ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC

EN ER G I EP R ES TA TI EC ER TI F I C A A T ( EP C )

8.3. 1 B EGR IP

Het energieprestatiecertificaat (= EPC): ▪ informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning, ▪ is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete, ▪ wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A.

Potentiële kopers of huurders krijgen met het EPC een idee van de energiezuinigheid van de woning. Verkopers en verhuurders kunnen op hun beurt de energiezuinige kenmerken van hun woning in de verf zetten.

Op het EPC staat de energiescore (vroeger kengetal genoemd). De energiescore geeft het berekende energieverbruik weer per jaar per m² bruikbare vloeroppervlakte. Het kengetal hangt af van de eigenschappen van het gebouw, zoals de gebruikte materialen, muur- en dakisolatie, ramen en deuren en de installaties voor verwarming en warm water. Bij de berekening van de energiescore wordt geen rekening gehouden met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling van de (vorige) bewoners. De energiescore kan dus afwijken van het verbruik op de elektriciteitsfactuur.

De score krijgt een plaats op de kleurenbalk (gaat van groen tot rood). Een energiescore in de groene zone wijst op een energiezuinige woning. Een woning in de rode zone is energieverslindend. Op de kleurenbalk staan referentiewaarden, van 0 tot 700. Hoe hoger deze score, hoe hoger het berekend energieverbruik en hoe minder energiezuinig de woning is. Voor oudere woningen kan het kengetal boven 700 uitkomen.

Het EPC geeft ook een aantal energiebesparende aanbevelingen. De aanbevelingen zijn niet verplicht uit te voeren maar tonen welke energiebesparende investeringen nuttig zijn voor de woning. Bepaalde energiezuinige investeringen komen bovendien in aanmerking voor een subsidie of een premie (www.energiesparen.be/subsidies).

Bij ministerieel besluit van 21 december 2012 werd de vorm en de inhoud van het EPC-attest voor woningen en appartementen gewijzigd. Sinds 15 januari 2013 is het EPC-attest een stuk gedetailleerder en uitgebreider geworden. Waar vroeger dikwijls kritiek rees op het oude EPCdocument omdat het voor een leek niet begrijpelijk zou geweest zijn, is op het huidige EPC-attest heel wat meer informatie terug te vinden.

Vanaf 15 januari 2013 is het EPC-attest dus een uitgebreid document geworden van maar liefst 15 pagina's. De meeste van die pagina's bevatten standaardaanbevelingen, maar er is nu ook ruimte voorzien voor aanbevelingen en opmerkingen van de energiedeskundige zelf met betrekking tot het pand. De gegevens die de energiedeskundige in de berekeningssoftware ingeeft, worden voortaan ook in het certificaat opgenomen.

Dus meer informatie en meer aanbevelingen, gebaseerd op meer bewijsstukken. In het vernieuwde EPC wenst men immers de rekenkern nauwer te laten aansluiten bij het EPB en de nieuwe normeringen. Zo zal VEA onder meer een lijst opstellen van bewijsstukken die bv. de vastgoedmakelaar aan de eigenaar kan opvragen en die effectief meespelen bij het opstellen van het EPC.

Het EPC bij verkoop en verhuur van woongebouwen is maximaal 10 jaar geldig. Onder bijlage 17A is een voorbeeld van EPC opgenomen.

8.3. 2 EP C E N R ES ID ENT IË LE GEB O U W E N

8.3.2.1 Aanvraagprocedure

De eigenaar die zijn gebouw wil verkopen of verhuren moet een erkende energiedeskundige type A contacteren om ervoor te zorgen dat een EPC beschikbaar is op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Deze lijst kan geraadpleegd worden via de link http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/energiedeskundigen_type_A.pdf.

Het is aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte. Er wordt door de overheid geen vaste prijs opgelegd. Er moet toch rekening gehouden worden met een gemiddelde kost tussen de 200 en 250 euro.

De energiedeskundige type A komt ter plaatse langs om de woning te inspecteren. Hij kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie, enz. De opmaak van het EPC gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap ter beschikking wordt gesteld aan de erkende energiedeskundigen type A. Bij de inspectie moet de energiedeskundige type A het inspectieprotocol volgen. Door het gebruik van een vaste inspectiemethode en specifieke software verhoogt de reproduceerbaarheid.

De energiedeskundige moet het EPC ondertekenen om rechtsgeldig te zijn. De energiedeskundige bezorgt het ondertekende EPC aan de eigenaar van de woning. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag.

8.3.2.1 Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied?

Verhuur

Verkoop Verhuur Meer info/voorwaarden

Nvt Ja Bij gewone huur voor contracten vanaf 2 maanden

Studentenkamer

Serviceflat

Vakantiewoning, chalet,… Stacaravan,…

Woning met gedeeltelijk nietresidentieel gebruik (kantoor, winkel, dokterspraktijk,…)

Woning door brand beschadigd maar niet onbewoonbaar verklaard Ja

Ja

Ja

Ja, onder bepaalde voorwaarden Ja, onder bepaalde voorwaarden Enkel bij (laatste) gebruik als vaste verblijfplaats, een immobiel karakter sedert meerdere jaren en aangesloten op nutsvoorzieningen.

Ja

Ja Ja

Ja, in geval van huurovereenkomst

Ja

Ja

Ja Bij gemeenschappelijke keuken, badkamer of toilet: 1 EPC voor het volledige gebouw. Bij aparte faciliteiten: apart EPC. Voor serviceflats waar gewerkt wordt met een dagprijs zonder huurovereenkomst, is geen EPC vereist. Rusthuizen vallen onder het EPC voor publieke gebouwen

Bij verhuurovereenkomsten van minimum twee maanden.

Enkel verplicht voor residentiële gedeelte. Het niet-residentiële gedeelte mag meegenomen worden als het kleiner is dan 800m³, kleiner dan het residentiële gedeelte én binnen het beschermde volume valt. Het EPC voor niet-residentiële gebouwen is nog niet verplicht. Niet verplicht voor een door de burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning.

Woning nieuwbouw die niet aan EPB-regelgeving moet voldoen of een verbouwing Ja Ja

Woning in beschermd gebouw Ja Ja Woningen zonder verwarming Ja Ja Opstal, erfpacht, ruilakte, gerechtelijke onteigening Nee Nee Verkoop van ofwel enkel naakte eigendom of vruchtgebruik Nee Nee

Verkoop van deel (%) van de eigendom Nee Nee

Religieus gebouw Nee Nee

Woonboot

Woningen met huurovereenkomst van voor 1/1/2009 Onderverhuur Nee Nee

Nvt Nee

Nvt Nee Een EPC bij bouw (voor nieuwbouwwoningen vanaf 1/1/2006) geldt ook bij verkoop en verhuur (=geen bijkomend EPC vereist). Bij verbouwingen is geen EPC bij bouw mogelijk!

Enkel EPC verplicht bij verkoop van het geheel in volle eigendom

Bv. bij echtscheiding of erfenis door één van de partijen

Enkel verplicht voor nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten vanaf 1/1/2009

Opnieuw verkopen/verhuren van een gebouw met een geldig EPC Woning uitsluitend gebruikt als kantoor, winkel, ... Nee Nee

Nee Nee Een EPC is tien jaar geldig. Niet verplicht om een nieuw EPC op te maken bij opnieuw verkopen/verhuren ook al zijn er aanpassingswerken gebeurd. Kijken naar de feitelijke situatie.

Vanaf 1 juli 2017 is tevens een EPC vereist bij de tekoop- en tehuurstellingen van woningen zonder verwarming. De tot voor 1 juli 2017 geldende uitzonderingsregel voor woningen zonder verwarming komt hierdoor te vervallen. Vanaf 1 juli 2017 zal tevens een nieuwe versie van het Inspectieprotocol, zijnde de handleiding voor energiedeskundigen, in voege treden. Dit protocol voorziet o.m. in een methodiek voor de opmaak van een EPC voor woningen zonder verwarming en bevat een overzichtslijst van situaties waar een EPC al dan niet vereist is.

8.3.2.2 Vanaf wanneer moet het EPC beschikbaar zijn?

Verkoopbemiddeling

Sinds 1 november 2008 moet bij de verkoop van residentieel vastgoed (woningen, appartementen, studio's, studentenkamers … ) een EPC beschikbaar zijn, vanaf het moment dat de wooneenheid te koop wordt aangeboden.

Het is aangewezen om een kopie van het EPC aan de onderhandse verkoopovereenkomst te hechten. Het origineel wordt aan de koper overhandigd bij het verlijden van de authentieke verkoopakte.

Onder het begrip ‘verkoop’ wordt verstaan “de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet door de burgemeester onbewoonbaar verklaard is.” Een schenking, de verkoop van enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom, een gerechtelijke onteigening alsook het kopen van een aandeel van de woning van de ex-partner vallen buiten het toepassingsgebied.

Verhuurbemiddeling

Sinds 1 januari 2009 moet bij de verhuur van residentieel vastgoed (woningen, appartementen, studio's, studentenkamers … ) een EPC beschikbaar zijn, vanaf het moment dat de wooneenheid te huur wordt aangeboden.

Een wooneenheid is elke eenheid binnen een gebouw die ontworpen of aangepast is om afzonderlijk te worden gebruikt en die minstens beschikt over een woonruimte in combinatie met een toilet, een douche of bad en een keuken of kitchenette.

De verplichting geldt enkel voor zover het gaat over een verhuur voor een periode van meer dan twee maanden. Het EPC moet door de eigenaar/verhuurder worden voorgelegd aan de (potentiële) huurders die de woning bezoeken. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat.

Het EPC is niet verplicht indien de woning reeds verhuurd werd en de huurovereenkomst niet vernieuwd werd na 1 januari 2009 en de huurder dezelfde is gebleven. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst met een nieuwe huurder na 1 januari 2009 moet er wel verplicht een EPC worden opgemaakt.

8.3.2.3 Advertentieplicht

Sinds 1 januari 2012 is het verplicht om de energiescore (vroeger kengetal genoemd) en het adres of de unieke code te vermelden bij alle commerciële publiciteit omtrent een woning die te koop of te huur wordt aangeboden, zoals advertenties in folders, tijdschriften, kranten, websites, nieuwsbrieven, beurzen, tv of radio.

De vastgoedmakelaar heeft dus de keuze (in samenspraak met zijn klant) tussen de volgende vermeldingen: ▪ energiescore + unieke code ▪ energiescore + adres

Energiescore Door de score van het EPC te vermelden op de advertenties kunnen kandidaat-kopers of -huurders bij de keuze van een nieuwe woning makkelijker rekening houden met de energiezuinigheid van een pand. Het EPC toont namelijk de berekende energiescore van de woning, uitgedrukt in kWh/m². Hoe lager de energiescore, hoe energiezuiniger de woning.

Unieke code De unieke code bestaat uit het tweede groepje van maximaal tien cijfers van het certificaatnummer, (de nullen voor het cijfer mogen weggelaten worden). Bijvoorbeeld bij het EPC-nummer 201011120000000041-00000015-1 moet referentie 41 worden vermeld op de advertentie. De unieke code dient enkel opgenomen te worden als men het adres van de woning niet wil publiceren. Voor nieuwbouwwoningen moet de energiescore in kWh, het E-peil en het adres of unieke code van het EPC worden vermeld. Van het EPC-nummer bijvoorbeeld 23094-G-B.8262/EP02007/W445/ D01/SD001, kan enkel de verslaggeverscode weggelaten worden. De unieke code wordt dan 23094-GB.8262/W445/D01/SD001.

Illustratie

Verboden vermelding: “EPC in aanvraag” Zoals reeds meermaals vermeld, moet het EPC aanwezig zijn van zodra men beslist een woning te verkopen of te verhuren. Om die reden is het dan ook absoluut verboden om in advertenties te vermelden dat het EPC “in aanvraag is”.48 De volgende advertentie is dus in strijd met de EPC regelgeving:

48 Zoals toegelicht onder 7.5.2.1 is de vermelding “in aanvraag” wel toegestaan m.b.t. de bijzondere stedenbouwkundige informatieplicht (op voorwaarde wel te verstaan dat men effectief kan bewijzen dat de stedenbouwkundige inlichtingen werden opgevraagd bij de gemeente (lees: aan de hand van een schriftelijk stuk)).

Vrijstellingen

▪ Volledige vrijstelling voor kleine raamaffiches

De energiescore en het adres of de unieke code moeten niet gepubliceerd worden op de (kleine) panelen aan de woning zelf waar enkel een verwijzing naar het vastgoedkantoor staat of een kleine raamaffiche met te koop/te huur zonder verdere informatie.

Voor niet-gepersonaliseerde panelen en raamaffiches werd dus een volledige vrijstelling voorzien van de publicatieplicht. Deze piste lijkt op het eerste gezicht positief, ware het niet dat de vrijstelling conflicteert met de bestaande huurwetgeving. Op grond van artikel 1716 BW moet bij elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten worden vermeld. Het niet naleven van deze verplichting door de verhuurder of zijn gevolmachtigde kan aanleiding geven tot een administratieve boete gaande van 50 euro tot 200 euro. In het kader van de huurwetgeving moeten met andere woorden alle publiciteitsborden gepersonaliseerd worden door vermelding van de huurprijs en -lasten. Wat is dan nog de waarde van de vrijstelling m.b.t. de EPCgegevens?

▪ Gedeeltelijke vrijstelling voor kleine zoekertjes

In kleine zoekertjes in gedrukte media moet enkel de energiescore worden gepubliceerd. Het begrip ‘kleine zoekertjes’, zijnde ‘korte berichtjes voornamelijk bestaande uit afkortingen’, is natuurlijk voor interpretatie vatbaar. Dat komt de rechtszekerheid niet ten goede.

Het VEA (Vlaams energieagentschap) publiceerde richtlijnen m.b.t. de advertentieplicht. Deze richtlijnen zijn terug te vinden onder bijlage 17B.

8.3.2.4 EPC bij nieuwbouw

Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te bouwen of verbouwen wordt ingediend, moeten een bepaald niveau van thermische isolatie, energieprestatie (isolatie, energiezuinige verwarmingsinstallatie, ventilatie ...) en een gezond binnenklimaat behalen.

De verschillende personen die betrokken zijn bij het bouwproces hebben in het kader van de energieprestatieregelgeving elk hun eigen taken en verantwoordelijkheden: ▪ de bouwheer ▪ de architect ▪ de EPB-verslaggever

Om controle te hebben op de naleving van de energieprestatieregelgeving in de praktijk, bezoekt het Vlaams Energieagentschap bouwplaatsen en worden boetes opgelegd.

Het bouwproces bestaat uit verschillende fases. Bij iedere fase hoort, in het kader van de energieprestatieregelgeving, een specifiek document.

Het meldingsdossier of de vergunningsaanvraag

De aangifteplichtige (bouwheer) moet de nodige maatregelen voorzien op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van het gebouw.

De architect moet zijn informatieplicht tegenover de bouwheer nakomen en de bouwheer inlichten over alle regelgeving die van toepassing is, dus ook over de energieprestatieregelgeving.

Opdat tijdig de nodige aandacht wordt besteed aan de energieprestatie van een gebouw, is in de formulieren voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning of voor de melding, een specifieke verklaring van de bouwheer (aangifteplichtige) en de architect opgenomen: de rubriek 'Energieprestatieregelgeving'. In die rubriek wordt 'ja' aangevinkt voor gebouwen waarvoor EPB-eisen gelden.

Eventuele haalbaarheidsstudie

De Europese richtlijn betreffende de energieprestaties van gebouwen, verplicht de lidstaten ertoe om van nieuwe gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 1 000 m² de technische, milieutechnische en economische haalbaarheid van alternatieve energiesystemen te onderzoeken.

Die alternatieve systemen (bv.: warmtekrachtkoppeling, warmtepompen, stads- of blokverwarming) kunnen bijdragen tot belangrijke energiebesparingen.

Op 23 november 2007 keurde de Vlaamse regering het ontwerpbesluit betreffende de haalbaarheidsstudie naar alternatieve energiesystemen bij grote gebouwen definitief goed.

Voor gebouwen > 1 000 m² is het voor vergunningsaanvragen na 31 januari 2008 verplicht te onderzoeken of de toepassing van alternatieve energiesystemen rendabel is. Binnen een maand na het aanvragen van de stedenbouwkundige vergunning dient een webformulier ingediend te worden.

De voorafberekening

De verslaggever moet voor de start van de werken een berekening van de energieprestatie en het binnenklimaat van het gebouw maken. Hij maakt de berekening op basis van de materialen en de keuzes die door de architect en de ontwerper van de technische bouwsystemen zijn gemaakt en aan de verslaggever bezorgd.

Als de berekening aantoont dat het ontworpen gebouw niet zal voldoen aan de EPB-eisen, signaleert de verslaggever dat aan de aangifteplichtige en aan de architect. De verslaggever geeft hen één schriftelijk niet-bindend advies over hoe ze kunnen voldoen aan de EPB-eisen. De verslaggever toont aan welke punten kunnen worden bijgestuurd en bakent de probleemzones af.

De aangifteplichtige beslist, in samenspraak met de architect, welke maatregelen hij zal nemen om te voldoen aan de EPB-eisen en of hij de door de verslaggever voorgestelde bijsturingen al dan niet zal volgen.

De verslaggever maakt de voorafberekening op in de EPB-software. De berekening is analoog met het opmaken van de EPB-aangifte. Het verschil ligt vooral in het feit dat de in de voorafberekening doorgerekende maatregelen nog kunnen worden bijgestuurd en aangepast tijdens de uitvoering van de werken, wat niet meer kan in de waarheidsgetrouwe EPB-aangifte.

Het bewijs dat de voorafberekening is uitgevoerd, wordt bij de startverklaring aan het Vlaams Energieagentschap (VEA) bezorgd.

De startverklaring

Het ministerieel besluit houdende wijziging van het ministerieel besluit van 13 januari 2006 betreffende de vorm en inhoud van de startverklaring werd goedgekeurd op 12 december 2011 en gepubliceerd in het Staatsblad op 18 december 2011.

De startverklaring moet uiterlijk voor de start van de werkzaamheden doorgestuurd worden. Voor een bouwproject waarvan de werken vroeger gestart zijn, moet men de startverklaring onmiddellijk indienen. Als start van de werken vult men de werkelijke startdatum in.

De startverklaring bevat volgende gegevens: ▪ gegevens van het bouwproject: ‐ de ligging van het bouwproject; ‐ de datum van de start van de werkzaamheden; ‐ de aard van de werkzaamheden; ‐ de bestemming van het gebouw; ‐ het beschermd volume en de indeling van het bouwproject; ‐ de resultaten op het vlak van het K-peil, E-peil en overige EPB-eisen; ▪ gegevens van de aangifteplichtige, de architect die met de controle op de werkzaamheden belast is en de verslaggever.

De startverklaring wordt elektronisch ingediend bij de energieprestatiedatabank. De verslaggever ontvangt vervolgens van het Vlaams Energieagentschap elektronisch een document dat afgedrukt kan worden. Dat document wordt ondertekend door de aangifteplichtige, de verslaggever en de architect die belast is met de controle van de werkzaamheden.

De verslaggever houdt de ondertekende versie drie jaar bij en stelt die op verzoek van het Vlaams Energieagentschap ter beschikking.

De EPB-aangifte

De EPB-aangifte is een conformiteitsdossier waarin de verslaggever alle maatregelen beschrijft die genomen zijn om de EPB-eisen na te leven, en waarin hij beschrijft of de resultaten al dan niet conform de eisen zijn.

De energieprestatie en het binnenklimaat van een gebouw zijn voor een groot deel afhankelijk van materialen (bijvoorbeeld dikte en type) en technieken (bijvoorbeeld voor verwarming, verlichting …).

Die worden vaak pas na het indienen van de stedenbouwkundige vergunning, bij het opstellen van het lastenboek, vastgelegd.

Bij wijzigingen in de uitvoering kan de energieprestatie of het binnenklimaat nog veranderen. Daarom wordt het bewijs dat een gebouw voldoet aan de energieprestatieregelgeving, pas geleverd na het uitvoeren van alle werken.

De verslaggever zal uiterlijk zes maanden na ingebruikname van het gebouw, correct de uitgevoerde toestand van het gebouw rapporteren in de EPB-aangifte.

Met het ministerieel besluit van 2 april 2007 heeft Vlaams minister Kris Peeters onder meer de vorm en de inhoud van de EPB-aangifte vastgelegd. Het ministerieel besluit is op 11 mei 2007 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en trad tien dagen later in werking.

Het besluit legt vast uit welke documenten de EPB-aangifte bestaat: ▪ de ondertekende papieren afdruk van het hoofdformulier van de EPB-aangifte en haar bijlage(n); ▪ het elektronische bestand (het EPB-bestand), waarin de thermische isolatie, de energieprestatie en de ventilatie van het gebouw werd berekend; ▪ de elektronische versie van de EPB-aangifte (het EPBA-bestand), die uit het EPB-bestand werd gegenereerd en digitaal verstuurd werd aan de Energieprestatiedatabank; ▪ de plannen van het gebouw (as-built), minstens op een schaal 1/100. Die omvatten minstens: ‐ een grondplan van elk niveau met per lokaal een unieke code die overeenstemt met de codering in het EPB-bestand, de voornaamste afmetingen en de aanduiding van de toevoer- en afvoervoorzieningen voor ventilatie; ‐ alle gevels; ‐ doorsneden waarbij elk verschillend hoogteprofiel zichtbaar is aangegeven; ‐ de oriëntatie van het gebouw; ‐ de plannen van de HVAC-installatie bij collectieve woongebouwen, scholen en kantoren waarvoor een E-peil berekend wordt; ‐ de plannen van de verlichting bij kantoren en scholen waarvoor een E-peil berekend wordt; ▪ de stavingstukken die horen bij de resultaten die via directe invoer zijn ingebracht in de EPB-software.

Deze documenten, die deel uitmaken van de EPB-aangifte, moet de verslaggever gedurende vijf jaar bijhouden. In het kader van een controle kan het Vlaams Energieagentschap het totaalpakket van de EPB-aangifte opvragen.

De aangifteplichtige houdt dezelfde documenten gedurende tien jaar bij. Het Vlaams Energieagentschap kan ook aan de aangifteplichtige die documenten opvragen.

Het energieprestatiecertificaat voor nieuwbouw

Voor nieuwbouw en verbouwingen waarvoor een bouwvergunning vereist is, gelden sinds 1 januari 2006 eisen op vlak van energieprestaties en binnenklimaat.

Op 2 december 2005 keurde de Vlaamse regering de besluitswijziging voor het invoeren van het energieprestatiecertificaat bij de bouw goed (publicatie in het Belgisch Staatsblad van 02 februari 2006).

Bij gebouwen waarvoor een E-peil wordt berekend, wordt gelijktijdig met de EPB-aangifte een energieprestatiecertificaat (EPC) opgemaakt. Met de EPB-software kan de verslaggever namelijk een EPB-aangifte genereren. Na indienen van de aangifte, ontvangt de verslaggever elektronisch het energieprestatiecertificaat.

Het energieprestatiecertificaat bij de bouw geeft weer of het gebouw (of gebouwdeel) voldoet aan de EPB-eisen en vermeldt het E-peil. Op die manier wordt de energieprestatie (het E-peil) vergeleken met het maximale E-peil (E 100).

Een goede energieprestatie (laag E-peil) leidt tot een laag energieverbruik en dus een lage energiefactuur.

Het EPC is 10 jaar geldig.

8.3.2.5 Hoe verloopt de controle op het EPC?

Controle op aanwezigheid van het EPC: ▪ Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de aanwezigheid van een EPC bij woningen, appartementen ... die te koop of te huur worden aangeboden via immokantoren, websites, advertenties ... ▪ Daarnaast kan ook schriftelijk een klacht/melding worden gedaan bij het VEA via www.energiesparen.be/info. ▪ Ook de notaris heeft meldingsplicht aan het VEA bij afwezigheid van een EPC. ▪ In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting.

OPGELET !

Afwezigheid van een EPC is op zich geen reden dat de woning niet kan worden verkocht of verhuurd, maar de eigenaar riskeert wel een administratieve geldboete tussen 500 euro en 5 000 euro.

Controle op correctheid van het EPC: ▪ Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige en op de correctheid van het EPC. ▪ Daarnaast kan ook schriftelijk een klacht/melding gedaan worden bij het VEA via www.energiesparen.be/info. ▪ Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken. ▪ Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als uit de controle van de kwalificaties blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap de energieprestatiecertificaten in kwestie intrekken. Als bij de controle blijkt dat het energieprestatiecertificaat niet met de werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen de 250 en 5 000 euro.

▪ Het Vlaams Energieagentschap verplicht de energiedeskundige om binnen de dertig kalenderdagen een nieuw energieprestatiecertificaat op te maken dat in overeenstemming is met de controlevaststellingen, en om dat nieuwe energieprestatiecertificaat te overhandigen aan de eigenaar of gebruiker van het gebouw.

Indien het gebouw wordt verhuurd, dan bezorgt de eigenaar tevens een kopie van het nieuwe energieprestatiecertificaat aan de huurder. De verplichting tot overhandiging van het nieuwe energieprestatiecertificaat aan de huurder werd nieuw ingevoerd door het

Decreet van 27 november 2015 houdende diverse bepalingen inzake energie. De kosten voor de opmaak van het energieprestatiecertificaat vallen volledig ten laste van de energiedeskundige.

Controle op de advertentieverplichting van het EPC: ▪ Bij het te koop of te huur stellen is het vanaf 1 januari 2012 verplicht om ook de energiescore en het adres te vermelden bij de publicaties in kranten, tijdschriften, websites ... Als de verkoper/verhuurder de adresgegevens niet wil publiceren, kan men als alternatief de unieke code van het certificaatnummer publiceren. ▪ Indien men de advertentieverplichting niet naleeft (niet of foutief vermelden in de publiciteit van het kengetal, adres van het gebouw of unieke code), riskeert de eigenaar of de vastgoedmakelaar of de notaris die de woning te koop/te huur stelt een boete tussen 250 en 5 000 euro. Wanneer door een tikfout een cijfer verkeerd werd overgenomen kan de vastgoedmakelaar dus op meer clementie rekenen dan voor de inwerkingtreding van het Decreet van 27 november 2015 houdende diverse bepalingen inzake energie, toen het minimale boetebedrag, net zoals in geval van afwezigheid van het EPC, nog 500 EUR bedroeg.

OPGELET!

Een cumul van boetes is mogelijk. Zo kan de vastgoedmakelaar een boete krijgen wegens inbreuk op de advertentieplicht, terwijl de eigenaar een boete riskeert wegens het ontbreken van het EPC bij het te koop of te huur stellen van het onroerend goed. Als een eigenaar zonder tussenkomst van een tussenpersoon verkoopt, dan zal hij bij het ontbreken van een EPC (waardoor hij ook niet in staat is zijn advertentieplicht correct te vervullen) slechts éénmaal beboet worden (administratieve geldboete tussen 500 en 5 000 euro). In dit geval worden de boetes in zijnen hoofde dus niet gecumuleerd.

OPGELET!

Het VEA is niet bevoegd om uitspraak te doen in contractuele geschillen tussen de betrokken partijen (verhuurder-huurder, makelaar-verkoper, koper-verkoper, notaris-verkoper ...). Deze bevoegdheid komt enkel toe aan de hoven en rechtbanken.

8.3.2.6 Toegang tot de databank

Bij de verkoop van een woning dient het energieprestatiecertificaat te worden overgedragen aan de koper.

De notaris zal in de koopakte een aantal gegevens van het certificaat overnemen en zal verifiëren of de koper wel degelijk kennis heeft genomen van de inhoud van het certificaat. Hiervoor zal de notaris toegang hebben tot een databank, zodat hij kan verifiëren of voor het verkochte gebouw wel degelijk een certificaat werd opgemaakt.

Paradoxaal is dat de vastgoedmakelaar in de publiciteit bij het te koop of te huur stellen van het goed de gegevens van het EPC moet vermelden, dit op straffe van een geldboete, terwijl hij – in tegenstelling tot de notaris – geen rechtstreekse toegang heeft tot de EPC-databank. Hij dient te beschikken over het EPC zelf of een specifieke, schriftelijke volmacht vanwege zijn opdrachtgever alvorens de EPC gegevens voor het pand te kunnen opvragen.

Daarnaast is het een gemiste kans dat de EPC-databank geen authentiek gegevensbestand is. Enkel de berekeningen worden erin bewaard, maar niet de authentieke certificaten. Dat is bijzonder jammer wanneer de eigenaar van een pand bijvoorbeeld zijn certificaat kwijt is. Gezien hij bij overdracht van zijn goed een EPC moet overdragen aan de koper, zal hij dus in principe een nieuwe certificering moeten aanvragen, met alle nodeloze kosten vandien.

8.3.2.7 Van EPC naar EPC+

Vanaf 1 januari 2019 wordt de overstap gemaakt naar het EPC+. Daarbij wordt vooreerst de “look & feel” van het attest aangepast. Er zijn ook een aantal inhoudelijke wijzigingen, met als belangrijkste de toevoeging van een label. Dit label gaat van A+ (zijnde een woning die meer energie produceert dan verbruikt) tot F (een zeer energieverslindende woning).

Doel van dit label is dat de potentiële huurder of koper nog sneller de energieprestatie van de woning of het appartement kan inschatten en deze gemakkelijker kan vergelijken met andere woningen en appartementen.

Tweede belangrijke wijziging is dat de aanbevelingen op het EPC grondig worden uitgebreid. Bovendien zullen deze overzichtelijker worden weergegeven en komt er ook een kostenindicatie bij (dit laatste alleen voor woonhuizen en niet voor appartementen, studio’s, …). Dit moet de potentiële huurder of koper op een snelle en eenvoudige manier inzicht geven in wat er nog moet gebeuren om de woning energetisch in orde te maken en wat het bijhorende kostenplaatje hiervan is. Ook zal er heel wat extra technische informatie terug te vinden zijn op het nieuwe EPC.

De overgang naar het EPC+ heeft op zich geen impact op de informatieplicht, behoudens dat men in de publiciteit voortaan het label mag gebruiken in plaats van de energiescore. Men heeft dus de keuze: ofwel het label ofwel de score. De unieke code of het adres moet, zoals voorheen, supplementair worden vermeld.

8.3. 3 EP C E N N IET-R ES ID E NT IË LE GEB O U W EN

Het EPC bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen, zoals kantoren, winkels ... zal in de toekomst worden verplicht. De exacte invoerdatum van het EPC bij verkoop en verhuur van nietresidentiële gebouwen is nog niet bekend.

Een EPC bij verkoop of verhuur van een niet-residentieel gebouw zal moeten worden opgemaakt door een erkende energiedeskundige type D. Ook concrete informatie over de opleidingen tot energiedeskundige type D of over de certificatiesoftware is nog niet bekend.

Niet-residentiële gebouwen worden omschreven als zijnde alle gebouwen behalve: ▪ residentiële gebouwen; ▪ alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m²; ▪ tijdelijke gebouwen die niet langer dan twee jaar worden gebruikt; ▪ gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en religieuze activiteiten; ▪ industriepanden; ▪ werkplaatsen; ▪ niet voor bewoning bestemde gebouwen van een landbouwbedrijf.

Onder verkoop verstaat men de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom. Met verhuur bedoelt men de handelshuur, de gewone huur voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de concessies.

8.3. 4 EP C E N P U B LI EK E G EB O U W EN

Een energieprestatiecertificaat (EPC) voor publieke gebouwen is verplicht voor gebouwen waarin publieke organisaties gevestigd zijn die aan een groot aantal personen overheidsdiensten verstrekken.

De invoering van het EPC in het Vlaams Gewest verliep gefaseerd afhankelijk van de bruikbare vloeroppervlakte van het publieke gebouw: ▪ gebouwen groter dan 1 000 m² : EPC verplicht sinds 1 januari 2009; ▪ gebouwen groter dan 500 m² : EPC verplicht vanaf 1 januari 2013; ▪ gebouwen groter dan 250 m² : EPC verplicht vanaf 1 januari 2015.