Editorial
Caro Leitor,
Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo
Uma das principais qualidades da revista Direcional Condomínios é a busca constante de interlocução com seu público leitor. Procuramos estar cada vez mais próximos das síndicas e dos síndicos, observando in loco suas necessidades, dificuldades, anseios e conquistas. Assim, a capa desta edição de março homenageia novamente as síndicas face ao Dia Internacional da Mulher, comemorado em 8 de março, um reconhecimento à maneira especial com que elas se dedicam aos condomínios, sempre exigentes e atentas a cada pormenor. Reunimos um grupo de síndicas no dia 11 de fevereiro em um espaço sofisticado, o Restaurante Praça São Lourenço, na Vila Olímpia, para ouvirmos suas sugestões e dúvidas sobre como enfrentar a escassez da água, situação que introduz um novo papel a essas dirigentes, o de “gestoras da crise”. Março merece também destaque por ser o primeiro mês pleno do ano! Teremos muitos dias úteis para dar um upgrade nos serviços e obras que ficaram para trás pelos inúmeros percalços que marcaram 2014 e o começo de 2015. O melhor antídoto contra as preocupações do momento é agir, executar os planos, providenciar as manutenções necessárias e trabalhar em favor do patrimônio. Isso significa, por exemplo, investir em setores fundamentais como a impermeabilização e as instalações elétricas, temas de ampla abordagem nesta edição. É claro que tudo isso pode ser favorecido se houver um caixa positivo, controlado e livre de gastos excessivos ou desnecessários, assunto tratado em nossa reportagem de gestão. No primeiro mês “cheio” de 2015, a revista surge encorpada, com mais páginas editoriais, reiterando nosso otimismo sobre o segmento dos condomínios, que precisam superar-se a cada dia, pois a vida não para e demanda o funcionamento contínuo de muitos de seus serviços. Boa leitura a todos,
Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Rita Barreto ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef
Rosali Figueiredo Editora
Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
DIA MUNDIAL DA ÁGUA, 22 DE MARÇO
diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado
A ideia do consumo consciente começa a crescer entre os brasileiros e dá um novo valor ao Dia Mundial da Água, comemorado neste mês. A atual escassez desperta engajamento e leva a soluções criativas, algo que a revista pretende mostrar em nova seção. Neste número, por exemplo, fala de condomínio que conseguiu reduzir em 30% o valor da conta pela instalação de equipamentos economizadores em torneiras e chuveiros. Confira na pág. 20.
ilustração Jonas Coronado
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
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Tiragem auditada por
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
04. Condomínios em Quadrinhos: .....................................................Síndicas em ação 04. Seção Tira-Teima: ........................................O que fazer diante do rodízio da água? 06. Coluna: .............................Há cláusulas abusivas no contrato do elevador, e agora? 08. Capa: ......................................................................Homenagem especial às síndicas 12. Administração: .................................................Gestão dos custos na ponta do lápis 13. Seção Tira-Teima:Os condôminos querem instalar geradores nas unidades, e agora? 14. Dica: ............................................................................. Elétrica: Acréscimo de carga 18. Urbanismo: ..........................................................................O Síndico e sua Região 20. Água: .................................................................................................O case do mês 22. Dica: ............................................................Impermeabilização: O sistema de injeção 26. Dica: ...............................................................................Fluxo de materiais e serviços
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Sumário
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / SÍNDICAS EM AÇÃO
SEÇÃO TIRA-TEIMA
O que fazer diante do rodízio da água? É preciso garantir água a todos, o que exige responsabilidade
que a fatura do serviço público seja única, ele poderá se ver
nas decisões que os condomínios venham a adotar diante da escassez. O pior
diante de um dilema que pedirá discussão e deliberação em
cenário possível é o síndico estimular cada morador a armazenar água ao
assembleia: como fazer a partilha de eventual multa por excesso
fechar as torneiras, avalia a seguir o advogado Cristiano De Souza Oliveira.
de consumo que venha em nome do condomínio?
1. A LEI DETERMINA UM INTERVALO MÁXIMO PARA INTERRUPÇÃO DO SERVIÇO?
3 . E SE OS CO N D Ô M I N OS ARMAZENAREM ÁGUA E ESVAZIAREM AS CAIXAS?
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Este é um risco concreto, potencializado pela falta de infor-
dizer que o interesse público deverá prevalecer sobre o privado, permitindo,
mação e de decisões coletivas. Se o síndico apenas amedrontar,
por exemplo, a interrupção temporária do abastecimento na rede pública
todos irão armazenar individualmente e esvaziar a caixa. É um
em favor de se manter o próprio abastecimento. Mas no caso do síndico, ele
ato individualista e egoísta que levará prejuízo a todos. Morar
não deve nem pode adotar isoladamente medidas que considerar favoráveis,
em condomínio é confiar que todos vão ratear visando o melhor
sem antes obter uma deliberação favorável da assembleia.
para a vida coletiva.
2. POSSO VETAR O ACESSO A ÁREAS COMUNS EM PROL DA ECONOMIA? Também aqui é preciso conhecer e obter o interesse da coletividade. Antes de qualquer decisão, o síndico deve buscar o convencimento e a conscientização coletiva em torno do problema bem como da solução, seja para fechar temporariamente a água, a piscina ou mesmo individualizar os hidrômetros, entre outros. Por exemplo, nos casos de individualização em
Cristiano De Souza Oliveira Advogado especializado na área condominial, conferencista e autor do livro “Sou Síndico, E agora?” (Grupo Direcional, 2012). Mais informações: cdesouza@adv.oabsp.org.br
Foto: Rosali Figueiredo
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Por lei, a água é um bem de domínio público e sua distribuição um serviço essencial. Desta forma, sem nos aprofundarmos juridicamente, podemos
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COLUNA
HÁ CLÁUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO DO ELEVADOR, E AGORA? Por Cristiano De Souza Oliveira
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um condomínio, assim como qualquer entidade ou associação, carece de conhecimento; não profundo, mas de um domínio minimamente razoável de certos assuntos. Não se defende aqui que um gestor detenha conhecimentos especializados, mas uma visão geral que possa auxiliar as negociações dos contratos, por exemplo. Neste sentido, o síndico – representante e administrador legal de um condomínio, sempre possui dúvidas sobre o que seria uma cláusula abusiva nas relações contratuais com os fornecedores. No caso do elevador, inicialmente temos que ter em mente que sendo este um veículo de transporte, ele deve receber cuidados técnicos, inclusive estabelecidos por uma legislação rigorosa em São Paulo e por normas de âmbito federal. Para resguardar o condomínio na operação e manutenção dos elevadores, deve haver um contrato claramente negociado e firmado entre as partes. Ou seja, o tipo de serviço que será prestado demanda ser acordado e ficar bem transparente, incluindo a maneira como será prestado e no que não será prestado. A lei brasileira não traz uma definição clara sobre o que seria abusivo em uma relação contratual, deixando que, para cada caso concreto, a situação seja avaliada (e confirmada ou não). Sabe-se, no entanto, que a negociação e a contratação devem ser orientadas pela boa-fé, e que se houver afronta a tal princípio, como uma cláusula entendida como abusiva, esta acabará por ser considerada nula ainda que estipulada em contrato. Nosso ordenamento jurídico orienta que as pré-negociações sejam inclusive guardadas para esse tipo de embate, levantando-se exatamente o que se queria e o que se negociou. Assim, podemos dizer que para se configurar a abusividade em cláusulas contidas em um contrato, temos que caracterizar a ocorrência de um desequilíbrio entre as partes, um prejuízo, ainda que sutil em relação à confiança que o consumidor depositou sobre o prestador de serviços para atuar em seu ambiente e em prol de seu patrimônio. O Código de Defesa do Consumidor, Art. 51, traz um elenco de situações que podem se revelar como cláusulas abusivas e assim serem nulas de pleno direito. Na prática, entre os elevadores, observam-se exemplos de abusi-
vidade nas exigências de longo período de aviso prévio de rescisão; ao se exonerar a empresa de responsabilidades; não apresentar orçamentos prévios de peças; deixar de incluir de forma clara o que não está coberto; além de obter junto aos síndicos autorizações para que o prestador de serviços altere o contrato sem negociação e aprovação prévia. Outra situação bastante comum entre os condomínios e os fornecedores da área está no contrato casado entre venda, manutenção e modernização (sob riscos de consequente perda de garantia), bem como a reserva do software de operação do equipamento (tornando a manutenção impraticável por outras empresas). É um assunto que iremos tratar em novo artigo, que está disponível no site da Direcional Condomínios (Consulte em www.direcionalcondominios/colunistas - Cristiano De Souza Oliveira) De qualquer maneira, podemos antecipar aqui que uma boa forma de evitar tais inserções prejudiciais aos interesses do condomínio é buscar o auxílio de uma assessoria jurídica de confiança para analisar o contrato a ser firmado, isso depois de ter ocorrido uma boa negociação entre as partes. Importante salientar também que ninguém é obrigado a aceitar um contrato padrão, também chamado de adesão. Se, porém, o inevitável já ocorreu e o síndico se vê diante de uma situação que considera abusiva, inicialmente ele deverá procurar o diálogo com o fornecedor, visando a uma solução pacífica e à preservação de uma boa relação, ainda que não mais de consumo, porém, menos desgastada. No mais, cabe sempre ao Poder Judiciário, em última análise, uma decisão final sobre a questão.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, consultor jurídico condominial, sócio da DS&S Consultoria Condominial e autor do livro Foto: André Rosso
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Administrar
“Sou Síndico, E Agora?” (Grupo Direcional, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br
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CAPA
primac
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CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS
EM PAUTA, SOLUÇÕES PARA A CRISE HÍDRICA No 5º Encontro de Homenagem às Síndicas (em 11/2), a Direcional Condomínios reuniu 39 mulheres para trocar experiências de enfrentamento da crise da água. O evento celebra o Dia Internacional da Mulher e teve neste ano as participações dos advogados Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner, além do patrocínio da Elevadores Primac e da VedaSempre.
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Fotos: Rita Barreto
Por Rosali Figueiredo
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Na imagem, Ana Josefa Severino (Condomínio Plaza Athenee), Ângela Merici Grzybowski (Maresias), Aurora Rahal (Málaga e Maiorca), Cecília Helena Silva (Celebration), Cleide Alcini (Guaraú), Cleide C. Franco Pereira (Elizabetta Capellano/Subsíndica), Cleusa Camillo (Alvorada), Débora Barbosa Novais (Green Village/gerente predial), Edith da Conceição (Juazeiro), Eliane Bezerra Martins (Tropical), Elizabeth Bonetto (Glória Jardim Vitti), Euza Maria dos santos (Imperial Flamingo), Fernanda Parnes Teixeira (Indiana Garden), Gláucia La Regina (Síndica profissional), Ieda Maia (Adágio), Karin Cerveira (Sonatta), Kelly Remonti (Top Village), Lurdes de Fátima Affonso Anton (Vila de Vitória), Marcia Dias Teixeira Carvalho (Residencial Welcome), Margarete Z. Alvarez (Ideali), Margarida Feres (Santa Margherita), Maria das Graças Amaral de Mello (Cinderela), Maria do Socorro Iglesias (Independence Park), Maria Ilani Viana (Residencial IV Centenário), Maria Isabel Sarno de Oliveira (Juruá), Maria Russo (Ilhéus), Maria Lucia M. de Carvalho Marques (Hortênsia), Maria Virgínia Santos (Residencial Interlagos), Mariza Carvalho Alves de Mello (Síndica profissional), Mila Fernandes Rocha (Sucre), Nelza Gava de Huerta (Maison Du Rhone), Railda Silva (Parque do Olimpo), Rosa Braghin (Síndica profissional), Rosana Candreva (Camburi), Rosana Moraes (Flávia e Fernanda), Rosângela Rodrigues da Cunha L. da Costa e Roseli Ignácio Moraes (Elisabetta Capellano/Síndica e conselheira), Rosely Paulinetti (Portal Marajoara). Advogada Ana Luiza Pretel. Pela Direcional Condomínios, no canto esquerdo, Sônia Inakake (Diretora comercial/ em pé) e Rosali Figueiredo (Editora /sentada)
CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS
e pela diversidade das experiências relatadas, o 5º Encontro de Homenagem às Síndicas despertou consenso e otimismo. De um lado, a plateia feminina e os palestrantes concordaram que novas posturas devem ser adotadas na gestão dos recursos naturais e, de quebra, dos bens e do patrimônio que administram. De outro, o pessimismo que poderia surgir naturalmente diante de tantos desafios colocados para 2015 deu lugar à confiança de que a sociedade saberá extrair aprendizados da atual crise d’água. O tema foi abordado pelos palestrantes Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner. No receituário geral de ambos, sobressaiu a defesa de que alternativas à escassez venham associadas a um novo conceito de consumo e preservação do meio ambiente, incluindo o urbano. “O momento é de quebra de paradigmas”, disse Cristiano De Souza. E ilustrou: “É preciso mudar a visão em favor do uso racional, haja ou não água e energia”. É necessário ainda transparência junto aos condôminos, “comunicando-os e convocando assembleias”. E se torna fundamental “contratar projetos” e investir em soluções técnicas. “Os síndicos têm responsabilidade civil não apenas sobre os atos do presente, mas também sobre suas consequências futuras”, argumentou. É o caso de medidas que podem se transformar em “armadilha” e gerar uma corrida pelo armazenamento da água nas unidades. O advogado discorda, por exemplo, do fechamento dos registros do prédio, o que poderá esvaziar mais rapidamente as caixas. Qualquer decisão nesse sentido deverá ser decidida por assembleia, concomitante à conscientização e responsabilização dos consumidores, ressalvou. No entanto, mais do que fazer um aprofundamento técnico de soluções pontuais, o evento mostrou que as síndicas e síndicos acabaram incorporando hoje uma nova missão: a de gestores das crises d’água e também energia (impactada pela falta da primeira). E demonstrou que a escassez atual poderá gerar hábitos e soluções antes desconsideradas (exemplo: projetos de gotejamento para a irrigação dos jardins). “Administrar um condomínio não é só buscar diminuir o gasto mensal com água e luz, mas investir em gestão sustentável. Isso custa”, reforçou Cristiano De Souza. A ideia é que os condôminos passem a considerar a necessidade de investimentos, independente do aumento ou diminuição do rateio do final do mês. “É para que tenham segurança no patrimônio.”
“VEIO PARA FICAR” A crise não é passageira, “veio para ficar”. Na verdade, está sendo anunciada há muito tempo, alertou em sua palestra o advogado Michel Rosenthal Wagner, especialista em questões urbanas e de vizinhança. Ele apresentou imagens que situam a região Sudeste e o município de São Paulo na mesma latitude dos desertos do Atacama (Chile), Calaari (África do Sul) e dos australianos. Ou seja, é um ambiente de semiárido, com riscos de desertificação e dependente sobremaneira do regime das chuvas, o qual, por sua vez, está ligado a fenômenos estimulados pela presença da Cordilheira dos Andes, de um lado, e da floresta Amazônica, de outro.
O advogado Michel Rosenthal Wagner defendeu medidas de impacto em médio e longo prazo
Cristiano De Souza Oliveira: momento de quebra de paradigmas
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Marcado pela presença de condomínios de perfil variado
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CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS
Síndicas relataram experiências para economizar água e garantir o abastecimento aos condôminos. Nelza Huerta implantou, muito antes da crise, sofisticado sistema de reuso, além de um mecanismo de aproveitamento dos descartes das máquinas de lavar roupa. Kelly Remonti está com projeto em andamento para implantar o reuso. Até a água produzida pelo ar condicionado é aproveitada em seu condomínio (Veja mais na pág. 20). Ângela Mérici também falou sobre reuso (Leia mais em nosso site, no link da Ed. 199). Desta maneira, Michel R. Wagner ponderou que é preciso pensar em soluções que contemplem o interesse coletivo e o fato de o Estado ter já desmatado 79% de suas áreas verdes. “Vamos pensar no que queremos para a cidade, os
condomínios e para cada uma de nossas unidades”, observou. Nesse contexto, medidas de economia (incluindo a manutenção da rede hidráulica) devem estar associadas às alternativas de “produção de água”, como sistemas de reuso e captação da água pluvial. Algo que, na situação atual, pode ser apropriadamente colocado como dever de síndicos e dos condôminos de zelar “pela segurança, sossego e os bons costumes”.
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PATROCINADORES / MARCAS PELA SUSTENTABILIDADE
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A Elevadores Primac concedeu apoio ao evento em homenagem às síndicas pelo 4º ano consecutivo. Em sua apresentação, o diretor comercial Mário Tadeu convidou as gestoras a conhecer a sede da empresa, onde poderão checar as instalações, como as salas utilizadas para treinar sua equipe técnica (o agendamento pode ser feito com o assistente comercial Bruno Gonçalves, através do email comercial@primac.com.br). Bruno esteve presente no encontro e deixou dicas para as síndicas enfrentarem os constantes picos de energia que têm atingido São Paulo. Ele sugeriu alternar o uso dos elevadores, especialmente nos horários de menor movimento, como das 22h às 6h. Mas Bruno alertou que o elevador não deve ficar mais de 24 horas sem funcionamento, o que afetaria a lubrificação das engrenagens. A Primac atua com a manutenção e modernização de elevadores, trabalhos que ajudam o prédio a diminuir o consumo de energia. A VedaSempre também colaborou com a realização do encontro e foi apresentada às síndicas pelo assessor da presidência, Edson Ariente. “O evento representa uma grande oportunidade para que as síndicas conheçam nosso trabalho e saibam que ele é, sobretudo, ecológico, pois não tem quebradeira, não gasta água e procura eliminar aquela que está vazando e incomodando os moradores.” A VedaSempre/AFFA atua desde 1999 no mercado brasileiro e oferece aos condomínios soluções de impermeabilização, corrigindo infiltrações pelo método de Injeção Capilar Química Forçada.
CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS
ÁLBUM
Fotos Rita Barreto
O auditório e mezanino do Restaurante Praça São Lourenço, localizado na Vila Olímpia, zona Sul de São Paulo, recebeu 39 mulheres, dois palestrantes e três representantes dos patrocinadores para a homenagem às síndicas promovida pela Direcional Condomínios. O evento aconteceu no dia 11 de fevereiro, entre 8h30 e 12h30. Além das apresentações dos patrocinadores e palestrantes, houve um coffee-break e uma rodada final de depoimentos e perguntas. Estiveram presentes condomínios de todas as regiões de São Paulo e também de Alphaville e São Caetano do Sul. Na foto abaixo, palestrantes, organizadoras e patrocinadores.
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Abaixo, da esq. p/ a dir., Michel Rosenthal Wagner, Cristiano De Souza, Rosali Figueiredo, Bruno Gonçalves, Mário Tadeu, Sônia Inakake e Edson Ariente
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ADMINISTRAÇÃO
GESTÃO DOS CUSTOS NA PONTA DO LÁPIS Síndicos procuram identificar gorduras e cortar despesas sem perder a qualidade dos serviços e obras. Por Rosali Figueiredo
Quando a síndica profissional Marta Maria Girardin assumiu um dos condomínios que administra, a situação das contas era tão precária que o gerador se encontrava empenhado e não havia dinheiro para obras emergenciais. Ela teve que providenciar o conserto da tubulação de esgoto, rompida pelo excesso de lixo, usando o próprio cartão de crédito, lembra Marta, dizendo que fez uma revisão criteriosa dos contratos para recuperar o caixa. “O ponto central para o equilíbrio das contas está nos contratos”, aponta a síndica. “Ao começar o trabalho em um condomínio, analiso pelo menos as três últimas pastas e reviso todos eles.” Segundo Marta, a falta de um acompanhamento mais sistemático por parte de alguns síndicos costuma gerar quadros de quase insolvência. O problema pode começar na própria implantação do condomínio, uma fase de transição em que as contratações de funcionários ou de manutenções permanentes (como a de elevadores) passam ao largo de um controle maior. Portanto, para colocar ordem na casa, o primeiro olhar de um síndico deve recair sobre o item “despesas”, diz. Marta sugere ainda estimular um papel mais atuante do conselho fiscal ou consultivo no acompanhamento dos balancetes e que todo serviço seja negociado com pelo menos três orçamentos em mãos. “Eu comparo e espremo ao máximo”, ensina. Ela cita o exemplo da compra recente de um playground, inicialmente orçado em R$ 22 mil, mas que acabou ficando por R$ 18 mil. “A gestão é isso: é o síndico brigar pelos interesses do condomínio em tudo o que ele faz.”
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SOLUÇÕES MAIS EFICIENTES
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Paralelamente, Marta Girardin procura investir em obras, equipamentos e materiais mais modernos que melhorem o desempenho e ajudem a reduzir os custos de manutenção. Essa é uma das estratégias adotadas também pelo síndico profissional Jessé de Souza Oliveira Jr., que resolveu trocar o vidro das luminárias de um dos condomínios que administra por policarbonato. Com área ampla, o empreendimento tem muitos desses equipamentos instalados no chão, o que gerava muitas quebras. “Fizemos testes de resistência e transparência e o policarbonato se mostrou mais resistente. Vamos reduzir o custo de manutenção.” Jessé Oliveira observa que “soluções mais eficientes” trazem economia em longo prazo, o que, associado a um bom planejamento de
manutenção e investimentos, conferem equilíbrio ao orçamento. A dica é “conduzir a manutenção (despesa ordinária) em paralelo com as melhorias (despesa extraordinária), observando quanto destinar para cada uma segundo as necessidades e prioridades do condomínio”. Outra recomendação é rever as escalas dos funcionários, conferindo-lhes mais eficiência e produtividade.
CONTROLE DE CONSUMOS A Prof a . Rosely Benevides de Oliveira Schwartz (foto ao lado) propõe um modelo básico para que os síndicos atinjam o equilíbrio entre as receitas e as despesas, sem negligenciar com as necessidades do condomínio: - Rever contratos de serviços e compra de materiais; - Fazer a gestão do consumo da água e energia; - Avaliar o quadro de colaboradores; e, - Controlar mensalmente o orçamento previsto e o realizado. No quesito gestão do consumo, por exemplo, Marta Girardin determina o acompanhamento diário dos hidrômetros. Mas impõe também controle no uso dos produtos de limpeza, de sacos de lixo e de muitos outros insumos necessários à manutenção cotidiana dos condomínios. O valor unitário de cada item parece irrisório, mas ao final do mês, a soma dos valores faz diferença sobre as contas, assegura Marta Girardin.
LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: Os artigos da Profa. Rosely Schwartz: – “Meu condomínio está com saldo negativo, e agora?” (No link http://bit.ly/1ErV0qA); – “Cuidados com as horas extras dos funcionários” (No link http://bit.ly/1E93Efu).
SEÇÃO TIRA-TEIMA
OS CONDÔMINOS QUEREM INSTALAR GERADORES nas UNIDADES, E AGORA? 2. O QUE O SÍNDICO DEVE EXIGIR DO em São Paulo no começo deste ano levou alguns moradores a buscarem
CONDÔMINO PARA A SEGURANÇA DA UNIDADE E DA EDIFICAÇÃO?
alternativas individuais de suprimento. Mesmo que seus prédios tivessem
Em toda e qualquer alteração que envolva instalação elétrica,
geradores para itens básicos como elevadores, bombas d’água e ilumina-
o síndico pode solicitar a cópia de um projeto desenvolvido por
ção, condôminos providenciaram a compra e instalação de um equipa-
um engenheiro eletricista.
A frequência dos apagões no abastecimento de energia
mento próprio em sua unidade. A ideia é poder manter aparelhos e luzes funcionando nas residências sempre que houver corte na rede pública. Mas para o engenheiro eletricista Edson Martinho, esta não é uma solução tão simples, já que pode afetar a segurança do sistema como um todo.
3. QUAIS RISCOS DE UMA INSTALAÇÃO AMADORA? Ela poderá acarretar choques elétricos nos pontos em que não houver proteção, além de curtos-circuitos. O morador tem
da substituição de uma fonte de energia pela outra: em lugar do abastecimento oriundo da distribuidora responsável pelo serviço público, o morador passa a ser provido pelo gerador. Entretanto, a segurança poderá ficar comprometida caso a instalação não seja precedida de um projeto elétrico com as devidas proteções (Saiba mais em http://bit.ly/1dPZgCd).
adequado.
EDSON MARTINHO Engenheiro Eletricista, presidente da ABRAEL (Associação Brasileira de Eletricistas) e diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade). Autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009) e colunista do site da Direcional Condomínios. Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br
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Em geral a presença de um gerador doméstico não demanda a alteração da instalação elétrica dos apartamentos, pois se trata apenas
que providenciar a implantação de um sistema de proteção
Foto: Rosali Figueiredo
1. AS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS DAS UNIDADES COMPORTAM GERADORES PORTÁTEIS?
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DICA / ELÉTRICA - ACRÉSCIMO DE CARGA
ADEQUAÇÕES A UM NOVO PERFIL DE CONSUMO
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Por Rosali Figueiredo
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Duas situações mais frequentes têm levado os condomínios a solicitar aumento de carga de energia elétrica junto às concessionárias. Primeiro, o uso cada vez mais arraigado de novos equipamentos no ambiente doméstico, como ar-condicionado ou mesmo aquecedores. Segundo, a identificação de irregularidades graves nas instalações, como cabos com sinais de aquecimento, a presença de caixas inteiras de madeira (contexto inadequado às normas técnicas atuais) ou existência de peças e demais elementos danificados. Segundo o especialista da área Rodrigo Henriques, é comum se observar casos de falta de compatibilidade entre a capacidade de carga do centro de medição do prédio e a demanda solicitada pelos apartamentos que passaram por reformas ou modificações internas. “Em muitos casos os disjuntores das unidades são substituídos por disjuntores com a corrente de desarme acima do que os cabos das prumadas e do centro de medição suportam, ocasionando sérios riscos aos moradores. Isso já é um indício da necessidade de aumento de carga”, afirma. Como as instalações elétricas dependem do funcionamento integrado entre seus sistemas (centro de medição, prumadas elétricas e quadros de distribuição), os condomínios têm optado por fazer a repaginação completa da área ao solicitarem o acréscimo. “Na maioria dos casos o centro de medição existente foi projetado para atender a demanda de energia estimada na época de construção da edificação, comportando assim os equipamentos de uso padrão daquele período. No entanto, apesar da economia proporcionada por alguns equipamentos mais modernos, estamos utilizando cada vez mais aparelhos elétricos, alguns deles de potência elevada, como chuveiros elétricos, aparelhos de ar-condicionado, aquecedores, lavadora e secadora de roupas, entre outros. Desta forma, recomenda-se atualizar a infraestrutura das instalações, para atender a demanda futura”, pondera Rodrigo. Esta foi a experiência do Edifício Nicola Pardelli, localizado no bairro de Pinheiros, em São Paulo. De acordo com o ex-subsíndico e engenheiro elétrico Jair Francisco de Andrade Pinheiro, a perspectiva de um consumo maior nas unidades, em médio e longo prazo, os levou a optar pelo acréscimo de carga, durante os trabalhos de retrofit do sistema elétrico. Já no caso do Edifício Santa Bárbara, do bairro da Saúde, zona Sul da cidade, a própria concessionária de energia foi quem indicou a necessidade de mexida, já que os quadros força eram de madeira e estavam infestados de cupim. “Na verdade, foi uma obra preventiva, para que não haja preocupação no futuro com o excesso de demanda”, revela a síndica Sueli Borsatti, há oito anos no cargo. “As obras foram pagas por rateio extra e envolveram a troca do transformador, instalação de uma nova prumada e centro de medição.” A síndica aproveitou para instalar fibra óptica para a telefonia e novo quadro elétrico para os elevadores. “Deu muito trabalho, mas a busca pela segurança justifica todo esse transtorno, pois o prédio foi projetado há 40 anos, época em que as pessoas não tinham tantos aparelhos elétricos e eletrônicos.” PASSO A PASSO O acréscimo de carga segue um roteiro complexo e depende de aprovação da concessionária de energia. Edson Martinho, engenheiro eletricista, presidente da ABRAEL (Associação Brasileira de Eletricistas) e diretor-executivo da Abracopel
DICA / ELÉTRICA - ACRÉSCIMO DE CARGA (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), recomenda a contratação de especialistas na área, para que façam um diagnóstico das instalações e da demanda, desenvolvam o projeto executivo, encaminhem o processo e acompanhem os trabalhos. Para o dimensionamento da demanda, é imprescindível a participação do profissional da área, reitera Martinho. Ele explica: “O consumo de energia de um edifício não pode ser dimensionado de forma linear. Por exemplo, se houver 30 unidades com 30 chuveiros elétricos, não iremos projetar uma carga como se todos viessem a funcionar simultaneamente. A potência média dos chuveiros varia de 5.600 a 9 mil watts, se todos os 30 forem ligados ao mesmo tempo, teremos uma demanda de 270 quilowatts. Há um índice padrão no mercado para dimensionar esses consumos. Por unidade residencial, é de 0,85. Já nos edifícios, a conta é outra e varia de caso a caso”. Resolvido esse ponto, o especialista Rodrigo Henriques resume a seguir o passo a passo de um processo de pedido de acréscimo de carga, acompanhado de adequações mínimas do sistema elétrico.
1. Diagnóstico Realiza-se uma inspeção geral no centro de medição e quadros de distribuição para verificação das caixas, cabos e dispositivos de proteção, de modo a levantar possíveis irregularidades, a condição que apresentam. Em paralelo é feita a relação de cargas padrão para as unidades consumidoras e administração, posteriormente comparadas com os cabos e proteções das prumadas e centro de medição. Por fim, os dados coletados são analisados, confirmando-se a necessidade ou não do acréscimo de carga e/ou da manutenção corretiva do sistema elétrico.
2. Etapas Definida a necessidade do acréscimo de carga, os trabalhos envolvem as seguintes etapas: - Elaboração de projeto executivo para reforma do centro de medição com acréscimo de carga (este depende de aprovação da concessionária de energia); - Reforma do centro de medição conforme projeto aprovado; - Substituição das prumadas das unidades conforme demanda dimensionada em projeto; - Reforma dos quadros internos das unidades, caso necessário. Os relógios de medição são substituídos durante a reforma do centro de medição pela concessionária de energia.
Ele varia de acordo com o tamanho do condomínio e as dificuldades encontradas, mas em geral se estima um período de 60 a 90 dias para elaboração e aprovação do projeto junto à concessionária de energia. Depois disso, são necessários, em média, 90 dias para a execução da reforma do centro de medição e substituição das prumadas das unidades.
4. Desligamentos da rede A concessionária de energia fica responsável pela análise do projeto, inspeção da execução dos serviços no centro de medição, realização de desligamentos e modificações na rede e instalação dos equipamentos de medição para cobrança. Na maioria dos casos são realizados dois desligamentos: para a ligação da provisória de obra (sistema independente de energia que vai alimentar provisoriamente o edifício todo durante o período de reforma) e, depois, para a transição ao novo sistema definitivo (já reformado). Os desligamentos costumam ter duração
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3. Prazo das obras
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DICA / ELÉTRICA - ACRÉSCIMO DE CARGA de aproximadamente 6 horas e são realizados fora dos horários de pico, sendo comunicados aos moradores com pelo menos sete dias de antecedência.
5. Custos Variam de acordo com a carga solicitada, número de unidades e grau das intervenções. O prestador de serviços contratado deve cuidar de todo o processo de aprovação e liberação junto à concessionaria. Os relógios são de propriedade da concessionária, que arca com sua instalação e manutenção.
Imagem reproduzida do site
6. Simulador de energia
A AES Eletropaulo, concessionária de energia que atende à cidade de São Paulo e municípios da região metropolitana, lançou um simulador online que calcula o consumo de energia dos aparelhos domésticos nas unidades habitacionais e áreas externas (são informados tipos e quantidade de equipamentos, potência, frequência e tempo de uso). Em comunicado divulgado aos clientes, a empresa solicita que seja informada quando houver “aumento significativo no perfil de consumo”. O serviço poderá ser acessado através do link: http://consumomaisinteligente.com. br/simulador.
ÁLBUM: ADEQUANDO AS INSTALAÇÕES
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Para atender ao acréscimo de carga, as edificações precisam renovar as instalações elétricas, total ou parcialmente, o que depende da análise de cada contexto. No entanto, é preciso modernizar pelo menos os três setores aqui apresentados, afirma o especialista Rodrigo Henriques. As imagens são da reforma realizada no Condomínio Edifício Planeta, em Higienópolis, região central de São Paulo, onde foram reaproveitadas e adequadas as caixas existentes.
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CAIXA DE PROTEÇÃO E MANOBRA O setor não existia no prédio. Foi adicionado ao sistema para permitir que as caixas de medição e administração possam ser desligadas separadamente, caso haja necessidade de manutenção pontual no sistema.
DICA / ELÉTRICA - ACRÉSCIMO DE CARGA
Ela tem a função de receber e seccionar os cabos que vêm da rua. Constitui-se no primeiro ponto de recepção de energia no condomínio.
LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Artigos do colunista e engenheiro eletricista Edson Martinho sobre segurança e reforma das instalações elétricas. Acesse através do link http://bit.ly/1vqbI4x.
Próxima Edição ELÉTRICA – ILUMINAÇÃO (LED)
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Aloja os dispositivos de proteção (disjuntores) individuais dos apartamentos e faz a interligação entre os cabos que saem dos medidores e as prumadas dos apartamentos.
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O SÍNDICO E SUA REGIÃO
CONSOLAÇÃO (HIGIENÓPOLIS E PACAEMBU), BARRA FUNDA (BOM RETIRO) E SANTA CECÍLIA:
Fotos: Rosali Figueiredo
ENCONTRO ENTRE O ANTIGO E O NOVO
Um novo cenário começa a
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tomar conta dos bairros do centro expan-
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volvimento das regiões”, analisa o sociólogo e professor Rodrigo Estramanho de Almeida, da Fundação Escola de Sociologia e Política de São Paulo.
dido de São Paulo, desde a Consolação
Ele observa um ritmo desenfreado nas novas ocupações, atendendo aos inte-
até os limites da Marginal do Rio Tietê.
resses imediatos do mercado imobiliário e sem que se estude o impacto desse
Espremidas entre prédios que chegam
processo nos próximos 30 anos. “Estamos planejando a recepção dessas novas
a ter mais de 50 anos, modernas torres
pessoas que virão morar próximo do centro de São Paulo?”, questiona. Rodrigo
residenciais ou mistas surgem nas vias mo-
pondera, por exemplo, que “a cidade apresenta alguns paradoxos, como bons
vimentadas de Santa Cecília, Higienópolis
serviços de ônibus e metrô”, entretanto, insuficientes. Pesquisador em estudos
e Consolação ou nas áreas da Barra Funda
brasileiros, Rodrigo trabalha e mora bem próximo do distrito da Consolação, no
antes tomadas por galpões. O próprio
bairro de Vila Buarque, “lugar de sociabilidade muito rica, onde é possível falar
Plano Diretor do Município de São Paulo
em vizinhança”. “É um cotidiano de rua e a Consolação tem um pouco dessa
reflete essa filosofia: promover o aden-
característica.”
samento de áreas dotadas de melhor
O professor sugere uma participação maior da sociedade para que a cidade
infraestrutura urbana, especialmente de
evite repetir equívocos urbanísticos como a abertura do “Minhocão” em 1970,
transporte.
via elevada sobre as avenidas General Olímpio da Silveira, São João e Rua Amaral
“O grande desafio de São Paulo é mul-
Gurgel. Sua construção dividiu bairros e gerou segregação “Devemos discutir
tiplicar as regiões produtivas, para que as
os problemas [da cidade e dos bairros] e levá-los à agenda do Poder Público.
pessoas morem perto de onde trabalham.
As medidas não podem ser só técnicas, têm que corresponder às demandas da
Estamos em um caminho mais positivo
sociedade civil, que é rarefeita e precisa ser fortalecida.”
em direção a uma maior mobilidade, no
Um dos principais embates públicos do momento envolve justamente movi-
entanto, não tivemos a discussão neces-
mentos de moradores do bairro da Consolação que defendem a criação local
sária de como vamos aprofundar o desen-
do Parque Municipal Augusta. Dotado de um bosque com 600 árvores nativas
O SÍNDICO E SUA REGIÃO Foto: Armando de Lima Souza
da Mata Atlântica e quase 24 mil metros quadrados, situado entre as ruas Caio Prado, Marquês de Paranaguá e Rua Augusta, o espaço está destinado à construção de três prédios de uso misto. As construtoras responsáveis pelo projeto asseguram que farão um parque público em 60% da área, mas a celeuma reflete bem a necessidade de se discutir melhor os impactos do novo perfil de ocupação da cidade. (Por Rosali Figueiredo)
Rodrigo Estramanho: “Devemos discutir os problemas [da cidade e dos bairros] e levá-los à agenda do Poder Público”
TRANSIÇÃO EM SANTA CECÍLIA Síndico e morador do Edifício Pedro Paulo (foto abaixo à dir.), Oscar Penteado (imagem ao lado) vê a transformação do bairro de Santa Cecília da janela de seu apartamento. Um novo residencial em frente ao seu (foto abaixo à esp.), com boa infraestrutura de lazer, contrasta com o prédio do início dos anos 50 e 16 unidades que administra. Ali não existe qualquer espaço livre, exceto o hall de entrada no térreo e do elevador único. Porém, Oscar gosta muito do lugar em que vive, elogia o bairro e acredita que Oscar chegou ao prédio em 1976 e se tornou síndico em 1993. Organizou uma galeria de fotos do edifício e do bairro na parede do hall do térreo, incluindo a construção do “Minhocão”. Com 78 anos, faz boa parte de suas atividades a pé e não pensa em voltar ao interior do Estado, onde nasceu (na região de Rio Claro). “O ‘Minhocão’ trouxe uma divisão social muito grande, principalmente nos prédios da Av. São João. Com
Fotos: Rosali Figueiredo
as mudanças são positivas, pois valorizam o entorno e os imóveis mais antigos.
isso, temos três perfis de ocupação bem nítidos no bairro.” Quanto mais próximos da via elevada, mais deterioradas as ruas e os serviços, diz. “Esse é um traço marcante da região: os espaços públicos são bem degradados ao longo dos eixos viários.” No entanto, no alcance de suas passadas (sempre a pé), Oscar Penteado acessa facilmente serviços e comércio, vai à igreja aos domingos em Campos Elíseos e chega às estações do Metrô ou pontos de ônibus. Além disso, “é um lugar tranquilo em que as pessoas se conhecem.” (Por R.F.)
BARRA FUNDA: NOVA FRONTEIRA RESIDENCIAL Foto: Rosali Figueiredo
Quando escolheu a região da Barra Funda para morar com os pais idosos, a síndica Cecília Helena Silva considerou principalmente a facilidade de acesso oferecida pelos eixos viários da região aos serviços médicos. Ela morava em uma casa no bairro de São Domingos, zona Sudoeste de São Paulo, e precisava estar mais próxima de hospitais e clínicas. Mudou-se em 2012 para o Condomínio Celebration, empreendimento então recém-implantado com quatro torres, 400 unidades, varandas gourmet e lazer Ela só não contava com a precariedade do comércio e serviços do lugar, como a falta de padarias. Enquanto a região ainda exibe mais galpões que condomínios, Cecília resolveu pelo menos uma das carências dos moradores locais: implantou uma feira livre semanal na área de estacionamentos de visitantes. Ela acontece às quartas-feiras, entre 17h e 22h, e tem “até barraca do pastel”. É restrita aos condôminos. Até mesmo um grande fornecedor de carnes fez contato com a síndica para disponibilizar no período dência inevitável. Por isso, ele sugere aos síndicos da feira uma carreta frigorífica e comercializar seus produtos. Mas, por enquanto, a buscar estabelecer contatos e relacionamentos ideia ficou congelada.
com seus colegas da vizinhança, “para comparti-
Para o administrador do condomínio, Márcio Bagnato (na foto ao lado com Cecília), lhar experiências e conhecer os equipamentos púa Barra Funda concentra cada vez mais novos empreendimentos residenciais, uma ten- blicos, como os Consegs, entre outros.” (Por R.F.)
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completo.
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ÁGUA / CASE DO MÊS
EQUIPAMENTOS ECONOMIZADORES, QUEDA REAL DO CONSUMO O ambientalista Gilmar Altamiro, fundador da organização não-
fazer isso [economia], a situação é caótica, mas a população está reagindo bem diante da informação que dispõe”.
-governamental Universidade da Água,
Segundo Gilmar, os síndicos têm muito a contribuir para o regime de “água mínima”.
compara a seca atual nos reservatórios de
“A maioria dos síndicos é abnegada, tem o papel de fiscal, educador e gestor. Eles podem
São Paulo a um cenário de escassez de
orientar os condôminos para um uso restrito da água e partir para algumas ações. É o caso
guerra. Com um agravante estrutural: “Em
de um condomínio da Zona Norte de São Paulo em que o síndico mostrou a situação real em
todos os lugares do mundo, 70% da água
assembleia, através de gráficos e planilhas, e conseguiu aprovar a revisão hidráulica de todos
é destinada à agricultura, 20% à indústria e
os apartamentos. Trocou válvulas de descarga por botões de dois fluxos. Mas ele apresentou
10% às residências. Em São Paulo e região
isso com transparência.”
metropolitana, inverte-se o processo: são 22
Em outro residencial da zona Norte, o Condomínio Edifício Itanhangá, localizado em
milhões de pessoas bebendo água. Se cada
Santana, o engenheiro civil Sérgio Eduardo dos Santos, especializado em gestão ambiental,
um economizasse 30%, não precisaríamos,
desenvolveu um projeto piloto de instalação de arejadores e/ou redutores de vazão nas tor-
talvez, fazer rodízio.”
neiras e chuveiros de 40 das 50 unidades do prédio. O reflexo foi imediato: o valor da conta
No entanto, Gilmar, que também asses-
do primeiro mês com os novos equipamentos foi 30% inferior ao do período anterior. “A
sora o Programa “Município Verde Azul”,
sustentabilidade pressupõe decisão coletiva”, defende Sérgio, lembrando que a colocação
da Secretaria de Meio Ambiente do Estado,
desses equipamentos economizadores é um processo simples (“se houver orientação técnica”)
revela-se otimista: “Estamos aprendendo a
e “geram um impacto muito grande”. (Por R.F.)
AR-CONDICIONADO: FONTE D’ÁGUA Armazenar água do respingo de ar-condicionado e reutilizar no condomínio é possível, demonstra a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, no município de Barueri. A ideia veio do zelador Fernando Justino e do ajudante de manutenção Severino da Silva, que instalaram um sistema Direcional Condomínios | Março 2015
para captar e reservar essa água.
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Imagem acima mostra a captação nos dois aparelhos de ar-condicionado da academia. Conforme as setas indicam, os canos passam por dentro da parede e do chão e chegam ao teto da garagem, no 1º subsolo. Na imagem da direita, observa-se uma tubulação de cor marrom, que conduz a água até uma bombona. A reserva é utilizada para a limpeza dos halls dos elevadores e rampas de acesso dos dois pisos da garagem das três torres. Mas o consultor em gestão de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, sugere que a tubulação seja pintada em uma cor diferenciada (normalmente lilás), indicando que a água é de reuso,
e também que a bombona fique em local de acesso restrito (água de reuso não pode ser consumida). Fotos cedidas pela síndica Kelly Remonti
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - O SISTEMA DE INJEÇÃO
PELO SELAMENTO DOS PONTOS DE INFILTRAÇÃO Fotos: Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
O síndico João Lang Neto e a extensa área externa de frente dos edifícios do Green Village. Pisos e jardineiras estão sobre a laje dos dois subsolos de garagem. O condomínio todo tem 22 mil m2
Condomínios
dotados de amplos espaços comuns vêm
optando pelo sistema de injeção para estancar infiltrações nos subsolos, selando vãos, fissuras, juntas de dilatação e corrigindo problemas causados pela ascensão capilar da água, entre outros. O síndico João Lang Neto escolheu o método pela extensão da área de seu condomínio, o Green Village, um empreendimento de 35 anos de idade, que ocupa 22 mil m2 em Cidade Dutra, bairro da zona Sul de São Paulo. Somente a área a ser impermeabilizada corresponde a dois mil metros quadrados. “Ao longo do tempo tivemos muitos quebra-galhos aqui, pois mexer em tudo seria um negócio volumoso, exigiria muita coragem”, relata. Porém, chegou um momento que não permitia mais adiamentos. “Havia muitos pontos de infiltração na garagem, a água escorria misturada com cimento sobre os carros e deixava manchas.” A situação era tão grave que por uma das paredes vertia “uma cortina de água”, a qual exigiu do condomínio a construção de uma valeta. Uma das alternativas seria optar pela troca das mantas nas superfícies, mas João Lang ponderou que Direcional Condomínios | Março 2015
ocorreria “um transtorno muito grande”, já que “teria que mexer com
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muita terra e plantas”. A obra de injeção capilar foi iniciada em dezembro do ano passado, com término previsto para maio de 2015. Toda a área do subsolo foi mapeada, definindo-se os pontos de intervenção. Eles vêm sendo trabalhados por etapas, de um a dois dias cada, tempo necessário para se injetar o produto escolhido pelo condomínio. “Há uma programação prévia, desocupamos somente duas vagas de garagem por vez. Os condôminos nem percebem que existe uma obra desse porte”, diz João Lang. Sem querer revelar o valor do contrato, o síndico assegura que o orçamento ficou 20% do custo de outras soluções, montante pago com o caixa do condomínio (sem rateio extra).
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - O SISTEMA DE INJEÇÃO
O Residencial Interlagos escolheu sistema de injeção para preservar áreas comuns, como playgrounds, áreas de circulação, quadras e jardins Também a síndica Maria Virgínia Santos, do Condomínio Residencial Interlagos, contratou impermeabilização pelo método de injeção. possui 44 mil m2 e sete torres, construídas há 36 anos. “Começamos há quatro anos, estamos trabalhando por partes. As obras já foram concluídas em quatro torres. Pelo outro sistema, teríamos que danificar uma área muito grande, especialmente próxima à torre 5, que estamos fazendo no momento. Ali existem várias juntas de dilatação comprometidas, mas por ser um espaço muito grande, pela manta teríamos que desmanchar tudo, pisos, jardins, quadras e playground”, justifica Maria Virgínia. “Foi uma escolha consciente, pois a escala dos serviços no Residencial Interlagos é sempre volumosa.”
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Novamente aqui existe uma extensa área envolvida. O empreendimento
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - O SISTEMA DE INJEÇÃO PROCESSO Abaixo, à esq., o síndico João Lang mostra pontos de infiltração tratados no 1º subsolo, em uma junta de dilatação. Toda a extensão foi selada
Uma ou duas vagas de garagem são interditadas em cada etapa da obra
Pontos já tratados De acordo com o engenheiro civil Fábio Gallo, as técnicas de injeção existem desde os anos 40 do século passado. Produtos mais modernos são capazes de selar caminhos de infiltrações, mas não podem ser considerados como solução estrutural. De qualquer maneira, no caso do gel vinílico, por exemplo, ele é capaz de preencher todas as trincas e fissuras, mesmo que sejam finas como a espessura de um fio de cabelo, conferindo estanqueidade aos pontos atacados. Para os condomínios, a injeção acaba sendo escolhida por uma questão de “economia, rapidez na execução, comodidade (não gera entulhos nem resíduos) e conforto aos moradores (não há necessidade de interditar áreas de lazer, por exemplo)”, destaca Fábio Gallo. Mas é preciso atenção ao dimensionamento das intervenções necessárias. Em um primeiro momento, os técnicos realizam uma inspeção visual de todos os pontos de infiltração, buscando identificar o local de origem através das manchas deixadas na alvenaria. Em seguida, há empresas que utilizam equipamentos
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eletrônicos capazes de detectar a presença ou não de umidade no interior das
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estruturas. “O método procura cercar toda a área por baixo, pelo lado negativo, ou seja, inverso ao caminho da água”, descreve o engenheiro. “Isso ajuda a fechar todos os capilares possíveis de infiltração”, acrescenta. Depois, os pontos são perfurados e neles instalados bicos injetores, por onde será aplicada a solução. No caso do Condomínio Green Village, o síndico João Lang contratou a obra de injeção de gel vinílico, introduzido nos veios sob pressão. O engenheiro Fábio Gallo explica que o produto segue o caminho das fissuras ou trincas no sentido contrário ao da água, preenchendo todo o espaço, eliminando-a e tirando a umidade. Ele é capaz ainda de retirar o oxigênio e proteger a estrutura contra a ferrugem, uma solução que tem 15 anos de garantia.
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - O SISTEMA DE INJEÇÃO
TIRE A SUA DÚVIDA A seguir, o engenheiro civil Fábio Gallo responde às principais dúvidas que os síndicos manifestam mediante o sistema de injeção.
1. Anomalias às quais se aplica Infiltrações e vazamentos em fundações, juntas de dilatação, juntas frias, lajes do térreo e cobertura, cortinas ou arrimos, piscinas elevadas, jardineiras, caixas d’água e de esgoto.
2. A solução é pontual ou definitiva? O sistema de injeção representa uma técnica que vai corrigindo infiltrações e vazamentos por pontos, e que poderá ser considerada uma solução completa e definitiva quando for aplicada em todos os veios.
3. Tipos diferenciados do sistema de injeção As injeções sem fins estruturais podem ser divididas em duas categorias: 1 - As que preveem a injeção de produtos viscosos como epóxi, poliuretano, elastômeros e gel de poliuretano. Elas são hidrofóbicas, ou seja, não absorvem água (exceto em seus poros, caso das espumas de poliuretano); 2 – As acrílicas ou vinílicas, que empregam compostos similares à água. Ou seja, apresentam a mesma consistência e viscosidade e são mais modernas, principalmente as vinílicas. Estas permitem a chamada injeção capilar, penetrando em trincas da espessura de um fio de cabelo. As injeções vinílicas podem ser aplicadas em quaisquer tipos de substratos maciços e com espessuras de mais de 10 cm. Elas provocam o deslocamento da água, preenchem o espaço antes ocupado por ela, e detêm a propriedade de secarem na estiagem, sem comprometerem a camada impermeável. Durante as chuvas, o produto vinílico absorve novamente a água, em um processo denominado “swelling”. É um material que apresenta excelente flexibilidade.
4. Há riscos de toxidade? Há produtos como o gel vinílico que não utilizam solventes orgânicos durante o processo de aplicação ou de limpeza dos equipamentos.
5. A injeção garante a solidez estrutural? Não é uma solução estrutural, exceto os sistemas de injeção que aplicam cimento, concreto ou alguns tipos de epóxi. De qualquer maneira, é importante reiterar, conforme dito antes, que o gel vinílico proporciona estanqueidade aos pontos de infiltração.
- A reportagem “Sistemas e soluções de impermeabilização nas edificações: a escolha certa”, contendo orientações da engenheira civil Rejane S. Berezovsky, ex-Diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Acesse a matéria através do link http://bit.ly/1L5oXRa.
Próxima Edição IMPERMEABILIZAÇÃO – CAIXAS D’ÁGUA & OUTROS
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DICA / FLUXO DE MATERIAIS & SERVIÇOS (CARRINHOS, CAIXAS DE CORRESPONDÊNCIAS ETC.)
Fotos: Rosali Figueiredo
ESSENCIAIS À GESTÃO DO DIA A DIA Os quatro edifícios do Condomínio Green Village, em Cidade Dutra, zona Sul de São Paulo, acabam de ganhar caixas de correspondência no hall de serviços do térreo, novidade implantada pelo síndico João Lang Neto com vistas a liberar os funcionários da portaria para outras tarefas. “Agora os funcionários não precisarão mais percorrer andar por andar distribuindo cartas para as 216 unidades. O serviço exigia muito tempo deles. Eles manterão apenas a entrega de jornais e revistas e no tempo restante poderão fazer rondas pelo condomínio, inibindo atos de vandalismo”, afirma o síndico. As chaves foram entregues para cada morador no final de fevereiro e a transição para a nova sistemática ocorrerá ao longo do mês de março. Para a síndica profissional Rosa Braghin, do residencial The Point, em Moema, esse é um tipo de recurso indispensável a um condomínio, pois agiliza o trabalho dos colaboradores. “Temos as caixas no The Point há aproximadamente quatro anos. O porteiro precisa apenas separar a correspondência por unidade. Mas é o zelador quem a coloca na caixinha correspondente a cada apartamento”, diz. Sem dúvida, a caixa de correspondência entra no rol dos itens essenciais ao fluxo de materiais e serviços nos condomínios, e, em geral, não figuram entre os equipamentos entregues pelas construtoras. A lista a ser adquirida pelos síndicos para dar vazão a essas necessidades é extensa, conforme enumera o síndico profissional Hugo Ribeiro: “Por exemplo, um condomínio em implantação necessita de dispenser para copos, papel e sabonete líquido; assento sanitário; quadros de aviso; kit de ferramentas; escadas; quadro para chaves; purificador de água; carrinho para lixo; tapetes; lixeiras; mangueiras; acolchoado para elevadores; cones para isolamento; arquivo; armário; cadeiras de escritório; materiais de escritório; mesa para o refeitório; impressora; computador; placas de avisos; carrinhos de supermercado; espelhos para garagem; além de uniformes para os funcionários, dentre outros”. Experiente em implantação de condomínios, a síndica
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Ana Josefa Severino ressalva, porém, que a aquisição
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desses itens deve ser apresentada e votada em assembleia de proprietários. Somente com esses “passos iniciais o trabalho cotidiano do síndico poderá ser realizado com mais tranquilidade e o relacionamento com os condôminos certamente será positivo e engrandecedor para o condomínio e sua comunidade”. (Por R.F.)
Próxima Edição ELEVADOR - MANUTENÇÃO
ACESSÓRIOS, ASSESSORIA
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS
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ALAMBRADOS, ARMÁRIOS PARA CORRESPONDÊNCIAS
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ADMINISTRADORA, ÁGUA, BIOMETRIA, BLOQUEADOR DE AR, BOMBAS, CADEIRAS, CALHAS
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COBERTURAS, COBRANÇA, EXTINTOR
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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA
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ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ELEVADOR...
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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA
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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, GERADOR, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA
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HIDRÁULICA, INCÊNDIO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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INTERFONE
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INCÊNDIO, INTERCOMUNICADOR, INTERFONE...
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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL
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INTERFONE
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MÓVEIS, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL, playgrounds, PROJETORES
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PISOS, PLAYGROUNDS...
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PLAYGROUNDS
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PLAYGROUNDS, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
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RADIOCOMUNICAÇÃO, SERRALHERIA, SEGURO, SISTEMAS DE SEGURANÇA
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SISTEMAS DE SEGURANÇA...
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SISTEMAS DE SEGURANÇA
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SINALIZAÇÃO, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, VIDROS
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Escassez de água e luz apavora os condomínios em São Paulo
Reservatórios vazios e condomínios cheios de problemas. A crise hídrica bate à porta dos apartamentos e das salas comerciais de prédios da Região metropolitana de São Paulo, como se já não bastasse a briga pela melhor vaga na garagem, ou o cachorro do vizinho,os condôminos têm que enfrentar o racionamento de água e o aumento de quase 20% na conta de luz. Alem do problema , ainda o condomínio tem o risco de pagar multa se não economizar na conta.
Para mais informações acesse www.smartlav.com.br ou ligue 11 3333-0887
O jeito é economizar! Pensando a Smartlav de lavanderia trouxe para o Brasil uma maquina de lavar e secar que economiza até 48% de água em cada ciclo, utilizando apenas 1/3 de energia se comparado a uma maquina comum. Se o condomínio montar a lavanderia compartilhada na área comum, além da economia, rapidez e qualidade, pode gerar receita.