Revista Direcional Condomínios - Ed. 243 - Fev/19 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Serviços ao Síndico: Multas

Coluna: Obras na vizinhança

Seção Tira-Teima: Pagamento de rateio

Garagem: Pisos, iluminação e acessórios

Elétrica: Planejamento da modernização

Impermeabilização: Origens das infiltrações

Espaço AABIC

Administração: Transição da gestão do síndico

Editorial

EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Caro Leitor, Chegamos a março!!! Mês em que se comemora o Dia Internacional da Mulher, em 08/03. Nos últimos anos, a Direcional Condomínios tem prestado homenagens às mulheres síndicas na edição do mês. Afinal, além da eficiência e comprometimento indissociáveis ao trabalho do síndico, as mulheres imprimem um “quê” a mais de zelo e afeto no cuidado com o condomínio. Mas neste ano a Direcional resolveu promover em março o evento que costumava dedicar em fevereiro às síndicas. No próximo dia 14, estaremos reunidos com todos os gestores - Síndicos & Síndicas, em um encontro especial, não só de comemoração pelo Dia da Mulher, mas de celebração de nossa parceria nestes 22 anos que a revista completa em 2019. Mais informações sobre o encontro em nosso site em www.direcionalcondominios.com.br. A parceria, o caminhar junto em função de um objetivo comum, as relações de troca, afeto e aprendizagem fazem parte da vida social. No microcosmos do condomínio, a caminhada inclui percalços, dores, perdas, conquistas e alegrias. E o síndico vai aprendendo a se compor como um equilibrista das relações, em favor de um ambiente pacífico, seguro e acolhedor. A reportagem de capa deste mês trata justamente desta que é uma trajetória de amadurecimento e conquistas gradativas, “um processo de maturação, no qual as pessoas possam se conhecer e se respeitar”, define a síndica Jailma Araujo Brito. As demais reportagens administrativas da revista acabam completando essa abordagem, ao tratarem da aplicação de multas no condomínio e da transição de uma gestão a outra. Ambos devem ter o interesse coletivo no horizonte, “pensando no legado”, defende o síndico Marco Aurélio Braga. São posturas que facilitam, sobremaneira, a operação diária do prédio e a sua manutenção em curto, médio e longo prazo, porque os sistemas de engenharia e as respectivas instalações apresentam desgastes e exigem atenção permanente, conforme demonstram as matérias sobre obras e serviços da edição. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

ÁGUA, OUTRA DATA ESPECIAL DESTE MÊS! 22 de março foi definido pela ONU como o Dia Mundial da Água. A Organização das Nações Unidas criou a data em 1992 para nos lembrar do papel fundamental que este recurso tem para a vida humana e o equilíbrio ambiental. No 1º Encontro de Síndicos & Síndicas da Direcional de 2019, em 14/3, haverá uma participação especial da equipe do Pura da Sabesp, demonstrando que simples componentes instalados em torneiras e chuveiros podem ajudar a diminuir o consumo. A cobertura do evento estará no site da Direcional a partir do meio deste mês e na revista de abril.

coronado

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ..................... Síndico vai, síndico vem!! 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ........................ Fluxograma de multas, como e onde aplicá-las 08. Capa: ............................................. Cultura da paz no condomínio: Faça a sua parte 11. Seção Tira-Teima: .......Há obrigação de se pagar condomínio mesmo sem cobrança? 12. Administração: ........................ Síndico Vai, Síndico Vem... Como fazer a transição? 14. Dica: .................. Impermeabilização: Infiltrações, um quebra-cabeças para o síndico 20. Dica: .................Garagem: Pisos, iluminação & acessórios na renovação do ambiente 24. Dica: ........................................ Elétrica: Planejando a modernização das instalações 28. Coluna: .......................................... Obras vizinhas prejudicam o condomínio, e agora? 66. Espaço AABIC: ................ A administradora na mediação de conflitos nos condomínios

Direcional Condomínios | Março 2019

Sumário

Direcional Condomínios | Março 2019

EM QUADRINHOS / SÍNDICO VAI, SÍNDICO VEM!!

Normalmente os usuários só se lembram da grande importância dos elevadores quando os equipamentos apresentam algum problema de funcionamento e são obrigados a usar a escada. O Reclame Aqui, um dos sites mais populares do país, especializado em queixas dos consumidores sobre os mais variados assuntos, também registra queixas sobre elevadores. Nos últimos doze meses, defeitos intermitentes e reincidências de problemas nos equipamentos aparecem entre os principais motivos para insatisfação. A maioria é sobre qualidade dos serviços prestados e demora no reparo. Confira aqui a relação das empresas responsáveis pela grande maioria das queixas: https://www.reclameaqui.com.br/categoria/elevadores/ Em contrapartida, verificamos que a maioria das reclamações foi respondida e resolvida, segundo o site. No entanto, até chegar ao veredito final, o desgaste é grande. No mercado existe uma grande oferta de serviços por parte de empresas independentes e multimarcas. Com o acesso às melhores tecnologias e produtos, além de profissionais cada vez mais capacitados, essas empresas competem em igualdade de condições. Confira aqui a relação de empresas associadas ao Seciesp: http://seciesp.com.br/institucional/associados/ Os condomínios contam com soluções que oferecem serviços de manutenção personalizados, diferenciados, que evitam problemas não só para o síndico, mas para todos os condôminos.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

FLUXOGRAMA DE MULTAS, COMO E ONDE APLICÁ-LAS Aplicar multa a um condômino é o pior cenário possível para um gestor, pelo potencial conflitivo que isto pode alimentar no ambiente coletivo. Porém, não se pode abrir mão do recurso quando estão em jogo os interesses dos demais moradores.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

UM CIRCUITO de quase 400

em 2017. Na época, o condomínio emitia, em média, 60 notificações e 5 a 6

câmeras digitais ajuda o síndico do

multas por mês. “Como resultado das campanhas e do pulso firme na aplicação

Condomínio Portal Domínio Marajoara

da Convenção, aliada à mudança do padrão comportamental geral, reduzimos

a cuidar não apenas da segurança patri-

esse número a cerca de 40 advertências e 5 multas ao ano”, compara.

monial dos moradores contra invasões

O reforço à disciplina veio do engajamento voluntário de condôminos, através do

externas, bem como a preservar os bens

Conselho ou de comissões temáticas. É o caso da Comissão de Ética e Disciplina,

internos e a acompanhar o uso adequado

primeira instância responsável pela análise de toda notificação ou multa emitida

de seus espaços. Afinal, o empreendimen-

pela administração.

to dispõe de 67 mil m de área, 7 torres e

“Faltas graves” à Convenção ou Regulamento Interno recebem multa direta-

594 unidades, com inúmeros recursos de

mente, sem notificação prévia, afirma Paulo. Entretanto, tudo passa antes pela

lazer, além de uma área de preservação

comissão, “para que não fique um ônus de ‘delator’ ou ‘juiz’ sobre a pessoa

ambiental. Há cerca de cinco anos, eram

do síndico”. Todo cuidado é pouco, completa o gestor, desde a concessão do

registrados danos ao mobiliário ou com-

direito de ampla defesa a todos os notificados e/ou multados (Confira no quadro

portamentos que feriam a Convenção

da pág. 07), até a comunicação emitida a eles, sem acusações nem o uso de

e o Regimento Interno, desde relações

termos que possam violar a intimidade das pessoas. Também, por praxe, não

íntimas entre jovens no cinema ou piscina,

é revelado à Comissão de Ética e Disciplina o nome/unidade do infrator, “de

à circulação de animais no elevador social,

forma a preservar a identidade e ter uma avaliação o mais imparcial possível”.

lembra o síndico Paulo Fontes.

O condomínio dispõe ainda de uma tabela progressiva de valores de multas:

“Tentamos inicialmente identificar os pro-

O equivalente a uma cota condominial para faltas mais leves, como condu-

blemas e partimos para uma sistemática

zir animais nos elevadores sociais; duas cotas em caso de reincidência das

de repreensão, advertências e multas,

primeiras; três cotas para flagrantes envolvendo sexo nas áreas comuns, por

para depois fazermos campanhas educati-

exemplo. Novas reincidências elevam o patamar da multa, até dez vezes a cota

vas e palestras, orientando os pais”, relata

condominial. Em um desses casos extremos, um condômino, mesmo flagra-

o gestor. Executivo da área de Tecnologia

do pelas câmeras na agressão a um funcionário, acabou revertendo a multa

da Informação de uma multinacional,

nas instâncias iniciais da Justiça. Por isso, atualmente, o condomínio procura

Paulo assumiu a função de síndico em

ser criterioso, sem abrir mão das normas internas. “O condomínio age com

2015 e foi reeleito, por unanimidade,

firmeza, mas cautela.”

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Síndico Paulo Fontes: “O condomínio age com firmeza, mas cautela”

SERVIÇOS AO SÍNDICO COMO FUNCIONA: MULTA, RECURSOS & O DIREITO DE DEFESA 1º - Condômino recebe notificação ou

- Depois de notificado ou multado, ele possui até 72h para

multa, depois de uma 1ª análise da

encaminhar recurso à Administração;

“falta” pela Comissão de Ética 2º - Comissão de Ética analisa recurso

- Ela deve recomendar, ao Corpo Diretivo, cancelamento ou aplicação da penalidade com base neste recurso. Em geral, 90% de suas sugestões são acatadas;

3º - Corpo Diretivo recebe parecer

- Formado pelo Síndico e o Conselho, instância analisa parecer da Comissão de Ética e Disciplina, ratificando ou retificando-a;

4º - Em caso de deferimento do recurso

- Comissão reavalia penalidade, que poderá ser reduzida

do Condômino

ou cancelada;

5º - Em caso de indeferimento

- Um boleto é emitido para o pagamento da multa. Depois de quitada, Condômino tem 72h para apresentar 2º recurso à Administração;

6º - Análise do 2º recurso

- Comissão de Ética e Disciplina faz nova avaliação e remete parecer ao Corpo Diretivo. No caso do cancelamento da multa, valor pago será devolvido;

7º - Instância final de recurso

- Caso seja mantida a penalidade, o condômino poderá ainda solicitar a convocação de Assembleia Extraordinária para apresentação de 3º recurso. A decisão final será votada na assembleia. Adaptado do fluxograma do Condomínio Portal Domínio Marajoara

A MULTA COMO ÚLTIMO RECURSO Violações à Convenção e/ou ao Regimento Interno e atrasos no pagamento da taxa condominial estão entre os principais alvos das notificações/advertências e aplicação de multas nos condomínios. Para o advogado Alexandre Rossignolli, que atua na área condominial, a forma como o síndico conduz sua gestão pode, no entanto, mitigar os fatos geradores desse curto-circuito. Em entrevista à Direcional Condomínios [publicada na íntegra no site da revista], ele observa que: - “A lei que regula o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias garante ao condômino o direito de usufruir do imóvel de acordo com a conveniência e interesses condicionados, observando-se o princípio da boa vizinhança, de forma a não causar danos ou incômodo aos demais moradores. A inobservância dessas condições, quando violadas as regras do

Segundo Alexandre, “promover a pacificação do condomínio não é uma tarefa simples, mas é possível, os condôminos precisam embarcar neste processo e só farão isso se o síndico tiver transparência nas relações, agir com respeito, demonstrar equilíbrio emocional e determinação”.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

(Edição: R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- A entrevista “A multa como último recurso disciplinar do condomínio”, com o advogado Alexandre Rossignolli. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.

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condomínio, sujeita o infrator à multa a qual competirá ao síndico a sua aplicação.”

CAPA

CULTURA DA PAZ NO CONDOMÍNIO: FAÇA A SUA PARTE

Foto Rosali Figueiredo

É possível conquistar a pacificação do condomínio por mais turbulentos que sejam os relacionamentos interpessoais, afirmam síndicos e especialistas entrevistados para esta reportagem. Conhecimento, transparência, firmeza do gestor, coparticipação do corpo diretivo e promoção de eventos festivos e de serviços ajudam a reverter o clima e a cimentar a união.

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NO INÍCIO da noite de sexta-feira, dia 8 de fevereiro, período ainda claro de verão, um clima descontraído tomava conta da área de estacionamento externo do Condomínio Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo. Acontecia o festival de food truck, organizado uma vez por mês pelo subsíndico Fábio Crisafully e o morador Fabiano Felix Nobre, com apoio da síndica Jailma Araujo Brito. Famílias se reuniam ali, depois de uma semana de correria com o trabalho e a escola. E moradores que há cerca de três anos discutiam e brigavam muito, naquele momento se reuniam para conversar e lanchar.

“A pacificação é um processo de maturação, no qual as pessoas possam se conhecer e se respeitar.” (Síndica Jailma Araujo Brito)

Festival de food truck em condomínio: Iniciativa do subsíndico Fábio Crisafully (à esq. na imagem) e do morador Fabiano Nobre, com apoio da síndica Jailma Araujo Brito - “Praça de alimentação ao ar livre”

psicóloga, com longa experiência em administração de condomínio. Ela atua como síndica geral de um complexo imobiliário que reúne torre com salas comerciais, um centro de compras e o residencial Verde Morumbi. Este foi entregue em 2014 com lazer amplo, 12 mil m2 de área verde, 3 torres e 400 unidades. Desde a implantação se instaurou um ambiente bastante conflitivo no local, relata o subsíndico e morador Fábio. “A situação era de total insatisfação com a antiga gestão, havia um clima de guerra com o síndico profissional da época, que não interagia com ninguém, ele simplesmente mandava e deixava o preposto aqui”, lembra. Com caixa quase zerado, a parte financeira do condomínio também gerava questionamentos. O desejo de troca da administração era quase unânime entre os moradores, mas a concordância terminava aí. Eles se dividiam quanto aos rumos a serem tomados, “as ideias eram bem divergentes”, diz, por sua vez, o morador Fabiano. Até que no final de 2016, a síndica Jailma, que já administrava os demais empreendimentos do complexo, assumiu a gestão do residencial. Além da reorganização financeira, duas outras medidas vieram quase de imediato: Ela criou uma comissão de eventos e passou a promover feiras livres às quartas-feiras, entre 17h e 22h. Paralelamente, os moradores vinham formando grupos de lazer entre si, como o do futebol e churrasco. Houve dois pilotos com a feira livre antes que o serviço fosse validado em assembleia de condôminos.

“Isso é um bairro e não conhecer quem mora aqui é complicado. A feira livre foi um start para conhecermos as pessoas e depois

Esse é o entendimento da síndica Jailma, profissional na área e também

veio o festival de food truck. Hoje o Verde é outro condomínio.” (Subsíndico Fábio Crisafully)

CAPA De acordo com Jailma Brito, a mudança nos ânimos ajudou a diminuir as advertências e multas aplicadas aos condôminos. No começo, ela chegou a emitir penalização (de dez vezes o valor da cota) para condômino antissocial, em caso que motivou boletim de ocorrência na polícia. Hoje, esse morador participa dos eventos coletivos. Durante o festival de food truck, empresas da região aproveitam o momento para ações promocionais, o que gera renda para o condomínio investir nas demais datas comemorativas do ano, como a festa junina e o dia das crianças. Síndicos da região têm procurado a gestora para conhecer o trabalho e replicá-lo nos residenciais que administram.

“Os condomínios estão adquirindo esse viés de espaço de socialização”, observa Jailma. Assim, ela aconselha seus colegas gestores a abrirem espaço às sugestões dos condôminos, sem, no entanto, renunciar à firmeza e segurança em seus atos. “Não se pode ficar na defensiva, porque nesta posição a gente perde a paciência facilmente.”

“Quando a fala do condômino tem valor e importância, o ambiente se pacifica. Pois, com abertura, o síndico consegue ouvir, justificar e explicar os planos e prioridades do condomínio. Mesmo que isso não seja uma unanimidade, o respeito prevalece.” (Síndica Jailma Araujo Brito)

Síndico Ricardo Gonçalves: “A transparência traz a resolução de 99% dos conflitos” em condomínio, o quadro inicial também foi problemático. Mas, baseado no tripé “escutar, informar e delegar”, Ricardo acredita que conseguiu a pacificação. “A transparência traz a resolução de 99% dos conflitos”, sugere. É claro que é preciso ainda aplicar doses de isonomia (tratar a todos da mesma maneira); impessoalidade (“Sou um CNPJ que não fica alegre, nem triste, nem decepcionado”); e firmeza para lidar com os conflitos diários, especialmente quando eles reverberam através de e-mails marketing difamatórios e provenientes de usuários falsos. Algo que um profissional de TI consegue identificar e que ficou no passado. (Por R.F.)

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Um condomínio misto, de torre única, com 295 salas até o 13º andar e 108 apartamentos entre o 14º e 22º, localizado a 50 metros de uma estação do metrô, foi comercializado rapidamente no lançamento, antes da crise econômica que atingiu o País. Ao ser entregue, porém, no final de 2015, com um ano e meio de atraso e no ápice da recessão, alguns proprietários estavam descapitalizados e o valor de locação dos imóveis havia caído mais de 50%. “As pessoas estavam chegando insatisfeitas e, ao ocuparem os imóveis, encontraram um cenário muito diverso do projeto comercializado e das expectativas criadas”, afirma o então subsíndico e hoje síndico geral, Ricardo Gonçalves. Empresário da área de Tecnologia da Informação, Ricardo tornou-se subsíndico na assembleia de implantação do empreendimento – o ‘You, Metropolitan’, localizado no Tatuapé, zona Leste de São Paulo. Ricardo e parte do corpo diretivo promoveram inspeções independentes e chegaram a abrir mais de duas mil pendências com a construtora. O síndico profissional da época havia sido indicado pela empresa. O ambiente era de insatisfação generalizada com a gestão e de frustração com as instalações do prédio. “Um símbolo disso é que a recepção do comercial não comportava o movimento de pessoas. Não havia onde esperar pelo atendimento, inexistia café, banheiros e salas de administração.” Esses e outros equipamentos foram implantados depois de Ricardo ter sido eleito síndico geral, em agosto de 2017; ele foi reeleito no começo deste ano para o 2º mandato. Também o fato de ser um prédio misto gerava dificuldades. Em geral, a parte comercial costuma promover reformas internas no período da noite, o que, no Metropolitan, afetaria o sossego dos moradores. Mas também fica complicado fazer obras quando seu vizinho é um consultório médico e está atendendo os pacientes. “Isso tudo criou um ambiente estressante”, ilustra Ricardo, que passou então a mitigar a crise adotando regras, além de uma estratégia que favorecesse a ocupação comercial – “fizemos um networking muito grande para trazer as empresas da região para cá”. “A coisa começou a mudar quando entendemos as necessidades do prédio e passamos a explorar seus benefícios, como a localização.” No residencial, com a maior parte dos moradores em sua primeira experiência

Foto Rosali Figueiredo

ESTILO DA GESTÃO REFLETE SOBRE AMBIENTE

CAPA

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COMBATENDO FAKE NEWS – O síndico Bruno Ricardo da Silva (foto ao lado) é um exemplo de como paciência, abertura e firmeza ajudam a desmobilizar potenciais fontes de conflito no condomínio. Morador e gestor do residencial Dez Aricanduva, na zona leste da cidade, Bruno assumiu em 2013 e enfrentou uma explosiva rede de fofocas via WhatsApp, que questionavam sua administração. Esta veio acompanhada de difamações e insultos presenciais, que tentaram atingir a pessoa do síndico por sua condição de cadeirante. Administrador e microempresário, Bruno soube reunir toda documentação pertinente ao condomínio - da parte financeira e de contratos ao planejamento de obras. Convocou uma reunião de esclarecimento com os condôminos insatisfeitos (cerca de 50), conversou antes individualmente com cada um, forneceu as informações solicitadas, buscou o apoio de um advogado, chamou testemunhas, apresentou notas e conseguiu esvaziar a matriz que alimentava as fake news. O Dez Aricanduva possui 2 torres e 250 apartamentos, foi entregue em 2012 e apresentava deficiências de gestão na época em que Bruno foi eleito pela primeira vez. De lá para cá, ele promoveu a individualização da leitura do consumo d’água; reforçou a segurança; reformou halls, salão social, o playground e a quadra. E passou a promover eventos festivos. As decisões sobre os investimentos são tomadas em conjunto com o Conselho e uma Comissão de Orçamento. “O grande problema de um condomínio é que ninguém pergunta ao síndico do planejamento, da arrecadação e da inadimplência. As pessoas criam redes de fofocas com críticas vazias, não vão atrás dos porquês. A melhor atitude é a transparência, ter o corpo diretivo ao seu lado e conversar com os moradores. É claro que meia dúzia nunca estará satisfeita, mas qualquer um pode vir buscar esclarecimento.” Segundo Bruno, o ambiente do condomínio melhorou bastante, mas há muito o que fazer, pois de 40 a 50 advertências são ainda emitidas por semana, por violações de regras básicas do RI. “Muitos pais acham que a parte social do condomínio é uma extensão da casa, deixam as crianças ali sem a fiscalização de um adulto. Estou aqui diariamente, entre 18h e 22h, para atender, converso com todos antes das advertências. E fazemos a reunião mensal do corpo diretivo aberta, para sugestões e reclamações.” Neste ano, haverá nova eleição de síndico, momento em que os ânimos costumam se exaltar. Bruno, em princípio, deseja continuar, para entregar a reforma da fachada, obra prevista para 2019. (Por R.F)

PAUSA NO MOMENTO DA ‘CRISE’ - A sociedade vive um momento propício aos conflitos, pois “as pessoas estão perdidas, sem saber nomear suas emoções, se estão com raiva ou desgastadas”, analisa a advogada Marcella Bampi (foto ao lado), coach e terapeuta sistêmica, Master Trainner em Gestão de Conflitos e consultora da CBMAE (Câmara Brasileira de Mediação e Arbitragem Empresarial, ligada à Associação Comercial de São Paulo). O quadro exige dos síndicos e demais profissionais que atuam com relacionamento humano posturas que possam esvaziar situações de crise. Parece básico, mas promover uma “pausa” no calor dos acontecimentos evita que o síndico parta para o ataque e desencadeie reações ainda piores, diz Marcella. Segundo a especialista, os gestores não podem mais abrir mão do autoconhecimento; da visão sistêmica do contexto de um atrito (entendendo a subjetividade das pessoas e os fatos envolvidos); da transparência (“Não seria obrigação do síndico divulgar ao menos um boletim mensal para o condomínio?”); e de “dizer o que é aceitável ou não” nas redes sociais. “O conflito é inerente ao relacionamento, pela diferença de expectativas, de criação, de comportamentos etc. É a subjetividade mesmo. Esclarecer o que causa desconforto, deixar claras as regras, não julgar e acolher as pessoas faz parte do processo de pacificação.” Em síntese, no condomínio não tem certo nem errado, mas o que é bom para a coletividade. (Por R.F.) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Cultura da paz no condomínio: Perfil da gestão do síndico pode ajudar”, escrito por Marcio Bagnato, advogado e administrador de condomínios. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

CONDÔMINO TEM OBRIGAÇÃO DE PAGAR RATEIO MESMO SEM COBRANÇA?

1. CONDÔMINO PRECISA FICAR ATENTO AOS PRAZOS? Sim, pois a dívida do condomínio é portável. Assim, o devedor (condômino) é quem deve se manter atento quanto ao correto cumprimento da obrigação. O dever do condomínio limita-se ao ato de entregar ou disponibilizar o boleto de pagamento respectivo, salvo disposição diversa na Convenção. Assim, se por alguma razão não chegar o boleto, o condômino deverá procurar a administração e providenciar os dados para o pagamento na data correta.

2. O NÃO RECEBIMENTO DE BOLETO ATUA EM FAVOR DO DEVEDOR NAS AÇÕES DE COBRANÇA?

Foto Caroline Alves Callé

A propósito do assunto, são úteis as palavras do magistrado Carlos Alberto de Sá Duarte, registradas no livro “Condomínio edilício: aspectos relevantes:

aplicação do novo Código Civil. São Paulo: Método” (2005, p. 289 e 295), de Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim: “(...) as despesas do condomínio edilício constituem, na ausência de estipulação escrita em contrário, dívida portable, em face do que caberá sempre ao condômino procurar o credor para efetuar o respectivo pagamento. A tanto se chega pela circunstância de que o condômino tem prévio conhecimento de que deve concorrer nas despesas de condomínio, que têm data certa de vencimento (...)”. Portanto, se não receber o boleto, o condômino deverá procurar o síndico ou administradora até o dia do seu vencimento, sob pena de, passado o prazo, arcar com todos os encargos da cobrança (multa, juros, correção monetária e honorários). (Edição R.F.)

ALEXANDRE CALLÉ Advogado especializado em Condomínios. Sócio fundador do Escritório de Advocacia Callé. Foi Assessor Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante e articulista em jornais, sites e revistas especializadas. Mais informações: alexandre@advocaciacalle.com.br | www.advocaciacalle.com.br.

Direcional Condomínios | Março 2019

A COBRANÇA de rateio (ordinário e extraordinário) ao condômino deve ser aprovada através de assembleia, conforme prevê a Convenção do condomínio e também o Código Civil brasileiro. Desta forma, cabe a este morador procurar a administração do prédio caso não receba o boleto, antes da data do vencimento, orienta o advogado Alexandre Callé em entrevista à Direcional Condomínios.

ADMINISTRAÇÃO

SÍNDICO VAI, SÍNDICO VEM... COMO FAZER A TRANSIÇÃO? O Art. 1.347 do Código Civil determina que a assembleia escolha um síndico para administrar o condomínio por um prazo máximo de dois anos. Algumas convenções estabelecem um período de um ano para a gestão. Passado o tempo, é preciso nova eleição, às vezes carregada de conflitos e expectativas por mudanças. Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

Síndico Marco Aurélio Braga: “A posição do síndico não é a de um cargo, mas de uma função temporária, de quem deve fazer as coisas pensando no legado”

Marco Aurélio Braga começou praticamente “do zero” a administração do Condomínio São Nicolau, um prédio residencial tombado e localizado numa das faces da Praça da República, centro de São Paulo, nos fundos do antigo Colégio Caetano de Campos. Se a transição de mandato de um síndico para outro é, no mínimo, trabalhosa, num prédio nascido nos anos 40 se torna quase como fazer uma reimplantação de condomínio, com grande defasagem tecnológica, de informação, de plantas e de manutenção. Para piorar, a relação foi “meio turbulenta com a gestão anterior”, Marco chegou a enfrentar atos de sabotagem e o conselho optou por fazer uma demissão por justa causa. O advogado tornou-se condômino no prédio de 26 unidades em 2013 e já em 2016 se tornara síndico orgânico. “Acontecia ali um pouco do que vemos na gestão pública no País, as pessoas se apropriam dos cargos como se fossem delas. Se apropriam dos documentos, que ficam em casa, não fazem registro de nada, utilizam e-mails pessoais. A posição do síndico não é a de um cargo, mas de uma função temporária, de quem deve fazer as coisas pensando no legado, no bem comum”, analisa.

Nessa perspectiva, Marco focou seu trabalho inicial no levantamento de informações e na sua organização, dos documentos à folha de pagamentos, passando por compras e orçamento. Tudo foi digitalizado e colocado à disposição dos condôminos. “Qualquer cotação do condomínio pode ser hoje auditada”, afirma. Ele trocou a administradora e eliminou o sistema de conta pool. Reorganizou a equipe de trabalho, suas escalas e os recolhimentos trabalhistas. Providenciou o levantamento das plantas estruturais e das instalações do edifício. Contratou laudo de inspeção predial. Com tudo isso em mãos, pôde planejar os investimentos em manutenção, dividindo-os entre emergenciais e melhorias. Começou pela implantação de uma prumada de gás, antes inexistente (os apartamentos tinham botijões, o que é proibido por lei), promoveu revisão hidráulica, modernizou os elevadores, entre outros. Precisa agora contratar uma reforma elétrica. Marco mobiliza ainda um grupo de síndicos da área central, que buscam viabilizar recursos para o restauro das edificações. O São Nicolau pretende recuperar sua fachada e a calçada externa, sob aval dos órgãos de patrimônio histórico e arquitetônico, para deixar esse legado aos condôminos e à cidade.

Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Março 2019

O ADVOGADO

O PRIMEIRO ATO – O síndico Adriano Santos (foto ao lado) assumiu neste ano a gestão de três novos condomínios residenciais, elevando a sete a sua carteira (um deles é comercial). Baseado nesta experiencia,

ADMINISTRAÇÃO ele recomenda, como principal medida do novo gestor, “assumir as receitas e despesas do condomínio, logo após a assembleia que o nomeou, dirigindo-se ao banco com a ata registrada em cartório, para as atualizações necessárias”. Em até dez dias é possível concluir o processo, afirma. Paralelamente, Adriano orienta ao novo síndico solicitar que a administradora informe de imediato ao banco a troca do responsável financeiro pelas contas. Neste momento de transição, compete ainda ao representante nomeado conhecer pastas de prestação de contas, a situação da inadimplência, dos contratos, da manutenção, de eventuais ações trabalhistas ou fiscais etc. O quadro muda um pouco nos condomínios em implantação, que Adriano considera mais desafiador. “Os condôminos não te conhecem e às vezes prejulgam de forma incorreta. Tudo é novo para ambas as partes, é um aprendizado para todos”, afirma. Já no condomínio implantado, “as pessoas o escolhem, elas têm demandas não satisfeitas, você já parte desse escopo e os resultados serão balizados através das melhorias que conquistar”, compara. (Por R.F.)

MUDANÇA DE SÍNDICO: TIRE SUAS DÚVIDAS Em entrevista à revista Direcional Condomínios, o advogado e consultor Cristiano De Souza Oliveira repassa os pontos mais críticos na transição do mandato de síndico. Cristiano preside a Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP e participa do Grupo de Excelência de Administração Condominial (GEAC do CRA-SP).

- O QUE CABE AO SÍNDICO TRANSMITIR A UM NOVO GESTOR? “Precisamos entender inicialmente que a administração do condomínio é continuada, não se trata de uma gestão por blocos, uma vez que tratamos da manutenção, conservação, segurança e valorização do patrimônio de todos. Logo, o representante anterior, que administrava o condomínio, deve fornecer ao novo síndico todas as informações que lhe estão à mão. Contratos, negociações, problemas e soluções programadas devem ser fornecidas como garantia não só de uma boa gestão, mas de um trabalho que integre os elementos acima. Seja para um síndico externo (do qual se espera, pelo profissionalismo, tal preocupação) como para um orgânico, proprietário, que deve pensar que o seu próprio patrimônio faz parte do todo.”

- O QUE COMPETE À ADMINISTRADORA? “Quando ela se mantiver na função, deverá haver orientação ao novo síndico e intermediar, como entidade neutra, esta passagem, inclusive lembrando-o dos assuntos internos, mesmo que a empresa não tenha envolvimento direto com alguns deles e sim conhecimento. De outro lado, se houver troca da administradora, de forma profissional e ética a antiga deverá de pronto transmitir as informações e documentos. A retenção de documentos é um ato inapropriado e coibido pelos Códigos de Ética dos Conselhos de Contabilidade e Administração.”

- O QUE O NOVO SÍNDICO DEVE EXIGIR, COM QUE POSTURA? “Por ser uma administração continuada, o novo síndico deve, já conhecedor da Convenção e Regimento Interno do condomínio, obter dos representantes da gestão anterior os procedimentos que eram adotados (evitando um choque na coletividade em uma eventual alteração dos mesmos); informações quanto a cotações, negociações e contratos existentes ou em andamento, acompanhadas dos documentos que instrumentalizam tais condições, incluindo os e-mails. O diálogo é importante, independente da maneira como ocorrer a troca de síndico (por destituição, escolha em assembleia ou renúncia). Pois a questão deve ser tratada de forma institucional e não pessoal. Se houver resistência do síndico que está saindo, caberá, somente em último caso, adoção de procedimento judicial.”

“Administrar um condomínio é uma responsabilidade onde não cabem atitudes menores, que desvalorizem o patrimônio coletivo. Perseguições pessoais, se comprovadas, podem ser entendidas em algumas coletividades como atitudes de administração não conveniente, passível de destituição do novo gestor. Administrar o condomínio é uma atividade técnica de agregar conhecimentos diversos e magistralmente geri-los para o bem comum, no momento certo e na medida certa.”

- O QUE FAZER QUANDO O GESTOR DESCOBRIR PRÁTICA LESIVA ANTERIOR? “Ao novo gestor e conselho cabe administrar o presente e, havendo indícios de irregularidades anteriores, recomenda-se a formação de comissão de averiguação e que uma assembleia delibere sobre o assunto. Ao se levar um relatório para uma assembleia, acompanhado de um parecer jurídico e de uma análise administrativa e financeira, os condôminos deverão decidir o que fazer, competindo ao novo síndico cumprir com as deliberações. Mas este não deve nunca misturar a análise do passado com o planejamento do futuro, pois, do contrário, poderá trazer para o presente gerenciado um descompasso e desvio de meta.” (Edição R.F.)

Direcional Condomínios | Março 2019

- E SE HOUVER PERSEGUIÇÕES CONTRA O SÍNDICO ANTIGO?

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO, UM QUEBRA-CABEÇAS PARA O SÍNDICO

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

A síndica Regina Nagamine e os engenheiros civis Rene Gomes (à esq. na foto) e Danilo Astur: Desafio logístico na impermeabilização de um caixão perdido

QUANDO o síndico começa a ver manchas d’água nas lajes, pilares, vigas e paredes/cortinas das garagens, de imediato ele pensa no impacto que isso poderá ter sobre o orçamento do prédio, já que esses sinais remetem a intervenções que costumam ser complexas. O fato é que as estruturas de engenharia são dinâmicas, se movimentam e sofrem a influência de elementos externos, desde um projeto mau executado na obra aos abalos provocados por árvores e suas raízes, entre muitos outros fatores. O quebra-cabeças está em desvendar as origens das infiltrações (variadas), escolher as soluções técnicas mais adequadas e conciliá-las com a disponibilidade financeira. Em um empreendimento de dez anos localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, este quebra-cabeças ganhou contornos de desafio logístico para a síndica Regina Nagamine. Uma inspeção de engenharia contratada pelo prédio associou as manchas pontuais e o pinga-pinga de água, que começara a surgir em uma das garagens do prédio, às: - Condições precárias de um amplo vão (caixão perdido) situado entre o teto da garagem e a superfície da piscina externa, deck e jardins (Ver fotos na pág. ao lado); e, - À perda de eficiência no sistema de impermeabilização da superfície externa desse setor, conforme indica o Relatório de Vistoria Técnica de Constatação realizado pelo engenheiro civil e de segurança do trabalho, Rene Gomes. Assim que começou a se deparar com os sinais de infiltração, a síndica Regina Nagamine quis investigar e agir logo para sanar o problema. Por isso a contratação do laudo, que ajudou a orientar a cotação da obra e seu planejamento em duas etapas, definindo-se a primeira para os serviços internos (no vão e na garagem), de forma que se pudesse manter a piscina em uso durante o verão. 1ª ETAPA, O TRABALHO NO CAIXÃO PERDIDO Com apenas 70 cm de altura, ventilação precária, falta de iluminação, estrutura de sustentação em madeira largada pela construtora, ralos que não encontravam

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

destinação, sinais de infiltração por todos os lados, entulho e infestação de cupins, o vão exigiu uma organização de trabalho que possibilitasse aos funcionários da empresa de impermeabilização trabalharem com segurança e salubridade no local. Era preciso viabilizar a limpeza de todo esse setor e providenciar sua descupinização, para que se pudesse efetivamente executar os serviços de engenharia, que foram: A recuperação das estruturas afetadas; a remodelação do sistema de tubulações para ligação aos ralos (alguns superiores estavam sem conexão e havia um inferior tamponado); e aplicação de argamassa polimérica para impermeabilização (antes ausente) do piso. Para essa etapa da obra, ocorrida entre os meses de novembro do ano passado e fevereiro de 2019, o condomínio retirou cerca de cinco caçambas de entulho do espaço.

2ª ETAPA, OBRAS NA SUPERFÍCIE

Fotos Eng. Rene Gomes

O segundo momento da impermeabilização contratada pelo condomínio estava programado para iniciar neste mês de março, logo após a semana do feriado de Carnaval, envolvendo a superfície externa. Ali serão retirados os pisos (em pedra mineira) do entorno da piscina, para que se possa refazer todo o sistema de impermeabilização do local.“Identificamos no local desde manta não aderida à falta de proteção mecânica”, afirma o engenheiro Rene, que acompanha a execução dos trabalhos. A principal fonte das infiltrações se encontra na junção do deck de madeira com os espaços de piso e jardim, diz. O setor ficará interditado aos moradores até a conclusão desta fase dos serviços, prevista para o meio do ano. No total, o condomínio está investindo R$ 200 mil na obra.

FALHAS DESENCADEARAM CORROSÃO E INFILTRAÇÃO – Dez anos após a entrega do condomínio na Vila Mariana, a inspeção realizada pelo Eng. Civil e de Segurança do Trabalho, Rene Gomes, mostrou que as anomalias identificadas no sistema de piso, vão e laje entre a piscina e o teto da garagem superior decorrem da época de construção do prédio. O vão, de 70cm de altura e cerca de 200m2 de área, foi entregue ainda com a estrutura de madeira usada na armação da laje – ela deveria ter sido removida antes da constituição do condomínio. A imagem acima à direita mostra o caixão perdido com a sustentação em madeira, o que provocou a proliferação de cupins, degradação do ambiente e infiltrações diversas; na da esquerda, o espaço já limpo do entulho, sem cupins e com piso impermeabilizado. Com todo material antigo removido, foram executadas ligações de tubulações a ralos que não estavam interligados a nenhuma rede de escoamento, e aplicado material impermeabilizante na base. (Por R.F.)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Fotos Rosali Figueiredo

ÁGUA BROTA DE FONTES DIVERSAS E DEMANDA VISÃO SISTÊMICA

Raízes de Ficus atingem subsolo de condomínio e provocam infiltrações

Fotos Rosali Figueiredo

Em artigo disponibilizado no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Cláudio Neves Ourives analisa diferentes causas das infiltrações nas garagens (Saiba como acessar o texto ao final da pág. 19). A associação entre água, os componentes químicos do concreto e o gás carbônico liberado pelos veículos gera o que ele considera a principal manifestação patológica nesses ambientes, a corrosão das armaduras. Segundo o especialista, a água origina de fontes diversas, como de falhas na impermeabilização (da laje, por exemplo), dos elevadores, dos reservatórios enterrados, do piso do último subsolo, das cortinas etc. No Condomínio Sonatta, residencial de nove anos situado na zona Sul de São Paulo, o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva identificou que uma infiltração que se manifestava na cortina do segundo subsolo resultava de uma combinação de fatores: Do tipo de técnica construtiva empregada na execução da parede; da topografia da região, que possui solo com lençol freático “bem ativo”; e de falhas no sistema de drenagem. “Uma boa construção deve possuir um sistema de drenagem na face da

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

cortina voltada para o solo, fazendo com que a água escolha o caminho do dreno e se direcione para os ramais de coleta e caixas de passagem até o poço de acumulação. Ela pode ainda dispor de sistemas de impermeabilização nas paredes (cortinas) para complementação da proteção. No Sonatta, identificamos problemas na bomba do poço e/ou no entupimento dos tubos e caixas de passagem. Feita a ligação da bomba e o descarte da água, a infiltração foi diminuindo. Depois desta providência, agendamos uma limpeza geral (por empresa especializada) dos drenos e comissionamos todo o projeto para checar se existiam alterações ou falhas. Apresentamos um relatório à construtora, que retornou ao edifício e corrigiu as falhas apontadas no laudo”, descreve Claudio. Segundo ele, não foi preciso complementar o sistema com trabalhos de impermeabilização. Resolvida essa pendência, a síndica do condomínio, Karin Cerveira, se depara agora com nova infiltração, decorrente do avanço das raízes de uma árvore Ficus sobre a estrutura do prédio. O exemplar, localizado em uma calçada externa lateral, não é recomendado para arborização urbana. Ele vem provocando ainda a infestação de pragas (como vespas, taturanas e abelhas com ferrão), queda de galhos frequentes e riscos aos transeuntes, pois há fios de alta tensão da rede elétrica passando entre seus galhos e de outras seis árvores no mesmo passeio. Quanto ao sistema construtivo, o principal dano causado pelo Ficus está no avanço das suas raízes, que possuem forte poder de penetração nas estruturas, abrindo fissuras e caminhos para a água. A parede de um dos subsolos da garagem do condomínio já apresenta sinais de umidade e precisa passar por nova avaliação, afirma o engenheiro civil Claudio. No final de fevereiro passado, o Diário Oficial do Município publicou autorização para que a síndica remova o Ficus, com compensação ambiental com outra espécie de porte médio, e faça a poda de outros cinco exemplares arbóreos da calçada. (Por R.F.)

MIX DE INJEÇÃO E MANTA – O Condomínio Edifício Green Garden, situado nas proximidades do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, convive bem já há dez anos com a técnica de injeção de material vedante nas fissuras da laje do subsolo, como forma de combater infiltrações. A síndica Isabelle Lavin afirma que novos pontos vão surgindo com o tempo, exigindo a renovação dos serviços, mas que os setores trabalhados “permanecem consistentes, estanques” (fotos na pág. ao lado e na 18). O residencial tem quase 18 anos e Isabelle mora no prédio desde 2001. Está em seu quinto ano consecutivo como síndica, mas acompanha os trabalhos de injeção desde o começo. “Teremos que fazer agora nossa terceira intervenção, mas nunca são os mesmos pontos”, reitera. “Na verdade, a injeção é uma técnica pontual, não representa uma solução completa como seria a troca de toda manta da superfície externa, o que renovaria o sistema de impermeabilização. No entanto, naquilo a que se propõe, a injeção é eficiente.”

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

De outro modo, visando a uma solução mais duradoura, Isabelle optou por trocar a manta asfáltica de uma faixa extensa do piso do mezanino do prédio, na junção da superfície com os muros de divisão do terreno e das rampas de acesso à garagem (foto acima). Sem disponibilidade de caixa, pois está finalizando uma obra de recuperação da fachada, a síndica resolveu dar prioridade a esse setor, avançando a manta sobre uma faixa de 30cm nos muros. “Nesse local, a manta estava desmanchando, se optássemos pela injeção, a área a ser trabalhada embaixo seria muito grande.” Isabelle espera que, com o tempo, possa contratar a renovação da manta em toda superfície, aproveitando a faixa que acaba de ser concluída em caráter emergencial. (Por R.F.)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Monica Zorzanelli

INSTITUTO ORIENTA PROJETOS E SERVIÇOS DE APLICAÇÃO

O Eng. Civil José Miguel Farinha Morgado, diretor executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) Os sistemas de impermeabilização nas estruturas e instalações prediais têm o objetivo de assegurar a sua estanqueidade contra a ação da água, da umidade e do vapor. E cada setor da edificação possui características construtivas próprias, que demandam técnicas e soluções distintas. “As lajes de grande superfície expostas à luz solar e intenso resfriamento no período noturno apresenta grande movimentação, face aos movimentos de dilatação (dia) e retração (noite). Tais estruturas exigem, para efeito de impermeabilização, produtos com características flexíveis” [como a manta asfáltica], indica, por exemplo, material técnico disponibilizado na internet pelo Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI). De outro modo, “poços de elevadores, muros de arrimo, piscinas de concreto enterradas, reservatórios enterrados, paredes internas e externas, banheiros etc.” compõem o chamado “sistema rígido” e pedem o uso de argamassas poliméricas. Por isso, o diretor executivo do IBI, o engenheiro civil José Miguel Farinha Morgado, recomenda que o síndico “consulte um projetista de impermeabilização para aferição da gravidade do problema” quando surgirem “manifestações patológicas referentes às infiltrações”. É esse projetista quem poderá auxiliar o síndico a desvendar o quebra-cabeças das infiltrações, orientando-o para a solução mais adequada. José Morgado desaconselha o uso das técnicas de injeção de material por debaixo das estruturas, classificando-as como um “paliativo” que não “garante toda estrutura por mais cinco anos”. “A garantia oferecida é para vazamentos pontuais”, afirma. O IBI oferece ao público, gratuitamente, um quadro com os principais problemas gerados pelas infiltrações, acompanhados da respectiva solução técnica recomendada. Estão relatadas situações que envolvem fundações; lajes em contato com o solo, assim como paredes, cortinas e paredes-diafragma [espécie de muro vertical no subsolo, às vezes profundo, usado para contenção]; pilares (em estrutura de concreto); revestimentos de argamassa; pinturas; concreto aparente; e lajes do 1º para o 2º subsolo. Para mais informações, acesse https://ibibrasil.org.br/projetos/. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- As reportagens “Problemas mais comuns & Soluções para os pisos de garagem” e “Aplicação de resinas em garagem: Preparação mínima”; - O artigo “Como aumentar as vagas na garagem?”, escrito pelo Eng. Civil Roberto Boscarriol Jr. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.

PRÓXIMA EDIÇÃO: QUADRAS – PISO, ILUMINAÇÃO, ACESSÓRIOS

DICA / ELÉTRICA

PLANEJANDO A MODERNIZAÇÃO DAS INSTALAÇÕES Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

O síndico Rodrigo Martins mostra os cabos que serão instalados em nova prumada no Edifício Iraúna. Retrofit elétrico é parte da modernização geral do condomínio

A MODERNIZAÇÃO do Condomínio Edifício Iraúna, residencial entregue no final dos anos 60 em Higienópolis, São Paulo, deverá chegar neste ano ao conjunto das instalações elétricas do prédio. Eleito em 2015 já com um laudo de inspeção predial em mãos, o síndico Rodrigo Martins tem colocado em curso as obras previstas no plano de investimentos programados para o condomínio. No final do mês passado, assembleia de condôminos foi realizada para ratificar a execução da obra, já aprovada anteriormente. A reunião deveria definir também o cronograma dos serviços nas unidades, pois está prevista a troca do cabeamento até o quadro interno das unidades. A assembleia fecha um processo iniciado há cerca de três anos, quando foram promovidas adequações de segurança na parte elétrica, emergenciais, tendo em vista a necessidade de regularizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Foram substituídos cabos, disjuntores, conduítes, iluminação e iluminação de emergência, ou seja, “reformas para a segurança”, já que havia pontos de aquecimento. O AVCB foi obtido em 2017 e, somente com essas intervenções, o prédio obteve economia de 5% na conta de energia. A situação, porém, era provisória, pois o objetivo do gestor é adequar o sistema às normas técnicas atuais e aumentar a potência instalada, dispondo de carga maior tanto nas áreas comuns quanto nas unidades. Isso irá viabilizar, entre outros, o uso de aparelhos de ar condicionado pelas 58 unidades. “Temos uma estrutura antiga, do final dos anos 60, época em que os componentes não tinham a tecnologia de hoje. De outro lado, não existia a demanda atual em função do uso de novos equipamentos eletroeletrônicos”, justifica. Rodrigo faz questão de ressaltar que a modernização “não é só para o ar condicionado, esse será apenas um dos benefícios”. “A estrutura, do jeito que está, não oferece risco, mas ficamos limitados diante de uma demanda maior. Estamos próximos do limite de nossa capacidade instalada, não existe risco iminente, mas precisamos ter cuidado.” Preventivamente, o síndico contrata uma inspeção anual nas instalações elétricas com a respectiva emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

DICA / ELÉTRICA VIABILIZANDO A OBRA E sem perder de perspectiva o planejamento da modernização, no final de 2016 Rodrigo providenciou um estudo da demanda de carga. Naquele momento foram identificadas dez unidades com ar condicionado, número que não poderia crescer, sob pena de se atingir ou ultrapassar o limite da potência instalada. Por isso, em princípios de 2017, uma assembleia, com base no laudo técnico da demanda, “proibiu novos equipamentos até que a reforma fosse realizada”. Ainda em 2017 foi realizado um projeto para troca dos centros de medição e prumadas de alimentação, posteriormente apresentado à concessionária de energia. Com o plano aprovado pela empresa, “2018 foi o ano da arrecadação” e, 2019, provavelmente, o da execução da obra. Com dois centros de medição, unidades amplas de plantas diferenciadas, o custo da modernização elétrica no Iraúna ficará em torno de R$ 500 mil, afirma o síndico, que realizou quatro cotações junto ao mercado. A edificação apresenta outro diferencial que muda as características do serviço quando comparadas com a maioria dos prédios de São Paulo: A rede pública é subterrânea, o que altera o escopo das intervenções que terão que ser executadas na entrada de energia no prédio. Há cerca de dois anos, a concessionária trocou o transformador da rua em que está o condomínio. O equipamento é bem maior do que aqueles instalados nos postes e atende a várias edificações. “O condomínio terá que instalar uma caixa seccionadora para receber os cabos que vêm do transformador, atendendo à nova norma da concessionária.” Internamente, uma nova prumada percorrerá o antigo duto da lixeira, com necessidade de serviços nas unidades (em algumas delas, com obra civil). As instalações originais não poderão ser reaproveitadas, pois o diâmetro dos seus conduítes não chega à metade da espessura necessária aos novos cabos. Esta deverá ser a primeira etapa dos trabalhos, enquanto se aguarda os 120 dias de prazo que a concessionária pede para realizar a sua parte. Depois virão os centros de medição. O síndico contará com o apoio de uma arquiteta e de um engenheiro para acompanhar os serviços e diz que os apartamentos que não atenderem ao cronograma estabelecido pela assembleia deverão arcar com os custos de uma ligação posterior. Além disso, “aquelas cujos quadros internos e seus disjuntores não estiverem compatíveis com a instalação das novas prumadas de alimentação, deverão providenciar a adequação destes componentes para

Fotos Rosali Figueiredo

que possam receber a ligação definitiva da nova rede de energia”.

Componentes antigos do centro de medição do Condomínio Iraúna, que passará por modernização elétrica neste ano

DICA / ELÉTRICA

Foto Rosali Figueiredo

QUAL O MELHOR PERÍODO PARA REVISAR AS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS?

Eng. Eletricista Edson Martinho: “Uma revisão periódica pode melhorar a eficiência energética e evitar acidentes” O engenheiro eletricista Edson Martinho tem se dedicado, nos últimos anos, a realizar no País campanhas em favor da segurança das instalações elétricas e de prevenção de acidentes. Diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) e autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009), Edson comentou que a tragédia no Centro de Treinamento do Ninho do Urubu, do Flamengo, no Rio de Janeiro, é reveladora de como o brasileiro tem negligenciado o projeto de engenharia elétrica na hora de fazer novas instalações ou promover reformas. Segundo ele, o “simples” acréscimo de duas tomadas em uma rede elétrica é capaz de gerar sobrecargas e colocar a edificação e as pessoas em risco. No

Foto Rosali Figueiredo

Flamengo, o fogo atingiu o alojamento nas divisões de base do clube no começo

MODERNIZAÇÃO TAMBÉM AQUI – O retrofit elétrico do Condomínio Grenoble, prédio construído em princípios dos anos 70 na região dos Jardins, em São Paulo, já estava no planejamento do síndico Luiz Roberto de Araújo, que nos últimos sete anos tem realizado inúmeras melhorias na edificação (como a modernização completa dos dois elevadores sociais, além da academia e brinquedoteca, entre outros). Agora, neste ano, ele deu início aos trabalhos que preveem reestruturação geral das instalações de entrada de energia no prédio (imagem acima), implantação de novas prumadas, inutilizando-se as antigas, reforma do centro de medição, dos quadros de distribuição etc. De acordo com o engenheiro eletricista responsável pela execução da obra, as 44 unidades terão aumento de carga, passando de 40 ampères do sistema bifásico para 63 ampères no trifásico. Ou seja, a potência a ser disponibilizada

DICA / ELÉTRICA

da manhã do dia 8 de fevereiro e matou 10 atletas, entre 14 e 16 anos. Três jogadores ficaram feridos e foram hospitalizados. No caso dos condomínios, Edson recomenda que o síndico atue preventivamente, com o suporte de profissionais qualificados. “Uma revisão periódica pode melhorar a eficiência energética e evitar acidentes.” As normas técnicas brasileiras não estabelecem um período mínimo para as revisões, diz, já que a vida útil dos componentes elétricos varia conforme a qualidade e característica de cada um, assim como “à forma como foram dimensionados e à maneira como são usados”. “Por exemplo, se um circuito que visa a alimentar um chuveiro elétrico foi projetado prevendo um equipamento de potência 4.400 Watts (muito comum nos anos 1990) e, com o tempo, acabou recebendo a instalação de um chuveiro de 5.600 Watts, é provável que os componentes trabalharam em sobrecarga e, portanto, tiveram sua vida útil reduzida.” Segundo a norma técnica ABNT NBR 5.410/2004 (relativa às instalações elétricas em baixa tensão), “a periodicidade é tanto menor quanto maior for a complexidade da instalação”. Para os condomínios, o engenheiro deixa uma dica: “Há um consenso na comunidade técnica que a primeira revisão deve ser feita antes dos 10 anos de uso e, daí para frente, a cada 5 anos pelo menos.” Outro parâmetro, para o Estado de São Paulo, é a Instrução Técnica 41/2018, do Corpo de Bombeiros, a qual determina a obrigatoriedade de uma inspeção visual em instalações elétricas de baixa tensão durante a renovação do AVCB ou em caso de ampliação e/ou mudança de ocupação da edificação. A norma relaciona de forma abrangente os componentes que deverão ser revisados, mas ressalva que a “inspeção visual” é parcial e “não significa que a instalação atenda a todas prescrições normativas e legislações pertinentes”.

(Por R.F.)

em cada apartamento irá de 8,8 KVAs para até 24 KVAs, o que poderá ser utilizado pelo morador desde que ele promova adequações internas. No caso, é essencial, conforme o especialista já havia alertado na reportagem de elétrica do mês de fevereiro deste ano, na Direcional Condomínios: Passar o quadro elétrico interno para o sistema trifásico; instalar tomadas adequadas à potência dos equipamentos; e providenciar a distribuição interna do sistema de aterramento. De acordo com o síndico Luiz Roberto de Araújo, a entrada de energia no prédio ainda dispõe de muflas nos postes, sistema antigo e bastante vulnerável. A concessionária de energia elétrica irá instalar um transformador exclusivo para o Grenoble, que arcará com 50% dos custos do equipamento. O retrofit elétrico no prédio segue um roteiro bem parecido com as obras que têm sido realizadas nas edificações mais antigas: Aproveitamento do duto da lixeira para a distribuição de novo cabeamento, com necessidade de obras nos halls dos pavimentos e nas unidades para receber a fiação. O prédio também já havia promovido reformas emergenciais para a regularização do AVCB. Mas aqui o síndico decidiu comprar todos os componentes elétricos. “Estamos conseguindo fechar bons negócios com os fornecedores”, diz. A obra está orçada em R$ 275 mil, investimento que será feito sem necessidade de rateio extra. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - PROJETO E INSTALAÇÕES

COLUNA

OBRAS VIZINHAS COM PROBLEMAS E/OU PARADAS

PREJUDICAM O CONDOMÍNIO, E AGORA? Por Cristiano De Souza Oliveira

ADMINISTRAR um con-

quando essa interrupção às vezes é forçada pelo próprio Poder Judiciário (diante

domínio já há tempos representa uma

da liquidação/falência da construtora ou de alguma ação judicial de embargo

atividade qualificada que agrega conhe-

etc.), assim como pelo Poder Público de forma administrativa.

cimentos diversos. Ou seja, um adminis-

Em ambos os exemplos, a coletividade que se sentir prejudicada deverá bus-

trador deve saber qual momento certo e

car a orientação jurídica especializada, a qual, por sua vez, irá avaliar a estratégia

em que medida deve procurar um técni-

mais adequada para sanar o problema. Se, por exemplo, a paralisação ocorre

co, ciente de que precisa de um suporte

por falta de caixa da construtora ou outro fator não motivado pela Justiça ou o

especializado para muitas situações, não

Poder Público, o condomínio poderá adotar medidas de “obrigação de fazer”

só aquelas que ocorrem dentro dos seus

dos responsáveis, com imposição de multas. Para tanto, o gestor do condomínio

muros, mas também no entorno, uma

deverá manter não só um bom meio de comunicação com os moradores (que

vez que acontecimentos externos pode-

possuem sempre a primeira visão do problema, pelo simples olhar da janela),

rão gerar reflexos, transtornos ou outros

mas também com os responsáveis da obra vizinha.

fatores que importem à coletividade que

administra os condomínios vizinhos a obras novas, sendo certo que a truculência

Quando surge uma obra nas ime-

e o fechamento ao diálogo poderão somente causar transtornos para o dia

diações do condomínio, a preocupação

a dia (durante a execução dos serviços) e o convívio com a coletividade. De

aparece de cara, seja pelo temor de

outro modo, sua paralisação também poderá gerar dissabores, recomendan-

danos ao patrimônio, seja pelas questões

do-se, assim, uma postura proativa do condomínio mediante a construtora,

de barulho, trânsito de caminhões, entre

para que juntos solucionem o problema. Pois, muitas vezes, em uma eventual

outros. E ela se torna maior quando a

paralisação por determinação de Poderes Públicos, a construtora poderá ser

construção vizinha é paralisada ou ape-

impedida de adentrar e fazer qualquer coisa no pátio da obra, frustrando não

nas parte dela é entregue, restando no

só uma solução rápida, como também os anseios da vizinhança.

local um pátio de obras abandonado.

Tomar atitudes é função do gestor, pois a falta dela, ou ainda o caminho

Como decorrência, pragas urbanas,

errado, ou mais demorado, pode causar danos irreparáveis ao condomínio, a

infiltrações, poças d´águas e presença

exemplo de infiltrações ou rachaduras que surgem na edificação em função de

de vândalos e usuários de drogas podem

uma construção no terreno vizinho (paralisada ou em andamento). Providenciar

se transformar em um problema para a

laudos, levá-los ao conhecimento da construtora e dos órgãos públicos é dever

comunidade vizinha.

do gestor, ainda que isso gere um custo ao condomínio, pois somente este

Em princípio, a legislação brasileira

síndico possui as informações dos impactos da obra sobre o lado interno do

protege o direito de vizinhança - enten-

muro. O terceiro precisa ser comunicado para adotar a postura e atitude de

dido o condomínio como vizinho do ter-

segurança que lhe cabe. E só se sabe se há risco ou perigo ao contratar um

reno onde ocorre eventual paralisação de

laudo técnico. O ressarcimento, por sua vez, vem em uma segunda etapa, já

obra. Porém, as dificuldades acentuam

a proteção contra danos tem que ser para agora!

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Março 2019

ele representa e administra.

Saber quando acionar e quem buscar é uma das tarefas necessárias a quem

Advogado e consultor jurídico condominial, presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP e membro do Grupo de Excelência de Administração Condominial (GEAC do CRA-SP). É autor do livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições".

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Março 2019

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, CADEIRAS, COBERTURAS, CONSULTORIA

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CONTROLE DE PRAGAS, GERADOR

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ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR, ELÉTRICA, FITNESS

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FITNESS

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO

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INCÊNDIO, INTERFONE...

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INTERFONE

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LED, MANUTENÇÃO PREDIAL

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PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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PORTARIA VIRTUAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PLAYGROUNDS...

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PLAYGROUNDS, PISOS, PROTETOR DE IMPACTO, PORTARIA VIRTUAL

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PORTARIA VIRTUAL

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PROJETOS, SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO

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REFORMAS, SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS

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ESPAÇO

OS DIFERENCIAIS DE UMA ADMINISTRADORA NA MEDIAÇÃO DE CONFLITOS NOS CONDOMÍNIOS Por José Roberto Graiche Júnior

INTERMEDIAR conflitos em

quase impossível se distanciar dos problemas e transparecer isenção o tempo todo.

condomínios nunca foi tarefa para ama-

O papel do síndico permanece fundamental, já que na maioria dos casos são os

dores ou marinheiros de primeira viagem.

primeiros a tomar nota das situações. Entretanto, cabe sempre avaliar até que ponto

Algumas desavenças entre vizinhos nunca

vale a pena intervir. Alguns problemas, como alagamentos e brigas mais ríspidas,

mudam e permanecem corriqueiras, mas

exigem intervenções imediatas e proativas dos síndicos. Em outros casos, porém, o

o desafio fica cada vez mais complexo com

ideal é que eles deleguem o conflito à administradora, evitando desgastes e situações

o passar do tempo, exigindo decisões mais

constrangedoras com os outros moradores.

rápidas e criteriosas. Os 27 artigos do Novo

Dentro de uma administradora será fácil encontrar quem já enfrentou inúmeras

Código Civil podem até ajudar a nortear

vezes os atritos mais comuns, conhecidos entre especialistas como os 5 “Cs” - ca-

direitos e deveres, mas, na prática, é preciso

chorro, criança, cano, carro e calote. Os barulhos de latidos estão entre os campões

combinar doses de bom senso, experiên-

de reclamações, assim como os ruídos de choros de crianças e desordens atribuídas

cia prática e conhecimento técnico para

aos pequenos. Problemas no encanamento podem desencadear os impasses mais

fazer cumprir da melhor forma possível

inesperados, como infiltrações e alagamentos. Os carros também são um ponto de

a Convenção, o Regimento Interno e as

atenção, já que envolvem uso da garagem, regras para entrada e saída de veículos

determinações da assembleia.

e limite de velocidade. Por último há o calote, quando a inadimplência pode colocar

Para as administradoras com mais

em risco as contas do condomínio. Além das situações mais corriqueiras, as adminis-

vivência de mercado a tarefa fica mais

tradoras também possuem bagagem para enfrentar até os problemas mais atípicos,

simples. À medida que gerenciam as mais

como incêndios e roubos.

diversas situações ao longo dos anos, essas empresas descobrem na prática do dia a dia como minimizar e até antecipar os pro-

Outro ponto relevante é que as administradoras estão mais abertas a incorporar

blemas. Cada conflito pode ser encarado

as mudanças da era digital. Evoluir rapidamente nesse quesito tornou-se impres-

como uma oportunidade para aprender

cindível, já que a difusão de novas tecnologias alçou a mediação de conflitos a um

com os erros e criar novos procedimentos

novo patamar, impondo novas obrigações às administradoras. Mediante uma sujeira

para solucioná-los quando voltarem a acon-

no piso de entrada, um barulho no apartamento vizinho ou uma desavença com

tecer - e acredite, eles quase sempre voltam.

algum funcionário, não importa qual o problema, para um morador basta sacar um

Além da experiência, outro importante

smartphone para reportá-lo em tempo real, a qualquer hora do dia, inclusive com auxílio de fotos e vídeos.

cisões mais justas: funcionam em endereços

Com acesso facilitado a ferramentas de pesquisa na internet, alguns condôminos

fora do condomínio. Essa “visão de fora” é

sentem-se ainda mais à vontade para reclamar. Se interessar por assuntos do condo-

o primeiro passo para tratar o problema de

mínio e buscar informações é sempre um ponto positivo, mas é preciso moderação

forma impessoal para julgar com imparcia-

para deixar o caso com quem de fato entende. Para se adaptar a essa realidade, as

lidade. Para síndicos que residem dentro no

administradoras ampliaram os canais de comunicação, oferecendo suporte via SAC,

condomínio, a tarefa de separar o cargo da

portal na internet, e-mail e até redes sociais, com grupos de WhatsApp e aplicativos.

vida pessoal pode ser mais árdua do que

À medida que o desafio se torna mais complexo, é sempre bom contar com alguns

parece. Ao dividir corredores, elevadores

diferenciais das administradoras: bagagem de mercado, comprometimento e abertura

e áreas comuns com os moradores, fica

à inovação para atender cada vez melhor e mais rápido.

Foto Guilherme Tichauer

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fator ajuda as administradoras a tomar de-

PRÓS E CONTRAS DA ERA DIGITAL

JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Mais informações: info@aabic.org.br.

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