1.2 Omvang van de teruggaveplicht en de herstelverplichting van de huurder

minderwaarde en huurderving ten gevolge van de beschadigingen en verliezen die aan de huurder toegerekend worden. 1.2 Omvang van de teruggaveplicht en de herstelverplichting van de huurder

De verhuurder heeft de verplichting om het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren. Deze leveringsverplichting impliceert dat de verhuurder het goed in zodanige staat zal onderhouden dat het gedurende de volledige huurtermijn dienstig blijft voor de bestemming die eraan gegeven is. De verhuurder moet met andere woorden alle onderhoudsherstellingen uitvoeren, met uitzondering van de herstellingen die door de wet of bij overeenkomst ten laste van de huurder vallen en het herstel van de beschadigingen die door de huurder aangebracht werden of door nalatigheid van de huurder ontstaan zijn. 1.2.1 HUURDERSHERSTELLINGEN

Bij gemene huur en handelshuur kunnen de huurder en verhuurder onderling overeenkomen over de verdeling van de onderhoud- en herstelverplichtingen. Indien de huurovereenkomst hierover geen bepalingen bevat geldt het wettelijk vermoeden uit art.1754 BW In dit artikel wordt een niet beperkende opsomming gegeven van kleine herstellingswerken waarvan, behoudens andersluidende bepaling, vermoed wordt dat zij ten laste van de huurder zijn. Partijen kunnen in onderling overleg de teruggaveplicht van de huurder verzwaren. Een clausule die bv. de huurder verplicht om het gehuurde goed in nieuwe staat terug te geven, zal door de huurder gerespecteerd moeten worden. De implicaties van dergelijke afwijkende bedingen en de omvang van de verplichtingen die eruit voort komen moeten echter steeds restrictief geïnterpreteerd worden. Wanneer het gehuurde goed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de huurder krijgt art.1754 BW een dwingend karakter waardoor de contractvrijheid beperkt wordt en partijen niet kunnen afwijken van de lijst met huurdersherstellingen die in dat wetsartikel vastgelegd is. Op basis van art. 1754 BW worden volgende kleine herstellingswerken vermoed ten laste te zijn van de huurder: - de herstellingen aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen; - de herstellingen aan pleisterwerken onderaan muren tot een hoogte van één meter; - plaatselijke herstellingen aan tegelvloeren en -wanden; - het vervangen van gebroken glasbladen, tenzij de huurder overmacht kan inroepen; - de herstellingen aan deuren, ramen, hang- en sluitwerk, sloten en planken dienende tot afschutting of sluiting van winkels. De verhuurder blijft verantwoordelijk voor de uitvoering van de grote herstellingswerken en alle andere herstellingswerken die niet onder de huurdersherstellingen vallen. Als goede huisvader moet de huurder de verhuurder verwittigen zodra herstellingswerken aan het gehuurde goed noodzakelijk zijn. Indien de huurder blijft stilzitten of op een andere manier de uitvoering van noodzakelijke herstellingswerken verhindert, kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de verergering van de gebreken. De verhuurder kan dit verzuim echter niet inroepen wanneer hij redelijkerwijs zelf op de hoogte zou moeten zijn van de noodzaak om herstellings- of onderhoudswerken uit te voeren, bv. wanneer de slechte staat van het gehuurde goed zichtbaar is vanaf de buitenzijde.

1.2.2 ONDERHOUD ALS GOEDE HUISVADER

Op het einde van de huurtermijn moet de huurder alle onderdelen van het gehuurde goed afleveren in dezelfde staat van onderhoud waarin hij ze ontvangen heeft. De huurder zal onder meer instaan voor het normale onderhoud van de technische installaties zoals de verwarmingsinstallatie, branddetectie, inbraakbeveiliging, poortsturingen, pompinstallaties, … die in het gehuurde goed aanwezig zijn. Het normale onderhoud omvat minstens de uitvoering van de wettelijk opgelegde controles, zoals de jaarlijkse controle van de verwarmingsinstallaties, rookkanalen en inbraakbeveiliging, aangevuld met het preventieve onderhoud van de toestellen. Dit omvat onder meer het regelmatig ontluchten van radiatoren, het ontkalken van kranen en andere sanitaire toestellen en het vervangen van zekeringen en beschadigde schakelaars van de elektrische installaties. De herstellingen en aanpassingen aan deze installaties blijven ten laste van de verhuurder in zoverre de beschadiging niet veroorzaakt werd door nalatig onderhoud of verzuim van de huurder. De huurder moet instaan voor het onderhoud en regelmatig snoeien van bestaande aanplantingen en het behoud en onderhoud van losse verhardingen zoals grintpaden. Het ruimen van putten, afvoeren en regenpijpen blijft de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De huurder heeft ook een onderhoudsverplichting met betrekking tot alle roerende zaken die zich in het gehuurde goed bevinden. Dit omvat in het bijzonder het normale gebruik, onderhoud en reinigen van de huishoudelijke apparaten zoals koelkast, kookplaat, dampkap, oven, enz. 1.2.3 BESCHADIGINGEN

De huurder staat in voor het herstel van alle beschadigingen die te wijten zijn aan het abnormaal gebruik van het gehuurde goed, met uitzondering van die beschadigingen die veroorzaakt werden door overmacht. De beoordeling hiervan blijft een feitenkwestie. Uit de rechtspraak kunnen onder meer volgende voorbeelden aangehaald worden als beschadigingen ten gevolge van abnormaal gebruik die ten laste van de huurder gelegd werden:  verkleuringen op behang door nicotineafzetting of inwerking van zonlicht;  schimmelvorming veroorzaakt door onvoldoende verluchten van de kamers of overbewoning;  indrukkingen van meubels in zachte vloerbekledingen;  krassen en deuken in pleisterwerk veroorzaakt door het verschuiven van meubilair of het openzwaaien van deuren, ook boven de hoogte van één meter;  krassen in vloer- en wandbekleding veroorzaakt door huisdieren;  gaten in pleisterwerk afkomstig van nagels en vijzen, zodra dit een omvang aanneemt die niet als normaal gedoogd kan worden;  nagel- en vijsgaten in houten omlijstingen, gordijnkasten, deurkaders of plinten;  te kort afsnijden van de wachtkabels voor de aansluiting van plafond- en wandarmaturen. De huurder is ook verantwoordelijk voor verliezen veroorzaakt door brand in het gehuurde goed en beschadigingen veroorzaakt door huisgenoten (met inbegrip van huisdieren) en onderhuurders.