DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT

D OS S I ER OP B O UW E N I NF OR M A TI EP LI C H T

Terwijl in de oude plichtenleer voor vastgoedmakelaars nog bepaald werd dat 'de vastgoedmakelaar voor elke zaak een dossier moet samenstellen dat zo volledig mogelijk moet zijn', houdt de plichtenleer van 1 januari 2007 zich wat dat betreft volledig op de vlakte. Artikel 12 van de huidige plichtenleer vermeldt enkel dat 'de vastgoedmakelaar aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen moet vragen, noodzakelijk voor het uitvoeren van zijn opdracht en dat hij binnen de grenzen van zijn mogelijkheden (?) tot de passende verificaties ervan moet overgaan, zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen. Indien hiertoe een reden bestaat zal hij duidelijkheid scheppen inzake het voorbehoud met betrekking tot de punten waarover hij geen informatie kan bekomen.'

Behalve de overeenkomsten en briefwisseling met de partijen, mag men aannemen dat hij alle informatie, die hij in de onderzochte stukken terugvindt en die noodzakelijk is om aan zijn informatieplicht te voldoen, in het dossier zal onderbrengen.

De vastgoedmakelaar moet ook rekening houden met de regelgeving betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (boek VI van het Wetboek Economisch Recht (=WER)). De vastgoedmakelaar heeft een algemene informatieplicht. Hij moet de kandidaat-koper of -huurder behoorlijk en nuttig voorlichten over de belangrijkste kenmerken van het onroerend goed en de verkoop- of verhuurvoorwaarden. Voor een juist begrip van deze informatieverplichting verduidelijkt het WER nog dat als misleidend wordt beschouwd een handelspraktijk die gepaard gaat met onjuiste informatie en derhalve op onwaarheden berust. Van misleiding is ook sprake als de informatie weliswaar feitelijk correct is, maar deze informatie de gemiddelde consument op enigerlei wijze, inclusief door de algemene presentatie, bedriegt of kan bedriegen, en de gemiddelde consument ertoe brengt of kan brengen een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen.

Behalve deze algemene informatieverplichting, krijgt de vastgoedmakelaar om de haverklap nieuwe bijzondere informatieplichten opgelegd, waarbij hij in het kader van zijn makelaarsopdracht een reeks attesten en documenten moet verzamelen en deze tijdig ter kennis moet brengen van de koper of huurder. Aan elke bijzondere informatieplicht wordt dan een specifiek sanctioneringsregime gekoppeld.

Ten slotte mag niet uit het oog worden verloren dat zelfs indien de vastgoedmakelaar erin slaagt te voldoen aan alle bijzondere informatieplichten in specifieke wetgeving, hij nog steeds aansprakelijk kan worden gesteld indien hem een tekortkoming aan zijn algemene informatieplicht kan worden verweten. Zo geldt er bijvoorbeeld geen specifieke informatieplicht inzake de keuring van stookolietanks, maar het is wel denkbaar dat de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar in een verkoopdossier ter discussie kan komen als een keuringssattest ontbreekt en hij de koper hierover niet zou hebben geïnformeerd.

De juistheid en volledigheid van de informatie die de vastgoedmakelaar verstrekt zal recht evenredig zijn met de grondigheid waarmee hij zijn onderzoek voerde. Vandaar het belang van de opmaak van een stevig en gedocumenteerd dossier.

In relatie tot zijn opdrachtgever is de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar contractueel van aard. Tussen beiden bestaat immers een contractuele relatie via de bemiddelingsopdracht. Overeenkomsten moeten te goeder trouw worden onderhandeld en afgesloten. Een vastgoedmakelaar schiet tekort aan deze verplichting wanneer hij in de loop van contractuele onderhandelingen, bewust of door onvoorzichtigheid, zijn medecontractant doet dwalen over de omvang van de rechten, plichten en voordelen die uit het contract zouden voortvloeien. Deze fout moet strenger worden beoordeeld ten aanzien van beroepslui, die tegenover hun klant immers gehouden zijn tot een specifieke advies- en informatieverplichting. 1

In relatie tot kandidaat-kopers en -huurders, met wie de vastgoedmakelaar geen contractuele band heeft, is de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar buitencontractueel van aard (artikelen 13821383 Burgerlijk Wetboek (BW)). De vastgoedmakelaar moet zich gedragen zoals elke andere normaal voorzichtige en zorgzame professioneel uit hetzelfde vakgebied en mag de wettige belangen van derden niet miskennen. Daarom moet hij duidelijke informatie verstrekken aan de kandidaat-koper, onder meer over de kenmerken van het te verkopen goed en over het algemeen over alle elementen die de toestemming van de toekomstige koper zouden kunnen bepalen. 2

Besluit hoofdstuk 2 Dossieropbouw en informatieplicht

▪ Verkooptraject: - niveau vastgoedmakelaar: ▪ verkoopopdracht (bemiddelingscontract) ▪ samenstelling verkoopdossier ▪ onderhandse verkoopovereenkomst of compromis - niveau notaris: ▪ notariële verkoopakte

▪ Verhuurtraject: - niveau vastgoedmakelaar: ▪ verhuuropdrachtt (bemiddelingscontract) ▪ samenstelling verhuurdossier ▪ verhuurovereenkomst ▪ Professionalisering beroep - beroepserkenning (1993) - oprichting BIV (1995) ▪ Algemene onderzoeksplicht → artikel 12 plichtenleer ▪ Algemene informatieplicht - artikel 12 plichtenleer - boek VI van het WER in relatie tot consumenten ▪ Bijzondere informatieplichten in allerhande bijzondere wetgeving

▪ Gevolg → grotere beroepsaansprakelijkheid - jegens de verkoper of verhuurder: contractueel - jegens de koper: buitencontractueel (artikel 1382-1383 BW)

1 Gent 23 januari 2001, DAOR 2001, afl. 57, 63. 2 Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2006, afl. 7, 438.