CAPA
Editorial DiRETORES Sônia inakake e Almir C. Almeida EDiTORA Rosali Figueiredo DiRiGiDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERiODiCiDADE MENSAl Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TiRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PúBliCO lEiTOR DiRiGiDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CiRCUlAçãO São Paulo e Grande São Paulo JORNAliSTA RESPONSáVEl Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSiNATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCiAl Sônia inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCiAl Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef ATENDiMENTO AO CliENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DiAGRAMAçãO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUiPE DiSTRiBUiçãO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos iMPRESSãO Prol Gráfica ASSiNATURA ANUAl R$ 180,00
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Oito em cada dez internautas no Brasil acessam o Facebook, conforme apurou pesquisa da consultoria eMarketer. Somos 89 milhões usando a plataforma pelo menos uma vez por mês, ou 59 milhões todos os dias. A internet está revolucionando a forma de vida no mundo contemporâneo, pois formou um novo ambiente de interação a partir dessas redes sociais. É um fenômeno positivo ao nos permitir obter informações de qualquer canto do planeta em tempo real, encurtando as distâncias, enriquecendo o conhecimento e abrindo oportunidades de relacionamento pessoal, profissional e empresarial. Porém, de outra forma, ele vem estimulando o egocentrismo, conforme alertam especialistas. O dado preocupa, porque a sociedade ainda engatinha no aprendizado de que viver em liberdade implica em responsabilidades diante do interesse coletivo, o que não combina com o individualismo. O quadro complica ao nos deparamos com o fato de que as pessoas estão cada vez mais agrupadas em torres residenciais e comerciais, obrigadas a respeitarem regras comuns, que muitas vezes exigem mudanças de comportamento. O resultado disso é a emergência de um caldeirão de conflitos nos condomínios, às vezes com desfechos trágicos. Os síndicos conhecem bem o enredo, têm a paciência testada ao limite, sofrem perseguições, mas não devem perder o equilíbrio, já que uma resposta emocional pode desencadear uma guerra sem fim, segundo orienta o psicólogo Hernán Vilar, em reportagem de capa desta edição. Ela é acompanhada de outra matéria, que aborda os métodos alternativos de solução de conflito, uma maneira de evitar o desgaste interno e os custos extras de um litígio judicial. Portanto, destacamos nesta edição a necessidade de os indivíduos resgatarem a capacidade para o diálogo, de expandirem a empatia, para que o crescimento de todos ocorra em um cenário de equilíbrio social. Contribuir a esse valor ético é a missão da Direcional Condomínios, tanto quanto levar aos síndicos informações pertinentes ao seu dia a dia, com nossas reportagens e a carteira mensal de fornecedores. Ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
DEstaquE
Boa notícia para o segmento de elevadores, que esteve reunido em agosto em SP. A prefeitura do município facilitou o licenciamento dos equipamentos, que desde 15 de abril passado está sendo feito somente através de ato declaratório na internet. O Seciesp destacou que a medida diminui custos, agiliza processos e facilita vida das empresas. leia mais na pág. 4.
Tiragem auditada por
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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04. Condomínios em Quadrinhos: ....................................................... Síndico no divã 05. Informe Publicitário: ...................................................................................Seciesp 06. Golpes em condomínio: ........................................O síndico sumiu com o dinheiro 06. Eventos: .................................... Feira confirma potencial do mercado de elevadores 08. Capa: ...............................................................Condômino encrenqueiro, tem jeito? 11. Seção Tira-Teima: ..........................Verificação de para-raios, como e quando fazer 12. Administração: ...............................................Brigas no condomínio, não à guerra! 14. Coluna: ...............................Condôminos abandonam animais na varanda, e agora? 16. Dica: ..................................................................................Terceirização: Segmentos 20. Fique de Olho: ........................................................................................Segurança 23. Dica: ...................................................................Gestão Ambiental: Poços artesianos 24. Dica: ...........................................................................Toldos e cobertura: Renovação
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Filiada à
Caro Leitor,
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / SÍNDICO NO DIVÃ
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GOLPES EM CONDOMÍNIO
O SÍNDICO SUMIU COM O DINHEIRO to daqueles que exercem o cargo de síndico. A falta de maior profissionalismo no controle das contas pode gerar situações drásticas, como a enfrentada pelo síndico Cristovão Luis Lopes, em um residencial de dez torres e cerca de três mil moradores na zona Norte de São Paulo. O síndico anterior, ex-morador, fugira na calada da noite com todo dinheiro e documentação, incluindo o histórico da inadimplência.
1 – DePOiS DO CHOQUe, COmO Se reOrGANiZOU A CASA? Era um condomínio com administração própria. Pagamentos, recebimentos e inadimplência tinham controle manual. Pagamentos de impostos, de funcionários etc. também eram realizados desta maneira. Havia um síndico ativo, que organizava festas coletivas, mas que uma noite brigou com a companheira e resolveu ir embora, levando todos os registros do condomínio. Na manhã seguinte, passou no banco e sacou o que podia (exceto o que estava para ser compensado), algo em torno de R$ 230 mil. Fui eleito síndico profissional numa Assembleia Geral Extraordinária para concluir o mandato e resolver a situação. Não havia outra saída senão renegociar todos os pagamentos e buscar dinheiro extra para a folha dos funcionários. Nova Assembleia aprovou o rateio e organizamos festas dentro do condomínio para levantar fundos.
2 – COmO FOi A TrATATiVA COm OS CONDÔmiNOS? Foi preciso expor a situação de maneira transparente. Neste caso, as festas não apenas ajudaram a alavancar o caixa, quanto uniu o condomínio. Foram meses
complicados, mas compensadores, pois as famílias passaram a disponibilizar uma parte de seu tempo para conviver com os demais moradores.
3 – O QUe FOi FeiTO PArA reAVer O DiNHeirO e PeNALiZAr O reSPONSÁVeL? Acionamos os órgãos competentes nas áreas cível e criminal contra o ex-síndico, que responde a processo, mas este ainda não foi julgado. Quanto ao histórico anterior da inadimplência, não pôde ser recuperado. CRistovão Luis LopEs Síndico profissional e gestor predial, foi gerente de bancos por 30 anos. Fez cursos na área condominial. Mais informações: cristovaoll@terra.com.br
EVENTO / 5ª EXPOELEVADOR & 5ª PREDIALTEC
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O merCADO de elevadores registrou “um ano surpreendente” em 2013, com a venda de 30 mil equipamentos no Brasil (incluindo escadas rolantes e plataformas), segundo Jomar Cardoso, presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores no Estado de São Paulo). Mesmo com o cenário incerto por causa da retração na construção civil, o dirigente acredita no potencial do mercado, pois “a manutenção e modernização são sempre ascendentes”. Somente na cidade de São Paulo, ele estima que 20 mil elevadores precisem de modernização. Cardoso comemorou ainda o Decreto 55.036/2014, estabelecido no dia 15 de abril pela Prefeitura de São Paulo, eliminando a necessidade de alvará de instalação das máquinas e instituindo a exclusividade da plataforma eletrônica para autorizar o funcionamento, assim como já é feito para a emissão de RIA (Relatório de Inspeção Anual). “É um avanço considerável contra a burocracia”, analisou o presidente do Seciesp. O cadastramento eletrônico substitui o antigo processo, que consistia de duas etapas: um alvará para instalação e outro para funcionamento. Para mais informações, acesse o Portal da Prefeitura, via Coordenadoria de Atividade Especial e Segurança de Uso (Segur / antigo Contru-5), vinculado à Secretaria Municipal de Licenciamento, ou o endereço http://bit.ly/PQH9XV.
Foto: Rosali Figueiredo
FEIRA CONFIRMA POTENCIAL DO MERCADO DE ELEVADORES
A diretora do Grupo Direcional, Sônia Inakake, com os dirigentes do Seciesp. Da esq. para a dir., Max Santos, Jomar Cardoso (presidente) e José Ricardo Schmidt O estande do Seciesp foi um dos destaques da 5ª Expoelevador e 5ª Predialtec, feiras realizadas entre os dias 12 e 13 de agosto, no Centro de Exposições Imigrantes, em São Paulo. A revista Direcional Condomínios participou dos eventos com estande próprio, consolidando seu espaço de interlocução com as empresas do segmento. De acordo com o organizador, Edilberto Almeida, ambas as feiras reuniram 146 expositores nacionais e estrangeiros (121 de elevadores) e atraíram dez mil visitantes. (por R.F.)
Foto: Rosali Figueiredo
ViVer em condomínio exige não apenas o preparo dos moradores, quan-
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CAPA
CONDÔMINO ENCRENQUEIRO, TEM JEITO? Às vezes basta um “não” para que o síndico ganhe um inimigo para toda vida, um verdadeiro encrenqueiro que se sente imune às regras e tumultua assembleias, não paga o rateio, espera privilégios. E que obriga o condomínio a buscar meios para restituir a paz e evitar tragédias, como o assassinato do zelador Jezy Lopes de souza. por Rosali Figueiredo
CeNAS DA ViDA reAL...
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1 – Um morador resolveu pintar as portas do elevador de seu andar à revelia do condomínio. Uma delas teve o trinco quebrado, o que gerou prejuízo e interrupção do serviço. A ideia do condômino era padronizar todas as portas do seu hall. Mas o elevador pertence à área comum do condomínio e somente uma empresa de manutenção pode realizar esse tipo de serviço. O conflito está dado, pois alguém tem que pagar a conta extra gerada com o prestador. No mesmo edifício, outro morador bateu o carro no portão da garagem. A cena foi registrada pelo CFTV e, mesmo assim, a administração estava com dificuldade para ser ressarcida pelo custo do reparo, superior a R$ 1 mil. Isso tudo tem causado um ciclo infindável de bate-boca e troca de acusações neste condomínio; 2 – Uma mulher de São Paulo foi advertida em sentença judicial de que se ela permanecer entrando com ações contra seu condomínio, será declarada litigante de má-fé (pois já apresentou mais de 40 recursos nas esferas extraprocessual e processual). Inadimplente há anos, a condômina justifica não pagar o rateio mensal por discordar da administração; 3 – Em outro residencial da cidade, apesar de ampla campanha de orientação, a administração não tem conseguido evitar que bitucas de cigarro sejam atiradas pelos condôminos contra uma residência vizinha ao prédio. O condomínio já responde por ação indenizatória; 4 - O zelador Jezy Lopes de Souza foi assassinado no final de maio em São Paulo pelo condômino Eduardo Martins, em um residencial da Casa Verde, bairro da zona Norte. A tragédia resultou de conflitos que envolviam, entre outros, vaga de garagem. Eduardo tinha antecedentes de violência.
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Histórias de conflitos são observadas com frequência por síndicos, advogados e administradores que atuam nos condomínios e, às vezes, se tornam irremediáveis, como na tragédia que vitimou o zelador Jezy. Excetuando-se esse caso criminal, o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira prefere atribuir boa parte dos tumultos ao desconhecimento das regras e à falta de cultura entre os brasileiros para o convívio democrático, que propriamente à má-fé (a qual também acontece). Segundo ele, em geral, ocorre uma espécie de “escada evolutiva dos conflitos”, em que atritos aparentemente simples e não resolvidos vão perdendo o controle e se transformando em implicância reiterada, sobrecarregando as esferas judiciais. “Falta ao brasileiro o hábito de procurar a solução dentro do próprio grupo. Ele exige sempre um terceiro para resolver, confunde democracia com briga”, avalia Cristiano. O advogado costuma destacar o caráter participativo dado ao condomínio pelo atual Código Civil, através da soberania das assembleias de moradores, mas ressalva que o “Estado nos deu essa abertura sem trabalhar a formação da cidadania”. Assim, resta longo caminho até que as pessoas aprendam a viver coletivamente, pontua o especialista (Leia mais em reportagem das páginas 12 e 13 desta edição).
“eNCreNCA DO Bem” A síndica profissional Marta Girardin já esteve nos dois lados do caldeirão de conflitos de um condomínio. Antes de se tornar síndica, na posição de condômina, foi aguerrida no acompanhamento das contas, que estavam elevadas enquanto o condomínio via sua manutenção se deteriorar dia a dia. Ao se eleger síndica, até o gerador estava penhorado por falta de pagamentos. “Fazia uma encrenca do bem”, comenta Marta, que depois, na posição de síndica, colocou a casa em ordem, mas começou a ter de lidar com moradores que gostam de uma confusão. “É preciso dar limites, para que o síndico garanta sua privacidade.”
CAPA
“mUiTO BArULHO POr NADA”
Advogado e síndico Rodrigo Karpat: “Meu dia a dia é isso!”
Para o advogado Rodrigo Karpat, também da área de condomínios e atual síndico do prédio onde mora, os conflitos estão latentes, extrapolam nas assembleias e muitos têm origem em ações de represália, seja de antigo síndico que acabou derrotado em votação ou de alguém que recebeu multa. A saída, diz ele, é o síndico dar “máxima transparência à prestação de contas”, porque esse é o primeiro ponto que será questionado por um condômino movido pelo sentimento de revanche. O gestor não deverá ainda abrir mão de precauções básicas, como: - Obter três orçamentos de toda obra que for realizar; - Ter aprovação prévia das assembleias e ratificação do conselho para despesas extraordinárias; - Tornar pública a prestação de contas ordinárias e extraordinárias; - Atualizar a Convenção e o Regulamento Interno, especialmente no item relativo a notificações e aplicação de multas; - Contar com uma administradora de primeira linha, que mantenha tudo em ordem, evitando falhas e conflitos; e, - Envolver o conselho e os próprios condôminos com a vida local, “pois o encrenqueiro vai tentar derrubar o síndico em uma assembleia”, justifica o advogado, lembrando que esse tipo de comportamento acaba se tornando “obsessivo”. Por fim, se não houver jeito, é preciso utilizar a “força coercitiva” dos instrumentos legais do condomínio, como notificar, aplicar multa e, em último caso, recorrer ao Judiciário.
Síndica há seis anos, Maria de Lourdes Barreto destaca que uma das grandes dificuldades de alguns condôminos é compreender que as regras estabelecidas na Convenção e Regimento Interno devem ser seguidas por todos. Não deve haver privilégios. “Como permitir que um porteiro receba um eletrodoméstico e fique com a guarda dele até a chegada do morador?”, exemplifica a gestora. Que completa: “Ao dizer ‘não’, você cria inimigos.” Maria de Lourdes está em seu terceiro mandato à frente Condomínio Edifício Omini, localizado no Jardim Taboão, zona Sudoeste de São Paulo, aonde amealha vários conflitos. Além da incompreensão, ela acredita que existam pessoas que gostam mesmo de conturbar, “às vezes, fazem muito barulho por nada”. Como aquelas que discordam dos gastos, mas não aparecem na hora de conferir as pastas e participar das assembleias. Ou, ainda, pessoas que se dizem “descontentes” apenas para justificar o atraso no pagamento da taxa de rateio. “Mas elas estão usufruindo da portaria, dos elevadores, da garagem, água etc.”, indigna-se. A receita para lidar com os aborrecimentos? Ela acredita que o livro de ocorrências, disponibilizado na portaria, representa um bom canal para os condôminos expressar dúvidas, mas a síndica não deixa de recorrer a notificações e aplicação de multas, o que tem lhe gerado muitos dissabores.
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Fotos: Rosali Figueiredo
ANTÍDOTOS
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CAPA eNTreViSTA / PSiCÓLOGO HerNÁN ViLAr
“O FUNDAmeNTAL É iNSPirAr, eXPirAr e NÃO PirAr”
Para o psicólogo Hernán Vilar, especializado em Administração de Empresas e mediação de conflitos, uma resposta emocional diante de fato considerado “absurdo” pode desencadear novas situações marcadas pelo descontrole, como verdadeiras campanhas de perseguição contra o síndico. Confira as dicas do especialista sobre como agir em situações como essa, na entrevista à revista Direcional Condomínios. rápido demais (explodir) ou tardiamente (ficar remoendo o ocorrido) parece um tanto histérico ou obsessivo. Novamente, o importante é saber lidar bem com as situações que nos tiram da normalidade. Não há receita para isto, cada pessoa desenvolve seus próprios mecanismos, mas o fundamental é inspirar, expirar e não pirar. Precisamos aprender a ganhar tempo, esperar as coisas irem se ajeitando. O mundo tende ao equilíbrio por seus próprios meios. Precisamos, em primeiro lugar, acalmar até que tenhamos domínio sobre a razão. Assim conseguimos ponderar e ver as coisas por múltiplos ângulos.”
Foto: Almir Almeida
e Se NÃO HOUVer TemPO? “Se há necessidade de tomar uma decisão rápida, vale a pena fazer uma rápida análise de suas consequências. Obviamente que quando temos pouco tempo tendemos a cometer erros de julgamento ou mesmo precipitar uma reação. Contudo, quando somos obrigados a tomar uma decisão, não tomá-la é um também um problema.”
imPACTO iNiCiAL “Todos gostamos da normalidade, ela nos conforta. Mas quando somos confrontados com um absurdo, aquele ponto fora da curva, é necessário pensar antes de agir. A resposta emocional pode desencadear outros processos igualmente emocionais por parte do interlocutor e, rapidamente, as coisas saírem de controle.”
“VONTADe De JOGAr A TOALHA”
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“Mais do que comum, é normal ter vontade de jogar a toalha diante de algo absurdo, contudo, as pessoas capazes de controlar tais impulsos tendem a ser mais bem realizadas pessoal e profissionalmente. Precisamos encontrar o equilíbrio para superar e seguir adiante.”
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mATUrAÇÃO “Cada pessoa tem seu tempo de ponderação na busca do reequilíbrio. Reagir
PrePArANDO A CONVerSA “A sugestão é sempre focar no objeto do problema e nos procedimentos, nunca na pessoa e em como ela é ou faz as coisas. Pensar no problema e nas suas possíveis resoluções é sempre mais equilibrado e acaba evitando conflitos pessoais desnecessários. Conversar implica em ouvir as razões da pessoa, por mais que isto nos pareça um absurdo. Ela pode não se dar conta de que esteja fazendo algo incomum. Mas tentar mudar seu ponto de vista ou fazê-la entender o nosso pode ser uma tarefa ingrata e difícil de obter êxito. É melhor ater-se às regras e códigos de conduta para que todos vivam em harmonia.”
SAiNDO DO CAmPO PeSSOAL “Ninguém tem o direito de julgar o outro, por mais que suas atitudes nos pareçam fora de perspectiva. Quando nos envolvemos emocionalmente com uma situação temos, por vezes, alterada nossa capacidade de discernimento. Não deveríamos nos dar o direito de dizer o que pensamos sem nos preocuparmos com o impacto que isto terá no outro. A regra da boa convivência deve prevalecer sempre.”
TeimOSiA A argumentação por si não parece saudável quando há intransigência ou uma agressividade velada ou explícita. Casos dessa natureza devem ser tratados na reunião de condomínio, dando direito à outra parte de ampla defesa e argumentação. Então todos votam de acordo com as regras do condomínio. Em última instância, para que não haja uma exposição pessoal ou um agravamento das relações, melhor é ser muito objetivo e pragmático, buscando a ajuda de um mediador ou mesmo o apoio jurídico necessário.” (por R.F.)
LeiA mAiS, em www.direcionalcondominios.com.br: - “Psicólogo deixa dicas aos síndicos: evitem ‘Pensar com o fígado’.” com Hernán vilar. acesse a Página virtual na edição 175, ano 2012, no link revistas, do endereço do site acima.
SEÇÃO TIRA-TEIMA
vERiFiCaÇão DE paRa-Raios, CoMo E quaNDo FaZER?
No Brasil, a NBR 5419:2005 define a instalação e manutenção do SPDA, mas cada cidade tem códigos de obras específicos tratando do assunto. Além disso, no Estado de São Paulo vigora a IT- 41 - Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros. Ela exige atestado do SPDA, entre outros documentos, toda vez que for solicitado o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Este atestado aponta a condição do aterramento do para-raios e, em consequência, sua capacidade de dissipar a corrente elétrica do raio. Entre eles a medição da resistência de aterramento.
2. em QUe PeriODiCiDADe DeVe Ser FeiTA A meDiÇÃO ÔHmiCA? O ideal é sua realização anual, mas a norma atual determina apenas uma vistoria visual nesse período. O prazo para medição ôhmica varia conforme o tipo de edificação. Em edifícios residenciais, comerciais, administrativos, agrícolas ou industriais, excetuando-
3. QUAL SUA FUNÇÃO? Identificar a resistência do conjunto de aterramento e, assim, garantir a condição de escoamento das correntes das descargas atmosféricas e curtos circuitos, entre outros, para a terra, reduzindo assim os riscos para pessoas e animais. EDsoN MaRtiNHo Engenheiro Eletricista, presidente da ABRAEL (Associação Brasileira de Eletricistas) e diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade). Autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009) e colunista do site da Direcional Condomínios. Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br
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1. QUAiS DiSPOSiTiVOS NOrmATiZAm O FUNCiONAmeNTO DO PArA-rAiOS?
-se áreas classificadas como de risco de incêndio ou explosão, o prazo é de cinco anos.
Foto: Alcir Biude
A ABNT estuda a atualização da norma técnica para o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica (SPDA), a NBR 5419:2005. Ela trata dos para-raios. Mas enquanto novos parâmetros não chegam, é importante entender como funciona o atestado de medição ôhmica do SPDA, conforme explica o engenheiro eletricista Edson Martinho.
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ADMINISTRAÇÃO
Brigas NO CONDOMÍNiO: NÃO À gUErra! a busca por métodos adequados de solução de conflitos tornou-se bom caminho para os condomínios evitarem o desgaste e prejuízo da ação judicial, além de ajudar a restabelecer o diálogo. por Rosali Figueiredo
Fotos: Rosali Figueiredo
A paz nos condomínios foi tema de roda de conversa que reuniu os advogados Ana Luiza Pretel e Cristiano De Souza Oliveira no Pace/ Cejusc, acompanhados do coordenador do órgão, o advogado Guilherme Giussani (à dir. na foto) e a síndica Vera Nogueira de Sá (à esq.)
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A CONSTiTUiÇÃO Federal
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promulgada em 1988 ampliou os meios legais para o acesso à Justiça no Brasil. Depois dela, a Lei 9.307/96 instituiu a figura da arbitragem e a Resolução 125/2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), abriu as portas para estimular as pessoas a solucionar conflitos em uma esfera anterior ao Judiciário, ou seja, no âmbito pré-processual. Os condomínios são um dos principais focos dos procedimentos abertos pelo Posto Avançado de Conciliação Extraprocessual (Pace), órgão que resultou de toda essa mudança de perspectiva da legislação. O espaço foi estabelecido em 2008 na Rua Galvão Bueno, 83, no bairro da Liberdade, centro de São Paulo, em parceria entre a Associação Comercial
de São Paulo e o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc), vinculado ao Tribunal de Justiça do Estado. Conforme balanço apresentado por Guilherme Giussani, advogado e coordenador do Pace, 67% dos procedimentos realizados pelo órgão em 2013 apresentaram resultado produtivo na solução de conflito. É praticamente o mesmo percentual verificado em 2008, mas desde então o número de encaminhamentos saltou de 840 (em oito meses de atividade) para 3.368 no ano. A função do posto é ajudar a resolver contendas através da figura de um mediador treinado para desempenhar esse papel. “É fundamental que as partes venham completamente desarmadas para que possam restabelecer a comunicação, pois, em geral, o lado pessoal fica mais forte que a questão em si, algo que é bem marcante nos condomínios”, afirma Guilherme Giussani. O principal mecanismo de um processo de conciliação é minimizar o potencial conflitivo de uma discussão ou discordância, ao fazer com que as pessoas se coloquem na posição do outro, explica. Dos condomínios, a maior queixa provém da prestação de contas, de moradores que muitas vezes alegam que o síndico esconde os números, quando o fato é que eles nem sabem acessar esses dados, comenta Guilherme. “Eles também fazem confusão entre condomínio e administradora, fica claro que muitas questões são pessoais.”
ADMINISTRAÇÃO PrimeirO PASSO: ‘reSOLVer em CASA’ Os advogados Cristiano De Souza e Ana Pretel defendem que síndicos e condôminos passem a buscar essas formas alternativas para solucionar as pendências que não conseguem resolver internamente. Mas, segundo Cristiano, o primeiro passo é sempre tentar chegar a um bom termo antes de extrapolar os muros do condomínio. “Muitas vezes as pessoas desconhecem que estão causando problemas. É necessário saber onde estamos morando, qual a estrutura física do prédio, que transtornos isso pode gerar, a exemplo do barulho”, diz. Mas se não houver como conversar sem a mediação da figura de um terceiro indivíduo isento, o advogado recomenda que seja buscada a via da conciliação antes das ações judiciais, as quais devem ser utilizadas somente em último caso. Essas podem até colocar fim a uma determinada demanda, mas não eliminam o conflito do ambiente em que os litigantes continuam morando. De outro modo, as ações têm onerado o Estado e os próprios condomínios. Já Ana Pretel destaca que a sociedade testemunha uma nova maneira de viver, em empreendimentos multifamiliares e muito próximos, o que exige mudança de paradigmas e hábitos. Sai de cena a ideia de que, “ao estar em minha casa, posso fazer o que quiser”. Pois se o vizinho reclama de algo do apartamento ao lado, de cima ou debaixo, a implicância pode surgir não por capricho do reclamante, mas de algum hábito que não caiba mais se manter em uma unidade privativa de um prédio residencial. Ana Pretel defende que o síndico passe a “identificar as fragilidades de seu condomínio e a conscientizar a comunidade, de maneira que elas não se transformem em pontos de discórdia”.
eNreDO CArO A tarefa não é das mais fáceis, conforme analisa a síndica Vera Regina Nogueira de Sá. Engenheira civil, Vera cumpre segundo mandato no edifício onde mora, na zona Sul de São Paulo, e já vivenciou casos desgastantes, que renderam ações judiciais, tanto do condomínio enquanto denunciado, quanto como vítima. “Às vezes se consegue conversar, mas tem situações de desvio de personalidade”, afirma Vera, destacando que isso gera ao síndico um custo pessoal muito grande, além de despesas para o condomínio. Ela cita o investimento de R$ 20 mil feito no reforço do sistema de CFTV, para que se pudesse descobrir quem costumava atirar frutas pela janela, especialmente na área do playground do edifício, trazendo riscos às crianças e adultos. Até que descobriram que a empregada de uma unidade tentava atingir uma colega desafeta, por causa de uma cobrança de dívida.
“O meNOr CAmiNHO eNTre O CONFLiTO e A PAZ SOCiAL”
LeiA mAiS, em www.direcionalcondominios.com.br: - saiba como funciona a conciliação dos conflitos, através dos artigos da colunista ana luiza Pretel. acesse o link colunistas no endereço eletrônico acima; - conHeça os centros de soluções alternativas estabelecidos em são Paulo (sP). acesse os endereços através das Palavras-cHave convivência em condomínios/mediação de conflitos, Presentes no link matérias direcional, também no site acima; e no link da ed. 194, confira os artigos: - “boas Práticas Para viver bem em condomínio”, de marcio bagnato; - “viver em condomínio, uma cultura em transição”, de kleber carneiro.
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O advogado Michel Rosenthal Wagner (foto ao lado) pega emprestado o mote da “paz social”, utilizado pela sua colega Ana Luiza Pretel em um trabalho de conclusão de curso de pós-graduação, como grande razão para justificar que os profissionais e os próprios condomínios se empenhem no uso dos métodos alternativos de soluções de conflitos. “Mas as pessoas [partes] têm que querer”, ressalva. Na verdade, ele acredita que o primeiro desafio seja convencer a sociedade (e os condôminos) de que a mediação, por exemplo, “poderá se tornar o menor caminho entre o conflito e a paz social”. “Ao entrarmos em um processo como esse, já temos um ganho: o amadurecimento da questão, o surgimento de elementos que compõem o pano de fundo e não estão aparentes, como alguma motivação que tenha ficado distante no tempo e contribuído para fomentar o estranhamento.” Michel Wagner compõe a equipe de professores de um curso recém-lançado pelos advogados Ana Pretel e Cristiano De Souza, de formação de mediadores para solução de conflitos em condomínio. Também a professora Rosely Schwartz e o advogado Guilherme Giussani estão no corpo docente do curso, iniciado em setembro e que terá 36 horas/aula. Mais informações através do email dses@dses.com.br.
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COLUNA
MORADORES ABANDONAM ANIMAIS NA VARANDA, E AGORA? por paulo Caldas paes
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HÁ POUCO tempo, este articulista presenciou conduta ina-
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propriada e desumana de um condômino que, simplesmente, trancafiou dois de seus cães na varanda do apartamento. O fato perdurou por algumas semanas, sendo que o morador da unidade apenas alimentava os cães, mas sem lhes dirigir qualquer carinho ou atenção. A atitude causou desconforto em grande parte dos moradores do condomínio, principalmente, daqueles que tinham suas unidades próximas ao apartamento em referência. No anseio de conseguir um mínimo de atenção de seus donos, os cachorros choravam e uivavam diuturnamente, porém, ao que se pode constatar, o sofrimento aumentava dia após dia, já que seus proprietários, dificilmente, encontravam-se na unidade e, mesmo quando presentes, não davam a devida atenção aos animais. Constatando certo atrito entre os moradores, que começou com reclamações e depois partiu para xingamentos e quase chegou às vias de fato entre a proprietária dos cães e outra moradora do edifício, não restou alternativa ao condomínio senão intervir buscando uma solução amigável entre os vizinhos. O síndico, orientado pela administradora, encaminhou inicialmente um comunicado ao proprietário dos animais, relatando que o problema - além do claro sofrimento causado aos cães -, estava interferindo no sossego dos demais moradores. Ele solicitou nesta carta uma solução imediata e definitiva ao problema. Contudo, a conduta dos moradores da unidade se manteve, tendo sido então aplicada multa a eles. Novamente, mesmo após a lavratura da multa, a situação permaneceu sem alterações. Em situações como essa, mesmo após a intervenção direta do condomínio e, não ocorrendo qualquer mudança de postura do morador, o que fazer? Quais atitudes podem ser tomadas? Será que a esfera jurídica seria a única solução? Este articulista já mencionou, em outros artigos escritos para a Direcional Condomínios, que não há possibilidade de se proibir a permanência de animais nos condomínios. Mas, de outro modo, sua estadia não pode prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais condôminos. É o que prescreve o artigo Art. 1.336, inciso IV, do Código Civil. Art. 1.336 - "São deveres do condômino: IV – “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes". Eventual desrespeito a um dos itens enumerados pelo inciso IV acima pode e deve ser combatido pelo condomínio, através de medida judicial,
quando a via administrativa não for suficiente para inibir o ato. Cabe salientar que a perturbação ao sossego constitui crime e, neste caso, há possibilidade de se lavrar Boletim de Ocorrência ao causador desta perturbação. Este comunicado à autoridade policial pode ser de iniciativa tanto do condomínio quanto de qualquer morador que se sinta incomodado. A conduta é tipificada pelo artigo Art. 42 da Lei das Contraversões Penais, sobre perturbação no trabalho ou do sossego alheio, incluindo “barulho produzido por animal de que tem a guarda”. A pena prevista a esses casos é de prisão simples, de quinze dias a três meses, ou aplicação de multa. O causador do ato também incorre em crime ambiental, conforme se observa na análise do Artigo 32, da Lei Federal 9.605/98, que dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e dá outras providências. O dispositivo inclui “praticar ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos”. Estas medidas devem ser tomadas em casos extremos, quando o sossego, segurança e salubridade dos moradores estiverem prejudicadas ou, ainda, a própria integridade física e mental dos animais. Voltando ao caso narrado no início deste artigo, antes de o condomínio impetrar alguma medida mais enérgica visando cessar a conduta dos proprietários dos cães, estes acabaram por se mudar do local.
pauLo CaLDas paEs Advogado da Ig, Paes & Moreira advogados. Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Subseção Barueri, administrador dos grupos “Expresso Imobiliário” e Condomínios.com no Facebook. Criador do grupo “Incorporação Imobiliária – Questões Controvertidas” no linkedIn. Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br
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Direcional CondomĂnios | Setembro 2014
DICA / TERCEIRIZAÇÃO – SEGMENTOS
Direcional Condomínios | Setembro 2014
Fotos: Rosali Figueiredo
GESTÃO DE SERVIÇOS CRESCE E QUER FACILITAR VIDA DO SÍNDICO
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A TerCeiriZAÇÃO de serviços foi introduzida timidamente no Brasil nos anos 60 e nas décadas seguintes esteve presente principalmente nas plantas industriais. Mas desde os anos 90 ganhou corpo em áreas como portaria, segurança e limpeza nos edifícios comerciais e residenciais, incluindo hoje novos segmentos, entre eles, manutenção, bombeiro civil e gerência predial. Alternativa ainda controversa junto a alguns síndicos, a terceirização procura se expandir nos condomínios como ferramenta administrativa que vai além da diminuição de custos. “Ela é uma facilitadora da gestão”, traz a “vantagem de não nos envolvermos diretamente com o 13º salário, uniforme, férias, reposição de mão de obra, assistência médica, exames anuais obrigatórios, vale-transporte, FGTS e outros”, enumera a administradora e moradora do Condomínio Conjunto Residencial Anhanguera, Marlene do Amaral Barbosa. Responsável há 22 anos pela gestão das duas torres e 98 unidades localizadas em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, Marlene diz que, num primeiro momento, optou pela terceirização “pelo custo”. Até há cinco anos, o condomínio mantinha uma equipe própria de nove funcionários, incluindo o zelador. Com bastante tempo de casa, muitos incorporaram benefícios, o que onerou a folha de pagamentos, comprometendo 60% do orçamento mensal. E para o 13º salário, não havia outro jeito senão promover rateio extra. Marlene reconhece que a troca não é tão simples, pois “a contratação de mão de obra está difícil”. Os segmentos terceirizados em seu condomínio são
DICA / TERCEIRIZAÇÃO – SEGMENTOS a portaria, limpeza e manutenção, totalizando oito trabalhadores. O cargo de zelador foi extinto. Para os dois primeiros setores, a prestadora conseguiu fidelizar a equipe, com bons resultados, mas em manutenção (com duas vagas), Marlene ainda espera a chegada de profissionais mais afinados com as necessidades do condomínio. “Precisamos de um manutencista e um auxiliar que tenham noções de hidráulica, alvenaria etc.”, explica. Também o síndico Sandro Gilberto Marin aposta na terceirização como “facilitadora da gestão de serviços”, especialmente na reposição de mão de obra. Em seu caso, o prédio é comercial, o Condomínio New Empire, situado no bairro de Vila Mariana, também zona Sul da cidade. Ali, os serviços contratados envolvem o gerente predial, recepção, controle de acesso, limpeza, garagem e manutenção. “Não posso correr o risco de fechar uma portaria ou um subsolo porque um funcionário faltou”, justifica Sandro, anotando que teria dificuldade de repor o quadro de imediato caso fosse um contratado direto. Ele destaca também que, ao terceirizar, o condomínio não precisa reter a documentação trabalhista de um funcionário por 30 anos, como acontece na relação direta de trabalho.
Na verdade, Marlene e Sandro tocam num ponto sobre o qual as entidades representativas das empresas de terceirização vêm insistindo bastante: essas preferem ser vistas como prestadoras de um serviço especializado, que devem prover treinamento adequado, em vez de simplesmente suporte de mão de obra menos onerosa. A advogada Joelma de Matos Dantas, gerente jurídica do Sindeprestem, sindicato que representa o trabalho temporário e a terceirização de controle de acesso, portaria, auxiliar de manutenção etc., aposta no tripé “especialização, agilidade (na reposição de mão de obra) e flexibilidade” para justificar a troca do funcionário próprio por uma relação de parceria. Porém, a advogada faz uma ressalva: “O condomínio deverá contratar uma empresa sindicalizada para ter garantia de que está trabalhando com um prestador especializado e legalizado”. Ela reconhece que há queixas de síndicos, insatisfeitos com a qualificação do trabalhador enviado pela terceirizada. “Por isso eles devem buscar uma empresa que cumpra suas obrigações com os funcionários e estimule a fidelização”. Joelma deixa outras duas dicas: “nunca contratar pelo valor mais baixo, nem coloque funcionário terceirizado para trabalhar junto com um próprio em um mesmo ambiente”. “Isso cria conflitos, eles respondem a chefias distintas. Já os empresários que cobram menos, em geral pagam menores salários e têm mais dificuldade em reter mão de obra”. Joelma lembra que a prestadora de serviços deve oferecer ao funcionário a qualificação necessária para o desempenho da função, atualizando-o em relação às normas do Ministério do Trabalho.
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COmO FUNCiONA
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO – SEGMENTOS QUALiFiCAÇÃO Elisangela Mélega, diretora da Câmara de Prestação de Serviços da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional) e Denise Cruz, gerente da entidade, observam, por exemplo, que um auxiliar de limpeza recebe treinamento para operar máquinas e equipamentos e empregar produtos adequados para cada tipo de ambiente. “Eles sabem que a utilização simultânea de substâncias distintas poderá gerar uma contaminação cruzada”, ilustra Elisangela. É o caso também de profissionais preparados para trabalhar em altura, com equipamentos adequados, como na limpeza de vidros. A terceirização diminui riscos e permite ao gestor focar em sua atividade principal, resumem as representantes da Abralimp.
Elisangela Mélega (à esq.) e Denise Cruz (à dir.): terceirização diminui riscos e permite ao gestor focar em sua atividade principal
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rePreSeNTANTeS LeGAiS & CONVeNÇÃO COLeTiVA
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Cada segmento de terceirização é representado por entidades distintas, tanto do lado dos empresários quanto trabalhadores. A Convenção Coletiva que define piso e reajuste salarial dos funcionários terceirizados, bem como benefícios, é diferente daquela celebrada para os empregados contratados de forma direta (Sindifícios). No Estado de São Paulo, os sindicatos que representam os prestadores de serviços são o Sesvesp (segurança e vigilância), Sindeprestem (controle de acesso, auxiliar de manutenção predial, bombeiro civil etc.) e o SEAC-SP (Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação). Cada um negocia com as respectivas categorias da mão de obra terceirizada.
DICA / TERCEIRIZAÇÃO – SEGMENTOS
A Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), criada pela Portaria 397/2002, do Ministério do Trabalho e Emprego, estabelece funções distintas para o porteiro de edifícios (“guariteiro”), de um lado, e vigilantes e guardas de segurança, de outro. Aos primeiros, recaem as tarefas de “guarda do patrimônio” e “observação de edifícios”, percorrendo e inspecionando a área. Sua finalidade é a de “prevenir perdas, evitar incêndios e acidentes, entrada de pessoas estranhas e outras anormalidades; controlar fluxo de pessoas, identificando, orientando e encaminhando-as para os lugares desejados”; e até mesmo “acompanhar pessoas e mercadorias” e “fazer manutenções simples nos locais de trabalho” (a norma também inclui aqui o vigia noturno). Do lado dos vigilantes e seguranças, residem tarefas um pouco mais amplas e reguladas por lei própria, como as de “combater delitos como porte ilícito de armas e munições e outras irregularidades”. Mas esse é um profissional que também poderá fazer o trabalho de portaria e vigilância das dependências, visando a “prevenir, controlar e zelar pela segurança das pessoas, do patrimônio e pelo cumprimento das leis e regulamentos”; “recepcionar e controlar a movimentação de pessoas em áreas de acesso livre e restrito; fiscalizar pessoas, cargas e patrimônio; e, escoltar pessoas e mercadorias”. De acordo com João Palhuca, presidente do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo), a atividade de segurança e vigilância é regulada pela Lei Federal 7.102/1983. Ela estabelece que somente poderão atuar na área empresas autorizadas pelo Ministério da Justiça, via Secretaria de Segurança Pública. A aquisição e posse de armas ficarão a cargo das empresas, sob fiscalização dos órgãos competentes. Já os funcionários poderão ou não trabalhar armados, mas todos terão que ser habilitados em cursos de formação de vigilante, obrigatoriamente reconhecidos pelo governo. A profissão é vedada a pessoas com antecedentes criminais. Junto aos condomínios, a atuação do vigilante inclui controle de acesso, planejamento do sistema de segurança, definição de procedimentos, instalação de equipamentos e monitoramento. “Ele faz a integração entre pessoas e equipamentos”, resume Palhuca. Para conhecer o escopo de funções de outros segmentos, como limpeza e manutenção, por exemplo, basta consultar o CBO, no endereço eletrônico do Ministério do Trabalho: http://www.mtecbo.gov.br. (por R. F.)
PrÓXimA eDiÇÃO terceirização - contratos
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“GUAriTeirO” e ViGiLANTe: eNTeNDA A DiFereNÇA
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FIQUE DE OLHO / SEGURANÇA
TECNOLOgia a sErViÇO Da ViDa E DO BEM-EsTar
Confira neste Fique de olho as empresas que apresentam equipamentos inovadores na área de segurança, investimento obrigatório nos condomínios. por Rosali Figueiredo
aLaRMLiNE Empresa com 14 anos de vida e mais de cinco mil instalações em condomínios, residências, comércio e indústrias, a alarmline oferece “amplo e qualificado leque de soluções, que serão desenvolvidas e implantadas de acordo com as características de cada local, objetivando o máximo de proteção”. Esses serviços envolvem o fornecimento, instalação e manutenção de CFTV (com gravação e acesso remoto das imagens), controle de entrada de pedestres e veículos, cercas elétricas com sensores, interfornes e monitoramento de alarmes 24 h, acompanhados de projetos personalizados. Fale com a alarmline: 11 – 2950-7170
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20
atHos sistEMas Soluções inteligentes para controle de acesso são o foco principal da athos sistemas, que está há 25 anos no mercado. Entre outros, a empresária Zélia Maria Paro destaca o aparelho Multibio 700, de biometria facial. Mas também oferece opções em biometria digital, catracas, software de gestão do acesso, controle de veículos por reconhecimento de placas, tags e ponto eletrônico. A Athos trabalha ainda com suporte e manutenção e está concedendo 25% de desconto na compra de Sistemas de Controle de Acesso e Ponto Eletrônico, promoção que segue até dezembro. Fale com a athos sistemas: 11 – 5189-2400 www.athos.net vendas@athos.net
BoMBaRDi ELEtRÔNiCa
BRasiL aNtENas
CoNECtE autoMaÇão
Desde 1995 a Bombardi atua com segu-
Venda, instalação e manutenção de CFTV,
Há 17 anos a Conecte oferece soluções
rança eletrônica inteligente, sendo pioneira
Sistema Linear de controle de acesso, cerca
em automação on demand, ressalta o em-
na venda e locação de câmeras, alarmes,
elétrica, central de interfones e sensor de
presário Alexei Raymundo. CFTV, portões,
serviço de monitoramento remoto, biome-
fotocélula antiesmagamento são alguns
interfone, cerca elétrica e controle de acesso
tria, controle de acesso etc. Sua inovação
dos destaques da Brasil antenas. Segundo
atrelado a softwares de gestão compõem o
mais recente está na luz de emergência em
o empresário Edmar Cavalcante, o síndico
carro-chefe da empresa. A Conecte vende,
LED, patenteada pela empresa, destaca o
tem a opção ainda de locar o CFTV, com
instala e realiza manutenção e monitora-
gerente de vendas Ronaldo Torezan. “A
“pacote especial para contrato de manuten-
mento dos equipamentos. Alexei destaca
criação de plataformas de tecnologia pela
ção mensal”. Há mais de 20 anos no setor,
que é “possível integrar o controle de acesso
Bombardi ocorre sempre em função das
Edmar comanda o serviço de um corpo
com o CFTV”, o que permite investigar
necessidades de cada cliente”, ressalta. Nos
técnico altamente qualificado, motorizado
ocorrências. Até o final deste ano, os clientes
meses de setembro e outubro haverá uma
com comunicação via radio, e que atende
ganharão o módulo botoeira na aquisição
promoção, com parcelamento de pacotes
nos finais de semana e feriados.
de um pacote de controle de acesso.
em até cinco vezes sem juros.
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FIQUE DE OLHO / SEGURANÇA
FLasH autoMaÇão
GapE ELEtRÔNiCa
Fundada em 1991, a Fabrisat oferece os
Controles de acesso de pedestres e veículos
Estruturada há 14 anos para dar apoio inte-
mais diferentes recursos que um condomí-
estão entre os destaques da empresa do
gral aos condomínios, a Gape Eletrônica
nio precisa para garantir um bom sistema de
engenheiro Marcio Missao Barbazono. A
fornece Sistema Linear-HCS, interfone,
segurança. Entre os destaques encontram-
Flash automação trabalha com instalação
CFTV, cerca elétrica, sensores de presença,
-se o CFTV, controle de acesso, centrais
e manutenção de CFTV, controle de acesso
iluminação de emergência, automatização
de portaria, alarmes, cerca eletrificada e
de veículos e pedestres (Sistema Linear),
de portões etc. A empresa atua com ven-
portões automáticos, entre outros. A em-
nobreaks de portão, interfones e luz de
da, instalação e manutenção, incluindo a
presa anuncia um pacote de manutenção
emergência. Qualidade nos serviços e en-
preventiva, através de visitas periódicas aos
preventiva de todos esses itens a partir de
trega no prazo representam os diferenciais
clientes. A manutenção é prestada em dias
R$ 390,00 mensais. “Com mais de 20 anos
da empresa, que iniciou suas atividades
úteis e dentro do prazo de 24 h, mas há o
de mercado, a Fabrisat agregou conheci-
em 2000 como fabricante de sensores de
atendimento de emergência nos finais de
mentos que lhe permitem um diagnóstico
presença e já se consolidou como referência
semana, entre 8h e 18h, através de um
correto e seguro das manutenções e na ela-
de mercado.
número telefônico de plantão.
boração de projetos”, sempre trabalhando
Fale com a Flash automação:
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GRupo MuLtiCap
iNtERsERviCE
KaiZEN
Venda, instalação e manutenção de CFTV
Recursos inovadores de portaria, interfone
A Kaizen portões automáticos, fundada
digital, alarmes, cerca elétrica, controle de
digital, controle de acesso anticlonagem
em 2005 e com vasta experiência no merca-
acesso Linear, portões automatizados e ilu-
Linear e CFTV de alta definição se en-
do, visa à “satisfação de seus clientes e con-
minação de emergência formam o portfólio
contram no portfólio da interservice. A
segue atingir essa meta porque estabelece
do Grupo Multicap. A empresa “procura
empresa de Hamilton de Paula atua há 24
parcerias com os melhores fornecedores,
sempre diminuir ao máximo o número de
anos com fornecedores de primeira linha,
mantendo treinamento constante da equi-
prestadores no condomínio, fornecendo um
como Amelco, Intelbrás, Maxcom e PPA.
pe técnica”, define o empresário William
sistema de segurança eletrônico”, explica o
E faz a venda, instalação e manutenção
Rodrigo da Silva. Nos serviços de instalação
diretor Carlos Henrique Silva. “Na contrata-
desses sistemas, em condições facilitadas de
e manutenção, destacam-se a automação
ção da Multicap para serviços de portaria, o
pagamento (em até dez vezes com mínimo
de portões, proteção periférica, CFTV, inter-
condomínio tem direito aos equipamentos,
de R$ 500,00 por parcela). Oferece ainda
fone digital e analógico, além de controle
pagando valor igual ao da concorrência, que
seis meses de manutenção gratuita em caso
de acesso Linear. Com atendimento 24 h, a
não oferece nada.” Há também a alternati-
de instalação de sistema com assinatura de
empresa trabalha sem limite de chamados.
va de locação dos sistemas e equipamentos.
contrato de no mínimo doze meses.
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FIQUE DE OLHO / SEGURANÇA
MoRuMBi sERviCE
oBsERvER
pRossEG
Fundada em 1980 e de grande expertise
A observer é especializada em projetos,
Alarmes monitorados 24 horas e CFTV
em instalação e manutenção de sistemas
instalação e manutenção de sistemas de
com imagens acessadas via internet são os
prediais, a Morumbi service atua tam-
segurança, com opções, entre outros, de
destaques da prosseg, dos empresários
bém com portões automáticos, central de
CFTV digital e câmeras IP. Atua há mais de
Victório Bertaglia Neto e Marcos Benvenuti.
monitoramento, sensores em infravermelho
dez anos em condomínios, liderada pelos
A empresa realiza serviços de manutenção,
(IVA), cerca elétrica, CFTV e porteiro ele-
sócios Érico Oliveira e Alexandre Nakamura.
instalação, monitoramento de alarmes e das
trônico. Segundo o engenheiro e diretor
Um dos seus destaques é a locação dos
imagens. Os produtos são comercializados
comercial Vitor Pavani, até o final do ano
sistemas, que permite eliminar custos de
ou locados. Para vendas com valor acima de
haverá uma promoção especial: seis meses
manutenção e atualizar os equipamentos
R$ 5 mil, ela está oferecendo parcelamento
de gratuidade para quem instalar a central
todo ano. Para orçamentos aprovados entre
em cinco vezes sem juros, promoção válida
de monitoramento. A empresa oferece
setembro e novembro deste ano, haverá
até o mês de dezembro. No mercado há 23
plantão noturno de seu suporte ao longo de
desconto de 15% na aquisição ou locação
anos, a Prosseg atua com “preços justos e
todo ano, com atendimento em intervalo de
de um pacote, parcelados em 12 vezes sem
garantia de até um ano nos equipamentos”.
no máximo quatro horas após os chamados.
juros. A empresa concede ainda descontos
Fale com a prosseg:
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na renovação dos contratos.
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Direcional Condomínios | Setembro 2014
observervp@yahoo.com.br
quaLitY soLuÇÕEs
RiCoM
tECNotEX
Criada por especialistas com quase duas
Com 17 anos de serviços prestados aos
A inovação é a marca da tecnotex, que
décadas de experiência na área, a quality
condomínios, a Ricom atua com projeto,
atua desde 1989 e oferece CFTV (com
soluções fornece e promove a instalação
instalação, manutenção e venda de itens de
câmeras IP), cercas elétricas, concertinas,
de CFTV, controle de acesso (com Sistema
segurança, entre eles, CFTV, automação de
monitoramento local e remoto de imagens
Linear), monitoramento de alarmes, interco-
portas de pedestres e portões de garagem,
24 h, armazenamento remoto dos arqui-
municadores para guaritas blindadas e auto-
interfone e sistemas de iluminação. No caso
vos, suporte em TI, alarmes monitorados
matização de portões, entre seus principais
do CFTV, a empresa realiza a organização
também 24 h com central própria, além de
produtos. A empresa dá ainda suporte em
do cabeamento e garante a gravação das
apoio à ronda. A empresa vende, loca e faz
infraestrutura, como na instalação das câ-
imagens em sistema stand-alone, com
manutenção. Segundo o diretor comercial
meras, adequações dos dutos de passagem,
servidor próprio, o que reduz custos e riscos
Edrey Rampazo, os contratos incluem repo-
serviços de eletricista e equipe de serralheria
de travamento. A Ricom trabalha com os
sição de equipamentos e peças, ronda 24 h,
para reparos em portões e implantação de
melhores fornecedores do mercado, tem
além de monitoramento e armazenamento
eclusas. O portfólio é extenso e procura
equipe altamente qualificada e dá garantia
das imagens. Edrey destaca que a Tecnotex
“facilitar o trabalho do síndico”.
dos produtos e serviços.
é “líder do segmento” e possui “equipe
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altamente qualificada”.
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DICA / GESTÃO AMBIENTAL – POÇOS ARTESIANOS
O DePArTAmeNTO de Água e Energia Elétrica do Estado de São Paulo (DAEE) registrou neste ano aumento do número de pedidos para exploração de poços artesianos nas cidades atingidas pela falta d’água. Para o geólogo Everton de Oliveira, secretário executivo da Associação Brasileira de Águas Subterrâneas (ABAS), parte significativa do consumo da população vem hoje dos poços. Na Capital paulista, a proporção atinge a 25% dos domicílios. “A maioria, porém, não está legalizada”, observa o especialista. Segundo ele, é importante legalizar a perfuração dos poços, o que necessita de outorga junto ao DAEE (no Estado de São Paulo) e de exames frequentes quanto à potabilidade da água. A Portaria 2.914/2011, do Ministério da Saúde, obriga ao monitoramento mensal para observar a presença ou não de Escherichia coli (Art. 31), além de coletas “semestrais, para análise de acordo com os parâmetros exigidos nas legislações específicas, com a finalidade de avaliação de risco à saúde humana” (Art. 40). Os poços artesianos são obra de engenharia civil e, por isso, além da garantia de cinco anos, seus responsáveis devem emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), esclarece o geólogo. “Em geral, o poço é profundo, não abala a estrutura do prédio”, completa. Duas são as origens desta água no subsolo: elas podem fluir desde as fraturas das rochas cristalinas (consistentes) ou das sedimentares, mais porosas e com bastante detrito. Aqui a exploração dessa rocha é mais custosa, exigindo estrutura de sustentação, revestimento e filtros que retenham a areia. De qualquer forma, o geólogo alerta que é preciso realizar uma análise de sua viabilidade técnica e econômica, bem como da ausência de contaminantes. Por exemplo, áreas que tenham abrigado postos de gasolina ou indústrias podem oferecer riscos ao consumo humano. A engenheira civil e síndica Vera Regina Nogueira de Sá, do Condomínio Edifício Cellini, destaca ainda que é importante o síndico não confundir o poço artesiano com “poços caipiras”, na verdade, captação de águas superficiais de minas, em geral contaminadas. Everton e a síndica Vera lembram que a legislação determina que todo domicílio esteja conectado à rede pública independente de ter ou não o poço. Em São Paulo, isso obriga a um pagamento mínimo de consumo de 10 metros cúbicos por unidade por mês à Sabesp, além de arcar com o custo do esgoto equivalente ao volume consumido do manancial. Mesmo assim, em uma conta rápida, Vera Nogueira observa que o poço em seu condomínio representa uma economia de 30% na conta do final do mês, apesar dos gastos com o esgoto e a análise periódica da água. (por R.F.) SAiBA COmO - Pedir outorga junto ao daee (acesse www.daee.sP.gov.br); e, - contratar uma emPresa (em www.abas.org/Publicacoes_dicas.PHP).
PrÓXimA eDiÇÃO normas do trabalHo – refeitório e vestiário
Direcional Condomínios | Setembro 2014
BOA ALTERNATIVA À CRISE D’ÁGUA, MAS COM REGRAS
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INTELIGÊNCIA E BELEZA AMPLIAM USO DAS ÁREAS COMUNS
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AUTOrA De GrANDe
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processo de renovação do Condomínio Elisabetta Capelano, prédio residencial de 30 anos situado na Vila Olímpia, zona Sul de São Paulo, a síndica Rosângela Rodrigues da Costa recorreu às coberturas de policarbonato para integrar os ambientes e proteger mais as áreas de circulação. Além de usar o material para substituir um toldo antigo verde, que ligava o portão de pedestres ao hall social, “e mais parecia o de uma pizzaria”, Rosângela instalou a estrutura no contorno do edifício, agregando novos espaços, enriquecidos com vasos e floreiras. A finalidade foi dar segurança aos condôminos - “pois caem muitos objetos dos apartamentos”, além de proteger da chuva e demais intempéries. Mas o resultado estético também agradou, porque permitiu ampliar o espaço de usufruto dos moradores em harmonia com a arquitetura do prédio, incluindo um pequeno recuo lateral que se transformou em uma espécie de jardim de inverno, com acesso ao salão de festas. Para tanto, a melhor solução foi escolher um material em cristal transparente nas áreas de acesso ao hall social, de serviços, playground e corredores laterais, sustentado por estrutura em alumínio galvanizado. “A transparência deu mais leveza ao permitir a entrada do sol.” Já nos fundos, onde existem algumas vagas de garagem, foi instalada a cobertura alveolar, apoiada em armações de ferro galvanizado. “Foi uma melhoria muito importante”, diz Rosângela, que investiu R$ 25 mil na renovação desses espaços com as coberturas em policarbonato. O arquiteto Giuseppe Cafasso, com 34 anos de experiência no mercado, observa que boas soluções têm sido apresentadas pelas empresas aos condomínios. “Elas aperfeiçoaram os materiais e técnicas e contam com profissionais competentes, que propõem soluções inteligentes do ponto de vista funcional e procuram um resultado que faça a diferença do ponto de vista estético.” Defendendo projetos que assegurem “a fluidez das linhas e o aproveitamento intuitivo do espaço”, o arquiteto acrescenta que o fechamento de áreas em lona ou policarbonato (retráteis ou não) permite melhor uso das áreas comuns. Atualmente, os condomínios podem contar com diversas opções, como coberturas em policarbonato compacto, policarbonato alveolar, lona, vidro, sombreadores e cortinas rolô. Os materiais estão mais leves e podem, inclusive, desempenhar função de redutores do desconforto térmico e acústico. (por R.F.)
PrÓXimA eDiÇÃO toldos e cobertura - manutenção
Foto: Rosali Figueiredo
DICA / TOLDOS E COBERTURAS – RENOVAÇÃO
ÁGUA, ANTENA, ASSESSORIA, BOMBAS
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS
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ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, ANTENA
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ASSESSORIA, BOMBAS, CADEIRAS
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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA
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COBERTURAS, ELÉTRICA
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ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ork
ELEVADOR...
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ELEVADOR
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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA
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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA
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GERADOR, HIDRÁULICA
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GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO, IMPERMEABILIZAÇÃO DE ESTOFADOS
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INCÊNDIO, INTERFONE
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INTERFONE
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LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PLAYGROUNDS...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL, PISOS, PORTA CORTA-FOGO
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PLAYGROUNDS...
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PLAYGROUNDS, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
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RADIOCOMUNICAÇÃO, SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA...
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SISTEMAS DE SEGURANÇA
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SISTEMAS DE SEGURANÇA
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, VIDROS
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PERÍCIA PREDIAL, RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, REDUTOR DE VELOCIDADE, SENSOR DE PRESENÇA, SINALIZAÇÃO, SERRALHERIA
RKB
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