Revista Direcional Condomínios - Ed. 236 by Almir Almeida

ENCONTRO DOS SÍNDICOS EM 06/10. PREPARE-SE. INFORMAÇÕES PÁG. 3.

CAPA PROMOCIONAL

ENCONTRO DOS SÍNDICOS EM 06/10. PREPARE-SE. INFORMAÇÕES PÁG. 3.

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / konradbak ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

Caro Leitor, Esta edição retorna a um assunto sempre polêmico e difícil de tratar, que são os problemas decorrentes do consumo de drogas, dos excessos das festas e de relações sexuais flagradas em área comum do condomínio. É certo que existem situações que demandam a imediata aplicação das regras internas além das obrigações imputadas aos síndicos pela lei, mas especialistas e gestores entrevistados pela Direcional apostam e insistem no caminho do diálogo e da prevenção. Como bem anotou o advogado Michel Rosenthal Wagner, esses são instrumentos que semeiam a “pacificação das relações”, pois colocam, em uma mesma interlocução, todos os sujeitos envolvidos na contenda, do causador do problema aos familiares ou responsáveis, passando pelo gestor do condomínio e aqueles que se sentem lesados. Em conjunto, eles devem buscar uma solução, o que é possível mesmo em caso de dependência química, conforme pontua o psicólogo especialista na área, Nelson Luiz Raspes. O psicólogo destaca que processos como a conscientização e a sensibilização podem aliviar o transtorno que afeta tanto o condomínio quanto a unidade envolvida. Nelson recomenda ainda ações preventivas e educativas, a exemplo de palestras e atividades organizadas pelo condomínio junto às crianças, jovens e adolescentes. A via da educação é, de acordo com o neurocientista português António Damásio, um dos mais respeitados no mundo, a única via que possibilita aos homens pactuarem uma coletividade pacífica. Em entrevista recente, veiculada pela Revista Prosa Verso e Arte, da Contraponto Editora, Damásio disse que é preciso “educar massivamente as pessoas para que aceitem os outros”, porque “se não houver educação massiva, os seres humanos vão matar-se uns aos outros”. O gestor do condomínio bem sabe o quanto isso é importante, já que ele depende da compreensão, interlocução e colaboração dos condôminos para cumprir com o seu papel, a exemplo da manutenção de sistemas como gás, incêndio, hidráulica e fachada, que são alguns dos destaques desta edição de julho. De outro modo, também o síndico e o corpo diretivo devem estar predispostos às demandas coletivas e ao instituto da legalidade na forma como administram o bem comum. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

RESERVE EM SUA AGENDA A DATA DE 06/10, DIA DE NOSSA HOMENAGEM AOS SÍNDICOS! A Direcional Condomínios irá promover este novo encontro gratuito em um sábado, no período da manhã, entre 8h30 e 12h30. A cobertura do evento será publicada na edição de novembro/ dezembro, em celebração ao Dia do Síndico. Renomados especialistas da área já estão confirmados. Acompanhe a programação, confira o

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

local e faça suas inscrições no site, em www.direcionalcondominios. com.br, através da “Agenda do Síndico”. As vagas são limitadas.

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:............. Elétrica sem riscos de incêndio! 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ........................ Água: Gestão de contratos de individualização 08. Capa: .................................................... Sexo, Drogas & Rock N’ Roll: O que fazer? 12. Administração: ........................................................ Gás: Logística da manutenção 14. Seção Tira-Teima: ......................... Chegou carta judicial no condomínio, e agora? 15. Seção Tira-Teima: .................... Quem responde pelas dívidas de imóvel sem dono? 16. Dica: ........................................................................ Fachada: Retrofit técnico e estético 22. Dica: ............................................................................... Hidráulica: Retrofit e manutenção 26. Dica: ...................................... Prevenção & Combate a Incêndio: AVCB, equipamentos 30. Coluna: .......................................... Como aplicar multas sem revoltar os condôminos?

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Sumário

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EM QUADRINHOS / ELÉTRICA SEM RISCOS DE INCÊNDIO!

SERVIÇOS AO SÍNDICO

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Foto Rosali Figueiredo

ÁGUA: GESTÃO DE CONTRATOS PARA MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

A síndica e advogada Irina Uzzun defende sistemas que tenham portabilidade

A INDIVIDUALIZAÇÃO da cobrança da água consumida pelas unidades dos condomínios verticais encontra dois sistemas no mercado brasileiro: a autogestão e a gestão pela concessionária pública. Em São Paulo, Capital, a concessionária é a Sabesp, que possui o sistema ProAcqua. “Em ambos os casos há um contrato mensal de prestação de serviço de gestão, entre condomínio e contratada. O valor pode variar de R$ 3,00 até R$ 20,00 por unidade consumidora, conforme sua quantidade e outras características analisadas caso a caso”, afirma Marco Aurélio Teixeira, gerente de novos negócios de uma empresa terceirizada do setor. Já os modelos para lançamento das contas aos usuários, bem como as obrigações entre contratadas e contratantes, mudam em cada formato. “Na autogestão, o condomínio tem a liberdade de adotar a fórmula que considerar mais apropriada, ou seja, pode aplicar um cálculo simples, que é a divisão do valor total da conta [da concessionária] pelo volume total consumido em m³ para chegar ao valor médio do m³ e, em seguida, multiplicar esse valor pelo LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

volume consumido por cada unidade. Já no modelo de gestão do programa ProAcqua, a fórmula é a tabela progressiva determinada pela concessionária, seja para condomínios comerciais, residenciais ou sociais”, explica Marco Aurélio. A síndica e advogada Irina Uzzun, gestora do condomínio em que reside, no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo, contratou uma empresa terceirizada que lança mensalmente um cálculo ponderado do consumo de cada uma das 76 unidades e a aplicação dos valores da tabela progressiva da Sabesp. Assim, se um apartamento consumiu 32,884m3 no mês, ele irá pagar a soma de R$ 48,00 por 10m3 (entrando na faixa mínima da Sabesp); mais R$ 75,60 pelos 10m3 que ficam na faixa de consumo de 10-20m3; e R$ 243,25 pelos demais 12,884m3, que entram na faixa de consumo entre 20-50m3. O total da conta sairá R$ 367,15. Entretanto, a síndica Irina Uzzun afirma que, tão importante quanto definir a metodologia de cálculo, é estabelecer claramente todas as obrigações da contratada, em especial quanto ao regime de portabilidade dos medidores. O condomínio que administra teve prejuízos com a falência de uma empresa estrangeira de individualização, com tecnologia exclusiva (fechada) para a leitura dos relógios. O sistema teve que ser totalmente substituído e o condomínio instalou outro que possa ser trabalhado por diferentes empresas do mercado. Para o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, “é oportuno lembrar que não há sistema de leitura infalível”. “Todas as empresas têm problemas de leitura, inclusive as concessionárias. Então a decisão e aprovação da individualização deve passar por uma análise”, recomenda, lembrando que esta se refere não apenas à tecnologia quanto “à saúde financeira” do contratado, observando-se “quem são os responsáveis em caso de falência”. [Renato desenvolveu ampla análise sobre contratos de individualização e modelos de cálculo, que está publicada no site da Direcional Condomínios] (Por Rosali Figueiredo)

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Individualização ‘privada’ na medição individualizada de água no condomínio”, do Eng. Civil Renato Luiz Moreira; - O modelo do contrato celebrado pela síndica Irina Uzzun para o condomínio que administra; - A entrevista completa do gestor Marco Aurélio Teixeira. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Julho - Ed. 236.

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CAPA

SEXO, DROGAS & ROCK N’ ROLL: O QUE FAZER? O diálogo é o principal e melhor caminho para lidar com problemas relacionados ao uso de drogas, sexo nas áreas comuns e festas do barulho, mas nem sempre funciona. A maioria envolve adolescentes e os gestores reclamam da falta de apoio dos pais. Nesta reportagem, eles relatam como têm agido nesses casos. E os especialistas deixam orientações, as quais estão disponíveis também, na íntegra, no site da Direcional Condomínios (Saiba como acessá-las ao final da pág. 11). Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Síndica Claudia Valéria Cardoso: Sempre predisposta ao diálogo, mas notificação e multa são aplicadas quando necessárias

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CADA VEZ mais os condo-

mínios preparam suas áreas comuns para receber crianças, jovens e adolescentes, criando-lhes uma alternativa de sociabilização, já que os grandes encontros familiares e as praças públicas perderam a centralidade em sua rotina e aprendizado. E nesse contexto ampliam-se as obrigações e problemas dos síndicos, como gerenciar excessos do comportamento da garotada. Recentemente, a síndica Claudia Valéria Cardoso promoveu um encontro informal entre adolescentes e seus pais, para orientá-los e conversar sobre o consumo de álcool e cenas mais íntimas flagradas pelas câmeras do condomínio que administra, em São Bernardo do Campo. Entre estas, uma menina de sete anos beijava um garoto. Claudia diz que os namoros estão mais calorosos e que eles não se intimidam nem pelas 48 câmeras instaladas no local. A precocidade marca o afloramento da libido sexual.

Quanto ao álcool, o Regulamento Interno do condomínio de 14 mil m2 de área e 224 unidades veta seu consumo nos espaços comuns, exceto em festas organizadas privativamente pelos condôminos nas churrasqueiras ou salão social. Mas quando em grupo nas áreas de lazer, adolescentes na faixa etária de 13 e 14 anos consomem álcool (cerveja) e narguilé (espécie de cachimbo usado para se aspirar um tipo de tabaco; é considerado prejudicial à saúde, predispondo casos de câncer, contágio de herpes etc.). “As áreas comuns dos condomínios se converteram em uma espécie de ‘guardiãs’ ou ‘babás’ dos filhos dos moradores, que precisam correr atrás do financeiro e os deixam para trás”, afirma Claudia, mãe de um rapaz de 20 anos e um garoto de 10. Segundo ela, não há outro jeito senão circular mais pelo condomínio, conversar sempre com eles de forma amigável, mas explicando que há regras, e procurar a interlocução com os familiares. Aqui, as reações são díspares e às vezes até prejudiciais ao jovem. Há pais que ignoram ou demonstram incredulidade; já outros adotam ações agressivas contra os filhos ou contra a própria administração do condomínio. O psicólogo Nelson Luis Raspes, que mora no condomínio de Claudia, diz que os pais sentem que estão no controle ao vigiar os filhos através de celulares, mas que isso é ilusório. “Esse distanciamento surge como propensão para outras coisas.” É o caso da precocidade no sexo, favorecida pelo fácil acesso às imagens. Já o vício no álcool e, mais à frente, em drogas ilícitas percorre outra trajetória (Leia mais nas próximas págs.).

CAPA ENFRENTANDO OS EXCESSOS Entretanto, não há outro jeito senão enfrentar os excessos que surgem diante dessa nova realidade. E cada situação exige uma ação distinta do gestor, afirma Claudia. Ela admite que os síndicos “sentem-se perdidos”, notadamente quando o Regulamento Interno preza um comportamento e as festas familiares vão em direção oposta. Ou quando os pais a consideram “uma chata”. Mas a postura deve estar sempre propensa ao diálogo, à calma, defende Claudia, tanto em relação àquele que comete o desvio quanto ao morador que se sente lesado. Por exemplo: “Não adianta chamar a polícia quando alguém reclama do cheiro de maconha do vizinho”. Enquanto tenta acalmar o primeiro, Claudia precisa convencer o outro de que ele está incomodando alguém. E assim a síndica vai administrando cada desfecho causado pela situação. “Mas se chegar na área comum, notifico e multo”, arremata. Conforme analisa Nelson Luiz Raspes, em uma situação ideal, a melhor estratégia ao síndico seria “conscientizar” e depois “sensibilizar” a todos dos problemas decorrentes desses excessos. “Conscientizar seria o primeiro passo, mostrando os transtornos ao coletivo e provocando uma percepção de vizinhança. Sensibilizar seria chegar em um usuário e dependente de drogas, ir mais fundo, propondo soluções. E para os que não querem sair da situação, resta aos síndicos adotar a lei”, completa (Leia sobre como aplicar multas na coluna da pág. 30). “PEGA” SOBRE A MESA DE JOGOS – No Condomínio Top Village, em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, a síndica Kelly Remonti relata haver relações mais apimentadas ou consumadas de sexo nas escadarias, nas unidades com janelas escancaradas (são três torres no local), nos elevadores e até sobre a mesa do salão de jogos. “Nas áreas comuns, quando flagradas pelas câmeras, o segurança vai até o local e orienta que aquele é um comportamento não previsto no Regulamento Interno. Se não houver acatamento, depois fazemos a notificação. A maioria acata e, quando necessário, o segurança chama o gerente predial, que é a pessoa indicada para conversar com os pais. Nunca tivemos um caso drástico, exceto uma depredação do salão de festas, cujas multas e prejuízos estão sendo cobrados judicialmente, junto com a dívida de condomínio da unidade em questão.”

E QUANDO O CHEIRO INCOMODA? – Advogada, mediadora condominial e síndica profissional, Tatiane Rangel orienta que os síndicos enviem sempre cartas ou e-mails aos moradores, “informando sobre as regras do condomínio quanto ao consumo de drogas ilícitas e sobre a aplicação de multas relacionadas ao descumprimento das regras”. Ela recomenda também a realização de palestras e, para um caso que enfrentou como síndica, de reclamação do cheiro de maconha que incomodava um morador, diz que disparou um comunicado para todos, dizendo “que não era permitida a utilização de drogas ilícitas no condomínio”. Ela não teve mais problemas. Tatiane alerta, porém, que “o síndico deve ter muita cautela e cuidado quando abordar esse assunto, porque em momento nenhum deve mencionar o morador ou a unidade onde está ocorrendo o problema, nem mesmo insinuar ou deixar claro que existe algum usuário dentro do condomínio”. “Recomendo também que o meio de comunicação utilizado seja carta ou email e não comunicados no elevador, pois este é utilizado por visitantes e até mesmo possíveis locadores e futuros proprietários. O aviso poderá causar má impressão e acarretar desvalorização patrimonial.”

SÍNDICOS & FAMILIARES: PARCERIA PARA PREVENÇÃO ÀS DROGAS

O consumo precoce de álcool e a influência dos próprios familiares e amigos representam uma das principais aberturas ao uso das drogas ilícitas na comunidade, escolas e, por extensão, nos condomínios, afirma o psicólogo Nelson Luiz Raspes, especializado no atendimento a dependentes químicos. Nelson é colunista do site da Direcional Condomínios e atuou durante 15 anos junto ao Centro de Tratamento Bezerra de Menezes, em São Bernardo do Campo.

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Nelson Luiz Raspes: Psicólogo denuncia consumo precoce de álcool e defende ação conjunta preventiva entre gestores e pais

CAPA

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Nos artigos disponíveis no site da revista, Nelson analisa o fenômeno da adicção (dependência), com informações que, segundo ele, auxiliam bastante o síndico na hora de abordar um usuário e familiares. Aos gestores, o especialista sugere duas outras frentes de atuação: uma preventiva e outra assertiva (quando o problema estiver dado). Na via preventiva, “é sempre importante trabalhar com o adolescente de forma saudável e conscienciosa, por meio de atividades de lazer dentro dos condomínios, promoção de jogos em grupos e,

eventualmente, fornecer materiais e realizar palestras abordando os problemas decorrentes da doença (vício), dentro de uma linguagem acessível”. “Isso contribui bastante para prevenir a proliferação do problema, mas não evita 100%”. Nessa linha, há necessidade ainda de “conscientizar os pais, pois esses não sabem lidar com o problema quando é descoberto e muito menos enfrentar”. É a parte mais importante da prevenção, aponta. De outro lado, quando o síndico se depara com usos e abusos reiterados de usuários e dependentes, é preciso “enfatizar as regras do condomínio”, deixando claro que “medidas serão tomadas pela administração”. Deve-se, recomenda o psicólogo, “trabalhar limites, conscientização e mudanças de comportamentos”. “Enfatizo ainda a possibilidade de sugerir à pessoa em questão, conforme o vínculo do síndico com ela e seus familiares, que procure ajuda especializada para tratar sua doença.” (Saiba como acessar os textos de Nelson Luiz Raspes no site da Direcional ao final da pág. 11). (Por R.F.)

ANTÍDOTO: SOCIALIZAÇÃO NO CONDOMÍNIO – Duas estratégias complementares marcam a gestão do síndico Victor Albuquerque Lima (foto ao lado) no Condominium Club Moema (CCM), na zona Sul de São Paulo, em relação às crianças, jovens e adolescentes. O gestor investe paulatinamente para melhorar o conforto do lazer e aprimorar os eventos coletivos, atraindo a garotada para um convívio social saudável. Paralelamente, ele reforçou a vigilância nas áreas comuns, com a contratação de um bedel, que começou a trabalhar neste mês. O objetivo é conter a “correria” da garotada pelos espaços do condomínio, já que a faixa etária predominante no local vai de seis a dez anos. O bedel terá ainda que evitar a entrada das crianças em ambientes inadequados para a idade, como a sauna e a academia. Administrador da área de marketing, Victor assumiu a sindicância em janeiro deste ano, mas já participara como conselheiro de duas gestões anteriores, quando mobilizou, entre outros, a criação de um lounge destinado aos jovens, a troca do mobiliário da piscina e a instalação de tomadas nas áreas comuns para carregar baterias de celulares. Recentemente, equipou o salão de festas, diminuiu sua taxa de locação e implantou uma área de estar para os idosos. O Condominium Club Moema promove eventos coletivos todo ano, a exemplo da festa junina realizada no dia 24 de junho passado. Para outubro, já está programada a festa das crianças. Com duas torres e 282 unidades, o CCM dispõe de um bar na piscina, que foi enfeitado e preparado para recepcionar os condôminos durante os jogos da Copa do Mundo de Futebol. De acordo com Victor, o condomínio não registra conflitos decorrentes de infrações comportamentais ao Regulamento Interno ou do consumo de drogas. Mas ele pretende reforçar as ações preventivas, como a criação de uma espécie de clubinho para as crianças, envolvendo-as com a implantação de uma horta hidropônica e de um sistema de compostagem. (Por R.F.)

CAPA

DROGADIÇÃO NO CONDOMÍNIO: DIÁLOGO, MEDIAÇÃO & SANÇÕES

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

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- O artigo “Instalações de Gás no condomínio são responsabilidade de todos!”, da Arq. Vanessa Pacola Francisco; - A cartilha de “Inspeção Predial Mecanização”, do Ibape-SP. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Julho - Ed. 236.

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ALERTA AOS CONDOMÍNIOS

SEÇÃO TIRA-TEIMA

CHEGOU CARTA JUDICIAL NO CONDOMÍNIO, E AGORA? A CITAÇÃO representa uma etapa fundamental para cobrança de boletos em atraso através de ação de execução, entre outras demandas judiciais, conforme dispositivo introduzido pelo novo Código de Processo Civil (CPC; Lei Federal 13.105/2015). A advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber faz um alerta à administração dos condomínios para a seriedade dessa nova obrigação que se impõe a eles. E adverte que a ausência do morador por motivo de trabalho não justifica uma recusa da citação por parte do funcionário da portaria. O condomínio poderá ser acionado judicialmente pelo residente que se sentir prejudicado por citação não recebida. 1. O QUE PREVÊ O NOVO CPC EM RELAÇÃO À ENTREGA DE CITAÇÕES? As citações atualmente são feitas preferencialmente pelos Correios ou via postal. A Lei Federal 13.105/2015 (Novo CPC) determina, no Art. 248, que: “Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. § 1o - A carta será registrada para entrega ao citando, exigindo-lhe o carteiro, ao fazer a entrega, que assine o recibo. § 2o - Sendo o citando pessoa jurídica, será válida a entrega do mandado a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências. § 3o - Da carta de citação no processo de conhecimento constarão os requisitos do art. 250. § 4o - Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

2. QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DE UMA RECUSA SEM FUNDAMENTAÇÃO?

Foto Heloisa Y. Mastrocola

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Qualquer falha na entrega de correspondência de cunho judicial aos moradores poderá implicar em responsabilidade com dever de reparação para o condomínio. Assim, todas as portarias deverão manter livro de protocolo para comprovar

a entrega ao destinatário das correspondências registradas, sobretudo as judiciais. É de suma importância manter ainda os cadastros atualizados, pois, caso o morador não resida no local, a carta deverá ser devolvida pelo porteiro com a informação “mudou-se”. Por fim, a portaria não deve recusar o recebimento quando o condômino reside no local. Este poderá informar apenas de sua “ausência”, nos termos da lei.

3. COMO SE CARACTERIZA A AUSÊNCIA? A questão da ausência tem gerado alguma celeuma, pois, no horário de trabalho, o condômino está fora, mas sua ausência não é prolongada como quando está viajando, por exemplo. Assim, considero que somente ausências prolongadas devem ter as cartas devolvidas, ou seja, quando não for possível entregar ao condômino a correspondência no mesmo dia ou no seguinte. E, nesse aspecto, é importante que o condomínio esclareça aos seus condôminos, através de circulares e informativos, que ausências prolongadas devem ser informadas à portaria e até mesmo lançadas no livro de protocolo, assim evitaremos discussões acerca do não recebimento da correspondência em determinado período. A inovação processual introduzida pelo novo CPC é muito bem-vinda, mas a orientação tanto dos condôminos quanto dos seus funcionários e colaboradores ainda é a melhor alternativa para que a Justiça cumpra seu papel e o condomínio ou o condômino não sejam prejudicados - aquele primeiro, por não entregar um mandado de citação e sofrer uma ação reparatória; e, o segundo, por ser condenado à revelia por não atender ao chamado do Poder Judiciário tempestivamente. (Edição R.F.)

SUSE PAULA DUARTE CRUZ KLEIBER Advogada, consultora jurídica condominial, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana, e autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017). Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

QUEM RESPONDE PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS DE IMÓVEL SEM DONO? “PODE ATÉ parecer impossível, mas acontece”, afirma o advogado Antonio Artêncio Filho em relação a imóveis que acabam ficando sem dono e começam a acumular atrasos no pagamento da taxa de condomínio. Abaixo, o especialista orienta os gestores sobre como proceder na cobrança. 1. Q U A N D O H Á V A C Â N C I A N A TITULARIDADE DE UM IMÓVEL? Esta não é uma ocorrência normal, corriqueira, mas acontece. E mais vezes do que podemos imaginar. É o caso, por exemplo, de pessoas idosas, de idade avançada, que falecem sem deixar herdeiros notoriamente conhecidos ou testamento. Assim começa um período no qual sua unidade condominial entra em débito, já que não há pessoa conhecida que possa quitar as taxas condominiais vindouras.

2. COMO SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS DEVEM FAZER A COBRANÇA?

ANTONIO ARTÊNCIO FILHO Advogado pós-graduado em Processo Civil e Direito Civil, é membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP. É especialista em Administração de Condomínios pela Universidade Secovi-SP. Atuou como síndico profissional e fundou a Slap Administradora de Condomínios. Mais informações: aaf@aaf.adv.br.

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Foto Rosali Figueiredo

A resposta é encontrada no Art. 1.819 do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002), que determina, nessas situações, que os bens do

falecido fiquem sob a guarda e administração de um curador (o que pode ser equiparado à chamada herança jacente), “até a sua entrega ao sucessor devidamente habilitado ou à declaração de sua vacância". Somente depois dessa entrega com a legalização da situação, será possível efetuar a cobrança. Caso não apareça herdeiro num prazo de cinco anos, a unidade condominial que servia de residência ao falecido é transferida ao domínio da Municipalidade. Mas a situação não estará resolvida até a efetiva quitação do débito acumulado em todo período. No município de São Paulo, é preciso dar conhecimento da situação ao DEMAP (Departamento de Proteção do Meio Ambiente e Patrimônio), por escrito, juntando documentos comprobatórios da situação acima relatada, para as devidas providências legais de cobrança da dívida. (Edição R.F.)

DICA / FACHADA

RETROFIT TÉCNICO E ESTÉTICO NA RECUPERAÇÃO DOS PRÉDIOS Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Síndico Cristiano Mendes: “Susto” com o vulto da restauração necessária e aposta em nova técnica. Na imagem de uma das torres do Jardins de Higienópolis, a fachada posterior do bloco A já está restaurada

DEZ ANOS após ser entregue pela construtora, o Condomínio Jardins de Higienópolis, um residencial de duas torres e 210 unidades localizado no bairro de Santa Cecília, centro de São Paulo, está reinventando o sistema da fachada. Diante da incidência elevada e incomum de trincas por todas as faces das camadas de revestimento e o descolamento da textura, o síndico Cristiano Mendes, juntamente com o conselho, optou pela instalação de telas de poliéster em toda extensão das paredes, que está sendo fixada na camada de impermeabilização do acabamento. O sistema, inédito nessa envergadura, foi proposto pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, autor de um laudo que apontou três vícios construtivos como causa principal dos problemas apresentados pela fachada: Faltou, na construção, o chapisco como promotor de aderência entre a base e o emboço; faltou reforço nas janelas, setores de contraverga e interfaces alvenaria-estrutura; e faltaram as pingadeiras nos peitoris das janelas, o que gerou fissuras e acúmulo de sujeira. Como resultado, os prédios começaram a chamar atenção pela “quantidade de fissuras, muito elevada para o seu tempo de construção”. O “remédio” adotado foi a lavagem inicial, seguida da aplicação de um fundo preparador - “que funciona como ponto de aderência para todas as camadas posteriores”, e, na sequência, de um impermeabilizante para selar as trincas. Na fase de impermeabilização, foi instalada a tela de poliéster, que terá a função de exercer reforço na camada de acabamento, evitando fissuramento. “Com a tela e pela idade do prédio, que já não se movimenta tanto e apresentou todas as manifestações patológicas esperadas, acreditamos que não haverá mais fissuras ou trincas”, observa o engenheiro. As demais áreas que apresentam vícios também estão sendo tratadas conforme a particularidade dos eventos. O síndico Cristiano Mendes diz que tomou “um susto” quando viu o resultado de um teste de percussão contratado para dimensionar os problemas. E que a sugestão da tela foi acatada pela quantidade de trincas. O condomínio conseguiu um acordo judicial com a construtora para pagar as obras, que custaram praticamente o dobro de uma restauração tradicionalmente executada no mercado.

DICA / FACHADA

TEXTURA EM LUGAR DA PINTURA - Para definir o novo revestimento de ambas as torres do Condomínio Jardins de Higienópolis, foi realizado um teste com três tipos de texturas mais comuns no mercado, conforme aponta a imagem acima (no alto, com a mão indicando para a tela de poliéster já aplicada). O Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva explica que a retenção de sujidades é maior nas texturas, especialmente as mais rugosas, exigindo mais da manutenção através de lavagens. O condomínio estudou a possibilidade de trocar o revestimento texturizado por massa nivelada e acabamento em tinta acrílica, mas a mudança seria mais onerosa, pois, no processo, haveria necessidade de corrigir a superfície com massa niveladora, gerando uma nova espessura. “E haveria ainda o risco de imperfeição, porque a área é muito grande”, completa. “Quando a fachada é construída já prevendo a tinta no acabamento, a correção é feita no próprio emboço.” De forma geral, uma superfície menos porosa com acabamento em pintura facilita a limpeza da fachada, principalmente em regiões centrais da cidade, mas as texturas têm sido escolhidas pelas construtoras como forma de remediar as imperfeições da base. Nos Jardins de Higienópolis, o corpo diretivo decidiu manter o padrão original da textura, mais rugosa, mas, agora, as telas de poliéster irão ajudar a manter a sua integridade. (Por R.F.)

DICA / FACHADA ENFRENTANDO DANOS ESTRUTURAIS

Engenheiro Claudio Estephan em condomínio na região do Paraíso (SP), que apresenta vícios construtivos estruturais na fachada e vigas “Retrofit” na fachada é um processo que está no horizonte de um condomínio administrado pela síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, no bairro do Paraíso, em São Paulo. O prédio, de 26 unidades, foi entregue em 1970 com pastilhas predominando em boa parte da fachada, que possui ainda faces com acabamento em concreto aparente. Manifestação patológica bastante comum nas edificações com revestimento cerâmico, o descolamento já vinha, há muito, mobilizando reparos paliativos por parte da administração, de forma a evitar que novas quedas do material atingissem as áreas comuns. Entretanto, ao contratar um laudo de inspeção e, na sequência, uma perícia para as vigas e pilares de sustentação localizadas no pavimento térreo, os condôminos se depararam com a necessidade de praticamente refazer o sistema da fachada, não sem antes recuperar e reforçar a estrutura de concreto armado. Segundo o engenheiro civil Claudio Estephan, autor do laudo e consultor do condomínio, as fachadas apresentam vícios construtivos com a infiltração de água e desplacamentos, e, as vigas e os pilares, “cobrimento insuficiente ou até inexistente de concreto”. No caso dos vícios, em síntese, eles estão relacionados ao modelo construtivo da parte da fachada com pastilha, um pano longo, inteiriço e retangular, sem juntas de dilatação verticais e horizontais (hoje obrigatórias pela NBR ABNT 13755/2017 para superfícies com revestimento cerâmico). No lugar delas, foram executados frisos horizontais ao longo do pano, com utilização de perfis tipo U de alumínio, um material rígido, impróprio para o sistema. Todo esse desenho gerou infiltrações, contribuiu para se formarem os bolsões entre as pastilhas e a base e provocou fissuras, umidades e queda de reboco nas paredes internas das unidades. Além dessas características construtivas, o quadro teve o agravante de a estrutura em concreto armado do prédio ter ficado exposta e sem proteção durante sete anos, período em que a obra ficou embargada. “A estrutura ficou exposta, desprotegida. A argamassa e a pintura, ou demais tipos de revestimentos, têm a função de dar estanqueidade e proteção à estrutura”, explica o engenheiro. E mesmo depois da implantação do condomínio, houve longos períodos sem manutenção, afirma a síndica Mariza Mello. “Mexeram na parte estética do prédio. Muita gente se preocupa com a maquiagem e esquece do corpinho. A maquiagem sai, cai, e a conta fica.” No caso, assembleia de moradores realizada no início deste mês iria definir as estratégias de viabilização da obra, orçada, no mínimo, em R$ 1 milhão. Segundo o engenheiro Claudio Estephan, haverá necessidade de remover toda pastilha e, se o condomínio optar por novo material cerâmico, terão que ser executadas as juntas verticais e horizontais de dilatação. (Por R.F.)

DICA / FACHADA ANTES

DEPOIS

RETROFIT: COMO FICOU – O ano de 2017 foi um marco para o Edifício Torre da Roma, empreendimento comercial de 2002 cravado na área central do bairro da Lapa, zona Oeste de São Paulo. À época de sua implantação, em 2002, o prédio de dois blocos surgiu inovador, pois na junção entre ambas estruturas, foi instalado um elevador panorâmico. E sua fachada marcou época pela ampla área em pele de vidro e revestimento fulget na alvenaria. Porém, com o tempo, a beleza se transformou em incômodo e, depois, problema. Envelhecido e escurecido, tomado por sujidades, o fulget perdeu o tom vinho e se tornou marrom (foto no alto). Fissuras e trincas passaram a dominar o sistema, causando descolamentos e infiltrações nas salas comerciais. Juntamente com o corpo diretivo, a síndica Ana Cristina Oliveira contratou o retrofit da fachada, acompanhado de outras obras de recuperação e revitalização de áreas comuns do prédio. Na fachada, todo fulget foi removido, houve tratamento das trincas, nivelamento da alvenaria com argamassa, aplicação de textura e pintura final, agora na cor branca (foto acima). A obra foi concluída no começo deste ano, o que ajudou a promover a valorização das 212 salas comerciais do condomínio. (Por R.F.)

DICA / FACHADA CORRIGINDO ERROS ANTERIORES A manutenção periódica e baseada em normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) assegura o bom desempenho das fachadas dos prédios, protege seus sistemas construtivos e o patrimônio dos condôminos. Do contrário, serviços mal executados geram retrabalho, como o enfrentado no momento pelo Condomínio Top Village, em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. De acordo com a síndica Kelly Remonti, as três torres do empreendimento estão sendo revitalizadas em um escopo mais amplo do que o normal, porque a obra anterior, realizada em 2010, acentuou o desgaste da fachada (com acabamento original em textura jateada). Na época, a empresa contratada cobriu os frisos horizontais que exerciam a função de pingadeiras embaixo das soleiras das sacadas. Com isso, a água começou a infiltrar pelos tetos das varandas, danificando boa parte deles, que precisarão ser recuperados. Kelly conta que fazia parte do conselho durante esta obra (ela assumiu a sindicância em 2011) e que o corpo diretivo não percebera a irregularidade no serviço. Além disso, o contrato não previa a vedação das esquadrias das janelas. Atualmente, os novos trabalhos são supervisionados por um engenheiro civil morador do condomínio e têm término previsto para setembro próximo, a um custo de R$ 320 mil. “É uma obra que temos que acompanhar no detalhe, pois prevê tratamento de armaduras, aplicação de camadas de argamassa e selante, reforma das varandas, vedação das janelas e aplicação da textura na cor mais próxima possível da original”, enumera Kelly. Também o longo decurso de tempo sem manutenção se torna inimigo da fachada, como mostra o exemplo do Condomínio Royal, prédio residencial localizado no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo. Havia 15 anos que o edifício não era pintado, e ainda sofria os efeitos de um serviço anterior mal executado. “Já na vistoria inicial realizada pela nossa empresa para elaboração do escopo de serviços necessários, constatamos que grande parte da tinta aplicada na última pintura estava se desprendendo do substrato, ou seja, descascando. Houve erro na preparação do substrato antes da pintura anterior”,

PROTEGENDO A FACHADA: MANUTENÇÃO BÁSICA A legislação do município de São Paulo determina que os edifícios renovem a pintura ou façam a manutenção da fachada no máximo a cada cinco anos, assim como norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), destaca o arquiteto e perito judicial Daniel Cyrino Pereira. O especialista observa que o topo e a base são as partes mais vulneráveis da fachada: “Os prédios não se locomovem, restam estáticos apoiados em suas fundações. Por conta disto, mecanicamente, sua estrutura atua como um pêndulo invertido, na qual a base fica parada e o topo oscila conforme as acomodações, o vento e as demais forças que atuam sobre sua estrutura. Portanto, os esforços solicitantes maiores atuam tanto na base quanto no topo dos edifícios. Vale ressaltar que os materiais de construção são pouco plásticos e possuem elasticidade reduzida. Assim, tanto na base quanto no topo, os edifícios tendem a apresentar fissuras mais pronunciadas.” A ABNT NBR 5.674/2012 e ABNT NBR 14.037/2011 orientam a manutenção desses sistemas e determinam que os serviços sejam realizados por empresa e/ou profissional habilitado e registrados em livro próprio, afirma o engenheiro civil José Ricardo Pinto, vice-presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). A seguir, José Ricardo sintetiza os procedimentos básicos a serem aplicados na manutenção da fachada:

- PINTURA A fachada deve ser lavada periodicamente, conforme recomendação do Manual das Áreas Comuns entregue ao síndico, e repintada após o tratamento de trincas e/

DICA / FACHADA relata o responsável pela empresa que realizou a nova obra. “A principal falha na época foi a não aplicação de fundos preparadores que garantiriam a aderência da tinta ao substrato. Este descascamento da tinta obviamente permitiu que a alvenaria das fachadas ficasse úmida, acelerando o processo de degradação, a ponto de gerar locais com argamassas soltas e pontos com a estrutura danificada aparente, locais estes que foram devidamente tratados. Também foram identificados alguns pontos no interior dos apartamentos com presença de umidade. O que muitos não sabem é que a não utilização destes materiais de preparação, ou a utilização de produtos de qualidade inferior, representa menos de 10% do valor da obra. Ou seja, uma economia que não compensa”, alerta o empresário. (Por R.F.)

Erros na pintura anterior danificaram a fachada do Edifício Royal (foto à esq.), recentemente revitalizado (foto abaixo)

ou fissuras que possam ter surgido no revestimento, dentro da periodicidade prevista, de acordo com a ABNT NBR 5.674/2012 e ABNT NBR 14.037/2011.

- PASTILHAS OU DEMAIS REVESTIMENTOS CERÂMICOS As pastilhas e/ou revestimento cerâmico devem ser lavados periodicamente, também conforme a recomendação do Manual das Áreas Comuns. A revisão do rejuntamento das mesmas deve obedecer ao prazo indicado pelas normas ABNT acima.

- TEXTURAS A textura deve ser lavada periodicamente, atendendo ao Manual das Áreas Comuns, e repintada após o tratamento de trincas e/ou fissuras que possam ter surgido no revestimento, dentro da periodicidade prevista pela ABNT NBR 5.674 e na ABNT NBR 14.037.

- CONCRETO A estrutura de concreto armado aparente em fachada também deve ser lavada periodicamente, conforme o Manual das Áreas Comuns, e ter o seu acabamento (película protetora, verniz, hidrofugante etc.) reaplicada na periodicidade prevista. “De uma forma geral, a pintura protege o revestimento, o revestimento protege a alvenaria e o conjunto trás o conforto ao usuário”, encerra José Ricardo. (Edição R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

DICA / HIDRÁULICA

Fotos Rosali Figueiredo

SAIBA QUANDO É CHEGADA A HORA DO RETROFIT

Na imagem à esq., tubulação retirada de sob os jardins e piso térreo do Edifício Savion, para execução de obras de impermeabilização. Deterioração foi encontrada também na canalização da cobertura do prédio, que refez o barrilete e impermeabilizou a laje (foto à dir.)

OS VALORES elevados das contas de água ao final do mês costumam ser associados a vazamentos pontuais e/ou ao desperdício no consumo pelos usuários, um prejuízo certo para o caixa do condomínio. No entanto, a má conservação das instalações hidráulicas potencializa os prejuízos e mesmo síndicos experientes acabam se deparando com surpresas negativas ao desenterrar tubulações para a execução de obras como impermeabilização. Em geral, essas estão tomadas pela ferrugem e até mesmo raízes de árvores. O quadro amplia o escopo dos serviços e eleva os gastos. É o caso do Edifício Savion, um residencial localizado em Santa Cecília, região central de São Paulo, às voltas com a impermeabilização de todo térreo e cobertura. Na verdade, o corpo diretivo do edifício, entregue em 1973 com 36 unidades, está promovendo ampla modernização no condomínio. Para isso, contratou um projeto arquitetônico de retrofit das áreas comuns, além de uma inspeção predial, esta junto à engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Pois antes de partir para a revitalização dos ambientes do condomínio, tornou-se necessário recuperar seus sistemas, afirma o síndico que contratou a impermeabilização, Ricardo Valente da Silva. Em relação à hidráulica, foi preciso executar um verdadeiro retrofit tanto no térreo quanto na cobertura, aqui não apenas trocando as tubulações bastante comprometidas quanto reposicionando o seu desenho e refazendo o barrilete. Também foram reformados os reservatórios d’água superiores.

BARRILETE Dois outros condomínios refizeram o barrilete simultaneamente à impermeabilização da cobertura em função da deterioração das instalações hidráulicas: O Edifício Merian, em Perdizes, na zona Oeste da Capital Paulista, e o Genoveva Jaffet, no bairro do Paraíso. O primeiro teve a construção finalizada em 1970 e, o segundo, em 1958. “Tínhamos muitos problemas de infiltração nas unidades superiores, a tubulação ficava embaixo de floreiras

DICA / HIDRÁULICA

na cobertura”, diz a síndica Guiomar Courtadon. A rede estava bem comprometida, com oxidação e furos. Além de refazer o barrilete e instalar uma nova canalização no topo do prédio, a síndica providenciou a troca das colunas de distribuição d’água e do encanamento da parte inferior, que tinha entupimentos causados pelas raízes das árvores, as quais chegavam ao reservatório. Outro prédio antigo que promoveu retrofit hidráulico foi o Fernão Dias, um condomínio misto situado no bairro de Cerqueira César. Em geral, a deterioração do sistema nestas edificações mais antigas é gerada pela soma que envolve o desgaste natural do material pela idade, manutenções mal executadas ou até projetos equivocados. O Fernão Dias é de 1971, possui dois blocos e 67 unidades. Ali, o síndico Luiz Leitão da Cunha contratou a modernização do barrilete, bem como a troca das tubulações das caixas d’água e colunas, chegando à substituição da rede de esgoto na garagem, que apresentava furos. Por fim, o síndico profissional e administrador Wilson Roberto Fernandes destaca que algumas edificações devem redesenhar a estrutura do barrilete, modernizando os sistemas que operam com um único registro geral. É o caso do Condomínio Georgia Gardens, localizado na zona Leste de São Paulo. Com três prédios, 184 unidades e quase duas décadas de vida, o empreendimento possuía um só registro por torre, ou seja, para as quatro prumadas. Sempre que havia obra pontual em um apartamento, era preciso fechar o registro e todos os moradores ficavam sem água. “Hoje estamos segmentando, instalando um registro para cada duas colunas”, afirma. (Por Rosali Figueiredo)

Fotos Rosali Figueiredo

CONTROLE DO DESPERDÍCIO: DE OLHO NA OPERAÇÃO DIÁRIA

DICA / HIDRÁULICA

Imagens nesta página e na anterior com identificação das prumadas junto aos registros no barrilete, que dá segurança às operações de manutenção das instalações hidráulicas (Fotos do Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco) As obrigações do prédio com o sistema hidráulico não cessam depois de sua modernização. Para o gestor de riscos Carlos Alberto dos Santos, é importante promover vistorias periódicas dos equipamentos, conforme um breve roteiro que ele apresenta a seguir: - Observar o fechamento dos registros tipo gaveta. Ele lembra que válvulas tipo esfera não devem ser utilizadas no lugar desses registros; - Promover, no barrilete, a identificação de todos os registros e colunas, de forma a garantir segurança nas operações de manutenção; - Instalar válvula de retenção na caixa de entrada do hidrante do prédio, de uso do Corpo de Bombeiros; - Fazer inspeção visual do nível dos reservatórios. Aqui, Carlos Alberto conta a situação de um condomínio no bairro de Perdizes que estava “perdendo água pelo ladrão do reservatório superior”, por problemas na boia elétrica; - “Desconfiar” das minas d’água. Carlos Alberto diz que o prédio em que mora conviveu durante anos com um vazamento, que, segundo a concessionária pública, era água do lençol freático. Muito tempo depois, descobriu-se que, na verdade, o volume desperdiçado tinha origem em um vazamento na tubulação da bomba de incêndio. “Após o conserto, a conta mensal de água baixou de R$ 18 mil para R$ 12 mil”, afirma; - Realizar vistorias periódicas nas unidades, providenciar a instalação de temporizadores ou redutores de vazão nas torneiras e ficar atento às válvulas de descarga.

CONSUMO NAS UNIDADES Depois de implantadas essas medidas, Carlos Alberto dos Santos recomenda ainda que se fique de olho no consumo diário de cada unidade, de maneira a “fazer os cálculos, controlar e saber quanto cada uma está gastando”. No Condomínio Edifício Memphis, localizado no bairro de Cerqueira Cesar, em São Paulo, o síndico Claudio Ferreira Barbosa está promovendo neste mês a segunda revisão dos componentes hidráulicos dos 60 apartamentos, conforme aprovado pela assembleia dos moradores em junho passado. Na ocasião, ele foi reeleito para mais um mandato na gestão do prédio construído em 1950. Claudio é síndico desde 2014, época em que começou a investir na manutenção da rede hidráulica, tendo ainda ampliado em 2015 a capacidade de reserva da água da chuva para reuso na limpeza e na rega dos jardins do condomínio. A primeira ação sobre os componentes hidráulicos no interior dos imóveis envolveu a revisão das torneiras, instalação de redutores de vazão, busca e reparos de vazamentos. Tudo será revisado novamente e consertado conforme a necessidade. A estratégia adotada pelo condomínio, que não possui leitura individualizada do consumo de água, resultou na queda de quase 50% da conta paga mensalmente à concessionária pública, contabiliza o síndico.

DICA / HIDRÁULICA

Foto Renato L. Moreira

O SISTEMA HIDRÁULICO E SEUS COMPONENTES

Engenheiro Renato Luiz Moreira Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Renato Luiz Moreira descreve os principais componentes do sistema hidráulico e a maneira como o estado e desempenho dos equipamentos podem gerar o aumento do consumo de água. Esses componentes são: 1 - Sistema de bombas; 2 - Reservatórios; 3 - Tubulações em geral (em PVC, ferro, cobre, PPCR, CPVC, PEX, PERT, PB etc.); 4 - Válvulas, registros etc.; 5 - Redutoras de pressão; 6 - Sistemas de aquecimento coletivo: Geradoras (a maioria entre os sistemas centrais); caldeiras (estas usam vapor e trocador de calor); aquecedores por energia solar etc.; 7 - Sistema de aquecimento individual: Chuveiro elétrico; aquecedores de passagem a gás ou elétricos; e, finalmente, aquecedores de acumulação a gás ou elétricos (também chamados erroneamente de boilers); 8 - Torneiras e duchas; e, 9 - Bacias com válvula de descarga ou caixa acoplada. A descrição desses elementos é feita no texto “O sistema hidráulico e a economia de água nos condomínios”, disponível no site (saiba como acessá-lo ao final desta página). O especialista, porém, destaca ainda a importância do “controle e redução de perdas” e do “perfil da população” para que se possa adotar com sucesso um programa de economia de água no condomínio. E ressalta que vale acompanhar não apenas a experiência dos usuários em suas unidades (sendo que, aqui, o grande vilão é o sistema de aquecimento), quanto o uso das instalações dos ambientes coletivos, como salões de festas, banheiros, vestiários etc.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

(Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

Os artigos do Eng. Civil Renato Luiz Moreira: - “Bombas de pressurização para água de consumo nos condomínios residenciais”; - “Engenheiro orienta sobre manutenção das bombas dos condomínios”; - “O sistema hidráulico e a economia de água nos condomínios”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Julho - Ed. 236. PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA

DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

Foto Paulo Mujano

COMPONENTES DO SISTEMA DE PREVENÇÃO & COMBATE AO FOGO

Carlos Alberto dos Santos: Além de regularizar o AVCB, é preciso assegurar que o sistema esteja sempre operante

A CIDADE de São Paulo tem sido palco neste ano de 2018 de tragédias ou graves acidentes relacionados a incêndios nas edificações verticais, a exemplo do Edifício Wilton Paes de Almeida, no Largo do Paiçandu, que desabou dentro de um contexto que envolveu o abandono completo da manutenção, ocupação irregular e vulnerabilidades criadas pela própria concepção do prédio. Na sequência da tragédia, ocorrida na noite de 1º de maio, a Capital Paulista registrou outros casos de incêndios em apartamentos de condomínios residenciais, dois deles na região central, no último mês de junho. O Decreto Estadual 56.819/2011 é o principal guia que os profissionais e gestores dispõem para regularizar o sistema de prevenção e combate a incêndio nas edificações em São Paulo. O dispositivo é regulado por dezenas de Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros, como a IT 43, que determina exigências básicas pertinentes aos extintores; iluminação e sinalização de emergência; alarme de incêndio; instalações elétricas em conformidade com as normas técnicas; brigada; hidrantes; saída de emergência; e selagem de shafts e dutos de instalações. As normas são válidas para prédios com área superior a 750m2 e/ou altura superior a 12 metros, independentemente da época da construção. Entretanto, o atendimento a esses itens não significa que o prédio conseguirá a expedição e/ou renovação do AVCB (previsto pelo Art. 10 do Decreto estadual), pois há adequações para serem realizadas também em relação às escadarias, corrimãos, rotas de fuga, instalações elétricas (aqui são 14 itens, incluindo o SPDA e o para-raios), de gás e geradores; à carga térmica dos revestimentos presentes nos ambientes; rotas de fuga etc. O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) deverá ser renovado a cada cinco anos nos prédios residenciais e três naqueles com mais de 60 metros de altura (cerca de 22 andares) e nos comerciais. O consultor de riscos Carlos Alberto dos Santos alerta, no entanto, que não basta exibir o certificado do AVCB no mural do prédio como garantia de segurança se não houver revisão periódica das instalações e equipamentos, de forma que estejam em condições de pleno funcionamento. A seguir, a Direcional Condomínios faz um resumo das principais exigências e condições de manutenção dos equipamentos.

DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

- ALARME DE INCÊNDIO (CENTRAL) / SENSORES DE FUMAÇA NOS ANDARES – Eles são obrigatórios na ausência do porteiro físico 24 horas por dia, caso das portarias virtuais, remotas ou automatizadas. Esses componentes devem passar por manutenção preventiva de limpeza e testes a cada seis meses; - ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) – Para retirar a expedição do AVCB após aprovação da vistoria, o condomínio precisa apresentar ARTs de elétrica, gás, gerador, da engenharia civil, além do atestado de formação e treinamento da brigada de incêndio. Alguns desses setores demandam renovação anual. Para os demais, Carlos Alberto Santos indica de duas a três renovações a cada cinco anos; - BARRILETE – A identificação de registros, válvulas e tubulações (que devem ter cores distintas conforme norma técnica) é fundamental na hora de liberar a água que irá abastecer a rede de hidrantes; - BOMBA DE INCÊNDIO – Inexiste obrigatoriedade de renovação anual de ART, mas é essencial realizar sua manutenção por empresa especializada, com testes mensais. A bomba de incêndio é exigida conforme a distância entre o último hidrante da edificação e o fundo do reservatório superior (se esta for de dois andares ou seis metros, haverá pressão por gravidade e poderá ser dispensada a necessidade do equipamento); - BRIGADA DE INCÊNDIO – O treinamento da brigada, com pelo menos 80% dos funcionários do prédio, deve ser anual, de acordo com a IT 17. Nos edifícios comerciais, o programa deve prepará-los ainda para um plano de evacuação e a administração precisa contratar um bombeiro civil; - CARGA TÉRMICA DOS AMBIENTES – Aspecto importante de um projeto de AVCB, ele está baseado em norma da ABNT e na IT 14, que estabelecem, entre outros, o grau de risco de propagação de fogo conforme os tipos de revestimentos, mobiliário, armazenamento de materiais etc. e o respectivo potencial calorífico dos ambientes; - ESCADARIAS – É preciso garantir corrimãos contínuos, em ambos os lados das escadas e rampas, além da sinalização da rota de fuga. Já na pressurização das escadarias, os condomínios que possuem o sistema deverão promover sua manutenção mensal através da equipe própria e, a cada seis meses, por empresa especializada; - EXTINTORES – Sua recarga e inspeção técnica terá que ser anual, com reteste (eletrostático) a cada cinco anos. A cada ano, o Inmetro altera as cores dos anéis que selam os extintores, uma maneira de assegurar que eles tenham sido efetivamente esvaziados, recarregados e lacrados novamente. Em 2017, a cor foi a laranja; em 2018, é a púrpura. Porém, o extintor de CO2 poderá apenas passar por uma pesagem e pela troca da etiqueta de inspeção. Segundo Carlos Alberto, este é “o único que pode voltar para o condomínio com o anel do ano anterior”; - GÁS – Além da ART assinada pelo engenheiro responsável no processo de AVCB, é importante que o síndico promova testes de estanqueidade a

DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS fim de identificar microvazamentos, sendo anuais para instalações antigas em ferro e, a cada dois anos, para as de cobre; - LUZ DE EMERGÊNCIA – Atualmente os condomínios usam “quase só bloco autônomo em LED”. “Mas recomendo que tenham um plano ‘B’, mesmo que haja um gerador alimentando o sistema de emergência. Se o gerador não for enclausurado, pode ser bateria estacionária. Se não houver gerador, recomendo a bateria como sistema principal, além do bloco autônomo. As baterias estacionárias são mais duráveis e ajudam a manter as centrais, interfone etc. O bloco autônomo de LED tem menor durabilidade e precisa de manutenção preventiva com maior frequência – depois de acionado, ele terá que ser completamente descarregado para receber nova carga, para que sua bateria não fique viciada, o que compromete a sua autonomia. Além disso, o bloco autônomo plugado na tomada é fácil de ser furtado”; - MANGUEIRAS OU MANGOTINHOS – A inspeção terá que ser feita a cada seis meses (Observando-se ressecamentos das mangueiras, vedação das borrachas dos engates etc.), com testes hidrostáticos anuais. Não é aconselhável, alerta Carlos Alberto, realizá-los dentro do condomínio, já que eles deverão ser feitos em bancada própria através de teste de pressão a 12 quilos. “Isso garante a eficácia do ensaio, assim como a segurança do técnico.” As mangueiras deverão ser reinstaladas secas, com o padrão de enrolamento determinado por norma; - PARA-RAIOS / SPDA – A atual norma relativa ao Sistema de proteção contra Descargas Atmosféricas e para-raios é de 2015, a ABNT NBR 5.419 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas). Muitas edificações ainda não se adaptaram às exigências atuais, entre elas, a necessidade de se fazer análise de risco, alterar as distâncias entre os cabos que compõem a gaiola de Faraday e instalar DPS (Dispositivo de Proteção contra Surto) nos componentes. Estes sistemas devem ser inspecionados anualmente por profissionais habilitados, que emitem laudo de conformidade, caso atendam à NBR acima e à NR 10 (Norma Regulamenta de Segurança em instalações e serviços de eletricidade, do Ministério do Trabalho); - PORTAS CORTA-FOGO – Inexistem normas para inspeção e manutenção, apenas para fabricação. Mas Carlos Alberto dos Santos orienta uma vistoria periódica, observando-se, “por exemplo, ao abrir a porta a 45 graus, se ela volta e fecha normalmente, travando a fechadura”. “Essas portas deverão ainda permanecer sempre fechadas, sem calços, pois eles danificam as molas. É preciso acompanhar o dia a dia dessas portas através de rondas diárias, observando se os próprios moradores as deixam abertas e/ou calçadas ou, pior, se as fechaduras não estão quebradas com as portas travadas, sem possibilidade de abrir por dentro.” Em caso de pintura na manutenção, será preciso usar tinta antichamas; - ROTA DE FUGA – Deve ser mantida desobstruída, sem quaisquer obstáculos que atrapalhem ou impeçam a saída dos moradores e funcionários pelos halls dos pavimentos internos e escadarias em uma emergência e evacuação. Os bombeiros exigem a retirada das lixeiras dos pavimentos internos. Além disso, a IT 11 determina condições de abertura de portas, das antecâmaras das escadarias, entre muitos outros itens que compõem a rota de fuga;

DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS - SELAGEM DE SHAFTS E DUTOS DE INSTALAÇÕES – Esta obrigação é válida para edificações com altura superior a 12 metros. Síndicos e zeladores deverão ficar atentos para que intervenções realizadas principalmente por empresas de telefonia nos prédios não acabem destruindo as proteções passivas contra incêndio, que têm a função de impedir a passagem da fumaça de um andar para o outro;

Fotos Rosali Figueiredo

- SINALIZAÇÃO / SAÍDAS DE EMERGÊNCIA – Regulamentado pela IT 20 em São Paulo e pela ABNT NBR 13.434-1 no País todo, o assunto diz respeito às placas que identificam os equipamentos de prevenção e combate ao fogo, e orientam sobre a rota de fuga e saídas de emergência. Essa comunicação precisa ser luminescente, trazer informações do fabricante das placas (nome ou CNPJ), mês e ano de produção, o grau de luminescência do material, além de propriedades de cor e atenuação. Carlos Alberto destaca a necessidade de testes periódicos nas placas, pois a luminescência possui vida útil. (Por Rosali Figueiredo. Com informações do Eng. Ayrton Soares e do consultor Carlos Alberto dos Santos)

AVCB COMO PONTO DE PARTIDA DA MODERNIZAÇÃO - O Edifício Marcela vem passando por amplo projeto de modernização e regularização das instalações. O prédio de 40 anos, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, é administrado pela síndica profissional Patrícia Rodrigues, que obteve o ACVB depois da reforma no centro de medição e retrofit do sistema de gás. Ela modernizou ainda os elevadores (comando e estética). A reforma das portas corta-fogo, o novo extintor junto ao centro de medição e a adequação dos corrimãos (conforme fotos acima), foram algumas das providências tomadas pela síndica para a regularização do AVCB junto ao Corpo de Bombeiros. PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB & EQUIPAMENTOS – PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

COLUNA

COMO APLICAR MULTAS SEM DESPERTAR REVOLTA ENTRE CONDÔMINOS?

A LEI 10.406/2002, que instituiu o novo Código Civil brasileiro (C.C.) e, entre seus dispositivos, um capítulo destinado ao Condomínio Edilício, prevê a aplicação de sanções financeiras aos proprietários que não cumprirem com inúmeros de seus deveres, os quais se encontram relacionados nesta mesma legislação. Mas em quase três décadas atuando como síndica, raramente chegamos a esse tipo de penalização (A Lei 4.561/1964, que normalizava as questões do condomínio antes do C.C., também previa, em seu Art. 21, a aplicação de multas ao infrator, previstas na Convenção ou Regimento Interno). Inicialmente, do ponto de vista doutrinário (da legislação), cumpre destacar que a condição básica para se alcançar uma convivência plena e segura entre os condôminos está no respeito e cumprimento às normas do C.C., da Convenção, do Regimento Interno e das decisões das assembleias. Pois o atendimento aos direitos e deveres dos condôminos criam reciprocidades, instituem um clima de confiança e possibilitam, assim, o bem-estar do ambiente coletivo. No condomínio existem áreas de domínio comum e áreas privativas e seus proprietários e usuários devem ter em mente que a liberdade de cada um é limitada, até interferir na do outro. Portanto, o condômino que vier a negligenciar quanto à observância das questões constantes nas normas condo-

miniais estabelecidas, transgredindo-as, causará problemas inconcebíveis, que poderão ultrapassar a tolerância e o equilíbrio da vida condominial, tornando sua conduta punível. Conforme a lei, a transgressão aos deveres condominiais fica sujeita à penalidade que consiste na aplicação de multa, custo que não poderá ultrapassar a cinco vezes o valor da contribuição mensal, de acordo com o Art. 1.336, § 1º e § 2º, do Código Civil. Um desses deveres é contribuir com as despesas do condomínio, já que o seu descumprimento representa um fator econômico grave, que gera caos à coletividade, ao obrigar, na maioria das vezes, os condôminos adimplentes a efetuarem um rateio extra para suprir os encargos do inadimplente. Afora isso, demais condutas inconvenientes do condômino, que não mantém a postura condizente, quebram a ordem, provocam incômodos à vida local, desrespeitam as normas de convivência, tornam-no um elemento causador de conflito social. Síndica no mesmo condomínio há 28 anos, tenho, no entanto, por norma agir com ponderação antes de aplicar multas. O objetivo é afastar um eventual risco de pré-julgamento, prezando pelo princípio da boa-fé, o qual norteia a legislação brasileira. Desta forma, procuro verificar sempre como os fatos ocorreram e qual foi a regra descumprida. Se comprovada a infração, primeiro faço uma advertência por escrito, explicando ao condômino a regra infringida e avisando que, no caso de reincidência, ele estará sujeito ao pagamento da multa convencionada. Ao receber dos condôminos reclamações por escrito, recorro ao diálogo como a melhor solução. Procuro ouvir, separadamente, as partes envolvidas, a fim de obter uma solução plausível para o interesse de todos os condôminos, evitando revoltas no condomínio. É importante estar em contato com os moradores, quer pessoalmente ou através de avisos e circulares, conscientizando-os da importância do cumprimento dos deveres condominiais e ressaltando que devemos ter bom senso para obtermos uma convivência harmoniosa. Através destes procedimentos, venho obtendo aprovação e êxito na administração. Certamente alguns colegas síndicos já se depararam com situações drásticas, de reincidências que justifiquem aplicação de multas em outros patamares, a até dez vezes o valor da taxa de rateio, conforme previsto para casos de condôminos antissociais (Art. 1.337, § Único). São exceções que tiram o sossego de todo condomínio, para as quais o síndico precisa do apoio da assembleia, de forma que a coletividade defina a melhor solução para todos.

LURDES DE FÁTIMA AFFONSO ANTONIO Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Julho 2018

Por Lurdes de Fátima Affonso Antonio

Síndica orgânica há 28 anos do Condomínio Vila de Vitória, na Vila Mariana, em São Paulo (SP). É advogada e membro do Conselho de Síndicos do Secovi-SP.

Mais informações: lurdesaffonso@gmail.com.

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