Revista Direcional Condomínios - Edição 239 - out/18 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Serviços ao Síndico: Controle de pragas & Desentupimento

Coluna: Contratação de seguro

Seção Tira-Teima: Obras e furtos nas áreas comuns

Playground & Brinquedoteca

Segurança: Vizinhança Solidária & Upgrade nos equipamentos

Elevador: Modernização & Manutenção

Administração: Estrangeiros no condomínio

Caro Leitor, EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Momentos agitados, ansiosos e, por vezes, nervosos têm sido um pouco a marca do convívio na sociedade. Você bem sabe os tipos e a quantidade de aborrecimentos que isso lhe traz no relacionamento diário com funcionários, prestadores de serviços, condôminos, os filhos destes, e visitantes. No entanto, o recado que a Direcional Condomínios traz nesta edição é o de que sempre há algo que se possa fazer para apaziguar os ânimos, pacificar o ambiente e até hidratá-lo com uma energia produtiva e positiva. Por exemplo, em nossa reportagem de capa - sobre crianças, jovens e adolescentes, a terapeuta de famílias, Luciana Szafran, explica: “As crianças e jovens estão crescendo sob um novo paradigma, que é dialógico e, portanto, conflitante com o vigente. Para que a comunicação seja mais efetiva, é necessário que síndicos e pais aprendam mais sobre esse novo modelo, que leva em consideração o diálogo, o entendimento das necessidades individuais e coletivas e a escuta ativa.” Isso não significa atender-lhes a todas as vontades, pelo contrário, os adultos devem imputar responsabilidades a eles, afirma Luciana, assim como gestores e pais têm um papel diferenciado a cumprir. Uma síntese de sua entrevista está na pág. 12 e a íntegra poderá ser conferida no site da Direcional. Outro assunto com potencial para gerar conflitos, pelas diferenças de cultura e idioma, é a presença cada vez maior de moradores estrangeiros nos condomínios em São Paulo. Em matéria nesta edição, apresentamos uma perspectiva inclusiva, esclarecedora, ressalvando, no entanto, que as normas internas devem valer para todos. Rica em demais assuntos, esta revista foi produzida com especial carinho a você, porque será distribuída no 3º Encontro de Síndicos da Direcional, programado para o dia 6 de outubro, em São Paulo (Capital). Recebemos grande número de inscritos para este evento, infelizmente nem todos puderam ter sua participação deferida pela limitação do espaço físico do auditório contratado (Até 200 pessoas). Mas deixamos aqui o convite para que acompanhem sempre o nosso site, pois no final deste ano haverá informações sobre o evento comemorativo dos 22 anos da Direcional Condomínios, marcado para fevereiro de 2019. Até lá, continue usufruindo das informações da revista impressa e do portal, conferindo ainda nosso rico portfólio de fornecedores. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

PESQUISA COM O SÍNDICO(A): RESPONDA AO QUESTIONÁRIO DA PÁG. 04 E CONCORRA A PRÊMIOS!

Sua avaliação e sugestões são muito importantes para que possamos aprimorar nossos serviços rumo ao Ano 22 da Direcional

Coronado

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Editorial

Condomínios!

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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05. Informe Publicitário:................................................................................... Seciesp 06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .................... O lado bom de ser síndico 08. Serviços ao Síndico: .......... Controle de pragas e desentupimento, como contratar? 10. Capa: .................................. Crianças & Jovens no condomínio: Integração pela paz 13. Administração: ........................................... Estrangeiros & A gestão das diferenças 14. Seção Tira-Teima: ................. Síndico pode ser acionado por “obrigação de fazer”? 16. Seção Tira-Teima: ..... De quem é a responsabilidade pelos furtos dentro do prédio? 18. Dica: ................................................ Elevador: Retrofit na valorização dos condomínios 24. Coluna: .............................. Seguro, como e por que ampliar a cobertura no condomínio? 26. Dica: ............................. Playground & Brinquedoteca: Pisos, normas técnicas e projetos 30. Dica: ....................... Segurança: Parceria na comunidade & Upgrade nos equipamentos

Direcional Condomínios | Outubro 2018

Sumário

Direcional Condomínios | Outubro 2018

EM QUADRINHOS / O LADO BOM DE SER SÍNDICO

Direcional Condomínios | Outubro 2018

EM QUADRINHOS / O LADO BOM DE SER SÍNDICO

Direcional CondomĂnios | Outubro 2018

SERVIÇOS AO SÍNDICO

CONTROLE DE PRAGAS E DESENTUPIMENTO, COMO CONTRATAR? A imagem de um rato acionando o alarme de incêndio de um prédio em Washington, nos Estados Unidos, agitou as redes sociais em setembro passado. O edifício foi evacuado e os bombeiros chamados antes que se descobrisse a origem do incidente. Afora os riscos de doenças, está aí um exemplo inusitado dos transtornos causados pelas pragas e vetores nas edificações. Surpresas com entupimentos também tiram o sossego dos gestores e podem ser evitadas com prevenção.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Outubro 2018

UM PRÉDIO

de alto padrão localizado em área nobre da zona Sul de São Paulo, com apenas 23 unidades de 700 m2 em média, enfrentou graves problemas com roedores e pernilongos há cerca de três anos e ainda hoje mantém um controle acirrado para evitar novas infestações. Na época, segundo o gerente operacional Luciano Neves, ratos desciam os muros da divisa com a vizinhança, próximo das áreas de piscina e recreação, em pleno meio do dia. A invasão ocorreu em função de uma obra no entorno, que ficou parada durante três anos depois da fase de escavação dos subsolos. De acordo com Luciano, o pico da infestação exigiu um manejo intensivo contra as pragas e vetores (animais que podem transmitir doenças aos homens), com aplicação de produtos a cada dois dias. Atualmente, a situação está sob controle e recebe um trabalho preventivo quinzenal. Já para o combate aos pernilongos comuns e ao mosquito Aedes aegypti

Gerente operacional Luciano Neves: Protocolo do condomínio o faz exigir licença de empresa antes de qualquer serviço

(transmissor das doenças Zika, Dengue e febre Chikungunya), o condomínio contratou nebulizações quinzenais e, mais recentemente, passou a aplicar concomitantemente um defensivo natural contra o Aedes, produto que chegou há pouco ao mercado na forma de pequenas pastilhas. Quando colocadas na água parada, elas provocam a morte das larvas das fêmeas do mosquito. O defensivo está licenciado pela Fiocruz e seu desenvolvimento contou com apoio de pesquisadores da Universidade de São Paulo e de órgãos de fomento como a Fapesp e o Finep. As pastilhinhas são depositadas em 32 pontos que costumam reter água, como raízes de árvores, o espaço pet, o deck da piscina e em uma praça pública conservada pelo condomínio. Já a nebulização atua contra mosquitos que vêm de fora (especialmente o pernilongo comum), formando “uma barreira à infestação no condomínio”, justifica Luciano. O gerente observa que o condomínio “não permite margem de erro” nessas ações. Assim, ele realizou um contrato bem amarrado com um prestador de serviços do segmento. Por exemplo, no caso das nebulizações, se chover logo após o serviço, a empresa terá que voltar na sequência para refazer o trabalho. As linhas gerais do contrato preveem: - Serviço personalizado contra para cada tipo de infestação; - Combate a roedores, diferentes tipos de mosquitos e baratas, além da limpeza dos poços de água pluvial, de esgoto, das caixas de passagem e das caixas d’água. O gerente ressalta que exige das equipes o uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) e o treinamento em normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho, como a NR 35 (trabalho em altura). “Solicito ainda a apresentação de toda documentação da empresa (como a licença obrigatória) antes de cada serviço, é um protocolo do condomínio”, destaca.

SERVIÇOS AO SÍNDICO CONTRATO ÚNICO E PREVENTIVO a cada seis meses. Os valores contratados para todo esse escopo são fixos, mensais e válidos por doze meses. “Para o síndico ficar tranquilo, é a melhor solução, pois por um valor fixo mensal ele dispõe de um pacote de serviços e não é surpreendido por custos extras típicos de contratações emergenciais. Pois, vira e mexe, o morador provoca entupimentos no ramal de esgoto, seja com cabelo quanto pelo descarte de produtos inadequados na descarga”, finaliza Cleusa Camillo.

A síndica Cleusa Camillo, do Condomínio Edifício Alvorada, localizado na Liberdade, Centro de São Paulo, mantém desde que se tornou gestora, há mais de dez anos, contrato único para serviços de controle de pragas, limpeza das caixas d’água e desentupimento. O prédio, de dois blocos, possui 106 unidades. Ela afirma que em relação ao sistema de abastecimento d’água potável, os reservatórios passam por limpeza semestral, conforme determinação legal, e é feita análise anual de qualidade. Quanto à água da chuva, realiza-se uma limpeza periódica dos poços que a recebem. Nas colunas de esgoto, a empresa executa trabalho preventivo de desobstrução “desde o último andar até a saída para rua”. “É uma das partes mais importantes desse serviço”, destaca. E se houver entupimento, já está previsto em contrato, sem adicionais, o pronto atendimento pelo prestador. O controle de pragas, por sua vez, envolve desratização e dedetização

INTEGRADO E

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Foto Vagner Hemoto

PAIS & SÍNDICOS E O SEU PAPEL DIANTE DAS CRIANÇAS E JOVENS

mais humanizada, capaz de restabelecer as relações e as conexões (empatia) entre as pessoas, mesmo em condições difíceis e de conflito. Isso, contudo, não impede a aplicação de sansões severas quando a situação assim o exigir, e quando forem esgotadas todas as possibilidades dialógicas.” - “ENGAJAR CRIANÇAS E JOVENS PODE SER MAIS FÁCIL DO QUE PARECE” “Por exemplo, podemos desenvolver o protagonismo se, ao fazer coleta seletiva do lixo, o síndico pedir às crianças e jovens do condomínio que indiquem uma (ou mais) instituição que possa receber o material reciclável. O gestor estará dando voz a eles e os ajudando a compreender seu papel no coletivo, fazendo-os experimentar o prazer por contribuir com o seu bem-estar e o dos outros.” – “OS PAIS DEVEM SER O EXEMPLO MAIOR” “É possível ensiná-los [crianças e jovens] através dos bons exemplos de cidadania e respeito com o coletivo! Ou seja, os pais devem ser o exemplo maior, respeitadores das todas as regras do condomínio. Eles devem pagar suas obrigações em dia, pois isso interfere na qualidade dos serviços que o prédio irá oferecer aos moradores de forma coletiva; devem ensinar e exigir dos filhos o cumprimento das normas (onde podem e onde não podem brincar, o volume de voz no momento das brincadeiras, o horário permitido para som alto ou realização de festas etc.), sendo educados com funcionários ou prestadores de serviços e participando ativamente das decisões condominiais. Os pais são os primeiros agentes responsáveis pela socialização da criança, apresentando o mundo, legitimando (ou não) as ações dos seus filhos na sociedade (toda atuação familiar é educativa) e dando a eles o suporte necessário para que possam compreender a dinâmica das relações sociais. Se, nesses momentos, não os orientamos, estaremos perdendo uma oportunidade maravilhosa de ensinar os valores.” (Edição R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- A entrevista completa da psicopedagoga Luciana Szafran. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro - Ed. 239.

ADMINISTRAÇÃO

A ADVOGADA e síndica Gláucia La Regina se prepara para receber moradores estrangeiros no Condomínio Edifício Giordana, na região do metrô Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo. Com apenas dez unidades e uma em comercialização, ela tem observado uma procura crescente de estrangeiros pelo prédio, especialmente por causa de um amplo processo de modernização, que recuperou as instalações, reforçou a segurança (patrimonial e predial) e repaginou áreas comuns. Para Glaucia, o fenômeno deixa aos gestores o desafio de adequar, sobretudo, a comunicação. É preciso explicar, esclarecer e colocar-se à disposição para auxiliar na adaptação dos estrangeiros às normas internas, diz. E entender os hábitos distintos, que podem gerar “casos extremos”, como o de um morador que desceu pelo elevador de “cueca, toalha e sabonete para tomar banho na piscina” no prédio onde mora uma amiga. Glaucia defende que o proprietário do imóvel em comercialização entregue, para estrangeiros, a cópia do Regulamento Interno em versão bilíngue. Já o consultor de segurança José Elias de Godoy, tenente-coronel da reserva da Polícia Militar de São Paulo, recomenda atenção maior nos procedimentos de segurança para

Síndica Glaucia La Regina: Modernização do prédio atrai estrangeiros na compra ou locação de imóveis

protegê-los de pessoas que tentam aproveitar a dificuldade do idioma para entrar no condomínio. José Elias é síndico no edifício onde mora, na Mooca, zona Leste de São Paulo. Com duas torres e 76 unidades amplas, o residencial tem famílias coreanas, chinesas, japonesas e árabes. O convívio é tranquilo, “não altera a rotina do condomínio”, afirma. “Porém, temos um controle de acesso rigoroso, se a biometria falha, fazemos a identificação individualizada. Nossos porteiros são orientados a usar uma comunicação pausada, sem atropelo, pela dificuldade do idioma. Enquanto o morador não deixar claro que a visita está liberada, esta não entra.” Sobre eventual estranhamento de hábitos, José Elias diz que acontecem alguns casos, rapidamente solucionados, pois o estrangeiro “costuma acatar as regras”.

“FACILITADOR ATUA COMO INTÉRPRETE” Nos últimos cinco anos, o diretor Marcio Bagnato testemunhou o aumento do número de estrangeiros nos condomínios atendidos pela administradora em que trabalha. Predominam pessoas nascidas em países asiáticos, que, em geral, sempre escolhem, entre eles, um interlocutor com o condomínio, “um facilitador que atua como intérprete (nas assembleias, por exemplo), auxilia na elaboração de circulares e até participa do conselho, justamente para que esta comunidade tenha representatividade”. Marcio acrescenta que inexiste um regulamento específico para atender às comunidades. “Entendemos que a regra geral e o nosso costume local deve nortear e disciplinar as questões dentro do condomínio, exatamente para evitar pontos de conflito.” De qualquer maneira, ele conta que chegou a adaptar um Regulamento Interno em função de moradores que secavam peixes nas varandas. O hábito não foi coibido, apenas se estabeleceram condições sanitárias para que a prática não incomodasse os vizinhos. Quanto à segurança, o administrador observa que a tecnologia atual de controle de acesso, com biometria, facilita o trabalho do porteiro, já que dispensa a necessidade de comunicação direta. O que falta é um pouco mais de investimento em placas de comunicação e sinalização para esse público, “mas o condomínio se preocupa em comunicar-lhes de forma assertiva suas decisões e circulares”. (Por Rosali Figueiredo)

Direcional Condomínios | Outubro 2018

Foto Rosali Figueiredo

ESTRANGEIROS & A GESTÃO DAS DIFERENÇAS

SEÇÃO TIRA-TEIMA SÍNDICO PODE SER ACIONADO POR CONDÔMINO MEDIANTE “OBRIGAÇÃO DE FAZER”? PRÉDIOS marcados por um histórico de protelação de obras acabam, eventualmente, gerando prejuízos e incômodo às unidades, como, por exemplo, nas infiltrações oriundas de uma fachada sem conservação ou da falta de impermeabilização na cobertura. Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado Cristiano de Souza Oliveira mostra como os condôminos podem resolver esses problemas.

A realização de obras em condomínios, senão tratada em assembleia, deve ocorrer conforme convenção e o que está estabelecido pelo Código Civil (Lei 10.406/2002) nos Art. 1.341 a 1344. Ou seja, fora as obras úteis e voluptuárias, que possuem quóruns específicos, as obras necessárias podem ser feitas pelo síndico independentemente de autorização; as obras necessárias urgentes, que importem despesas excessivas, devem ser feitas com a posterior e imediata comunicação à assembleia, e; as obras não urgentes, mas que importem despesas excessivas, terão que ser aprovadas por assembleia convocada pelo síndico. No caso do impedimento ou omissão do síndico, seja na convocação de assembleia ou realização de obra, o condômino poderá,

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Outubro 2018

1. CONDÔMINO PODE EXIGIR A REALIZAÇÃO DE OBRAS?

respectivamente: A) Convocar assembleia com essa finalidade, sem a necessidade de colher ¼ das assinaturas dos seus pares; B) Fazer e pagar pelos reparos e, nos termos da lei, ser reembolsado das despesas. Portanto, após comunicar fatos de necessidade ao síndico e antes de propor uma demanda judicial, o condômino poderá de agir de forma administrativa.

2.COMOPLEITEAROBRAEMÁREACOMUM? O condômino deve estar seguro da demanda, embasado em laudos técnicos. Com isto, a coletividade poderá inclusive, nos termos do Art. 1349 do Código Civil, destituir o síndico por práticas irregulares ou administração não conveniente. Mas sempre é aconselhável um diálogo, evitando danos comportamentais e, principalmente, financeiros. (Edição R.F.)

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, consultor jurídico condominial, conciliador e mediador, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC. Preside a Comissão de Direito Administrativo da OAB-SP / Subseção Santo André, entre outros. Mais informações: cdesouza@aasp.org. br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional CondomĂnios | Outubro 2018

SEÇÃO TIRA-TEIMA

DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELOS FURTOS DENTRO DO PRÉDIO?

1 - CONDOMÍNIO RESPONDE POR OBJETOS FURTADOS DOS VEÍCULOS NA GARAGEM?

2–PERTENCESLARGADOSEMÁREACOMUM SÃO DE RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO?

Como regra, o condomínio não responde pelos furtos, danos ou roubos ocorridos nas áreas comuns, incluindo a garagem. O condomínio só responderá civilmente de modo excepcional por esses eventos desde que comprovadas sucessivamente certas circunstâncias peculiares (confira o texto completo no site da Direcional Condomínios, na revista de outubro). Porém, observa-se que quanto maior e mais especializada for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e, consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Esta orientação é extraída da interpretação do Código Civil feita dia a dia por nossos tribunais (jurisprudência).

O síndico só será responsável pela ocorrência caso haja comprovação de que ele foi o agente que se apoderou do bem desaparecido. Porém, mesmo que não seja o caso de responsabilizar o condomínio nem o síndico, recomendo que se apliquem medidas preventivas (educativas) e corretivas. Não raro, o próprio Regimento Interno determina que os bens particulares dos condôminos não sejam deixados nas áreas comuns, o que deverá ser informado e lembrado aos moradores. Há também a necessidade de melhorar a segurança, por meio de treinamento dos funcionários da área e/ ou investimento em tecnologia e novas instalações. (Edição R.F.)

JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL Foto Calão Jorge

Direcional Condomínios | Outubro 2018

AUMENTARAM as ocorrências de invasões nos condomínios neste ano de 2018 em São Paulo, Capital, para a prática de furtos e roubos nas unidades. Mas o que fazer quando esses crimes são cometidos nas áreas comuns por um morador, visitante ou prestador de serviços? A Direcional Condomínios entrevistou o advogado João Paulo Rossi Paschoal sobre as responsabilidades que recaem à administração. Confira.

Especialista em Direito Civil e em Direito Imobiliário Empresarial. É Mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP. Foi assessor jurídico do Secovi-SP por quinze anos. Mais informações: joaopaulorp@gmail.com; advjprp@aasp.org.br.

ADMINISTRAÇÃO

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO

RETROFIT FOCA TAMBÉM A VALORIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS Por Rosali Figueiredo

Síndico Eduardo José Aleixo: Modernização total de oito elevadores entrou no pacote da revitalização geral do condomínio

Foto Rosali Figueiredo

VIZINHO a um shopping, a uma estação do metrô e localizado em frente a uma unidade do Sesc, o Conjunto Residencial Moradas do Campo Limpo está caminhando para a sua quarta década de vida com o propósito de acompanhar o recente desenvolvimento urbano da região. Por isso, o condomínio entregue no final de 1981 tem apostado no retrofit das suas instalações. Em março deste ano o síndico Eduardo José Aleixo celebrou o encerramento da modernização completa dos oito elevadores das quatro torres (com 15 e 16 andares), que receberam ainda o suporte de um gerador de 140 KVA (antes inexistente) e de adequações para a renovação do AVCB. Na sequência, o gestor iniciou obras nos pisos da calçada externa (no prolongamento da do shopping) e agora prepara a restauração da fachada. O elevador surge, portanto, como um dos carros-chefes do pacote de revitalização e valorização dos condomínios. Eduardo José Aleixo, engenheiro e professor universitário, hoje também síndico profissional, atua como orgânico no Moradas desde 2013. Ele diz que o retrofit dos elevadores entrou num escopo maior de revitalização do residencial, mas que visou também a outros benefícios: Dar conforto aos moradores com o fim das paradas constantes; garantir a segurança do uso; gerar economia no consumo de energia (este já caiu 6% ao mês em quilowatts); e diminuir o custo de manutenção mensal. Com 244 unidades e cerca de mil moradores, o Moradas Campo Limpo se preparou para os investimentos, que chegaram a R$ 1,2 milhão, sendo R$ 960 mil para os elevadores e o restante no gerador. Aprovado em assembleia em 2016, o contrato de retrofit do elevador foi parcelado em cinco anos. Os serviços foram realizados em doze meses, entre março de 2017 e o mesmo período deste ano. “Trocamos tudo, só ficou a carcaça das cabinas”, afirma o síndico. Em síntese, o escopo técnico dos serviços envolveu, para cada equipamento: - Troca das máquinas de tração por componentes modernos, sem engrenagens; - Instalação de comando eletrônico; - Instalação de novo sistema de controle de velocidade; - Substituição de componentes como caixas, fiação, cabos de manobra, chaves limite de segurança etc.;

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO

- Troca das portas externas dos elevadores nos halls sociais; - Modernização ampla das cabinas, com mudança das botoeiras, das portas internas (por aço inox escovado) e dos operadores de porta, entre os principais itens. Foram alteradas também as botoeiras de todos os andares. Adicionalmente, o síndico instalou painéis informativos eletrônicos nas cabinas. E para a troca das portas de abertura dos halls térreos dos quatro prédios, de eixo vertical para automáticas, Eduardo Aleixo teve que contratar obra física, para ampliar o vão das mesmas. Isso implicou em quebra do revestimento original de granito, substituído por outro. No momento, o condomínio está realizando os arremates nas paredes externas dos elevadores, incluindo os halls dos andares. Nesses, os custos deverão ser cotizados

Foto Rosali Figueiredo

entre os moradores.

PREJUÍZOS E RISCOS COM A FALTA DE MANUTENÇÃO - Condomínio entregue em 2009 na Vila Monte Alegre, zona Sul de São Paulo, com duas torres e 13 elevadores, ficou praticamente nove anos com manutenção precária nesses equipamentos, afirma o síndico profissional Clóvis Barbosa (Foto acima), que assumiu o cargo em maio de 2018. E de início o gestor levou um susto: O elevador em que estava, acompanhado de um conselheiro, travou no 22º andar. Eles ficaram uma hora presos e, quando o técnico da empresa de manutenção liberou o aparelho, este desceu em alta velocidade e sob muito ruído, assustando os passageiros. Clóvis diz que obteve laudo de outra empresa atestando a precariedade na manutenção de todos elevadores. Apenas três deles, por exemplo, estavam com o RIA em dia (Leia mais sobre o assunto na pág. 20). As paradas eram constantes, os ruídos excessivos, óleo lubrificantes vencidos e havia problema em uma das correntes do aparelho envolvido no incidente. Esta enroscou em uma peça onde ficam os sensores de parada. De acordo com o engenheiro Antonio Luiz Caldeira, esse tipo de problema não deveria ocorrer, por duas razões: Os elevadores devem dispor, no poço, de um sistema mecânico redundante que indique ao elevador o final de curso, para caso de haver falhas dos sensores de parada, e; uma corrente jamais deveria estar próxima da peça que contém esses componentes. A principal norma técnica que regula a fabricação, instalação e manutenção dos equipamentos é a NM 207/1999. (Por R.F.)

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO SECIESP DESTACA IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO E SEGURANÇA EM ENCONTRO COM SÍNDICOS O Seciesp (Sindicato das Empresas de Fabricação, Instalação, Modernização, Conservação e Manutenção de Elevadores no Estado de São Paulo) realizou no final de agosto passado (dia 30/08), em São Paulo (Capital), seu primeiro encontro com síndicos. Foi o seminário “Responsabilidades dos síndicos, administradores e empresas de manutenção de elevadores. Mercado, legislação e normas”, que reuniu dirigentes da entidade, diretores do Segur (Coordenadoria de Atividade Especial e Segurança de Uso da Prefeitura de São Paulo), e a vereadora Edir Sales. O evento, realizado no auditório da Fecomércio, contou com o apoio da revista Direcional Condomínios e teve como palestrantes os advogados Marcio Rachkorsky e Renata Resegue. O presidente do Seciesp, Marcelo Braga, disse que o objetivo do seminário foi orientar os síndicos acerca dos contratos e da operação dos elevadores, para que tenham como “lição de casa informar aos moradores sobre o que se pode ou não fazer” em termos de manutenção e uso desses equipamentos. Marcelo destacou que se os condomínios contratarem “uma empresa séria, que siga todos os critérios legais e normativos, a probabilidade de incidentes será muito pequena”. Prosseguiu recomendando que se escolha um prestador de serviços entre as 130 empresas de elevadores cadastradas na Prefeitura de São Paulo. “Não abram mão desta segurança, mesmo em uma época de crise”, arrematou.

AS RESPONSABILIDADES DOS SÍNDICOS O advogado Marcio Rachkorsky, especialista em condomínios e presidente de honra da Associação de Síndicos do Estado de São Paulo (Assosindicos), fez a palestra de abertura do Seminário do Seciesp. De início, ele destacou o peso das responsabilidades que recaem sobre o cargo do síndico. São seis, conforme enumerou: Civis; Criminais; Trabalhistas; Tributárias; Previdenciárias, e; Ambientais. Algumas delas recaem sobre a gestão dos elevadores do prédio. Além disso, “quebras e paradas são os problemas que mais trazem contrariedades ao síndico, é sua maior dor de cabeça”, afirmou. Nesse sentido, o advogado reforçou que nessas situações os gestores devem se manter firmes e autorizar somente à empresa conservadora ou aos bombeiros liberarem pessoas presas nas cabinas. Sugeriu ainda que os síndicos celebrem contratos “que primem pelo detalhe” e levem para discussão e deliberação da assembleia todos os investimentos necessários. Marcio se posicionou ainda contrário aos contratos que tragam “cláusulas leoninas” em caso de rescisão, recomendou aos gestores que não se submetam a essas condições. É claro que há um risco, ressalvou, pois o Judiciário está dividido nessa questão: “O juiz formalista privilegia o contrato, já o liberal prioriza a igualdade entre as partes”.

DÉFICIT NA APRESENTAÇÃO DO RIA PREOCUPA MUNICÍPIO Os diretores do Segur, por sua vez, José Luiz Amadio e Felipe Correra, apresentaram um painel preocupante em relação ao cumprimento da lei que exige, em São Paulo, a apresentação do RIA - Relatório de Inspeção Anual, obrigatório para cada equipamento. Seu preenchimento e emissão eletrônica é de responsabilidade da empresa de manutenção e deve ser feito “após vistoria minuciosa em cada um desses aparelhos”.

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO

Foto Fernando Mucci

Sindicato que representa empresas de elevadores do Estado de São Paulo realizou com sucesso seminário no dia 30/08

José Luiz Amadio afirmou que o Segur verifica atualmente um déficit de 10% na apresentação do RIA. Ou seja, cerca de 8 mil equipamentos em um universo de pelo menos 63 mil elevadores existentes na Capital se encontram, neste momento, sem qualquer possibilidade de controle oficial de segurança. “O RIA registra dados de manutenção de cada elevador e possibilita identificar problemas que possam estar ocorrendo do ponto de vista técnico”, ressaltou o diretor. Segundo ele, irregularidades na apresentação do documento e/ou no próprio equipamento resultam em sanções (multas) aos condomínios e, pior, em riscos severos aos usuários. Seu colega Felipe Correra enfatizou: “O RIA é uma segurança para o condomínio e a própria empresa. E ajuda o síndico a se posicionar mediante a assembleia de condôminos em relação às adequações necessárias”. (Por R.F.) ALERTAS SOBRE O USO E OPERAÇÕES DO ELEVADOR - É vedado o resgate de pessoas presas nas cabinas por pessoas não autorizadas. Somente funcionários da empresa de manutenção ou o Corpo de Bombeiros poderão fazê-lo. Os riscos envolvem não apenas os usuários presos, quanto o uso futuro, já que portas de eixo vertical [manuais] costumam ser deixadas destravadas após o resgate feito pelo condomínio; - Lei do município de São Paulo proíbe trancamento do elevador nos halls dos pavimentos; - Qualquer instalação adicional no elevador, como monitor de mídia eletrônica, câmeras etc., deverá ser acompanhada pela empresa de manutenção. Essas operações requerem desligamento e posterior nivelamento do equipamento. É preciso ainda instalar cabos elétricos adequados, para evitar que enrosquem

Foto Fernando Mucci

em outros componentes do elevador. (Fonte: Seminário do Seciesp)

No encontro promovido pelo Seciesp, dirigentes e palestrantes reforçaram dicas de segurança na operação e uso dos elevadores

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO

Foto Fernando Mucci

DO RESGATE DE PASSAGEIROS A OUTROS ASPECTOS NEGLIGENCIADOS NAS OPERAÇÕES DIÁRIAS

Advogada Renata Resegue: Síndico é responsável por uma má contratação e pela falta de vigilância nos serviços de manutenção A contratação de empresas de manutenção de elevadores “é de extrema importância, porque eles transportam vidas”, destacou a advogada Renata Resegue no encerramento do seminário promovido pelo Seciesp. Especialista em Direito Tributário, Empresarial e Compliance e com mais de 25 anos de atuação na área corporativa, Renata apresentou aos síndicos aspectos jurídicos e de sua responsabilização frente à celebração e acompanhamento dos contratos com os prestadores de serviços do segmento. Ela ilustrou sua abordagem citando procedimentos que deram errado e resultaram em vítimas e responsabilizações dos gestores. Afinal, entre outros, além da responsabilidade administrativa, ao síndico recaem a civil e a criminal “por atos ilícitos, por ação ou omissão, por intenção ou por culpa (negligência, imprudência ou imperícia)”. “Elevadores são equipamentos seguros, mas dependem da escolha adequada do prestador de serviços para que sua manutenção seja feita corretamente”, pontuou (Leia exemplo reportado abaixo). Para tanto, as empresas devem atender a um amplo rol de normas técnicas da ABNT, bem como de legislações municipais, e os gestores precisam cobrar isso. A advogada alertou que observa inúmeras falhas no dia a dia das operações desses equipamentos, tanto por empresas quanto gestores. Segundo ela, as principais causas de acidentes são: - Falta de qualidade da manutenção e das peças; - Resgate inadequado de passageiros e por pessoas não habilitadas; - Negligência ao se deixar desbloqueado o acesso à porta do elevador quando em manutenção; - Negligência na ausência de sinalização durante manutenção; - Possibilitar acesso de estranhos à casa de máquinas ou ao poço do elevador; e, - Deixar livre acesso à casa de máquinas e seu uso como depósito para guardar objetos pessoais ou do condomínio. A advogada lembrou de um acidente fatal em um prédio em São Paulo que teve origem em outro tipo de negligência e resultou na condenação do síndico: A porta de

DICA / ELEVADOR - MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO inspeção do elevador foi deixada aberta pela empresa de manutenção. Segundo Renata, muitas responsabilizações decorrem da culpa in elegendo e in vigilando – quando o gestor faz uma má contratação e deixa de acompanhar os serviços executados. A especialista completou que a legislação no município de São Paulo exige que se instrua síndicos, zeladores, porteiros e demais funcionários com responsabilidades na rotina do prédio quanto ao uso correto, cuidados na limpeza e procedimentos de emergência. Por fim, a advogada recomendou aos síndicos que verifiquem o porte e perfil do prestador de serviços, pois a manutenção exige um suporte complexo por parte da empresa, tanto em termos de estrutura quanto de treinamento e procedimentos dos funcionários. Uma simples troca de uma lâmpada do elevador, por exemplo, pressupõe: - Da parte da empresa: Estrutura para atendimento do chamado, de almoxarifado e logística; conferência do modelo da lâmpada e da tensão da corrente elétrica do prédio; oferecer técnico treinado, com ferramentas e preparo para agir com segurança no trabalho e uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual); e, - Do trabalho no condomínio: Conferir se não há usuário no elevador e desligar sua chave geral no prédio; sinalizá-lo; acessar a cabina e trocar a lâmpada; conferir os rabichos; ligar a iluminação e o elevador; realizar testes; e liberá-lo para uso. (Por R.F.)

FIQUE DE OLHO NA RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE MANUTENÇÃO A celebração e/ou renovação de contratos de manutenção dos elevadores foi um dos temas mais presentes nas palestras e intervenções do seminário promovido pelo Seciesp, em São Paulo. A seguir, principais sugestões dadas aos síndicos: - Excluir, na renovação do contrato de manutenção, a previsão de multa caso o condomínio chame outra empresa de elevador para eventual reparo, propôs o vice-presidente do Seciesp, João Jair de Lima; - Repensar contratos de elevadores novos que preveem troca de peças, indicou o advogado Marcio Rachkorsky; - Para evitar renovação automática, fique atento à data de término do contrato, de forma que o síndico possa comunicar a não continuidade com antecedência, desvinculando-se das multas, orientou a advogada Renata Resegue; - A rescisão por justa causa é possível da parte do condomínio, pela má qualidade dos serviços prestados na manutenção, disse José Ricardo Schmidt, vice-presidente do Seciesp. Porém, conforme ressalvou o advogado Marcio Rachkorsky, é preciso que a administração contrate um laudo de técnico independente para atestar a precariedade dos serviços, evitando basear-se em “provas subjetivas”. Dois outros aspectos devem ser considerados, segundo o presidente da entidade, Marcelo Braga: - As peças a serem trocadas não precisam ser originais, mas equivalentes. De qualquer maneira, o fabricante é obrigado a oferecer a peça original sem cobrar “preço exorbitante”; e, - Os síndicos deverão verificar a contratação do seguro dos funcionários para trabalhar em local de terceiros. (Por R.F.)

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COLUNA

SEGURO, COMO E POR QUE AMPLIAR A COBERTURA NO CONDOMÍNIO? Por Luiz Leitão da Cunha

é de se perguntar se realmente vale a pena a contratação da modalidade ampliada. O maior valor coberto nas apólices de seguro predial é sempre o da cobertura de incêndio, que, no caso da modalidade ampla, é estendido para aquelas outras coberturas anteriormente citadas. A título de ilustração, uma cobertura básica de R$ 25 milhões seria estendida para os casos de danos elétricos, vendaval/impacto de veículos terrestres, quebra de vidros, tumultos, desmoronamento, vazamento de sprinklers, vazamento de tanques e tubulações e alagamento, em conjunto, e não individualmente para cada uma delas. A cobertura ampla pode ser interessante em alguns casos, e desnecessária em outros. No caso de um prédio na região central de São Paulo, onde o solo é estável, com ínfima probabilidade de desabamento, e não sujeita a alagamentos, essa modalidade de proteção dificilmente valeria a pena na relação custo e benefício. Já no caso de uma edificação situada próxima a um aeroporto, ou em regiões sujeitas a alagamentos, como aquelas ao lado de rios ou córregos, ou em baixadas, a contratação da cobertura ampliada seria vantajosa. Mas há outra opção para os síndicos: Contratar junto com a cobertura básica simples algumas acessórias, como danos elétricos, vendaval/impacto de veículos terrestres, vazamento de tanques e tubulações, quebra de vidros, seguro de vida de funcionários, desmoronamentos, responsabilidade civil do condomínio e do síndico (em valor suficiente para indenizar uma vida, algo em torno de R$ 800 mil a R$ 1 milhão), responsabilidade civil garagem (incêndio, roubo ou furto qualificado), responsabilidade civil garagem (colisão, incêndio, roubo e furto qualificado — apenas quando houver manobrista), responsabilidade civil portões automáticos e responsabilidade civil dano moral. É claro que isso deverá levar em conta o perfil do condomínio e sua disponibilidade financeira. O custo de cada tipo de cobertura está diretamente relacionado à probabilidade de ocorrência de cada uma delas, e os danos elétricos lideram as estatísticas. De um total de cerca de 1.600 sinistros indenizados na carteira de uma grande corretora em 12 meses, 660 o foram por danos elétricos; 320 por responsabilidade civil de portões automáticos; 240 por quebra de vidros; 150 por vendaval, impacto de veículos e granizo; 110 por responsabilidade civil do condomínio; 40 por responsabilidade civil garagem; 35 por incêndio, raio, explosão e aeronaves; 30 por vida de funcionários; 25 por vazamento de tanques e tubulações; 6 por subtração de bens do condomínio; e apenas 11 por alagamento e 1 por vazamento de sprinklers. Esses dados representam um bom parâmetro para que o síndico decida qual o melhor escopo para o seu condomínio.

LUIZ LEITÃO DA CUNHA Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Outubro 2018

O CONSELHO Nacional de Seguros Privados determina que as seguradoras apresentem duas opções de contratação para o seguro de condomínios: A cobertura básica simples e a ampla. A primeira cobre sinistros (incêndio, raio, explosão e queda de aeronaves), projetando um limite máximo de indenização de cada risco coberto. A segunda incorpora coberturas acessórias, amplia os valores de indenização de todos sinistros em comparação com a básica, mas aumenta substancialmente as franquias. Por exemplo, em três companhias consultadas, a franquia mínima para desmoronamento passa, da cobertura básica para a ampliada, de R$ 500,00 para R$ 25 mil; no caso de alagamento, em uma delas a franquia mínima vai de zero para R$ 50 mil. Em geral, a cobertura ampla se estende aos riscos de danos elétricos, vendaval/ impacto de veículos terrestres, quebra de vidros, tumultos, desmoronamento, vazamento de sprinklers, vazamento de tanques e tubulações (colunas e caixas d’água, mas não ramais internos das unidades) e alagamento. Ela não abrange as coberturas de responsabilidade civil ou quaisquer outras. Considerando que, na comparação entre as coberturas básica e ampla oferecidas por três diferentes seguradoras de primeira linha, os valores dos prêmios (custos) aumentam entre 73% e 115%,

Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, revisor e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Pinheiros e Itaim-Bibi.

Mais informações: luizmleitao@gmail.com; https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com.

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

PISOS: ABSORÇÃO DE IMPACTO VARIA CONFORME MATERIAL

Foto Rosali Figueiredo

Especialista diz que síndico deve cobrar ensaios técnicos de fornecedor.

Novo playground do Condomínio Res. Buena Vista

OS SÍNDICOS têm apresentado dúvidas em relação às normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que tratam dos critérios técnicos válidos para que alguns pisos de playground apresentem absorção de impacto em caso de queda dos brinquedos. Especificamente, a Tabela A1, da ABNT NBR 16.071/2012 – Parte 3, determina que pisos diversos da grama natural, ou de alguns tipos de lascas e/ou areia, passem por testes laboratoriais e atendam aos requisitos de outras normas da entidade. É o caso dos sintéticos, como os emborrachados, que deverão passar por ensaios que atestem sua capacidade de absorção de impacto. A síndica profissional Janaína Persike afirma, no entanto, que os gestores encontram entre os fabricantes diferentes recomendações de espessuras de um mesmo material para uma determinada altura de brinquedo. “E já tentei obter de fabricantes os estudos realizados, mas eles não passam e, ainda, em site próprio, se contradizem.” Janaína diz que pretende consultar a ABNT sobre essa questão, pois acha que a norma de playground (a ABNT NBR 16.071/2012) deveria trazer especificações para emborrachados e vinílicos. O engenheiro mecânico Fábio Ferreira, que atua com inspeção e segurança em playgrounds e parques de diversão, explica que a norma acima, no Anexo A, da Parte 3, traz “exemplos de materiais comumente usados para atenuação do impacto e alturas críticas de quedas correspondentes”. Há uma tabela que classifica os insumos dos pisos entre: A - Grama natural, cuja propriedade de absorção de impacto se limita a uma queda de no máximo um metro de altura; B – Casca, lasca de madeira, areia e cascalho: A capacidade de absorção muda conforme a natureza do elemento, o tamanho do grão e a altura do brinquedo; e, C – Outros materiais. De acordo com o engenheiro, esta última classe de materiais inclui varia-

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA ções oferecidas hoje pelo mercado, como “sintéticos, granulados de absorção de impacto e monolítico anti-impacto drenante”. “Os pisos de absorção de impacto normalmente são testados em laboratórios especializados e um deles é o IPT (Instituto de Pesquisa Tecnológica, de São Paulo). Com isso, os fornecedores podem definir uma tabela estabelecendo a espessura do seu produto absorvente de impacto, e assim cada fabricante deverá ter um laudo referente ao piso que estará disponibilizando aos seus clientes. Os síndicos podem exigir este laudo do seu fornecedor”, enfatiza o especialista, que faz parte do comitê de revisão da ABNT NBR 15.926/2011, norma relativa aos parques de diversões e áreas similares de shoppings centers, entre outros. Fabio Ferreira trabalha há quase 20 anos no segmento. Os testes dos pisos classificados como “outros materiais” deverão atender aos parâmetros da NBR 14.725-3 (relativa à corrosão e às trincas) e também à NBR 15575/2013 – 2013. Esta é a norma de desempenho, que determina os ensaios e as medidas para que fabricantes façam testes de resistência a impacto no piso, em relação à massa, peso e altura, por exemplo. No caso da grama sintética ou material vinílico, o engenheiro reitera a necessidade de os gestores ou demais clientes solicitarem “um laudo dos testes realizados pelo fabricante do produto para a sua utilização em playground e, se possível, assinado por um engenheiro”. De outro modo, o especialista afirma que pisos sólidos, como granilite, cerâmico e cimentado, entre outros, “não são recomendados para área de playground, porque a absorção de impacto é zero e as crianças, em caso de queda, podem ter consequências sérias de fraturas e lesões”. (Por Rosali Figueiredo)

ALERTAS SOBRE PROJETOS E INSTALAÇÃO Por engenheiro Fábio Ferreira - NORMA CORRETA “Tenho observado fornecedores e empresas que ainda se utilizam da ABNT NBR 14.350 [norma anterior de playground]. Esta foi cancelada em 2012, quando foi publicada a NBR 16.071, em 7 partes, norma atualmente em vigor para playgrounds. A norma desatualizada ainda aparece nos mecanismos de buscas da internet, por isso recomendo que se façam pesquisas junto aos sites de instituições oficiais, como a ABNT e a ASTM (American Society for Testing and Materials).” - POR UM PLAYGROUND EM CONFORMIDADE “Os condomínios e os arquitetos devem, inicialmente, se atentar para o local onde vai ser instalado o playground. Ele deve estar livre de pilastras, de paredes com qualquer tipo de textura e os espaços entre as suas peças precisam obedecer às distâncias para brincadeiras e quedas de escorregador, escadas, cano de descida vertical etc. É o que está na NB 16.071, Parte – 5, pág. 8, item 4.7.5 - Espaço de Queda e Alturas de Queda Livre. O síndico deve exigir uma ART das instalações, informando que o playground está em conformidade com a norma. Já os fabricantes têm que fornecer um manual informando os controles periódicos necessários, com um checklist das verificações, ajustes e frequência da manutenção, a ser feita por empresa especializada.” - COMUNICAÇÃO E SINALIZAÇÃO “É preciso manter uma sinalização de quais usuários, por faixa etária, podem usufruir dos brinquedos. Informar ainda aos pais que aquele é um espaço não controlado por monitores do condomínio e que, portanto, um responsável deverá acompanhar sempre as crianças.” (Edição R.F.)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

BRINQUEDOTECAS PERSONALIZADAS EM UM ÚNICO CONDOMÍNIO

Foto Rosali Figueiredo

Condômino Enrico Bontempi e os filhos Luiza e Rafael: Quatro novos espaços de brinquedoteca definidos por uma comissão própria para valorizar o lúdico, o desenvolvimento infantil, a socialização, a segurança e o brincar

Foto Rosali Figueiredo

A recomendação presente nas normas técnicas para que os espaços de recreação das crianças sejam adequados às respectivas faixas etárias ganhou um sentido “radical” no Condomínio Portal Domínio Marajoara, na zona Sul de São Paulo. Não faltam espaços de lazer e recreação no empreendimento-clube de 66 mil m2. Para as crianças, há treze estações de playground temáticos e quatro brinquedotecas. A novidade é que essas passaram por uma reforma geral. “Era necessário mudar esses espaços, lindos para fotos, mas pouco funcionais e sem atrativo algum”, afirma o condômino Enrico Bontempi, que integra a comissão de moradores responsáveis pela renovação desses ambientes. “Trabalhamos um ano em cima das sugestões colhidas nas assembleias”, diz. A principal insatisfação com os projetos anteriores estava na ausência de propostas e brinquedos que promovessem a integração da criança, estimulassem sua criatividade e movimentos corporais. “Queríamos não apenas diversão, mas espaços para o lúdico e a imaginação.” Nessa linha, foram desenvolvidas quatro novas brinquedotecas, customizadas segundo o propósito e a faixa etária dos usuários; São elas: - A brinquedoteca baby, que traz um “brinquedão” nas dimensões e acabamentos adequados para o uso até 3 anos. Aqui, mesmo os bebês têm possibilidades de trabalhar movimentos em rolos, rampas e piscina de bolinha;

Brinquedoteca baby