Revista Direcional Condomínios - Ed. 241 - jan/19 by Almir Almeida

FELIZ

2019!

CAPA PROMOCIONAL

FELIZ

Serviços ao Síndico: Animais no condomínio

Seção Tira-Teima: Prestação Coluna: de contas & Administradora Assembleia

Cobertura: Modernização no prédio

Tratamento de Piso

Fitness: Saúde e bem-estar

2019!

Espaço AABIC

Administração: Segurança do trabalho

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / RTimages ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef

Caro Leitor, Esta primeira edição de 2019 chega com um sinal de alerta para que você repasse ao seu condômino: Cada um de nós precisa observar e repensar a forma como consumimos água em nossas atividades diárias, pois os reservatórios que abastecem São Paulo e Região Metropolitana voltaram a baixar seus volumes a níveis preocupantes no final do ano passado, recolando em cena o fantasma da crise hídrica. Sabemos que o síndico tem procurado, da melhor forma possível, fechar as torneiras dos desperdícios, por isso compartilhamos suas experiências através da reportagem de capa desta edição. Mas, como diz o engenheiro da Sabesp Ricardo Chahin, responsável pelo Programa de Uso Racional da Água, os vazamentos podem acontecer ao longo de anos e de maneira silenciosa, sem que se percebam anomalias em dado padrão de consumo de um apartamento ou prédio. Alguns recursos ajudam a prevenir essas situações, como controles diários dos registros dos hidrômetros ou mesmo a medição individualizada do consumo. Esta é uma maneira bem eficaz e rápida de se perceber problemas; eu mesma, em minha casa, identifiquei de imediato um vazamento na caixa acoplada, porque disponho de medidores em cada uma das prumadas que servem o meu imóvel. Cito este episódio porque ele sugere outra dica importante: Precisamos fazer sempre a revisão das instalações hidráulicas! Além de estarmos falando da preservação de um recurso natural precioso à vida humana, o consumo elevado cria um problema prático ao gestor – a dificuldade de se cumprir com a despesa prevista no orçamento. Essa é uma conta que literalmente “faz água” do dinheiro do condomínio, tirando a verba de outros setores e inviabilizando investimentos necessários. Portanto, Amigo Síndico / Amiga Síndica, seja bem-vindo a 2019, começando já com o grande e nobre desafio de baixar essa conta, entre tantos outros que fazem parte de sua missão. Contem com a Direcional Condomínios neste novo ano, o 22o de um projeto bem-sucedido, que nasceu para levar serviços e informações a você. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

2019 A Direcional Condomínios inicia 2019 com novos projetos e se preparando para celebrar 22 anos de vida! Em breve, teremos um App (aplicativo) e iremos abrir inscrições para nosso próximo Encontro dos Síndicos & Síndicas. Será no dia 14 de março, reserve um espaço em sua agenda! Aguarde por mais informações em nosso site: www.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

direcionalcondominios.com.br. Próspero 2019 a todos!

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ........................... Verão no condomínio 04. Serviços ao Síndico (1): .......................................... Ralos de segurança nas piscinas 05. Informe Publicitário:................................................................................... Seciesp 06. Serviços ao Síndico (2): Gestores inovam em áreas para os pets, mas apertam regras 08. Capa: ........................ Consumo d’água:Desafogue contas e ajude o meio ambiente 12. Administração: ............... Funcionário em perigo no condomínio: Saiba evitar riscos 14. Seção Tira-Teima: ...Como fazer prestação de contas mensal & Voto em assembleia 15. Dica: .................................. Tratamento de piso: Escadarias, halls, pedras e garagens 16. Dica: .................. Fitness: Montando a academia no prédio - uma experiência coletiva 20. Dica: ................................................. Cobertura: A valorização dos projetos personalizados 22. Coluna: ................................... Qual o papel da administradora na gestão dos prédios? 54. Espaço AABIC: .................. Os desafios das administradoras na rotina dos condomínios

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

Sumário

EM QUADRINHOS / VERÃO NO CONDOMÍNIO

SERVIÇOS AO SÍNDICO

COMO DEVEM SER OS RALOS DAS PISCINAS CONFORME NORMA DE SEGURANÇA?

Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

Foto Rosali Figueiredo

EM ARTIGO PUBLICADO no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi destaca a ABNT NBR 10.339/2018, nova norma para piscinas editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. A NBR estabelece, sobretudo, parâmetros para a segurança dos usuários, a exemplo da questão dos ralos, em destaque nesta edição. O modelo da foto ao lado é do tipo antiaprisionamento, projetado para evitar que o cabelo e peças do vestuário sejam sugados e o usuário fique preso no fundo do tanque. Segundo o engenheiro Marcus V.F. Grossi, para que a instalação esteja em total conformidade, os ralos devem ser removíveis somente através de ferramentas; possuir aberturas de no máximo de 7mm de largura; não se deve ainda permitir a saída de água do tanque por um único ralo de fundo sem opção de alívio de pressão de sucção; e a velocidade máxima de sucção deve ser de 0,5m/s. (Mais informações em www.direcionalcondominios. com.br/sindicos/marcus-vinicius-fernandes-grossi.html)

MARCUS VINICIUS FERNANDES GROSSI Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pela Universidade Mackenzie e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

GESTORES INOVAM EM ÁREAS PARA OS PETS, MAS APERTAM REGRAS Síndicos introduzem espaços de apoio aos animais de estimação dos condôminos, mas destacam a importância do atendimento às normas no uso desses ambientes, de forma a evitar conflitos com os demais moradores.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Vista do espaço pet do Condomínio Spot Ipiranga. Orientações e advertências procuram disciplinar o uso do local, diz o síndico Paulo Mujano

OS ANIMAIS de estimação estão

tíferas e piso de cimento intercalado com areia e pedriscos. O local disponibiliza

definitivamente incorporados à rotina

ainda pia com torneira, lixeiras, saquinhos para coleta de resíduos e placas com

dos condomínios. Antigas convenções

orientações sobre sua utilização.

que proibiam a sua presença nos apar-

“90% dos moradores do condomínio possuem animais, são casais jovens sem

tamentos têm sido desconsideradas e/ou

filhos ou pessoas solteiras. Eles queriam um local seguro, tranquilo e confortável

derrubadas por decisões judiciais. Como

para passear com os pets, sem necessidade de irem para a rua”, justifica Mujano.

a tendência é irreversível, os gestores

No entanto, assim que inaugurou o espaço, em maio de 2017, houve dificul-

procuram hoje facilitar ou melhorar a

dade para conscientizá-los da necessidade de higienização após o uso, afirma.

convivência entre pets e os moradores,

“Entramos com uma forte campanha de conscientização, que não resolveu.

mas sem negligenciar os direitos dos que

Somente a instalação de três câmeras de alta resolução zerou o problema, porque

preferem não ter animais.

agora possuímos recursos para identificar e multar o condômino infrator.” Na

Claro que a tarefa não é fácil, afirma o sín-

verdade, esclarece o síndico, “a notificação já segue acompanhada de multa,

dico profissional Paulo Mujano: “Alguns

equivalente a uma cota condominial e, em caso de reincidência, a duas”. Segundo

moradores querem bônus, mas não ônus;

ele, o fato de lidar com um problema de saúde pública dispensa a obrigação de

e os que se sentem prejudicados exigem

prévia notificação.

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

a aplicação de multas, independente do

que diz o Regulamento Interno”.

“MUNDO ANIMAL”

Em um dos condomínios que administra,

Outro condomínio implantado há pouco tempo, o Innova Blue, localizado no

foi custoso disciplinar a questão da sujei-

município de Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, também apresenta

ra, somente controlada depois que ele

inovações. Além do espaço pet, há uma área denominada “Mundo Animal”,

providenciou a instalação de câmeras no

prevista pelo projeto da construtora e recém-equipada pelo síndico profissional

espaço pet. É o Spot Ipiranga, residencial

Celso Lima. O local é utilizado para banho dos pets, fica no piso térreo de uma

de três anos de idade com 196 unidades,

das seis torres do empreendimento e disponibiliza chuveiro quente, ganchos

localizado na zona Sudeste de São Paulo,

para fixar as coleiras, lavatórios e gaiolas.

que teve o serviço implantado na área do

Pelo regulamento, a chave é retirada na portaria por qualquer morador das 840

pomar, criando-se um ambiente em que

unidades, dentro do horário de 9h às 22h. “O usuário precisa devolver o espaço

os bichos se exercitam entre árvores fru-

nas mesmas condições em que pegou. Além disso, aprovamos em assembleia

SERVIÇOS AO SÍNDICO que sua utilização, em alguns dias da semana, será liberada para prestadores

mais se encontrem nesse confinamento.

de serviços realizarem o banho no local. Uma empresa deverá explorar essa

Celso diz ainda que promoveu melhorias

infraestrutura”, descreve o síndico, que administra há dois anos o condomínio.

no espaço pet, com a implantação de

Outra novidade introduzida por Celso foi um semáforo no acesso ao espaço pet.

bancos, porta-saquinhos para a coleta

Como a entrada e/ou saída da área é precedida de uma antecâmara com duas

da sujeira, iluminação etc. Fica a dica para

portas corta-fogo, o gestor decidiu instalar a sinalização para evitar que dois ani-

seus colegas gestores.

DICAS PARA ORIENTAR A POSSE DOS ANIMAIS Latidos intermitentes, sujeira e reclamações de vizinhos compõem o cardápio usual experientes, como Waldemar Tubor, hoje com nove condomínios em carteira, recomendam a aplicação de notificações e multas para tentar disciplinar a posse dos bichos de estimação. Ele lembra que em um residencial localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, com apenas 32 unidades, os transtornos eram recorrentes. “Chegamos a ter uma ocorrência de um cachorro solto no hall social, que entrou no elevador e mordeu uma moradora; ela precisou tomar pontos na mão. O proprietário foi multado e não questionou”, relata. Ele diz que aplicou ainda multas por barulho em excesso dentro dos apartamentos. Uma assembleia de condôminos chegou a ser realizada, no final

Foto Rosali Figueiredo

de problemas que os síndicos devem resolver dentro do quesito “animais”. Gestores

Síndico Waldemar Tubor: Advertência e multas são o recurso empregado para que “os proprietários assumam um pouco mais o controle da situação”

de 2017, para ratificar as penalizações. “Desde então, basta somente aplicar advertência para que os proprietários assumam um pouco mais o controle da situação.” Abaixo, o síndico Waldemar Tubor deixa sugestões de regras aos seus colegas

- Descartar os resíduos dos animais devida-

gestores:

mente embalados.

- REGRAS PARA AS ÁREAS COMUNS - Transitar sempre com o animal preso na guia (independentemente do tamanho);

- GESTÃO DE ÁREAS COMUNS E ESPAÇOS PET

- Animais de grande porte devem utilizar focinheira;

- Fornecer saquinhos para os proprietários

- Recolher quaisquer resíduos dos animais das áreas comuns;

recolherem as fezes dos animais tanto na

- Utilizar o elevador de serviço para chegar ou sair com seu animal;

rua como no espaço pet, o que facilita

- Utilizar o acesso de serviço para entrar ou sair com seu animal do condomínio;

muito a limpeza;

- Não deixar o animal solto nas garagens ou áreas comuns, mesmo que ele já tenha

- Ao implantar um espaço pet, escolher

este hábito.

local de uso exclusivo dos animais e que exemplo, Waldemar cita que criou, em um

- Ficar atento quanto aos latidos dos animais, para que não incomodem os vizinhos,

condomínio que administra, um espaço

em especial das 22h às 8h;

pet gramado no fundo de uma garagem,

- Não permitir brincadeiras que venham a incomodar os vizinhos, como atirar objetos

local que a construtora não pôde edificar

para os cachorros;

e cujo acesso é feito pelo 2º subsolo da ga-

- Deixar sempre um apoio mínimo necessário para o que o animal fique confortável

ragem. Caso o condomínio não disponha

sozinho (água limpa, comida, local para dormir etc.);

de área apropriada, é melhor deixar que

- Manter o interior da unidade limpo para evitar mau cheiro nos halls e incomodar

as pessoas realizem os passeios externos,

os vizinhos;

finaliza.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

(Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- A reportagem “Dicas para gestão do espaço pet no condomínio”, com o médico veterinário Gerson Batista. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro - Ed. 241.

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não seja de fácil acesso às crianças. Por

- NO INTERIOR DO APARTAMENTO

CAPA

CONSUMO D’ÁGUA:

DESAFOGUE CONTAS E AJUDE O MEIO AMBIENTE Nos últimos meses de 2018, o Cantareira, um dos principais reservatórios de água de São Paulo, voltou a entrar em alerta. Para ajudar a prevenir uma crise hídrica como a de 2014 e 2015, é preciso soar o alarme da economia junto aos condôminos. Além do risco de torneiras secas, o consumo alto dificulta o fechamento mensal das contas.

Por Rosali Figueiredo

Fotos Rosali Figueiredo

Síndica Silmara Farias: Rateio separado da conta d’água equilibrou o balancete mensal. Paralelamente, são adotadas medidas de economia, como o uso da água da chuva para a limpeza das áreas comuns e a rega dos jardins

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A CONTA D’ÁGUA

no Condomínio Residencial Portal dos Clássicos foi separada das despesas ordinárias e passou a gerar um rateio extra de cobrança aos condôminos, formato que a administração conseguiu aprovar de maneira que pudesse garantir a previsibilidade na execução orçamentária, além de dinheiro para pagar a concessionária do serviço público. “A água, para o síndico, é sobretudo uma questão econômica”, afirma a síndica Silmara Farias, que administra desde 2011 o residencial de quatro torres e 224 unidades, localizado em São Bernardo do Campo. Ali, o consumo atual supera o do período da crise hídrica que atingiu a Capital e Região Metropolitana (RMSP)

entre 2014 e começo de 2016. Por exemplo, em março de 2015 o hidrômetro do Portal dos Clássicos apontava a entrada de 2.777 m3 de água, vazão que aumentou a 3.061 m3 no mesmo mês de 2016 e cravou em 3.557 m3 em março de 2018. Esse novo patamar é quase 16% a mais do que se consumia antes de 2014, já que a média anterior à crise foi de 3.069 m3, conforme meta estabelecida pela Sabesp para que o condomínio recebesse bônus (em caso de redução) ou pagasse multa (em caso de excesso). Em termos monetários, incorporados já os reajustes anuais feitos pela concessionária (o maior deles foi de 15,243%, em 2015), o valor saltou de algo em torno de R$ 9 mil em 2013 a R$ 21 mil (com multas por excesso), estabilizando-se no momento entre R$ 18 mil a R$ 19 mil. “Desmembramos a conta d’água das despesas ordinárias dos prédios e passamos a fazer o seu rateio entre as unidades, pois não vínhamos conseguindo ter uma projeção aproximada do gasto com a água, o valor sempre estourava a meta provisionada, que é de R$ 9 mil mensais. Começou a faltar dinheiro do condomínio para pagar a conta, sempre tínhamos uma em atraso”, observa Silmara. Entregue em 2001, o empreendimento não dispõe de infraestrutura para individualização do consumo entre as unidades. Uma obra nesse sentido foi

CAPA neiras e caixas acopladas dos apartamentos; e instalou redutores de vazão. “Busco entender o que acontece e tomar as medidas de prevenção”, reforça a síndica. Em outro residencial que administra como síndica profissional em São Bernardo do Campo (também sem individualização e com 180 unidades), a gestora conseguiu baixar em 20% o consumo em 2018, com a busca e correção de vazamentos nas áreas comuns, entre os quais, pontos no jardim de onde, durante anos, minou água sem que as administrações anteriores tomassem providência.

ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA INDIVIDUALIZAR LEITURA – A síndica Maria da Conceição Campello de Souza Galli (foto acima) contratou um Manual de Medição Individualizada, contendo diagnóstico e estudos de viabilidade para o Condomínio Edifício Mont Blanc, um prédio de 32 unidades e 22 anos localizado na Vista Monte Alegre, zona Sul de São Paulo. Moradora do local e prestes a completar quatro anos de gestão no prédio, Conceição diz que a intenção dos condôminos de individualizar é antiga, mas que eles tinham dúvidas quanto à possibilidade técnica e financeira da medida. Por isso eles aprovaram investir no manual, desenvolvido pelo engenheiro civil Renato Luiz Moreira. Segundo o especialista, a configuração do barrilete do prédio possibilita a instalação de novos ramais de distribuição d’água, com medidor único por unidade (o que permite que as contas sejam lançadas pela concessionária pública). Mas a execução de um projeto deste porte demandará “retrofit hidráulico com a previsão da individualização”, afirma Renato (foto acima). A síndica defende levar o projeto adiante e apresentará a recomendação aos condôminos, em assembleia prevista para março deste ano, pois o consumo no local tem sido elevado, com média acima de 21 m3 por unidade (entrando na segunda maior faixa tarifária da Sabesp). “Desde março de 2017 foi definido em assembleia que o excedente da conta que ultrapassasse a previsão orçamentária seria rateado de forma extraordinária. Em outubro do ano passado, em nova reunião, os condôminos aprovaram a contratação de uma empresa de caça-vazamentos para as unidades e áreas comuns. Quero individualizar porque a conta não é justa, há apartamentos fechados que pagam o mesmo valor que aquele ocupado por uma família com seis pessoas”, argumenta Maria da Conceição. De acordo com o Eng. Renato Moreira, condomínios interessados na individualização da leitura do consumo devem realizar, antes, o levantamento de suas instalações, analisar os modelos disponíveis no mercado e depois contratar um projeto executivo, para somente então fazer as cotações. Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios (saiba como acessar o texto ao final da pág. 11), o especialista expõe o passo a passo da individualização, desde as cláusulas de contratação de um gestor do sistema às obrigações dos condôminos, operação, leitura e cobrança, passando pela identificação e correção de falhas. Segundo ele, há inúmeras variáveis que definem o sucesso do programa, até mesmo a “posição do hidrômetro interfere na qualidade da leitura”, exemplifica. (Por R.F.)

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descartada pelos condôminos mediante o custo de sua implantação, pois demandaria três medidores por apartamento, além de intervenções civis, explica a síndica. De qualquer maneira, somente o fato de o boleto mensal trazer um valor separado relativo à água poderá gerar um cuidado maior da parte do morador, espera Silmara. “O fato é que o padrão de consumo se estabilizou num patamar elevado, mesmo durante a crise o morador não chegou a sentir a falta d’água na torneira, já que chegamos a contratar caminhão pipa. É uma questão de consciência. Da parte da administração, adotamos as medidas que nos cabiam”, analisa Silmara. Entre outros, a síndica implantou sistema de captação de água da chuva em cinco pontos do condomínio para reutilização na lavagem das áreas comuns e rega dos jardins; acionou a Sabesp para a troca do hidrômetro e substituiu a tubulação no local, de ferro por cobre (identificara-se vazamento); realizou inspeção e caça-vazamentos nas demais tubulações; promoveu vistorias nas tor-

SERVIÇOS AO SÍNDICO

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PRÉDIO NOVO APROVA INDIVIDUALIZAÇÃO – A síndica profissional Tânia Goldkorn (foto acima) assumiu, em julho do ano passado, a gestão do Condomínio Bonna Vila Mariana e já está concluindo a implantação da individualização da leitura da água e do gás no prédio de 72 unidades e dois anos de vida, situado na região de Mirandópolis, zona Sul de São Paulo. No município de São Paulo, edifícios projetados a partir da edição da Lei Municipal 14.018/05, regulada pelo Decreto 47.731/06, devem oferecer previsão de instalação de hidrômetro para medição individualizada por unidade habitacional. Em 2016, o Governo Federal sancionou a lei 13.312/2016, com o mesmo tipo de determinação para todo País. “A individualização entra, para o síndico, como parâmetro de controle do custo do condomínio”, observa Tânia. A água e o gás consumidos pelas unidades do Bonna, antes do processo, chegavam a absorver quase um quarto das despesas ordinárias do prédio. “Vamos aguardar 30 dias para lançar as contas individualmente e depois de 90 dias iremos recalcular o valor da cota condominial, cada um vai pagar pelo seu consumo.” Também síndica e moradora no Condomínio Gisele, no Mansão do Morumbi, zona Sul de São Paulo, Tânia não conseguiu, porém, levar adiante a individualização no local. Construído há 27 anos e com 60 unidades de mais de 200 m2 de área, o edifício dependia de um investimento elevado para individualizar. “Mas consegui introduzir água de reuso, fazer campanhas regulares junto aos moradores e baixar o consumo”, comemora Tânia, aliviada, pois “a conta da água espreme muito a atuação do síndico, porque onera o condomínio”. (Por R.F.)

GESTÃO DA DEMANDA DA ÁGUA – Ex-síndico e diretor-presidente da Universidade da Água (Organização da sociedade civil de interesse público), Gilmar Altamirano (foto acima) propõe aos síndicos atuar em duas frentes para aplicar uma gestão eficiente da demanda: a) De forma estruturante, prover o condomínio de tecnologias como sistemas de reuso (a exemplo da captação da água da chuva); medição individualizada quando possível; controle de vazamentos; substituição de descargas; redutores de vazão etc.; b) De forma não estruturante, observar como as pessoas se comportam ao lidar com a água no dia a dia. “Isso implica em mudança de comportamento. Reduzindo tempo de banho, reusando as águas servidas para limpeza bruta (de máquinas de lavar, por exemplo).” Como não é fácil mudar hábitos, ele sugere algumas ações, entre outras, a educação ambiental, marketing e aplicação de recursos como “multa e desagravo do corpo social do condomínio”. (Edição: R.F.)

CAPA SABESP OFERECE TREINAMENTO PARA SÍNDICOS E ZELADORES O apelo a hábitos mais sustentáveis por parte da população retorna ao noticiário; o volume de água do Sistema Cantareira voltou a baixar a níveis próximos da crise de 2014-2015. O mês de fevereiro de 2015 foi um dos mais severos para a população da Capital e RMSP, pois o Sistema Cantareira, responsável pelo abastecimento de 8,8 milhões de pessoas, teve reduzido a apenas 5% seu estoque d’água, incluídos os dois níveis do volume morto (uma reserva técnica). A partir de 2016 o reservatório se recompôs, mas em 2018 começou a dar novamente sinais de baixa, alertando para a possibilidade de nova escassez. De acordo com a Sabesp, inexiste o risco de se reeditar o cenário anterior. Nota divulgada pela empresa afirma que o sistema se encontra hoje “mais robusto, com mais interligações e maior capacidade de tratamento de água do que antes da crise hídrica de 2014-15”. “A companhia investiu R$ 6,8 bilhões desde 2014 em obras que garantem água nova para a população. Uma delas é a interligação Jaguari-Atibainha, que está transferindo até 8.500 litros por segundo de água do Vale do Paraíba para o Sistema Cantareira. Outra é o Sistema São Lourenço, que traz água nova para abastecer moradores que antes recebiam água do Cantareira”. Ou seja, “a Sabesp também vem poupando o Sistema Cantareira”. Desde junho de 2017, a empresa “retira menos água do reservatório do que a outorga permite”. Caso contrário, “o Cantareira estaria hoje com 8,6% da capacidade, não com 35,6%” (situação encontrada no final de novembro de 2018). Paralelamente, a Sabesp solicita que “a população mantenha sempre os hábitos de consumo consciente de água, evitando o desperdício”. Segundo o engenheiro Ricardo Reis Chahin, gerente do Programa de Uso Racional da Água (Pura), “sempre há espaço para economizar um pouco mais e isso é muito importante no momento atual”. O engenheiro revela que pelo menos 70% da população economizou água no auge da crise – dado projetado com base naqueles que conseguiram bônus por causa da redução de 20% no consumo. Ele acredita que as pessoas possam retornar a esse patamar. “Antes de 2014, tínhamos um consumo médio mensal de 13,5 m3 por domicílio. Na crise, esse caiu a 10 m3 e, depois, subiu a 11 m3”, diz. Em relação aos condomínios, Ricardo Chahin propõe que os síndicos invistam na tecnologia para eliminar vazamentos e tenham um cronograma de manutenção preventiva, “desde o hidrômetro até os reservatórios d’água”. O gerente destaca que nem sempre os vazamentos dão sinais muito evidentes, “isso vai sendo incorporado paulatinamente na conta sem que se perceba”, esclarece. Por isso, ele sugere que haja até duas coletas diárias de dados do hidrômetro, pois “quanto mais monitorar, mais elementos eles terão para chegar a uma conclusão”. É o caso de se observar um consumo elevado no período noturno, uma anomalia que seria indicativa de vazamentos. A Sabesp promove um calendário anual de treinamentos gratuitos para a identificação de vazamentos, que podem ser frequentados pelos próprios gestores, os zeladores ou demais funcionários. A grade é organizada conforme a demanda. Assim que se registra um número mínimo de solicitantes, agenda-se a data para unidades localizadas nos bairros do Ipiranga, Pirituba, Santana e Vila Leopoldina (na Capital Paulista) ou nos municípios de Caieiras e Bragança Paulista. As aulas têm duração de quatro horas e os participantes recebem uma cartilha e um certificado de conclusão. Conforme sugere Ricardo Chahin, grupos de síndicos podem se organizar e solicitar a formação de turmas específicas junto à Sabesp.

- INSCRIÇÕES Para se inscrever nos treinamentos, os interessados deverão ligar para a Central de Atendimento Telefônico da Sabesp (pelos números 195 ou 0800 011 9911), procurar as agências de atendimento ou, ainda, preencher formulário disponível em http://site. sabesp.com.br/site/interna/formulario_inscricao.aspx?secaoId=426 .

Outro apoio dado ao funcionário do condomínio para localização de vazamentos no hidrômetro, tubulações, reservatórios, boias, piscinas, torneiras e vasos sanitários, está em uma espécie de cartilha disponibilizada pela empresa no endereço http://site.sabesp. com.br/site/interna/Default.aspx?secaoId=244. Ao final da página da internet, há outro link em que a Sabesp fornece uma tabela em que o zelador ou manutencista pode somar as perdas por tipo de vazamento em diferentes aparelhos/equipamentos. (Por R.F.) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- “Para o uso sustentável da água no condomínio é preciso gestão eficiente da demanda”, de Gilmar Altamirano; - “Gestão ‘privada’ na medição individualizada de água no condomínio”, do Eng. Civil Renato Luiz Moreira; - “Água, Reuso & Saúde: Seu condomínio pode estar em risco”; - “Água: Por que os condomínios devem manter o regime de economia”; - “Poços artesianos e disponibilidade hídrica, saiba como funciona”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro de 2019 - Ed. 241.

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

- TESTES DE VAZAMENTO

ADMINISTRAÇÃO

FUNCIONÁRIO EM PERIGO NO CONDOMÍNIO: SAIBA EVITAR RISCOS Ao ignorar normas de segurança e saúde no trabalho, o condomínio se torna vulnerável a acidentes e prejuízos. O gestor deve contratar um mapeamento das situações de risco antes de adotar medidas de prevenção.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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EQUIPAMENTOS DE PROTEÇÃO Individual (EPI) inade-

quados ou em falta, manuseio de combustível para alimentar o gerador, ausência de treinamento para serviço em altura ou na rede elétrica, manipulação inadequada de produtos de limpeza e falta de mobiliário ergonômico: Inúmeros são os riscos cotidianos aos quais o condomínio expõe o trabalhador, deixando escapar obrigações e/ou precauções que deveriam fazer parte de um planejamento preventivo para todo esse setor. De acordo com a advogada e síndica profissional Tatiane Rangel, os cuidados devem contemplar tanto funcionários próprios quanto terceirizados. No caso destes, por exemplo, entram postos-chaves do condomínio, como a manutenção do elevador (onde há necessidade do guarda-corpo sobre a cabina e da iluminação no poço, entre outros); a limpeza da caixa d’água; a recuperação da fachada; e os serviços elétricos, entre outros. “Cabe ao condomínio garantir condições de trabalho em local de terceiros e exigir do prestador de serviços a contratação de seguro para a sua equipe atuar em local de terceiros”, destaca a síndica dentre um emaranhado de Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho e Emprego, normas técnicas da ABNT, Resoluções da Anvisa

Síndica Tatiane Rangel: Cuidados precisam envolver trabalhadores próprios e terceirizados

etc., vigentes no País. Para a síndica e também advogada Irina Uzzun, se o síndico não estiver atento, será cobrado judicialmente; ela própria já enfrentou litígios em que ex-empregados reclamaram insalubridade por lidar com produtos à base de cloro; por ter que retirar sacos de lixo com peso excessivo; por ex-porteiros que pediram indenização porque alegavam que a cadeira da guarita estava quebrada e causava dores; ou que o banheiro ficava afastado da guarita e obrigava a “segurar as necessidades fisiológicas” [esta é uma demanda comum na Justiça do Trabalho, especialmente em relação às empresas de call center]. Prevenida, Irina toma hoje muitas precauções, a ponto de exigir, por exemplo, em contrato da empresa de manutenção do gerador do condomínio que administra, que esta seja responsável pelo transporte e manuseio do combustível [há legislação da Agência Nacional de Petróleo (ANP) que regulamenta a comercialização e transporte de combustíveis no Brasil, além da norma ABNT NBR 15.594-1/2008, relativa às condições de armazenamento].

MAPEANDO RISCOS POTENCIAIS Para a engenheira de segurança do trabalho Marcimília Santana dos Santos, responsável Técnica pelo LEMC (Laboratório de Ensaio de Materiais da Construção Civil), do Senai de Sergipe, o ponto de partida para que um síndico assegure um ambiente do trabalho adequado está na elaboração de um Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA), segundo determina a NR 9. "Não dá para indicar um EPI sem antes conhecer os riscos a que os trabalhadores estão sujeitos”, ilustra. “Com a elaboração do PPRA, é possível construir uma matriz de risco, em que será possível mensurar o de maior ou menor severidade. Vai depender da atividade/função”, esclarece a engenheira. Ou seja, “a segurança do trabalho não se resume apenas às medidas individuais nem a determinados setores da edificação, mas sim à estrutura como um todo”. “A medida de proteção individual, na cadeia hierárquica, é a última a ser adotada, tendo em vista que antes deveremos recorrer a medidas coletivas, administrativas, nessa sequência.” De qualquer maneira, algumas providências são indispensáveis de antemão, como o prédio garantir, em telhados ou coberturas, para casos de trabalho em

ADMINISTRAÇÃO altura (com profissionais legalmente habilitados), “a instalação de cabo guia ou cabo de segurança para fixação de mecanismo de ligação por talabarte, acoplado ao cinto de segurança tipo paraquedista, com suas extremidades fixadas à estrutura definitiva da edificação”. “Aqui falamos dos sistemas de ancoragem que devem ser integrados à edificação”, destaca. Quanto aos serviços terceirizados, a especialista lembra que a edição da Lei Federal 13.429/2017, em seu Art. 9, imputa à empresa contratante (no caso, o condomínio) a responsabilidade por “garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores, quando o trabalho for realizado em suas depen-

dências ou em local por ela designado". “Sendo assim, cabe ao síndico garantir obediência ao referido diploma legal. Por exemplo, o responsável pelo condomínio deve verificar os EPI utilizados pelos empregados da empresa contratada, tendo em vista que a responsabilidade é subsidiária”.

USO DE EPI – Não basta fornecer EPI (Equipamentos de Proteção Individual) para o funcionário, é precisa fazê-lo em conformidade com as especificações técnicas. Os EPI são regularizados pela NR 6 (Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego) e só podem ser comercializados com a indicação do Certificado de Aprovação (CA) de órgão oficial, tanto para os produtos nacionais quanto importados. No caso das luvas, o Brasil adota parâmetros normativos europeus, além de próprios (caso da Portaria 233/2008 do Inmetro), de forma a assegurar proteção mecânica, elétrica, contra o calor/ frio, contra agentes químicos e/ou biológicos, entre outros, de acordo com a natureza da atividade. Segundo a Portaria 194/2010, editada pela Secretária de Inspeção do Trabalho e o Departamento de Segurança e Saúde no Trabalho, pequenos empregadores devem buscar orientação junto a um profissional qualificado antes de adquirir e fornecer os EPI aos seus funcionários. (Por R.F.)

PRINCIPAIS NORMAS DE SEGURANÇA DO TRABALHO – NR 6 – E.P.I. /E.P.C. (Equipamentos de Proteção) – NR 7 – P.C.M.S.O (Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional) – NR 9 – P.P.R.A. (Programa de Proteção de Riscos Ambientais) – NR 10 – Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade – NR 15 – Atividades e Operações Insalubres – NR 16 – Atividades e Operações Perigosas – NR 17 – Ergonomia – NR 18 – Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção (deve ser aplicada em caso de obras no condomínio, como de fachadas) – NR 28 – Fiscalização e Penalidades – NR 35 – Trabalho em Altura – PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário – ABNT NBR NM 207/1999 – Especifica as regras de segurança para a construção, instalação e manutenção de elevadores – ABNT NBR 15.475 – Acesso por Corda – LTCAT – Laudo Técnico de Condições Ambientais

ESOCIAL & ERGONOMIA, SEGURANÇA E SAÚDE DO TRABALHADOR O cronograma de implantação do eSocial para pequenos empregadores, entre eles os condomínios, prevê a inserção de dados de Saúde, Segurança do Trabalho e Riscos Ergonômicos (SST) até o dia 1º de janeiro de 2020. Os gestores têm um ano para regularizar a situação, mas segundo a conselheira fiscal da Associação Brasileira de Ergonomia (ABERGO), Lucy Mara Baú, há “58 itens de riscos ergonômicos a serem levantados por meio da Análise Ergonômica do Trabalho/Laudo Ergonômico”. Segundo ela, dentre os principais riscos ergonômicos relacionados ao trabalho, encontram-se “situações de estresse ocupacional, execução de movimentos repetitivos por período prolongado, postura e iluminação inadequadas, ritmo excessivo de trabalho, jornadas muito longas, monotonia das atividades laborais, controle rígido da produtividade e levantamento e manuseio de cargas”. Antes do preenchimento dos dados, o empregador deverá realizar uma Análise Ergonômica do Trabalho (AET), uma exigência da NR 17 e de seus anexos, recomenda a especialista. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

Fontes: João Carlos Tobias, Tatiane Rangel e Marcimilia Santana dos Santos

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO A PRESTAÇÃO DE CONTAS MENSAL DEVE REGISTRAR AS DESPESAS? OS CONDOMÍNIOS devem pagar inúmeras contas todo mês relativas às “despesas ordinárias". Como discriminá-las na prestação de contas apresentada aos condôminos? Para maior transparência da gestão, a Direcional Condomínios traz as dicas abaixo da Profa. Rosely Schwartz. 1. É CERTO LANÇAR APENAS ITENS COMO “CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO” E “GASTOS DE CONSUMO”?

Foto Richard A. Charles

Para maior transparência na prestação de contas é fundamental discriminar todas as contas, com os seus respectivos documentos, guias, notas fiscais e RPCI (Recibos de Pagamento a Contribuinte Individual) em nome do condomínio. A conta de “manutenção”, por exemplo, deve ser lançada com subcontas, como, por exemplo, a de elevadores (subdividida, por sua vez, em valor do contrato e gastos com peças); e a de reforma do playground (subdividida em equipamentos e mão de obra). Já as despesas com consumo de água, energia, gás e telefone também devem ser detalhadas, inclusive, no caso da água, trazer não só o valor, mas o consumo em m3, e, no da energia, o kWh.

2. "SERVIÇOS CONTRATADOS" / "DIVERSOS" ATENDEM À TRANSPARÊNCIA? Para maior clareza, a conta “serviços contratados”, quando referente à terceirização (portaria, limpeza, vigilância etc.), deve ser lançada de forma separada dos funcionários registrados pelo condomínio, além de indicar as respectivas retenções realizadas (como INSS, COFINS/CSLL/PIS e ISS). Isso possibilita ao condomínio saber o exato valor pago com cada conta. “Outros serviços contratados”, como pedreiro, encanadores, eletricistas etc., devem compor a cota da manutenção ou conservação e também mencionar as retenções realizadas, bem como os encargos de 20% de INSS, no caso dos autônomos. Mesmo o campo “despesas diversas” deve trazer todos os itens que vierem a compor essa conta, mesmo que seu valor tenha sido de R$ 0,01. (Edição R.F.)

ROSELY SCHWARTZ Professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações:rosely@ocondominio.com.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

AFINAL, QUEM PODE VOTAR EM ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO?

1. QUE BASE LEGAL IMPEDIRIA, EM PRINCÍPIO, O VOTO DO DEVEDOR?

2. H Á P O S S I B I L I D A D E D E INTERPRETAÇÃO DIFERENCIADA?

A participação ou não de devedores nas assembleias, mesmo tendo feito acordo de pagamento, tem sido a grande dúvida dos síndicos e administradoras, visto que se deparam com o Art. 1.335, inciso III, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002), que estabelece como direito do condômino “ votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Neste sentido, em primeira interpretação, estariam excluídos mesmo aqueles que têm acordo firmado, mas ainda não quitaram o passivo. Mas devemos interpretar as leis de forma harmoniosa e sistêmica, pois o ordenamento Jurídico é um todo unitário que se completa entre as diversas leis, artigos e incisos.

O mesmo Código Civil prevê, em seu Art. 360, a figura da “novação”, que ocorre “quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior” (Inciso I). Com base neste dispositivo, entendo que nos acordos de dívidas de rateio, entre outras, os condôminos são cobrados pelo síndico/ advogado que disponibiliza a eles um parcelamento, com novas datas a vencer, substituindo o passivo anterior. Assim, se o condômino estiver quite com os parcelamentos anteriores, poderá sim votar nas assembleias. (Leia mais em www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/thiago-natalio-de-souza) (Edição R.F.)

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

SÍNDICOS e administradoras ainda costumam se deparar com dúvidas sobre a possibilidade ou não do devedor da cota condominial votar nas assembleias do prédio. A seguir, a Direcional Condomínios apresenta a síntese da análise do advogado Thiago Natalio de Souza, publicada no site da revista.

THIAGO NATALIO DE SOUZA Advogado, professor e membro efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP. É tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da entidade e pós-graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito (EPD). Mais informações: juridico@nataliodesouzaadvogados.com.br.

DICA / TRATAMENTO DE PISO

RENOVAÇÃO DAS SUPERFÍCIES NOS CONDOMÍNIOS

Fotos Rosali Figueiredo

UM DOS CARROS-chefes do segmento de tratamento de pisos é a recuperação de halls e escadarias de granilite das edificações, acompanhado de pedras naturais (como miracema), mármore e granito (polidos ou brutos). Entretanto, as garagens podem ter suas superfícies renovadas sem necessidade de se refazer toda a estrutura, afirma Osvaldo Romano, que atua no setor. Ele acredita que os síndicos ainda não despertaram para o resultado que o tratamento do cimentíceo (ou concreto polido) pode conferir aos subsolos, por exemplo. “É um processo bem novo, capaz de recuperar um piso antigo e desgastado. Ele prevê correções das partes danificadas, seguidas de um polimento geral, que proporciona brilho e nova cor. O procedimento evita quebradeiras e traz inúmeras vantagens para os condomínios”, completa. O site da revista Direcional Condomínios reúne reportagens, artigos e guias sobre a recuperação dos mais diferentes tipos de materiais utilizados nas superfícies das edificações, como o concreto polido. Saiba como acessar todo esse conteúdo ao final desta página. (Por R.F.) GRANILITE & A LOGÍSTICA DA OBRA - O Condomínio Fernão Dias (foto no alto), localizado no Jardim Paulista, em São Paulo, realizou no final do ano passado a recuperação de 36 pavimentos de granilite, piso original do prédio de quase 50 anos. Esta foi mais uma etapa do processo de modernização da edificação, conduzido pelo síndico profissional Luiz Leitão da Cunha (foto acima). Satisfeito com os resultados obtidos, o gestor aproveita essa nova experiência para sugerir aos seus colegas síndicos que deem uma atenção maior à logística quando contratarem o tratamento do piso. “Fizemos em uma única etapa, mas poderíamos ter dividido a obra em lotes, para não interditar toda escadaria de uma só vez.” Houve moradores que não atenderam aos comunicados divulgados pelo síndico e deixaram lixo sobre o piso em tratamento, comprometendo o resultado em alguns pontos. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- As reportagens “Revestimentos: Hora de pensar também na acústica”; e “Fitness: Modernização das academias inclui troca do piso”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro - Ed. 241. PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO: MANTA, INJEÇÃO ETC.

DICA / COBERTURA

A VALORIZAÇÃO DOS PROJETOS PERSONALIZADOS

Foto Rosali Figueiredo

Síndica Rosa Arneiro Fostinone: Projeto diferenciado criou uma área aprazível de circulação, integrada ao jardim

A TECNOLOGIA e o avanço dos materiais têm dado aos condomínios a possibilidade de inovarem na hora de contratar coberturas para suas áreas comuns. O caso emblemático é dado pelo Condomínio Edifícios Alfa e Centauro, na região do metrô Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo. Visando acompanhar um entorno valorizado por novos empreendimentos residenciais, o condomínio aposta há algum tempo na renovação de seus espaços, a exemplo da modernização já realizada nos halls sociais, salão de festas, jardins, portaria etc. Faltava a cobertura entre os portões de acesso e os halls, um desejo antigo dos moradores de suas 96 unidades. Mas a gestação e execução da obra demandaram um decurso de pelo menos dois anos, período em que a síndica Rosa Arneiro Fostinone buscou opções no mercado e formas de viabilizar um projeto diferenciado. Sua maior exigência era assegurar a harmonização do novo equipamento com a fachada do prédio construído em 1975. Concebida pelo arquiteto Flávio Cunha, a proposta foi aprovada em assembleia de condôminos no final de 2017, contratada no início de 2018 e entregue em maio do mesmo ano. “Como é uma estrutura grande, não pudemos utilizar alumínio na sustentação”, afirma Rosa. Para a execução da obra, foram empregados materiais de primeira linha, como 40 m2 de vidro laminado de 8mm, que se encaixam sob pressão, além de vigas, perfis e calhas de aço galvanizado, na cor do gradil do prédio. “Escolhemos o vidro por ser um produto mais fino e translúcido”, diz. O desenho do projeto possibilita integrar a estrutura ao jardim e procura não interferir no campo de visão dos moradores do primeiro andar.

TIPOS DE COBERTURA & MANUTENÇÃO Isso demonstra que a preocupação dos condomínios recai, atualmente, não apenas em garantir o aspecto utilitário (de proteção contra a chuva e vento) das coberturas, mas em conferir um ar de renovação às edificações. Elas estão disponíveis no mercado em vidro ou policarbonato e podem ser sustentadas por uma estrutura metálica leve (em alumínio ou aço galvanizado). Em geral, os instaladores dão garantia para o policarbonato – este é mais resistente que o vidro, no entanto, pode riscar com mais facilidade de não houver manutenção adequada. O policarbonato apresenta ainda um leque mais amplo de possibilidades, pois ele comporta coberturas planas, em túnel, em duas águas, retrátil e não retrátil. O material

Fotos Rosali Figueiredo

DICA / COBERTURA

Imagem geral e detalhe da nova cobertura do Condomínio Edifícios Alfa e Centauro

possui ainda diversas variações, como o liso e alveolar – este é indicado para a proteção contra a luz solar. Há versões também com propriedade termoacústica (da mesma forma como o vidro). Sua manutenção e limpeza demandam o uso de água abundante, esponja macia (para não riscar a superfície) e detergente neutro (produtos abrasivos danificam o material). Mas antes que se iniciem os procedimentos sobre a peça, é preciso retirar o excesso de sujidades com a água; na sequência, o detergente diluído em um balde deverá ser jogado sobre o local, para somente então se fazer o movimento de limpeza com a esponja. Finalizada essa parte, recomenda-se passar um rodo para retirar os excessos e, depois, vem o enxágue com água e secagem natural. A limpeza dos vidros, por sua vez, deverá ser feita com detergente neutro diluído em água. (Por Rosali Figueiredo)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA: PROJETO E INSTALAÇÕES

COLUNA

QUAL O PAPEL DA ADMINISTRADORA NA GESTÃO DOS PRÉDIOS? Por Tatiane Rangel

A ADMINISTRADORA

entre o síndico e a administradora, onde ambos precisam analisar detalhadamente

é uma empresa terceira que deve oferecer

as contas, principalmente nos dias atuais, em que o orçamento está cada vez mais

suporte para a gestão diária do condo-

justo. É importante destacar que a administradora deve sempre emitir alertas ao sín-

mínio no que tange à parte dos recursos

dico, representante legal do condomínio, sobre o andamento das entradas e saídas

humanos, incluindo as tarefas típicas

de recursos, comparando-as com a previsão orçamentária, para que a mesma seja

de um departamento pessoal (como a

aplicada conforme a sua aprovação na assembleia e viabilizando, de outro modo,

emissão de holerites, controle da jornada

uma prestação de contas correta, verdadeira e transparente.

do trabalho, de férias, de documentos

Nesse sentido, espera-se que a administradora atue de forma ativa em vez de

oficiais etc.); ao pagamento de forne-

reativa. Isso porque, com o passar do tempo, a correria do dia a dia e/ou a ausência

cedores; à prestação de contas por meio

de sensibilidade, a empresa pode ter dificuldade em demonstrar a um síndico inexpe-

do balancete contábil; à confecção das

riente a verdadeira realidade do que é administrar um condomínio. Isso não significa

pastas de prestação de contas com todas

que a administradora “deva segurar a mão do síndico e ensiná-lo a trabalhar”, mas

as notas fiscais anexadas; à cobrança das

é fundamental haver parceria e o compartilhamento de informações.

taxas condominiais; ao auxílio na gestão

Acredito que hoje as administradoras têm, inclusive, que ultrapassar o rol dos

da inadimplência e das cobranças extra-

assuntos convencionais e apresentar uma nova experiência aos seus clientes - síndicos

judiciais; à assessoria nas assembleias de

e moradores. Isso ajudaria a evitar falhas ou insatisfações. É o caso de contribuir com

condôminos; e à emissão de advertências

a criação de um plano de manutenção para cada condomínio, de acordo com suas

e multas a pedido do síndico.

particularidades e necessidades, para que o síndico planeje suas ações e as de sua

Um dos seus papéis mais importantes

equipe; de acompanhar curvas de consumo de água e energia a partir das contas

está no apoio para as compras e a contra-

recebidas das concessionárias, de forma a orientar o condomínio quando extrapolarem

tação de serviços e obras, com a indicação

sua média histórica; ou, ainda, de propor uma listagem de obrigações legais que o

de fornecedores e sua participação nesses

síndico deve seguir.

processos. No entanto, compete ao sín-

Nesse quesito, a agilidade e atenção da administradora têm sido importantíssimas

dico, com ajuda do conselho, observar

desde julho de 2018, quando se iniciou a inclusão dos condomínios junto ao eSocial,

muito bem as empresas indicadas e fazer,

plataforma digital do Governo Federal que unifica a escrituração das obrigações fiscais,

ele próprio, um levantamento. Com isso,

previdenciárias e trabalhistas.

será possível comparar os serviços ofere-

Assim, para o melhor desempenho da atividade condominial, a sindicância (or-

cidos pelos prestadores, tendo em vista

gânica ou profissional) e a administradora devem andar juntas para a realização de

que costumamos observar hoje variações

um bom trabalho. Não só a administradora serve como um suplemento à gestão do

significativas nos valores apresentados

síndico, como este também precisa ser seu parceiro e atender às orientações rece-

por diferentes concorrentes, mesmo que

bidas. Sempre vejo a relação entre ambos, independente se o síndico é orgânico ou

baseados em um mesmo escopo.

profissional, como um trabalho em equipe, colocando o condomínio em primeiro lugar

condomínio deve ser feita em parceria

nas decisões ou ações, nunca os interesses particulares de cada um desses lados. A atuação de ambos deve ser baseada na transparência, na ética e responsabilidade.

TATIANE RANGEL Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

Na verdade, a administração de um

Advogada e síndica profissional, atua como consultora condominial e preside a Comissão de Condomínios da Apamec (Associação Paulista de Mediadores e Conciliadores).

Mais informações: trsindicos@gmail.com.

Direcional CondomĂnios | Janeiro 2019

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

ACESSÓRIOS,27ALAMBRADOS (QUADRAS)

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ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, COBERTURAS, CONSULTORIA, CONTROLE DE PRAGAS 28

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELÉTRICA, FITNESS...

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FITNESS, GERADOR, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO…

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE

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INTERFONE

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LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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ELEVADOR

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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MÓVEIS, PISOS, PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO, PLAYGROUNDS...

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PLAYGROUNDS, PROJETOS, SINALIZAÇÃO

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PORTARIA VIRTUAL

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REFORMAS, SERRALHERIA

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SÍNDICO PROFISSIONAL, SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS, UNIFORMES

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ESPAÇO

OS DESAFIOS DAS ADMINISTRADORAS NA ROTINA DOS CONDOMÍNIOS Por José Roberto Graiche Júnior

NOS ÚLTIMOS ANOS,

parte uma gestão cada vez mais profissional para acompanhar a evolução do mercado,

a transformação digital mudou completa-

sobretudo, porque o formato de moradias coletivas ainda é algo novo para parte da

mente a forma como nós nos comunica-

nossa sociedade.

mos, nos locomovemos e nos relaciona-

Nesse contexto, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios

mos com o mundo. As novas tecnologias

de São Paulo (Aabic) lançou em agosto deste ano de 2018 a campanha educativa

também estabeleceram novas formas de

“Condoamigo”, iniciativa para estimular a boa convivência entre moradores, presta-

comprar, vender ou alugar um imóvel. O

dores de serviços e empresas administradoras. Mais de 16 mil condomínios em todo

mercado de administração de bens imóveis

o Estado de São Paulo serão impactados por uma campanha que envolverá cartilhas,

e condomínios, claro, não está alheio a

cursos, vídeos e displays, entre outras ações. A campanha traz temas relevantes para o

essas transformações e aos efeitos da rein-

convívio, como cuidados com idosos, acessibilidade, a segurança em condomínios, além

venção. A cada dia, um serviço diferente,

da sustentabilidade ao tratar do uso da água, energia elétrica e reciclagem.

um novo aplicativo e uma novidade alteram a dinâmica dentro dos condomínios. A boa notícia é que as administradoras

Um capítulo que vem somar responsabilidades jurídicas às administradoras é o

estão desenvolvendo todas as ferramentas

eSocial, plataforma eletrônica criada pelo Governo Federal para unificar e padronizar o

para transformar os complexos desafios

envio de informações fiscais, trabalhistas e previdenciárias das empresas e prestadores

da atualidade em oportunidades para se

de serviços aos órgãos públicos. O novo sistema de autofiscalização exigirá mais pla-

tornarem mais reconhecidas e valorizadas.

nejamento e transparência na gestão, o que aproxima ainda mais as administradoras

Além das atividades relacionadas

da rotina dos condomínios. Algumas administradoras chegaram a idealizar cartilhas

ao dia a dia dos condomínios, como

com os novos procedimentos e passaram a oferecer cursos para síndicos e zeladores,

convocação de assembleias, emissão de

preparando-os para as novas exigências.

boletos, cobrança e recebimento de cotas

Com o aumento da complexidade e da importância das atividades que de-

condominiais, pagamento de fornecedores

sempenhamos, a Aabic também está empenhada no sucesso do Programa de

e o gerenciamento das obrigações fiscais,

Autorregulamentação das Administradoras de Condomínios, o PROAD, idealizado em

as administradoras estão cada vez mais

parceria com o Secovi-SP. O objetivo é certificar empresas especializadas em adminis-

voltadas à necessidade de formatar novos

tração de condomínios, considerando a conduta e os aspectos profissionais, técnicos

padrões de comportamento e de estimular

e de compliance dos serviços prestados. Com o selo do PROAD, as empresas ajudam

boas práticas de convivência.

a difundir as boas práticas de mercado e, consequentemente, a valorizar ainda mais o nosso trabalho.

força a partir da expansão dos empreen-

As administradoras cuidam da qualidade de vida das famílias e dos indivíduos.

dimentos construídos com estruturas mais

Também são responsáveis pela segurança e pelo zelo dos interesses patrimoniais. Com

modernas, em alguns casos, com aspectos

os avanços proporcionados pelas tecnologias, crescem também nossos desafios e

de gerenciamento tão complexas como

responsabilidades. Nossa tarefa é incorporar os aprendizados da transformação digital

cidades. Definir regras, mediar conflitos e

para ampliarmos a confiança dos clientes e, consequentemente, a valorização das

agir com senso de justiça exigem da nossa

nossas atividades.

Foto Guilherme Tichauer

Direcional Condomínios | Janeiro 2019

Essa necessidade passou a ganhar

ESOCIAL

JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Mais informações: info@aabic.org.br.

PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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