Juridisch 2016 pdf

Vrijdag 4 maart 2016 / nummer 44 160ste jaargang. BIM Media, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag

Special interview pagina 8

interview pagina 6 Den Hollander Advocaten hecht aan een duurzame relatie met haar cliĂŤnten door persoonlijke betrokkenheid.

Infense Advocaten geeft visie op de laatste ontwikkelingen rondom de UAV-gc.

interview pagina 10

interview pagina 12

Driver Trett adviseert over het oplossen van geschillen in de bouw en biedt een praktisch stappenplan.

UAV

UAV

Juridisch

WETBOEK

Mediation: goed alternatief bij bouwgeschillen, volgens Heijltjes Advocaten.

CONGRES

Klantgericht Bouwen, hoe dan?

Keten op z’n kop, klant voorop

KAF Almere | maandag 4 april 2016

De bouwwereld verandert snel. Opdrachtgevers willen meer prestatiegaranties en invloed op het eindresultaat, de consument

Wat verandert er op het gebied van regelgeving? Hoe denken opdrachtgevers?

En wat betekent dat allemaal voor mij als bouwer, architect of ontwikkelaar?

Hoe kan ik mijn organisatie aanpassen aan de nieuwe uitdagingen van deze tijd en hoe kan ik mij als professionele partij onderscheiden met kwaliteit?

van vandaag wil meer waar voor zijn huis.

Tijdens dit congres krijgt u antwoord op vele vragen die deze veranderingen met zich mee brengen.

Aan de hand van uiteenlopende lezingen en workshops spijkeren koplopers en deskundigen uw kennis in een ďƒ&#x;itsend dagprogramma bij. De dag wordt afgesloten met een borrel en interviews aan tafel tijdens een speciale editie van het Cobouw Cafe. Kortom, dit wilt u niet missen.

Bekijk het complete programma of meld u direct aan op

www.cobouw.nl/klantgerichtbouwen

ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 29 januari 2016

Een goed begin...

3

Inhoud

C

onflictvermijdend gedrag. Vreemd genoeg hebben die twee

4 Goede afspraken zijn essentieel / Brian van de Bol

woorden een negatieve klank in de bouw. Alsof er iets niet

5 Vergunningen in een veranderende wereld

mag. Of alsof er een uitdaging wordt vermeden. Terwijl iedereen in de bouw een conflictvermijdend gedrag als gezamenlijke ambitie zou moeten onderschrijven. Want daar zijn alle juristen en

/ Monika Chao-Duivis en Regina Koning

6 De advocaat krijgt steeds meer een verbindende rol

advocaten in deze Cobouw Special het over eens: probeer het

conflict te vermijden en zet alle kennis, energie én specialisten

7 Versoepeling van het Ladderrecht moet leegstand

in om tot een gezamenlijk gedragen resultaat te komen.

verminderen / Bram Cornelissen en Marijn Trouwborst

De (nieuwe) wetten en regelgeving, die zijn aangekondigd voor de komende jaren, hebben consequenties voor alle partijen in de bouw. Vanuit BIM Media – de uitgever van Cobouw – willen we

/ Peter de Lange

8 Denken in oplossingen / Marion de Graaff 9 De kunst van het loslaten / Antoin Broesterhuizen en Arjan ter Mors

graag voor onze lezers deze wijzigingen in beeld brengen en

uitleggen. Deze special is daar onderdeel van: we geven

10 Bredere kijk helpt bouwgeschillen de wereld uit

de advocaten en juristen het woord.

Op de pagina Verdieping (pagina 15) laten we meer publicaties zien. Maar laat u zich ook informeren tijdens bijeenkomsten die we rond dit onderwerp organiseren. Daar kunt u uw eigen vragen

/ Yvonne Ton

11 Beheersen van wijzigingen tijdens het bouwproces

/ Hugo-Frans Bol

stellen aan de specialisten op dit gebied. Want er is één heel

12 Mediation ontdoet zich van geitenwollensokken-

goed recept voor conflictvermijdend gedrag zonder negatieve

bij-effecten: het gesprek.

13 BIM: botsen van aansprakelijkheden

Caroline Kruit Uitgever Customer Media c.kruit@bimmedia.nl

Omslag

imago / Jeroen Kreule

/ Peter Breukelaar en Anne Janssen 15 Verdieping. Meer juridisch

Colofon De inhoud van deze special valt onder verantwoordelijkheid van de uitgever.

Klantenservice (070) 3046777 Redactie telefoon (070) 3046700 Postbus 16262, 2500 BG Den Haag Internet www.cobouw.nl E-mail cobouw@bimmedia.nl Hoofdredacteur Boudewijn Warbroek Uitgever Caroline Kruit Eindredactie, coördinatie en opmaak Nienke Abma, Nanda van Dijk, Patty van der Sar en Ingrid de Zwart-Schaap Medewerkers Brian van de Bol, Marion de Graaff, Jeroen Kreule, Peter de Lange en Yvonne Ton Vormgeving Hans de Jong

UAV

UAV

Twee werelden, bij elkaar gebracht in de vorm van ikonen. Dat is de opzet van het beeld van de omslag van deze Cobouw Special. De Special Juridisch is ook voor de redactie een bijzondere in de reeks, omdat er voor alle artikelen wordt samengewerkt met advocatenkantoren (en niet met bedrijven en mensen die zijn geworteld op de bouwplaats). Dat vraagt om een andere manier van afspraken maken, deadlines afstemmen en illustraties verzamelen. Anders en leerzaam!

Beeld: Incomible Voodoodot / Shutterstock

WETBOEK

Abonnementen: wijzigingen, klachten bezorging en opgave nieuwe abonnees: Klantenservice: (070) 3046777. Jaarabonnement binnenland € 775,- (excl. btw).

Overnemen artikelen: voor het overnemen van (een gedeelte van) artikelen uit deze uitgave dient men zich te wenden tot de uitgever. Op alle artikelen in Cobouw of op Cobouw.nl berust auteursrecht. Auteursrechtelijk beschermde werken mogen niet elders openbaar gemaakt worden, gearchiveerd worden of verveelvoudigd worden zonder schriftelijke toestemming van de hoofdredacteur of de uitgever. Indien bij gebruik van artikelen van dagblad Cobouw en/of Cobouw.nl niet is voldaan aan bovenstaande, is Cobouw gerechtigd hiervoor schadevergoeding te claimen.

4

j urid i s c h

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

INTERVIEW De juridische kennis van vergunningen in de bouw laat nog al eens te wensen over. Om vertraging in bouwprojecten te voorkomen door ontbrekende of onjuist aangevraagde vergunningen moeten opdrachtgevers en opdrachtnemers daar vooraf goede afspraken over maken / Brian van der Bol

Goede afspraken zijn essentieel R

egina Koning kijkt weleens op van de gebrekkige juridische kennis van vergunningen in de bouwsector.

“Sommige aannemers houden geen rekening met een bezwaartermijn van acht weken en beginnen meteen te bouwen zodra de bouwvergunning binnen is”, zegt de juridisch medewerker van het Instituut voor Bouwrecht (IBR). “Als jurist vind je het vanzelfsprekend dat je de bezwaartermijn afwacht, maar een aannemer denkt natuurlijk: geen tijd te verliezen.”

Koning (43) publiceert onder andere regelmatig over de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contracten. De ‘UAV-gc 2005’ bevatten algemene voorwaarden en uniforme afspraken en voorwaarden voor een bouwproject, waar zowel de opdrachtgever als opdrachtnemer zich aan moet houden als deze van toepassing zijn verklaard in de overeenkomst tussen partijen. Het doel is om de relatie te vereenvoudigen en verantwoordelijkheden van betrokken partijen helder vast te leggen.

Maar wat doe je als er tijdens de bouw een fout wordt gemaakt?

Of een project duurder uitvalt? Of als afspraken niet worden nagekomen? En wie regelt het papierwerk voor een bouwproject? Vooral met die laatste vraag houdt Koning zich bezig.

Voor de totstandkoming van een bouwwerk of de ontwikkeling van een locatie zijn veel vergunningen, ontheffingen en meldingen vereist. Die worden verstrekt op grond van wetten, besluiten, regelingen, verordeningen en plannen, en ook wel ‘publiekrechtelijke toestemmingen’ genoemd.

Verantwoordelijk voor aanvraag Koning wijst er in een recente IBR-publicatie verder op dat normen die voortvloeien uit wetgeving moeten worden nageleefd, zoals de voorschriften in Bouwbesluit 2012. Daarnaast zijn er mogelijk privaatrechtelijke toestemmingen nodig.

Koning: “Denk aan toestemmingen van eigenaren van grond waarvan gebruik moet worden gemaakt.”

Als een opdrachtgever en opdrachtnemer in een overkomst op basis van UAV-gc 2005 niets afspreken over de vergunningen die door de opdrachtgever dienen te worden verkregen, is de opdrachtnemer verantwoordelijk voor de aanvraag van alle vergunningen. Dat klinkt aanlokkelijk voor opdrachtgevers, maar dat is het in de praktijk vaak niet, waarschuwt de bouwjurist. “Als je alles over de heg kiepert, kun je jezelf behoorlijk in de voet schieten.”

“

Bij broedende vogels moeten alle alarmbellen afgaan

Bijvoorbeeld als bij een project de bouw wordt stilgelegd, omdat een vergunning ontbreekt. Koning: “En dan heb je het niet over een week, zo’n procedure kan maanden duren.

Hoewel de opdrachtnemer daarvoor contractueel verantwoordelijk is, zal de opdrachtgever de vertraging die het project daardoor oploopt zeker niet prettig vinden.”

Opdrachtgevers moeten goed bedenken wat ze in eigen hand kunnen houden, zegt de jurist. “Sommige opdrachtgevers, zoals overheden, hebben zelf veel expertise in huis – vaak meer dan opdrachtnemers. Het geïntegreerd werken is vaak nog vrij nieuw en vereist andere en nieuwe kennis van opdrachtnemers.

Dat geldt zeker voor de kleinere bouwbedrijven, maar ook grote ondernemingen kunnen zich vertillen aan de complexiteit en risico’s van projecten.”

De klassieke verdeling van wie voor welke vergunning zorgt,

steunt op de scherpe afbakening tussen vergunningen voor de opzet en het gebruik van een bouwwerk. Maar die afbakening is volgens Koning niet altijd te maken. Zoals bij de omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan: het voormalige vrijstellingsbesluit. Die kan worden ondergebracht bij de vergunning die nodig is voor de opzet van een bouwwerk, maar ook bij de vergunning voor het gebruik van het bouwwerk.

Koning: “De indeling die in de UAV-gc 2005 en in de UAV 2012 wordt aangehouden sluit niet altijd goed aan bij de wet- en regelgeving waarin de omgevingsrechtelijke vergunningen en dergelijke zijn geregeld.”

Afspraken maken Om te voorkomen dat bouwprojecten vertraging oplopen door ontbrekende of onjuist aangevraagde vergunningen en ontheffingen of door meldingen die over het hoofd worden gezien, is het verstandig dat opdrachtgevers en opdrachtnemers daar vooraf goede afspraken over maken in een ‘annex’, stelt Koning. “Daarin worden de verantwoordelijkheden van de betrokken partijen duidelijk vastgelegd.”

Er is een bredere discussie gaande over de UAV-gc 2005. Die is erg populair onder politieke bestuurders; bij geïntegreerde bouworganisatievormen gebruiken overheden vrijwel altijd de UAV-gc 2005. Volgens critici is de risicoverdeling bij bouwprojecten met de komst van de geïntegreerde contracten onaanvaardbaar scheefgegroeid. Er zouden nu te grote risico’s bij de markt worden gelegd.

Koning wil geen uitspraak doen over de algemene kritiek.

De jurist wijst er wel op dat opdrachtgevers soms denken dat de UAV-gc 2005 er automatisch toe leidt dat alle verplichtingen betreffende vergunningen bij de opdrachtnemers horen.

“Dat is niet zo. De UAV-gc 2005 vragen juist om maatwerk.”

Bouwers zouden volgens haar moeten investeren in meer kennis. Voor niet-juristen – en daar lopen er nogal wat van rond in de bouwsector – zijn de UAV-gc 2005 behoorlijk complex en uitgebreid, zegt de jurist.

Het IBR maakt dan ook regelmatig “de vertaalslag naar de praktijk”. Dat doet het instituut onder meer door toegankelijke praktijkgidsen en praktische toelichtingen uit te brengen.

Koning: “Een opdrachtnemer heeft weinig aan een doorwrocht wetenschappelijk juridisch verhaal. Maar met een praktische toelichting kan hij wel uit de voeten.”

Kennis inhuren Wanneer bouwers zelf de kennis niet in huis hebben, zal die moeten worden ingehuurd, zegt Koning. Zelf schreef ze in het verleden een praktijkgids over de schier oneindige en complexe milieuwetgeving. De jurist adviseert bouwbedrijven bijvoorbeeld om “goede ecologen met verstand van bouwprojecten” in te schakelen. “Zeker als er struikjes, slootjes en vennetjes op het bouwterrein zijn. En bij broedende vogels moeten alle alarmbellen afgaan.”

Ook wordt volgens Koning nog weleens vergeten om kapvergunningen aan te vragen. “Een op het oog weinig betekenisvolle vergunning, maar met mogelijk grote gevolgen voor de planning van een project als die niet op tijd wordt aangevraagd.” Aan boze opdrachtnemers legt de bouwjurist uit dat de regelgeving er “niet is om bouwers te pesten”. “Juist in een klein en dichtbebouwd land als Nederland is het grote geheel belangrijk; de natuur die we hebben, moeten we koesteren.”

Bovendien wonen veel mensen graag in de buurt van natuur, zegt Koning. “Je moet als opdrachtgever dan misschien iets meer moeite doen om aan de eisen te voldoen, maar het woongenot van toekomstige bewoners is wel groter.”

Regina Koning, juridisch medewerker van het Instituut voor Bouwrecht (IBR). Foto: Rob Kluitenberg (Pok Producties)

Ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

REPORTAGE Om te bouwen zijn vergunningen nodig. De vraag wie welke vergunningen moet aanvragen is echter niet zomaar te beantwoorden / Monika Chao-Duivis en Regina Koning

5

Vergunningen in een veranderende wereld Z

onder vergunningen kan niet worden gebouwd. Maar wie moet vergunningen aanvragen en welke? Met de veranderende rollen van opdrachtgevers en aannemers/opdrachtnemers is deze vraag niet zomaar te beantwoorden. Tijd voor inzicht en overzicht.

Taakverdeling: UAV 2012 (1989) In de UAV 2012 (1989) is het verzorgen van vergunningen als volgt verdeeld.

De opdrachtgever zorgt ervoor dat de aannemer tijdig kan beschikken over de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke toestemmingen (hierna: vergunningen), die voor de opzet van het werk volgens het bestek zijn vereist (paragraaf 5 lid 1).

Denk bijvoorbeeld aan de omgevings­vergunning voor de activiteiten bouwen, oprichten en afwijking van het bestemmingsplan.

In paragraaf 6 lid 10 is bepaald, dat de aannemer ervoor zorgt dat hij tijdig de vergunningen verkrijgt die hij nodig heeft of wenst, voor zover het niet de vergunningen zijn waarvoor de opdrachtgever moet zorgen.

Een voorbeeld van toestemmingen die vereist is voor de wijze van uitvoering is de omgevingsvergunning voor de activiteiten aanleggen en plaatsen van een steiger, of de sloopmelding op grond van Bouwbesluit 2012.

Taakverdeling: UAV-gc 2005 Bij geïntegreerde contracten begint de rol van de opdrachtnemer veel eerder. Dan verzorgt hij immers ook (een deel van) het ontwerp. De UAV-gc 2005 zeggen over de rolverdeling het volgende. In artikel 6 Model Basisovereenkomst is bepaald, dat bij de vraagspecificatie een overzicht is gevoegd van vergunningen die de opdrachtgever verkregen moet hebben voor de opzet en het gebruik van het werk of die overigens nodig zijn en eventueel voor de realisatie van het meerjarig onderhoud. In paragraaf 9 en 10 van de algemene voorwaarden UAV-gc 2005 is dit verder uitgewerkt.

Het komt erop neer dat de opdrachtnemer de vergunningen die niet in de annex staan moet verkrijgen.

Wordt er in het te bouwen gebouw een kinderdagverblijf gevestigd, dan zijn er andere vergunningen nodig

dan voor een gebouw dat als opslag­plaats voor gevaarlijke stoffen zal worden gebruikt. Overigens nodig: hiermee worden de vergunningen en dergelijke bedoeld voor de uitvoering van het werk. Denk aan de omgevingsvergunning die nodig is voor een inrit, een vergunning voor het plaatsen van een steiger of container op de openbare weg.

Het uitgangspunt in de UAV-gc 2005 is dat deze vergunningen door de opdrachtnemer worden verkregen.

Deze taakverdeling is uitgewerkt in de UAV-gc 2005. In paragraaf 9 worden de verplichtingen van de opdrachtgever geregeld en in paragraaf 10 die van de opdrachtnemer. In paragraaf 11 zijn de bekendheid en naleving door de opdrachtnemer van wettelijke voorschriften en beschikkingen geregeld. In paragraaf 12 die van de veiligheids- en gezondheidsaspecten tijdens de werkzaamheden.

Wie-o-wie In de UAV 2012 en de UAV-gc 2005 is de achterliggende gedachte dat de partij die het ontwerp voor zijn rekening neemt, ook de vergunningen aanvraagt (en verkrijgt) die nodig zijn voor de opzet van het werk. Hoe de verdeling tussen partijen dan is, blijft maatwerk. Stel dat de UAV-gc 2005 wordt toegepast in de meest geïntegreerde variant (de opdrachtnemer neemt het ontwerp geheel voor zijn rekening), dan zorgt de opdrachtnemer voor onder andere de omgevingsvergunning bouwen (de oude bouwvergunning) en afwijken van het bestemmingsplan, de watervergunning en de vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998.

Vergunningen, die onder de UAV 2012 vaak onder de opzet van het werk vallen en waarvoor de opdrachtgever verantwoordelijk is.

Aandachtspunten In lid 1 van paragraaf 9 UAV-gc 2005 is bepaald dat de opdrachtnemer medewerking verleent aan de opdrachtgever om de vergunningen te verkrijgen. Die medewerking is alleen vereist als dat in het vermogen van de opdrachtnemer ligt en als dat noodzakelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen.

Een voorbeeld ter verduidelijking:

Het Instituut voor Bouwrecht is in ons land begonnen in 1959 met als doel een georganiseerde en meer systematische beoefening van het bouwrecht.

Op 31 december 1968 werd door de werkgevers- en werknemersorganisaties in de bouwnijverheid de Stichting Instituut voor Bouwrecht (IBR) opgericht, die sindsdien de activiteiten van de Commissie Bouwrecht voortzette en uitbreidde.

Monika A.B. Chao-Duivis (1953) studeerde Nederlands recht, hoofdrichting privaatrecht, in Leiden van 1980 tot 1984. In 1997 trad zij aan als directeur van het Instituut voor Bouwrecht en in september 2004 werd zij benoemd tot hoogleraar Bouwrecht aan de TU Delft, waar zij in september 2005 haar inaugurele rede, Causaliteit als bron van verbintenissen, uitsprak.

Regina Koning studeerde van 1994-1999 Nederlands recht met als hoofdrichting publiekrecht in Groningen. In 1999 trad zij als juridisch medewerker in dienst bij het Instituut voor Bouwrecht en is zij nu werkzaam als senior juridisch stafmedewerker.

Info: www.ibr.nl

Directeur Monika Chao-Duivis en senior juridisch stafmedewerker Regina Koning. Foto: Rob Kluitenberg (Pok Producties) er is overeengekomen dat de opdrachtgever de omgevingsvergunning voor het oprichten en het gebruik van een te bouwen bedrijfsgebouw verkrijgt (de oude bouwvergunning en milieuvergunning).

De opdrachtnemer beschikt over de informatie en tekeningen die voor het indienen van de aanvraag vereist zijn. De opdrachtnemer zal die dan tijdig aan de opdrachtgever voor de vergunningaanvraag beschikbaar moeten stellen.

verantwoordelijk voor dat hij weet dat die vergunning of ontheffing vereist is op grond van de actuele stand van de wet- en regelgeving.

De opdrachtgever is verplicht zijn medewerking te verlenen bij het verkrijgen van de vergunningen door de opdrachtnemer. Aan die medewerking zijn grenzen: de medewerking dient noodzakelijk te zijn voor de verkrijging, en voor zover dat in zijn vermogen ligt.

Geen open einden

Wat is de aard van de verbintenis rustend op de opdrachtnemer betreffende het verkrijgen van een vergunning? In beginsel is dat een inspanningsverplichting. Op de opdrachtgever rust in paragraaf 9 lid 1 daarentegen een resultaatsverbintenis, daar staat immers dat de opdrachtgever zorgt voor (…).

Maar ook op de opdrachtnemer rust ten dele een resultaatsverplichting.

De ontwerpwerkzaamheden moeten immers voldoen aan de voor het werk relevante technische en

Wat als een vergunning niet of niet tijdig wordt verleend? Paragraaf 9 lid 5 geeft de opdrachtgever dan de keus om de overeenkomst te wijzigen (uitgewerkt in paragraaf 14) of om deze op te zeggen (uitgewerkt in paragraaf 16 lid 8). De verschillende complicaties die kunnen ontstaan, zijn in de UAV-gc 2005 uitgewerkt zodat er geen ‘open einden’ ontstaan. De opdrachtnemer die verantwoordelijk is voor een bepaalde vergunning is er dus ook

Resultaatsverbintenis

milieutechnische overheidsvoorschriften. Voor zover deze voorschriften kenbaar zijn, dient de opdrachtnemer met zijn ontwerp te voldoen aan die voorschriften.

Er is over de vergunningenproblematiek veel meer te zeggen.

Daarvoor wordt verwezen naar de beide bronnen van dit artikel: De Praktische Toelichting op de UAV-gc 2005 en De UAV 2012 Toegelicht, allebei uitgegeven door het IBR. Voor de vergunningproblematiek onder de UAV-gc 2005 heeft het Instituut, in samenwerking met CROW, een bijzondere uitgave in voorbereiding, die eind 2016 verschijnt.

6

J urid i s c h

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

INTERVIEW Vanuit het Zuid-Hollandse Middelharnis werkt Den Hollander Advocaten al sinds 1934 aan duurzame relaties met cliënten, waaronder in de vastgoedwereld / Peter de Lange

De advocaat krijgt steeds meer een verbindende rol O

nder meer de geschillen tussen agrariërs en hun afnemers legden aan het begin van de vorige eeuw op Goeree-Overflakkee de basis voor Den Hollander Advocaten.

De praktijk aan huis die mr. L. J. den Hollander in 1934 in Middelharnis begon, is sindsdien uitgegroeid tot een landelijk kantoor met een juridische kennis die inmiddels veel verder strekt dan alleen de agrarische sector. Ook de vastgoedsector behoort tot de bedrijfstakken die dankbaar gebruikmaken van de specialismen van de gedreven advocaten die bij dit kantoor werken.

Mr. L.J. den Hollander werd wel eens oneerbiedig “de aardappeladvocaat” genoemd omdat hij voornamelijk de zaken van agrariërs behartigde. Maar zijn aanzien was groot, hij gold ook internationaal als een autoriteit in het agrarisch handelsrecht.

Het is een van de redenen waarom zijn opvolgers hem met ontzag aanduiden als ‘senior’.

Senior, of Rens zoals hij in de omgang heette, was een getalenteerd advocaat en een slim zakenman bovendien. Boeren die tevreden waren met zijn bijstand in het ene geschil, begonnen hem ook voor andere kwesties te raadplegen. De groeiende vraag naar juridisch advies stelde hem in staat het kantoor verder uit te bouwen, wat eerst resulteerde in de toetreding van drie van zijn zonen en later van anderen. Zij ontwikkelden op hun beurt ieder hun eigen specialismen, waaronder aan de vastgoedsector gerelateerde rechtsgebieden, zo vertelt mr. A.P. (Bram) Cornelissen.

Persoonlijke betrokkenheid “Kenmerkend voor ons kantoor is dat wij hechten aan een duurzame relatie met onze cliënten. Die rol kunnen wij waarmaken dankzij het brede palet aan dienstverlening dat wij aanbieden en door onze persoonlijke betrokkenheid bij de onderneming van onze cliënten,” zegt Cornelissens collega mr. M. (Marijn) Trouwborst.

Den Hollander Advocaten is voor de vastgoedsector een aantrekkelijke adviseur door haar deskundigheid op het gebied van aannemings-, koop- en exploitatieovereenkomsten, maar vooral ook door de rijke ervaring die het kantoor heeft opgedaan met zaken op het gebied van onder meer ruimtelijke ordening en milieu, tegenwoordig kortweg omgevingsrecht.

Mr. Cornelissen is bovendien een van de advocaten van Den Hollander Advocaten die weet hoe de overheid functioneert doordat hij er zelf jarenlang heeft gewerkt.

Aannemers, projectontwikkelaars en beleggers in vastgoed behoren tot de kern van het cliëntenbestand. Dat is deels een gevolg van de solide reputatie die het kantoor in de loop der jaren in die kringen heeft opgebouwd. Die reputatie werd voor een belangrijk deel verdiend in het nabijgelegen Zeeland met zijn vele recreatieparken, waar het kantoor diverse cliënten

Mr. A.P. (Bram) Cornelissen.

Mr. M. (Marijn) Trouwborst.

heeft en haar steentje heeft bijgedragen aan aldaar gerealiseerde projecten. Mr. Cornelissen: “Een projectontwikkelaar die een recreatiepark wil bouwen heeft vergunningen nodig van een gemeente en vaak ook van de provincie. Verder moeten er altijd diverse overeenkomsten worden gesloten. Bij dit soort projecten werken mr. Trouwborst en ik dan ook vaak samen. Wij kennen de procedures en de wegen als geen ander.”

Mr. Trouwborst: “Wij zijn in staat het hele proces van begin tot eind juridisch te begeleiden.”

huidige tijd verstandiger om afspraken aan papier toe te vertrouwen en daarbij de hulp in te schakelen van juristen.

Duidelijke schriftelijke afspraken aan het begin van het project voorkomen ellende in een later stadium. “Datzelfde geldt”, zo zegt mr. Cornelissen, “voor een goede samenwerking tussen alle partijen in de keten. De advocaat krijgt steeds meer een verbindende rol. We worden ook ingeschakeld om draagvlak te creëren bij de deelnemende partijen.”

Een uitdaging in dit verband is ook het toenemend aantal ZZP’ers in de bouw, aldus mr. Trouwborst. De snelle groei van het aantal zelfstandigen brengt nieuwe juridische vraagstukken met zich mee. “Je ziet dat veel aannemers worstelen met de vraag hoe zij moeten omgaan met het leger aan zzp’ers en de risico’s die het met zich meebrengt om van hun diensten gebruik te maken.”

Schriftelijke afspraken zijn belangrijk Hoewel de vastgoedsector zich volgens mr. Trouwborst altijd kenmerkte door een voorkeur voor mondelinge afspraken, en de sector overeenkomsten liever bekrachtigt op de achterkant van een bierviltje dan in een dik pakket papier, is het in de

“

Mensen in de bouwsector nemen niet klakkeloos aan wat je zegt

Tikkeltje eigenwijs De vastgoedsector is voor advocaten een interessante bedrijfstak vanwege de dynamiek. De ontwikkelingen staan er nooit stil, zeggen Trouwborst en Cornelissen. Daarnaast voelen zij zich ieder op hun eigen manier door de sector aangetrokken.

Mr. Cornelissen: “Het is prettig om bij te dragen aan de tastbare resultaten die de bouw voortbrengt. Je bent betrokken bij wat er tot stand komt. Je hebt invloed op de je leefomgeving.”

Mr. Trouwborst: “Mensen in de bouwsector zijn een tikkeltje eigenwijs. Ze nemen niet klakkeloos aan wat je zegt en dagen je uit anders naar de zaak te kijken. Zo kom je samen tot het beste product.”

Het kantoor van Den Hollander Advocaten is ondergebracht in een klassiek pand in Middelharnis.

Ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

REPORTAGE De Ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verankerd. In de praktijk blijkt de Ladder echter nogal wat problemen op te leveren / Bram Cornelissen en

7

Marijn Trouwborst

Versoepeling Ladderrecht moet leegstand verminderen I

nmiddels zijn geïntegreerde contractsvormen gemeengoed in de bouwsector. Deze innovatieve contractsvormen vergen andere kennis en kunde van de aannemer dan de traditionele manier van werken. Kennis van de wet- en regelgeving rondom het initiatief tot de realisatie van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen of winkels is dan ook onontbeerlijk.

moet de gemeente voor bijvoorbeeld woningbouwplannen eerst de actuele regionale behoefte aantonen, vervolgens onderbouwen waarom niet in bestaand bebouwd gebied kan worden gebouwd en tot slot, als ook die trede is genomen, aantonen dat de locatie goed bereikbaar is voor verschillende vormen van vervoer.

Ruimte is in Nederland een schaars goed. Daarom bestaat er een uitgebreid en vrij ingewikkeld stelsel van regelgeving om deze ruimte zo goed mogelijk te verdelen.

De laatste tijd staat één van de bepalingen in het middelpunt van de belangstelling, de zogenoemde Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder is sinds 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verankerd.

In de praktijk blijkt de Ladder echter nogal wat problemen op te leveren.

Eind vorig jaar heeft de minister van Infrastructuur en Milieu bekendgemaakt dat zij de regelgeving rondom de Ladder daarom wil versoepelen.

In de praktijk blijkt de Ladder een aantal knelpunten op te leveren. Zo zijn de begrippen die in het Bro worden gebruikt niet altijd duidelijk genoeg, roept de toepassing van de Ladder bij globale bestemmingsplannen allerlei vraagtekens op en zijn er knelpunten op het gebied van de onderzoekslasten en de regionale afstemming.

Het begrip ‘actuele regionale behoefte’ bijvoorbeeld, is lastig te hanteren. Hoe toon je de regionale behoefte aan voor de voorziening als bijvoorbeeld een nieuwe bibliotheek of een nieuw theater? Een ander belangrijk probleem blijft de afstemming binnen de regio. Veel gemeenten beschikken namelijk nog over onherroepelijke bestemmingsplannen met volop ruimte voor nieuwe woningbouw of bedrijfsterreinen. Het wordt dan een lastige opgave om in een nieuw bestemmingsplan de regionale behoefte van nieuwe woningen of bedrijven aan te tonen.

Wat houdt de Ladder in?

De Ladder voor duurzame verstedelijking is bedacht door de SociaalEconomische Raad (SER) met de bedoeling onnodig beslag van de ruimte en leegstand in Nederland te voorkomen.

Oorspronkelijk ging deze SER-ladder alleen over bedrijfsterreinen, maar de wetgever heeft de toepassing uitgebreid naar woningbouw en later ook naar detailhandel.

Bestemmingsplannen die betrekking hebben op deze ontwikkelingen, moeten aan de Ladder voldoen.

De Ladder bestaat uit drie treden, die zijn vastgelegd in artikel 3.1.6, 2e lid van het Bro. In het bestemmingsplan

Knelpunten

Toekomst Ladder

Bij Den Hollander Advocaten in Middelharnis werken dertig mensen, van wie twaalf als advocaat.

Het kantoor werd in 1934 opgericht door mr. L.J. den Hollander.

Den Hollander Advocaten heeft zijn wortels in de agrarische sector, maar is tegenwoordig een betrokken partner in de vastgoedsector met cliënten in heel Nederland.

Het kantoor voert Hollandse nuchterheid als motto. “Met een nuchtere blik bekijken wij de juridische vraagstukken die u aan ons voorlegt, of dat nu een ingewikkelde aannemingsovereenkomst is, een bestemmingsplan of een geweigerde omgevingsvergunning.”

Info: www.denhollander.nl

schijnlijk zal het begrip ‘actuele regionalebehoefte’ op z’n minst worden verduidelijkt.

Daarnaast wil de minister proberen betere afspraken te maken met gemeenten en provincies.

Het is de bedoeling dat de aanpassing op 1 januari 2017 van kracht wordt.

Bouwend Nederland heeft er belang bij dat de knelpunten in de Ladder snel worden opgelost. Het komt nu te vaak voor dat bestemmingsplannen sneuvelen, omdat ze niet ‘Ladderproof ’ zijn.

De minister constateert dat de Ladder een belangrijke functie heeft bij het verdelen van de ruimte en het tegengaan van leegstand. De Ladder zal dan ook niet verdwijnen. Wel werkt de minister aan een versoepeling van het instrument. Hoe de aanpassing eruit zal zien, is nog niet helemaal duidelijk, maar waar-

Digitale handreiking Ladder Vanuit het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een aantal handreikingen gedaan om het werken met de Ladder voor duurzame verstedelijking inzichtelijker en eenvoudiger te maken. De eerste stap daarbij is voorlichting, de tweede is het aanreiken van voorbeeldtrajecten en -projecten. In 2012 is door het ministerie een handreiking gemaakt voor gebruik van de Ladder. De recent gelanceerde website Handreiking Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling (HandreikingDRO.nl) – opgesteld in opdracht van het ministerie – heeft de ambitie om niet alleen een naslagwerk te zijn met alle benodigde regels en wetten, maar ook te dienen tot inspiratie voor (ruimtelijke) oplossingsmogelijkheden waarbij economie, ecologie en welzijn centraal staan. Daarbij stellen de makers van de site dat ‘sub­ optimalisatie op een enkel thema geen optie is, omdat er dan geen sprake is van een duurzame ontwikkeling’.

De oorspronkelijk handreiking is te vinden via www.rijksoverheid.nl/svir.

Het e-mailadres van het ministerie voor gerelateerde zaken is postbus.ladderdvs@minienm.nl. www.handreikingdro.nl

Het Rotterdam Climate Initiative is een van de voorbeelden die in de Hand­reiking DRO worden besproken.

8

J urid i s c H

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

INTERVIEW UAV-gc was bedoeld voor complexe projecten met het Rijk als opdrachtgever. Steeds meer andere overheden zijn dit type contract gaan toepassen. En de laatste tijd worden ook kleinere projecten met UAV-gc’s afgedekt. Maar de kennis ontbreekt vaak / Marion de Graaff

Denken in oplossingen V

oor elk conflict, hoe groot of complex ook, is Infense Advocaten beschikbaar. Dat kan zijn door te adviseren, te begeleiden en indien nodig te procederen. Het advocatenkantoor in Deventer is gespecialiseerd in aanbestedingsrecht, bouwrecht en gebiedsontwikkeling. Er zijn acht advocaten en één wetenschappelijk medewerker werkzaam.

Arjan ter Mors en Antoine Broesterhuizen zijn oplossingsgerichte advocaten. Dat laten ze zien als het om concrete zaken gaat, maar ook in een breder perspectief. Zo hebben ze een duidelijke visie op de ontwikkelingen rondom de UAV-gc.

Ter Mors: “Wij merken dat de versie uit 2005 nog steeds als lastig wordt ervaren. Oorspronkelijk werden de UAV-gc met name gebruikt voor complexe projecten met het Rijk als opdrachtgever. Gaandeweg zijn ook andere overheden dit type contract gaan toepassen, zoals provincies, waterschappen en gemeenten. We zien de laatste tijd ook dat kleinere projecten met UAV-gc’s worden afgedekt, maar de kennis ontbreekt vaak.

De hoeveelheid dossiers die wij als gevolg daarvan behandelen, is dan ook sterk gegroeid. Vanuit de markt wordt nu gepleit voor een aanpassing van de UAV-gc 2005. Daar zijn wij blij mee, mits de wijzigingen echt een verbetering zijn.”

Interpretatie Ter Mors en Broesterhuizen zien in de praktijk bepaalde discussies rondom de UAV-gc duidelijk naar voren komen.

“Dat heeft vaak met de interpretatie van het contract te maken”, zegt Ter Mors. “Een knelpunt is onbekendheid met en inefficiëntie van de verdeling van de verantwoordelijkheid om informatie te verschaffen. De opdrachtgever heeft nu een tamelijk beperkte verplichting om informatie te verschaffen. Omgekeerd is de verplichting voor de aannemer om informatie te vergaren vrij groot. Een ruimere verplichting voor de opdrachtgever om informatie te verschaffen is wenselijk, maar alleen als ook duidelijk is hoe het precies zit met de verantwoordelijkheid voor die informatie.”

Wijzigingen doorvoeren

Het team van Infense Advocaten.

Het tweede knelpunt is de wijzigingen die tijdens de uitvoering soms noodzakelijk blijken of gewenst zijn vanuit de opdrachtgever. Broesterhuizen stelt: “De manier waarop die wijzigingen kunnen worden doorgevoerd, behoeft verbetering. Het is vaak tijdrovend, maar op termijnoverschrijding staat een forse boete. Dan is het ook nog eens zo dat de snelle conflictoplossing – inschakeling van een Raad van Deskundigen – die in de oorspronkelijke UAV-gc versie staat, er door de opdrachtgever vooraf vaak is uitgehaald. Ons inziens zou die snelle regeling juist veel vaker moeten worden toegepast. Een uitbreiding in de vorm van een dialoog over de aard van de wijziging en over het antwoord op de principiële vraag of het een wijziging is waarvoor de opdrachtnemer kosten- en tijdconsequenties mag doorvoeren, is ook gewenst. Partijen ondertekenen een contract vaak met de beste bedoelingen, en dan blijkt gaandeweg dat het niet werkt.”

Ter Mors geeft een voorbeeld: “Een aannemer zou tijdens de bouw van een brug het lekwater – een paar druppels per uur – af moeten voeren naar het dichtstbijzijnde riool. Achteraf bleek dat dat riool 3,2 kilometer verderop lag, waardoor de aannemer een voorziening zou moeten treffen om dat te realiseren. Dus

“

De meeste problemen zijn terug te voeren tot communicatie en vertrouwen

dwars door weilanden van drie verschillende landeigenaren heen, waar hij opstalrechten op zou moeten vestigen. Terwijl het om een brug ging, en het lekwater zonder enkele moeite in de naastliggende watergang zou kunnen afvloeien. Dat werd niet toegestaan. Wij pleiten ervoor om voor zulk soort onredelijke en onnodige eisen een flexibiliteitsbepaling in het leven te roepen.”

Juridisch jasje Ter Mors en Broersterhuizen zijn zich ervan bewust dat de knelpunten die ze signaleren altijd zijn verpakt in een juridisch jasje. “Daar zijn we bouwrechtadvocaten voor”, zegt Ter Mors.

“Maar als je verder kijkt, dan zie je dat de meeste problemen zijn terug te voeren tot communicatie en vertrouwen. Daarvoor zien we twee mogelijke oplossingsrichtingen. Ten eerste is dat het herstellen van de rol van de Raad van Deskundigen. De tweede oplossing sluit aan bij de Aanbestedingswet waarin de nieuwe Europese aanbestedingsrichtlijnen worden verwerkt.

In de aanbestedingsrichtlijnen is het advies opgenomen om bij complexe projecten al tijdens de aanbestedingsprocedure speciale projectmanagers aan te stellen die de communicatie tussen opdrachtgever en inschrijvers kunnen bewaken. Op die manier kunnen knelpunten in een vroeg stadium worden opgemerkt en besproken.”

UAV-gc ‘light’ De nieuwe Europese aanbestedingsrichtlijnen voorzien in twee extra aanbestedingsprocedures die kunnen worden toegepast bij UAV-gc projecten. Dat zijn een concurrentiegerichte dialoog en een mededingingsprocedure via onderhandelingen.

Broesterhuizen: “Dat is mooi want beide procedures bevorderen het vertrouwen en de uitwisseling in de voorfase waardoor iedereen beter voorbereid aan de start verschijnt.”

Ter Mors zou naast al deze verbeteringen in de UAV-gc graag zien dat er een gemakkelijker te hanteren versie wordt ontwikkeld voor kleinere projecten. “De UAV-gc in de huidige vorm is daar veel te complex en omvangrijk voor, met veel papierwerk, veel onnodige clausules en te zware toetsingscriteria. In een versimpelde versie blijft het belangrijkste uitgangspunt: betrek de aannemer bij het ontwerp. Een ‘light-versie’ zou een prachtige aanvulling zijn.”

Infense Advocaten, specialisten in aanbestedingsrecht, bouwrecht en gebiedsontwikkeling met oog voor de juridische, de politiek-strategische en de financiële kanten van een zaak.

Infense houdt bij het adviseren rekening met het speelveld en met de stakeholders en hun belangen. Op basis daarvan wordt de aanpak bepaald. Praktisch, slagvaardig en effectief: dat is Infense Advocaten.

Info: www.infense.nl

Ook bij grote, complexe projecten moet op kleine details worden gelet.

Ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

9

REPORTAGE UAV-gc kunnen tot extremiteiten leiden. De praktijk toont UAV-gc contracten waarbij een project met honderden functionele eisen tot een goed einde moet worden gebracht / Antoine Broesterhuizen en Arjan ter Mors

De kunst van het loslaten E

en aannemer bouwt. Behalve als er moet worden gebouwd onder de UAV-gc. Dan beheert de aannemer soms ook een onnodig uitgebreide administratie. Tegen wil en dank. Begrijp ons niet verkeerd: dat met het ontwerpen en bouwen van bijvoorbeeld een basculebrug een zekere administratie gepaard gaat, is niet onlogisch en, in zekere zin, ook onvermijdelijk. Er is immers aan te tonen dat wordt gebouwd in overeenstemming met de eisen die aan het ontwerp en de bouw zijn gesteld.

De UAV-gc kunnen echter gemakkelijk tot extremiteiten leiden. In de praktijk zien we UAV-gc contracten waarbij dergelijke bruggen met een paar honderd functionele eisen tot een goed einde kunnen worden gebracht. We komen voor vergelijkbare bruggen echter ook vraagspecificaties met duizenden, vaak gestapelde, eisen tegen. Meer dan eens verzucht een aannemer dan ook onevenredig veel tijd kwijt te zijn aan de administratie dan aan zijn eigenlijke werk: het ontwerp, en de daaropvolgende bouw van – in ons voorbeeld – een basculebrug.

Een overzicht: waar ligt veel (te zware!) administratieve druk nu?

namelijk die van een beperkt controlerende opdrachtgever die slechts op zekere afstand meekijkt.

Dan geldt immers in feite het automatisme dat een opdrachtgever op afstand ook weinig administratie doet creëren.

Zo niet, als gezegd, in de praktijk.

De gemiddelde opdrachtgever zit bovenop het ontwerp en de bouw en anticipeert hier in de contractvoorbereiding ook op. De instrumenten van toetsing en acceptatie worden vaak dusdanig intensief ingezet dat de opdrachtgever bijna klassiek acteert. Alsof er eigenlijk een UAV-bestek is aanbesteed en wordt uitgevoerd. Het gevolg laat zich raden: een continue stroom van communicatie tussen aannemer en opdrachtgever zonder dat nog precies duidelijk is wat het nut en de noodzaak zijn van deze communicatie en vaak ook zonder dat de systematiek uit de UAV-GC wordt gevolgd.

Ontwerpdocumenten In de kern zit het ’m in de hoeveelheid ontwerpdocumenten die zijn te toetsen en – belangrijker – te

accepteren. En dan nog specifieker in de wijze waarop deze ontwerpdocumenten door de aannemer dienen te worden aangeleverd.

Heel frequent is het aan de aannemer om, telkens wanneer een ontwerpdocument wordt aangeleverd, per concrete (sub)eis te motiveren dat door middel van het ontwerpdocument aan deze (sub)eis wordt voldaan, vaak zelfs onder de verplichting om met aanvullend bewijs de stelling te ondersteunen dat aan de (sub)eis wordt voldaan.

Als de opdrachtgever zo specifiek wordt geïnformeerd, dan zal de opdrachtgever ook weer specifiek reageren, et cetera, et cetera.

Meer inventiviteit Dient dit alles een juridische noodzaak? Nee, is onze gedachte.

Juridisch geldt onder de UAV-gc immers het uitgangspunt dat de aannemer gedurende het volle traject van ontwerp en bouw verantwoordelijk is voor naleving van de eisen vermeld in de vraagspecificatie. Dat geldt ongeacht de mate van controle door de opdrachtgever tijdens het ontwerp en de

bouw. Daar komt bij dat de UAV-gc juist zijn ontwikkeld om meer inventiviteit, en daarmee verantwoordelijkheid uit de markt te halen. Onder andere met het doel om te kunnen terugtreden als opdrachtgever.

Desondanks ondervindt de aannemer forse controle. De consequentie hiervan is dat de administratieve last groot is terwijl de aannemer geen enkel voordeel ondervindt.

Wat is daarvan de ratio, anders dan dat de opdrachtgever voor de bühne de UAV-gc toepast omdat hij in feite nog UAV-gedrag vertoont?

Wij hebben moeite om deze ratio te ontdekken. Vooralsnog zien wij deze ook niet.

Het kan anders Kan het anders? Ja, dat kan. Dat het kan blijkt ook uit de praktijk. Een bezinning op de UAV-gc, en dan juist op de wijze waarop deze wordt toegepast, is wenselijk. Wellicht dat dit aspect een plaats zou kunnen krijgen in een herzieningsronde van de UAV-gc 2005. Voor een dergelijke herziening gaan steeds meer stemmen op.

Toetsing en acceptatie Daar hebben wij wel een idee over, namelijk in het proces van toetsing en acceptatie, veelal in combinatie met een buitengewoon uitbundige vormgeving van de vraagspecificatie. Van de aannemer wordt verwacht dat hij te pas en te onpas in de pen klimt als een wijziging van de vraagspecificatie aan de orde is, of als aanspraak op een kostenvergoeding kan worden gemaakt als een fout of omissie in de vraagspecificatie blijkt.

Dat is een voldongen feit, maar in de kern niet heel veel anders dan onder de UAV 2012, zij het dat de administratieve druk fors is. Ook die voorwaarden creëren een administratieve druk bij de aannemer.

Maar deze druk wordt gewoonlijk acceptabel en onvermijdelijk gevonden.

Controle Anders ligt dat in het instrument van toetsing en acceptatie. In theorie is dat een tweetal overzichtelijke instrumenten. De opdrachtgever moet immers, als dat nodig wordt gevonden, toch enige controle op het werk van de aannemer kunnen uitoefenen. Dit hoewel de UAV-gc natuurlijk bij uitstek het contract is waarbij in principe de mate en de intensiteit van de controle door de opdrachtgever zo beperkt mogelijk blijven.

De praktijk is echter weerbarstiger dan de theorie. Het gros van de opdrachtgevers maakt weliswaar in toenemende mate gebruik van de UAV-gc, maar blijkt (nog) niet voldoende in staat om tijdens het ontwerp en de bouw ook de rol in te nemen die door de opstellers van de UAV-gc in uitgangspunt is beoogd,

Ontwerpdocumenten moeten regelmatig worden getoets en - belangrijker - geaccepteerd.

Ook wij delen de opvatting dat de UAV-gc na ruim 10 jaar aan een upgrade toe is. Wat ons betreft geen revolutie, maar een gezonde evolutie. De UAV-gc hebben in de praktijk hun werkzaamheid en bestaansrecht inmiddels bewezen en voorzien in een behoefte. Wel wordt het tijd om ten aanzien van de knelpunten die in 10 jaar praktijkervaring en jurisprudentie naar voren zijn gekomen verbetering aan te brengen.

De UAV-gc is een mooi contractmodel met veel mogelijkheden voor de opdrachtgever en de aannemer.

Maar in feite is alleen een gebruik van de UAV-gc conform de oorspronkelijke bedoelingen daarvan nuttig en realistisch.

Het is aan de opdrachtgever om zich terug te trekken, en de drang om de ontwerpdocumenten tot in detail te willen beoordelen te negeren. Het is aan de aannemer om de positie die dan open ligt optimaal te gebruiken, voor beide partijen. Een enorme en onnodige administratie is dan weinig zinvol.

Er moet gewoon worden gebouwd!

10

J urid i s c h

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

INTERVIEW Doordat projecten groter worden en de traditionele contracten steeds meer plaatsmaken voor geïntegreerde contracten verandert de aard van geschillen in de bouw. Daardoor is volgens Hugo-Frans Bol van Driver Trett de kans groter geworden dat de risico’s naar onderaannemers worden doorgeschoven / Yvonne Ton

Bredere kijk helpt bouwgeschillen de wereld uit W

aar twee partijen kijven, hebben er twee schuld, luidt de uitdrukking en dat is precies de ervaring van Driver Trett. Een groot deel van het werk van het Britse beursgenoteerde bedrijf bestaat uit het slechten van bouwgeschillen en waar mogelijk te voorkomen dat ze uitmonden in kostbare en langlopende rechtszaken of arbitragezaken.

“Het is nooit zwart-wit. Als er drie maanden vertraging optreedt, is dat bij wijze van spreken nooit voor honderd procent aan één partij te wijten”, zegt Hugo-Frans Bol, directeur van de Nederlandse vestiging van Driver Trett. Startpunt voor het gespecialiseerde bureau is aan de hand van het contract en de concrete feiten onderzoeken wat er aan de hand is, waar de verantwoordelijkheden en risico’s liggen en welke verdere afspraken er zijn gemaakt.

Die aanpak vergt kennis van bouwprocessen en de techniek.

Naast een minderheid aan juristen werken er bij Driver Trett dan ook technisch specialisten zoals ingenieurs, planners en projectmanagers. Bol: “We hebben een multidisciplinair team en proberen vanuit meerdere invalshoeken naar een probleem in een project te kijken.” Hij is ervan overtuigd dat je met zo'n aanpak tot betere oplossingen komt dan door sec naar een geschil te kijken. “Met het herhalen van argumenten los je geen geschillen op.”

Wijzigingen in een project Veel geschillen tussen bouwpartijen ontstaan volgens Bol door wijzigingen in een project: in het ontwerp, de planning of extra werk dat zich aandient door onvoorziene omstandigheden. Dat levert al gauw vertragingen op met als inzet: wie is verantwoordelijk? “In de ideale wereld los je dat meteen op, in de praktijk gebeurt dat vaak niet adequaat. Dan gaat het sluimeren”, constateert Bol. Daar komt bij dat de complexiteit van sommige bouwprojecten het lastig maakt om wijzigingen volgens het contract door te

voeren. “Neem nou de bouw van een chemische fabriek. In de planning zaten meer dan 40.000 activiteiten. Wanneer er dan zaken wijzigen, is het lastig om te zien wat de consequenties zijn voor het hele project.” Bouw Informatie Modellering (BIM) zou uitkomst kunnen bieden, maar nu is de methodiek volgens Bol nog niet op grote schaal in gebruik. Als dat wel zo is, verwacht hij zeker dat BIM kan helpen bij het voorkomen van conflicten.

Vaak is het een combinatie van factoren die de conflicten veroorzaken. Naast complexiteit, kunnen ook cultuurverschillen, politiek, persoonlijke irritaties, fouten of de interpretatie van meer- en minderwerk een rol spelen. In alle gevallen is het zaak dat de emoties niet de overhand krijgen. Bol: “Door een transparante feitelijke aanpak kun je veel kou uit de lucht halen en voorkomen dat een verschil van inzicht zich ontwikkelt tot een geschil.”

Dat laatste lukt niet altijd, erkent hij. Soms wordt Driver Trett benaderd voor een bindend advies of om te assisteren bij mediation. “Het kan ook zijn dat een klant toch een procedure wil. Vaak leveren wij dan de onderbouwing voor een claim of treden op als partijdeskundige.”

Geïntegreerde contracten Jaarlijks behandelt de Nederlandse vestiging van Driver Trett zo’n zeventig tot honderd zaken, variërend van lokale bouwwerken van enkele miljoenen tot wereldwijde projecten waar miljarden mee zijn gemoeid. De belangen van de betrokken partijen zijn vaak groot en tegenstrijdig. “Dat geeft een intrinsiek spanningsveld.”

Bol ziet de aard van de geschillen veranderen doordat projecten groter worden en de traditionele contracten steeds meer plaatsmaken voor geïntegreerde contracten. Daardoor is volgens Bol de kans groter geworden dat de risico’s naar onderaannemers worden doorgeschoven. “Soms denk je: hoe hebben ze dat contract kunnen tekenen? Ik ken bedrijven

Hugo-Frans Bol, directeur van de Nederlandse vestiging van Driver Trett.

“

Met het herhalen van argumenten los je geen geschillen op

die failliet zijn gegaan omdat ze de verplichtingen niet aankonden.”

Opdrachtgevers stellen soms onredelijke eisen in hun contracten, constateert Bol. Dat lijkt in hun voordeel, maar kan zich ook tegen hen keren. “Een opdrachtgever kan niet zonder aannemer en heeft er niets aan als die alle risico’s op zich neemt. De kans is heel groot dat het dan misgaat.”

Net als zijn collega’s assisteert Bol geregeld bij geschillen waarbij partijen uit verschillende landen zijn betrokken.

De verschillen in benadering kunnen per nationaliteit sterk uiteenlopen, weet hij inmiddels. Waar Britten en ook Amerikanen contracten heel strikt en letterlijk interpreteren, zijn Nederlanders meer gericht op consensus en vertrouwen.

“Ik werk soms ook voor Spanjaarden en Italianen en die gaan nog meer uit van de relatie en het vertrouwen. Als er problemen zijn, doen ze er alles aan om het project vlot te trekken.

De problemen lossen ze later op.”

Driver Trett, onderdeel van Driver Group plc, is een samenvoeging van twee Britse adviesbureaus. De Driver Group kocht Trett Consulting in 2012 van ingenieursbureau Grontmij. Beide bedrijven vullen elkaar aan: zowel in de technische bedrijfstakken waar ze actief zijn (zoals bouw, infra, civiele techniek, offshore en olie en gas) als geografisch. Driver Trett is gespecialiseerd in contractmanagement, claims en oplossen van (bouw)geschillen.

Wereldwijd werken er vanuit dertig kantoren ruim vijfhonderd medewerkers bij het bedrijf, van wie dertig tot veertig op het vasteland van Europa.

De aard van de geschillen in de bouw is de laatste jaren veranderd, dit als gevolg van grotere projecten en geïntegreerde contracten.

Info: www.driver-group.com/europe

Ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

REPORTAGE Steeds meer bouwprojecten worden gekenmerkt door geschillen gedurende en na uitvoering.

Met veel ‘ongemak’ zoals een late oplevering, budgetoverschrijdingen, verstoorde relaties en vaak veel chagrijn als gevolg / Hugo-Frans Bol

11

Beheersen van wijzigingen tijdens het bouwproces G

eschillen op bouwprojecten nemen nog steeds toe. En niet alleen in aantal, maar ook in omvang en algehele complexiteit.

Deze niet al te positieve trend blijkt niet alleen internationaal maar ook in Nederland te spelen.

De praktijk leert dat veel geschillen, ongeacht de specifieke sector, ontstaan uit de manier waarop door partijen het contract wordt beheerd.

Andere oorzaken kunnen zijn: de kennis van partijen omtrent de overeengekomen voorwaarden, slecht opgestelde en onderbouwde (en vaak ook onredelijke) claims over en weer, vooringenomenheid bij partijen, hoe zij hun eigen positie ‘waarderen’ en het niet in staat zijn de gevolgen van wijzigingen overeen te komen (in tijd en geld).

Hiernaast spelen ook meer ‘softe issues’. Zo speelt de culturele achtergrond van personen en partijen een niet te onderschatten rol in het ontstaan van geschillen, evenals interpersoonlijke relaties en communicatie. Daar zal dit artikel niet verder op ingaan.

Wijzigingen in het werk Veel geschillen die we tegenkomen, ontstaan door wijzigingen in het werk ten opzichte van de initiële overeenkomst en door hoe die wijzigingen vervolgens al dan niet worden overeengekomen en afgehandeld. Bovengenoemde oorzaken hebben in meerdere of mindere mate een raakvlak met een wijziging welke tot geschil is verworden.

Maar wat is dan precies een wijziging? Gelukkig omschrijven de verschillende contractvormen, zowel nationaal (de UAV(-gc)) als internationaal (bijvoorbeeld de FIDIC en NEC voorwaarden), wat een wijziging is en de procedure om ermee om te gaan.

Voor de volledigheid en in zijn algemeenheid: wijzigingen kunnen betrekking hebben op het aanpassen van het uit te voeren werk en op het toevoegen of weglaten van werk.

Ook kunnen wijzigingen voortvloeien uit het aanpassen van het overeengekomen tijdsschema. Denk hier aan de doorlooptijden van de activiteiten, de volgordelijkheid van de activiteiten en het verschuiven van de mijlpalen van het werk.

En natuurlijk kunnen de condities wijzigen waaronder het werk wordt uitgevoerd. Die condities betreffen bijvoorbeeld de locatie waar het werk dient te worden uitgevoerd, de fysieke of geologische condities en het jaargetijde waarin het werk moet worden uitgevoerd. En zo zijn er nog veel andersoortige wijzigingen mogelijk.

Geschillen voorkomen Zodoende kunnen wijzigingen zeer divers zijn en variëren in gevolg (bijvoorbeeld tijd en/of geld) en omvang. Gevolgen hebben wijzigingen echter bijna altijd, al zijn partijen het vaak niet geheel eens over de aard en omvang hiervan.

Bijvoorbeeld omdat een wijziging in

meerdere van bovengenoemde categorieën kan vallen, zoals in het volgende voorbeeld.

Een opdrachtgever wijzigt een bepaald type werktuigbouwkundige installatie in een nieuw te bouwen industrieel gebouw. De installateur, verantwoordelijk voor de werktuigbouwkundige en elektrische installaties, kan dit zien als een wijziging van haar leveringsomvang omdat nu een aangepaste installatie moet worden geleverd. Vervolgens blijkt echter dat de nieuwe installatie een langere levertijd heeft en daardoor niet tijdig op de bouwplaats zal zijn.

Het gevolg hiervan is dat de installatie later zal worden geïnstalleerd en dat vervolgens ook de elektrotechnische aansluitingen op een ander moment zullen moeten worden uitgevoerd met een wijziging van de planning als gevolg.

Verder blijkt ook dat de nieuwe installatie groter is dan initieel was voorzien met als gevolg dat er minder ruimte overblijft om het geheel te installeren en aan te sluiten. Zodoende is er ook een wijziging opgetreden in de fysieke condities waarin de installateur zijn werk dient uit te voeren.

Dit voorbeeld laat zien dat een wijziging veel (complexe) gevolgen kan hebben en dat er een noodzaak is voor een praktisch proces om deze wijzigingen te managen en inzichtelijk te maken en daarmee geschillen in een vroeg stadium te kunnen voorkomen.

Managen van het proces Het managen van wijzigingen start dus al bij het overeenkomen van het werk. Het is belangrijk om hier al duidelijk neer te leggen welke voorwaarden worden gesteld als het gaat om het overeenkomen van wijzigingen gedurende het werk. In deze fase kan namelijk de procedure voor wijzigingen worden aangepast en kan worden voorkomen dat een onwerkbare procedure wordt overeengekomen.

Nog belangrijker is dat hier de basis wordt gelegd voor het managen van wijzigingen en het bijhorende ‘praktische’ proces. Dit proces kent de volgende stappen: Stap 1: Weet wat de basis is.

De basis ligt natuurlijk in hetgeen is overeengekomen en wat de verplichtingen en verantwoordelijkheden zijn die daaruit volgen. Dit vormt namelijk de basis waartegen de wijziging kan worden vastgesteld.

Voorts stelt de overeenkomst vaak vast hoe en wat er kan worden gewijzigd, wie dit kan en mag doen, het tijdspad, enzovoort.

Stap 2: Identificeer de wijziging (bij voorkeur zo vroeg mogelijk).

Het is belangrijk als projectorganisatie om wijzigingen of de gevolgen hiervan zo vroeg mogelijk te identificeren en te melden, zowel intern als extern. Door vervolgens tijdig te acteren is het mogelijk om aan de voorwaarden van Stap 1 te voldoen en ook om de gevolgen van

Voorwaarden omtrent wijzigingen tijdens het werk moeten goed zijn vastgelegd. de wijziging voldoende in beeld te kunnen brengen en juist te kunnen documenteren.

Het identificeren van wijzigingen is een aspect waarvan alle projectteamleden het belang moeten inzien. Hier kan en moet op worden gestuurd.

Stap 3: Volg de in de overeenkomst vastgelegde procedure.

Wanneer eenmaal een wijziging is geïdentificeerd, is het belangrijk dat de vigerende procedure uit de overeenkomst wordt gevolgd.

Hiervoor is het belangrijk dat er wordt gerefereerd aan de overeenkomst en dat er voldoende begrip is van deze overeenkomst. Zie ook Stap 1.

Stap 4: Leg relevante gegevens vast.

Vanzelfsprekend is het vastleggen en zo mogelijk ‘overeenkomen’ van gegevens altijd van groot belang, maar dit is wellicht nog meer van toepassing wanneer het komt tot het onderbouwen van de gevolgen van wijzigingen.

Het soort gegevens dat wordt bijgehouden kan zeer divers zijn, maar let op dat ze zowel betrekking hebben op de wijziging zelf als op de (in)directe gevolgen van de wijziging.

Stap 5: Bepaal de effecten van de wijziging (in tijd en geld).

Voor elke wijziging, de oorzaak, dient individueel het gevolg te worden vastgesteld en gewaardeerd.

Dit is de meest complexe stap van de vijf. Immers, vaak zijn de gevolgen van een wijziging niet eenduidig vast te stellen en vaak ook tweeledig: tijd en geld.

Vandaar dat hieronder kort wordt ingegaan op enkele zaken waarmee rekening dient te worden gehouden bij het bepalen van de gevolgen van een wijziging.

• De bepalingen in de overeenkomst betreffende een termijnsverlenging. Bijvoorbeeld hoe deze verlenging dient te worden bepaald.

• De beschikbare gegevens inclusief planningen en de vastgestelde (indien mogelijk overeengekomen) voortgang. Deze informatie bepaalt de manier waarop de vertraging kan of moet worden geanalyseerd en is natuurlijk van belang voor de analyse.

• De aanwezigheid van speling of andere mogelijke optimalisaties in de planning.

• Eventueel zelf veroorzaakte vertragingen inclusief mogelijk gelijklopende vertragingen.

Beschikbare gegevens Het moge duidelijk zijn dat het kwantificeren van vertragingen sterk afhankelijk is van de beschikbare gegevens. En zelfs wanneer er deugdelijke gegevens beschikbaar zijn, is het analyseren van de vertraging op het kritieke pad vaak niet evident. Zoals: • Het ontbreken van een deugdelijke contract- of basisplanning waardoor geen deugdelijke uitgangspositie voor het werk te bepalen is.

• Planningen waarin niet alle activiteiten zijn ‘gelinkt’ aan een voorafgaande of opvolgende activiteit waardoor een (duidelijk) kritiek pad in de planning ontbreekt of er juist meerdere kritieke paden zijn ontstaan.

• Gebrekkige ‘as-built’ informatie over wijze waarop het werk is uitgevoerd.

• Implementeren van nieuwe planningen die totaal anders zijn dan de contractplanning waardoor geen vergelijk tussen een nieuwe en een oude planning (lees contractplanning) mogelijk is.

Wat het kwantificeren van de gevolgen van wijzigingen in financieel opzicht betreft, dient er eerst te worden gewezen op de aard van de wijziging. Deze bepaalt namelijk vaak, aan de hand van de voorwaarden in de overeenkomst, hoe de gevolgen van de wijziging financieel dienen te worden gewaardeerd.

Hierin zijn er grofweg twee soorten: de werkelijke kosten van de gevolgen en die van de waarde van het werk op basis van overeengekomen tarieven of bijvoorbeeld kosten en winst.

Klaar als het af is Bij het managen van wijzigingen is het vooral van belang het als een proces te zien dat aandacht behoeft nog voordat de overeenkomst wordt getekend en dat pas eindigt wanneer het werk geheel voltooid is.

Het mag hopelijk voor een ieder duidelijk zijn dat met de nodige aandacht voor de verschillende hierboven aangehaalde stappen en de kwantificering van de gevolgen, de nodige transparantie wijzigingen efficiënter kunnen worden afgehandeld. Daardoor kunnen vervelende situaties zoals geschillen worden voorkomen of beperkt.

Wanneer er vervolgens toch een geschil ontstaat als gevolg van een wijziging, zal het werk dat in het voortraject is gedaan partijen juist kunnen helpen om het geschil in een vroeg stadium te beslechten.

En hopelijk zal dat bijdragen aan een tijdig opgeleverd en in financieel opzicht succesvol project.

12

J urid i s c h

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

INTERVIEW Mediation kan een goed alternatief zijn om geschillen in de bouw op te lossen, is de stelling van Heijltjes Advocaten. Het gaat dan niet zozeer om winnen of verliezen van een zaak, maar om er samen uit te komen / Jeroen Kreule

Mediation ontdoet zich van geitenwollensokkenimago A

dvocaat Peter Breukelaar, werkzaam bij Heijltjes Advocaten en gespecialiseerd in bouwrecht, draait er niet omheen: over mediation in de bouw werd tot voor kort nog lacherig gedaan. Ja, ook door hem. “Mediation had iets geitenwollensokkerigs, iets dat hoorde bij het alternatieve circuit. Veel cliënten dachten er ook zo over.”

Inderdaad, hád. En dáchten. Want Breukelaar, die als advocaat al vele jaren adviseert en procedeert op het gebied van vastgoedrecht, projectontwikkeling, civiel bouwrecht en aanbestedingsrecht, is om. Sterker, hij mag zich sinds kort zelfs mediator noemen, na het succesvol afronden van de opleiding.

Voor de goede orde: Breukelaar is en blijft advocaat, maar is dus ook beschikbaar als mediator.

De relatie in stand houden Breukelaar erkent dat mediation een goed alternatief kan zijn om bouwgeschillen op te lossen. Of het nu gaat om onenigheid over kwaliteit (niet goed), over tijd (te laat) of over kosten (te duur). “Bij een rechtszaak gaat het bijna altijd om een winnaar en een verliezer, over wie gelijk heeft en wie niet. Met als gevolg een blijvend verstoorde relatie tussen partijen. Tenminste, in 99 van de 100 gevallen.

Bij mediation is er ook sprake van een juridisch geschil, maar is het de bedoeling dat beide partijen er samen uitkomen.

Bij mediation is die instandhouding van de relatie juist een van de belangrijkste uitgangspunten, bijvoorbeeld omdat beide partijen ook in de toekomst weer willen of moeten samenwerken. Daarbij gaat het dus niet zozeer om winnen of verliezen van die ene specifieke zaak. Denk aan een geschil tussen een grote lokale aannemer en een woningcorporatie of ontwikkelaar: die hebben belang bij elkaar. De aannemer wil opdrach-

ten, de woningcorporatie houdt van korte lijntjes en wil liefst werken met een betrouwbare, lokale aannemer.”

Eerder en goedkoper Wanneer Breukelaar zijn dossiers denkbeeldig onder de loep neemt, zitten er voldoende zaken tussen die vrijwel zeker met mediation hadden kunnen worden opgelost. Zonder in details te treden noemt hij een zaak die al jaren sleept en waar een cliënt van hem bij betrokken is: het bouwproject is een tijd geleden al afgerond, maar er wordt nog steeds geprocedeerd.

“Ofschoon het ook daar, zoals in de meeste gevallen, uiteindelijk om geld gaat, was dit toch een project waarbij een mediator vroegtijdig had kunnen worden ingeschakeld. Dan was er eerder én goedkoper een oplossing geweest en waren partijen on ‘speaking terms’ gebleven.”

Een ander voorbeeld dan, met als uitgangspunt de klassieke driehoek van opdrachtgever, aannemer en architect, waarbij er formeel/juridisch gezien geen relatie is tussen aannemer en architect. Breukelaar: “Stel, het door de architect vervaardigde ontwerp bevat een betonskelet. De constructeur, ingeschakeld door de betonfabriek (onderaannemer van de bouwkundig hoofdaannemer), is van oordeel dat het ontwerp in constructief opzicht niet voldoet. De stukken gaan terug naar de architect en de hoofdconstructeur. De hoofddraagconstructie moet worden aangepast, en daarmee het ontwerp.

Overleg vindt plaats tussen alle betrokken partijen; de kritiek van de betonfabriek is niet op alle plaatsen terecht, maar op een aantal punten zeker wel. Er moeten aan alle kanten extra kosten worden gemaakt; er gaat tijd verloren, de planning komt in het geding, deels door het noodzakelijk geworden overleg, maar ook omdat niet iedereen zich aan het overeengekomen tijdschema houdt. Beslissingen die moeten worden genomen,

blijven uit omdat er geen overeenstemming is over de meerkosten. Het werk wordt uiteindelijk te laat opgeleverd; de opdrachtgever maakt aanspraak op boete, de architect op vergoeding van extra werk, de aannemer claimt stagnatieschade en ga zo maar door.

“

Bij een rechtszaak gaat het bijna altijd om een winnaar en een verliezer

De juridische complicaties zijn voor een bouwrechtadvocaat buitengewoon interessant. Dit is wat je noemt ‘lawyers paradise’. Er zijn verschillende contractsbepalingen, besteksbepalingen, algemene voorwaarden van toepassing tussen alle betrokken partijen.

Je kunt daarover tot Sint Juttemis procederen. Toch is ook dit een voorbeeld waarbij zakelijke mediation, waar de mediator op een neutrale, partijonafhankelijke manier zijn specifieke kennis op het gebied van bouwrecht inbrengt, heel goed kan worden toegepast. En dat zou partijen veel geld en tijd kunnen besparen, met als bijkomend voordeel dat de zakelijke relaties geen schade ondervinden.”

In eigen hand Breukelaar is van oordeel dat aannemers, installateurs, architecten en opdrachtgevers die een geschil hebben, er goed aan zouden doen de mogelijkheid van mediation te onderzoeken voordat ze de gang naar de rechtbank of Raad van Arbitrage nemen.

“Procederen duurt lang, kost geld en de uitslag is ongewis.

Je legt het lot in handen van een autoriteit, in dit geval een arbiter of rechter. Probleem is echter dat de uitkomst van arbitrage ongewis is, terwijl rechters per definitie niet weten wat er precies op een bouwplaats gebeurt. Bij mediation heb je de uitkomst meer in eigen hand. Een ander belangrijk verschil is dat een rechter boven de partijen staat, terwijl een mediator tússen de partijen staat en hen helpt bij het vinden van een voor alle partijen passende oplossing. Waar het uiteindelijk om gaat is dat cliënten meer zijn gebaat bij goede oplossingen dan bij langdurige procedures.”

Procesbegeleider Als mediator – objectief, neutraal en transparant – zal Breukelaar zich vooral bezighouden met evaluatieve mediation, in plaats van faciliterende mediation. “Bij faciliterende mediation ben je als mediator vooral bezig met het proces, en niet of nauwelijks met de inhoud. Je stelt de juiste vragen, maar laat de twee partijen praten. Bij evaluatieve mediation ben ik niet alleen procesbegeleider, maar wordt er vooral ook een beroep gedaan op mijn kennis van het bouwrecht.”

Bijkomend voordeel: datgene wat tijdens de mediation wordt uitgewisseld blijft vertrouwelijk. Kom je er niet uit en moet er toch worden geprocedeerd, dan maakt de inhoud van de mediation geen deel uit van de juridische procedure. Daarnaast, het is een open deur, maar bij mediation is het van cruciaal belang dat beide partijen de bereidheid tonen om samen naar een oplossing te zoeken. Vrijwilligheid is een basiseis.

Breukelaar: “Het komt voor dat de ene partij met net iets meer tegenzin dan de ander een dergelijk traject instapt, toch moeten ze allebei bereidwillig zijn om er samen uit te komen.

Je kunt wel op je standpunt blijven staan, maar: gelijk hebben is niet altijd gelijk krijgen.”

Heijltjes Advocaten, is gespecialiseerd in de rechtsgebieden waarmee ondernemers, in het bijzonder in de bouwbranche en de onroerendgoedsector, in aanraking komen, zoals civielrechtelijk bouwrecht, onroerend goedrecht, ondernemingsrecht en insolventierecht. www.heijltjes.nl

Peter Breukelaar, werkzaam bij Heijltjes Advocaten, is gespecialiseerd in bouwrecht. Foto SchulteSchulz

ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

13

REPORTAGE Bimmen in de bouw: wat is de status? Nog lang niet alle bouwpartners doen mee en dit beperkt de mogelijkheid volledig aan de slag te gaan. Toch wordt het steeds meer gemeengoed / Peter Breukelaar en Anne Janssen

BIM: botsen van aansprakelijkheden H

oe ver is BIM inmiddels doorgedrongen tot de dagelijkse bouwpraktijk?

Wordt bimmen al vaak ingezet als het middel om – al dan niet gebruikmakend van geïntegreerde bouwcontracten – tot volledig ontwerp en uitvoering te komen?

Zijn verschillende partijen in de bouwketen in staat om met elkaar in een BIM-omgeving te ontwerpen en uit te voeren?

Geeft het samenwerken in een BIM-model juridische hoofdpijn?

Om enig inzicht te krijgen in de ontwikkelingen in de sector hebben wij een aantal grotere bouwbedrijven in een volstrekt niet representatief belrondje gevraagd hoe het in hun dagelijkse praktijk is gesteld met bimmen.

Als praktisch probleem wordt door velen het feit genoemd dat nog lang niet alle bouwpartners in de keten in staat of bereid zijn met BIM te werken. Dit beperkt de mogelijkheid om gezamenlijk in een BIM-model een volledig ontwerp te vervaardigen, laat staan om dit model in de uitvoering te gebruiken. Mede om die reden wordt BIM vaak alleen nog maar ingezet voor intern gebruik; een praktisch voorbeeld daarvan is het gebruik door de calculator die door BIM in te zetten aanzienlijk op tijd kan besparen.

Gebleken is dat een groot aantal ondernemingen toch op de een of andere manier iets met BIM doet.

Wie er nog niet mee bezig is geeft te kennen op (korte) termijn op de een of andere manier met bimmen aan de slag te zullen gaan.

Vast staat dat bimmen niet meer weg is te denken en dat het in welke vorm en met welk doel dan ook zal toenemen. Om die reden is het goed

om na te gaan of het werken in BIM-verband bijzondere juridische aandacht behoeft.

Wat betekent BIM juridisch?

Betekent het werken met BIM dat de min of meer gebruikelijke verdeling van aansprakelijkheden verandert?

Clashvrij coördinator Het BIM-ontwerpproces lijkt sterk op het samenwerken in een bouwteam.

Wat nieuw is bij het werken met BIM, is, onder andere, de rol van de BIM-manager. De BIM-manager is verantwoordelijk voor het (laten) samenvoegen van de modellen en de informatie van de verschillende bouwpartners tot één centraal (3D-)coördinatiemodel.

De BIM-manager voert vervolgens ook de clashcontroles uit, en zorgt ervoor dat, indien er sprake is van clashes, de daarbij betrokken partijen hun eigen model aanpassen zodat het nieuwe en aangepaste coördinatiemodel clashvrij is. Met andere woorden: de BIM-manager is verantwoordelijk voor het laten ontstaan van (clashvrije) coördinatiemodellen, op basis waarvan het ontwerpproces kan worden voortgezet.

Het uitgangspunt dat iedere partij verantwoordelijk en dus aansprakelijk is voor eventuele fouten in het door haar geleverde werk/model, is algemeen aanvaard. Waar het lastig wordt, is bij de vraag wie verantwoordelijk is voor de juistheid van de coördinatiemodellen.

Als blijkt dat in het clashvrij gedachte BIM-ontwerp toch een ontwerpfout is geslopen, rijst de vraag wie daarvoor aansprakelijk is.

Is dat de BIM-manager die tot taak heeft de verschillende aspectmodellen samen te voegen en clash controles uit te voeren, of zijn het

Het BIM-ontwerpproces lijkt sterk op het samenwerken in een bouwteam. de ‘leveranciers’ van de aspectmodellen? Het ligt voor de hand ook hiervoor aansluiting te zoeken bij de regeling in de veelgebruikte modelbouwteamovereenkomst: Artikel 12 De verantwoordelijkheid voor adviezen en ontwerpen ligt bij degene op wiens specifieke terrein in het bouwteam die adviezen en ontwerpen betrekking hebben, mits diegene die

adviezen en ontwerpen heeft aanvaard en tot de zijne gemaakt.

Bij het invoeren van de data is de BIM-manager afhankelijk van de input van de andere deelnemers, en wanneer deze input niet volledig is of onjuistheden bevat behoort de ‘leverancier’ van die input in te staan voor de nadelige gevolgen daarvan.

Dezelfde taal Van groot belang voor het vaststellen van de oorsprong van een fout is dat het ontwerp op verschillende momenten tijdens de totstandkoming, en na het uitvoeren van een clash controle wordt bevroren en dat zichtbaar blijft van wie welke data (aspectmodellen) afkomstig zijn.

Verder spreekt het vanzelf dat partijen dezelfde ‘taal’ dienen te spreken. De aspectmodellen moeten uiteraard geschikt zijn om te worden opgenomen in het centrale model.

Voor deze en aanverwante vragen van organisatorische en logistieke aard is het hebben van een (al dan niet projectspecifiek) protocol of werkboek onmisbaar.

In dat protocol zijn ook de projectspecifieke clashregels opgenomen.

Die bevatten de uitgangspunten voor de clashcontroles.

Het is onzes inziens de plicht van de deelnemende partijen om bij aanvaarding van de opdracht het protocol (ook) op die regels te controleren, en te waarschuwen wanneer die niet goed of niet volledig blijken te zijn.

Hier geldt dat het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht leidt tot aansprakelijkheid.

Bij het uitvoeren van de clashcontrole is het belangrijk dat partijen dezelfde taal spreken.

Ten slotte is het van belang en ook redelijk dat wanneer de taak van een BIM-manager wordt uitgevoerd door (bijvoorbeeld de werkvoorbereider van) de bouwkundig hoofdaannemer, diens aansprakelijkheid wordt beheerst dan wel beperkt door de regelingen die gangbaar zijn bij adviseurs, zoals de DNR. Wanneer immers een externe adviseur als BIM-manager wordt aangesteld, dan zal deze doorgaans werkzaam zijn op basis van een overeenkomst van opdracht waarop (meestal) de DNR van toepassing zijn. Deze voorwaarden bevatten bedingen waarin de omvang van aansprakelijkheid wordt beperkt.

Gemeengoed De conclusie is dat wat ons betreft bimmen met een juiste afbakening van ieders taak en verantwoordelijkheden niet tot juridische hoofdpijn hoeft te leiden en dat het bimmen, zowel in de bouwketen als in de bouwkeet zelf gemeengoed wordt.

Studiemiddag ‘Back-to-back’ contracten

29 MAART

Inleiders prof. mr. M.E. Koppenol-Laforce (Houthoff Buruma en Universiteit Leiden) mr. J.S.O. den Houting, (Rozemond Advocaten) Locatie Jaarbeurs Zalencentrum, Beatrixgebouw, Jaarbeursplein 6 te Utrecht

Lunchbijeenkomsten over het wetsvoorstel Omgevingswet

1 APRIL 8 APRIL 27 MEI

Inleiders prof. mr. A.G.A. Nijmeijer (Radboud Universiteit Nijmegen) mr. ing. B. Rademaker (Ministerie van I&M) Locatie Jaarbeurs Zalencentrum, Beatrixgebouw, Jaarbeursplein 6 te Utrecht

Voor meer informatie over deze en andere bijeenkomsten alsmede aanmelden, zie www.ibr.nl/agenda Het Instituut voor Bouwrecht is het onafhankelijke kenniscentrum op het gebied van publiek- en privaatrechtelijk bouwrecht.

Anna van Buerenplein 47 2595 DA Den Haag tel. 070 324 55 44

Postbus 93077 2509 AB Den Haag

www.ibr.nl info@ibr.nl

Marges in bouw structureel te laag!

Prijsvechten toont wurggreep duikgedrag aan Prijsvechten is bedoeld voor bouwprofessionals en iedereen die geïntrigeerd is door het fenomeen dat bouwprojecten moeizaam verlopen en zo uit de klauwen lopen, steeds weer. Wat gaat er mis?

Dit boek ontrafelt hoe het zover heeft kunnen komen en hoe het anders zou kunnen. Met veel praktische voorbeelden van projecten, die wel of juist niet succesvol verlopen.

“Wie flinke honger heeft, is minder kieskeurig” Rob van Wingerden, bestuursvoorzitter BAM “We drinken altijd op de verkeerde momenten champagne” Patrick Buck, directeur Projecten ProRail “Oud denken botst met nieuw denken” Louis Camps, directeur Woudenberg Auteur Ingrid Koenen Prijs: ¤ 19,95 Inclusief BTW en verzendkosten.

Isbn: 9789462451605

Ga voor meer informatie of uw bestelling naar www.bimmedia.nl/prijsvechten

ju ri di sch

Cobouw Special Vrijdag 4 maart 2016

15

VERDIEPING Meer weten over juridische zaken in de bouwsector? BIM Media heeft diverse uitgaven in print en online en evenementen die hier nader op ingaan.

Meer juridisch

Prijsvechten

Handboek Bor-Mor editie 2015

Het bizarre fenomeen om tegen extreem lage prijzen werk aan te nemen, heeft zijn weerslag op de kwaliteit, de samenwerking en het belabberde imago van de bouw.

Prijsvechten is bedoeld voor bouwprofessionals, ingenieurs, installateurs, aanbestedende diensten, opdrachtgevers, politici, wetenschappers en iedereen die is geïntrigeerd door het fenomeen dat bouwprojecten moeizaam verlopen en zo uit de klauwen kunnen lopen, steeds weer. Wat gaat er mis en welke lessen zijn niet geleerd?

Drs. Ingrid Koenen ISBN: 9789462451605 / Prijs*: € 18,82

Deze uitgave bevat de tekst van het Bor en de Mor zoals deze per 7 juli 2015 van kracht zijn. De artikelen zijn voorzien van commentaren waarin zowel de oorspronkelijke toelichting op het betreffende artikel als relevante jurisprudentie aan bod komen. Zeker nu tal van partijen regelmatig in aanraking komen met de regels uit het Bor en de Mor, is actuele kennis ervan noodzakelijk. Dit om te voorkomen dat er bijvoorbeeld ten onrechte van wordt uitgegaan dat een bepaalde bouwactiviteit vergunningvrij kan worden uitgevoerd of dat een aanvraag voldoet aan de gestelde eisen.

Drs. J. in ’t Hout, mr. H. Barendregt ISBN 9789462451797 / Prijs* € 51,84

Handboek Bouwbesluit 2012 editie 2015 In dit handboek is kort en krachtig uitgelegd hoe Bouwbesluit 2012 moet worden toegepast. Het boek bevat 183 afbeeldingen in kleur en 162 tabellen, waarmee de voorschriften van Bouwbesluit 2012 duidelijk zijn gevisualiseerd en voor iedereen toegankelijk gemaakt.

Daarnaast zijn in het handboek diverse voorbeelden en gelijkwaardige oplossingen opgenomen.

In Bouwbesluit 2012, zoals deze geldt vanaf 1 juli 2015, zijn veel belangrijke wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de versie van Bouwbesluit 2012 Dr. ir. M. van Overveld en ing. M.I. Berghuis ISBN 9789462451780 / Prijs* € 84,86

Bouwkwaliteit in de praktijk Met een abonnement op het tijdschrift Bouwkwaliteit in de Praktijk bent u volledig op de hoogte van de ontwikkelingen, innovaties, wetten en verantwoordelijkheden op het gebied van bouwkwaliteit. Het vakblad verschijnt 10 x per jaar.

Frank de Groot en Katja van Roosmalen Bestelcode: BBP / Prijs*: € 213,00 per jaar

Congres Klantgericht bouwen, hoe dan?

Maandag 4 april 2016 9.30 - 17.00 uur Schouwburg in Almere De bouwwereld verandert snel. Opdrachtgevers willen meer prestatiegaranties en invloed op het eindresultaat, de consument van vandaag wil meer waar voor zijn huis. Tijdens dit congres krijgt u antwoord op de vele vragen die deze veranderingen met zich mee brengen.

Wat verandert er op het gebied van regelgeving? Hoe denken opdrachtgevers?

En wat betekent dat allemaal voor mij als bouwer, architect of ontwikkelaar?

Hoe kan ik mijn organisatie aanpassen aan de nieuwe uitdagingen van deze tijd en hoe kan ik mij als professionele partij onderscheiden met kwaliteit?

E-mail nieuwsbrief Omgeving in de praktijk.nl

Bouwregels op website Omgeving in de praktijk Het dossier Bouwregels op de website Omgeving in de praktijk ondersteunt u in alle fases van het bouwtraject. U hebt direct de consequenties van ontwikkelingen binnen de bouwregelgeving in kaart.

Drs. Ing. H. Nieman, Mr. F. v.d. Loo Bestelcode: BBPSANL /Prijs* € 815,00

* Prijzen zijn exclusief btw

Elke week het meest opvallende nieuws van Omgeving in de Praktijk in uw mailbox. Gratis. Handig én actueel over bouwregels, grondzaken, milieu en erfgoed & monumenten.

Aanmelden kan via de website www.omgevingindepraktijk.nl Bestelcode: OMGNL/gratis

Aan de hand van uiteenlopende lezingen en workshops spijkeren koplopers en deskundigen uw kennis in een flitsend dagprogramma bij. De dag wordt afgesloten met een borrel en interviews aan tafel tijdens een speciale editie van het Cobouw Café. Kortom, dit wilt u niet missen. www.kwaliteitsborgingvoorhetbouwen.nl

Al onze uitgaven zijn te bestellen via de BIM Media webshop: www.bimmedia.nl