle entstanden sind“, bestätigt das Rathaus auf Anfrage.
Viele Menschen, viele Fragen: An den Messeständen und bei Vorträgen finden die Besucher Antworten, aktuelle Trends und Angebote.
Die 14. GETEC (Gebäude. Energie.Technik) und die ebenfalls 14. IMMO-Messe in Freiburg rücken näher zusammen. Vom 10. bis 12. Februar präsentieren 160 Aussteller nun gemeinsam Produkte und Dienstleistungen rund ums Kaufen, Bauen und energetische Sanieren. Die Veranstalter Solar Promotion GmbH und die Freiburg Wirtschaft Touristik und Messe GmbH (FWTM) erwarten rund 10.000 Besucher.
Während die Messe Karlsruhe ihre Inventa 2023 abgesagt hat, laufen in Freiburg beide Messen mit breit gefächertem und qualitativ hochwertigem Rahmenprogramm. Die GETEC wird etwa zeigen, wie man im eigenen
Heim möglichst wenig fossile Energie verbraucht, in welchen Bereichen auch Mieter·innen aktiv werden können und welche neuen Rahmenbedingungen es für eine erfolgreiche Klimawende vor Ort braucht. Die Besucher-Fachmesse richtet sich sowohl an die breite Öffentlichkeit als auch an Fachpublikum der gebäudebezogenen und kommunalen Energiewende.
„Wer heute baut oder saniert, der kann einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten und die Unabhängigkeit vom Import fossiler Brennstoffe stärken“, wird Thekla Walker, Ministerin für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg und zugleich Schirmherrin der GETEC, zitiert.
Bauherren und Gebäudeeigentümer können bei den kostenfreien Seminaren neue Kenntnisse erlangen oder alte vertiefen. Im Fokus dabei: Energiesparen mit geringinvestiven Maßnahmen, Photovoltaik und E-Mobilität sowie das fossilfreie Heizen. Die Nutzer- und Fachseminare werden vom Umweltschutzamt der Stadt Freiburg zusammen mit der Energieagentur Regio Freiburg veranstaltet.
Experten der Vereine fesa und Solar Zukunft zeigen derweil beim SchauWorkshop Balkonsolar die Grundlagen zum Bau von Steckersolargeräten für den Balkon, zum Beispiel auch mit Modu-
len aus zweiter Hand. Tipps gibt es zudem über die rechtlichen Grundlagen bei der Anmeldung beim Energieversorger. Bei der Sonderschau Urbane Mobilität werden die neuesten Entwicklungen und Trends zu den Themen Ladeinfrastruktur, Batterietechnik und Flotten präsentiert – und natürlich gibt es vor Ort auch elektrisch und nachhaltig betriebene Fahrzeuge. Der Markt für E-Autos befindet sich auf der Überholspur: Mittlerweile werden die meisten elektrisch betriebenen Autos in Europa in Deutschland verkauft. Unter den 2,65 Millionen Neuwagen, die im vergangenen Jahr hierzulande zugelassen wurden, waren mehr als 470.000 reine Stromer (plus 32 Prozent zum Vorjahr) und knapp 363.000 Plug-in-Hybride.
Einen festen Platz in der GETEC-Landschaft hat der Marktplatz Energieberatung, der von der Energieagentur Regio Freiburg betreut wird. Ein besonders in diesen Zeiten sicher hoch frequentiertes Angebot. Die Handwerkskammer Freiburg, Mitveranstalter der GETEC, und die Klimapartner Oberrhein zeichnen fürs Thema „Energiewende vor Ort – Wunsch und Wirklichkeit“ verantwortlich. Hier spielen Fachkräftemangel, Lieferrückstände, hohe Materialkosten oder auch die aufgetürmten bürokratischen Hürden tragende Rollen. Lokale Macher und Entscheider debattieren über Lösungen, wie die verschiedenen Stolpersteine aus dem Weg zu räumen sind.
Beim Holzbauforum gibt es Fachvorträge von Experten, vom GETEC-Stammgast Holzbau Bruno Kaiser etwa zum Thema „Mehrgeschossiger Wohnungsbau in Holz – die Zukunft der Stadtplanung“, die sich an Architekten, Planer, Energieberater, Holzbauer, Ingenieure und Interessierte wenden. Auf der Messe verleiht die Stadt Freiburg zudem gleich am Eröffnungstag ihren Klimaschutzpreis „Climate First“ und einen neuen Naturschutzpreis, die mit insgesamt 16.000 Euro dotiert sind.
„Gerade in diesen Zeiten, wo sich alle mit energetischen Sanierungen befassen, nicht zuletzt wegen der Energiekrise, gibt die GETEC Antworten auf so gut wie alle Fragen dazu“, betont FWTM-Geschäftsführer Daniel Strowitzki.
Wer nicht selber sanieren oder bauen will, wird auf der IMMO einen Überblick über das aktuelle Portfolio von Bauträgern oder Maklern finden, kann sich aber auch bei Finanzierungsexperten, Architekten und Versicherern schlauer machen. Oder einen Partner für den Immobilienverkauf finden. Deutlich ans Fachpublikum richtet sich das 3. IMMO-Update, zu dem 250 Investoren von Wohn- und Gewerbeimmobilien, Eigentümer, Vermieter, Bauträger, Stadtplaner, Architekten, Makler und Menschen aus der Immobilienwirtschaft erwartet werden. Zu den Rednern gehören Marcel Fratzscher (Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung), Marco Wölfle (wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies an der Steinbeis-Hochschule Berlin) und Freiburgs Baubürgermeister Martin Haag.
„Durch die Ergänzung der IMMO mit dem IMMO-Update hat sich die Messe zum regionalen Branchentreff der Immobilienwirtschaft entwickelt“, sagt Strowitzki. Gerade wegen der seit Jahren angespannten Situation am Immobilienmarkt sei es besonders wichtig, Kauf- und Mietinteressierten eine Plattform zur Information und zum Austausch zu bieten.
Zudem gibt es schon in seiner zwölften Auflage den Kongress Klimaneutrale Kommunen, zu dem mehr als 250 Referierende, Teilnehmer und Aussteller erwartet werden. Kernthema: Wie können Kommunen möglichst schnell Klimaschutzmaßnahmen umsetzen und so ihre Zukunftsaufgabe Energiewende weiterführen.
Info: GETEC und IMMO 2023
Wo: Messe Freiburg
Wann: 10.–12. Februar
Wie viel: Tickets ab 6 Euro
Web: getec-freiburg.de – immo-messe.freiburg.de – immo-messe. freiburg.de/immo-update
klimaneutrale-kommunen.de
Nach BFW-Umfrage: Landeschef Lipka kritisiert kommunale Restriktionen
Die Neubauziele der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen, entpuppen sich immer mehr als Luftschlösser. Das zeigen nun auch die Ergebnisse einer neuen Umfrage des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Der baden-württembergische Landesverbands-Geschäftsführer Gerald Lipka sieht daher weitere kommunale Restriktionen wie Erbbaurechte, Sozialwohnungsquoten oder Grundstücksvergaben nur an gemeinwohlorientierte Akteure äußerst kritisch. Genau diesen Weg aber geht Freiburg.
Bei der Vergabe von Erbbaurechten, so Lipka, gebe es nur einen Gewinner: die Kommunen. „Für Investoren sind Erbbaurechte unattraktiv, aber auch für den Häuslebauer, denn er hat bei der Finanzierung Nachteile, weil er seine Wohnung oder sein Grundstück nicht vernünftig beleihen kann.“
Beim Freiburger Neubaugebiet
Kleineschholz im Stühlinger sollen
zudem die Grundstücke nur an „gemeinwohlorientierte“ Unternehmen vergeben werden. Auch das hält der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht für fragwürdig.
„Wir brauchen schnell möglichst viele Wohnungen und brauchen dafür alle
und somit werden die Mieten bei den frei finanzierten noch teurer.“ Das wiederum bedeute, dass auch dort der Kundenkreis kleiner werde. Am Ende sei auch eine solche Quote ein weiteres „Hemmnis für schnelle Realisierungen“. Und solche Hemmnisse gebe es gerade in dieser Zeit üppig. Die Lage habe sich „dramatisch verschlechtert“, die Zinsen sind binnen Jahresfrist um das Drei- bis Vierfache gestiegen, die Baupreise lagen allein im November 16,9 Prozent über
Akteure.“ Es seien die Privaten, die bundesweit für 62 Prozent des Neubaus verantwortlich sind. Wer nur an gemeinwohlorientierte Akteure, „was auch immer das genau heißen soll“, vergibt, schränke den Kreis ein und mache sich gegebenenfalls „auch vergaberechtlich angreifbar“.
Auch die vom Freiburger Gemeinderat beschlossene 50-Prozent-Quote für den sozialen Mietwohnungsbau sieht der Landesverbandsgeschäftsführer kritisch: „Der sozial geförderte Mietwohnungsbau trägt sich wirtschaftlich nicht selbst. Er muss immer durch den frei finanzierten subventioniert werden
»Wir brauchen alle Akteure«Gerald Lipka: „Bei Erbbaurechten gibt es nur einen Gewinner.“
»Krise von enormem Ausmaß«
dem Vorjahresmonat, der Fachkräftemangel, die ungewisse Preissituation („in manchen Gewerken gelten Tagespreise“), die hohe Inflation – zählt Lipka lose auf. „Man darf den Leuten das Leben nicht noch zusätzlich erschweren.“
Zu alldem hinkt Baden-Württemberg seinen Zielen im Wohnungsbau schon seit Jahren hinterher: 65.000 Wohnungen jährlich, das ist die politische Zielvorgabe. 2021 wurde diese Zahl bei den Baugenehmigungen „nur“ um 10.500 Einheiten verfehlt, 2020 um 15.000, 2019 um 18.000. Im Schnitt wurden zwischen 2010 und 2021 jährlich knapp 31.600 neue Wohnungen genehmigt. Und für deren Realisierung mussten auch noch mehrere Tausend abgerissen werden.
Eine Besserung ist mit dem Feldstecher nicht zu sehen, vielmehr trübt sich die Lage im Wohnungsbau weiter ein: Viele professionelle Bauträger und Projektentwickler halten derzeit angesichts der ungemütlichen Großwetterlage die Füße still. Nach der aktuellen BFW-Umfrage unter 1600 Mitgliedsbetrieben sinkt das Projektvolumen in den kommenden zwei Jahren um 60 Prozent: „Verkauf und Vermarktungsaktivitäten sind fast komplett zum Erliegen gekommen.“
„Unsere Umfrage-Ergebnisse sind ein Frühwarnsystem. Es ist schlimmer als erwartet. Die Warnungen zu ignorieren, wäre fatal für unsere Gesellschaft“, so BFW-Präsident Dirk Saleswki. Im Bauwesen sind rund 4,5 Millionen Menschen beschäftigt. „Damit ist die Branche ohne Zwei-
fel eine der tragenden Säulen der deutschen Wirtschaft. Diese Säule droht gerade wegzubrechen.“
Der Verband fordert eine Steuerpolitik, die Innovationen anregt, eine Förderpolitik, die schnell und umfangreich klimafreundlichen Neubau und energetische Sanierung voranbringt und „endlich die nachhaltige Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren“. Nur so könne das Schlimmste noch verhindert werden.
Lipka kritisiert auch das Bundeswirtschaftsministerium, das mit dem Hickhack um die KfW-Förderprogramme viel Unruhe in die Branche gebracht habe. „Wir brauchen eine langfristig verlässliche KfW-Förderung.“ Und die müsse nicht auf immer höhere Dämmstandards, sondern auf Co2 -Vermeidung ausgerichtet sein.
Lars Bargmann
Dem BFW (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen) als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft gehören rund 1600 Mitgliedsunternehmen an, die für 50 Prozent des Wohnungs- und 30 Prozent des Gewerbeneubaus verantwortlich sind. Mit einem Bestand von 3,1 Millionen Wohnungen verwalten sie mehr als 14 Prozent des gesamten vermieteten Wohnungsbestandes in der Bundesrepublik und zudem 38 Millionen Quadratmeter Gewerbeflächen.
Stadtplanerische Zukunft oder der Weg ins Abseits? So war die jüngste Veranstaltung zum Freiburger Stadttunnel überschrieben. Wobei unklar blieb, was das mit dem Abseits auf sich hatte. Aber um in der Fußballsprache zu bleiben: Das Stadion war ausverkauft, die Contra-Tunnel-Referenten waren in einer 4:1-Überzahlsituation, Freiburgs Baubürgermeister Martin Haag wehrte sich aber mit zielstrebigen Kontern durchaus erfolgreich gegen die Übermacht am Rednerpult – und im Rund.
Wer allein klimapolitisch argumentiert, muss den 1,8 Kilometer langen Stadttunnel ablehnen. Der unterirdische Lückenschluss zwischen Schützenalleetunnel und Kronenbrücke verursacht mehr als 320.000 Tonnen Kohlendioxid (Co2), was sich durch den Betrieb des Tunnels mit flüssigerem Verkehr rechne-
risch erst in 122 Jahren amortisiert, wie der Berliner Verkehrsforscher Axel Schwipps vorrechnete. Das ist etwa der Zeitraum, der auch bei einer Untersuchung verschiedener U-Bahn-Verlängerungen in der Hauptstadt herausgekommen war. „Wir müssen aufhören, den Straßenverkehr zu fördern“, bilanzierte Schwipps und kassierte Beifall vom Publikum.
November 2021 gegen den heftigen Widerstand des Wiener Bürgermeisters Michael Ludwig das umstrittene Milliardenprojekt.
Live zugeschaltet war Holger Heinfellner, Mobilitätsexperte beim österreichischen Umweltbundesamt in Wien. Er war Teil einer Gruppe, die im Auftrag des Verkehrs- und Umweltministeriums die Klimawirkung des seit 20 Jahren geplanten 8,2 Kilometer langen Lobautunnels im Wiener Umland untersucht hatte. Nach der Veröffentlichung der Ergebnisse stoppte Ministerin Leonore Gewessler (Grüne) im
„Wie die Deutschen bis 2045 müssen auch wir den Verkehr emissionsfrei kriegen. Bis 2040. Das erreichen wir nur durch eine Reduktion der Verkehrsleistung auf der Straße. Der Bau neuer Straßen generiert mehr Verkehr.“ Applaus. Martin Haag war ohne große Beifallsambitionen gekommen. „Die B31 geht mitten durchs Herz von Freiburg. Die Einwohnerzahlen werden weiterwachsen, wir brauchen also weiter auch die Innenentwicklung und damit auch hochwertige Freiflächen.“ Der Raum südlich und nördlich der Dreisam sei „viel zu schade, um da 60.000 Autos fahren zu lassen“. Auf einer Grafik stand die Angabe „15 Hektar“. Diese Fläche, so groß wie 21 Fußballfelder, böte das Potenzial für eine „Stadt am Fluss“, einen „Dreisampark“. Eine Ausbuchtung bezieht dabei auch den Bereich rund ums Schwabentor mit ein.
»Mitten durchs Herz von Freiburg«
Etwa zwei Drittel der Fahrzeuge werden laut jüngster Verkehrsprognose nach dem Bau im Tunnel verschwinden. 20.000 mithin weiterhin entlang der Dreisam fahren. Die Tunnelgegner bezweifeln den oberirischen Gewinn, winken bei den Begriffen „Dreisampark“ und „Stadt am Fluss“ ab. „Es ist ein großer Unsinn, wenn behauptet wird, oberirdisch bleibt es bei zwei Spuren in jede Richtung“, kontert Haag.
Er geht davon aus, dass pro Richtung eine oberirdische Fahrbahn zurückgebaut werden kann: „Ich brauche keine Autobahn vorm Haus, damit die Anwohner in ihre Häuser kommen und einmal die Woche die Müllabfuhr“, sagt er im Gespräch mit der Redaktion. Der Stadttunnel sei die „richtige Antwort auf Mobilität und Stadtentwicklung“.
Was oberirdisch für den Verkehr bleibe, könne unattraktiv gemacht werden. „Damit kann man den Verkehr reduzieren“, sagte Wulf Hahn, Geschäftsführer der Regio Consult, einer Fachagentur für Stadt- und Verkehrsplanung in Marburg.
Der Tunnelkritiker rechnete vor, dass am Gesamtnutzen des Stadttunnels, den er bei 70 Millionen Euro sieht, 50 Prozent allein der Reisenutzen ausmacht, also schlicht, dass die Fahrtzeit um ein paar Minuten kürzer wird.
Alle Referenten rechnen damit, dass der Individualverkehr in den kommenden Jahrzehnten zurückgehen werde. Haag nicht: „Wir müssen uns bei allem, was wir wollen, auch mit der Realität auseinandersetzen.“ In der Vergangenheit waren die statistischen Prognosen dieser stets hinterhergefahren.
Welche Auswirkungen eine City-Maut auf die Verkehrszahlen haben könne, war eine Frage aus dem Publikum. Hahn berichtete aus Studien, wonach diese erst ab zwei Euro pro Kilometer eine spürbare Reduktion um 25 Prozent bringen würde. Raunen im Rund.
City-Mauts sind – wie vieles beim Thema Mobilität und Klimaschutz – umstritten. In Graz, berichtete Heinfellner, hat die Politik eine von Experten geprüfte Maut verhindert. „In vielen Städten pfeifen die Regierungen die Fachleute zurück.“ Je wirkungsvoller eine Maßnahme sei, umso schwieriger sei sie zu realisieren.
Lars Bargmann
Stadttunnel: Mit dem 1,8 Kilometer langen, doppelröhrigen Stadttunnel wird die heutige B 31/31a vom Autobahnkreuz Freiburg-Mitte bis Kirchzarten nach einer Vereinbarung zwischen dem Land und dem Bundesverkehrsministerium zur Autobahn (A 860). Damit ist der Bund nicht nur für den Bau zuständig, sondern auch für den Unterhalt. Die jüngste Kostenschätzung datiert aus dem Jahr 2016 und liegt bei 325 Millionen Euro. Der Bund ist für alles Unterirdische zuständig, die Stadt für alles Oberirdische. Ein Video mit einem simulierten Tunnel gibt es hier: https://stadttunnel-freiburg.de/visualisierung-stadttunnel-freiburg
Die Preisrallye der vergangenen Jahre ist in 2022 definitiv beendet worden. Sagt Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft der Freiburger Sparkasse (S-Immo), einer der größten Immobilienvermarkter in Südbaden.
Das vergangene Jahr sei durch einen „enormen Wandel am Immobilienmarkt geprägt“ gewesen. Anfang 2022 trafen sich am Markt noch eine große Knappheit an Immobilien und eine große Nachfrage. Im Laufe des Jahres ist die Nachfrage dann um bis zu 80 Prozent zurückgegangen.
Bei den Hauptverdächtigen für den Erdrutsch sind die Auswirkungen des Ukraine-Krieges zu nennen, die enorm gestiegenen Baukosten, die hohe Inflation und die stark gestiegenen Zinsen. Aktuell, so Kamenisch, brauche die Vermarktung mehr Zeit, es gebe weniger Interessenten, und die hohen Preisvorstellungen der Verkäufer seien „fast durchgehend nicht mehr realisierbar“. Die durchschnittliche Verweildauer von Angeboten im Internet ist von einer auf rund acht Wochen gestiegen. Verkäufer müssten auch zu Zugeständnissen bereit sein.
Dennoch vermittelte der Geschäftsführer mit seiner Mannschaft im vergangenen Jahr 113 Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von 51 Millionen Euro. Zwar lag dieses im Vorjahr bei 57 Millionen, der Provisionsertrag sei aber annähernd gleich geblieben.
Etwa 70 Eigentumswohnungen hat die S-Immo an den Mann oder die Frau gebracht. Auch bereits im Neubauprojekt „Sonnhalde“ in WaldkirchKollnau, wo es aktuell noch Wohnungen zu kaufen gibt. Ebenfalls im Angebot
sind bezugsfertige Doppelhaushälften in Freiburg-Hochdorf oder Reihenhäuser in Königschaffhausen. Auch gebrauchte Eigentumswohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser hat Kamenisch im Portfolio: „Das Angebot ist wieder größer geworden.“
Die Auftraggeber sind in der Regel Erbengemeinschaften oder private Verkäufer, die sich räumlich oder aufgrund einer veränderten Lebenssituation, etwa
ringer geworden. Bei den privaten Finanzierungen sei es so, dass es einen überraschend hohen Anteil von Menschen gibt, die komplett aus Eigenmitteln finanzieren oder nur einen geringen Kapitalbedarf haben: „Bei dieser Käuferschicht wirkt sich die Zinsentwicklung nicht sonderlich aus.“
Insgesamt aber ist auch der Kreis der privaten Investoren kleiner geworden, weil zu den höheren Finanzierungszinsen auf der einen Seite auf der anderen die Inflation für höhere Kosten außerhalb der Finanzierung sorgt. Interessant sei dabei die Auswirkung auf den Mietmarkt. Auch wenn der Kaufkreis kleiner wird, werden Wohnungen gesucht, und so gebe es einen „enormen Zulauf“ im Mietmarkt.
Oliver Kamenisch: „Das Angebot ist wieder größer geworden.“
Familienzuwachs, verändern wollen. Das ist an der Kaiser-Joseph-Straße sozusagen business as usual.
Neu aber ist, dass der klassische Kapitalanleger aufgrund der stark gestiegenen Zinsen mehr Rendite erwartet.
„Bei den gestiegenen Zinsen konnten die Mieten aber selbstverständlich nicht mithalten, mit der Folge, dass die Verkaufspreise sinken müssten, um den Renditeerwartungen der Käufer gerecht zu werden. Dies wiederum finden die meisten Verkäufer nicht so toll“, erzählt Kamenisch.
Selbstnutzer, das habe sich gezeigt, akzeptierten dabei eher einen höheren Verkaufspreis als Kapitalanleger. Insgesamt sei die Käuferschicht der Kapitalanleger in 2022 deutlich ge -
Fürs laufende Jahr sieht Kamenisch im Neubau keine große Bewegung, weil große Projekte wie Kleineschholz, Dietenbach, Zähringen-Nord oder Zink lern noch Zeit brauchen: „Neue Projekte muss man wohl mit der Lupe suchen. Und die nach wie vor hohen Baukosten lassen niedrigere Verkaufspreise kaum zu.“
Auf der anderen Seite rechnet der Geschäftsführer mit einer wieder leicht stärkeren Nachfrage: „Das hat auch mit Psychologie zu tun. Sollte die Inflation sinken, die Zinsen stagnieren, die Heizkosten-Rechnung bezahlt sein, könnte dies auch wieder zu einer Belebung führen.“
Nach dem Rekordjahr 2022 mit einer historisch hohen Inflation von 7,6 Prozent, „ist eines der wichtigsten Ziele der Europäischen Zentralbank, die Inflation im Laufe dieses Jahres wieder weiter nach unten zu bekommen.“ Kamenisch rechnet daher für die nächsten Monate noch mit weiteren, moderaten Zinserhöhungen. bar
Freiburg ist im vergangenen Jahr so stark gewachsen wie seit den 70er-Jahren nicht mehr. Laut Melderegister lebten an Silvester 231.807 Menschen in der Stadt. 4270 mehr als ein Jahr zuvor. Wie soll und kann sich Freiburg in den nächsten 20 Jahren entwickeln? Das soll der Flächennutzungsplan (FNP) 2040 aufzeigen. Baubürgermeister Martin Haag im Gespräch mit Chefredakteur Lars Bargmann über die Szenarien der Zukunft Freiburgs.
B&W: Herr Haag, aus der jüngsten Wohnungsmarktanalyse von GEWOS geht hervor, dass Freiburg in einem defensiven Szenario (Bevölkerung wächst um 2,5 %)
bis 2040 14.350, in einem offensiveren (+ 8,5 %) 21.030 neue Wohnungen benötigt. Verorten Sie sich eher im Team Vorsicht oder im Team Attacke?
Haag: Ich bin im Team „Vernünftig nach vorne“.
B&W: Die Statistiker lagen in der Vergangenheit oft daneben, wenn sie die Einwohnerzahlen von übermorgen prognostizierten. Gefühlt, weil sie sich auf Bundesprognosen stützten und den besonderen Freiburg-Faktor nicht ausreichend berücksichtigten.
Haag: Ich kann sagen, dass ich an ein Wachstum von 2,5 Prozent nicht glaube. Diese Prognose ist ja jetzt schon wieder durch die Ukraine-Flüchtlinge und ausländische Studierende überschritten. Und ich glaube, dass es gut ist für diese Stadt,
wenn es ein moderates Wachstum gibt. In Freiburg wächst die Zahl der Arbeitsplätze, wir haben das Thema Migration, das, selbst wenn der Krieg in der Ukraine vorbei wäre, weiter präsent bleibt, und wir haben auch anders motivierte Zuzüge.
B&W: Der aktuelle (2021) Nachholbedarf liegt bei 4000 Wohnungen, im Offensiv-Szenario allein bis 2030 bei 12.170 Wohnungen. Ist es nicht völlig unrealistisch, dass Freiburg so viel schafft?
Haag: Ich wüsste nicht, wo ich die hernehmen könnte. Ich bin momentan aber auch nicht unter Druck.
B&W: Weil?
Haag: Weil wir mit Kleineschholz ein Neubaugebiet mit 550 Wohnungen vorbereiten, auch in Lehen Im Zinklern sind es 550, wir haben die Höhe in Zähringen
mit 250, das Gebiet Hinter den Gärten in Tiengen mit 500 Einheiten, die Niedermatten in Waltershofen mit 300, da kommt einiges. Und dann ja auch noch Dietenbach.
B&W: Für Kleineschholz sollte Ende Juni das Vermarktungskonzept stehen. Die Zinspreise und die Inflation nehmen vor allem die Zielgruppe Baugemeinschaft in die Zange. Rechnen Sie wirklich mit einem schnellen Ausverkauf der Grundstücke?
Haag: Wir stehen mit allen relevanten Akteuren in engem Kontakt, es gibt den Beratungspavillon auf dem Areal, die Gespräche drehen sich aktuell tatsächlich um die Frage, wie die wirtschaftliche Perspektive ist.
B&W: Die ausschließliche Vergabe im Erbbaurecht erschwert die Finanzierung, ein geliehenes Grundstück kann ich nicht beleihen …
Haag: Wir werden nur im Erbbaurecht vergeben und wir brauchen die Einnahmen der Einmalablöse für die Liquidität im Haushalt. Aber wir überlegen momentan schon, was wir als Stadt zur Lösung noch beitragen können. Das wird uns 2023 beschäftigen.
B&W: Die Vermarktung wird also verschoben?
Haag: Wir brauchen ein marktgängiges, besser wirtschaftlich darstellbares Konzept. Wir können keine Grundstücke an den Möglichkeiten der Akteure vorbei anbieten. Dann haben wir ein Problem. Wir wollen ja, dass die bezahlbare Wohnungen bauen. Das Vermarktungskonzept soll Mitte 2023 stehen. Vielleicht haben wir dann ein bisschen mehr Sicherheit in der Kalkulation.
B&W: Wie viele der 550 Wohnungen wird die FSB bauen?
Haag: Das steht noch nicht fest.
B&W: Wetten Sie darauf, dass die drei Freiburger Baugenossenschaften dort bauen?
Haag: Wir hoffen es und sind in gutem Kontakt mit ihnen.
B&W: Das ausgegebene Ziel lautet 1000 Baugenehmigungen pro Jahr. Für 2022 haben Sie 940 angegeben. Aber wie viele Wohnungen werden für deren Bau abgerissen? Wie lautet die saldierte Zahl?
Haag: Das wissen wir nicht. Wir führen eine Genehmigungsstatistik, wir erfassen nicht den Abriss, das macht das statistische Landesamt. Wir erfassen übrigens auch die Wohnfläche nicht. Die wird pro Einheit alt gegen neu sicher viel höher sein.
B&W: Mit welchem Ergebnis rechnen Sie fürs laufende Jahr?
Haag: Ich glaube, dass wir 2023 deutlich unter 1000 landen werden. Das ist aber kein Freiburger Spezifikum, sondern gilt deutschlandweit, nicht zuletzt weil Baukosten und Bauzinsen sehr stark gestiegen sind und die Fördermöglichkeiten nicht Schritt halten. Das Land will die Förderungen überarbeiten, aber auch der Bund muss nachlegen, sonst kann er seine politischen Ziele nicht erreichen. Kommunen können das nicht leisten. Unsere Jobs sind Bauland bringen, akzeptable Genehmigungszeiten und marktfähige Grundstückspreise.
B&W: Der FNP 2040 soll nicht nur die Potenziale für den Wohnungsbau, sondern auch für Gewerbe, für Grün- und Freiflächen aufzeigen. Wo liegen die?
Haag: Das werde ich hier nicht sagen, das ist Teil des Prozesses. Wir brauchen jedenfalls keinen neuen FNP mit Flächen, die nicht funktionieren. Das Problem hatte Freiburg nicht nur mit dem aktuellen FNP 2020.
B&W: Sie wollen es nicht sagen, weil sie Bodenspekulationen verhindern wollen. Was tut das Rathaus denn konkret dagegen? Vorkaufssatzungen vorbereiten?
Haag: Ja, wir müssen jetzt durchaus überlegen, ob wir Vorkaufssatzungen erlassen müssen und wo wir selber Flächen kaufen können. Wir müssen die Liegenschaftspolitik besser mit der Stadtentwicklung verzahnen.
B&W: Kommt der Flugplatz als Flächenpotenzial für gewerbliche Bauten? Bei Gewerbeflächen gibt es kaum Spekulationen … Haag: Der Flugplatz wird eine ganz schwierige politische Diskussion sein. An dem hängen viele Menschen. Auf der anderen Seite haben wir aber kaum Flächenpotenziale. Zum Glück konnten wir die Cerdia-Fläche erwerben. Wir brauchen aber auf längere Sicht auch wieder neue Gewerbeflächen, wir können das nicht alles dem Umland überlassen und damit unfreiwillig den Pendelverkehr fördern.
B&W: Herr Haag, vielen Dank für dieses Gespräch.
Sieht sich aktuell noch nicht unter Druck:
Die Freiburger Stadtbau
GmbH (FSB) lässt an der Uffhauser Straße in Haslach 259 Wohnungen errichten. Davon 145 geförderte, 54 frei finanzierte und 60 Eigentumswohnungen. Der erste Bauabschnitt mit 130 Einheiten soll Ende 2024 bezugsfertig sein und 31 Millionen Euro kosten.
„In Haslach wird ein modernes und zukunftsfähiges Wohnquartier entstehen“, sagte Oberbürgermeister Martin Horn zur Eröffnung der Baustelle. Auf dem rund 1,5 Hektar großen Gelände, das außerdem an die Blauen-, Drei-Ähren- und Belchenstraße grenzt, baut die FSB 259 Wohnungen mit insgesamt 15.700 Quadratmetern. Der frischgebackene kaufmännische Geschäftsführer Matthias Müller betonte: „Wir schaffen mit diesem wichtigen Bauprojekt bezahlbaren Wohnraum gerade auch für Menschen mit geringem Einkommen.“ Ein geförderter Quadratmeter im Karrée, rechnete der OB vor, würde heute 8,80 Euro Miete kosten. Im aktuellen Freiburger Mietspiegel 2023/24 ist das Gelände mit knapp 13 Euro gelistet. Mit dem neuen Quartier entsteht mehr Wohnraum. „Die An-
zahl der Wohneinheiten verdoppelt sich gegenüber dem Bestand“, erklärt Magdalena Szablewska, technische Geschäftsführerin der FSB. Abgerissen wurden dafür 142 Wohnungen mit im Schnitt 42 Quadratmetern und insgesamt knapp 6000 Quadratmetern. Modernisierungen der dreigeschossigen Bauten aus den 1950er-Jahren hatte die städtische Tochter aus technischen und wirtschaftlichen Gründen ausgeschlossen. Die Mieter haben laut FSB eine Rückzugsoption für das neue Quartier.
Die sechs neuen Gebäude, drei werden in Holzhybrid-Bauweise erstellt, stehen mit Effizienzhaus-Standard 55 im Plan und sollen mit Fernwärme versorgt werden. Auf den Dächern werden Photovoltaikanlagen installiert. Unter den Häusern rechnet die FSB mit Platz für 149 Pkw und 550 Fahrräder. Die Pläne für die drei- bis sechsgeschossigen Bauten stammen aus der Feder des Architekturbüros Florian Krieger aus Darmstadt, das den städtebaulichen Wettbewerb gewonnen hatte.
Philip Thomas
Der völkerrechtswidrige Krieg in der Ukraine hat auch auf den Baustellen schmerzhafte Folgen. Und die haben auch in Südbaden schon zu Firmeninsolvenzen geführt. So ist bei einem Bauvorhaben auf dem Güterbahnhof in Freiburg unlängst der Rohbauer pleite gegangen. Ein Mandant der Staufener Baurechtsspezialistenkanzlei Steiger, Schill und Kollegen sieht sich aktuell aufgrund von Verzögerungen mit einer Vertragsstrafe im hohen sechsstelligen Bereich konfrontiert. Eine Vertragsstrafe setze aber Verschulden voraus, also Fahrlässigkeit oder Vorsatz.
„Bauunternehmen und Handwerker sind durch Unsicherheiten bei der Materialbeschaffung, sei es durch Preisschwankungen oder mangelnde Verfügbarkeit, derzeit stark betroffen“, sagt Nicolas Schill. Gerade bei Verträgen, die vor dem Kriegsausbruch geschlossen wurden, verhageln höhere Preise für Material oder Leistungen von Subunternehmen die ursprüngliche Kalkulation. Aber welche Ansprüche stehen dem Unternehmer, der dafür nun einen Ausgleich sucht, zur Verfügung?
Grundsätzlich ist der vor Kriegsausbruch vereinbarte Preis ein Festpreis. Das R isiko, das zur Herstellung der Bauleistung benötigte Material oder auch Leistungen zu beschaffen, ist ein ureigenes Unternehmerrisiko. Helfen kann dem Unternehmer nur ein Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Die Regelung findet sich in § 313 des BGB. Und der „ist in Krisenzeiten von Pandemie und Krieg nicht nur am Bau in aller Munde“, berichtet Schill.
Einfach sei der Umgang mit dem hochabstrakten Gesetz, das für Verträge aller Art nicht weniger als einen Ausgleich zwi-
schen Einzelfallgerechtigkeit und dem Grundsatz der Vertragstreue bezweckt, aber nicht. „Einigermaßen gesichert“ sei indes, dass der Krieg die sogenannte große Geschäftsgrundlage der meisten längerfristigen Bauverträge erschüttert.
„Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und somit die soziale Existenz erschüttert wird.“
den Unternehmer unzumutbar sein, weil das ein für ihn untragbares Ergebnis zur Folge hätte. Dafür muss der Auftragnehmer zunächst seine Mehrkosten kausal zuordnen. In welcher Höhe sind ihm diese ausschließlich wegen des Kriegsausbruchs entstanden?
Sind diese Mehrkosten beziffert, gehe es um die Frage, in welchem prozentualen Verhältnis sie sich zum Auftragswert bewegen dürfen, ehe sie eine im Sinne des Gesetzes „unzumutbare Belastung“ sind. „Das Gesetz kennt solche prozentualen Grenzen oder Faustregeln bisher aber nicht.“
Neben der – rechtlich schwierigen –Preisanpassungsfrage hat der Krieg auchdieFrageaufgeworfen,wiekriegsbedingte Verzögerungen zu werten sind. Da sei die Antwort aber klar.
Darüber hinaus könne man bei den schweren wirtschaftlichen Folgen des Krieges zumeist davon ausgehen, dass der Vertrag in Kenntnis eines späteren Kriegsausbruchs von den Parteien nicht mit demselben Inhalt geschlossen worden wäre.
Für einen durchsetzbaren Anspruch müssten aber weitere Voraussetzungen vorliegen, deren Beurteilung „mit erheblichen Unsicherheiten“ belastet ist. Allem voran müsse ein Erfüllen des Vertrags für
„Der Kriegsausbruch ist ein im Sinne von § 6 Abs. 2 c) VOB/B für den Unternehmer unabwendbarer Umstand. Ausführungsfristen werden nach Behinderungsanzeige oder Offenkundigkeit also verlängert. Der Unternehmer gerät nicht in Verzug“, erklärt Schill. Wer heute Verträge abschließt, dem müssen nicht nur die Auswirkungen des Krieges bekannt sein, die Parteien müssten auch weitere Ungewissheiten, etwa eine weitere Eskalation des Krieges, berücksichtigen. „Sachgerechte und kompromissfähige Regelungen lassen sich in der Regel über Preisgleitklauseln treffen. Der Umgang mit solchen Klauseln will aber gelernt sein.“
Für die Gültigkeit müsse etwa vereinbart werden, unter welchen konkreten Voraussetzungen diese überhaupt Anwendung finden sollen. „Die zur Vertragsgestaltung investierte Zeit“, so Schill aus Erfahrung, „ist in Anbetracht der schwierigen Antizipation weiterer Preisschwankungen jedenfalls ihren Aufwand wert.“ bar
Kreatives, innovatives, technisches und kostenorientiertes Denken. Das antwortet Alexander Davydok auf die Frage nach seiner Kernkompetenz. Der gebürtige Kasache mit deutschen Wurzeln kam 1994 in die Bundesrepublik, gründete 2017 das Planungsbüro Davydok und führt nun seit gut drei Jahren die PBD GmbH. Derzeit ist der Haustechnikplaner mit Sitz in Rastatt besonders in Freiburg aktiv.
Das im November eröffnete PurinoRestaurant in der altehrwürdigen Lokhalle war das bislang umfangreichste Projekt für den gelernten Zentralheizungs- und Lüftungsbauer. „Hier haben wir neben unseren eigenen Planungsleistungen auch alle anderen Haustechnikgewerke koordiniert.“
In der Nordhalle der Lokhalle ist der 40-Jährige aktuell auch mit der Haustechnik für das geplante Innovation Center des US-amerikanischen Fahrrad-
herstellers Specialized (wir berichte ten) befasst. Hier koordiniert er auch die baurechtlich geforderte Sprinkleranlage. Denn neben den traditionellen Gewerken Heizung, Lüftung, Sanitär plant PBD auch Löschanlagen und koordiniert zudem Mess-, Steuer- und Regelungstechnik. Nicht trivial war die Ausführungsund Montageplanung für einen Opera tionssaal in einer Klinik in Pforzheim. Da kamen auch noch Reinraumtech nik mit Schutzdruckhaltung, vollstän dige Klimatisierung und aufwendige Luft-Filterung hinzu. „Auch da haben wir den Anlagenbauer von der Konzeption und Massenermittlung bis zur Konstruktionszeichnung vollständig unterstützt.“
Team nicht absprechen, finden sich doch auf der Referenzliste auf der Homepage schon jetzt weit über 50 Projekte, die in den vergangenen fünf Jahren abgearbeitet wurden oder aktuell am Laufen sind.
Viel Luft für viel Fläche: Die Lüftungsplanung für die Nordhalle der Lokhalle. Komplexer ist die Technikzentrale fürs Bauvorhaben Weichensteller (oben).
Zur Kundschaft zählen neben privaten Auftraggebern auch Gastroketten wie Five Guys, Hans im Glück oder auch das Frittenwerk, erzählt Davydok bei einem Telefonat aus Berlin. Aber auch öffentliche Auftraggeber wie die Städte Karlsruhe, Kehl oder – vor der eigenen Haustür – Rastatt setzen auf die Dienste von PBD. „Ich hatte schon immer den Wunsch, etwas Eigenes aufzubauen. 2017 kam überraschend das Angebot von einem ehemaligen langjährigen Projektpartner, sein Ingenieurbüro für Löschanlagenplanung zu übernehmen. Das war der endgültige Auslöser.“ Bis zum August 2019 gab der Vater von zwei Töchtern den Einzelkämpfer, heute zählt das Team fünf Köpfe. Und soll weiter wachsen.
Denn das Planungsbüro ist unter anderem auch im GeneralunternehmerGeschäft für die deutsche Tochter der
So auch – zurück an der denkmalgeschützten Lokhalle – erneut eins in Freiburg, wo die Lokhallen-Eigentümer derzeit im Norden beim Projekt Weichensteller noch zwei Neubauten errichten und PBD auch hier für die haustechnischen Anlagen verantwortlich ist. Das Heizungskonzept umfasst dabei auf der einen Seite den Einsatz von Luft-Wärme-Pumpen, aber auch den Anschluss ans Nahwärmenetz auf dem Güterbahnhof-Areal.
Davydok kommt beim Planen zugute, dass er selber mehrere Jahre auf Baustellen als Monteur und Obermonteur gearbeitet hat. „Somit fließt auch die praktische Erfahrung in unsere Planung ein.“ Und deswegen agiere man heute auch auf Augenhöhe mit den Handwerksbetrieben, die die PBDPlanung auf der Baustelle umsetzen. bar
Die Corona-Nachwehen ebben langsam ab, der Krieg in der Ukraine aber, die auch dadurch beeinflussten Baupreise und Lieferzeiten und nicht zuletzt die massiv gestiegenen Zinsen beschäftigen Stefan Schäfer dafür umso mehr. Der Geschäftsführer der 1995 gegründeten Dürrschnabel Industriebau GmbH sieht vor allem im Wohnungsbau einen „dramatisch veränderten“ Markt.
Die Zinsen bremsen den Bau von neuen Wohnungen massiv. „Der Normalbürger kann sich bei der Belastung durch Zins und Tilgung auf der einen Seite und den höheren Verbraucherpreisen auf der anderen Seite den Kauf einer Wohnung kaum noch leisten“, sagt Schäfer. Bei einem Bauvorhaben im Freiburger Stadtteil Haslach sind die reinen Baukosten für einen Quadratmeter Wohnraum mittlerweile bei 4300 Euro angelangt, ohne viel Schnickschnack, ohne das Grundstück, ohne Finanzierungskosten, ohne Vermarktung, ohne Deckungsbeitrag. „Es ist schon eine besondere Herausforderung, hier einen Weg zu finden, dass die Menschen ins Eigentum kommen.“
Die Baupreise sind aktuell volatil. Der Stahlpreis legte im vergangenen Jahr eine Kurve hin, die durchaus mit einer Achterbahnfahrt vergleichbar ist, dafür steigt derzeit der Betontarif steil an, Dämmungen, Dachabdichtungen sind im Aufwind, Holz dagegen hat den Höhenflug wieder hinter sich. „Früher haben wir mit verlässlichen Preisen Angebote geschrieben, heute müssen wir tagesaktuell die Lieferanten oder Nachunternehmen anfragen und deren Preise sind auch nur kurze Zeit, manchmal nur bis übermorgen, gültig.“
Natürlich operiert auch Schäfer als Generalunternehmer mit Preisgleitklauseln. Der Aufwand, diese nachvollziehbar für die Auftraggeber aufzubereiten, etwa über die Info-Plattform Destatis, kostet aber auch Zeit. Schäfer erzählt von einem Geschäftspartner, der, als der Stahl-Laster auf der Baustelle ankam, erst den Preis unterschreiben musste, bevor der Fahrer die Ware wirklich abgeladen hat.
Herbst sich wieder Preise ergeben, die Investitionsentscheidungen besser ermöglichen werden. Jüngste Meldungen, wonach das Bundeswirtschaftsministerium für 2023 wieder mit einem Wachstum rechnet, trügen dazu ihr Scherflein bei: „Wir brauchen positive Nachrichten, eine positive Stimmung, die dann auch wieder das Rad in Schwung bringt.“
Im vergangenen Jahr setzte die Dürrschnabel Industriebau knapp 18 Millionen Euro um. Die Auftragslage sei fürs laufende noch sehr gut – „wir haben alle Hände voll zu tun“ –, aber die Anfragen für 2024 sind nicht mehr auf dem Niveau wie früher. „Gerade im Industrie- und Gewerbebau ist es aktuell ruhig. Früher hatten wir das Dreifache an Anfragen.“ Die Unternehmer zögern angesichts der Großwetterlage mit Investitionen.
Schäfer deutet die Signale am Markt aber so, dass spätestens im kommenden
Auf der Agenda 2023 stehen die Fertigstellung von 120 Wohnungen sowie die Übergabe des Neubaus für den Reha-Verein auf dem Freiburger Güterbahnhof. In Bötzingen soll das neue Betriebsgebäude für den Haustechniker Sexauer fertig werden, am Schnaitweg in Littenweiler geht der Bau von fünf Gebäuden mit 43 Wohnungen seinem Schlussakkord zu, auch das Projekt in Freiburg-St. Georgen mit 15 Wohneinheiten in drei Gebäuden wird noch in diesem Jahr schlüsselfertig übergeben.
In Haslach bauen die Emmendinger zudem 23 Wohnungen und in Waldkirch für 29 Millionen Euro ein modernes Verwaltungsgebäude für den Stammkunden Sick AG. bar
»Die Auftragswelle verliert an Schwung«
Deutsche Innenstädte kränkeln. Eine Universallösung zur Rettung der Citys gibt es nicht. Dafür aber individuelle Unterstützung. Vom Land gefördert schickt die Industrie- und Handelskammer Südlicher Oberrhein (IHK) Innenstadtberater in Kommunen. Gerade ist das Projekt in die zweite Runde gegangen.
„Innenstädte sind Zentren der Begegnung, des Lebens und des Handels“, sagte Alwin Wagner, stellvertretender Hauptgeschäftsführer der IHK unlängst vor Journalisten. Doch die Citys seien bedroht. Durch die Nachwehen der Pandemie, die gestiegenen Energiepreise, Probleme mit Lieferketten und den Krieg in der Ukraine. Zum anderen wirkten sich langfristige Prozesse wie nachlassende Besucherfrequenz, Digitalisierungsrückstand oder Fachkräftemangel auf die Innenstädte aus.
„Wir können die Transformation und Vitalisierung der Innenstädte schaffen“, sagt Wagner. Das gelinge aber nur gemeinsam mit anderen Akteuren. Daher kommt IHKInnenstadtberater Thomas Kaiser nicht mit vorgefertigten Lösungen in die Kommunen, die ihn um Hilfe bitten. Er setzt vor Ort auf Bündnisse, um Zukunftskonzepte für die City zu entwerfen.
Bisher hat Kaiser sieben Orte begleitet. Dank der Förderung des Landesministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Tourismus wird das Angebot nun um zwei Jahre verlängert. Aus Stuttgart erhalten die IHK-Innenstadtberaterteams 1,7 Millionen Euro, davon gehen 214.000 Euro an die IHK Südlicher Oberrhein. Teilnehmen können in diesem und im nächsten Jahr bis zu zwölf Gemeinden für je sechs Monate. Die Kommunen müssen 10.000 bis 50.000 Einwohner haben. Kleinere Städte können von der Förderung profitieren, wenn sie ein relevantes touristisches Potenzial oder einen gewissen Handelsumsatz haben. Die Stadt Oberkirch hat sich bereits 2021 erfolgreich um die IHK-Beratung beworben – und viel mitgenommen. Wirtschaftsförderin Nadine Klasen spricht von einem großen Mehrwert für die Stadt. Direkt zu Beginn der Betreuung wurde die Innenstadt ausführlich analysiert. „In der Startphase fühle ich mich wie ein Arzt, der erst einmal den Puls misst“, sagt Berater Kaiser. Er holte Akteure aus der Politik ebenso an den Tisch wie Eigentümer, zudem initiierte er Befragungen. Am Ende der Betreuung steht nun ein Masterplan mit 37 Einzelmaßnahmen.
Zu dem Programm des Beraters gehörte in Oberkirch der Besuch einer Schaufensterdoktorin. Diese analysierte die Außendarstellung von Gastronomie und Handel und unterbreitete Optimierungsvorschläge. Gerade umgesetzt werden unter anderem ein digitaler Einkaufsführer sowie die Erweiterung des bestehenden Gutscheinsystems.
Zu den Kommunen, die Kaiser dieses und kommendes Jahr begleiten wird, gehört auch die Breisgauer Kommune Kenzingen. Gleich zu Beginn will der Fachmann ein Bündnis aus örtlichen Betrieben, Stadtverwaltung, Handels- und Gewerbevereinen sowie Vertretern des Tourismus schmieden. Anfang März will sich Kaiser auf einem Stadtspaziergang einen ersten Überblick über die Gemeinde verschaffen.
Der Berater sieht Zielkonflikte. Dazu gehört die Frage nach Mobilität. Der verkehrsberuhigten oder autofreien Innenstadt steht der Wunsch der Händler nach Erreichbarkeit entgegen. „Diese Kämpfe muss man durchstehen und am Ende gemeinsam entscheiden, welchen Weg eine Kommune in Zukunft nehmen soll“, sagt Kaiser.
Pascal Lienhard
Der Bau des neuen EKZ Landwasser soll noch in diesem Jahr fertig werden. „Wir sind zeitlich und auch auf der Kostenseite im Plan“, sagt Peter Unmüßig. Seine Firmengruppe ist aktuell auch in vielen anderen Städten mit großen Projekten aktiv. Nur im Freiburger Stadtteil St. Georgen hakt es.
Zu 90 Prozent ist Quartier City West, auf diesen Namen hört der Neubau des EKZ Landwasser, vermietet. Rund 150 Millionen Euro wird es am Ende gekostet haben, erzählt Unmüßig. 28.000 Quadratmeter Mietfläche sind im Gebäudekomplex. Es gibt 211 Wohnungen, davon 61 für Senioren, 259 Tiefgaragenplätze, im Erdgeschoss werden Rewe, Lidl und ein dmMarkt einziehen, zudem gibt es ein Fitnessstudio.
Anders als üblich wird die Gruppe die Immobilie vorerst nicht an einen institutionellen Anleger verkaufen. „Wir haben generell einen Verkaufsstopp bis Anfang 2024.“ Grund seien die großen Umwälzungen am Markt, nicht zuletzt die stark gestiegenen Zinsen. Noch immer in der Pipeline ist das Bauvorhaben auf dem Grundstück des OBI-Markts in St. Georgen. Das Projekt war zwei Mal im Gestaltungsbeirat, der empfahl weitere Verbesserungen. Der Grund für die Verzögerung, teilt das Rathaus auf Anfrage mit, liege aber nicht darin, dass Freiraumgestaltung, Fassadenentwicklung und Materialität optimiert werden müssten, sondern sei durch den Wechsel der Konzeption mit Pflegeangeboten bedingt. Die Stadtverwaltung favorisiere das Konzept mit Wohnungen für Studierende, Familien sowie seniorengerechte kleine Apartments.
Das Pflegekonzept und die damit geänderten Grundrisse entsprächen noch nicht den Landesvorgaben. Zudem laute die Devise: „Nachverdichtung ja, aber nur in Verbindung mit gut nutzbaren, qualitativ hochwertigen Freiräumen“. Das Projekt müsse in einem Bebauungsplan nebst städtebaulichem Vertrag geregelt werden. Die Forderung nach 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau sei dort aber nicht angemessen. So werden Unmüßig und Rathaus noch etwas weiter am Tau ziehen, bis der Spaten gestochen wird. Das für gemeinwohlorientierte Akteure reservierte Neubaugebiet ist für Unmüßig kein Thema. „Wir sollen da ja nicht bauen. Wir müssen leider Gottes Gewinne machen. Wenn wir keine Gewinne machen, dann finanzieren uns die Banken nicht.“ In Emmendingen hat Unmüßig unlängst den Baustart für die Sanierung des 13 Jahre lang leerstehenden Kaufhauses Krauss gefeiert. Auf rund 6700 Quadratmetern sind neue Laden- und Gastroflächen, aber auch Wohnungen geplant. So
werden die beiden oberen Etagen abgerissen und auf dem Dach 38 zweistöckige Apartments erstellt.
In Heidelberg hat die Gruppe nun auch das Gebäudeensemble Carré mit heute 14.000 Quadratmetern Nutzfläche gekauft. Und dem einzigen Hochhaus im Stadtzentrum. „Das haben wir in unser langfristiges Investmentportfolio übernommen“, sagt Unmüßig. Die exponierte Lage „schreie“ danach, sich mittelfristig auch mit einer Projektentwicklung auseinanderzusetzen.
In Mainz hat die Gruppe am Münsterplatz den denkmalgeschützten Teil des „Telekom-Hauses“ erworben –auch hier, um es zu revitalisieren. In Karlsruhe auf dem Gelände des Postgiroamts werden 280 Millionen Euro für 70.000 neue Quadratmeter investiert, in Ludwigshafen sind 25.000 Quadratmeter Bürofläche im Plan. Und für die Expansion der BoardingMarke BlackF sind in Mainz, in Stuttgart und in Karlsruhe weitere Bauvorhaben in der Vorbereitung. bar
Wie soll das Wohlfühlhaus aussehen und sich anfühlen? Wer bauen möchte, kann im HausBauPark in VillingenSchwenningen 15 komplett eingerichtete Musterhäuser in Holzfertigbauweise besichtigen.
Die Energiedienst-Gruppe beliefert nicht bloß rund 290.000 Menschen mit Strom, sie baut auch in Südbaden. Acht Projekte mit Volumen von 2,5 bis 50 Millionen Euro zwischen Freiburg, Rheinfelden und Donaueschingen befinden sich aktuell in der Planung oder im Bau.
„Unsere Projekte sollen einen Mehrwert für die Bewohnerinnen und Bewohner bieten. Sie sollen nicht nur wirtschaftlich sein, sondern auch nachhaltig. Bei der Herstellung ressourcensparend und wirtschaftlich im Betrieb“, erklärt Unternehmenssprecher Moritz
Ullrich den Einstieg von Energiedienst (ED) ins Baugeschäft.
Einzelne Gebäude, Hausgruppen oder ganze Quartiere – in enger Abstimmung mit Kommunen kombiniert das Unternehmen als Investor klimafreundliche Energie- und Mobilitätslösungen mit Wohnraum. „Neben Strom bietet ED vor allem für die Wohnungswirtschaft nachhaltige Wärme-Lösungen, E-Mobilitätskonzepte, PV und Carsharing an
und ist Partner bei Erschließungen und der Versorgung von Quartieren mit Wärme“, so Ullrich.
Thomas Asal, Leiter des Bereichs Bauen und Wohnen bei Energiedienst, betont: „Wir sind kein Bauträger im klassischen Sinne. Mit uns hat die Gemeinde Rümmingen einen verlässlichen Partner an ihrer Seite, der das Komplettpaket aus nachhaltigem Bauen und Investieren zusammen mit einer sicheren Planung bietet.“ In Rümmingen bei Basel realisiert Energiedienst ein Seniorenwohnprojekt mit 25 Apartments. Voraussichtlich 2025 können die Bewohner einziehen.
So entstehen in Herrischried nahe St. Blasien bis zum kommenden Jahr zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils acht Wohnungen. Die Gebäude sind mit dem Energiestandard Effizienzhaus 40 konzipiert. Darüber hinaus stattet Energiedienst die Bauwerke mit schnellen Ladesystemen für Elektroautos, Solaranlagen auf dem Dach sowie Erdwärmeversorgung aus. Weitere Bauprojekte sollen bald folgen. Das Unternehmen sucht in Südbaden nach Flächen für weitere Spatenstiche. pt
Fertighäuser können auch individuell geplant werden. Im HausBauPark zeigen die Hersteller Beispiele ihres Portfolios. Beim Rundgang durch die „begehbaren Baupläne“ können Interessenten herausfinden, welcher Baustil und welche Raumaufteilung am besten zu ihren Wünschen, ihrem Grundstück und ihrem Budget passt. Offene Wohnlandschaften mit Frühstücksbar sind ebenso möglich wie Ensuite-Bäder, begehbare Kleiderschränke oder Treppenhäuser mit Aufzug. Bei der Planung helfen erfahrene Fachberater, die den Bauwilligen von Anfang an zur Seite stehen. Holzfertigbau ist nachhaltig und energieeffizient. Die Kombination von optimaler Dämmung und modernsten Heiz-Lüft-Systemen schafft ein angenehmes Wohnklima und spart Energie. Häufig sind Eigenleistungen möglich, etwa beim Innenausbau. Viele Aussteller bieten Finanzierungskonzepte und einen Grundstücksservice an. bar
www.hausbaupark.de
So sehen Sieger aus: wulf Architekten und Planstatt Senner haben den Wettbewerb gewonnen.
An der Businessmile ist die Strabag Real Estate auf der Zielgerade, im Gewerbegebiet Haid bereitet sie sich auf den Startschuss für den HaidPark vor: Das Architekturbüro wulf aus Stuttgart und die Landschaftsplaner von Planstatt Senner aus Überlingen haben den städtebaulichen Wettbewerb gewonnen. Gebaut werden auf dem zwei Fußballfelder großen Grundstück des einstigen Autohauses Südwest bis zu 38.000 Quadratmeter für Büros und Dienstleister in vier Gebäuden. Und ein 2000 Quadratmeter großer Park dazwischen. Das Investitionsvolumen wird bei über 100 Millionen Euro liegen.
Das Projekt setzt am Auftakt zum Gewerbegebiet einen auffälligen städtebaulichen Hochpunkt, der, so Freiburgs Baubürgermeister Martin Haag, „die Haid deutlich aufwerten“ wird. Das Nachhaltigkeitskonzept setzt auf Begrünung, Photovoltaik auf Dächern und Brüstungen, CO2 -reduzierten Zement, Modularität und flexible Strukturen. „Zusammen mit einem durchdachten Energiekonzept im Plusenergiestandard und einer DGNB-Zertifizierung in Gold, dem Einsatz erneuerbarer Energien und ressourcenschonender Bauweise werden wir höchste Standards erfüllen“, sagt der Freiburger Strabag-Leiter Martin
Lauble.Das Zentrum des HaidParks bildet der intensiv begrünte Park, in dem Regenwasser als Teil der Landschaftsgestaltung in Vegetations- und Wasserflächen integriert wird. Auch die Fassaden werden bodengebunden begrünt, und zu jeder Büro-
einheit gehört auch ein grüner Außenraum, quasi ein OpenAir-Besprechungszimmer. Der – heutzutage schon fast unumgängliche – Slogan „grünes Businessquartier“ ist hier auch inhaltlich stark verwurzelt.
Adressiert wird das Quartier erstmals auch an Co-WorkingAnbieter oder Unternehmen aus dem Lifescience-Bereich mit Laborflächen. In den Erdgeschossen sollen Gastronomie, Shops, Arztpraxen oder Büroflächen mit Publikumsverkehr ihren Platz finden.
Die Tiefgarage für etwa 400 (E-)Autos verbindet alle Gebäude miteinander, wird aber nicht unter den Park gebaut, damit in dem auch große Bäume wachsen können, eine Fahrradgarage wird es ebenso geben wie wettergeschützte Stellflächen für Lastenräder und E-Bike-Ladestationen. Lauble rechnet mit einem Baubeginn Anfang 2024. bar
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Erstes Richtfest für Kleineschholz: Im „Pavillon für Alle“ können sich Baugruppen vernetzen und weiterbilden.
Die Planungen für das Neubaugebiet Kleineschholz im Stühlinger sind ambitioniert. Auf einer Fläche von elf Fußballfeldern sollen ausschließlich gemeinwohlorientierte Träger bauen. Für die läuft aktuell eine Workshop-Reihe.
„Es gehört viel Handwerkszeug und Know-how dazu, um aus einer Vision ein Gebäude werden zu lassen“, sagte unlängst Sabine Recker. Beim Kick-off der Workshop-Reihe „Gebaut“ im Kreativpark der Freiburger Lokhalle stellte die Leiterin der städtischen Projektgruppe Kleineschholz das geplante Quartier vor. Auf dem Areal zwischen Güterbahntrasse, Rathaus im Stühlinger, Tramtrasse und Lehener Straße sollen rund 500 Wohneinheiten gebaut werden. Davon soll mindestens die Hälfte als geförderte Mietwohnungen entstehen. Zugelassen sind nur Genossenschaften, Miethäusersyndikat, Baugruppen und andere Akteure, die nicht auf Gewinn zielen. Um den Gruppen das notwendige Wissen zu vermitteln, haben die Stadtverwaltung, der Verein Pavillon für Alle und das Social Innovation Lab (SIL) des Freiburger Grünhofs die Workshop-Reihe „Gebaut“ initiiert. SIL-Leiterin Jella Riesterer erklärt beim Kick-off, dass die Organisatoren auf 25 Anmeldungen gehofft hatten. Angemeldet haben sich 43 Baugruppen und Einzelpersonen. Mit ihrer SIL-Kollegin Vivien Riener führt Riesterer durch die Eröffnung von „Gebaut“. Ziel der Reihe sei es, die Lücke zu professionellen Bauträgern zu verkleinern und Ressourcen zu bündeln.
An fünf Abenden soll es nun um Gruppenprozesse und Rechtsnormen, klimafreundliches Bauen, Förderungen für gemeinwohlorientierten Wohnungsbau, Finanzierungsmodelle und Erbbaurecht sowie Bauplanung und Perspektiven gehen. Die kommenden Termine werden in einem Pavillon an der Lehener Straße neben der Agentur für Arbeit stattfinden. Das
Gebäude wurde vom Verein Pavillon für Alle initiiert und soll unter anderem Interessierten und Wohnprojektgruppen als Treffpunkt dienen.
Recker erklärt, dass für Kleineschholz zwar ein Leitfaden entwickelt werde, an dem sich Bauwillige orientieren könnten. Jedoch wolle die Stadtverwaltung nicht zu viele Vorgaben machen. „Das Quartier soll von Ihren Ideen profitieren“, sagt Recker. „Wir als Stadt kommen sicher nicht auf Dinge, auf die Sie vielleicht kommen, die aber wichtig, kreativ, innovativ und sozial sind.“ Die Grundstücke werden im Erbbaurecht vergeben. Nach aktuellem Zeitplan soll im Herbst die Vermarktung beginnen.
Bei der Vergabe wird es nach Angaben der Stadtverwaltung vor allem um den gemeinwohlorientierten Beitrag der jeweiligen Projekte gehen. Dieser könne sozial, ökologisch, architektonisch, gewerblich oder kulturell sein. Wer es mit seinen Konzepten nicht nach Kleineschholz schafft, kann sich für Dietenbach bewerben. Ingo Breuker, stellvertretender Leiter der Projektgruppe Dietenbach, stellte in der Lokhalle den geplanten Stadtteil vor. Auch dort sollen Baugruppen aktiv werden können.
Pascal LienhardAnzeige
Vielfalt bereichert –
30 Jahre Oekogeno
16. November, 19.30 Uhr, Forum Merzhausen, mit Tobias Hauser, Gründer der Mundologia, und Julian Heun, dreifacher deutschsprachiger Poetry-Slam-Meister und und und hausen, mit Tobias Hauser,hausen, mit Tobias Hauser,hausen,
Allein im vergangenen Jahr verzeichnete die FreiburgS-Wirtschaftsimmobilien GmbH (FWI) rund 400 Anfragen.
„Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist ungebrochen hoch“, sagt FWIGeschäftsführer Thomas Stoffel. Die Königsansiedlung gelang dabei mit dem Grundstücksverkauf an die Firma Intuitive. Aber auch das Ermöglichen der Ansiedlung von Specialized in der Lokhalle Freiburg zählt Hanna Böhme vom FWI-Aufsichtsrat zu den Highlights.
Knapp 400-mal klingelte beim FWI-Team das Telefon oder landete eine Flächenanfrage im digitalen Postkasten. Aus so gut wie allen Branchen. Die meisten betrafen Logistik- und Lagerflächen, aber auch Labor- und Büroflächen waren gesucht. Freiburg übt auf die Wirtschaft auch in diesen Zeiten großen Reiz aus. Ein gutes Beispiel sei Specialized, ein US-amerikanischer Fahrradhersteller, der zur Weltspitze zählt und den Fahrrad-Standort mit einem Innovation Center auf 3800 Quadratmetern weiter stärkt.
„Die Wirtschaft ist in Freiburg und der Region gut aufgestellt. Wir haben eine
sehr gesunde mittelständische Struktur mit vielen High-Tech-Betrieben, vorwiegend aus dem Gesundheitswirtschaftsbereich. Das größte Problem ist die Akquisition von Fachkräften sowie neuen Flächen“, sagt Böhme. Nach wie vor sei die Innenstadt „hochattraktiv“ für weitere Büronutzungen. Und nachdem die Bahnhofsachse nahezu vollständig bebaut und vermietet ist, ist Stoffel froh, dass derzeit auf dem Güterbahnhofareal und im Gewerbegebiet Haid neue Büroflächen projektiert werden. Zudem konnten im Gewerbepark Breisgau, an dem die Stadt Freiburg beteiligt ist, größere Flächennachfragen der Firmen „Avnet“ und „Zimmer“ befriedigt werden. Allerdings sei die Region nun „nahezu ausverkauft“. Es sind kaum freie Bestands- und Gewerbeflächen auf dem Markt. Im Gewerbegebiet Haid Süd sind zwar noch vier Hektar zu haben, die aber nur an Unternehmen mit hoher Wertschöpfung und Arbeitsplätzen in architektonisch hochwertiger Bebauung abgegeben werden, schildert Stoffel. Die politische Diskussion in Freiburg ist derzeit stark auf den Wohnungsbau fokussiert. Das sei zwar durchaus nachvollziehbar, im neuen
Flächennutzungsplan 2040 müssten aber auch Gewerbeflächen eine wichtige Rolle spielen. „Es ist unstrittig, dass die Stadt für eine wirtschaftliche Weiterentwicklung auch Gewerbeflächen benötigt. Wir haben vorgeschlagen, das Gewerbegebiet Haid Süd moderat zu erweitern“, erzählt Stoffel. Man sei auch für interkommunale Kooperationen mit den Umlandgemeinden offen.
Derweil läuft der Hochbau für den neuen Intuitive-Surgical-Campus. Wenn alles wie geplant weitergeht, könnte Ende des Jahres das Richtfest gefeiert werden. Intuitive investiert in Freiburg deutlich über 60 Millionen Euro (wir berichteten). Parallel geht die Erschließung voran, demnächst wird der Knotenpunkt an der Ecke Guericke- und Tullastraße ausgebaut.
Die FWI hat von der Cerdia insgesamt 16 Hektar erworben. Durchaus ein Coup im angespannten Markt. Drei Hektar hat Intuitive erworben, 2,3 Hektar die Komtur Pharmaceutical gekauft. Der international tätige Pharmagroßhändler will dort ab 2024 eine hochmoderne medizin- und arzneimitteltechnische Produktion aufbauen.
Das Freiburger Rathaus hat sein Förderprogramm „Klimafreundlich wohnen“ ausgeweitet: Der Baustein „Gebäudehülle optimal gedämmt“ wurde an die neuen Bestimmungen des Bundes angepasst. Beim Baustein „Heizungsaustausch erneuerbar“ werden Wärmepumpen, Biomasseanlagen und neu auch Hausanschlüsse an Wärmenetze gefördert.
Keinen Geringeren als den Stararchitekten Hadi Teherani hat das Joint-Venture der Freiburger Familie Hirt mit der Dreßler Bau GmbH (die IKS 2021 GmbH) für die Bebauung eines Grundstücks an der IngeborgKrummer-Schroth-Straße auf dem Güterbahnhof gewonnen.
Der schwungvolle Name The Bow findet sich in der Gebäudekonfiguration durchaus wieder. Zwischen der Straße und dem Innenhof liegt das Haus wie ein Bogen, das im Osten zudem wie eine Treppe von Geschoss zu Geschoss ansteigt. Pro Etage (fünf ganze und eine zurückgesetzte) gibt es im Schnitt 1150 Quadratmeter zu mieten. Die kleinste Mietfläche hat 234.
Durchaus ein Highlight sind die Balkone für jede Einheit, eine 150 Quadratmeter große Terrasse für alle Mieter, die mit einer solarbestückten Pergola geschützt ist und auch mal für Veranstaltungen genutzt werden kann.
Die Klimaböden mit integrierter Lüftung, ein „unique selling point“, wie es Andreas Hirt nennt, sind ausgetüftelt
und erlauben bei jeder Außentemperatur eine behagliche Atmosphäre. The Bow wird als Effizienzhaus 40 in der Nachhaltigkeitsklasse erstellt und soll mit der DGNB-Medaille in Gold sowie nach ESG-Kriterien zertifiziert werden. Und mit dem Siegel WiredScore, einem Nachhaltigkeitszertifikat für die IT. „Als erstes Gebäude in Freiburg“, wie Sven Gruber von der Immoraum GmbH erzählt, die für die Vermarktung zuständig ist. Eine 100-Kilowatt-Solaranlage erzeugt, auch für die E-Ladesäulen in der Tiefgarage, umweltschonenden Strom, die Wärme kommt aus dem Blockheizkraftwerk nebenan, das den kompletten Güterbahnhof versorgt. „Wir bauen einen sehr gehobenen Standard“, sagt Julian Graßhoff, der Leiter der Projektentwicklung bei der Greßler Bau, die an sechs Standorten 540 Mitarbeiter beschäftigt. Der Baustart ist im Herbst geplant, einziehen können die Bow-Mieter im zweiten Quartal 2025. Zum Investitionsvolumen und den Mietpreisen gibt es noch keine Angaben.
Da die Solaranlagenpflicht seit Jahresbeginn auch bei grundlegenden Dachsanierungen gilt, fördert der Baustein „Stromerzeugung erneuerbar“ nur noch Anlagen, die besonders ambitioniert sind und mehr als die gesetzliche Mindestdachbelegung umfassen. Profitieren können nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter·innen. Für sie gibt es etwa Zuschüsse für Balkonsolarmodule oder Mieterstromanlagen.
Im Jahr 2020 wurden 370 Anträge gestellt und rund 770.000 Euro ausgeschüttet. 2021 bei 507 Anträgen rund 1,1 Millionen, die gleiche Summe gab es 2022 bei 600 Anträgen. Wer das Förderprogramm „anzapfen“ möchte, bekommt zunächst kostenlose oder vergünstigte Beratungsangebote. Erst im Anschluss können Gebäudedämmungen, Heizungen oder PV-Anlagen bezuschusst werden. chilli
Mehr Infos:
0761-79177-17.
Das Bauhauptgewerbe war lange Zugpferd der Handwerkskonjunktur, dort aber ist die konjunkturelle Entwicklung rückläufig. „Durch gestiegene Finanzierungskosten, Materialengpässe und Kostensteigerungen werden Neubauten noch teurer“, sagt Ullrich: „Wir brauchen Maßnahmen, die sich vergünstigend auf die Baupreise auswirken, etwa beschleunigte Genehmigungsverfahren und vereinfachte Regelungen in der Vergabepraxis.“
Ist nicht zufrieden mit der Politik: Johannes Ullrich (li.), hier mit Hans Peter Wollseifer. Der Präsident des Zentralverbands des Deutschen Handwerks ehrte den Freiburger mit dem „Handwerkszeichen in Gold“.
Man könne aktuell, so der Freiburger Handwerkskammer-Präsident Johannes Ullrich bei der jüngsten VideoPressekonferenz zum Thema „Das regionale Handwerk zum Jahreswechsel“, von einer „stabilen Seitwärtsbewegung“ sprechen: Die Geschäftslage sei gut (+ 63,4 Punkte), die Erwartungen (- 5,4 Punkte) jedoch schlecht.
Mit den aktuellen Konjunkturdaten (- 26 Punkte) habe man Anfang 2023 schlechtere Werte als im Corona-Jahr 2021 zu verzeichnen. Grund, so Ullrich, sei mangelndes Vertrauen in die Politik – es fehle an Ruhe und Verlässlichkeit. Hinzu kämen der Ukraine-Krieg, die Energiekrise und die Inflation.
Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen wurde schon 2021 mit 293.000 deutlich verfehlt, 2022 wurde diese Zahl wohl noch unterschritten. „Dass die Bundesbauministerin jetzt gar von 500.000 bis 600.000 Wohnungen spricht, entbehrt jeder Realität.“
Dennoch gibt es für das südbadische Handwerk keinen Grund zum Pessimismus. Die Auftragslage ist stabil. 72,9 gegenüber im Vorjahr 75,2 Prozent der Befragten meldeten in einer Umfrage zu Jahresbeginn steigende oder gleichbleibende Aufträge. Nur noch 71,2 gegenüber 83,3 Prozent erwarten für den Jahresverlauf indes weiter steigende oder gleiche Auftragsmengen.
Die Umsätze zeichnen ein positives Bild: Während 83,8 Prozent aktuell steigende oder gleiche Umsatzzahlen verzeichnen, meldeten 16,2 Prozent sinkende Werte. Gut zwei Drittel der Befragten erwarten für 2023 gleichbleibende oder sogar steigende Umsätze; allerdings: Der Anteil der Pessimisten, die sinkende Umsatzzahlen erwarten, ist von 25,6 im Vorjahr auf 32,7 Prozent gestiegen. Interessant das Thema Preisgestaltung: 78,3 Prozent klagen über höhere Einkaufspreise, die aber nur von 49
Prozent in die Verkaufspreise eingerechnet werden können. Erstaunlicherweise trotzen Bäcker und Fleischer, denen Marktbeobachter wegen der Corona-Pandemie und ihrer Folgen ein Massensterben vorausgesagt hatten, trotz Inflation und gestiegenen Energiepreisen erfolgreich den derzeitigen wirtschaftlichen Widrigkeiten: Nur elf Betriebe mussten in Südbaden im vergangenen Jahr aufgeben. Über alle Gewerkegruppen waren es saldiert 22 – von 15.817. „Dabei haben aber leider die meisterpflichtigen Betriebe ein größeres Minus von 100 Betrieben zu verzeichnen“, berichtete Handirk von Ungern-Sternberg, Mitglied der Geschäftsleitung. Und die sind in der Regel die umsatz- und ausbildungsstärkeren. Der Rückgang konnte bei den zulassungsfreien Handwerken aufgefangen werden.
Der Fachkräftemangel ist weiter das beherrschende Thema; die Zuwanderung von Bürgern der Ukraine habe da nicht helfen können: „Es kommen da größtenteils Frauen und Kinder – die Männer sind im Krieg“, sagt Ullrich. Zwar sei die Zahl der Anerkennungsverfahren insgesamt stark gestiegen, weil aber das Fachkräfte-Einwanderungsgesetz „schwerwiegende Konstruktionsfehler“ habe, dauere es länger als nötig, ausländische Berufsabschlüsse anzuerkennen: „Da mischen zu viele Aktive mit“, meint Ullrich resignierend.
Erfreulich: Abiturienten interessieren sich immer mehr für eine Handwerksausbildung (+ 18 Prozent), es sei aber „Quatsch“, dass das Handwerk nur noch Ex-Gymnasiasten einstellen wolle, wie mancherorts kolportiert werde. „Wir sind an allen Bewerbern gleich interessiert“, betonte Ullrich. spk
14,5 Milliarden Euro bereit“, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz bei der Bekanntgabe im März 2022. In diesem Jahr sind es 2,5 Milliarden. Im vergangenen waren es 2.
In den 80er-Jahren gab es in der Bundesrepublik Deutschland vier Millionen Sozialwohnungen – die damals auch noch so aussahen. Für rund 60 Millionen Menschen. Aktuell gibt es etwa 1,1 Millionen Sozialwohnungen. Für 85 Millionen Menschen. Der Staat hat die Förderhähne in der Zwischenzeit so weit zugedreht, dass neue Sozialwohnungen nur noch tröpfchenweise aufs Land sickerten. Die Quittung: Nicht nur fürs Bündnis „Soziales Wohnen“ droht in den 2020er-Jahren ein „Kollaps“.
Der Bund – und auch die Länder – stehen selten wie nie in der Verantwortung, wieder ein tragfähiges Fundament für den Bau neuer Wohnungen zu schaffen. Denn ohne kräftige Förderung werden nicht nur die 3500 Sozialwohnungen im Dietenbach nicht gebaut.
Baukosten und Grundstückspreise passen – ohne Subventionen – nicht mehr zu einem Modell, das die Bauherren verpflichtet, die Mieten 33 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen. Der sozial geförderte Wohnungsbau – der Liebling im politischen Vokabular in Frei-
burg – war schon seit Jahren wahlweise defizitär oder hochdefizitär. Der nun fast acht Jahre alte Beschluss des Gemeinderats, bei jedem neuen Bebauungsplan 50 Prozent geförderten Mietwohnungsbau durchzusetzen, hat keine erzählenswerte Erfolgsgeschichte.
Die so gebauten Mehrfamilienhäuser sind vielmehr an einer Hand abzuzählen. Nimmt man das Engagement der Freiburger Stadtbau mal zur Seite, die politisch geführt und auch politisch mitfinanziert wird. Doch ein Abrücken von diesem Beschluss, war auch Ende Januar, als sich das Gremium mit dem Kauf der Entwicklungsmaßnahme Dietenbach GmbH und der neuen Kostenübersicht für den Stadtteil befasste, kein Thema. Also recken sich die offenen Hände nach Berlin und auch nach Stuttgart. Nicht nur in Freiburg. Es müsse, so das Bündnis „Soziales Wohnen“, jetzt ein Sondervermögen her, 50 Milliarden Euro, zumindest mal für den Anfang. Bislang stehen im Bundeshaushalt für die Jahre 2022 bis 2026 14,5 Milliarden Euro für den sozialen und „klimagerechten“ Wohnungsbau. „Bauwirtschaft und Länder erhalten meine Garantie: Wir wollen bauen und wir werden bauen. Dafür stehen die
Gebaut wurden 2022 aber nicht die anvisierten 100.000 neuen Sozialwohnungen, sondern 20.000. Das Ziel von insgesamt 400.000 neuen Wohnungen jährlich erscheint angesichts der Realität von 293.400 in 2021 und wohl nur noch rund 280.000 im vergangenen Jahr nur noch mit dem Fernglas sichtbar. Und jetzt haben sich auch noch die Zinswende und die Inflation – als nicht eingeladene Gäste – an den Neubau-Tisch gesetzt. Was kann die öffentliche Hand servieren? Sie könnte mal ihren Grunderwerbsteuerhunger zügeln, sie könnte die Mehrwertsteuer im sozialen Wohnungsbau auf 7 Prozent drosseln, sie muss im Haushalt einen Wumms für den sozialen Mietwohnungsbau verankern, hat immerhin schon den Abschreibungssatz für Wohnungsbau von zwei auf drei Prozent angehoben. Auch das kann helfen. Zudem darf man gespannt sein, was aus Geywitz’ Ministerium Anfang März noch an neuen Förderprogrammen für klimaschonendes (der von der Politik immer wieder gebrauchte Begriff „klimafreundliches“ ist irreführend) Bauen herauskommt. Dieses Thema hat sie von Robert Habeck geerbt. Jährlich 750 Millionen Euro wird der Bund über seine KfW und zinsvergünstigte Kredite bereitstellen. 750 Millionen Euro, kritisierte etwa Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft (ZIA), „lösen die dramatischen Probleme nicht ansatzweise“. Stimmt.
Lars Bargmann