ENCONTRO DOS SÍNDICOS EM 06/10. INSCREVA-SE. INFORMAÇÕES PÁG. 9.
CAPA PROMOCIONAL
ENCONTRO DOS SÍNDICOS EM 06/10. INSCREVA-SE. INFORMAÇÕES PÁG. 9.
Serviços ao Síndico: Equipes de trabalho
Coluna: Idosos no condomínio
Seção Tira-Teima: Serralheria: Protesto, Fundo de Revitalização Reserva e Convenção
Prevenção & Combate a Incêndio: AVCB, Equipamentos
Elevador: Modernização e Manutenção
Administração: Barulho e acústica
Caro Leitor, DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
A reportagem de capa desta edição traz exemplos de condomínios que estão empreendendo ampla modernização de suas instalações. O quadro é animador, porque demonstra que tem havido planejamento na definição, contratação e execução das obras. Ou seja, extraem-se destas experiências a preocupação com a segurança, o zelo com os recursos investidos e o uso de critérios técnicos para definir as prioridades. Isso é quase tudo o que os cidadãos brasileiros esperam de seus governantes! Quando aplicam o dinheiro da coletividade naquilo que realmente é necessário, com respeito ao interesse comum e visando à qualidade e durabilidade da solução empregada, os gestores promovem um salto qualitativo no bem-estar e ainda asseguram, de quebra, a valorização do patrimônio. Que isto sirva de lição em outras “praças”! Muito se fala que o condomínio, quando visto pelas suas operações diárias, o controle orçamentário, as obrigações legais e pelo agrupamento humano, se converte em uma minicidade. Dentro do modelo holístico de administração citado acima, observa-se que a busca pela excelência acaba se refletindo em outras iniciativas do gestor, irradiando por todo esse microcosmos. Assim, as demais reportagens desta edição expõem casos de modernização também nos elevadores, nas instalações de serralheria do prédio e mesmo em modelos organizacionais (como na parte relativa às equipes de trabalho). É gratificante para a Direcional, uma revista que se encontra há 21 anos no mercado, poder testemunhar iniciativas como essas; são tantas que se torna impraticável citar a todas. Mas elas devem ser reconhecidas e valorizadas, notadamente pelos condôminos. Esses devem ainda procurar entender e colaborar com aqueles setores que carregam grande potencial de gerar conflitos, como a situação relatada em relação à acústica nas edificações, a qual tem acentuado os problemas com barulho no condomínio. Nada, porém, que não possa ser resolvido com transparência e a seriedade de todos os envolvidos. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
DIA 06/10/2018, UM NOVO ENCONTRO DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS! Tema: O SÍNDICO E A GESTÃO SEGURA DO CONDOMÍNIO Orientação e Alertas sobre os Riscos nas Edificações; Gestão de Conflitos; Liderança, Autoridade & Credibilidade
DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por
Editorial
PALESTRANTES:
- ENG. CIVIL MARCUS VINÍCIUS FERNANDES GROSSI Tema: “Riscos construtivos nas edificações, onde moram os perigos? O síndico e a necessidade de garantir a manutenção preditiva e preventiva” Pós-graduado em Excelência Construtiva e Anomalias e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios. É palestrante, pesquisador e professor universitário. Atua com perícias de engenharia, consultoria e inspeção predial, entre outros.
- ADVOGADO CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Tema: “Posturas do síndico: Como evitar conflitos na gestão do condomínio?” Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, presidente e/ou membro de comissões da OAB-SP, conciliador e mediador privado, palestrante e mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação. É autor "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições”(Exclusiva Publicações, Grupo Direcional).
- PSICÓLOGA ADRIANA UGOSKI BANDEIRA Tema: “O comportamento humano e os desafios à liderança do síndico” Psicóloga Clínica e Coach Profissional, palestrante, especializada em Desenvolvimento Humano, com experiência de mais de 20 anos no mercado coorporativo.
- PROFA. ROSELY SCHWARTZ Tema: “Colocando a liderança em prática: O síndico e sua autoridade, credibilidade, motivação e transparência” Administradora e Contabilista, coordenadora e professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD. É autora do livro“Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 15ª Edição) e coordena o Grupo de Excelência (GEAC) do CRA-SP (Conselho Regional de Administração).
GARANTA SUA VAGA EM WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR. MAIS INFORMAÇÕES NA PÁG. 09.
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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Direcional Condomínios | Agosto 2018
Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:..................... Bons hábitos no elevador! 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: .................. Como organizar e motivar o ambiente de trabalho 10. Seção Tira-Teima: ..................... Fundo de reserva pode cobrir despesas ordinárias? 12. Capa: ......................... Vida nova ao prédio: Modernização das instalações & retrofit 16. Seção Tira-Teima: .............. Como e quando levar a dívida condominial a protesto? 17. Seção Tira-Teima: ............ Convenção “caduca” mediante novos usos & costumes? 18. Administração: .............................. Falhas na acústica acentuam conflitos com ruídos 20. Coluna: ............................ Há idosos sozinhos e dependentes no condomínio, como agir? 22. Dica: ......................... Elevador: Tecnologia favorece segurança, desempenho e conforto 28. Dica: .................. Serralheria: Segurança & revitalização nas esquadrias, grades e portões 30. Dica: ....................................... Prevenção & Combate a Incêndio: AVCB - Manutenção
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EM QUADRINHOS / BONS HÁBITOS NO ELEVADOR!
SERVIÇOS AO SÍNDICO
COMO ORGANIZAR E MOTIVAR O AMBIENTE DE TRABALHO A organização do trabalho e o perfil de liderança do síndico podem se refletir sobre o desempenho dos colaboradores, próprios ou terceirizados, apontam gestores e especialistas entrevistados para esta reportagem. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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O síndico Wolfram Werther e o gerente predial Antônio Ribeiro dos Santos (Foto à esq.): Valorização dos que cuidam do patrimônio dos condôminos
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O CONDOMÍNIO Cristall Parque da Aclimação, empreendimento de 2011 localizado no bairro de mesmo nome, zona Centro-Sul de São Paulo, resolveu aplicar uma organizada política de recursos humanos para seu quadro de colaboradores. Empreendimento de duas torres, 82 amplos apartamentos e lazer completo, o Cristall Parque adota planos de trabalho e desenvolve um programa motivacional baseado em gratificações, reconhecimento do desempenho, feedbacks e até mesmo descontos nos prêmios quando há eventuais faltas cometidas em relação à disciplina laboral. É o caso do uso do celular durante o expediente ou de uniforme incompleto. O condomínio mantém contrato de 22 terceirizados, a maioria no local desde a sua implantação. São profissionais de segurança, controle de acesso e portaria, limpeza, manutenção e jardinagem. Único funcionário direto, o gerente predial Antônio Ribeiro dos Santos trabalha no local há cerca de um ano e alinha todo esse controle com o supervisor da empresa terceirizada, o qual o repassa para a equipe. Na parte motivacional, destacam-se dois prêmios instituídos pelo condomínio com o objetivo de fidelizar os terceiros: A concessão, via prestador de serviços, de um bônus mensal por mérito a todos; e um presente de aniversário (em espécie) a cada um deles. No
final do ano, são atribuídos vales-compra para as crianças filhas dos colaboradores; kit de cosméticos para as esposas; e cestas de Natal. O ciclo anual é encerrado com uma festa de confraternização oferecida pela empresa. Segundo o gerente Antônio, a rotatividade não passa de 5%. “Ninguém quer sair daqui por causa dessas vantagens”, pontua.
MUITO ALÉM DAS “GRATIFICAÇÕES” Entretanto, as gratificações representam apenas um dos pilares da política de RH do condomínio. São constantes os treinamentos oferecidos aos funcionários (de segurança e manutenção), assim como feedbacks e reposicionamento de posturas. Todo o organograma está disposto em um quadro mural presente na sala do gerente predial, contendo a relação das tarefas operacionais do condomínio, as faltas disciplinares que resultam em descontos no bônus mensal, bem como a planilha de férias. Há um plano de trabalho desenhado todo final do ano para cada função, com suas respectivas tarefas e metas, o qual procura atender ao planejamento anual de manutenção e melhorias do condomínio. De acordo com o síndico Wolfram Werther, a transparência e comunicação são indispensáveis para o sucesso desse organograma. Administrador de empresas, o gestor atuou por 20 anos em empresas multinacionais. “Procuramos trazer as ferramentas de gestão empresarial para o condomínio”, afirma Werther, desde 2012 no cargo de síndico. Ele justifica: “A política de valorizar o colaborador está na linha de valorização do patrimônio, pois são eles que cuidam do bem comum”. Para isso, a eles são repassados, através da terceirizada, os planos contendo objetivos e as ações. Entre as metas, figuram compromissos como manter o ambiente de trabalho sempre limpo e organizado, e o de não se distrair das tarefas com celulares, por exemplo. “Um ambiente de manutenção organizado proporciona bem-estar, diminui o desperdício dos materiais e deixa o trabalho mais produtivo”, exemplifica Werther. De outro lado, o condomínio proporciona a eles asseio e conforto nos vestiários, copa e sala de descanso (com tevê e sofás).
HIERARQUIA A hierarquia é outra característica do modelo de trabalho do Cristall Parque: “A responsabilidade final é minha, mas quem tem autoridade para tomar as decisões concernentes ao funcionário é o gerente predial. Procuramos manter essa hierarquia
SERVIÇOS AO SÍNDICO para não tirar a autoridade dele, que é quem sabe o momento e a forma certa de fazer a abordagem. Ele é quem organiza o plano anual de trabalho dos funcionários com base em nosso planejamento”, explica o síndico. Ambos mantêm reuniões semanais previamente agendadas e pautadas, e Werther, por sua vez, se reúne com o corpo diretivo todo mês. Já a conversa com os condôminos é atribuição do gerente predial, incluindo o assunto “funcionários”. Além do programa motivacional, o Cristall Parque instituiu um workshop anual para
babás, empregadas domésticas e motoristas que trabalham nas unidades. O encontro oferece palestras e orientação sobre normas do condomínio para coleta de lixo e segurança, entre outros, e os presenteia com um brinde (pequeno kit de cosméticos) e o sorteio final de uma cesta maior.
O PERIGO DA “ZONA DE CONFORTO” Psicóloga que faz atendimento clínico e, ao mesmo tempo, acumula 20 anos de experiência na administração de condomínios, a síndica profissional Jailma A. Brito coordena o contrato de trabalho de cerca de 100 funcionários terceirizados, além de uma equipe orgânica com gerente predial, supervisor de manutenção e assistente administrativo. Ela atua junto a um empreendimento misto, na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, que inclui uma torre comercial (com 494 conjuntos), um condomínio-clube com 400 unidades e um mall com 62 lojas. Em entrevista concedida à Direcional Condomínios, Jailma fala de questões centrais à organização do trabalho à cargo dos síndicos.
EQUIPE MISTA: TERCEIRIZADOS & PRÓPRIOS Essa ferramenta é de extrema importância para os condomínios maiores, que possuem uma grande demanda de ordem operacional, mas necessitam de uma equipe própria para evitar riscos com a rotatividade dos colaboradores. O condomínio deve sempre ser supervisionado e acompanhado por equipe própria.
ORGANIZAÇÃO BÁSICA DO TRABALHO A estrutura da equipe dependerá do tamanho de cada empreendimento. Um condomínio de pequeno porte deverá ter no mínimo um zelador próprio. Já um condomínio-clube necessita, no mínimo, do gerente predial, supervisor de manutenção, assistente administrativo e auxiliar de expedição. É fundamental ao síndico realizar um mapeamento funcional de cada colaborador de acordo com a demanda do empreendimento.
FEEDBACKS É importante avaliar o trabalho e organizar feedbacks mesmo em uma equipe pequena, o que ajuda na organização da parte operacional, bem como no bom atendimento aos condôminos.
MOTIVAÇÃO & GRATIFICAÇÕES A motivação não ocorre somente através de recompensas materiais. O bom relacionamento entre os colaboradores e sua liderança é um fator predominante para manter a equipe motivada. Um ambiente saudável com pessoas que proporcionem um clima agradável se torna um diferencial e atua como um motivador para o desempenho individual do colaborador e, portanto, o sucesso da equipe.
Ela é construída ao se tratar a equipe com total respeito e ao se reconhecer a importância de cada um dentro desse quadro. O líder deve evidenciar que dá o melhor de si no local de trabalho e, assim, despertar em sua equipe o mesmo anseio de comprometimento. Para isso, deve estabelecer com seu grupo afinidade, credibilidade e confiança.
DAS MUDANÇAS O gestor deve estar sempre atento ao desempenho de sua equipe, porém, respeitando a potencialidade e deficiências de cada colaborador. Ele não deve perder um bom funcionário ao lhe dar promoção a um cargo para o qual este não possui perfil adequado ou competência técnica. Já o desligamento é sempre traumático, porém necessário quando se observam resultados não satisfatórios do colaborador para o sucesso da gestão. De qualquer forma, o diálogo deve ocorrer diariamente entre líderes e liderados, sem ultrapassar a linha da intimidade, sem misturar a relação profissional com a interpessoal. Por fim, chamo atenção para o perigo da zona de conforto, do comportamento mecânico. Líder e liderados devem estar sempre atentos às mudanças do mercado e aos comportamentos, e, principalmente, pensar fora da caixa e inovar sempre. (Edição: R.F.)
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RELAÇÃO DE CONFIANÇA
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SERVIÇOS AO SÍNDICO ENTREVISTA / LURDINHA MACHADO “POSTURAS QUE FAZEM GRANDE DIFERENÇA PARA QUEM LIDERA” No final de junho passado, a coaching Lurdinha Machado (Foto ao lado) ministrou palestra a administradores e síndicos sobre o despertar da liderança. O evento ocorreu no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA-SP), uma iniciativa do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), coordenado pela Profa. Rosely Schwartz. A Direcional Condomínios foi entrevistar Lurdinha para trazer aos leitores um pouco de sua experiência na área. Segundo a especialista, o comportamento dos colaboradores reflete o ambiente e as posturas que ele encontra no condomínio, inclusos os terceirizados. O texto a seguir é uma breve tomada de sua entrevista, publicada na íntegra no site da Direcional (Saiba como acessá-la ao final desta página). Lurdinha Machado é graduada em Letras e Filosofia e pós-graduada em Coaching e Liderança; tem formação em PNL (Programação Neurolinguística) e é autora dos livros “Líder 24 horas por dia” (Editora Best Seller, 2010) e “Treine sua memória em 7 dias” (Edição própria).
ATRIBUTOS DE UM LÍDER O síndico é líder quando ele sabe se comunicar com diferentes perfis de pessoas, da mais sensível e emotiva àquela que é detalhista e dá importância à beleza, à organização das coisas, passando pelas que são objetivas e racionais. Ele também é líder quando sabe olhar as pessoas, o que elas fazem, sua capacitação, e tem a paciência de ensinar e não uma única vez. Cada um possui um tempo diferente de aprender. Então, repetir faz parte da postura do líder. Ele vai ser um bom líder quando tiver olhos sempre prontos para observar não só o que está errado, mas também o que foi feito da forma correta, sabendo elogiar na hora certa, conversar, apontar, solicitar, ser gentil e firme. São tipos de postura que fazem grande diferença para quem lidera. Por fim, é muito importante ter coerência e transparência. Não adianta pensar uma coisa e agir de outra forma, como dizer que ele respeita o ser humano e não ter o mínimo tato para lidar com as pessoas. Congruência é muito importante para um síndico que necessariamente é um líder 24 horas por dia!
POR QUE E COMO MOTIVAR A EQUIPE? Cada pessoa deve ser incentivada a executar bem a sua atividade. Um supervisor, por exemplo, deve perceber qual o tipo de estímulo o colaborador necessita para ter excelência em seu desempenho. Isso vai desde uma gratificação em dinheiro, se cumprir a meta, até algo que reforce a confiança no cargo que ele conquistou ou a sua importância dentro da equipe. E quando ele faz alguma coisa certa, é preciso que se diga isso na hora, e não apenas quando ele erra. Portanto, a motivação vai além das gratificações; uma palavra e um muito obrigado podem valer muito mais do que qualquer prêmio em dinheiro.
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A IMPORTÂNCIA DA DESCRIÇÃO DAS TAREFAS
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As pessoas de uma forma geral gostam de fazer as coisas bem-feitas. Porém, aquilo que pode parecer extremamente óbvio para um síndico, não é óbvio para o funcionário. Por mais operacional que seja a área do colaborador, com seu mecanismo automático de sempre fazer as mesmas coisas, é importante deixar relacionado o que é para ser realizado, bem como a sequência ideal, para que o próprio condomínio se beneficie.” (Edição: R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- A entrevista completa com a coaching Lurdinha Machado, onde a especialista fala sobre proatividade, o colaborador multitarefas e o reconhecimento no trabalho, entre outros. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Agosto - Ed. 237.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
O SÍNDICO PODE UTILIZAR O FUNDO DE RESERVA PARA COBRIR DESPESAS ORDINÁRIAS? COM A necessidade de fechar o balancete mensal no azul, ainda há síndicos e/ou administradoras que contabilizam o valor disponível no Fundo de Reserva ou até mesmo transferem seus recursos para cobrir despesas ordinárias. Entrevistado pela revista Direcional Condomínios, o auditor Ivo Cairrão esclarece abaixo o leitor sobre o tema.
1. O FUNDO DE RESERVA POSSUI VALORES E FINALIDADES PREVIAMENTE DEFINIDAS? A lei não estabelece valor, somente finalidade, no entanto, nós, auditores, como boa prática para uma saudável gestão condominial, sugerimos aos síndicos a manutenção de uma reserva equivalente a uma vez e meia a arrecadação condominial mensal. Este Fundo de Reserva visa “salvar” o condomínio em situações emergenciais, não previstas no orçamento original, o qual deve ser feito no exercício anterior para o que está em curso.
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O Fundo de Reserva pode ser usado para um atendimento de emergência, para pagamento de fatos não previsíveis, ou para obras emergenciais totalmente não previstas, nem pré-aprovadas em assembleia (Ordinária ou Extraordinária). No entanto, seu uso deve ser comunicado aos condôminos em prazo não superior a 30 dias, preferencialmente em uma AGE específica para este fim. Ao mesmo tempo, deve ser votada a arrecadação para recomposição financeira do Fundo de Reserva no patamar anterior. Ainda neste item é uma boa prática estabelecer um controle condominial em que o síndico tenha um Plano de Alçada de Valores, onde a autorização para uso do Fundo de Reserva seja compartilhada com outros membros do Corpo Diretivo (ou Diretoria, no caso de Associações). Alguns exemplos plausíveis para uso do Fundo de Reserva são: Conserto de vazamentos, danos motivados por descarga elétrica atípica, uma multa ou autuação de qualquer natureza desconhecida pela gestão, queda de um muro ou portão, abalroamento provocado por morador ou terceiros, destelhamento, rescisão de funcionários, entre outros. Portanto, fatos que fogem do andamento normal e que não tiveram decisão planejada que pudesse ser administrada.
Foto Larissa Silva
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2. EM QUE SITUAÇÕES ELE DEVERÁ SER UTILIZADO?
3. Q U E T I P O D E E Q U Í V O C O S O S CONDOMÍNIOS COMETEM NA GESTÃO DESTE FUNDO? O que temos notado é o uso do saldo do Fundo de Reserva para cobrir debilidade de receitas, especialmente aquelas usuais ordinárias do condomínio, gastos do dia a dia; suprir inadimplentes; ou para a execução de obras diversas. Todos estes casos deveriam ter sido previstos, discutidos e aprovados em AGE com arrecadação financeira específica. Ainda neste assunto é normal encontrarmos gestores que possuem boa intenção em não aumentar a taxa condominial, nem efetuar cobranças adicionais durante sua gestão e, para isto, consomem todo o bom legado financeiro que a gestão anterior deixou para o condomínio. O síndico deve ainda estar atento para que o Fundo de Reserva não seja cobrado indefinidamente se este já chegou ao patamar desejável (uma vez e meia a receita condominial mensal). Afinal, uma cobrança adicional desnecessária pode causar mais sobrecarga aos condôminos e levar a inadimplências no futuro.
4. NESSES CASOS, QUAIS AS SANÇÕES POSSÍVEIS AO GESTOR? O uso de verba destinada para emergência, que deve ser registrada com a rubrica Fundo de Reserva, normalmente é regulada em Convenção e/ou em assembleias, onde deve ser definida a finalidade, condições (recomenda-se citação das principais adversidades possíveis ao condomínio, como exemplo) e até que valor é passível de utilização pelo síndico sem a necessidade de envolvimento de outros membros do Corpo Diretivo e eventualmente aprovação por AGE. O síndico deve ter o poder de executar qualquer obra emergencial, por qualquer valor, de forma a evitar um estresse desnecessário aos condôminos. Por outro lado, ao praticar atos contrários ao que está disposto, o síndico responderá civilmente e poderá até mesmo ser chamado a reembolsar o condomínio por gastos julgados posteriormente como não necessários, e ser destituído de suas funções, independentemente de outros eventuais reflexos cíveis e criminais decorrentes. (Edição R.F.)
IVO CAIRRÃO Contador, atua com auditoria, riscos e compliance há mais de 40 anos. Mais informações em www.iaudit.com.br/auditoria
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CAPA
VIDA NOVA AO PRÉDIO: MODERNIZAÇÃO DAS INSTALAÇÕES & RETROFIT Por Rosali Figueiredo
A Direcional visitou seis condomínios, de idades variadas, que decidiram apostar na modernização das instalações e, ao mesmo tempo, rever espaços e usos, promovendo seu retrofit. De forma comum, os gestores partiram de laudos e projetos; definiram as prioridades em conjunto com o corpo diretivo e a assembleia; e estabeleceram um planejamento de arrecadação e obras. Também o objetivo tem sido comum a eles: Garantir a segurança predial, o bem-estar dos condôminos e a valorização de seu patrimônio. Um dos condomínios visitados é o do síndico e arquiteto Marcus Vinícius Abrantes, construído em 1979 na região do Parque do Ibirapuera e que prevê, nos próximos quatro anos, inúmeras intervenções. O trabalho começou com a implantação de uma moderna academia de ginástica, acompanhada de um novo paisagismo. “A academia mudou o perfil do prédio, que se encontrava depreciado. Ela ajudou a atrair moradores mais dispostos a investir”, afirma Marcus, gestor há três anos do condomínio de 80 unidades. “Você consegue morar 20 anos em um apartamento sem mexer nele. No prédio, isso é impossível.” Em resumo, diz Marcus, a modernização é indispensável para adequar a edificação às novas leis e normas técnicas (como acessibilidade, elétrica, proteção contra incêndio etc.); pela depreciação natural dos materiais; pelas deteriorações decorrentes da falta de manutenção; e pela mudança dos hábitos e do perfil etário dos moradores. Por exemplo, “não se justificam mais salões de jogos; precisamos de outros espaços, como áreas de recreação infantil”. Há condomínios, inclusive, desativando as saunas, aponta o síndico. Mas, atenção: É preciso planejar as mudanças tanto do ponto de vista da arquitetura e engenharia quanto financeiro, orienta. Mesmo porque, algumas instalações demandam retrofit (troca total dos sistemas) e as reformas nas áreas comuns devem compor, arquitetonicamente, com o padrão da edificação. Caso contrário, eventuais mudanças poderão se tornar “agressivas” e o bem-estar desejado se transformar em aborrecimentos. Confira, a seguir, as demais experiências.
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Foto Salvador Cunha Filho Fotos Rosali Figueiredo
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1 – O RENASCIMENTO
ANTES
DEPOIS
As obras duraram cerca de cinco anos no Condomínio Vila Romana, na zona Oeste de São Paulo, depois de longo período de espera para ser ressarcido pela construtora por vícios estruturais que comprometiam toda sua fachada revestida em cerâmica. Nos quatro anos anteriores ao início dos trabalhos, o condomínio ficou “todo envelopado” para evitar a queda de placas de emboço com cerâmica sobre as pessoas, enquanto aguardava uma decisão judicial em relação ao problema. A mexida teria que ser tão grande na fachada, que não haveria como manter intactas áreas externas como a portaria. Muito precisaria ser refeito. Por isso, o gestor Salvador Cunha Filho, que foi síndico durante o processo, conduziu a repaginação completa do condomínio, um verdadeiro renascimento para o prédio construído em 1997 com 72 unidades. Além da fachada, foram reconstruídos e/ou modernizados: A portaria; gradis; áreas externas de passagem; halls internos; halls dos andares; piscina; salão de festas; churrasqueira; refeitório dos funcionários; jardins; acessos às garagens; e casa do zelador. Nesta, foi implantada uma academia de ginástica. Até o elevador de serviço passou por modernização estética da cabina. Paralelamente, houve recuperação de sistemas como caixas d’água (impermeabilizadas); barrilete; poço
CAPA dos elevadores; guarda-corpo; reforço no sistema de combate ao fogo, com instalação de sensores de fumaça nos andares; padronização da cerca elétrica: e blindagem da guarita. Profissional da área de controladoria e compliance, hoje síndico profissional, Salvador relata que, além do valor ressarcido pela construtora para a fachada, o prédio contava com um fundo de obras em curso desde 2009. A modernização foi concluída com caixa positivo. “A função do gestor é a de se antecipar a riscos futuros e investir no condomínio. Estamos em uma região de grande valorização imobiliária, não podíamos perder a oportunidade de acompanhar o novo bairro, se não fizéssemos tudo naquele momento, não se faria mais”, completa. (Por R.F.) Salvador Cunha Filho no novo salão de festas
2 – UPGRADE COM MELHORIAS & RETROFIT
3 - FUNCIONALIDADE, BEM-ESTAR E “CÉU DESLUMBRANTE”
O cenário não poderia ser mais privilegiado: Da cobertura do Condomínio Alto de Pinheiros, construído no final dos anos 60 na Avenida Pedroso de Moraes, em Pinheiros, é possível observar a bonita paisagem de uma das regiões mais arborizadas de São Paulo, a zona Oeste. Poucas são as barreiras que interferem
Fotos Rosali Figueiredo
Cobertura do Condomínio Alto de Pinheiros, em processo de modernização
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Outro condomínio que procura acompanhar a revitalização do bairro é o Residencial Mofarrej, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Sob a gestão do síndico Carlos Humberto Correia e da subsíndica Raquel González, e com o suporte do conselho e de um comitê de duas moradoras voluntárias, os condôminos ganharam neste ano novos halls em ambas as torres do empreendimento. O retrofit coroa uma filosofia de trabalho que busca introduzir melhorias constantes no empreendimento, acompanhadas da manutenção preventiva e do equilíbrio orçamentário. Antes dos halls, houve a pintura da fachada e impermeabilização das lajes dos subsolos. Com 80 unidades, o empreendimento foi construído em 1991 e, de acordo com Raquel, as obras são apresentadas e deliberadas em assembleia para cada nova etapa. O próximo passo será o retrofit do salão de festas. Tudo é baseado no apoio de profissionais qualificados, afirma a subsíndica. No caso da modernização dos halls, os gestores contrataram um projeto arquitetônico de forma a assegurar “a neutralidade, elegância, leveza e equilíbrio dos ambientes”, além da “resistência dos materiais”. Para isso, houve troca dos revestimentos das paredes e piso; novo acabamento em gesso no teto; execução de uma proposta de luminotécnica; e mudança dos móveis e elementos decorativos. “Queremos que esse ambiente dê conforto ao transitar das pessoas e que traga valorização”, pontua Raquel. (Por R.F.)
Fotos Rosali Figueiredo
A subsíndica Raquel González e o novo padrão de hall social do Residencial Mofarrej
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CAPA
Síndica Gláucia Reis
nesse visual; uma delas é o Edifício Tomie Ohtake, um projeto contemporâneo que homenageia a artista e, apesar da sua altura elevada, acaba valorizando o entorno. “À noite podemos observar um céu deslumbrante”, afirma a síndica Glaucia Reis, que pretende transformar o topo do prédio em uma agradável área de estar dos moradores. A repaginação começou pela parte estrutural, com impermeabilização da laje da e troca do contrapiso. O arremate final virá aos poucos, seguindo o projeto arquitetônico que prevê churrasqueira e forno de pizza para usufruto das famílias das 13 unidades do prédio. Síndica há seis anos, Glaucia vem promovendo intervenções graduais de segurança e manutenção do edifício. “A segurança é nossa prioridade número um”, destaca a síndica, que regularizou o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); modernizou os dois elevadores; fez retrofit da fachada, da hidráulica e do hall social; além da reforma elétrica. O topo do prédio já havia passado por uma mexida anterior, quando Glaucia desativou, através de aprovação na assembleia, a casa do zelador, transformada em pequeno salão de festas para os condôminos. No local, um quartinho “de bagunça” deu lugar a um bicicletário. “O grande desafio é a arrecadação, o controle financeiro, somos poucos. Tudo assim caminha devagar e sempre, pois a função do síndico não é só a de pagar contas; é também trabalhar pela valorização dos imóveis”, encerra Glaucia. (Por R.F.)
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Foto Rosali Figueiredo
4 - UM PROJETO PARA DEZ ANOS
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Fachada principal do Condomínio Samyra, que ganhará varandas conforme um amplo projeto de retrofit do prédio A fachada bem conservada em pastilha na frente e no fundo do Condomínio Samyra (Foto ao lado) disfarça a urgência de algumas intervenções no prédio, como a recuperação dos dois subsolos de garagem, que apresentam vigas com armadura exposta. Os serviços no local deverão ser iniciados em breve, afirma a síndica Giovana Dalvi Lima, que há quatro anos, juntamente com um conselho bastante participativo, vem empreendendo ampla revitalização do condomínio. A ousadia marca o objetivo dos condôminos, que pretendem, ao final, construir varandas nas janelas das salas. O Edifício Samyra data de 1979. Com dez andares e 20 unidades, está localizado em Perdizes, na zona Oeste da cidade, cercado de prédios novos, modernos e valorizados. “Ficamos quase 40 anos sem manutenção”, aponta a síndica, destacando que ao assumir a gestão, teve que equalizar a condição financeira do edifício, conquistada, entre outras medidas, com a automatização da portaria. Depois, contratou-se um relatório de vistoria da edificação, a partir do qual o corpo diretivo passou a planejar os investimentos, em um cronograma de pelo menos dez anos. Na primeira etapa do processo, foi refeita a fachada lateral das áreas de serviço e cozinhas dos apartamentos, com a troca das esquadrias. Agora, será a vez dos subsolos de garagem, simultaneamente à readequação das instalações para o AVCB, incluindo elétrica. Na sequência, virão o retrofit dos halls de acesso aos elevadores (social e de serviços) e do salão de festas; construção de nova portaria; troca do gradil fronteiriço; e implantação de quadra recreativa, churrasqueira e playground. Por fim, as varandas. O objetivo, anota a síndica, é garantir a segurança “em primeiro lugar”, além do “conforto e valorização”. Cada etapa é deliberada em assembleia específica, que vota projetos e orçamentos. (Por R.F.)
CAPA
CONDÔMINOS GANHAM MANUAL PARA MODERNIZAR UNIDADES
O Condomínio Iraúna não passa anônimo na história arquitetônica de São Paulo. Projetado pelo arquiteto João Kon, está registrado em livro, que retrata o conjunto de sua obra entre os anos 60 e 80 na cidade. Construído em 1968, possui 58 unidades de 3 a 4 dormitórios, e se encontra bem localizado, no bairro de Higienópolis, próximo ao centro. A edificação conta com um desenho em “L”, que busca integrar sua extensa marquise ao projeto paisagístico. Um verdadeiro patrimônio, que vem sendo revalorizado dentro de um planejamento de modernização, desenvolvido a partir de um laudo de inspeção predial. Entre inúmeras intervenções realizadas, está a recuperação da fachada, regularização do AVCB, revitalização do salão de festas e dos jardins. O processo está à cargo do síndico Rodrigo Martins, que neste ano entregou a cada um dos condôminos um detalhado Manual de Gestão de Reformas Internas. Entre os objetivos, está, é certo, a segurança da edificação como um todo, mas também o propósito de estimular a renovação dos elementos das fachadas (como esquadrias e peças vazadas), preservando-se o conceito arquitetônico original. O Manual atende à ABNT NBR 16.280/2015, norma de reformas que foi adotada em assembleia de condôminos como diretriz para as obras nos apartamentos. Ele foi desenvolvido com o apoio da moradora e arquiteta Renata Ribeiro Rodrigues, um trabalho meticuloso de quatro meses. Cada apartamento recebeu um volume personalizado (há quatro plantas diferentes no prédio), contendo a localização das prumadas internas, dos ramais de esgoto e o mapeamento das esquadrias, entre outros. O Manual orienta, por exemplo, o tipo de material a ser empregado para aqueles que pretendem atualizar as janelas; e como fazer a recuperação dos elementos vazados que fecham as áreas de serviços. “Estamos fazendo a revitalização de todo prédio, mas as pessoas não querem que ele perca a identidade”, arremata o síndico. (Por R.F.)
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- Matéria com a galeria de fotos do “antes” e “depois” das obras no Condomínio Residencial Mofarrej. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Agosto - Ed. 237.
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Fotos Rosali Figueiredo
O síndico Rodrigo Martins e o Condomínio Iraúna: Revalorização de um patrimônio
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
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COMO E QUANDO LEVAR A DÍVIDA CONDOMINIAL A PROTESTO? AMPARADOS em dispositivos introduzidos pelo novo Código de Processo Civil (CPC/ Lei Federal 13.105/2015), muitos condomínios decidiram protestar boletos, em geral, 30 dias depois de seu não pagamento. Há prédios que autorizam as instituições financeiras a fazerem o protesto automático, mas o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha recomenda, aos leitores da Direcional Condomínios, cuidados no uso da medida.
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A medida apresenta prós e contras, sendo estes maiores que aqueles. O fator positivo é a celeridade, já que, dada a ordem para o protesto, em cerca de três dias o devedor já estará recebendo a intimação para pagamento. E quitará a dívida se tiver meios para isso, caso daqueles que costumam dar prioridade a outros gastos em detrimento do pagamento pontual da cota condominial. Por outro lado, se estiver desempregado, o protesto dificultará ainda mais a vida do inadimplente, pois muitas empresas não empregam candidatos com o nome sujo. Sem dizer que, sendo uma medida radical, o protesto encerra o diálogo e as possibilidaFoto Rosali Figueiredo
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1. HÁ VANTAGEM EM SE PROTESTAR O TÍTULO EM ATRASO?
des de negociação, sempre possíveis no âmbito do processo de cobrança judicial.
2. COM QUE CRITÉRIOS ISSO DEVERÁ SER FEITO? O envio a protesto deverá ser precedido de muita cautela no tocante à verificação da titularidade do imóvel, através da obtenção de uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Ainda assim, corre-se certo risco, porque, apesar do fato de a certidão ser válida por trinta dias, é possível que nesse ínterim o imóvel tenha sido vendido, estando a escritura pendente de registro. (Edição R.F.)
LUIZ LEITÃO DA CUNHA Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, revisor e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Pinheiros e Itaim-Bibi. Mais informações: luizmleitao@gmail.com; https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
CONVENÇÃO “CADUCA” MEDIANTE NOVOS USOS & COSTUMES?
1 – MUDANÇAS DE HÁBITOS PODEM PREVALECER SOBRE REGRAS ANTIGAS?
Foto Heloisa Y. Mastrocola
A Convenção condominial e o que ela deve conter vêm descritos nos Art. 1.333 e 1.334 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002). Na época da introdução deste novo Código muito se discutiu sobre a necessidade de uma atualização (tornada não obrigatória pelas interpretações posteriores), mas é certo que uma Convenção não pode contrariar esta lei nacional. De outro modo, novas questões afetam a rotina dos condomínios e não estão previstas em Convenção ou Regulamento Interno. Ou, ainda, observam-se fatos previstos nesses instrumentos que não mais se enquadram à nossa realidade. Seria exagerado um condômino utilizar o elevador com roupa personalizada para o participar de um bloco de carnaval ou se dirigir à piscina em traje de banho?
Além disso, nem sempre é possível haver uma norma para cada situação concreta e existem aquelas que permitem muitas interpretações. Nesses casos, o juiz utilizará as fontes do Direito (Art. 4º e 5º da Lei de Introdução Às Normas do Direito Brasileiro / LINDB), para, respetivamente: - Decidir “de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de Direito” (A essas fontes somam-se a doutrina, a jurisprudência e a equidade); - Atender “aos fins sociais a que ela [legislação] se dirige e às exigências do bem comum”. Portanto, o que deve prevalecer no condomínio é o bom senso. Por vezes, os usos e costumes mudaram e claramente determinadas previsões contidas em Convenções muito antigas não poderão ser aplicadas. (Leia o texto completo da advogada em www.direcionalcondominos.com.br/ Acesse através da capa da Ed. 237) (Edição R.F.)
SUSE PAULA DUARTE CRUZ KLEIBER Advogada, consultora jurídica condominial, membro da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, Subseção Santana, e autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017). Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.
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CONDÔMINOS circulando pelas áreas comuns em trajes de banho ou fantasias carnavalescas ainda geram reclamações aos síndicos em São Paulo. Houve caso neste ano em São Paulo de morador advertido pela síndica por uma fantasia “indecorosa” que ele vestia no acesso ao prédio. A Convenção local, de 1950, proíbe as pessoas de circularem nos “corredores sociais e de serviços em trajes praianos e/ou sumários (sem camisa, maiô, short etc.)”. Por isso, a Direcional Condomínios apresentou o questionamento abaixo à advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber.
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ADMINISTRAÇÃO
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FALHAS NA ACÚSTICA ACENTUAM CONFLITOS COM RUÍDOS NO CONDOMÍNIO O incômodo provocado pelo barulho do “vizinho” deixou de ser um problema meramente disciplinar, notadamente nas construções entregues nos últimos anos. Situação cada vez mais comum, gestores e moradores sofrem com os transtornos decorrentes do padrão acústico dos sistemas construtivos.
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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O SÍNDICO profissional Adriano
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Santos já havia reportado à Direcional Condomínios sobre conflitos que vêm administrando nos empreendimentos entregues na última década, provocados pelo excesso de barulho (ou ruído) em torno de hábitos cotidianos dos moradores. Não é o caso do morador inconveniente que promove festas além dos limites do horário do silêncio (22h) ou escuta “música alta”, situações que ainda ocorrem. Mas de reclamações contra o movimento corriqueiro de uma moradia, como andar, tomar banho, lavar louça e abrir armários. “Pelas características construtivas atuais, há mais vibração nas estruturas”, afirma Adriano. Em um dos prédios que administra, ele chegou a contratar perícia para avaliar as lajes entre os pavimentos, a qual identificou anomalias. O síndico enfrenta reclamações em outros dois condomínios, todos recentes. E diz que pouco há o que fazer, a não ser adotar medidas paliativas e explicar ao condômino a origem dos incômodos, para evitar que ele se antipatize com o vizinho. Mesmo porque, como a vibração reverbera em sentidos diversos, nem sempre a origem do barulho está na unidade de cima ou do lado. A engenheira civil e síndica profissional Kelly Ramos de Lima é pesquisadora da
A engenheira civil e síndica profissional Kelly Ramos: Muitos ruídos surgem como uma “manifestação patológica”
área e explica que são baixos os custos para se garantir a eficiência acústica dos sistemas durante a construção de um prédio, mas que, depois de pronto, consertar “o que não foi feito envolve muito dinheiro e transtorno ao morador”. “O ruído gerado no interior das unidades autônomas provoca constantes desconfortos aos usuários, e não deixam de representar como uma manifestação patológica, que poderia ter sido evitada se tivesse sido contemplada nas fases de projeto e execução da obra”, reitera. Com mestrado em Habitação pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) e experiência de 23 anos na construção civil, Kelly Ramos acredita que esse cenário possa mudar com a norma de desempenho dos materiais, a ABNT NBR 15.575/2013, aprovada em 2013 e válida para os projetos apresentados desde então. Com a norma, as construtoras terão que seguir parâmetros como espessuras de lajes e de paredes divisórias, por exemplo. Os barulhos reclamados pelos moradores são, em geral, "caracterizados como ruídos aéreos e transmitidos pela estrutura e paredes divisórias, quando, por exemplo, ocorre a movimentação de elevadores; pelo acionamento de bombas; o caminhar dos usuários; queda de objetos; e o arrastar dos móveis”, enumera a engenheira. “Há, ainda, os ruídos gerados pelas instalações hidrossanitárias embutidas na alvenaria, sob as lajes e em shafts.” A sua transmissão ocorre em sentidos diversos e muitas vezes é causada pela inadequação da espessura de lajes e alvenarias, além de esquadrias de alumínio sem desempenho acústico apropriado, aponta.
E AGORA, COMO RESOLVER O PROBLEMA? O síndico Adriano Santos enumera as medidas que vem adotando nos condomínios que administra, de forma a atenuar o impacto da falta de acústica: - Orienta os condôminos através de jornais internos ou comunicados quanto a atitudes simples que facilitam o convívio com o vizinho, como o uso de tapetes, de feltro sob cadeiras e de material em EVA nos espaços de brincar das crianças; - Solicita que, após às 22h, os moradores redobrem seus cuidados com a movimentação dentro de casa; e, - Em casos mais drásticos, pode sugerir a instalação de paredes acústicas, o que, segundo ele, tem sido feito por alguns condomínios.
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ADMINISTRAÇÃO
A ABNT NBR 10.152/2017, revisada e válida desde o ano passado, oferece índices que poderão ajudar os síndicos na administração de conflitos envolvendo barulho. A norma trata dos níveis de pressão sonora em ambientes internos a edificações. Segundo o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, “a revisão da NBR 10.152 deixou mais claro o método de medição do ruído, os requisitos mínimos dos equipamentos, e como tratar os dados para definir o nível de ruído representativo dos ambientes”. Na prática, a avaliação de ruído ficou “mais próxima da percepção de desconforto dos usuários”, afirma. “Antes, de maneira simplificada, avaliávamos um ruído médio do ambiente. Mas são as variações bruscas de pressão sonora que mais perturbam os usuários. Assim, agora temos um critério de medição de ruídos máximos, que avaliará tal fenômeno.” Nas edificações prontas, isso facilitará ao usuário eventual comprovação de ruído que esteja fora dos parâmetros toleráveis, acabando com “interpretações dúbias e formas de avaliações diferentes”, o que antes “dificultava muito o acordo entre construtoras e usuários”, observa. “Então, de forma resumida, essa norma trouxe mais segurança para usuários e construtoras. O construtor pode avaliar a edificação antes de entregá-la e ter a garantia de que, se teve uma avaliação conforme, não terá problemas com a insatisfação dos usuários. E o usuário, caso tenha problemas de ruído, terá como confirmar sua insatisfação pela medição acústica.” Entretanto, de acordo com o engenheiro, os valores mínimos de nível de pressão sonora foram estabelecidos para assegurar conforto e saúde, mas podem, eventualmente, não satisfazer àqueles que apresentam pouca tolerância a ruídos ou que tenham muita sensibilidade auditiva. (Por R.F.)
COMO OBTER PROVAS DO BARULHO O advogado Thiago Giacon acredita que “95% dos problemas com barulho possam ser resolvidos com uma boa conversa”, mas que “sempre há aqueles que precisam de medidas mais firmes”. Ele se refere a excessos oriundos de “festas com música alta, latidos de cachorro, reformas, crianças correndo, liquidificadores ligados em plena madrugada” etc. Para esses casos, as recomendações aos gestores são: - Orientar o “registro do caso no livro de ocorrência”. “O síndico deve estar atento a esses problemas e tentar sempre apaziguar as partes pelo bom senso, ouvindo e respeitando os dois lados”; - Assegurar que a Convenção do condomínio estabeleça os limites do barulho com base na ABNT NBR 10.152/2017. “Nesta NBR, constam como aceitáveis os níveis de ruído do barulho entre 35 a 45 decibéis nos dormitórios e entre 40 a 50 decibéis na sala de estar, por exemplo”; e, - Buscar a comprovação do barulho através de “testemunhos, vídeos com som, ata notarial ou outra prova para auxiliar na comprovação dos fatos”. De acordo com o advogado, “a ata notarial é um documento público, certificado por um escrivão, chefe de secretaria, tabelião ou servidor, os quais possuem fé pública e descrevem o que veem, sem avaliarem quem está certo ou errado”. Portanto, essa ata serve como “uma prova robusta e incontestável, nos termos do Art. 405 do Código de Processo Civil, com grande valia em um processo judicial”. Thiago Giacon sugere ainda “a contratação de um especialista em medição acústica para realizar a medição do som produzido e, juntamente com ele, a de um tabelião, para que este certifique o valor medido pelo técnico em uma ata notarial”. “Para comprovar a habitualidade do barulho, o melhor seria a realização de três medições em dias diferentes”, completa o advogado. (Por R.F.)
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Os artigos: - ‘‘Sobre a origem dos sons e ruídos nas edificações”; e, - “Ruídos e isolamento acústico nas instalações hidráulicas dos condomínios”, ambos da Eng. Civil Kelly Ramos de Lima. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Agosto - Ed. 237.
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Foto Rosali Figueiredo
NORMA ABNT INOVA SOBRE MEDIÇÕES
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COLUNA
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HÁ IDOSOS SOZINHOS E DEPENDENTES NO CONDOMÍNIO, COMO AGIR?
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A POPULAÇÃO da terceira idade vem crescendo e busca cada vez mais nos condomínios um lar com facilidades, serviços e acessibilidade. De outro lado, é grande o número de residenciais que não estão devidamente adaptados ao aumento desta população. Além da acessibilidade, é preciso rever e humanizar alguns processos para o apoio a esses moradores junto à portaria e demais áreas dos condomínios, como zeladoria, manutenção e limpeza. O síndico deve mapear as adaptações necessárias e, se possível, orçá-las para que a assembleia possa aprovar com consciência as melhorias. As adequações de acessibilidade acabam beneficiando também pessoas Foto Paulo Mujano
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Por Kelly Remonti com necessidades especiais, gestantes e mamães com bebês. Elas já estão normatizadas no País desde 2004 (época da 2a edição da ABNT NBR 9050/2015) e encontram amplo respaldo na legislação. Paralelo à acessibilidade, compete ao síndico implantar pequenos processos de cuidados com os idosos nas diversas áreas de apoio citadas acima. Sugerimos que os porteiros, por exemplo, estejam mais atentos aos hábitos desses moradores, observando se tem havido quebra de rotina em seus banhos de sol, o que poderá ser indicativo de algum problema sério com o condômino. Não custa fazer contato com a unidade, o que será de grande ajuda em uma emergência. Aqui, vale citar a importância de manter o cadastro atualizado da unidade, com contatos de familiares ou pessoas próximas. A probabilidade de acidentes domésticos é alta entre eles e exige ações rápidas e amparo. No Condomínio Top Village já registramos acidentes domésticos que contaram com o pronto e adequado atendimento da parte dos porteiros. Oferecemos a estes, ao zelador e ao manutencista um calendário de cursos de reciclagem, entre os quais, o treinamento “Porteiro, Amigo do Idoso”. Outra atitude simples que pode salvar vidas é orientar o idoso a não deixar as chaves na fechadura da porta após trancá-la. São dicas simples, mas de grande valia. Basta ao síndico se colocar no lugar do idoso para encontrar as soluções. Toda e qualquer ação é bem-vinda a essa população.
KELLY REMONTI Graduada em Administração de Empresas, possui especializações e MBA. É síndica do Condomínio Top Village desde 2011 e neste ano começou a atuar como síndica profissional. Mais informações: kellyremonti@hotmail.com
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DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO
TECNOLOGIA FAVORECE SEGURANÇA, DESEMPENHO E CONFORTO Reportagem destaca casos de três condomínios que decidiram pela modernização dos elevadores após graves incidentes.
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
O síndico Rodrigo Nunes dos Santos conduziu modernização total de quatro elevadores, com aumento de parada
O ‘’CAPÍTULO’’ elevadores entra como um dos primeiros tópicos no enredo da modernização dos condomínios. Meio de transporte dos mais utilizados nos centros urbanos, esses equipamentos apresentam, em geral, maquinário robusto. Entretanto, o desgaste pelo uso, o avanço tecnológico, o aprimoramento das normas técnicas e a necessidade de segurança e conforto dos usuários obrigam não apenas à sua manutenção preventiva mensal e ao licenciamento anual obrigatório (caso da cidade de São Paulo), como à modernização parcial ou total depois de completado um determinado ciclo de vida. O Condomínio Costa do Sol, no Jardim Caravelas, zona Sul de São Paulo, protagonizou entre o final de 2016 e março deste ano o roteiro completo da modernização dos seus quatro elevadores. O processo contou com um adendo ousado: Acréscimo de parada em dois elevadores e troca de portas externas dos andares principais, que eram de abertura de eixo vertical, por automáticas. Construído em 1979 com duas torres e 90 unidades, apenas um dos elevadores paralelos de cada prédio descia até o subsolo de garagem. O desejo de modernizar era antigo, diz o síndico Rodrigo Antonio Nunes dos Santos. O “empurrão” foi dado pelos estouros frequentes nos orçamentos do condomínio por causa das quebras de peças, e pelo grande susto de um morador quando o elevador desceu em velocidade nominal e não obedeceu à parada, atingindo a mola do poço. Foi o gatilho para o início do processo. “As paradas eram frequentes e as peças caras e de reposição demorada. Os elevadores estavam defasados. E, com o incidente, acabamos convocando uma assembleia extraordinária, que decidiu criar uma comissão para fazer a modernização”, relata o síndico. Sem verba disponível, o jeito foi instituir um rateio extra (em 24 parcelas), levantar vários orçamentos, equalizá-los e discutir a viabilidade técnica e financeira dos aumentos de parada. A consultoria esteve à cargo do engenheiro Antonio Luiz Caldeira, também responsável pela obra civil.
LOGÍSTICA DA OBRA Foram tempos conturbados, observa o gestor, pois cada prédio ficou com apenas um elevador em funcionamento durante sete meses. E, para piorar, em um deles o único elevador em operação quebrou e ficou dez dias à espera da peça de reposição. Só restaram as escadas para os deslocamentos dos moradores; cada torre tem dez andares, além do
DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO subsolo. Ou seja, foi necessária muita paciência e informação constante aos condôminos, afirma Rodrigo; ele é advogado, gestor há cinco mandatos no Costa do Sol e síndico profissional. Agora, os condôminos estão satisfeitos com o resultado da modernização, que incluiu repaginação estética nas cabinas. Faltam alguns ajustes, como acabamentos em torno das botoeiras nos halls e a instalação do sistema de chamada inteligente (O condomínio não separa elevador social do de serviço).
SERVIÇOS REALIZADOS O escopo da modernização dos elevadores do Costa do Sol envolveu: - Obra Civil: Abertura de vão para ampliação do poço e descida até o subsolo de garagem em cada prédio; - Poços onde houve aumento de parada: Impermeabilização e pintura em cinza do piso do fundo, com demarcação de paralelepípedo da área de segurança, conforme norma; instalação de bases de concreto para molas para-choque de cabina e contrapeso e da Iluminação da caixa de corrida com luminárias tipo tartaruga. Em todos eles, colocou-se escadas tipo marinheiro; - Parte mecânica: Instalação de complemento de guias de cabina, de contrapeso e troca dos cabos de aço dos elevadores para atender a uma parada a mais; - Casa de máquinas: Instalação de chaves para desligamento e proteção dos elevadores; aterramento individual dos elevadores em cada bloco; nova alimentação individual com fase e neutro para iluminação das quatro cabinas; introdução de luz de emergência para as quatro máquinas de tração com autonomia de duas horas; - Comandos: Passou de mecânico para eletroeletrônico; está prevista a implantação do sistema de chamada inteligente; - Portas externas: As peças originais e manuais deram lugar às de abertura automática nos halls do térreo e da garagem (seis no total total, pois duas delas foram acrescentadas com o aumento de parada instituído); - Intervenções nos halls dos andares: As botoeiras originais, que ficavam nas portas, foram desativadas e substituídas por outras instaladas nas paredes dos pavimentos, conforme a altura definida pela norma de acessibilidade; - Cabinas: Modernização estética completa. De acordo com o engenheiro, os serviços atenderam aos parâmetros estabelecidos pelas normas técnicas NM 207/1999 (Norma internacional do Mercosul contendo requisitos de segurança para construção e instalação) e a ABNT NBR 5.410/2005 (Para instalações elétricas de baixa tensão), entre outras. Houve adequações de segurança em relação aos poços, às
Fotos Rosali Figueiredo
casas de máquinas e às cabinas.
À esq., porta externa dos andares no Costa do Sol, com novas botoeiras nas paredes. À dir., imagem demarcada no subsolo mostra local de abertura de vão para descida do elevador, que antes chegava somente até o térreo
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DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO
MAIS UM SUSTO – Também o Condomínio Edifício Jaú, localizado próximo da Avenida Paulista, em São Paulo, correu com a modernização de seus dois elevadores depois que houve um incidente envolvendo uma moradora e sua filha, uma criança. “Os serviços estavam em nosso planejamento de obras, mas quando ambas ficaram presas, decidimos antecipá-los”, afirma a síndica Rose Marie Clemente Arb (Foto acima). A repaginação foi completa, poupou somente a máquina que é original, de 1959. Assim como no Costa do Sol, o Jaú substituiu as portas de abertura manual pelas automáticas no hall social e garagem. Porém, aqui, apenas um dos equipamentos chega até o subsolo. O prédio de 73 unidades tem investido em uma extensa modernização de suas instalações, entre elas, a recuperou a garagem (com aplicação de revestimento epóxi), implantou de nova lixeira para lixo orgânico e coleta seletiva, e trocou as esquadrias das áreas comuns, de todos os andares. Nos elevadores, houve troca de cabos e freios, reforma do quadro elétrico, implantação de comando eletroeletrônico, troca das botoeiras e embelezamento das cabinas. “Tecnicamente, foi impossível descer o outro elevador até o subsolo”, explica Rose. Segundo a gestora, será preciso agora recuperar as portas externas dos andares, tanto as suas molas quanto o acabamento das superfícies. A modernização foi orientada por um laudo técnico independente contratado pelo condomínio, atendendo às normas de segurança e acessibilidade, completa a síndica. (Por R.F.)
Foto Adriana Elias
ENTREVISTA / SECIESP NOVAS GERAÇÕES TECNOLÓGICAS IMPULSIONAM MODERNIZAÇÃO
Marcelo Braga, presidente do Seciesp O presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo), Marcelo Braga, e o diretor Fábio Aranha explicam os principais aspectos que envolvem a modernização dos elevadores, em entrevista à Direcional Condomínios. Ambos destacam cuidados a serem tomados pelos gestores na contratação dos serviços, como evitar o bloqueio das máquinas através de senhas que impeçam a manutenção futura por outra empresa que não aquela que tenha realizado o trabalho; além de garantirem a instalação de protetores contra surtos. Ambos fazem parte da Associação de Elevadores do Mercosul, sendo Fábio Aranha o presidente.
RAZÕES DA MODERNIZAÇÃO A modernização deve ser feita quando há paralisações sucessivas e gastos elevados na troca de peças e componentes. No entanto, a modernização pode ocorrer em etapas,
DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO conforme a disponibilidade financeira do condomínio e atendendo-se a um critério técnico que não prejudique o todo. Mas é preciso cuidado para que a empresa que vier a instalar os equipamentos não os bloqueie com uma senha que impeça a manutenção por outro prestador de serviços. O síndico deve evitar empresas cujos equipamentos são exclusivos e optar por elevadores que possam ser conservados por qualquer empresa especializada. E caso o gestor perceba que há senha de bloqueio, ele poderá exigir a sua retirada, conforme sustentam decisões judiciais já tomadas favoravelmente aos condomínios. Por fim, a montadora do equipamento deverá fornecer o manual completo de manutenção e não apenas o de utilização do elevador.
O diretor do Seciesp e presidente da Associação de Elevadores do Mercosul, Fábio Aranha
AVANÇO TECNOLÓGICO & BENEFÍCIOS Assim como em outros setores, a tecnologia em elevadores vem evoluindo rapidamente. E as inovações trazem mais benefícios, viabilizando que a modernização ocorra com mais frequência. De forma resumida, podemos dizer que na primeira geração de elevadores, havia comandos eletromecânicos, ou seja, com relés. Já na década de 90, se popularizou a modernização com a sua substituição por comandos eletrônicos micro processados. Ainda que muitos elevadores de hoje ainda sejam desta fase eletromecânica, outros já se modernizaram no que seria uma terceira geração. Esta, além de comandos micro processados, agrega o controle de motores com inversores de frequência, que, entre outras vantagens, faz viagens mais suaves, nivela a cabina precisamente sem formação de degraus e economiza cerca de 40% de energia elétrica. Com estes novos e importantes benefícios, aliado a sinalizações mais modernas com indicares em LCD, anunciadores de voz e uma estética mais moderna, são cada vez mais comuns novas atualizações de elevadores. Mesmo porque, muitas vezes é mais vantajoso modernizar do que ter o alto custo com substituição de peças cada vez mais raras e caras.
PARTIDAS MAIS SUAVES Na maior parte dos casos, a modernização não altera a velocidade nominal do elevador. Quando modernizados com comandos eletrônicos com inversores de frequência, os elevadores ficam com partida mais suave e parada sem trancos. Isto proporciona um desgaste bem menor das partes mecânicas (freio, engrenagens etc.) e, principalmente, oferece mais segurança, pois nivela com maior precisão e evita a formação de degraus, que tanto provocam quedas e ferimentos, especialmente em idosos. Se o elevador modernizado estiver com as curvas de partida e parada bem ajustadas, a viagem não deverá demorar mais.
PROTEÇÃO ANTI-SURTO Na maioria das cidades brasileiras a rede elétrica é antiga e aérea, logo, mais suscetível a interrupções e oscilações. Além disso, o Brasil é o país com maior incidência de raios. Portanto, proteções elétricas são sempre bem-vindas para os elevadores. Contudo, assim
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DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO
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como acontece em um carro que, mesmo com para-choque, freio ABS, AIRBAG etc., dependendo da colisão, não resiste ao choque, mediante casos de forte instabilidade na rede, não haverá proteção que os garantirá plenamente.
TROCA DE PORTAS As portas de abertura simultâneas (ou seja, abrem junto e automaticamente a porta da cabina e do pavimento) são mais seguras que as de eixo vertical. Elas também melhoram o tráfego, pois o tempo de abertura, fechamento, embarque e desembarque é mais rápido. Por ser mais segura, este tipo de porta é obrigatório para os elevadores fabricados a partir do ano 2000 (conforme nova norma técnica). Porém, não é obrigatória a sua substituição nos elevadores construídos antes desta data, mas, havendo espaço na caixa de corrida do elevador e sendo viável a obra, com certeza a mudança
Fotos Rosali Figueiredo
irá agregar valor e segurança às edificações. (Edição R.F.)
O INCIDENTE MAIS GRAVE – Um incêndio atingiu a caixa de comando do elevador do Condomínio Calixto Esperidião (Foto acima), localizado próximo da Praça Princesa Isabel, no Centro de São Paulo, no final de maio passado. Desde então, os moradores dos 18 apartamentos, distribuídos em seis andares, estão “a pé”. Por sorte, a casa de máquinas fica bem isolada, no topo do prédio construído em princípios dos anos 70. Vanilda Carvalho (Foto acima), síndica profissional que assumiu a gestão do condomínio em outubro de 2016, tem adotado medidas de segurança para a edificação, como a instalação de extintores, antes inexistentes. Consertou ainda rachaduras nas caixas d’água e recuperou bombas de recalque. Mas não houve tempo nem dinheiro para mexer antes no elevador. A modernização está prevista para setembro, pois, segundo Vanilda, as peças estão sendo fabricadas, já que a cabina e as portas do pavimento não serão alteradas, por limitação orçamentária. O incêndio foi provocado por uma oscilação na rede elétrica e os danos ressarcidos em boa parte pela seguradora. (Por R.F.)
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DICA / SERRALHERIA
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SEGURANÇA & REVITALIZAÇÃO NAS ESQUADRIAS, GRADES E PORTÕES O síndico Domingos Baraldi: Nova concepção de fechamento dos espaços do condomínio; só na frente, instalou-se mais de 100 metros de extensão de muro de vidro
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O CONDOMÍNIO Pátio das Artes, entregue em 2005 no Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo, marcou presença na região com seu projeto contemporâneo e elementos como o alumínio e vidro no guarda-corpo das varandas. Mas o gradil fronteiriço era em trama de ferro e já não cabia mais na ideia de modernidade e leveza do empreendimento. Desta maneira, os moradores optaram pelo retrofit dos componentes de serralheria, com a instalação de muros de vidro. Executados entre o final do ano passado e fevereiro de 2018, os serviços envolveram, somente na frente do prédio, a instalação de mais de 100 metros de extensão de muro de vidro com 10 centímetros de espessura e perfil de alumínio. Os trabalhos incluíram a execução de fundações a cada 3 metros, para fixar bem os perfis em alumínio que emolduram os vidros; um complemento denominado balizador de concreto armado, de 15cm de altura, acima da cota do terreno, como solicitado em normas de acessibilidade; projeto elétrico (para embutir os cabos de CFTV, iluminação, alarme e acionamento dos portões); e drenagem do jardim. Foram fechadas ainda, dentro deste conceito, os acessos à piscina e a parte superior da divisão entre a área do playground e a rua. O síndico Domingos Baraldi diz que a escolha recaiu sobre o muro de vidro com perfis de alumínio pela praticidade na manutenção desses materiais e, principalmente, para reforçar os elementos contemporâneos do condomínio. “Ficou bem harmonioso e valorizou bastante o prédio, há pessoas que nos procuram para elogiar”, completa Domingos. (Por Rosali Figueiredo)
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JANELAS EM ALUMÍNIO E MURO DE VIDRO NO FUTURO - As instalações que envolvem serralheria nos condomínios incluem portões, eclusas, perfis e esquadrias de portas e janelas, coberturas, grades, portas corta-fogo, guardacorpos, corrimãos etc. Nas edificações mais antigas, isso tudo entra no pacote da modernização, seja pela necessidade de se garantir a segurança e o atendimento às normas de acessibilidade ou prevenção e proteção contra incêndio; seja pelo conforto dos moradores e valorização dos imóveis. No Condomínio Edifício Jaú (Foto ao final da pág. ao lado), prédio de 1959 localizado nos Jardins, em São Paulo, a síndica Rose Marie Clemente Arb trocou as esquadrias das janelas das áreas comuns, entrando o alumínio com pintura eletrostática no lugar do ferro. O serviço foi realizado em 2014, acompanhado de outras obras de modernização no prédio. E em 2019 o tema serralheria voltará à pauta dos investimentos: Serão feitas adequações dos corrimãos (para a próxima renovação do AVCB), além de retrofit do gradil da frente, portões e guarita, optando-se pelo muro de vidro. (Por R.F.)
TROCA DE ESQUADRIAS POR SEGURANÇA – O Condomínio Edifício Samyra, que possui 40 anos e está localizado em Perdizes, começou seu amplo processo de modernização pela parte da fachada do fosso lateral, que contém as janelas das áreas de serviço, cozinhas e escadarias (Foto acima). De acordo com a síndica Giovana Dalvi Lima, elas foram trocadas pois suas estruturas em ferro estavam comprometidas. Além disso, as antigas janelas das áreas de serviço não continham a ventilação que hoje é obrigatória para os ambientes que possuem aquecedores a gás, como é o seu caso. As novas esquadrias são em alumínio; apenas os vidros mantiveram o padrão original. (Por R.F.)
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- A entrevista “Soluções em serralheria e muro de vidro para a modernização dos condomínios”, com a Eng. Civil Carolina S. L. Faro; - Orientações sobre a nova “Lei dos portões”, em vigor em São Paulo. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Agosto - Ed. 237. PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND (BRINQUEDOS E PISOS) & BRINQUEDOTECA
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ATENÇÃO SÍNDICOS: A MANUTENÇÃO NÃO PARA DEPOIS DO AVCB
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Síndica Ana Josefa Severino: “Fôlego” para adequar corrimãos
MESMO ANTES de completar um ano da expedição do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) para o Condomínio Ipiranga Star, ocorrida em outubro de 2017, a síndica profissional Ana Josefa Severino já está de olho nos próximos investimentos que terão que ser feitos no sistema de prevenção e combate ao fogo do residencial. Isto porque, o empreendimento de uma torre, situado na zona Sudeste de São Paulo, foi implantado há cerca de 30 anos sem a regularização do AVCB e a parte dos corrimãos acabou ganhando um prazo maior para adequação. No mais, todas as exigências relativas à evacuação em caso de sinistro e aos equipamentos foram atendidas. “Nossa primeira medida foi tirar as lixeiras dos halls dos andares para liberar a rota de fuga”, afirma a síndica, destacando que esta mudança exige tempo e orientações reiteradas para ser incorporada aos hábitos dos condôminos. De acordo com o subtenente Edson Candido Pereira, os fatos motivadores de “Comunique-se” na visita de avaliação do projeto de incêndio mudam conforme as características e a idade da edificação. Mas com relação aos corrimãos de prédios residenciais mais antigos, acaba-se dando um prazo maior de adequação, em função do alto custo dos serviços. Já nos empreendimentos residenciais mais novos (que devem ser entregues com corrimãos em conformidade com norma técnica e do Corpo de Bombeiros), bem como para as edificações comerciais e centros de compra, não há flexibilidade. Candido Pereira enumera a seguir os itens para os quais as vistorias têm sido inflexíveis e que costumam gerar mais ocorrências de “Comunique-se”: - Sinalização; - Sistema de iluminação de emergência; - Rede de hidrantes e bomba de incêndio; - Extintores; e, - Brigada e alarme de Incêndio. MANUTENÇÃO DEVE SER CONSTANTE Os tópicos acima, inclusive, demandam manutenção periódica da parte do condomínio, destaca o bombeiro. Na parte da iluminação de emergência, até para facilitar o serviço do prédio e garantir seu pleno funcionamento e maior autonomia durante eventual queda de energia ou sinistro, Candido Pereira recomenda a instalação de uma central independente com baterias estacionárias em lugar do bloco autônomo, bastante utilizado hoje. Também as portas corta-fogo demandam vistoria constante, pois elas devem ter um fechamento perfeito quando abertas em
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45 graus e soltas para fazerem o movimento de volta ao batente. Portas encostadas perdem sua função, que é a de vedar completamente o compartimento das escadarias do prédio, evitando que fiquem tomadas pela fumaça e/ou facilitem a propagação do fogo entre os pavimentos. Por fim, ainda na parte de se evitar a propagação, mesmo não sendo obrigatórios nos residenciais com portarias, o bombeiro recomenda, “preferencialmente”, a instalação de sensores de fumaça nos halls dos andares. “É a forma mais eficaz de acionar o alarme de incêndio, pois é um acionamento automático e não manual.” Ou seja, o dispositivo independe do tempo de resposta de uma pessoa. De qualquer maneira, alarmes com sensores têm sido cobrados pela corporação nas visitas aos condomínios que possuem portaria automatizada e/ou virtual. (Por Rosali Figueiredo)
Condomínio com duas torres e dez andares cada, o Costa do Sol teve que providenciar instalação de bomba de incêndio durante processo de regularização do AVCB REFORÇO NO SISTEMA DEPOIS DE UM SUSTO – Os moradores do Condominium Club Moema (CCM) passaram por um grande susto em julho do ano passado. Uma das unidades pegou fogo durante a madrugada, provavelmente causado pela secadora de roupas, que ficou ligada enquanto os moradores dormiam, lembra o atual síndico e então conselheiro, Victor Albuquerque Lima. Houve perda total do imóvel, mas ambas as torres e as outras 281 unidades saíram ilesas. Condomínio com AVCB em dia e a manutenção em ordem, o CCM resolveu, mesmo assim, rever todo seu sistema de prevenção e combate ao fogo. Por exemplo, o gestor vem promovendo no momento a revitalização dos halls dos pavimentos, instalando lixeiras embutidas em um shaft sem uso (Foto acima). Estão previstas lixeiras para materiais recicláveis e lixo orgânico. Atualmente, a coleta do lixo é feita porta a porta pelos funcionários do condomínio. Também nos andares estão sendo instaladas placas de orientação sobre a rota de fuga e utilização dos extintores. (Por R.F.)
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- O artigo “Cuidados na contratação do projeto do AVCB”, do síndico profissional Luiz Leitão da Cunha; - A “Cartilha de Orientações Básicas” do Corpo de Bombeiros de SP. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Agosto - Ed. 237. PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES
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