Editorial
EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Fotos Valquiria Giroto de França/ Karen Roberta Falopa/ Mari Ester Golin ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
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Caro Leitor, No final de julho e em princípios de agosto passado, São Paulo recebeu duas feiras expressivas do dinamismo que caracteriza o segmento de condomínios. Fornecedores das áreas de automação e limpeza apresentaram suas novidades, respectivamente na 6ª ExpoPredialtec e na 24ª Higiexpo. Com presença da Revista Direcional Condomínios, ambos os eventos deixam boas expectativas das mudanças que virão em breve no perfil tecnológico e de serviços das edificações, mesmo nos empreendimentos residenciais mais antigos. Já temos observado, por exemplo, a energia da renovação entre os condomínios, por isso a matéria de capa desta edição resolveu mostrar cases de revitalização das áreas comuns. Em crescimento, a tendência aposta na modernização do visual dos prédios, na valorização dos imóveis e em um upgrade no conforto e bem-estar dos moradores. Mais do que a reforma dos espaços com materiais modernos de acabamento, há síndicos realizando um verdadeiro retrofit em salões de festas, halls e demais áreas de lazer, resultando em belos projetos observados ao longo do tempo pela reportagem da Direcional. Não é possível citar a todos, mas a revista reúne neste número um pouco dessas experiências. Um aspecto interessante que se extrai das matérias desta edição de setembro é que todas citam ações de ‘atualização’ dos sistemas e da vida do condomínio, seja pelo imperativo da segurança patrimonial (contra roubos e arrastões), da segurança da edificação (atendendo às normas de prevenção e combate a incêndio), da adaptação a novos hábitos (caso dos equipamentos das quadras) ou das leis internas (Convenção e Regimento Interno). Enquanto trabalham pela necessidade permanente de ‘atualização’ do condomínio, esses síndicos revelam zelo e empenho peculiares, sempre mobilizados pela preservação do que é de todos e pela melhoria da qualidade de vida, algo que bem deveria servir de exemplo às autoridades do País. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
PESQUISA COM O LEITOR VALORIZE A INFORMAÇÃO QUE CHEGA ATÉ VOCÊ! A Direcional Condomínios publica, nesta edição, sua pesquisa anual junto aos leitores. Confira o formulário na página 4, preencha e nos envie. Assim, você nos ajudará a conhecer um pouco mais de suas necessidades e expectativas. Todos que encaminharem o formulário respondido concorrerão a prêmios, que serão sorteados no próximo mês de dezembro.
UMA CORREÇÃO A síndica Rosana Moraes, do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, atua no cargo desde 2011 e há dez anos participa da sua administração interna, diferente da informação publicada na edição de agosto passado (de que ela exerce a função há 10 anos).
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
05. Informe Publicitário ....................................................................................Seciesp 06. Condomínios em Quadrinhos: ...............................................Renovar e valorizar! 07. O Síndico e Sua Região: : ......................................Panamby, Morumbi & Vila Sônia 08. Coluna:.....................A inadimplência em meu condomínio chegou a 10%, e agora? 09. Seção Tira-Teima: ........................Envidraçamento de varandas, como evitar riscos? 10. Capa: ........................De olho na valorização, condomínios retrofitam áreas comuns 13. Dica: ..............................................................................................Quadras: Equipamentos 17. Seção Tira-Teima: ..........Um novo prédio surge ao lado, o condomínio tem algo a fazer? 18. Administração:......‘Revolução’ Interna: Hora de mexer na Convenção e Regimento! 20. Dica: ................................................................................Incêndio: AVCB & Brigada 25. Dica: ..........................Segurança: Portaria inteligente, Controle de acesso & Portões
Direcional Condomínios | Setembro 2015
Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / renovar e valorizar!
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O SÍNDICO E SUA REGIÃO
PANAMBY, MORUMBI & VILA SÔNIA: A DEFESA DA VIDA, EM TODOS OS SENTIDOS A preocupação com a segurança e também com a preservação de extensas áreas verdes domina o dia a dia da população de toda região conhecida como Morumbi, na zona Sul de São Paulo, a qual se estende no eixo do Rio Pinheiros em direção à represa Guarapiranga e encontra, à Oeste, a divisa com o município de Taboão da Serra. “Temos o maior potencial construtivo da cidade de São Paulo, com grande reserva de vegetação, mas aqui o ‘bicho pega’ em termos de segurança”, declara a pedagoga Rosa Richter, ex-síndica, ex-presidente do Conseg do Portal do Morumbi, presidente da Associação Panamby e uma das principais ativistas do local. Rosa participa, por exemplo, do projeto Rede Comunitária de Segurança, que une os condomínios da região e as bases da Polícia Militar. Ela defende que síndicos, moradores, empresários e autoridades, entre outros, se unam para reverter uma realidade dramática, que vem produzindo casos diários de violência contra a população. No penúltimo domingo do mês de agosto, por exemplo, houve carreata a partir da Av. Giovanni Gronchi em luto contra o assassinato de um de seus moradores, morto durante tentativa de assalto perto de um shopping center. “Estamos defasados na proporção entre a população e o número de
policiais, o governo precisa assumir o papel dele, não podemos descuidar, em hipótese alguma, do problema da segurança. Mas também não acredito em um País que não tenha como prioridade a educação, a saúde, só que essas são conquistas mais de longo prazo”, analisa a pedagoga. Feita de contrastes, a extensa região que envolve a Vila Andrade, o Panamby e Vila Sônia está próxima de 30% das comunidades carentes de São Paulo, como Paraisópolis, tema de novela atual da TV Globo. De outro modo, possui amplos bolsões verdes ainda preservados, ameaçados pelo adensamento, muitos com exemplares nativos da Mata Atlântica.
“O VERDE ESTÁ EM TODO CONTEXTO”
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Nesse aspecto, o pioneiro Condomínio Portal do Morumbi, de 40 anos, dá uma receita de vanguarda: foi construído em área de 164 mil m2, boa parte ocupada pela vegetação, espaço que recebeu planejamento e investimentos constantes ao longo dos anos e soma hoje cerca de 125 mil m2. O verde está distribuído em seis bosques, gramados, jardins, árvores isoladas ou em pequenos grupos. Há uma equipe própria de jardinagem, composta por 13 profissionais e, segundo o chefe do setor, Ulisses Donisete da Silva, desde 2001 foram plantadas 300 espécies nativas do Brasil. Outras 40 mudas diversas figuram no cronograma de plantio para 2015. A área verde do Portal supera a de muitos parques paulistanos, como o da Aclimação (com 112 mil m2). O gerente geral do condomínio, Gunnar Georgi, afirma que “o verde está em todo contexto” do empreendimento de oito torres e 800 unidades residenciais, característica que mantém muitos moradores residindo há décadas no local. Uma trilha margeia boa parte dos limites geográficos do Portal e possibilita longas caminhadas, além de um bom descanso em contato com a mata. Todo esse patrimônio arbóreo recebe monitoramento anual do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas), não apenas pela idade quanto pelo porte das árvores. Mas Gunnar lembra que o condomínio se notabiliza ainda por outro pioneirismo: ele construiu um shopping externo, que pudesse prover os moradores de comércio e serviços, em uma época em que o Morumbi começava a ser desbravado. O shopping atende à população do entorno do condomínio, agora uma região densamente verticalizada, que necessita, porém, de resolver o gargalo da segurança e promover uma reestruturação do sistema viário que dê conta do trânsito, aponta Gunnar Georgi. (Por Rosali Figueiredo)
Fotos Rosali Figueiredo
A vegetação do Condomínio Portal do Morumbi, primeiro na região, vem sendo formada há 40 anos e hoje soma área maior que o do Parque da Aclimação, em SP
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coluna
A INADIMPLÊNCIA EM MEU CONDOMÍNIO CHEGOU A 10%, E AGORA?
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Um dos problemas mais recorrentes em condomínios é a inadimplência. O que leva a este problema? Existem meios de prevenção? O Judiciário ainda é a única saída? O que fazer se o caos for instaurado e a situação fugir ao controle? Ao entrarmos em um condomínio, e principalmente em nossas unidades privativas, por vezes esquecemos que moramos coletivamente, logo, tudo que afeta nosso vizinho poderá nos afetar e vice-versa. De forma idêntica, o próprio condomínio pode ser afetado quando fatores da sociedade drasticamente são alterados: corrupção, crise, desemprego e inflação. No caso das obrigações com as contas, quando uma pessoa deixa de pagar na sociedade condominial, os demais acabam tendo que suportar a parte que não foi assumida por um de seus entes, pois em condomínio nada se paga, rateiam-se despesas! A sociedade condominial não pressupõe receita própria ou lucro (salvo algumas exceções), tão e somente manutenção do patrimônio como um todo, que inclui o patrimônio individual. O administrador do condomínio, designado pela lei como síndico, pode tentar se prevenir de males maiores quando nesta sociedade levantam-se ondas ruins. A prática da manutenção constante, manter-se a clareza e transparência dos gastos, ter controle sobre os mesmos (não ao excesso!), a participação efetiva de todos, entre outras medidas, podem ajudar a controlar a inadimplência, quebrando-se o paradigma do - “eu pago muito de condomínio” -, para - “eu contribuo com o que meu condomínio necessita”. E essa contribuição pode vir, além da forma material e financeira, através de ideias e participação em comissões etc. A proatividade do síndico neste cenário é preponderante para um bom resultado. Agora, se ele observar um desvio de padrão de alguma unidade em termos de pagamento, a recomendação é que procure, de forma cuidadosa, se aproximar e ver soluções para uma situação que pode ser apenas pontual. Neste sentido, o Judiciário deverá ser a última porta a ser buscada. Inicialmente é apropriado abrir um diálogo com a coletividade, possibilitando
desde uma solução rápida e eficaz a mutirões e programas de parcelamento estendido. Também devem ser usados Procedimentos Extrajudiciais via Cejusc (Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania), órgão do Poder Judiciário que atua sem qualquer ônus ao condomínio e com boas vantagens. Importante lembrar, no entanto, que a cobrança dos valores e seus acréscimos é obrigação legal do síndico, que não pode, no ato da cobrança, fazer um abatimento direto, salvo se assim decidir a assembleia. Nada impede um abatimento indireto, por meio de pagamento em parcelas fixas. Apesar destas ferramentas e outras tantas existentes no mercado, muitos condomínios ainda possuem elevado índice de inadimplência. Neste caso, eles devem planejar, em conjunto com o conselho e/ou a assembleia, soluções que visem a uma redução de custos imediata. Por exemplo, organizar as contas a pagar conforme o fluxo de recebimentos, colocar em ação um plano de conscientização do ‘morar com responsabilidade’ e ‘respeito ao patrimônio coletivo’, e mobilizar uma força tarefa para a coleta de ideias e propostas junto aos moradores. O administrador não deve ter medo de levar a verdade à assembleia, pois somente ela poderá dar o respaldo e a segurança jurídica necessária para uma tranquila recuperação financeira. Por mais que pareça um problema, a inadimplência condominial é uma fase, um dia é satisfeita/quitada, e quanto mais rápida for a busca pela solução, menos danos as partes irão sofrer.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Foto Almir Almeida
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Por Cristiano De Souza Oliveira
Advogado, consultor jurídico condominial, sócio da DS&S Consultoria Condominial e autor do livro “Sou Síndico, E Agora?” (Grupo Direcional, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br
SEÇÃO TIRA-TEIMA
ENVIDRAÇAMENTO DE VARANDAS, COMO EVITAR RISCOS? Qualquer intervenção na estrutura de um edifício pode diminuir seu coeficiente de segurança, por isso deve ser analisada por profissional habilitado. No fechamento de varandas, por exemplo, um especialista em cálculo estrutural realizará várias análises técnicas para que isso ocorra dentro dos limites aceitáveis, segundo avalia a seguir o engenheiro Jerônimo Cabral P. F. Neto. 1. POR QUE O FECHAMENTO DE SACADA DEMANDA PROJETO TÉCNICO?
2. OUTROS FATORES DEVEM SER CONSIDERADOS? Sim, por exemplo, geralmente a laje das varandas apresentam-se “em balanço”. Isso implica na tendência de provocar um pequeno deslocamento, na extremidade, previsível no projeto estrutural da edificação e dentro de parâmetros de segurança. O envidraçamento irá ampliar esse deslocamento, portanto, tem que prever um sistema telescópico que faça a absorção desta pequena variação, sob pena de quebrar o vidro, a exemplo de caso que já registramos.
JERÔNIMO CABRAL PEREIRA FAGUNDES NETO Engenheiro civil, mestre pelo IPT em Tecnologia das Edificações (área da habitação) e pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia. Atua junto à Comissão de Normas da ABNT para as construções (CB-02). Mais informações: jcmijs@terra.com.br
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Foto Rosali Figueiredo
O projeto de “envidraçamento da sacada” define o material a ser instalado e indica a sobrecarga a ser gerada. Deve considerar, inclusive, para que lado o vidro será recolhido ao ser aberto. Com essas informações, o profissional habilitado fará a análise estrutural visando a orientar para uma instalação segura, permitindo avaliar em quanto o “fechamento” irá diminuir o coeficiente de segurança da edificação. Em geral a resposta é positiva, pois a sobrecarga gerada pelo envidraçamento acontece dentro de uma faixa de tolerância admissível pela própria norma técnica. Caso contrário a instalação poderá ser vetada, ou exigir algum reforço estrutural. Também deverá ser
realizada inspeção na edificação para identificar se há demais problemas estruturais.
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CAPA
DE OLHO NA VALORIZAÇÃO, CONDOMÍNIOS RETROFITAM ÁREAS COMUNS
Por Rosali Figueiredo ANTES
Fotos Mari Ester Golin
DEPOIS
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Na imagem da esq., corredor original sem atrativos, ao lado de salão de festas que tinha mobiliário e piso antigos. Na reforma, a designer Mari Ester (foto no alto) criou o espaço gourmet na área interna e agregou a churrasqueira na externa. Um dos destaques é o jardim vertical na parte de dentro
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A primeira atenção que os síndicos dão aos edifícios que administram recai sobre a recuperação das fachadas, a manutenção e modernização dos elevadores, a impermeabilização, as instalações elétricas e hidráulicas, as garagens e os investimentos em segurança, entre demais setores estruturais e/ou vitais para o funcionamento diário dos condomínios. Em um segundo momento, entra a chamada “cereja do bolo”: a revitalização dos espaços comuns como halls, salões de festa e áreas de circulação e lazer. Mas a ação não é apenas cosmética. A síndica Mari Ester Golin, designer de interiores, diz que a renovação das áreas comuns tem objetivos que vão além do embelezamento, também importante.
As mudanças ajudam a: - Adaptar os espaços à acessibilidade, o que inclui iluminação (cálculo luminotécnico); - Provê-los de novas funcionalidades, adequando-os a necessidades que inexistiam na época da construção dos prédios, como oferecer trocador de fraldas anexo ao salão de festas; - Casar a identidade do condomínio ao perfil de seus moradores, que muda ao longo do tempo; - Modernizar o conceito desses ambientes, atualizando-os para hábitos adquiridos há pouco tempo, como o balcão gourmet agregado ao salão de festas, o espaço teen dotado de lounge e videogames etc.; - Propiciar bem-estar aos usuários; - Valorizar os imóveis. “Cada condomínio tem um perfil, uma necessidade”, observa Mari Ester, síndica do Edifício Marina, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, e responsável por projetos do gênero em 30 condomínios. Em seu próprio residencial, de 32 anos de idade, ela está promovendo a recuperação da fachada e, na sequência, modernizará o hall social, o salão de festas e o playground. Antes, investiu em segurança, no refeitório dos funcionários, em câmeras de
Foto Rosali Figueiredo
As remodelações dos espaços físicos, dos materiais e dos usos dos halls sociais e salões de festas, entre outros, atualizam os edifícios e lhes trazem à contemporaneidade. Ações cada vez mais comuns, elas visam a modernizar o ambiente, acompanhar tendências, suprir novas necessidades dos moradores e valorizar os imóveis.
capa
Foto Karen Roberta Falopa
segurança, na iluminação, no reforço estrutural de quatro pilares da garagem, nas partes hidráulicas e no barrilete. Quanto às áreas comuns, os pontos mais renovados pelos condomínios são: - Reconfiguração física dos espaços, com nova destinação à casa do zelador, a incorporação do espaço gourmet aos salões de festas e a implantação de brinquedotecas; - Academias de ginástica, em transição a um perfil mais profissional; - Troca de materiais de acabamento nos halls e salões de festas: por exemplo, ardósia e lambris de madeira saem de cena, os segundos até por exigência do Corpo de Bombeiros; - Instalação de acessórios (como acessibilidade), e; - Reformulação do paisagismo, da iluminação e decoração: o quadro pendurado na parede dá lugar à escultura agregada à alvenaria, mais resistente.
“O que mais os condomínios precisam é de modernização” (Valquiria Giroto, síndica e designer de interiores)
A iluminação é um dos itens que mais inova o ambiente, trazendo ainda modernização tecnológica, economia de energia, segurança patrimonial, acessibilidade e conforto. As lâmpadas devem ter um índice de reprodução de cor adequado a cada ambiente, recomenda Mari Ester. Nos halls, por exemplo, o ideal é que comportem cenários luminotécnicos distintos, contemplando as condições e usos diferenciados dos períodos da manhã, do anoitecer e ao final da noite. Já os salões de festas podem ter quatro circuitos diferentes, como luz adequada para mesa de bolo, para reuniões mais intimistas etc. “Hoje o comportamento dos moradores é outro. Eles eles querem trazer os convidados para cozinhar juntos, por isso a cozinha integrada ao ambiente”, ilustra Mari Ester.
No antigo edifício do Bom Retiro, troca de revestimento foi motivada por exigência dos Bombeiros e necessidade de construção de uma eclusa
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Esse perfil de transformação das áreas comuns pode ser enquadrado como retrofit, observa a arquiteta Renata Marques, especializada no assunto. “Eles estão dotando esses espaços de novos usos e realidade.” O retrofit, segundo ela, envolve upgrade na funcionalidade, na manutenção, no conforto, segurança e acessibilidade, não apenas pela reconfiguração dos espaços físicos, quanto pelo emprego de materiais tecnologicamente mais modernos, eficientes e econômicos. As intervenções “agregam na valorização do imóvel, mas precisam ser bem ponderadas, não recomendo destruir tudo, deve-se pensar na condição dos condôminos para que seu custo não seja inviável”. A diretora da área de comercialização de Imóveis Usados do SecoviSP, Roseli Hernandes, aponta que muitos fatores interferem sobre a decisão de compra dos clientes, “mas sem dúvida o retrofit ajuda a valorizá-los”, algo em torno de 5% a 10%. “Os tempos modernos exigem atualização dos condomínios, desde elevadores, equipamentos de segurança até áreas como salões de festas, visando a proporcionar mais conforto para as famílias e a valorização dos imóveis. Na hora de comprar um imóvel, o cliente dará preferência a um prédio com hall social com porcelanato; as melhorias que impactam sobre o visual (incluindo fachada, portaria etc.) valorizam as unidades”, analisa Roseli.
Fotos Valquiria Giroto de França / Karen Roberta Falopa
UPGRADE
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Fotos Rosali Figueiredo
CAPA
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As síndicas Elisa Gonçalves (à dir., no salão de festas) e Nelza Huerta (no hall social) defendem as inovações como um trabalho de valorização permanente dos imóveis
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Também designer de interiores e síndica, Valquiria Giroto de França, do Condomínio Morada do Horto, na zona Norte de São Paulo, atende a cases de retrofit motivados até por questões de segurança. Em um edifício residencial do bairro do Bom Retiro, centro de São Paulo, ela montou um ambiente contemporâneo apenas com a troca dos revestimentos. Forradas com portas e lambris de madeiras, as paredes não poderiam permanecer desta forma, sob determinação do Corpo de Bombeiros. Utilizando vidro e estruturas em alumínio, com pintura eletrostática, Valquiria transformou o corredor, uma das poucas áreas de circulação do prédio de cerca de 60 anos, e ainda implantou uma eclusa entre a porta principal e o acesso ao porteiro e elevadores. Sem área livre para criar uma portaria, utilizou o mobiliário para delimitar o espaço do funcionário que controla o acesso de moradores e visitantes. Em outro residencial antigo do centro da cidade, também de espaço exíguo, Valquiria recorreu ao vidro e alumínio para a revitalização e o reforço da segurança. “O que mais os condomínios precisam é de modernização. Encontram-se halls originários da época de construção e decorados com objetos doados pelos moradores. Materiais,
conceitos, hábitos e normas de segurança mudaram muito ao longo do tempo e a atualização dos edifícios representa um atrativo muito grande na hora da revenda do imóvel”, arremata a designer de interiores, que está se graduando, neste ano, em Arquitetura.
DE CASA ‘NOVA’ As síndicas Nelza Gava Huerta e Elisa Malizia Gonçalves veem o retrofit dos espaços comuns como um trabalho de valorização permanente dos condomínios. O Condomínio Edifício Maison Du Rhone, prédio em que Nelza é síndica há 17 anos, tem mais de três décadas, foi pioneiro no reuso da água e coleta seletiva, exibe área ampla verde, abundante em espécies frutíferas e ornamentais, mas lhe faltava um ar mais contemporâneo. Por isso ganhou nova portaria (blindada) e eclusa, o hall social e salão de festas foram ampliados e repaginados (com pisos em porcelanato, iluminação em LED e novas esquadrias em alumínio e vidraças nos dois ambientes, além de espaço gourmet, banheiros reconstruídos e linha moderna de eletrodomésticos no salão de festas). Tudo soma um investimento de R$ 500 mil, mas o processo ainda não acabou: Nelza se prepara para implantar a churrasqueira, a sala de fitness e banheiros para a piscina. No caso de Elisa Gonçalves, seu prédio, o Absolute Moema, tem apenas onze anos, porém, já teve guarita ampliada, ganhou um escritório para o zelador, além de novos gradis em vidro e alumínio na frente do prédio. Tudo foi acompanhado por mudança do paisagismo, troca da iluminação (agora em LED) e atualização dos revestimentos do mobiliário (aparadores, estofados e balcão gourmet) e da cor das paredes do hall social. “Renovar os espaços comuns representa uma manutenção permanente, o síndico tem obrigação de promover ações que valorizem o imóvel”, conclui Elisa Gonçalves, também designer de interiores.
DICA / QUADRAs - EQUIPAMENTOS
Renovação amplia PRÁTICAS E USO DO ESPAÇO Por Rosali Figueiredo
Redes furadas expõem um problema frequente, a falta de manutenção das quadras, observa o personal trainer Givanildo Matias
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Foto Rosali Figueiredo
As quadras poliesportivas também se encontram na mira dos síndicos que buscam a modernização dos condomínios, atendendo a novas práticas e, portanto, ampliando as possibilidades de uso. Para isso, equipamentos mais avançados podem dar um ar de renovação a esses espaços e harmonizá-los com as demais reformas das áreas comuns. Além das redes e aparatos que tornam o ambiente ora uma quadra de vôlei ou badminton, ora de basquete, handebol ou de futsal, entra em cena ainda a troca da iluminação (com refletores em LED), a instalação de redes flexíveis de proteção e a introdução de acessórios para exercícios físicos. Uma ampla quadra poliesportiva é um dos ambientes de lazer mais ocupados no Condomínio Paradiso Vila Romana, um complexo de três torres e 168 unidades na zona Oeste de São Paulo. Ali ocorrem treinamentos semanais da escolinha de futsal oferecida pela administração aos filhos dos moradores, em categorias subdivididas por idade; o rachão dos homens às segundas-feiras à noite; e partidas frequentes de vôlei entre as mulheres, relata o gerente predial Getúlio Fagundes Ramos. No entanto, segundo o personal trainer Givanildo Holanda Matias, as práticas podem avançar além das usuais, especialmente nos condomínios que não dispõem de áreas de fitness. Por exemplo, a tendência é que os profissionais recorram cada vez mais às quadras para montar circuitos de treinamentos, de exercícios físicos diversos, ou mesmo para aulas de dança. A frequência dos condôminos nas quadras costuma ser incrementada com a promoção de competições e a introdução de acessórios para esse tipo de atividade (como elásticos, bolas suíças e colchonetes), observa. Graduado em Educação Física e coordenador do Programa de Pós-Graduação de Personal Trainer da Unicid (Universidade Cidade de São Paulo), Givanildo diz, porém, que não basta ampliar a gama de práticas, é indispensável cuidar da manutenção. “Esse é um problema que observamos muito em condomínio, principalmente rede rasgada, trave quebrada e tabela de basquete deteriorada.”
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Foto Rosali Figueiredo
dica / QUADRAs - EQUIPAMENTOS
Em condomínio da zona Sul de São Paulo, área livre é utilizada para montagem de circuito de exercícios físicos. Segundo Givanildo Matias, a própria quadra pode receber esse tipo de atividade
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Foto Rosali Figueiredo
INSTALAÇÕES SEGURAS
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Quadra com área de escape nas laterais, recurso necessário para evitar incidentes. Por questão de segurança, o ideal é que a tabela de basquete tenha suporte aéreo
DICA / QUADRAs - EQUIPAMENTOS
Os equipamentos devem ser instalados e organizados de forma a garantir a segurança dos usuários, orienta a arquiteta esportiva Patrícia Tótaro
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Foto Paula Ruiz
A segurança é um dos itens que deve balizar a manutenção, reforma ou reconstrução das quadras, opina Patrícia Tótaro, arquiteta esportiva. Um projeto ideal, segundo ela, deveria prever um recuo mínimo com muros, paredes e demais barreiras. É um cuidado já observado em edifícios mais novos e, para os antigos, quando viável, Patrícia recomenda o redesenho da quadra, sua diminuição, para agregar uma área de escape e manter-se uma distância mínima dos chamados “cantos vivos” (ela sugere um intervalo de 20 a 30 cm entre a linha perimetral das demarcações e as muretas). Em relação aos equipamentos de apoio, ela orienta que: - Postes de iluminação: estejam, se possível, junto do alambrado; - Alambrados: sejam flexíveis e amorteçam quedas e trombadas. “Tudo que represente risco de colisão do praticante deve ser realocado para um ponto que evite incidentes”, reforça. - Estruturas que sustentam a tabela de basquete: sejam áreas de preferência, em lugar de ter sua base afixada no solo, próxima da área de jogo; - Suportes do vôlei: que se instalem tampas nos buracos que prendem os suportes da rede; - Iluminação: o LED é uma boa opção, mas assim como as demais lâmpadas, precisa ser bem distribuído, “confortável ao usuário, de forma que não o ofusque nem deixe pontos de sombra na quadra”.
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dica / QUADRAs - EQUIPAMENTOS
MELHORE O APROVEITAMENTO DA ÁREA Ao organizar os equipamentos e acessórios da quadra poliesportiva, o síndico conseguirá melhorar o aproveitamento do ambiente, afirma a profissional de Educação Física e personal trainer Aline Chrispan (Foto acima). Com experiência na coordenação de projetos em qualidade de vida para empresas e condomínios, Aline é pós-graduada em Condicionamento Físico Para Grupos Especiais, em Fisiologia do Exercício e em Ciências da Saúde (com mestrado na área oncológica). Acompanhe a seguir algumas dicas da especialista para incrementar o lazer no condomínio.
O QUE COMPRAR “A escolha dos acessórios e equipamentos dependerá de quais atividades serão praticadas. Além dos esportes mais tradicionais, é possível o desenvolvimento do badminton, esporte semelhante ao tênis, mas que utiliza raquete mais leve e uma espécie de peteca no lugar da bola. É indicada também a prática de diferentes jogos coletivos com bola, mas com objetivo de recreação. Outros acessórios como minicones, cordas, jumps e bolas do tipo fitball poderão ser usados em atividades de força e condicionamento físico.”
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NOVAS MODALIDADES
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“Os esportes podem ser adaptados para facilitar a prática, como utilizar a rede de vôlei mais baixa e, no basquete, marcar o ponto quando a bola toca na tabela, por exemplo. O badminton é uma boa opção pela execução mais leve que o tênis. É possível também utilizar a quadra para aulas coletivas como yoga, pilates no solo (com auxílio de colchonete), exercícios funcionais e atividades de recreação com crianças, adolescentes e adultos.”
PRÓXIMA EDIÇÃO: QUADRAS - PISOS
SEÇÃO TIRA-TEIMA
UM NOVO PRÉDIO SURGE AO LADO, O CONDOMÍNIO TEM ALGO A FAZER? Obras na vizinhança costumam sinalizar o desenvolvimento e a valorização de uma região, mas durante sua execução podem trazer transtornos aos vizinhos, como barulho, poeira e abalos estruturais. Por isso as construtoras devem providenciar o chamado ‘laudo de vizinhança’, conforme explicam a seguir o engenheiro Tomas Gouveia e a arquiteta Vanessa Pacola, especialistas em perícia e inspeção. 1. QUAL O ESCOPO E OBJETIVOS PRINCIPAIS DESSE TIPO DE LAUDO? O objetivo do laudo é conhecer as características e as condições físicas dos imóveis vizinhos. Já o escopo de abrangência, ou seja, as edificações do entorno a serem vistoriadas, depende do tipo de fundação e dos possíveis abalos que a execução do futuro prédio poderá gerar.
2. O 'LAUDO DE VIZINHANÇA' SERVE À CONSTRUTORA OU AO CONDOMÍNIO VIZINHO?
3. Q U A I S A B A LO S PODEM ACONTECER NO ENTORNO? Vários fatores podem gerar avarias nos imóveis vizinhos durante a construção de um prédio novo. Não é para acontecer, mas pode! O mais importante, neste caso, é saber que a construtora tem responsabilidade em reparar os danos causados. Por isso, o ‘laudo de vizinhança’ é realizado antes de se iniciar a obra. E aqui vale uma dica importante: reformas ou obras no apartamento ou mesmo no condomínio também poderão danificar os imóveis vizinhos. Fique de olho!
TOMAS GOUVEIA & VANESSA PACOLA Tomas Gouveia é engenheiro civil, especializado em Patologias das Construções; Vanessa Pacola é arquiteta e urbanista, pós-graduada em Perícias e Avaliações. Mais informações: fococonsultoria@fococonsultoria.com
ppa
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Foto Rosali Figueiredo
Ele é oportuno para os dois. Permite à construtora conhecer as condições físicas dos imóveis vizinhos e, com isso, redobrar os cuidados no momento da execução das obras; e, ao condomínio vizinho, propicia uma “radiografia” da sua edificação e
contribui para que eventuais abalos futuros sejam tratados de forma mais rápida pela construtora.
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ADMINISTRAÇÃO
‘REVOLUÇÃO’ INTERNA: HORA DE MEXER NA CONVENÇÃO E REGIMENTO! Novos hábitos, leis e normas técnicas impõem o desafio de atualizar a “legislação” que regra as obrigações e os direitos dos síndicos e condôminos. Em alguns casos, o processo leva a uma verdadeira ‘revolução’ interna, caso dos animais, antes proibidos em muitos lugares. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Desde final de 2014, o síndico Brás Antoniassi conduz processo de mudança da Convenção e do Regimento de condomínio que possui prédios entre 35 e 50 anos
Advogada Evelyn Gasparetto: Regras não podem ser alteradas por conveniências, mas adaptadas a novas leis e costumes
Convenções e Regimentos
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Internos confeccionados há décadas
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iniciado com a alteração da Convenção, que permitiu a contratação de um síndico profissional (o próprio Brás, antes síndico local).
costumam gerar impasses nos condomí-
Recentemente, um juiz do município de Rio Verde (GO) permitiu a um morador
nios, como no Comendador Elias Assi,
criar um cachorro em sua unidade, apesar de o Regimento Interno do condomínio
localizado na Vila Mariana, zona sul de
proibir a “permanência ou trânsito de quaisquer espécies de animal” no prédio.
São Paulo. De acordo com o síndico Brás
Segundo a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, que acompanha as alterações
Giorge Antoniassi, o amplo salão de festas
no Condomínio Comendador Elias Assi, a nova realidade de costumes e leis
tem sido pouco utilizado nos últimos anos
obriga à adaptação desses instrumentos normativos. “São, normalmente, regras
pelos moradores dos seis prédios e 304
sobre visitantes, animais de estimação, ar condicionado, horário de festas, uso do
unidades locais porque o Regimento de
playground, quadras e piscinas, assim como outros aspectos comportamentais,
1993 define uma taxa de locação equi-
pois a sociedade evolui e a lei tem que se adequar a ela.”
valente a meio salário mínimo (quase R$
No condomínio de Brás Antoniassi, mudanças foram solicitadas pelos próprios
400,00). Por essas e outras, o condomínio
moradores; criou-se, assim, um canal de comunicação (email) para colher suges-
vem atualizando suas normas, processo
tões de atualização do Regimento. Os temas mais polêmicos envolvem cigarro
e animais (circulação e vacinação obrigatória), afirma o síndico. Por exemplo,
que fazem a divisão da sala dos aparta-
como determinar que os animais circulem somente pelos elevadores de serviço
mentos com a varanda gourmet, durante
se, em alguns dos prédios, esses equipamentos não descem até o subsolo das
o envidraçamento. “Esta é uma decisão
garagens? As propostas se encontram em fase de consolidação e análise jurídica
que deve ser tomada pela assembleia”,
e deverão ser submetidas à votação de assembleia específica, sem necessidade
defende Marcio.
de quórum qualificado.
“A Convenção é a espinha dorsal da le-
Outras regras mais simples, como a retirada das lixeiras dos halls dos andares,
gislação do prédio; já o Regimento Interno
podem ser baixadas pela administração e independem de votação, ressalva
traz os procedimentos mais rotineiros”,
Evelyn Gasparetto. Em geral, essas decisões estão embasadas em leis federais,
completa o administrador. Qualquer
estaduais ou municipais, a exemplo do AVCB (Estadual). Porém, Evelyn alerta que
alteração deverá ser coletiva e respeitar
a Convenção e o Regimento não podem ser alterados por conveniências, especial-
o Código Civil. Segundo Marcio, condo-
mente a primeira, já que seu objetivo é “salvaguardar os direitos do condomínio
mínios em implantação têm optado por
para o bem dos moradores”.
definir um Regimento Interno provisório
O administrador Marcio Bagnato diz que é preciso adaptar os condomínios à
(“como instrumento de orientação”),
expectativa dos possuidores, mas com cuidado. E não apenas os edifícios antigos
adaptado a essa situação especial, mar-
são alvo de mudanças. Nos prédios novos, as convenções e regimentos procuram
cada por muitas reformas, mudanças e
atender ao conceito de utilização do empreendimento, notadamente no uso
trânsito de prestadores de serviço. Ao
das áreas comuns, mas como esta é uma fase de transição e aculturamento do
final de um ano, eles convocam assem-
morador a outra realidade, os condomínios acabam vivendo alguns conflitos.
bleia para “ajustar o Regimento à efetiva
Uma das situações que ele mais tem observado é a retirada das portas-balcão
necessidade do condomínio”.
REFORMAS INTERNAS (NBR 16.280/2015) A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) acaba de readequar o teor da NBR 16.280/2014. Depois de um ano de estudos e consultas públicas, o órgão divulgou, em 19 de agosto passado, a versão 2015, que altera o papel do síndico na gestão das obras nas áreas privativas: elas deverão vir acompanhadas de um plano de reforma, contratado pelo condômino, elaborado por um profissional habilitado e formalizado junto ao condomínio. As responsabilidades pelas obras, o cumprimento do plano, a garantia de não interferir nos sistemas ou na segurança da edificação, tampouco na rotina do prédio, ficarão a cargo do profissional contratado pelo morador. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira (Foto acima), os procedimentos relativos à NBR deverão ser regulamentados pelos síndicos de acordo com a realidade de cada lugar. “A norma tem força de lei, é orientadora e diz onde existem riscos para a coletividade. Por isso, cabe a cada condomínio definir os melhores meios para garantir sua aplicação.” Novos procedimentos relativos ao cumprimento da NBR poderão ser baixados sem aprovação de assembleia dos condôminos, na forma de norma interna, mas o de quórum qualificado, os procedimentos podem ser aprovados por anuência da maioria simples dos presentes, mas o processo dá transparência e legitimidade às decisões, bem como ajuda a empoderar a sociedade condominial na definição de suas próprias regras.”
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- Acesse no link da Edição 205 mais informações sobre a nova versão da NBR 16.280, a “norma das reformas”, em análise do advogado Cristiano De Souza Oliveira e da Profa. Rosely Schwartz.
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advogado recomenda que os síndicos convoquem a reunião para discutir o assunto. “Não há necessidade
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DICA / INCÊNDIO - AVCB & BRIGADA
OBRIGAÇÕES LEGAIS PARA MANTER RISCOS SOB CONTROLE Por Rosali Figueiredo
A legislação de prevenção e combate a incêndio nas edificações ganhou um reforço no Estado de São Paulo, com a entrada em vigor da Lei Complementar Estadual 1.257/15 em princípios de julho. O novo dispositivo permite ao Corpo de Bombeiros vistoriar condomínios que estejam sem o Auto de Vistoria (AVCB) ou com o documento vencido; a corporação poderá fazer notificações, aplicar multas e mesmo interditar imóveis com riscos iminentes. O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros está previsto no Decreto Estadual 56.819/11 e representa um verdadeiro checklist das instalações dos prédios, “observando se atendem às normas de segurança no tocante aos para-raios, materiais de acabamento, elétrica, equipamentos de combate a incêndio e à Brigada”, define o engenheiro de perícias e segurança do trabalho, Ayrton Barros. Muitos são os desafios que os síndicos enfrentam na hora de solicitar a expedição ou renovação do AVCB: - Providenciar laudos e promover a adequação ou renovação das instalações e equipamentos; - Atualizar a sinalização (pelas regras atuais, as placas devem estar posicionadas no campo de visão das pessoas e ser fotoluminescentes); - Liberar a rota de fuga de quaisquer obstáculos, principalmente da presença de lixeiras nos halls dos andares, situação comum entre os condomínios residenciais; e, - Realizar o treinamento da Brigada de Incêndio, entre outros. A renovação do Auto de Vistoria deve ocorrer a cada cinco anos nos edifícios Direcional Condomínios | Setembro 2015
residenciais (ou no prazo de três anos para edifícios com mais de 60 metros
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de altura), e depois de um ano da entrega de um condomínio novo. Enquanto prédios mais recentes dependem, em geral, apenas de ajustes e de testar a funcionalidade dos equipamentos e sistemas, as edificações antigas enfrentam verdadeiras limitações estruturais para se equiparar às normas atuais. No primeiro caso, a síndica Elisa Malizia Gonçalves, do Condomínio Absolute Moema, com torre única, 26 unidades e onze anos de construção, precisou somente adequar a sinalização, instalar luz de emergência (a opção escolhida foi LED) e trocar os bicos das mangueiras, seguindo Instruções Técnicas mais recentes do Corpo de Bombeiros. Elisa antecipou-se, inclusive, ao prazo de vencimento do AVCB, que acontecerá no final do ano, deixando o condomínio pronto para a renovação.
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Já o síndico Brás Giorgi Antoniassi, do Condomínio Comendador Elias Assi, na Vila Mariana, está cuidando do processo desde quando foi eleito, em 2014. Na verdade, ele retomou o trabalho, que se iniciara havia três anos, com a compra “de extintores adequados”. “Tivemos uma interrupção, são 22 itens para serem atendidos.” O conjunto possui seis torres e 304 unidades com idades entre 35 e 50 anos. “Vamos comprar 23 portas corta-fogo, mas é inviável instalar esse equipamento em todos os andares”, em função das características construtivas dos prédios, explica Brás. A área do gerador foi reformada, com o isolamento apropriado dos veículos, e dotada de porta corta-fogo. Estão previstas ainda intervenções nas garagens, na cabine primária, nas escadas marinheiro, nos quadros de energia dos apartamentos e na casa de máquinas, relaciona o síndico. Segundo Brás, “o AVCB em si não é complicado, difícil é adaptar um prédio com tanto tempo de construção”. Outro problema será retirar as lixeiras dos halls dos andares, situação presente em cinco das seis torres. “Teremos uma nova rotina, para a qual precisaremos oferecer uma alternativa viável às pessoas, pois os bombeiros não irão permitir isso, terá que ocorrer uma mudança de hábito”, avalia. No caso do residencial da síndica Elisa, o tema sequer entrou em questão: “Não temos lixeiras nos andares nem na escada há bastante tempo. Isso foi proibido por se considerar os halls e a escadaria como rota de fuga. Nada pode obstruir o caminho.” Elisa afirma que o condomínio disponibiliza, duas vezes ao dia, serviço de retirada do lixo diretamente de cada apartamento.
DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS AO AVCB As edificações passam por diversas vistorias para a confecção de laudos, que objetivam identificar as adequações necessárias para o atendimento das exigências do Corpo de Bombeiros, afirma o engenheiro Ayrton Barros. A seguir, o especialista enumera os itens que devem ser anexados ao processo do AVCB: - Número de Projeto Técnico aprovado; - Atestado de Brigada contra Incêndio e documento de habilitação do instrutor; - Atestado de conformidade da instalação elétrica, conforme IT 41/11 (Instrução Técnica). Abrange também o laudo do SPDA (Sistemas de Proteção de Descargas Atmosféricas / Para-raios); - Atestado de sistemas (atesta a funcionalidade e operacionalidade dos equi- Atestado de pressurização das escadarias (Para edifícios residenciais antigos, que não possuem separação física entre a escada e o hall de serviço, impedindo a instalação de portas corta-fogo e/ou de antecâmaras, adota-se a regulamentação vigente na época da construção); - Atestado das instalações de gás (Natural ou GLP); - Atestado do CMAR (Controle dos Materiais de Acabamento e Revestimento); - Atestado de abrangência do GMG (Grupo Moto Gerador); - Recolhimento da taxa do FEPOM (Fundo Especial da Polícia Militar). Todos atestados devem ser acompanhados da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), incluindo o de Brigada, exigência mais recente.
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pamentos de combate a incêndio);
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DICA / INCÊNDIO - AVCB & BRIGADA GALERIA: CERTO vs ERRADO Um dos pontos exigidos pelo AVCB que apresenta irregularidade nas edificações é a rota de fuga, seja pela precariedade da sinalização quanto pela presença de obstáculos nas áreas de escape (lixeiras, por exemplo) ou de acesso aos equipamentos de combate a incêndio. Esses e demais exemplos são mostrados a seguir, extraídos pelo engenheiro Ayrton Barros durante vistorias em condomínios:
Lixeiras ERRADO: Lixeira na antecâmara do hall. A situação é inadequada por duas razões: além de obstruir trajetória da rota Fotos Ayrton Barros
de fuga, o local deve ser destinado a cadeirantes no momento de evacuação em caso de incêndio
Sinalização
ERRADO: Sinalização
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não foto luminescente
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CERTO: As placas são fotoluminescentes, estão devidamente posicionadas e há indicação de rota de fuga
DICA / INCÊNDIO - AVCB & BRIGADA Corrimãos
ERRADO: Corrimão com extremidade não voltada para parede, com risco de se enganchar roupa/bolsa
CERTO: Corrimão com extremidade voltada para a parede
Obstruções
ERRADO: Carrinho em frente ao hidrante, sobre área demarcada no piso e ainda acorrentado, impossibilitando sua remoção
ERRADO: Falta demarcação de área de preservação sob o extintor. O objetivo desta sinalização é indicar que nada pode ficar depositado naquele local
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Demarcações
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CERTO: Demarcação de acordo com a norma
BRIGADA DE INCÊNDIO Depois de concluir a parte estrutural das adequações de seu condomínio, o síndico Brás Giorgi Antoniassi deverá convocar o treinamento da Brigada de Incêndio para dar início ao processo do AVCB junto ao Corpo de Bombeiros. Segundo o engenheiro Ayrton Barros, “a função da Brigada é dar os procedimentos corretos para iniciar um combate de princípio de incêndio, dentro do que os moradores têm condições de fazer”. Ele lembra, por exemplo, que as pessoas devem saber que existem diferentes classes de incêndio e agentes extintores adequados para cada situação (como água, pó químico seco e CO2). Ou seja, para debelar um foco de incêndio em líquido inflamável ou corrente elétrica, o uso de água é proibido, pois irá agravar a situação e colocar em risco o próprio brigadista (eletrocução se for local energizado). Conforme a IT 17/2011 (Instrução Técnica), o treinamento da Brigada exige participação de 80% dos funcionários da edificação, mais um brigadista Direcional Condomínios | Setembro 2015
(morador ou funcionário) por pavimento. Também
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faz parte do treinamento dar orientação de primeiros socorros para casos de mal súbito, queimaduras, desmaios etc.
PRÓXIMA EDIÇÃO: INCÊNDIO - EQUIPAMENTOS
DICA / SEGURANÇA - PORTARIA INTELIGENTE, CONTROLE DE ACESSO & PORTÕES
SÍNDICOS REFORÇAM SISTEMAS COM NOVOS RECURSOS ELETRÔNICOS Por Rosali Figueiredo
Durante uma feira do setor de automação predial, realizada em São Paulo no final de julho, a síndica Angela Orefice percorreu os estandes para conhecer soluções em portaria virtual eletrônica, que dispensam a necessidade de funcionários na guarita. Essa é uma das novidades do mercado, que utiliza os aparatos digitais e a transmissão em banda larga pela internet para fazer a triagem remota de quem entra nos edifícios. “A assembleia de condôminos decidiu há dois anos implantar uma portaria virtual, mas ainda estamos conhecendo as soluções e levantando orçamentos. Tenho ainda receio de que a ausência da pessoa, sua presença não física, deixe uma sensação de abandono do prédio”, afirma a síndica. Segundo Angela, a opção de seu condomínio, o Edifício Monterrey, localizado da Mooca, zona Leste de São Paulo, decorre da necessidade de reduzir custos com mão de obra. Há apenas 18 apartamentos no edifício, o que onera o rateio mensal, completa. Ainda em setembro, Angela Orefice apresentará em assembleia as informações que levantou junto ao mercado. Durante a feira de automação, a 6ª ExpoPredialtec, que teve a participação da revista Direcional Condomínios, Angela se reuniu com os engenheiros Jean Percin e Selma Migliori, especialistas em segurança e empresários do setor. Eles recomendaram que, antes de qualquer decisão quanto ao perfil dos equipamentos a serem instalados, os condomínios avaliem a estrutura física e os recursos já instalados (como a presença de barreiras / eclusas, a existência ou não de controle de perímetros, de alarmes etc.). É preciso ainda definir as responsabilidades dos funcionários ou da empresa contratada, bem como os procedimentos a serem atendidos por todos. Segundo Jean, o “primeiro trabalho” a ser feito pelo condomínio é “um amadurecimento interno”. Selma acrescenta: “O ideal é eleger uma comissão de segurança para elencar os pontos vulneráveis e, aí sim, partir para até que um sistema seja implantado: a) Palestras de esclarecimento aos condôminos; b) Formação de comissão de moradores para a área, que acompanhará o desenvolvimento de um esboço do projeto; c) Aprovação do regulamento de segurança, em que estejam previstos tantos os procedimentos internos quanto aqueles pertinentes à tecnologia escolhida; d) Instalação dos equipamentos e treinamento dos condôminos. “É um processo que exige pelo menos seis meses”, estima Selma. A
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um projeto tecnológico”. A engenheira sugere quatro etapas de trabalho
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DICA / SEGURANÇA - PORTARIA INTELIGENTE, CONTROLE DE ACESSO & PORTÕES engenheira observa que os condomínios demandam antes, muitas vezes, recursos mais simples, porém indispensáveis, como eclusas. Ela afirma que a portaria virtual representa a tendência do futuro, mas, para isso, terá que contar com uma infraestrutura de banda larga mais estável que a disponível no Brasil. Além disso, as edificações deverão dispor de outros recursos de apoio, como geradores.
Fotos Rosali Figueiredo
Condomínio decidiu instalar portaria virtual e a síndica, Angela Orefice, se desdobra para conhecer as soluções
Os engenheiros Jean Percin e Selma Migliori, durante a 6ª ExpoPredialtec, em SP
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ENTREVISTA/ JOSÉ ELIAS DE GODOY
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DICA / SEGURANÇA - PORTARIA INTELIGENTE, CONTROLE DE ACESSO & PORTÕES
MODERNIZAÇÃO NOS ACESSOS Um condomínio em que circulam pelo menos mil pessoas por dia, dispõe de 14 torres, 719 unidades residenciais, 39 lojas e escritórios, além de área total de 64 mil m2, não pode se acomodar na gestão da segurança, acredita o síndico profissional Ricardo Yoshio Donadone Toome. Ele administra há quatro anos o Conjunto Residencial Cupecê, localizado na zona Sul de São Paulo, divisa com Diadema, período em que vem desenhando a modernização do setor. No momento, a administração está implantando TAGs para identificação dos veículos, já instalou biometria em cada uma das torres e prevê também o uso de chaveiro magnético, especialmente para pessoas com problemas nas digitais. Tudo isso vem acompanhado de um trabalho hercúleo, que foi cadastrar todo veículo, morador e locador das salas comerciais para inserir as informações no sistema de monitoramento das entradas e saídas. “95% dos condôminos estão cadastrados, iremos partir para a segunda etapa, que é fotografar.” O condomínio espera concluir em breve essa primeira fase de todo seu projeto de segurança, qual seja, o controle de acesso eletrônico. A segunda prevê a terceirização paulatina das equipes de profissionais, iniciando-se pela contratação de vigilantes que farão ronda motorizada interna no local. Por fim, está prevista a criação de uma central de monitoramento para as 300 câmeras existentes em todo espaço, voltadas inclusive a coibir atos de vandalismo interno. Síndico de um complexo de 14 torres e 39 salas comerciais, Ricardo Yoshio aposta na inovação do sistema, como controle biométrico no acesso a cada torre. As portas têm fechamento eletromagnético
Sistemas eletrônicos de portaria, que substituem a presença física do funcionário, alguns dos quais controlados à distância, via internet, “representam tendência futura”, avalia também o consultor de segurança José Elias de Godoy. O especialista ressalva, no entanto, que é preciso “quebrar alguns paradigmas na cultura dos prédios residenciais” na hora de escolher a solução. Na próxima página, em entrevista à revista Direcional Condomínios, José Elias (Foto ao lado) aborda esse e outros pontos estratégicos da segurança nos prédios.
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“TODA MELHORIA NO CONTROLE DE ACESSO É BEM-VINDA”
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DICA / SEGURANÇA - PORTARIA INTELIGENTE, CONTROLE DE ACESSO & PORTÕES
Direcional Condomínios – O que os condôminos deverão considerar ao discutir a viabilidade da portaria virtual? José Elias – O tamanho do condomínio, o número de apartamentos, a estrutura necessária para a instalação dos equipamentos eletrônicos, deixar bem clara a grande responsabilidade que os moradores terão e observar o perfil da empresa que fará o monitoramento de todo sistema e da portaria. Outra dificuldade que deverão avaliar está ligada à sensação de segurança. Nossa cultura e costumes acham que é necessária a presença física de um porteiro para que as pessoas se sintam mais seguras. Cabe lembrar que a portaria virtual é interessante para pequenos prédios (no máximo 70 apartamentos), sendo que aos grandes condomínios ainda não resta comprovada sua eficiência. DC - Com o porteiro virtual, como fica o recebimento das correspondências? José Elias – Essa é uma dificuldade que as pessoas estão sentindo, uma vez que, atualmente, o porteiro recebe o material, armazena em local designado e entrega posteriormente ao morador. Será necessário ter outro colaborador para cumprir tal tarefa. DC -
Mesmo que o condomínio tenha a presença física do porteiro
e aparatos como eclusa etc., os acessos aos halls também devem possuir algum tipo de controle (como biometria e cartões magnéticos)? José Elias – Toda melhoria no controle de acesso é bem-vinda. Nesse caso, indico instalar esses equipamentos também nas entradas principais do prédio, deixando que apenas as pessoas estranhas ao condomínio sejam triadas pelos porteiros, virtualmente. DC -
O morador deve ficar com o controle remoto de abertura dos
portões das garagens? José Elias - Os prédios deveriam ter sistema de ‘enclausuramento’ na entrada de veículos, com sensores de intertravamento, sendo que um portão seria aberto pelo morador e, o outro, pelo porteiro. Mas quando há somente um único portão de veículos, é interessante que ele seja aberto
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pelo morador; ou pelo menos que seu controle remoto avise o porteiro
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sobre sua chegada, para que este confira se realmente é o condômino que está em seu interior e proceda à abertura do acesso de veículos. DC - Qual o tempo indicado de abertura dos portões das garagens? José Elias - Hoje temos os chamados portões “a jato”, que abrem e fecham entre quatro e seis segundos, dependendo do seu tamanho e peso. Cabe lembrar que para tais equipamentos é importante providenciar sensores antiesmagamento, evitando acidentes e incidentes nessas entradas.
DICA / SEGURANÇA - PORTARIA INTELIGENTE, CONTROLE DE ACESSO & PORTÕES
CO N D O M Í N I O E M I M PL A N T A ÇÃO SEGURANÇA: INVESTIMENTO PRIORITÁRIO Prestes a completar 18 anos na função de síndica, marca que atingirá no próximo mês de outubro, Ana Josefa Severino está às voltas, desde o final do ano passado, com a implantação do novo residencial em que mora, o Plaza Athenee, no município de São Caetano do Sul, região metropolitana de São Paulo. Com torre única, 14 andares e 56 unidades, o Plaza ajuda a compor o cenário de renovação da cidade vizinha, com varandas gourmet e uma fachada clean que intercala vidros, cerâmica e alvenaria. Porém, assim como em outros prédios novos, ele foi entregue somente com três câmeras, interfone na portaria e um sistema básico de controle remoto para abertura do portão das garagens. Portanto, síndica e condôminos resolveram dar prioridade, logo de início, à implantação de um sistema eletrônico de acesso às garagens, que possibilita aos porteiros identificar “quem entra e quem sai com os veículos”, afirma Ana Josefa. Agora, o condomínio irá providenciar a eclusa na passagem de pedestres e o reforço de 36 câmeras para o circuito de CFTV, somando um investimento perto de R$ 60 mil. “As câmeras serão da melhor tecnologia que existe hoje, a digital, e permitirão o acompanhamento online da movimentação. Teremos central de monitoramento, local para gravação de imagens e acesso pela internet disponível às pessoas que compõem o corpo diretivo.” As câmeras estarão nos halls, elevadores, nos três subsolos de garagem, e nos demais ambientes comuns, como brinquedoteca, sala de jogos, de fitness etc. Já a eclusa ganhará acessórios como ‘passa volume’. “Isso tudo foi aprovado em assembleia, pois temos um portão só e, às vezes, uma pessoa estranha ao condomínio entra que na garagem, por enquanto, não seja viável a implantação de um segundo portão, por falta de espaço. E para o futuro, dentro do “cronograma de benfeitorias”, prevê a blindagem da guarita.
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – CFTV & CENTRAL DE MONITORAMENTO
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no vácuo de outra, não se identifica”, justifica a síndica. Ela lamenta
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acess贸rios
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acess贸rios...
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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENA
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ALAMBRADO, ASSESSORIA, BLOQUEADOR DE AR
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bombas, cadeiras, cobertura
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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS...
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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA
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DECORAÇÃO, ELÉTRICA, ELEVADOR...
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elevador
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elevador...
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elevador
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FITNESS
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GERADOR, HIDRÁULICA, INSPEÇÃO PREDIAL
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HIDRÁULICA, ILUMINAÇÃO, IMPERMEABILIZAÇÃO...
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impermeabilização
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impermeabilização...
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impermeabilização
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impermeabilização, incêndio
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INTERFONE
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INTERFONE, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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MANUTENÇÃO PREDIAL
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pintura predial
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pintura predial
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pintura predial
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pintura predial
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pintura predial
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luz de emergĂŞncia, piso
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PISO, PLAYGROUND...
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playground
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móveis, playground, PROJETORES, radiocomunicação, serralheria
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sinalização, síndico profissional, sistema de segurança...
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sistema de segurança, terceirização
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terceirização...
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terceirização
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terceirização...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORME, VIDRO
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capa promocional