2.3 Buitencontractuele aansprakelijkheid en overmatige burenhinder

De uitvoering van bouwwerken in de nabijheid van bestaande constructies houdt een risico in op beschadiging van deze constructies en verstoring van het normale gebruik en genot ervan. Bij werken aan een eigendom doet de eigenaar doorgaans een beroep op een aannemer (uitvoering) en een architect (concept). Bij de uitvoering van werken zijn het vaak de handelingen die de aannemer uitvoert die aan de oorzaak liggen van de schade en is de aannemer feitelijk verantwoordelijk. De benadeelde buur kan de aannemer echter niet zomaar aansprakelijk stellen. De aannemer en architect zijn door hun respectievelijke contracten wel gebonden aan de eigenaar die de werken laat uitvoeren maar zij zijn niet gebonden aan de naburen. De eigenaars van de aanpalende gebouwen zijn derden in de overeenkomsten die de bouwheer met de aannemer(s) en architect afgesloten heeft. Wanneer schade wordt veroorzaakt aan derden kunnen de naburen zich enkel baseren op de regeling m.b.t. buitencontractuele schade (art. 1382 BW e.v.): «Art.1382 BW:

Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht diegene door wiens schuld de schade is ontstaan deze te vergoeden. »

«Art.1383 BW:

Ieder is aansprakelijk, niet alleen voor de schade die hij door zijn daad, maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt. »

Om hun verhaal uit te oefenen tegen de architect en/of de aannemer(s) moeten derden wel (cumulatief) bewijzen (1) dat de aannemer en/of de architect een fout heeft begaan, (2) dat zij (derden) schade hebben geleden en de omvang van deze schade en (3) dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de schade en de fout. De bewijslast is hoog en ligt bij de benadeelde buur die de schade aankaart. Wanneer de aannemer en architect geen fout hebben begaan kunnen de benadeelde derden enkel verhaal uitoefenen tegen de bouwheer in zoverre zij kunnen aantonen dat het geleden nadeel een gevolg is van bovenmatige burenhinder. De juridische basis van bovenmatige burenhinder is vervat in boek 3 “Goederen” van het burgerlijk wetboek: «Art. 3.101 BW:

§ 1. Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt. §2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. […] »