APOSTILA AUTO-VISTORIA // PROFESSORA DINAH PAPI GUIMARAENS by Dinah Guimaraens

Arquitetura e Qualidade de Projeto Pós-Ocupação e Uso Interligados às Instalações na Vistoria Predial

Arquiteta Dinah Papi Guimaraens, Ph.D. Professora Associada Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) Departamento de Arquitetura (TAR) Universidade Federal Fluminense (UFF) Maio de 2021

ARQUITETURA:

É a arte e a ciência de projetar e construir edifícios Arquivo Documental:

Matrizes projetuais de um edifício a ser vistoriado reveladas pela documentação gráfica (plantas, cortes, fachadas etc) Tal documentação deve estar disponível para a consulta do arquiteto/ engenheiro através do síndico/proprietário do imóvel a ser vistoriado. O critério utilizado para a elaboração de laudos de inspeção predial se baseia na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas de uso, operação e manutenção do edifício.

Visão Sistêmica do Projeto de Arquitetura para um Laudo Técnico de Vistoria Predial As Inspeções Prediais, segundo a Lei n. 6.400/2013, devem ser realizadas por profissionais arquitetos/urbanistas e engenheiros, devidamente registrados no CAU e no CREA, dentro de suas respectivas atribuições profissionais, conforme resoluções do CONFEA. As inspeções prediais possuem características multidisciplinares devido a complexidade dos subsistemas construtivos a serem inspecionados. O profissional responsável pela realização do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo, conforme o nível de inspeção predial contratado, sendo recomendado que o profissional tenha especialidade ou experiência comprovada. A vistoria deve ser realizada a cada 05 anos por edifícios com mais de 25 anos de construídos de “habite-se” e a cada 10 anos se inferior ao dito prazo de construção.

O Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) inclui a inspeção nas dependências de um edifício, mais especificamente em toda a sua estrutura, subsolo, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção de fogo e escape.

ARQUITETURA: Gestão da Manutenção Predial . Prioridades dos serviços necessários, iniciando-se por aqueles relativos à segurança e proteção, e na sequência a relação dos demais relativos à funcionalidade, higiene e conforto da edificação. . ABNT NBR 5.674 (2012) NB 595: . 3.8 - Vida Útil da Edificação - Período de tempo que decorre desde a data do término da construção até a data em que se verifica uma situação de depreciação e decadência das suas características funcionais, de segurança, de higiene ou de conforto, tornando economicamente inviáveis os encargos de manutenção. . 3.9 - Uso Normal - Aquele que não altera, para além das tolerâncias admissíveis, a utilização e as características dos componentes e espaços da construção, tal como constam da discriminação técnica do projeto, estabelecida de acordo com as normas brasileiras, regulamentos, código de obras e demais legislações aplicáveis (ver Código Civil e Lei n. 4591).

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Fatores contribuintes para falhas e anomalias construtivas: Problemas de Projeto; Construção Inadequada; Uso Inadequado; Ações Inesperadas e Ausência de Cultura de Conservação que somente poderia ser mudada com Capacitação, Ensino e aplicação de Leis de Inspeção Predial.

Autovistoria e Manutenção Prediais: Quem é o Responsável?

Lei Estadual nº 6.400 de 05/03/2013:

Determina a realização periódica por autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria laudo técnico de vistoria predial (LTVP) no estado do Rio de Janeiro e dá outras providências.

Vistoria Técnica de Edificações Decreto nº 37.426 de 11/07/2013: Regulamenta a aplicação da Lei Complementar 126 de 26 de março de 2013 e da Lei 6.400 de 05 de março de 2013, que instituem a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro. Art. 1º Ficam os responsáveis pelas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, inclusive as edificações tombadas, preservadas e tuteladas, obrigados a realizar vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras. § 1º Para fins de aplicação deste decreto, entende-se como responsável pelo imóvel o Condomínio, representado pelo síndico ou administrador, o proprietário ou ocupante do imóvel a qualquer título.

Inspeção e Manutenção Prediais:

Segurança e Vida Útil Funcional do Edifício

Gestão da Manutenção, segundo a ABNT NBR 5.674 - Desde 25/08/2012 está em vigor esta lei que visa: 1) Preservar as características originais das edificações. 2) Prevenir a perda do desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes. Os imóveis construídos antes da vigência desta lei devem se adequar, criando programas de manutenção, atendendo ao apresentado na mesma.

Planejamento Correto de Procedimentos Técnico-Administrativos na Manutenção Predial ABNT NBR 5.674 (2012) NB 595: 6.3 Serviços técnicos de manutenção periódica. 6.3.1.1 Inspeção (grifa-se) de: a) cobertura, clarabóias, terraços, ralos, etc.;b) tubos de queda, sifões, bueiros, valetas, poços e visita, fossas sépticas e de outros dispositivos de escoamento e drenagem; c) poços, reservatórios e caixas d´água incluindo condições de potabilidade; d) pavimentos, rodapés, paredes, tetos, superfícies de fachadas e seus componentes. 6.3.1.2 Replantio dos jardins. 6.3.1.3 Desinfecção sanitária. 6.3.1.4 Inspeção (grifa-se), de: a) defeitos de estruturas (incluindo inspeção de alvenaria e fundações) e juntas de dilatação; b) pinturas e caiações, em geral; c) revestimentos de pavimentos, rodapés, lambris, paredes e tetos; d) isolamentos térmicos e acústicos; e) portões, portas, janelas, venezianas, persianas, cortinas, dispositivos de operação, vidros e espelhos; f) instalações hidráulicas, elétricas, telefônicas, de rádio, de televisão, de gás, de pára-raios, seus dispositivos de operação e equipamentos; g) instalações de alarme, prevenção, defesa, e ataque a incêndios e/ou risco de roubo, seus dispositivos de operação, acessórios e equipamentos; h) equipamentos, instalações e dispositivos de operação de elevadores e outros meios mecânicos de acesso vertical; i) instalações de ventilação, aquecimento, refrigeração, seus dispositivos de operação e equipamentos; j) equipamentos e dispositivos de operação de resíduos sólidos; k) máquinas e motores em geral.

Diagnóstico da Arquitetura: Preservação e Manutenção de Imóveis

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Anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas da construção ou projeto do prédio).

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Anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de vida útil – envelhecimento natural).

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Falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas).

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Todas as deficiências são cadastradas por fotografias que devem constar do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).

Elementos Determinantes do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP): Estéticos, de Proteção e de Conforto Ambiental •Estilo

•Tipos

Histórico do Imóvel

de Revestimentos de Fachadas

•Higiene

•Conforto

e Saúde do Edifício

Ambiental (Térmico, Visual e Acústico)

•Segurança

da Estrutura e Instalações Prediais

Obras de Le Corbusier: Planta Livre e Unidade-Tipo

Diagnóstico da Arquitetura e Inspeção Predial: Habitabilidade AMBIÊNCIA: Topografia/Área Aedificandi/ Insolação/Ventilação/Impacto Sonoro/Acessibilidade ESTÉTICA: Partido Arquitetônico/Morfologia/ Volumetria/Tipologia/ Base Paramétrica

Inspeção predial: Check-up da edificação mediante a verificação in loco de cada sistema construtivo.

Diagnóstico da arquitetura: Abordagem experiencial dos usuários com o ambiente (saúde da edificação) que tem como resultado a análise técnica dos fatos ou das condições relativas a habitabilidade.

Critérios de Qualidade do Lugar e do Projeto de Arquitetura: Laudo Técnico de Vistoria Predial

Na abordagem experiencial de pós-ocupação da arquitetura o sujeito se diferencia, no processo de interação com o ambiente e seus usuários, pelo seu foco técnico-científico. Cabe ao arquiteto/engenheiro que realiza uma vistoria predial focalizar uma observação incorporada que representa uma análise técnica das razões, nuances e significados de um determinado ambiente em uso.

“Olhos que não veem” (Le Corbusier)

“Olhar Treinado” para a Autovistoria Predial = Olhar Típico do Arquiteto e do Engenheiro

A observação incorporada, típica da vistoria predial, se caracteriza como uma atividade ao mesmo tempo processo e produto, instrumento e resultado.

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o mundo

OLHAR DO ARQUITETO: Conceito de ESPAÇO E LUGAR => Seleção Visual Modulor. Le Corbusier, 1948.

Como a cognição é uma ação incorporada sobre o edifício vistoriado, o conhecimento é um saber-fazer modelado sobre as bases do concreto e seu resultado é uma tradução que caracteriza a negociação entre o observador, o objeto observado e seu usuário. Pressupõe a possibilidade dela ser aceita como verdadeira e até mesmo ser renegociada posteriormente, caso síndicos/moradores possam vir a realizar as correções sugeridas pelo vistoriante predial em seu processo laborial. A seleção visual dos elementos construtivos e as respostas dos questionários idealizados para a vistoria predial indicam métodos empregados nas ciências sociais aplicadas (onde se insere a arquitetura) que podem revelar importantes falhas, improvisações e adaptações mal elaboradas dos projetos e de sua execução nas edificações vistoriadas. Levando em conta que a observação espacial ou ambiental representa o instrumento principal de trabalho do arquiteto, é na prática das vistorias prediais que poderá este desenvolver suas críticas de avaliação pósocupação ou de desempenho de um lugar na arquitetura. Cabe ao arquiteto, no entanto, colaborar com o engenheiro para aprofundar tecnicamente a vistoria visual em caso de elementos prediais que requeiram segurança, tais como instalações de refrigeração, elétricas, mecânicas e de incêndio.

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AMBIÊNCIA => arquitetura (saúde da edificação) higiene sócio-ambiental e conforto ambiental

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SEGURANÇA => engenharias (segurança do trabalho, instalações prediais)

Espaço-Tempo espaço construído transformado através do tempo edificado pelo ser humano e para o ser humano •

o espaço urbano —> a cidade —> a rua —> o edifício —> o entorno —> a vizinhança => ordem —> estética => segurança •

Um edifício é um organismo vivo que sofre ações do tempo ao longo de sua existência, assim como a natureza sofre intempéries, fenômenos físicos e químicos.

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A Vistoria Técnica Predial considera o edifício como um corpo humano e, como em um checkup médico, avalia cada parte ou elemento construtivo como partes componentes de um organismo vivo.

Edifícios com vidros Low E em New York, 2004.

OLHAR DO ARQUITETO: Estilo x Projeto = Forma x Função •

Importância da História e da Estética (Estilos de Arquitetura) do artefato construído

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Verificação do desgaste dos edifícios •

Ação humana / Ação da natureza

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Funcionalidade da arquitetura moderna: utilização do edifício e dos equipamentos edificados pelos habitantes ou usuários gera desgaste dos seus componentes ao longo de seu ciclo de vida

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Princípios arquitetônicos dos edifícios modernos: Estrutura livre / autônoma; Cortina de vidro; Planta livre; Terraço jardim ou Paisagismo -> Princípios fundamentais

OLHAR DO ARQUITETO: Sustentabilidade x Segurança Laudo Técnico de Vistoria Predial: . Especificações de materiais sustentáveis. . Reformas e adequação de equipamentos atualização de USO. . Requalificação técnica dos edifícios. . Problema: Quem faz o LTVP quase nunca é o mesmo profissional que faz a adequação do imóvel

. Observação da Arquiteta do CAU/RJ Adriana Roxo: Vistorias são feitas em áreas comuns que correspondem a entre 15% a 20% da área construída -> O ideal seria chegar a vistoriar 85% a 90% da área construída. . Adequar a execução de normas de desempenho de novas edificações e normas de reforma de prédios existentes (NBR15.575 e NBR 16.280).

“Como qualquer ser vivo ou equipamento vivo, a edificação, seja ela de natureza privada ou pública, requer cuidados permanentes cuja responsabilidade é de seu proprietário ou gestor e o elemento construído tem um papel social no conjunto da cidade e exerce influência direta em seu entorno, na rua, na vizinhança, no bairro e na própria cidade.”

o estado a metrópole

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a cidade

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o bairro | o lugar e a paisagem

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o uso e a transformação —>TEMPO ESPAÇO

OLHAR DO ARQUITETO: A História do Edifício e seu Entorno o artefato construído integra um todo mais amplo na cidade a rua: Avenida Rio Branco, antiga Avenida Central

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o edifício: Abriga a SOBES (Sociedade de Engenharia de Segurança do Estado do Rio de Janeiro), a ABEA (Associação Brasileira de Engenheiras e Arquitetas) e a ABENC-RJ (Associação Brasileira de Engenheiros Civis).

a vizinhança: Edifício Edison Passos, Rio Branco, 124 (Clube de Engenharia), projeto de Jacques Pilon (1946).

EDIFÍCIO EDISON PASSOS (CLUBE DE ENGENHARIA): AVENIDA RIO BRANCO, 124

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Sua volumetria conta com sobreposição de planos e jogo de deslocamentos nas fachadas. O embasamento de altura dupla, alinhado aos limites do lote, suporta um corpo avançado com 17 pavimentos de salas comerciais e um coroamento reentrante que abriga, em 07 andares (mais auditório e terraço), o Clube de Engenharia. A marquise sobre o acesso funciona como marco de identificação da hoje Avenida Rio Branco e a outrora eclética Avenida Central. Em 14/02/1904, o prédio em construção da sede do Club de Engenharia, situado na Avenida Central 124/126, desmoronou em meio ao trânsito.

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Com projeto do arquiteto Raphael Rebecchi e construção pelo arquiteto Heitor de Mello, sua estrutura era composta de paredes internas alcantiladas, cruzadas por um esqueleto de ferro, cujas hastes determinavam a separação dos pavimentos. Ao se erguer por guindastes o frontispício de pedra no terceiro pavimento, a estrutura não resistiu devido ao fato dos blocos de pedra da linha de fachada, com ancoragem insuficiente, de apenas pouco centímetros para a sustentação do seu próprio peso, terem criado uma fenda de 02 metros como resultado do esforço da pedra nas alvenarias de tijolos a que estavam ancoradas, causando o descolamento da empena frontal e arrastando junto parte da construção, em fotografia original de Augusto Malta (Arquivo Geral da Cidade do Rio de Janeiro).

TECNOLOGIA ESTRUTURAL DO INÍCIO DO SÉCULO XX

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Os edifícios da Avenida Central incluíam um sistema misto de alvenarias periféricas estruturais e elementos metálicos em ferro fundido (colunas) ou perfis usinados no interior das edificações, além de um sistema estrutural metálico de vigas e pilares em perfis metálicos usinados ou compostos, com lajes de piso em cimento armado. O Decreto municipal n. 391/1903 dispunha que os alicerces nas construções não deveriam exceder 60 cm de profundidade, logo o sistema estrutural desses prédios contava com blocos de sapatas corridas que apoiavam o nascimento de paredes estruturais periféricas.

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Com projeto e construção do arquiteto Ludovico Berna, a Biblioteca Nacional conta com paredes mestras laterais de alvenaria, mais baixas, e as do centro, que suportavam os 10 pavimentos da torre e a cobertura metálica, de ferro. Pela linha de composição revela 04 pilastras aparelhadas com bossagens de alto a baixo e larguras uniformes. Seu sistema estrutural misto tem como elementos verticais colunas de ferro fundido aparentes e como elementos horizontais perfis metálicos não aparentes, com função na sustentação dos pisos e das vergas nos vãos das fachadas, em vigas na área interna da edificação e em pisos compostos por perfis metálicos e abobadilhas de tijolos.

TECNOLOGIAS CONSTRUTIVAS DE EDIFÍCIOS ECLÉTICOS

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Nas áreas internas dos edifícios foram empregadas colunas de ferro fundido apoiadas em blocos de sapatas travadas por vigas de baldrames nas fundações sob as paredes periféricas. As paredes mestras estruturais eram responsáveis por receber as cargas provenientes dos pisos e das coberturas e transferi-las, verticalmente, até os alicerces das construções com a aplicação de perfis metálicos sobre portas e janelas para a criação de aberturas de grandes dimensões, dispensando ombreiras e vergas tradicionais em pedra na função de estruturar janelas ou portas ou a elaboração de armação de arcos de descarga em tijolos sobre os vãos.

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Vigas metálicas apoiadas em trechos intermediários por colunas de ferro fundido e engastadas em suas extremidades de alvenarias estruturais transferiam para estes elementos a sobrecarga dos trechos do piso por elas suportado. Coberturas armadas com elementos metálicos, em prédios de maiores dimensões, tinham como característica vencer vãos maiores sem apoios intermediários, inclusive na sustentação das cúpulas. A carga e os esforços advindos das coberturas eram transferidos para os apoios existentes no seu interior e para as alvenarias periféricas que também contraventavam esforços dos telhados.

CASAS DE APARTAMENTOS NA AVENIDA RIO BRANCO: COLETIVO x INDIVIDUAL

O apartamento se tornou o modelo de habitação preferido da elite social carioca. O edifício Lafont-, aqui ao lado do Palácio Monroe-, projeto dos arquitetos franceses Viret & Marmorat de 1910, foi a primeira “casa de apartamentos” na esquina da Avenida Rio Branco com a Rua Santa Luzia, sendo projetado com estilo eclético Beaux Arts.

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O centro da cidade se constituía, nas últimas décadas do século XIX, em local de moradia e trabalho de grande parte da população em padarias, tipografias e armazéns. Com a virada do século XX e a reforma urbana, a indústria emergente da construção civil estabeleceu uma solução de multiplicar a ocupação do lote com pavimentos superpostos.

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A “casa de apartamentos” aliou o atrativo de um gabarito elevado a ascensão social de seu proprietário, desvinculando o edifício daquela habitação coletiva com tanque, banheiro e corredor que representava a moradia barata e de má qualidade da classe operária, denominada de casas de comodos, estalagens, avenidas e até mesmo cortiços .

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Até a década de 1930 o termo “edifício” foi destinado exclusivamente a denominar prédios de escritórios, enquanto a moradia era chamada indefinidamente, no Rio de Janeiro, de “casas de apartamentos”, “prédios de apartamentos” e “arranha-céus”.

Cultura, História e Matrizes Construtivas na Vistoria Predial •

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Todo edifício nasce em um contexto de múltiplas dimensões, jamais está isolado mas sempre se situa em relação a todos os outros aspectos da vida humana e urbana do país. Cabe ao técnico/ especialista, na vistoria predial, buscar as “matrizes de informação” sobre os critérios do projeto de arquitetura e seus padrões estéticos, socioculturais, históricos e econômicos.

A Rua Uruguaiana com gabaritos determinados pelo Decreto n. 762 de 01/06/1900, na gestão do 6º prefeito do Rio de Janeiro, Antonio Coelho Rodrigues, que previu: 1) Proibição da edificação de novos sobrados em ruas com terrenos de menos de 05 metros de largura; 2) Em ruas com menos de 05 metros de largura, somente se podia construir um pavimento; 3) Nenhum prédio teria altura superior a vez e meia a largura da rua, exceto nas ruas estreitas do Centro que poderiam ter 02 andares e a Rua do Lavradio, com 03 andares; 4) Não era permitido o balanço com mais de 0,60 metros nas fachadas das ruas; 5) O pé direito mínimo era de 4,40 metros no 1º pavto., 4,20 metros no 2º pavto. e 4,00 metros nos demais, exceto no Centro, onde teria 5,00 metros, 4,5 metros e 4,00 metros respectivamente; 6) Nas fachadas das casas comerciais não era permitida a colocação de tabuletas, mas se podia usar um toldo na frente das lojas. A Comissão de Melhoramentos da Cidade do Rio de Janeiro, em 1875 e 1876, com os engenheiros Pereira Passos e Vieira Souto, sugeriu o alargamento das ruas, abertura de novas praças e parques, criticando a arquitetura colonial e os mestres-de-obra tradicionais, com uma clara intenção sanitária de combate as epidemias de insalubridade urbana. A Reforma Pereira Passos ( “Bota Abaixo”), de 1903, a ela se seguiu neste projeto reformista.

Arquitetura: Ambiência e Contexto Histórico Urbano •

A história do Centro se confunde com a história do próprio país. Em 1565, o Rio começou a subir nas alturas e, em 1527, 600 almas se transferiram para o Morro do Castelo. Entre 1927 e 1930, o Plano Agache abordou a legislação urbana, as questões viárias e de transporte, os elementos funcionais e seus problemas higiênico-sanitários no 1º Plano Diretor da cidade.

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Em termos de volumetria, o construtor poderia se mover no interior do espaço traçado, sem o direito de exceder a linha ininterrupta do alinhamento das ruas previsto pelo Decreto n. 2.087 de 19/07/1925, em vigor até a publicação do Decreto n. 6.000 de 01/07/1937 que vigiu até o Plano da Cidade Nova de Doxíadis para 1965-2000 e o Código de Obras Municipal modernista de 1967.

Decreto de 1925 e o Plano Agache: Perspectiva sugerida para o principal centro comercial da cidade, na Praça do Castelo (1928).

Legislação Urbanística e Edilícia: Modificação do Desenho da Paisagem e do Espaço Público e Privado A morfologia urbana privilegia bairros burgueses e a separação de usos e de classes sociais no espaço. A paisagem centrada no conceito de higiene da cidade requer uma intervenção no espaço privado da habitação, sendo os cortiços proibidos por força da lei da Reforma Pereira Passos de 1903. O Bota-abaixo representa a transformação da cidade colonial em moderna através da tríade viária, sanitária e estética da Cidade Maravilhosa inspirada na belle époque parisiense do Barão Haussmann. Enquanto a construção de vilas operárias com casas “higiênicas” (com latrinas, encanamentos de água potável e ventilação em todos os cômodos) foi estimulada na Reforma Pereira Passos, o Plano Agache não previa a expansão de fábricas em zonas residenciais e a legislação de 1937 definiu, pela primeira vez, uma zona industrial na cidade, originando bairros como Jardim Laranjeiras (Rua General Glicério), Jardim Corcovado (Humaitá) e Condomínio Parque Jardim Botânico (Rua Pacheco Leão). A Companhia de Fiações e Tecidos Aliança se instalou em 1880 e ali funcionou até 1938, na atual Rua General Glicério, em Laranjeiras.

Perspectivas Históricas do Projeto de Arquitetura •

Plano Agache: Detalhe de planta de ocupação de quadra de uso comercial entre Av. Rio Branco e Rua da Quitanda. Proposta de gabarito, corte longitudinal.

Vigente durante o Plano Agache, o Decreto n. 2.087 de 1925, sob a gestão do Prefeito Alaor Prata (1922-26) ditava: 1) Submissão o compulsória dos projetos a Seção de Arquitetura para exame das fachadas e criação de condições para o emprego do concreto armado; 2) Divisão da cidade em 04 áreas (central, urbana, suburbana e rural); 3) Consideração de elementos geométricos essenciais (altura do edifício, pés direitos, superfície e forma da cobertura, dimensões das saliências) e legalização do balanço sobre o alinhamento, com medida máxima de 1,20 metros; 4) Proibição de construção sem emissão de alvará de alinhamento e verficação de alinhamento para qualquer construção que atingisse a altura de um metro; 5) Limitação da altura máxima das fachadas em 50 metros em função da largura do logradouro (altura de 02 vezes na Zona Central e 1 e ½ nas demais zonas); 6) Estabelecimento de alturas mínimas em função do número de pavimentos: a) 06 pavtos-21 metros; b) 05 pavtos-18 metros; c) 04 pavtos-15 metros; d) 03 pavtos-11.50 metros; d) 02 pavtos-7,50 metros; 7) Na parte comercial da Zona Central, subordinação obrigatória das linhas arquitetônicas de novas fachadas aos prédios contíguos, em lotes com menos de 20 metros de largura e o emprego de somente uma cor nas fachadas com um único motivo arquitetônico.

Chegada do Concreto Armado à Cidade do Rio de Janeiro

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As dívidas contraídas pelo ex-Prefeito Carlos Sampaio (1920-1922) levaram Alaor Prata a cancelar a 2ª etapa do arrasamento do Morro do Castelo – cujo material de desmonte foi empregado em área de mais de 350.000 m2 do Aterro da Glória – e sanear as finanças arrasadas da municipalidade, com o posterior alargamento do Túnel Velho e do Canal da Avenida Visconde de Albuquerque. O código de obras de 1925 previu, portanto, a chegada ao mercado do concreto armado, com gabaritos de mais de 06 pavimentos como deste edifício de Joseph Guire Arquitetos (1923) - os mesmos do Hotel Copacabana Palace - na Praia do Flamengo, 116, com estilo eclético Beaux Arts projetado para Arnaldo Guinle.

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Já o Edifício Apolo XI na Praia de Botafogo, 96 representa a verticalização da cidade decorrente, nos anos 1960, da aplicação do Plano Doxíadis e de diversos decretos da Comissão Executiva de Desenvolvimento Urbano do Estado da Guanabara/CEDUG: 1) Decreto n. 991/62 que incentivou a construção de edifícios com maior número de pavimentos que o estabelecido para o local, desde que afastados das divisas; 2) Decreto n. 1.120/62 que determinava que as construções passariam a obedecer ao limite de profundidade de 30 metros em logradouros cujo gabarito fosse superior a 04 pavimentos; 3) Decreto n. 1.374/62 que permitia acima do último pavimento dos edifícios, além da caixa d´água e casa de máquinas, a construção de até 50% de um pavimento-tipo de no máximo duas unidades residenciais, afastadas até 05 metros da linha da fachada.

Arquitetura da “Era Vargas” e Decreto n. 6.000 de 1937: Escola Urbanística Na administração do

Cônego Olímpio de Melo (1936-37) se promulgou este decreto que foi mantido até a Lei de Desenvolvimento Urbano do Estado da Guanabara de 1967 e regulamentos complementares de 1970. Foram previstas 05 zonas para a cidade e permitida a construção de edifícios com um número maior que o máximo exigido para a zona respectiva, observadas as condições de preservação de luminosidade por insolação das ruas:

Cabia a Divisão de Estética Urbana analisar os projetos do ponto de vista da plástica isoladamente e em conjunto no logradouro e com os impactos ao panorama da cidade.

Abertura da Av. Pres. Vargas e Ed. Anchieta de Robert Prentice (1940) na Praia do Flamengo, dentro dos gabaritos de 1937.

Ed. Tapir (1939) na Rua Senador Vergueiro, 66, com projeto do arquiteto Jorge Machado Moreira.

1) O afastamento entre a construção e o alinhamento seria acrescido de tantas vezes 02 metros quantos forem os pavimentos excedentes; 2) A distância entre a edificação e qualquer das divisas nao poderia ser inferior a metade do mínimo fixado no ítem anterior.

Estratégias Projetuais: Partido, Traçado Regulador e Zoneamento Físico-Funcional •

PROGRAMA: Análise de Viabilidade Topográfica e Impacto Ambiental

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Compartimentos e Áreas Físicas (Divisões, Vedações, Aberturas, Proteções Passivas)

• Ícone da arquitetura moderrna, o MES teve seu cálculo estrutural realizado pelo engenheiro Emílio Henrique Baumgart, primeiro brasileiro a transferir a tecnologia do concreto armado da Alemanha para o Brasil. Introduziu ele a laje “cogumelo” (estrutura em que a laje se apoia diretamente sobre os pilares, sem o uso de vigas) com engrossamento na face superior no lugar dos capitéis convencionais nas colunas, resolvendo assim a questão da pequena espessura.

Especificação de Sistemas Construtivos e de Materiais de Acabamento

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O contraventamento do edifício foi resolvido fazendo as lajes trabalharem como vigas horizontais (flat-slabs), aproveitando as estruturas das escadas e dos poços de elevadores. Fugindo as normas, no dimensionamento das lajes foi levada em conta a resistência do concreto a tração, como admite hoje o regulamento brasileiro.

Condicionamento Ambiental (Térmico, Acústico, Lumínico e de Ventilação Natural/ Artificial) e de Pontos de Controle, Consumo e Reciclagem/ Dejeção

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Sistemas de Instalações (Elétricas, Hidráulicas, Sanitárias, Rede Lógica/Telefônicas, Sonorização e Telecomunicações)

Ministério da Educação e SaúdeMES, 1936-43, O. Niemeyer, L. Costa, A. Reidy, J. Moreira, C. Leão e E. Vasconcelos.

Projeto de Arquitetura: Coordenadas Multidimensionais na Vistoria Predial •

Cultura, Sociedade e Valores Construtivos:Topográficos, Ambientais, Funcionais, Estéticos e Urbanos

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Atores (Síndicos/ Proprietários) e o Processo Criativo de Profissionais Arquitetos/Engenheiros

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Fatores Sociais do Canteiro de Obras: O atraso relativo do setor construtivo pareceu ser superado pela arquitetura moderna de concreto, aço e vidro dos anos 1930-40

MES-Palácio Gustavo Capanema. Lúcio Costa, Oscar Niemeyer e equipe (1936-43), consultoria de Le Corbusier.

Arquitetura Modernista: Industrialização Fordista e Canteiro de Obras •

O atraso relativo do canteiro de obras em relação aos setores industriais que adotavam máquinas e esteiras poderia ser superado pela ideologia do progresso e a estética maquinista da arquitetura moderna que pretenderam transformar o arcaico canteiro em uma indústria?

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A industrialização fordista foi vista por Le Corbusier, nos anos 1920, como uma saída para a superação das condições artesanais do canteiro. A pré-fabricação parcial de peças para montagem na obra, decorrentes da industrialização fordista da arquitetura, não alterou a condição produtiva do canteiro, em especial daquelas etapas de campo (contenções, fundações e redes).

Dados de Roxo, Adriana e Parahyba, Antero, 2013.

Para Sérgio Ferro (apud Arantes, 2012), o país retratado nos desenhos "perfeitos, brancos, puríssimos" de Niemeyer era realizado por "uma massa de gente ultramiserável, ultra-explorada“ na cidade modernista de Brasília dos anos 1950-1960.

• Atualmente, mais de 66,67% dos acidentes são provocados por falta de manutenção: 42,53% por manutenção inadequada, 5,75% por má utilização e mais de 18,39% por obras sem responsável adequado (arquiteto/ engenheiro), as quais são realizadas por mestres-de-obras e pedreiros sem a devida qualificação técnica.

Forma-Canteiro: Periferia no Centro e Autovistoria Predial •

Na construção civil internacional, o processo produtivo não pode escapar dos países centrais e, ao invés de exportar a produção, os trabalhadores é que são importados. O canteiro fica a mostra e é a “periferia no centro”, com trabalhadores negros, árabes, latino-americanos e asiáticos nos países avançados que simbolizam uma “ilha de subdesenvolvimento” em uma sociedade que se pretende pós-industrial (Arantes, 2012, p. 189).

•

No Brasil, a forma-canteiro antecipa o sistema de rede de empresas especializadas coordenadas pelo setor de projetos e suas consultorias da sociedade póssalarial, onde prepondera a relação comercial com uma mão-de-obra não especializada de pedreiros e mestres-de-obras.

Canteiros do novo Memorial do World Trade Center, NYC, 2004 e no Rio de Janeiro, 2015.

Projetos de Verticalização da Cidade: Anos 1950-1970 Na Zona Sul do Rio de Janeiro, desde a década de1920, já se definira a ocupação da orla urbana pela parcela mais favorecida da população na Praia do Flamengo, Morro da Viúva e Copacabana, expandindo-se depois para Ipanema, Leblon e Barra da Tijuca. Obedecendo as diretrizes da legislação municipal, o gabarito dos edifícios se sobrepos a cada década, originando uma volumetria de torres que transformou a morfologia dos bairros tradicionais cariocas. Edifícios Marechal Deodoro da Fonseca, Rua Dona Mariana, 53. Arthur Lício Pontual, 1966 e Joao M. de Magalhaes, Rua Voluntários da Pátria, 127. Marcelo e Mauricio Roberto, 1954.

Em 1951, o advento dos pilotis e das coberturas fez com no Flamengo, Botafogo, Catete e Glória prevalecessem edifícios com 04 pavimentostipo e cobertura, enquanto em ruas como Marquês de Abrantes, Voluntários da Pátria e Senador Vergueiro predominaram prédios com pavimento de acesso, dez pavimentos e cobertura. Edifícios em centro de terreno sob a legislação de 1962 de Carlos Lacerda surgiram na Avenida Oswaldo Cruz com Praia de Botafogo. Na década de 1970, prédios colados as divisas com número de pavimentos além do previsto proliferaram nas Praias do Flamengo e de Botafogo.

Projetos de Verticalização da Cidade: Anos 1950-1970 Em 1950, na gestão do Prefeito Mendes de Morais (1947-1951) a Camara do Distrito Federal votou a construção de prédios com até 04 pavimentos em substituição ao gabarito de 02 e 03 andares que vigorava desde julho de 1937. Em 1963, o Governador Carlos Lacerda determinou que a cada unidade a ser construída em Botafogo, Copacabana, Leblon e Tijuca deveria corresponder uma cota de terreno de 60 metros quadrados. A gestão de Lacerda foi marcada pela construção dos túneis CatumbiLaranjeiras e Rebouças e do projeto do Aterro do Flamengo com jardins de Burle-Marx. Em sua gestão, o então Prefeito Negrão de Lima aprovou o Decreto n. 3.800/1970 sobre parcelamento de terras e zoneamento, fiscalização de obras e instalações, base de decretos posteriores. As Ruas das Laranjeiras e do Cosme Velho surgiram no final do século XVI, ao longo do Rio Carioca. A partir da década de 1930, bondes por ali circularam na área da Tecelagem Aliança. Em 1944, um decreto permitiu a construção de 08 pavimentos e 28 metros de altura. A partir de 1948, foi permitida a construção de até 04 pavimentos em ruas de 12 metros de largura e fachadas com altura de 14 metros e, em 1951, chegaram as coberturas ocupando 20% da área e os pilotis cobertos.

Prédios da Rua General Glicério, em área de proteção ambiental de 1987 e do Parque Guinle de MMM Roberto, 1950 (acima a direita ). Linha do tempo de Laranjeiras e Cosme Velho.

Projetos de Verticalização da Cidade: Anos 1970 O Prefeito Marcos Tamoyo editou um decreto que exigiu uma reserva maior de vagas para estacionamento de carros e regulamentou a varanda com seu formato aberto e balanceado, com 02 metros sobre o afastamento frontal pelo Decreto n. 51/1975. O Governador Faria Lima limitou a altura dos pavimentos em 05 para prédios encostados nas divisas e 18 para prédios afastados.Tais dispositivos geraram os perfis das ruas de Ipanema, Leblon e Tijuca. O Decreto n. 1.269/1977 estabeleceu 06 áreas de planejamento (APs) pelos Projetos de Estruturação Urbana (PEUs) que definiram o Plano Urbanístico Básico da cidade do Rio de Janeiro (PUB-Rio) e as Unidades Especiais de Planejamento (UEPs). Linha do tempo de Ipanema: Na Rua Visconde de Pirajá, o gabarito foi liberado a partir de 1944, mas o bairro ainda guarda a memória de edifícios com 03 e 04 pavimentos. Desde 1951 foram permitidos o pilotis e a cobertura. A partir de 1962, aparecem prédios afastados das divisas. O decreto 3.800/70 permitiu torres com garagens e o decreto n. 322/76 prédios colados nas divisas. A Lei Orgânica de 1990 imprimiu um gabarito de 12.00 metros em edifícios encostados nas divisas.

Projetos de Verticalização da Cidade: Anos 1970-2016 De 1977 até os anos 2000, foram aprovados decretos estabelecendo diferentes gabaritos, alturas e formas de uso e ocupação do solo, proteção urbanística e ambiental, além de legislação específica para o desenvolvimento de faixa periférica a linhas do metro, a criação do Corredor Cultural em 1984 por Israel Klabin, a viabilização em 1981 por Marcello Alencar do projeto do Plano Piloto da Barra da Tijuca por Lucio Costa de 1969 e a edição da Lei Orgânica do Município do Rio de Janeiro em 1990, na segunda gestão de Marcello Alencar, com a limitação em 12 metros da altura de edificações coladas em divisas (artigo 448). Os mandatos de Cesar Maia (1993-1996 e 2001-2004) e de Luiz Paulo Conde (1997-2000) enfocaram o Favela-Bairro e a melhoria de padrões urbanísticos, enquanto os dois mandatos de Eduardo Paz tratam de polemicas obras urbanísticas para a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016. Linha do tempo de Copacabana: Prédio com 04/05 pavimentos da década de 1920; edifícios com 04 a 10 andares na área do Copacabana Palace, segundo o decreto n. 6.000/37; prédios de 10 pavimentos, a partir de 1941, em estilo art déco; em 1951, novos gabaritos com 20% da área construída do pavimento inferior, acesso por pilotis e garagem subterranea; especulação imobiliária com o decreto n. 3.800/70 e a Lei Orgânica de 1990 com gabaritos de 12.00 metros de altura.

LEIS URBANÍSTICAS QUE O VISTORIANTE DEVE RECORDAR

Quadro Síntese de CHACON, Sonia (2004, pags. 84-86).

A Lei de Desenvolvimento Urbano de 1970 enfatizou o licenciamento de obras, a abertura de novas ruas, a arborização, o parcelamento e a movimentação de terras e demolições de edificações. O Decreto de 1976 regulamentou o zoneamento urbano em área central, industrial, portuária, de indústria, de comércio, turística, residencial e zonas especiais. Em 1977-1988, o Plano Urbanístico Básico (PUB-Rio) estabeleceu Planos de Estruturação Urbana (PEUs) para cada bairro. O Decreto n. 8.321/1988 regulamentou construções em encostas e a Lei n. 1.421/89 regularizou a construção de favelas (PROFAVELA). A Lei Orgânica de 1992 estabeleceu 03 pavimentos sobre andar térreo para prédios colados as divisas. As APACs (Áreas de Proteção do Ambiente Cultural) trataram da preservação das APAs (Áreas de Proteção Ambiental), na década de 1990 e de exemplares arquitetonicos, limitando seus gabaritos e usos nos anos 1990/2000 (Laranjeiras, Jardim Botânico, Botafogo, Lagoa etc).

LEIS EDILÍCIAS QUE O VISTORIANTE DEVE CONHECER •

Decreto municipal n. 9.859/1888, que estabeleceu intervenções legais nos espaços de moradia, direcionando as posturas de construção voltadas a salubridade que interferiram no projeto dos edifícios: nova tipologia com porão alto ventilado, cômodo minúsculo para latrinas e afastamento lateral das edificações para possibilitar a ventilação natural dos cômodos, todos devendo dispor de janelas.

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Decreto municipal n. 3.800/1970 (Regulamento de Construções e Edificações - R.C.E.), que estabeleceu dimensões mínimas para divisões internas, vãos de ventilação e iluminação dos compartimentos, determinando que a moradia deveria ser constituída de, no mínimo, dois compartimentos habitáveis,além de um banheiro e uma cozinha -, fazendo frente a disseminação de conjugados construídos pela especulação imobiliária que reproduzem um quarto de hotel.

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Decreto municipal n. 897/1976, que foi sancionado em decorrência de incêndios ocorridos em 1970 no Rio de Janeiro e em São Paulo (Edifício Joelma), dispondo sobre a segurança contra incêndio e pânico e dando providências sobre hidrantes, canalização preventiva, sprinklers nas edificações acima de 30 metros e mangueiras com comprimento máximo de 30 metros; no que se refere a escape, delibera a construção de escadas enclausuradas em paredes de concreto a prova de fumaça, munidas de antecâmara e duto de ventilação exclusivo para aumento da possibilidade de fuga dos moradores em caso de pânico, sendo obrigatórias em edificações com elevadores e cinco pisos.

LEIS EDILÍCIAS QUE O VISTORIANTE DEVE CONHECER Lei municipal n. 550/1984, que transformou a área mínima dos quartos de empregados -, previstas na R.C.E. com 4,00 m2 e largura mínima de 1,50 metros -, para 6,00 m2 com largura mínima de 2,00 metros. Esta dependência, que representa 10% da área interna do apartamento, passou a ser incorporada no projeto de arquitetura ao setor íntimo ou social como “reversível”; Lei municipal n. 1.1218/1988, que dispos sobre a obrigatoriedade de apartamento de zelador com área mínima de 35,00 m2, com quarto de 10,00 m2, sala de 15,00 m2, cozinha de 6,00 m2 e banheiro de 4,00 m2. Lei municipal n. 1.174/1987, que requereu a obrigatoriedade de rampa para portadores de deficiência temporária ou permanente até o hall social, com inclinação de 10%; inclusão de banheiro de serviço para empregados do condomínio e de vestiário e refeitório para empregados, em edifícios com mais de 50 apartamentos. O estacionamento de veículos pode ser feito pela demonstração de vagas marcadas no piso e existe normativa relativa a proteção do meio-ambiente, ao conforto ambiental referentes a insolação, isolamento térmico e acústico e aproveitamento energético. Últimas recomendações para o projeto de arquitetura: Acessibilidade de pelo menos um elevador com cabine dimensionada para cadeira de rodas e recolhimento do lixo nos andares em caçambas próprias e sem obrigatoriedade de tudo de queda. Decreto municipal n. 7.336/1988, que regulamentou explicitamente a construção de edificação residencial multifamiliar, anulando e substituindo posturas anteriores. O novo cálculo dos afastamentos laterais e de fundos e dos prismas de ventilação internos das edificações foi fixado em função das alturas dos edifícios e não mais de acordo com uma tabela fixa, induzindo a utilização de pés direitos mínimos para que os prismas sejam menores. A largura mínima das salas e dos quartos foi fixada em 2,50 metros, impedindo os compartimentos com vãos estreitos ou “cachimbados”; a profundidade dos cômodos, caso exceda 2 e ½ vezes a altura do pédireito, requer maior área de ventilação. As varandas balanceadas não poderão exceder 20% da área útil da unidade.

Projeto de Arquitetura: Tríade Programa, Legislação e Mercado Imobiliário A evolução do apartamento multifamiliar tem como base a manipulação de programas de necessidades ditados por promotores estatais ligados a incorporadores privados regidos mais pelas leis do mercado imobiliário do que pelos usos, costumes e anseios de um determinado quadro cultural, definindo sua setorização de funções em social, íntimo e serviço.Tendo em vista a tríade Programa-Legislação-Mercado Imobiliário, a evolução histórica da arquitetura no Rio de Janeiro inclui dez tipos referenciais de edifícios: 1) Pequeno edifício (“casa de apartamentos”); 2) Edifício-chácara (ou edifícioparque); 3) Edifício alinhado as divisas laterais (“edifício-corredor”); 4) Edifício moderno (sobre pilotis); 5) Edifício-torre (recuado, sobre pilotis); 6) Edifício-torre (isolado, sobre pilotis); 7) Torre laminar (sobre embasamento); 8) Torre laminar (em lotes condominiais/super-quadras); 9) Edifício alinhado as divisas laterais (sobre embasamento); 10) Edifício afastado das divisas laterais (com área de lazer).

Casas-casadas c/ 06 unidades (1883), edifícios na Rua Pires de Almeida (1920) e projeto de Lucio Costa no Parque Guinle (1948).

Formações Tipológicas da Paisagem Construída O tipo é a própria ideia de arquitetura e a tipologia é seu modelo analítico. Toda arquitetura pode ser enquadrada em uma análise tipológica assim como a cidade, quando nela se identificam fatos urbanos (Aldo Rossi, 1995).

É importante para o vistoriante poder identificar tipologias nas áreas urbanas, sua relação com as circunstâncias sócio-históricas e as posturas municipais através da legislação urbanística, de forma a detectar os estilos arquitetônicos dos edifícios a serem vistoriados e sua lógica projetual e estrutural, com ênfase em seus projetos de instalações prediais, de forma a realizar um Laudo Técnico includente e conclusivo.

Critérios Arquitetônicos de Autovistoria •

Tipologia da edificação -> análise de plantas (tipos de volumetrias dos edifícios e de suas células/unidades constituintes); acessos; instalações e medidores gerais; fachadas; cobertura; situação das esquadrias; aspectos do projeto original e seu estilo de arquitetura.

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Diagnóstico do projeto arquitetônico através da tipologia e da volumetria.

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Avaliação dos aspectos construtivos da terraplanagem a cobertura, das instalações prediais, da segurança e dos aspectos referentes ao consumo de energia (otimização).

Tipos Arquitetônicos: Casas de Apartamentos Correspondem as edificações de até 03 pavimentos, comuns nas décadas de 1930-1940, com utilização do pavimento térreo para unidades residenciais, alinhadas as divisas laterais e frontal. Caso possuam 03 pavimentos, área construída igual ou superior a 1.000 m2 e mais de 05 anos de construção, fazem jus a Autovistoria Predial. Segundo a ABNT NBR 5.574/2012, cabe ao vistoriante recomendar ao condomínio a preservação das características originais das edificações, bem como a prevenção da perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes, enfatizando o projeto estrutural, o revestimento das fachadas, as instalações elétricas, de gás e hidráulicas, os elevadores e a prevenção contra incêndio e pânico, bem como a acessibilidade e o conforto ambiental, térmico e acústico das mesmas.

Exemplos de casas de apartamentos: Projeto moderno de Alexandre Altberg, Rua Guilhermina, 12, Leblon (ao alto, na esquerda). Edifícios em Laranjeiras: estilo art déco na Rua Leitão da Cunha (ao alto, a direita); estilo eclético (Edifício Paraitinga) na Rua Estelita Lins, 99 (embaixo a esquerda) e moderno na Rua Professor Estelita Lins, 71 (embaixo a direita).

Tipos Arquitetônicos: Edifícios-Chácara Edificações de 08 a 10 pavimentos alinhadas as divisas laterais e com afastamento frontal, pavimento térreo ocupado por unidades residenciais e jardins frontais. Entre 1930-1950, estes edifícios representaram exemplos de modernidade, incorporando técnicas de concreto armado, inovações tecnológicas como elevadores, apartamentos nos pavimentos térreos e largos jardins romanticos em seus acessos, após o Decreto n. 6.000/1937.

Volumetria de edifícios com pavimento térreo, alinhado ou não as divisas: Característica visual de apenas duas fachadas (frontal e fundos). Há uma relação direta entre o espaço público da rua e o espaço privado do prédio estabelecida através de uma porta, podendo-se vislumbrar o interior das unidades localizadas no térreo.

O Jardim Laranjeiras projetado em 1939 pelo arquiteto paulista Washington de Azevedo, hoje Rua General Glicério -, revela características de jardins frontais como quintais de antigas chácaras.

Tipos Arquitetônicos: Edifícios-Modernos Sob Pilotis •

Edificações de 04 a 10 andares construídas em 1940-1960 sob pilotis, alinhadas ou não as divisas, com diversificação de espaços de transição entre o domínio público e o domínio privado. Do espaço público da rua se acessa o espaço semiprivado do edifício caracterizado pelo pilotis, com a utilização de um espaço coletivo variável para garagem, recreação infantil, jardins, halls e portaria.

Edifícios modernos sob pilotis na Rua General Glicério, Rua das Laranjeiras, Rua Ortiz Monteiro e Rua Professor Luiz Cantanhede.

A relação logradouro-habitação se dá indiretamente, com maior distanciamento entre transeuntes e unidades residenciais, mais isoladas da rua. Os afastamentos laterais permitem uma melhor ventilação no interior da quadra e dentro das unidades habitacionais, além de maior alcance visual de sua volumetria e de suas fachadas.

Tipos Arquitetônicos: Edifícios-Corredor

Edifícios-corredor: Ruas Ortiz Monteiro e Professor Luiz Cantanhede, Laranjeiras e na Lagoa Rodrigo de Freitas.

Edificações de 07 a 15 pavimentos, com ou sem pilotis, com aproveitamento para unidades residenciais e garagens no pavimento térreo, alinhadas ou afastadas das divisas lateriais. Com a múltipla interpretação do Decreto n. 6.000/1937 que permitia várias aplicações de seus dispositivos, foram construídos edifícios com gabarito elevado encostados as divisas, formando corredores de prédios alinhados lateralmente uns aos outros. Os edifícios de apartamentos alinhados as divisas se beneficiaram dos dispositivos deste decreto que permitiram um acréscimo no número de pavimentos de acordo com o escalonamento em fachada, típicos de prédios por toda a cidade e em Copacabana, principalmente, sendo os mesmos decorrentes da popularização do modelo residencial de edificação multifamiliar que fez com que as construções se sucedessem devido a crescente necessidade de moradia e a consequente valorização dos lotes urbanos .

Tipos Arquitetônicos: Edifícios-Torre Isolados Sob Pilotis

Edifício-torre isolado sob pilotis na Rua das Laranjeiras, 430 (Edifício Alpino) com 20 andares, construção de 1957. Afastamentos laterais que permitem melhor ventilação dentro das unidades habitacionais, maior alcance visual de sua volumetria e de suas fachadas.

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Edificações de 15 a 25 andares afastados das divisas laterais e frontal sob pilotis. A partir da Lei 1.574/1967, as edificações foram implantadas afastadas das divisas sob pilotis em terrenos de maiores dimensões, com grandes afastamentos laterais e frontal e elevados gabaritos de altura que prenunciaram o desenvolvimento posterior do modelo de torres em larga escala aplicado na Barra da Tijuca, nas décadas seguintes.

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Em bairros de maior demanda da zona sul, os empreendimentos imobiliários se beneficiaram da legislação que, na década de 1960, permitiu um acréscimo de pavimentos em função do maior afastamento frontal do edifício e da valorização crescente do solo urbano para erigir torres com altos gabaritos.

Tipos Arquitetônicos: Lâminas Sob Embasamento •

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Ocorre, neste modelo de lâmina, um alto nível de impermeabilidade dos terrenos urbanos, com isolamento das unidades residenciais do plano da rua pelo embasamento destinado a guarda de veículos, em número ascendente, ocupar todo o andar térreo e um ou mais pavimentos superiores, seguido de um pavimento para lazer, administração e recreação infantil. A lâmina está recuada e isolada das divisas do lote, conferindo melhor aeração ao entorno, mas em contrapartida o pedestre é afastado da volumetria do edifício, tendo pouco alcance visual a partir do logradouro público.

Com o advento do Decreto n. 322/1976, as posturas legais se alteraram com a inclusão do cálculo do limite da área total projetada. Restringiu-se o aproveitamento dos terrenos e foi introduzido o pavimento de embasamento para assentamento de garagens e áreas de uso comum para recreação e administração. A partir de 1976, pode-se então projetar vagas de garagem em pavimentos com cem por cento de ocupação do terreno e um pavimento para lazer em edifícios de 11 a 18 andares.

Edifício Casa Alta, Praia de Botafogo, 528. Projeto do arquiteto Sérgio Bernardes (1959) segundo planta livre e fachada independente do sistema estrutural. Volumetria com grande forma prismática, ritmada pelas torres de circulação vertical e pela variedade modular de fenestração, com diversidade interna de cada apartamento.

Tipos Arquitetônicos: Torres em Lotes Condominiais ou Super-Quadras Edificações afastadas das divisas laterais e frontal, implantadas em lotes condominiais com 20 a 30 pavimentos sob pilotis, com subsolos para garagens e áreas de lazer ajardinadas para uso coletivo em seus pavimentos térreos. Com exceções restritas, na zona sul, como este Condomínio da Morada do Sol em Botafogo, tal modelo foi regulamentado pelo Decreto n. 3.046/1981 que reuniu diretrizes construtivas de novas moradias multifamiliares pelo Grupo de Trabalho da Baixada da Barra da Tijuca e de Jacarepaguá, com torres laminares entre jardins e áreas de lazer que permitem maior penetração de ventos pelas esplanadas em grandes lotes. Impermeabilidade causada pelo desaparecimento visual do embasamento: os edifícios voltam a ter relação com o logradouro mas os pedestres perdem contato com as altas edificações devido aos grandes afastamentos e ao fechamento dos espaços isolados das torres.

Tipos Arquitetônicos: Pequenos Edifícios Edificações com 05 andares sobre embasamento para garagem e/ou lazer alinhadas as divisas lateriais, indicam uma restrição a altura dos edifícios pelos Planos de Estruturação Urbana (PEUs).

Este modelo de lote estreito e comprido, de estrutura fundiária tipica portuguesa, se originou devido a inviabilidade de remembramento de lotes contíguos causada pela legislação urbanística e por entraves nas transações comerciais que impedem a realização de empreendimentos de maior porte em terrenos valorizados da zona sul carioca. Exemplos de edifícios na Rua Professor Cantanhede, 249 em Laranjeiras e em Ipanema.

O térreo com garagem ocupa todo o terreno, excetuando-se o afastamento frontal, com impermeabilidade do solo. Entre a garagem e os apartamentos se situa o pavimento de uso comum de lazer e administração.

Tipos Arquitetônicos: Lâminas com Área de Lazer

Edificações entre 05 e 11 pavimentos, afastadas das divisas laterais e frontal, sobre pavimento de garagem e área de uso comum para lazer e administração. Os Planos de Estruturação Urbana (PEUs) de 1977-1988 fixaram o gabarito em 05 pavimentos para edificações alinhadas as divisas laterais e em 11 para edificações afastadas das divisas. Tal postura fez surgir empreendimentos de maior vulto, porém dotados de amplos jardins frontais e nas fachadas, seguindo tendências de valorização de áreas verdes e de lazer.

Edifícios-lâminas com pavimentos de garagem, áreas de lazer, varandas nas fachadas e jardins frontais com áreas verdes na Lagoa Rodrigo de Freitas e na Rua das Laranjeiras.

LAUDO: Fatores Preocupantes, Metodologia e Critério da Inspeção Predial

A ABNT NBR 5.674/2012 define itens para os laudos: 1) Degradação e deterioração de cada sistema, subsistema ou componente; 2) Perda de desempenho; 3) Ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; 4) Prognósticos de ocorrência e sua prevenção.

Vistoria Predial: Uso e Manutenção das Edificações Explosão de um •INSPEÇÃO

PREDIAL É A AVALIAÇÃO TÉCNICA DA EDIFICAÇÃO EM USO, VISANDO PRESERVAR SEU DESEMPENHO ORIGINAL • Uso: atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usuários dentro das condições ambientais adequadas criadas pela edificação. • Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a atender as necessidades e segurança dos seus usuários. • Inspeção predial de uso e manutenção: verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação. HTTP://G1.GLOBO.COM/RIO-DEJANEIRO/NOTICIA/2015/05/POLICIA-DO-RIOPROCURA-PEDREIRO-DE-APARTAMENTO-QUE-EXPLODIU.HTML 30/05/2015 19h46 - Atualizado em 30/05/2015 19h46

apartamento no Edifício Canoas (com 19 andares e 72 aptos) em São Conrado/RJ em 18 de maio de 2015, causada por um acidente de má instalação do “rabicho” (cano de ferro que liga a tubulação de gás do prédio ao aquecedor).

Vida Útil, Prazo de Garantia e Manutenibilidade dos Edifícios •

Vida útil (VU): período de tempo durante o qual o edifício (ou seus sistemas) mantém o desempenho esperado, quando submetido às atividades de manutenção predefinidas em projeto. . Prazo de garantia: período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto.

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A ABNT NBR 5.674/1999 fixa procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações. Para funcionar adequadamente, um sistema de manutenção deve possuir, dentre outros itens, uma estrutura de documentação e registro de informações permanentemente atualizado para propiciar economia na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no projeto e na execução dos serviços de manutenção e auxiliar no planejamento de serviços futuros. Como um destes documentos, destaca-se a exigência do Manual de Operação, Uso e Manutenção.

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A ABNT NBR 15.575-1/2008 estabelece requisitos e critérios de desempenho que se aplicam aos edifícios habitacionais de até cinco pavimentos. A manutenibilidade é uma dentre as exigências do usuário da edificação. Por manutenibilidade entende-se manter a capacidade do edifício e de seus sistemas e permitir ou favorecer as inspeções prediais, bem como as intervenções de manutenção previstas no Manual de Operação, Uso e Manutenção, com os menores custos. O Crea-RJ informou que, após inspeção, foi constatado que o sinistro ocorrido no apartamento foi decorrente de vazamento de gás na cozinha, o que deve ser ainda comprovado pela perícia em execução. Além de sérios danos no interior da unidade 1001, houve também desmoronamento do piso sobre a cozinha do apartamento 901. Não há risco estrutural para a edificação mas as instalações hidráulicas, de luz, gás e as portas dos elevadores do 10º andar estão comprometidas.

Leis de Autovistoria e Desempenho Predial Coube a Secretaria de Urbanismo implantar a Lei nº 6.400/13 pelo Decreto nº 37.426/13 que regulamentou a aplicação da Lei Complementar nº 126/13 obrigando a realização de Autovistoria Predial para todos os edifícios residenciais, comerciais e mistos, públicos e privados, com três ou mais pavimentos ou com área construída igual ou superior a 1.000 m², neste caso, independente do número de pavimentos. Responsabilidade do desempenho nas edificações e causas de acidentes: projetos de reformas sem responsável técnico.

Desabamento de 03 edifícios, um com 10 andares, outro com 18 pavtos. e um sobrado localizado entre os dois com 04 andares na avenida 13 de Maio, ao lado do Teatro Municipal, na Cinelândia/RJ (25/01/2012). O 16º andar do prédio de 18 pavtos. que desabou estaria em obras.

O ideal é que a Autovistoria Predial possa sugerir a Síndicos/Proprietários de imóveis uma adequação da NBR 16.280 (Lei de Reformas) e da Lei 15.575 (Novas Construções), visando sugerir melhorias de sustentabilidade/conforto ambiental e a criação de uma cultura de valorização da documentação (história) do prédio -> Arquitetos e engenheiros como médicos das edificações: Verificar a conformidade das obras/ serviços de acordo com as NBRs.

Regulação de Reformas e Novas Construções O surgimento da NBR 16.280 (REGULAÇÃO DE REFORMAS) e da NBR 15.575 (NOVAS CONSTRUÇÕES) Em abril de 2014, o segmento de condomínios foi sacudido pela NBR 16.280, estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) como um corpo de requisitos voltados às reformas das edificações, visando a “gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança”. Em 19 de julho de 2013, começou a vigorar a norma de desempenho da ABNT 15.575 que consolida entre projetistas, fabricantes, incorporadores/ construtores e moradores a “co-responsabilidade” pelo desempenho e vida útil de uma edificação. A norma não se aplica a obras já concluídas e construções préexistentes, obras em andamento na data da entrada em vigor da norma, projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada em vigor, obras reformadas ou retrofit e edificações provisórias.

Prédio de 03 andares onde funcionava um bar desabou na Travessa do Liceu, próximo à Rua Acre quando passava por reformas (02/02/2015). Os escombros caíram sobre o telhado de uma academia que fica ao lado do prédio, mas de acordo com a Defesa Civil não houve danos estruturais no imóvel vizinho. Um outro edifício vizinho, de 10 andares, não foi atingido.

Pilares de Sustentação da Qualidade do Projeto: Prevenção de Anomalias e Falhas

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Anomalias Construtivas: Falhas no Projeto de Arquitetura ou Estrutural

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Deterioração Urbana: Falhas na Manutenção Predial e Envelhecimento das Edificações

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Reformas Mal-Feitas sem Técnico Responsável (Arquiteto/Engenheiro)

Engenharia: Arte e ciência de se aplicar princípios científicos e finalidades práticas no projeto e na construção de estruturas, equipamentos e sistemas. Tecnologia Tectônica: Ciência ou arte de moldar, ornamentar ou reunir os materiais em uma construção.

Projeto e Etapas de Inspeção Predial

A vistoria enfoca os sistemas construtivos do edifício e aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, utilização e operação, estado de conservação e manutenção, consideradas as expectativas de seus usuários, síndicos e proprietários.

Degradação do Projeto Original e Manutenção Preventiva: Segurança do Usuário

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A primeira inspeção predial de um edifício requer maior atenção porque é necessário separar as anomalias construtivas originais ou endógenas (provenientes de vícios de projeto, materiais e execução) daquelas funcionais causadas pela degradação e das falhas de manutenção:

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Anomalias e Falhas no Sistema Estrutural

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Segurança no Uso/Operação

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Segurança contra Fogo

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As atividades de vistoria tem como objetivo permitir ao condomínio do edifício vistoriado elaborar um plano de manutenção para a boa performance dos sistemas ao longo de sua vida útil projetada ou prevista e a redução de riscos de uso, conforto e segurança de seus usuários.

Etapas da Vistoria e Documentos Analisados

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: Regimento Interno do Condomínio; IPTU; Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; Consumo de Energia Elétrica, de Água e de Gás. DOCUMENTOS TÉCNICOS: Projeto de Arquitetura; Projetos de Estruturas, Instalações Prediais, Ar Condicionado, Elevadores e Paisagismo.

Falhas e Anomalias no Projeto Estrutural Os bens imóveis com aparente rigidez (imobilidade) se caracterizam como sistemas com certo grau de movimentação (deformabilidade) devido a gravidade e a outras forças da natureza.

As fundações podem ser rasas ou diretas (executadas abaixo dos baldrames e incluindo sapatas, radiers e “brocas” de natureza empírica) ou profundas (como estacas e tubulões). Em topografias acidentadas ou nos subsolos, deve-se vistoriar o estado de muros de arrimo e contenções.

As forças induzidas pela gravidade são verticais (de cima para baixo), enquanto os ventos, a terra e as águas produzem forças difusas que ocorrem em várias direções. Os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo (apoio) são as fundações, as quais devem ser vistoriadas. As estruturas junto a ambientes marinhos podem ser agredidas pela ação do cloro, assim como os reservatórios de água.

Projeto Topográfico: O Que Vistoriar? •

Cabe ao vistoriante procurar aqueles elementos “que não estão a mostra” no edifício. As anomalias tem origem natural ou decorrem de erros de execução do projeto estrutural.

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Naturais: Acomodação da estrutura; Escorregamento de solo; Erosão e Descalçamento de fundações; Cisalhamento, fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações.

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Erros humanos: Ausência de verga e contraverga em vãos; Esmagamento de elementos construtivos por sobrecarga; Retração do concreto devido a falta de cura ou perda excessiva de água ou por questões de traço mal feito.

Erros de Execução do Projeto e Vistoria em Elementos Não-Aparentes •

Principais anomalias estruturais de gravidade:

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1) Fissura ativa (abertura capilar por movimentações higrotérmicas) ou passiva (abertura constante), com espessura inferior a 0,5 mm;

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2) Trinca (abertura em forma de linha proveniente de ruptura de parte de sua massa), com espessura de 0,5 mm até 1,0 mm.

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Além destas, aparecem rachaduras (1,0 a 1,5 mm) e fendas (superior a 1,5 mm), de menor gravidade mas que devem ser investigadas.

Lodo proveniente da falta de manutenção e esmagamento por compressão no pilar (anomalia irreversível que requer a demolição e a reexecução do item danificado, com novo projeto).

Anomalias Importantes e Comuns em Estruturas de Concreto Armado •

A deterioração do concreto armado, devido a presença de agentes agressivos (umidade excessiva, cloro, sulfatos), decorre do fato da estrutura estar exposta aos agentes naturais da atmosfera: poluição, sulfatos, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas que atuam sobre sua superfície e neutralizam os componentes básicos do concreto (hidróxido de cálcio), reduzindo o pH de 12,5 (PH alcalino) e transformando-se em componentes neutros (sulfato e carbonato de cálcio).

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Essa redução de pH implica no ataque ácido as armaduras, dando origem a formação de óxido de ferro, o que provoca aumento na secção do aço e expulsa a camada superficial do concreto (cobrimento), formando fissuras e deixando a armadura exposta.

Anomalias Estruturais Corrigíveis e Incorrigíveis

Sistema reticulado: Transferencia de todas as cargas atuantes para as fundações, quer por pisos ou alvenarias (paredes), é feita por vigas e pilares.

Cabe ao vistoriante examinar: 1) Se as fissuras aparecem em elementos estruturais (lajes, vigas, pilares ou alvenaria portante); 2) Se o elemento lesado sofre algum agente externo (água etc) que leve a sua deterioração progressiva; 3) Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia (ativa ou passiva), sugerindo a remoção do material solto e modos de controle (preenchimento da abertura com selo de gesso; fixação de plaqueta de vidro com marcas de referência de deslocamento; marcação dos limites da lesão com lápis grosso ou tinta); 4) Verificar a magnitude da abertura, pois caso apresente mais de 05 mm, deve-se recorrer a um profissional habilitado.

Infiltrações de Água e Corrosão Estrutural A corrosão das armaduras de concreto armado que abaixam seu pH derivam de infiltrações de água devido a deficiência de impermeabilização de juntas de dilatação estrutural, em áreas externas com subsolos, em reservatórios de água e em jardineiras. A recomendação técnica pertinente para a correção dessas anomalias não reside em somente corrigir os sistemas de impermeabilização, mas pode requerer intervenção especializada a fim de conter o avanço da corrosão das armaduras estruturais.

Suportes improvisados para conduzir água de infiltração em lajes e vista de junta de dilatação estrutural com infiltração de água e deterioração natural.

O restabelecimento de uma estrutura atacada por infiltrações de água deve incluir: Impermeabilização das lajes de cobertura refeitas com tratamento das juntas de dilatação; Remoção de todo o concreto desplacado e sem aderência; Verficação da camada de espessura dos cobrimentos e profundidades de carbonatação, por teste indicador de pH (indicador: fenoftaléína); Remoção do concreto carbonatado e verificação da extensão de corrosão das barras de aço e suas profundidades (armadura de pele ou armação principal); Remoção de óxido de ferro por processo abrasivo; Observação de perdas maiores de secção de aço acima de 10% e aplicação de inibidores de corrosão (base zinco) nas barras de aço; Limpeza geral de toda a estrutura, remoção de manchas de fuligem e micro-organismos, lavagem geral com detergente neutro, estucamentos pontuais e aplicação de verniz base acrílico para áreas externas e de base epóxi para áreas internas.

Anomalias e Falhas em Sistemas de Vedação (Alvenaria Convencional, Estrutural e Drywall)

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Alvenarias: subsistemas que compõem fachadas, muros de divisas e compartimentam ambientes, servindo de suporte e proteção para instalações embutidas e criando condições de habitabilidade (conforto térmico e acústico, saúde e segurança do edifício).

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Anomalias e falhas mais comuns nas alvenarias: 1) Trincas (na região do encunhamento; nos encontros de alvenaria com a estrutura; na quina dos vãos de portas e janelas; no encontro de paredes; na base de paredes por defeito de impermeabilização dos alicerces); 2) Destacamentos (de muretas em jardins; entre a alvenaria e a própria estrutura e entre a platibanda e o corpo do edifício devido a movimentação térmica); 3) Fissuras (ruptura e componentes da alvenaria por atuação de sobrecarga localizada; em muros, peitoris e platibandas devido a absorção de água (chuvas), com destacamento do revestimento; deformação excessiva da estrutura causando esforços de compressão com fissuração); 4) Fendas (nos encontros da alvenaria com os pilares a cada 4,00 ou 5,00 m; no corpo da própria alvenaria; em muros extensos, com fendas verticais da ordem de 2 a 3 mm).

Destacamentos entre pilares e paredes (fissuras ativas ou passivas) devem ser recuperados e seus revestimentos reaplicados (argamassa, gesso e/ou pintura). Alvenarias externas devem ser mantidas ou, caso seja necessário, reparadas (reparos em buracos, fissuras, fendas, trincas etc). Fissura em mureta de jardim na entrada de edifício em Botafogo, 2015.

Projetos de Revestimentos: Anomalias das Fachadas A função protetora dos revestimentos visa resguardar superfícies contra agentes de deterioração (infiltração de água de chuva, água do solo, água de uso/manutenção, ação de ventos, temperatura e umidade do ar, ação de fungos, ataque de roedores e agentes de carga, de uso e de sobrecarga). Os revestimentos (de argamassa e cerâmica) cumprem uma função estética ligada ao conforto visual e podem apresentar falhas e anomalias: nas argamassas, fissuras de retração e pulverulências e, na cerâmica, desplacamentos e descolamentos, além de fissuras, manchamentos diversos, eflorescências e perda de aderência. As fachadas junto aos pisos e as fachadas sul devem ter proteção impermeabilizante para evitar a presença de umidade e fissuras. As fachadas – consideradas como um dos principais sistemas construtivos do ponto de vista da valorização do empreendimento –, contam com uma maior incidência de anomalias: 1) Infiltração de água e formação de fissuras em revestimentos devido a ausência de elementos arquitetônicos (beirais, rufos, frisos, rodapés, soleiras, respaldos, cantoneiras para proteção contra a ação danosa da água); 2) Destacamentos de revestimentos devido a presença de fissuras, perda de aderência e infiltração; 3) Fissuras devido a movimentação térmica entre componentes de estrutura e vedação causadas pela falta de reforços em revestimentos de argamassas; 4) Manchas de umidade e eflorescências; 5) Má qualidade e má especificação de materiais empregados, falta de prumo e de planeza.

Projetos de Revestimentos: Anomalias de Paredes e Pisos

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Anomalias nos revestimentos de paredes: 1) Formação de fissuras, empolamentos, destacamentos e descolamentos; 2) Infiltração de água, falta de juntas de trabalho e deficiência em rejuntamentos; 3) Eflorescência no rejunte de revestimento cerâmico; 4) Má especificação de rejuntes e juntas. Em áreas molhadas como boxes de chuveiros, a falta de limpeza e manutenção de rejuntes ocasiona a proliferação de fungos e infiltrações nas frestas das juntas.

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Anomalias em pisos: 1) Empoçamentos e infiltrações em pisos de áreas molháveis ou laváveis sem caimento adequado; 2) Falta de ralos para captação de águas pluviais ou não em áreas sujeitas a ação de águas; 3) Presença de manchas e eflorescências, principalmente em áreas externas, causadas pela deficiência de caimento do sistema de impermeabilização, drenagem das bases, empoçamento de água e infiltrações; 4) Fissuras, destacamentos e descolamentos decorrentes de problemas do sistema construtivo como estruturas e fundações, ou erro de dimensionamento de juntas de trabalho do revestimento escolhido.

Projetos de Revestimentos: Anomalias de Forros •

Anomalias em forros- Presença de fissuras em forros rígidos (gesso liso) causadas por: 1) Deficiência ou falta de juntas de dilatação nos encontros das paredes com os “meios dos panos” de grandes dimensões; 2) Falta de estruturação ou de reforço em forros com configuração de forma irregular; 3) Aberturas nos forros para instalação de embutidos (grelhas de ar condicionado ou luminárias) sem projeto adequado; 4) Inobservância de normas dos fabricantes na montagem e na execução de estruturas de fixação e sustentação de forros; 5) Emprego de materiais não adequados, sujeitos a corrosão e deficiências em seu dimensionamento; 6) Instabilidades e formação de fissuras devido a sobrecarga de elementos instalados e apoiados diretamente nos forros (luminárias, varais etc), desprovidos de reforços; 7) Ausência de alçapões de acesso para a manutenção dos elementos embutidos nos tetos.

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Cabe ao vistoriante realizar a detecção de irregularidades nas superfícies dos revestimentos para permitir a integridade do edifício e de seus usuários, tais como: 1) Fissuras nas fachadas, recomendando a remoção imediata desses elementos para não causar danos a transeuntes; 2) Remoção de fuligem e de outros resíduos em fachadas decorrentes de chuva ácida, bem como de fungos e outros micro-organismos em paredes, pisos e forros, com limpeza a base de cloro (água sanitária); 3) Revisão do estado dos rejuntes de paredes e pisos em áreas comuns/internas do edifício, assim como da limpeza de ralos para evitar infiltrações, entupimentos e transbordamentos indesejados.

Placas de gesso acartonado, recurso natural não renovável para forros e paredes drywall.

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Projetos de Pintura e Impermeabilização

O emprego da pintura como revestimento final e impermeabilização de fachadas, paredes e forros, além de estar relacionado ao aspecto estético e visual, deve ser aliado ao emprego de vernizes, tintas acrílicas (áreas externas) e PVA (áreas internas). A peridiodicidade da pintura recomendada é em torno de 05 anos, bem como a lavagem das pinturas (fachadas) externas a cada 02 anos. Anomalias comuns em pinturas: 1) Eflorescência (tinta aplicada sobre reboco úmido ou infiltração); 2) Saponificação (alcalinidade da cal ou cimento que compõem o reboco); 3) Calcinação (tinta aplicada sobre reboco novo, não curado ou em presença de umidade); 4) Descascamento (tinta aplicada em superfície pulverulenta – coberta ou cheia de pó - que decorre de anomalia da argamassa-base); 5) Fissuras (vernizes-uso indevido de tinta, como os de base epóxi em locais externos; tintas látex - falta de repintura ou término de vida útil do revestimento); 6) Manchas (por pingos de chuva; depósito de fuligens; ação de infiltrações; presença de gorduras, óleos, resíduos de soda cáustica etc); 7) Bolhas (tinta aplicada sobre massa corrida PVA externamente, na repintura sobre tinta de má qualidade ou devido a infiltrações de água); 8) Trincas (causadas por movimentos de estrutura com reflexos no substrato ou na retração da argamassa); 9) Enrugamento (aplicação de demãos de tinta muito espessas ou infiltrações); 10) Crateras (utilização de solventes não apropriados na diluição da tinta).

Projetos de Esquadrias e Panos-de-Vidro

Cortina de vidro Low E (esq.) para climas frios; gaxeta e escova (detalhe abaixo).

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O sistema denominado esquadrias envolve todos os componentes construtivos (caixilhos) empregados na execução de janelas, portas, portões, grades, panos-de-vidro e fachadas-cortinas, responsáveis pela estanqueidade das aberturas de ventilação natural e iluminação dos edifícios, protegendo o interior das intempéries e promovendo a segurança do acesso ao interior dos ambientes.

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Seu controle de qualidade se inicia na fase de projeto, com a escolha do tipo e do material constituinte de acordo com a adequação ao entorno e ao meio-ambiente. Os acessórios do caixilho (fechos, roldanas, dobradiças, pivôs), as guarnições (gaxetas e escovas) e os selantes (massa de vidraceiro, selantes acrílicos, de poliuretano ou silicone que fazem a vedação) permitem a estanqueidade do ar/água, isolação termoacústica, ventilação e estabilidade estrutural das unidades-tipo do edifício.

Anomalias em Esquadrias e Panos-de-Vidro

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A falta de acessibilidade nos edifícios vistoriados é um defeito grave, uma vez que este conceito é obrigatório por leis e normas federais (Decreto Federal 5.296/04 • e leis federais 10.048/00 e 10.098/00; ABNT NBRs 9.050/2004 e 15.260) e mesmo municipais (Decreto-lei n. 2.743/99 e Lei n. 3.311/01).

As esquadrias (de aço, ferro, PVC, alumínio e madeira) devem ter o seguinte desempenho: 1) Resistência a cargas de ventos; 2) Resistência a esforços de uso; 3) Resistência a intrusão; 4) Estanqueidade a água de chuva, ao ar, a insetos e a poeira; 5) Isolação acústica; 6) Iluminação; 7) Ventilação; 8) Facilidade de manuseio; 8) Aspecto e durabilidade; 9) Manutenibilidade (facilidade de manutenção) e economia. Anomalias mais comuns constatadas: 1) Especificação equivocada de material ou inexistência de projeto; 2) Material empregado divergente da indicação no projeto; 3) Utilização de mão-de-obra destreinada em sua montagem.

Projetos de Instalações Elétricas •

A principal finalidade dos projetos de instalações elétricas é proporcionar, de forma segura e eficiente, o fornecimento de energia elétrica em pontos de consumos projetados e instalados por especialistas nos imóveis vistoriados.

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As edificações públicas ou privadas são alimentadas pela rede pública de energia elétrica por redes aéreas ou subterrâneas, com uma tensão secundária de distribuição de baixa-tensão diretamente da própria rede ou transformada de alta tensão para baixa por postos primários. O ramal de ligação faz a interligação da rede até o poste, coluna fundida no local ou fachada (ponto de entrega).

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Já o ramal de entrada corresponde a interligação entre o ponto de entrega até a caixa do quadro instado dentro da edificação (caixa de distribuição localizada no térreo ou no subsolo para medição da energia consumida). Do centro de medição partem prumadas que alimentam quadros de distribuição dos apartamentos, quadros de força dos elevadores, de portões elétricos, de bombas d´água, de iluminação e tomadas de áreas comuns.

Anomalias em Projetos de Instalações Elétricas

As instalações elétricas devem ser projetadas, executadas e mantidas visando sua conservação e a segurança dos usuários contra: 1) Contatos acidentais ou choques elétricos, curtos-circuitos e sobrecargas devido a surtos de tensão e corrente nas redes de distribuição de energia, a serem evitados com acompanhamento da carga instalada no projeto e revisão dos cálculos de potências mal instaladas e dimensionamento errado de circuitos (abuso de uso de benjamins com aparelhos eletrônicos); 2) Funcionalidade inadequada com emprego de disjuntores ou fusíveis de proteção para não provocar interrupções ou desligamentos não previstos devido a defeitos em materiais e equipamentos empregados (corrosões do sistema elétrico) ou interrupção de fornecimento de energia devido a fatores naturais (raios, chuvas, tempestades, ventos) ou a acidentes (abalroamento de postes, desmoronamentos), além do ataque de pragas urbanas (cupins) que podem destruir quadros elétricos e de telefonia. A manutenção periódica é importante para corrigir maus contatos, sobreaquecimentos e corrosões do sistema elétrico, visando o aumento da vida útil da instalação no condomínio que deve dispor de esquema simplificado de entrada de energia elétrica, pararaios e telefonia, além de luz de emergência, em lugar visível da edificação para consulta.

Projetos Hidráulicos, de Esgoto Sanitário e de Instalações de Gás As instalações hidráulicas, compostas por tubulações e equipamentos aparentes ou embutidos, destinam-se ao transporte e controle de fluxo de água fria (cor emblema verde) ou quente (cor emblema branca), esgoto sanitário (cor emblema preta), águas pluviais (cor emblema marrom), sistema de combate a incêndio (cor emblema vermelha) e gás (cor emblema amarela) em uma edificação. As principais anomalias hidrossanitárias funcionais, além de problemas de dimensionamento de tubulações com retornos de líquidos junto as unidades privativas, falta de tubos de ventilação e baixas declividades em tubulações horizontais de águas pluviais e esgotos são: 1) Corrosão de tubulações hidráulicas em ferro galvanizado (V.U. de 10/15 anos), em edifícios com mais de 25 anos (internas e/ou externas, localizadas (por pite), generalizadas ou por erosão). São hoje empregadas no esgotamento de águas pluviais e de esgotos. As corrosões externas se dão pelo desgaste da camada de galvanização, enquanto as internas, com perda de seção da tubulação e vazamentos, se dão pela ação do próprio fluído (esgotos, águas pluviais e água potável). Podem ser observadas pela tonalidade da água que sai dos encanamentos ou pela execução de teste com aparelho de ultrassom para verificar as espessuras dos tubos.

Anomalias nos Projetos Hidrossanitários •

2) Deformações em tubulações de PVC com vazamentos e rupturas de tubos devido a má fixação, em trechos longos junto aos tetos de subsolos, ou a falta de fixação, adequada com fitas metálicas em trechos curtos, além da ação, de raios ultravioleta e do calor sobre os tubos em locais externos. As tubulações de PVC devem estar enterradas e pintadas contra a ação solar e impactos;

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3) Vazamentos em tubulações com as seguintes causas: a) Subdimensionamento de coletores de águas pluviais com transbordamento de calhas e alagamentos; b) Falha na execução, dos acoplamentos entre calhas, ralos ou grelhas e seu condutor com vazamentos junto as tubulações de águas pluviais; c) Falta de limpeza de ralos, calhas, grelhas, lajes de cobertura com entupimentos de coletores de águas pluviais, bem como falta de limpeza de caixas de passagem em subsolos ou térreos com obstrução dos condutores; d) Falha na execução de soldas nos encaixes das conexões; e) Vibrações internas das tubulações causadas pela pressão da água, com ruptura; f) Uso de materiais impróprios em reparos nas tubulações hidráulicas como resinas a base epóxi (tipo durepóxi) para conserto de trincas em tubos ou reforços em emendas; g) Emendas em trechos substituídos com tubos de materiais e coeficientes de dilatação diferentes (emendas entre PVC e ferro galvanizado); h) Descargas de água quente com temperaturas acima de 50º C em tubulações de esgoto de PVC; i) Uso de instrumentos pontiagudos para o desentupimento de tubulações, incorrendo na ruptura dos tubos.

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Anomalias nos Projetos Hidrossanitários 4) Deterioração das tampas de reservatórios d´água que não atendem aos requisitos determinados na ABNT NBR 5.626/1998 - Instalações Prediais de Água Fria que assegura que os reservatórios devem ser estanques, com tampa ou porta de acesso presa e com vedação que impeça a entrada de águas pluviais nas coberturas de edifícios, de poeira e de insetos; 5) Reservatórios de água apoiados sobre o solo ou enterrados, utilizados antes de 1998, em que ocorrem problemas de vazamentos ou falhas no sistema de impermeabilização que conduzem a contaminação ou danos a estabilidade estrutural da edificação ou do próprio reservatório. Após 1998, não é mais permitido que os reservatórios inferiores sejam apoiados sobre o solo ou enterrados, sendo exigido um projeto de estrutura com afastamento mínimo de 60 cm em todas as paredes e lajes de fundo; 6) Presença de tubulações de esgoto ou de águas pluviais dentro de reservatórios d´água, com risco iminente de contaminação; 7) Falta de pintura de sinalização e proteção as tubulações ou falta de repintura das mesmas. Em tubulações de ferro galvanizado, a pintura deve contribuir em caráter preventivo contra a corrosão. Em edifícios com reuso de água de lavagem, as tubulações devem ter a sinalização de “água não potável”; 8) Obstrução interna de tubos devido a falta de replantio de árvores e outras plantas em jardins ou jardineiras.

Recomendações para Instalações Hidrossanitárias •

As orientações técnicas sobre instalações hidrossanitárias preveem a desinfecção e limpeza de reservatórios e tubulações anualmente. Cabe ao vistoriante observar se os suportes das tubulações estão em bom estado e com espaçamentos adequados para que não ocorram deformações e vazamentos nos tubos de áreas de uso comum.

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Em caso de corrosão nas tubulações, as mesmas deverão ser investigadas, verificando a necessidade de troca dos tubos. Cabe ao condomínio executar pinturas periódicas, obedecendo as identificações das cores, conforme o tipo de tubulação.

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O vistoriante deve indagar sobre vazamentos e gotejamentos de torneiras, chuveiros e má regulação de válvulas de descargas, além do bom funcionamento adequado de bombas de recalque, a partir da constatação do aumento de consumo de água no edifício vistoriado.

Projetos de Instalações de Gás As instalações de gás são compostas de tubulações, registros, válvulas e medidores de vazão, destinados ao transporte e controle do fluxo de gases. O gás utilizado pode ser o liquefeito de petróleo (GLP) ou o gás natural (GN). O gás GLP, fornecido em botijões e cilindros por empresa especializada, pode ocasionar situações de risco, pois caso ocorra vazamento se acumulará junto ao piso e qualquer contacto com o ar, com uma faísca, pode causar explosão. O gás GN, fornecido por concessionária pública, por ser mais leve que o ar, não deve ser confinado, sendo obrigatória a ventilação em tubulações aparentes por onde circula o gás, as quais devem ser pintadas na cor amarela, conforme a ABNT NBR 12.694/2012. Estas tubulações não devem passar no interior de dutos de lixo, ar condicionado, shafts hidráulicos, reservatórios d´água, dutos para incineradores de lixo, poços de elevadores e ventilação, compartimentos de equipamentos elétricos e dormitórios. O shaft da instalação de gás deve ter ventilação permanente nas partes superior e inferior, devendo ser estes vazios visitáveis para inspeção.

Anomalias em Instalações de Gás

Principais anomalias: 1) Vazamentos de gás pelas tubulações, conexões e válvulas, oferecendo risco a integridade física dos usuários e da edificação com explosões, incendios e intoxicações. As causas de erro projetual decorrem da má qualidade de soldas das tubulações, apesar das instalações só serem entregues após testes de estanqueidade, de acordo com as normas da ABNT e das concessionárias. A falta de manutenção e reformas mal feitas ocasionam tubos flexíveis cortados e corrosões eletroquímicas. O vistoriante deve observar o uso de dispositivos de segurança como válvulas de bloqueio automático, reguladores de pressão, detectores de gás fixos ou manuais que são indispensáveis nas edificações; 2) Corrosão ou rompimento nas tubulações causadas pela ação de águas agressivas. As tubulações enterradas devem ser protegidas por canaletas de concreto, pintadas com material impermeabilizante para evitar infiltrações; 3) Proximidade de instalações elétricas junto as tubulações de gás liquefeito (ou natural). O afastamento entre instalações de gás e elétricas se justifica pela segurança na fase de projeto ou de reformas pelo condomínio, de acordo com a ABNT NBR 13.932/1997-Instalações Internas de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP)Projeto e Execução, itens 4.5 e 4.1.8.a. e b, a não ser que obedeça a distância de 0,3 m de afastamento mínimo de condutores de eletricidade protegidos por conduíte; em casos contrários, o afastamento deve ser no mínimo de 0,5 m. Deve haver um afastamento das demais tubulações para que possa ser realizada sua manutenção e, em casos de sobreposição de tubulações, a tubulação de GLP deve ficar abaixo de todas as outras.

Recomendações para Instalações de Gás Para a melhor prevenção contra vazamentos e danos deles decorrentes, deve-se: 1) Verificar se o condomínio realiza vistorias periódicas nas instalações de gás, observando o vistoriante se há odores provenientes de algum vazamento nas centrais de medidores, as quais devem possuir ventilação natural permanente; 2) Verificar o prazo de validade das mangueiras flexíveis, sugerindo ao condomínio sua troca quando necessário; 3) Verificar se a mangueira flexível passa por áreas internas das edificações, em locais de tráfego de veículos sobre as mangueiras, nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignição com tubulações de vapor ou fornos, em áreas sociais como halls, salões de festas, piscinas e play-grounds, próximo a aberturas no piso como ralos, caixas de gordura, esgoto, bueiros ou galerias subterrâneas, cabendo ao vistoriante recomendar ao condomínio o reparo dessas anomalias funcionais; 4) Usar detectores de gás automatizado ou manual para a detecção de vazamentos nas edificações; 5) No caso de central de GLP, verificar normas de segurança como extintores de incêndio de pó químico, não possuir ralos, grelhas e vãos em uma distância mínima de 1,50 m da central, estar localizada no pavimento térreo e ser bem ventilada.

Projetos de Segurança contra Incêndio, Ar Condicionado e Proteção contra Descargas Atmosféricas

Proteções ativas contra o fogo e sua reação química (combustão) que evitam sua propagação são acionadas de forma manual ou automática por extintores, hidrantes e chuveiros automáticos (sprinklers), além de sistemas de detecção e alarme, sinalização e iluminação de emergência. As proteções passivas projetuais incluem a compartimentação horizontal e vertical, saídas de emergência, resistência de elementos estruturais e da envoltória do edifício, distanciamento seguro entre edifícios e sistema de controle de fumaça natural. O sistema de ar condicionado, de acordo com a ABNT NBR 6.401/1980 inclui o tratamento da temperatura, umidade e pureza do ar externo e sua climatização, sendo sua distribuição no ambiente feita por lâminas direcionadoras (condicionadores de janela ou splits), ou por meio de uma rede de dutos e difusores para sistemas centrais (selfs ou fan-coils). O sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) protege a edificação e seus usuários contra raios que causam sobretensões, dirigindo sua descarga para a terra com condutores.

Anomalias de Segurança contra Incêndio Anomalias mais comuns a serem verificadas pelo vistoriante: 1) Extintores descarregados ou com prazos de validade vencidos lembrando que o extintor tem dois prazos de validade, um para a carga de seu conteúdo e o outro para o seu recipiente,- e sem o selo de recarga previsto na ABNT NBR 12.962/1998; 2) Extintores sem a devida sinalização, inclusive em pilares, e/ou sem o selo da INMETRO e/ou sem a indicação da classe a que se destina; 3) Extintores instalados acima da altura permitida em norma de 1,60 m.; 4) Quantidade insuficiente de extintores por pavimento, lembrando que todo pavimento deve ter idealmente 02 extintores – um classe “A” e outro classe “B/C” que devem ser substituídos a cada 03 anos; 4) Mau estado de conservação das bombas de incêndio e das caixas de hidrantes, emperradas pela oxidação ou camada grossa de pintura; 5) Caixas de hidrantes sem vidros de visualização e proteção de mangueiras que podem estar furadas, cortadas, serem inexistentes ou terem seus registros emperrados.

Recomendações de Segurança contra Incêndio •

Cabe ao vistoriante apontar falhas comuns, como: 1) Portas corta-fogo sem o selo da ABNT ou coberto por tinta, em mau estado de funcionamento das fechaduras, ou obstruídas por vasos ornamentais, móveis ou lixeiras nas antecâmaras; 2) Ilumuninação de emergência autônoma com baterias vencidas e/ou descarregadas ou com gerador de energia elétrica sem combustível; 3) Portas que se abrem para o interior dos edifícios (o sentido correto seria abrir para fora das edificações); 4) Saídas de emergência sem sinalização (deve-se mudar o layout) ou sem a devida saída, que não conduzem a área de descarga segura ou com menos de 1,20 m. de largura nas escadarias e antecâmaras; 5) Escadas enclausuradas a prova de fumaça sem ventilação exaustora para resistir a 04 horas ininterruptas; 6) Portas que não são abertas a 180º e divisórias que obstruem hidrantes ou chuveiros automáticos; 7) Chuveiros automáticos com detectores sujos e/ou pintados, alterando a temperatura nominal de funcionamento ou com fios e encanamentos amarrados nas tubulações do sistema (devese verificar as recomendações dos fabricantes).

Projetos de Elevadores e Ventilação/Exaustão

O sistema do elevador como meio de transporte de passageiros ou cargas é composto por 05 elementos que devem ser inspecionados pelo vistoriante: 1) Cabina ou “carro”; 2) Casa de máquinas situada na cobertura dos edifícios; 3) Caixa do elevador onde estão as guias de deslocamento da cabina e os cabos de tração, peso, contrapeso e sistemas de segurança; 4) Poço do elevador, onde estão os para-choques hidráulicos ou mecânicos que atendem ao “carro” e ao contrapeso; 5) Andares com botoeiras de acionamento (chamadas) e sistemas de abertura de porta. As anomalias em elevadores são : a) Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abrir) ou que não fecham totalmente, deixando uma fresta não linear; b) Sensação de desconforto durante o deslocamento causada por saídas e paradas bruscas com tranco; c) Alarme não funciona, a campainha está localizada em local sem pessoas próximas ou o interfone nao funciona; d) Desnível entre o piso da cabina e o pavimento onde ocorreu a parada. O sistema de ventilação não natural de ventiladores ou exaustores tem como fim garantir o conforto para seu usuário, protegendo o edifício contra a propagação de fogo e fumaça.

Recomendações para Elevadores e Sistemas de Ventilação/Exaustão

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Cabe ao vistoriante verificar a boa condição de funcionamento dos elevadores e seus dispositivos de segurança (trincos de portas, limitadores de velocidade, freios de segurança e para-choques), com registro de alvará de instalação junto a Prefeitura colocado a vista e a contratação pelo condomínio de empresa de manutenção do fabricante do equipamento, de forma a garantir a preservação de suas características originais. Em caso de modernização do elevador, cabe ao condomínio informar previamente a empresa mantenedora, responsável pela limpeza do poço de elevadores e da caixa de máquinas, a qual deve estar sempre trancada por questões de segurançaABNT NBR 14.712/2013, Decreto-Lei n. 2.743/99 e Lei n. 3.311/2001 (acessibilidade).

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Aplicação de ventilação e exaustão forçadas: 1) Pressurização de escadarias (rotas de fuga em caso de incêndios- ABNT NBR 14.880/2002); 2) Sistemas de Extração de Fumaça (ventilação mecânica para criar um fluxo de ar forçado para conduzir a fumaça para fora do ambiente em chamas, em caso de sinistro); 3) Ventilação e exaustão em garagens subterrâneas (circulação / renovação do ar externo por ventiladores em ambientes pouco ventilados e com concentração de poluentes-CO2- por veículos automotivos). Como recomendado pela ABNT NBR 13.971, deve-se vistoriar se todos os equipamentos estão funcionando (ventiladores, quadros elétricos, botões de acionamento, lâmpadas de sinalização e se há materiais obstruindo a saída de ar) e se os funcionários do condomínio estão treinados para operar estes equipamentos.

Projetos de Paisagismo e contra Pragas Urbanas

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O paisagismo, como parte integrante da arquitetura, inclui o projeto de áreas verdes, de pavimentação, mobiliário, espelhos d´agua, equipamentos de lazer e de esportes, jardineiras e vasos, posteação e aparelhos de iluminação, tubulações, elementos de drenagem e irrigação. O projeto paisagístico permite o conforto visual, térmico e de umidade, acessibilidade, barreira sonora e proteção contra o vento, contribuindo para a permeabilização do solo urbano. Suas anomalias se relacionam a não existência de um projeto adequado, com má escolha e/ou má execução de plantio das espécies vegetais e falta de manutenção ou manutenção deficiente do paisagismo.

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Os principais problemas encontrados referem-se a pisos escorregadios, com desgastes e destacamento de placas; erros na escolha do equipamento de lazer; infiltrações em paredes e lajes causadas por jardineiras e falta de aeração e luminosidade em jardins internos, com incidência de pragas urbanas como cupins, brocas ou carunchos, fungos apodrecedores, ratos e pombos como aquelas que causam os maiores danos ambientais.

Anomalias em Equipamentos de Lazer

Anomalias em equipamentos de lazer: 1) Playgrounds: fundação inadequada; flexão ou deformação de trincas estruturais; afrouxamento ou rompimento de pinos, porcas e parafusos; falta de revestimento de proteção; ganchos gastos e componentes móveis expostos, gastos ou emperrados; cantos em protuberância; barras de segurança ausentes ou rompidas; pisos e degraus quebrados ou sem superfície antiderrapante; brinquedos faltando assentos ou quebrados e problemas no escoamento da água de chuva; 2) Piscinas: vazamentos e infiltrações por falta de impermeabilização; trincas ou fissuras na estrutura, com desgaste do revestimento; falta de rejunte; apodrecimento da madeira dos decks; 3) Quadras poliesportivas: desgaste da pintura e do piso; corrosão da estrutura do alambrado de fechamento e da estrutura das goleiras e cestas. As orientações técnicas incluem, no caso de playgrounds, 03 tipos de inspeções, segundo a Norma ABNT NBR 14.350/1999: Inspeção visual (check list de anomalias/falhas, limpeza geral e desgastes); Inspeção registrada (mais minuciosa, recomendada pelo fabricante/construtor) e Inspeção certificada (realizada por um técnico especializado). No caso de piscinas, verificar a qualidade da água (livre de bactérias, algas e detritos, com concentração de cloro entre 0,8 mg/l e 3,0 mg/l de cloro livre), detectar vazamentos, limpeza das paredes e do fundo e filtragem do volume de água da piscina por duas horas diárias. No caso de quadras poliesportivas, vistoriar estabilidade do solo de fundação e drenagem do campo, com posição adequada das fontes de iluminação.

Anomalias em Coberturas de Edifícios As coberturas das edificações são compostas de telhados com estruturas de madeira ou metálicas ou de lajes impermeabilizadas com sistema de coleta e de condução de águas pluviais (águas de chuva) para evitar empoçamentos e infiltrações. Recomendações técnicas para a vistoria de coberturas: 1) Verificar estruturas de coberturas de madeira e/ou metálicas com parafusos oxidados e corroídos, borrachas de vedação, telhas quebradas, pinturas em calhas e rufos com vedantes e silicones; 2) Inspecionar o estado de limpeza de calhas, ralos e lajes de coberturas, bem como infiltrações e transbordamentos de calhas e entupimentos de ralos; 3) Verificar o acúmulo de limo e de sujeira, bem como o crescimento indevido de plantas nas telhas cerâmicas, de concreto ou acrílicas das coberturas;

Sobrecargas que conduzem a desabamentos, infiltrações e arbustos que interferem na estabilidade de varandas e coberturas dos edifícios.

4) Inspecionar se as instalações elétricas que passam sobre as coberturas estão dentro de eletrodutos rígidos, não podendo se encontrar aparentes.

Diretrizes de Avaliação de Desempenho em Edificações Requalificação | Revitalização NOVOS PROJETOS NBR 15.573/2013

1) Projeto de Arquitetura/ Engenharia 2) Impacto Ambiental/Implantação no Terreno 3) Integração com a Cidade 4) Sustentabilidade/Conforto Ambiental

RECOMENDAÇÕES DE SUSTENTABILIDADE NO LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL (LTVP) Considerando a definição de sustentabilidade que abrange aspectos como o uso racional de recursos naturais, a preservação do conforto e a segurança de seus usuários, assim como a preservação do meio ambiente (permeabilidade de solos e coibição de descartes irregulares para as redes públicas), recomenda-se indicar aqueles dados administrativos, de gestão e outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação. Deve-se enfatizar, no LTVP, medidas de correção e melhoria da edificação que possam favorecer a sua sustentabilidade / otimização de uso e a proteção histórica / preservação das características arquitetônicas do patrimônio construído.

Preservação do ecossistema: Verificar a eliminação de dejetos (esgoto e águas pluviais) e lixo; Proteção ambiental: Verificar qualidade do ar (ventilação natural) e da água (limpeza de cisternas, caixas d´água etc); Gestão de ruídos urbanos: Verificar possibilidade de redução da poluição sonora; Prevenção de riscos naturais e tecnológicos: Verificar instalações elétricas, hidráulicas, de gás e prevenção contra incêndio, para-raios, elevadores, paisagismo, lazer e anomalias construtivo-estruturais do edifício vistoriado.

Sustentabilidade: Conforto Ambiental e Segurança dos Usuários

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Saúde do Edifício = Higiene SócioAmbiental conduz a critérios de Conforto Térmico (bem-estar devido a aspectos climáticos como temperatura, umidade, radiação infravermelha, ventilação natural e radiação solar); Conforto Lumínico (utilização adequada da insolação e da iluminação natural) e Conforto Acústico (levando em conta a proteção do ambiente projetado contra o ruído urbano e sua propagação para o ambiente interno).

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CONFORTO AMBIENTAL (Projeto de Arquitetura) x SEGURANÇA (Engenharias: Engenharia de Segurança, Engenharia do Trabalho etc)

Sustentabilidade: Insolação e Conforto Lumínico •

A radiação solar, ao atingir uma parede externa ou o teto, converte parte de sua energia em calor que aumenta a temperatura da face externa da empena. O melhor posicionamento de um edifício pode reduzir a energia solar recebida em 20%. Cabe ao vistoriante sugerir ao condomínio o emprego de brise-soleils horizontais na parede N, verticais na S e vegetação na E e O, caso seja constatado um erro projetual de implantação do edifício no terreno e/ou de vidros comuns com proteção solar que permite passar somente 50% da radiação incidente em unidades privativas expostas a insolação excessiva.

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A principal preocupação de um projeto lumínico nos trópicos deve ser não deixar penetrar luz demais no ambiente (o ideal é entre 300 e 1.000 lux), evitando o desconforto visual de ofuscamentos e contrastes produzido pelo ingresso da radiação solar direta. Cabe ao vistoriante examinar os índices de iluminação no interior das áreas comuns do prédio e sugerir medidas de economia de consumo de energia elétrica ao condomínio, inclusive com a troca de lâmpadas fluorescentes que representam 80% do consumo das incandescentes.

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Visando o bem estar visual e térmico dos usuários, é importante observar ainda o fluxo luminoso nas áreas comuns, percebendo as luminâncias de fontes extensas como superfícies de vidro translúcidos ou coberturas de iluminação zenital em áreas de lazer, as quais representam um grande acoplamento térmico com o exterior e o conseguente aumento da temperatura interna pela penetração da radiação solar que se converte em energia térmica no interior do edifício, causando consumo energético indesejado.

Sustentabilidade: Ventilação e Conforto Térmico

O efeito pilotis produz um aumento da velocidade do vento na zona delimitada pelos pilotos e a base do prédio. No caso do prédio do MES (fig. 3.1), imerso em uma área de densidade de edificação alta com pouco vento, a brisa produzida é agradável. Já no caso do MAM (fig. 3.2), em uma zona aberta perto do mar, o vento pode ocasionar forte incômodo.

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Cabe ao vistoriante examinar as 05 variáveis físicas que conduzem ao conforto térmico dos usuários do edifício vistoriado: a temperatura, a umidade relativa, a radiação infravermelha, a velocidade e a direção dos ventos e a radiação solar, buscando sugerir ao condomínio correções que conduzam a uma “Zona de Conforto” no interior das áreas comuns e das unidades privativas do edifício vistoriado.

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Como os edifícios não transpiram, é necessária a ventilação para o conforto térmico dos usuários. Como o emprego excessivo de refrigeração pode conduzir a altos custos de consumo de energia elétrica, cabe a sugestão ao condomínio da combinação do uso do ar condicionado conforme o período de ocupação e a época do ano, com ventilação quando o edifício está desocupado em um país de clima tropical. A tabela ao lado mostra simulações que combinam o uso do ar condicionado, conforme o tipo de ocupação, e a ventilação quando o edifício está desocupado, com poupança de energia (Corbella & Yannas, 2013).

Sustentabilidade: Poluição Sonora e Conforto Acústico •

Caso o vistoriante observe anomalias de poluição sonora no edifício, pode anexar ao Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) sugestões projetuais acústicas para minorálas, com o objetivo de exclusão ou amortecimento do ruído externo, redução do som que passa de um ambiente para outro e aumento da qualidade do som no ambiente vistoriado.

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Sugestões de projeto acústico: 1) Construção descontínua com projeto de divisórias de vigotas alternadas ou bases resilientes para romper a continuidade do trajeto do som via estrutura; 2) Emprego de materiais acústicos como placas de lã de rocha aglomerada em divisórias; 3) “Pararuídos” ou paredes absorventes ou deflectoras em frente a edifícios expostos ao ruído do fluxo contínuo de veículos; 4) Sugestão de fechamento de janelas das fachadas mais atingidas pelo ruído urbano excessivo em áreas comuns e/ou nas unidades privativas da edificação.

Sustentabilidade: Ecoficiência de Acessibilidade

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Cabe ao vistoriante propor a aplicação de normas para uma edificação com acessibilidade segura, com 03 tipologias predominantes: pessoas com necessidades especiais, terceira idade e crianças. A NBR 9.050/1994 estabelece parâmetros sobre acessibilidade para edificações, cabendo a sugestão ao condomínio de um projeto de rampas e pisos antiderrapantes em áreas de uso comum do edifício vistoriado (cf. Venâncio, 2011).

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O projeto de banheiros em áreas comuns como play-grounds e áreas de lazer deve ser adaptado para cadeiras de roda, com módulo de refêrencia de 1,70m por 1,50m no piso. Corredores de acesso e circulação do edifício devem ter entre 1,20m e 1,50m, de modo a permitir um deslocamento tranquilo. A porta de entrada deve ter um espaço mínimo necessário de 0,60m junto a sua lateral para permitir a manobra de um cadeirante alcançar a maçaneta que deve estar localizada de 0,90m a 1,10m do chão. Alternativamente, a porta de entrada deve contar com puxador horizontal.

MODELO DE UM EDIFÍCIO INTELIGENTE

Brise-soleil: Anteparo de palhetas na parte externa de um edifício para proteger as janelas da incidência direta da luz solar. Aquecimento solar de água: Placas coletoras que tem a função de absorver a radiação solar, transferindo o calor para a água que circula em uma tubulação revestida de cobre. Iluminação natural e ventilação: A ecoeficiência dos recursos naturais leva em conta os ventos, a vegetação, o sol e a água no projeto.

Aspectos Construtivos Implantação do edifício no terreno; tipologia do edifício e suas unidades; cobertura; instalações prediais (elétricas, hidráulicas, esgoto, gás e de segurança contra incêndio) análise dos índices de consumo de energia. •

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Vistoria técnica in loco e comparações com as normas da ABNT e a legislação vigente.

Aspectos Funcionais •

Conforto Ambiental: critérios de desempenho funcional; Insolação; Iluminação natural e artificial; conforto térmico; ventilação e acústica.

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Eficiência Energética: Sugerir meios de uso racional de energia - > sustentabilidade.

Aspectos funcionais Aplicados ao Autovistoria Predial (recomendações) •

Avaliação comportamentaltemperatura da casa no verão

Uso do espaço e exigências humanas e funcionais: Conforto Lumínico, Conforto Térmico e Ventilação e Conforto Acústico. Conforto Lumínico: Norma ABNT NBR 5.413/1992 Iluminância de interiores Acessibilidade: Norma ABNT NBR 9.050/2004

Avaliação comportamental: barulho vindo das áreas vizinhas ou externas

Projeto Visando uma Arquitetura Bioclimática

ESTUDO-DE-CASO: EDIFÍCIO TOMBADO VISTORIADO (2013)

Lei municipal n. 1.784/1986 (07 subáreas de preservação da cidade do Rio de Janeiro).

Jardim Sul América (1920), construído pela Empreiteira Monteiro Aranha como vila dos funcionários da Cia. de Seguros Sul América. Em terreno de 15.000 m2, foram dispostos 23 edifícios ecléticos art déco com 158 unidades de 01 a 04 quartos. As unidades de frente para a Rua Cosme Velho foram destinadas aos diretores, as medianas – em torno de uma praça central - aos funcionários e as de fundos aos serventes e operários da empresa.

Legislação 1

Legislação 2

Legislação 3

Responsabilidades Técnicas

Objetivo e Metodologia do LTVP 1

Objetivo e Metodologia do LTVP 2

Avaliação e Levantamento Físico

Grupo 2- Manutenção 1

Grupo 2- Manutenção 2

Cronograma de Ações e Prioridades 1

Cronograma de Ações e Prioridades 2

Cronograma de Ações e Prioridades 3

Cronograma de Ações e Prioridades 4

Classificação de Não Conformidades

Estrutura Geral do Prédio - Foto

Estrutura Geral do Prédio

Garagem

Conclusão

Disposições Gerais

Cobertura 1

Cobertura 2- Fotos

Cobertura 3- Fotos

Caixas d´Água

Barriletes 1

Barriletes 2- Fotos

SPDA- Para-Raios

SCI- Sistemas de Combate a Incêndios

SCI-1. Reserva Técnica (RTI)1

SCI-1. Reserva Técnica (RTI) 2

SCI-2. Casa de Máquinas CMI

SCI-3. Tubulação Incêndio

SCI-4. Caixas de Mangueiras 1

SCI-4. Caixas de Mangueiras 2

SCI-4. Extintores de Incêndio

Escadas e Corredores 1

Escadas e Corredores 2

Escadas e Corredores 3

Elevadores 1

Elevadores 2

Elevadores 3

Elevadores 4

Elevadores 5

Bombas de Recalque e Cisterna (Inferior)

Bombas de Poço

PC de Luz 1

PC de Luz 2

PC de Luz 3

PC de Luz 4 - Fotos

PC de Luz 5- Fotos

PI de Gás 1

PI de Gás 2 - Fotos

Fachadas e Empenas

Lixeiras

Anexos: Recomendações Gerais

Recomendações de Sinalização Visual 1

Recomendações de Sinalização Visual 2

Dicas de Segurança1

Dicas de Segurança 2

Dicas de Segurança 3

Dicas de Segurança 4

Dicas de Segurança 5

Dicas de Segurança 6

Dicas de Segurança 7

Dicas de Segurança 8

Dicas de Segurança 9

Dicas de Segurança 10

Dicas de Segurança 11

Dicas de Segurança 12

Dicas de Segurança 13

Dicas de Segurança 14

Dicas de Segurança15

Dicas de Segurança 16

Dicas de Segurança 17

A arquitetura é essencialmente uma arte: uma arte visual, uma arte plástica, uma arte espacial. Porém deve-se perceber que a experiência da arquitetura é recebida por todos os nossos sentidos e não unicamente pela visão. Assim, a qualidade do espaço é medida pela sua temperatura, sua iluminação, seu ambiente, e o modo pelo qual o espaço é servido de luz, ar e som deve ser incorporado ao conceito de espaço em si. Louis Kahn

BIBLIOGRAFIA: ARANTES, Pedro Fiori. Arquitetura na Era Digital-Financeira: Desenho, canteiro e renda da forma. São Paulo, Editora 34, 2012. BARRETO, Frederico Flósculo Pinheiro. Metodologias de Projetação Arquitetônica: Evidencias Gráficas. Brasília, Editora UNB, 2013. CARDEMAN, David & Rogerio Goldfeld. O Rio de Janeiro nas Alturas. Rio de Janeiro, MAUAD, 2004. CHACON, Sonia. Um Estudo Tipológico das Edificações Multifamiliares no Rio de Janeiro, entre 1930 e 2000: O Caso do Bairro de Botafogo. Dissertação de Mestrado. Rio de Janeiro, PROARQ, FAU/UFRJ, 2004. CHING, Francis D. K. Dicionário Visual de Arquitetura. São Paulo, Editora WMF Martins Fontes, 2010. CORBELLA, Oscar & YANNAS, Simos. Em Busca de uma Arquitetura Sustentável para os Trópicos: Conforto Ambiental. Rio de Janeiro, Revan, 2009. CZAJKOWSKI, Jorge. Guia da Arquitetura Moderna no Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, Casa da Palavra, Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2000. Inspeção Predial: Check Up Predial: Guia da Boa Manutenção. IBAPE/SP. São Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, 2012. LAMBERTS, Roberto et alii. Eficiência Energética na Arquitetura. Rio de Janeiro, Eletrobrás/PROCEL, s/data, 3ª edição. LEITE, Francisco Cláudio Morato. Módulo Manual de Operação, Uso e Manutenção de Edificações: Orientações Para a Elaboração e Apresentação de Acordo Com a ABNT NBR 14037:1998. Londrina, 2010. Norma de Inspeção Predial IBAPE/SP. São Paulo, IBAPE/SP- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, 2011. GOMIDE, Tito Lívio Ferreira et alli. Inspeção Predial Total. São Paulo, PINI, 2013. GRANDISKI, Paulo. Aspectos da ABNT NBR 5.674:2012 Plano de manutenção predial: Impactos sobre a garantia imobiliária. IBAPE/SP, 2º Seminário de Inspeção Predial e Manutenção, 2013.

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Arquiteta Dinah Papi Guimaraens Email: dinah.papi@gmail.com (021) 98668-1365