MODELO DE GERENCIA DE PROYECTOS EN COLOMBIA Alonso Pérez Arciniegas Gerente Payc S.A.
GENERALIDADES
Es la gesti贸n de direcci贸n, administraci贸n y control de los intereses de una persona o grupo de personas para el desarrollo de un proyecto de construcci贸n.
GENERALIDADES En Colombia, esta gesti贸n tiene 5 componentes principales: 1. Administrativo 2. T茅cnico 3. Financiero 4. Comercial 5. Legal
DEFINICIÓN Para proyectos de retail, generalmente la gestión de la Gerencia de Proyectos se centra en las gestiones 1. Administrativa 2. Técnica
DEFINICIÓN Gestión legal compartida con propietario: Asuntos de obra Asuntos restantes
Gerente Propietario
Gestión Comercial y Financiera, típicamente del propietario
GENERALIDADES • Durante Todo el Proyecto
- Gestión Financiera - Gestión Legal - Gestión Comercial
Etapa Previa
• Gestión Técnica y Administrativa Etapa de Obra
-
Consecución del Lote Contratación y Ejecución de Diseños Permisos y Licencias Estimativo de Costos
- Control Técnico - Control de Tiempos - Control de Costos
DEFINICIÓN
Para lo relacionado con la gestión de la construcción, la gerencia de proyecto se entiende como un servicio integral desde la etapa de factibilidad, pasando por la coordinación de diseños, hasta la entrega de inmueble construido.
DEFINICIÓN
En desarrollo de esta gestión se ejecuta el proceso de selección, coordinación y manejo administrativo de diseñadores, asesores y constructores, y a través de la Supervisión (Interventoría) se realiza el control técnico y administrativo de la obra.
GENERALIDADES En una situación ideal, se incluye la gerencia de un proyecto en sus inicios, de manera que se cuente con una planeación estratégica durante todas las etapas de su desarrollo. Entre mas temprana sea la vinculación, se genera una mejor gestión y sinergia en el proyecto.
CARACTERÍSTICAS • Sistema versátil y flexible • No existe relación contractual entre el gerente y los constructores. En este sentido, el proyecto está en manos en todo momento del propietario • Manejo sencillo en comparación con otros sistemas, a través de aproximadamente 20 contratos, se maneja cada etapa Carga Administrativa menor.
CARACTERÍSTICAS • La Supervisión técnica se encuentra incluida en la tarifa → Existe una optimización de las tareas del interventor y del personal asignado al proyecto. • Tiene una tarifa fija que se concierta al inicio del proyecto. • De acuerdo a la escala de modificaciones que se presenten durante la evolución del proceso, estaría sujeta a un reajuste.
CARACTERÍSTICAS • Los contratos con constructores especializados se realizan por el sistema de Precios Unitarios Fijos con la opción de suministro de materiales por parte del cliente • La responsabilidad de la construcción está directamente en cabeza de los constructores especializados en cada actividad a ejecutar, bajo la coordinación de la gerencia.
CARACTERÍSTICAS • Por condiciones particulares de cada proyecto, la contratación de suministro de materiales mayores es realizada directamente con el proveedor. • Permite trasladar al cliente importantes descuentos. • Todas las pólizas relacionadas con la construcción se toman en cabeza de los constructores especializados y de los proveedores.
CARACTERÍSTICAS
• La gestión de contrataciones (elaboración de pliegos, contratos, proceso de adjudicación y legalización) se lleva a cabo por parte del Gerente, a través de una operación centralizada y transparente, en la cual participa el cliente.
PLANEACIÓN
MANEJO DE LA INFORMACIÓN
CONTROL DE PROCESOS
GESTIÓN DE COORDINACIÓN EFICIENTE Y DE CALIDAD
FUNCIONAMIENTO El manejo se divide, a grandes rasgos, en etapa de diseño y etapa de construcción. Para cada etapa, se busca conformar un grupo de potenciales contratistas especializados. Proceso de selección para cada actividad Se evalúan las propuestas de los potenciales ejecutores. La parte económica es fundamental, pero no es ni debe ser el único punto decisivo en este análisis.
FUNCIONAMIENTO Para inicio imprescindible contar con un cronograma de ejecución Permite claridad sobre las tareas y el momento para hacerlo No es eficiente realizar todas las actividades al tiempo, solo por generar “adelantos” respecto a la planeación inicial. Sobrecostos!!
FUNCIONAMIENTO Una vez se determina el equipo de dise帽o, se inicia una labor de coordinaci贸n Cuando se tienen un avance de esta etapa aproximado al 50%, se planea de manera detallada la intervenci贸n de obra y se inicia el proceso de contrataci贸n de estas actividades.
FUNCIONAMIENTO Las actividades de construcci贸n se contratan y manejan escalonadamente acorde al avance del proyecto. El manejo de los contratistas es responsabilidad del gerente del proyecto, Transmite las necesidades del propietario a los integrantes del equipo del proyecto.
VENTAJAS-COMUNICACION
• En el caso de la Gerencia de Obra, la comunicación del cliente con el proceso de construcción se realiza a través del Gerente • Manejo con una sola entidad.
VENTAJAS-MANEJO CONTRATOS • El manejo contractual está en manos del propietario. • En caso de un desacuerdo contractual con la gerencia, es mas fácil el manejo de varios contratistas que tienen responsabilidades bien definidas. • Igualmente el manejo a nivel de Tribunales de Arbitramento no incluiría la totalidad de la obra.
VENTAJAS – FRENTE A PRECIO GLOBAL • Normalmente en construcción hay situaciones no previstas (Excavaciones, cambios arquitectónicos, cambios en sistemas constructivos, etc.). • Estas obligan a replantear las negociaciones iniciales, que en un esquema de precio global fijo pone al Propietario en una posición desventajosa en la negociación.
VENTAJAS – FRENTE A ADMINISTRACION DELEGADA • En el esquema de administración delegada, el costo no está controlado de manera minuciosa, y por lo general no existe un estímulo para el control del gasto. • Cualquier gasto, desperdicio y personal empleado en el que se incurra será cubierto por el propietario.
VENTAJAS – ESPECIALIZACION DE CONTRUCTORES • La mano de obra que ejecuta cada especialidad cuenta con una experiencia específica en las labores que desempeña, • Genera mayor calidad, eficiencia, y brinda el valor agregado de la experiencia para corregir posibles imprevistos durante la ejecución de las actividades.
VENTAJAS – SELECCIÓN DE CONSTRUCTORES • La gerencia tiene la responsabilidad de filtrar los potenciales contratistas para el proyecto, teniendo en cuenta las experiencias de otros proyectos y los contratistas involucrados en ellos, generando así únicamente alternativas de alta calidad para el proyecto.
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA
REMODELACION CENTRO COMERCIAL BULEVAR AREA INTERVENIDA 63.090M² COMERCIAL
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA
REMODELACION UNICENTRO BOGOTA AREA INTERVENIDA 49.000 M² COMERCIAL
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA
REMODELACION CENTRO COMERCIAL ANDINO AREA A INTERVENIR 6.032 M² COMERCIAL
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA
CENTRO COMERCIAL PARQUE ARBOLEDA AREA A INTERVENIR 110.000 M² COMERCIAL
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA
CINEPOLIS EL LIMONAR CALI AREA INTERVENIDA 6.658 M² COMERCIAL
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA CUIDADELA TURISTICA SAN MARTIN AREA DE CONSTRUCCION 58.369 M² USO MIXTO
REMODELACION C.C. CIUDAD TUNAL AREA INTERVENIDA 12.518 M² COMERCIAL
PROYECTOS ESQUEMA DE GERENCIA
PORTAL DE LA 80 (Zonas Comunes y Fachada) COMERCIAL
REMODELACION CENTRO COMERCIAL AV. CHILE AREA INTERVENIDA : 15.000M2 COMERCIAL