Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Eduardo Marchiori Juliana Nakamura Raquel Zardetto CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Claudiney Fernandes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Aberto Durbano Fabian Mesquita Francisco Grion Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes Emilly Tabuço Coronado João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Evaldo Mendonça Francisco Elias da Silva José Ricardo da Silva Marcos Bomfim IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Caro Leitor,

As ruas de mais de 350 cidades brasileiras foram tomadas por manifestações de diversas origens e causas ao longo do mês de junho. Muitas adentraram julho, esparramando pelo País o clamor cívico e cidadão, apesar de acompanhado de caos, violência e depredações em alguns lugares. De qualquer maneira, desde o movimento das Diretas-Já e do impeachment do ex-presidente Fernando Collor de Melo, não se via tamanha disposição de se protestar contra tantos erros, abusos, distorções e omissões protagonizadas pelos representantes do povo nos poderes instituídos do Estado brasileiro. A verdade é que o cidadão, especialmente o trabalhador e o pequeno empresário, se encontra espremido entre a precariedade dos serviços e da infraestrutura pública e o excesso de tributos. Durante anos, sua voz não conseguiu ecoar junto daqueles que são eleitos para decidir em favor do interesse coletivo. Por isso, muita gente engrossou o coro inicial das ruas que protestava contra o aumento das tarifas dos transportes urbanos, introduzindo novas bandeiras, como o fim à corrupção. Ainda sem um desfecho político previsível, e a despeito dos atos condenáveis de violência, essa ampla mobilização já deixa um importante legado a todos nós: a oportunidade de começarmos a exercitar a democracia também em nosso dia a dia. É o caso desta pequena coletividade que se chama “condomínio”, a qual padece de um grau maior de conscientização e compreensão do que representa compartilhar interesses comuns. Por exemplo, nossa matéria de capa volta a tratar dos velhos conflitos que emergem da presença dos animais de estimação nas edificações. Não por culpa dos bichinhos, muitos deles, na verdade, vítimas de descuidos, descasos e até mesmo de desinformação por parte de seus donos. O fato é que uma parcela dos condôminos desconhece as boas práticas relacionadas à posse responsável dos animais, a qual deve assegurar a estes, e à própria vizinhança, um ambiente salubre, tranquilo e respeitoso. A existência de animais em condomínios tornou-se praticamente inquestionável (com raras exceções), mas a forma como se dá essa presença ainda desperta muita celeuma. Em ampla reportagem publicada nesta edição, a Direcional Condomínios procura oferecer subsídios aos síndicos para que empreendam campanhas de esclarecimento em suas edificações, a fim de tornar o convívio com os animais mais saudável. Outra importante abordagem que toca na questão da democracia é apresentada na pauta sobre balancetes. Se bem elaborados, precisos e transparentes, estes funcionam como um poderoso instrumento para que os síndicos legitimem seu trabalho e consigam aprovar despesas extras e a previsão orçamentária anual. Afinal, uma democracia não se constrói apenas à base de direitos, mas também de deveres, entre estes, a responsabilidade de os condôminos acompanharem o emprego correto de seu dinheiro. Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Filiada à

ERRATA Na edição do mês de junho, faltou destacar o trabalho da Tie Tapetes como fornecedora de serviços e acessórios às garagens dos condomínios, entre os quais, bicicletários, item relevante aos síndicos. Em São Paulo, por exemplo, nova lei obriga à reserva de 10% das vagas de garagens para bicicletas nas novas edificações ou naquelas em reforma.

Fale com a Tie Tapetes: 11 2659-4599 www.tietapetes.com.br tietapetes@tietapetes.com.br

Tiragem auditada por

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Coluna: Quero implantar um livro de ocorrências, e agora? (Por Cristiano De Souza) 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Seção Tira-Teima: .............Pagamento de adicional insalubridade nos condomínios 08. Dica: .............................................................................................................Seguro 09. Dica: ..............................................................................................Fachada: Retrofit 12. Capa: .....................................................Animais em condomínio, acordo possível? 17. Dica: .................................................................... Limpeza: Equipamentos e lixeiras 20. Administração: .................................. Balancete: Transparência à prova de dúvidas 24. Seção Tira-Teima: ....................... Como estabelecer limites aos gastos dos síndicos 26. Coluna: ........Quero implantar um livro de ocorrências, e agora? (Por Kelly Remonti) 28. Fique de Olho: ................................................................ Individualização de Água

Direcional Condomínios | Julho 2013

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Editorial

COLUNA

QUERO IMPLANTAR UM LIVRO DE OCORRÊNCIAS,

E AGORA? Por Dr. Cristiano De Souza

ENTRE AS VÁRIAS atribuições de um síndico, creio que a de ouvir seja a mais importante. A tarefa não é fácil, pois opiniões podem ser boas ou ruins, mas é certo que são sempre opiniões, e pelo fato de o síndico ser o representante de um grupo, nada mais justo que este coletivo venha a se expressar. O próprio Código Civil tem como objetivo desestimular o individualismo e agregar uma noção coletiva de administração, representada pelo síndico, cujas atribuições são, vide Art. 1.348, inciso V: • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, e; • Zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores, o que vale dizer, moradores. Surge daí, de forma clara, a necessidade de ouvir e agir. E uma das maneiras mais práticas e antigas de fazê-lo é a implantação do “Livro de Ocorrências, Propostas e Reclamações”, onde cada morador, interessado no bem-estar do patrimônio coletivo e da vida condominial, poderá manter um livre canal de diálogo com o síndico. Seu formato, pelos avanços tecnológicos existentes, podem ser o virtual (hospedado no site do condomínio ou da administradora); ou mesmo físico, no famoso “livro ata de capa preta”. O condomínio pode ainda instalar caixas-urnas lacradas, onde formulários devem ser depositados com os comentários dos moradores. Mas por que por escrito? Não poderia ser verbal? Claro que sim, porém alguns assuntos somente podem ser recebidos por escrito, pois a figura do síndico não poderá ser confundida como a de um “leva e traz” sem provas. É o caso, por exemplo, da reclamação de barulho. Aqui o morador atingido deverá comunicar o fato ao síndico por escrito, que somente assim poderá tomar providências. O mesmo procedimento vale para reclamações graves acerca de algum funcionário, entre outros temas que exigem provas. Outra razão para se manter um diálogo escrito é preservar o bom senso, já que dificilmente alguém ofenderá outra pessoa por meio desse canal, ainda que em toda regra exista exceção. Porém, se ocorrer alguma ofensa, deverão ser adotadas as medidas cabíveis para cessar tais constrangimentos. Aconselha-se que a administração comunique aos condôminos, em assembleia, sobre a implantação desses meios de comunicação, bem como sua finalidade e formas alternativas de sigilo. Importante ainda frisar que o livro, virtual ou físico, deverá estar sempre à disposição de todos, não para consulta, mas para registro. Finalmente, o livro poderá servir de comunicação de autorizações ou restrições à portaria, ou seja, por razões de segurança, somente entra quem estiver autorizado, ou somente recebe a encomenda se a portaria for avisada. Fica a dica: ouvir representa a mais importante atribuição do síndico para

Foto: Almir C. Almeida

Direcional Condomínios | Julho 2013

uma boa gestão.

LEIA MAIS SOBRE O ASSUNTO NA PÁG. 26 DESTA EDIÇÃO.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

PAGAMENTO DE ADICIONAL

INSALUBRIDADE NOS CONDOMÍNIOS

1 - O CONDOMÍNIO DEVE PAGAR O ADICIONAL AOS TRABALHADORES? A obrigação de pagar o adicional de insalubridade aos funcionários, conforme descrito no Artigo 189 da CLT, dependerá das condições de trabalho realizada por cada funcionário, ou seja, da existência ou não de condições insalubres. 2 - COMO SABER SE A CONDIÇÃO DO MEU CONDOMÍNIO É INSALUBRE? Os condomínios estão sujeitos à NR-09, norma regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego, ficando, assim, obrigados a seguir o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA). O PPRA irá indicar se há ou não a condição insalubre, identificará os riscos aos quais os funcionários estão expostos, bem como definirá quais os EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) os funcionários deverão utilizar. Os EPIs deverão ser entregues pelo condomínio, gratuitamente, conforme estipulado no Artigo 166 da CLT. É o caso, por exemplo, de luvas, botas e máscaras para os faxineiros (para evitar contato direto com lixo e produtos químicos de limpeza) e para o funcionário que faz a manutenção da piscina (que também trabalha com produtos químicos).

Direcional Condomínios | Julho 2013

3 – COM A UTILIZAÇÃO CORRETA DOS EPIs, A INSALUBRIDADE ESTARÁ ELIMINADA? Nem sempre, pois muitas vezes, o fornecimento de EPIs diminuirá a nocividade,

todavia, não a eliminará, portanto, será devido ainda ao funcionário o pagamento do adicional. Além disso, devemos sempre estar atentos às convenções coletivas de trabalho, pois poderá haver previsão de pagamento do adicional, independentemente da utilização ou não dos equipamentos de proteção. E no caso do trabalhador terceirizado, o fornecimento de EPIs e o desenvolvimento do PPRA caberão à prestadora de serviços, mas o condomínio é considerado subsidiário mediante qualquer omissão que este empregador venha a cometer. Portanto, deverá fiscalizar as condições de trabalho oferecidas pelo prestador.

Foto: Paulo Caldas Paes

A ADVOGADA Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes trata, nesta edição, de um tema muitas vezes negligenciado pelas administrações, mas não pela fiscalização do Ministério do Trabalho: a necessidade de proteger e/ou remunerar o trabalhador em atividades insalubres. Confira.

DICA / SEGURO

ESCOLHA A MELHOR OPÇÃO AO SEU CONDOMÍNIO Por Juliana Nakamura

Direcional Condomínios | Julho 2013

MAIS

do que uma necessidade para proteger o condomínio contra acidentes, prevenir perdas e evitar surpresas desagradáveis, a contratação de seguro é uma obrigação do administrador. Para atender a essa demanda, o mercado oferece ampla variedade de produtos, com diferentes coberturas, o que muitas vezes suscita dúvidas sobre qual modalidade é a mais adequada para cada situação. A partir da concessão do Habite-se, os condomínios devem fazer minimamente o seguro obrigatório que proteja a estrutura do prédio contra o risco de incêndio, queda de raios, explosões e colisão de aeronaves, como determina os Artigos 1.346 e 1.348 do Código Civil. A exceção fica apenas por conta dos condomínios horizontais, nos quais cada condômino constrói sua própria casa e adquire apenas a cota de terreno e uma fração das áreas comuns. Nesses casos, a contratação do seguro é obrigatória somente para os espaços de uso coletivo. Desde julho de 2011, o seguro obrigatório para condomínios é oferecido em duas modalidades de coberturas básicas: a simples e a ampla, que podem ser complementadas com garantias adicionais. A advogada Maria Helena Gurgel Prazo, especializada em seguros e resseguros, conta que a cobertura simples ampara somente os riscos de incêndio, queda de raios, explosões e queda de aeronaves. Já a cobertura ampla engloba, além do que está garantido pela simples, danos decorrentes de alagamento, inundação, desmoronamento, tumultos, vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo, danos elétricos e outros eventos que possam causar prejuízos materiais ao condomínio. De forma geral, em função do preço menor, a modalidade básica simples acaba sendo mais procurada pelos condomínios. Mas um recurso bem utilizado para ampliar a proteção, sem comprometer tanto o orçamento, é a contratação do plano simples com algumas coberturas adicionais, ajustadas de acordo com a necessidade do condomínio. Entre esses extras destacam-se a garantia acessória de responsabilidade civil do condomínio, que assegura cobertura para danos pessoais ou materiais causados involuntariamente a terceiros. E a de responsabilidade civil, direcionada para garagista, que pode cobrir roubos ou danos a veículos sob a guarda do condomínio. Podem ser contratadas, ainda, coberturas especiais contra quebra dos vidros da fachada, acidentes provocados por falhas no portão da garagem, além de seguro de vida para funcionários. A contratação de uma das modalidades deve ser sempre aprovada em assembleia.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - DÚVIDAS E MODELOS PREFERIDOS PELOS SÍNDICOS (ACESSE ESTE COMPLEMENTO DA MATÉRIA DE SEGUROS NO LINK DA EDIÇÃO 181)

PRÓXIMA EDIÇÃO REFEITÓRIO E VESTIÁRIO

DICA / FACHADA – RETROFIT

TÉCNICA VALORIZA IMÓVEIS E RENOVA PAISAGEM DAS CIDADES Por Eduardo Marchiori

PROCESSO relativamente novo na construção civil, o retrofit tem se mostrado bastante eficaz na recuperação e modernização dos edifícios. De forma geral, o termo é utilizado para designar reforma, que pode ser tanto para edificações, como para equipamentos como elevadores, ar-condicionado, sistema de segurança, iluminação etc. Mas o retrofit se diferencia de uma reforma comum porque vem precedido de estudos minuciosos, seja do ponto de vista arquitetônico ou dos equipamentos e instalações, esclarece o engenheiro civil Elorci de Lima, especialista em patologia e terapia de estruturas. Segundo ele, a técnica tem sido largamente utilizada no Brasil em função dos programas de revitalização dos centros históricos, visando a recuperar estruturas desgastadas pelo tempo, aumentando sua vida útil e utilizando tecnologias avançadas. Mas não só: a ideia é também reduzir custos com manutenção dos edifícios mais antigos; aumentar as possibilidades de uso de suas áreas comuns e privativas; proporcionar maior conforto, segurança e funcionalidade para os moradores; além de modernizar e valorizar os imóveis.

Direcional Condomínios | Julho 2013

TIPOS DE INTERVENÇÕES Um bom exemplo é dado pelo Edifício Marambaia, localizado na Alameda Franca, região dos Jardins, em São Paulo, cujo projeto de retrofit foi desenvolvido pelo arquiteto Roberto Candusso. Erguido há 30 anos, o condomínio residencial de 20 andares passou por uma verdadeira reestruturação da fachada, que incluiu a implantação de terraços estruturados em aço e de painéis pré-fabricados com quartzo e resina, em diferentes tonalidades, revestindo a superfície. A modernização do edifício envolveu ainda a instalação de um sistema informatizado de controle predial. Segundo Candusso, a sugestão de mudança tão radical na fachada partiu dele mesmo, como forma de valorizar esteticamente o conjunto. Como anteriormente não havia sacada, cada pavimento do prédio recebeu portas-balcão para acesso às varandas. O projeto demandou seis meses de conversas com os condôminos até obter o consenso de todos, e mais um ano e meio para a execução das obras. Logo após as reformas, "o preço médio do apartamento subiu de R$ 550 mil para R$ 1,5 milhão. E uma unidade com localização privilegiada foi vendida por R$ 2,1 milhões na época", relata Gláucia La Regina, advogada e síndica do empreendimento. Gláucia também é síndica do Condomínio Edifício Giordana, situado na Zona Oeste da capital paulista, onde coordena várias intervenções, entre elas a reforma da fachada. O prédio de dez andares provavelmente sofrerá uma pequena alteração no parapeito de suas paredes externas, originalmente revestido por uma faixa de mármore, “que se encontra bastante desgastada em decorrência do tempo”. Gláucia afirma que já solicitou os orçamentos e, na próxima assembleia com os proprietários, colocará em votação se após a retirada do

DICA / FACHADA – RETROFIT

mármore será mantido o mesmo padrão de revestimento ou se tudo será trocado por textura. "Para tomar essa decisão, levaremos em conta a viabilidade técnica, os custos, a durabilidade do material e a estética do prédio", comenta. A previsão de duração das obras gira em torno de 75 a 90 dias úteis. Já o arquiteto Luiz Frederico Rangel participou do processo de reforma do Condomínio Edifício Real Parque, situado no Morumbi, Zona Sul de São Paulo, que envolveu tratamento da fachada, a qual se destaca pela ampla varanda das unidades (duas em cada pavimento) e jardineiras suspensas. O arquiteto afirmou que foi realizada tanto intervenção estética quanto de manutenção da superfície do prédio de 12 andares, com correção de rachaduras, lavagens, remoção de manchas, correção de alguns peitoris e nova pintura. Mas o retrofit mesmo ocorreu no subsolo, com a ampliação de vagas de garagem. Segundo ele, todo o investimento foi altamente compensado por inúmeras vantagens: "valorização imobiliária, eliminação da vacância de ocupação, elevação da renda locatícia, melhor operacionalidade de suas instalações e o controle condominial", enumera.

Direcional Condomínios | Julho 2013

CUIDADOS LEGAIS E ESTRUTURAIS

Antes de qualquer reforma, porém, é preciso observar algumas normas. Inicialmente, as inovações e adaptações em um retrofit devem ter 100% de aprovação dos condôminos, que poderão escolher a melhor alternativa dentro da gama de possibilidades e especificações técnicas apontadas pelos profissionais competentes. Além disso, também é necessário observar que os casos que envolvem a inserção de novos materiais de acabamento em estruturas antigas (por exemplo, um revestimento em granito, que vai acrescer um sobrepeso à estrutura) deve, obrigatoriamente, passar por estudos técnicos, complementados por ensaios tecnológicos, avaliando-se a eventual necessidade de reforços estruturais, explica o engenheiro Elorci. "A modalidade retrofit inclui mudanças em fachadas, até mesmo com acréscimo de áreas, ampliação de ambientes etc. No caso de fachadas, é obrigatória a análise e aprovação de órgãos públicos, em especial as prefeituras. Há de se observar também a questão do direito autoral do autor do projeto original, que deve manifestar concordância com as alterações em sua 'obra'", complementa. Apenas nos casos em que as alterações interfiram na estrutura principal do edifício, exigindo reforços estruturais, e também em mudanças radicais de uso - como transformar um prédio residencial numa biblioteca, por exemplo – o retrofit não é aconselhado, observa Elorci. Considerando todas as vantagens, inclusive a agilidade na execução dos projetos e a economia futura com novas reformas, a utilização de retrofit na modernização dos edifícios é uma tendência que deve crescer nos próximos anos, acredita o engenheiro.

PRÓXIMA EDIÇÃO REFORMAS – SALÃO DE FESTAS E ESPAÇO GOURMET

CAPA

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO,

Foto: Rosali Figueiredo

Foto: Almir C. Almeida

ACORDO POSSÍVEL?

É preciso difundir a posse responsável dos animais, respeitando-se o direito dos condôminos que querem tê-los em companhia; dos próprios bichos de estimação, que precisam de bem-estar e ambientes salubres; e dos cidadãos em terem uma cidade limpa, sem riscos à saúde. Mas existem desafios nesse caminho, como apontam, entre outros, as síndicas Rosana Moraes (foto maior) e Margarete Alvarez (foto no destaque). Por Rosali Figueiredo

NO CONDOMÍNIO DE UMA TORRE e 138 apar-

questionam o direito; uma das poucas exceções é Rejane

tamentos, que se destaca em uma região ainda tomada por casas no Parque

de Albuquerque, que briga na Justiça para fazer valer a

Vila Prudente, zona Leste de São Paulo, a saída de moradores com cães e

Convenção que veta animais nas unidades (Leia mais na

gatos somente é permitida pela garagem. Ali, próximo a um dos elevadores,

pág. 15). Só que os problemas se avolumam conforme cres-

um dispenser instalado na parede fornece saquinhos plásticos descartáveis

ce a população de cães e gatos nos edifícios, principalmente

para que os condôminos recolham a sujeira que os animais venham a

aqueles relacionados ao aumento da sujeira (urina e fezes)

deixar nas calçadas. Mesmo assim, alguns vizinhos têm reclamado com a

nas áreas comuns (privadas e públicas); ao barulho causado

síndica do Edifício Ideali, Margarete Zaneti Alvarez, que nem todos a reco-

pelo abandono das criações por longos períodos; e à forma

lhem. Pior, alguns ainda jogam o próprio saquinho com fezes em frente aos

de conduzi-los pelos elevadores e áreas de circulação.

Direcional Condomínios | Julho 2013

seus domicílios.

“Antes de adotar um animal, as pessoas devem ficar

“Os saquinhos ajudam bastante, porque muita gente sai despreparada

atentas se terão condições de lhe oferecer o básico, que é

para passear com os animais. No entanto, ainda falta conscientização”,

alimentação, saúde, higiene e tempo de interagir e exercitar

acredita Margarete, que a cada queixa recebida, prega avisos nos elevadores

com ele”, defende a médica veterinária Simone Zahary Pires

chamando a atenção dos condôminos para o problema. “Isso requer um

Brandão, coordenadora do Programa de Proteção e Bem-

trabalho constante”, diz a síndica, que reconhece o direito de posse de

Estar de Cães e Gatos do Município de São Paulo (Probem),

animais domésticos entre os condôminos. Mas adverte que há um longo

vinculado à Secretaria Municipal da Saúde.

caminho para que os cidadãos cumpram com a Lei 13.131/2001, a qual

Segundo ela, os condôminos precisam avaliar bem “se

estabelece condições mínimas de salubridade, posse e segurança relacio-

é isso que querem”, “pensar do lado dos animais também”,

nadas aos cães e gatos na cidade de São Paulo.

pois ao faltarem com alguns cuidados básicos, acabam

Entre outros, o dispositivo determina a obrigatoriedade de o “condu-

contribuindo para ocorrência de “hábitos cruéis que se

tor do animal recolher os dejetos fecais eliminados pelo mesmo em vias

observam com frequência”. Entre estes, Simone destaca

e logradouros públicos” (Conheça, na pág. 15, os Direitos & Obrigações

o abandono; expô-los a doenças em ambientes insalubres

relacionados à questão).

(em casa ou nas calçadas); negar-lhes os passeios diários

POSSE RESPONSÁVEL

(para que se exercitem); tentar “humanizá-los”, a exemplo dos sapatinhos colocados nas patas, parte mais sensível

Criar animais domésticos em apartamentos tornou-se fato consu-

do seu corpo; e repreender instintos básicos, como latir e

mado nos grandes centros urbanos do País. Poucos são os síndicos que

interagir. Por isso, não resta alternativa aos síndicos senão

CAPA desenvolver campanhas intensivas de conscientização

- utilizar os elevadores sociais com os animais;

dos moradores, defende a médica veterinária.

- circular com eles à solta (é preciso colocar coleira

“ADMINISTRANDO” A CONTENDA

- abandoná-los em casa por longo período de tempo; e,

No condomínio de Margarete Alvarez, os esforços

ou carregá-los no colo); - possuir criações de grande porte.

se concentram nos comunicados presos nos elevadores, em conversas e também no aparato que é possível ofe-

DESABAFO

recer, caso dos saquinhos. São utilizadas 700 unidades a

Espaço não falta ao Condomínio Conjunto Residencial Parque das

cada mês, que atendem a uma população de cerca de

Nações, um empreendimento de 17 mil metros quadrados localizado

40 animais (O Ideali possui um bicho de estimação para

próximo ao Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo. Com jardins, árvores e

cada duas crianças ou adolescentes, revela Margarete).

passeios internos bem cuidados, o condomínio administrado pelo síndico

Também a síndica Rosana Morais resolveu disponi-

geral Adolfo Luiz Asquino espalhou diversos avisos aos moradores de suas

bilizar saquinhos descartáveis aos donos dos pets. Seu

oito torres e cerca de 400 apartamentos, conclamando-os a colaborarem

condomínio, os Edifícios Flávia e Fernanda, situado na

com a limpeza local.

Aclimação, região Centro-Sul de São Paulo, implantou

Mesmo assim, o síndico flagra diariamente dejetos deixados pelos donos

um dispenser para cada bloco, cujo milheiro é renova-

dos animais ao pé das árvores. É um problema sério, observa Adolfo, que

do de três em três meses. Rosana diz que gostaria de

recentemente instalou placas também na área externa do condomínio, junto

instalar o equipamento no passeio público, além de

às grades e muros que fazem divisa do condomínio com três vias públicas.

envolver os demais condomínios e o comércio local

“Seja cidadão, recolha as fezes do seu cão. Colabore. A calçada é de todos

com a prática. E trabalhar pela conscientização de outro

nós”, pedem os avisos externos, em uma região com grande concentração

item que também causa muito transtorno, sujeira e

de edifícios residenciais e animais.

prejuízo às contas do condomínio: o excesso de urina

Outra providência adotada pela administração foi, em um dos passeios externos, instalar floreiras na extensão do muro e da sarjeta. “Houve melhora,

no passeio público. “Quase todos os prédios daqui têm lixeiras nas

porque a floreira é alta e dificulta”, comenta Adolfo, que chegou a jogar creoli-

calçadas para recolher as fezes. Mas temos que lavar a

na nas calçadas, cujo forte cheiro também causou transtornos aos moradores,

calçada externa até duas vezes por dia em função do

tanto quanto a concentração de urina. “Há muitos animais e poucos donos

xixi”, reclama a síndica. “O cheiro fica insuportável e

assumem responsabilidades. É preciso que haja uma campanha de conscientização maior, não só pelos bichos como pela sociedade”, desabafa o síndico.

Sistema disponibilizado pelo Foto: Almir C. Almeida

condomínio de Rosana Moraes ajudou a diminuir Fotos: Rosali Figueiredo

a sujeira nas calçadas, mas ainda é preciso maior conscientização, diz a síndica a urina enferruja as grades e portões, já tivemos que providenciar várias manutenções por causa disso.” Os dois blocos abrigam 52 apartamentos de cerca de 100 metros quadrados, mas possuem pouco espaço em novo morador recebe um kit boas-vindas contendo uma cartilha com as normas previstas na Convenção e Regimento Interno para a posse de animais domésticos”, revela a síndica. Entre estas, é proibido: - deixar os bichos sozinhos nos elevadores (mas houve condômino flagrado colocando-os em gaiolas para que o porteiro os recolhesse e entregasse à firma de tosa);

Apesar dos apelos aos donos dos animais, o Condomínio Parque das Nações ainda enfrenta desrespeito quanto à obrigatoriedade da coleta dos dejetos (na foto ao alto, funcionário limpa área comum interna; imagem maior mostra floreiras recém-implantadas em uma das calçadas externas para coibir um pouco esse comportamento)

Direcional Condomínios | Julho 2013

área comum. Por isso, as regras por lá são rígidas. “Cada

CAPA

ORIENTE OS CONDÔMINOS CONTRA

MAUS TRATOS E RISCOS À SAÚDE pelo Conselho Federal de Medicina Veterinária (CMFV). É a chamada caudectomia, amputação ou corte da cauda de cães para fins estéticos. A medida foi baixada

Foto: Edson Hatakeyama

através da Resolução 1.027, de 18 de junho de 2013. Simone Zahary, médica veterinária da

DOENÇAS

Prefeitura de São Paulo, deixa dicas aos sín-

Além dos transtornos causados aos pedestres pela

dicos para conscientização dos moradores

sujeira na calçada e o mau cheiro, os dejetos podem causar doenças aos adultos, crianças e aos próprios animais, destaca Simone. Suas fezes em ambiente aberto favorecem o ciclo de vida de agentes causadores

A médica veterinária da prefeitura, Simone Zahary Pires Brandão, se

de doenças, como as verminoses. Há riscos ainda de

emociona quando fala dos animais domésticos. Ela observa certo modismo

contaminação com o bicho geográfico, toxoplasmose

entre algumas pessoas, que ao adotá-los se esquecem de colocar na balança

etc. E mesmo que eles estejam devidamente tratados

os compromissos que terão com eles por toda uma vida. “É preciso lembrar

e vacinados, podem ser infectados em um simples

que eles sentem fome, frio, medo e têm sentimentos, criam vínculos. É outra

passeio, assim como seus donos e as demais pessoas.

vida que está do outro lado.” Simone recomenda aos síndicos orientar os moradores, deixando-lhes algumas dicas.

ABANDONO

PASSEIO

apenas barulho e incômodo aos vizinhos, como causa

Deixar o animal sozinho por muito tempo gera não A primeira delas é lembrá-los que o passeio não deve ser visto como

estresse ao próprio bichinho. “Ele pode desenvolver

momento de os pets fazerem suas necessidades. A saída diária de casa é

dermatite para chamar atenção”, exemplifica a médica

essencial para que tomem sol, se exercitem e se socializem com outros ani-

veterinária. Além disso, Simone diz que é um mito achar

mais, explica a médica. Mas atenção: a lei municipal obriga o uso de coleira.

que os gatos, por serem mais independentes, não se importem com a solidão. “Eles se adaptam bem dentro

DEJETOS Quanto à urina e fezes, é preciso habituá-los a fazer dentro da unidade, em um canto reservado para isso, de preferência utilizando-se tapetes higiê-

de casa, mas também sentem falta dos donos, gostam de andar no ambiente externo e podem desenvolver estresse e dermatite face o abandono.”

nicos descartáveis, produzidos com um gel que mantém o lugar seco e sem

Direcional Condomínios | Julho 2013

cheiro. E uma dica é fundamental: os bichos não gostam que sua comida

SERVIÇO GRATUITO

fique próxima desses locais, que devem ser limpos constantemente. Simone

O Programa de Controle Reprodutivo de Cães e Gatos,

Zahary esclarece que é instintivo os animais urinarem nos espaços abertos,

ligado à Secretaria Municipal da Saúde de São Paulo, realiza

pois assim marcam sua “dominância” (território). De qualquer maneira, é

cirurgias de esterilização (castração) gratuitas, por meio de

necessário estimulá-los a fazer em casa, o que diminui bastante a incidência

entidades conveniadas e clínicas veterinárias contratadas

de urina nas calçadas. E quando saem para passear, os donos devem carregar

pela prefeitura, informa a Coordenação Especial de

uma garrafinha com água e desinfetante para jogar sobre o xixi, defende

Comunicação da pasta. As entidades realizam as cirurgias

Simone. Já no caso das fezes, a médica reitera a obrigatoriedade legal de

através de mutirões mensais, em várias regiões da cidade.

coleta dos dejetos pelos donos dos animais.

É necessário fazer um cadastro prévio com orientação para a cirurgia. Para mais informações, o interessado deve

CASTRAÇÃO

contatar o Centro de Controle de Zoonoses no início

Outra forma de inibir a urina é providenciar a castração do animal an-

de cada mês, pelo telefone (11) 3397-8900. Já as clínicas

tes que entre em fase de procriação. Os machos podem ser castrados já a

veterinárias contratadas estão localizadas em vários bairros

partir dos dois meses, diz Simone (O serviço é oferecido gratuitamente pela

das quatro macros regiões de São Paulo. Informe-se através

prefeitura de São Paulo, confira no quadro ao lado).

do site da Direcional Condomínios, no link da edição 181

Mas outro hábito comum em relação aos animais acaba de ser proibido

(em www.direcionalcondominios.com.br).

CAPA

POSSE DE ANIMAIS:

DIREITOS & OBRIGAÇÕES de animais de estimação, proposta por alguns condomínios, resta,

Para a advogada Evelyn

portanto, ilegal”.

Gasparetto, lei assegura pleno direito à criação de animais domésticos nas unidades condominiais

INSTALAÇÕES, VACINAÇÃO E REGISTRO A Lei Municipal 13.131/2001 impõe limitações ao número de animais nas moradias. Em seu Art. 18, estabelece que “não serão permitidos, em residência particular, a criação, o alojamento e a

O assunto é controverso. No Condomínio Edifício Ana

manutenção de mais de 10 (dez) cães ou gatos, no total, com idade

Carolina, por exemplo, a síndica Rejane de Albuquerque se vê

superior a 90 (noventa) dias)”. Já o parágrafo 1º permite ao agente

às voltas com ação judicial de morador que pleiteia o direito de

sanitário da prefeitura fiscalizar “a quantidade e porte dos animais,

conviver com dois gatos em seu apartamento. A Convenção lo-

tratamento, espaço e condições higiênico-sanitárias” dispensadas

cal diz que “é dever do condômino não manter na sua unidade

a eles.

autônoma animal de qualquer espécie ou porte”. Na prática, o

O Código Sanitário de São Paulo (Lei Municipal 13.725/2004)

documento proíbe a presença de animais nas unidades, norma

determina, por sua vez, no Art. 23, que as instalações que os abrigam

justificada por Rejane mediante o tamanho do imóvel – de 34

“devem obedecer aos princípios de bem-estar animal e adequar-se

metros quadrados de área útil, a falta de elevador de serviço,

às exigências da espécie abrigada no local”. O mesmo impõe a

bem como às leis da cidade de São Paulo. Entre elas, o Código

vacinação antirrábica e o dever de registrar cães e gatos.

Sanitário e a Lei 13.131/2001. “Somos procurados por pessoas que desejam morar aqui justamente para não conviverem com este grande problema

CONDUÇÃO DOS ANIMAIS As responsabilidades dos donos dos pets inclui ainda a forma de

de outros edifícios. Claro que não há nada contra os bichinhos,

conduzi-los. Conforme a Lei 13.131/2001, Artigos 15 e 16, além

afinal eles merecem e têm direito também de bem viver no es-

de recolher a sujeira nas calçadas, é preciso colocar coleiras e guias,

paço confinado”, observa a síndica do prédio de apartamentos

adequadas ao seu tamanho e porte, bem como "porta plaqueta

de um dormitório localizado em Santana, zona Norte da cidade.

de identificação devidamente posicionada na coleira”. E o Art. 17

Em relação às ações, houve decisões controversas em pri-

determina que os bichos sejam “alojados em locais onde fiquem

meira instância. Se de um lado a juíza reconheceu ao morador

impedidos de fugirem e agredirem terceiros ou outros animais”.

o direito aos pets, de outro concordou com a multa aplicada pela síndica por infração à Convenção. Afinal, há uma regra

LEIA MAIS, EM

www.direcionalcondominios.com.br:

a ser cumprida e, segundo Rejane, esta se manteve mesmo depois de realizadas três assembleias para debater a questão. Ambas as partes recorreram ao Tribunal de Justiça do Estado. Para a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, não há o que questionar. “Nos dias de hoje, se o condomínio proibir o animal, o Art. 1335, Inciso I, do Código Civil, não estará sendo respeitado, e nem mesmo o direito constitucional do cidadão”, aponta Evelyn. O Inciso I reconhece ao condômino o direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”. A advogada complementa: “Se algum condomínio estiver com norma proibindo a permanência de animais, os moradores interessados deverão se mobilizar para a alteração do mesmo”. O advogado Paulo Caldas Paes pontua, de outro modo, que “a presença de animais nos apartamentos representa direito constitucional de seu proprietário, em analogia ao direito de propriedade previsto no Art. 5º da Constituição Federal.

- OS PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CASTRAÇÃO GRATUITA DE CÃES E GATOS NA CIDADE DE SÃO PAULO, BEM COMO OS ENDEREÇOS DAS CLÍNICAS CREDENCIADAS (NO LINK DA EDIÇÃO 181); - AS DICAS AOS SÍNDICOS DO ADVOGADO PAULO CALDAS PAES, NO ARTIGO “ASPECTOS LEGAIS DA PRESENÇA DE ANIMAIS NOS CONDOMÍNIOS” (NO LINK DA EDIÇÃO 181); - CONFIRA AINDA ENTREVISTA COMPLETA DA ADVOGADA EVELYN ROBERTA GASPARETTO SOBRE O DIREITO DE POSSE DOS ANIMAIS, ALÉM DO ARTIGO “O MEU CONDOMÍNIO ESTÁ CHEIO DE ANIMAIS, E AGORA?” (NO LINK http://migre.me/fbMnd).

Direcional Condomínios | Julho 2013

Foto: Jacqueline Guidon

A mera proibição incondicional e irredutível quanto à manutenção

DICA / LIMPEZA - EQUIPAMENTOS E LIXEIRAS

TECNOLOGIA E RESPONSABILIDADE

SOCIOAMBIENTAL

CHEGAM AO SETOR

A GESTÃO dos processos de limpeza nos condomínios garante não só qualidade de vida aos moradores, mas também a preservação do patrimônio, redução dos gastos, ganho de tempo e maior eficiência dos profissionais da área. Para isso, no entanto, é preciso planejamento e providenciar equipamentos adequados, pois hoje já não se pode mais falar em rodos e panos velhos. O mercado de equipamentos de limpeza viveu modernização expressiva nos últimos anos, em conformidade com as novas tecnologias e os conceitos de responsabilidade socioambiental, os quais envolvem combate ao desperdício e proteção à saúde do trabalhador. O mercado oferece ampla variedade de equipamentos de limpeza e, para ajudar na escolha apropriada, os condomínios podem contar com o Manual de Processos elaborado pela Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional). É um guia de gerenciamento de higiene e limpeza que explica detalhadamente todos os processos que envolvem a atividade. “Cada dia mais o mercado se profissionaliza, com grande demanda por capacitação e inovação tecnológica. O Manual de Processos foi atualizado a partir de uma extensa pesquisa e serve de baliza para os condomínios. Apresentamos estudos de desempenho, o que permite adequar o equipamento à necessidade de cada empreendimento”, diz Romilton dos Santos, presidente da entidade (o material está disponível no site da entidade, no endereço www.abralimp.org.br).

Os condomínios dispõem sempre de uma espécie de kit básico, adquirido no momento de sua implantação e que inclui lixeiras variadas, capachos, carrinhos para coleta do lixo, acolchoados para o elevador etc. Mas entre os recursos que os síndicos devem providenciar estão também os EPIs (Equipamentos de Proteção Individual), de fornecimento obrigatório aos funcionários, com vistas a proteger contra acidentes de trabalho ou doenças profissionais, lembra o consultor técnico da área, Osmar Viviani. “O equipamento, de uso individual, não deve ter custo ao colaborador”, destaca. Botas, luvas de borracha, protetor ocular, máscaras e aventais são itens que não podem faltar. Isso é importante, pois, de acordo com o zelador Antonio Moreira, “a limpeza pode trazer riscos”. Moreira atua no Condomínio New Century Quality Home, localizado no Cambuci, região central de São Paulo, onde acompanha o trabalho de uma equipe terceirizada, com 15 funcionários. Ali, normas e procedimentos são seguidos à risca, já que funcionários da limpeza precisam de proteção.

VIDROS & ÁREAS EXTERNAS Mas também deve estar na perspectiva dos administradores oferecerem equipamentos que facilitem a vida dos faxineiros e aprimorem os

Direcional Condomínios | Julho 2013

KIT BÁSICO & EPIs

DICA / LIMPEZA - EQUIPAMENTOS E LIXEIRAS

serviços. Uma boa opção encontrada por Moreira foi utilizar um estojo para limpeza de vidros. “Toda a parte social tem muito vidro e esse estojo, que contém rodo fino, espátula para limpar sujeiras sólidas e esponjas especiais, ajuda muito”, observa. Para Moreira, é preciso economizar sem abrir mão da eficácia na limpeza. “Usamos ainda lavadora de alta pressão, que limpa mesmo e você só gasta a água que usa, diferente da torneira que provoca desperdício”, diz.

LOCAÇÃO Uma alternativa que tem se apresentado aos síndicos e já configura tendência é a locação de alguns equipamentos. Lavadoras de alta pressão, máquinas para limpeza de carpetes, enceradeiras, aspiradores industriais, além de kits de limpeza específicos para pisos, carpetes e fachadas, podem ser alugados pelos condomínios. Os locatários pagam apenas pelo tempo de uso, que pode ser de um único dia. “Não há necessidade de imobilizar capital” na compra de “algo que requer manutenção constante e, devido à tecnologia, mão de obra mais qualificada”, destaca o empresário da área de locação, Marcelo Guerra Lages.

Direcional Condomínios | Julho 2013

COLETA SELETIVA& LIXEIRAS NAS CALÇADAS

A coleta de resíduos residenciais é mais um item que exige equipamentos específicos, pois deve ser diária e, de preferência, acompanhada da separação de materiais recicláveis, o que demanda mais trabalho e a colaboração de todos. Nesse sentido, as lixeiras coloridas, padronizadas internacionalmente para identificação dos materiais recicláveis, acabam compondo um kit obrigatório aos condomínios que resolvem implantar programas de coleta seletiva. O ideal é que elas estejam em cada andar, em tamanhos menores e, para acondicionamento antes do descarte, recomenda-se usar contêineres maiores, tanto para o lixo orgânico, quanto para o reutilizável, aponta o síndico Sílvio Timóteo, do Condomínio Residencial Ilha de Boaçava, localizado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. Finalmente, é importante observar a Lei 15.442/2011, sobre a não obstrução de calçadas na cidade de São Paulo, bem como a determinação da prefeitura para que o lixo seja colocado apenas duas horas antes da coleta, sob pena de multa de R$ 57. Nesse sentido, as lixeiras de calçadas são indispensáveis, bem como os carrinhos que transportam os resíduos até elas. No condomínio de Timóteo, para atender tanto ao horário de colocação do lixo como à desobstrução da calçada, a solução foi tirar as lixeiras da rua da entrada principal do condomínio, mais movimentada, e colocá-las na via ao lado, mais tranquila e também limítrofe ao empreendimento. Antes, quando o lixo era colocado na rua do acesso principal, os equipamentos atrapalhavam a visibilidade da saída da garagem e a passagem de pedestres, o que chegou a ocasionar a batida de um veículo contra a lixeira, conclui o síndico do Boaçava. (Reportagem: Raquel Zardetto).

PRÓXIMA EDIÇÃO LIMPEZA – PROCEDIMENTOS E PRODUTOS

Direcional CondomĂnios | Julho 2013

ADMINISTRAÇÃO

BALANCETE:

TRANSPARÊNCIA À PROVA DE DÚVIDAS

Foto: Jacqueline Guidon

Direcional Condomínios | Julho 2013

O balancete parece dispensar segredos, mas conforme os síndicos fazem a gestão mensal das contas, ideias surgem para tornar mais transparente a prestação de gastos e receitas, o que facilita o relacionamento com os condôminos. Por Rosali Figueiredo

“Uma gestão transparente deve prezar pela qualidade das informações constantes no balancete", diz Cristina Muccio Guidon, co-autora, junto com a advogada Evelyn Gasparetto, do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2010)

DOIS DOS MOMENTOS MAIS CRÍTICOS da vida de um síndico é quando ele precisa aprovar, junto com a previsão orçamentária anual, o reajuste da taxa mensal de rateio, bem como definir, através de assembleias extraordinárias, como pagar contas sazonais ou benfeitorias. Pois contar com um balancete claro, transparente e objetivo facilita muito essa interlocução com os condôminos. "O ideal é discriminar tudo; quanto mais clara estiver a informação, tanto para o síndico quanto para o condômino, mais transparente se tornará a gestão", afirma a administradora e contadora Cristina Muccio Guidon. De forma geral, os síndicos devem prestar contas regularmente aos proprietários, “através do demonstrativo financeiro mensal ou balancete mensal”. É preciso ainda propor uma previsão orçamentária anual, levando-se em “consideração os dados reais do condomínio, apurados nos balancetes, para projetar gastos e a arrecadação futura”, observa Cristina. Nesse sentido, a especialista aponta que “uma gestão transparente deve prezar pela qualidade das informações constantes no balancete”, portanto, é recomendado detalhar cada gasto de consumo, separando, por exemplo, água e energia, algo fundamental para que o síndico e os condôminos conheçam todos os custos. Inexiste um modelo ideal de apresentação dos dados, mas Cristina defende o uso de um formato simples a ser levado à coletividade, distribuindo-o em quatro campos: receitas, despesas, saldos bancários e a posição de devedores. Este documento poderia ser acompanhado de outro em “formato analítico”, isto é, “com a discriminação das contas”. Ou seja, no modelo sintético o demonstrativo apresentaria o empenho total com consumos e, no analítico, traria seu detalhamento. A contadora faz, entretanto, uma ressalva: é preciso cuidado para que a composição do balancete não confunda em vez de esclarecer. Quando são apresentadas muitas informações, como “os dados previstos e realizados, transferências entre contas ou diversas subdivisões de títulos de caixa (caixa ordinário, caixa reforma, caixa investimentos etc.), pode haver uma dificuldade no entendimento da prestação”, diz. Assim, o importante é que o condomínio produza uma demonstração clara de sua movimentação mensal, e cuide para anexar todos os comprovantes de quitação das operações e recolhimento dos tributos à pasta a ser verificada e assinada pelo Corpo Diretivo. Segundo Cristina, caso algum condômino queira pedir esclarecimentos sobre o assunto, ele poderá fazê-lo por escrito “ao responsável pela elaboração deste demonstrativo, normalmente a administradora do condomínio”. Finalmente, a precisão do balancete mensal é que determinará o sucesso ou não da previsão orçamentária aprovada para o ano. Cristina ressalta que o planejamento anual é “fundamental para o sucesso da administração condominial, através da definição de estratégias de longo prazo para receitas, despesas, gestão da inadimplência, prevenção de passivos e a criação de fundos para finalidades específicas” (caso dos rateios extras para pagamento de férias e 13º dos funcionários, entre muitos outros).

ADMINISTRAÇÃO

NA ORGANIZAÇÃO DO BALANÇO, O ZELO COM AS CONTAS

Fotos: Rosali Figueiredo

Em sistema de autogestão conduzido pelo síndico Rodolpho Ferreira Netto (foto ao lado), o Colina Veredas prepara-se para nova pintura das fachadas de seus cinco prédios. A administração local desenvolveu expertise própria de controle orçamentário e possui 14 poupanças para as despesas sazonais e também benfeitorias.

Profissional aposentado da área financeira, segmento que chefiou durante anos na antiga Ultrafértil, o síndico Rodolpho Ferreira Netto implantou um detalhado sistema de controle mensal das contas do Condomínio Colina Veredas, localizado na Vila Mascote, zona Sul de São Paulo (Conheça mais detalhes na pág. 22). Ali, o sistema é de autogestão, implantado por Rodolpho em 2001. Mensalmente, quatro extensos volumes encadernados são apresentados a uma auditoria independente e, posteriormente, ao Conselho Fiscal. Eles também passam pelo escritório de contabilidade. Cada volume contém: o demonstrativo das receitas; das despesas (em duas peças); um balanço analítico; e um calhamaço dos lançamentos e extratos bancários. É com esse nível de organização que o síndico diz conseguir fazer a frente às inúmeras despesas do condomínio, como manutenção de onze elevadores, pagamento de funcionários, execução de serviços diários de conservação local, água, energia etc. Na lista das obras futuras, entrará em pauta, para aprovação de assembleia extraordinária, a nova pintura da fachada, orçada em R$ 850 mil, dos quais 50% já estão reservados em conta própria. Graduado em Administração e Comércio Exterior, o síndico é remunerado e conta com duas assistentes administrativas. Ele próprio

desenvolveu vários modelos de planilhas na plataforma Excel para monitorar com mais precisão as entradas e a saídas do caixa do empreendimento. “Quando assumi, o fundo do condomínio estava zerado. Renegociamos contratos, implantamos a autogestão e instituímos a sistemática de controle mensal com quatro pastas” [transformados nos volumes encadernados], relata o síndico. Uma síntese disso é apresentada na emissão de cada boleto mensal. Já a previsão orçamentária anual é previamente encaminhada a todo condômino juntamente com a convocação da Assembleia Geral Ordinária (mesmo aos proprietários que residem fora do condomínio). O Colina Veredas reúne cinco edifícios construídos em 1976 em uma área de quase 20 mil metros quadrados. Ele possui 405 unidades de dois e três dormitórios, amplo espaço social e de lazer (como piscina, quadras, pergolados etc.), além de um prédio separado onde ficam alguns de seus equipamentos (salão de festas, entre outros). Este imóvel possui ainda 15 salas alugadas para prestadores de serviços, como salão de beleza, agência viagens, lanchonete, costureira e até uma padaria, que serve almoço. O valor arrecadado mensalmente dos locatários (cerca de R$ 15 mil) destina-se a uma das poupanças do condomínio (voltada a benfeitorias). A antiga casa do zelador, que fica no primeiro andar do prédio, deu lugar a uma escola de educação infantil (também locada). O condomínio implantou três equipes de funcionários que se reveza em turnos de oito horas diárias, em cinco dias de trabalho corrido por um de folga. Cada grupo é liderado por um zelador. São, portanto, três zeladores comandando pouco mais de 30 colaboradores.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira, autor do livro “Sou Síndico, E Agora?”, destaca que o Art. 1.348 do Código Civil, relativo às obrigações dos síndicos, determina a aprovação de uma previsão orçamentária anual para os condomínios, bem com a prestação de contas pelo menos a cada ano ou sempre que solicitada pelo condômino. O descumprimento de uma ou outra justifica pedido de destituição do síndico, destaca o advogado. “A previsão orçamentária é o estudo econômico e financeiro que o administrador (síndico ou terceiro) faz para dizer a todos como serão as despesas e os rateios para cobrir tais despesas. Por ser orçamentária, dependerá de deliberações de assembleia, incluindo planos de obras e melhorias previstas para aquele ano. Já a prestação de contas pura pode ser: apenas numérica; ou específica de um ponto da pasta; ou, ainda, de forma mais ampla, pode ser o demonstrativo de ações adotadas pela administração”, explica o advogado. Cristiano De Souza observa que, em caso de rejeição das contas em assembleia anual, desdobram-se três ações possíveis a serem tomadas pelos condôminos: solicitar esclarecimentos e convocar nova assembleia para análise dos mesmos; constituir comissão para análise e parecer das contas, a ser posteriormente avaliado em nova assembleia; e contratar auditoria independente também para deliberação em nova assembleia.

Direcional Condomínios | Julho 2013

E SE HOUVER REJEIÇÃO?

ADMINISTRAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

Fotos: Rosali Figueiredo

COMO É FEITO O BALANÇO MENSAL E PRESTAÇÃO ANUAL NO VEREDAS

O síndico Rodolpho Netto desenvolveu um sistema próprio de controle da inadimplência. Os atrasos são atualizados em relação a multa, juros e correção monetária. Imagem abaixo mostra que a previsão orçamentária anual apresentada aos condôminos acompanha esclarecimentos sobre despesas

Acompanhe, a seguir, a descrição pormenorizada feita pelo síndico Rodolpho Ferreira Netto acerca dos procedimentos adotados pelo Condomínio Colina Veredas. • Organização: Todas as receitas e despesas mensais do condomínio são colocadas em quatro pastas, emitidas e conferidas por um escritório de contabilidade. Depois elas são submetidas à apreciação de uma empresa de auditoria e, posteriormente, analisadas e aprovadas pelo Conselho Fiscal; • Método de trabalho: O condomínio possui um Plano de Contas. Ou seja, cada despesa ou receita apresenta um código próprio, facilitando o serviço da contabilidade na montagem do balancete e do demonstrativo mensal. Isso ajuda muito quando há necessidade de definir proposta de nova cota condominial, a qual é alterada anualmente no mês de março; • Demonstrativos mensais: Na emissão dos boletos bancários de cobrança das cotas condominiais, é inserido o balancete (Posição Financeira), contendo informações sobre todas as receitas e despesas (incluindo pessoal, serviços terceirizados, consumo etc.). São demonstradas ainda as aplicações e resgates financeiros e, ao final, a situação financeira do condomínio; • Fiscalização: A responsabilidade pela aprovação dos gastos é do Conselho Fiscal, através de reunião mensal. Muitas vezes os conselheiros têm conhecimento prévio das despesas a serem realizadas; • Autogestão: No Colina Veredas, a administração é feita pelo próprio síndico, com apoio de um escritório do condomínio. Este realiza o controle das despesas e de todos os gastos; • Despesas ordinárias e sazonais: As despesas mensais estão relacionadas à planilha de gastos apresentada nas Assembleias Gerais Ordinárias (AGO), aprovadas anualmente no mês de março. Ao se promover a AGO, apresenta-se aos condôminos uma planilha com a previsão das despesas e de seus valores aproximados, bem como os valores a serem depositados mensalmente nas contas de poupança (hoje são 14), até que chegue o momento de serem utilizadas. Estas ficam reservadas para as chamadas despesas sazonais, como 13º salário, indenizações, uniformes, desinseti-

zação, limpeza de reservatórios e caixas d’água, recargas de extintores, manutenção de para-raios, taxas do sindicato, compra de cestas de natal e promoções sociais; • Inadimplência: a cobrança dos condôminos em atraso é realizada pela própria administração, que analisa e toma as providências necessárias. Por exemplo, as decisões de envio para cobrança judicial partem da administração, mas isso é feito somente em último caso, pois a solução nesse caso demora mais de oito anos. Em geral, torna-se muito mais viável buscar um acordo amigável, com parcelamentos de débitos através de boletos mensais ou através da acei-

tação de cheques pré-datados, prática que têm atingido 100% de eficácia. O Veredas criou uma planilha própria, em que cada boleto em atraso é atualizado diariamente.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Artigos do advogado Paulo Caldas Paes sobre os quóruns necessários para aprovação de benfeitorias e a correta discriminação das despesas nos balancetes mensais dos condomínios. (Acesse www.direcionalcondominios.com.br/paulo-caldas-paes) LEIA AINDA O TIRA-TEIMA DA PÁG. 24 DESTA EDIÇÃO.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

ESTABELECENDO LIMITES AOS GASTOS DOS SÍNDICOS

COMO REPRESENTANTE do condomínio, o síndico deve zelar pelas receitas e despesas do edifício e, antes de aprovar gastos excessivos, se precaver com alguns cuidados, aponta o advogado Paulo Caldas Paes nesse novo Tira-Teima. Confira. 1- QUANTO O SÍNDICO PODE GASTAR? Em geral, as convenções são omissas quanto à limitação de gastos pelo síndico. Mas, por uma questão de zelo, antes de autorizar gastos superiores a 10% da receita mensal do condomínio, o síndico deverá convocar assembleia para deliberar sobre o investimento. 2 – COMO ESTABELECER LIMITES? Recomenda-se ao condomínio adotar em sua convenção limites aos dispêndios que o síndico poderá fazer de maneira independente, bem como aqueles que dependerão de autorização do conselho ou aprovação de assembleia extraordinária. Claro que quando ocorrer situação grave que demande pronta ação do síndico, este deverá comunicar o fato imediatamente aos condôminos, solucionar o problema e, ao final, prestar contas à assembleia com os orçamentos e notas fiscais.

Direcional Condomínios | Julho 2013

3 – DA PRESTAÇÃO DE CONTAS Independentemente da necessidade ou não de autorização para a despesa, o síndico deverá sempre solicitar ao menos três orçamentos de empresas especializadas quando tiver que contratar serviço ou obra. Deverá ainda arquivá-los junto à respectiva nota fiscal da empresa contratada. A documentação poderá ser solicitada por qualquer condômino para análise e deverá ser incluída na prestação de contas feita pelo síndico.

4- O QUE FAZER SE O SÍNDICO DESCONSIDERAR AS RECOMENDAÇÕES? Se o gasto for excessivo e não houver aprovação em assembleia ou comunicação, mesmo em se tratando de despesas emergenciais, os condôminos que representem ¼ do condomínio deverão convocar a respectiva assembleia de prestação de contas pelo síndico. LEIA MAIS, no site da Direcional Condomínios, os artigos de Paulo Caldas Paes sobre os quóruns necessários para aprovação de benfeitorias e a correta discriminação das despesas nos balancetes mensais. (Acesse www.direcionalcondominios.com.br/ paulo-caldas-paes)

Direcional CondomĂnios | Julho 2013

COLUNA

QUERO IMPLANTAR UM LIVRO DE OCORRÊNCIAS,

E AGORA? Por Kelly Remonti

LOGO QUE ASSUMI meu mandato como síndica do Condomínio Top Village, dediquei algumas horas à leitura do nosso livro de ocorrências, que estava disponível na Portaria. Queria não somente inteirar-me sobre as reclamações em si, mas também entender o que o livro significava à vida do condomínio. A cada reclamação lida, surgia uma surpresa (na maioria das vezes desconfortável). Confesso que foi uma leitura nada agradável. Quando terminei a leitura havia tantas dúvidas e uma verdadeira explosão de perguntas: O que fizemos, ao longo do tempo, com as reclamações ali registradas? Como avaliamos os fatos relatados? Como solucionamos? Quais ações foram efetivadas? Como avisamos ao condômino reclamante sobre o andamento e solução da reclamação? Como controlamos as reincidências? Como tratamos o vocabulário e as palavras agressivas ali registradas? Ao final, enxerguei que aquele livro definitivamente precisava melhorar, e muito! O primeiro passo foi atualizar o cadastro de moradores. Distribuímos uma nova ficha de cadastro, entregue pessoalmente em cada unidade. Cadastramos os e-mails e organizamos uma lista de distribuição para cada torre (aqui são três torres e aproximadamente 500 moradores). Ou seja, introduzimos e incentivamos a utilização do canal eletrônico, uma espécie de e-livro, onde o condômino envia a reclamação via e-mail, diretamente à caixa postal do Condomínio. Ao ser aberta e lida, já recebe uma etiqueta virtual na cor vermelha de “RECLAMAÇÃO”. Imediatamente, enviamos uma resposta rápida e padronizada para informar ao morador que a reclamação foi recebida e que, em breve, daremos um retorno. Após a análise da reclamação e a verificação dos fatos relatados, traçamos as ações a serem adotadas. Quando necessário, convidamos os moradores envolvidos para conversas individuais, visando a um melhor entendimento e à busca de uma solução em conjunto. Também, neste momento, quando aplicável, são emitidas as notificações formais e a entrega. Quando concluímos os procedimentos tomados para a solução do caso, enviamos um e-mail de resposta ao reclamante, informando-o sobre as ações efetivadas e dando um encerramento formal à reclamação. Para os casos onde houve a emissão de notificação, o reclamante recebe também, no corpo da mensagem, a data da entrega da notificação. Este e-mail final recebe uma segunda etiqueta virtual na cor verde de “CONCLUÍDO”. Mas não abandonamos o livro de ocorrências, que ganhou capa nova, além de um lembrete de conscientização sobre sua finalidade e, principalmente, sobre o impacto das

Com essas iniciativas, muita coisa melhorou, entre elas, o mais importante e que trouxe muita realização, algo totalmente subjetivo: melhoramos a percepção dos condôminos de que as reclamações estão sendo tratadas. Foto: Elton Vieira

Direcional Condomínios | Julho 2013

palavras, uma vez que o livro é de livre acesso a qualquer morador, inclusive ao reclamado.

Kelly Remonti é síndica do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Grande São Paulo. Formada em Administração de Empresas com ênfase em Finanças e MBA em Logística Empresarial pela FGV, é consultora financeira e assumiu o mandato do Top Village, em primeira gestão, em outubro de 2011. Mais informações: kellyremonti@hotmail.com

FIQUE DE OLHO / INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

MENOR CONSUMO E ALÍVIO AO CAIXA DO CONDOMÍNIO A conta da água, juntamente com a da energia, representa o segundo maior dispêndio dos condomínios e chega a atingir pelo menos 25% do total das despesas, perdendo apenas para o pagamento dos funcionários. É um peso que pode diminuir bastante ao se individualizar a leitura da água gasta por cada condômino, excluindo-a do rateio geral. O morador assume então a responsabilidade por pagar aquilo que consome, passa a rever hábitos e procura fazer economia, comportamento que também favorece o meio ambiente. Conheça neste Fique de Olho empresas que oferecem soluções tecnológicas modernas para uma leitura eficaz do consumo de água.

AJ MARTANI Uma das pioneiras na individualização do consumo de água nas edificações, atuando desde 2000 exclusivamente neste mercado, a AJ Martani trabalha com a instalação dos medidores; adapta os sistemas hidráulicos dos condomínios antigos para a individualização; realiza a gestão do consumo; e faz a manutenção do sistema de medição. Entre seus diferenciais, a empresa oferece “atendimento personalizado a cada morador no que se refere ao seu consumo; vistoria técnica para identificar possíveis vazamentos; e envio de relatórios para condôminos, administradoras e responsáveis”, destaca seu proprietário, João Martani. O empresário diz que a individualização traz múltiplos benefícios: a promoção da justiça – “pois cada morador paga por seu consumo real e não mais por fração ideal”; “sustentabilidade e economia dos recursos hídricos e energéticos”; e maior “conscientização contra o desperdício”. Todos os serviços (obras) e equipamentos da empresa têm garantia de oito anos e, neste ano, em especial, a AJ Martani está fazendo uma promoção na gestão diária dos consumos e monitoramento via GPRS. Fale com a A J Martani: 11 2063-5570 www.ajmartani.com.br ajmartani@ajmartani.com.br comercial@ajmartani.com.br orcamento@ajmartani.com.br

HIDRÁULICA EFICAZ Com doze anos de mercado e certificada junto à Sabesp para fazer a emissão direta da conta de água para cada condômino, a Hidráulica Eficaz facilita a vida dos síndicos no processo de individualização. Seus funcionários são treinados e qualificados pela Sabesp e também pela Cediplac (ligada à Poli/USP), aptos a “adequar a medição individual conforme as normas de qualidade” da concessionária, destaca a colaboradora Rosângela Alves. Outra vantagem de seu sistema é a possibilidade de cortes junto aos inadimplentes, “sem qualquer custo aos demais moradores ou condomínio”, acrescenta Rosângela. Mas a empresa atua também com demais concessionárias de água ou em modelo de autogestão. Na verdade, o portfólio de serviços da Hidráulica Eficaz é muito mais amplo, pois a empresa é especializada em instalações hidráulicas, sanitárias e em desentupimentos etc. Ela disponibiliza a seus clientes o Sistema de Gestão de Obras, onde o síndico pode acompanhar todo o processo por meio de fotos e textos, do início ao fim dos trabalhos. Fale com a Hidráulica Eficaz: 11 5073-5958 / 5073-6425 www.hidraulicaeficaz.com.br contato@hidraulicaeficaz.com.br orcamento@hidrauliaeficaz.com.br

Direcional Condomínios | Julho 2013

TECHEM DO BRASIL

O desenvolvimento de um software próprio para leitura de medidores de diferentes fabricantes e tecnologias é uma das novidades que a Techem do Brasil está oferecendo hoje aos condomínios. Estabelecida há oito anos no País, e atendendo a 750 empreendimentos em vários Estados, a Techem trouxe ao Brasil uma tecnologia alemã de medição do consumo por rádio frequência. Agora, com o novo software, a empresa poderá fazer a gestão do consumo também em prédios que optaram, inicialmente, por outros sistemas, destaca o gerente geral Eduardo Lacerda. Segundo ele, os clientes da Techem têm acesso ao histórico do seu consumo acumulado ao longo de treze meses, através do portal da empresa. Mas em relação à própria tecnologia, a Techem também traz novidades, pois em breve lançará um “medidor de rádio frequência mais avançado e competitivo em termos de preço”, anuncia Eduardo. Com isso, a empresa pretende registrar um salto substantivo sobre os 60 mil apartamentos no País que recebem os seus serviços. Fale com a Techem do Brasil: 11 3059-3030 www.techem.com.br info@techem.com.br

Direcional CondomĂnios | Julho 2013

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Julho 2013

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Julho 2013

ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENA, ASSESSORIA

Direcional Condomínios | Julho 2013

ASSESSORIA, BOMBAS, CONTROLE DE PRAGAS

Direcional Condomínios | Julho 2013

CADEIRA PARA GUARITA, COBERTURA

Direcional Condomínios | Julho 2013

CAIXA D'ÁGUA, ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Julho 2013

ELÉTRICA, ELEVADOR

Direcional Condomínios | Julho 2013

ELEVADOR

Direcional CondomĂnios | Julho 2013

ELEVADOR

Direcional CondomĂnios | Julho 2013

ELEVADOR, EQUIPAMENTOS PARA GINÁSTICA

Direcional Condomínios | Julho 2013

EQUIPAMENTOS PARA GINÁSTICA, GERADOR

Direcional Condomínios | Julho 2013

HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

INCÊNDIO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE

Direcional Condomínios | Julho 2013

INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA

Direcional Condomínios | Julho 2013

PARA-RAIO. PINTURA

Direcional Condomínios | Julho 2013

MANUTENÇÃO PREDIAL, PAISAGISMO, PERÍCIA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA PREDIAL, PORTA CORTA-FOGO, PISO

Direcional Condomínios | Julho 2013

PISO, PLAYGROUD

Direcional Condomínios | Julho 2013

PLAYGROUND

Direcional CondomĂnios | Julho 2013

PLAYGROUND, SERRALHERIA

Direcional Condomínios | Julho 2013

PINTURA, PISO, PORTA CORTA-FOGO, PLAYGROUND

Direcional Condomínios | Julho 2013

RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

Direcional Condomínios | Julho 2013

SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Julho 2013

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

Direcional Condomínios | Julho 2013

ÍNDICE Acessórios para Condomínios – 30, 31, 32, 3ª capa Administradora – 25, 33 Alambrados - 33 Alarmes – 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Alarme de Incêndio – 45 Amortecedor de Impacto - 33 Antena – 33, 46, 50, 52 Armário para Correspondência 32 Assessoria – 33, 34 AVCB – 45 Bomba d’água 34 Brigada de Incêndio 45 Cabinas Primárias – 37, 38 , 39, 40 Cadeira p/ Guarita 35 Caixa d´água – 36, 42 Caixa de Correio - 32 Câmeras - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Carrinho - 30, 31, 32, 3ª capa Central PABX - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Cerca Elétrica - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Circuito Fechado de TV - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Coberturas ( Policarbonato e toldos ) - 35 Cobrança - 33 Coletor para Reciclagem - 16, 30, 31, 32, 3ª capa Controle de Acesso - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Controle de Pragas (Dedetização, Descupinização) - 34 Cortador de Grama - 30, 31, 32, 3ª capa Curso de Segurança – 6 Curso de Síndico Profissional - 25 Detecção de Fumaça 45 Elétrica - 36, 37 Elevadores (Manutenção e Embelezamento) – 1ª capa, 5, 37, 38, 39, 40

Direcional Condomínios | Julho 2013

Equipamentos de Ginástica - 40, 41 Equipamentos de Segurança - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Escadas - 30 Espelho - 30, 31, 32 Espreguiçadeira - 30, 31, 32 Esquadrias de Alumínio - 59 Esquadrias de PVC - 59 Extintores – 45 Fechadura Digital - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Ferramentas - 30, 31, 32, 3ª capa Fita Anti derrapante - 30, 31, 32, 3ª capa Fitness – Equipamentos – 40, 41 Garagem - 33 Gerador - 41 Ginástica – 40, 41 Grama Sintética – 57, 58, 59 Guarda Sol - 30, 31, 32 Hidrantes - 45 Hidráulica - 42 Higiene e Limpeza - 16, 30, 31, 32, 3ª capa Iluminação de Emergência – 30, 3ª capa Individualização de água – 45 Inspeção Predial - 48 Impermeabilização – 8, 17, 24, 42, 43, 44 Incêndio – 45 Interfone - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Lâmpada - 30, 3ª capa Lavadora de Alta Pressão - 30, 31, 32 Livro - 66 Lixeiras - 16, 30, 31, 32 Luz de Emergência - 46 Manutenção Predial – 9, 10, 11, 18, 48, 4ª capa Material de Construção – 30, 3ª capa

Material Elétrico 30, 3ª capa Mop´s – 30, 31, 32 Móveis – 30, 35 Perícia Predial - 48 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) – 2ª capa, 8, 9, 10, 11, 18, 26, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 4ª capa Piso – 56, 57 Playground – 57, 58, 59 Porta Corta Fogo - 56 Portão (Automatização, Manutenção, Instalação) - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Pressurização de Escadas - 45 Produtos de Limpeza - 31, 32 Proteção Contra Incêndio - 45 Quadra Poliesportiva (Projeto, Manutenção e Reforma ) - 33 Quadros de Aviso – 31, 32 Radiocomunicação - 61 Recuperação Estrutural - 61 Redes de Proteção - 33 Restauração de Fachadas - 9, 10, 11, 18, 48, 4ª capa Saco p/ Lixo – 31, 32 Segurança contra incêndios – 45 Sensor de Presença - 46 Serralheria - 59 Sindico Profissional - 33 Sistema de Ancoragem - 50 Sistemas de Segurança - 7, 23, 33, 45, 46, 61, 62 Tapete – 31, 32 Terceirização de Serviços – 19, 27, 62, 63, 64, 65 Tratamento de Piso - 65 Uniformes - 4