PBA-VG-VG_2: Gerechtelijk recht en deskundigenondzoek – deel deskundigenonderzoek
minderwaarde en huurderving ten gevolge van de beschadigingen en verliezen die aan de huurder toegerekend worden.
1.2
Omvang van de teruggaveplicht en de herstelverplichting van de huurder
De verhuurder heeft de verplichting om het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren. Deze leveringsverplichting impliceert dat de verhuurder het goed in zodanige staat zal onderhouden dat het gedurende de volledige huurtermijn dienstig blijft voor de bestemming die eraan gegeven is. De verhuurder moet met andere woorden alle onderhoudsherstellingen uitvoeren, met uitzondering van de herstellingen die door de wet of bij overeenkomst ten laste van de huurder vallen en het herstel van de beschadigingen die door de huurder aangebracht werden of door nalatigheid van de huurder ontstaan zijn. 1.2.1
HUURDERSHERSTELLINGEN
Bij gemene huur en handelshuur kunnen de huurder en verhuurder onderling overeenkomen over de verdeling van de onderhoud- en herstelverplichtingen. Indien de huurovereenkomst hierover geen bepalingen bevat geldt het wettelijk vermoeden uit art.1754 BW In dit artikel wordt een niet beperkende opsomming gegeven van kleine herstellingswerken waarvan, behoudens andersluidende bepaling, vermoed wordt dat zij ten laste van de huurder zijn. Partijen kunnen in onderling overleg de teruggaveplicht van de huurder verzwaren. Een clausule die bv. de huurder verplicht om het gehuurde goed in nieuwe staat terug te geven, zal door de huurder gerespecteerd moeten worden. De implicaties van dergelijke afwijkende bedingen en de omvang van de verplichtingen die eruit voort komen moeten echter steeds restrictief geïnterpreteerd worden. Wanneer het gehuurde goed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de huurder krijgt art.1754 BW een dwingend karakter waardoor de contractvrijheid beperkt wordt en partijen niet kunnen afwijken van de lijst met huurdersherstellingen die in dat wetsartikel vastgelegd is. Op basis van art. 1754 BW worden volgende kleine herstellingswerken vermoed ten laste te zijn van de huurder: -
de herstellingen aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
-
de herstellingen aan pleisterwerken onderaan muren tot een hoogte van één meter;
-
plaatselijke herstellingen aan tegelvloeren en -wanden;
-
het vervangen van gebroken glasbladen, tenzij de huurder overmacht kan inroepen;
-
de herstellingen aan deuren, ramen, hang- en sluitwerk, sloten en planken dienende tot afschutting of sluiting van winkels.
De verhuurder blijft verantwoordelijk voor de uitvoering van de grote herstellingswerken en alle andere herstellingswerken die niet onder de huurdersherstellingen vallen. Als goede huisvader moet de huurder de verhuurder verwittigen zodra herstellingswerken aan het gehuurde goed noodzakelijk zijn. Indien de huurder blijft stilzitten of op een andere manier de uitvoering van noodzakelijke herstellingswerken verhindert, kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de verergering van de gebreken. De verhuurder kan dit verzuim echter niet inroepen wanneer hij redelijkerwijs zelf op de hoogte zou moeten zijn van de noodzaak om herstellings- of onderhoudswerken uit te voeren, bv. wanneer de slechte staat van het gehuurde goed zichtbaar is vanaf de buitenzijde.
33
