PBA-VG-VG_2: Gerechtelijk recht en deskundigenondzoek – deel deskundigenonderzoek
5.3
Werkwijze.
5.3.1
HOE WORDT DE PLAATSBESCHRIJVING OPGEMAAKT?
Belangrijk voor het opmaken van een correcte plaatsbeschrijving is het volgen van een vast stramien: Vooreerst begint de expert met het noteren van de algemene gegevens: welke partijen zijn aanwezig bij de controlerondgang, of door wie worden ze vertegenwoordigd? De namen en de adressen worden genoteerd. Ook het adres van het te beschrijven pand wordt genoteerd. In een inleidende nota kan de aandacht worden gevestigd op de betekenis van de gehanteerde terminologie. Ook de betekenis van begrippen als nieuw, goede staat, gebrekkig, beschadigd, slecht onderhouden, defect, versleten, vuil, etc. dienen nauwkeurig te worden afgewogen. Daarna begint de systematische beschrijving van het pand zelf. Welke volgorde men hanteert, is eender. Als het maar telkens dezelfde is. Dus men begint van onder naar boven (kelder naar zolder of omgekeerd). Per verdieping gaat men van de voorkant naar de achterkant van het pand (of omgekeerd). Indien mogelijk is het nuttig telkens eenzelfde volgorde van de lokalen te hanteren. Sommige deskundigen werken steeds met een kompas in de hand en vanuit een bepaalde windstreek in uurwijzerzin. Anderen beginnen bij de voorgevel, daarna de achtergevel, daarna linkerzijgevel en rechterzijgevel. Bij een groot aantal lokalen per bouwlaag is het aangewezen om via een schets de lokalen te nummeren. In het verslag mag een verwijzing naar deze schets niet vergeten worden. Een regel die over het algemeen bij veel deskundigen wordt gehanteerd, is om de voorgevel per definitie gelijk te stellen aan het noorden (Van Der Haegen, 2005). Per lokaal bespreekt de deskundige telkens in dezelfde volgorde vloer, muren en plafond. Er wordt een inventaris gemaakt van de aanwezige constructie-elementen, ingewerkte elementen, technische installaties, gebouwuitrustingen, meubilair, … Bij de plaatsopneming van constructiedelen mogen de ingewerkte elementen zoals plinten, venstertabletten, raam- en deurlijsten niet uit het oog verloren worden. De manier van opnemen is zeer belangrijk om later bij de schouwing (dit kan bij lang lopende huurovereenkomsten jaren na de plaatsbeschrijving zijn) onbetwistbaar de eventuele huurschade te kunnen bepalen en te begroten. Elk onderdeel wordt (1) benoemd, (2) beschreven en (3) beoordeeld. Bij voorbeeld: “het plafond (benoemen) is beschilderd met witte latexverf (beschrijven) en verkeert in uitstekende staat (beoordelen)”. De neerslag van de vaststellingen kan per onderscheiden post als volgt gestructureerd worden: 1. beschrijving van de post; 2. de kwaliteitsklasse van de onderdelen en hun afwerking 3. de huidige sleet 4. gedetailleerde beschrijving van de gebreken en de eventuele schade. Bij de manier van opname dient veel aandacht te worden besteed aan de omschrijvingen van al wat gebrekkig of beschadigd is, en de graad van vetustiteit (die aangeduid wordt in % ten opzichte van de levensduur bij normaal gebruik en onderhoud).
44
