Revista Direcional Condomínios

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo

Periodicidade mensal exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP jornalista@condominio.inf.br Reportagem Gerson Trajano Lília Rebello Lincoln Tavares Luiza Oliva Marcos Fernando Queiroz Nicolle Azevedo Rafael Lima Rosali Figueiredo Tainá Damaceno capa Jonas Coronado ASSINATURAS Catia Gomes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Eliane Calixto Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço Atendimento ao cliente Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão Diretor de arte Jonas Coronado

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Editorial

Caro Leitor Setembro é um mês de festa para o Grupo Direcional e a revista Direcional Condomínios. Chegamos ao 15º ano e resolvemos comemorar a grande conquista neste setembro de 2012 com presentes especiais aos nossos leitores e anunciantes, sem os quais toda essa trajetória não teria sido possível nem teria sentido.

O primeiro grande presente é esta Edição Especial extraordinária, com 31 pautas editoriais, duas centenas de fornecedores e inéditas 124 páginas. É um verdadeiro Guia de Condomínios, com assuntos que vão dos verbetes A ao Z e que procuram dar conta de muitas das atribuições e desafios que movimentam a vida dos síndicos e administradores condominiais, mobilizando ainda especialistas e prestadores de serviços.

Nestes 15 anos, a Direcional Condomínios se consolidou como a principal publicação na área não apenas em São Paulo e região metropolitana, mas em todo País, onde podemos chegar através das edições na internet ou por assinatura da edição impressa.

Onze meses por ano, síndicos, gestores prediais e zeladores estabelecidos em São Paulo, Capital e municípios circunvizinhos, recebem uma edição em seu condomínio, entregue diretamente pelos colaboradores do Grupo Direcional.

Há todo um cuidado para que eles sejam subsidiados com informações úteis, de qualidade e relevantes ao seu dia a dia, provenientes de incontestáveis especialistas no assunto, parceiros que nos acompanham e nos deixam seu voto de confiança a cada edição. Mas existe também grande afinco por parte de nossa equipe comercial, que procura levar até os condomínios anúncios de fornecedores de produtos e serviços que possam fazer diferença e atender às suas necessidades diárias. E para viabilizarmos essa Edição Especial, o cuidado e o investimento em trabalho e tempo de toda esta equipe mais que dobrou, porque pretendemos que este Guia surpreenda o leitor e se estabeleça como uma fonte permanente de consultas.

Também queremos surpreendê-lo com outros dois grandes presentes que chegarão no próximo dia 29 de setembro. É a data escolhida para nosso encontro anual de síndicos, fornecedores, zeladores e demais segmentos envolvidos com a área condominial - o 5º Direcional Síndicos. Neste ano, em comemoração ao aniversário de 15 anos, o evento dobrou novamente de tamanho, mudou de lugar e formato, e incorporou novas dinâmicas e serviços ao público. É preciso ir, conferir e participar da festa, pois o encontro proporcionará uma experiência mista entre informação, formação, área de expositores, entretenimento e confraternização.

Tudo entremeado por serviços de coffee-break e almoço, no belo espaço desenhado pelo arquiteto Oscar Niemeyer - o auditório Simon Bolívar, do Memorial da América Latina. Ainda dá tempo para se inscrever, confira a programação em nossa página 5 ou no endereço eletrônico www.direcionalcondominios.com.br.

Outro presente que chegará neste dia será o lançamento do livro “Sou Síndico, e Agora? Reflexões Sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 Lições”, obra redigida pelo advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, com prefácio da Profª Rosely Benevides de Oliveira Schwartz.

Neste trabalho, Dr. Cristiano apresenta ao leitor, em linguagem simples e didática, os dispositivos do Código Civil que tratam do Condomínio Edilício e que deixam uma grande variedade de obrigações, atribuições e responsabilidades dos síndicos. O autor repassa por onze macro temas (Lições) regulados pelo Código Civil e orienta sobre como tratar questões que invariavelmente rendem conflitos e tensões ao condomínio, como garagens e o uso das unidades privativas. É para ir e conferir!

Uma ótima e especial leitura a todos.

Com congratulações, Rosali Figueiredo (Editora) e toda Equipe Direcional

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

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ÍNDICE

Direcional Condomínios | Setembro 2012

SUMÁRIO

Administradora 88, Acessórios para Condomínios 11, 19, 83, 87, 88 Alambrados 88, 89 Alarmes 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Amortecedor de Impacto 29 Antena 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Aquecimento Central de Água 92, 105 Aquecimento de Piscina por Energia Solar 59 Armário para Correspondência 11 Atividade Física 97, 98 Bancos para Jardim 83 Barras Anti-Pânico 95, 97 Bebedouro 11, 19, 83, 87, 88 Bomba d’água 90 Cadeira p/ Guarita 87, 104 Cabinas Primárias 92, 93 Caixa de Correio 11 Câmeras 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Carrinho 11, 19, 83, 87, 88 Central PABX 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Cerca Elétrica 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Circuito Fechado de TV 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Coberturas ( Policarbonato e toldos ) 53, 75, 90, 91 Cobrança 39 Coletor para Reciclagem 11, 19, 83, 87, 88 Controle de Acesso 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Controle de Pragas ( Dedetização, Descupinização) 14, 92 Controle de Medição 92, 93 Copiadora 88 Corretora de Seguros 79 Cortador de Grama 11, 19, 83, 87, 88 Dispenser p/ Recolhimento de fezes de Animais 69 Duplicador de vagas de garagem 27 Elevadores ( Manutenção e Embelezamento ) 7, 21, 23, 25, 94, 95, 96, 97, 2ª Capa Elétrica 92, 93 Energia Solar 59

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Equipamento contra Incêndio 41, 92, 114 Equipamentos de Ginástica 97, 98 Equipamentos de Segurança 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Escadas 11, 19, 83, 87, 88 Espelho 11, 19, 83, 87, 88 Espreguiçadeira 11, 17, 19, 83, 87, 88 Esquadrias de Alumínio 117 Esquadrias de PVC 117 Evento 5 Extintores 39, 92 Fechadura Digital 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Ferramentas 19, 83 Fita Anti derrapante 11, 19, 83, 87, 88 Fitness – Equipamentos 97, 98 Garagem 27 Gás 92 Gerador 13, 92, 105 Gerenciamento de Crédito 39 Ginástica 97, 98 Grama Sintética 61, 63, 114, 115, 116 Guarda Sol 11, 19, 83, 87, 88 Hidráulica 31, 98, 99 Higiene e Limpeza 11, 19, 83, 87, 88 Iluminação de Emergência 9, 19, 71, 77, 83, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Impermeabilização 33, 35, 37, 55, 99, 100, 101, 102, 4ª Capa Individualização de Água 43, 99 Interfone 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Jardinagem 104 Lâmpada 9, 19, 71, 83 Lavadora de Alta Pressão 11, 19, 83, 87, 88 Lixeiras 11, 19, 83, 87, 88 Luz de Emergência 104 Manutenção Predial 105 Material de Construção 83 Material Elétrico 9, 19, 71, 83 Molas Hidráulicas 95, 97

Monitoramento 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Mop´s 11, 19, 83, 87, 88 Móveis 17, 83, 104 Paisagismo 104 Pára-raios 104 Perícia Predial 105 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 45, 47, 49, 51, 57, 85, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113 Piscinas 59 Piso 65, 104 Playground 61, 63, 114, 115, 116 Porta Corta Fogo 114 Portão ( Automatização, Manutenção, Instalação ) 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Pressurização de Escadas 92, 105 Produtos de Limpeza 11, 19, 83, 87, 88 Proteção Contra Incêndio 41, 92, 114 Quadra Poliesportiva (Projeto, Manutenção e Reforma) 88, 89 Quadros de Aviso 11, 19, 83, 87, 88 Radiocomunicação 116 Recuperação Estrutural 105 Redes de Proteção 88, 89 Restauração de Fachadas 45, 47, 49, 51, 57, 85, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113 Saco p/ Lixo 11, 19, 83, 87, 88 Saco p/ Recolhimento de fezes de Animais 69 Sensor de Presença 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Serralheria 117 Sinalização 117 Sistemas de Segurança 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120 Tapete 11, 19, 83, 87, 88 Terceirização de Serviços 73, 81, 120, 121, 122, 3ª Capa Tintas 83 Tratamento de Piso 122 Vigilância 73, 81, 120, 121, 122, 3ª Capa

PÁG - 08. Acessibilidade: .......................................................................... Bom senso e diálogo são sempre bem-vindos!

PÁG - 10. Administradora: .................................................................. A gestão que valoriza a propriedade imobiliária PÁG - 12. Barulho No Condomínio: ............................... Mesmo em horários legais, ruídos devem ser toleráveis PÁG - 14. Condômino Antissocial: ........... Normas internas, suportes fundamentais a um convívio tranquilo PÁG - 16. Danos Morais: ............................................. Cuidados indispensáveis para não levar ofensa para casa PÁG - 18. Elétrica:...................................................... Aumento do consumo de energia requer ajuste do sistema PÁG - 20. Elevador:............................................. Da atualização Tecnológica aos cuidados com a manutenção PÁG - 24. Elevador: ................................................. Rigidez de leis e normas visa à segurança dos equipamentos PÁG - 26. Folha De Pagamentos: ...................................... Administrando as exigências trabalhistas e os custos PÁG - 28. Garagem: .................................................................................................... A valorização do fator humano PÁG - 30. Hidráulica: ................................................................. A redução do consumo de água na mira de todos PÁG - 32. Impermeabilização: ............................................................................................... O bolso no fio da navalha PÁG - 38. Inadimplência: ........................................................................... Etapas para uma boa gestão da cobrança PÁG - 40. Incêndio: ................................................................................................. Contra o fogo, prioridade máxima PÁG - 42. Individualização De Água: ................................................. Os síndicos de olho na medição e nas contas PÁG - 44. Jovem:................................................................ Entretenimento em casa, seguros e cercados de amigos PÁG - 46. Limpeza:................................................................................ Básica, área pede organização e qualificação PÁG - 48. Manutenção Predial: ........................................... Negligência com edificação aumenta riscos e custos PÁG - 52. Multa: ............................................................................ Da sua previsão e aplicação ao direito de defesa PÁG - 54. Nervos À Flor Da Pele: ..................................... Em busca da convivência pacífica no ambiente coletivo PÁG - 56. Obras em Condomínios: ...................... Quóruns, contratos e reformas: muita atenção aos síndicos!

PÁG - 58. Piscina: ........................................................................................ Diversão assegurada sob o sol e o calor PÁG - 60. Playground: ................................................ Normas mudam para dar mais segurança às brincadeiras PÁG - 66. Poços Artesianos: ............................................ Mandamentos básicos para assegurar um bom serviço PÁG - 68. Quadras:.................................................... Múltiplas soluções melhoram aproveitamento dos espaços PÁG - 70. Regimento Interno & Convenção: .............................. As leis do condomínio e o instituto da mediação PÁG - 72. Segurança:...................................................................... Ações integradas garantem sistema mais eficaz PÁG - 78. Seguro: ................................................................... A importância da proposta e da subscrição do risco PÁG - 80. Terceirização: ................................................................................................... Para que a parceria funcione PÁG - 82. Uniformes: ................................................... “Mil e um” benefícios aos trabalhadores dos condomínios PÁG - 84. Valorização Patrimonial: ................................................Ganhos no conforto, bem-estar e no mercado PÁG - 86. Zelador: ....................................................... Escala para a profissionalização e promoção na carreira

ACESSIBILIDADE Direcional Condomínios | Setembro 2012 8

A

BOM SENSO E DIÁLOGO SÃO SEMPRE BEM-VINDOS! Mediante um corpo de leis extenso e muitas vezes confuso, além das resistências de alguns condôminos, promover obras de acessibilidade requer persistência dos síndicos e beneficiários.

O assunto acessibilidade ganha cada vez mais destaque junto aos meios de comunicação no País; a própria Edição Especial de setembro de 2011 da revista Direcional Condomínios trouxe uma ampla abordagem sobre o tema em relação aos condomínios (confira em http://www.direcionalcondominios. com.br/acessibilidade). Já na época, registrava-se que as legislações estabelecem condições mínimas para a acessibilidade dos portadores de deficiência e de mobilidade reduzida às edificações, mas deixam lacunas e dificultam sua compreensão entre os síndicos. De forma geral, esse escopo normativo atende às deliberações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), bem como a duas das principais leis em vigor, o Decreto Federal 5.296/2004 e a Lei Municipal 45.122/2004 (de São Paulo).

Muitos condomínios procuram se adequar à acessibilidade, e o principal ensinamento que suas experiências deixam aos demais síndicos é que o diálogo e o bom senso são fundamentais para a promoção das adaptações. São intervenções que atendem não somente aos moradores com deficiência e mobilidade reduzida (como idosos, obesos e gestantes), mas também àquelas que temporariamente farão uso de uma cadeira de rodas ou uma bengala, devido a uma fratura ou torção, por exemplo.

Vale lembrar também que, invariavelmente, as pessoas envelhecem, e acabam necessitando de adaptações que facilitem e tragam segurança à sua mobilidade.

Thais Frota, arquiteta especia-

Por Lincoln Tavares lizada no assunto, ressalta a importância do diálogo para a solução destas questões entre os condomínios, especialmente nos residenciais.

“Geralmente em condomínios as obras são decididas em assembleia para a aprovação de todos os moradores. No entanto, em se tratando de acessibilidade, não é preciso esse expediente. Ela (assembleia) é realizada apenas para decidir como serão feitas as obras, com rampa, por exemplo, e em quanto tempo. Acessibilidade não é uma melhoria, é um direito”, destaca a arquiteta.

A especialista orientou o projeto de intervenções do Edifício Condomínio Padre João Manoel, localizado no bairro de Cerqueira César, zona Centro-Sul de São Paulo. “Ao chegar em um edifício residencial, analisamos se é acessível para todas as pessoas. E se não é, começamos a busca por soluções”, comenta. “No caso do edifício em questão, moradoras com carrinhos de bebês tinham que entrar e sair pela rampa da garagem, que passava do limite de inclinação e oferecia riscos. Além disso, havia também alguns moradores idosos e um cadeirante”, lembra a profissional.

O cadeirante é Roberto Belleza, morador do prédio há cerca de oito anos. “Um morador do condomínio não permitia que eu e mães com carrinhos de bebê entrássemos em casa sem a ajuda de terceiros (pior ainda, somente pelas rampas super íngremes da garagem). Isso tudo sensibilizou o síndico, que apresentou em uma reunião do condomínio a proposta para a reforma da entrada e a construção de uma rampa. Nesta reunião eu fiz um resumo das normas de acessibilidade e das necessidades dos cadeirantes e das pessoas com mobilidade reduzida para ‘convencer’ a todos os moradores”, relata.

José Carlos Moneratti, síndico do condomínio há nove anos, comenta com satisfação os resultados obtidos pelo diálogo e o bom senso de todos. “A situação agora está ótima. As reformas beneficiaram a todos os moradores, que participaram e contribuíram bastante para a realização das adaptações”, lembra Moneratti. Na verdade, conforme pondera a arquiteta Thaís, mesmo que “não exista nenhuma pessoa com deficiência, carrinho de bebê ou idosos no prédio, não sabemos se um morador irá precisar com urgência da acessibilidade”. Ou seja, com ou sem lacunas a lei está aí e precisa ser cumprida.

No endereço eletrônico http://www.direcionalcondominios.com. br/acessibilidade/acessibilidade-em-sao-paulo-sp, a arquiteta Guiomar Leitão, conselheira do CREA, ex-membro da Comissão Permanente de Acessibilidade da Prefeitura de São Paulo, e integrante do Grupo de Trabalho de Acessibilidade do Instituto dos Arquitetos do Brasil em São Paulo (IAB - SP), apresenta um levantamento realizado com exclusividade para a Direcional Condomínios, acerca das leis e obrigações que recaem sobre as edificações residenciais na cidade.

COLUNA ADMINISTRADORA

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A GESTÃO QUE VALORIZA A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA Por Michel Rosenthal Wagner

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entrado na pauta de ações das administradoras é a sustentabilidade, promovendo desde a coleta seletiva até a individualização da medição de água e gás.

A boa administração valoriza ou desvaloriza a propriedade imobiliária - depois de construída. Daí para frente só há o que manter e valorizar, e o administrador está envolvido neste ciclo, virtuoso ou não, fazendo com que o produto imóvel seja ou rejeitado ou disputado no caso de venda ou locação.

Portanto, na hora de contratar uma empresa os condomínios devem verificar sua capacidade jurídica, se está regularmente constituída; se preenche requisitos organizacionais adequados, como estrutura tecnológica para realização de suas atividades; se os recursos humanos atrelam-se aos centros de capacitação e treinamentos das entidades do setor; se tem em seu quadro sócio-diretores, gerentes ou executivos com formação profissional adequada, conhecimento e experiência neste ramo de atividade; sede física em condições de funcionamento e atendimento aos clientes e fornecedores; ficha financeira adequada em bancos de dados cadastrais públicos e privados; e se está livre de títulos protestados.

Os desafios que se colocam hoje em dia na administração dos grandes condomínios, verdadeiras cidades conjugados com centros de comércio, serviços, escritórios e até shoppings centers, estão na manutenção das vias internas, áreas de lazer, áreas para atividades que vão de academias a restaurantes; na administração de contratos de segurança em regiões cada vez mais violentas; de contratos de alta tecnologia; de loteamentos “migrando” da ilegalidade para a legalidade; e no acompanhamento das alterações legislativas cada vez mais complexas. Não nos esqueçamos ainda da complexidade na gestão dos conjuntos de habitação de interesse social.

Importante saber que nesta estrutura quem sempre contrata é o Síndico, avalizado pela Assembleia, que por sua vez concentra todas as responsabilidades, fiscais, trabalhistas, previdenciárias, civis e penais, e, especialmente, as do cumprimento dos usos e costumes, e normas específicas previstas na convenção e no regimento interno.

Hoje em dia ainda há muitas administradoras (pessoas jurídicas) ocupando o cargo de Síndico profissional, o que é permitido em lei.

Ao se decidir pela contratação de uma administradora, devem ser consideradas as características do condomínio, sua complexidade, custos envolvidos, até porque, em regra, estas empresas obtêm uma economia de escala (administram muitos edifícios) que resulta em economia real para o condomínio.

Foto: Rita Barreto

Direcional Condomínios | Setembro 2012

A administração

imobiliária, tanto de imóveis em geral, como de condomínios e loteamentos, tem sido debatida faz muitos anos em vários segmentos. É desenvolvida multidisciplinarmente por administradores de empresas, contadores, advogados, engenheiros e tantas outras profissões, uma vez que não há requisito formal ou de formação para o desenvolvimento da atividade.

O cliente, em sua maioria, provém da área residencial, mas há também da comercial (escritórios e/ou lojas), de galpões industriais, pequenos ou enormes, assemelhados a minicidades, com o oferecimento dos mais variados serviços, tornando cada dia mais complexa a administração terceirizada das atividades condominiais.

Estes serviços compreendem responsabilidades das mais variadas, devendo os profissionais envolvidos terem o perfil generalista e multidisciplinar.

São corresponsáveis pela manutenção e valorização patrimonial, econômica e financeira deste parque edificado - desde a Instituição do condomínio até o final de sua vida. Estão ainda encarregados da gestão patrimonial e poupança das pessoas, investimentos que ganham valor na medida em que ocorre uma boa administração destes patrimônios.

Há também corresponsabilidades com os prestadores de serviços “quarteirizados”. E, finalmente, com a gestão de recursos humanos de funcionários diretos e indiretos, a mediação de conflitos internos, a manutenção de equipamentos como geradores e elevadores, a contratação de seguros com apólices cada vez mais individualizadas e a segurança jurídica na operação dos contratos diversos. Outro item que tem

Michel Rosenthal Wagner é advogado e membro das vice-presidências de Sustentabilidade e de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi em São Paulo; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – Seccional Pinheiros; e diretor do escritório MRW Advogados. Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br

COLUNA BARULHO NO CONDOMÍNIO

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MESMO EM HORÁRIOS LEGAIS, RUÍDOS DEVEM SER TOLERÁVEIS Por Evelyn Roberta Gasparetto

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nem o sossego, nem a concentração das pessoas que estão em seu ambiente normal. Observe que o Código Civil, em seus Artigos 1.336 e 1.337, traz as medidas que devem ser tomadas pelo condomínio quando houver condômino antissocial e as penalidades que possam ser a ele aplicadas.

Entretanto, há que se colaborar também para a aceitação do barulho. Isso se refere àquele morador que não aceita de forma alguma as batidas ou marteladas provenientes de uma obra que esteja sendo feita por seu vizinho. Ora, se está dentro do horário normal e não está pondo em risco a segurança do outro, o vizinho supostamente prejudicado pelo barulho terá que ter bom senso diante do dano que porventura está lhe sendo causado.

O barulho e o impacto que este causa varia de pessoa para pessoa, tendo o síndico que entender o que ocasiona reclamação e incômodo a uma determinada pessoa. É preciso verificar se a queixa é justa ou se há um excesso de preciosismo quanto ao silêncio. Há até aqueles vizinhos que são ainda mais prejudicados, que exercem sua atividade laborativa à noite, tendo que descansar e dormir durante o dia. Neste caso, este morador é totalmente prejudicado, já que na hora de seu descanso existirá uma obra que fará barulho de maneira permitida, afinal, está disposto em convenção.

O síndico, ao ser informado de um incômodo, deve levar em conta todos esses fatores e tentar sempre o acordo entre os moradores, chamando-os para uma conversa. Caso mesmo assim o barulho permaneça, o morador que vem atrapalhando o sossego, se estiver descumprindo a convenção ou o regimento interno, deve ser notificado e multado. Se não houver cessação do ruído, o morador deve ser acionado judicialmente, tendo o prejudicado que demonstrar ao juiz todas as provas que possa ter, até o laudo de um perito em acústica. Existem regras de emissão de ruídos, e as obras e as demais atividades que venham causar barulho devem respeitar os decibéis permitidos.

Agora, quando o barulho for proveniente de vizinhos externos ao condomínio, recomenda-se também aqui que se busque primeiramente uma solução amigável e, em caso de permanência da atividade ilícita, o condomínio pode propor uma ação pedindo para que se interrompa a prática causadora do problema. O que se pretende não é o fim de bares ou igrejas, entre outros, mas sim a adequação daquela atividade ao sossego da vizinhança.

O direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito de o outro também usufruir em plenitude sua propriedade. O direito de vizinhança vem a regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia.

Foto: Rita Barreto

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Um dos maiores

problemas enfrentados pelos moradores de condomínios refere-se ao barulho, que pode ocorrer de várias maneiras: de um apartamento a outro, do salão de festas para o apartamento, e das áreas comuns ou de vizinhos externos para o condomínio como um todo. Os moradores residentes em condomínio têm a necessidade constante de se adaptar à nova vida, sabendo que a rotina de um vizinho pode vir a atrapalhar a sua, causando incômodo e desgaste. Entretanto, não há a necessidade de se conviver com esse barulho eternamente. Existem regras e leis que protegem aqueles que se sentem prejudicados em seu sossego.

Os barulhos podem ser perturbadores tanto para o edifício residencial como para o comercial. Em prédios comerciais o barulho poderá ocorrer após as 18 horas ou então nos finais de semana. Já em edifícios residenciais, o barulho deverá ficar restrito entre 8 ou 17 e 18 horas, dependendo do que determinar a convenção. O vizinho que utilizar a furadeira, fora do horário estipulado pela convenção ou regimento interno, poderá ser punido, não só com as próprias regras do condomínio, como também com dispositivos que protegem as pessoas, como a Lei Federal 3.688/41, a qual diz respeito às contravenções penais e trata também desta questão.

Mas é importante reiterar que o sossego não se refere apenas ao descanso no lar. Está relacionado também ao direito de as pessoas trabalharem e que, eventualmente, não consigam mediante reiterado comportamento ilícito de um vizinho em ocasionar o barulho, tirando a sua concentração ou atrapalhando o ambiente de trabalho, o qual também requer paz. Ou seja, os barulhos não podem comprometer

Evelyn Roberta Gasparetto é advogada e coautora, junto com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2010). Mais informações: evelyn@administrandocondominios.com.br. Twitter: @EvelynCond

giradiesel

COLUNA CONDÔMINO ANTISSOCIAL

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NORMAS INTERNAS, SUPORTES FUNDAMENTAIS A UM CONVÍVIO TRANQUILO Por Rosely Schwartz que não, além de ser muito difícil conseguir o quórum em assembleia para aprovar a aplicação da multa. O legislador não previu nesse capítulo, a exemplo do que ocorre em outros países, a exclusão do morador de difícil convívio.

Alguns especialistas da área consideram que, se esgotadas todas as possibilidades de se fazer cessar as ações incompatíveis ao bom convívio, poder-se-á recorrer aos seguintes artigos do Código Civil: Art. 12 – Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.

Art. 21 – A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

Recomenda-se ao síndico agir com tranquilidade mediante o morador antissocial, não deixando que os fatos afetem o seu equilíbrio. Ele poderá adotar as seguintes ações: 1. Conversar com o morador em local reservado, para evitar o constrangimento; 2. Caso a ação persista, encaminhar advertência, alertando-o da possibilidade de aplicação de multa prevista no Regimento Interno, que caso persista, poderá ser de até 10 vezes o valor do condomínio, conforme o Art. 1.337. Esse documento deverá ser entregue protocolado. Se o morador se negar a assinar a advertência, deve-se buscar duas testemunhas do fato; 3. Ocorrendo a reincidência por várias vezes, o caso poderá ser encaminhado ao juiz.

Diante de ameaça ao síndico ou a qualquer funcionário, o síndico deverá ir até a Delegacia e fazer um Boletim de Ocorrência (BO). Esse documento também servirá de prova no caso de ser necessária uma ação judicial. Há também casos em que valentões batem ou ameaçam a mulher e suas crianças, quando também o síndico ou qualquer morador poderá chamar a polícia e denunciar. Nas questões relacionadas às crianças deverá ser acionado o Conselho Tutelar ou o Juiz da Infância e da Juventude. Para os casos graves, que envolvem a vida, as ações devem ser imediatas. Já a proibição da entrada, no condomínio, de morador problemático somente será possível por meio de ação judicial, da qual deverá ficar uma cópia na portaria.

Felizmente quase todos os problemas relacionados à disciplina são resolvidos por meio da aplicação das próprias normas internas, no caso, a convenção e o Regimento Interno. Em função disso é fundamental que esses documentos estejam sempre atualizados e que reflitam as expectativas dos condôminos, servindo como embasamento e suporte para as ações dos gestores.

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de morar em condomínio é adotada sem que haja uma reflexão cuidadosa sobre as implicações que essa ação terá sobre a vida da pessoa e da sua família. Fatores econômicos e sociais, como a falta de espaço nas cidades e o aumento da criminalidade, contribuem para que haja uma procura cada vez maior por esse tipo de moradia. Mas a falta de preparo e de conscientização de que será necessário respeitar normas; de que não só as despesas são divididas, mas também os espaços; e ainda de que o direito de um termina quando começa o do outro, faz com que haja muitas situações conflituosas no condomínio.

Em alguns casos o convívio se torna insuportável, um verdadeiro suplício causado por moradores que desrespeitam continuamente o Regimento Interno com barulho, escândalos, ações imorais, sendo que algumas vezes essas atitudes são causadas por embriaguez ou uso de drogas.

Esse vizinho poderá então ser considerado antissocial. Desde janeiro de 2003, o Novo Código Civil trouxe muitas novidades, entre elas a possibilidade de punição ao morador antissocial, conforme determina o parágrafo único do Artigo 1.337: O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Infelizmente esse artigo não trouxe solução definitiva para o problema. Caso o morador infrator pague a multa, de até dez vezes o valor do condomínio, isso tornará suas ações antissociais suportáveis? É claro

Foto Natália de O. Schwartz

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Muitas vezes a decisão

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do Curso de Administração de Condomínio - EPD (Escola Paulista de Direito), autora do livro “Revolucionando o Condomínio” – Editora Saraiva – 13ª Edição, e participa do site: www.ocondominio.com.br. Mais informações: rosely@ocondominio.com.br

DANOS MORAIS

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CUIDADOS INDISPENSÁVEIS PARA NÃO LEVAR OFENSA PARA CASA Antes de acionar alguém por danos morais, conheça os aspectos de legalidade que envolvem o assunto, de modo a preservar o convívio saudável no condomínio e coibir abusos.

Direcional Condomínios | Setembro 2012

O tema dano moral foi

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introduzido pela Constituição de 1988 e se caracteriza como ofensa à honra da pessoa física ou jurídica. Trata-se, portanto, de algo imaterial e subjetivo, difícil de comprovar, observa o advogado especializado em condomínios, Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, em teoria, qualquer pessoa que se sinta atingida em sua honra pode acionar outra por danos morais. Evidentemente é preciso comprovar o dano e seu reflexo sobre a dignidade da vítima, com documentos, testemunhas e o que mais demonstrar o fato, pondera.

Discordar, chamar a atenção e pedir para conferir documentação não configuram danos morais. O que é bem diferente de falar mal, ofender, denegrir, expor ao ridículo, situação testemunhada pela síndica profissional Mariza Carvalho de Mello.

Ela acompanhou de perto o processo por danos morais de seu antecessor num edifício em São Paulo.

“Uma moradora que já implicava com o síndico, insatisfeita com a compra de um tapete para o prédio, insinuou que ele fazia uso indevido do dinheiro do condomínio.

Ela registrou no livro do condomínio que o considerava desonesto, que ele adquirira bens durante sua gestão por conta do cargo, sugerindo apropriação de verba”, conta.

Ele entrou com uma ação por danos morais, apresentou o livro como prova e ganhou a causa. Na audiência, disse ao juiz que não queria indenização financeira, mas uma retratação da moradora, a ser distribuída a todos os condôminos, o que foi feito.

Ao lado, o advogado Cristiano De Souza Oliveira apresenta as ocorrências mais frequentes em termos de danos morais e orienta de que maneira o síndico e/ou condômino pode agir mediante essas situações.

Por Lília Rebello • QUANDO O SÍNDICO PODE ACIONAR ALGUÉM POR DANOS MORAIS? Quando atingido pessoalmente, seja em ato público (como assembleia) ou não.

Costuma ocorrer quando alguém, de forma impensada ou por má fé, ofende a honra do síndico. Exemplo clássico: “essa administração tem um gestor ladrão”.

• QUANDO O MORADOR PODE ACIONAR O SÍNDICO OU O CONDOMÍNIO POR DANOS MORAIS? Se no exercício da função o síndico ofende a honra do morador, este pode acionar o condomínio, o síndico (como representante) e até mesmo os dois simultaneamente. O morador também pode acioná-los quando o síndico tem uma postura equivocada em nome do condomínio, tal como expor o nome do morador inadimplente no quadro de avisos ou proibir seu acesso à piscina, sem autorização judicial. O condomínio também pode ser réu se um morador reservar a churrasqueira para uma festa, mas no dia marcado ocorrer outro evento no local.

Vale destacar que, se acionado, o síndico deve comunicar o fato em assembleia, conforme orienta o Artigo 1.348, Inciso III, do Código Civil.

• QUANDO O CONDOMÍNIO PODE ACIONAR ALGUÉM POR DANOS MORAIS? O condomínio, como entidade jurídica, pode acionar alguém quando prejudicado em sua reputação. Por exemplo, se por conta de uma negativação ou protesto indevido de uma empresa de manutenção, o condomínio vier a perder outro negócio.

• COMO PROCEDER NESSAS AÇÕES? Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a primeira providência é registrar o fato na ata do condomínio (se ocorreu em situação pública) e, em seguida, providenciar uma notificação. Depois disso, se não houver entendimento, entrar com o procedimento judicial, que pode ou não ser antecedido de Boletim de Ocorrência. O processo não precisa ser conduzido por advogado e a vítima pode utilizar o Juizado Especial.

• QUANDO VIRA CRIME? Vale esclarecer que o dano moral é julgado na esfera cível, diferentemente da calúnia (atribuição de crime a terceiro) e da difamação (imputar fato que não é crime a terceiro), que entram para a esfera criminal. O que não impede que uma ofensa em condomínio possa ser julgada nas duas esferas. Por exemplo, no caso do síndico acusado de ladrão, pode haver processo cível (danos morais) e criminal (calúnia).

• INDENIZAÇÃO Não há finalidade de recuperação financeira no dano moral e o objetivo da indenização é reparar a dor da vítima pelo constrangimento e desestimular o ofensor a praticar novamente o ato. “Não existe uma tabela para fixar indenizações, a proporcionalidade é estabelecida caso a caso, uma vez que o dano é de caráter subjetivo”, afirma o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Cabe ao juiz equacionar os prejuízos da vítima com as condições econômicas do ofensor, aplicando uma pena que atenda aos objetivos, finaliza.

ELÉTRICA Direcional Condomínios | Setembro 2012 18

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AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA REQUER AJUSTE DO SISTEMA A expansão do uso dos equipamentos eletroeletrônicos torna insuficiente a atual carga de energia elétrica recebida por muitos condomínios residenciais dos grandes centros urbanos.

A instalação de saunas, piscinas aquecidas, ar-condicionado, equipamentos de segurança, aparelhos de ginástica, de hidromassagem e a aquisição de novos eletrodomésticos pelos moradores, como fornos e secadores, obrigam os condomínios residenciais a solicitarem cada vez mais o aumento da carga elétrica fornecida pela concessionária local. “Os conjuntos de prédios viraram pequenos clubes e a carga elétrica enviada não é mais suficiente para atender às necessidades de um condomínio. Neste caso, o melhor é chamar um técnico para providenciar a reforma”, orienta Rogério Pereira Jorge, gerente comercial da AES Eletropaulo.

O consumo de energia elétrica na classe residencial somou 9.912 GWh em abril de 2012 no Brasil, 7,3% acima do valor registrado há um ano, durante o mesmo período, segundo a EPE (Empresa de Pesquisa Energética).

O sinal de que a carga originalmente fornecida pela concessionária está insuficiente para atender a tamanha demanda pode ser percebido quando os disjuntores passam a não mais comportá-la, levando a apagões momentâneos no edifício. O disjuntor funciona contra sobrecargas elétricas ou curtos-circuitos, e tem a função de cortar a passagem de corrente caso a intensidade ultrapasse o limite estabelecido. Os fusíveis têm a mesma função, mas ficam inutilizados quando realizam a interrupção do sistema de fornecimento de energia. “Com o aumento do número de aparelhos, a rede não suporta e o fornecimento é interrompido. É necessário fazer uma adequação à nova realidade do

Por Gerson Trajano

prédio”, observa Edson Martinho, engenheiro eletricista e diretor executivo da Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel).

COMO MUDAR A partir daí, deve-se realizar um estudo detalhado para determinar as causas, conhecer o novo consumo e definir a mudança do perfil da edificação.

O diagnóstico deve conter ainda as condições físicas e de funcionamento dos cabos e dutos de distribuição, dos transformadores, dispositivos de acionamento e dos disjuntores. “Cada caso é um caso, mas pode ser necessária a substituição de quadros inteiros dos apartamentos, condutores e sistemas de proteção”, diz o engenheiro Martinho.

No entanto, o diretor executivo da Abracopel ressalva que o projeto, sua execução, a verificação e a manutenção das instalações elétricas devem ser confiados a pessoas qualificadas e credenciadas. Os trabalhos devem ser concebidos e executados conforme a NBR 5.410 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), norma que se destina a instalações de baixa tensão e se aplica a residências, comércio, indústria e serviços agropecuários, entre outros. “É imprescindível a contratação de um profissional habilitado”, ressalta Pereira Jorge, da AES Eletropaulo. “É ele quem responderá pelo plano e pelo dimensionamento da rede. É ele quem encaminhará todas as guias de solicitação e croquis de instalações para a distribuidora de energia”, explica o gerente. Os projetos encaminhados à AES Eletropaulo devem estar acompanhados de original e cópia da carteira de registro do CREA do profissional responsável, além das ART (Anotações de Responsabilidade Técnica). As empresas prestadoras de serviço devem também apresentar registro no CREA. Quando os serviços forem executados por profissionais diferentes daquele que assinou o projeto, o executante deve apresentar as mesmas documentações.

Os condutores do ramal de ligação, além dos equipamentos de medição (medidores, transformadores de corrente e bloco de aferição), são fornecidos e instalados pela concessionária de energia. Já as caixas de medição, eletrodutos, condutores do ramal de entrada, aterramento, poste particular, dispositivo de proteção e isoladores, são de responsabilidade do condomínio. De acordo com o engenheiro Martinho, o trabalho de planejamento e execução da obra de adaptação ao aumento de carga leva até 60 dias. “Mas há casos que demandam mais tempo. Assim também como o valor pode variar de alguns milhares até dezenas de milhares de reais,” diz Martinho.

Quanto à ART, ele explica que o documento define, para efeitos legais, os responsáveis pela obra. Assim, desde uma simples consulta até uma grande obra, o profissional deverá registrar uma ART, mencionando com clareza sua atividade técnica.

ELEVADORES Direcional Condomínios | Setembro 2012 20

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DA ATUALIZAÇÃO TECNOLÓGICA AOS CUIDADOS COM A MANUTENÇÃO Elevadores novos em folha valorizam o empreendimento, pois eles estão cada vez mais “inteligentes” tecnologicamente. Para os condomínios que convivem com máquinas antigas, a saída é programar modernizações e fazer sua manutenção cotidiana.

A síndica Rosana Candreva, do Condomínio Edifício Camburi, localizado na Vila Mascote, zona Sul de São Paulo, confessa que se preocupou com os elevadores do edifício quando aconteceram duas paradas consecutivas por quebras.

“Chamei a empresa de manutenção para entender quais haviam sido os problemas.

A empresa mostrou as peças trocadas e me orientou a fazer um caixa para uma modernização técnica futura. Entendi que no nosso caso era muito mais importante essa providência do que o embelezamento das cabines, por exemplo, já que o prédio tem mais de 20 anos”, comenta.

Procedimentos como o de Rosana são indicados para que os síndicos acompanhem a manutenção realizada e compreendam o que ainda deve ser feito nos elevadores, equipamentos essenciais para o bom andamento de qualquer condomínio. Entender o funcionamento de um elevador realmente não é tarefa das mais simples. Até porque, como todo equipamento, os elevadores têm evoluído ao longo dos tempos. Uma novidade ainda pouco conhecida pelos síndicos é o elevador sem casa de máquinas, ou MRL (do inglês machine roomless). Segundo o engenheiro mecânico Francisco Thurler Valente, autor de publicações técnicas e consultor na área de elevadores, esse tipo de elevador não é tão novo assim e já existe no mercado brasileiro desde 1996. Porém, explica Valente, “não existia uma norma técnica específica para os elevadores MRL para direcionar o mercado com vistas a um ótimo grau de ordenação. Isso aconteceu recentemente com a publicação da norma NBR 16.042 pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)”.

Conforme o especialista, como con-

Por Luiza Oliva

sequência da falta da norma específica, o mercado vacilou por um tempo e não havia uniformidade da produção. “O custo de produção era elevado, não existia padronização e a variedade de projetos era grande (cada fabricante dispunha de um conceito diferente). A aprovação do novo conceito pelos órgãos do governo era dirigida para um projeto particular e os projetistas e arquitetos ficavam indecisos sobre o equilíbrio entre suas vantagens e desvantagens, porque aumentava a dificuldade em projetar edifícios que acomodassem elevadores de vários fabricantes.

Agora o mercado está mais otimista e confiante”, enumera Valente, autor do recém-lançado manual Elevador Sem Casa de Máquinas.

O que caracteriza o elevador MRL é o fato de não existir uma casa de máquinas no topo do edifício. Os maquinários que antes ficavam na casa de máquinas passaram a ser instaladas na última altura, dentro da caixa do elevador. As vantagens são grandes, de acordo com o engenheiro Francisco Valente, entre elas: a instalação ocupa menos área de piso (o que agradou aos construtores); o elevador tem um rendimento muito maior e, consequentemente, economiza energia, especialmente se comparado com o elevador hidráulico (70% a 80% de economia de energia) - “Só com a economia de energia, o elevador MRL se autoamortiza em cerca de dez anos”, afirma; não utiliza óleo (uma boa solução sob a perspectiva do verde); melhor qualidade de viagem devido ao uso de máquina de tração sem engrenagem (praticamente não há ruído); tempo de instalação menor; a protuberância acima do edifício não existe, portanto, a obra pode ser projetada com linhas mais retas e marcantes. “Nos edifícios comerciais, a cobertura pode também ser utilizada para um heliponto. Nos edifícios residenciais a cobertura agora é destinada a apartamentos diferenciados”, define. Para Francisco Valente, a economia de energia é a maior vantagem do novo elevador. “Sem dúvida, o MRL veio para ficar”, aponta.

A HORA DA MODERNIZAÇÃO Novidades à parte, a realidade da grande maioria dos edifícios ainda é batalhar para manter seus elevadores em boas condições de uso, oferecendo segurança a moradores e funcionários. Elevadores ultrapassados tecnologicamente, ou seja, aparelhos obsoletos, que provocam paralisações constantes, trocas de peças frequentes e alto consumo de energia elétrica são os que necessitam passar por modernização técnica. O processo consiste em atualizar o elevador tanto na parte elétrica quanto na parte mecânica e poderá ocorrer de forma total ou progressiva, por etapas, informa Rogério Meneguello, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo).

O engenheiro mecânico Francisco Thurler Valente orienta que o prazo para que a modernização técnica do elevador seja programada depende da história do elevador, como manutenção adequada e estado da arte. “O estado da arte define o grau de atualização tecnológica de segurança do elevador contra acidentes não previstos em normas anteriores. Sugiro que a modernização seja avaliada a cada cinco anos, prazo em que geralmente as normas técnicas são atualizadas”, justifica.

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ELEVADORES

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Meneguello, diretor do Seciesp, explica que a modernização técnica básica envolve a troca de itens como quadro de comando, sensores de nivelamento, fiação completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. Ele frisa que na troca do quadro de comando o modelo a ser instalado deverá possuir um dispositivo acoplado chamado de VVVF ou Inversor de Frequência. “Este dispositivo permite deixar a cabina sempre nivelada no pavimento independentemente da quantidade de peso existente dentro dela, elimina trancos na partida e na parada, alonga a vida útil da máquina de tração e motores e diminui o gasto com energia elétrica”, explica. Ele lembra também que existem outros equipamentos a serem substituídos em uma modernização, caso de operadores de porta, trincos, fechadores de porta e portas de pavimento. Estes itens são importantes também para melhorar um bom desempenho dos elevadores, porém podem ficar para uma segunda etapa desde que sejam bem avaliados.

Além das vantagens observadas no uso cotidiano dos elevadores, a modernização técnica agrega valor ao condomínio. Elevador que vive quebrado, ou que pode deixar um provável comprador preso, certamente irá desvalorizar o imóvel.

“Depois do apartamento, o segundo maior bem material do morador no edifício é o elevador. Sem dúvida ele ajuda muito na hora de comercializar um apartamento”, constata Rogério Meneguello.

Se possível, modernizar a cabina do elevador também ajuda na valorização, como revestir a cabina antiga com aço inox, trocar as botoeiras por modelos com braile e antivandalismo, instalar espelhos e corrimãos, e modificar piso e teto.

Desde, é claro, que o condomínio tenha recursos para a reforma. O administrador de condomínios Sérgio Meira orienta a aprovação da verba em assembleia, destinando o dinheiro exclusivamente para a modernização. Todo cuidado é necessário também quanto aos pagamentos do fornecedor. “Em serviços grandes, oriento sempre os síndicos a deixarem uma parcela maior do pagamento para ser realizada contra a entrega da obra. Jamais a obra pode estar atrás do pagamento. E nunca é demais lembrar que obras importantes precisam de uma empresa com qualificação técnica, que não deve ser escolhida

com base apenas no menor preço”, sustenta o administrador.

O próprio Sérgio teve uma experiência bem sucedida com os elevadores do Condomínio Edifício Ouvidor, prédio comercial no centro de São Paulo, do qual é síndico. O condomínio, construído há mais de 60 anos, investiu em dois elevadores novos. “Pagamos os elevadores em três anos, enquanto os equipamentos foram montados em oito meses. A troca dos elevadores fez parte de uma extensa obra de retrofit que incluiu restauração de fachada e melhorias nas instalações elétrica e hidráulica”, conta.

FORMAS DE CONTRATO Contrato de manutenção com ou sem peças incluídas? O contrato sem peças custa menos para o condomínio. “E sabemos que muitos condomínios hoje, infelizmente, buscam apenas baixar custos”, pontua Meneguello, do Seciesp. Porém ele reforça que o contrato com peças deixa o cliente isento de elevadores parados por troca de peças, ou para aprovação de orçamentos, ou dependendo de reuniões e rateios. “É mais caro, mas o administrador fica sem esta dor de cabeça. Ele sabe mensalmente o quanto vai pagar e ainda tem a comodidade e agilidade da empresa de manutenção em repor o elevador funcionando”, completa.

Nas duas formas de contrato estão inclusas uma visita mensal de manutenção preventiva, número ilimitado de visitas para assistência técnica, responsabilidade técnica perante o CREA e o Contru (Departamento de Controle Urbano da Prefeitura de São Paulo), além de todo o ferramental e produtos para a manutenção (óleo, estopa, lubrificantes, desengraxantes etc.). Em ambos os casos, o técnico realiza todos os testes de segurança, lubrificação dos componentes, limpeza em geral e ajustes.

BOM USO É FUNDAMENTAL Se a parte técnica dos elevadores vai bem, o síndico deve cuidar ainda para que os moradores respeitem o regimento interno quando se trata do uso desses equipamentos. No Residencial Interlagos, um verdadeiro condomínio-cidade, com 18 elevadores distribuídos nas sete torres, que servem os 728 apartamentos, as câmeras instaladas em todos os elevadores servem de importante instrumento de controle para a síndica Maria Virgínia Santos. “Elas identificam não só atos de vandalismo, mas também quem usa o elevador social para descer o lixo ou andar com o cachorro. E se as pessoas não são vigiadas, costumam não respeitar o regulamento”, diz a síndica, há 18 anos no cargo.

Os picos de luz no fornecimento de energia elétrica, que acontecem com frequência no bairro do Residencial Interlagos, também acarretam problemas nos elevadores. Por segurança, os equipamentos param. “Alguns usuários tentam abrir a porta com força, danificando os operadores de porta”, constata a síndica, que não hesita em advertir ou multar os moradores que fazem mau uso dos elevadores, com base nas imagens das câmeras.

O síndico deve coibir atos de vandalismo, sempre respaldado pela convenção e regimento interno. Segundo o advogado Luiz Felipe Souza de Salles Vieira, atuante em empresas do ramo de elevadores e do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), o condomínio pode, inclusive, ajuizar queixa-crime junto à Justiça Criminal contra os que depredam os elevadores, cobrando o valor do prejuízo, com aplicação de juros, correção monetária, honorários de sucumbência e despesas processuais em caso de litígio. “O ato de vandalismo é crime e o síndico, quando não resolvida a questão de forma interna, pode ajuizar uma queixa-crime, podendo o vândalo ser responsabilizado por uma detenção de um a seis meses, ou uma multa, nos termos do Artigo 163 do Código Penal”, finaliza.

ELEVADORES Direcional Condomínios | Setembro 2012 24

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RIGIDEZ DE LEIS E NORMAS VISA À SEGURANÇA DOS EQUIPAMENTOS Um dos meios de transporte mais utilizados nos grandes centros urbanos, o elevador é também dos mais seguros, costumam dizer especialistas e empresas de conservação. É que a legislação procura não deixar brechas aos riscos.

Notícias de queda de elevadores costumam chamar sempre a atenção de usuários e condôminos, mas essa é uma imagem que não condiz com a realidade, aponta Rogério Meneguello, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo).

Segundo ele, cada elevador possui uma quantidade de cabos de aço suficiente para sustentar o peso da cabina, contrapeso e o dos passageiros. Cada cabo, dependendo da bitola, pode suportar até seis mil quilos, portanto, mesmo que um cabo ou outro venha a se romper (hipótese que considera remota), os demais dão conta de sustentar a estrutura, diz.

De outro modo, o elevador é um equipamento complexo, dotado de freios, amortecedores e todo um sistema eletromecânico que realiza uma varredura da segurança de cada componente, em cada andar, antes de cada partida. É um dos equipamentos de transporte mais seguros, diz Meneguello. Desta maneira, se eventuais falhas mecânicas ou de uso levarem um elevador a descer de forma brusca e rápida, assustando e algumas vezes machucando os usuários, dificilmente haverá uma queda conforme a imagem celebrizada pelo cinema. Os equipamentos estão dotados de freios totalmente mecânicos (ou seja, independentes da energia elétrica), localizados debaixo da cabina e capazes de evitar situações que provoquem vítimas fatais, observa o diretor.

Mas para que síndicos, condôminos e usuários tenham a plena garantia do funcionamento deste sistema, a legisla-

Por Rosali Figueiredo ção da cidade de São Paulo apresenta um arco bem rigoroso de obrigações e procedimentos de manutenção, imputando responsabilidades a cada parte envolvida, incluindo a empresa conservadora e seu técnico. É o caso das Leis 10.348/87 e 12.751/98, do Decreto-Lei 47.334/06 e da Portaria 01/06, do Contru (Departamento de Controle Urbano da Prefeitura de São Paulo).

Esse escopo legal obriga, entre outros, à emissão via internet do Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA), determinando que tal tarefa “caberá à empresa conservadora dos aparelhos de transporte” (com registro válido concedido pelo Contru). O documento deve ser emitido assim que a empresa inicia o contrato com o condomínio e, depois, renovado anualmente, com cópia a ser fornecida “ao proprietário ou responsável pelos aparelhos, o qual deverá afixá-la no quadro de avisos da portaria da edificação”.

RIA, UM CERTIFICADO DE SEGURANÇA Ou seja, o RIA representa um certificado de segurança ao usuário, atestando que dezenas de peças ou sistemas do equipamento passaram por revisão mensal, trimestral ou anual. São itens como a checagem mensal dos processos de aceleração, desaceleração e nivelamento, além da verificação da casa de máquinas, dos quadros, das polias, freios, cabos de tração e limitador, poço, portas, sinalização trincos etc., até a manutenção anual do motor e do freio, entre outros. Segundo o Decreto-Lei 47.334/06, “informações inverídicas ou infundadas, fornecidas ao Contru pela empresa conservadora, acarretarão a aplicação das penalidades previstas na legislação pertinente, inclusive o cancelamento da concessão do registro”.

Além do RIA, os usuários encontram ainda proteção em leis complementares, como a 12.751/1998, que obriga à afixação de placas informativas em todos os elevadores dos condomínios residenciais e comerciais da cidade, contendo normas de segurança, tais como “o número de passageiros ou a quantidade de carga transportados no elevador” (que “não podem ultrapassar os limites indicados pelo fabricante”); a proibição a que menores de dez anos utilizem os equipamentos desacompanhados; a proibição de reparos por empresas ou pessoas não credenciadas; e a obrigatoriedade de que o RIA anual seja disponibilizado no quadro de avisos da portaria do edifício.

O não cumprimento das regras pode render sanções não apenas às empresas conservadoras, quanto aos próprios síndicos e condomínios (multas). No caso das empresas, a legislação municipal determina que seus técnicos (engenheiro responsável) desliguem imediatamente os aparelhos em situações de “risco iminente à segurança dos usuários”, “até serem sanadas as irregularidades, independente de aviso prévio ou da vistoria in loco do Contru”. Agora, caso os síndicos ou as administrações dos condomínios não autorizarem a execução de serviços considerados como de segurança, caberá a essas empresas emitir um novo RIA ON-LINE ao órgão responsável da Prefeitura.

A folha de pagamentos é um assunto que sempre causa preocupações nos síndicos. Controlar cartões de ponto, horas extras, exigências da convenção coletiva, obrigações legais e tributárias, treinamentos, enfim, há uma lista de atividades que não é tarefa para amadores. Mas, afinal, quais são os cuidados que o síndico deve ter quando o assunto é folha de pagamentos?

Se o condomínio opta pela autogestão, deve ter um profissional habilitado que internamente executará as tarefas de controles e lançamentos dos cartões, gerando a folha de pagamentos e encargos sociais, holerites. Ou então, terceirizar a realização deste serviço para uma administradora condominial ou escritório contábil.

A elaboração da folha de pagamentos é uma atividade técnica e complexa, que se inicia com o controle dos cartões de ponto eletrônicos ou manuais. Devem ser lançados os apontamentos que constam no cartão, ou seja, as horas trabalhadas, faltas, folgas, horas extras. Esses dados são convertidos para um sistema e transmitidos para a Caixa Econômica Federal (Sistema GFIP), através de um certificado digital que atestará a autenticidade das informações.

Os dados transmitidos acusam os valores que o condomínio deverá pagar ao Fisco, relativos ao Fundo de Garantia de cada empregado e aos valores do INSS (Previdência Social). A folha de pagamentos envolve ainda os valores de INSS a recolher dos prestadores de serviço autônomos e o PIS sobre a folha de salários.

Ainda há o controle das férias, admissões e demissões, 13º salário e as declarações RAIS, CAGED e DIRF.

Por Cristina Muccio Guidon

Portanto, é de extrema importância que o responsável por este trabalho seja um profissional habilitado de uma administradora condominial ou de um escritório contábil, pois são aspectos técnicos que envolvem conhecimento na área trabalhista. Além de declarar devidamente os valores ao Fisco, o síndico deve ter um olhar especial no tocante à necessidade da execução das horas extras, pois este é um item que onera sobremaneira a folha de pagamentos e os respectivos encargos sociais. Ou seja, saber o porquê das horas extras, quais são os funcionários que mais têm incidência destas horas e o custo das mesmas, visto que são calculadas sobre o salário do empregado. Portanto, as horas extras de um empregado mais antigo e com salário maior são mais onerosas para o prédio. É altamente recomendável que o síndico trabalhe em conjunto com o subsíndico e o conselho, avaliando mensalmente a folha de pagamentos e verificando quais são as atividades que requerem a execução após o horário de trabalho normal, isto é, aquelas para as quais o condomínio precisará realmente pagar horas extras.

O síndico deve atuar em parceria com a administradora, visto que este entrosamento é fundamental para ter bons controles trabalhistas e custos controlados. A administradora deve estar atenta às exigências da Convenção Coletiva, da CLT, às alterações na legislação, enfim, deve ser uma empresa atualizada e atuante para oferecer o respaldo necessário ao condomínio.

Por sua vez, o síndico também precisa se empenhar em conhecer os custos trabalhistas do seu condomínio e conversar com seus funcionários, visto que a boa comunicação interna é essencial para uma equipe motivada e eficiente.

O descontentamento do funcionário com suas condições de trabalho e sua remuneração pode acarretar outros problemas como faltas e atrasos, justificados ou não, gerando uma situação que atrapalha a rotina do condomínio.

Há ainda outras questões trabalhistas que exigem atenção do síndico, como os benefícios previstos na Convenção Coletiva, uniformes, vestiário e refeitório apropriados etc. De forma geral, o síndico precisa estar atento às exigências trabalhistas do seu condomínio, ao pagamento dos impostos, à qualidade das informações processadas e transmitidas pela administradora, para não ser surpreendido com cobrança de impostos não recolhidos, causas trabalhistas, ausência da entrega de declarações ao Fisco e descontentamento dos funcionários, que acabam forçando determinadas situações para serem demitidos.

Foto: Rita Barreto

COLUNA FOLHA DE PAGAMENTOS Direcional Condomínios | Setembro 2012 26

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ADMINISTRANDO AS EXIGÊNCIAS TRABALHISTAS E OS CUSTOS

Cristina Muccio Guidon é administradora de empresas e contadora, coautora do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2ª edição). Mais informações: cristina@administrandocondominios.com.br

GARAGEM Direcional Condomínios | Setembro 2012 28

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A VALORIZAÇÃO DO FATOR HUMANO Conforto ambiental, acessibilidade, segurança e, claro, boa solução de espaço para estacionar e manobrar os veículos são itens indispensáveis às garagens nos condomínios.

Sempre que questionada sobre porque os síndicos e condôminos devem dar mais valor às garagens dos prédios residenciais, a arquiteta Fadva Ghobar costuma ser bem objetiva: “É por ela que entra o morador!”, enfatiza. Ora, isso todos sabem, certo? Mas parece que em muitos condomínios as coisas não têm funcionado de maneira coerente com essa realidade. Mesmo que seja diariamente utilizada e que uma garagem bem cuidada contribua para a valorização do imóvel, problemas como a falta de acessibilidade, de sinalização e ventilação, o mau acabamento e iluminação precária se somam à falta de espaço para estacionar e manobrar e marcam a paisagem desses espaços “esquecidos” pelos condomínios.

Nesse contexto, o ambiente causa desconforto, dificulta o cotidiano dos moradores e ainda pode ser motivo de muita discussão nas assembleias, comenta a arquiteta Fadva.

Segundo Fadva Ghobar, que realiza projetos especiais para garagens dos condomínios de São Paulo há vinte anos, o conforto ambiental resulta de uma quantidade significativa de itens e intervenções, mas o básico consiste em limpeza, iluminação, pintura e eliminação ou tratamento de patologias, como infiltrações e fissuras.

“A limpeza, por exemplo, garante o bem-estar visual. Já a iluminação proporciona mais percepção visual do usuário em relação ao espaço e ao ambiente”, explica. “Boa parte das patologias demanda a contratação de profissionais especializados, visto que

Por Rafael Lima

as soluções demandam técnicas elaboradas. Porém, este investimento é bastante minimizado quando comparado à recuperação – quando possível – do mesmo problema em estados mais avançados.” Não raro, as garagens subterrâneas costumam ser tomadas por problemas de infiltração e acabam recebendo calhas penduradas nos tetos para a proteção dos veículos (Veja matéria sobre impermeabilização nesta edição, na página 32).

Se o síndico quiser realizar manutenções na garagem, o ideal é primeiramente contratar um profissional habilitado para avaliar de forma criteriosa as prioridades de intervenção, tudo com planejamento sistemático, para não afetar de maneira brusca a rotina dos condôminos. Fadva diz que se o local apresentar fissuras e trincas, torna-se indispensável descobrir antes as causas do processo. A partir daí, muitas vezes é possível tratá-las com polímeros ou resinas que, segundo ela, garantem excelentes resultados.

Já as infiltrações podem ser causadas por problemas em tubulação, falhas, vazamento em espelhos d’água e piscinas etc.

Já no caso dos pavimentos, “de pisos esfarelados”, por exemplo, “que podem estar relacionados a problemas de execução ou mesmo ao desgaste natural promovido pelo tráfego de veículos, existem soluções de baixo custo, como a proteção de resinas ou mesmo tintas específicas para essas superfícies”, pontua Fadva. Esse é o caso do Condomínio Ilhas do Sul, localizado no Alto de Pinheiros, na zona Oeste de São Paulo. O empreendimento, de 480 apartamentos, possui cerca de mil vagas cobertas, distribuídas em dois subsolos. As alamedas internas das garagens estão sendo revestidas com tinta epóxi e acabamento em poliuretano.

“Como a área a ser recoberta é grande, este trabalho está dividido em vários exercícios orçamentários”, afirma o síndico Antonio Roberto Muller.

Outro aspecto que deve ser observado nos cuidados com a garagem está relacionado ao mau uso. Muitas vezes, os síndicos agem com certa permissividade em relação à indisciplina dos condôminos, o que, segundo Fadva, representa um dos problemas mais comuns e graves observados em boa parte dos condomínios. “Lembramos que uma garagem é, por princípio, um grande quebra-cabeças, que só existe de forma eficiente quando respeitadas a ordem e a sequência das peças envolvidas (pedestres, carros, circulações etc.)”, diz. Também não vale ser negligente em relação a aspectos de segurança do pedestre, especialmente quando se trata do respeito ao tráfego de bicicletas, skates e patins.

Para encerrar, a arquiteta afirma que os síndicos devem estar atentos para que a rota de fuga das escadas e as portas de emergência das garagens não sejam obstruídas pelos veículos ou carrinhos de compras. Faixas e placas de sinalização também são importantes, e apesar de não haver obrigatoriedade legal, devem ser cuidadosamente planejados, recomenda.

HIDRÁULICA Direcional Condomínios | Setembro 2012 30

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A REDUÇÃO DO CONSUMO DE ÁGUA NA MIRA DE TODOS A água costuma gerar o segundo maior gasto aos condomínios, perdendo apenas para a folha de pagamentos. Diminuir seu consumo depende de ações conjuntas de síndicos, funcionários e condôminos.

Um furo de 2mm em um cano de água – pouco maior que a cabeça de um alfinete usado pelas costureiras – é responsável pela vazão de 3.200 litros de água por dia, segundo a Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo). O volume seria suficiente para saciar a sede de uma família de quatro pessoas durante um ano. Em um mês, segundo a companhia paulista, esse vazamento deixaria escapar 96 mil litros de água, quantidade que abasteceria essas mesmas quatro pessoas por 33 anos com água potável.

“A água é um bem que merece todo o nosso cuidado, não pode ser negligenciado. Quanto mais rápido um problema na rede hidráulica for identificado e solucionado, menor será o prejuízo”, diz Mariza Carvalho Alves de Mello, síndica profissional há 13 anos. Apesar de existirem instrumentos eletrônicos, técnicas acústicas apuradas e empresas especializadas na caça e reparo de vazamentos no sistema hidráulico, Mariza diz que a melhor maneira para um condomínio evitar qualquer contratempo com o fornecimento de água é fazer a verificação diária do hidrômetro.

“A elaboração de uma planilha com o controle rigoroso, data, hora e quantidade de consumo é uma forma eficiente de se prevenir contra danos maiores causados na rede de água”, diz a síndica. Mariza recomenda também uma inspeção visual, que consiste em percorrer a extensão das tubulações procurando por indícios de vazamento, como o afloramento da água ou manchas nas paredes e pisos.

“O surgimento de uma vegetação

Por Gerson Trajano rasteira ou limo pode ser um vestígio da falha no sistema. Não devemos deixar passar nenhum sinal de um possível vazamento”, diz. Mas a inspeção visual não deve deixar de fora a checagem de bombas elétricas, relés, válvulas mecânicas, torneiras, boias, caixas d’água e ramais secundários.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA Luciana Vasques, engenheira civil e mestre em Hidráulica pela Unicamp (Universidade Estadual de Campinas), afirma que os condomínios devem adotar a manutenção preventiva como forma de coibir uma medida corretiva não planejada. “Uma coisa não elimina a outra, mas a ação preventiva programa a manutenção corretiva, o que possibilita a racionalização dos gastos e faz uma grande diferença no fechamento das contas do condomínio. Além disso, uma atividade corretiva programada causa menos transtornos e dores de cabeça para os moradores,” justifica Luciana.

Para que se possa dar uma resposta rápida a eventuais problemas no sistema hidráulico, Luciana sugere ainda a criação de um catálogo com as especificações das tubulações que passam pelo edifício. Segundo ela, saber se no prédio há rede de água quente e fria, se os canos são de cobre, ferro ou PVC, ajuda no momento de se fazer uma obra de urgência ou mesmo planejada. A engenheira destaca também a necessidade de contar com funcionários treinados mesmo que para pequenos consertos. “Muitos fabricantes oferecem cursos gratuitos e manter funcionários aptos em pequenos reparos é uma vantagem econômica para o condomínio”, explica.

O morador é uma peça importante no esforço para assegurar o pleno abastecimento do insumo. Desta forma, se ele perceber alguma mancha, umidade, bolor ou poça d’água, deve ser orientado a informar a ocorrência imediatamente ao síndico. Além disso, é importante que o condômino verifique regularmente as torneiras do seu apartamento, bem como o vaso sanitário, o maior consumidor de água em uma residência. Para saber se há vazamento, basta jogar pó de café no vaso, que deve ficar no fundo.

Caso contrário, é sinal de que está ocorrendo vazamento na válvula ou na caixa de descarga.

Já existem no mercado equipamentos que reduzem o gasto convencional de torneiras, chuveiros e vasos sanitários. Contudo, nem sempre a simples troca resolve o problema. O percentual de economia varia em função da pressão do ramal de alimentação, da frequência de acionamento e dos hábitos dos usuários. Ainda sobre as responsabilidades dos condôminos, Flávio Figueiredo, vice-presidente do Ibape em São Paulo (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), orienta o morador a manter uma rotina de observar o teto do banheiro e os rejuntes dos azulejos. “Se ficou escurecido, é sinal de vazamento. Neste caso, acione o seu vizinho e a administração imediatamente. Há vazamentos que comprometem até a estrutura do prédio”, conclui Figueiredo.

IMPERMEABILIZAÇÃO

I

O BOLSO NO FIO DA NAVALHA

Obra das mais complexas e caras em uma edificação, a impermeabilização de superfícies, coberturas e marquises costuma ser protelada pelos condôminos até o limite, muitas vezes contra a vontade dos síndicos. A demora amplia os estragos, traz mais prejuízos e dificulta uma solução duradoura contra as infiltrações.

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O tema impermeabilização

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requer dos condomínios agilidade nas decisões e acerto nas soluções.

Exige, entretanto, muito investimento de tempo e de trabalho para o diagnóstico preciso, o desenvolvimento do projeto, o levantamento dos recursos financeiros, a aprovação em assembleia, contratação da empresa que fará os serviços, elaboração do contrato e execução da obra. É um dos assuntos que mais rende dor de cabeça aos síndicos, conforme testemunham Edna Felizardo Maffei, do Condomínio Conjunto Residencial Pousada dos Bandeirantes; Joaquim Carlos Fernandes, do Condomínio Edifício Arlene e Lucienne; e Rosana Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda.

Os três síndicos estão envolvidos, neste momento, com obras de impermeabilização nos condomínios em que residem. Antes, porém, pesquisaram bastante o assunto, estiveram com muitas empresas, orçaram, contrataram engenheiros, visitaram obras realizadas em outros condomínios, e ainda assim não evitaram transtornos, dúvidas, queixas dos moradores e insatisfação com alguns serviços contratados. A dica que deixam aos seus colegas é a de que se apoiem em profissionais qualificados para contratar os trabalhos, obtendo, desta forma, respaldo técnico para se posicionar mediante os fornecedores e os demais condôminos.

Síndica há quase cinco anos de um edifício de alto padrão localizado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de

Por Rosali Figueiredo

São Paulo, Edna Maffei relata que os condôminos chegaram a conviver durante anos com um telhado em fibra de vidro no interior de uma das garagens, instalado entre a laje e os automóveis. A solução fora adotada porque as calhas não davam mais conta de desviar o curso das infiltrações que atingiam carros e usuários.

Foram 30 anos sem manutenção, reconhece Edna, que ao assumir a gestão do condomínio resolveu encarar de frente o problema. Um desafio e tanto, considerando-se a área de 16 mil metros quadrados do empreendimento de três torres e 228 apartamentos, 12 mil deles ocupados com jardins e áreas de circulação e lazer. Edna passou um ano estudando o assunto, contratou a consultoria de um engenheiro, convidou três empresas para apresentarem orçamento e visitou 30 condomínios que tinham sido atendidos por elas. Apenas duas levaram sua proposta à assembleia de condôminos. A obra foi contratada por R$ 1.480.000,00, incluindo a recuperação das pastilhas de vidro da fachada. Mas, depois de tamanho cuidado e investimento de tempo e dinheiro, os serviços executados deixaram os moradores insatisfeitos.

“Alguns pontos da garagem continuaram vazando”, afirma Edna, que sofreu pressão dos condôminos para que cessasse os pagamentos à empresa contratada para os serviços. O engenheiro que lhe dava consultoria desistiu do trabalho, levando a síndica a contratar outro profissional, especialista em impermeabilização e inspeção. Novos testes estão sendo feitos e, segundo Edna, uma das hipóteses é que após a impermeabilização da superfície, feita com o uso de manta, afloraram outros pontos de infiltração que não haviam sido identificados antes. Um deles na junta de dilatação que fica entre um dos prédios e a quadra. “É provável que tenhamos que refazê-la”, observa a síndica, lembrando que, depois de sanados esses problemas, toda a ferragem dos dois pisos internos da garagem terá que passar por recuperação. “Ela ficou desgastada com tanto tempo de infiltração”, explica a síndica, desestimulada a permanecer no cargo, tamanho desgaste que sofreu junto aos próprios moradores em todo esse processo.

AFINAL, POR ONDE COMEÇAR? A engenheira Rejane Saute Berezovsky, especialista no assunto e ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), observa que muitas dúvidas ainda conturbam a questão entre moradores e síndicos. “O que devo fazer primeiro: a impermeabilização, a pintura da fachada ou a substituição das colunas

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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de água, que ainda são de ferro? A quem devo procurar para me dar uma direção para a realização de trabalhos de manutenção em meu condomínio?

Qual a frequência com que devo procurar um engenheiro para dar um parecer sobre meu condomínio?”, exemplifica Rejane.

Segundo ela, “para a primeira dúvida, a resposta é imediata: através da realização da inspeção predial, o profissional habilitado constatará o grau de criticidade de cada sistema da edificação e proporá um programa de manutenção corretiva e preventiva, ordenado do maior risco para o menor”. Mas é preciso, ressalva Rejane, buscar um “profissional apto a realizar a inspeção, como engenheiros ou arquitetos capacitados e especializados, com a devida inscrição nos órgãos que regulam a profissão”.

Finalmente, quanto à frequência com que esse profissional deva ser chamado, a engenheira observa que a decisão “varia em função da idade, conservação e obsolescência da edificação”. No entanto, caso inexista um “checklist” no condomínio, contendo um relato preciso do estado de todos os sistemas que compõem a edificação, “orientamos que o mesmo seja feito de imediato”. Isso porque, “os sistemas apresentam uma vida útil que pode ser prolongada por uma boa manutenção preventiva, mas não são eternos”.

Muitas vezes, sem o respaldo técnico dado pelo “checklist”, síndicos e conselheiros ficam “sem um norte” para tomar decisões acertadas, observa Joaquim Carlos Fernandes, do Condomínio Edifício Arlene e Lucienne, conjunto de duas torres de alto padrão situado no Itaim Bibi,

zona Sul de São Paulo. “Precisamos sair do achismo e definir uma atuação”, comenta Joaquim Fernandes, síndico há seis anos do condomínio onde a água verte do lençol freático diretamente para um dos subsolos da garagem. Mas esse não é o único problema enfrentado pela administração local: há infiltrações advindas também da área térrea sobre a laje do 1º subsolo de garagem, bem como nas fachadas e coberturas. “Optei pela contratação de um profissional especializado em impermeabilização, porque quero um memorial descritivo contendo todas as intervenções que deverão ser feitas”, argumenta Joaquim Fernandes.

O síndico relata que chegou a receber 15 propostas de empresas, com soluções diferenciadas para os problemas. “Precisamos equalizar as percepções em cima de um laudo profissional, que embase o que terá que ser feito.” Depois da contratação do especialista, “o que já se percebeu é que os prédios não correm riscos estruturais e que os problemas são solucionáveis”. A principal origem das infiltrações está no lençol freático, aponta Joaquim Fernandes. “A água brota no chão 24 horas por dia. Mas o laudo já identificou quatro linhas de ação.

Para esse problema, faremos canalização da vertente, uma vez que não foram constatados vazamentos na rede da Sabesp; abertura de calha e instalação de drenos.” Uma segunda linha reside na impermeabilização da laje das garagens, que está sob as jardineiras da superfície. Outra frente de trabalho recairá sobre as trincas dos pavimentos do 1º subsolo, “que podem ter origem na execução do projeto”. Finalmente, o laudo apontou necessidade de intervenções no piso do 2º subsolo.

As obras, entretanto, não se restringirão a esses pontos. Também os apartamentos mais altos sofrem com infiltrações frequentes, especialmente os do topo, provavelmente causadas por trincas nas fachadas e pelo desgaste da impermeabilização dos beirais e do ártico. O síndico Joaquim Fernandes destaca que isso tudo resulta de 40 anos de obras equivocadas, restritas a reparos pontuais. Agora, os serviços serão estruturais, “contratados por módulos, dos pontos mais críticos para os menos urgentes”. Para tanto, o condomínio irá contratar um consultor com vistas a acompanhar o projeto e as obras, levantará orçamentos e estudará os trabalhos anteriormente executados pelas empresas. Fará ainda a gestão dos recursos já levantados, processo que se iniciou em 2010, com a criação de uma conta manutenção.

QUANDO A ÁGUA AFLORA DE DIVERSOS PONTOS Do subsolo ao topo do prédio, os Edifícios Flávia e Fernanda, localizados no bairro da Aclimação, no Centro expandido de São Paulo, apresentaram problemas de infiltração durante anos, sem que tenham sido sanados mesmo depois da contratação de obras mais estruturais, há cerca de quatro anos. O diagnóstico e a execução dos trabalhos apresentaram falhas, lembra a síndica Rosana Moraes, que assumiu a

IMPERMEABILIZAÇÃO

gestão dos prédios após a conclusão dos serviços. Haviam sido contratadas obras no térreo, que não resolveram problemas de infiltração no subsolo (garagem). E a empresa concluiu os serviços sem que se tivesse dado “o aceite da obra”, explica Rosana.

Paralelamente, “surgiram problemas extras”, como o comprometimento da marquise do térreo, que une os dois blocos do condomínio de 13 andares. Com 145 metros quadrados de área, toda essa marquise tinha seu perímetro ocupado por floreiras, com terra e vegetação.

Sem conseguir auxílio da empresa anterior para reparar o serviço mal feito e assumir nova frente de trabalho, o condomínio acabou contratando outros profissionais, o que o obrigou a um novo “planejamento financeiro, para ver o que conseguiríamos arrumar sem aumentar o rateio mensal e o que precisaria de rateio extra”.

“Poderíamos ter evitado certos custos

e gasto corretamente”, lamenta a síndica. Ela diz ainda que as edificações nunca receberam “manutenção apropriada”, o que acabou resultando “no comprometimento da fachada do condomínio, já que a marquise ajuda a compor o layout dos prédios”.

A vegetação escolhida também estava inadequada, lembra Rosana, contando que a mesma “penetrou em uma manta já deteriorada”.

Recentemente, “quando a nova empresa contratada começou o bota-fora da marquise, percebeu que não existia uma caída de água correta, por isso empoçava, tampouco havia ralo em tamanho adequado para o escoamento. Portanto, depois da avaliação técnica, optamos por fechar as floreiras, adequar o caimento da água, nivelar o piso da marquise e fazer um novo paisagismo, adequado ao peso e à sua estrutura”.

Mas não é só. O condomínio se viu diante da necessidade de também providenciar a impermeabilização da laje da casa das máquinas e da caixa d’água dos prédios. E agora estuda como refazer a impermeabilização do térreo, aquela contratada há cerca de quatro anos, mas que deixou pontos de infiltração que insistem em atingir a garagem no subsolo.

O recado final da síndica Rosana Moraes é a de que seus colegas adquiram o hábito de providenciar inspeções frequentes de todos os pavimentos das edificações, “que devem ser feitas com rigor pelo zelador ou pessoa designada (fiscal da administradora, por exemplo), detectando-se os primeiros sinais de infiltração e vazamentos; informando-se ao síndico a real situação; e procurando sempre soluções definitivas e não paliativas. Assim, os gastos serão bem menores”, conforme ensina a experiência recente em seu condomínio.

LEIA MAIS ENTREVISTA /REJANE SAUTE BEREZOVSKY Ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Rejane Saute Berezovsky aborda em entrevista os diferentes sistemas de impermeabilização existentes no mercado, suas aplicações mais adequadas e os erros mais comuns cometidos pelos condomínios. Confira

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no link http://migre.me/anDZf.

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QUAL A MELHOR SOLUÇÃO PARA OS SISTEMAS PREDIAIS? Reportagens publicadas pela revista Direcional Condomínios em abril de 2012 e disponibilizadas em seu site orientam síndicos e administradores sobre as soluções técnicas mais indicadas de impermeabilização para cada tipo de sistema construtivo. Acesse http://migre.me/anE5l e http://migre.me/anE6m.

O QUE DEVE CONTER UM PROJETO DE IMPERMEABILIZAÇÃO? O Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) disponibiliza em seu site uma espécie de manual sobre como devem ser feitos os projetos de impermeabilização, as principais consequências das infiltrações sobre a estrutura predial e os mitos mais frequentes sobre o assunto. Veja em http://www.ibibrasil. org.br/?pagid=projeto.

COLUNA INADIMPLÊNCIA

I

ETAPAS PARA UMA BOA GESTÃO DA COBRANÇA Por Laura Aparecida Rodrigues

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decorrente de contrato de locação, há entendimentos de que também alcance o protesto de dívidas condominiais.

Na cobrança de débitos condominiais é importante a agilidade do síndico ou administrador, encaminhando a parcela em atraso para cobrança, pois esperar o acúmulo de outras parcelas reduz o êxito na cobrança e no pagamento do débito. Ademais, as empresas especializadas em cobrança possuem mecanismos de localização e técnicas de cobrança eficazes e elisiva de riscos, para a solução da inadimplência. Elas disponibilizam ainda consultores especializados que negociam diretamente com os inadimplentes, podendo formalizar documentos com valores jurídicos importantíssimos, como a confissão de dívida.

Outro ponto que deve ser observado com muito cuidado pelo síndico e administrador refere-se ao parcelamento do débito. O Artigo 1.348 do Código Civil especifica que é competência do síndico a representação do condomínio, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condômino, incluindo-se o parcelamento do débito condominial.

No entanto, o síndico não está autorizado à concessão de qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.

Recomendamos que na administração e cobrança extrajudicial da inadimplência sejam observados os seguintes passos: 1) Manutenção de banco de dados do condômino atualizado (com cópia dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão de direitos e de locação); 2) Controle financeiro sobre todas as taxas condominiais quitadas e em aberto, a fim de evitar cobranças indevidas e possíveis ajuizamentos de ações de indenização por danos morais: 3) Envio para cobrança extrajudicial das taxas condominiais não pagas após o vencimento do primeiro boleto, através de empresa especializada.

Se após três meses não houver a quitação do débito, a questão deve ser enviada ao advogado do condomínio ou associação, para as providências de ajuizamento das ações de cobrança.

Diante das explicações acima, chega-se à conclusão de que a melhor solução para a administração da inadimplência, com redução de custos e contenção do aumento das dívidas, é a cobrança e composição extrajudicial, não sendo recomendado o protesto da taxa condominial.

Foto: Rosangela Serafim

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Um dos maiores

problemas a ser administrado pelo síndico ou administradores de condomínios e de associações de loteamentos fechados reside na questão da inadimplência e nos mecanismos e procedimentos que se deve utilizar para o recebimento desses créditos.

Na grande maioria dos condomínios e residenciais, os síndicos e administradores são moradores, o que pode causar conflito e impedir a boa convivência com seus vizinhos, em decorrência de inadimplência. Os adimplentes, em geral, não aceitam arcar com a cota de despesas que deveria ser suportada pelo inadimplente e pelos inadimplentes. E estes, por serem cobrados, criam o risco de responsabilização do condomínio ou associação, por alegado constrangimento no tratamento e eventual meio de cobrança utilizado pelo síndico ou administradores.

Por essa razão, sempre recomendamos, para aperfeiçoar e profissionalizar a administração e cobrança de cotas em atraso, a contratação de empresas especializadas em cobranças extrajudiciais, cujos analistas são treinados para evitar tal risco, sem jamais perder o foco da recuperação de créditos e diminuição da inadimplência.

Outra grande dúvida refere-se à possibilidade de protesto das cotas condominiais. Em São Paulo, a Lei Estadual 13.160/08 legitima o protesto dos boletos de cobrança de aluguel e quotas condominiais, consequentemente, com a inclusão do nome dos devedores em cadastros de proteção ao crédito. No entanto, foi declarada sua inconstitucionalidade pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em 25 de maio de 2011 (pela Arguição de Inconstitucionalidade n° 020978204.2010.8.26.0000) e, apesar da decisão se referir apenas ao protesto de dívida

Laura Aparecida Rodrigues é advogada especialista em Direito Civil e Processual Civil. Atua junto ao escritório Castilho Caracik Advogados Associados. Mais informações: laura.rodrigues@ castilhocaracik.adv.br

INCÊNDIO

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CONTRA O FOGO, PRIORIDADE MÁXIMA Prevenção contra incêndios inclui treinamento da equipe, cuidados na contratação das empresas e vistoria frequente dos equipamentos.

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Os condôminos

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do Edifício Saint Paul Ville, localizado na Bela Vista, região central de São Paulo, levaram um grande susto há cerca de dez anos, época em que suas duas torres de 136 apartamentos eram praticamente novas. Um incêndio em uma das unidades, provocado por uma vela esquecida acesa, destruiu o imóvel e atingiu fachadas e esquadrias de um dos prédios. “Felizmente, o zelador João Menino de Macedo estava muito bem treinado. Havíamos participado de um treinamento prático contra incêndios dias antes. Ele tomou todos os procedimentos recomendados: desligou gás e energia elétrica e evacuou os apartamentos da torre, solicitando a todos que descessem pelas escadas”, recorda o síndico Paulo Romani.

Segundo Paulo, o prejuízo teria sido grande caso o seguro não houvesse coberto os danos. “Mesmo assim perdemos muito tempo até que tudo voltasse à normalidade.” O episódio acabou contribuindo para uma grande adesão dos moradores à brigada de incêndio, item que compõe uma das principais exigências da legislação na área no Estado de São Paulo (o Decreto 56.819/2011).

O engenheiro civil Paulo Magri, pós-graduado em engenharia de segurança, acredita que a brigada seja “até mais importante do que os equipamentos”. “Porque a equipe somente saberá utilizar extintores e hidrantes se estiver treinada. O erro dos condomínios residenciais é acreditar que incêndios só acontecem em edifícios comerciais.

Outra falha é treinar apenas o zelador.

Muitos nem moram mais nos condomí-

Por Luiza Oliva nios. E se o incêndio começar após as 18 horas, ou em um horário em que o zelador não esteja mais no prédio?”, questiona.

SUPERVISÃO NECESSÁRIA De forma geral, ter uma noção básica da legislação é importante para o síndico saber como proceder em uma boa manutenção e treinamento. “A legislação paulista é de primeiro mundo”, diz Paulo Magri, “com Instruções Técnicas que podem ser revisadas a qualquer momento”. Elaboradas pelo Corpo de Bombeiros, as IT detalham todas as medidas de segurança contra incêndio nas edificações, explicitando regras de como se implantar determinado sistema preventivo, a exemplo de extintores, hidrantes, chuveiros automáticos, compartimentação, resistência das estruturas ao fogo etc. Trazem ainda os procedimentos de formação, treinamento e ação das brigadas, entre outros.

Mas a síndica profissional Solange Gebra Faustino Casagrande afirma que há grande dificuldade em motivar os condôminos a participar dos treinamentos. “Poucos querem se envolver. O síndico deve fazer o possível pelo menos para atingir todos os funcionários, promovendo, por exemplo, a brigada em dois dias, para alcançar toda a equipe, inclusive os que estejam de folga”, sugere a síndica, que cuida da administração de três condomínios.

Solange recomenda ainda a contratação de empresa idônea para a manutenção dos equipamentos, acompanhada de cuidadosa pesquisa de preços junto a pelo menos três fornecedores. “Mesmo contratando com critérios, o síndico deve fiscalizar tudo o que a empresa irá fazer.” Os cuidados devem começar antes mesmo de enviar os equipamentos para a manutenção.

Solange orienta os funcionários a lavar as garagens com a água dos extintores e a descarregar os de CO2. “Os únicos que não descarregamos antes são os de pó químico seco, porque fazem muita sujeira”, explica.

A síndica não descuida de outros equipamentos, como portas corta-fogo, corrimãos e iluminação de emergência. “Já vi condomínios em que o síndico mandou retirar as fechaduras das portas corta-fogo porque elas faziam barulho. Outro erro comum é colocar cestos de lixo nas antecâmaras ou calço nas portas corta-fogo para ventilar os halls. São coisas absurdas, mas que infelizmente acontecem”, constata.

Para o engenheiro Paulo Magri, o ideal é que os síndicos tenham a consultoria de um engenheiro independente para acompanhar a vistoria dos equipamentos contra incêndio. “Mas se o condomínio preferir, a vistoria pode começar com um trabalho do próprio síndico acompanhado do zelador ou da brigada de incêndio. Nessa vistoria, deve ser verificado o funcionamento da bomba de incêndio, a iluminação de emergência, os corrimãos e se há extintores vazando”, explica. Paulo Magri finaliza chamando atenção para o prazo de validade dos equipamentos e a forma correta de seu manuseio, especialmente das mangueiras, que precisam ser desenroladas periodicamente.

INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

I

OS SÍNDICOS DE OLHO NA MEDIÇÃO E NAS CONTAS A individualização caminha para a consolidação, com empresas oferecendo hoje soluções para prédios de múltiplas prumadas, mas a gestão das contas ainda deixa dúvidas.

Direcional Condomínios | Setembro 2012

O administrador

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de condomínios Márcio Bagnato faz a gestão de 230 empreendimentos e 30% deles já contam com a individualização da água. Pagar pelo que se consome é uma questão de justiça, considera Márcio, lembrando que a individualização surgiu há cerca de dez anos nos grandes centros urbanos do País e hoje segue para a consolidação. Mesmo as dificuldades técnicas de adaptação da individualização a prédios com mais de uma prumada de água vêm sendo superadas nos anos recentes, avalia o administrador. A dúvida que fica, segundo ele, é quanto aos critérios de medição e cobrança. Como garantir um sistema bem aferido?, questiona.

O síndico José Lopes Pinto, do Condomínio Conjunto Residencial Sul, situado no bairro de Jordanópolis, zona Sul de São Paulo, conviveu com problemas de aferição após a individualização.

Ele acabou desenvolvendo um método próprio de lançamento dos valores finais que cabem a cada condômino, fechados de acordo com a quantidade de metros cúbicos consumida no mês. Não é uma conta simples, pois a Sabesp pratica uma tabela progressiva, separando os consumos por faixas de m3 e atribuindo-lhes preços maiores conforme o usuário gaste mais água.

O condomínio de José Lopes não estava satisfeito com a leitura que vinha sendo feita pela empresa de individualização tampouco com a forma de lançamento dos valores individuais.

O serviço foi dispensado e o zelador passou a fazer uma leitura visual de cada hidrômetro dos 156 apartamentos distribuídos nas sete torres do empreendimento. “A Sabesp registra

Por Rosali Figueiredo 100% do consumo e manda fatura única. Assim, o condomínio deve ser dividido em cotas de economia para a atribuição dos valores”, explica o síndico José Lopes. É preciso considerar ainda o consumo da água da área comum, diz, ressalvando que o programa que desenvolveu reproduz a tabela progressiva da Sabesp.

Segundo José Lopes, entre a somatória dos valores recolhidos junto dos condôminos e o valor único emitido pela Sabesp, não há diferenças no Residencial Sul. O síndico comenta que eventualmente recebe alguma queixa de moradores que estejam pagando por um consumo elevado. Neste caso, eles são orientados a verificar vazamentos e/ou a fechar um pouco o registro dos apartamentos, de maneira a diminuir a pressão com que a água chega, e portanto, a vazão e o consumo final. “O síndico e o zelador têm que estar bem preparados para oferecer ao condômino toda orientação e informação que precisa”, arremata José Lopes. Desde a individualização, o condomínio conseguiu uma economia de cerca de 40% sobre a conta mensal, afirma o síndico.

ORIGEM DAS DÚVIDAS NAS AFERIÇÕES Eduardo Lacerda, gerente de operações de uma empresa de individualização de água e gás, aponta que algumas tecnologias de aferição do consumo e algumas metodologias de fechamento das contas individuais podem gerar diferenças em relação aos valores únicos emitidos pela Sabesp para cada condomínio. A concessionária de abastecimento de água que opera em São Paulo somente emite contas individualizadas às unidades que fazem parte de seu programa ProAcqua.

Nos demais casos, quando a empresa de individualização lança valores em separado para cada usuário, suas respectivas faixas tarifárias dão diferença com o valor médio praticado pela Sabesp. Como resultado, a somatória dos valores pode dar diferenças entre o que o condomínio recolheu e o que a Sabesp emitiu. Eduardo Lacerda comenta que sua empresa faz uma compensação na planilha de cada apartamento, de forma a evitar diferenças e a não onerar o usuário.

Para evitar prejuízos aos condôminos, Lacerda recomenda aos síndicos verificar sempre se os números captados pelos medidores estão iguais aos lançados nas contas; se há vazamentos nas unidades; e se a somatória das contas individuais confere com o valor único lançado pela Sabesp. Se houver diferença a mais com o pagamento recolhido do condômino, esta deverá ser revertida ao caixa do condomínio, orienta Lacerda.

Quanto aos medidores, mudanças podem chegar em breve ao mercado brasileiro, já que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) constituiu uma comissão de estudos para revisar e unificar a normatização dos sistemas prediais de água fria e quente. De acordo com o engenheiro civil Sérgio Gnipper, secretário da comissão, o trabalho deve atender “a paradigmas emergentes, como o uso racional da água nas edificações”.

JOVEM Direcional Condomínios | Setembro 2012 44

J

ENTRETENIMENTO EM CASA, SEGUROS E CERCADOS DE AMIGOS O conceito de condomínio-clube ampliou as opções de entretenimento aos jovens, proporcionando maior proteção ao convívio social e tranquilidade aos pais.

Divertir-se sem precisar sair de casa, com conforto, segurança e praticidade, tornou-se uma tendência após a emergência dos condomínios-clube, o que beneficiou particularmente os jovens. Além de contarem com toda a infraestrutura possível – de piscina aquecida à pista de skate, academia, quadra, cineminha, lan house e até garage band –, muitos condomínios estão investindo na consultoria de profissionais especializados, como professores de Educação Física, personal trainers e recreacionistas, para planejar e executar programações de atividades.

A ideia é manter moradores entretidos e satisfeitos. As opções incluem recreação pedagógica, dança, esportes, lutas, corrida, música e até inglês.

A demanda por esse tipo de serviço acentuou nos últimos dois anos, de acordo com a consultora Sueli Ribeiro.

Atuando há mais de uma década na área, ela desenvolve programas de lazer e qualidade de vida em condomínios de São Paulo. “Hoje esse tipo de trabalho é bastante requisitado inclusive por construtoras, que já querem entregar o empreendimento com o lazer em operação. Os moradores não precisam mais tirar o carro da garagem para levar seus filhos às atividades”, conta.

Gilberto Daniel de Souza, gerente administrativo de uma construtora especializada no segmento de condomínio-clube, também aponta as vantagens desse tipo de empreendimento. “É garantia de tranquilidade para os pais, que podem deixar os filhos com segurança e oferecer a eles atividades para seu desenvolvimento e bom convívio dentro de uma comunidade”, diz.

Por Lília Rebello

O condomínio La Dolce Vita, que ocupa uma área de 7 mil metros quadrados no bairro Vila Romana, zona Oeste de São Paulo, ilustra bem essa realidade. Entre os moradores das três torres, há cerca de 35 crianças e jovens, que desfrutam de programação completa, comandada por uma empresa terceirizada. “Há atividades para todas as faixas etárias, todos os dias da semana. Entre as opções com mais adesão estão judô, jiu jitsu, capoeira, caratê, inglês, dança, natação e futebol”, conta o síndico Harry Mihalescu.

Há seis meses no cargo, ele conquistou ainda mais o envolvimento da molecada implantando o programa de síndico-mirim. Há um pequeno síndico para a faixa etária até 10 anos e outro de 10 a 17 anos. “Eles fazem sua própria assembleia para decidir assuntos de seu interesse, com direito à ata, edital no elevador, conselheiros, tudo direitinho. E tem até pizza para os participantes”, conta Mihalescu.

O resultado foi a grande adesão de crianças e jovens às atividades coletivas e redução do vandalismo a praticamente zero no condomínio. “Eles passaram a decidir a programação, fiscalizar, cuidar de tudo pessoalmente.

Sabem que se houver prejuízo não haverá verba para novidades. Ganhamos em qualidade de vida e os nossos jovens estão mais responsáveis”, avalia.

Sueli também acredita que manter os adolescentes envolvidos com atividades saudáveis e integrá-los é o ideal em condomínios. “Num dos edifícios que atendo, o chefe da segurança comentou que não houve qualquer problema com a molecada no período das férias. Estavam todos muito ocupados com as atividades esportivas, com o tema Olimpíadas. Ficavam tão cansados e satisfeitos com as competições que não sobrava tempo para fazer bagunça no prédio”, relata.

Além das atividades direcionadas para cada faixa etária, há programas que buscam integrar pais e filhos e atrações divididas por sexo. O condomínio Totalità, em São Caetano do Sul, oferece, por exemplo, o “cine meninas” e o “cine meninos”, com filmes específicos para as turminhas. E há também futebol e vôlei para pais e filhos praticarem juntos, o que propicia o estreitamento das relações familiares de forma divertida e saudável.

A consultora Sueli indica que a programação deve ser definida em conjunto com os moradores. “Gosto de conversar com todos, oferecer sugestões, avaliar a receptividade e perceber o que cada grupo deseja. Criatividade é muito importante na hora de propor atividades”, aponta.

Em boa parte dos condomínios as atividades não implicam em custo extra, eventualmente apenas o pagamento da avaliação física obrigatória. Dessa forma, as vantagens não pesam no bolso, pois as despesas estão embutidas na taxa do condomínio. Normalmente a satisfação é geral e o saldo positivo (Confira no site www.direcionalcondominios.com.br matéria sobre atividades para crianças - Como Lidar Com os Pequenos Condôminos?, em reportagem de Nicolle Azevedo).

LIMPEZA Direcional Condomínios | Setembro 2012 46

L

BÁSICA, ÁREA PEDE ORGANIZAÇÃO E QUALIFICAÇÃO Atividade rotineira nos empreendimentos residenciais e comerciais, os serviços de limpeza demandam toda uma expertise para que tenham sua eficácia assegurada.

A limpeza costuma ser o calcanhar de Aquiles de muitos condomínios, especialmente naqueles que ocupam áreas maiores, onde há grande fluxo de moradores e visitantes. A chave para resolver os transtornos, garantir ambientes devidamente limpos, otimizar custos e atividades se encontra, geralmente, em um bom planejamento e em prestadores de serviços qualificados.

“As escolhas não devem se basear somente na aparente economia das despesas, o que nem sempre reflete a melhor solução para a conservação adequada dos ambientes. É importante levar em conta a área total, o nível de utilização e circulação de pessoas, coleta e descarte do lixo, especificidades e usos dos ambientes, tipos de materiais e revestimentos, além do padrão estético esperado para o empreendimento”, alerta Omar Gazel Filho, gerente geral de operações de uma das maiores administradoras paulistas.

Segundo Gazel, esses aspectos poderão determinar o dimensionamento da equipe a ser escalada para a rotina da limpeza, bem como os melhores produtos e equipamentos a serem adotados e o plano de trabalho diário.

Cabe ao síndico ou gestor predial, com o apoio da administradora, definir se delega a limpeza a uma equipe própria ou à empresa terceirizada. Não há resposta pronta pra acertar nessa escolha. De acordo com Gazel, entre os atuais clientes da administradora, 75% dos condomínios com maior ocupação física têm mantido ou contratado serviço terceirizado. Dessa forma, contam com equipe especializada e ficam liberados das obrigações de gestão dos profissionais, recursos materiais e químicos.

Por Lília Rebello

Para quem deseja apostar nesse formato, Romilton Santos, presidente da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), dá dicas para escolher a prestadora de serviços: - Faça um projeto de limpeza antes de abrir concorrência: relacione o que precisa ser limpo, quando e como; - Antes de assinar contrato com uma empresa, obtenha o máximo de informações sobre ela, como capacidade profissional e técnica, idoneidade e situação financeira; - Fiscalize se a empresa está cumprindo obrigações trabalhistas e tributárias; - Informe o tamanho e identifique as áreas a serem limpas, especificando sua funcionalidade, utilização e principais interferências; e, - Verifique nas propostas recebidas se todos os serviços foram contemplados.

Também é possível ter sucesso com equipe própria, como acontece no Condomínio Residencial Interlagos, em São Paulo. Há 18 anos no cargo de síndica, Maria Virgínia Santos comemora a limpeza impecável do empreendimento de sete torres e 728 apartamentos. O time responsável pelo capricho inclui mais de 65 pessoas. “No passado já houve uma tentativa de terceirização, mas acredito que com equipe própria consigo mais eficiência. Permaneço muito tempo presente no condomínio, o que me permite acompanhar o trabalho de perto. E ainda conto com o apoio de dois ou três subsíndicos por bloco, que coordenam as respectivas faxineiras”, conta.

Segundo ela, um dos aspectos positivos da equipe própria é que os moradores se sentem mais seguros, pois não há alterações frequentes de funcionários. E para quem imagina que o custo da contratação direta é muito mais alto, a síndica informa: “na ponta do lápis, o valor fica muito próximo”.

EQUIPAMENTOS E PRODUTOS Seja qual for o formato escolhido, é importante haver um líder treinado para organizar e controlar as rotinas de limpeza. Deve-se observar a uniformização do pessoal e o uso dos Equipamentos de Proteção Individual, os EPIs, como luvas, óculos, botinas, máscaras, touca. O objetivo é garantir a segurança e o bem-estar da equipe, cuidar do controle de estoque de materiais e também assegurar a aplicação do produto ou equipamento adequado para cada tipo de intervenção.

Especialmente se não houver uma empresa especializada para gerir o serviço, o síndico deve estar muito atento a todas essas questões.

Gazel destaca a grande evolução no mercado de materiais e equipamentos de limpeza. “Além dos produtos químicos cada vez mais biodegradáveis e eficazes, equipamentos e acessórios garantem maior produtividade e ainda prezam pela saúde e ergonomia do operador. Desde o simples varredor de pó, que permite uma produtividade quase dez vezes maior no intervalo de uma hora, até as lavadoras de alta pressão, que propiciam economia mais de 80% de água”, finaliza o gerente.

MANUTENÇÃO PREDIAL Direcional Condomínios | Setembro 2012 48

M

Sujeitas à deterioração e degradação, as edificações precisam adotar um plano de manutenção constante, seja ela preventiva ou corretiva.

A fim de atender às necessidades e aos quesitos de segurança dos usuários das edificações, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou em 1989 a norma 5.674, que recomenda os passos e os critérios que devem ser adotados na gestão da manutenção predial. “Desde essa época já se falava da possibilidade de acidentes em função da negligência com a manutenção e as vistorias periódicas. E o cenário atual é retratado por muitos prédios com insuficiência na segurança do sistema construtivo”, aponta Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil e diretora técnica do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

A Câmara de Inspeção Predial do órgão em São Paulo realizou uma pesquisa de 2002 a 2007, com a colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado, sobre acidentes prediais nas edificações comerciais e residenciais com mais de três décadas de uso. A partir desse levantamento o órgão produziu um estudo, em 2009, buscando identificar as possíveis causas das ocorrências.

A partir da análise, “concluiu-se que 66% dos acidentes eram provenientes de falhas de manutenção e do uso e os outros 34% decorrentes de anomalias construtivas endógenas”, revela Flávia.

Junto com o estudo, a entidade publicou outra pesquisa sobre as edificações residenciais da cidade de São Paulo e do litoral paulista. Foram examinados laudos de inspeção predial

NEGLIGÊNCIA COM EDIFICAÇÃO AUMENTA RISCOS E CUSTOS A preocupação com a saúde das edificações ganhou corpo após o desabamento de prédios no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo (SP) em princípios de 2012. Pesquisa revela que mais de 60% das ocorrências provêm da falta de manutenção.

Por Tainá Damaceno

de cerca de 470 mil metros quadrados de área e constatou-se que 64% das deficiências eram provenientes de falhas na manutenção. “Dessas, 62% se encontravam em estado de regular a mínimo. 38% foram classificadas como estado crítico, quando anomalias ou falhas colocam em risco a segurança e a saúde e provocam a perda de desempenho e funcionalidade dos sistemas, com aumento de custos operacionais expressivos”, detalha a engenheira.

Entre os maiores problemas identificados, o estudo aponta que 29% das incidências ocorreram nos revestimentos (principalmente de fachadas, como desplacamento e fissuras); 27% estavam relacionadas ao sistema elétrico e para-raios (sobrecarga, curto circuito e falta de aterramento); 18% correspondiam a problemas no sistema de combate a incêndio; 13% se davam na impermeabilização (infiltração); 9% estavam localizados nas deficiências da rede de gás e hidráulica; e cerca 8% eram provenientes de irregularidades estruturais.

Com vistas a conferir maior garantia ao sistema construtivo, a ABNT instituiu recentemente a norma 15.575/2008, que trata do desempenho das edificações residenciais. A norma entrou em vigor no final de 2010 e, segundo Octávio Galvão, engenheiro civil e coordenador da Câmara de Perícias do Ibape, será obrigatória para edificações cujos projetos sejam aprovados a partir de 12 de março de 2013. “O dispositivo determina que o desempenho previsto nos projetos seja plenamente alcançado. Para isso, o morador ou o síndico devem consultar as condições de manutenção indicadas nos manuais de uso e operação das edificações, documentos que têm de ser fornecidos pelos empreendedores e elaborados conforme a NBR 14.037/98”, diz o especialista. Esta outra norma da ABNT trata do conteúdo e das recomendações que devem estar presentes no Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.

PREVENÇÃO COM PLANEJAMENTO E CHECK-UP Para os empreendimentos mais antigos, cujos manuais estão desatualizados ou que não tiveram acesso aos livros das construtoras, o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto recomenda aos síndicos contratar a inspeção predial, a qual permite fazer um verdadeiro check-up da edificação. “O check-up predial tem como objetivo determinar as irregularidades que possam lesar a qualidade da edificação.

Da mesma maneira que o ser humano precisa realizar exames médicos para diagnosticar possíveis doenças e maus hábitos prejudiciais à saúde, o prédio também tem essa necessidade”, define Neto.

A inspeção não é pontual, mas envolve uma avaliação sistêmica.

“Ninguém faz uma vistoria para avaliar somente o telhado, porque o prédio pode estar muito bem de telhado e muito mal de instalação elétrica”, explica, por sua vez, a engenheira Flávia. Normalmente, “o procedimento envolve uma

MANUTENÇÃO PREDIAL equipe multidisciplinar (eletricistas, engenheiro civil, arquiteto) e o número de profissionais depende da complexidade do prédio”, observa. Os profissionais, além de serem habilitados pelo CREA, devem ser especialistas em diagnóstico, recomenda a diretora técnica do Ibape.

“A vistoria de check-up tem a função de guiar o síndico para ele atuar onde realmente existe o problema e onde há a necessidade urgente”, completa Flávia. Com o laudo da inspeção, o síndico consegue planejar melhor a manutenção: “ele se programa e sobra tempo para analisar os orçamentos, comparar preços e a qualidade de serviços”, ressalta a especialista.

Maurício Jovino é síndico profissional há 11 anos e atualmente administra oito condomínios em São Paulo, incluindo o Edifício Rio, construído há 56 anos no bairro de Higienópolis, região central da Capital paulista. Desde então, o condomínio de alto padrão nunca teve a estrutura reparada, “com exceção das substituições de elevadores e manutenções no sistema elétrico”, diz Jovino.

Além disso, nunca houve uma inspeção predial no local, segundo relataram ao síndico os conselheiros do condomínio.

Logo que assumiu a administração do local, no começo de 2012, Jovino começou “do zero” o trabalho de manutenção: contratou uma empresa de engenharia para efetuar a inspeção completa do sistema construtivo.

“Planejar uma manutenção baseando-se no laudo de inspeção dá praticamente 100% de segurança tanto para o meu exercício de síndico, quanto para o condomínio e os moradores”, afirma. Com base nos primeiros meses de sindicância, o síndico começou a desenvolver “um cronograma para as intervenções prioritárias e outro para a manutenção preventiva, que incluem os reparos que podem ser realizados em longo prazo”, diz. Jovino pretende ainda firmar um contrato anual com empresa de engenharia especializada em manutenções para que sejam efetuados reparos preventivos a cada seis meses, vistorias pelo menos uma vez ao mês e, ainda, manutenções corretivas quando necessárias.

INVESTIMENTO No tocante ao planejamento financeiro, o síndico comenta que o ideal é que as manutenções preventivas e corretivas estejam incluídas na previsão orçamentária do condomínio. Mas, normalmente, as pessoas não enxergam a manutenção preventiva como investimento, somente como despesa condominial, ressalva. A diretora técnica do Ibape em São Paulo cita uma pesquisa realizada pelo Conselho Internacional da Construção, na década de 80, com mais de 1.300 edifícios na Europa, que estipula uma evolução progressiva exponencial sobre os custos das manutenções. O estudo, do qual se originou a Lei de Sitter (um parâmetro técnico largamente empregado para a avaliação do custo de reabilitação das construções), “aponta que quanto mais tempo se demora a executar um reparo, mais caro ele fica”. Por exemplo, “no tempo 1 se gasta 5; no tempo 2 o custo sai 25 vezes mais alto; no tempo 3 se gasta 125; e assim progressivamente, em uma razão exponencial de 5”, finaliza a engenheira civil e dirigente do Ibape.

CAUSAS DOS ACIDENTES PREDIAIS NO ESTADO DE SÃO PAULO* FALHAS DE MANUTENÇÃO E DO USO

66%

ANOMALIAS CONSTRUTIVAS ENDÓGENAS

34%

*Em prédios comerciais e residenciais com mais de 30 anos de uso. Fonte: Pesquisa IBAPE – SP realizada entre os anos de 2002 a 2007

Direcional Condomínios | Setembro 2012

CAUSAS DOS ACIDENTES PREDIAIS - CIDADE E LITORAL DE SÃO PAULO**

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FALHAS DE MANUTENÇÃO (Podem ser concomitantes)

64%

- problemas nos revestimentos, como desplacamento e fissuras nas fachadas;

29%

- sistema elétrico e para raios: sobrecarga, curto circuito, falta de aterramento;

27%

- em equipamentos de combate a incêndio;

18%

- nos sistemas de impermeabilização;

13%

- problemas na rede de gás e hidráulica;

9%

- irregularidades estruturais.

8%

DEMAIS ANOMALIAS

36%

** Em prédios residenciais. Fonte: Pesquisa IBAPE – SP / 2009

O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma conforme determina o artigo Art. 1.335, do novo Código Civil: São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

Porém, esse direito não é absoluto. Está condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, conforme determina o Art. 1.336.

São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Assim, a violação a qualquer dos deveres condominiais sujeita o infrator às multas previstas na convenção, no Regimento Interno e no Código Civil, revertendo-as em benefício do condomínio.

O novo Código Civil inovou ao possibilitar a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não previsto nas convenções, ou em subsídios a convenções obsoletas que não preveem valores para as multas ou determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados, ou em complemento às demais convenções.

Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no Código Civil, que podem chegar a dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisa ser observado o quórum e ocorrer a deliberação assemblear.

Para a aplicação de multas de forma geral o ideal é que qualquer reclamação seja incialmente transcrita no livro de reclamações, o qual deve estar sempre disponível na portaria. Uma segunda opção

Por Rodrigo Karpat é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora. No caso de a ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.

Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Após, devem ser examinados os dispositivos convencionais e o Regimento Interno para a aplicação correta dos mesmos, evitando nulidades. Em alguns casos é necessário o envio de advertência antes da aplicação de multa.

Em casos graves, como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diverso do definido na convenção, os dispositivos podem permitir que o infrator seja multado sem prévia advertência.

O mais preocupante é quando o Regimento Interno e a Convenção são obsoletos e não preveem as formas de punições ou não estipulam multas em moeda corrente. Ou seja, inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou Regimento Interno, existe a possiblidade de aplicação de multa com base nos dispositivos do Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337. Nesse caso, a sugestão é que o condomínio leve a questão à assembleia para aprovar um regramento ou apenas atualizá-lo, pois quando omissa a convenção, o Regimento Interno pode ser alterado por maioria simples.

Porém, mesmo que o quórum necessário para alteração de Convenção ou Regimento seja de dois terços dos condôminos, nada impede que seja aprovado em assembleia, com qualquer quórum, um regramento norteador, que servirá de base para as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção e/ou do Regimento Interno.

Assim, inexistindo previsão na convenção ou Regimento Interno para a aplicação de multas, o ideal é inicialmente advertir o condômino infrator por escrito, e se esta lograr ineficaz, aplicar multa conforme previsão dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.

No caso da aplicação da multa, sugere-se a concessão ao condômino infrator do direito de defesa, com efeito suspensivo e até ratificação da multa em assembleia específica convocada para este fim. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.

Foto: Rita Barreto

COLUNA MULTA Direcional Condomínios | Setembro 2012 52

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DA SUA PREVISÃO E APLICAÇÃO AO DIREITO DE DEFESA

Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br

NERVOS À FLOR DA PELE Direcional Condomínios | Setembro 2012 54

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EM BUSCA DA CONVIVÊNCIA PACÍFICA NO AMBIENTE COLETIVO Se a aplicação do Regimento Interno, o diálogo e o bom senso não conseguirem evitar conflitos entre os condôminos, os síndicos podem recorrer aos fóruns de mediação e/ou conciliação.

Boas regras internas ajudam a manter a ordem nos condomínios, mas nem sempre garantem um relacionamento harmonioso entre os vizinhos. Segundo a psicóloga e conciliadora Jussara Sartini, a relação interpessoal pautada na ausência de respeito pelo outro e por si mesmo, no egoísmo e na falta de educação básica é o que costuma dar vazão aos conflitos latentes em um ambiente coletivo e deixar os síndicos com os nervos à flor da pele.

Normalmente, os desentendimentos que encabeçam a lista negra dos condomínios são procedentes de problemas com manutenção, barulho e o uso das vagas de garagem. Para prevenir a propagação dos conflitos, Jussara afirma que é importante o síndico manter o autocontrole, saber ouvir e respeitar ambas as partes, além de ter bom senso e ser imparcial. Ou seja, nunca tomar uma atitude fundada na emoção.

Para a síndica Rita de Cássia Vieira Martins, o diálogo é a solução para qualquer problema. Desde que assumiu o cargo no Edifício Condomínio Solar dos Amigos, no Jabaquara, zona sul de São Paulo, há sete meses, enfrenta conflitos gerados por um planejamento mal feito pela construtora das vagas de garagem, o que obriga os moradores a conviverem com veículos presos. Cada proprietário tem direito a uma vaga, mas na prática, faltam cinco delas. “A solução foi fazer vagas triplas. No dia a dia, os condôminos deixam o veículo engatado, assim, o zelador pode empurrar o carro para o outro estacionar”, explica a síndica, que frequentemente recebe reclamações dos moradores, até

Por Tainá Damaceno durante a madrugada, sobre riscos e amassados que surgem na lataria dos veículos. “Até hoje, eu consegui apaziguar todos os conflitos apenas por meio da conversa e também sempre tentando fazer com que ambas as partes reflitam e se coloquem uma no lugar da outra”, diz a síndica.

ALTERNATIVAS Mas se o diálogo se revelar insuficiente, Jussara Sartini aconselha ao síndico procurar por um mediador profissional. A mediação e/ou conciliação representa uma técnica alternativa de solução de conflitos, onde nenhuma das partes sai com o mérito de vencedora ou vencida. “Não cabe ao mediador e/ou conciliador impor uma solução, mas sim mostrar às partes envolvidas o seu ponto de vista, de maneira que os próprios interessados façam um acordo e resolvam a questão”, explica a psicóloga.

Utilizada desde os primórdios da História da humanidade, a mediação e/ ou conciliação é regulada hoje pela Resolução 125/10, do Conselho Nacional de Justiça. Quando a cultura da conciliação passou a ganhar corpo entre as preocupações das políticas públicas, “o Conselho Nacional de Justiça publicou um dispositivo para normatizar os procedimentos e o tratamento das soluções de conflitos”, expõe Ana Luiza Pretel, advogada e conciliadora voluntária no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

A mediação e/ou conciliação, ressalta a advogada, “não substitui o Judiciário, é mais uma alternativa para solucionar conflitos”. Entretanto, a tendência na cultura da pacificação social é servir-se dessas técnicas consensuais. “É uma mudança de paradigma”, destaca. “A Resolução 125/10 veio para modificar o próprio Judiciário: a norma determina aos órgãos judiciários oferecer, além da sentença judicial, meios consensuais como forma alternativa”, diz.

Independente das pessoas envolvidas no conflito (condôminos, funcionários, fornecedores ou administradoras), o síndico pode recorrer a institutos de conciliação e mediação tanto privados como públicos. Para o último caso, há o Cejusc (Centro Judiciário de Soluções de Conflito e Cidadania do Estado), situado na Barra Funda, região Oeste de São Paulo (Rua Barra Funda, 930, 2º andar). “O síndico deve comparecer munido de documentos, sozinho ou acompanhado de um advogado. Ele poderá fazer a reclamação oral ou levá-la escrita. Finalizado o requerimento, o Cejusc já informa a data e o horário da sessão pré-processual e envia uma carta convite para a outra parte envolvida”, detalha Ana. Após a sessão, completa, “o acordo é homologado pelo juiz de direito, e caso não seja cumprido, o tratado pode servir como um título executivo para uma ação judiciária”.

Atualmente qualquer pessoa, seja qual for sua formação acadêmica, pode se capacitar e exercer a função de mediador e/ou conciliador. A advogada aconselha a todos os síndicos buscarem essa capacitação.

COLUNA OBRAS EM CONDOMÍNIOS

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QUÓRUNS, CONTRATOS E REFORMAS: MUITA ATENÇÃO AOS SÍNDICOS! Por Cristiano De Souza Oliveira

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condôminos; e, finalmente, as que constroem novo pavimento ou edifício, com novas unidades, devem possuir 100% de aprovação dos condôminos.

Duas situações devem ser lembradas ainda: quando a obra for de manutenção e o síndico não executá-la, qualquer condômino poderá fazê-la, devendo ser ressarcido posteriormente pelo condomínio. Além disso, toda a obra de acréscimo ou modificação não poderá ser executada se “prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

Também não é muito mencionar que além dos quóruns para execução, em uma obra que venha alterar a estrutura física existente, o projeto deverá ser aprovado por assembleia, evitando que a coletividade possa contestar, alegando que o projeto arquitetônico do condomínio vai ser afetado ou mesmo que a obra já venha causando ou poderá causar algum dano ao condomínio.

Superadas estas necessidades, a obra deverá ser contratada por meio de um contrato que preveja o que será feito, prazo de execução, excedentes de prazo, multas por não execução, formas de rescisão e pagamento, controle e identificação de funcionários que atuarão no condomínio, entre outras particularidades necessárias e que somente fazem parte ao condomínio contratante.

Outro aspecto importante que o síndico deve considerar quando o assunto é obras, é buscar regulamentar, por meio de deliberação de assembleia, as obras no interior das unidades, podendo em alguns casos ou contratar um escritório especializado para avaliá-las, ou criar uma comissão específica interna para analisar e fiscalizar as mesmas.

A exigência de comunicação prévia e de ter um profissional habilitado responsável também se faz necessária, pois ainda que seja uma parte da propriedade denominada exclusiva, as alterações em suas estruturas originais podem acarretar grande risco à coletividade, tais como aumento de carga elétrica (toda unidade condominial tem um limite de carga); demolição de áreas estruturais da edificação; uso irregular das tubulações e rede de distribuições de água e esgoto, entre outras particularidades. Caso o condomínio não possua tais regras, fica a cargo do síndico a responsabilidade por fiscalizar.

Assim, fica a dica de que o síndico, ao contratar uma obra, deve avaliar bem a questão para saber classificá-la, buscar sua aprovação nos termos legais, ser assessorado por profissionais habilitados. E quando tiver uma obra em unidades privativas, se não puder contar com uma regra aprovada em assembleia, deve, além de solicitar que o morador providencie o assessoramento de especialistas, pedir a ele documentos do responsável da obra, proporcionando a segurança da moradia a todos os condôminos.

Foto: Almir Almeida

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Todo condomínio

necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, utilizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. Mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? Uma assembleia pode deliberar sobre isto? Estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.

Ainda que o síndico seja o administrador do condomínio, conforme definição do Código Civil (Art. 1.347), o mesmo possui limitações em sua atuação, trazidos pelos direitos e deveres próprios da função que exerce. Neste aspecto, o Código Civil disciplina a questão sobre obras dizendo quando o síndico pode atuar imediatamente, independente de autorização. É o caso das obras necessárias.

Quando as mesmas forem necessárias, urgentes, mas caras, o síndico pode ainda providenciá-las, apenas dando ciência à assembleia. Porém, quando forem necessárias, mas caras e sem urgência, o síndico deverá pedir autorização à assembleia dos condôminos, a qual deliberará por um quórum simples, ou seja, decidirá (contrária ou favoravelmente à contratação da obra) pelos votos da maioria simples (50% mais um) de quem estiver na assembleia.

O síndico submeterá ainda à aprovação de assembleia outras obras que não sejam necessárias, tais como: as que embelezam o local e o empreendimento (chamadas de “voluptuárias”), as quais devem ser aprovadas por 2/3 de todos os condôminos; aquelas que aumentam o uso de locais já existentes (chamadas de “úteis”), que dependem da deliberação da maioria dos condôminos; as que aumentam a área do local existente, as quais demandam concordância de 2/3 dos

Cristiano De Souza Oliveira é advogado, consultor jurídico condominial e sócio-consultor da DS&S Consultoria Condominial. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br

PISCINA Direcional Condomínios | Setembro 2012 58

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DIVERSÃO ASSEGURADA SOB O SOL E O CALOR Para que se possa curtir a piscina no verão com tranquilidade, é preciso fazer sua manutenção no inverno, melhor época também para quem pensa em construir ou reformar o equipamento.

Ainda que muitos condomínios-clube disponham hoje de piscinas aquecidas, grande parte das edificações permanece com seu equipamento aquático dependente do sol a pino e do calor para atrair os usuários. Por isso, é importante aproveitar os meses de estiagem e de frio para a manutenção preventiva das piscinas, mesmo naquelas de concreto, mais resistentes e erroneamente reparadas somente quando dão sérios problemas como trincas e infiltrações.

Uma boa manutenção preventiva ajuda também a prolongar sua vida útil.

Um dos sistemas que mais costumam apresentar problema são os registros.

Em caso de defeitos de vedação, eles devem ser substituídos imediatamente.

E quando não há espaço para uma simples troca, torna-se necessário quebrar paredes e pisos. Nesta hipótese, o síndico deve providenciar o isolamento da área e desligar os aparelhos elétricos e de água antes de iniciar o conserto.

Eliene Ventura, engenheira e colaboradora do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), orienta que é preciso ainda observar as áreas circundantes da piscina e verificar se não há manchas de umidade.

Periodicamente, segundo ela, é preciso refazer rejuntes e a calafetação nos pontos da rede hidráulica e dos aparelhos elétricos. Também é necessário checar as condições dos selantes aplicados nas juntas de dilatação. Estes serviços devem compor um plano de manutenção preventiva, recomenda Eliene. “É imprescindível verificar regularmente a aderência do revestimento da piscina. O chapisco, emboço, reboco, argamassa colante e revestimento cerâmico podem sofrer

Por Gerson Trajano perda de ‘adesividade’ no decorrer dos anos”, explica.

Este foi o caso vivido pela síndica Dora Gouveia, que recentemente precisou trocar 96 azulejos da piscina de um condomínio onde atua. “Tive de procurar muito, além de arcar com os custos dos azulejos fora de linha”, diz. Mas na maioria das situações não é necessário esvaziar a piscina para substituir uma peça de cerâmica quebrada. O serviço pode ser feito embaixo d’água, com os equipamentos e materiais apropriados, sem prejuízo para a obra. Na verdade, os especialistas recomendam não esvaziar uma piscina feita em azulejo, porque isso causaria desequilíbrio na estrutura, soltando a cerâmica e causando rachaduras. Se a piscina for de vinil, a recomendação é evitar o uso de objetos perfurantes, como brinquedos infantis.

“Os condôminos devem ajudar na conservação, relatando o uso inadequado, apontando trincas e azulejos danificados. Nunca se deve levar alimentos, protetores e bronzeadores para a piscina. Antes de entrar na água, recomendamos que se use a ducha”, observa Dora Gouveia, síndica também do condomínio onde mora, o Side Park, localizado no Parque Domitila, zona Oeste de São Paulo.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA Ao se construir uma piscina é importante traçar um plano de manutenção preventiva juntamente com o responsável técnico executante da obra, recomenda a engenheira Eliene Ventura. “É comum o síndico não saber se a piscina foi impermeabilizada e com que produto. Qualquer intervenção no local deve ser programada e seguida a metodologia descrita pela impermeabilização original”, diz Eliene. Ter uma equipe responsável pela piscina pode ser a chave para a sua conservação. O pessoal deve ser orientado e treinado inclusive em relação a testes de estanqueidade.

Outro fator que reflete sobre a conservação física da piscina são as propriedades químicas da água, que podem provocar corrosão das peças metálicas ou incrustações nas partes de PVC. “Como podemos ver, é um erro designar uma pessoa sem qualificação para cuidar de uma piscina, julgando que o tratamento consiste apenas em jogar cloro e aspirar semanalmente o fundo”, observa Marcellus Bellezzo, engenheiro especializado no assunto.

Mas se o custo de manutenção começar a ficar muito elevado ou se o tempo de intervenção estiver prejudicando o uso da piscina, os técnicos orientam os síndicos a substituírem-na por uma mais moderna. Um primeiro passo para a nova obra é avaliar se a base na qual a impermeabilização ficará aderida está íntegra. Depois, é importante saber que cada tipo de piscina requer uma solução diferenciada de impermeabilização: a de alvenaria ou concreto precisa, por exemplo, de uma base suficientemente dimensionada e com os cortes no solo precisos; nas piscinas enterradas, por sua vez, utiliza-se argamassa impermeável; e nas elevadas, sistema de impermeabilização flexível, por meio de mantas asfálticas.

PLAYGROUND

p

NORMAS MUDAM PARA DAR MAIS SEGURANÇA ÀS BRINCADEIRAS Os condomínios residenciais devem ficar atentos às novas especificações sugeridas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Uma comissão

Por Lincoln Tavares

for-

mada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a Abrinq

Direcional Condomínios | Setembro 2012

(Associação Brasileira dos Fabricantes

60

gistro de ocorrências, façam inspeções mensais e providenciem laudos técnicos anuais por um especialista.

Manutenção e Segurança

de Brinquedos), entidades oficiais,

O arquiteto lembra que a norma não é obrigatória, mas adverte que

laboratórios de testes, fabricantes e

as orientações devem ser cumpridas rigorosamente. “É recomendada

fornecedores trabalhou nos últimos dois

uma vistoria diária pelo agente da comunidade, o zelador ou mesmo

anos para a revisão das normas de segu-

uma mãe. É uma inspeção que visa identificar pequenas avarias ou

rança dos brinquedos de playgrounds.

irregularidades que qualquer pessoa pode prever. A cada seis meses

E no final de julho passado, os novos

deve haver uma vistoria técnica, observando as estruturas, entre outros

parâmetros foram publicados e se tor-

pontos. Anualmente deve-se realizar uma vistoria com responsabilida-

naram oficiais, através da NBR 16.071,

de técnica, verificando-se todos os requisitos de segurança listados na

que revogou a norma anterior, de nº

norma”, destaca o arquiteto.

14.350. O objetivo é auxiliar fabricantes

Tânia Azoubel, síndica em 2º mandato consecutivo do Edifício

e usuários a compreenderem melhor os

Athenas Garden, localizado na zona Sul de São Paulo, fala com orgulho

requisitos mínimos de segurança nos

sobre os cuidados que dispensa à manutenção do playground do con-

playgrounds, entre outros.

domínio residencial em que mora: “Eles são diários. É feita a limpeza

Segundo o arquiteto Fábio

geral dos brinquedos, bancos, grama e pedras já existentes. Infelizmente

Namiki, coordenador do Comitê de

não tínhamos um playground e sim um espaço livre que durante anos

Segurança de Playgrounds da ABNT,

ficou sem a função deste lazer. Hoje é muito gratificante ver as crianças

a comissão procurou reorganizar

brincarem e receber o reconhecimento por parte dos pais”.

a apresentação e facilitar o enten-

Para Ângela Merici Grzybowski, síndica do Condomínio Residencial

dimento das diretrizes, entre elas,

Maresias desde 2006, é importante estar sempre atenta à condição dos

os requisitos de segurança para a

brinquedos e à limpeza do playground. “A manutenção básica é a limpeza

fabricação do brinquedo; os ensaios

e o eventual conserto de algo. Nossa vistoria é quase que diária para

necessários em laboratório; os pisos

verificar o estado geral dos brinquedos e de toda a área do playground.

amortecedores de impacto; as nor-

Ao longo desses quase cinco anos, o ‘brinquedão’ precisou passar por

mas de implantação do playground;

alguns consertos e agora já estamos pensando em sua substituição, pois

os procedimentos para os instalado-

a madeira começa a dar sinais do final de sua vida útil”, diz a síndica, do

res; e, finalmente, normas de uso

condomínio localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo.

e de manutenção dos brinquedos.

Mas além da manutenção e vistoria constantes, Ângela destaca

Namiki ressalta que a nova norma

alguns aspectos de projeto e construção que devem ser levados em

traz ainda, de maneira mais clara e

conta (Confira a orientação da nova norma da ABNT ao final desta

objetiva, a recomendação para que

reportagem). “O piso nivelado, grelhas de esgoto protegidas e piso de

os responsáveis pelos playgrounds

grama sintética colada protegem as crianças de eventuais quedas. Os

tenham um livro permanente de re-

brinquedos precisam ser vistoriados para consertar eventuais farpas ou

PLAYGROUND

pregos expostos (no caso de brin-

anotações enquanto as crianças brincam. Eles ficam bem à vontade,

quedos de madeira) e pontas (nos

ainda mais agora que colocamos uma mesa de apoio com guarda-sol.

brinquedos de plástico) que possam

Também é muito importante que os acompanhantes observem os limi-

arranhar ou machucar a molecada. A

tes de cada brinquedo. Tentamos escolher brinquedos que ofereçam o

área destinada ao playground deve

mínimo de perigo. Quando é possível ver alguma irregularidade, como

ter ainda uma tela de proteção para

o deslocamento de um equipamento do lugar, podendo tirar a sua

eventual queda de objetos das janelas

estabilidade, alertamos e conversamos com os moradores, o que tem

dos apartamentos”.

dado resultados positivos”, relata.

O arquiteto Fábio Namiki re-

A psicóloga e psicopedagoga Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira,

comenda atenção ainda ao piso

conselheira da Associação de Brinquedotecas (ABBrin) e membro da

escolhido, lembrando que ele deve

International Toy Library Association (ITLA), esclarece que, na verdade,

oferecer maior segurança e permitir

o fato de ser criança já indica que deve estar sempre acompanhada

o amortecimento de quedas e im-

pelos pais ou responsáveis. “Por mais que o playground seja seguro, o

pacto. “O piso deve proporcionar

risco de acidentes é inevitável, principalmente quando estão subindo ou

o amortecimento de uma queda

descendo no escorregador, ou balançando nos brinquedos. Porém, os

de até três metros de altura, sem

pais podem manter certa distância a medida que percebem que os filhos

que haja fratura craniana. Conferir

estão seguros. Um dado importante que muitas vezes os pais podem

essa especificidade só é possível em

esquecer é a vestimenta da criança. Por isso, vale lembrar que os pais

laboratório (conforme determina a

precisam ‘checar’ os filhos antes de sair de casa. Por exemplo: cordão

revisão da NBR), ou com o desloca-

pendurado, capuz ou outros acessórios podem enroscar ou atrapalhar

mento de equipamento especializado

na hora das brincadeiras”, lembra a psicóloga.

até o local. Materiais soltos como a requisito, desde que respeitada a

QUAL É O MATERIAL MAIS INDICADO PARA OS BRINQUEDOS?

camada mínima de 30 cm. Pisos de

“O tipo de material realmente depende da faixa etária. Para os pe-

borracha precisam necessariamente

quenos o mais recomendado é a utilização de brinquedos de plástico

passar por testes, sendo que muitos

rotomoldado. Embora a vida útil do material seja menor, os riscos de

dos existentes no mercado ainda não

causar acidentes graves diminuem bastante. Já para os maiores de sete

têm nenhum tipo de certificação”,

anos, o brinquedo de madeira atende com mais tranquilidade e segu-

observa Namiki.

rança. Mas vale lembrar que o tipo de material também depende do

areia e os pedriscos atendem a esse

Direcional Condomínios | Setembro 2012

tamanho do playground. No caso dos brinquedos de plástico, é reco-

62

SEGURANÇA: ADULTOS SEMPRE POR PERTO

mendável que fiquem num local coberto, mas com ampla área externa

Outro aspecto importante diz

é importante visualizar o ambiente do playground como um todo, se-

respeito ao acompanhamento cons-

parando os brinquedos por faixa etária e sinalizando qual a idade das

tante de um adulto ou de uma pessoa

crianças que podem utilizá-los.

sem cobertura. Isso porque eles absorvem muito o calor, impedindo os pequenos de brincar nos dias muito quentes.” Sirlândia destaca que

responsável. Pensando neste cuidado,

Sirlândia comenta que, embora as normas da ABNT sejam muito claras

a síndica Tânia Azoubel encontrou

quanto às medidas dos brinquedos, muitos condomínios compram os equi-

uma boa alternativa. “Junto com

pamentos sem a supervisão de um especialista. “Vale lembrar uma regra

os brinquedos, colocamos uma área

básica: quanto menor a criança, menor o brinquedo. Isto é, se o brinquedo

onde os pais podem ler um jornal,

é para uma criança de três anos, por exemplo, essa criança deve ter acesso a

uma revista, ou mesmo fazer algumas

ele facilmente, pois o risco de se machucar com gravidade é menor em casos

PLAYGROUND

de queda.” O arquiteto Namiki reforça: “Cada tipo de material vai responder melhor a um ambiente, uma demanda.

Se pensarmos na possibilidade dos brin-

A NOVA NORMA TÉCNICA • Devem-se considerar vários aspectos de um projeto a fim de prevenir a corrosão de partes componentes do equipamento;

quedos sofrerem vandalismos, a madei-

• As roscas de parafusos salientes acessíveis devem ter acaba-

ra e o aço são mais robustos. Cada faixa

mento de proteção, para que não permaneçam cantos afiados.

etária tem uma série de requisitos de

Porcas, pinos e parafusos devem ser resguardados contra afrou-

segurança que devem estar incorpora-

xamento com o uso. Os componentes não devem ter quaisquer

das ao projeto do brinquedo e da área

cantos afiados ou agudos, ou protuberâncias em qualquer posição

do playground, independentemente do

que representem perigo para uma criança;

material utilizado.”

• As superfícies de todas as partes devem ser protegidas por

Direcional Condomínios | Setembro 2012

revestimento ou impregnação superficial, os quais não devem con-

64

O MAIS IMPORTANTE É BRINCAR!

ter substâncias prejudiciais à saúde. Antes da pintura, o ferro e o aço devem estar completamente limpos, secos e livres de resíduos

Além das questões técnicas e

que possam comprometer a durabilidade da pintura, entre outros;

de segurança, o objetivo principal

• As partes de madeira dos playgrounds não devem ser tratadas

dos playgrounds dos condomínios

com ‘preservantes’ tóxicos, como o pentaclorofenol ou seus sais;

residenciais é oferecer um ambiente

• As superfícies e cantos acessíveis de madeira devem ter aca-

saudável, descontraído e que con-

bamento liso, livre de lascas, rebarbas ou farpas. Deve-se verificar

tribua para o desenvolvimento das

se os mesmos não possuem bordas afiadas e pontas agudas;

habilidades cognitivas, afetivas e

• Todas as superfícies destinadas a entrar em contato com os

sociais das crianças. “É fundamental

pés devem ser horizontais e uniformes. Pisos ou degraus devem

que o playground seja atrativo para

ser espaçados por igual;

as crianças. Assim, as cores, o forma-

• Por ocasião do fornecimento de um equipamento de play-

to, a área livre e o que há em volta

ground, convém que seja elaborado um contrato obrigando o

precisam encantar os pequenos. O

contratante à inspeção, a ser efetuada por organismo competente.

quanto as crianças vão se interessar

A garantia legal, conforme o Código de Defesa do Consumidor,

pelo playground vai depender do

é de 90 dias, podendo ser completada pela garantia contratual,

quanto o brinquedo é desafiador para

cujos itens convém que sejam especificados por cada fabricante

determinada faixa etária. Porém, é ní-

/ fornecedor no contrato. Este deve possuir também uma lista de

tida a preferência pelo escorregador,

verificação mínima, considerando-se os padrões de segurança,

o balanço, a gangorra, o gira-gira e

podendo constar de um manual de operações;

o tanque de areia, até porque são

• No mesmo contrato, convém que sejam expostas as obri-

os mais comuns nestes espaços”,

gações do fabricante / fornecedor e contratante, junto com as

comenta a especialista Sirlândia Reis.

plantas elétricas, hidráulicas e estruturas que venham influenciar a

Por fim, a psicopedagoga comple-

instalação do equipamento de playground. Os atos de vandalismo

ta: “E nos condomínios onde também

que invalidem a garantia devem ser comprovados pela inspeção

há uma brinquedoteca, é recomendá-

registrada e certificada;

vel que haja um profissional respon-

• Quando o equipamento acaba de ser colocado em funciona-

sável, que é o ‘brinquedista’, com for-

mento, convém que sejam inspecionadas, diariamente, falhas ca-

mação reconhecida pela Associação

racterísticas do “período de amaciamento”. A duração do período

Brasileira de Brinquedotecas.”

de amaciamento dependerá das condições locais.

POÇOS ARTESIANOS Direcional Condomínios | Setembro 2012 66

p

MANDAMENTOS BÁSICOS PARA ASSEGURAR UM BOM SERVIÇO Legalização, qualidade da água e durabilidade são itens que exigem atenção dos síndicos para que os poços artesianos representem uma boa solução aos condomínios.

Garantia de abastecimento, além de economia no fornecimento de água: essa é a primeira ideia de benefícios que vem à mente quando se fala em poço artesiano no condomínio.

Mas o assunto demanda um arsenal de orientações técnicas e jurídicas que, se não forem elucidadas, geram ruídos de interpretação. O síndico Thiago Franco Martins, do Edifício Residencial Juquis, localizado na cidade de Bauru, Interior de São Paulo, tem dúvidas sobre o tema, uma delas é saber se é lícito perfurar um poço artesiano no condomínio. “Não se constitui em irregularidade, mas é um equívoco pensar que nada mais será pago à concessionária fornecedora de água”, esclarece João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi – SP).

Segundo o especialista, nesse caso deixará de ser paga apenas a taxa de tratamento da água, sendo devida, por força do Artigo 14 da Lei Estadual 7.663/97, a taxa de efluentes, isto é, o esgoto que continuará a ser despejado na rede pública. Ainda de acordo com Rossi Paschoal, a obra é qualificada como despesa extraordinária no condomínio e depende, portanto, de aprovação de assembleia. Porém, conforme os artigos 96 e 1.341 do Código Civil, a medida é classificada como despesa útil, assim, basta sua aprovação pela maioria dos condôminos (50% mais 1).

Já o síndico José Pontes, do Condomínio Edifício Atlas e Apolo, situado na Vila Mariana, zona Sul da Capital paulista, indaga sobre a construção e durabilidade do poço artesiano.

“A vida útil depende principalmente dos materiais utilizados e da frequência e

Por Marcos Fernando Queiroz

qualidade das manutenções. Pode-se dizer que poços bem construídos duram mais de 30 anos”, afirma Luciano Leo Junior, geólogo e diretor responsável por uma tradicional empresa do setor, situada no município paulista de Jundiaí.

Segundo Luciano Junior, a primeira medida para a construção de um poço artesiano é conhecer a hidrogeologia do local. Tal procedimento deve seguir as orientações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Esse trabalho é feito por geólogo credenciado junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). O canteiro de obras segue padrão normal, podendo ter entre 100 e 200 m².

MAIS DÚVIDAS O geólogo responde ainda às dúvidas levantadas pelo síndico Fábio César Azambuja, do Condomínio Luciano Prata, localizado na zona Oeste da cidade de São Paulo. Este questiona, por exemplo, a efetiva economia de água, além do tempo e dos custos médios para a instalação de um poço artesiano. “A economia é praticamente a metade do valor da conta de água do condomínio”, afirma Luciano Junior. Para ele, quanto maior a conta de água e esgoto, mais fácil, rápido e garantido é o retorno do investimento.

Já o tempo de instalação depende do projeto definido pelo geólogo ou empresa perfuradora. “O prazo menor ocorre ao longo de cinco ou seis dias, nos projetos direcionados para captação de água junto às fraturas existentes na rocha cristalina. É diferente dos projetos direcionados para captação em rocha sedimentar, que, devido à característica física de solo e rocha, cuja penetração é mais lenta, podem levar até 60 dias”, esclarece. Os custos podem variar entre R$ 300,00 e R$ 500,00 por metro perfurado em rocha cristalina, a R$ 1 mil por metro perfurado em rocha sedimentar. Os intervalos e custos de manutenção são mais alguns pontos lembrados pelo síndico Thiago Martins, de Bauru. “A manutenção contempla intervalos de seis meses ou até dois anos, dependendo da característica físico-química da água bombeada. Os serviços de manutenção, incluindo a limpeza e, por exemplo, a troca dos equipamentos de bombeamento, podem variar entre R$ 8 mil e R$ 45 mil”, observa Luciano Junior. Já a avaliação da água pode ser feita a cada mês, trimestre ou semestre, de acordo com as normas da Portaria 2.914/2011, do Ministério da Saúde.

No Estado de São Paulo, a licença para perfuração e utilização de um poço artesiano é concedida pelo DAEE (Departamento de Águas e Energia Elétrica), órgão que estabelece as normas de construção de poços tubulares profundos e controla sua utilização (Veja em http://migre.me/am1ui). Já a Sabesp é responsável pelo tratamento da água de poços, principalmente no Interior do Estado. Também é bom que o síndico se informe se a empresa contratada para a empreitada contribui para a Associação Brasileira de Águas Subterrâneas (ABAS / http://www.abas.org/).

QUADRAS Direcional Condomínios | Setembro 2012 68

oQ

MÚLTIPLAS SOLUÇÕES MELHORAM APROVEITAMENTO DOS ESPAÇOS Um dos itens de lazer mais desejados pelos condôminos, as quadras podem ser construídas com diferentes revestimentos e para várias modalidades, adaptando-se com facilidade aos ambientes disponíveis.

O advento dos condomínios-clube no Brasil reflete o quanto o morador hoje volta os olhos para facilidades próximas e disponíveis a qualquer tempo. Ele ficou mais exigente e ávido por infraestrutura e equipamentos de lazer. Um bom exemplo é a presença das quadras esportivas e poliesportivas nos edifícios residenciais que, como qualquer outro item de uso intenso e de grande rotatividade, precisam ser bem estruturadas e passar por manutenções periódicas.

Os materiais mais usados atualmente no revestimento das quadras externas de condomínios, as mais comuns nesses recintos, são aqueles que apresentam resistência à abrasão e impacto, como os pisos em base de concreto e revestimento com pintura acrílica, explica a arquiteta Mara Cabral. “Recomendo material ecológico, à base de poliuretano acrílico alifático, indicado para uso sobre tinta de fundo epóxi, e os protective coatings (pisos formulations), pela excelente retenção de brilho e cor, além da ótima durabilidade”, diz.

Se forem considerados os recursos citados, sua manutenção pede uma simples limpeza periódica com o uso de vassoura para retirar o pó e a poluição que ficam depositados sobre a superfície da quadra - elementos que podem desencadear reações químicas -, além da lavagem ocasional com água e sabão neutro. “Também não é aconselhável pousar nesses espaços cadeiras, bancos, barraquinhas etc., com peso concentrado nos apoios, pois os mesmos podem danificar o piso da quadra”, orienta a arquiteta.

Por Marcos Fernando Queiroz

Ainda segundo Mara, se o síndico tiver com intenção de reformar a quadra, precisará levar em conta alguns aspectos fundamentais. “Se o piso preexistente não apresentar infiltrações e nem estiver no cronograma do condomínio a troca da manta de impermeabilização, a escolha do tipo da quadra esportiva vai depender apenas da finalidade de uso”, revela a especialista. Desta forma, caso haja espaço suficiente nas dependências do edifício, a melhor opção é a quadra poliesportiva, recomenda. Em relação a isso, George Ricardo de Abreu, gerente de uma empresa especializada em quadras, observa que se forem requisitadas “demarcações para jogos de tênis, vôlei, futebol de salão e basquete, o tamanho padrão é de 18 metros por 30. Mas existem soluções para quadras com a metade dessa metragem, inclusive as quase inéditas street ball, que possuem somente um garrafão e uma tabela de basquete”, revela George.

VARIEDADE DE REVESTIMENTOS O gerente comenta ainda sobre o período de execução dos trabalhos. A construção de uma quadra de base em concreto, por exemplo, é mais demorada, pois depende do prazo de cura dos 28 dias. É também a mais cara, principalmente se for especificado o concreto de alto desempenho à base de resinas epóxi e agregados minerais. “O piso asfáltico ou combinado com o acrílico demanda camadas variadas de diversos tipos de pedras e não tem junta de dilatação, são os ditos pisos monolíticos”, observa Abreu. Atualmente os profissionais brasileiros baseiam-se em referências internacionais para desenvolver os projetos das quadras e na NBR 14050/1998, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a qual trata dos sistemas de revestimentos de alto desempenho, à base de resinas epóxi e agregados minerais. No geral, os revestimentos aplicados vão do concreto (de maior durabilidade) à grama sintética (ideal para a prática de futebol society), passando pelo asfáltico (bom para locais sem cobertura); emborrachado (usado em recintos cobertos); e saibro (mais utilizado em quadras de tênis profissionais).

Síndico do Condomínio Edifício Stella Solaris, no bairro de Moema, zona Sul da Capital, o engenheiro Paulo Maccaferri não se dobrou ao fato de ter um espaço reduzidíssimo no edifício quando resolveu construir uma quadra. “Ela nasceu onde antes era um pequeno parquinho instalado em pouco mais de 70 metros quadrados, e já conta com a aceitação de 100% dos condôminos”, revela. Maccaferri convocou empresas especializadas para cotar preços e modalidades de serviços, colhendo referências inclusive entre outros condomínios. “Decidi pelo piso em concreto, devido à fácil manutenção e alta resistência, pois ali as crianças costumam andar de skate e patinetes. Depois, alteramos apenas o Regimento Interno para criar as regras de uso”, sintetiza Paulo.

A vida em coletividade exige um regramento, onde devem estar estabelecidos os direitos e deveres de todos, incluindo sanções, benefícios, formas de aprimoramento, bem como de resolução das dúvidas e conflitos. Em condomínio, a normatização da parte mais comportamental e procedimental dos condôminos, funcionários e visitantes é dada pelo Regimento Interno, o qual, por sua vez, deve estar lastreado em um guarda-chuva maior de princípios e direitos, qual seja, a Convenção Condominial.

Este é o documento formal que estabelece as regras gerais a serem seguidas por todos. Ela é criada através de um Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, que deverá ser regido pelo novo Código Civil e a Lei dos Condomínios (4.591/1964). Nela devem estar previstos o nome do Condomínio; a descrição do imóvel; sua localização; matrícula no Cartório de Registro de imóveis; o número de Contribuinte na Prefeitura Municipal; o Auto de Conclusão das obras; o regime de Incorporação; e a descrição das áreas comuns e de propriedade de todos os condôminos.

As áreas comuns são inalienáveis e indivisíveis, sempre acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas.

No que diz respeito às áreas privativas e de propriedade exclusiva dos condôminos, estas são denominadas “unidades autônomas”, que devem estar todas especificadas e podem ser alienadas.

Na Convenção Condominial deverão estar expressos, por exemplo, a quantidade e os tamanhos das vagas de garagens, se elas são determinadas ou não, se há ou não a necessidade de manobristas e se podem ou não ser utilizadas por veículos

Por Ana Luiza Pretel que não pertençam ao condomínio. A garagem é o lugar que, em geral, nos condomínios, acaba gerando conflito se as normas não estiverem claramente especificadas. A orientação, neste caso, é para que, antes de instalado qualquer conflito, convoque-se uma assembleia específica para regulamentar adequadamente o seu uso.

Além das garagens, todas as partes de Propriedade e Uso Comum deverão ser descritas em detalhes, para que o condômino, ao receber a Convenção, saiba exatamente quais são os locais e coisas indivisíveis e inalienáveis. Outros itens obrigatórios à Convenção são o seguro de incêndio; as tarefas e responsabilidades do Síndico e do Conselho Consultivo; a realização das Assembleias; como e quanto será arrecadado para o Fundo de Reserva; e, por fim, quais são e como serão pagas as Despesas.

Já o comportamento das pessoas que moram ou trabalham no condomínio deverá ser normatizado pelo Regimento Interno. Ele especifica como vão ser cumpridos os Direitos e Deveres, de forma clara e inequívoca, previstos tanto nos Artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil quanto na Convenção. É neste ponto que ocorrem, em geral, os conflitos, pois, por mais que esteja a regra posta e imposta, muitas vezes, por ignorância, descuido, negligência ou mesmo rebeldia, tais normas acabam desrespeitadas, ocasionando dissabores e inflamando a convivência no condomínio.

As penalidades para cada infração cometida pelo condômino também deverá ser especificada na Convenção e/ou no texto do Regimento Interno, em que pese também haver previsão legal no Código Civil.

Porém, entendo que não será com penalidades que se promoverá uma convivência pacífica e harmoniosa nos condomínios. Além de serem observadas todas as regras descritas no Regimento Interno e na Convenção, o ideal é que seja incentivada continuamente a participação dos condôminos nas reuniões e atividades condominiais. Desta forma, haverá uma maior integração entre todos, o que pode ajudar em muito a solucionar problemas que muitas vezes não foram previstos quando da constituição do condomínio e agora precisam ser resolvidos.

Recomendo que o Instituto da Mediação conste como item obrigatório em todas as Convenções e/ou Regimentos Internos para ajudar a solucionar os problemas por um terceiro neutro, escolhido ou aceito pelos envolvidos, o qual irá procurar reestabelecer o diálogo, promover um acordo e eliminar a origem do conflito.

Isso contribuirá para evitar qualquer atitude mais drástica, como a aplicação das penalidades previstas, que acirram sempre os ânimos, ou ainda, uma ação judicial, sempre custosa financeira e emocionalmente.

Foto: Almir Almeida

COLUNA REGIMENTO INTERNO & CONVENÇÃO Direcional Condomínios | Setembro 2012 70

R

AS LEIS DO CONDOMÍNIO E O INSTITUTO DA MEDIAÇÃO

Ana Luiza Pretel é advogada e administradora de empresas, pós-graduada em Marketing, Processo Civil e Métodos Alternativos de Soluções de Conflitos. Professora universitária e palestrante.

Atua como Conciliadora Voluntária do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Mais informações: anapretel@uol.com.br

SEGURANÇA Direcional Condomínios | Setembro 2012 72

S

AÇÕES INTEGRADAS GARANTEM SISTEMA MAIS EFICAZ Além da infraestrutura física e do investimento em tecnologia, é preciso buscar procedimentos e hábitos mais cautelosos para proteger os condomínios da onda de arrastões.

Por Tainá Damaceno

Entre os principais motivos

síndicos estão mal informados, mal instruídos, e isso implica no nível de

que levam uma pessoa a optar pela

segurança do condomínio, bem como em moradores desatenciosos”,

habitação em condomínios fechados,

argumenta.

quer sejam verticais ou horizontais,

O controle de acesso (entrada e saída) funciona como um chamariz

estão o conforto, a tranquilidade e

para os criminosos. ”Os funcionários acabam abrindo os portões na hora

a proteção. Mas o panorama atual

errada e para a pessoa errada”, aponta José Elias de Godoy, Oficial da

da criminalidade bate de frente com

Polícia Militar de São Paulo, consultor e instrutor de segurança, além de

tais expectativas, deixando-as num

autor de livros na área. Em cerca de 90% das ocorrências em condomínios

estado de vulnerabilidade. O número

os bandidos têm acesso pelas entradas principais, de acordo com José

de arrastões em condomínios verti-

Elias, e a maior estratégia deles é a utilização de disfarces ou abordagem

cais de São Paulo explodiu em 2012.

próxima à portaria para levar o morador para dentro. Godoy comenta

A Secretaria da Segurança Pública

que em 82% dos casos as quadrilhas invadem os prédios entre 18h e

registrou ao longo do primeiro se-

6h, período quando todos chegam ou saem para trabalhar.

mestre do ano mais arrastões do

É preciso redobrar a atenção também com as empresas terceirizadas

que em todo o ano de 2011. Quais

que prestam serviços. Especialistas afirmam que um dos fatores que eleva

seriam, então, as falhas que colo-

a insegurança condominial é atuar com funcionários sem treinamento,

cam por água abaixo a tão almejada

que desconheçam as normas do local. “Hoje a maioria dos condomínios

segurança, antes vista como um dos

trabalha com serviços terceirizados pela vantagem do custo e benefício

maiores benefícios para quem mora

e também pela substituição imediata de funcionários”, observa Pradella,

em condomínios?

mas é preciso atenção ao perfil do profissional.

Segundo o consultor de segu-

Não existe uma receita ideal para proteger os condomínios contra

rança Adalberto Santos, as falhas

os crimes, cada um tem suas particularidades. Não obstante, indepen-

mais comuns estão na deficiência

dente do porte do local, deve-se adotar uma cultura de segurança que

do sistema organizacional do con-

vise medidas rígidas e investimentos na conscientização de todos os

domínio, no comportamento dos

funcionários e moradores. “Os equipamentos eletrônicos complemen-

moradores e também no treinamen-

tam e ajudam a monitorar os procedimentos adotados”, acrescenta o

to dos profissionais que atuam no

consultor Elias Godoy.

local, sejam porteiros ou vigilantes.

“Principalmente na conduta de usuá-

FERRAMENTAS AUXILIARES

rios”, ressalta. Para Wagner Pradella,

Há pouco tempo atrás, as câmeras do circuito de CFTV tinham a

síndico profissional há 14 anos, 80%

função de inibir uma ação criminosa, ou seja, exerciam um papel mais

dos condomínios de São Paulo estão

preventivo, pois se entendia que o ladrão temia ser filmado. Hoje, en-

mal administrados. “No geral, os

tretanto, esses equipamentos entraram como recurso para o próprio

SEGURANÇA

campo investigativo. “A tecnologia

informações na Delegacia da Divisão de Crimes Contra o Patrimônio

atual traz a cada dia excelentes e

do Deic (Departamento de Investigações sobre Crime Organizado). “É

inúmeras contribuições nesse sentido:

importante o síndico se informar sobre as ocorrências e depois repassar

câmeras, circuito de CFTV, alarmes,

aos porteiros os cuidados necessários”, diz Pradella.

controles de acesso através de siste-

O Condomínio Living Club, que envolve quatro torres, 400 unidades

ma digital etc.”, afirma o consultor

e cerca de 1.200 moradores na Vila Leopoldina, zona Oeste de São

Adalberto Santos.

Paulo, adotou um sistema de segurança por “sensibilidade”. Entregue

A tendência daqui para frente é

há quatro anos apenas com um sensor de barreira infravermelho, o con-

integrar todos os processos, aponta,

domínio já possui hoje oitenta câmeras e ainda estão sendo instaladas

por sua vez, Rodrigo Machado, res-

outras dezesseis. “Todas estão posicionadas de forma a acompanhar o

ponsável pelo departamento de pro-

morador e o visitante desde a portaria até o apartamento”, afirma o

jetos de uma empresa especializada

síndico Waldir Berger. Além de ser monitorado por ronda interna diurna

em sistemas de segurança, instalada

e noturna, o local dispõe de sistema digital para identificar pedestres e

na Vila Maria, zona Norte de São

carros. “O condômino é identificado através de um sistema digital de

Paulo. “Hoje o CFTV 100% digital

biometria.” E para maior segurança no acesso de carros, utiliza-se o

possibilita a integração paulatina das

sistema de “tags”, “que possibilita ao funcionário fazer a triagem de

câmeras aos sensores de presença e

cada veículo, por meio de leitura interativa de uma bateria, etiqueta ou

perímetro, às catracas, alarmes etc.”

cartão, e visualizar a fotografia do morador que está no cadastro de

Porém, “se não houver profissionais

determinado veículo”, detalha o síndico.

habilitados não adianta investir em

Entretanto, para uma segurança mais eficaz, todo esse aparato tec-

tecnologia”, pondera o consultor

nológico não é autossuficiente. Berger comenta que, constantemente,

Adalberto Santos. Segundo ele, as

organiza reuniões com a supervisão da empresa terceirizada para fazer

ferramentas se tornam ineficazes

os ajustes e, de vez em quando, costuma dar uma incerta, ou seja,

se o usuário não tiver consciência e

arma situações para testar a eficiência dos sistemas e dos profissionais

controle sobre os riscos.

de segurança do condomínio. “Os síndicos e os zeladores são as únicas

Administrado pelo síndico e morador Pradella, o Condomínio

pessoas que podem saber sobre essa incerta”, recomenda àqueles que pretendem executá-la.

Direcional Condomínios | Setembro 2012

George Bizet, situado no bairro da

74

Aclimação, zona sul da cidade, com

PREVENÇÃO COM PLANEJAMENTO

uma torre, 90 apartamentos e cerca

Berger implantou todo o sistema de segurança do Condomínio Living

de 300 moradores, possui um siste-

Club ao longo de três anos, a cada ciclo anual concluía uma parte do

ma de segurança que acopla CFTV,

projeto. Ele recomenda a um síndico que queira mudar ou implantar um

alarmes, cerca elétrica, 35 câmeras e

sistema, que faça um planejamento do investimento.

monitoramento 24 horas, realizado

Primeiro, pontua Berger, “o síndico deve estabelecer o valor do

por uma empresa terceirizada. Mas

investimento que está ao alcance do condomínio e depois fazer um

toda a aparelhagem não é o bastan-

estudo preciso da segurança no local: verificar tipos de equipamentos,

te: o síndico tem o hábito de reciclar

necessidade ou não de rondas internas e ainda o perfil e a quantidade

os profissionais da linha de frente a

de profissionais aptos para lidar com tal sistema”. Na empresa onde

cada três meses e também faz parte

Rodrigo Machado atua como responsável pelo departamento de proje-

de sua rotina de trabalho buscar

tos, o sistema pode ser complementado de forma modular e progredido

SEGURANÇA

aos poucos, conforme a necessidade

condôminos são os mais interessados pela segurança e, portanto, devem

e as condições financeiras do cliente.

estar engajados e obedecer tudo o que diz respeito à sua proteção”. É

Para legitimar o projeto, os es-

fundamental que os moradores adotem hábitos precisos como: “prestar

pecialistas indicam contratar uma

atenção ao que acontece no entorno do condomínio ao entrar e sair,

empresa de consultoria para realizar o

tomar cuidado com correspondências, bem como não comentar sobre

diagnóstico do condomínio. Machado

a vida pessoal com os empregados do apartamento e profissionais do

aconselha solicitar um consultor que

condomínio”, detalha o síndico Pradella.

tenha olhar crítico na parte de segu-

Para ajustar o comportamento dos usuários, a comunicação deve

rança, aquele que seja capaz de iden-

ser abundante: emitir circulares com conteúdos que sirvam de alerta

tificar as áreas vulneráveis do local.

para garantir a proteção de todos e também produzir uma cartilha com

No que diz respeito à escolha da

normas que tratem de um bom e rígido controle de acesso. Além de

empresa, tudo o que envolve segu-

abordar questões de ordem comportamental nas dependências do con-

rança é sempre recomendável fechar

domínio, o consultor Santos complementa que é importante a cartilha

negócio com companhias padrão tipo

expor informações que transcendam os muros e orientem moradores e

“A”, que trazem na bagagem boas

funcionários quanto às suas condutas também fora do local.

referências de outros condomínios, de acordo com Berger. “É importante a

NORMAS DO CONDOMÍNIO: COMO FAZER

empresa oferecer profissionais habi-

“Não existe qualquer legislação específica para condomínio no tocan-

litados e reciclados periodicamente,

te à segurança, ou seja, algo que o obrigue a fazer ou deixar de fazer”,

bem como um serviço de 24 horas de

ratifica Cristiano De Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico. Cada

monitoramento a distância.”

condomínio possui suas particularidades que devem ser respeitadas, por

Contudo, a essência para o planejamento do sistema deve ser o des-

isso, argumenta, “as regras de segurança são sempre de bom senso e devem ir ao encontro do comportamento da coletividade”.

pertar da cultura de segurança entre

Para o síndico se prevenir de acusações de omissão em relação à

os moradores do condomínio. “Sem

segurança, o advogado aconselha sempre levar todas as normas e suges-

estratégia a segurança fica dispersa, o

tões à assembleia para a aprovação e ainda registrar o que foi decidido,

que contribui para que os criminosos

visto que, conforme a Lei 4.591/64, ele pode ser responsabilizado civil

encontrem as brechas para agir”,

e criminalmente pelos acontecimentos.

costuma indicar o consultor Santos.

Direcional Condomínios | Setembro 2012

ACESSO COM MANDADO JUDICIAL

76

COMO PROMOVER A CULTURA DA SEGURANÇA

judicial, segundo Adalberto Santos, consultor de segurança. “Salvo socor-

Todos os usuários do condomínio

Godoy. Caso haja o mandado, ou mesmo em circunstâncias de emergência,

assumem um papel importante no

o consultor afirma que é prudente e de direto solicitar a identificação fun-

processo de segurança, mas, para o

cional dos executores e, na medida do possível, acompanhá-los durante a

consultor Santos, o morador é o su-

permanência no local. Antes de liberar o acesso, para maior proteção, os

jeito principal. O Oficial Elias Godoy

especialistas também aconselham ligar para a polícia e confirmar a ordem

compartilha a mesma opinião: “os

e ainda avisar a central externa de monitoramento.

Não é permitida a entrada de policiais em condomínios sem mandado ros emergenciais, como situações de flagrante delito”, completa o Oficial

Seguro

S

A IMPORTÂNCIA DA PROPOSTA E DA SUBSCRIÇÃO DO RISCO Por Maria Helena Gurgel Prado

78

tra inserida na rotina do síndico o dever de contratação do seguro de incêndio, que inclui ainda os riscos de raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves, conforme determinam os Artigos 1.346 e 1.348 do Código Civil.

Em face da crescente opção de coberturas adicionais pelo mercado de seguros, produto denominado “Compreensivo”, surge a necessidade do detalhado acompanhamento pelo síndico, do processo de subscrição do risco pelas seguradoras, que se inicia com a proposta de seguros formalizada pelo corretor de seguros.

De fato, o produto hoje denominado Seguro Compreensivo de Condomínios oferece extenso rol de coberturas, tais como, responsabilidade civil do condomínio, do síndico, danos elétricos, vidros, portões, e seguro de vida em grupo e acidentes pessoais dos funcionários, recomposição de documentos, derrama de sprinkler e roubos, entre outras.

Para que o condomínio seja titular de uma apólice de seguros desenhada conforme seu tamanho, necessidade e correspondente exposição ao risco é essencial a intermediação de corretor de seguros com expertise na subscrição desse tipo de risco.

E esse processo de intermediação do corretor de seguros será também hábil para evitar futuros conflitos com a seguradora, posto que somente a integral compreensão pelo síndico das cláusulas previstas na apólice e de seus limites de coberturas, irá evitar que o condomínio esteja exposto a risco sem sua correspondente proteção securitária. É crucial compreender que toda a operação de seguro é lastreada em cálculos atuariais sofisticados e elaborados para o fim de se manter hígido (sustentável) o fundo mútuo de toda a massa segurada,

da qual a seguradora é gestora. A eficiente técnica de precificação e formatação dos produtos oferecidos pelas seguradoras excluirá sempre eventuais atos intencionais praticados pelos segurados e outros riscos considerados agravados. Ao se recordar o princípio basilar de que o contrato de seguro ampara risco futuro e incerto, qualquer ato intencional do segurado desnatura o contrato em sua essência.

Da mesma forma, quaisquer condutas não intencionais do segurado, mas que sejam viciadas por prática de ato que agrave a probabilidade de ocorrência do sinistro, tais como, embriaguez, falta de habilitação técnica, descumprimento de normas gerenciais etc., não terão amparo da obrigação contratual por parte da seguradora, posto que a precificação é sempre baseada na exposição ao risco normal e não agravado.

Assim, todo o processo que envolve a proposta de seguros, seja no seguro novo e também na renovação da apólice, não deve ser desprezada pelo síndico e/ou administradora, que o deve acompanhar detalhadamente, questionando incessantemente o corretor de seguros sobre suas dúvidas para a busca da concretização de uma apólice fiel às necessidades do condomínio, do qual é administrador.

Nesse sentido, veja-se a relevância da proposta de seguros, positivado pelo Artigo 759 do Código Civil: “A emissão da apólice deve ser precedida de proposta escrita com a declaração dos elementos essenciais do interesse a ser garantido e do risco”.

O processo de subscrição de risco (underwriting) pelas seguradoras será então lastreado na proposta apresentada e acompanhado de vistoria prévia ao condomínio, para uma perfeita avaliação das necessidades e indicação de medidas para minimização de referido risco.

Daí a importância do acompanhamento detalhado e atento pelo síndico e/ ou administradora e o corretor de seguros do procedimento inerente à fase de contratação do seguro e que impactará positivamente: • Na correta e justa precificação do prêmio a ser pago; • Na contratação de coberturas e limites de garantias adequadas à exposição ao risco, evitando-se comprar coberturas desnecessárias; • Na perfeita compreensão dos riscos cobertos e riscos excluídos do produto adquirido; e, • Na prevenção de sinistros.

Concluindo, as apólices de seguro do ramo Condomínio, disponíveis no grande e competitivo mercado de seguradoras, devem ser analisadas detalhadamente pelo síndico e corretor de seguros, para adequação às suas necessidades, respectivos valores de Importância e Franquias Seguradas a serem contratadas.

Foto: Patrícia Saraiva

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Atualmente, já se encon-

Maria Helena Gurgel Prado é advogada especializada em seguros e resseguros. Membro da AIDA – Association Internationale Des Droits Des Assurances e diretora da APTS – Associação Paulista de Técnicos De Seguros. É também sócia-fundadora do Escritório Prado e Saraiva Advogados Associados. Mais informações: helena@pradosaraiva.com.br

TERCEIRIZAÇÃO

t

PARA QUE A PARCERIA FUNCIONE Bons contratos e a exigência de respeito às leis trabalhistas podem favorecer a terceirização nos condomínios. Mas é preciso alguns cuidados, como evitar, por exemplo, a presença de seguranças no passeio público, o que contraria lei federal e pode trazer prejuízos.

Direcional Condomínios | Setembro 2012

A terceirização

80

dos serviços de limpeza, portaria e controle de acesso, manutenção, segurança, entre outros, conheceu grande salto no Brasil desde os anos 90, o que levou ao emprego de mais de dez milhões de trabalhadores em 2011. Entre os condomínios, a terceirização está presente de maneira total ou parcial, como no caso do Conjunto Residencial Sul, localizado na região do Grajaú, na Capital paulista. Sob o comando do síndico José Lopes Pinto, a limpeza das áreas comuns dos sete blocos do condomínio é feita por empresa terceirizada, enquanto oito funcionários próprios cuidam da portaria e manutenção.

“Terceirizamos a limpeza porque ela dá flexibilidade para diminuir ou aumentar o número de pessoas no trabalho, além de evitar problemas em caso de ausência ou afastamento do funcionário, pois cabe à prestadora recompor o quadro”, justifica José Lopes. Mas na portaria e manutenção a terceirização seria inviável no momento pelo custo das rescisões trabalhistas, observa o síndico. José Lopes considera a parceria vantajosa, desde que os síndicos fechem contrato com boas prestadoras, exigindo referências comerciais, certidões negativas de débitos com o FGTS e o INSS, entre outros, bem como um cronograma de trabalho satisfatório. Segundo José Lopes, o principal benefício da parceria está na segurança e qualidade dos serviços. “Não se trata de economia, isso é uma grande ilusão”, diz.

Por Rosali Figueiredo

O BEABÁ DE UM BOM CONTRATO Também o diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Omar Anauate, recomenda aos síndicos atenção aos contratos, especialmente com a previsão do período e número de visitas do supervisor da equipe terceirizada; dos benefícios concedidos aos trabalhadores; e das responsabilidades que cabem ao contratante e ao contratado mediante os funcionários. Segundo o dirigente da Aabic, a terceirização tem sido bastante aplicada na implantação dos condomínios, já que a prestadora disponibiliza equipe treinada nos procedimentos de entrada e saída dos condôminos, funcionários, visitantes e fornecedores. “Para um início de empreendimento, é uma ajuda muito boa.” Agora, se o condomínio posteriormente irá ou não manter a terceirização, isso dependerá do nível de satisfação proporcionado pela empresa, observa Anauate.

Para a presidente da Asserttem (Associação Brasileira das Empresas de Serviços Terceirizáveis e de Trabalho Temporário), Jismália de Oliveira Alves, um dos caminhos para que o condomínio usufrua dos benefícios da terceirização depende justamente do contrato, que “deve ser realizado por escrito, contendo todos os direitos e obrigações das partes envolvidas”. Antes de celebrar o contrato, no entanto, a presidente recomenda aos síndicos “estudar as necessidades do condomínio; avaliar a estrutura, recursos materiais e financeiros da prestadora; visitar os clientes ativos da empresa; informar-se a respeito do cumprimento das obrigações trabalhistas e tributárias; investigar sua saúde financeira; e contratar os serviços de uma prestadora vinculada a entidades de classe, o que lhe garantirá mais segurança”.

A Asserttem representa, entre outros, os segmentos de controle de acesso, manutenção e bombeiro civil, que têm apostado, segundo Jismália, em qualificação, treinamentos e melhoria dos benefícios trabalhistas como forma de aprimorar os serviços.

Outro segmento que fornece profissionais terceirizados é o da segurança privada, representado por empresas de controle e monitoramento via CFTV, alarmes, rastreamento etc. De acordo com o vice-presidente do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo), João Eliezer Palhuca, a atividade é regulada pela Lei Federal 7.102/1983, a qual proíbe a vigilância externa à área privativa dos condomínios. Isso é atribuição das forças de segurança pública do Estado, ressalta Palhuca, lembrando que os síndicos e condomínios podem responder pela ilegalidade e/ou por problemas decorrentes dela. No mais, o dirigente orienta os síndicos a sempre contratar serviços de empresas legalizadas, devidamente autorizadas a atuar pela Polícia Federal, e que apresentem certificados de capacidade técnica.

UNIFORMES Direcional Condomínios | Setembro 2012 82

U

“MIL E UM” BENEFÍCIOS AOS TRABALHADORES DOS CONDOMÍNIOS Previsto em Convenção Coletiva dos funcionários das edificações residenciais e comerciais do Estado, o uso de uniformes e/ou acessórios é requisito de segurança, conforto, bem-estar e ordem no ambiente de trabalho.

A adoção de uniformes para os funcionários dos condomínios ajuda a transmitir a ideia de profissionalismo, seriedade, asseio, ordem e confiança, além de garantir conforto e segurança aos trabalhadores. A afirmação é de Roberto Chadad, presidente da Abravest (Associação Brasileira de Vestuário), entidade que trata do tema por meio de sua atuação junto ao Comitê Têxtil estabelecido no âmbito da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT CB/017). “Tudo que se refere a tecidos passa por esse comitê”, afirma o dirigente.

Ainda de acordo com Chadad, a identificação proporcionada pelo uniforme garante também a integridade física do usuário. “É importante identificar devidamente o profissional que trabalha no prédio, conforme cada função e necessidade”, diz.

Ao mesmo tempo em que o porteiro usa terno ou outro figurino mais social, um faxineiro precisa de luvas, camisas de mangas longas e demais vestimentas com tecidos especiais e robustos para se proteger de resíduos. “Já o pintor provavelmente usará trajes com cores chamativas”, exemplifica Chadad. O presidente da entidade informa que atualmente a ABNT edita inúmeras normas sobre o assunto, inclusive atendendo à necessidade quanto ao padrão e resistência do vestuário, orientação que cabe também aos condomínios (Confira em quadro ao lado).

Já o Sindifícios (Sindicato dos Empregados em Edifícios de São Paulo) aponta que o uso do uniforme e/ou acessórios está previsto na Convenção Coletiva dos funcionários dos condomínios (Cláusula 52), em que os empregadores devem se responsabilizar pelo fornecimento gratuito de itens considerados obrigatórios, como luvas, botas, aventais,

Por Marcos Fernando Queiroz guarda-pós, entre outros. A Convenção também determina que os empregados devolvam as indumentárias no estado em que se encontram, em caso de rescisão do contrato. Se o material não for devolvido, o empregado deverá indenizar o valor do uniforme comprovado em nota fiscal, informa a assessoria jurídica do Sindifícios.

“Tal postura só reforça a necessidade da observância de procedimentos seguros”, reflete José Elias de Godoy, Oficial da Polícia Militar e consultor em segurança nos condomínios. Segundo ele, em hipótese alguma o funcionário deverá sair às ruas vestido de uniforme como se fosse roupa de passeio, situação que o deixaria vulnerável à ação indireta ou mesmo imediata de marginais. “Cabe ao síndico fazer cumprir tais orientações com critério e bom senso”, aconselha Godoy.

Síndica há seis anos do Condomínio Edifício Alvorada, situado no bairro da Liberdade, região central de São Paulo, Cleusa Camillo mantém-se sempre atenta ao assunto. “Não permito o uso de cores fortes ou estampas e adoto o algodão, por ser tecido confortável e de fácil limpeza. Também observo o uso de máscaras e luvas para quem lida com detritos”, afirma. Cleusa Camilo orienta ainda seus funcionários a utilizarem uma camiseta branca por baixo dos uniformes, o que ajuda a preservar as peças e a evitar a transpiração e odor. A escolha do calçado também é importante, diz, pois atende a quesitos de segurança, durabilidade e conforto.

DICAS PARA A CONTRATAÇÃO DE FORNECEDORES - O síndico deve optar por modelos de vestuário adequados ao padrão do edifício e ao clima brasileiro; - Nas portarias, as cores mais usadas para ternos são azul marinho e grafite.

Já as camisas podem ser brancas ou azuis claras; - Para a limpeza, os conjuntos de calça e camisa de brim são os mais utilizados, nas cores cinza, cáqui, azul “royal” e tons de marrom; - Depois da entrega dos uniformes, é necessária uma fiscalização periódica de seu uso correto.

Fonte: Abravest

NORMATIZAÇÃO O Comitê Brasileiro de Têxteis e do Vestuário (CB-17) da Associação Brasileira das Normas Técnicas (ABNT) elaborou normas de procedimentos em relação à fabricação de tecidos e à produção de roupas e uniformes, como: NBR 14.726:2001 – Trata dos requisitos de tecido plano de poliéster e algodão para roupas profissionais e uniformes; NBR 13.917:1997 – Trata de tecido plano de 100% algodão para roupas profissionais e uniformes; NBR 16.060:2012 – Trata de referenciais de medidas do corpo humano. A norma estabelece um sistema de indicação de tamanhos de roupas (normal, atlético e especial) e pode ser aplicada em uniformes.

Fonte: Assessoria de Imprensa da ABNT

VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL

GANHOS NO CONFORTO, BEM-ESTAR E NO MERCADO Manter em ordem o acabamento da fachada, das áreas de circulação, dos equipamentos e sistemas essenciais como elevadores, hidráulica, elétrica etc., contribui para a qualidade e a valorização de mercado do condomínio.

Por Rafael Lima

Direcional Condomínios | Setembro 2012

Quando o assunto é valori-

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zação patrimonial, o diretor de Estudos Especiais da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, indica alguns aspectos que costumam ser observados pelo mercado, tais como localização do bairro e proximidade a parques e clubes. Mas o especialista em mercado imobiliário destaca que um dos itens que mais pesa sobre essa valorização é a qualidade do empreendimento. Acabamento, circulação vertical, escadas, fachada, sistemas de telecomunicação, número de vagas nas garagens e sistema de segurança são algumas das questões levantadas por ele. “Quando esses serviços são bem elaborados, o condomínio se torna mais qualificado”, diz.

A criação de espaços diferenciados dentro do edifício também é vista de forma positiva por Luiz Paulo. Segundo ele, o paulistano, em especial, gostou bastante da ideia de contar com serviços diversificados dentro do prédio onde mora. “Geralmente as pessoas da cidade demoram muito para chegar de um lugar a outro, por conta do trânsito.

Por isso, a ideia do morador não sair para ir à academia ou aula de inglês é interessante”, afirma.

Pensando dessa forma, quando foi eleito síndico do edifício Stella Solaris, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, o engenheiro Paulo Maccaferri fez uma vistoria completa na área comum do condomínio. Identificou os problemas que mais atingiam os moradores pela falta de manutenção, visitou todos os espaços, promoveu um balanço das administrações anteriores, checou as contas e conheceu melhor os funcionários. “Passei a conhecer todos

os detalhes, para identificar, classificar e separar as prioridades”, diz. “No condomínio, em especial, os moradores estavam ansiosos por melhorias e mudanças.”

O resultado, até o momento, foi a readequação de áreas comuns como o playground e a quadra de esportes para crianças, além da revitalização das fachadas, do hall social e de serviço. Além disso, foi construída uma academia para atender ao conforto dos moradores. Essa é uma pequena parcela das mudanças realizadas no condomínio, e que contribuíram de maneira significativa para sua valorização, acredita o síndico.

Para os colegas síndicos que desejam investir, Paulo diz que é essencial compreender inicialmente as prioridades, e muitas vezes, a capacidade técnica para se avaliar isso deixa a desejar. Além disso, a falta de planejamento financeiro e eventual rejeição da mudança por parte dos condôminos podem prejudicar as ações. Dessa forma, Paulo afirma que o sucesso das mudanças para a valorização está ligado à adoção de um plano de manutenção, verificando-se os gastos e as prioridades que os moradores observam no condomínio. “Obter esse plano envolve conhecimento e também vontade de todos os moradores”, afirma.

FACILITANDO A COMERCIALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS Síndica do Edifício Maresias Perdizes, na zona oeste de São Paulo, Ângela Merici Grzybowski realizou mudanças que fizeram toda a diferença na valorização dos apartamentos. Quando foi eleita, em 2006, ela prontamente convocou uma assembleia para decidir o que necessitava de tratamento.

“Quando assumi, já se passavam quase dez anos sem que a fachada tivesse sido pintada. Então, ela ganhou na frente de todas as demais obras”, conta.

Após a fase de levantamento e escolha em assembleia da empresa que executaria os serviços, Ângela diz que estes foram planejados pensando-se no menor transtorno possível aos moradores, já que a garagem é descoberta.

“Foram executados serviços como lavagem da fachada dos blocos, tratamento das trincas e fissuras, além da pintura”.

A síndica diz que após as mudanças, o condomínio ficou mais valorizado.

“No início de 2007, antes da pintura, os apartamentos custavam perto de R$ 120.000,00 e demoravam para ser vendidos; ao final de 2007, logo após a pintura, os preços subiram para R$ 180.000,00 e passaram a vender muito mais rápido”, revela. Essa valorização foi acentuada, posteriormente, pelo salto nos preços do mercado imobiliário em São Paulo. Além disso, ressalta Ângela, “na questão conforto e bem-estar, todos os moradores concordam que é mais gostoso morar num condomínio bem cuidado”.

Além da alteração na fachada, o edifício Maresias Perdizes conta com manutenção constante em todas as áreas. “Não basta tratar o edifício. É necessário olhar para os jardins e equipamentos, pois tudo tem sua participação na valorização do patrimônio”, encerra.

ZELADOR Direcional Condomínios | Setembro 2012 86

z

ESCALA PARA A PROFISSIONALIZAÇÃO E PROMOÇÃO NA CARREIRA A expansão dos serviços nos condomínios trouxe novas responsabilidades aos zeladores e transformou muitos deles em verdadeiros gestores, que aproveitaram a oportunidade para dar um bom salto na sua formação e condições de vida.

A figura clássica do zelador que passa boa parte do tempo em uma “mesinha secretária” instalada no hall social dos condomínios residenciais, e que vez ou outra recebe o morador e o ajuda a carregar as compras até o apartamento, praticamente saiu de cena das edificações em São Paulo. Boa parte dos prédios implantou guaritas independentes, normatizando o controle de acesso dos condôminos, funcionários e visitantes. Também deu outras tarefas ao zelador e, em alguns deles, desativou a moradia e restringiu o expediente de trabalho ao horário comercial. Em outros, a própria função foi extinta e deu lugar à presença do gestor ou gerente predial, que cuida desde a organização da equipe de colaboradores até de aparatos tecnológicos sofisticados, como o acionamento remoto dos sistemas de irrigação do prédio.

A síndica profissional Ana Josefa Severino relata que um dos condomínios que administra, um residencial de 13 unidades localizado no bairro do Tatuapé, zona Leste da cidade, não tem zelador e preferiu contratar um profissional de manutenção que desempenha algumas das funções daquele, “ganhando acúmulo de função”.

A moradia foi alugada e o valor da locação entra como receita mensal ao condomínio. Ana Josefa comenta que os condôminos não sentem necessidade de ter um profissional presente no local dia e noite, de domingo a domingo, pois já há uma equipe de limpeza e portaria revezando-se em todo esse período.

Já no edifício em que reside e que também administra como síndica, o Piazza Di Toscana, situado na Vila

Por Rosali Figueiredo

Alpina, Ana Josefa conta que a moradia foi extinta e destinada à administração, mas que o profissional foi mantido. Ele cumpre jornada de 44 horas semanais, mora fora e, nos momentos de sua folga, o condomínio recebe o suporte do funcionário da manutenção. Na verdade, pondera Ana Josefa, mediante todo a estrutura tecnológica e de profissionais de um condomínio como o seu, a figura clássica do zelador nem faz mais sentido.

CULTURA ARRAIGADA NO CONDOMÍNIO O administrador Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), observa que a exigência do zelador de maneira intermitente ainda está muito forte “na cultura do prédio”. Mais por uma questão de “flexibilidade” para fazer frente a emergências ou cobrir folgas da portaria do que propriamente de necessidade. É o caso dos condomínios-clube, que dispõem hoje de equipe de segurança, portaria e manutenção 24 horas por dia e que, em tese, não precisariam de um zelador residente, mas sim de um gestor predial. É um momento de transição, pois há mesmo condomínios que remanejaram a função para gerente predial, mas não abriram mão da residência do funcionário, conforme testemunha um gestor, Francisco Feitosa, que administra um residencial de alto padrão localizado na zona Leste de São Paulo, no Jardim Anália Franco.

A história de Francisco personifica a trajetória de ascensão profissional de grande parte dos zeladores de São Paulo e ilustra as mudanças recentes. Ele veio do interior do Piauí com 18 anos para trabalhar como porteiro terceirizado em um condomínio residencial. Em apenas oito meses foi promovido a zelador e, desde então, investiu maciçamente em cursos de qualificação profissional, ao mesmo tempo em que passou a buscar novos desafios. Não queria ficar restrito às funções tradicionais do zelador, assim, logo assumiu o cargo de coordenador de implantação de condomínios junto a uma construtora.

Mais recentemente, Francisco Feitosa foi promovido a gestor predial no residencial onde hoje comanda 25 funcionários e coordena serviços “100% automatizados”, como o sistema de iluminação, irrigação e CFTV, que podem ser acionados e controlados remotamente via internet. “Consegui quase 50 certificados de cursos na área”, diz Francisco, que pretende retomar o curso de graduação em Administração de Empresas e fazer uma especialização.

“O zelador para esse tipo de empreendimento não existirá mais”, acredita o gestor, destacando ainda que a formação mínima exigida do gerente ou coordenador predial é a de nível superior.

Quanto a residir no local, onde exerce jornada de 44 horas semanais, ele reconhece que não haveria mesmo necessidade, “mas a moradia entrou como proposta de benefício salarial”, explica Francisco, que construiu toda essa carreira em apenas dez anos de trabalho e estudo em São Paulo.

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Setembro 2012

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, COPIADORA

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Direcional Condomínios | Setembro 2012

ALAMBRADOS

Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

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ANTENA, BOMBA D'ÁGUA, COBERTURAS

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Direcional Condomínios | Setembro 2012

COBERTURAS

Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

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CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA, EXTINTORES, GÁS, gerador

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Direcional Condomínios | Setembro 2012

ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Setembro 2012

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ELEVADOR

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Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

ELEVADOR

Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

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ELEVADOR

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Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

Direcional Condomínios | Setembro 2012

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, HIDRÁULICA

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Direcional Condomínios | Setembro 2012

HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

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99

IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE

102 Direcional Condomínios | Setembro 2012

INTERFONE

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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA, MÓVEIS, PAISAGISMO, PARA-RAIO, PISOS

104 Direcional Condomínios | Setembro 2012

MANUTENÇÃO PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL

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PINTURA PREDIAL

106 Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

108 Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

110 Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012 111

PINTURA PREDIAL

112 Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂ­nios | Setembro 2012 113

PLAYGROUNDS, PORTA CORTA-FOGO

114 Direcional Condomínios | Setembro 2012

PLAYGROUNDS

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PLAYGROUNDS, RADIOCOMUNICAÇÃO, SENSOR DE PRESENÇA

116 Direcional Condomínios | Setembro 2012

SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA

118 Direcional Condomínios | Setembro 2012

SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

120 Direcional Condomínios | Setembro 2012

TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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