Abrir lugar para o novo, ressignificando espaços do condomínio que já não fazem mais sentido, é assunto de nossa matéria de capa. Reformas em áreas comuns que atendam às necessidades que vão surgindo ao longo dos anos revitalizam e valorizam o condomínio. Obviamente, há alguns condôminos ‘do contra’, que creem que reformar apenas o próprio imóvel basta em termos de valorização. Não é bem assim. “Você põe um real no teu apartamento e talvez ele vire um real e dez centavos ou um real e vinte centavos, mas se você põe um real na área comum, ela vira três, quatro, cinco reais do teu patrimônio”.
A frase acima é de Sergio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi SP, que também é síndico profissional, sabia?
Inclusive, ele conta sua rica história nesta edição, vale a leitura. Na revista do mês, você vai encontrar também os seguintes assuntos: diferentes perfis de condomínio, como NR, e seus desafios; cuidados com as contas bancárias; reportagens de DICAS sobre elevador, serralheria e AVCB. Neste Agosto Lilás (de conscientização para o fim da violência contra a mulher), a Coluna Cristiano de Souza Oliveira conclama gestores e moradores de condomínio a se engajarem na causa. Confira!
Ficamos por aqui, lembrando que dia 29/8 acontece a tradicional Rodada de Negócios da Direcional Condomínios com a Empresários Brasil, evento sensacional que coloca síndicos e fornecedores frente a frente. A gente se encontra lá.
Forte abraço, Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima Contas bancárias do condomínio
Capa Áreas comuns ressignificadas
Administração Gestão de diferentes condomínios
Dica Serralheria
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22 08 1825 14 1216
Síndico, Conte sua História! Sergio Meira de Castro Neto
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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ATENDIMENTO AO CLIENTE João Marconi
Juliana Jordão Grillo Thiago Virgilio
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Tiragem auditada por
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Leia o QR Code acima e faça parte da próxima Rodada de Negócios.
CUIDADOS NA MOVIMENTAÇÃO DAS CONTAS BANCÁRIAS DO CONDOMÍNIO
Por Rosely Schwartz
NA ASSEMBLEIA de eleição do síndico devem ser definidos os responsáveis pela movimentação das contas bancárias do condomínio, que precisam atender o que está estabelecido na convenção. É comum que além do síndico, seja indicado alguém do conselho. Nesta mesma assembleia, o síndico também poderá indicar a administradora, a qual com prévia autorização, realizará os recebimentos e os pagamentos das despesas.
Para maior transparência e facilidade na conferência dos lançamentos bancários é indicado que o condomínio tenha conta corrente individual em seu próprio nome, bem como as demais contas de aplicação, como: Fundo de Reserva, Benfeitorias, Provisão para Dispensa e 13º Salário.
Deve-se evitar a conta pool, em que todos os recursos recebidos de todos os condomínios atendidos pela empresa administradora irão para uma conta em nome da empresa e todos os pagamentos de todos os clientes também sairão desta mesma conta. Esse tipo de conta é necessário quando há a implantação do condomínio, dado que ainda o empreendimento não possui o número do CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica).
Outro cuidado que o gestor deve ter diz respeito ao certificado digital. O síndico deve transferir por procuração digital o acesso, para que a administradora possa entregar todas as exigências legais, mas deverá manter o certificado consigo. É importante que periodicamente o síndico acesse, por exemplo, o sistema e-CAC (Centro Virtual de
Atendimento ao Contribuinte) da Receita Federal, o qual permite visualizar a situação fiscal, se todas as entregas estão sendo realizadas dentro do prazo, se há pendências, valores em atraso e inscrição em dívida ativa. Essa ação constante do síndico irá evitar surpresas desagradáveis e multa de cobrança da Receita Federal.
PROF.ª ROSELY SCHWARTZ
Autora do livro
“Revolucionando o Condomínio” (16ª edição) e professora dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP e de OCONDOMINIO – 100% Online. Coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP) Foto Paulo Mujano
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“SINTO
UMA FORTE CONEXÃO COM RUAS E PRÉDIOS DA CIDADE”
Sergio Meira de Castro Neto, 66 anos, é engenheiro civil, síndico profissional e diretor de condomínios do Secovi-SP
“SOU SOTEROPOLITANO, apaixonado por vatapá, caruru e acarajé. Nasci em Salvador na época em que meu pai, militar de alta patente, estava a serviço do Exército. Pelo mesmo motivo, anos antes, uma das minhas cinco irmãs nascera no Rio de Janeiro. Quando eu estava com cerca de seis anos, minha família regressou definitivamente à cidade de origem, São Paulo, onde a história de antepassados está intensamente enraizada.
Cresci ouvindo coisas bacanas, que estreitaram minha ligação com a capital paulista. Sinto uma forte conexão com ruas e prédios da cidade.
A minha mãe é bisneta do Barão de Souza Queiroz, abolicionista, homem à frente do seu tempo, que em 1874 fundou o Instituto Dona Ana Rosa. Essa entidade atua há
150 anos com educação e assistência social, e sempre esteve sob o comando de nossa família. Hoje, está sediada na Vila Sônia, com excelente infraestrutura, e atende 1200 crianças e adolescentes. Faz um trabalho maravilhoso! O pai do Barão era o Brigadeiro Luiz Antônio, que virou nome da conhecida avenida. Já a avenida Angélica, famosa em Higienópolis, homenageia uma das filhas do Barão.
A chácara dos Souza Queiroz, que foi desmembrada no começo do século XIX, abrangia toda a região da atual Avenida São Luiz, no centro. É curioso imaginar que onde temos a Biblioteca Municipal um dia foi a casa de familiares. Sou interessado por história e coisas antigas, nem poderia ser diferente. Na infância, gostava de brincar de explorar o casarão do meu avô com os primos, em Higienópolis. O imóvel possuía três andares, elevador, adega no subsolo e um lindo jardim, onde havia uma grande jabuticabeira. Era uma delícia!
Pelo lado paterno, meus antepassados são os Paes de Barros e Meira de Castro, como Rafael Paes de Barros, que fundou o Jockey Club de São Paulo nas terras dele, na Mooca, em 1876. Sei que existem muitos descendentes com graus de parentescos, porque as pessoas tinham muitos filhos antigamente.
Eu me lembro de uma grande festa organizada pela minha mãe no tempo em que ela era presidente do Instituto Dona Ana Rosa. Cada convidado recebeu um crachá, que identificava de qual filho do Barão
Foto Canva
era descendente. Foi muito engraçado. Encontrei vários conhecidos, do clube, de condomínios, da sociedade, que eu jamais iria supor serem meus primos.
No começo dos anos 1980, iniciei a minha própria família. Caseime com a Maria, colega no curso de engenharia; tivemos dois filhos, que nos dariam cinco netos. Na mesma época, eu havia ingressado na construtora Cassiporés, trabalhando com loteamentos e construção de casas. Depois me tornei sócio da empresa, e mais tarde, abri a imobiliária Cassiporés para vender os terrenos loteados. Porém, amigos e parentes souberam, e me pediram para cuidar de seus bens. Fui me afastando da engenharia e abraçando cada vez mais a administração de imóveis. Um belo dia, meu pai e tios me confiaram dois prédios comerciais da família, um deles o Edifício Ouvidor, no centro da cidade. O Ouvidor foi um grande desafio, por se tratar de uma construção de 1942, inclusive tombada pelo patrimônio histórico. Passei a administrar o aluguel das 142 salas comerciais e três lojas térreas, mas também me tornei síndico pela primeira vez, posto que ocupei 35 anos, até mesmo após o edifício ter sido vendido para um dos inquilinos. Com auxílio de um zelador muito competente, que reside ali há décadas, modernizei o prédio sem descaracterizá-lo. Quando eu assumi a gestão, em 1987, as empresas procuravam salas com ar-condicionado para alugar, mas as instalações elétricas não comportavam sequer um ventilador! E o consumo energético não era individualizado. Comecei as melhorias pelo retrofit elétrico, depois vieram, entre outras, reforma de elevador, AVCB e restauração da fachada.
No início dos anos 2.000, transferi a Cassiporés para o Edifício Ouvidor; a essa altura, a minha empresa já havia se especializado em administração de condomínios, e contava com o suporte valioso de minha esposa nos bastidores. Em alguns condomínios da carteira, cheguei a acumular a função de síndico profissional quando não havia moradores para exercer o cargo, porém, não queriam ‘síndico de fora’. Chegamos a quase 100 condomínios na carteira da Cassiporés, sendo que alguns ficaram conosco por mais de 30 anos. Em 2017, fiz uma fusão com a administradora Hubert, e tive a experiência de trabalhar em uma grande empresa. Foi bacana, mas, no início da pandemia, vendi minhas cotas e saí da empresa.
Neste período, fiquei um tempo na praia, ensaiando uma aposentadoria, porém logo voltei à cidade e ao mercado, com foco na sindicatura profissional somente. Atendo atualmente 12 condomínios de alto padrão, de modo personalizado. Ser síndico é doação, tem que amar o que você faz porque não é fácil, são muitas dificuldades e responsabilidades! Mas ver uma obra ou projeto concluído, é muito gratificante. É como a mãe que esquece as dores do parto ao olhar o rostinho do bebê.
Outra vertente de condomínios na minha vida é o Secovi. Sou associado faz quase três décadas, e há mais de 25 anos atuo como diretor de condomínios. O Secovi tenta orientar administradoras e síndicos da
melhor forma. Lá atrás, colegas me diziam: ‘Mas você vai ensinar o concorrente?’ E eu respondia: ‘Prefiro perder para um concorrente que faça direito do que para aquele que vai enganar o mercado.’ O Secovi tem esse propósito de buscar e repassar a informação correta. A entidade sindical era muito direcionada às construtoras, mas a gestão condominial foi ganhando força. Tanto que tivemos feiras enormes voltadas aos síndicos. Incentivei a criação de manuais sobre vários temas, como segurança, por exemplo, o que foi muito bacana. Também tenho a honra de ter sido o primeiro instrutor da área de condomínios da Universidade Secovi; montei e ministrei o primeiro curso,o que foi bem desafiador porque sou ansioso ao extremo. Aparento ser um cara tranquilo, mas isso é por conta de muito treino.
Em 2007, criamos o núcleo de síndicos, orgânicos em sua maioria, com o qual nos reunimos durante muitos anos. Agora, sou o coordenador-geral do SindExpert, voltado para síndicos profissionais, além de incluir aquele antigo núcleo. Trata-se de um programa com reuniões mensais para debater as principais dores e desafios dessa nova profissão. Na minha visão, é crucial discutir e compartilhar conhecimento sempre que houver alguma oportunidade. Posso até me aposentar como síndico profissional, mas quanto ao Secovi, vou ter dificuldade de parar. O Secovi é a minha segunda casa.”
Sergio Meira de Castro Neto, em depoimento a Isabel Ribeiro
Por
NOVAS DEMANDAS IMPÕEM ATUALIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS
Por Isabel Ribeiro
A redescoberta do viver em condomínio e a adoção de novos hábitos de trabalho e consumo, potencializados pela pandemia, faz com que áreas comuns sejam ressignificadas, melhorando a experiência de moradia e trazendo valorização patrimonial
O UNIVERSO condominial não é o mesmo desde a crise sanitária em vários sentidos. Mas no campo das benfeitorias pode-se dizer que evoluiu bastante, buscando entregar mais comodidade. Hoje, pessoas trabalham de qualquer lugar do mundo, inclusive nos condomínios, priorizam o conforto de receber encomendas e refeições onde residem, ou de comprar um sorvete a um elevador de distância. Residenciais já são concebidos com coworking e minimercado, enquanto que aqueles não tão novos se adaptam para acomodar demandas atuais.
Identificar espaços obsoletos ajuda a propor soluções para reocupação das áreas comuns, cumprindo-se, claro, todas as formalidades quando configurar alteração de destinação. Foi o que fizeram a síndica Betina Soldatelli e a arquiteta Priscila Jarrouge no Terraços Alto da Lapa, condomínio de três torres na Vila Leopoldina, zona oeste. Ambas mergulharam em um processo de modernização que consumiu dez meses de obras, custou 1,5 milhão de reais, mas que resultou em 14 ambientes recuperados, sendo alguns deles ressignificados.
A síndica reconhece que o retrofit foi possível porque os condôminos queriam melhorias e os conselheiros deram apoio do projeto a execução da reforma. “Os condôminos percebiam que o condomínio estava defasado em comparação com as áreas comuns dos condomínios vizinhos. Após o retrofit, já constatamos que houve valorização imobiliária”, comenta
A síndica Betina Soldatelli: orgulho da sala de estudos e do coworking (foto abaixo) projetados por Priscila Jarrouge para o Terraços Alto da Lapa
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Divulgação
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Bruno
Baccaro
Betina. Ela acrescenta que os condôminos se animaram e começaram a reformar suas unidades. “Com o crescente das obras nos apartamentos, um dos novos espaços, o cowkorking, tornou-se refúgio dos moradores que trabalham de maneira remota”.
A arquiteta Priscila Jarrouge conta que o coworking foi implantado dentro de uma sala que era utilizada como depósito. “O novo espaço está dividido em três ambientes integrados: área de bancadas para conectar notebooks; área com sofá e mesas de apoio para uma reunião mais informal; e ainda uma sala de reuniões com capacidade para seis pessoas”, descreve a arquiteta.
Para as crianças e adolescentes, muitas com pais em home office, terem mais tranquilidade na hora de fazerem trabalhos escolares em grupo, ou cursos online, foi criada uma sala de estudos dentro do amplo salão de jogos juvenil, separada por vidro. “O local é versátil porque a mesa de estudos serve para se reunirem à noite e dividirem uma pizza. Jovens precisam ter espaço próprio, só não podem ter tanta privacidade, senão vão namorar lá dentro, por isso optamos pela divisória de vidro”, diz a síndica Betina.
A síndica Mariana Brandão e o novo hall social do Green Flat, que oculta na marcenaria um armário com acionamento fecho toque
Perspectiva arquitetônica de coworking para modernização de condomínio com 17 anos
ESTAÇÃO DE TRABALHO NO MEZANINO
Desde a pandemia a disparada nas compras por e-commerce promove mudanças nos edifícios para abrigar um maior volume de caixas e pacotes. Alguns condomínios adotam lockers, outros transformam pequenas áreas vagas em centro de armazenagem. No Edifício Green Flat, no Jardim Europa, zona oeste, que passa por um retrofit capitaneado pela arquiteta Joana Almeida, a solução adotada foi discretíssima, no próprio hall social. “Ao revitalizarmos o hall, criamos um armário oculto no painel de madeira”, entrega.
A modernização é parte de projeto ligado à segurança do edifício, que envolveu a construção de uma guarita blindada no jardim para acomodar a portaria, que antes funcionava no hall, como conta a síndica profissional Mariana Brandão, que administra o Green Flat há nove anos. Na guarita foi previsto lugar para acondicionar encomendas, as quais após a identificação seguem para o referido armário, próximo ao elevador, facilitando a retirada pelos moradores. “Havia outro armário no local, era aberto, feio, onde os porteiros apoiavam equipamentos de segurança. Agora está mais bonito e com nova função”, fala a síndica. Para Mariana, o investimento em segurança e o protagonismo do hall como entrada principal do condomínio para moradores e convidados tanto valorizam o condomínio quanto aumentam a liquidez do imóvel.
Construído em 2007, o condomínio Edifício Village Brooklin Lofts, na Chácara Santo Antônio, zona sul, encontra-se em processo de modernização a cargo dos arquitetos Rodrigo Marchi Angulo e Raissa Queiroz. Dentre as mudanças que incluem ampliação de espaços compartilhados, entre outras, destaca-se a reocupação de uma sala de estar de 27,50m², no mezanino, que dará lugar a um moderno coworking. “O novo ambiente terá quatro estações de trabalho e um apoio para impressora, além de uma cabine para videoconferência com atenuadores de ruído, a fim de que o usuário possa ter privacidade durante a chamada”, detalha Rodrigo. O lugar irá abrigar um armário para documentos do condomínio e terá máquinas de bebidas e snacks, uma vez que o empreendimento optou por não ter mercado autônomo em suas dependências.
O arquiteto comenta que após a pandemia observou uma mudança de hábitos de quem mora em apartamento. “Em diversas propostas temos recebido solicitações de projetos para academia, mercadinho e, também, coworking, porque muitas vezes os moradores têm trabalhos híbridos e falta espaço adequado dentro das unidades”. Ele observa, porém, alguns cuidados a serem tomados na adequação para o ambiente de trabalho, tais como ergonomia, iluminação e ventilação apropriadas, nível de ruídos controlado e ausência de odores desagradáveis.
Projeto
SAMPA
arquitetura e design / imagens
Nathalia Guerreiro
Projeto
Verniz
Arquitetura
AGOSTO LILÁS: CONSCIENTIZAÇÃO CONTRA A VIOLÊNCIA DOMÉSTICA
Por Cristiano de Souza Oliveira e Maria Isabel da Silva
O MÊS
de agosto no Brasil é marcado pela campanha Agosto Lilás, uma iniciativa que visa conscientizar a sociedade sobre a importância da prevenção e do combate à violência doméstica e familiar contra a mulher. Esta campanha recebeu este nome em homenagem à sanção da Lei Maria da Penha, um marco legal fundamental para proteção das mulheres vítimas de violência.
A violência doméstica é uma realidade triste e alarmante, afetando milhares de mulheres em todo o país. Ela se manifesta de diversas formas, como agressões físicas, psicológicas, sexuais, patrimoniais e morais. Muitas vezes, as vítimas sofrem em silêncio, com medo das consequências de denunciar seus agressores.
Durante todo o mês de agosto, são realizadas diversas atividades e ações educativas, como palestras, rodas de conversa, eventos culturais e campanhas de mídia. Essas iniciativas têm o propósito de informar sobre os tipos de violência, os mecanismos legais de proteção disponíveis, como as medidas protetivas previstas na Lei Maria da Penha, e os canais de denúncia existentes, como o Disque 180.
Além disso, a campanha Agosto Lilás busca promover uma reflexão sobre os padrões culturais e sociais que perpetuam a violência contra as mulheres, estimulando a mudança de comportamentos e de atitudes que naturalizam ou toleram a agressão.
É fundamental que todos os cidadãos, incluindo os gestores e moradores de condomínios, se engajem nessa causa, colaborando para criar um ambiente mais seguro
e respeitoso para as mulheres em nosso país. Juntos, podemos transformar a realidade e construir uma sociedade onde a igualdade de gênero prevaleça e a violência contra a mulher seja definitivamente erradicada.
DE SOUZA OLIVEIRA
Advogado há 27 anos e sócio da Advocacia Cristiano de Souza
MARIA ISABEL DA SILVA Fundadora e Diretora Pedagógica do Instituto Educacional Encontros da Cidade
COMO ADMINISTRAR DIFERENTES PERFIS DE CONDOMÍNIOS?
Para gerir condomínios com complexas configurações, síndico deve estar atento a convenção e contar com equipe preparada
Por Luiza Oliva
VOCÊ É DO tempo
em que os síndicos administravam apenas os condomínios residenciais e os comerciais? Já são comuns os condomínios mistos (geralmente com espaços comerciais no térreo e residenciais nos andares), e outros conhecidos como condomínios NR, que mesclam unidades comerciais com residenciais e não-residenciais (as NRs, efetivamente), estas para locação temporária. Particularmente em São Paulo, um fator tem transformado as ruas: a aprovação no Plano Diretor das fachadas ativas, ou seja, a ocupação da fachada dos edifícios por uso não residencial com acesso direto e abertura para o logradouro.
Além de afetar o urbanismo, todas essas novas configurações vêm alterando também a rotina dos gestores condominiais. A síndica Luiza Paulino se considera uma pessoa movida a desafios. E foi justamente administrando um condomínio com lojas mais unidades residenciais e não residenciais que ela venceu um grande desafio. Localizado no bairro do Paraíso, o empreendimento conta com lojas no térreo, lazer na cobertura e 215 unidades, divididas entre residenciais (apenas 10% do total) e não residenciais (destinadas à ocupação short stay, ou seja, de curta permanência, com ocupantes oriundos de locação via plataformas como o Airbnb). “O morador ou o locatário fixo tem uma responsabilidade no seu comportamento do dia a dia condominial. Já o short stay está ali de passagem e costuma ter maior dificuldade em seguir regras”, conta a síndica.
Ao chegar, cada hóspede recebe um manual de boas-vindas com QR Code, que Luiza define como “um resumo do resumo do regimento interno, para que os hóspedes fiquem atentos às regras do condomínio”. Ela acredita também na postura dos funcionários como um fator de sucesso para a gestão de um condomínio NR: “O hóspede é recebido por uma equipe uniformizada e educada. Ali ele já percebe que está em um lugar com regras, onde não impera o vale tudo!”, pontua Luiza, completando que o treinamento da equipe é praticamente diário.
A síndica acrescenta que em época de grandes eventos em São Paulo (como Carnaval e shows internacionais) contrata um reforço na equipe de facilities. “Reforçar a equipe garante o sucesso da gestão e o atendimento de excelência.”
Luiza acredita que para bem gerir um condomínio NR alguns pontos são fundamentais: um olhar cuidadoso para a manutenção predial, porque dela depende a valorização patrimonial das unidades; boa formação em gestão de conflitos e de pessoas; ter conhecimento especialmente
A síndica Luiza Paulino demonstra aos ocupantes de unidades NRs que existem regras no condomínio
de Direito condominial e agir sempre com classe, sem exasperação. “Devemos proporcionar aos hóspedes uma sensação de acolhimento, de pertencimento, para que eles retornem e indiquem o condomínio para os amigos”, resume.
O síndico Mauro Conte diz que na gestão de condomínios mistos de grande porte é preciso conhecer muito bem a convenção e o Código Civil
Desafio parece ser a palavra chave quando conversamos com síndicos de condomínios com novas configurações. O síndico profissional Mauro Conte gere um grande empreendimento, na zona oeste de São Paulo, que engloba um hotel, um mall com restaurantes e lojas e uma torre com 339 unidades residenciais – entre unidades padrão e estúdios de diferentes tamanhos voltados para o mercado de curta temporada. Mauro é síndico geral e cada setor representa um subcondomínio com um subsíndico. “A convenção prevê para os subsíndicos uma autonomia ampliada, tudo obviamente alinhado com o síndico geral”, explica.
Mauro assumiu o cargo na instalação do empreendimento, em 2021, e já foi reeleito por unanimidade para a segunda gestão. “Para mim esse é um case de sucesso e foi meu maior desafio, um grande aprendizado”, define Mauro. Ele comenta que para assumir a sindicatura de um condomínio com esse porte e perfil, o primeiro passo é conhecer a convenção e estudá-la a fundo. “É preciso também trabalhar com processos e procedimentos, conhecer muito bem o Código Civil e atuar com aspectos que não estão presentes nos condomínios tradicionais.” Ele cita o exemplo da recepção do residencial, que em nada lembra a portaria de um edifício convencional: “Temos concierges bilíngues porque recebemos também público estrangeiro.”
O síndico atua em outro condomínio com perfil misto, localizado na zona sul da cidade: o empreendimento tem quatro setores, sendo um de apartamentos de alto padrão, com entrada exclusiva; outra torre comercial voltada apenas ao público médico hospitalar, com quase 200 unidades, mais um hospital e um centro de imagens; em outra torre há dois setores: um com estúdios para short stay e outro residencial com unidades menores. “O mercado de condomínios mistos veio para ficar, com muitos serviços e facilities, o que vai levar os síndicos a se estruturarem cada vez mais”, diz.
Gabriel Karpat: multipropriedade é mais usual em locais com muitos imóveis para veraneio
Com mais de 45 anos de experiência no mercado condominial, o administrador
Gabriel Karpat tem acompanhado o surgimento dos novos tipos de condomínios. Um deles, o formato de multipropriedade, raro ainda em São Paulo, é mais usual em localidades onde há muitos imóveis para veraneio. Nesse formato, o interessado não compra a propriedade, mas sim uma fração de tempo para usufruir dela. A multipropriedade está regulamentada pela Lei 13.777/2018. Para Gabriel, qualquer que seja o formato do condomínio, o síndico deve estar bem preparado. Até porque, no dia a dia, muita coisa irá “sobrar” para ele. Como, por exemplo, lidar com conflitos envolvendo locadores temporários. “E síndicos e administradores não possuem poder de polícia. Podemos tomar ações legais. Mas, na prática, se enviamos uma multa para o proprietário do apartamento, a sanção pode chegar quando o usuário já deixou o imóvel”, argumenta. Outra situação: o porteiro não pode abandonar a portaria para levar o locatário até a unidade. “As regras devem estar muito bem estabelecidas: o proprietário deve receber o inquilino e pegar as chaves na sua saída”, explica Gabriel Karpat, completando que às vezes os problemas começam com uma convenção mal formulada. Ele orienta que o condomínio pode alterar a convenção (que exige quórum de 2/3 da totalidade dos condôminos), ou estabelecer regras no regulamento interno para facilitar a gestão.
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Divulgação
MODERNIZAÇÃO TECNOLÓGICA DE ELEVADORES TRAZ SEGURANÇA, ECONOMIA E CONFORTO
Por Isabel Ribeiro
OS HABITANTES do Edifício Plaza Athenee, no Bosque da Saúde, zona sul, já podem usufruir de todos os elevadores que atendem a torre de 16 andares. A última etapa da obra de modernização dos equipamentos acaba de ser concluída, como relata o síndico profissional Ronaldo Augusto, que administra o condomínio desde janeiro de 2023. Quando ele assumiu a gestão da construção de 33 anos, apenas o elevador de serviço havia sido modernizado. Os sociais, um deles destinado às unidades com finais 1 e 2; outro, para unidades com finais 3 e 4, haviam estacionado no tempo. “Os elevadores eram bem antigos, e os problemas começaram a ficar recorrentes”, comenta.
“A manutenção do elevador realizada com uma empresa idônea corrige problemas, previne acidentes e garante a segurança dos usuários. Empresas com longa permanência no mercado possuem conhecimento em diferentes tipos de elevadores, sistemas e tecnologias.”
(Rogerio Meneguello, diretor, Primac Elevadores)
Imagem Jonas Coronado (IA)
O síndico conta que havia na ocasião uma empresa que fazia manutenção dos equipamentos, porém o contrato não englobava peças. Essas, por serem de difícil reposição, raras no mercado, possuíam um valor mais elevado. “Em um mês chegamos a gastar 20 mil reais de peças, um absurdo!”, fala Ronaldo, e acrescenta: “Isso sem mencionar o prejuízo no cotidiano dos usuários com o elevador social parado. O de serviço continuava funcionando plenamente, porém, por ser usado por tutores com seus pets, aqueles moradores com fobia de cachorro evitavam embarcar junto, tinham que gastar mais tempo em seu deslocamento, preferindo aguardar o retorno do equipamento ao andar”.
Ronaldo conta que a solução mais efetiva contra as constantes falhas foi propor ao condomínio que se modernizasse tecnologicamente os dois elevadores sociais. Para não haver dúvidas da necessidade dessa obra, ele apresentou um comparativo entre
Síndico Ronaldo Augusto esteve à frente de obra de modernização tecnológica de dois elevadores em residencial na zona sul
“Empresas que oferecem preços muito baixos podem estar cortando custos em áreas como treinamento de funcionários, possuir infraestrutura precária ou não seguir padrões adequados de manutenção que assegurem a qualidade e segurança com as regulamentações.”
(Rogerio Meneguello, diretor, Primac Elevadores)
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valores gastos com peças de reposição e o custo-benefício de uma modernização. “A aceitação na assembleia foi muito boa, tanto que conseguimos aprovar também a contratação de uma consultoria técnica para conferir se o serviço seria entregue conforme acordado, com 100 % dos itens contratados. Inclusive, essa aprovação aconteceu a partir de uma pergunta de um condômino. Um dos segredos em assembleia é esperar que o condômino manifeste sua dúvida, e aí sim, nós, síndicos, indicamos soluções. Nesse caso, recomendei a contratação de uma empresa de vistoria e laudos técnicos que atende faz alguns anos outro condomínio da minha carteira, um edifício comercial de 28 andares, com quatro elevadores, no centro”, diz.
O síndico Mateus
Abrantes: “Condôminos querem um elevador”
PREDINHOS SEM ELEVADOR
O síndico profissional Mateus Abrantes reside no edifício Guairá, na Pompéia, zona oeste, e desde 2017 ocupa o posto de gestor do local. O condomínio de pequeno porte, erguido nos anos 1960, irá passar por um retrofit completo, iniciativa que ganhou corpo com a renda obtida com o aluguel do topo do prédio para instalação de uma antena de telefonia. O edifício tem 16 unidades e não possui elevador. “Os condôminos querem um elevador e estamos
" Por segurança, a manutenção deve ser realizada como forma de prevenção, programada, independentemente da frequência de uso. Essa medida é essencial pois evitará que imprevistos ocorram."
(Leandro Ferreira, diretor comercial, Grupo OrionLift Elevadores)
Foto
Leandro Melo
Ausência de elevador dificulta a mobilidade, porém, para instalar o equipamento é preciso que haja condições de fazê-lo com segurança; análise por empresa idônea, registrada no CREA e sob a responsabilidade técnica de engenheiro mecânico é crucial
estudando como melhor viabilizar o pedido, o qual tem tudo para dar certo porque hoje existem elevadores sem casa de máquina, por exemplo”, comenta Mateus.
Beethowen Pires Nepomuceno, diretor regional da ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores) diz que diante de demandas parecidas, o caminho mais seguro é solicitar a visita de uma empresa para analisar o local, “mas é importante que seja uma empresa idônea, registrada no CREA e sob a responsabilidade técnica de um engenheiro mecânico”, ressalta.
Elevadores de tração modernos, explica o diretor, não necessitam de casas de máquinas e os elevadores hidráulicos permitem que a casa de máquinas fique um pouco afastada do elevador, favorecendo a adaptação em prédios sem espaço pensado para esse fim, entretanto é preciso dizer não para empresas que prometem uma “solução boa”, mas não atendem às normas.
“O Brasil tem tido uma quantidade enorme de acidentes por conta da instalação de equipamentos que não atendem às normas técnicas em vigor”, aponta. “Para isso é fundamental contar com a presença de uma empresa que tenha boa reputação na região do edifício. O site da ABEEL possui uma lista de associados, pode ser uma boa referência inicial”, indica.
"O elevador é o meio de transporte mais seguro do mundo, atente-se na escolha da empresa conservadora, visite as instalações e conheça o corpo técnico. Essas premissas são fundamentais para segurança e bem-estar dos condôminos."
(Leandro Ferreira, diretor comercial, Grupo OrionLift Elevadores)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
Imagem Jonas Coronado (IA)
REVITALIZAÇÃO CONDOMINIAL
Por Isabel Ribeiro
SUBSÍNDICA
do Edifício Marina, na Vila Mariana, zona sul, Mari Ester Golin é designer especialista em projetos e gerenciamento de obras condominiais e reconhece a relevância da serralheria para além da construção civil, passando por várias segmentações – como peças de design criadas por ela, e propondo soluções na revitalização dos prédios.
“Existem serralherias de todos os segmentos, mas o que eu percebo é que a profissão de serralheiro está cada vez mais restrita. Não é fácil encontrar quem conheça sobre matéria-prima e acabamentos”, constata. Quando atuava como síndica orgânica no Marina, se deu a reforma da antiga casa do zelador a fim de que o imóvel pudesse ser alugado e rendesse um dinheiro extra ao condomínio. O projeto, assinado por um colega da designer, previu o fechamento de uma área elevada, dando vez a janelas superiores, do tipo basculante, estratégia para preservar a privacidade do futuro ocupante da casa do andar térreo. Para executá-las, o condomínio recorreu aos serviços de serralheria, que as fabricou em alumínio, sob medida.
“Antes de contratar obras de serralheria, recomendo verificar se a empresa possui experiência comprovada em anos de atuação, quais são os clientes que ela atende, qual o prazo oferecido de garantia pelo serviço prestado e se trabalha de acordo com normas técnicas, como em adequações ao AVCB.”
A designer Mari Ester Golin idealizou a nova casa do zelador, com janelas superiores em alumínio, e a churrasqueira estruturada com metalon, para condomínio em Moema - ver imagens dos ambientes no alto da página à esquerda.
Hoje, Mari está às voltas com o retrofit geral das áreas comuns do condomínio Colinas de Callahonda, em Moema, zona sul, e a serralheria tem papel de destaque no projeto que ela assina. É o caso da nova casa do zelador, que está sendo erguida em outro local da edificação, uma vez que a antiga será demolida para ceder espaço à ampliação do salão de festas. A casa terá janelas em altura elevada, do tipo basculante, com alumínio preto, conforme padrão do empreendimento. “O zelador mora no condomínio há dez anos, mas mal conseguia abrir a janela dele porque dava para uma área de passagem. Fiz questão de ir à serralheria encomendar uma janela basculante bem bonita para a cozinha e sala dessa nova casa”, fala a designer.
Já na área da churrasqueira, também a serralheria se faz presente, toda estruturada com metalon. “O metalon é aço-carbono, um material pesado, resistente e mais em conta que o alumínio. Com pintura eletrostática, tem ótima durabilidade”, explica Mari.
“O alumínio é um tipo de metal que não enferruja e confere alta durabilidade aos produtos. Em condomínios, a janela de alumínio acústica, sob medida, é um exemplo de sua utilização no sentido de promover, junto com o vidro, silêncio e conforto em ambientes internos.”
(Elisangela dos Santos Camargo, gerente adm. e logística, Armel Esquadrias de Alumínio)
Foto
Divulgação
ATUALIZAÇÃO DE PORTÕES
Síndica profissional há 26 anos, Ana Josefa Severino sempre foi a favor de imprimir contemporaneidade aos condomínios de sua carteira para mantê-los atualizados e valorizados. Há um ano, quando assumiu a gestão de um edifício com 24 unidades em bairro nobre de São Caetano do Sul, ficou satisfeita ao saber que o portão de ferro de acesso à rua e o de acesso à torre, ambos com grade pintada de branco, logo seriam substituídos por versões de vidro com perfil de alumínio, em branco. “Além do formato desatualizado, a pintura estava bem feia. Muitos condomínios da cidade já haviam migrado para o vidro, que dá mais leveza”, comenta. Após a troca dos portões, foi instalado um locker na eclusa, o que demandou novo chamado à serralheria. “Tivemos que aumentar a altura do portão para que não respingasse água no armário durante uma chuva com vento”, conta. A serralheria ainda entrou em cena mais uma vez, para instalar coberturas de vidro nos dois portões, uma proteção das intempéries para moradores, visitantes e entregadores. “As coberturas de vidro são importantes para proteção das pessoas e transmitem a ideia de serviço bem-acabado”.
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“Na serralheira, como opção para a confecção de portões automáticos para condomínios, o aço 100% galvanizado cumpre muito bem seu papel, trazendo segurança e tranquilidade aos moradores e síndicos, além de proporcionar uma gama de modelos e estilos para melhor harmonização de sua fachada.”
(Márcio Braga, sócio-diretor, Bragametal)
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COMPROMISSO COM A VIDA
Por Aldemir Sanches
Aldemir Sanches é presidente da AEBOMBESP
(Associação de Engenheiros do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo) e consultor condominial
O AUTO de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é um documento que atesta que uma edificação possui as condições de segurança contra incêndio previstas na legislação e nas normas técnicas. Para os edifícios residenciais, é de extrema importância para garantir a segurança dos ocupantes; o cumprimento legal (Lei Estadual nº 1.257/2019 e Decreto Estadual nº 63.911/2018); a responsabilidade do condomínio (Lei Federal nº 4.591/1964 e no Código Civil); a valorização do imóvel; e a conscientização e treinamento de moradores e funcionários.
AVCB não é mera formalidade documental, mas sim um compromisso com a proteção da vida e do patrimônio. Ao analisarmos os últimos sinistros registrados e noticiados é possível identificar alguns dos principais fatores de risco em condomínios que não possuem essa documentação, tais como instalações elétricas irregulares e armazenamento irregular de produtos inflamáveis. Cabe ao condomínio contratar uma empresa de AVCB compromissada e apta a atender às exigências legais e normativas e buscar regularizar-se, o que é essencial para atenuar riscos, e resguardar a responsabilidade do síndico e da administração condominial.
"Manter o AVCB em dia não é apenas uma exigência legal, mas uma garantia de segurança para todos os moradores. Inspeções regulares e manutenção dos equipamentos de combate a incêndio são fundamentais para prevenir acidentes."
