Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

Caro Leitor, DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Clayton Freitas Lília Rebello Manuel Lume CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Catia Gomes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Francisco Grion Sônia Candido Tânia Cristina ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Cristiane Lima Sergio Willian IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

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Editorial

O condomínio representa uma figura dotada do chamado “CNPJ despersonalizado”, ou seja, não se constitui legalmente enquanto uma organização de direito privado. Provém daí muitas restrições ao exercício de funções administrativas, operacionais e até financeiras de seus gestores. Raramente, por exemplo, o condomínio consegue desmembrar ou adquirir bens imóveis e registrá-los em seu nome. É o que acontece nos casos de remanejamentos internos da área comum ou mesmo aquisição de terrenos próximos, recursos que se usa para ampliar o número de vagas de garagem, sem que haja meios de incorporá-las à fração ideal da matrícula de cada unidade. Existem também empreendimentos que aumentam os equipamentos de lazer através da incorporação de área anexa, e outros que compram residências vizinhas para impedir a construção de torres residenciais ou comerciais ao lado. Como, então, gerenciar essa nova realidade ou espaço? Em geral, essas administrações têm procurado criar associações de proprietários como forma de regularizar a situação, operação que envolve, porém, alguns riscos, segundo aponta a reportagem da página 14 desta edição. Mas iniciamos essa conversa sobre o “CNPJ despersonalizado” para chegarmos também a outra questão, uma das mais difíceis entre os desafios diários que os síndicos enfrentam: a inadimplência. Na ausência de um status jurídico melhor definido, o condomínio fica no meio do caminho entre o amadorismo e o profissionalismo, padecendo ainda, em certos casos, de uma cultura social brejeira, dissimulada e indolente, como se desvios, faltas e falhas cometidas, sejam pelos administradores, funcionários ou condôminos, viessem a cair numa espécie de “limbo”, se perdessem com o tempo. Isso explica porque a inadimplência envolve condôminos que ficam anos sem pagar, mesmo que permaneçam usufruindo diariamente da água, dos elevadores, portaria e coleta de lixo, entre muitos outros. Síndicos e especialistas entrevistados para a reportagem de capa desta edição dizem que persiste entre alguns proprietários a ideia da impunidade, levando-os à recusa do pagamento mensal do rateio, como se isso nunca viesse a ser cobrado. Ledo engano. A matéria revela, pelo contrário, que há condomínios se profissionalizando na área, fazendo um corpo a corpo diário sobre os devedores e baixando os índices a menos de 5% ao mês. Afinal, parafraseando o poeta Fernando Pessoa, “profissionalizar é preciso”, pois há dezenas de obrigações diárias a cumprir, semelhantes às de uma empresa. Prosseguindo nessa linha da profissionalização, a Direcional Condomínios deste mês de abril procura deixar a sua contribuição aos leitores na abordagem dos demais temas da edição, como Administradora, Elevadores, Escala de Porteiros, Impermeabilização, Incêndio e Regularização de Áreas. E aproveitando ainda o gancho, sugere aos síndicos, zeladores e porteiros que participem da nova rodada do Curso de Segurança ministrado pelo especialista Luís Renato Mendonça Davini, agendado para o próximo dia 4 de maio (confira na pág. 24). Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

Tiragem auditada por

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04. Site: ..........................................................................Direcional Condomínios online 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Fique de Olho: ...............................................................................Administradora 08. Capa: .............................................Profissionalismo na luta contra a inadimplência 12. Dica: ...........................................................................Elevador: casa de máquinas 14. Administração: ..........................................................Condomínios & Associações 18. Dica: ..............................................................Impermeabilização: gestão das obras 22. Dica: .....................................Prevenção contra incêndio: sinalização e rota de fuga 24. Seção Tira-Teima: .....................................................................Escala de porteiros 26. Coluna: ......................Meu condomínio quer comercializar áreas comuns, e agora?

Direcional Condomínios | Abril 2013

Sumário

WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira. INADIMPLÊNCIA

INCÊNDIO

SAIBA COMO...

SEM AVCB, APESAR DOS INVESTIMENTOS

Textos complementares adicionados ao link da Edição 178 fornecem subsídios aos síndicos para melhor organizarem a gestão da inadimplência, orientando-os sobre como calcular o total da dívida; prevenir-se contra os riscos de prescrição do direito de cobrança; e acompanhar as fases do processo judicial. Confira também a variação dos índices em 2012.

Apesar das medidas de modernização dos equipamentos e do sistema de incêndio adotadas pelo Edifício Copan de São Paulo, um marco arquitetônico de Oscar Niemeyer, o condomínio ainda não conseguiu o AVCB do Corpo de Bombeiros. Confira o porquê, no link da Edição 178.

CONDOMÍNIOS & ASSOCIAÇÕES

OS CONDÔMINOS E A DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA

QUAL O STATUS JURÍDICO ADEQUADO À SUA EDIFICAÇÃO?

Direcional Condomínios | Abril 2013

A legislação brasileira reserva diferentes possibilidades de se enquadrar legalmente os empreendimentos multifamiliares, entre eles os condomínios e as associações. Veja em quadro comparativo preparado pela especialista Mariangela Iamondi Machado. Acesse ainda uma entrevista com o advogado Paulo Caldas Paes, além da reportagem sobre o Residencial Mirante do Parque, que vem sendo gerido por uma associação até que consiga constituir um condomínio no local. Confira no link da Edição 178.

O advogado Rodrigo Karpat alerta que a receita proveniente da locação de bens pertencentes às áreas comuns dos condomínios, como a casa do zelador, tem que ser proporcionalmente apresentada na Declaração Anual de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) de cada proprietário. É o que determina um Ato Interpretativo publicado em 2007 pela Secretaria da Receita Federal, o qual poderá ser acessado no site da Direcional Condomínios (no texto de sua coluna, referente a abril de 2013).

FIQUE DE OLHO / ADMINISTRADORA

PARCERIA, SERIEDADE

e SEGURANÇA AOS CONDOMÍNIOS

Com tantas responsabilidades, os síndicos precisam contar com uma prestação de serviços séria, confiável e eficiente. Afinal, cabe às administradoras cobrar a taxa condominial, fazer o balancete, organizar o orçamento e pagamentos, processar a folha de pagamentos dos funcionários, cotar obras e fornecedores e, sobretudo, realizar as assembleias de condôminos. Compete a elas, enfim, prestar toda a assessoria necessária aos síndicos para uma boa gestão nos campos administrativo, financeiro, jurídico, predial e ambiental, respaldando-os em suas decisões. Confira neste Fique de Olho três empresas que vêm se destacando neste mercado. Por Rosali Figueiredo

ATIVA ADMINISTRADORA PREDIAL As atividades contratadas pelos condomínios junto às administradoras são amplas e variadas. No caso da Ativa Predial, a empresária Rachel Heilborn Mugayar enumera, entre outros, a realização de serviços como emissão de cobrança, pagamentos diversos, acompanhamento de devedores, folha de salários, recrutamento e seleção de empregados, monitoramento de serviços e das terceirizadas, além do apoio ao síndico em suas obrigações legais como seguro da edificação, exigências de segurança e demais operações rotineiras. Mas como grande diferencial, a Ativa proporciona orientação ao síndico em caso de reformas, obras e pinturas; oferece serviços e relatórios personalizados; e realiza visita semanal de seus sócios a todos os prédios administrados. “O contato do síndico ou dos condôminos é direto com os proprietários da Ativa”, destaca Rachel. A empresa está há onze anos no mercado, mas possui entre seus gestores profissionais com 30 anos de experiência no segmento. Fale com a Ativa Predial: 11 5052-7177

ENGAS

www.ativapredial.com.br ativarachel@uol.com.br ativapredial@uol.com.br

Responsável por toda a carteira de condomínios de uma empresa com mais de 60 anos de mercado, Alexandre Peraltino faz parte da terceira geração entre os gestores da Engas, organização que atua nas áreas de engenharia, administração de bens e corretagem de seguros. No segmento de condomínios, a Engas trabalha com a administração propriamente dita desses empreendimentos, além de seguros próprios e locação de imóveis. “Contamos com uma equipe treinada e capacitada para dar todo tipo de suporte que o condomínio vier a precisar, além de possuirmos a mais alta tecnologia existente voltada especialmente para administração condominial. Agilidade, transparência, respeito e comprometimento são nossos maiores valores”, descreve Alexandre. O administrador destaca ainda a agilidade e eficiência dos serviços da Engas na hora de montar e apresentar pastas de prestação de contas, organizar assembleias e fazer a gestão das cobranças.

Fale com a Engas: 11 3312-3511 www.engas.com.br condominio@engas.com.br

GK ADMINISTRAÇÃO DE BENS Confiante em sua expertise, desenvolvida ao longo de 36 anos, a GK lançou promoção diferenciada neste ano. Através do programa “GK Garantia”, a administradora está isentando os novos clientes do pagamento dos dois primeiros meses de Direcional Condomínios | Abril 2013

serviços, caso esses não atinjam a expectativa e necessidade do condomínio. “São 60 dias que teremos a oportunidade de

mostrar a forma GK de administrar”, justifica a empresa. Na verdade, a GK apresenta um portfólio bastante diferenciado de programas, entre eles, o “Resolve Condomínio” (com serviços emergenciais e hoteleiros, 365 dias por ano, 24 horas por dia) e a “Conectividade Condominial” (em que cada condomínio possui uma página própria na internet, com disponibilidade completa de informações e serviços). Este permite desde o agendamento do uso do salão de festas, por exemplo, ao controle de acesso na portaria e apresentação dos balancetes. A GK se posiciona como organização de “médio porte, dispondo das vantagens de contar com uma estrutura de grande empresa e a primazia do atendimento personalizado que as mais enxutas oferecem”, define seu fundador, Gabriel Karpat.

Fale com a GK Administradora: 11 3030-0877 www.gk.com.br gk@gk.com.br

CAPA

PROFISSIONALISMO NA LUTA CONTRA A INADIMPLÊNCIA Os síndicos já estão descolados com certo comportamento de alguns proprietários, que preferem quitar o cartão de crédito ou cheque especial a pagar o boleto condominial. Ou de outros que simplesmente apostam na impunidade. Mas é possível dissuadir esses casos, através de estratégias rigorosas de combate e controle da inadimplência. Por Rosali Figueiredo

todo InÍCIo de ano traz sempre o mesmo quadro.

A verdade é que atrasar o pagamento do con-

Sobrecarregado de contas a pagar, incluindo IPTU, IPVA e custos com

domínio é um mau negócio para ambos os lados,

material escolar, o condômino acaba postergando a quitação da taxa

ideia que alguns síndicos têm procurado disseminar

mensal de rateio, já que cartão de crédito e cheque especial apresen-

com vistas a combater e controlar a inadimplência.

tam encargos bem mais elevados. Somando isso às despesas de viagem

“O inadimplente precisa saber que atrasar é um

e das festas de final do ano, forma-se um contexto de potencial insol-

péssimo negócio, tem que perder a certeza da impu-

vência das finanças domésticas. Segundo o advogado Luís Carlos do

nidade”, defende o síndico Valdir Roque dos Santos,

Prado, que atua em uma empresa especializada em cobrança, os

do Condomínio Arte e Vida Marajoara. Assim como

atrasos chegam a aumentar até 35% neste período do ano.

Valdir, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top

Comparando com as taxas praticadas pelo mercado financeiro,

Village, de Alphaville (Barueri), acredita que a gestão

os juros e multas previstos pelo Art. 1.336 do novo Código Civil,

da inadimplência deva assumir um caráter profissional

respectivamente, de um e dois por cento ao mês sobre o atraso do

e empresarial.

condomínio, parecem um refresco. No entanto, o mesmo dispositivo

“O condomínio é uma empresa, que presta

concede aos administradores condominiais a possibilidade de estabe-

serviço aos condôminos e precisa estar organizado

lecer em Convenção juros mensais superiores a 1%, o que, ao longo

para isso, desde as operações diárias até a parte

do tempo, poderá resultar em um passivo elevado, conforme analisa

financeira”, analisa Kelly, consultora graduada em

o advogado Cristiano De Souza.

Finanças Corporativas e Logística Empresarial, e

Outros custos acabam surgindo e aumentando a dívida, como

síndica em primeiro mandato do empreendimento

despesas das empresas de cobrança extrajudicial (sempre na conta do

de 156 unidades. Em termos de inadimplência, a

inadimplente) ou taxas e honorários advocatícios provenientes das ações

profissionalização demanda, inicialmente, entender

judiciais. E para aumentar o rombo no bolso do inadimplente, ao síndico é

o perfil dos devedores, afirma. Kelly assumiu com um

vedado realizar qualquer tipo de abatimento sobre o montante do débito.

índice de 23% de inadimplentes, mas logo percebeu que havia uma diferença entre aqueles que atrasavam

Um maU neGÓCIo a todos

pontualmente, de um a dois meses, e os reincidentes. “Separamos o atraso da inadimplência [reincidentes], ainda elevado, mas já havia ações judiciais em curso contra esses casos. O que mudou, segundo ela, foi a maneira de a síndica acompanhar o desenrolar tanto das cobranças extrajudiciais, feitas por um prestador de serviço

Foto: Rita Barreto

Direcional Condomínios | Abril 2013

índice este que caiu a 12%”, diz. O patamar era

especializado, quanto judiciais (sob responsabilidade do corpo jurídico da administradora). Por exemplo, a devedora mais antiga não pagava havia dez anos e a ação se arrastava, o que Kelly considera inadmissível. Síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village

“Tem que forçar aqui o leilão do imóvel”, defende,

CAPA

o que, mediante a situação desta condômina, de-

de ação judicial anterior e que resultara em acordo não cumprido, está

verá ser autorizado pelo juiz. Outro imóvel também

próximo da solução. A condômina acumulou sete anos de taxas não

inadimplente já foi leiloado e agora o condomínio

pagas (quase a idade do empreendimento), resultando em uma dívida

negocia com um agente financeiro imobiliário (cre-

equivalente a 40% do valor de mercado do imóvel.

dor) a quitação dos passivos deste antigo proprietário.

Valdir Roque acredita que a proprietária tenha apostado numa

“Se você administra, mas não controla, isso se

eventual leniência da administração do condomínio, pois, paralelamen-

torna uma gestão falsa”, avisa a consultora, que

te, fez outros investimentos, como na reforma do próprio apartamento.

realiza monitoramento diário das contas; não deixa

Em nova ação, o juiz determinou que ela pague 20% de multa sobre

que os atrasos pontuais se acumulem, abordando

o montante por não ter cumprido com o primeiro acordo. Ou seja,

constantemente os devedores; disponibiliza todo

somando-se todas as parcelas em atraso, os juros e multas correspon-

mês a pasta de contas ao Conselho Consultivo; e di-

dentes, a nova penalidade imposta pelo magistrado e os honorários ad-

vulga um balancete mensal resumido aos condômi-

vocatícios, a conta ficou muito cara para a condômina. “Ela acreditava

nos, acompanhado das aquisições e investimentos

que aceitaríamos valor bem abaixo da dívida”, observa Valdir Roque.

realizados no período. Depois de 30 dias, os atrasos

Uma aposta que não deu certo, pois a única concessão feita a ela

são tratados por uma empresa de cobrança espe-

foi o parcelamento do débito em doze vezes, desde que antecipada

cializada, o que gera um encargo a mais ao próprio

uma entrada correspondente a 40% do total. O síndico define sua ad-

condômino. Somente após 120 dias o inadimplente

ministração como “bem profissional”. O índice médio de inadimplência

se torna objeto de ação judicial. “Tem que arregaçar

atual gira em torno de 3%, mas chegou a cair a 1,56%. Valdir Roque

as mangas”, resume Kelly.

espera que ao longo do ano, depois de superada a fase de acúmulo das contas, os devedores pontuais voltem a pagar em dia. Não que

sete anos de Calote, esperteZa QUe saIU Cara

ele fique esperando por melhoras. “Faço controle diário da posição financeira do condomínio em termos de recebimento e pagamento, identifico os atrasos e procuro forçar um acordo. O foco é esse, fazer um trabalho profissional, sem espaço para o amadorismo”, conclui.

Foto: Rosali Figueiredo

estratÉGIas dos sÍndICos: “Um trabalHo de FormIGUInHa” Acompanhe a seguir uma síntese dos procedimentos adotados por Kelly Remonti e Valdir Roque dos Santos: - Acompanhamento diário do fluxo de caixa do condomínio (entradas e saídas), através de serviço na internet disponibilizado pela Valdir Roque dos Santos, do Condomínio Arte e Vida Marajoara

administradora. Com isso, é possível atualizar a relação de devedores e saber como e quando abordá-los; - Disponibilização mensal aos conselheiros das pastas de contas do

Eleito síndico há um ano e meio do Condomínio Arte e Vida Marajoara, localizado em Cidade

por cada um deles; - Divulgação mensal de um balanço financeiro resumido aos con-

dez no final de 2012. No começo de 2013, ainda

- Busca constante de acordos amigáveis com os devedores, à base

persistiam três devedores contumazes, contra os

de muita conversa, cordialidade e leveza, sem desrespeito pessoal, mas

quais foi interposta ação de cobrança. Entre estes,

demonstrando firmeza diante das responsabilidades e recursos que os

Direcional Condomínios | Abril 2013

Ademar, zona Sul de São Paulo, o síndico e re-

condomínio, procurando garantir que a movimentação seja analisada

um dos mais difíceis, que já havia sido inclusive alvo

síndicos possuem.

presentante comercial Valdir Roque dos Santos

dôminos, em linguagem objetiva e compreensível;

foi escolhido justamente para “consertar o rombo

- Comunicação regular aos condôminos dos investimentos realizados

financeiro” do local. O nível de inadimplência atin-

e dos benefícios conquistados através da receita proveniente do rateio;

gia a 22% das 206 unidades. No princípio eram 47 condôminos devedores, número que baixou a

- Abertura de diferentes canais de comunicação com o condômino, procurando lhe dar respostas imediatas;

CAPA

INADIMPLÊNCIA, TIRE SUAS DÚVIDAS QUANDO SE CARACTERIZA A INADIMPLÊNCIA? A inadimplência, para efeitos de restrição ao direito ao voto em

A “LEI DO PROTESTO” CONTINUA VÁLIDA?

assembleia, pode ser considerada já no primeiro dia após o vencimento

Assunto polêmico, a Lei do Protesto (Lei Estadual

do boleto condominial, pois o título encontra-se em mora, ou seja,

13.160/2008) chegou a ser considerada recurso

em atraso. No entanto, algumas administrações consideram que a

válido de combate à inadimplência condominial,

inadimplência se caracteriza a partir do 31º dia desde a não quitação

até que o Tribunal de Justiça de São Paulo publicou

do boleto. Nessa linha de interpretação, o período de 30 dias de atraso

sentença determinando sua inconstitucionalidade

é tratado como mora. O critério é utilizado pela Aabic (Associação das

em uma ação de locação. A lei permanece em vigor,

Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “Ele se

mas os especialistas, de forma geral, não recomen-

baseia nos usos e costumes do padrão de cobrança estabelecido pelas

dam sua aplicação, pelo risco de o protesto vir a ser

imobiliárias ao longo do tempo”, explica o diretor de condomínios da

considerado ilegal, resultando assim em mais ônus

Associação, Omar Anauate.

aos condomínios.

COMO FICAM OS DIREITOS E AS RESTRIÇÕES AOS INADIMPLENTES?

É POSSÍVEL DAR DESCONTOS SOBRE O TOTAL DA DÍVIDA?

O Art. 1.335, Inciso III, do Código Civil, veda ao inadimplente o

Conforme destaca a advogada Laura Rodrigues,

direito de votar nas deliberações das assembleias. Mas o Inciso I do

o síndico não está autorizado à concessão de

mesmo artigo respalda o direito dele “usar, fruir e livremente dispor

qualquer desconto ou redução dos acréscimos

das suas unidades”, o que inclui, segundo análise do advogado

legais decorrentes da inadimplência, sob pena de

Cristiano De Souza, piscina e salão de festas, entre outros. Na obra

responder pelos prejuízos que causou aos demais

“Sou Síndico, E Agora?”, Cristiano De Souza destaca demais direitos

condôminos, que tiveram que arcar com a cota do

dos inadimplentes: votar despesas de rateio extra; ser escolhido para

inadimplente por meio de rateios.

cargos administrativos, inclusive o de síndico (“Nem sempre o que pode parecer imoral é ilegal”, ressalva o advogado); e participar do sorteio das vagas de garagem.

QUANDO INICIAR A COBRANÇA?

MESMO DEPOIS DE UM ACORDO, A INADIMPLÊNCIA PERMANECE? Aqui, outra questão bastante polêmica. Há especialistas que consideram que o condômino permanece

O período mais usual de formalização da cobrança é a partir do

inadimplente enquanto ele não quitar o total da

31º dia. Mas cada administração utiliza uma estratégia. De forma geral,

dívida, mesmo que tenha feito acordo e esteja em

há certo consenso de se fazer, num primeiro momento, a cobrança

dia com os prazos acertados. A posição é defendida,

amigável e extrajudicial, deixando a judicial somente a partir do 90º

por exemplo, pelo diretor de condomínios da Aabic,

ou, mesmo, 120º dia. Até lá, os síndicos podem recorrer a empresas

Omar Anauate. Já o advogado Cristiano De Souza

especializadas de cobrança, que atuarão de maneira extrajudicial,

acredita que feito o acordo, e com o pagamento em

enquanto houver possibilidades de negociação. De acordo com o ad-

dia das parcelas, o proprietário deva ser considerado

vogado Luís Carlos do Prado, esse intervalo entre 90 e 120 dias antes

quite com o condomínio.

Direcional Condomínios | Abril 2013

da ação judicial é utilizado por essas empresas “para se tentar uma

composição amigável, pois, na esfera judicial, além do pagamento das

Fontes: Administrador Omar Anauate e advo-

custas processuais e honorários do advogado, o condomínio tem que

gados Cristiano De Souza, Laura Rodrigues e

aguardar meses ou anos para a solução do processo”.

Luís Carlos do Prado

leIa maIs, em www.direcionalcondominios.com.br: -

COMO CALCULAR O TOTAL DA DÍVIDA SOBRE O RATEIO CONDOMINIAL; OS CUIDADOS COM A PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE COBRANÇA; AS FASES DO PROCESSO JUDICIAL; A VARIAÇÃO DOS ÍNDICES EM 2012.

DICA / ELEVADOR – CASA DE MÁQUINAS (MODERNIZAÇÃO)

FALHAS CORRIQUEIRAS INDICAM NECESSIDADE DE

REFORMAS Por Clayton Freitas

Um morador preso dentro do elevador em plena noite de réveillon foi a "gota d'água" para que o síndico Marcelo Miake, do Edifício Ilha de Saint Martin, na Vila Mariana (zona Sul de São Paulo), decidisse reformular a casa de máquinas do equipamento. Instalados há 25 anos, idade do prédio, os elevadores locais nunca haviam passado por modernização, apenas manutenção e reparos pontuais, afirma Miake. Mas os sinais de alerta começaram a ser emitidos antes, com a quebra muito frequente dos elevadores. “O ponto crítico foi quando fizemos nove chamados [para a assistência técnica] em apenas um mês. Depois, o subsíndico ficou preso [no elevador] na noite do dia 31 de dezembro de 2010", lembra Miake. As panes constantes nos elevadores do Saint Martin eram geradas pela condição precária dos equipamentos da casa de máquinas, como polias gastas e “motor vazando óleo”, além de um contrato de manutenção sem reposição de peças inclusa no orçamento. Mas somente agora em 2013 foram iniciados os serviços no edifício, os quais deverão ser concluídos em breve.

DEPÓSITO OU CASA DE MÁQUINAS? Segundo o engenheiro Sérgio Rodrigues, os problemas nas casas de máquinas começam pelas condições de suas instalações, que, se não estiverem adequadas, podem provocar curto circuito e muita dor de cabeça aos administradores do prédio. "Muitos zeladores acabam colocando móveis velhos, sofá, material inflamável, ou seja, usam o espaço como uma espécie de depósito", critica. A casa de máquinas está localizada no topo dos prédios. Elas precisam ter janelas translúcidas para que haja ventilação e luz natural, porém, não devem permitir a entrada de água da chuva, por exemplo. "Se a água entrar na casa de máquinas, seja ela por chuva ou infiltrações, poderá provocar curto circuito, queimar comandos e outros equipamentos", explica Rodrigues. Além disso, devem ter extintores de incêndio (um dentro da casa de máquinas e outro do lado de fora, próximo à porta) e iluminação de emergência. O diretor da Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de Direcional Condomínios | Abril 2013

São Paulo), Rogério Meneguello, alerta, por sua vez, que o local não deve ser

visitado por qualquer pessoa, nem por funcionários do próprio edifício. "O que precisam verificar é se a janela está aberta, quebrada, se a porta corta-fogo está emperrada ou não", pondera.

SINAIS DE DESGASTE A casa de máquinas é composta por diversos itens. Um dos principais é o quadro de comando, espécie de "CPU" que controla todo o elevador, o "cérebro" de todo conjunto. Em aparelhos mais antigos, esse sistema é eletromecânico. Nos mais novos, é eletrônico.

DICA / ELEVADOR – CASA DE MÁQUINAS (MODERNIZAÇÃO) Em seguida vem a máquina de tração, composta por um conjunto de engrenagens que irá colocar o elevador na rotação e velocidade certas, chamado de conjunto redutor. Ele ainda possui polia de tração (por onde os cabos passam) e seus componentes são 100% mecânicos. Outro item é o freio de segurança, acionado pelo limitador de velocidade. "Se há um movimento brusco, ele para", explica Rodrigues. Apenas a visita de um técnico especializado poderá aferir as condições desses componentes, destaca Meneguello. Porém, quando eles não funcionam adequadamente, emitem alguns "sinais" na própria cabina e até os condôminos podem perceber a situação. Entre os mais óbvios estão falhas constantes como vibrações, trepidações, não parar no mesmo andar ou, até mesmo, passar por ele. Apesar de raro, peças podem ainda cair na cabina. Se há entrada de água na casa de máquinas, fenômeno mais corriqueiro no verão, ela pode escorrer pelos cabos e atingir a cabina. Neste caso, é necessário desligar urgentemente o conjunto para evitar curto circuito, e esperar que seque naturalmente, o que deve ocorrer em até 48 horas, explica Meneguello.

COMO FAZER Ter um aparelho antigo não significa necessariamente que ele precisa ser trocado ou mesmo modernizado. A quantidade de quebras é proporcional ao uso, número de moradores e mesmo à sazonalidade, já que em época de férias encontram-se mais objetos (como bicos de mamadeiras) enroscados nas portas. Segundo o engenheiro Sérgio Rodrigues, também não é possível pré-determinar um valor exato para os contratos de manutenção, já que existem máquinas com capacidades diferentes, que levam em conta a carga transportada, a idade da edificação e seu uso. De outro modo, a execução do serviço demanda a paralisação temporária do elevador, que pode durar até 30 dias úteis. Por se tratar de valores elevados, a troca tem de ser discutida em assembleia dos condôminos e passar por diferentes cotações de orçamentos. Além de consultar a atual prestadora de serviços, é recomendável pesquisar outras empresas, e, se possível, um auditor, acrescenta Meneguello. No Edifício Ilha de Saint Martin, o síndico Marcelo Miake criou um comitê para discutir o assunto e, após um ano de reuniões e análises, fecharam um contrato para a renovação de todo conjunto.

SUCATA PODE VIRAR DOAÇÃO PARA ONG A Organização Não Governamental “Missionária Soldados de Cristo”, que cuida de crianças e adolescentes com dependência química, recebe doação de sucatas de peças de elevadores, como quadros, máquinas e fiações, entre Rogério Meneguello) preveem a doação dos materiais substituídos à entidade. Mas informações podem ser obtidas junto aos organizadores do Projeto Sucata, através do site www.soldadosdecristo.org.br ou do telefone 11 2092-7790.

Próxima Edição ELEVADOR – CABINA (MODERNIZAÇÃO)

Direcional Condomínios | Abril 2013

outros. Algumas empresas de conservação de elevadores (como a empresa de

ADMINISTRAÇÃO

CONDOMÍNIOS & ASSOCIAÇÕES:

COMO E QUANDO CRIÁ-LAS Fundar associação de proprietários é um dos artifícios mais usuais que os condomínios utilizam para regulamentar a aquisição de bens imóveis. A estratégia é legal, mas nem sempre ideal. Ela envolve riscos e exige cuidados. De outro modo, a associação pode ser boa alternativa para cuidar da segurança ou de áreas públicas no entorno dos empreendimentos.

Fotos: Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Mariangela I. Machado: A associação representa uma “alternativa jurídica possível” para os condomínios regularizarem aquisição de novos bens imóveis

Mais comum do que usualmen-

com a finalidade de cuidar de uma praça pública do entorno. O Condomínio Edifício

te divulgada, a instituição de associação de

Prince Of Kronberg, onde Mariangela reside com o marido, o síndico Márcio Marcelo

proprietários tem sido bastante utilizada para

Pascholati, em Moema, zona Sul de São Paulo, integra a entidade. Também a criação

regularizar a incorporação de novos bens

de uma associação para gerir um novo bem adquirido pelo condomínio representa

imóveis pelos condomínios, como a compra

“uma alternativa jurídica possível”, analisa Mariangela, titular da Diretoria de Associações

de terrenos para a construção de vagas extras

em Loteamentos da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do

de garagem. Os síndicos preferem não falar

Secovi-SP (Sindicato da Habitação), gerente de Divisão de uma grande administradora

abertamente sobre o assunto, uma vez que

da Capital Paulista e professora de cursos de pós-graduação na área.

a criação da associação é legal, mas pode sofrer limitações e objeções. O condomínio, figura destituída de personalidade jurídica, raramente consegue averbar novas matrículas

Direcional Condomínios | Abril 2013

junto aos Cartórios de Registro de Imóveis.

Gabriel Karpat: A associação funciona como uma empresa, com obrigações fiscais e legais diferenciadas dos condomínios

É preciso, no entanto, conferir legalidade a essa associação, adotando medidas como: - realizar assembleia específica de constituição, com aprovação de no mínimo dois terços daqueles que deverão fazer parte dela; - aprovar minuta do estatuto, o qual deverá relacionar associados, objetivo social e perímetro de ação;

Há outro caminho legal possível, que seria

- eleger os membros da 1ª diretoria;

alterar sua própria constituição original junto

- realizar assembleia ordinária para rateio das despesas e definição da taxa associativa.

à Prefeitura, mas é longo, difícil e demorado,

Legalizada a associação, deve-se requerer o CNPJ junto à Receita Federal, a fim

analisa o advogado Rodrigo Karpat. Sobra,

de adquirir personalidade jurídica de direito privado. Isso possibilitará a abertura de

portanto, a alternativa da associação.

conta corrente em nome da entidade, assim como a aquisição de bens imóveis. A

Segundo Mariangela Iamondi Machado, especialista no assunto, “uma associação

organização terá que administrá-los, respeitando-se o seu Estatuto Social e demais regulamentos associativos.

possui prerrogativas para nascer”, entre elas,

Mariângela apresenta, no entanto, uma ressalva importante: quando o condômino

“definir um objetivo social comum, previsto

torna-se parte de uma associação com o objetivo de usufruir, por exemplo, de nova

em estatuto”. É o caso da Associação dos

vaga de garagem criada após a compra de um terreno, ele não obtém direito de

Condomínios da Quadra dos Príncipes,

propriedade sobre sua parte. Essa e outras implicações exigem atenção dos síndicos,

composta por empreendimentos vizinhos

como será mostrado no quadro da página ao lado.

ADMINISTRAÇÃO

LEGAL, MAS NEM SEMPRE IDEAL. PREVINA-SE Conforme análise do advogado Rodrigo Karpat, as associações acabam se trans-

5ª Na dissolução da associação, os bens restan-

formando em “paliativo” para a regularização de novas áreas, podem conferir “um

tes não poderão ser divididos pelos seus integrantes.

aspecto legal” ao novo bem adquirido pela coletividade, mas “não solucionam”.

Terão que ser repassados a uma entidade afim ou

Ou seja, há muitos detalhes subjacentes a essa alternativa, que devem ser conhe-

beneficente, sem fins lucrativos, avalia Mariangela.

cidos e trabalhados pelos condôminos, segundo acrescenta o administrador Gabriel Karpat. Sócio e pai de Rodrigo, Gabriel é um dos pioneiros em São Paulo a tratar da constituição de associações vinculadas aos loteamentos residenciais. Também Mariangela Machado é uma das principais especialistas no assunto em atividade. Ambos subsidiaram a síntese abaixo:

UM CASO INCOMUM: ASSOCIAÇÃO NO LUGAR DO CONDOMÍNIO

1º A associação funciona como uma empresa, com obrigações fiscais e legais diferenciadas dos condomínios. Desta maneira, orienta-se que contrate serviços conFoto: Rosali Figueiredo

tábeis especializados, para que possa dar sequência a esses compromissos. Gabriel Karpat destaca, por exemplo, que quando um condomínio que administra cria uma associação de proprietários, ele busca contadores especializados no mercado; 2º Nem sempre o presidente da associação é o próprio síndico. A gestão desta é diferenciada e geralmente composta por Presidência, Vice-Presidência, Tesouraria e Conselho Fiscal ou Deliberativo. Enquanto a administração do condomínio deve Capítulo II, dos Artigos 53 ao 62 do mesmo Código. Os dispositivos do Código Civil relativos ao Condomínio Edilício somente serão aplicados à associação nas situa-

Gisele Maloste Silva, presidente da Associação Proprietários Residencial Mirante do Parque

ções que não estiverem previstas nestes artigos ou no Estatuto Social da entidade.

A rotina é igual a de um condomínio: são as

Por outro lado, o condomínio corre o risco de, ao longo do tempo, observar

mesmas obrigações diárias, como controlar

um desencontro entre os interesses dos dirigentes da associação e a política ad-

portaria, limpeza, coleta de lixo, funcionamento

ministrativa do condomínio;

das bombas d´água e dos elevadores, cobrança

3º Segundo a Constituição Federal, ninguém deverá ser obrigado a se associar a qualquer entidade. Isto poderá criar eventuais entendimentos de que taxas associativas não precisem ser pagas (como aconteceu recentemente em um erro de interpretação do mercado, acerca de decisão do Supremo Tribunal Federal. Esta, no entanto, segundo Mariangela Machado, não tem força de jurisprudência);

de rateio mensal das despesas, negociação constante com a construtora para a execução de serviços e obras em haver, cobrança de inadimplentes, disciplina do uso das vagas de garagem, do controle de acesso e da “lei do silêncio”. Mas o Residencial Mirante do Parque,

4º Compor uma associação não representa direito de propriedade sobre seu

localizado na Vila dos Remédios, zona Oeste de

patrimônio. Quando, por exemplo, um condômino vender imóvel com usufruto

São Paulo, ainda não possui status de condomí-

de vaga de garagem vinculado a uma associação, isso não poderá ser transferido

nio, apesar das 308 unidades entregues, em seis

ao comprador como parte da fração da unidade. A alternativa aqui, segundo

torres. Isso poderia trazer até alguma vantagem,

Mariangela, é fazer constar a cessão de direitos e termo de doação no contrato

como maior divisão de responsabilidades com

particular de compra e venda e, na escritura definitiva, o direito de uso da vaga,

o corpo diretivo. Mas não é o que acontece no

em contrapartida à participação obrigatória do novo proprietário no rateio das

local, conforme mostra reportagem publicada na

despesas dessa associação;

versão online da edição de abril. Confira no site www.direcionalcondominios.com.br.

leIa maIs, em www.direcionalcondominios.com.br: - REPORTAGEM SOBRE O RESIDENCIAL MIRANTE DO PARQUE, GERIDO POR UMA ASSOCIAÇÃO; - ENTREVISTA COM O ADVOGADO PAULO CALDAS PAES, ACERCA DAS POSSIBILIDADES DE CRIAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS; - UM QUADRO COMPARATIVO COMPLETO DAS DIFERENÇAS LEGAIS E OPERACIONAIS ENTRE CONDOMÍNIOS E ASSOCIAÇÕES, PREPARADO POR UMA DAS MAIORES ESPECIALISTAS NA ÁREA, MARIANGELA IAMONDI MACHADO; - O ARTIGO DE MARIANGELA SOBRE O PAPEL DOS LOTEAMENTOS FECHADOS E DAS ASSOCIAÇÕES.

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se nortear pelos Artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil, a associação cumpre o

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – GESTÃO DAS OBRAS

SAIBA COMO FAZER UMA INSPEÇÃO

TÊTE-À-TÊTE Por Lília Rebello

Obras de impermeabilização representam as mais onerosas, demoradas e complexas que um condomínio pode enfrentar. Isso só reforça a importância de um acompanhamento especializado dos trabalhos, para evitar que todo o investimento vá literalmente por água abaixo. Sem orientação para as reformas, muitas vezes os síndicos ficam indecisos na hora de contratar a empresa de engenharia e também, durante as intervenções, de cobrar pelos serviços acordados. Por isso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) instalou uma comissão que ao longo deste ano irá estudar parâmetros para a gestão das reformas prediais, os quais resultarão na edição de uma nova norma técnica. Coordenada pelo engenheiro civil Ricardo Pina, a comissão é ligada ao Comitê Brasileiro de Construção Civil e desenvolverá diretrizes relativas às intervenções, segurança, projeto, contratação de empresas etc. “A discussão deverá ser fechada no final do ano. Em seguida, a ABNT fará uma consulta pública e só então a norma será publicada e passará a valer”, explica Pina, que prevê a regulamentação para 2014. Enquanto o instrumento formal não chega, os síndicos e gestores prediais precisam ficar atentos aos aspectos que envolvem todas as etapas de uma obra de impermeabilização: (1) inspeção prévia para determinar o que precisa ser feito; (2) contratação de empresas para executar o serviço, e; (3) a fase da obra propriamente dita. Acompanhe, a seguir, cada uma dessas etapas.

ETAPA 1: INSPEÇÃO PREDIAL & O PROJETO DA OBRA “É durante a inspeção que o técnico especializado em engenharia diagnóstica lista os problemas do condomínio e estabelece uma ordem de prioridade para a obra, em função da urgência”, explica o engenheiro civil Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e Direcional Condomínios | Abril 2013

perícias e em habitação.

Tendo em mãos um laudo com informações sobre o que deve ser feito e como, o síndico ou a comissão de obras pode fazer cotações com empresas do mercado. Podem ainda estabelecer um cronograma de arrecadação, já que são intervenções de grande monta. É justamente nessa fase que se encontra o Condomínio Edifício Parque Marajoara Sol, na zona Sul de São Paulo, que passará por uma grande obra em duas de suas torres. Elas apresentam problemas de infiltração no térreo e nas garagens, inclusive com comprometimento das ferragens. “Uma empresa especializada fez o dossiê com fotos, detectou o risco

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – GESTÃO DAS OBRAS do problema e agora estão sendo feitos orçamentos com empresas de impermeabilização. Teremos de aguardar as chuvas diminuírem para iniciar a obra, o que deverá ocorrer em abril ou maio”, conta a síndica Suzanah Carvalho. Inicialmente, segundo ela, serão feitas as áreas de jardins e circulação, pois não adianta mexer nas garagens do subsolo se a água continuar descendo do térreo. Também terão de ser removidas algumas árvores, o que exige autorização da Prefeitura e deverá tomar mais tempo. “Só o bloco mais danificado tem a reforma estimada em R$ 1,3 milhão. A expectativa é que o trabalho leve cerca de um ano e meio”, diz Suzanah, que pretende contar com uma empresa especializada para fazer o acompanhamento e fiscalização do trabalho. O engenheiro Neto destaca a importância de se contar com um projeto de obra que contenha especificações. “Por exemplo, se no pavimento térreo existe infiltração com interferências na fachada, é preciso adotar materiais específicos de impermeabilização para esse tipo de interface. O mesmo vale para detalhes de soleira, que exigem cuidado especial, bem como ralos, floreiras, jardineiras, grelhas, áreas de tráfego regular ou não”, ressalta. E o projeto deve prever o uso de diferentes materiais e procedimentos para as necessidades específicas do condomínio.

“O projeto deve prever o uso de diferentes materiais e procedimentos para as necessidades específicas do condomínio.” (Eng. Jerônimo Cabral P.. F. Neto)

etapa 2: Contratação & CronoGrama Não dá para arriscar na contratação da empresa de engenharia, especialmente quando o orçamento envolve centenas de milhares de reais ou entra na casa do milhão. A ordem é tomar todas as precauções. “É preciso levantar a sua idoneidade, verificar se tem protestos, ações judiciais, tomar referências em outros locais onde ela tenha atuado e verificar se os funcionários estão na legalidade”, recomenda Rosely Schwartz, especialista em Gestão Predial e professora de Administração de Condomínios. Há empresas que contratam um seguro-garantia para resguardar o condomínio caso ocorra algum problema, como abandono de obra. E como grandes intervenções aumentam as chances de atrasos, Rosely recomenda a elaboração prévia de um cronograma. “Na hora de fechar o isso dará o ritmo da obra. E os pagamentos deverão feitos de acordo com a entrega do serviço”, recomenda. Rosely, inclusive, vivencia essa estratégia na prática. Ela integra a Comissão de Obras de seu condomínio, que está passando por uma grande reforma. O empreendimento tem 20 anos e necessitava de muitas intervenções, que incluíam também o sistema elétrico e o hidráulico, com intervenções já praticamente concluídas. A impermeabilização teve início em junho de 2012 e está 70% pronta. Já foi feita na cobertura e agora acontece nas piscinas, jardins, quadras e demais áreas do térreo, tudo conforme o programado.

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contrato é importante já ter esse cronograma com todas as etapas, pois

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – GESTÃO DAS OBRAS

“Na hora de fechar o contrato é importante já ter esse cronograma com todas as etapas, pois isso dará o ritmo da obra. E os pagamentos deverão feitos de acordo com a entrega do serviço.” (Rosely Schwartz)

etapa 3: exeCUção da obra & FIsCalIZação Uma obra dessa natureza pode levar mais de um ano e é preciso um acompanhamento cuidadoso em cada etapa do serviço. E como síndico não tem diploma de engenheiro ou arquiteto, salvo exceções, é recomendável contar com um profissional especializado. “Não adianta ter bom projeto e material se não houver acompanhamento da execução. Deve haver uma fiscalização independente para que sejam feitos registros, verificação de estocagem adequada de material, checagem dos procedimentos e testes adequados, como o de estanqueidade”, alerta o engenheiro Jerônimo Cabral Neto. Também a administradora Rosely Schwartz defende a presença de um especialista, de preferência o mesmo perito da inspeção prévia. A obra em seu condomínio conta com esse suporte. “O profissional visita o local periodicamente e verifica se está tudo andando de acordo com as ordens técnicas. Ele tira dúvidas e dá mais segurança ao síndico”, afirma. O engenheiro Neto explica que na obra de impermeabilização geralmente são feitos primeiro os trabalhos internos, que interferem nas áreas privativas, como banheiros e prumadas hidráulicas, de forma a tratar a infiltração de dentro para fora. Se não for assim, depois pode haver problema na fachada, proveniente da área interna que não foi consertada. Já quando é preciso mexer na cobertura, é feita a caixa d´água, a laje e depois a fachada. E na hora de mexer no térreo, geralmente a piscina é que vem primeiro. Ao longo dos trabalhos, é necessário prestar contas aos condôminos, para que entendam cada etapa. Para isso, Rosely propõe um caminho: apresentar uma planilha com o que foi aprovado na assembleia, o valor contratado para a obra, os dispêndios realizados até aquele momento e o saldo restante, além de um balanço do que está executado e do que falta ser feito. A prestação de contas é apresentada nas assembleias, reforçando uma gestão transparente Direcional Condomínios | Abril 2013

e proporcionando tranquilidade aos moradores.

“Não adianta ter bom projeto e material se não houver acompanhamento da execução. Deve haver uma fiscalização independente.” (Eng. Jerônimo Cabral P. F. Neto).

prÓxIma edIção FACHADA: VISTORIA, DIAGNÓSTICOS E LIMPEZA

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DICA / PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO - EQUIPAMENTOS

ATUALIZAÇÃO DEIXA SISTEMA

MAIS EFICAZ

Por Manuel Lume

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O mercado brasileiro oferece equipamentos de combate a incêndio bem mais eficientes que os instalados hoje em grande parte das edificações. É o caso do esguicho regulável para mangueiras de hidrantes, tornados obrigatórios aos prédios novos através da IT 22, Instrução Técnica baixada pelo Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo em 2011. Para o consultor de segurança e engenheiro Waldir Pereira, que atuou durante 20 anos no Departamento de Certificação da Associação Brasileira de Normas técnicas (ABNT), o novo equipamento apresenta inúmeras vantagens. Por exemplo, os esguichos de jatos reguláveis podem operar em três posições: bocal fechado, jato sólido ou leque e semileque, com variação de abertura de até 120°. A posição em leque forma uma densa cortina d´água, capaz de dar mais segurança à retirada das pessoas do local em chamas. Com pressão bem maior que os antigos, os esguichos reguláveis abrangem uma área mais extensa. Caso algum condomínio queira atualizar o equipamento (a exemplo do edifício Copan, no centro de São Paulo, que já realizou a troca), é necessário um novo projeto técnico. A diferença de pressão demanda a substituição de outras partes do sistema (mangueira e hidrante). “Se for colocado um esguicho novo numa instalação antiga, o desempenho do sistema ficará prejudicado, comprometendo a extinção do fogo”, alerta Pereira. Na troca, os velhos esguichos perdem a utilidade. Servem apenas para reciclagem do material, como o cobre e o latão. Também os extintores de incêndio apresentam versões mais atualizadas e eficientes, como os da classe ABC, capazes de extinguir o fogo de materiais sólidos, como plásticos, borracha, tecido, madeira etc. (Classe A); líquidos e gases inflamáveis, como álcool e GLP (Classe B); e equipamentos elétricos (Classe C). Eles são mais fáceis de operar e têm prazos superiores de garantia e recarga. São obrigatórios em edifícios de alto risco, mas não nos residenciais. Entretanto, Pereira os considera “altamente recomendáveis” aos condomínios, assim como a instalação de sprinklers (chuveirinhos) nos salões de festa e garagens, e a pressurização das escadarias utilizadas para rotas de fuga. Segundo o especialista, o incêndio na Boate Kiss, em Santa Maria (RS), serve de alerta para que os condomínios se mobilizem e modernizem os equipamentos, incluindo a sinalização das rotas de fuga.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - POR QUE O EDIFÍCIO COPAN, DE SÃO PAULO, QUE MODERNIZOU SEU SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE AO FOGO, AINDA NÃO CONSEGUIU REVALIDAR O AVCB? Próxima Edição PLAYGROUND - EQUIPAMENTOS

SEÇÃO TIRA-TEIMA / ESCALA DE PORTEIROS

COMO EVITAR QUE HORAS EXTRAS ONEREM O CONDOMÍNIO? Paes trata de um dos pontos que mais elevam as despesas no condomínio: a jornada de trabalho dos porteiros, acrescidas de muitas horas extras. Veja como organizá-la, de forma a evitar um ônus muito elevado às contas no fechamento do mês. 1- QUaIs tIpos de esCalas poderão ser UtIlIZados? São várias escalas, respeitando-se o limite de 8 horas/dia e 44 horas semanais, determinado pela Constituição Federal. Entre elas, a 5X1 (cinco dias de trabalho para um de descanso) ou 6X1 (seis dias de trabalho para um de descanso). Para a jornada de 12 horas/dia, o turno de 12 horas de trabalho deverá ser sucedido por um período de 36 horas de descanso (12X36). Mas isso desde que previamente ajustado mediante acordo ou convenção coletiva de trabalho. Normalmente, as escalas de 5X1 e 6X1 incluem períodos que vão das 06h00min às 14h00min; das 14h00min às 22h00min; e das 22h00min às 06h00min.

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2- HÁ neCessIdade de Contratar FolGUIsta? Para que haja um bom funcionamento da portaria, são necessários pelo menos cinco funcionários, sendo um deles o folguista. A contratação do fol-

guista poderá ser bastante interessante ao condomínio, pois, com a sua presença, diminuem-se as horas extras pagas a outros empregados, que podem vir acrescidas do acúmulo de função, tornando a hora extra ainda mais onerosa. 3- o QUe FaZer nos perÍodos de FÉrIas dos porteIros? Caso não haja funcionários a mais para suprir sua ausência, sugiro a terceirização do serviço, ou então, a contratação de empregado temporário.

ALESSANDRA C. IGNATOVITCH PAES Mais informações:

aleignatovitch@uol.com.br

Foto: Rosali Figueiredo

nesta edIção, a advogada Alessandra Chinelli Ignatovitch

francis

COLUNA

MEU CONDOMÍNIO QUER COMERCIALIZAR ÁREAS COMUNS,

E AGORA?

Por Rodrigo Karpat

Entre as mudanças mais frequentes de destinação de áreas comuns dos

biliária frente ao Código de Obras (Lei Municipal)

condomínios para outras finalidades que não aquelas originalmen-

que não se edifique uma nova construção, poderá

te determinadas no ato de sua constituição, encontra-se a extinção

existir restrição quanto a essa modificação por

da moradia do zelador.

parte da Prefeitura.

Muitas administrações têm optado por não mais ter zeladores

Entretanto, supõe-se que não haja esse tipo de

que residam nos condomínios, e com a desocupação do imóvel,

impedimento. Cumprida esta etapa, será necessária a

surgem algumas dúvidas quanto ao que pode ser feito com o local.

aprovação da nova destinação pela unanimidade dos

Alguns condomínios aproveitam o espaço para suprir a falta de áreas

condôminos, bem como a alteração da Convenção,

comuns e, no local, adequam um escritório para o síndico ou novo

através de assembleia. O processo deverá ainda con-

zelador; implantam um salão de festas, depósito etc.; ou locam

templar a alteração na instituição do condomínio jun-

a terceiros. O objetivo, neste caso, é satisfazer a necessidade dos

to ao Cartório de Registro de Imóveis, especialmente

condôminos ou abrir uma nova fonte de receita em prol do condo-

quanto à individualização das unidades.

mínio, mas é comum que os síndicos ou administradores esqueçam, aqui, de cumprir com aspectos legais importantes.

comum, seja a casa do zelador transformada em unidade ou a construção ou implantação

poração do empreendimento (memorial), consta da planta original

de mais vagas de garagem, exige autorização

e compõe uma fração específica dentro daquele condomínio. A

da Prefeitura, mudança na instituição do con-

mudança de destinação de determinada área, como transformar a

domínio, da escritura, da Convenção, além da

casa do zelador em salão de festas, exige, inicialmente, a concor-

atualização da fração ideal em cada matrícula.

Único, do Código Civil).

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De forma geral, a regularização de nova área

A área ali destinada, além de fazer parte da instituição da incor-

dância da unanimidade dos condôminos (Vide Art. 1.314, Parágrafo

e demais legislações pertinentes. Ou seja, mesmo

O síndico deve ficar atento ainda aos limites do potencial construtivo da região. Por fim, haverá

Já a locação do espaço exige a mesma unanimidade, porém,

sempre a necessidade de unanimidade na aprova-

precisa ser levado em consideração que se o condomínio auferir

ção dos condôminos para alterar a destinação da

receita decorrente de locação de áreas comuns, cada condômino

área, seja para locar ou vender. Se for para locar,

precisará declará-la no seu imposto de renda, mesmo que a mesma

além da unanimidade, a alteração da Convenção

seja para composição de fundo de reserva (Conforme reza o Ato

prevê concordância mínima de 2/3 dos proprietá-

Interpretativo nº 2/ 2007, da Receita Federal).

rios. No caso de venda, além dos itens anteriores,

De outro modo, se o condomínio quiser vender a casa do zela-

será preciso, como dito acima, verificar a possi-

dor, transformando-a em nova unidade, com matrícula específica

blidade junto à Prefeitura, entrar com projeto

no Cartório de Registro de Imóveis, terá que percorrer um caminho

modificativo, alterar especificação do condomínio,

árduo e, muitas vezes, quase impossível. Primeiro, seria necessário

redefinir frações ideais do solo e área privativa, e

verificar se o empreendimento comporta mais uma unidade imo-

averbá-lo na matrícula de cada unidade.

Rodrigo Karpat Advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br

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