Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP jornalista@condominio.inf.br REPORTAGEM Lília Rebello Marcos Fernando Queiroz Tainá Damaceno FOTO DE CAPA Rosali Figueiredo ASSINATURAS Catia Gomes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Eliane Calixto Fabian Mesquita Francisco Grion Sônia Candido Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Sergio Willian IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

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Chegamos à penúltima edição de 2012, justamente no mês em que se comemora o dia do Síndico, em 30 de novembro. E o final do ano costuma ser tomado pelas pessoas como momento de reflexão e avaliação dos acertos e desacertos, em busca de melhorias para as próximas jornadas. No caso dos síndicos, melhor ainda se este momento puder ser tomado não apenas para balanço ou celebrar a efeméride, mas também para comemorar um bom trabalho realizado ao longo do período, a exemplo dos condomínios que visitamos para produzir a reportagem de capa deste mês. Cada um dos síndicos entrevistados para a matéria merece o reconhecimento de seus condôminos, porque trazem o perfil daqueles cidadãos que se envolvem e se comprometem com a coletividade, buscando o seu bem-estar, a qualidade de vida, a participação, a eficiência dos serviços e a valorização do patrimônio. No Condomínio La Dolce Vita, por exemplo, o síndico Harry Mihalescu trocou o expediente em sua empresa, hoje sob o comando da esposa e filhos, pela dedicação em tempo integral ao residencial, um espaço privilegiado de amplas áreas livres e bosque de três mil metros quadrados. No entanto, a principal semente que o síndico Harry está plantando no local é a formação de futuros síndicos potencialmente comprometidos com o interesse coletivo, já que desde o começo do ano o La Dolce Vita introduziu dois grupos diretivos mirins, compostos por síndicos, subsíndicos e conselheiros: um até 12 anos, outro a partir desta idade. São crianças, jovens e adolescentes que estão aprendendo a respeitar os equipamentos, a valorizar os investimentos, a militar em favor do condomínio, a reivindicar melhorias e a solucionar os conflitos que surgem entre eles, e também na relação deles com os adultos e a administração. Outro exemplo gratificante é dado pelo síndico Luiz Domingues, engenheiro civil aposentado que aos 85 anos transita o dia todo pelos espaços de um enorme e belo condomínio de seis torres de alto padrão, localizado no Jardim Paulistano. Há nove anos síndico do local, em períodos distintos, Luiz Domingues introduziu comissões voluntárias de moradores, compostas por profissionais de diversas áreas que se reúnem conforme sua expertise para subsidiar o síndico e a administração na tomada de decisão. Está certo que o engenheiro mantém-se firme na posição de dar a palavra final, justificando que é o síndico e, portanto, recaem sobre ele as responsabilidades de praxe, como as cíveis e penais. Entretanto, Luiz Domingues, afável no trato com as pessoas, professa uma postura de escuta e mediação, pois, segundo ele, é desta maneira que se constrói a autoridade e se exerce a liderança junto dos condôminos e funcionários. “O líder não se impõe por uma ou outra atitude, mas pelo convívio diário”, ensina Domingues. E no Condomínio Jardins de Tamboré, o síndico Paulo Eduardo Campos conferiu maior radicalidade à gestão participativa, porque lá, desde que assumiu, em princípios do ano, formou-se um comitê gestor, que tem encontro marcado toda quinta-feira à noite para discutir e deliberar sobre os assuntos do empreendimento. Síndico, conselheiros e subsíndicos decidem coletivamente. “A decisão é do comitê e eu, como síndico, costumo respeitá-la, é um estilo de gestão”, comenta Paulo. Os resultados não poderiam ser melhores, analisa o síndico, que começou a perceber maior respeito e envolvimento dos condôminos com as obrigações e normas do condomínio. Desta forma, é mais do que justo reservar este espaço para homenagear os síndicos que procuram fazer a diferença, agregar, compartilhar e dar o exemplo de como se mobiliza e administra uma comunidade. Certamente são milhares deles, homens e mulheres, de estilos diversos, mas com o compromisso comum de escreverem uma história de conquistas. Parabéns a todos, rosali Figueiredo editora

Sumário 04. Coluna: ...........................Eles insistem em fumar e beber na área comum, e agora? 05. Informe Publicitário: ..................................................................................Seciesp 06. Dica: ...........................................................................................Controle de Pragas 08. Dica:........................................................................Mudança e Içamento de móveis 10. Capa:.................................................O Síndico e sua Equipe: delegar para governar 14. Administração: .......................................................Estrangeiros nos Condomínios 16. Dica:.................................................................................Segurança: equipamentos 20. Fique de Olho: .........Iluminação: luminárias, lâmpadas, sensores e temporizadores

Direcional Condomínios | Novembro 2012

Caro Leitor,

Editorial

COLUNA

ELES INSISTEM EM FUMAR E BEBER NA ÁREA COMUM, E AGORA?

Direcional Condomínios | Novembro 2012

Por cristiano de Souza

A sOCIEDADE, como um todo, é sempre regrada por proibições. Dificilmente temos normas positivas, que permitam fazer algo. Nossa Constituição diz de forma clara que ninguém fará ou deixará de fazer algo, senão em virtude da lei. Mas seria esta concepção de vida o melhor? Em condomínios, assim como em outras organizações sociais, sempre que pensamos em regrar algo dizemos - NÃO É PERMITIDO! Exigimos rigidez para controlar a regra, fazendo por vezes uma inversão de valores e prestigiando sempre a exceção; assim, não raro, vemos diuturnamente nas normas sociais de conduta, dentre elas a Convenção de Condomínios, cláusulas que definem claramente o que “é proibido”, o que “é vedado”, entre outras locuções. Nesta linha de valorizar a exceção, proibindo-a, surgem as concepções governamentais do proibir, sempre com fundamentações morais, éticas e sociais de forte apelo. Não foi diferente com a lei que proíbe fumar em locais fechados e da lei que proíbe a venda de bebidas alcoólicas a menores, que mesmo questionadas se seriam necessárias ou até constitucionais, estão ainda em vigência no Estado de São Paulo. Mas elas seriam de fato necessárias? Ainda que a Constituição Federal garanta o direito de propriedade e a inviolabilidade do lar, ela prevê que a legislação possa criar restrições. O Código Civil, ao tratar sobre condomínios, define que a propriedade em condomínios é a união da área comum com a área privativa, podendo a Convenção definir regras para o uso de cada parte, sendo certo ainda que, como regra geral, define claramente que o uso deve ser irrestrito, até os limites do incômodo dos demais. Posto desta forma, fumar em áreas comuns cobertas não necessitaria de proibição, pois a regra é não perturbar, portanto, NÃO FUMAR, sob pena de os terceiros que utilizam o local ficarem incomodados. Não menos diferente, ainda que permitido pela legislação, é o ato de fumar nas janelas ou

varandas. Em ambos os casos, caberia o bom senso. Quanto a beber em áreas comuns, vale o mesmo raciocínio. Entretanto, quanto a deixar um menor beber, ou passar a bebida a um menor, é uma situação que nos tira da esfera cível e nos transfere para o âmbito penal, pois tais atos, por serem naturalmente “não padrões” a um homem médio, acabam, logo, puníveis na área penal. De outro modo, torna-se uma valoração exacerbada existir uma lei estadual que proíba esses atos. Pois a regra geral, dada pelos usos e costumes, pelo bom senso, e sob o abrigo da proteção ao menor previsto em outras legislações, é não lhe servir bebida alcoólica, não necessitando de mais uma lei para confirmá-la. Temos que parar de querer que a rua fique repleta de placa de sinalização de velocidade, quando sabemos que dificilmente naquele local deve-se andar a mais de uma velocidade segura. Devemos acreditar mais em nossa capacidade de ter bom senso e primar pelo convívio social. Regrar por regrar é desperdiçar o tempo em debates e abandonar as ações práticas e efetivas de conscientizar. A lei antifumo paulista, por exemplo, fez com que o condomínio fosse invadido por sinalizações, apenas pela ameaça da denúncia por falta de sinalização, sendo que efetivamente a fiscalização feita nesses locais foi quase nula, o pouco que aconteceu foi somente no período noturno e após denúncias. É certo que não podemos nos afastar da lei, todas as áreas após o portão de entrada de um condomínio configuram propriedade particular, extensão da residência, sendo desta forma, nebulosa a fiscalização intra corporis, até mesmo para o policiamento de rua, que muitas vezes não vê com bons olhos as reclamações feitas pelo 190, uma vez que considera que certos problemas seriam de competência da administração condominial cuidar. De qualquer maneira, o que fazer na prática quando existe um morador que abusa do excesso e parte para a exceção?

1. COMO MEDIDA COrrETIVA, prOpõE-sE: a. Se menor, buscar o auxílio dos responsáveis; b. Se maior, conversar e buscar o bom senso, ficando claro que na reincidência deverão ser adotadas as medidas administrativas cabíveis (advertência / multa);

2. COMO MEDIDA prEVENTIVA, rECOMENDA-sE: a. Informar sua coletividade sobre os problemas que os excessos causam, utilizando todos os meios de comunicação possíveis, como cartazes, comunicados, jornais internos, mídias sociais, pequenas palestras em assembleias etc.

CrIsTIANO DE sOUZA OLIVEIrA É advogado, consultor jurídico condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria Condominial e autor do livro Sou Sindíco e agora?. Contatos: cdesouza@aasp.org.br cdesouza@adv.oabsp.org.br

DICA / CONTROLE DE PRAGAs

COMO LIDAR COM O

GRANDE TRANSTORNO DO VERÃO As pragas urbanas podem gerar sérios danos ao patrimônio, atingindo a edificação, o mobiliário, os aparelhos eletroeletrônicos ou mesmo jardins e plantas ornamentais, alerta Francisco José Zorzenon, biólogo e diretor Técnico da Unidade Laboratorial Referência em Pragas Urbanas do Instituto Biológico de São Paulo. O especialista defende que o síndico invista sistematicamente em soluções adequadas para o controle de pragas e não apenas quando identifica sua presença ou infestação. Algumas espécies de insetos, como as formigas e os cupins, são ativas durante o ano todo, ressalta. Os imóveis próximos aos locais de risco (rios, córregos, construções, terrenos baldios, centros de cidades e locais de comércio do setor alimentício) devem ser monitorados, no mínimo, a cada três meses. Os pernilongos ganham evidência nas épocas mais quentes e chuvosas do ano. O tratamento contra baratas e roedores, por exemplo, deve ocorrer a cada 90 dias. Já os cupins, principalmente os subterrâneos, requerem atenção pelo menos uma vez ao ano. “Em locais arborizados o intervalo de tempo reduz para seis meses”, revela o especialista. CUPIM, O GRANDE VILÃO Os cupins subterrâneos não atacam diretamente o concreto, mas abrem caminho em fissuras da edificação, à procura de alimento (madeira, derivados celulósicos etc.), o que pode catalisar o processo degenerativo de uma estrutura. Além disso, eles também utilizam os eletrodutos ou conduítes, o que provoca curtos circuitos ao construir passagens para seus “túneis” de acesso. Tanto para a prevenção quanto para o controle desta praga, pode-se lançar mão da química convencional e do método de iscas. Outro procedimento mais recente e tecnicamente superior ao controle químico, além de ser ecologicamente correto, é o Sistema Sentricon – Sistema de Eliminação de Cupins Subterrâneos. “Qualquer um dos métodos envolve técnica e conhecimento sobre a Biologia e hábitos da espécie de cupim infestante ou que se queira prevenir, devendo, impreterivelmente, ser aplicado por empresa especializada, até para garantir a integridade das pessoas e dos animais”, pontua Zorzenon. É importante observar que as empresas de controle de pragas somente podem atuar depois de licenciadas junto às autoridades sanitárias e ambientais competentes, conforme determina a Resolução 52/2009 da Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária). “As licenças deverão ser renovadas anualmente, ou por determinação da Vigilância Sanitária”, reforça Zorzenon.

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PREVENÇÃO É TUDO

Há cerca de três anos, a síndica Lurdes Affonso levou um susto. Um condômino denunciou as visitas noturnas de uma ratazana nos jardins próximos à piscina do prédio. “Descobri que esses roedores têm uma sociedade organizada, cheia de códigos. Então, era preciso conhecimento e técnica para combatê-los”, afirma. A síndica defende a adoção do trabalho preventivo e de manutenção contra as pragas urbanas, sempre por meio de empresas especializadas. “Não conseguiremos extingui-las, até porque são um mal urbano, por isso a importância do combate contínuo”, sustenta. (Por Marcos Fernando Queiroz)

Próxima Edição Serviços de telefonia, internet e TV a cabo

DICA / MUDANÇA E IÇAMENTO DE MÓVEIS

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REGRAS EVITAM PROBLEMAS E GARANTEM SEGURANÇA

De maneira geral os condomínios costumam adotar normas que garantam uma boa convivência, buscando o melhor uso do espaço e funcionamento dos equipamentos. No caso das mudanças ou do içamento de móveis, as regras também não podem faltar na Convenção ou Regimento Interno. São situações que trazem desgastes tanto para o morador quanto para o síndico, pois podem levar ao colapso dos elevadores, dos portões, do próprio sistema de segurança ou da segurança dos transeuntes, além de provocar excesso de barulho, sujeira e lixo. Omar Gazel Filho, gerente de operações de uma grande administradora de condomínios de São Paulo, sugere algumas normas para as mudanças: - estabelecer dias e horários permitidos; - liberar elevadores; - delimitar espaço para movimentação e armazenagem temporária de materiais, e especificar portões e rampas de acesso que podem ser utilizadas; - fazer cadastro dos carregadores e da empresa contratada; - exigir comunicado prévio junto à administração ou zeladoria local. É importante ainda, destaca, estabelecer as responsabilidades do condômino em caso de danos às áreas comuns. O regramento deve atentar também para as mudanças que incluem grandes volumes e necessitem içar móveis. A dica é impor exigências específicas para esta modalidade, acrescenta Gazel, “visando à segurança dos moradores e à preservação do material a ser içado e do patrimônio físico do condomínio”. Segundo o gerente, os içamentos devem ser agendados sempre com antecedência e realizados apenas por empresas especializadas, que dispõem de equipamentos adequados (como mini-grua elétrica ou guinchos com alavancas e catracas), assim como profissionais capacitados para a operação. O síndico Cristóvão Luís Lopes, que há sete anos administra condomínios em São Paulo, ressalta ainda que o Regimento Interno deve exigir documentações de praxe por parte da empresa contratada, como o Termo de Responsabilidade e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Para evitar surpresas desagradáveis no estacionamento do caminhão da mudança, as normas devem prever uma cláusula sobre a regulamentação do trânsito na rua, principalmente para os condomínios localizados em vias movimentadas. O Condomínio Edifício Dorlei, situado no Paraíso, enfrenta, por exemplo, a restrição da zona azul. A síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, que cuidou do local durante quatro anos, comenta que, nesses casos, o correto é o morador solicitar uma licença na Prefeitura para deixar o caminhão estacionado na frente do prédio. Aprovada a solicitação, explica a síndica, no dia determinado a CET vai até o local e coloca dois cavaletes para reservar o espaço na via pública. “O morador precisa se planejar, pois a solicitação demora em média quinze dias para ser aprovada”, alerta. Outras recomendações deixadas pelos síndicos e administradores são: - selecionar sempre um funcionário para acompanhar integralmente a mudança; - permitir apenas uma por dia; - comunicar condôminos e funcionários sobre essa programação; e, - recepcionar os novos moradores com kit de boas-vindas, contendo cópias da Convenção, do Regimento Interno e ficha de cadastro. (Por Tainá Damaceno) Próxima Edição Gestão Ambiental – Ar condicionado

CAPA / HOMENAGEM AO DIA DO sÍNDICO

O SÍNDICO E SUA EQUIPE:

DELEGAR PARA GOVERNAR

É possível aos síndicos compartilhar decisões, tarefas e responsabilidades com subsíndicos, conselheiros, síndicos mirins e moradores, introduzindo nos condomínios o modelo da gestão participativa? em três residenciais destacados nesta reportagem, publicada em homenagem ao dia do Síndico (comemorado em 30/11), a experiência mostrou-se viável e os tem auxiliado na missão diária de governar esta pequena coletividade (como no caso de luiz domingues / foto acima, do condomínio ilhas Gregas; acompanhe seu estilo de gestão na pág. 12).

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Por rosali Figueiredo

ENTrE Os NOVOs empreendimentos residenciais da Vila Romana, na zona Oeste de São Paulo, um deles chama especial atenção da vizinhança pelo seu bosque de três mil metros quadrados, tomado por árvores frondosas e antigas. É o Condomínio La Dolce Vita, que possui área total de dez mil metros quadrados e contém pista de skate, quadra, piscina, playground, salão de festas, academia e três torres com 130 apartamentos de 160 metros quadrados. Internamente, entretanto, outro aspecto se destaca no local: cerca de 30 crianças, adolescentes e jovens transitam em harmonia por um ambiente bem preservado, afinal, muitos deles fazem parte de dois corpos diretivos mirins e atuam como líderes que exercem o papel de “síndicos, subsíndicos e conselheiros” junto ao grupo. A ideia foi implantada no início deste ano, quando o advogado e empresário Harry Mihalescu tornou-se síndico do local. Seu objetivo foi o de envolver a garotada com os assuntos do condomínio, de forma que passassem a preservar os equipamentos. “É preciso trazê-los para dentro do condomínio e torná-los nossos parceiros”, observa Harry, que propôs a criação de dois grupos de síndicos mirins: um até 12 anos, outro com adolescentes e jovens a partir desta idade. Cada um deles possui

11 membros, eleitos para um mandato de dois anos entre seus pares. Marco Fasciolo é o síndico mirim do grupo dos menores, está com 13 anos, mas tinha 12 quando foi escolhido. “É muito legal, em todas as brincadeiras que a gente fazia, eu era sempre o líder, sempre gostei disso”, relata o garoto. Desta maneira, quando surgiu a oportunidade, mobilizou os colegas para que formassem um dos grupos diretivos. Sua primeira tarefa foi organizar uma assembleia própria e extrair uma lista de sugestões de melhorias, as quais foram apresentadas, posteriormente, à administração e registradas em ata no livro do Conselho Consultivo. A principal decisão da equipe dos pequenos foi a de equipar a brinquedoteca com um videogame, aparelho adquirido pelo condomínio e cuja agenda de uso eles próprios administram. Marco diz que acaba tendo “responsabilidade sobre os menores, adoto reclamações e sugestões e passo para a administração caso eu não consiga resolver”. Marco esteve à frente também das negociações com o outro grupo de síndico mirim para solucionar um conflito que havia entre os maiores e os menores no uso da quadra poliesportiva. Para o administrador do condomínio Roberto Silva, um dos idealizadores da experiência, a organização da garotada contribuiu ainda para reduzir a praticamente zero os atos de depredações nas áreas comuns e para melhorar o relacionamento com os funcionários. Segundo ele, a experiência, caso continue dando certo, será oficializada no Regimento Interno. Atualmente, o Dolce Vita possui uma vida social intensa e promove confraternizações com os condôminos, como a festa junina e o Natal, além de lanches promovidos pela própria garotada. Membros do corpo diretivo mirim até 12 anos do condomínio la dolce vita. em pé, à esquerda, o síndico mirim Marco Fasciolo. ao seu lado, no meio, vitor tury, o mais jovem entre eles, e à direita bruno Ferraz. ambos fazem parte do conselho. Sentado, na ponta direita, o subsíndico Pedro Silva, acompanhado por Gabriel cury (no meio), também do conselho, e à esquerda outro subsíndico, eduardo benfica.

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CAPA / HOMENAGEM AO DIA DO sÍNDICO

em sua experiência de nove anos como síndico, luiz domingues desenvolveu a estratégia de trabalhar com comissões de moradores e uma equipe bem afinada. ao seu lado a assistente vera aliste e o gerente Fernando Figueroa

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NO TAMBOrÉ, UM COMITÊ gEsTOr

No Condomínio Jardins de Tamboré, localizado na Grande São Paulo, a experiência do síndico mirim ainda não chegou, mas o empreendimento vive, desde princípios deste ano, um modelo de gestão compartilhada que já alterou a maneira como os condôminos se relacionam com o local. Até o índice de inadimplência caiu, afirma o síndico Paulo Eduardo Campos, um administrador financeiro que tem ocupado a função desde 1986 em outros condomínios nos quais residiu. No Tamboré, um conjunto seminovo de cinco torres e 299 apartamentos, Paulo tornou-se síndico em 2012, introduzindo reuniões semanais com um comitê informal de gestão, formado pelo próprio síndico, cinco subsíndicos e os membros do Conselho Consultivo (são 15 conselheiros). Toda quinta-feira, entre 19hs e 21hs, os membros do comitê se encontram para discutir problemas, buscar ideias e tomar decisões. Apesar da autonomia conferida pela Convenção ao síndico, Paulo Eduardo diz que estas são conjuntas e consensuais. Além disso, a cada quinzena eles abrem a palavra aos moradores, os quais dispõem ainda de uma boa estrutura de comunicação para apresentar demandas e tomar conhecimento dos assuntos do condomínio, como o jornal mensal, o site interno, o livro de ocorrências e email para contato com o gerente administrativo. “Nesse estilo de gestão, tudo é discutido e pensado antes. Por exemplo, na segurança mudamos a forma de negociação com a prestadora, realocamos os funcionários e isso está dando certo. A partir do momento em que se abre a discussão e a participação, surgem novas ideias”, arremata Paulo. Quanto à queda da inadimplência, ele acredita que seja reflexo da percepção dos moradores de que “o dinheiro está sendo reinvestido, então eles se sentem motivados”.

O MODELO DE DEMOCrACIA DO CONDOMÍNIO ILhAs grEgAs Já no Condomínio Ilhas Gregas, a gestão participativa ocorre através das comissões temáticas informais formadas pelos moradores, que aproveitam sua experiência profissional e dão sugestões fundamentadas em assuntos como obras, gestão de pessoas e finanças. “Temos muitos talentos entre os condôminos, em diversas áreas, por que não aproveitá-los para ajudar na administração?”, justifica o síndico Luiz Domingues, engenheiro civil aposentado que aos 85 anos circula com autoridade e desenvoltura pelos espaços movimentados do empreendimento de seis torres, localizado no Jardim Paulistano, zona Sul de São Paulo. Luiz Domingues está em seu nono ano como síndico, mandatos distribuídos em dois períodos distintos. Entre as comissões, estão a de Finanças, Segurança, Recursos Humanos e a da Brigada de Incêndio, que juntamente com o Conselho Consultivo e o staff administrativo interno do condomínio - o gerente predial Fernando Figueroa e duas assistentes, ajudam a administrar um espaço físico de 68 mil metros quadrados de área construída, 49 funcionários próprios e 16 seguranças terceirizados. Neste momento, a Comissão de Finanças, o Conselho, o síndico e o gerente estão envolvidos na elaboração da previsão orçamentária de 2013. Mas Luiz Domingues acredita que as decisões finais devam ser sempre do síndico. “Ele precisa ouvir todo mundo, discutir, mas não pode abrir mão de sua autoridade, pelas responsabilidades, conhecimento e experiência que possui”, acredita Luís.

CóDIgO CIVIL EsTIMULA pArTICIpAÇÃO DA COLETIVIDADE Segundo o especialista e advogado Cristiano De Souza Oliveira, compartilhar a gestão de um condomínio, seja com comissões, conselhos, subsíndicos ou mesmo o síndico mirim, são experiências “muito válidas”, já que harmonizam o convívio e evitam problemas como depredações e barulho excessivo, entre muitos outros. “A administração do condomínio não deve ser solitária nem autoritária”, defende Cristiano De Souza. O advogado destaca que o novo Código Civil brasileiro, em vigor desde 2013, “possibilitou à coletividade administrar os condomínios via deliberações de assembleia”. Ou seja, a assembleia se tornou o principal fórum de decisão em um condomínio, com o propósito de estimular a participação de sua coletividade. “Hoje a assembleia está à frente do síndico, a ideia foi a de não sobrecarregá-lo”, diz. A assembleia inclusive, acrescenta Cristiano De Souza, poderá transferir poderes de representação ou administração a um terceiro, interno ou externo ao condomínio, pessoa física ou jurídica. Mas também “o síndico poderá transferir total ou parcialmente o poder de representação ou, ainda, as funções administrativas”, afirma. Cristiano De Souza recomenda a estes aprovar o novo formato em assembleia, registrando-a em ata. “Caso contrário, tudo permanecerá vinculado ao síndico.” (r.F.)

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DICA / sEGURANÇA – sIsTEMAs

ADMINIsTRAÇÃO / EsTRANGEIROs NOs CONDOMÍNIOs

o intercâmbio de profissionais gerado pela globalização da economia e a proximidade da copa do Mundo de 2014 impõem novo desafio aos condomínios: comunicar-se em inglês, francês, espanhol, chinês e coreano com esses novos moradores e visitantes.

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Por rosali Figueiredo

O TEMA ainda não ganhou corpo nas preocupações diárias das administrações de grande parte dos condomínios, mas alguns síndicos já enfrentam uma situação no mínimo delicada: como avisar a um morador estrangeiro sobre os horários de coleta do lixo dos halls internos dos apartamentos? Ou cobrá-los para as festas de confraternização dos condomínios, que muitas vezes são pagas na hora do evento pelos participantes? O inglês ou o espanhol, de certa maneira, sempre encontram um tradutor, afinal, os idiomas estão inseridos na matriz curricular das escolas brasileiras. Mas as línguas baseadas nos ideogramas, como o coreano e o chinês, muito distantes da tradição românica (que deu origem aos idiomas latinos), podem transformar a interlocução entre os moradores e as administrações condominiais em uma “conversa de surdos”. “Parte de nossa equipe administrativa tem noções de inglês, mas para nos comunicarmos com os coreanos precisamos contratar um tradutor juramentado”, afirma o síndico Paulo Ganut, do Condomínio Villagio Panamby, da zona Sul de São Paulo. Cerca de 10% de seus moradores são estrangeiros, estima Paulo, o que representa pelo menos 400 pessoas dentro de um universo de quatro mil residentes. Ele atribui o fenômeno à proximidade do empreendimento com dois centros empresariais importantes

da Capital paulista, bem como ao perfil do local, um grande condomínio-clube. No caso, o tradutor entra em cena quando é preciso enviar cartas e comunicados aos moradores, com versões em coreano. Já para os principais espaços de convívio da área comum, como no grande clube de lazer do condomínio, as placas que expressam as regras de uso estão redigidas nos três idiomas: português, inglês e coreano. Mas algumas saias justas acontecem às vezes, como o choque entre os hábitos dos moradores brasileiros e estrangeiros, o que leva a administração do condomínio a solicitar o auxílio das empresas em que estes atuam, de maneira a facilitar a comunicação. A diversidade também é a marca do Condomínio Personal Place, edifício com 150 apartamentos de um dormitório localizado em área nobre e central de São Paulo, nos Jardins. Com grande rotatividade e 60% das unidades locadas, o residencial possui “morador inglês, norte-americano, chinês, equatoriano e chileno”, descreve o gerente predial Almir Cesar Carvalho. Para acompanhar a toda essa mobilidade, Almir resolveu frequentar, por conta própria, um curso de espanhol. No entanto, sem noções de inglês, ele diz que recorre ao email e ao programa de tradutores da internet para fazer a comunicação com moradores que falam apenas este idioma. Em relação à Copa de 2014, Almir avalia que “a organização e a preparação da cidade para o evento está muito lenta”. De qualquer maneira, pelo menos no domínio do espanhol, ele pretende estar bem afinado até lá.

rECEpÇÃO BILÍNgUE Entre muitos comerciais, a realidade não é diferente, ou seja, falta estrutura adequada para lidar com visitantes estrangeiros e alguns sentem falta de ter, pelo menos, uma recepção bilíngue. É o caso do Condomínio Edifício Plaza JK, localizado no Itaim Bibi e que abriga escritórios de grandes empresas, algumas multinacionais. Por ali circulam pelo menos 1.500 visitantes por dia. “Existe necessidade de um atendimento bilíngue, mas o custo teria que ser repassado aos condôminos e a taxa condominial já é bem elevada”, justifica o síndico Sérgio Freitas. Por isso, o jeito foi combinar um procedimento entre a administração e os condôminos: ao chegar um estrangeiro, o funcionário da própria empresa desce até a portaria e faz a recepção ao visitante. De qualquer maneira, a administradora do local tem priorizado a contratação de funcionários que tenham pelo menos conhecimento de inglês e espanhol. Hoje, um dos funcionários da administradora que atua no condomínio fala ambos os idiomas, explica Sérgio.

ADMINISTRAÇÃO / ESTRANGEIROS NOS CONDOMÍNIOS

O administrador de condomínios Marcelo Mahtuk afirma que os comerciais de alto padrão, denominados “triple A” (empreendimentos inteligentes), contam, em geral, com recepção bilíngue. Quanto aos residenciais deste perfil, ele diz que mantém em dez condomínios, “onde o inglês é muito fluente”, um administrador bilíngue ou que entenda bem o idioma. Nesses casos, os comunicados são vertidos ao inglês, mas a sinalização permanece em língua portuguesa. “Afinal, eles também têm que se aculturar”, defende Mahtuk. Trabalhando há 24 anos no segmento, o administrador acredita que São Paulo receba hoje mais estrangeiros em função da globalização, mas anteriormente houve períodos com forte presença de norte-americanos e, depois, de alemães, diz. No momento, a bola da vez está com os coreanos, com os quais, inclusive, se observa um “choque de cultura”. Muito pacíficos e educados, eles são, porém, bastante reservados e não deixam muito espaço para a aproximação, o que deve ser respeitado pelos demais condôminos e funcionários, observa Marcelo. Outra peculiaridade está na falta de documento de identificação, é preciso criar normas de acesso específicas, pois eles não possuem carteira de identidade, apenas passaporte. E claro, os comunicados mais importantes devem ser traduzidos para o idioma deles.

O Governo Federal estima que a Copa de 2014 trará pelo menos 600 mil novos turistas estrangeiros ao Brasil, além dos cerca de 5 milhões que costumam visitar o País anualmente. Por isso, o Ministério do Turismo está investindo em cursos de capacitação aos brasileiros que irão trabalhar direta ou indiretamente com a competição, especialmente nas cidades que sediarão os jogos. São Paulo é uma das cidades-sede e, até o dia 30 de novembro, estará recebendo inscrições de estudantes e trabalhadores com mais de 18 anos que queiram cursar inglês ou espanhol gratuitamente. Os cursos estão sendo oferecidos dentro do programa “Pronatec Copa/ Pronatec idiomas”. Mais informações através do endereço eletrônico http://pronateccopa. turismo.gov.br/pronatec/hotsite/index.html.

Direcional Condomínios | Novembro 2012

GOVERNO ABRE INSCRIÇÕES PARA O “PRONATEC IDIOMAS”

DICA / SEGURANÇA - EQUIPAMENTOS

SEM INTEGRAÇÃO DOS SISTEMAS,

A CASA PODE CAIR

Por Lília Rebello

Mais de US$ 1,8 bilhão é quanto o mercado de sistemas de segurança eletrônica movimentou no Brasil em 2011, montante 9% superior ao de 2010, segundo a Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança). A entidade aponta que 51% desse mercado estão concentrados na região Sudeste e que a tecnologia mais utilizada hoje é o circuito fechado de televisão (CFTV). “São Paulo deve ter mais de 40 mil condomínios residenciais e comerciais e acreditamos que em 80% deles existe algo planejado na área de segurança, mesmo que o mínimo”, afirma o diretor da Abese, Oswaldo Oggiam. E diante da onda de arrastões neste ano, o que está acontecendo em muitos locais é uma reavaliação dos sistemas já existentes. “A maioria está revendo o que foi colocado muitas vezes de forma inadequada anos atrás”, destaca. Essa conduta é importante, pois não basta instalar equipamentos, é preciso contar com planejamento, integração do sistema, manutenção e testes periódicos para que eles funcionem plenamente em caso de necessidade. Confira as orientações de especialistas: 1 – Não fazer tudo sozinho. Não adianta comprar equipamentos indicados por vendedores e fazer instalações mais baratas com profissionais que não se comprometem com a manutenção. “Primeiro é preciso buscar um consultor no mercado para fazer um projeto específico para o condomínio. Só depois vale procurar os equipamentos e fazer cotações”, orienta José Elias de Godoy, oficial da PM de São Paulo e especialista em segurança em condomínios.

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2 – Buscar, de preferência, uma empresa integradora do sistema. “É contraindicado comprar equipamentos individualmente em locais diferentes e chamar alguém para instalar. Porque depois dá problema no sistema e o vendedor culpa o instalador e vice-e-versa. O ideal é que a mesma empresa que vende o equipamento, instale e faça a manutenção do sistema”, recomenda Godoy.

3 – Ter cuidado redobrado na hora de contratar. O síndico e a comissão de segurança do edifício devem fazer um levantamento criterioso de fornecedores, checar sua idoneidade, solicitar orçamentos completos e comparar tudo antes de optar por uma prestadora de serviços. 4 – Atenção ao contrato. Escolhida a empresa, é hora de detalhar a responsabilidade das partes. É preciso ter clareza sobre os serviços que serão prestados, incluindo o funcionamento do sistema, detalhamento das medidas a serem tomadas em caso de ocorrência, além de garantia de suporte e manutenção frequentes. 5 – Reavaliar o sistema periodicamente. “A operação do condomínio tem que ser reavaliada sempre, com direito a simulações de tentativa de intrusão. A rotina de testes periódicos de equipamentos e procedimentos deve acontecer no mínimo a cada 30 dias. Manutenções devem ser sempre rápidas”, ressalta o diretor da Abese. continua...

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DICA / SEGURANÇA - EQUIPAMENTOS EQUIPAMENTOS BÁSICOS A tecnologia avançou muito nos últimos anos e já existem opções de equipamentos que atendem desde os sistemas mais simples e econômicos até os mais elaborados. Os básicos são: Proteção perimetral – Inclui cerca elétrica, sensores de presença e alarmes contra intrusão. Tudo é controlado por meio de uma central de alarmes, que permite armar e desarmar o sistema. Envolve ainda a barreira física, como portões automatizados, gaiola, caixa de passar volumes, guarita isolada etc. É importante verificar que alguns aparelhos devem receber certificação do Inmetro, como as cercas elétricas. Controle de acesso – Há vários softwares no mercado para controle de dados, cadastramento de moradores, visitantes, funcionários e veículos. Pode ser com cartão de proximidade, biometria ou sistema alfanumérico (senhas de acesso). CFTV – Monitoramento de área interna e externa por meio de imagens exibidas em aparelhos de TV. O mercado oferece vários tipos de câmeras, entre analógicas e digitais (chamadas IP, de quarta geração), além de gravadores DVR (digital vídeo recording, com câmeras analógicas) ou NVR (net video recording, com câmeras IP). De acordo com Oggiam, a escolha da tecnologia depende da aplicação e da planta do prédio, mas quem tem sistema analógico funcionando bem não precisa migrar para o sistema IP. A gravação das imagens deve ocorrer numa sala de monitoramento exclusiva. Centralizar tudo na portaria é um erro básico, pois os ladrões podem se apropriar das imagens ou invalidar o sistema.

Integração e monitoramento 24 horas É recomendável que os equipamentos sejam integrados entre si e que o condomínio conte com um serviço de monitoramento 24 horas. Dessa forma, se houver uma tentativa de intrusão ou alguma irregularidade, os sensores detectam, ocorre o disparo de alarme na central de monitoramento, visualiza-se a ocorrência e, principalmente, tomam-se as devidas providências, enviando equipe de apoio, avisando os demais moradores e acionando a polícia. “Ter apenas o registro de câmeras sem o monitoramento é como ver pelo retrovisor, sem a chance de tomar uma ação sobre o acontecimento na hora em que ele ocorre”, alerta Oggiam. A tendência é a contratação de sistemas mais proativos, com botões de pânico distribuídos em diferentes espaços, como portaria, pontos estratégicos do edifício e apartamentos, de forma que qualquer condômino possa comunicar uma irregularidade.

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UM MANUAL PARA O SISTEMA

E para garantir o serviço ininterrupto, com envio de sinal e imagens 24 horas, as empresas de monitoramento contam com comunicação via rede telefônica comum e também pela rede de celular. Assim, se houver problema ou corte proposital da linha fixa convencional, existe a segunda via de comunicação e o monitoramento não para. O edifício Santana Top Life, em São Paulo, conta com monitoramento remoto 24 horas e os gestores mantém atenção constante aos equipamentos. O síndico Nicanor Pereira de Souza revela que há cinco anos a comissão de segurança do condomínio criou um manual sobre o tema. “Ele prevê melhorias e já fizemos muitas, como a criação de vaga de emergência na garagem para moradores que estejam coagidos. Em breve dobraremos o número de câmeras para melhor monitoramento das áreas e em 2013 investiremos na blindagem de vidros da portaria”, conta. O prédio de 17 andares nunca passou por uma ocorrência. “Temos grande preocupação com o assunto e não esperamos o problema aparecer para tomar atitude”, conclui.

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ADMINISTRAÇÃO / 5º DIRECIONAL SÍNDICOS

FIQUE DE OLHO / ILUMINAÇÃO: LUMINÁRIAS, LÂMPADAS, SENSORES DE PRESENÇA E TEMPORIZADORES

PREVINA-SE CONTRA OS APAGÕES Segurança e economia são duas palavras-chaves da lista de prioridades dos síndicos, zeladores e administradores condominiais. E a iluminação figura como o grande pivô dessas áreas. Sem um projeto eficiente e com manutenção precária, os ambientes dos condomínios correm um risco maior de sofrer apagões periódicos e colocar em risco todo seu sistema de segurança. Por outro lado, o uso de equipamentos obsoletos representa gasto maior de energia e uma conta elevada ao final do mês. Confira, neste Fique de Olho, as soluções que o mercado oferece aos condomínios neste segmento.

ACESA

Por Rosali Figueiredo

Atuando há 16 anos com iluminação, a Acesa especializou-se em condomínios e realiza conserto e venda de equipamentos, reparos, ampliações e modernização de sistemas. Uma de suas expertises é o diagnóstico das instalações antes de propor “opções para conserto ou modernização”, afirma o empresário Rafael Polastre. Os orçamentos são feitos sem compromisso e procuram oferecer aos condomínios soluções de “maior eficiência (mais luz) e autonomia (mais tempo de luz)”, mas, ao mesmo tempo, “menos onerosas”. A Acesa trabalha com inúmeros itens relacionados à iluminação de emergência, como centrais, baterias, nobreaks de diversas marcas e potências, luminárias a LED, luminárias a LED centralizadas, blocos autônomos de 2x55Watts e lâmpadas especiais, garantindo a assistência técnica. Além disso, comercializa e instala gerenciador de luz para garagens. Fale com a Acesa: 11 4232-4206 acesaeletrica@yahoo.com.br

ETIL

Na Etil, empresa com 26 anos de mercado, a iluminação entra como um dos destaques de seu amplo portfólio. Este inclui acessórios para instalações elétricas de baixa ou média tensão (próprios para obras de infraestrutura), toda a parte de iluminação (lâmpadas, LED, reatores, drivers, luminárias, refletores, produtos e estudos luminotécnicos, todos focados na redução do consumo), além de sistemas de comando e proteção (como para-raios, disjuntores, inversores, nobreaks, sensores, temporizadores, conectores, fios e cabos). Mas o carro-chefe é mesmo a iluminação, fios e cabos, plugs e interruptores, afirma o gerente comercial Chedi Abrahão Neto. Chedi observa ainda que o grande diferencial da empresa reside na garantia da entrega do produto em até 24 horas, desde que confirmada sua disponibilidade em estoque. Também o trabalho de pós-venda merece ser destacado, finaliza o gerente comercial. Fale com a Etil: 11 3616-6650 www.etil.com.br etil@etil.com.br

FLASH AUTOMAÇÃO

Fabricante de sensores de presença, de sistemas de iluminação e de luz de emergência, a Flash Automação vem apostando no sucesso e na eficiência da tecnologia LED para oferecer as melhores soluções aos condomínios. Neste ano, inclusive, a empresa está fazendo promoção nas placas LED, com descontos de 20%, que serão mantidos até o dia 31 de dezembro. “O LED, além de vida útil elevada (cerca de 30 mil horas), possui baixo consumo de energia, o que favorece grande autonomia aliada à boa iluminação nas luzes de emergência”, aponta Marcio Missao Babazono, um dos sócios da empresa e engenheiro responsável pelos projetos. Já no sistema de iluminação, o LED chega a proporcionar economia de mais de 80%, acrescenta Missao. A extensa carteira da empresa inclui luzes de emergência, lâmpadas e refletores LED, sistema de interfones, CFTV, controle de acesso a veículos, sensores de presença e gerenciamento para garagem. Os itens produzidos pela Flash possuem dois anos de garantia e peças de reposição e assistência técnica permanente, destaca o engenheiro. Fale com a Flash Automação: 11 3982-9799 / 3981-4757 / 2373-4757 www.flashautomacao.com.br atendimento@flashautomacao.com.br

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LIGAÇÃO

Estruturada como um verdadeiro “home center”, a Ligação permite aos condomínios encontrar em um único espaço toda a sorte de produtos e equipamentos que precisam para manter seus serviços funcionando diariamente, nos setores de elétrica, hidráulica, pintura e construção. São mais de 15 mil itens, com destaque para a iluminação, ou seja, dezenas de tipos de lâmpadas, luminárias, refletores com sensores de presença, sinalizadores de topo de edifício, sinalizadores de entrada de garagem, interruptores, reatores e transformadores, sensores e minuterias, além de luminárias de emergência em LED. “Trabalhamos somente com produtos de primeira qualidade, certificados e com garantia do fabricante”, destaca o diretor comercial Luiz Fernando, lembrando que os compra diretamente das fábricas. Com onze anos de mercado, a empresa mantém um estruturado sistema de e-commerce e televendas (com entrega direta aos condomínios), mas atende também na loja física, localizada no bairro da Mooca, zona Leste de São Paulo. Fale com a Ligação: 11 3209-5000 www.ligacao.com.br vendas@ligacao.com.br continua...

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FIQUE DE OLHO / ILUMINAÇÃO:LUMINÁRIAS, LÂMPADAS, SENSORES DE PRESENÇA E TEMPORIZADORES

MK ELÉTRICA

Especializada em condomínios, a MK Elétrica comercializa uma das linhas mais completas em materiais elétricos do mercado. No caso da iluminação, destaca-se a grande variedade de lâmpadas, luminárias refletores, luminárias de emergência LED, equipamentos para jardins, reatores, projetores, disjuntores, fios e cabos, além de sensores de presença, entre muitos outros. Fundada há 32 anos, a MK Elétrica mantém seus estoques sempre completos, de forma a despachar o pedido dos clientes no mesmo dia. “Fazemos entrega imediata, com as melhores marcas do mercado e todos os produtos certificados pelo Inmetro”, destaca a empresária Rima M.Jarrah. Fale com a MK Elétrica: 11 5643-7000 www.mkeletrica.com.br sac@mkeletrica.com.br

ROVIMATIC

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Com 32 anos de mercado e fabricante de equipamentos para duas áreas essenciais dos condomínios – economia de energia e segurança, a Rovimatic mantém-se atenta às necessidades dos clientes e às novas tendências no uso dos materiais. “A Rovimatic atende ao consumidor final, desde os condomínios às construtoras e demais empresas”, afirma o diretor e engenheiro Carlos Tempel. Na área de iluminação, a empresa comercializa sensores, temporizadores, kits em LED e controladores de iluminação programáveis. Esses últimos são um dos seus destaques, ideais para garagens de mais de 500 veículos. “Desenvolvemos um equipamento que realiza uma gestão diferenciada, com programações próprias para o dia, a noite e os momentos de menor movimento, como nos finais de semana”, explica Tempel. Nesses casos, a economia na conta mensal de energia elétrica fica entre 20% e 25%, diz. “São produtos muito voltados para a sustentabilidade.” A empresa desenvolve o projeto, instala e dá assistência técnica aos clientes. Fale com a Rovimatic: 11 3814-1143 www.rovimatic.com.br vendas@rovimatic.com.br

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Acess贸rios

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Acess贸rios, Administradora

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Alambrados, Assessoria

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Amortecedor de Impacto, Antenas, Baterias Estacionárias, Bomba d’água

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Coberturas

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Coberturas, Controle de Pragas, Extintores

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Elétrica

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Elétrica, Elevador

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Elevador

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Elevador

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Elevador, Gerador, Laudos Estruturais

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Equipamentos de Ginástica

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Garagem, Hidráulica, Individualização de Água

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Hidráulica, Impermeabilização

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Impermeabilização

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Impermeabilização

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Impermeabilização

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Impermeabilização, Móveis, Para-raios, Perícia Predial, Pisos

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Interfone

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Interfone, Manutenção Predial

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Manutenção Predial, Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial, Piscina, Playground

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Playground

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Playground

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Porta corta-fogo, Recuperação Estrutural, Sensor de Presença, Serralheria, Sinalização

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Radiocomunicação, sistemas de segurança

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Sistemas de Segurança, Terceirização

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Sistemas de Segurança, Terceirização

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Terceirização

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Terceirização, Tratamento de Piso

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Playground

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