5.3 Werkwijze

5.3.1 HOE WORDT DE PLAATSBESCHRIJVING OPGEMAAKT?

Belangrijk voor het opmaken van een correcte plaatsbeschrijving is het volgen van een vast stramien: Vooreerst begint de expert met het noteren van de algemene gegevens: welke partijen zijn aanwezig bij de controlerondgang, of door wie worden ze vertegenwoordigd? De namen en de adressen worden genoteerd. Ook het adres van het te beschrijven pand wordt genoteerd. In een inleidende nota kan de aandacht worden gevestigd op de betekenis van de gehanteerde terminologie. Ook de betekenis van begrippen als nieuw, goede staat, gebrekkig, beschadigd, slecht onderhouden, defect, versleten, vuil, etc. dienen nauwkeurig te worden afgewogen. Daarna begint de systematische beschrijving van het pand zelf. Welke volgorde men hanteert, is eender. Als het maar telkens dezelfde is. Dus men begint van onder naar boven (kelder naar zolder of omgekeerd). Per verdieping gaat men van de voorkant naar de achterkant van het pand (of omgekeerd). Indien mogelijk is het nuttig telkens eenzelfde volgorde van de lokalen te hanteren. Sommige deskundigen werken steeds met een kompas in de hand en vanuit een bepaalde windstreek in uurwijzerzin. Anderen beginnen bij de voorgevel, daarna de achtergevel, daarna linkerzijgevel en rechterzijgevel. Bij een groot aantal lokalen per bouwlaag is het aangewezen om via een schets de lokalen te nummeren. In het verslag mag een verwijzing naar deze schets niet vergeten worden. Een regel die over het algemeen bij veel deskundigen wordt gehanteerd, is om de voorgevel per definitie gelijk te stellen aan het noorden (Van Der Haegen, 2005). Per lokaal bespreekt de deskundige telkens in dezelfde volgorde vloer, muren en plafond. Er wordt een inventaris gemaakt van de aanwezige constructie-elementen, ingewerkte elementen, technische installaties, gebouwuitrustingen, meubilair, … Bij de plaatsopneming van constructiedelen mogen de ingewerkte elementen zoals plinten, venstertabletten, raam- en deurlijsten niet uit het oog verloren worden. De manier van opnemen is zeer belangrijk om later bij de schouwing (dit kan bij lang lopende huurovereenkomsten jaren na de plaatsbeschrijving zijn) onbetwistbaar de eventuele huurschade te kunnen bepalen en te begroten. Elk onderdeel wordt (1) benoemd, (2) beschreven en (3) beoordeeld. Bij voorbeeld: “het plafond (benoemen) is beschilderd met witte latexverf (beschrijven) en verkeert in uitstekende staat (beoordelen)”. De neerslag van de vaststellingen kan per onderscheiden post als volgt gestructureerd worden: 1. beschrijving van de post; 2. de kwaliteitsklasse van de onderdelen en hun afwerking 3. de huidige sleet 4. gedetailleerde beschrijving van de gebreken en de eventuele schade. Bij de manier van opname dient veel aandacht te worden besteed aan de omschrijvingen van al wat gebrekkig of beschadigd is, en de graad van vetustiteit (die aangeduid wordt in % ten opzichte van de levensduur bij normaal gebruik en onderhoud).

10 % lichte vetustiteit 70 % gevorderde vetustiteit 20 % matige vetustiteit 90 % onbruikbaar 30 % gezette vetustiteit 100 % volledig verwaarloosd

Tabel 1 - vetustiteitsklassen

Het pand met zijn verschillende onderdelen hebben dikwijls direct te lijden onder de levenswijze van de huurder. Niet iedereen verzorgt zijn woning zoals een goede huisvader. Het gegeven of een huurder al dan niet een roker is, zal een gevolg hebben op de levensduur van het behang. De afschrijving van de onderdelen gebeurt in verhouding tot de normaal te verwachten levensduur van het constructie-element. Dit is mede afhankelijk van de kwaliteit van de gebruikte materialen. Het is aan de deskundige om de normaal te verwachten levensduur van de gebouwelementen correct in te schatten. 5.3.2 AANDACHTSPUNTEN

Bij de beschrijving van ramen en deuren dient ook het deurbeslag en de aanwezigheid, type en staat van beglazing opgenomen worden. De goede werking van de opendraaiende vleugels en sloten moet gecontroleerd en beschreven worden. Ook de aanwezigheid van de sleutels dient vermeld te worden (type en aantal, eventueel de overdracht van de sleutels zelf). Per lokaal wordt ook de elektrische installaties beschreven. Dit omvat onder andere het aantal stopcontacten, schakelaars en lichtpunten (die al dan niet voorzien zijn van een lamp), maar ook de zekeringkast en de installaties binnen de zekeringkast (zekeringen, differentieelschakelaars, transfo’s, …). De plaatsbeschrijver kan best ook aandacht besteden aan de beschikbare vrije lengte van de voedingen van de lichtpunten. Kraanwerk, boiler, centrale verwarmingsinstallatie, fornuis, dampkap, etc. moeten gecontroleerd gecontroleerd. Dit vereist uiteraard dat de tellers geopend zijn, zoniet dient deze omstandigheid specifiek aangegeven te worden. Eveneens wordt een controle voorzien van alle losse hulpstukken, zoals besteklades, filters, etc. De aanwezigheid en of de noodzakelijke attesten voor reiniging van de schouw, onderhoud van de ketel e.d. wordt door de huurder voorgelegd. Gebruikte materialen moeten in de mate van het mogelijke gedefinieerd worden. Handig hierbij is de merknaam eveneens te vermelden. Zo ook bij de verwarmingselementen is het als deskundige gemakkelijk de soort en de afmetingen te noteren. Merknamen kunnen vermeldt worden bij de eventuele thermische kranen. Bij het beschrijven van slaapkamers komt men soms een sanitaire inrichting tegen. Hiervoor wordt het soort wastafel gedefinieerd evenals de kranen met het aantal. Voor de keuken spreekt voor zich dat er een speciale aandacht uitgaat naar de gehele inrichting en de apparaten. Hetzelfde scenario voor de beschrijving van de badkamer als van de keuken. Ook voor de keuken en de badkamer is het aangeraden merknamen te noteren. Voor de stookruimte wordt eveneens het merk van de stookketel opgenomen in de beschrijving. Zeer belangrijk is ook om de staat van onderhoud van de stookketel te vermelden. Hierbij kunnen bewijzen van het reinigen van de schouwen en verwarmingsinstallaties nuttig zijn. De inhoud van eventuele brandstofreservoirs dient ook vermeld te worden. Eveneens de standen van alle aanwezige meters van water, gas en elektriciteit, met de vermelding van meternummers.