CAPA PROMOCIONAL
Caro(a) Síndico(a)!
Condomínios são um celeiro de oportunidades para lidar com desafios e ter colheitas gratificantes. Mas, não raro, o síndico se depara com ‘aquela pedra’ que põe seu limite à prova. Às vezes, as situações são tão excêntricas ou imoralmente caprichosas que transformam o condomínio em uma espécie de purgatório, onde o síndico expurga ‘sua cota de pecados’ (metaforicamente dizendo) com muito trabalho e paciência. É sobre isso nossa matéria de capa.
Nesta edição trazemos uma reportagem sobre modernização de condomínios que apresentam um aspecto antiquado ou incompatível com padrões e necessidades atuais. Em área comum ou fachada, atualizações trazem valorização patrimonial; nos edifícios comerciais, evitam vacância. Que tal aproveitar esse início de ano para propor mudanças em seu condomínio?
No mês em que é comemorado o Dia do Zelador (11/02), temos a trajetória de Fábio Gomes, que se tornou zelador com apenas 21 anos, posto que foi um divisor de águas em sua vida de rapaz batalhador. Síndico profissional bem-sucedido, ele revela essa passagem e muito mais em Síndico, Conte sua História!. Leia também nossas DICAS de Impermeabilização, Garagem e Elétrica.
Ao lado, você confere os ganhadores da última pesquisa da Direcional Condomínios. Boa leitura e um forte abraço, Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima
Pets, tutores e não tutores
Síndico, Conte sua História! Fábio Gomes
Capa Condomínios: casos incomuns
RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre de 2024. Prabéns aos vencedores!
Dica Impermeabilização
Sandra Regina Barbosa Lucatelli (Condomínio Edifício Madrigais) Prêmio Smart TV 32 polegadas
Wellington Piccagli Hombris (Condomínio Residencial Malaga) Prêmio Tablet Galaxy Samsung A7
Sandra Nunes da Silva (Condomínio Residencial Fortaleza) Prêmio Echo Show 5 Preta
DIRETORES
04 20 05 19 24 12 10 16
Homenagem Luciana Remondi Dica Vantagens dos geradores
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
Administração Obras de retrofit
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo CAPA Canva
ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Evelyn Neves
Marianna Maia
ATENDIMENTO AO CLIENTE
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
Thiago Virgilio
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
Dica Elétrica envelhece
DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado
IMPRESSÃO Duograf
Tiragem de 20.000 exemplares
Tiragem de 20.000 exemplares. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. Tiragem auditada por
PETS EM CONDOMÍNIOS, COMO LIDAR?
A POPULAÇÃO total de cães e gatos no Brasil deve chegar em cerca de 101 milhões de animais até 2030, segundo pesquisa da FGV. O crescente já é notável, inclusive nos edifícios. Vander Andrade prepara o lançamento do livro “Animais em Condomínios” (Editora Nihon) para moradores e gestores. “Esta leitura não é apenas sobre regras, mas também um convite à reflexão sobre o papel que desempenhamos como tutores e vizinhos”, diz o advogado condominialista, que responde às perguntas a seguir.
HOJE, COMO É VISTA A PRESENÇA DE PETS EM CONDOMÍNIOS?
Estamos presenciando uma era de transição. No sistema antigo valia a vontade da convenção, que vedava de todas as formas a presença de animais em condomínios. Na atualidade, os pets passaram a conquistar o seu espaço junto aos moradores, como integrantes da família multiespécie. Os animais domésticos deixaram de ser coisas, como classificados pelo atual Código Civil, para se tornarem seres sencientes, ou seja, entes dotados de sentidos aguçados e até mesmo de sentimentos diversos, tais como alegria e tristeza. A contemporânea gestão de condomínios deve acolher os pets em seus modelos e sistemas de administração condominial, sem desconsiderar a responsabilidade dos tutores em razão de danos ou prática de condutas não conformes dentro do edifício.
COMO MOLDAR UM AMBIENTE SEGURO PARA TODOS?
As principais ferramentas que o síndico deve ter em mãos são: 1) conhecer os direitos dos animais e as prerrogativas e obrigações dos tutores; 2) contar com um regulamento interno atualizado e detalhado quanto aos limites que devem ser seguidos pelos animais e por seus responsáveis legais; 3) cumprir e fazer cumprir as determinações das normas condominiais relativas aos animais domésticos, com isso propiciando um ambiente adequado de convivência entre animais humanos e não humanos dentro dos condomínios edilícios.
VANDER ANDRADE
Advogado
Condominialista. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP. CEO do “Instituto Vander Andrade” (Cursos de Direito e Gestão Condominial).
Foto Divulgação
“SIMPLICIDADE ABRE PORTAS; PREPOTÊNCIA NÃO LEVA A LUGAR NENHUM”
Ex-zelador, Fábio Gomes, 48 anos, alcançou seu objetivo de atuar como síndico profissional
ESTOU HÁ 31 anos no mercado condominial. Comecei no ‘chão de fábrica’. Subi degrau por degrau mirando na sindicatura e cheguei lá! Sou grato a Deus porque sempre encontrei quem contribuísse com minha evolução. Mas a primeira contribuição veio de casa, dos meus pais, pessoas simples, gentis, que me criaram com princípios para que eu pudesse trilhar meu caminho com coragem e dignidade. Nasci e cresci em Dário Meira, no Sul da Bahia, a 100 quilômetros de Ilhéus. Eu e meus quatro irmãos fomos criados na fazenda de parentes, onde meus pais trabalhavam. Os dois eram analfabetos, mas com mentes brilhantes. O meu pai, ex-vaqueiro, gerenciava uma propriedade com 300 empregados, e a minha mãe abriu um pequeno comércio para vender arroz, feijão e farinha para esses trabalhadores. Os mantimentos vinham em sacas, que viravam vários saquinhos de um quilo, pesados por mim e meu irmão. Com 11 anos, eu fazia o pagamento salarial dos empregados e achava engraçado porque eu entregava o dinheiro com uma mão e com a outra recebia a quitação dos mantimentos. Como eu tinha energia e curiosidade de sobra, era no contraturno da escola que ajudava meus pais em atividades que exigiam leitura, entre outras demandas da fazenda. Aos 12 anos, eu já dirigia trator e caminhão.
Em 1993, aos 17 anos, decidi morar em São Paulo. Fui recebido por meu tio, então zelador do Edifício Rosa Azul, e fiquei algumas semanas no apartamento funcional do condomínio, localizado na Chácara Santo Antônio, zona sul da cidade. Tão logo comecei a trabalhar na portaria de um pequeno residencial da vizinhança, aluguei uma quitinete em um bairro distante do trabalho, onde o dinheiro dava para pagar. Não bastasse ter de sair de casa de madrugada para conseguir chegar no horário, com frequência assaltantes levavam o bilhete da condução.
Aos 18 anos, já com habilitação, meu tio me levou para o Rosa Azul, contratado como porteiro e manobrista, e me ensinou muito sobre condomínio. Um senhor que costumava visitar o filho nesse edifício, gostava do meu jeito dinâmico, enxergava em mim um futuro zelador, e me indicou para a síndica do condomínio em que ele morava, o Santa Helena Santo Alberto, pertinho dali. Com a bênção do meu tio, mudei de condomínio, mas não de função. No entanto, passado algum tempo,
fui promovido a zelador, o que foi um divisor de águas na minha vida. Com 21 anos, passei a ocupar a casa do zelador, na cobertura do edifício, com vista para o Esporte Clube Banespa. Não havia mais aluguel para pagar nem percursos longos de ônibus. Aproveitei para estudar à noite. Conclui a formação básica, fiz curso técnico em Gestão Empresarial no Senac, e não parei mais. Anos mais tarde, me graduei em Gestão de Segurança Privada, e cursei alguns semestres de Direito. Além de estudar muito na juventude, eu gostava de praticar esportes. Cheguei a ser vice-campeão paulista no estilo Kyokushin de caratê.
Enquanto zelador, me impus alto nível de cobrança, querendo ser cada vez melhor, para provar que mesmo jovem, eu era capaz de resolver problemas do condomínio e de servir às pessoas. Amadureci rápido. Lidei com trâmites de óbitos, funcionário baleado na calçada do prédio e auxiliar de limpeza alcoólico e epilético. Nesse caso, eu e a síndica agimos para que ele, pai de família, não perdesse o emprego e, por meio de muita paciência e diálogo, conseguimos que se afastasse da bebida. Após cinco anos como zelador, pedi demissão. Queria continuar atuando em condomínios, mas de outra forma, talvez, um dia, me tornando um síndico profissional do quilate de Nilton Savieto, a quem conhecia apenas através da imprensa especializada no segmento.
O meu emprego seguinte foi como gerente condominial, responsável pela implantação de um edifício comercial em Pinheiros, na zona oeste, que fazia parte de um projeto que contemplaria um residencial com estúdios,
ainda em fase de construção, o qual eu também viria a implantar. O fato de ter acompanhado essa torre sendo erguida, convivendo com engenheiros e mestre de obra, valeu por um MBA. Já na administração do comercial, aprendi uma triste lição. A recepcionista, de confiança, meu braço direito, desviou uma encomenda valiosa. Constatei que não dá para confiar 100% em alguém, o ser humano pode falhar, cometer sérios deslizes.
Passados sete anos, troquei de emprego, me tornando gerente predial em um residencial de altíssimo padrão no Alto de Pinheiros. Atuei em modelo de gestão compartilhada com o síndico morador, que rendeu muito! Desmascaramos um esquema de horas extras, modernizamos a segurança e reduzimos em 50% o gasto com gás ao substituir o sistema de aquecimento das caldeiras por aquecedor de passagem. Nesse condomínio, aprendi a melhorar meus relatórios. Encontrei pessoas muito educadas, mas ocupadíssimas. Você precisa saber quando e como falar com elas, não adianta dizer ‘eu acho que’, tem que ser preciso na informação. Passei seis ótimos anos ali, até decidir que iria empreender e abri minha empresa de consultoria e sindicatura.
Em 2014, assumi a implantação do Open Mall Pátio Cotia, na região metropolitana de São Paulo, em gestão compartilhada com o investidor. Administrei esse centro comercial durante nove anos, e o desafio maior foi no início da pandemia. Com serviços essenciais, o mall funcionou a todo vapor. Redobramos os cuidados de higiene e fiscalização de distanciamento entre as pessoas, especialmente nas longas filas que se formavam a partir de uma hora da manhã para saques do Auxílio Emergencial. Eu ficava no olho do furacão, parecendo um apicultor com uma máscara com tela feita pela minha tia. Foi um período tenso.
Em paralelo ao Open Mall, implantei o Espaço Empresarial Torre do Paço, em Osasco, por indicação do investidor, e estou síndico desse condomínio faz dez anos. Hoje em dia, tenho em carteira con-
domínio-clube, de casas, de estúdios e comerciais. Acredito que o tripé formado por engenheiro, jurídico e administradora é um apoio essencial na gestão de um condomínio. Também valorizo a manutenção. Meu slogan é ‘foque na preventiva e evite a corretiva dolorida’. Procuro ser leal, justo e coerente para deixar uma boa marca por onde passar. Continuo simples como o garoto que saiu da fazenda. Simplicidade abre portas; prepotência e arrogância não levam a lugar nenhum.”
Fábio Gomes, em depoimento a Isabel Ribeiro
Por
REFORMA E RETROFIT: MODERNIZE (E VALORIZE) SEU CONDOMÍNIO
Por Luiza Oliva
O que fazer quando a idade chega aos condomínios? Instalações antiquadas, que não atendem mais as necessidades da vida moderna, devem ser atualizadas através de obras de retrofit. Conheça a seguir do que se trata o conceito e como transformar um prédio “largado” em uma construção atual
A síndica Kátia Nunes (foto à esq.) comemora a reforma completa dos halls sociais de condomínio no Jaguaré, que estavam defasados – vide imagens do antes e depois de um ambiente com espelho
EM 2024, os moradores do Condomínio Residencial Reserva do Alto Jaguaré concretizaram um sonho antigo: foi concluída a reforma dos seis halls sociais do empreendimento. No condomínio, construído há 14 anos, com quatro torres, 363 unidades, uma extensa área de 14 mil metros quadrados e muito lazer, os halls sociais destoavam. “Eles estavam antiquados”, conta a síndica orgânica Kátia Nunes, que seguiu um cronograma bem organizado para a aprovação e o início das obras.
Inicialmente, ela consultou o valor do projeto com três escritórios de arquitetura. Levou então esses valores para aprovação em assembleia, quando também foi criada uma comissão com cinco moradoras para acompanhar a obra. “Essa comissão escolheu a arquiteta responsável pelo projeto. E numa nova assembleia aprovamos o valor para a reforma”, lembra a gestora. Entre valores disponíveis na conta ordinária, na de melhorias e do salão de festas, além de outras verbas, a síndica contava com cerca de 306 mil reais em caixa e rateou R$ 197.889,18. “Rateamos em seis parcelas pela fração ideal, onde a menor unidade pagou R$ 67,14 e a maior R$ 111,03”, diz.
“A reforma contemplou a troca do piso, da parte elétrica, instalação de luminárias com sensores de presença, serviço de marmoraria, serralheria, marcenaria, mobiliário e decoração, além de envelopamento das portas dos elevadores e portas corta-fogo, e porta automática nos halls maiores”, enumera Kátia.
Fotos
Divulgação
Com os halls renovados, Kátia planeja para este ano a atualização dos quatro salões de festas e comemora a valorização das unidades. Apartamentos de 70 metros quadrados que eram vendidos por no máximo 550 mil reais hoje são comercializados por 600 mil.
Obras como as do Reserva do Alto Jaguaré fazem parte do conceito de retrofit que, por definição, significa modernizar, requalificar um empreendimento. Sem dúvida, obras nos halls geram um grande impacto para os moradores. Mas, há inúmeras outras possibilidades quando se trata de “retrofitar” um condomínio. O arquiteto Mauro Martins atuou 30 anos projetando edifícios novos e há cerca de sete anos se dedica a projetos de revitalização em condomínios. Ele explica que, há alguns anos, retrofit era sinônimo apenas de obras para mudança de uso – um prédio comercial se tornar residencial, por exemplo. “Hoje, analisamos o retrofit sob a ótica da modernidade. Ele pressupõe mudanças significativas, como adaptações de tecnologias e de sistemas, troca de esquadrias, uso de vidros com proteção solar, por exemplo”, aponta Mauro.
Retrofit favorece ocupação dos conjuntos em condomínios comerciais. Nas imagens, projeto de renovação de fachada em edifício de escritórios e consultórios dos anos 70
Em condomínios comerciais, instalações atualizadas podem significar maior rentabilidade para os proprietários. Mauro Martins projetou o retrofit das fachadas e do térreo de um condomínio comercial no Itaim Bibi, construído há cerca de 40 anos, onde 30% dos conjuntos estavam vagos. Nas fachadas, antigas pastilhas 10 por 10 foram substituídas por tijolinhos no estilo nova-iorquino. As janelas receberam guarda-corpos diferenciados. O térreo ganhou acessibilidade, um pequeno auditório para as reuniões de condomínio (que antes aconteciam na garagem por falta de espaço adequado), novas esquadrias e portões, e a recepção, equipamentos modernos.
Já nos residenciais, com a explosão das compras online desde a pandemia, muitas guaritas precisam ganhar espaço para encomendas. O engenheiro Cleber Luiz Marques, diretor de uma empresa de engenharia especializada em obras de retrofit, conta que em um grande condomínio entregue em 2011, nove anos depois a entrada foi “retrofitada”: “Criamos uma área só para receber entregas de delivery.” Portanto, nem sempre o retrofit cabe apenas em prédios muito antigos. “Com mais pessoas trabalhando em casa e recebendo mais compras, os condomínios pedem espaços seguros e com facilidades para a entrada de delivery”, opina o engenheiro. Recentemente, a empresa de Cleber finalizou o retrofit de um prédio com cerca de 40 anos com projeto do falecido arquiteto Ruy Ohtake. O condomínio consultou seu filho Rodrigo Ohtake, também arquiteto, que concordou com a atualização do térreo, desde que
ADMINISTRAÇÃO
se mantivessem as cores originais de parte da fachada. O novo projeto foi preparado por um morador arquiteto e executado pela empresa de Cleber, com modernizações como acessibilidade, piso antiderrapante, gradis em alumínio imitando madeira e novas áreas de convivência. “O condomínio passa o briefing do que precisa para um arquiteto, que prepara o projeto e nós executamos”, diz.
Cleber conta que, em outro cliente, a opção foi eliminar a casa do zelador e ampliar o então pequeno salão de festas para um com quase 200 metros quadrados, com espaço gourmet e mais churrasqueira externa. O engenheiro cita também casos em que, apesar do edifício não ser tombado, o condomínio prefere manter os mesmos materiais da fachada, respeitando a identidade do edifício. “Manter o prédio sempre atualizado garante também a segurança da edificação”, explica.
Fotos
Divulgação / Marqfast Engenharia (execução)
ADMINISTRAÇÃO
Modernização manteve cores originais de projeto do falecido arquiteto
Ruy Ohtake. Reforma contemplou piso antiderrapante e gradis em alumínio imitando madeira (ver antes e depois na página ao lado)
Há casos de grandes modificações, como a colocação de novas varandas. O arquiteto Mauro Martins relata que já preparou mais de 20 estudos para implantação de terraços, mas a maioria “bate na trave”, seja pelo alto custo ou pela exigência da aprovação de 100% dos condôminos. “Em termos de rentabilidade é um retrofit fantástico. Este ano um cliente nosso começará a obra. O condomínio tem um apartamento por andar, com 350 metros quadrados. As unidades ganharão varandas de 44 metros quadrados. Cada morador investirá 240 mil reais e a valorização estimada de cada apartamento é de 800 mil reais.”
Seja qual for o porte do retrofit, Mauro aconselha a aprovação de
um masterplan (ou planejamento a longo prazo) em assembleia. Ele envia para os moradores um formulário, onde podem dar suas sugestões. “Compilamos os dados, transformamos num diagrama e fazemos um novo projeto para o térreo, baseado nas condições reais do prédio e na lista de desejos dos moradores. Apresentamos uma ideia de valores para cada espaço: por exemplo, a miniquadra custa R$ 70 mil, o playground R$ 55 mil, o espaço gourmet, R$ 130 mil. Com essa estimativa de valores, o condomínio leva o masterplan para assembleia, vota qual reforma fará primeiro e planeja as futuras.” Assim, finaliza, o condomínio tem um Plano Diretor para seus próximos anos de vida.
BIZARRICES, BOICOTES & MALEDICÊNCIAS:
QUANDO O CONDOMÍNIO É O PURGATÓRIO DO
SÍNDICO
Gestores relatam situações inesperadas no dia a dia condominial, e outras que mais parecem testar limites de paciência. Confira!
Por Isabel Ribeiro
SABEDORIA e atitu -
de são cruciais na condução de situações inusitadas ou daquelas que colocam a paciência à prova. Demilson Guilhem cita que a situação mais insólita que já vivenciou na sindicatura envolveu uma senhora que durante um mês praticamente ‘acampou’ com sua velha Brasília na frente de um condomínio de médio padrão em Osasco, na vaga externa para visitante. “Ela era parente de uma condômina, mas não viera visitá-la, e sim aguardar por um imóvel,
pois recebera um ‘sinal dos deuses’ de que iria morar ali. Apelamos à parente, que desceu para conversar com a tal senhora, sem sucesso. Realmente era difícil manter um diálogo racional. Foi preciso acionarmos outros familiares, que após algumas tentativas, a convenceram a ir embora”, conta o síndico profissional.
Já em um condomínio-clube em Guarulhos, certo dia Demilson se deparou com um conselheiro irritado porque soubera que alguns adolescentes estariam praticando atos libidinosos no cinema. O síndico prometeu investigar e assim o fez, no entanto, ao ver imagens gravadas pela câmera de segurança, identificou a filha do conselheiro ‘namorando’ no cinema. “Costumo tratar esses casos com as mães, que são mais compreensivas, mas dessa vez não teve como não falar com esse pai. A reação dele, então, foi culpar a portaria por ter entregue a chave do cinema a uma adolescente”, descreve.
Foto
Canva
‘SURUBÃO’ NA CHURRASQUEIRA
Noutra ocasião, em um condomínio na zona leste de São Paulo, Demilson foi avisado pela gerente predial que no início de noite de um domingo havia acontecido um ‘surubão na churrasqueira’, envolvendo moradores do próprio condomínio, sem os respectivos cônjuges. “O condomínio tem várias churrasqueiras, essa ficava mais afastada, mas havia câmera perto, que capturou tudo. Depois que alguns convidados foram embora, as pessoas que ficaram, alcoolizadas, praticaram sexo”, fala o síndico, que conversou individualmente com todos. “Eu nunca vi tamanha boa vontade em pagar uma multa! Queriam resolver ali mesmo para que a multa não fosse parar nas unidades e caísse nas mãos dos cônjuges”.
Ainda nesse condomínio, um porteiro foi violentamente agredido por um morador após esse descobrir que a companheira, moça bonita, se engraçara com o rapaz. O agressor foi multado, pagou, e deixou o domicílio por um tempo; e o porteiro, transferido de posto. Pela terceirizada, Demilson descobriu que a moradora assediava porteiros e vigias o tempo todo, enviava nudes e mensagens. “Conversei muito com essa moça, mas ela dava trabalho! Depois, ela ficou internada em uma clínica, voltou e não tivemos mais problemas”, diz o síndico, que pontua: “Casos delicados precisam ser tratados com discrição, zelando pelos envolvidos, e para que o condomínio não fique rotulado”.
FEZES NO HALL SOCIAL
Já a síndica profissional Ana Paula de Queiroz encontrou fezes humanas em condomínio de classe média alta na zona leste. “Em uma das ocasiões, a mãe de um condômino estava à espera de familiares no hall, e subitamente, foi a um canto do aparador, fez suas necessidades, depois sentou-se em um pufe. Precisei agir com tato para abordar o assunto com o filho dela”, diz a síndica. “Da outra vez, a convidada de uma unidade desceu pelo elevador rumo às áreas comuns, parou em frente ao banheiro da administração, que estava fechado por ser domingo, e sem conseguir segurar, abaixou-se e defecou. Antes de ver as imagens gravadas, eu até cogitei ser provocação de morador”, comenta. Sobre boicotes e futricas, Ana Paula se recorda de um condômino que infringia a regra de uso de itens de lazer por visitantes com no máximo 10 anos de idade. “Ele aprovava que o filho dele trouxesse colegas mais velhos e instigava um grupo de moradores a fazer o mesmo, ficando contra o regimento, e, logo, contra mim. Um dia a família se mudou, alugou o apartamento e pediu que o inquilino liberasse a entrada do filho adolescente e amigos para usarem a quadra. Enviei multa ao responsável pela unidade, que me procurou”, relata a síndica, acrescentando que na ocasião estava envolvida com o projeto de um poço artesiano. “Esse proprietário ameaçou boicotar a obra do poço
caso eu não permitisse acesso do filho à quadra. Eu não me abalei, pois estava com toda a documentação em ordem, tinha até a licença ambiental, mas fiquei indignada”.
BUCHICHOS INCONVENIENTES
Maledicências são outra fonte de indignação na sindicatura quando o trabalho é executado de modo ético, como aponta o síndico profissional Fábio Sternberg. “Fui síndico orgânico do condomínio em que moro, na Vila Mariana, durante 19 anos. Sempre fui muito transparente na gestão financeira, sempre apresentei três orçamentos na contratação de obras, mas ainda assim, no momento em que minha esposa e eu adquirimos um imóvel na praia, vieram os buchichos especulando a origem do dinheiro. Lamentável”, diz Fábio, que atua em 20 condomínios, nos Jardins e Higienópolis.
O síndico observa que cada vez mais os limites de bom senso e convivência são extrapolados, e aponta experiência recente vivenciada em um condomínio de Higienópolis, que administra desde 2021. Ele explica que uma vez que o bairro tem forte influência judaica, é comum nos condomínios a Festa de Sucot, na qual, uma vez ao ano, são montadas barracas ao ar livre e membros do sexo masculino as habitam por sete dias, lembrando a travessia do povo hebreu pelo deserto. “Mas esse condomínio em especial, com 50 anos, passou por um retrofit nas áreas comuns, por isso a tenda não pode mais ser montada nos fundos, como era antes. Tivemos
o cuidado de escolher outro espaço sem prejudicar a circulação. Contudo, recebi pedidos para ‘proibir aquele absurdo’”, fala o síndico. “Essas pessoas agiram por implicância, sempre souberam das tradições praticadas pela maioria dos moradores. Enquanto síndico e israelita, eu não poderia tomar partido, mas contextualizei que aquela situação era passível de denúncia por discriminação racial, e tudo se aquietou”, relata.
Fábio Sternberg brinca que tinha cabelos quando abraçou a sindicatura. Hoje, tem um pacote de medidas para seguir na labuta: “Remédio para dormir, pilates para relaxar, e paciência extrema com o ser humano”, entrega, bem-humorado.
Demilson Guilhem: casos delicados pedem discrição no condomínio
Ana Paula de Queiroz: indignação com ameaça de boicote
Fábio Sternberg: limites de bom senso extrapolados
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Almir
Almeida
Foto Fernando Gardinali
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GERADORES: POR QUE TÊ-LOS?
Por Isabel Ribeiro
O síndico Leandro Noronha: mesmo com investimento considerável, equipamentos valem a pena
A TEMPESTADE que desabou em outubro último, às vésperas do feriado de Nossa Senhora Aparecida, trouxe problemas para muitos condomínios da capital paulista, como uma espera longa até que o abastecimento de energia elétrica pela concessionária fosse restabelecido. No condomínio Portal Marajoara, zona sul da cidade, um empreendimento com extensa área de vegetação, o temporal fez estragos. “Caíram árvores grandes no pátio, além disso, ficamos 72 horas sem energia elétrica na região”, relata o síndico profissional Leandro Noronha, também morador do condomínio.
O Portal possui cinco torres e 319 unidades, o que dá, em média, 1.500 habitantes, calcula o gestor. A situação do apagão só não ficou mais complicada para os moradores graças aos geradores de energia movidos a diesel, que garantiram, por exemplo, iluminação das áreas comuns e funcionamento dos elevadores. Especialmente em estações chuvosas, mais propícias à falta de energia elétrica, esses equipamentos fazem falta. “O condomínio vizinho, que não tem gerador, ficou no escuro, e também teve problemas com água porque é através de energia que as bombas dos reservatórios são acionadas”, comenta Leandro.
A instalação de geradores requer investimento considerável em equipamentos e adequações elétricas, segundo o síndico, porém compensa se considerados benefícios como segurança e conforto. Mas é indispensável proceder com vistorias e manutenções para o bom funcionamento dos geradores. Mesmo assim, surpresas podem ocorrer. “No apagão de outubro, a bomba de um dos equipamentos queimou. Para amenizar o impacto na torre atendida por ele, autorizamos que os moradores recorressem às tomadas e geladeiras das áreas comuns das demais torres para carregarem seus celulares e guardarem perecíveis”, conta Leandro, e acrescenta: “Notamos, todos os dias, um intenso fluxo nos ambientes iluminados. Vimos pessoas se conhecendo e confraternizando. Houve um efeito colateral positivo.”
“O segredo está em adquirir produtos nacionais de qualidade e procedência, além de contar com uma empresa de manutenção profissional. Desconfie de preços muito baixos para serviços de manutenção, pois isso costuma ser um dos maiores indicativos de problemas futuros.”
(Carlos Olinto, diretor-executivo, Essencial Energia)
PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM: PISOS, ILUMINAÇÃO, DEMARCAÇÃO E ACESSÓRIOS
AGINDO CONTRA INFILTRAÇÕES
Por Isabel Ribeiro
Soluções impermeabilizantes, como manta asfáltica e injeção química, estão a serviço dos condomínios; infiltrações podem acarretar severos danos estruturais e à saúde dos moradores
SOLUÇÕES em impermeabilização protegem sistemas construtivos da ação da água, aumentam a vida útil das edificações e garantem salubridade aos ambientes, certo? Pois tudo isso durante muito tempo foi apenas um sonho distante para algumas famílias do condomínio Flor de Liz, conforme o síndico profissional Marcelo Del Persio, que reside no edifício de 52 unidades e o administra. Situado em Barueri, na Grande São Paulo, o prédio entregue em 2007 trazia um telhado na cobertura. “O telhado já não havia ficado bom e para completar, o topo do edifício foi alugado para uma repetidora de sinais, mas a frequência caia muito. A toda hora havia algum técnico caminhando pelo telhado, que ficou danificado, favorecendo o acúmulo de água de chuva na laje, que não era impermeabilizada. Em
“Em meio a tantos produtos milagrosos, a impermeabilização com manta asfáltica ainda se destaca pela robustez e durabilidade do sistema.”
(Murilo Froes, diretor técnico, Imperfatto)
Foto canva
dois anos, surgiram infiltrações nos quatro apartamentos do último andar”, conta o síndico.
Marcelo recorda que naquela época havia um jogo de empurra-empurra de responsabilização entre condomínio e construtora sem chegar a um resultado. “Os proprietários dessas unidades reclamavam e os síndicos anteriores apenas pediam ao zelador para aplicar uma tinta impermeabilizante.
A altura entre a laje e o telhado era mínima, o zelador engatinhava naquele espaço para secar as poças, e ainda tinha de aplicar a tinta, sabendo-se que seria apenas um paliativo”, indigna-se o síndico.
A situação dos imóveis úmidos se complicou a níveis alarmantes. “O mau cheiro de bolor das unidades já se notava ao chegar no corredor, e uma condômina teve perda auditiva em um dos ouvidos devido a microrganismos presentes no mofo. Ela só começou a recuperar a audição após tratamento médico e depois que a questão da insalubridade foi resolvida”, detalha o gestor.
Havia, ainda, outros tipos de degradação no condomínio, e a somatória de problemas fez com que o empreendimento, mesmo jovem, ficasse depreciado na região. “Os corretores faziam piada. Eu me candidatei a síndico para tentar salvar o meu patrimônio. Fui eleito e, já nos primeiros dias, os vizinhos do último andar me procuraram. Àquela altura, eles não estavam enraivecidos, mas tristes e descrentes. Propuseram não entrar com ação contra o condomínio, mas desde que eu olhasse o problema de frente, o que foi a minha primeira providência como síndico”.
Divulgação
Marcelo Del Persio: impermeabilização com manta asfáltica pôs fim a um grave problema em condomínio de Barueri
“A manutenção é essencial para garantir a durabilidade da impermeabilização. A estanqueidade da laje depende do bom funcionamento de elementos que podem influenciar a condução de água, como aberturas, trincas, vegetação indesejada, entre outras interferências.”
(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)
Foto
Etapas do método de recuperação das fissuras com sistema de injeção de resinas
Marcelo levou aos condôminos a necessidade de aprovarem uma obra de impermeabilização. “Alguns me mandaram passar tinta, mas eu disse que não faria isso”. O síndico, então, expôs que as unidades do último andar já poderiam ter entrado com ação contra o condomínio, e que nesse caso todo mundo seria obrigado a custear a reforma dos apartamentos, mas que, no entanto, eles só estavam pleiteando o direito a um ambiente sadio. Abordou também a questão da desvalorização patrimonial, pois mesmo com infiltrações estando longe do alcance das vistas, no alto da torre, a notícia já havia se espalhado. Com essas argumentações, aprovou a obra.
O síndico comenta que entre instalar um novo telhado ou remover o antigo e impermeabilizar a laje com manta asfáltica, prevaleceu a segunda opção. “Naquele tempo não havia tanta diferença no valor do investimento, sendo que a manta custava um pouco mais, mas compensava pela garantia
"Infiltrações devem ser tratadas como prioridade em um condomínio, postergar esta patologia pode causar danos irreversíveis à estrutura. Novas tecnologias estão no mercado para trazer soluções práticas com inovação e economia."
(João Almeida, diretor, Vedafacil)
Fotos Samir
de Andrade Nogueira
de cinco anos e perspectiva de durar 20, 25 anos, por isso optamos por essa solução. Hoje em dia, a diferença de valor seria mais considerável, mas ainda assim valeria a pena investir na manta. Um produto de boa qualidade e bem instalado, que tem durabilidade e exige pouca manutenção, traz tranquilidade ao condomínio”, constata Marcelo.
Na etapa do destelhamento do Flor de Liz, o síndico notou a ausência de rufos na cobertura. “Foi aí que descobrimos o porquê de haver umidade na fachada e paredes internas em alguns andares”, comenta o síndico, que tratou da instalação dos rufos em momento posterior à colocação da manta asfáltica. Para a impermeabilização, a laje foi preparada com um contrapiso robusto e o sistema de escoamento de água foi redimensionado. “Depois da obra, nunca mais tivemos infiltrações”, atesta. O condomínio também recorreu à manta asfáltica para impermeabilização de duas paredes da piscina um ano atrás. “Acabou a preocupação com vazamento da piscina para a garagem”, comemora Marcelo.
Quem também ficou bastante satisfeito com um trabalho de recuperação estrutural, executado há pouco mais de dez anos, foi Gilson Félix, síndico orgânico do Edifício Alvorada, residencial na Vila Mariana, zona sul paulistana. Na ocasião, o condomínio optou por resolver infiltrações na laje da garagem com o método de bloqueio através de injeção química. “Havia cerca de 76 pontos de infiltração, e esse método se mostrou prático e eficaz. O trabalho levou apenas dois dias e não precisamos isolar todo o estacionamento, exceto as vagas que os técnicos precisavam utilizar e, ainda assim, por algumas horas apenas”, recorda. No ano passado, mais uma vez o Alvorada contratou o mesmo serviço para tratar alguns pontos novos. “Agora a garagem está cem por cento zerada de infiltração, parece estacionamento de shopping”, compara Gilson. Ele acrescenta que teve outra boa experiência com a empregabilidade do método, desta vez por conta de infiltrações na garagem de outro condomínio que administra, no Ipiranga. “O problema é decorrente de uma mina d’água, e os bloqueios foram feitos no muro de contenção, de forma pontual.”
“Casos de infiltração ou vazamento, antes considerados um problema praticamente insolúvel, contando apenas com soluções provisórias, hoje podem ser resolvidos com os sistemas de injeção, uma solução que garante maior tempo de vida útil para estrutura.”
(Samir Nogueira, diretor, Injectsystem)
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO: MANTA, INJEÇÃO ETC.
O ENVELHECIMENTO DAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Por Edson Martinho
Edson Martinho é engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel
ASSIM COMO um carro, os portões da nossa casa, e mesmo nosso corpo, as instalações elétricas também envelhecem e precisam ser revisadas para que possam durar mais. Não há dados oficiais, mas ensaios mostram que uma instalação elétrica, se usada de forma correta dentro do dimensionado, pode durar até 20 anos. Mas será que uma instalação elétrica dimensionada para 20 anos atrás, está bem dimensionada ainda hoje? Será que os equipamentos que usamos atualmente não aumentaram em quantidade? Será que as potências dos chuveiros elétricos não aumentaram, e que não compramos mais eletrodomésticos como fritadeira elétrica, forno de indução, ar-condicionado, só para citar alguns? Pois bem, se uma instalação elétrica bem dimensionada para uma época já não serve para outra, então temos a certeza de que a instalação elétrica dura menos do que 20 anos. Isso acontece na minha, na sua e em todas as instalações elétricas, por esse motivo necessita de uma avaliação frequente. Da mesma forma que o nosso corpo precisa de um check-up anual e o nosso carro de uma revisão de tempos em tempos, a instalação também precisa de uma verificação para se ter a certeza de que está adequada
"O carregamento veicular é o futuro, pois prioriza a sustentabilidade e traz inúmeros benefícios para a energia verde, porém, o estudo da qualidade e disponibilidade energética são essenciais para a segurança do carregamento e do condomínio."
(Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)
Foto Meire Martinho
para o uso, e se não estiver, de quais ajustes necessita para funcionar de maneira segura, econômica e com maior durabilidade.
Os componentes de uma instalação elétrica se desgastam assim como qualquer produto. Os fios e cabos (condutores) perdem sua propriedade isolante com o aquecimento ao longo do tempo, ficando quebradiços, condição que os colocam em situação de gerar um curto-circuito, podendo iniciar um incêndio. Uma tomada também tem número de inserções e retiradas – cada vez que um plugue é colocado e retirado da tomada, ocorre um pequeno desgaste. Se a tomada for de boa qualidade, suporta um maior número de manobras, mas se for de qualidade duvidosa logo sofre danos, inclusive no conector de mola, que garante a fixação da tomada.
Se a ‘mola’ enfraquece, a tomada começa a apresentar o que chamamos de mau contato e com isso podem surgir pequenas faíscas, acarretando princípio de incêndio. O mesmo ocorre com interruptores convencionais, que em geral têm partes móveis que fecham e abrem um contato elétrico para acender ou apagar uma lâmpada. Esse movimento também sofre desgastes; interruptores precisam ser avaliados.
Mas a pergunta é: de quanto em quanto tempo eu devo fazer uma revisão? A resposta é: pelo menos a cada cinco anos se for uma instalação residencial, e a cada três anos se for comercial, ou imediatamente se a
"A reforma elétrica é essencial para a segurança dos condomínios, reduzindo riscos de incêndio e falhas. Além disso, amplia a vida útil dos equipamentos e pode valorizar o imóvel em até 30%, tornando-o mais eficaz e preparado para ar-condicionado e veículos elétricos."
(Rodrigo Henriques, diretor, Henriques Marques Engenharia)
Foto canva
DICA / ELÉTRICA
instalação apresentar alguma anomalia como sinais de superaquecimento em tomadas, piscada de iluminação, produção de faíscas ou algum outro problema relacionado.
Essa regra também se aplica às áreas comuns de condomínios, ou seja, deve-se fazer revisão periódica das instalações elétricas para avaliar as condições de tomadas, interruptores e dispositivos de proteção, como disjuntores DPS (Dispositivo de Proteção contra Surto) e IDR (Interruptor Diferencial Residual), conhecido como DR, além da inspeção de fios e cabos.
Todos os componentes da instalação devem ser verificados periodicamente, mas alguns têm a necessidade de uma frequência mais curta, como é o caso do DR e do DPS, que devem ser ensaiados bimestralmente. A cada dois meses deve ser feita uma avaliação pressionando o botão de teste na parte frontal do DR e verificando se ele atua (desliga). Se estiver tudo certo, é só religar. Isso garante que o dispositivo está atuando corretamente. No caso do DPS – Dispositivo de proteção contra surto, deve-se atentar se ele apresenta indicação de falha no seu frontal e se apresentar essa indicação deve ser substituído.
“Síndicos, atentem-se às instalações elétricas. O perigo pode estar na fiação desgastada. Ter uma boa empresa ao seu lado é vital e pode evitar acidentes.”
(Ademir Ramos Moura, engenheiro eletricista, Triunfo Elétrica)
Foto canva
Para complementar a informação, é importante termos conhecimento dos limites da instalação e isso se aplica às instalações novas e antigas. Atualmente os condomínios têm promovido feiras de negócios, áreas de food truck ou mesmo feiras de legumes. Os expositores normalmente precisam de energia para ligar uma lâmpada, de uma tomada ou algum equipamento, e é aí que mora o perigo. É necessário conhecer o limite de potência que cada tomada pode suportar e informar os expositores para que não haja sobrecarga e desligamento. Essa prática também deve ser aplicada às festas, quando se contrata empresas para buffet ou máquinas de entretenimento.
Faça avaliações periódicas com profissionais qualificados e atualizados e garanta a segurança de todos.
"Jamais podemos nos esquecer das instalações elétricas do condomínio. Revisões e manutenções no sistema elétrico são investimentos que geram paz e preservam vidas e instalações."
(Nilson Achiles Merlini, engenheiro eletricista, Merlini Engenharia)
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Foto canva
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