Revista Direcional Condomínios - Edição 240 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Serviços ao Síndico: Gestão de Conflitos

Coluna: Obras em prédios tombados

Seção Tira-Teima: Sobra de caixa

Piscina: Tratamento e uso seguro

Fitness: Modernização

Segurança: Investimentos sem trégua

Administração: Conselho, Comissões e eSocial

Caro Leitor, DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Fotos Almir Almeida e Heloísa Y. Mastrocola ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef

Editorial

O ano de 2018 se aproxima do final com o sentimento de missão cumprida mais forte que nos anos anteriores. Foi uma jornada desafiadora, de tempos instáveis, mas mantivemos o barco no prumo, os objetivos em curso, confiantes de fazemos o melhor possível dentro do papel que compete a cada um de nós - especialmente você, síndico/síndica, gestor(a) dos interesses da coletividade, que carrega uma responsabilidade imensa, sem margem a vacilo. Por isso, realizamos em outubro passado o 3º Encontro de Síndicos da Direcional, como um presente da revista a você, dando-lhe oportunidade para estar no contato direto com especialistas em assuntos que fazem parte de seu dia a dia no condomínio, de conversar com seus colegas de trabalho e conhecer alguns de nossos fornecedores. O evento todo, abordado na reportagem de capa desta edição, é organizado sempre com muito carinho, desde a escolha de um local de fácil acesso e confortável, ao coffee-break, palestrantes, segmentos comerciais participantes, prêmios sorteados e até mesmo a lembrancinha final do encontro. Em 2019 teremos novas oportunidades de estarmos juntos, assim, estamos acolhendo sugestões que você tem nos deixado através da pesquisa veiculada pela revista na página 4, no site e no próprio encontro do último dia 6 de outubro. A Direcional Condomínios, que parte para o seu 22º ano em 2019, nasceu com o propósito de lhe prestar um serviço que faça diferença efetiva em seu trabalho, que agregue informação e conhecimento, seja da parte administrativa, técnica ou dos serviços prestados pelos anunciantes. Esta edição de novembro/dezembro corrobora a missão da Direcional, ao lhe apresentar temas como a gestão de conflitos no condomínio, a prática de compartilhamento das decisões que cabem à administração, a prestação de contas, a implantação do eSocial, obras em prédios tombados, investimentos em segurança, na sala de fitness e uso seguro da piscina. É uma diversidade que faz parte do seu valioso trabalho, assim renovamos nosso propósito de continuar levando até você uma revista única a cada edição. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

UMA EDIÇÃO DE HOMENAGENS!!! 30/11 – DIA DO SÍNDICO PARABÉNS PELO SEU DIA!!! & UM FELIZ NATAL, DE MUITA PAZ & PRÓSPERO ANO NOVO A TODOS OS NOSSOS LEITORES, COLABORADORES DE

Tiragem auditada por

Sumário

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

05. Informe Publicitário:................................................................................... Seciesp 06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ...................... Campanhas pelo bem!!! 08. Serviços ao Síndico: .... Gerenciamento de conflitos e o fim dos confrontos pessoais 12. Capa: .................. 3º Encontro de Síndicos: Desafios à gestão segura do condomínio 17. Seção Tira-Teima ......... O síndico deve devolver “sobra de caixa” aos condôminos? 18. Administração: ........... Gestão compartilhada: Divisão ou mais trabalho ao síndico? 20. Artigo: .......... eSocial exige mais planejamento e transparência das administradoras 22. Dica: ............ Segurança: Condomínios apostam em investimentos contínuos na área 28. Coluna: .................... Obras e serviços em prédio ou em região tombada, como proceder? 29. Dica: ................................... Fitness: Prédios antigos buscam valorização com academia 32. Dica: ............................................................... Piscina: Tratamento diário e uso seguro

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2018

CONTEÚDO E PARCEIROS COMERCIAIS.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

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EM QUADRINHOS / O LADO BOM DE SER SÍNDICO

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EM QUADRINHOS / CAMPANHAS PELO BEM!!!

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

GERENCIAMENTO DE CONFLITOS E O FIM DOS CONFRONTOS PESSOAIS Os síndicos dispõem de recursos variados para a gestão de conflitos no condomínio, entre eles a mediação. Mas podem trabalhar preventivamente, revendo posturas pessoais e buscando o apoio do conselho para se posicionar mediante controvérsias ou casos deliberados de oposição ao seu mandato. Por Rosali Figueiredo

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Foto Rosali Figueiredo

Síndico André Cavalaro Dias: “A postura do gestor pode mudar a qualidade do relacionamento com o condomínio”

A MEDIAÇÃO de conflitos ga-

envolver o conselho e comissões de moradores no encaminhamento dos descon-

nhou espaço na legislação brasileira, abriu

tentamentos e brigas geradas por notificações, aplicações de multas, desacordos

um flanco profissional para advogados,

em relação a barulhos, vagas de garagem, animais etc. E sair de suas “posições

psicólogos e administradores, entre ou-

pessoais”, bem como “evitar o confronto”, segundo atesta o síndico André

tros, e se tornou ferramenta importante

Cavalaro Dias, do Residencial Riviera Italiana.

para os síndicos, já que os condomínios

Neste condomínio, os questionamentos de moradores são levados ao conselho,

cresceram em tamanho e complexidade.

que decide em conjunto e com foco no interesse coletivo. O colegiado possibilita

Por exemplo, o novo Código de Processo

também que o morador exerça seu direito de defesa. Além disso, a aplicação de

Civil (CPC / Lei Federal 13.105/2015) prevê

notificações e/ou multas segue um protocolo comum a todos, previamente esta-

o uso da conciliação e mediação como

belecido e fundamentado em testemunhas e/ou provas. “Isso evita simulações de

instrumentos para um acerto de partes

ocorrências motivadas por birras entre moradores e, de outro lado, que sejamos

em conflito, enquanto outra Lei Federal, a

acionados por danos morais, calúnia e difamação”, observa o síndico. O Riviera

13.140/2015, disciplina os procedimentos

possui ampla área de lazer, tem três torres e 216 unidades, e está localizado na

de uma e outra. Esta define mediação

região do Portal do Morumbi, zona Sul de São Paulo.

como “a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que,

“MEDIDAS IMPOPULARES”

escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia

Entretanto, antes de qualquer encaminhamento formal, síndico e conselho apos-

e estimula a identificar ou desenvolver

tam na “conversa direta”. Foi assim, por exemplo, que resolveram um problema

soluções consensuais para a controvérsia”.

de barulho causado por jovens que se reuniam até tarde da noite na área da

Nos condomínios, o uso destes recursos

churrasqueira. “Chamamos o grupo para conversar e o conselho decidiu liberar

ainda é pouco comum, mas os síndicos

uma área fechada aonde eles pudessem ficar sem restrição de horário. Acabou o

já perceberam que precisam pelo menos

problema”, relata André.

Já para as “medidas impopulares que os síndicos devem adotar, que impactam

sindicância, defende. Por outro lado, André

no dia a dia do morador”, ele deixa outra receita: Usar os canais de comunicação

acredita que a composição com o conselho

e argumentar com base na legislação e no Regulamento Interno. O recurso foi

ajuda a chegar no equilíbrio. “Eu tenho um

aplicado recentemente na retirada das lixeiras dos andares, para que o condomínio

perfil conciliador, deixo a pessoa se posi-

de 22 anos pudesse renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros),

cionar, já meus assistentes e conselheiros

algo que nunca havia sido feito. “A postura do gestor pode mudar a qualidade

são mais enérgicos”, ilustra. Isso o auxiliou

do relacionamento com o condomínio”, aponta.

durante um início de gestão turbulento,

Uma forma de prevenir que as “medidas impopulares” resultem em conflitos é o

em 2016, quando houve necessidade de

condomínio passar a trabalhar com base em um plano diretor, a ser aplicado por

mais rigor no combate à inadimplência e

gestões sucessivas, “independente da cadeia de valores pessoais” de quem esteja na

na disciplina do uso das vagas de garagem.

“VIM PARA BATER NO SÍNDICO, MAS RESOLVI AJUDÁLO” – A contadora Ângela Massa foi uma das condôminas que colocou à prova o perfil “conciliador” do síndico André Cavalaro Dias no Riviera Italiana. Ela diz que se dirigiu à sala de administração do condomínio “para bater no síndico”, insatisfeita que estava com o valor da taxa de rateio e com o padrão de prestação de contas apresentado pela gestão. André, profissional de TI, acabara de assumir o cargo; ele escutou, acolheu e concordou com Ângela. “Somente boa vontade não basta ao síndico e conselheiros. Ângela pegou erros muito básicos no financeiro, faltava planejamento, faltava conciliar pagamentos com fluxo de caixa. Eu sentia necessidade de adequar essa parte, Ângela nos ajudou e hoje delegamos a ela essa responsabilidade.” Portanto, de “opositora”, Ângela se tornou gestora financeira do condomínio. “Comecei com trabalho voluntário, mas quanto mais me aprofundava, mais identificava problemas, como deficiências nos recolhimentos fiscais”, afirma a contadora, hoje também subsíndica. Segundo André, é essa visão de “composição” que os condomínios devem assumir em direção a um ambiente consensual e pragmático, pois “duas cabeças funcionam melhor, o síndico nunca é o dono da razão”. (Por R.F.)

CONSTRUINDO UM AMBIENTE FAVORÁVEL AO CONSENSO Uma das funções do síndico é fazer “o gerenciamento dos conflitos”, afirma o advogado Cristiano De Souza Oliveira, que atua como conciliador e mediador privado, faz mestrado em Resolução de Conflitos e Mediação e é membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho do Setor de Serviços, da Associação Comercial de São Paulo (Distrital Centro). No condomínio, os conflitos possuem natureza diversa, explica: A institucional (envolvendo condomínio e problemas no bairro), de gestão (como normas de reformas nas unidades) ou entre vizinhos. E tem causas diferentes também, desde a incompatibilidade de objetivos a polarizações de atitudes. Nesse sentido, é importante para o gestor, em primeiro lugar, construir um ambiente coletivo “onde se desenvolva o sentimento de pertencimento, em que todos são vistos como iguais, inclusive os inimigos, pois o interesse maior é a valorização do patrimônio”, destacou o advogado na palestra que ministrou durante o 3º Encontro de Síndicos da Direcional (Leia mais nas págs. 12 a 16). Outro ponto é fazer a “administração da informação”. Na prática, segundo o especialista, é preciso diminuir o ruído tirando as controvérsias do campo pessoal. Temas que impactam nos hábitos dos moradores costumam ser mais explosivos e devem ser tratados dentro do contexto das regras do condomínio, sem dar margem a polarizações e ao embate entre o que é certo

ou errado, bem ou mal. Um segundo passo é trabalhar posturas pessoais do próprio gestor, dando prioridade a “conhecer, escutar, planejar e agir” (verbos que formam o acrônimo CEPA). Cristiano De Souza lembrou no evento que o síndico pode dar margem a conflitos se mantiver comportamentos como os classificados abaixo pelo psicanalista Horst-Eberhard Richter e adaptados ao ambiente condominial: - Deter a falsa ideia de que ele está sempre certo e seguro porque é quem conhece a situação do condomínio; - Fazer imposições sem conhecer as pessoas; - Agir com base em ideias preconcebidas, em preconceitos, tachando de “chato” um morador que traga uma demanda;

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Foto Rosali Figueiredo

SERVIÇOS AO SÍNDICO

Foto Paulo Mujano

- Não assumir responsabilidades, como se erros cometidos por gestões anteriores não tivessem que ser solucionadas em seu mandato; - Não acreditar nas inovações demandadas pelos condôminos. “Essa é uma forma básica de se criar

conflitos”, ressaltou. Ou seja, é o famoso “vou morrer assim”. “Mas a sociedade é dinâmica e se altera. O síndico pode apostar nas inovações e convidar o condômino a assumir a responsabilidade por elas”, arrematou.

ESTABELECIDO O CONFLITO, O QUE FAZER? O terceiro passo para o gerenciamento de conflitos é começar a mapear os problemas, a saber: 1 – Tomar ciência do que está acontecendo e identificar os envolvidos; e 2 – Definir se é um embate entre vizinhos, interpessoal ou se envolve o coletivo. Depois, buscar soluções: 3 – Nas questões pessoais, o síndico pode agir como um facilitador, apresentando recursos para solução, como a mediação; e, 4 – Nos problemas coletivos, ele deve levar o tema para deliberação de assembleia. A resolução de conflitos prevê ferramentas como a conciliação e mediação, a negociação (onde não há a figura de um facilitador); e a arbitragem (quando as partes elegem um terceiro, que apresentará a solução), entre outros. Em artigo veiculado no Portal Migalhas em 2017, a advogada e pesquisadora Fernanda Medina Pantoja, professora da PUC do Rio de Janeiro, anotou que o Código de Processo Civil define a conciliação como o processo destinado a “conflitos episódicos”, “objetivos”, enquanto a “mediação” envolve “relações continuadas no tempo, nas quais subjazem também aspectos subjetivos”.

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FAKE NEWS PODEM DESESTABILIZAR AMBIENTE DO CONDOMÍNIO

Um dos temas mais controversos das eleições gerais de 2018 no Brasil, as chamadas fake News (notícias falsas) podem desestabilizar o ambiente do condomínio, alerta o advogado José Roberto Graiche Junior, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Em nota divulgada recentemente através da administradora onde exerce a vice-presidência, Graiche Junior citou o caso de um residencial, cliente da empresa, onde moradores descontentes com o perfil do síndico recém-empossado começaram a veicular, através do WhatsApp, que este “demitiria em massa os funcionários”. Isso gerou grande conflito, diz o advogado, “desencadeando uma assembleia e, por conta do estresse, a destituição do síndico e renúncia do conselho consultivo”. Mesmo que boa parte das pessoas participem dessas redes com o objetivo de se informar sobre o prédio, “muitos condôminos usam o meio para produzir ou compartilhar dados fictícios”. Além de gerar riscos para o ambiente condominial, isso implica em responsabilidade legal, como “a possibilidade de a mensagem ser caracterizada como crime”, por “incluir informações caluniosas, difamatórias ou injuriosas contra alguém, de acordo com os Art. 138 a 140 do Código Penal”. “Orientamos nossos síndicos para alertar os moradores quanto a esta prática. Em casos desta natureza, aconselhamos que se cheque a fonte, converse com quem noticiou a informação falsa, que o intuito do grupo não é esse, e que inclusive, tais informações não são a postura do condomínio”, completa Graiche Jr.

PREVENÇÃO Síndicos que têm reportado à Direcional Condomínios experiências bem-sucedidas de uso do WhatsApp para se comunicarem com comissões temáticas ou o conselho, como Kelly Remonti e Marcio Quaiato Perez, adotam com rigidez a norma de exclusão de todo e qualquer assunto, além do seu portador, que não esteja relacionado à finalidade do grupo. “Em nossos grupos estão vetadas questões pessoais e políticas”, reforça Marcio Quaiato. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- A reportagem “Diálogo e mediação na resolução de conflitos. Um perfil da gestão do síndico profissional Adriano Santos”. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Novembro/Dezembro - Ed. 240.

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CAPA

3º ENCONTRO DA DIRECIONAL EM HOMENAGEM AOS SÍNDICOS: DESAFIOS À GESTÃO SEGURA DO CONDOMÍNIO A Direcional Condomínios reuniu especialistas, síndicos e gestores prediais no último dia 6 de outubro, em São Paulo, Capital, com o objetivo de falar das implicações envolvidas na manutenção e segurança das edificações. Sob o tema “O Síndico e a gestão segura do condomínio”, as palestras abordaram os riscos construtivos das estruturas e instalações; as responsabilidades legais do gestor e a necessidade de mediação dessas obrigações junto aos condôminos, em meio às suas expectativas, dúvidas e ansiedades; além do exercício da liderança pelos síndicos de forma que consigam cumprir com o planejamento das obras e serviços. São assuntos interligados, que se relacionam a especialidades distintas, por isso, neste 3º Encontro de Síndicos, a revista programou as palestras do engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi; do advogado Cristiano De Souza Oliveira; da psicóloga e coaching Adriana Ugoski Bandeira; e da Profa. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz (leia mais nas págs. 13 e 14). O evento da Direcional antecipou as comemorações pelo Dia do Síndico, celebrado em 30 de novembro. No encontro do dia 06/10, realizado em auditório do Espaço Hakka, no bairro da Liberdade, esses gestores tiveram um bom momento de networking e acesso a informações e reflexões importantes para o exercício da função. A homenagem da revista só foi possível pelo patrocínio da Creditcon (Solução da inadimplência condominial), Elevartel (Elevadores), Júpiter Desentupidora (& Controle de Pragas), Prevente Engenharia (Inspeções, Laudos e Acompanhamento de obras) e da Vertical Pinturas (Conservação, Recuperação e Modernização de fachadas). Ao final do encontro, houve sorteio de presentes aos síndicos, ofertados pelos patrocinadores, e de um livro de autoria da Profa. Rosely Schwartz. O 3º Encontro dos Síndicos teve ainda coffee-break e lembrancinha da Direcional.

Foto Almir Almeida

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Por Rosali Figueiredo Fotos Almir Almeida e Heloísa Yukie Mastrocola

“EDIFÍCIOS AVISAM ANTES DE COLAPSAR. (...) É PRECISO GESTÃO DA MANUTENÇÃO” O tema geral do 3º Encontro de Síndicos da Direcional em 2018 focou a “Gestão Segura” das edificações por causa dos acidentes que têm sido registrados nos últimos 20 anos no Brasil. Muitos tiveram desfecho tráfico, com desabamento parcial ou total, desde o Edifício Palace II, no Rio de Janeiro, em 1998, ao Wilton Paes de Almeida, em São Paulo, em maio deste ano. Segundo o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que abriu as palestras, “os edifícios avisam antes de colapsar” e as razões podem estar associadas a erros de projeto, de execução, a intervenções ou reformas sem acompanhamento e a anos de omissão ou negligência na manutenção. Falando sobre “Riscos construtivos nas edificações, onde moram os perigos?”, Marcus Grossi disse que a queda de elementos da fachada já “sinaliza falta de manutenção” e algum nível de perigo, assim como ferragens oxidadas nas estruturas. “É preciso que os síndicos tenham consciência sobre sua responsabilidade na gestão da manutenção e que os moradores, principalmente das edificações mais antigas, saibam que devem guardar dinheiro para fazer um restauro futuro. Sem manutenção, a vida útil de 50 anos de um prédio é reduzida e o custo do restauro se torna mais elevado que o da manutenção.” Marcus reforçou também a obrigação de os síndicos providenciarem a “conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores”, conforme determina o Art. 1.448, Inciso V, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002). O especialista apresentou um painel sobre gestão de riscos, inspeção predial, a necessidade de os síndicos acompanharem as reformas internas nos apartamentos e as instalações mais vulneráveis dos prédios, como fundações, armaduras, os revestimentos, o SPDA (Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas), e os equipamentos da rede elétrica e de gás. Ele destacou as principais normas da ABNT que servem de apoio aos especialistas e gestores e, dentro do ciclo de vida das edificações, ressaltou a durabilidade mínima que deve estar assegurada em cada sistema (estrutura, pisos, vedações, cobertura, instalações hidrossanitárias etc.). Marcus Grossi é pós-graduado em Tecnologia em Construção de Edifícios e em Excelência Construtiva e Anomalias, entre outros.

Fotos Heloísa Yukie Mastrocola

CAPA

Na sequência, os palestrantes estabeleceram o contato da plateia com características do comportamento humano, da liderança e de situações de conflito que interferem no sucesso ou insucesso da gestão. O advogado Cristiano De Souza Oliveira abordou as “Posturas que evitam conflitos”, lembrando que os condôminos, ao elegerem um síndico, estão confiantes de que sob este líder terão resguardado seu “bem maior”, ou seja, o imóvel e a edificação. “Cabe a este líder escolhido desenvolver o sentimento de pertencimento à coletividade, de maneira que todos ajam pela valorização do patrimônio.” Em comparação, observou Cristiano, se a falta de manutenção pode levar ao colapso do prédio, a ausência da liderança gera problemas de comportamento, resistência à coletividade e conflitos (Leia mais nas págs. 8 a 10).

Já a psicóloga e coaching Adriana Ugoski Bandeira aprofundou as variáveis do “Comportamento humano e os desafios à liderança do síndico”. “Ao elevar a compreensão deste comportamento, o síndico pode melhorar e aperfeiçoar a gestão do condomínio”, disse. Especialista em gerenciamento de riscos, Adriana repassou os impactos dos lados emocional e racional nas atitudes que o gestor recebe e/ou mobiliza, a capacidade de adaptação (resiliência) a situações inesperadas e como evitar estresse e conflitos, entre muitos outros. Finalizando o encontro, a Profa. Rosely Schwartz mostrou como

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SEGURANÇA NAS POSTURAS DO SÍNDICO

CAPA “Colocar a liderança em prática” através dos atributos e habilidades pessoais. Entre os atributos necessários ao síndico, a professora pontuou a integridade, a ética, o comprometimento, a autoconfiança, a ambição e energia, bem como o desejo de liderar. “O síndico precisa assumir a posição e demonstrar esse comprometimento através da comunicação adequada (ouvindo com respeito), da prestação de contas detalhada e da transparência.” Rosely é autora do livro “Revolucionando o condomínio” (Saraiva, 15ª edição), administradora e contabilista, e pioneira nos cursos de administração na área e de formação de síndicos.

PATROCINADORES DO 3º ENCONTRO DE SÍNDICOS DA DIRECIONAL

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Cinco empresas tiveram oportunidade de apresentar seus serviços, além de tirar dúvidas dos presentes, durante a realização do evento em homenagem aos síndicos. Além de atendê-los em espaço próprio durante a recepção e o coffee-break, os patrocinadores destacaram seus diferenciais através de breve apresentação no auditório.

- ELEVARTEL (Elevadores) – representada por Gilberto Queiroz, Luiz Patti e Vanessa Vila Nova

- CREDITCON (Solução da inadimplência condominial) – representada por Hadan Palasthy

- PREVENTE ENGENHARIA (Inspeções, Laudos e Acompanhamento de obras) – representada pelo Eng. Claudio Eduardo Alves da Silva e Gilson Carlos Ferreira

- JÚPITER DESENTUPIDORA (& Controle de Pragas) – representada por Anderson Aparecido e Jaqueline Kobasew

- VERTICAL PINTURAS (Conservação, Recuperação e Modernização de fachadas) – representada por Flavio da Silva, Emerson Gabriel, Fabiana da Silva, Juliana da Silva e José Lima

CAPA 3º ENCONTRO DE SÍNDICOS DA DIRECIONAL – GALERIA DE IMAGENS

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Fotos Almir Almeida

Foto Heloísa Y. Mastrocola

O 3º Encontro dos Síndicos da Direcional Condomínios, realizado no dia 6 de outubro de 2018 no Espaço Hakka (Rua São Joaquim, 460 – Liberdade – SP/SP), iniciou às 8h30 com uma recepção com café, teve intervalo com coffee-break e sorteio de prêmios. Foi encerrado às 13h30 com a entrega de uma lembrancinha da revista a todos os presentes.

Foto Almir Almeida

Direcional CondomĂnios | Novembro / Dezembro 2018 Fotos HeloĂsa Y. Mastrocola

CAPA

SEÇÃO TIRA-TEIMA

O SÍNDICO DEVE DEVOLVER “SOBRA DE CAIXA” AOS CONDÔMINOS? EM ENTREVISTA

à Direcional Condomínios, a Profa. Rosely Schwartz orienta os gestores sobre a conveniência ou não de se devolver parte da verba arrecadada pelo prédio, caso haja bom superávit no caixa, conforme alguns exemplos já levantados pela revista.

Foto Richard A. Charles

É necessário saber a origem de um eventual saldo superavitário e verificar se ele está na conta corrente ou em alguma aplicação financeira, como poupança. Se for um montante que compõe o Fundo de Reserva, conforme prevê a Convenção, não deverá ser mexido, pois esta aplicação é geralmente destinada para suprir gastos emergenciais. Além disso, o condomínio, ao longo de sua vida útil, precisará de várias manutenções e obras. Precisará ainda pagar, por exemplo, 13º Salário aos funcionários, entre outros. O ideal é que tenha planejamento e reservas para isso tudo, evitando rateios extras. Qualquer valor em conta faz parte do patrimônio do condomínio. A administração deve manter o Fundo de Reserva e demais provisões para garantir a tranquilidade de todos. Isso evita no futuro a necessidade de rateios elevados para cobrir despesa ou obra emergencial.

2. O QUE FAZER SE A ASSEMBLEIA APROVAR A DEVOLUÇÃO? Se o valor superar o planejado pelos gestores para cobrir todas as despesas de curto a longo prazo, a assembleia poderá deliberar a devolução seguindo o que a Convenção estabelece para o rateio das despesas (Fração ideal ou em partes iguais). O critério mais utilizado para a devolução é descontar da quota condominial mensal a parcela correspondente, em algumas vezes. Essa forma deverá ficar muito clara na assembleia. De outro modo, se o valor a ser devolvido tiver origem na locação de áreas comuns para terceiros ou venda de ativo imobilizado e superar R$ 24 mil no ano, o condômino terá que declarar em seu Imposto de Renda a parte que lhe couber. (Edição R.F.)

ROSELY SCHWARTZ Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios, do CRA-SP). Mais informações:rosely@ocondominio.com.br.

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1. É ACONSELHÁVEL FAZER ESSA OPERAÇÃO?

ADMINISTRAÇÃO

GESTÃO COMPARTILHADA: DIVISÃO OU MAIS TRABALHO AO SÍNDICO? Condomínios registram maior participação de seus proprietários na gestão da arrecadação, das obras e dos espaços comuns, através do conselho ou de comissões temáticas. “É mais trabalhoso, mas inevitável”, diz presidente da Aabic.

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Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

CONSELHOS mais atuantes ou comissões compostas por moradores para auxiliar na contratação e acompanhamento de obras têm sido uma constante nos condomínios de São Paulo. De residenciais com uma torre (padrão) a empreendimentos com conceito de clube, ganham corpo grupos de condôminos voluntários responsáveis pela promoção de eventos, contratação de assessorias esportivas, modernização de espaços de lazer, realização de obras, gestão com a construtora, e acompanhamento disciplinar e da segurança, entre muitos outros. Na verdade, “o trabalho do síndico nunca é solitário”, nem mesmo na confecção da previsão orçamentária, pontua a gestora Kelly Remonti, que atua como orgânica desde 2011 no condomínio onde mora, o Top Village, e assumiu a sindicância profissional em outro residencial em maio deste ano, ambos em Alphaville, Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo. “Sempre

Síndica Kelly Remonti: “O trabalho do síndico nunca é solitário”

acreditei no trabalho em equipe e, no caso do síndico, ele é multifuncional, pois conta com o conselho, funcionários e comissões de pessoas que podem ajudar de diversas maneiras”, diz. Kelly observa que ao fazer o planejamento financeiro, operacional e de manutenção do condomínio, o síndico está sempre mobilizando a coparticipação, pois ele deve se apoiar em quatro diferentes fontes de informação: (A) Nas suas verificações in loco; (B) Nos feedbacks do zelador/gerente predial e da administradora; (C) Nas necessidades e expectativas expressas pelos moradores; e (D) Nas discussões com o corpo diretivo. “Juntar essas bases não é uma tarefa trabalhosa”, afirma. E o compartilhamento prossegue na execução da previsão orçamentária, que deve ser comunicada aos moradores. Portanto, é a esse quadro que vêm se agregar, cada vez mais, as comissões, completa a síndica, lembrando, porém, que elas precisam agir em conformidade com o Regulamento Interno, ser produtivas e avaliadas periodicamente. “Se não surtirem efeito, devem ser desfeitas, pois aí vira bate-papo.” No Condomínio Top Village, as reuniões com o conselho são trimestrais e comissões são formadas pontualmente, conforme as necessidades. Já no residencial onde assumiu a sindicância há pouco tempo, o conselho tem se reunido mensalmente e ainda não se formaram comissões. “Inexiste um modelo fechado de coparticipação. De outro lado, porém, é essencial haver predisposição do síndico. A equipe precisa reconhecê-lo como um líder, como alguém que vai dar sequência ao assunto, somente assim ela irá se envolver e apresentar os problemas.” De outro modo, o gestor deve estabelecer limites “até onde pode operar sem pedir aprovação”, já que ele assina as responsabilidades legais pelo condomínio.

ADMINISTRAÇÃO

Advogado José Roberto Graiche Junior, presidente da Aabic

O advogado José Roberto Graiche Junior, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), tem observado maior coparticipação dos condôminos na gestão dos prédios. “O conselho está mais ativo porque as pessoas hoje se interessam mais pelo patrimônio; o condômino está mais participativo porque a taxa de rateio representa uma fatia grande de sua despesa mensal”, analisa Graiche Junior. Há outras razões, porém. “Também as administradoras ampliaram seu papel, com necessidade de dar suporte a novas demandas e serviços, que envolvem desde medidas de sustentabilidade ao

pay-per-use. Essa participação maior dos conselhos e das comissões é inevitável pela complexidade que os condomínios adquiriram, tem sido muito dinâmico, especialmente pela agilidade das ferramentas de comunicação via internet”, analisa o representante da Aabic. O advogado lembra que os condomínios cresceram, alguns chegam a 1.500 unidades ou mais, apresentam diversas áreas de lazer e precisam “de mais gente cuidando da ocupação desses espaços e da sua organização operacional”. “Senão viram um elefante-branco.” “O conselho e as comissões fazem a integração necessária e garantem um melhor aproveitamento dos novos espaços e serviços dos condomínios”, reforça. É uma dinâmica facilitada pela comunicação, que possibilita mobilizar com agilidade enquetes eletrônicas ou pesquisas de expectativas, “dando um norte muito rápido do que é a vontade da maioria”. É claro que o maior compartilhamento da gestão pode gerar “mais conflito, pelo fato de as pessoas não saberem usar, por exemplo, as redes sociais, de expor pessoas e questões individuais” (Leia suas recomendações sobre o assunto na pág. 10). “É mais trabalhoso, mas inevitável.” Por fim, segundo Graiche Junior, essa maior coparticipação decorre ainda da presença crescente de síndicos profissionais na gestão dos condomínios. Pesquisa realizada pela Aabic entre os cerca de 16 mil empreendimentos na Capital Paulista atendidos pela sua carteira de administradoras indica que “de 12% a 15% possuem síndicos profissionais”. Neste cenário, “o conselho precisa atuar mais, pois o profissional não possui a autonomia do síndico morador”, opina. Além disso, ele diz que tem sido alta a rotatividade desses síndicos, exigindo mais envolvimento dos condôminos. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o compartilhamento da gestão está plenamente respaldado pela legislação, pois o parágrafo 2º do Art. 1348 do Código Civil prevê que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação de assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção”. (Por R.F.)

“COMISSÃO NÃO É OBAOBA, HÁ MUITO TRABALHO A SER FEITO” – Gestor da área de riscos em condomínios, o consultor Carlos Alberto dos Santos assumiu a responsabilidade pela contratação e acompanhamento das obras na fachada do residencial onde mora, mesmo sem ter qualquer participação oficial no corpo diretivo. Com duas torres e mais de 20 anos de construção na zona Sul de São Paulo, o condomínio nasceu com vício construtivo na fachada, conforme constatou perícia realizada em 2002. E as manutenções subsequentes pioraram o quadro, observa o consultor, obrigando-os a contratar em 2018 a remoção do material antigo e reconstrução do sistema de fachada em panos inteiros de um dos prédios (Fotos acima). A complexidade dos serviços exige seu acompanhamento pari passu, impraticável para a síndica Tatiane Rangel, que assumiu há poucos meses a gestão do condomínio e precisa cuidar da reorganização financeira, além da modernização em curso dos elevadores e de outras obras de manutenção. Com experiência profissional no segmento corporativo, Carlos Alberto introduziu processos de compliance e de segurança à contratação e à execução da obra da fachada, por exemplo, desenvolvendo desde um escopo único de serviços orçados com diferentes empresas à conferência da contratação de seguro para os funcionários da vencedora e do uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual). “Os contratos de serviços e obras precisam ser personalizados para cada condomínio, não podem ser ‘copia e cola’’, afirma. Suas cláusulas devem ser analisadas no detalhe, observando-se se aplicam ou não ao condomínio, o que exige disponibilidade do condômino que resolve colaborar ou participar do conselho. “Comissão não é oba-oba, há muito trabalho a ser feito”, arremata Carlos Alberto. (R.F.)

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2018

Foto Guilherme Tichauer

“AS PESSOAS HOJE SE INTERESSAM MAIS PELO PATRIMÔNIO”

ARTIGO

ESOCIAL EXIGE MAIS PLANEJAMENTO E TRANSPARÊNCIA DAS ADMINISTRADORAS Por José Roberto Graiche Júnior

ATUALIZAR

documentos de

dependentes, cadastrar autônomos e gerenciar dados de segurança do trabalho estão

O CADASTRO DE FUNCIONÁRIOS

ao eSocial. O sistema não altera a lei nem

Atualizar o cadastro de empregados é uma das etapas mais árduas para cumprir as

impõe novas exigências, mas cria um novo

exigências do eSocial. A obrigatoriedade de fornecer o CPF para o cadastro de todos os

sistema de autofiscalização que exigirá mais

dependentes é o principal desafio, já que muitas crianças ligadas aos funcionários ainda

planejamento e transparência na gestão do

não possuem o documento. Muitos empregados sequer residem na mesma cidade

condomínio. Desde o início de 2017, admi-

dos dependentes, o que dificulta ainda mais para tirar o documento a tempo. Outro

nistradoras de todo Brasil vêm adaptando as

ponto de atenção é que, a partir de agora, um dependente só pode estar vinculado a

rotinas de trabalho à realidade automatizada

um único empregado. Ou seja, um filho só pode ser dependente do pai ou da mãe,

do eSocial, tudo para deixar os clientes em

jamais dos dois ao mesmo tempo, como acontecia anteriormente.

conformidade com a lei. Foi necessário

É necessário ainda disponibilizar dados do cônjuge, como cartão do SUS e RG, além

atualizar os sistemas internos com softwares

de documentos dos filhos, como certidão de nascimento e carteira de vacinação. Para

mais modernos e velozes na transmissão de

atender com antecedência o prazo de envio das informações de empregados, adminis-

dados. Algumas até criaram cartilhas com os

tradoras já destinaram aos trabalhadores formulários de recadastramento para validar

novos procedimentos e oferecem cursos para

e complementar dados que ainda não possuem, como o CPF de filhos e do cônjuge.

novas exigências.

O envio informatizado dos dados também provocará mudanças na admissão e registro de novos empregados. Candidatos aprovados em um processo seletivo não

No início de outubro de 2018, a Receita

poderão iniciar um contrato de trabalho sem antes compartilhar os documentos pessoais

Federal voltou a prorrogar o prazo de envio

e de seus dependentes. Condomínios que costumavam autorizar temporariamente o

das informações. Ganhamos mais tempo, é

ingresso de funcionários na falta de algum documento vão precisar abandonar esse

verdade, mas já vínhamos nos antecipando

tipo de informalidade.

para cumprir o cronograma sem depender

O eSocial impacta ainda na contratação de trabalhadores autônomos. Jardineiros,

de adiamentos. Atendemos à primeira etapa,

pintores, encanadores e outros profissionais sem vínculos empregatícios precisarão

que exigia o cadastro de empregadores, e

preencher e assinar um formulário para oficializar a prestação do serviço. A ficha ca-

estamos prontos para cumprir com a segun-

dastral exige o fornecimento de dados pessoais, como PIS, CPF, RG, endereço e nome

da, cadastrando empregados, autônomos

dos pais. A sugestão é que os condomínios condicionem o pagamento pelo serviço

e síndicos.

ao preenchimento do formulário. Se o trabalhador vai embora sem fornecer alguns

O sucesso dos condomínios no cum-

dados, o condomínio ficará irregular caso não consiga localizá-lo depois.

primento dos prazos depende de uma boa

Padronizar o envio das informações por meio do eSocial pode render benefícios

relação com zeladores e gerentes prediais,

em médio e longo prazos para funcionários e empresas, como a diminuição de

pessoas diretamente ligadas ao dia a dia

fraudes, inconsistências de informações e irregularidades. O auxílio das administra-

dos funcionários. São eles quase sempre os

doras é essencial para que os condomínios sejam bem-sucedidos nesse processo.

primeiros a saber quando um empregado

Só elas poderão coordenar prazos, reunir arquivos e planejar a relação com os

precisa alterar informações de sua ficha

prestadores de serviço.

Foto Guilherme Tichauer

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2018

algumas administradoras criaram até grupos de WhatsApp com os zeladores.

entre os maiores desafios para se adequar

síndicos e zeladores, preparando-os para as

cadastral. Para facilitar a comunicação e não depender de trocas de correspondências,

JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Mais informações: info@aabic.org.br.

DICA / SEGURANÇA - CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

CONDOMÍNIOS APOSTAM EM INVESTIMENTOS CONTÍNUOS NA ÁREA Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

Síndico Marcio Quaiato Perez: Diagnóstico de segurança tem ajudado o condomínio a reforçar sistemas e procedimentos

A ÁREA da segurança patrimonial das edificações demanda investimentos sem trégua por parte de síndicos e condôminos. Novas soluções em tecnologia surgem em curto espaço de tempo, enquanto a criminalidade cresce, bate às portas dos prédios com artimanhas e disfarces e impõe a necessidade de vigilância constante a este setor. É o caso de um condomínio-clube de 316 apartamentos e três torres, localizado no alto da Mooca, na zona Leste de São Paulo, que já vinha pensando em fazer um upgrade em seus sistemas quando testemunhou a tentativa de invasão de um prédio vizinho, em agosto passado. O Grupo de Trabalho de Segurança do empreendimento, criado pelo síndico Marcio Quaiato Perez, decidiu então acelerar as ações e buscou o suporte de um diagnóstico de segurança, contratado junto ao consultor José Elias de Godoy, tenente-coronel da reserva da Polícia Militar de São Paulo. “Daremos um enfoque maior no controle de acesso, com modernização dos equipamentos e diminuição da necessidade de intervenção humana”, afirma o síndico, destacando, por exemplo, o reforço na biometria. Mas não só: O condomínio está reavaliando a logística de funcionamento de suas duas portarias, localizadas em ruas diferentes, ambas com passagens de veículos e pedestres. Moradores ganharão um Manual de Normas e Procedimentos, terão palestra de orientação e os funcionários vêm passando por treinamento. As medidas estão sendo discutidas pelo GT de Segurança, composto por 35 moradores, afirma Marcio. “Através do WhatsApp, o grupo compartilha informações, opiniões, atas e orçamentos, e discute experiências de outros condomínios”, explica. Algumas mudanças, que demandam elevado investimento e/ou mudança no Regimento Interno, serão levadas para deliberação da assembleia. O condomínio pretende instalar 158 câmeras, reforçando o alcance das 82 existentes. O objetivo é colocá-las nos halls de serviço de todos os andares das três torres e disponibilizar as imagens aos moradores dos respectivos pavimentos.

DICA / SEGURANÇA - CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

RISCOS NA “PORTA DA FRENTE”

Foto Rosali Figueiredo

Consultor José Elias de Godoy: Os condomínios precisam “trabalhar muito forte o controle de acesso”

De acordo com o consultor José Elias de Godoy, o condomínio administrado pelo síndico Marcio localiza-se em uma região de elevado número de ocorrências, por isso, “o controle de acesso está sendo ajustado com tecnologia e aprimoramento dos procedimentos”. O aumento dos casos de invasões e furtos nos condomínios em 2018 “preocupa muito”, afirma. “Cheguei a ir, em uma única semana, a quatro condomínios com registros de invasões”, completa. “E isso tem acontecido da mesma forma: Entrada pela porta da frente, burlando o controle de acesso.” Segundo José Elias, os condomínios precisam “trabalhar muito forte” nessa parte da edificação, principalmente nos procedimentos. “O equipamento ajuda, mas no procedimento da entrada é que não se pode falhar.” De outro modo, quanto mais sofisticada e integrada a tecnologia, a exemplo do sistema de biometria facial, “menor o campo de ação do controlador de acesso e, portanto, menor a probabilidade de erro”. O consultor observa que as invasões para “furtos qualificados mediante arrombamento de unidades” têm sido realizadas com a burla dos procedimentos, enganando-se o porteiro. “Em geral, os bandidos sabem que o apartamento está vazio; furtam tudo o que se possa levar facilmente, do celular à bicicleta”. “O grande segredo do controle de acesso é o porteiro, que deve liberar a entrada somente com autorização expressa. E o morador não pode dar ‘carona’. Em alguns casos pode até haver conivência do morador, às vezes em dívida com traficantes, que libera entrada para assaltantes”, resume o consultor.

Foto Rosali Figueiredo

COMUNICAÇÃO AJUDA A CONSOLIDAR NORMAS Síndico profissional Carlos Abreu: “A palavra condomínio não está enraizada nas pessoas enquanto ambiente compartilhado, onde elas precisam conversar e conciliar e não fazer o que querem”

DICA / SEGURANÇA - CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

O síndico profissional Carlos Abreu, também secretário do Conselho de Segurança Portal do Morumbi (Conseg), está conduzindo o aprimoramento do sistema em condomínio de alto padrão localizado na região de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. Na edificação, de uma torre e 50 unidades, Carlos Abreu encontrou um bom aparato de equipamentos ao assumir a sindicância neste semestre, incluindo portaria blindada, 130 câmeras e sala blindada com monitores. Mas identificou “falhas de procedimentos”, “falta de protocolo”, além de câmeras instaladas em posições ou locais errados. “Para quem chega, parece muito bem protegido, mas tínhamos casos de entregas nos apartamentos”, questiona. O gestor fala de exceções que eram abertas para alguns entregadores de produtos perecíveis não cadastrados previamente, ferindo determinação do Regimento Interno. “A palavra condomínio não está enraizada nas pessoas enquanto ambiente compartilhado, onde elas precisam conversar e conciliar e não fazer o que querem.” Disto surgem as vulnerabilidades que irão furar o controle de acesso e permitir invasões, analisa. Deste modo, Carlos defende a necessidade de se investir também na comunicação com os moradores e nos processos de discussão de novas normas. “Escutar o que eles têm a falar e assumir a responsabilidade de gestor faz toda diferença”, diz. É preciso, orienta, utilizar recursos como murais, painéis eletrônicos nos elevadores, grupos de WhatsApp e circulares para informar, com objetividade e assertividade, sobre o porquê das regras. Outro aspecto que contribui para o acatamento às normas é envolver o conselho e comissões de moradores nas discussões sobre o sistema. “A tendência é a tomada de decisão compartilhada”, afirma. Segundo Carlos Abreu, a portaria é, de fato, o ponto “mais crítico” sobre o qual os condôminos precisam se debruçar. “Deve ser analisado como as pessoas são recebidas e anunciadas; como os moradores entram e saem; observar se funcionários e condôminos respeitam as regras, e se os primeiros são coagidos por estes. Ainda vemos muito, também, os porteiros liberarem acesso a mulheres atraentes, mas rotina é algo que não se quebra”, exemplifica. O gestor propõe que os síndicos cuidem ainda da integração do condomínio com a sua região. “No Conseg, que trata da segurança e zeladoria do bairro, podemos solicitar iluminação pública, limpeza de praças e terrenos abandonados, que servem de abrigo para bandidos, conhecer os policiais e os vizinhos. Com isto, reforçamos a proteção primária. É uma rede que se organiza e conquista melhorias”, justifica. Por fim, ele defende a implantação do programa Vizinhança Solidária, experiência que tem acompanhado no Jardim Ampliação, no Morumbi, onde mora.

PORTARIA VIRTUAL Nessa experiência com o Conseg e o programa comunitário, Carlos Abreu vem observando o crescimento de prédios com portarias automatizadas ou virtuais (de atendimento à distância), sem a presença do porteiro físico. “O condomínio deve entender a sua dinâmica, como a movimentação de prestadores de serviços e entregadores, para definir o formato que melhor lhe atende. Muitas vezes a portaria convencional é necessária para dar mais agilidade aos fluxos de entrada e saída. Em outras, funciona bem o modelo híbrido. Não dá para chegar num prédio com um pacote fechado, é preciso conhecer suas particularidades”, pondera. Para o síndico profissional Paulo Mujano, a experiência da automatização cabe bem a determinadas edificações. No condomínio onde mora e que ad-

DICA / SEGURANÇA - CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

ministra, o Boulevard, com 20 unidades e localizado na região da Av. Paulista, ele implantou com sucesso há pouco mais de dois anos um formato misto. Este alterna um período de atendimento pelo porteiro presencial com outros horários e dias da semana em que somente moradores realizam o controle. Agora, Paulo assumiu a sindicância profissional em um residencial de alto padrão do bairro de Moema, de apenas quinze unidades, onde implantará a portaria virtual, com tecnologia para atendimento remoto. O modelo já havia sido definido pela assembleia de condôminos com o objetivo de reduzir custos e a elevada taxa de rateio no local, a qual tem dificultado a comercialização de imóveis. De acordo com o síndico, o prédio poderia funcionar bem apenas com a automatização da portaria, sem a interferência do funcionário da central remota, “mas os moradores fazem questão de haver uma dupla checagem nos acessos”. (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

ATUALIZAÇÃO TECNOLÓGICA: BIOMETRIA, CÂMERAS, CERCA ELÉTRICA, INTERFONE E PORTÕES

Tendência 1: Intertravamento com fechaduras eletromagnéticas Independente do modelo de portaria e controle de acesso dos prédios, é inevitável que eles promovam a atualização tecnológica, bem como a manutenção de seus equipamentos. Por exemplo, é preciso optar por versões modernizadas de cerca elétrica, que não possam ser desarmadas por jumper e que disparem um alerta em caso de interferência. Outra opção do mercado são as barreiras perimetrais com infravermelho. Isso tudo demanda, porém, que haja no condomínio um plano de contingência, estabelecendo responsabilidades por esse monitoramento e as medidas a serem tomadas em caso de acionamento do alarme, observa Albert Dourado, que atua no setor. “A principal falha que se verifica hoje nos condomínios é a falta de integração entre esses equipamentos. Por exemplo, de que adianta a biometria no portão se isso não está integrado ao software que fará o registro e armazenamento dos dados?”, questiona. Segundo Albert, a integração do sistema gera um custo 20% em média acima do valor de aquisição dos equipamentos, e, ao economizar isso, o prédio acaba gerando vulnerabilidade no controle de acesso. Seguem abaixo demais dicas coletadas junto aos síndicos e especialistas do setor.

DICA / SEGURANÇA - CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

- BIOMETRIA A biometria é um recurso aplicável aos diferentes tipos de controle de acesso em uso nos condomínios: no da presença do porteiro físico; no da portaria automatizada; no formato híbrido; e no da portaria virtual. A identificação da pessoa previamente cadastrada no sistema do condomínio pode se dar através das digitais do dedo ou da retina ou íris dos olhos. Os dados de entrada e saída de moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços ficam registrados e facilitam o controle.

- CÂMERAS O sistema de CFTV do condomínio precisa separar as câmeras de acesso/segurança (visando ao bloqueio das invasões) das de controle (para uso interno). Elas têm natureza, tecnologia e alcance distintos. As câmeras de acesso/segurança ficam no hall social e de serviços do prédio, nos elevadores, portarias e perímetros. O ideal é que tenham tecnologia digital (IP e HD), com alta definição de imagem e integração ao sistema de controle de acesso. Já as de controle são instaladas em halls internos para inibir atos de vandalismo. José Elias de Godoy orienta que elas tenham posicionamento diferenciado, próprio para cada função. Para Albert Dourado, as câmeras apresentam hoje rápida atualização tecnológica e precisam receber atenção especial do condomínio. “O que era top de linha há três anos já está defasado”, compara. Segundo José Elias, os gestores podem realocar os modelos defasados para o circuito de controle.

Foto Rosali Figueiredo

Tendência 2: Câmeras de controle monitoram circulação em áreas internas dos prédios

- CENTRAL DE INTERFONE Para agilizar o atendimento e reforçar a triagem de quem entra e sai no prédio, este deve dispor de uma moderna central de interfone, digital, em que todos os condôminos possam se comunicar entre si e também com os mais diferentes espaços de lazer ou serviços (como o salão de festas e brinquedoteca). A versão digital garante ainda qualidade da voz e até mesmo ligação externa da portaria com algum número de telefone. A central pode também estar programada para disparar alarmes de invasão ou alertas de incêndio. “Condomínios com 15 anos de vida devem buscar atualização de sua central”, afirma Albert Dourado. Uma novidade que está chegando ao mercado é o sistema de interfone via internet, compacto, que dispensa a necessidade da central; ele será implantado de forma piloto junto com o sistema de portaria virtual do condomínio administrado pelo síndico Paulo Mujano.

DICA / SEGURANÇA - CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

- PORTARIA VIRTUAL / REMOTA É o modelo de portaria cujo atendimento acontece de forma remota, por meio dos funcionários do prestador de serviços, locados na central da empresa. Eles fazem a liberação dos portões depois de identificadas as pessoas através de câmeras, sistemas biométricos e/ou consulta ao condômino, tudo via internet. O especialista Walter Uvo recomenda que o síndico, ao contratar o serviço de portaria remota, exija do prestador o serviço de “link dedicado”, uma internet de banda larga exclusiva ao condomínio que garantirá “toda a conectividade dos aparelhos, da portaria, dos alarmes”. Mas com ou sem link dedicado, é sempre importante garantir a redundância do sinal da internet (com contrato simultâneo com provedor de banda larga), da mesma maneira como é essencial haver redundância no fornecimento de energia (através de geradores e nobreaks) e alarme de incêndio, que é obrigatório na ausência do porteiro físico 24 horas por dia.

- PORTARIA AUTOMATIZADA Também neste formato a tecnologia é indispensável, assim como a redundância na internet e energia, o alarme de incêndio, mas todo o controle acaba realizado pelos condôminos, sem presença do porteiro (local ou remota). Em geral, o morador tem acesso às imagens da portaria por meio de seus smartphones e/ou monitores de vídeos acoplados nos interfones.

- PORTÕES

Foto Rosali Figueiredo

O fechamento eletromagnético entra como uma segurança a mais no fluxo de pessoas nas eclusas, pois evita que se esqueçam abertos um ou outro portão do sistema, explica Albert Dourado. Além disso, o fechamento é automático e independe da ação do funcionário da portaria. Mas ao escolher a trava de eletroímã nos portões da eclusa de pedestre, é preciso garantir que ela sempre esteja energizada, com uma tensão mínima, para que se mantenha fechada. Aqui, é fundamental que o condomínio possua redundância de sistemas que forneçam energia (gerador e/ou nobreak). Outra alternativa que chega aos condomínios é a instalação do torniquete, o qual possibilita a passagem de uma pessoa por vez e dificulta a chamada “carona”. Já os portões de acesso de veículos devem possuir motores robustos para comportar o movimento de entrada e saída e operar uma velocidade entre 5 e 10 segundos. (Por R.F.)

Torniquetes evitam “caronas” no acesso ao condomínio PRÓXIMA EDIÇÃO: COBERTURA

COLUNA

OBRAS E SERVIÇOS EM PRÉDIO OU EM REGIÃO TOMBADA, COMO PROCEDER? Por Rejane Saute Berezovsky

ANTES DE ENTRAR

NÍVEL DE PRESERVAÇÃO 2 (NP-2) – “Preservação parcial do bem tombado. Quando

mérito de obras e serviços em prédio ou

se tratar de imóvel, todas as características arquitetônicas externas da edificação deverão

região tombada, é importante entender o

ser preservadas, existindo a possibilidade de preservação de algumas partes internas, a

que significa o tombamento, seus diferen-

serem definidas nesta resolução”;

tes níveis e os órgãos envolvidos. Ele pode

NÍVEL DE PRESERVAÇÃO 3 (NP-3) – “Preservação parcial do bem tombado. Quando se

acontecer na esfera Municipal (através

tratar de imóvel, deverão ser mantidas as características externas, a ambiência e a coerência

do Conpresp), Estadual (Condephaat) ou

com o imóvel vizinho classificado como NP1 e NP2, bem como deverá estar prevista a

Federal (por meio do Iphan). Importante

possibilidade de recuperação das características arquitetônicas originais”;

destacar que o bem tombado a nível federal estará também tombado no estadual e mu-

NÍVEL DE PROTEÇÃO 2 (NP-2) – “Corresponde a bens de grande interesse histórico,

em nível estadual garantirá essa condição

arquitetônico ou paisagístico, determinando a preservação de suas características externas

em âmbito municipal.

e de alguns elementos internos que integram o processo”;

Em São Paulo (Capital), a Prefeitura

NÍVEL DE PROTEÇÃO 3 (NP-3) – “Corresponde a bens de interesse histórico, arqui-

Municipal define tombamento como “o

tetônico, paisagístico ou ambiental, determinando a preservação de suas características

conjunto de ações realizadas pelo poder pú-

externas”;

da aplicação de legislação específica, bens de valor histórico, cultural, arquitetônico,

NÍVEL DE PROTEÇÃO 4 (NP-4) – “Determina o controle da volumetria do bem tombado”; NÍVEL DE PROTEÇÃO 1 (P-1) – “Corresponde a bens de excepcional interesse histórico, arquitetônico ou paisagístico, determinando sua preservação integral”; e,

ambiental e também de valor afetivo para

NÍVEL DE PROTEÇÃO 2 (P-2) – “Corresponde a bens de grande interesse histórico,

a população, impedindo que venham a ser

arquitetônico ou paisagístico, determinando a preservação integral de todos os ele-

destruídos ou descaracterizados”.

mentos arquitetônicos e construtivos externos, bem como de elementos arquitetônicos

Segundo as Resoluções do Conpresp, em seu Glossário de Termos, existem níveis

e construtivos internos discriminados nas fichas cadastrais constantes do processo de tombamento, ou identificados através de diagnósticos e pesquisas”.

de tombamento em São Paulo que deter-

Independentemente do imóvel ou região estar tombado ou não, é necessária a reali-

minam as ações possíveis e as formas de

zação de manutenções preventivas e/ou corretivas no intuito de garantir a funcionalidade,

execução das mesmas, a saber:

desempenho e segurança do bem. No caso de tombamento ou preservação, obras e

NÍVEL DE PRESERVAÇÃO 1 (NP-1) –

serviços deverão acontecer após a verificação de sua classificação. Somente depois do

“Preservação integral do bem tombado.

conhecimento da mesma, a lista de ações possíveis, inclusive solicitação de aprovação junto

Quando se tratar de imóvel, todas as carac-

aos órgãos competentes (Iphan, Condephaat e Conpresp), deverá ser definida. Assim, o

terísticas arquitetônicas da edificação, exter-

gestor garantirá a manutenção e/ou obras pretendidas, não incorrendo em erros junto à

nas e internas, deverão ser preservadas”;

legislação, o que poderá gerar penalidades.

REJANE SAUTE BEREZOVSKY Foto André Rosso

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2018

rico, arquitetônico ou paisagístico, determinando sua preservação integral”;

nicipal; da mesma forma, o tombamento

blico com o objetivo de preservar, por meio

NÍVEL DE PROTEÇÃO 1 (NP-1) – “Corresponde a bens de excepcional interesse histó-

Engenheira civil com 35 anos de atuação com obras, inspeções e perícias. É diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias em Engenharia de São Paulo). Colaborou na elaboração e edição da norma de Inspeção Predial do Instituto, lançada em 2011.

Mais informações: berezovsky.rejane@gmail.com.

DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO

PRÉDIOS ANTIGOS BUSCAM VALORIZAÇÃO COM ACADEMIA

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndico Luiz Araújo na nova academia do Condomínio Grenoble

O EDIFÍCIO GRENOBLE, bem conservado, foi entregue em 1974 no Jardim Paulista, região valorizada da Capital Paulista. E, sem querer estacionar no passado e visando acompanhar o desenvolvimento do entorno, seus condôminos têm investido em inúmeros projetos de modernização das instalações. Neste ano, por exemplo, tiveram duas áreas revitalizadas, a academia e brinquedoteca, processo conduzido pelo síndico Luiz Roberto de Araújo, de forma a atendar a uma “demanda antiga” dos moradores das 44 unidades. “A academia anterior estava deteriorada e os equipamentos eram antigos. Em 2017 contratamos um arquiteto para redefinir o uso do espaço, bem como o da brinquedoteca. Uma parte do conselho acompanhou o síndico nesta tarefa, depois fizemos a discussão com os demais conselheiros e levamos a proposta para a assembleia, que aprovou por unanimidade o projeto e o orçamento”, relata Luiz Roberto. Ele diz que contou ainda com a colaboração de uma profissional de academia para pensar o escopo dos equipamentos (tipos e quantidade), bem como sua distribuição no ambiente. Esse desenho foi confrontado com o perfil dos usuários, o que contribuiu para o sucesso da nova sala de fitness: “Quando reabrimos, em março de 2018, registramos 30 frequências no mês. Seis meses depois, em setembro, esse número saltou para 240”, comemora o síndico. Luiz Roberto acredita que o resultado tenha a ver também com o fato de que, na reabertura do espaço, o condomínio tenha disponibilizado, nas duas primeiras semanas, algumas horas de um personal trainer para ensinar os moradores a utilizar os novos equipamentos: Duas esteiras profissionais (“mas não de alto desempenho”); duas bicicletas ergométricas; e uma estação de musculação. O ambiente foi completado por espaldar; espelhos; acessórios (como saco de boxe); além de câmera de controle, monitor de tevê, internet de banda larga, pacotes de tevê paga e Netflix, e bebedouro (externo). “Tínhamos dinheiro em caixa, pagamos tudo à vista.” Isso possibilitou ao síndico obter grande desconto na compra dos equipamentos. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO O SÍNDICO QUER MONTAR ACADEMIA NO PRÉDIO, E AGORA? O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha tem cuidado da modernização do Condomínio Fernão Dias, prédio construído também em princípios dos anos 70 com 67 unidades na região da Av. Paulista, em São Paulo. Entre outros, está conduzindo o processo do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e revitalizou o hall social. Agora chegou a vez de ocupar um espaço livre do edifício, sem uso, para implantar a academia, serviço inexistente no condomínio. “Estou atendendo à demanda de alguns moradores”, esclarece Luiz. Por isso, ele resolveu fazer um levantamento das expectativas dos condôminos, das opções disponíveis no mercado e submeter o assunto à votação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). A seguir, Luiz Leitão compartilha, em depoimento, essa experiência aos seus colegas gestores.

- APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA “A maioria dos condomínios mais antigos, e até mesmo alguns mais atuais, não dispõe de academia de ginástica, uma comodidade essencial hoje em dia. Quando alguns moradores começam a pedir ao síndico que instale aparelhos de ginástica, convém fazer uma enquete no condomínio para avaliar a receptividade à ideia de se implantar uma academia no local. Constatado o apoio da maioria, ele deverá convocar uma AGE para aprovar a obra que, embora possa ser considerada necessária, se enquadra na categoria das despesas voluptuárias. Há necessidade de convocação de 2/3 dos condôminos, não só para aprovar a obra em si, mas também para decidir sobre a eventual mudança de destinação da área comum onde serão instalados os equipamentos.”

- PROJETO & CUSTOS “Antes de convocar a assembleia, o síndico deverá, considerando as possibilidades financeiras do condomínio, solicitar orçamentos e projetos em 3D ao mercado, gratuitamente. Os equipamentos essenciais para uma academia de condomínio são: Esteira e bicicleta ergométricas, estação de musculação, suporte para halteres, conjunto de halteres emborrachados, colchonete emborrachado, espaldar de madeira, banco regulável, fita de suspensão e kit elástico. Em orçamentos que realizamos, esse conjunto custa, em média, R$ 19 mil, já com o desconto de 25% concedido a condomínios, podendo ser parcelado em 12 vezes sem juros.”

- FAÇA POR ETAPAS “É possível, e até aconselhável, montar a academia por partes, para sentir a aceitação dos moradores, podendo-se começar com apenas uma esteira, uma bicicleta ergométrica e uma estação de musculação. Depois, é só acrescentar itens conforme o projeto original. O piso deve ser nivelado e composto de borracha, para amortecer impactos, especialmente se a academia estiver localizada no último andar do prédio.”

- EQUIPAMENTOS BÁSICOS ESTEIRA – “Esta é, sem dúvida, um dos equipamentos essenciais e o mais caro deles, seguido da bicicleta ergométrica. Por último, temos a estação de musculação. Com esses três itens já é possível ter uma academia bem básica que, na medida das possibilidades do condomínio, poderá ser ampliada.

DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO As esteiras de perfil residencial não servem para o uso pesado e constante em academias. Na configuração mínima exigível, o equipamento deve dispor de painel eletrônico com cronômetro, que informe a velocidade, a distância percorrida, o monitoramento cardíaco e o consumo calórico. Este deve suportar até 150 kg, com velocidade de 1 km/h a 16 km/h, motor de 1,2 HP de corrente alternada, área de manta 135 x 46 cm, inclinação eletrônica de 15%. Deve haver também chave de segurança e um eficiente sistema de absorção de impacto. As boas marcas dão garantia de cinco anos para o motor, três para a estrutura, e um ano para as demais partes, com assistência técnica permanente.” BICICLETA ERGOMÉTRICA – “A versão ideal para uso na academia do condomínio é a eletromagnética com banco ergonômico ajustável, que suporte até 135 kg e painel eletrônico programável, que informe as rotações por minuto (RPM), o tempo, a distância, a frequência dos batimentos cardíacos e as calorias consumidas. A garantia normalmente dada a esse tipo de equipamento é de dois anos.” ESTAÇÃO DE MUSCULAÇÃO – “Um bom equipamento possui mesa Scott regulável, coluna de peso entre 60 e 70 kg, cobertura de proteção para os pesos e encostos e assentos revestidos de espuma. A estação deve proporcionar mais de 20 tipos de exercícios, como extensor, flexor, elevação de ombros, remada baixa e outros. Em geral, o mercado trabalha com dois anos de garantia.” ACESSÓRIOS – “Deve haver um jogo de espelhos nas paredes da sala, porta-toalhas de papel, lixeira de pedal e, se possível, uma pia e um dispensador de álcool gel. É recomendável instalar câmera e interfone no recinto.”

- MANUTENÇÃO “A manutenção preventiva dos equipamentos pode ser contratada ou, ainda, executada pelo zelador, devidamente orientado e treinado para tal."

- NORMAS DE UTILIZAÇÃO “Elas deverão ser elaboradas e aprovadas na mesma assembleia que deliberar sobre a compra dos equipamentos e o local de instalação da academia, sendo desejável haver um controle de frequência. Crianças e adolescentes só podem acessar o local na companhia de um responsável ou de profissionais habilitados, como fisioterapeutas e professores de educação física. Adultos não são obrigados a apresentar atestado médico.” (Edição R.F.)

Detalhes da academia de um condomínio novo – espaços têm agregado valor na comercialização dos imóveis PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS - EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO

DICA / PISCINA

Foto Rosali Figueiredo

DOS CUIDADOS DIÁRIOS ÀS PRECAUÇÕES EM FAVOR DA SEGURANÇA

O ASSUNTO piscina exige uma multiplicidade de tarefas no condomínio, como manutenção de bomba e filtros, tratamento da água e cuidados com acessórios. No Edifício Grenoble, administrado pelo síndico Luiz Roberto de Araújo, quem cuida deste departamento é o zelador Revair Venceslau. Segundo o funcionário, uma das atividades mais importantes está na limpeza da água. No verão ou em épocas de uso intenso, “é preciso manter a água filtrando durante 24 horas e aplicar cloro diariamente”, afirma. Para essa missão, Revair realiza todo dia o controle do cloro e do pH, de forma a definir as dosagens dos produtos a serem aplicados, sempre de fabricante reconhecido no mercado. Também realiza a limpeza com peneira e aspiração. E, uma vez por semana, aplica solução para prevenir a infestação de algas. Como a piscina é aquecida, o zelador a mantém coberta por uma manta térmica nos períodos sem utilização. No outono e inverno, a área costuma permanecer fechada e a atividade de limpeza passa a semanal. Já o síndico profissional Cristovão Luís Lopes, também gerente predial do Condomínio Belle Époque, na zona Oeste de São Paulo, afirma que implantou um recurso novo nas piscinas infantil e adulto do empreendimento: Um sistema de ozonização da água. Este substitui ou diminui a necessidade de aplicação do cloro, pois o ozônio promove a desinfecção (contra fungos, bactérias, algas e vírus), é atóxico (menos agressivo à pele e ao cabelo), porém, mais caro. No mais, o perfil da manutenção da água (aquecida) no Belle Époque é o mesmo do Condomínio Grenoble: Controle diário do cloro, do pH, limpeza e cobertura com capa térmica toda noite. Luís Lopes diz que providencia ainda uma checagem diária da temperatura da água. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / PISCINA

PISCINA SEGURA: ABNT PUBLICA NOVA NORMA TÉCNICA A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou, em 19 de setembro de 2018, a NBR 10.339/2018, trazendo requisitos de segurança na operação, uso e manutenção das piscinas. Ela unifica em uma só as normas anteriores do setor. De acordo com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, a nova norma se aplica não só a projetos e construções, como a piscinas já instaladas. Seu objetivo é apresentar “exigências técnicas mínimas de higiene, segurança e conforto dos usuários”. Entre outros, o engenheiro enumera os principais itens de segurança que devem ser previstos em piscinas conforme a NBR 10.339: - Piso antiderrapante nas áreas do deck e no fundo das piscinas rasas, para evitar escorregamentos e quedas, que podem causar ferimentos e afogamentos; - Superfícies arredondadas em arestas de degraus e bordas das piscinas para evitar ferimentos graves em caso de pequenos impactos; - Barreiras de isolamento de acesso à piscina, como grades, muretas ou cercas com portões, que impeçam a entrada desacompanhada de crianças e/ou pessoas com qualquer tipo de limitação. A área da piscina deve estar indicada por sinalização visual; - Indicação de profundidade em local visível e de fácil acesso, nas bordas ou nas paredes do tanque, acima da superfície da água; - Grelha do ralo anti-aprisionamento, impedindo que o cabelo ou vestuário seja sugado; e, - Botão de emergência, dispositivo que quando acionado desliga a circulação e sucção da água. Também há parâmetros para operação de manutenção e uso, como: - Cuidar do acesso à área do tanque para que somente pessoas autorizadas possam entrar; - Manter os avisos legíveis, em bom estado de conservação e em locais predeterminados em projeto, como, por exemplo, os horários de funcionamento (para não utilizar a piscina quando ela estiver em limpeza ou manutenção) e quanto à sinalização de profundidade; - Manter a casa de máquinas trancada, permitindo acesso somente a pessoas autorizadas; - Dispor de pelo menos uma caixa de primeiros socorros; - Dispor de equipamentos salva-vidas para piscinas públicas, de hospedaria e residenciais coletivos, em local acessível próximo ao tanque (Nesse tópico, há especificações das distâncias desses equipamentos); - Elaborar e implantar programa de manutenção de acordo com a ABNT NBR 5.674/2012 (Norma que orienta o manual do proprietário e/ou do síndico e o manual dos fabricantes); - Realizar análises microbiológicas, conforme a ABNT NBR 10.818/2016 (Relativa à qualidade da água da piscina); e, - Prover o responsável pela manutenção e operação das piscinas de treinamento que aborde os requisitos da ABNT NBR 10.339. O artigo completo do engenheiro, abordando inclusive características das escadas e ralos do fundo, está disponível no site da Direcional Condomínios. (Edição R.F.)

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA

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CONTROLE DE PRAGAS, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR

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ELÉTRICA

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO

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INCÊNDIO, INTERFONE...

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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA

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MANUTENÇÃO PREDIAL, MÓVEIS, MURO DE VIDRO, PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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