Revista Direcional Condomínios - Ed. 238 - set/18 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Serviços ao Síndico: Manejo arbóreo

Coluna: Aprovação de rateio extra

Seção Tira-Teima: Responsabilidades na manutenção, eSocial e mandato de síndico

Playground & Brinquedoteca

Segurança: Reforço contra furtos e roubos

Elevador: Modernização & Manutenção

Administração: Assessoria esportiva

Caro Leitor, DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / thai6D

Editorial

Informação divulgada pela Abratec (Associação Brasileira de Empresas de Tecnologia da Construção Civil) indica que as construtoras gastam pelo menos 20% de seu faturamento para refazer trabalhos ou consertar erros nos prédios novos. Mas não se iluda: Esse custo já está embutido naquilo que o comprador paga pelo imóvel. Afora esse prejuízo, não há dinheiro que pague o desgaste que os síndicos enfrentam para exigir que se refaçam às vezes um sistema inteiro, como a fachada, ou se completem as instalações previstas e não entregues nos condomínios recém-implantados. Esta é uma das situações relatadas na reportagem de capa desta edição, cujo foco é a importância das inspeções e laudos como ferramenta de gestão. Na hora de receber um prédio, a inspeção independente serve de apoio aos pleitos dos condôminos. Também para prédios antigos ou de meia idade a inspeção é valiosa, porque orienta o gestor na contratação de obras como impermeabilização e pintura de fachada. É comum síndicos relatarem que ficam perdidos com orçamentos disparatados. E cada prestador de serviços chega com um escopo que “não conversa” com o do concorrente. Há muita informação técnica a ser considerada, pouco tempo para análise e equalização, muitos palpites etc. A inspeção evita esse transtorno ao levantar as necessidades reais do prédio, indicar soluções e apresentar um escopo único para orçamento entre todos prestadores de serviços. Como diz o velho ditado, é melhor fazer do que remediar e, em tempos de crise, fazer bem feito. Esse, aliás, é o norte que orienta as demais reportagens da Direcional Condomínios, que trazem ainda informações voltadas a agregar qualidade na gestão de serviços como elevadores, segurança, manejo arbóreo e assessoria esportiva, entre outros. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

PESQUISA COM O SÍNDICO(A): RESPONDA AO QUESTIONÁRIO DA PÁG. 04 E CONCORRA A PRÊMIOS!

Sua avaliação e sugestões são muito importantes para que possamos aprimorar nossos serviços rumo ao Ano 22 da Direcional

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DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef

Condomínios! Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

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05. Informe Publicitário:................................................................................... Seciesp 06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .... Seu prédio pode ficar muito melhor! 07. Serviços ao Síndico: ................................. Árvore doente ou em risco, como saber? 10. Seção Tira-Teima: .... Até onde vai a responsabilidade do síndico pela manutenção? 11. Capa: ..................... Inspeções & Laudos no condomínio: Segurança e planejamento 14. Seção Tira-Teima: .. Como o eSocial está mexendo com a gestão dos condomínios? 15. Seção Tira-Teima: .............. O que é melhor: Mandato anual ou bianual do síndico? 16. Administração: ........................................... Assessoria esportiva: Serviços & Contratos 18. Coluna: ................................ O síndico deve aprovar rateio extra em assembleia, por quê? 20. Dica: ...................................... Elevador: Ajustes antes, durante e após a modernização 26. Dica: ...................... Playground & Brinquedoteca: Instalação, manutenção e uso seguro 30. Dica: .............................. Segurança: Crimes aumentam e condomínios buscam reforço

Direcional Condomínios | Setembro 2018

Sumário

Direcional Condomínios | Setembro 2018

EM QUADRINHOS / BONS HÁBITOS NO ELEVADOR!

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EM QUADRINHOS / SEU PRÉDIO PODE FICAR MUITO MELHOR!

SERVIÇOS AO SÍNDICO

ÁRVORE DOENTE OU EM RISCO, COMO SABER? Diante do rigor da legislação brasileira, o cuidado com as árvores do condomínio pede atenção extra do síndico. Como é possível a ele, em geral leigo no assunto, saber quando um espécime está com a saúde comprometida e/ ou corre risco de queda parcial e total? Por Rosali Figueiredo

A LEI Municipal 10.365/87, da cidade de São Paulo, institui multas pesadas para os responsáveis pelos domicílios que realizarem poda ou corte de árvore sem autorização prévia, em área pública ou privada. Já a Lei Federal 9.605/1998 prevê detenção de três meses a um ano e/ou multa para quem “destruir, danificar, lesar ou maltratar, por qualquer modo ou meio, plantas de ornamentação de logradouros públicos ou em propriedade privada alheia” (Art. 49). Melhor, portanto, preservar, cuidar (com manejo apropriado). E podar somente depois de seguir os trâmites burocráticos junto à prefeitura da cidade onde está localizado o condomínio (Saiba mais sobre as exigências de São Paulo Capital em material disponível no site da revista, conforme orientação ao final da pág. 8). De acordo com o engenheiro agrônomo Paulo Rogério de Mesquita, especializado em arborização urbana, os síndicos podem identificar sintomas que mostram quando um exemplar está adoecendo e oferece riscos de queda. Por exemplo, há um tipo de fungo (saprófita, mostrado na foto acima) que se propaga quando a madeira está morta, ou seja, quando a árvore se encontra comprometida. O engenheiro afirma ainda que: - Existem danos externos (visíveis) e internos a um espécime vegetal. Sinais externos já podem indicar problemas ou “fraqueza”. São eles: O baixo desenvolvimento do exemplar arbóreo, galhos secos, poucas folhas, ausência de flores e frutos; - A poda realizada sem a técnica correta e a quebra natural de galhos acabam formando buracos nos troncos, e são uma das principais portas de acesso da água ao interior da árvore. Elas comprometem seu metabolismo e levam ao apodrecimento do caule até a raiz. É uma morte “certa e gradual”, afirma; - A poda malfeita favorece ainda a “instalação de oportunistas”, como fungos, formigas e cupins; - Outros tipos de maus-tratos também comprometem a saúde da árvore e são motivo de penalização legal: Pintar troncos de cal; instalar pregos, arames, placas

de sinalização e lâmpadas, como as de enfeite de Natal; cimentar a base do caule, o que provoca sufocamento; e arrancar ou danificar galhos. O trâmite para manejo de árvore na cidade de São Paulo deve ocorrer junto à Prefeitura Regional. A autorização para remoção será dada apenas para espécimes comprovadamente doentes ou que tragam risco ao patrimônio, conforme laudo do órgão público ou de um especialista contratado pelo condomínio. Também o corte para execução de obras de impermeabilização da superfície externa da edificação tem tramitação na Prefeitura Regional. Já a remoção de árvore sadia para construção ou outro tipo de reforma tramitará junto à Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente. Qualquer remoção, porém, demandará compensação ambiental obrigatória, que somente poderá ser feita com espécie nativa (originárias do Brasil), no padrão exigido pelo órgão responsável. A orientação do engenheiro agrônomo é que os condomínios adotem um "Plano de Planejamento Preventivo" de manu-

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Fotos Rosali Figueiredo

O Eng. Agrônomo Paulo Mesquita mostra base do tronco de uma tipuana apodrecida pela infiltração da água; ela teve que ser cortada. Na foto ao lado, exemplar de quaresmeira acometido por um fungo oportunista (saprófita) em sua base

SERVIÇOS AO SÍNDICO tenção de seu acervo arbóreo, através da catalogação dos espécimes, do diagnóstico de sua saúde e do estabelecimento deste programa. “Os síndicos e condôminos preveem gastos com o jardim, com paisagismo, e não com as árvores. É preciso e possível planejar preventivamente um trabalho de manejo regular das árvores, com previsão de gastos”, arremata Paulo Mesquita.

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Fotos Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

Imagem ao lado revela uma poda malfeita em um exemplar de quaresmeira. O corte formou um degrau que favoreceu o acúmulo e a penetração da água no interior do tronco

PALMEIRAS IMPERIAIS – O síndico profissional Nilton Savieto está às voltas com problema de afloramento de raízes na base dos troncos (Fotos acima) de três palmeiras imperiais. As árvores atingem a altura de cinco andares de um prédio comercial que ele administra na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. De acordo com laudo contratado junto a um biólogo, a recomendação é para corte, mas a tramitação junto à Prefeitura Regional da Vila Mariana somente poderá ser feita quando o gestor obtiver aprovação da maioria dos condôminos (50% mais um). O síndico já enfrentou problemas com queda de árvore em área pública defronte de outro condomínio que administra. Segundo ele, os gestores se deparam com dificuldades internas e externas (Poder Público) para equacionarem com agilidade demandas relacionadas às árvores. O espécime que caiu (na esquina da Alameda Lorena com a Av. 9 de Julho, em São Paulo) tinha autorização para corte, publicada no Diário Oficial do Município, “mas só a Prefeitura pode fazer a remoção em área pública”. Não houve tempo. Por sorte, A queda não atingiu qualquer pessoa ou veículo. E a remoção dos galhos foi outro transtorno, levou quinze dias, ocorreu apenas depois de reportagem veiculada por uma emissora de TV. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

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- Artigos e entrevistas sobre inspeção predial e laudos, com os engenheiros Rejane Saute Berezovsky e Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Confira ainda a cartilha lançada pelo Ibape-SP. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Setembro - Ed. 238.

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Foto Rosali Figueiredo

MUITO TRABALHO APÓS IMPLANTAÇÃO – Um condomínio entregue em 2012 na Vila Carrão, zona Leste de São Paulo, com 104 apartamentos, torre única, lazer completo e varandas gourmet, demandou muito empenho de seus gestores para exigir da construtora inúmeros reparos, entre eles, um dos mais sérios, um vício construtivo na fachada, constatado após realização de perícia. “Havia deficiência na aderência de materiais”, afirma o então síndico e hoje subsíndico Sérgio Yuji Nakaoka, que fez o recebimento da obra. Ele ainda está à frente de pendências com a construtora, dando apoio ao atual síndico e ex-sub, William de Souza Agostinho. “O corpo diretivo recebeu a obra, fez apontamentos de não-conformidades e, dois anos depois, pela demora da construtora em resolver problemas, e pelo nosso conhecimento técnico limitado, contratamos uma inspeção geral”, afirmam Willian e Sérgio (Foto ao lado, Sérgio à esq.). Ambos recomendam aos condôminos que contratem “apoio técnico especializado” na implantação de um empreendimento, “pois, conforme você habita o imóvel, os problemas surgem e a tendência da construtora é alegar ‘final da garantia’ para não fazer as correções”. Eles sugerem incluir o custo da inspeção já na assembleia de instalação. Outra dica é rever todos os contratos de manutenção firmados e herdados da construtora, muitas vezes com valores superfaturados. (Por R.F.)

SEÇÃO TIRA-TEIMA COMO O eSOCIAL ESTÁ MEXENDO COM A GESTÃO DOS CONDOMÍNIOS? OS CONDOMÍNIOS, além das micro e pequenas empresas, começaram sua integração ao eSocial (Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas) no mês de julho passado, com o cadastro do empregador. Já o cadastro dos funcionários deverá estar no sistema até o final deste mês de setembro. A síndica profissional e administradora Janaína Persike relata à Direcional Condomínios como o eSocial está impactando a parte administrativa do condomínio.

É preciso atualizar os documentos de todos os funcionários, como as suas funções (conforme registro na Carteira de Trabalho), aviso de férias, aviso de demissão, garantia de direitos previdenciários, e acompanhamento da implantação das NR’s (Normas regulamentadoras do Trabalho), a exemplo do PPRA (Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais), ligado à NR 9. As datas de integração ao eSocial passaram a valer desde 1º de janeiro de 2018 para empregadores e contribuintes com faturamento apurado superior a R$78 milhões e, no segundo semestre deste ano, para os demais contribuintes, incluindo os condomínios.

Foto Rosali Figueiredo

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1 - QUAIS MEDIDAS DEVEM SER PROVIDENCIADAS EM RELAÇÃO AO TRABALHADOR?

2 - ATÉ INFORMAÇÕES SOBRE EPI’S DEVEM SER APRESENTADAS AO SISTEMA? Sim, nossa seguradora já até exigiu isso. A administradora deve registrar no sistema do eSocial os EPI’s (Equipamentos de Proteção Individual) que são utilizados dentro do condomínio, necessários no manuseio de cada produto para a realização das atividades comuns do prédio. E todos têm que ter o CA (Certificado de Aprovação), documento do Ministério do Trabalho e Emprego. [Segundo os prazos estabelecidos pelo Governo Federal, o cadastro da folha de pagamento tem como data limite o dia 30 de novembro e a substituição da GFIP e dados de saúde e segurança do trabalho deverão estar informados até janeiro de 2019]

JANAÍNA PERSIKE Administradora de empresas e síndica profissional, Janaína iniciou o trabalho na área em 2015, ao assumir pela primeira vez a gestão do condomínio onde mora, o Green Village, em São Paulo. Mais informações: jjanna_p@hotmail.com.

SEÇÃO TIRA-TEIMA O QUE É MAIS VANTAJOSO AO CONDOMÍNIO, MANDATO ANUAL OU BIANUAL DO SÍNDICO?

2 - COMO MANTER SOLUÇÃO DE CONTINUIDADE NA TROCA DO SÍNDICO?

O Código Civil, Art. 1.347, prevê um prazo para a renovação do mandato não superior a dois anos. Desta forma, a lei permite que prazos menores sejam estabelecidos e define o limite de dois para que haja a convocação de uma assembleia para a substituição ou manutenção do síndico. Quanto ao prazo de um ano, embora seja pouco para realizar grandes modificações no sistema de gestão e até a realização de muitas obras, ele permite que os condôminos tenham maior facilidade na substituição de um síndico que não esteja atendendo às expectativas dos moradores. Quando há a insatisfação e os condôminos desejam substituir (destituir) o síndico, em um período diverso à data da eleição, esses têm que convocar uma assembleia com ¼ de assinaturas. É um processo muito desgastante para todos os envolvidos.

É fundamental que os condôminos estabeleçam em assembleia os principais objetivos e as boas práticas para a gestão, definindo, por exemplo: Critérios para as licitações e movimentação financeira; cobrança dos inadimplentes; participação dos conselheiros; forma dos demonstrativos financeiros; e política de manutenção (corretiva e preventiva). Essa clareza quanto aos interesses dos condôminos contribuirá para que, mesmo ocorrendo a substituição do síndico, se mantenha a forma de conduzir a gestão. É um processo muito desgastante para todos os envolvidos. (Edição R.F.)

Foto Richard A. Charles

1 – QUAL A MELHOR SITUAÇÃO PARA O CONDOMÍNIO?

ROSELY SCHWARTZ Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

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A REPORTAGEM da Direcional costuma se deparar com condomínios cujo mandato da sindicância, previsto em Convenção, é de um ano, quando, na maioria dos prédios, costuma ser de dois. Em entrevista à revista, a Profa. Rosely Schwartz comenta o que é preferível tendo em vista a solução de continuidade da gestão e os interesses dos condôminos.

ADMINISTRAÇÃO

ASSESSORIA ESPORTIVA: SERVIÇOS & CONTRATOS Os condomínios encorparam sua infraestrutura e ganharam conotação de ambiente social e de clube de lazer mesclado à moradia. Precisam agora justificar e ocupar bem esses novos espaços, recorrendo ao apoio de serviços como as assessorias esportivas.

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Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

UM DOS primeiros condomínios-clube da região da Mooca, o Piazza Dello Sport demorou algum tempo até conseguir estruturar um programa permanente de atividades esportivas, recreativas e festivas. Mas, quando decidiu que passara a hora de aproveitar melhor seus espaços, procurou organizar e fundamentar os serviços com base em dados estatísticos e pesquisa entre os moradores. Criou um Grupo de Trabalho (GT) de Esportes e Lazer com vinte moradores, entre outros que dão suporte à gestão do síndico Márcio Quaiato Perez. Empresário da área de tecnologia, ele assumiu o mandato em outubro do ano passado. Na sequência, Márcio desencadeou o processo para contratar uma empresa de assessoria esportiva. A organização do GT permitiu ao gestor conhecer a experiência de outros residenciais da região, montar um escopo do que seriam as atividades regulares, bem como dos eventos extras, fazer cotações entre as concorrentes e selecionar três delas para apresentarem suas propostas em assembleia. A assessoria foi

O síndico Márcio Quaiato Perez: Atividades esportivas e festivas têm contribuído para a integração dos moradores

aprovada com o voto favorável de 94% dos presentes, que definiram ainda que ela seria rateada (por um pequeno valor mensal) por cada uma das 316 unidades A vencedora atendeu aos requisitos estabelecidos pelo síndico e o GT: maior tempo de mercado; número suficiente de profissionais para atender a eventuais faltas de professores; e melhor relação custo e benefício no comparativo entre valores cobrados e horas ofertadas. Ela ofereceu também uma “semana de degustação” grátis para os moradores.

O QUE FAZ A ASSESSORIA ESPORTIVA? A empresa de assessoria esportiva atua como um prestador de serviços que deve organizar e disponibilizar profissionais habilitados para orientar práticas em equipe (como vôlei, futebol, basquete e handebol) e individuais e/ou coletivas: ginástica, hidroginástica, treinamento funcional, condicionamento físico, musculação, Muay thai, natação, pilates, dança, ioga, zumba, circo etc. Nesse cardápio entram ainda a recreação infantil (para os pequeninos) e eventos como Festa Junina, Festa do Havaí, Dia das Crianças, Halloween, Natal, corridas externas ao condomínio, gincanas e campeonatos, entre muitos outros. No Piazza Dello Sport, o cronograma regular das atividades esportivas acontece de segunda a sexta-feira, entre 7h e 22h, e atende a todas as faixas etárias. Para definir as necessidades e expectativas dos condôminos, o síndico orientou a aplicação de uma pesquisa demográfica, que apurou no local uma população de 1007 moradores, 71% dos quais na faixa etária dos 14 aos 65 anos (são 55% até os 50 anos). Porém, há atividades programadas para todos: Crianças, jovens, adultos e 3ª idade. Mesmo com pouco o tempo da experiência - quatro meses agora em setembro, o síndico já percebe um “impacto positivo na socialização, integração e convivência entre as pessoas, o que seguramente irá valorizar o condomínio”.

O cronograma é refeito todo mês e novas modalidades podem ser introduzidas conforme a demanda, caso da dança de salão, que passou a ser ofertada em agosto. O próprio Márcio Perez usufrui das aulas de natação e faz questão de acompanhar, mensalmente, um balanço com o número de participantes em cada aula, controle feito pela assessoria esportiva. Segundo ele, a adesão e repercussão têm sido “fantásticas”; formaram-se grupos de moradores em redes sociais, que acabam confraternizando e comemorando entre eles

ADMINISTRAÇÃO

algumas datas festivas, a exemplo da turma da zumba, que promoveu uma festa junina própria. Mediante o sucesso da iniciativa, Márcio Perez afirma que a previsão orçamentária de 2019 deverá incluir a assessoria esportiva como despesa ordinária.

OLIMPÍADAS NO CONDOMÍNIO – As moradoras Gabriela Dutra, Jacqueline Silva e Renata Righetti (Na foto, da esq. p/ a dir.) compõem duas comissões que ajudam a organizar as atividades esportivas (Renata) e os eventos festivos (Gabriela e Jacqueline) do Central Park Mooca, em São Paulo. Amplo condomínio-clube, com nove prédios e 564 apartamentos, o Central Park dispõe do suporte de uma assessoria esportiva. O empreendimento tem cerca de 45 mil m2 de área e possui um lago central e minicampo de golfe. A programação é original, pois inclui, além do cardápio convencional desse tipo de serviço, torneios e corridas. O destaque fica por conta das olimpíadas realizadas entre maio e junho passado, com cerimônias de abertura (apresentada pelos alunos da dança) e encerramento. Competições de corridas (a partir dos 4 anos), futebol, vôlei, tênis, tênis de mesa, xadrez, truco e natação mobilizaram os moradores aos domingos pela manhã. Por envolver custos extras (para compra dos troféus, medalhas e contratação de árbitros federados), o condomínio cobrou uma pequena taxa de inscrição dos participantes. Quanto à assessoria esportiva, este tipo de serviço está presente no condomínio desde a sua implantação, pois integrada ao conceito de clube. O custo do contrato, assim como a verba dos eventos, compõe a previsão orçamentária anual. (Por R.F.)

Na hora de estabelecer contrato com uma empresa de assessoria esportiva, o condomínio deve exigir que todo o seu quadro funcional tenha vínculo empregatício com o prestador de serviços, orienta Marcelo Martinelli, um dos dirigentes da Abaecon (Associação Brasileira de Assessoria Esportiva em Condomínios). Marcelo é graduado em Educação Física e pós-graduado em gestão esportiva. Segundo ele, os contratantes respondem solidária e subsidiariamente em relação às obrigações trabalhistas com o quadro de professores. Por isso, precisam estar atentos aos comprovantes dos recolhimentos obrigatórios e às certidões negativas, assim como à CNAE da empresa (Classificação Nacional de Atividades Econômicas); não vale, por exemplo, ter CNPJ de outra natureza, como comércio de material esportivo. Outro ponto importante é que, segundo o CREF4-SP (Conselho Regional de Educação Física da 4ª Região, de São Paulo), todos os profissionais que orientam atividade física esportiva devem estar credenciados junto ao Sistema CONFEF/CREF (Conselho Federal de Educação Física), cuja prerrogativa é a graduação na área. A exigência inclui ginástica e zumba (marca registrada de uma modalidade de ginástica). Exceção é feita às artes marciais, capoeira, dança e ioga, por causa de uma decisão judicial. Também para o pilates há uma exceção, feita ao fisioterapeuta, que pode atuar com pacientes portadores de encaminhamento médico. Marcelo Martinelli completa que a recreação infantil sem atividade física está fora da exigência de CREF. O CREF-4-SP lembra que o exercício ilegal da profissão pode ser enquadrado na Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei nº 3688/41), “como também ameaça a saúde dos destinatários da prestação de atividades físicas”. (Por R.F.)

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PROFISSIONAIS HABILITADOS DEVEM COMPOR EQUIPE CONTRATADA

COLUNA

O SÍNDICO DEVE APROVAR RATEIO EXTRA EM ASSEMBLEIA, POR QUÊ? Por Cristiano De Souza Oliveira

EM CONDOMÍNIOS,

aprovará ou comunicará a obra, como também se deliberará sobre o rateio. Observe-se que há diferenças entre obras necessárias, necessárias urgentes de valor excessivo e necessárias de valor excessivo (esta última necessita de prévia assembleia, as demais somente comunicação, sendo certo, no entanto, que em todas há que se definir o que seria um valor excessivo). Portanto, pela natureza da obrigação condominial ser de rateio de despesas, a previsão orçamentária extra também depende de aprovação de assembleia, recebendo assim a nomenclatura de “previsão orçamentária extraordinária específica para um rateio necessário”. Outra forma de rateio extra seria o reforço de caixa, ou seja, ainda que haja uma previsão orçamentária aprovada anualmente, um evento específico faz com que sequer o fundo de reserva consiga quitar as contas (Por exemplo, a demissão de mais de um funcionário no mês). Logo, o administrador ou síndico, para quitar as obrigações do condomínio, expede um rateio extra de reforço de caixa e imediatamente convoca uma assembleia para exposição dos fatos (prestação de contas). Esta deverá ratificar o reforço de caixa por deliberação favorável a uma previsão orçamentária de emergência para esta finalidade. Frisa-se, neste ponto, que também a prestação de contas não é unicamente feita uma vez por ano. A legislação (Art. 1.348, Inciso VIII, CC) permite que ocorra prestação de contas também quando exigido, seja por solicitação ou necessidade de exposição de fatos. Tais necessidades não se demonstram necessárias só pela transparência de gestão, mas também por ser a burocracia uma forma de controle e segurança em qualquer gestão pública. A par deste fato, o Código Civil diz ainda, em seu Art. 1.349, que é motivo de destituição a prática de irregularidades como não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. Cabe também, conforme a condição, dizer que o síndico, por ser o gestor direto do condomínio e quem o representa, responde por perdas e danos em casos que contribuir para prejuízo de alguém.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Foto Paulo Mujano

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já está consolidada a noção de que os condôminos possuem por obrigação, nos termos do Art. 1.336, Inciso I do Código Civil (CC – Lei Federal 10.406/2002), contribuir para as despesas comuns na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na Convenção. Neste sentido, também por determinação legal, é dever do síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano (Art. 1.348, Inciso IV, CC), cabendo à assembleia a deliberação final sobre a questão. A convocação se dará pelo próprio síndico (Art. 1.334, Inciso III; Art. 1.348, Inciso I; e Art. 1.350, todos do CC) e, em caso de sua eventual inércia, haverá a possibilidade de sua convocação por ¼ dos condôminos; ou, ainda, mesmo que convocada e os condôminos não se reúnam, o Poder Judiciário decidirá a questão. No entanto, gastos extras não previstos podem ocorrer, caso de uma obra emergencial necessária, não prevista em um plano de manutenções e, consequentemente, não inserida na previsão orçamentária. Aqui valem os procedimentos previstos no Art. 1.341 do Código Civil, onde não só se

Advogado, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC. Presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB-SP em Santo André e membro, na mesma Seccional, da Comissão de Direito Condominial e Direito Civil. É cadastrado no CNJ e TJSP como conciliador e mediador. Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação. Autor do Livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.

ADMINISTRAÇÃO

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO

AJUSTES ANTES, DURANTE E APÓS A MODERNIZAÇÃO Mesmo que o condomínio tenha que esperar um tempo até que possa modernizar os elevadores, ele pode antecipar algumas medidas de segurança. E, depois da modernização, precisa ficar atento à manutenção.

Por Rosali Figueiredo

Síndica Guiomar Courtadon: Elevadores foram etapa inicial de programa de modernização de prédio residencial de 1958

Foto Rosali Figueiredo

OS ELEVADORES requerem manutenção constante e, em determinados períodos, trocas de componentes e atualização em relação às normas técnicas de segurança e acessibilidade. Entretanto, chega um momento em que o custo dos serviços obriga o condomínio a aprovar a modernização parcial ou total desses equipamentos. Foi o que aconteceu no Genoveva Jaffet, residencial de 1958 administrado pela síndica Guiomar Courtadon, no bairro do Paraíso, em São Paulo. Há oito anos na sindicância, Guiomar vem promovendo paulatinamente a revitalização dos sistemas do prédio de 54 unidades, tendo realizado há cinco a modernização parcial dos dois elevadores. O motor foi mantido, assim como as portas externas dos pavimentos. “Antes da modernização, tínhamos um histórico de moradores e prestadores de serviços presos nos elevadores. As quebras eram constantes, o custo elevado (pela falta de peças de reposição), assim como o consumo de energia. Chegamos a ficar dois meses com um deles parado aguardando peças”, lembra Guiomar. A modernização ajudou a mudar o próprio perfil do edifício e deu ao condomínio uma “segurança física que não havia antes”. “Fiquei muito feliz com os resultados, tivemos posteriormente um ano de testes pós-modernização”, revela a síndica. Um único contratempo, a ser solucionado, ficou por conta das portas externas dos andares, que não foram substituídas. “Nossa próxima etapa será modernizar essas portas. Apenas substituímos as do pavimento térreo e subsolo”, diz. Guiomar anota eventuais paradas provocadas pelo sistema dessas portas (veja porque isso acontece no texto sobre modernização da pág. 23). “ No pacote da modernização, foram executados: - Trocas dos quadros de comandos (por eletroeletrônicos);

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO

- Trocas das botoeiras; - Modernização do sistema de limitador de velocidade; - Modernização das cabinas; - Modernização dos fechos eletromecânicos das portas, que impedem a partida se não estiverem devidamente travados; - Adequações a itens da Norma NM207 (Luz de emergência, guarda-corpo sobre a cabina, protetor de ilhós nas portas de pavimento, protetor de polias e iluminação no poço). Segundo Guiomar, cerca de quinze anos atrás houve modernização de outros itens, ficando a mais recente focada principalmente no comando, cabinas e na norma de segurança.

SEGUNDA MODERNIZAÇÃO Os condôminos do Edifício Iraúna, residencial de 1968 localizado em Higienópolis, na área central de São Paulo, definiram, em assembleia realizada ainda em 2017, que a modernização dos seis elevadores do local, quatro deles sociais e dois de serviço, será prioridade. O serviço entra no pacote de revitalização do prédio, processo já reportado pela Direcional Condomínios em outras matérias, e que inclui os elevadores. Antes, no entanto, o Iraúna realizará a modernização das instalações elétricas. A previsão, de acordo com o síndico Rodrigo Martins, é que os serviços nos elevadores comecem no final de 2020. “No final dos anos 90 foi feita uma modernização no sistema de comando (de 2ª geração), mas atualmente já existem comandos mais modernos”, justifica o síndico. “Definimos ser essa uma prioridade, pois com o passar dos anos, os elevadores, mesmo com as manutenções em ordem, passam a ficar obsoletos. A tecnologia avançou muito nos últimos 15 anos, e esta agrega bastante no sistema como um todo, inclusive por proporcionar mais segurança.” Nos últimos dois anos, foram regularizados alguns itens que estavam em desacordo com a norma técnica ou que podiam ser melhorados, como casa de máquinas, guarda-corpo, freios, a parte elétrica e a iluminação (sobre as cabinas e nos poços), entre outros, atendendo-se aos apontamentos provenientes do RIA (Relatório de Inspeção Anual). Mas, para repaginar completamente os seis elevadores, o síndico diz que o projeto contempla a modernização dos: - Centros de comando; - Máquinas de tração; - Limitadores de velocidade; - Operadores de porta; - Botoeiras internas e externas; - cabinas (Modernização estética); e, - Componentes elétricos e a parte de alvenaria das casas de máquinas. Sua expectativa é que o condomínio ganhe inúmeros benefícios, entre eles: - Redução em quase 50% do custo do contrato de manutenção, bem como da reposição de algumas peças que este não venha a cobrir; - Queda no consumo de energia; - Diminuição drástica dos chamados técnicos para manutenções corretivas, evitando paradas e transtornos aos usuários; - Eliminação de trancos e degraus; - Portas com abertura e fechamento mais suaves; - Redução geral de ruídos, especialmente nas casas de máquinas; e, - Melhoria da aparência estética dos equipamentos e consequente valorização dos imóveis. O orçamento da modernização é estimado em cerca de R$ 800 mil para todos os

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elevadores, valor que deverá ser pago em 48 meses. Assim que for assinado o contrato, o prestador de serviços deverá levar em torno de sete meses para desenvolver o projeto e preparar os novos componentes. Somente então irá iniciar os serviços em cada um dos sistemas (com tempo estimado de dois meses para cada elevador). E para o embelezamento das cabinas, os condôminos deverão escolher através de

Foto Rosali Figueiredo

votação o padrão a ser instalado nos elevadores sociais e de serviços.

Detalhe da cabina original do elevador de serviços do Condomínio Iraúna

ITENS DE SEGURANÇA PARA O USO E A MANUTENÇÃO DO ELEVADOR Modernizados ou não, os elevadores devem operar em atendimento às normas técnicas, especialmente a 207/1999 (Norma internacional do Mercosul contendo requisitos de segurança para construção e instalação). O objetivo é garantir a segurança não apenas do usuário, bem como do técnico que realiza serviços de manutenção preventiva ou corretiva. De acordo com o engenheiro Antonio Luiz Caldeira, para efeitos de segurança de todos, a administração do condomínio deve garantir que estejam instalados, dentre outros, os seguintes equipamentos: • Guarda-corpo em cima da cabina para evitar queda do técnico durante os trabalhos; • Proteção de polia das máquinas e reguladores de velocidades, pois estão em movimentos constantes e podem enroscar ou prender partes de corpo de uma pessoa; • Iluminação na caixa de corrida em todo seu percurso, pois é necessária a visão geral do poço durante os serviços de manutenção; • Escada marinheiro no fundo do poço, para o acesso seguro do técnico. Na falta dela, o técnico corre o risco de sofrer uma queda ao entrar ou sair do fundo do poço; • Pintura no fundo do poço com marcação da área de segurança, importante para que o técnico saiba onde deve ficar quando o elevador for nivelar no andar inferior e ele

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TROCAS OBRIGATÓRIAS EM UMA MODERNIZAÇÃO DE COMANDO Item indispensável em uma modernização, a instalação do comando eletroeletrônico do elevador envolve, obrigatoriamente, a substituição de componentes como: - Botoeira de cabina; - Botoeiras de andar; - Fiação do poço; - Operador de porta; e, - Limites de fim de curso. Quadro de comando eletroeletrônico

De acordo com o engenheiro e consultor Antonio Luiz Caldeira, é importante ainda substituir os trincos das portas de pavimento. Esses estão integrados ao circuito de segurança e são responsáveis

por indicar ao quadro de comando, localizado na casa de máquinas, que tanto portas quanto trincos se encontram devidamente fechados. Essa é uma das informações mais importantes que o elevador precisa ter para começar a funcionar. Pois ao instalar um novo comando, o sistema começa a operar com tensão e corrente elétrica menor no circuito de portas e trincos em relação ao comando eletromecânico anterior. Essa “incompatibilidade” pode gerar mau contato e provocar paradas, observa o engenheiro. Já cabos de tração, lona de freios e demais componentes mecânicos devem ser substituídos caso estejam comprometidos ou em final de ciclo de vida. Outro componente que deve ser avaliado é a máquina do elevador, a qual pode ser aproveitada mediante uma revitalização. A troca é feita quando se torna inviável o conserto. Segundo o engenheiro, “nesse caso a substituição do cabo de tração também deve ser considerada”. Por fim, o especialista destaca que o comando eletroeletrônico tem que estar dimensionado de acordo com a potência da máquina existente. (Por R.F.)

possa se proteger; e, • Quadro elétrico adequado às normas, com chaves seccionadoras ou disjuntores com bloqueios elétricos e para desligamento com carga, além de aterramento e disjuntores com DRs individuais para iluminação do elevador. Os técnicos da manutenção devem ainda trabalhar conforme os parâmetros estabelecidos pela NR 10, norma regulamentadora do Ministério do Trabalho relativa à prevenção aos riscos

Fotos Rosali Figueiredo

com eletricidade; e à NR 35, relativa ao trabalho em altura. (Edição R.F.)

As máquinas de elevadores acima são antigas, se encontram em bom estado de conservação nos condomínios residenciais onde operam, mas a da esq. está sem as proteções obrigatórias nas polias (corretamente em amarelo na imagem da dir.)

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ENTREVISTA / ENG. EDILSON ROSIN “COM A SEGURANÇA DOS ELEVADORES NÃO SE BRINCA.

Engenheiro elétrico e pós-graduado em Tecnologia de Sistemas Digitais, Edilson Rosin atua há mais de 30 anos com o mercado de elevadores, notadamente com modernização. O especialista defende que síndicos e condôminos deem prioridade sempre à segurança na hora de definir os investimentos nesses sistemas. “Com a segurança dos elevadores não se brinca. Evite pegar atalhos e fazer consertos ou remendos mais baratos, porque o custo final pode ser muito mais alto e perigoso. Se o dinheiro está pouco e o elevador está parando desnivelado, apresentando barulhos estranhos e trancos na partida e parada, recomendo deixar a modernização estética de lado e partir para a troca do controle, botoeiras, fiações elétricas e itens de segurança primeiro”, assevera Edilson. Confira abaixo os principais trechos de sua entrevista à Direcional Condomínios.

- PROGRAMANDO A MODERNIZAÇÃO “É possível fazer uma modernização em etapas. Normalmente iniciamos pelos principais itens de segurança e de performance de funcionamento e de economia de energia e, em seguida, fazemos a modernização estética. Esta última muitas vezes é feita antes, mas não a recomendamos, pois pode criar uma ilusão que o elevador está seguro e atualizado, quando, na verdade não está. E o dinheiro que foi gasto neste embelezamento poderá fazer falta no momento da necessidade de trocas de componentes e sistemas antigos, que com o tempo tornam o custo da manutenção mais alto. Já a troca total dos elevadores é recomendada somente em casos extremos. Além de perdermos diversos materiais - instalados há um bom tempo e de boa qualidade, como guias e estruturas metálicas dos elevadores existentes -, ainda existe o inconveniente de obras civis no condomínio e o tempo gasto com esta troca.”

- ELEVADORES MODERNIZADOS PODEM “DEMORAR NAS PARTIDAS”? “Existem algumas causas para este tipo de sentimento [Síndicos recebem queixas de moradores, de que os elevadores modernizados ‘demoram mais’]. Normalmente isto acontece por falta de conhecimento ou de atenção no momento do ajuste final do funcionamento do elevador. Não podemos reduzir a velocidade de funcionamento de um elevador e nem sempre é possível aumentá-la. Mas existem dois pontos que têm que ser muito bem entendidos e executados: O primeiro é o ajuste da curva de aceleração, que o sistema eletrônico que controla o elevador precisa ter para alcançar de forma confortável, mas rápida, a velocidade nominal. O segundo ponto é o ajuste da curva de desaceleração, onde este sistema deve desacelerar o elevador até o ponto exato de parada no andar, de forma confortável e rápida. Costumo dizer que o elevador tem que dar um pouquinho de ‘frio na barriga’ ao usuário, para que ele perceba que o elevador está mais rápido.”

(...) É POSSÍVEL UMA MODERNIZAÇÃO EM ETAPAS”

- PORTAS DE PAVIMENTO ORIGINAIS PODEM PROVOCAR PARADAS? “Devido a uma série de riscos e acidentes com usuários, na década de 90 foi estabelecida a proibição no Brasil da fabricação ou comercialização de elevadores com portas manuais ou batentes. Esta proibição foi um passo importantíssimo para a segurança dos usuários e para a melhora dos sistemas de elevadores, que se tornaram muito mais seguros e práticos. Mas ainda existem vários elevadores com essas portas batentes, que além de perigosas e desconfortáveis, têm o inconveniente de possuírem sistemas de amortecedores a óleo, que requerem ajustes constantes para garantir o fechamento. Este é um dos maiores índices de falhas em um elevador com este tipo de construção. Atualmente, o mercado oferece uma solução moderna e prática, que consiste em transformar a porta batente instalada nos andares em porta automática. A troca não dura mais do que três horas por porta. É totalmente limpo, pois não exige obra civil e ainda valoriza muito o imóvel.”

- QUANDO FAZER NOVA MODERNIZAÇÃO? “O ideal é que a modernização dos sistemas de comando e controle dos elevadores ocorram sempre que haja algum tipo de tecnologia mais moderna. Desta forma o usuário terá sempre um equipamento mais seguro, confortável e econômico e que irá reduzir muito as paralisações. É como os celulares. Você vê alguém por aí usando um modelo antigo com anteninha, que abre e fecha? Atualmente recomendamos que os elevadores já sejam modernizados para trabalharem em sistemas de acionamento com frequência variável e que sejam regenerativos. Com esta atualização, os equipamentos podem chegar a uma economia de até 70% no consumo de energia, quando comparados aos sistemas eletromecânicos antigos e que já não possuem tantas peças e facilidades para a manutenção.” (Edição R.F.)

Fotos Rosali Figueiredo

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À esq, protótipo de elevador com comando eletromecânico, ainda bastante comum nos prédios construídos até o final dos anos 80. À dir., protótipo do sistema com casa de máquinas modernizada

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DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

Fotos Rosali Figueiredo

ESPAÇOS ENTRAM NO ESCOPO DAS INOVAÇÕES, MAS DEVEM SER SEGUROS

O síndico Paulo Mujano e o playground do Condomínio Golden Hill. Área inexistia até 2017

O SÍNDICO e arquiteto Marcus Vinícius Abrantes tem observado que a mudança de hábitos e a renovação da faixa etária dos condôminos está introduzindo a necessidade por novos ambientes nos prédios residenciais, entre eles playground e brinquedoteca. No condomínio onde mora e que administra como síndico orgânico há três anos, o antigo salão de festas deverá dar lugar parcialmente a uma brinquedoteca. O residencial possui 80 unidades, foi construído no final dos anos 70 na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, e possui hoje famílias jovens com crianças pequenas, como é o seu caso. Também o síndico profissional Paulo Mujano, à frente do Condomínio Golden Hill, entregue em 1995 com apenas 19 unidades, em Moema, na zona Sul da cidade, percebeu que a alteração na faixa etária dos moradores está mexendo com o perfil da edificação. Em 2017, o prédio ganhou um playground, área inexistente até então. No Golden Hil, porém, este representa uma das primeiras entre outras inovações pretendidas pelos condôminos, que dispõem de uma comissão focada nas mudanças. Para isso, o grupo, juntamente com o corpo diretivo, contratou um projeto arquitetônico de retrofit das áreas comuns, a ser implantado em “cinco etapas”, afirma o síndico. Para o playground, a comissão optou por brinquedos que ficassem integrados ao paisagismo, por isso a escolha da madeira como material predominante. Voltado à faixa etária de 7 a 12 anos, o ambiente atende à expectativa das famílias das crianças, assim, ele incorpora uma cama elástica, sobre a qual o síndico fez restrições. Ele acredita que o equipamento potencializa os riscos, de qualquer maneira, foi estabelecida uma regra de uso: Ela poderá ser acessada por criança somente quando acompanhada do pai ou mãe. Mas houve cuidado na compra dos brinquedos, observando-se seu atendimento à normatização da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Os moradores valorizaram, ainda, segundo Paulo Mujano, a compra de modelos lúdicos, com desafios e estímulos ao desenvolvimento motor da criança. (Por Rosali Figueiredo)

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MANUTENÇÃO E USO DO PLAYGROUND CONFORME NORMA TÉCNICA A norma ABNT NBR 16.071/2012 oferece um bom parâmetro para os síndicos fazerem a gestão da área do playground, já que seu escopo envolve requisitos de segurança dos brinquedos, dos pisos (que devem ser absorventes de impacto), de métodos de ensaio, projetos (observando-se a distância segura entre os equipamentos e áreas ou objetos próximos), instalação, inspeção, manutenção e utilização. Entretanto, condomínios mais novos, que deveriam cumprir com essas orientações, têm sido entregues pelas construtoras com falhas de projeto, de instalação, pisos e brinquedos de segunda linha. O consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos exemplifica a situação acima com aquela encontrada no playground de um empreendimento implantado há apenas dois anos, na zona Oeste de São Paulo. Seus equipamentos são feitos de material misto, mesclando madeira, eucalipto, placas ou tubos de metal, e polietileno. - Miniparque infantil (O equipamento dispõe de uma rampa para escalada, degraus, túnel e um escorregador em polietileno) – Problemas encontrados: Arrancamento de uma base de apoio na rampa de escalada; parafusos soltos; apodrecimento da madeira nos degraus, nas estruturas de sustentação e nas ripas do piso, que está ainda com afundamento. Presença do fungo “orelha de pau” nas madeiras; - Gangorra – Problemas encontrados: Presença do fungo “orelha de pau”, indicativo de apodrecimento da madeira, a exemplo do eixo que sustenta os assentos. Estes também estão apodrecidos e o metal de fixação da gangorra enferrujado. Pinturas descascadas formam lâminas e podem machucar, assim como parafusos sem proteção; - Gira-gira – Problemas encontrados: Pinturas descascadas, corrosão nas soldas e nos parafusos, além de desalinhamento dos brinquedos; - Escorregador – Problemas encontrados: Presença de farpas no madeiramento de sustentação e do fungo “orelha de pau”. A estrutura apresenta instabilidade. O consultor Carlos Alberto dos Santos chama a atenção dos síndicos para exigirem o atendimento à ABNT NBR 16.071/2012 e, no caso da manutenção, orientarem a equipe responsável pelo cuidado com a área. Entre as principais determinações da norma técnica, ele destaca que: - Deve haver cuidado quanto aos materiais que compõem os brinquedos, pela facilidade de aquecimento em sua exposição ao sol. Alguns materiais utilizados em superfícies de contato com a pele podem atingir facilmente a temperatura de 40 °C e machucar as crianças; - Todos os componentes, partes e peças devem ser projetados de forma que a chuva possa escorrer naturalmente, evitando acúmulo de água. Eles devem ainda estar protegidos contra a oxidação; - Os metais expostos ao contato com o usuário devem estar protegidos por um revestimento atóxico; - As peças de plástico não podem apresentar trincas ou rachaduras; - Se, durante a manutenção, for difícil determinar o momento em que o material se torna inadequado para uso, o brinquedo deverá

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Foto Rosali Figueiredo

ter uma indicação do fabricante quanto ao período adequado para substituição da peça; - As dimensões e o grau de dificuldade dos equipamentos devem ser adequados aos usuários ou à faixa etária a que estão destinados. Portanto, é preciso haver esta comunicação e sinalização da parte do condomínio; - Outra comunicação de responsabilidade do gestor é a instalação de placas com as regras de uso estabelecidas pelo Regulamento Interno; e, - É obrigatório o acompanhamento do menor que utiliza o playground, independente do seu estado de conservação. Além disso, síndicos, pais e demais responsáveis devem estar atentos ao local onde estão instalados os equipamentos. Se próximos de muros, de desníveis no solo, arbustos, espelhos d’água e chafariz, o cuidado deverá ser redobrado. O consultor observa que os ambientes, de forma geral, encontram-se “muito largados e as crianças soltas”. Hora, portanto, de ligar o sinal de alerta. (Por R.F.)

MADEIRA DE “SEGUNDA-LINHA” - Esta casinha apresenta madeira apodrecida e fungo “orelha de pau”. O brinquedo faz parte do playground de prédio entregue no final de 2015, na zona Sul de São Paulo. Seu uso está vetado. Todos os demais brinquedos já foram retirados pela síndica Janaína Persike, por apodrecimento e riscos que oferecem às crianças. Segundo ela, o próprio fabricante a informou que foram solicitados pela construtora brinquedos de “segunda linha”. Ou seja, a parte da madeira não recebeu tratamento adequado para suportar os efeitos das intempéries (sol, chuva e vento) e apodreceu com pouco tempo de uso. (Por R.F.)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA BRINQUEDOTECA: REGRAS DE USO & SEGURANÇA De acordo com uma cartilha produzida pelo IbapeSP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), os “ambientes destinados à recreação infantil e juvenil podem (ou não) serem divididos e dimensionados em função da faixa etária”. Ainda, os brinquedos e equipamentos podem ser fixos e/ou móveis. O que fará diferença para a segurança será o tipo de uso a ser feito do espaço, bem como sua conservação. Aos gestores e usuários, a entidade recomenda observar regularmente: - A existência de elementos que possam gerar impactos; - Se as tomadas baixas estão protegidas; - A existência de quinas vivas em paredes e mobiliários; - A existência de brinquedos não normatizados pela ABNT à disposição das crianças; - Utilização de luminárias, arandelas ou lâmpadas que dificultem que pequenos objetos fiquem presos, se lançados pelas crianças; - Quanto ao piso, verificar a integridade do piso emborrachado e, na ausência, recomenda-se a proteção de piso cerâmico e dos carpetes; - Se há um peitoril mínimo de 1,20 m (interno) em esquadrias; e, - A existência de tela de proteção nas janelas, mesmo no pavimento térreo. Quanto à utilização, o Ibape-SP recomenda que: - As crianças estejam supervisionadas por um responsável; - Em caso de brinquedos danificados ou em manutenção, é importante isolar o equipamento, impedindo sua utilização, o que evita acidentes. (Extraído das págs. 34 e 35 da Cartilha Inspeção Predial Equipamentos e Espaços de Lazer, produzido pela equipe do Ibape-SP. Veja abaixo como acessar o material completo) (Edição R.F.)