OVERSTROMINGSGEVAAR

7.2. 6 A A ND A CH T S P U NT VER H U U R

Als een eigendom beschermd wordt, staat dat de verhuur ervan niet in de weg. Wel wordt het beschermingsstatuut best uitdrukkelijk in de huurovereenkomst vermeld, al was het maar om de huurders duidelijk te informeren over de beschermde elementen van het goed waaraan niet mag worden geraakt. Dat geldt voor alle types huurovereenkomsten, ongeacht de duur.

OV ER S TR OM I NG S G E V A A R

Bij de verkoop en verhuur van onroerend goed gelden er in Vlaanderen zowel op gewestelijk als op federaal vlak informatieplichten m.b.t. het overstromingsgevaar. Hieronder worden deze plichten op een rijtje gezet.

7.3. 1 F ED ER A L E INF O R MA T I EP LI CH T : R IS I CO Z O N E V O O R O VER S T R O M ING EN

In het kader van de verzekeringsproblematiek bij overstromingen geldt al sinds 2006 een bijzondere informatieverplichting lastens de verkoper en de verhuurder van een onroerend goed. De informatie slaat op de vraag of het goed in een risicozone gelegen is (zie artikel 129, §4 van de Wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen):

De informatie over het feit dat een goed in een risicozone gelegen is, wordt verstrekt: ▪ door het comité van aankoop of de notaris, in de authentieke akte, in het geval van akte van overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed; ▪ door de overdrager, schriftelijk in de overeenkomst, in geval van akte van overdracht

van een zakelijk recht op een onroerend goed;

▪ door de verhuurder, schriftelijk in de overeenkomst of in een bijzonder document, voor

de in verhuur gegeven onroerende goederen die na de afbakening van de risicozones werden opgericht;

▪ door de daartoe door de koning aangewezen ambtenaren; ▪ door de gemeentelijke administraties, wat betreft de risicozones die zich op hun grondgebied bevinden.

Het Koninklijk Besluit van 28 februari 2007 heeft de risicozones voor overstromingen afgebakend. Deze informatie kan worden teruggevonden via de link: http://www.waterinfo.be/default.aspx?path=NL/loketten/geoloket

(kaart risicozones overstromingen 2007)

Een voorbeeld van een rapport m.b.t. de risicozones voor overstromingen aangaande het perceel, gelegen te 3061 Bertem, Blankaart 20, is te vinden onder bijlage 15A.

Wie een woning- of brandverzekering afsluit voor zijn bestaande woning, is sinds 2006 automatisch verzekerd tegen natuurrampen, zoals overstromingen. De verzekeraar van het brandrisico moet automatisch ook dekking verlenen voor zaakschade die veroorzaakt wordt door overstroming of het overlopen of opstuwen van de openbare riolen.

Wanneer een eigendom gelegen is in een risicozone, betaalt men hogere verzekeringspremies dan iemand die niet in een risicozone woont. Hoe hoog bepaalt de verzekeraar zelf op basis van een eigen inschatting van de grootte van het risico. Hij moet zich in dat geval wel houden aan de wettelijke maximumtarieven van het Tariferingsbureau.

OPGELET!

Is het goed gelegen in een risicozone voor overstromingen en is het huis gebouwd na 23 september 2008? Dan is de verzekeraar niet verplicht om de woning tegen waterschade te verzekeren. Doet hij dat toch? Dan gelden de wettelijke maximumtarieven van het Tariferingsbureau niet meer. De verzekeraar bepaalt dus zelf de hoogte van de premie. Sterker nog, hij hoeft de wet op de natuurrampenverzekering voor overstromingen niet eens te respecteren. Bovendien heeft men geen recht op een tussenkomst door het Rampenfonds. Hetzelfde geldt voor uitbreidingen op de grond van de goederen die bestonden voor de datum van klassering als risicozone.

7.3. 2 VLA A MS E INF O R MA T IEP LI CH T : D E CR E ET I NT EG R A A L W A T ER B EL EID

7.3.2.1 Wettelijk kader

Op initiatief van Vlaams minister van Leefmilieu, Natuur en Cultuur, Joke Schauvliege, en Vlaams minister van Mobiliteit en Openbare Werken, Hilde Crevits, werd het decreet Integraal Waterbeleid gewijzigd. Het decreet Integraal Waterbeleid (2003) regelt de planning, het overleg en de organisatie van het waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet zet ook de Europese kaderrichtlijn Water (2000) en de Europese Overstromingsrichtlijn (2007) om in Vlaamse Regelgeving. De nieuwe regels zijn in werking getreden op 11 oktober 2013.

Dankzij de decreetswijziging moet de organisatie en de planning van het waterbeleid in Vlaanderen eenvoudiger en transparanter worden. Daarnaast voerde het decreet ook een nieuw juridisch instrument in: de informatieplicht.

Zo moeten eigenaars, vastgoedmakelaars en notarissen potentiële kopers en huurders duidelijk informeren of het bewuste onroerend goed al dan niet in overstromingsgevoelig gebied ligt. Met de informatieplicht wil men voorkomen dat een kandidaat koper of huurder investeert in onderhandelingen voor een goed waarin hij achteraf niet geïnteresseerd is, net omdat het in een overstromingsgevoelig gebied, een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt.

▪ Effectief overstromingsgevoelig gebied Dit zijn gebieden die recent nog onder water liepen. Of waarvan modellen aangeven dat het er om de 100 jaar of frequenter overstroomt. ▪ Mogelijk overstromingsgevoelig gebied Deze gebieden overstromen uitsluitend bij heel extreme weersomstandigheden. Of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk. ▪ Afgebakend overstromingsgebied Om er voor te zorgen dat er ruimte voor water beschikbaar blijft, kunnen de waterbeheerders in de waterbeheerplannen overstromingsgebieden afbakenen. In deze overstromingsgebieden geldt een wettelijk recht van voorkoop en kan de overheid desgevallend tot onteigening ten algemene nutte overgaan. ▪ Afgebakende oeverzone Oeverzones zijn een volwaardig onderdeel van het watersysteem. Ze dragen in belangrijke mate bij aan het evenwicht van het watersysteem. Om er voor te zorgen dat oeverzones hun functie kunnen vervullen, legt het decreet Integraal Waterbeleid gebruiksbeperkingen op voor oeverzones. De informatieplicht geldt bij verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, inbreng van een onroerend goed in een vennootschap en ook van vestiging of overdracht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal.

Ten eerste zal bij publiciteit voor één van de vermelde transacties moeten vermeld worden of het goed (of een gedeelte ervan) gelegen is in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied of in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone.

Ten tweede moet een waterparagraaf worden voorzien in de vastgoedaktes. De vastgoedmakelaar zal dus een waterparagraaf moeten inlassen in zijn onderhandse verkoopovereenkomsten en in de verhuurovereenkomsten voor meer dan negen jaar.

OPGELET!

De kaart van overstromingsgevoelige gebieden werd geactualiseerd met ingang van 1 juli 2017. Deze nieuwe kaart is van toepassing op: onderhandse overeenkomsten die na 30 juni 2017 afgesloten zijn, authentieke akten waarvan de onderhandse overeenkomst na 30 juni 2017 afgesloten is, authentieke akten zonder voorafgaande onderhandse overeenkomst die na 30 juni verleden zijn en openbare verkopen waarvan de verkoopsverrichtingen na 30 juni 2017 aangevat zijn.

Concreet zal de vastgoedmakelaar de kopers en huurders, die een huurovereenkomst aangaan voor meer dan 9 jaar, moeten informeren (zowel in de publiciteitsfase als door de opname van bepaalde vermeldingen in de overeenkomst) of het goed in kwestie gelegen is:

▪ in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied (watertoets):

32

De opzoeking moet gebeuren via het geoloket ‘Waterinfo’ (kaart overstromingsgevoelige gebieden 2014): http://www.waterinfo.be/default.aspx?path=NL/loketten/geoloket

▪ in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone:

De opzoeking moet gebeuren via het geoloket ‘Waterinfo’ (kaart recht van voorkoop integraal waterbeleid): http://www.waterinfo.be/default.aspx?path=NL/loketten/geoloket

De Vlaamse Regering kan nader bepalen wat onder publiciteit begrepen wordt, kan bepaalde vormen van publiciteit omwille van praktische redenen vrijstellen en kan nadere regels bepalen voor het nakomen van deze informatieplicht.

De impact van deze informatieplicht is beperkt bij verhuurbemiddeling door de vastgoedmakelaar, gezien de plicht slechts geldt bij verhuur van meer dan negen jaar. Meestal wordt de huurovereenkomst in dergelijk geval onmiddellijk notarieel opgemaakt. In de publiciteitsfase is vaak nog niet geweten voor hoe lang de huurovereenkomst zal worden afgesloten (een duur van meer dan negen jaar kan bijvoorbeeld een wens zijn van de huurder in kwestie).

Noteer ten slotte dat er geen specifieke sanctie is voorzien bij een inbreuk op deze nieuwe informatieverplichting. Dit betekent echter niet dat de informatieplicht licht moet worden opgevat of kan worden genegeerd. Zo speelt ter zake het gemeen recht en zou een huurder de nietigheid van het huurcontract kunnen eisen wegens dwaling of zelfs bedrog. De vastgoedmakelaar riskeert (burgerrechtelijk en tuchtrechtelijk) aansprakelijk te worden gesteld wegens miskenning van de informatieplicht met het risico te worden veroordeeld tot schadevergoeding aan de (ver)huurder.

Een voorbeeld van een rapport m.b.t. de watertoets aangaande het perceel, gelegen te 3061 Bertem, Blankaart 20, is te vinden onder bijlage 15B.

7.3.2.2 Richtlijnen m.b.t. de praktische invulling van deze nieuwe informatieplicht

Op de website van de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid werden richtlijnen gepubliceerd over de praktische uitvoering van de informatieplicht. Deze kunnen geraadpleegd worden via http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/beleidsinstrumenten/informatieplicht/informatieplichtoverstromingsgevoelig-vastgoed

32 Symbool enkel te gebruiken voor bepaalde types vastgoedpubliciteit bij ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied.

Hoe neemt de vastgoedmakelaar de informatie in de publiciteit op? Onder publiciteit wordt het volgende verstaan: ▪ advertenties in gedrukte media zoals kranten, tijdschriften, folders ▪ advertenties in digitale media zoals websites, nieuwsbrieven, mailings ▪ op affiches omtrent openbare verkoop ▪ bekendmakingen in de etalages van makelaars ▪ informatie op beurzen

Afhankelijk van het type publiciteit moet de informatie voluit geschreven worden, wordt het symbool voor overstromingsgevoelig gebied gebruikt of hoeft de informatie niet vermeld te worden.

Sedert 1 januari 2017 zijn de richtlijnen voor de informatieplicht in de publiciteit bij ligging in overstromingsgevoelig gebied gewijzigd. Het symbool voor overstromingsgevoelig gebied moet nu enkel nog vermeld worden indien publiciteit gevoerd wordt voor een onroerend goed, dat in effectief overstromingsgevoelig gebied ligt. Dat was tot 31 december 2016 ook het geval indien het onroerend goed in mogelijk overstromingsgevoelig gebied was gelegen. Door deze wijziging wordt het onderscheid met woningen en gronden in mogelijk overstromingsgevoelig gebied duidelijker. Deze wijziging is er gekomen na een evaluatie van de informatieplicht door de CIW. Vanuit de immosector werd al langer gesuggereerd om het symbool enkel toe te passen in effectief overstromingsgevoelig gebied, gezien het gebruik van dit symbool bij mogelijk overstromingsgevoelig gebied ten aanzien van potentiële kopers een afschrikkend effect zou teweegbrengen.

Tot 31 december 2016 zagen de richtlijnen voor de informatieplicht in de publiciteit er als volgt uit:

Met ingang van 1 januari 2017 zullen de volgende gewijzigde richtlijnen m.b.t. de puliciteit moeten gehanteerd worden:

De schriftelijke vermelding van de ligging in mogelijk overstromingsgevoelig gebied blijft dus wel verplicht, ook al dient het symbool van overstromingsgevoelig gebied in dit geval niet langer gebruikt te worden.

Het symbool bij ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied kan worden gedownload via de link: http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/beleidsinstrumenten/informatieplicht/symbooloverstromingsgevoelig-gebied.

Voor een onroerend goed dat niet in overstromingsgevoelig gebied ligt, noch in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone moet niets vermeld worden.

Als er niets vermeld wordt, zal dit geïnterpreteerd worden als: het onroerend goed ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, noch in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone. Blijkt achteraf dat dit niet correct is, dan kan de koper of huurder hiervoor natuurlijk wel de verkoper, verhuurder en/of de vastgoedmakelaar aansprakelijk stellen.

Vanaf januari 2017 maakt de kaartafdruk tevens melding van de waterbeheerder. Op deze manier kan de geïnteresseerde kandidaat-koper makkelijker de weg vinden naar de beheerder van de waterloop waarnaar het perceel afstroomt om bijvoorbeeld meer te weten te komen over mogelijke wateroverlast op die bepaalde plek. Onder bijlage 15C is een informatiebrochure over de informatieplicht rond de overstromingsgevoeligheid van vastgoed terug te vinden.

7.3. 3 S Y NT H ES E

Publiciteit voor verkoop Federale informatieplicht

Ligging in een risicozone voor overstromingen Vlaamse informatieplicht

Ligging in effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied Ligging in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone

Publiciteit voor verhuur < 9 jaar

Publiciteit voor verhuur > 9 jaar

Verkoopovereenkomst

Verhuurovereenkomst < 9 jaar

Verhuurovereenkomst > 9 jaar

7.3. 4 ILLU S T R A T IE