CAPA PROMOCIONAL
Serviços ao Síndico: Atividades econômicas nas unidades
Coluna: Briga de casal no condomínio
Seção Tira-teima: Cadastro de corretores de imóveis
Terceirização: Pela eficiência dos serviços
Hidráulica: Instalações & Manutenção
Fachada: Pintura & Valorização
Espaço AABIC
Administração: Acessibilidade
Caro Leitor,
DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida
Os fenômenos da natureza são interdependentes e a maneira como consumimos os recursos naturais, produzimos lixo e preservamos ou não as áreas verdes e matas interfere sobre a variação da temperatura, o regime de chuvas, a sobrevivência das espécies, a disponibilidade da água e a produção de alimentos. O que se altera às vezes a milhares de quilômetros de distância reflete sobre a qualidade de vida e saúde dos habitantes de uma cidade, assim como esses, pela forma como vivem, também impactam o meio ambiente. Por isso, o mês de junho, em que se comemora o Dia Mundial do Meio Ambiente (em 05/06), é sempre uma oportunidade para lembrarmos a necessidade de agirmos com responsabilidade e foco na sustentabilidade. O propósito da reportagem de capa desta edição é justamente destacar iniciativas de síndicos, muitas vezes ousadas, outras simples, mas também importantes, no sentido de racionalizar o uso dos recursos naturais. Muitas vezes a motivação principal é a financeira, mas, segundo a definição da ONU (Organização das Nações Unidas), o conceito de desenvolvi-
EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo
mento sustentável se assenta sobre três pilares: O econômico, o social e a proteção ambiental. O segundo pilar também está presente em nossa edição, sob o guarda-chuva temático da acessibilidade. Esta é uma área que demanda mais recursos do prédio, no entanto, é inevitável que nas reformas das áreas comuns os gestores contratem projetos contemplando rotas e acessos para pessoas com diferentes problemas de mobilidade. A revista mostra iniciativas de síndicos nesse quesito. Um dos principais diferenciais da Direcional Condomínios é o de apurar in loco, na realidade do síndico, soluções que eles pesquisam, implantam, experimentam e avaliam. Reportar toda essa rica experiência certamente ajuda os seus colegas gestores na tomada de decisões em relação a problemas semelhantes que enfrentam em outros condomínios, sejam nas áreas administrativa e jurídica à da manutenção predial. A razão de ser da revista é justamente oferecer aos síndicos conteúdo editorial e comercial amplo, conforme pode ser visto aqui nas demais reportagens e nos anúncios de nossos prestadores de serviços parceiros. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Ana Oliveira Valéria Alves
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por
JUNHO, MeS DE FESTEJAR NO CENTRO DE SaO PAULO! A população que vive e/ou trabalha no centro de São Paulo poderá, ao longo de todo mês de junho, usufruir da FESTA JUNINA DA CONSOLAÇÃO, promovida pela Paróquia Nossa Senhora da Consolação. Com programação musical, a festa acontecerá de sexta-feira a domingo (exceto dia 23/06), a partir das 18h, na Praça Roosevelt. Na organização e apoio operacional ao evento trabalham os síndicos José Marques e Tatiane Rangel. Fica o convite, ótima diversão!
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Homenagem ao Dia do Porteiro (09/06) 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ...... Atividades econômicas nas unidades, a hora do bom senso 08. Capa: ............................................. O síndico e a gestão sustentável do condomínio 12. Coluna: .......................................... Em briga de homem e mulher, se mete a colher? 13. Dica: ................ Terceirização: Recomendações para garantir a eficiência dos serviços 16. Dica: ........................ Fachada: Pintura e modernização renovam e valorizam imóveis 22. Dica: ................................................Hidráulica: Pela manutenção correta do sistema 24. Seção Tira-Teima: .................. Devo exigir cadastro prévio de corretores de imóveis? 25. Administração: ............................. Acessibilidade: Vencendo barreiras e resistências 66. Espaço AABIC: ................ Comércio em condomínios residenciais: Proibir ou flexibilizar?
Direcional Condomínios | Junho 2019
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Diego da Silva Gomes Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Ilustração Coronado
ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Luís Guilherme
Editorial
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Direcional CondomÃnios | Junho 2019
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EM QUADRINHOS / HOMENAGEM AO DIA DO PORTEIRO (09/06)
As empresas de manutenção de elevadores conquistaram um importante benefício para ampliar a agilidade no atendimento aos condomínios residências e comerciais na cidade de São Paulo. O prefeito Bruno Covas sancionou o decreto que isenta totalmente a frota de veículos das empresas do rodízio municipal na capital paulista. Com isso, os automóveis credenciados ficam autorizados a circular sem restrições. A portaria que regulamenta a liberação está em fase de elaboração. “Após muita luta conquistamos o direito de atender a população da cidade de São Paulo, com 100% da frota de veículos, inclusive nos horários de rodízio. Nosso objetivo é aprimorar e agilizar a prestação de serviços aos usuários”, principalmente nos resgastes de passageiros retidos nas cabinas dos elevadores, afirma Marcelo Braga, presidente do Seciesp,. O elevador é imprescindível na capital paulista: há mais de 80 mil equipamentos, que transportam mais de 12,5 milhões de passageiros por dia. “Queremos garantir a segurança e evitar transtornos”, destaca. Para maiores informações, procure o Seciesp através do e-mail seciesp@seciesp.com.br.
SERVIÇOS AO SÍNDICO
ATIVIDADES ECONÔMICAS NAS UNIDADES, A HORA DO BOM SENSO Diante da expansão dos empreendimentos individuais de comércio e serviço e do home office, o síndico deve buscar na assembleia respaldo para regulamentar o que pode ou não ser feito dentro das unidades e nas áreas comuns. Mas trabalhar dentro do apartamento não pode ser proibido, desde que o morador respeite as regras de convivência. Por Rosali Figueiredo
O TIPO de uso liberado para as áreas se encontra registrado no seu cadastro junto ao município, na Convenção e Regulamento Interno, e consolidado por meio de normas e responsabilidades dos coproprietários, de moradores ou usuá-
Síndico Luiz Leitão da Cunha: Assunto contemplado no Regulamento Interno
Direcional Condomínios | Junho 2019
rios. E, ainda que o direito à propriedade
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esteja garantido pela legislação brasileira,
turismo, um psicólogo e advogados trabalhando em casa. Uma prévia do que seria
o Código Civil impõe deveres a cada um,
o novo regulamento foi distribuída a todos antes da discussão em assembleia, que
como o de “dar às suas partes a mesma
acabou deliberando:
destinação que tem a edificação e não as
- Proibir o uso das unidades residenciais para “atividades fabris, comerciais ou de
utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
prestação de serviços como exploração de clubes, academias ou agremiações de
salubridade e segurança dos possuidores,
qualquer tipo, consultórios médicos ou odontológicos, laboratórios, institutos de
ou aos bons costumes”, entre outros.
beleza, enfermarias e agremiações políticas, bem como o ensino de música vocal
Aí está a principal variável a ser considerada
ou instrumental ou qualquer outra atividade que promova ruídos, desrespeitem o
no momento de o síndico buscar a regu-
horário de silêncio” ou causem demais transtornos;
lamentação das atividades econômicas no
- Vedar o comércio de mercadorias em geral, além da instalação de templos, igrejas
condomínio residencial, sejam elas profis-
ou demais atividades que promovam ruídos; e,
sionais (home office ou de pequenas em-
- Autorizar o trabalho de profissionais liberais para prestação de serviços online (te-
presas de consultoria), além das comerciais
letrabalho, home office) e aulas particulares, bem como trabalhos que não exijam
(produção de bolos, doces, marmitex etc.).
licença especial dos órgãos públicos, como ANVISA, e não demandem grande acesso
No caso do síndico profissional Luiz Leitão
de pessoas estranhas ao condomínio. Estão liberadas até oito pessoas por dia, “devida
da Cunha, essa questão foi levada para
e previamente cadastradas na portaria”.
deliberação de assembleia de condôminos
A engenheira civil e síndica Kelly Ramos de Lima também tem procurado manter
do Edifício Fernão Dias em 2017, durante
uma postura flexível em relação aos profissionais liberais que trabalham nas uni-
a atualização do Regulamento Interno. A
dades. Ela própria possui um escritório no apartamento onde mora. “Temos no
ideia era “não cometer injustiças proibindo
condomínio várias pessoas trabalhando com consultoria, atividade que necessita
atividades que não representassem riscos ao
de concentração. São engenheiros, advogados, contadores, jornalistas e outros,
condomínio nem gerassem grande tráfego
que podem exercer sua profissão no home office. Não vejo problema, desde que
de pessoas estranhas ao prédio”.
suas atividades não prejudiquem a harmonia do condomínio, não sejam ruidosas
No condomínio de 60 unidades residenciais
ou perigosas, nem utilizem os funcionários do prédio para receber malotes ou fazer
e sete lojas com acesso independente, lo-
entregas a terceiros na portaria.” O cenário muda na produção de alimentos (bolos
calizado no bairro de Cerqueira César, em
para festas, marmitex etc.), para a qual, segundo Kelly, devem existir regras mais
São Paulo, há engenheiros, operadores de
específicas, como as de segurança.
Foto Rosali Figueiredo
comuns e privativas de um condomínio
SERVIÇOS AO SÍNDICO A OPINIÃO DOS ESPECIALISTAS (LEIA MAIS NO SITE DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS)
“A atividade profissional é diferente de - JAQUES BUSHATSKY – Advogado, foi Procurador do Estado de São Paulo e é membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP e do Conselho Jurídico do Secovi-SP (foto).
um comércio e, por este motivo, o síndico como regra não pode proibir o exercício de qualquer profissão. (...) Toda regra tem exceções, e a exceção ao exercício da atividade profissional é a utilização de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
Foto Calão Jorge
segurança dos demais condôminos, como, “A regra geral é a de que deve ser respeitada a
por exemplo, a instalação de um escritório
natureza do condomínio, isso está no Código
com diversos funcionários no local e/ou aten-
Civil. Mas se pensar assim, o que faço com todos
dimento ao público, o que acarretaria uma
seres viventes de São Paulo que exercem atividade
intenso movimento de pessoas estranhas no
em casa? As relações de trabalho e as rotinas da
condomínio.”
empresa estão mudando, por questões trabalhistas, de mobilidade, especialidade, tecnologia etc. Temos que adaptar a lei conforme novos hábitos e necessidades, devo
- PROFA ROSELY SCHWARTZ
interpretar o uso residencial com certa tolerância. O próprio Código Civil responde a
Responsável pelo curso de Administração
isso estabelecendo limites, como o dever de o condômino preservar a salubridade, a
de Condomínios e Síndico Profissional da
segurança e o sossego. O princípio da razoabilidade deve conduzir todo o pensamento
FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares
do síndico. Entretanto, esta é uma visão aberta, não significa que um juiz vá interpretar
Penteado) e autora do livro “Revolucionando
desta forma.”
o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição).
“Em alguns casos específicos [produção de
- OMAR ANAUATE
alimentos], é recomendado que o síndico
Administrador e diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens
leve o assunto para uma assembleia espe-
Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
cífica. Casos em que haja a comprovação
“O condomínio precisa ter mecanismos de controle, regulamentar e buscar alternativas
da necessidade do morador, que se não
para conviver com essa tendência crescente. Se considerarmos a leitura estrita da lei, as
buscar uma alternativa para pagar as
atividades econômicas não podem ser liberadas, mas é preciso bom senso para levar
contas, frente à dificuldade de arrumar
essa questão aberta para deliberação da assembleia. Um profissional liberal que dispo-
um emprego, poderá ficar inadimplente, o
nha de um funcionário dentro de casa talvez não gere transtornos ou grande fluxo de
que também prejudicaria a coletividade. A
entrada e saída do prédio. É preciso analisar caso a caso, inclusive sobre o uso do salão
assembleia deverá construir uma alterna-
de festas para bazares, por exemplo. Depende muito do perfil do condomínio. Já o
tiva (...). Ou seja, para reduzir os conflitos
home office está fora de qualquer proibição, pois é da alçada do trabalho e emprego.”
que possam surgir dessas questões é fundamental que o gestor do condomínio
- THIAGO GIACON & TÍFANI OLIVEIRA
avalie a realidade dos moradores para
Advogados que atuam em Direito Cível, do Consumidor, Família e Sucessões, Imobiliário
poder conduzir com equilíbrio e manter a
e Tributário.
tranquilidade de todos.” (Edição R.F.)
direcionalcondominios.com.br
Os artigos: - “Condomínio com finalidade Residencial: Pode ter comércio?”, redigido pelos advogados Thiago Giacon e Tífani Oliveira; - “O que o síndico pode liberar de atividade comercial dentro do condomínio residencial?”, da Profa. Rosely Schwartz; - “Como um condomínio fez a regulamentação da atividade comercial nos apartamentos”, do síndico profissional Luiz Leitão da Cunha; e, - “Comércio em condomínios residenciais: proibir ou flexibilizar?”, do administrador Omar Anauate. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Junho de 2019 - Ed. 246.
Direcional Condomínios | Junho 2019
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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CAPA / DIA MUNDIAL DO MEIO AMBIENTE
O SÍNDICO E A GESTÃO SUSTENTÁVEL DO
CONDOMÍNIO Entre as suas principais atribuições, o síndico deve zelar pelo meio ambiente. Nesta edição comemorativa do dia 5 de junho, a Direcional registra iniciativas de economia de energia e água, além de um trabalho de reciclagem de bicicletas.
Por Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Junho 2019
DE tornou-se estratégica na adminis-
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tração do condomínio, pois é uma visão que procura conciliar eficiência, qualidade e economia, trazendo vantagens para a gestão orçamentária e o meio ambiente. Síndicos e administradores reportam que ajustes nas instalações dos prédios e medidas de conscientização podem reduzir os gastos com consumo d’água, energia e gás de 20% a 40%. É o caso das medidas sustentáveis implantadas pelo síndico Ricardo José Compoi Dias no Condomínio Residencial Club Tuiuti. Empreendimento de 28 mil m 2 localizado no Tatuapé, zona Leste de São Paulo, o Tuiuti possui seis torres e 624 unidades. Completará 12 anos de implantação no próximo mês de agosto, exibindo um acervo de cerca de 400 espécimes vegetais, entre eles um pomar que está sob os cuidados de um morador; água de reuso com capacidade de armazenagem de 80 mil litros; individualização de água e gás; horta; e um poço artesiano que entrará em breve em operação, depois de implantado um complexo sistema de tratamento da água. Mas é no consumo de energia que os números chamam atenção, por associarem baixo investimento com eco-
O síndico Ricardo Campoi no Residencial Tuiuti: Filtros capacitivos para reduzir consumo de energia, estabilizar rede e diminuir custo de manutenção de equipamentos
Foto Rosali Figueiredo
A SUSTENTABILIDA-
nomia e tecnologia. No caso, o síndico e o conselho do residencial decidiram instalar filtros capacitivos em sete pontos de distribuição de energia dos centros de medição do condomínio, em setembro de 2018. Fabricados no Brasil, esses filtros atuam como dispositivos de proteção contra surtos e distúrbios elétricos até uma carga de 680 volts, superior aos DPS convencionais. Segundo Ricardo Campoi, a região do condomínio apresenta grande instabilidade na rede elétrica, por isso se buscou o sistema. “Com os filtros, acabaram os problemas com queima de placas de comando de elevadores”, exemplifica (são 19 desses equipamentos no local). Mas como o filtro tem a propriedade de drenar as impurezas da rede, direcionando-as para o aterramento, essa ação, além de protetiva, reduz o registro de quilowatt consumido, baixando a conta mensal. De acordo com Pedro Leonel da Costa Junior, da empresa fornecedora dos equipamentos, a redução no consumo de energia vai de 8% a 20%, média anual. No Tuiuti, a economia chega a quase 30% sobre o valor total da conta de consumo das áreas comuns. Esta já havia sido reduzida em 2017, com a instalação de lâmpadas LED na garagem (a reposição por LED de lâmpadas queimadas é feita gradualmente em outras áreas comuns). A tabela abaixo mostra a evolução comparativa das contas desde 2017.
VALORES DA CONTA DE ENERGIA CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUB TUIUTI 2017 Antes da instalação do LED
2018 (Agosto) Com o LED, mas antes dos filtros capacitivos
2018 (Novembro)/2019 Valores médios mensais após os filtros
R$ 54 mil
R$ 48 mil
De R$ 31 mil a R$ 34 mil
CAPA / DIA MUNDIAL DO MEIO AMBIENTE Por fim, no Tuiuti ele também computa redução de custos com a água, cujo consumo foi reduzido de uma média de 15 mil m3 para 11 mil m 3 depois da individualização e do sistema de reuso.
ENERGIA E ÁGUA SEGURAM RATEIO – Quando, em 2014, os condôminos das 58 unidades do Condomínio You Jardim Saúde Mirante começaram a tomar posse de seus imóveis, tinham uma expectativa de valor de rateio bem abaixo da realidade orçamentária do prédio. A síndica profissional Debora Ravani (foto ao lado), também moradora do local, começou então a buscar soluções para enxugar as contas, notadamente através de medidas de redução do consumo da água e energia. Campanhas de conscientização foram realizadas, o sistema de iluminação da garagem reorganizado e a individualização da água e gás implantada. Até que em dezembro de 2018 a síndica conseguiu substituir as lâmpadas da garagem por modelos LED. Em termos de consumo de energia, os números obtidos são expressivos: - DE JULHO DE 2015 PARA AGOSTO DE 2015, com as medidas de economia, a conta baixou mesmo sob o regime de bandeira vermelha; o consumo caiu de 6.880 Kwh para 5.720 kwh; - EM JANEIRO DE 2019, após o LED, o consumo caiu a 5.220 Kwh (considerado elevado ainda pela síndica por causa do aquecimento da piscina; agora, em função do clima, “o sistema foi desligado e com isso será possível mensurar se o consumo de energia sofrerá novo impacto”, diz); - EM ABRIL DE 2019, o consumo foi de 3.778 Kwh. Em valores, Debora Ravani apresenta os seguintes dados da conta de energia: o Novembro/18 - R$ 4.343,97 o Dezembro/18 - R$ 3.859,68 o Janeiro /19 - R$ 2.786,58 o Fevereiro/19 - R$ 2.592,04 o Marco/19 - R$ 2.363,37 Segundo Debora, em pouco tempo o investimento no LED se pagou. Essa versão da lâmpada será implantada ainda na academia, no salão de jogos e brinquedoteca, além de, gradualmente, nos halls sociais das unidades, conforme haja queima das convencionais. O rateio do condomínio ficou um pouco acima da expectativa inicial dos condôminos, mas foi mantido estável em todo esse período. Neste mês de junho, em assembleia ordinária, poderá haver um reajuste acompanhando os índices da inflação, prevê a síndica. Debora afirma que a sustentabilidade demanda educação e conscientização ambiental da parte dos moradores e, da parte dos gestores, “foco nos resultados”. (Por R.F.)
ECONOMIA & SAÚDE: ABNT MUDA NBR DE REUSO DA ÁGUA DA CHUVA A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou no último mês de abril a nova versão da NBR 15.527/2019, que trata do “aproveitamento de água de chuva de coberturas para fins não potáveis, como rega do jardim e lavagem das áreas comuns”. Segundo o engenheiro civil Plínio Tomaz, coordenador da norma, a revisão da NBR procurou atualizar as análises necessárias para garantir a qualidade da água. “O escopo diminuiu, ficou mais barato fazer a implantação do sistema”, afirma. Entretanto, o especialista ressalta que prevalecem exigências mínimas para evitar contaminações (por exemplo, pela bactéria Escherichia coli), bem como a turbidez da água, entre outros. Plínio Tomaz, formado pela Universidade de São Paulo, é um dos responsáveis pelo serviço de água e esgoto de Guarulhos e autor de livro sobre o assunto. Entusiasta do sistema, ele utiliza água de reuso da chuva em sua própria casa (“para regar jardim, lavar carro e quintal”) e afirma que obteve economia de 15% no valor da conta do final do mês. O engenheiro adverte, porém, que “essa água não pode tomar sol de jeito nenhum, os reservatórios devem permanecer fechados, protegidos”. “O sol ajuda no desenvolvimento de microalgas e algumas são tóxicas”, explica. Ele adverte ainda que: - O sistema deve captar a água do telhado e não do piso, onde “a poluição é aproximadamente doze vezes maior”;
Direcional Condomínios | Junho 2019
Foto Rosali Figueiredo
De acordo com Ricardo Campoi, o valor mensal de locação dos filtros equivale a cerca de 20% do total economizado. Com a soma dessas medidas, a estimativa do síndico é que o consumo de energia caia quase 200 mil quilowatts ao ano no condomínio. A economia vem ainda com a manutenção, pois “os filtros ajudam a manter a vida útil dos equipamentos”. Síndico orgânico no local há cinco anos, e profissional em outros três residenciais da região, Ricardo Campoi pretende levar a experiência para os demais prédios.
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CAPA / DIA MUNDIAL DO MEIO AMBIENTE - No entanto, se o telhado ficar mais de três dias sem chuva, a quantidade acumulada de poeira, folhas, detritos, fezes de pombas etc. precisa ser descartada junto com os dois primeiros litros d’água da próxima precipitação.
CALÇADAS: PROIBIÇÃO EM SÃO PAULO Além da economia, em São Paulo os síndicos possuem outra motivação para aderir ao reuso. Há quase um ano a prefeitura regulamentou a lei 16.172/2015, que proíbe lavar calçadas com a água da rede potável. A regulamentação veio através do Decreto 58.341/2018, o qual indica, inclusive, alternativas de limpeza como o reuso, “desde que comprovada a sua origem”. Nesse sentido, Plinio Tomaz lembra os gestores da importância de colocarem uma placa de aviso na frente do prédio. Conforme a lei, condomínios reincidentes na lavagem irregular das calçadas serão multados. A água potável será permitida para lavagem em casos excepcionais, como alagamentos.
REAPROVEITAMENTO DEMANDA CAUTELA
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RECICLAGEM DE BIKES – A Síndica Simone Alonso Kishiue (foto) adota inúmeras medidas de sustentabilidade no condomínio onde mora e que administra há dois anos, na zona Oeste de São Paulo. Entre elas, destacase, por ser ainda pouco usual, um trabalho de recadastramento de todas as bicicletas que encontrou em bicicletários na garagem ao assumir. Com duas torres e 96 unidades, o residencial tinha algumas delas paradas havia muito tempo. Depois de um trabalho cuidadoso de comunicação com os condôminos e ex-moradores, Simone pôde então finalmente doar oito delas, sem donos, devidamente higienizadas, para o Instituto Aromeiazero de São Paulo (que realiza um trabalho social com as bicicletas). No condomínio, ficaram 62, devidamente cadastradas e identificadas. (Por R.F.)
Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Junho 2019
A ABNT estuda no momento a edição de outra norma técnica de reuso, para tratamento e reaproveitamento da chamada “água cinza” (por exemplo, o efluente descartado pela máquina de lavar, pelo tanque, chuveiros etc.). “A falta de norma de reuso criou muita confusão no mercado, de soluções que não funcionam. Quando esta NBR for editada, os síndicos poderão cobrar pela eficácia desses sistemas”, avalia o engenheiro Plinio Tomaz. No auge da escassez d’água vivida por São Paulo e Região Metropolitana, entre o final de 2015 e o início de 2016, a síndica profissional Patrícia Rodrigues e o conselho de um condomínio de oito anos e 48 unidades, localizado na Vila Clementino, zona Sul da cidade, se empolgaram com a possibilidade de implantar um sistema de tratamento da chamada água cinza. O volume descartado pelas máquinas de lavar roupa e tanques dos apartamentos seria captado e tratado em uma miniestação montada no subsolo do prédio, para sua reutilização nas caixas acopladas dos banheiros, assim como na limpeza e jardins das áreas comuns. “Era uma solução inovadora, sua patente havia conquistado um prêmio, seríamos o sétimo condomínio a instalar o sistema em São Paulo. Pesquisamos muito, inclusive um concorrente, visitamos prédios, fizemos planilhas de prós e contras, e decidimos contratar o fornecedor. Estávamos afoitos, pagando a sobretaxa da Sabesp pelo consumo elevado de água, queríamos adotar algo ecologicamente correto”, relata a síndica Patrícia. Porém, o sistema não apresentou o desempenho esperado e, pior, a água “tratada” mostrou-se imprestável até mesmo para a rega dos jardins, situação comprovada através de perícia. O condomínio move processo judicial contra o prestador de serviço para ressarcimento dos prejuízos (R$ 125 mil investidos inicialmente e os demais custos subsequentes). Por isso, o sistema não pode ser desligado, o que gera aumento do consumo de energia e mau cheiro proveniente da água “tratada”. Dessa experiência, a síndica diz que tira um aprendizado: “Devemos prestar atenção às inovações, esperar um tempo de adaptação, verificar se elas consideram o perfil de uso e ocupação dos condomínios. Dos seis prédios onde houve a implantação anterior deste sistema de reuso, apenas em um ele está funcionando, pois existe um padrão único de consumo de sabão em pó e amaciante para todas as unidades. Hoje não contratamos ninguém mais sem termos 99% de garantia de que o produto irá funcionar”. (Por R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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Os artigos: - “Avanços na geração distribuída de energia solar fotovoltaica em condomínios”, do síndico Luciano Gennari; e, - “Avaliação profissional leva condomínios a obterem vantagens econômicas por meio da sustentabilidade”, do administrador e advogado Marcio Bagnato. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Junho de 2019 - Ed. 246.
CAPA
COLUNA
EM BRIGA DE HOMEM E MULHER, SE METE A COLHER? Por Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
MUITO SE TEM perguntado sobre o que está acontecendo com
Infelizmente antes de chegar à morte, na maioria dos casos, as mulheres já sofreram
e insensível à dor do outro! As pessoas
várias formas de violência, geralmente iniciadas pela moral, com ofensas, humilhação
mentem, traem, enganam, dissimulam,
e xingamentos, rapidamente transformados em empurrões, socos e lesões, por vezes
maltratam, batem e matam. Não sei se
mortais. A situação é agravada porque as mulheres, por serem mais amáveis e sensíveis,
essa violência sempre existiu e agora, por
têm uma tendência natural a acreditarem e perdoarem seus agressores, até que acontece
causa da globalização e da velocidade das
o segundo, terceiro e a último ataque mortal.
notícias, temos mais acesso a esses casos,
Muitas não denunciam, por medo e vergonha. E quando o fazem, por vezes, é
mas é fato que ela nos assusta e nos leva
tarde demais! E quanto mais o agressor faz e a vítima se cala, mais violento e seguro
a refletir sobre como nos posicionamos
da impunidade ele fica, portanto, a reação deve ser imediata, pois o silêncio é valioso
diante de tudo isso.
bálsamo para esses egos inflados e perturbados.
uma situação real de violência?
E aqui cabe um parêntese para repensarmos como a sociedade educa ou cria os meninos, afinal, os homens violentos de hoje foram crianças ontem e certamente vítimas
É bem verdade que há pessoas que
de violência direta ou indiretamente. Não consigo entender como foi possível uma mulher
diante de cenas de violência acabam por
apanhar por mais de quatros horas dentro de um apartamento recentemente no Rio de
perder a reação, ficam imóveis, atônitas,
Janeiro, sem que ninguém do condomínio tivesse conseguido cessar antes as agressões.
mas, independentemente da forma de ser,
A mesma dúvida paira quanto à advogada jogada pelo marido do quarto andar de um
crenças e convicções de cada um, temos
prédio no Sul do País, após apanhar nas áreas comuns e dentro da sua unidade.
que agir. Nenhum de nós pode ficar inerte
De acordo com pesquisa do Instituto Datafolha, encomendada pelo Fórum Brasileiro
diante de qualquer violência, seja ela moral
de Segurança Pública (FBSP) e divulgada em fevereiro passado, no ano de 2018 quase
ou física, contra animais, homens, crianças
13 mil (12.873) mulheres foram agredidas por dia, o que significa 536 por hora e 9 por
ou mulheres. E mesmo com legislação mais
minuto. No ranking dos agressores, a maioria é composta pelo cônjuge/companheiro/
severa e a divulgação ampla, quem tem
namorado (23,8%); vizinhos (21,1%); e ex-cônjuge/ ex-companheiro/ex-namorado
menor força física é o mais maltratado,
(15,2%). O local de maior incidência das agressões é dentro da própria casa (42%),
caso de mulheres, crianças e os animais.
seguido da rua (29,1%).
Falemos um pouco sobre a violência contra as mulheres.
Será mesmo que ninguém escuta nada? Ou será que não conseguimos mais sentir empatia, solidariedade e piedade pela dor do outro? Será somente medo de represália?
Os casos de feminicídio dobraram nos
Precisamos nos comover com a dor do outro para impedi-la, para gritar, denunciar e
primeiros meses de 2019 em São Paulo,
ajudar a pedir socorro. Educação e amor são a base de todas as relações, além de uma
conforme levantamentos amplamente
qualidade esquecida - a empatia! Você que ouve, sabe, vê qualquer pessoa sendo vítima
noticiados pela mídia. Mulheres são mortas
de violência, “meta a colher, a boca”, não fique inerte. Não permita que ninguém sofra
por serem mulheres, em que pese o fato
qualquer tipo de violência. Repense seu papel de cidadão! O silêncio fere e pode matar!
de, desde 9 de março de 2015, a legislação
Denuncie através do telefone 180!
Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Junho 2019
feminicídio.
a humanidade, cada dia mais violenta
O que você faria se se deparasse com
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ter previsto penalidades mais graves para homicídios que se encaixam nessa definição:
SUSE PAULA DUARTE CRUZ KLEIBER Advogada, consultora jurídica condominial, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana, e da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. É especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD); autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017).
Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.
DICA / TERCEIRIZAÇÃO
RECOMENDAÇÕES PARA GARANTIR A EFICIÊNCIA DOS SERVIÇOS
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Síndico Carlos A. Fernandes: Em 70% dos condomínios que administra, mão de obra terceirizada
OS SÍNDICOS
profissionais Roseane de Barros Fernandes e Carlos
Azevedo Fernandes administram doze condomínios e prestam consultoria a um 13º. “Em 70% deles, há mão de obra terceirizada, de forma integral ou híbrida, neste caso, o zelador e/ou gerente predial são orgânicos”, afirma Carlos Fernandes. Entretanto, somente em dois deles os condomínios e prestadores de serviços concordaram em estabelecer o SLA (Service Level Agreement) ou Acordo de Nível de Serviço, moderna ferramenta de gestão de contratos, por meio da qual ficam acordadas condições para pagamento conforme o atendimento realizado. Por exemplo, o tempo de resposta da empresa para repor um funcionário que tenha faltado, o cumprimento ou não do checklist da limpeza e dos procedimentos de controle de acesso, entre outros. “Isso implica em mudança do padrão contratual para ambas as partes. Se não atender à meta, a empresa recebe multas. Mas se as cumprir integralmente, ela é bonificada”, explica Carlos Fernandes. Segundo ele, ainda falta compreensão e maturidade ao setor para ampliar o uso da ferramenta. “É um dispositivo que precisa, inclusive, estar na previsão orçamentária”, completa. De qualquer maneira, Carlos Fernandes diz que mesmo sem o SLA formalizado, é recomendável e possível aos síndicos estabelecerem indicadores de qualidade para a execução dos serviços. “Costumamos fechar contratos em que definimos todo um plano de controle da qualidade dos serviços, com indicadores”, diz. Já o síndico profissional Celso de Souza Lima, que administra quatro condomínios, conseguiu implantar no maior deles, com seis torres e 840 unidades, um guia de “Procedimentos de Portaria e Controle de Acesso”. Com pelo menos 40 profissionais terceirizados, a maioria desse setor, Celso afirma que não havia uma organização do trabalho quando assumiu a gestão do empreendimento, localizado em Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo. “No início estruturamos dez páginas de procedimentos, agora já são 23”, comenta. Mesmo sem formalizar o SLA, ele diz que aplica essa filosofia aos contratos. Afinal, Celso é analista de sistemas e atuou no ambiente corporativo com a gerência de serviços terceirizados. Segundo ele, a maior dificuldade está na rotatividade das equipes. Para diminuir o problema e fidelizar a mão de obra, Celso estuda mudar a jornada de trabalho de 12X30 para outro formato que reduza um pouco a escala do funcionário, diminua os custos e possibilite deslocar essa economia para a remuneração dos trabalhadores.
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO LIMPEZA E A SEGURANÇA DO TRABALHO TERCEIRIZADO O síndico profissional e químico Leandro Cruz alerta seus colegas gestores que, num contexto da terceirização dos serviços de limpeza, é fundamental zelar pelos procedimentos corretos de trabalho e pelo uso de produtos que evitem riscos aos funcionários e demais pessoas. Pela sua formação em Química, com graduação e mestrado na Universidade de São Paulo, Leandro destaca o perigo das reações químicas que podem ocorrer pela mistura indevida de produtos. Ele diz que já presenciou, em condomínio, um faxineiro misturar um limpador abrasivo com um multiuso, de marcas conhecidas do mercado de varejo, e essa composição provocar intoxicação. “O funcionário teve parada cardiorrespiratória, foi hospitalizado e sobreviveu”, relata. Viu ainda, em prédio em que dá consultoria, “uma funcionária espirrar o produto no próprio olho ao limpar vidro”. Também especializado em segurança do trabalho e microempreendedor que fabrica e distribui produtos de limpeza aos condomínios, Leandro Cruz afirma que esta é “uma das áreas de maior número de ações trabalhistas”. Afinal, destaca, o condomínio responde solidariamente mediante qualquer acidente. A seguir, ele recomenda cuidados mínimos que os síndicos, zeladores e gestores prediais devem exigir dos prestadores de serviços.
- PROCEDIMENTOS - Fornecer e exigir o uso de Equipamentos de Proteção Individual (EPI), como botas de borracha, luvas apropriadas à atividade e óculos de segurança; - Exigir assinatura de termo de recebimento do EPI pelo funcionário; - Oferecer treinamento de procedimentos e de uso de produtos de limpeza.
- PRODUTOS - Checar a sua procedência; - Verificar a formulação e a indicação de uso; - Fazer testes antes de liberá-lo; - Verificar, nas embalagens, a presença ou não do selo FISPQ (Ficha de Informações de Segurança de Produtos Químicos), contendo especificação, orientação de uso, dos EPI necessários e do que fazer em caso de emergências ou acidentes com o produto. Leandro Cruz orienta, por fim, contra o uso dos chamados “limpa-pedras”, que são vendidos a partir de uma composição de ácido muriático diluído em água e detergente. “É uma mistura perigosa para a saúde, pode irritar as vias respiratórias e provocar queimaduras”, explica. De acordo com o químico, inexiste um produto único capaz de promover a limpeza das pedras. Cada uma possui uma composição própria, exigindo pH mais ou menos ácido, dependendo das suas propriedades. (Por R.F.)
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9 DE JUNHO, DIA DO PORTEIRO
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PROFISSIONAIS DESTACAM RESPONSABILIDADE E “PACIÊNCIA” – Ex-funcionário terceirizado da portaria do Condomínio You Jardim Saúde Mirante, Jânio de Souza Araújo (foto acima) assumiu o posto de zelador do prédio em 2018, como funcionário orgânico. Mas ele ainda cobre os horários de refeição dos três porteiros terceirizados e orienta o serviço de cada um deles. Antes de trabalhar em condomínio, atuou na portaria de uma transportadora em São Paulo. O que muda em um prédio, especialmente no residencial, é a responsabilidade deste profissional em fazer o controle de acesso, cumprindo com regras que muitas vezes incomodam os moradores, mas que são essenciais para a sua segurança, observa. Por isso, a paciência e a educação são dois dos atributos essenciais para o exercício da função, afirma.
No caso do Condomínio Central Park Jabaquara, com 136 unidades, toda equipe é própria, incluindo o porteiro Carlos Antonio C. Costa e a zeladora Daniele Cristina Gomes (foto acima). O curioso é que Daniele começou no prédio como porteira e hoje administra uma equipe de cinco funcionários, dos quais uma mulher recémpromovida da limpeza. “A portaria é uma profissão que deveria ser mais valorizada e mais bem remunerada, diante da responsabilidade destes funcionários”, defende Daniele. E não é só pela responsabilidade na segurança contra invasões, mas também pela necessidade de administrar entradas e saídas simultâneas de pedestres e veículos, atender interfones e controlar demais equipamentos de comunicação. “O porteiro precisa ter agilidade, pensar rápido, porque se piscar o olho, corre o risco de fechar o portão da garagem em cima do carro do morador”, completa Carlos Antonio. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
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PINTURA E MODERNIZAÇÃO RENOVAM CONCEITO E VALORIZAM IMÓVEIS
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Por Rosali Figueiredo
Vista da torre e detalhes da fachada em textura do Condomínio Siena Tower: Mudança de cor e recuperação da fachada impulsionaram comercialização de unidades
DESDE QUE teve concluído o retrofit da fachada, com a mudança das cores do revestimento em textura, o Condomínio Siena Tower zerou as unidades em comercialização no local. Residencial situado em setor já bastante procurado no Alto de Santana, zona Norte de São Paulo, o condomínio iniciou 2019 com quatro de suas 24 unidades à venda (2) ou em locação (2). “Elas foram comercializadas logo após a finalização das obras”, aponta a síndica Rosana Nicchio, que também promoveu o retrofit de toda a área da frente do prédio, incluindo adaptações para acessibilidade, paisagismo, novo piso e muro de vidro. “Um dos novos coproprietários nos procurou antes de fechar negócio, para conhecer o plano dos próximos investimentos do condomínio”, destaca a síndica. Na lista de obras, entram agora o retrofit do hall social e do salão de festas e, posteriormente, do playground, churrasqueira e acessibilidade para a área da piscina. “O nosso condomínio destoava da rua, estava feio ao lado dos prédios vizinhos, mais novos.” O Siena Tower foi entregue há 20 anos, as unidades possuem em torno de 90 m2 e havia treze anos não realizava serviços de manutenção da fachada. Síndica eleita após a obra anterior, Rosana trabalhou em todo o período subsequente para reorganizar as finanças do prédio, regularizar áreas emergenciais, como a renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que incluiu a instalação de um sistema completo de alarme de incêndio; e também na implantação da portaria virtual e da adesão do prédio ao Programa
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Vizinhança Solidária. Na sequência, “a alteração da cor da fachada ajudou a dar uma identidade nova ao condomínio e, junto com a obra da frente, trouxe uma mudança conceitual”, arremata a síndica. Toda a modernização – fachada, frente e acessibilidade – foi baseada em projeto do arquiteto Marcus Vinícius Abrantes.
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CONDOMÍNIO EDIFÍCIO HORTÊNSIA – A síndica Maria Lúcia Carvalho enfrentou inúmeros desafios para conduzir a obra de recuperação da fachada do Condomínio Edifício Hortênsia, na Vila Mariana, em São Paulo (fotos acima). Totalmente revestido em pastilhas, em três tonalidades, o prédio não passava por manutenção do sistema havia 15 anos. Por isso, foi preciso fazer tratamento de ferragens e recompor inúmeros pontos de descolamento do revestimento, sem que se conseguisse, no entanto, repor as de cor cinza. A síndica acabou contratando uma engenheira civil para dar lhe suporte na gestão dos trabalhos que, mesmo assim, atrasaram quase seis meses. Construído nos anos 70 com 28 unidades amplas, o Hortênsia está localizado em área valorizada, próximo do metrô e, de acordo com Maria Lúcia, apresenta agora uma fachada mais leve e segura. “É uma grande satisfação vê-lo assim, bonito, sem manchas de escorrimento de água e sujeira, sem queda de pastilhas. Todo mundo está investindo em modernização na região, não poderíamos ficar atrás.” Nas imagens abaixo, destaques da situação anterior do prédio. (Por R.F.)
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CONDOMÍNIO JOELMA REGÊNCIA - O síndico Gabriel Choueri também tratou de promover a recuperação da fachada em pastilha do condomínio onde mora e que administra (fotos acima). Concluídos no ano passado, os serviços fazem parte de um processo mais amplo de revitalização do edifício residencial construído em princípios dos anos 60 na Vila Mariana, com ampla área comum. Assim como no Edifício Hortênsia, aqui houve necessidade de fazer tratamento das ferragens e recompor as pastilhas, que foram “reempasteladas” pela empresa contratada para a obra. Gabriel destaca a satisfação e o bem-estar proporcionados pela recuperação da fachada e acredita que os imóveis irão valorizar conforme avancem novas obras estruturais (telhados, em 2019) e de modernização (está prevista o retrofit de uma área comum externa, com implantação de churrasqueira e sala fitness). Nas imagens abaixo, destaques da situação anterior da fachada do Joelma Regência. (Por R.F.)
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RETA FINAL – Na edição de julho do ano passado a revista Direcional Condomínios registrou a iniciativa do síndico Cristiano Mendes e do corpo diretivo do residencial Jardins de Higienópolis em contratar um sistema inédito de recuperação da textura da fachada. Empreendimento de duas torres, com pouco mais de dez anos de implantação e 210 unidades, o Jardins de Higienópolis precisava recuperar as superfícies das fachadas, que apresentavam elevado número de trincas e fissuras, além do descolamento da textura. Desenvolvido pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, o novo método consiste em instalar uma tela de poliéster sobre a superfície, com a função de reforçar a camada de impermeabilização, evitando novas ocorrências de fissuramento. A medida é favorecida pelo fato de que, após dez anos de construção, diminuem as movimentações naturais da estrutura. Na imagem acima, produzida oito meses após a primeira visita da Direcional ao residencial, observa-se, em primeiro plano, uma torre com sinais de tratamento antigo e do resultado da marcação das trincas e fissuras obtidas no ensaio de percussão. Ao fundo, a nova face da outra torre. Neste momento, os trabalhos estão sendo concluídos. A maior parte dos problemas na fachada do condomínio decorria de três vícios construtivos identificados e apontados em laudo produzido pelo engenheiro Claudio Eduardo: A falta de chapisco durante a fase de construção dos prédios, elemento importante por promover a aderência entre a base e o emboço; a falta de reforço nas áreas dos requadros das janelas, nos setores de contraverga e nas interfaces alvenaria-estrutura; e ausência de pingadeiras nos peitoris das janelas. O resultado foi o desenvolvimento de uma quantidade incomum de fissuras pela idade do condomínio, além do acúmulo de sujeira. (Por R. F.)
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ALGUMAS CAUSAS DE DEGRADAÇÃO DA FACHADA Vícios construtivos podem acelerar ou acentuar a perda da integridade do sistema da fachada. Mas não só, por mais bem construída que seja, a fachada irá, em algum momento, apresentar diferentes manifestações patológicas devido a um desgaste natural. Conforme a chamada “Norma de Desempenho”, a ABNT NBR 15.5751/2013, o sistema de vedação vertical externa (fachada) possui um tempo de vida útil previsto de cerca de 40 anos. Isso não significa que a parte do revestimento, por exemplo, possa dispensar a manutenção preditiva, preventiva ou corretiva, já que a função destas é justamente fazer com que o sistema mantenha a funcionalidade ao longo da vida útil. No caso dos revestimentos, o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi aponta que eles (argamassas, texturas, cerâmicas etc.) devem garantir: 1 – Um desempenho térmico e acústico mínimo; 2 – Resistência mecânica; 3 – Estanqueidade (Proteção contra infiltrações d’água); e, 4 – Aspecto estético externo. No caso de quedas frequentes de parte do revestimento, é possível que a fachada esteja com problemas de aderência e/ou estruturais. É preciso investigar, checar se falta manutenção, se as causas vêm da época da construção do prédio ou se a edificação se encontra no final de sua vida útil. “Quem mora em prédio antigo precisa ter essa preocupação de fazer uma reserva orçamentária para o restauro”, exemplifica o engenheiro. Ele ilustra ainda que estruturas “em balanço” apresentam mais ocorrências de movimentação, gerando quantidade maior de fissuras, trincas e desplacamentos, entre outros. Portanto, há situações em que “remendos pontuais não funcionam”, é preciso “reforço estrutural e/ou das camadas de proteção”. Para fazer com que a fachada desempenhe todas as funções previstas para o sistema, dentro de sua vida útil, torna-se fundamental providenciar a lavagem, recuperação e pintura aproximadamente a cada cinco anos, enfatiza Marcus Grossi. “Com o tempo, a superfície agrega sujidades, especialmente em São Paulo, que possui o fenômeno da chuva ácida. Esta faz com que a fuligem grude na camada de revestimento. Além disso, o pH ácido da chuva e a incidência da radiação solar geram uma reação que ‘quebra’ os polímeros da pintura; esta deixa de ser estanque, favorecendo a umidade. A partir daí começa a ocorrer a degradação do revestimento ou até mesmo da estrutura. Se chegar neste ponto, não adianta mais somente pintar”, analisa o engenheiro. Segundo o especialista, além dos desplacamentos, síndicos e condôminos devem ficar atentos a outros sinais de degradação, como fissuras, trincas, manchas, desagregação e deformações. “No caso da fissura ou trinca pode ser superficial e não apresentar riscos imediatos, mas é algo que está indicando problema. É importante verificar se irá progredir ou não, de qualquer forma, deve ser tratada.” Marcus Grossi reitera um alerta que vem dando aos síndicos nos artigos que escreve para o portal da Direcional Condomínios e nas entrevistas para a revista: A falta de um planejamento de manutenção do condomínio, incluindo as fachadas, “aumenta exponencialmente o custo posterior de recuperação da edificação”. (Por R.F.)
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DICA / FACHADA
PREPARANDO-SE PARA A RECUPERAÇÃO DA FACHADA – Um hiato de dez anos marca a última intervenção na fachada do condomínio que a síndica orgânica Simone Alonso Kishiue administra desde junho de 2017. Como acontece em boa parte dos empreendimentos que gestores assumem com excesso de pendências nas áreas administrativa e de manutenção, o trabalho na fachada exigiu aqui antes uma reorganização financeira e o estabelecimento de um cronograma de manutenção segundo as prioridades de obras para o condomínio. A fachada entrou nesta programação ainda em 2018, quando a síndica, novata na área, estudou bastante o assunto e buscou assessoria jurídica que lhe orientasse nos termos para a contratação do serviço (como exigir certidões negativas junto com os orçamentos apresentados pelos prestadores de serviços). Também se apoiou em assessoria técnica, que irá acompanhá-la ao longo da execução dos trabalhos, que estão em fase inicial. De acordo com Simone, a fachada era prioritária não apenas por causa do decurso de tempo transcorrido desde o último serviço, mas também pela integridade dos moradores, visitantes e funcionários, já que cerâmicas vinham se desprendendo da superfície; e porque alguns condôminos relatam casos de infiltração d’água no interior dos imóveis através das esquadrias e paredes. Um rateio extra foi promovido para viabilizar a contratação da obra. O residencial, localizado na região do metrô Vila Madalena, na zona Oeste de São Paulo, possui duas torres, 24 anos de implantação e 96 unidades. As imagens acima mostram os sinais da degradação dos revestimentos. O profissional contratado pela síndica para fazer o acompanhamento dos trabalhos a orientou a providenciar a instalação de um sistema de ancoragem no alto das torres, de forma a garantir a segurança dos fachadeiros que irão executar os serviços. O serviço foi realizado em maio passado (foto no alto). (R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – PINTURA, RESTAURAÇÃO, RETROFIT
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DICA / HIDRÁULICA – INSTALAÇÕES
PELA MANUTENÇÃO CORRETA DO SISTEMA
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Tubulações em ferro do Condomínio Hortênsia, com inúmeros pontos de corrosão, parte delas recém-substituídas
UMA CENA inevitável em edificações construídas até há cerca de 20 anos é observar, em algum momento, o síndico ou zelador autorizando a quebra de paredes de halls ou partes de forro sob laje para tentar descobrir a origem de um vazamento, recorrendo ao expediente moroso e caro da chamada “tentativa e erro”. Síndicos que fazem a gestão simultânea de prédios recentes, de até 15 anos, e de outros mais antigos comparam que os primeiros oferecem shafts de hidráulica mais bem organizados, com acesso para serviços de manutenção. A situação complica quando o edifício está há décadas com a mesma tubulação em ferro, passando por dentro de cada ambiente “molhado” dos apartamentos, caso do Condomínio Hortênsia, construído nos anos 70 na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. A síndica Maria Lúcia Carvalho afirma que os apartamentos possuem de três a quatro prumadas e que a sua troca implica mexer dentro dos imóveis; em alguns é preciso remover o tanque. Maria Lúcia enfrentou neste ano dois episódios de vazamento na parte da rede pluvial instalada na garagem e, ao fazer a troca dos ramais por tubulação em PVC reforçado, foi alertada da necessidade de substituir também a de esgoto, que apresenta inúmeros pontos com corrosão. Na sequência, a síndica passou a cotar o serviço. “ENQUANTO TUDO FUNCIONA ESTÁ ÓTIMO, NINGUÉM LEMBRA DA HIDRÁULICA” Eng. Civil Renato Luiz Moreira
“Enquanto tudo funciona está ótimo, ninguém lembra da hidráulica, porém, quando apresenta alguma patologia, aí corre para achar um meio de resolver”, comenta o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, que atua há 18 anos no setor. Ele avalia que o problema da chamada “tentativa e erro” é que muitas vezes o serviço é feito com amadorismo, sem profissionais qualificados. Renato observa que há prédios em que se leva até seis meses para encontrar a origem de um vazamento. A seguir, o engenheiro apresenta um breve diagnóstico das características do sistema hidráulico em prédios mais antigos e nos novos e deixa orientações aos síndicos.
DICA / HIDRÁULICA – INSTALAÇÕES
- SISTEMAS MAIS ANTIGOS “Infelizmente, o conceito destes edifícios exige quebras e reformas indesejáveis em áreas comuns e dentro dos apartamentos. Antes haviam prumadas coletivas para cada área molhada, dificultando o fechamento parcial dos ambientes dos apartamentos. Cheguei a visitar apartamentos com 20 prumadas de água (quente, fria e válvula de descarga). A manutenção exige interrupção de fornecimento de água, em alguns casos, no prédio inteiro. A troca de prumadas antigas é resultado desse conceito antigo e uso de tubulações de ferro. Estas têm vida útil muito reduzida. Nos primeiros cinco anos ainda apresentam excelente estado, porém, a partir disso começam a deteriorar e entram em colapso com 20 anos ou mais. Dependendo da qualidade da água na região esse problema pode acontecer antes. Algumas empresas fazem a raspagem de tubos de ferro antigos, porém, isso vai acabar reduzindo ainda mais a seção do tubo, enfraquecendo e acelerando o seu colapso. Em tubulações de ferro que trabalham com baixíssima pressão esse serviço pode ser interessante para dar longevidade, no entanto, o problema estará lá ainda e a tubulação poderá entrar em colapso a qualquer momento. O certo é trocar.”
- PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO “Não há muita coisa a fazer. O melhor é estabelecer um plano de contingência sabendo que as tubulações de ferro terão custo de troca, pois isso será inevitável. O ideal é substituí-las por materiais plásticos modernos (PPR, PEX, PVC etc.), que possuem vida útil praticamente indeterminada. Entretanto, é imprescindível que se faça um projeto hidráulico que calcule pressões máximas, pressões resultantes e defina os materiais adequados ao uso. O PVC é um material bastante econômico e é mais fácil de instalar, pois é feito com uso de cola e trabalha até o máximo de 40 mca [unidade de pressão], enquanto o PPR, que é montado por fusão entre as peças, resiste a pressões muito elevadas e é praticamente isento de vazamento, mas exige ferramentas mais adequadas. Então, a especificação deve ser feita no projeto e a opção do material bem explicada ao cliente.”
- NOVO CONCEITO (SHAFTS) “O conceito dos projetos de hidráulica mudaram sensivelmente. Nas edificações mais novas há shafts (dutos verticais com a finalidade de receber instalações prediais) com aberturas e acessos que facilitam a manutenção. Até mesmo a troca de prumadas pode ser feita através deles. Em alguns condomínios, o shaft é tão grande que é possível descer um profissional habilitado para troca das prumadas. Os shafts se localizam em geral no hall de serviço ou em banheiros e área de serviço. Já encontrei shafts que deveriam ter acesso com parte da parede ‘desmontável’, mas que a construtora, por economia, lacrou o acesso. Nesse caso o cliente deve identificar e procurar a construtora para consertar.” (Por Rosali Figueiredo)
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direcionalcondominios.com.br
- O artigo “O sistema hidráulico e a economia de água nos condomínios “, do Eng. Civil Renato Luiz Moreira. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Junho de 2019 - Ed. 246. PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA - RETROFIT
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
CONDOMÍNIO DEVE OU NÃO EXIGIR CADASTRO PRÉVIO DE CORRETORES DE IMÓVEIS? AS REDES sociais que reúnem síndicos ficaram bem agitadas no mês de abril último pela divulgação de fotos de um casal que invadiu condomínios na zona Sul de São Paulo, quando a mulher se identificou como corretora de imóveis e, o homem, em traje social, como comprador. Segundo o advogado Alexandre Callé, falta aos prédios mais rigidez no controle de acesso dos corretores.
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Ninguém deve entrar no condomínio sem autorização, qualquer que seja a finalidade. Essa regra é básica. No caso dos corretores, muitos entram sem ao menos mostrar sua identificação junto ao CRECI, tampouco um documento de autorização do proprietário. Isso quando se sabe quem é o proprietário. Ou seja, os prédios falham, inclusive, na falta de cadastro atualizado de moradores. Por exemplo, o síndico poderá exigir de um novo proprietário ou locatário documentos que comprovem a propriedade ou posse (locação), como contrato de compra e venda, de locação, escritura, cópia da matrícula do imóvel etc. Se o interessado não se
Foto Caroline A. Callé
Direcional Condomínios | Junho 2019
1 – O QUE EXIGIR PARA ACESSO NA VENDA OU LOCAÇÃO DOS IMÓVEIS?
identificar adequadamente e, tampouco, apresentar esses documentos, a portaria poderá negar o acesso ao edifício e até mesmo chamar a polícia em casos mais suspeitos. O direito de propriedade deve ser respeitado, mas a segurança do condomínio está em primeiro lugar.
2 – E NO CASO DOS CORRETORES, O QUE MAIS DEVE SER REGULAMENTADO? É preciso exigir que a autorização assinada pelo proprietário seja deixada na portaria com antecedência, indicando os nomes dos corretores. A visita deverá ainda respeitar os horários de acesso permitidos pelo Regimento Interno. Caso contrário, se alguém entrar nesse ou em outro apartamento e furtar bens, o condomínio poderá ser processado por falhar na segurança!!! (Edição R.F.)
ALEXANDRE CALLÉ Advogado especializado em Condomínios. Sócio do Escritório de Advocacia Callé. Foi Assessor Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante e articulista em jornais, sites e revistas especializadas. Mais informações: alexandre@advocaciacalle.com.br | www.advocaciacalle.com.br
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ADMINISTRAÇÃO
ACESSIBILIDADE: VENCENDO BARREIRAS E RESISTÊNCIAS A acessibilidade deve vencer barreiras não somente em relação à arquitetura das edificações, mas também quebrar a resistência de moradores e até gestores em investir nas adequações. Obras de modernização do prédio representam uma ótima oportunidade para tornar os ambientes acessíveis.
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
O CONDOMÍNIO Siena Tower tem chamado a atenção da vizinhança pelas obras de modernização da fachada e entrada do prédio concluídas no final de 2018, entre elas, as adaptações que tornaram o prédio acessível aos moradores, visitantes e prestadores de serviços. Localizado em rua de topografia irregular no Alto de Santana, zona Norte de São Paulo, o edifício dava apenas uma opção para quem não conseguia usar as escadas da portaria principal: Apelar à rampa da garagem, projetada para veículos e não pedestres. Um dos motivos do retrofit foi justamente introduzir um novo acesso, além da mudança no conceito paisagístico e da área comum, agora valorizada com bancos para descanso. O novo acesso está integrado em nível à porta do hall social e ao corredor lateral de serviços. O projeto foi desenvolvido pelo arquiteto Marcus Vinícius Abrantes, também responsável pela indicação das novas cores da fachada. Construído há 20 anos e com 24 unidades, o Siena Tower tinha moradores com mobilidade comprometida por doença, além de idosos e famílias com crianças pequenas. Suas dificuldades em vencer as escadarias para acessar a rua ou retornar ao prédio incomodavam a síndica Rosana Nichio, que conseguiu aprovar as obras com base em um planejamento financeiro e de modernização do Siena Tower em médio e longo prazo. A próxima etapa será o retrofit do hall social, seguido do salão de festas e, posteriormente, das áreas de churrasqueira, playground e piscina, para a qual o único meio de acesso hoje se dá, novamente, por uma escada. É um contexto muito parecido com a maioria das edificações construídas antes da consolidação de leis e norma de acessibilidade. “Grande parte da massa construída de edificações em São Paulo é anterior a 2004, quando entrou em vigor
uma lei municipal que obriga toda reforma em área comum a desenvolver projeto com adaptações de acessibilidade”, avalia Marcus Vinícius. Segundo o arquiteto, “não existe saída fora da lei, se houver obra no prédio em área comum, é preciso fazer projeto com as adaptações”. “Há várias formas de resolver isso, se não for possível a rampa no acesso ao condomínio, as plataformas hidráulicas entram como solução às vezes até mais baratas, e ocupam menos espaço”, compara. “A questão é que o síndico precisa de um profissional para pensar a melhor solução”, completa o especialista. “Não dá para fazer projeto sem ter responsável técnico, e quando este emite RRT, obrigatoriamente precisa incluir a acessibilidade, por exigência do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).” Segundo Marcus Vinícius, os condomínios ainda vêm contratando obras sem esse respaldo técnico, bem como retendo
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Síndica Rosana Nichio em frente à nova entrada do Condomínio Siena Tower, acessível, que se tornou a preferida entre os moradores, independente de problemas com mobilidade; entrada é feita em nível com a calçada, do lado oposto da escadaria
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ADMINISTRAÇÃO
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Foto Rosali Figueiredo
investimentos em acessibilidade, por posturas (cultura própria) e/ou restrições orçamentárias. “A relação de prioridades muda conforme a faixa etária do prédio e o número de unidades”, analisa, já que poucos apartamentos representam uma baixa arrecadação e as obras na área “envolvem um patamar de investimentos que, em geral, demandam rateio extra”. De qualquer maneira, Marcus Vinícius
destaca que a protelação gera implicações legais e éticas, pois, em algum momento, a mobilidade reduzida acaba se tornando um problema para os moradores e o síndico, não só pelo envelhecimento das pessoas, como por limitações temporárias trazidas pela gestação, transporte de crianças pequenas (carrinhos de bebês), acidentados etc. Marcus é síndico, seu condomínio está iniciando obra de modernização da frente do prédio, guarita e acesso, já possui rampas, mas elas serão readequadas para atender aos parâmetros da norma técnica. Na região onde mora e trabalha, a Vila Nova Conceição, Marcus participa de associação que reúne cerca de 200 condomínios, dos quais estima que apenas 20% sejam acessíveis.
ACESSIBILIDADE EM PRÉDIOS NOVOS – O arquiteto Marcus Vinícius Abrantes afirma que as edificações cujos projetos foram apresentados e aprovados posteriormente ao Decreto Municipal de 2004 em São Paulo, bem como à legislação federal (confira abaixo), contemplam preocupação maior com a acessibilidade. No Condomínio You Jardim Saúde Mirante, entregue em 2014, destacam-se a plataforma de acesso da portaria ao hall social (foto) e a rampa da piscina. De acordo com a síndica Debora Ravani, mães com carrinhos de bebês e crianças pequenas são as que mais utilizam a plataforma. Para a síndica profissional Ana Josefa Severino, que atua há mais de vinte anos na gestão de condomínios, a infraestrutura de acessibilidade melhorou nos prédios novos. Em um amplo residencial que implantou em 2004, por exemplo, Ana Josefa exigiu da incorporadora a construção de “rampas no térreo e em todos os elevadores de serviços dos subsolos”. “Não havia acessibilidade e tínhamos um cadeirante”, lembra. Já nos empreendimentos implantados nos últimos cinco anos, Ana Josefa encontrou rampas e banheiros acessíveis, “com as portas maiores e até com o espelho inclinado, para melhor visualização do cadeirante”, exemplifica. (Por R.F.)
ACESSIBILIDADE, LICENCIAMENTO DE PROJETOS & ALVARÁS PARA OBRAS - DECRETO LEI MUNICIPAL 45.122/04 (SÃO PAULO) Permanece como principal referência para licenciamento de projetos e obtenção de alvará de aprovação e execução de obras;
- NOVO CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DE SÃO PAULO (COE / LEI 16.642/17) Procura flexibilizar as exigências para o licenciamento de projetos e liberação de obras, mas a acessibilidade deve ser contemplada;
- LEI FEDERAL LEI FEDERAL 13.146/2015 Conhecida como Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência ou Estatuto da Pessoa com Deficiência, passou a vigorar a partir de janeiro de 2016 e abrange outros casos de mobilidade reduzida, mesmo que temporária;
- DECRETO FEDERAL 5.296/2004 Direcional Condomínios | Junho 2019
O dispositivo concede força legal à norma técnica da ABNT;
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- ABNT NBR 9050/2015 Contempla amplo escopo de parâmetros para tornar ambientes, instalações e equipamentos acessíveis para pessoas com diferentes tipos de comprometimento da mobilidade, para portadores de deficiência visual e/ou auditiva, entre muitos outros. Traz dimensões e ângulos de inclinação de rampas, posição de corrimãos, fluxos e tipos de pisos táteis, características das sinalizações visuais e sonoras etc. (Por R.F.) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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- O artigo “Principais erros de acessibilidade encontrados em edifícios”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Junho de 2019 - Ed. 246.
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ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS, ALAMBRADOS, 30 AMORTECEDOR DE IMPACTO
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ADMINISTRADORA, AR31CONDICIONADO, BOMBAS
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CADEIRA, COBERTURA, CONSULTORIA, CONTROLE DE PRAGAS 32
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ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ELEVADOR, GÁS
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FITNESS, HIDRÁULICA
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...
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INTERFONE
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GERADOR, INCÊNDIO, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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MANUTENÇÃO PREDIAL
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JANELAS DE ALUMÍNIO, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PLAYGROUND...
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PLAYGROUND, PISO
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PISO, PORTÃO, SINALIZAÇÃO
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PORTARIA VIRTUAL
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PORTARIA VIRTUAL, SERRALHERIA
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SISTEMA DE SEGURANÇA
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SISTEMA DE SEGURANÇA...
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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, VIDRAÇARIA
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ESPAÇO
COMÉRCIO EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS: PROIBIR OU FLEXIBILIZAR? Desemprego e novas tecnologias motivam moradores a usar a própria unidade como escritório ou empresa, realidade que exige regras bem definidas e uma dose de bom senso.
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O DESEMPREGO no Brasil
ocorre geralmente quando o negócio exige um alto fluxo de mercadorias nas
voltou a aumentar e já atinge 13,7 mi-
áreas comuns, carregamentos frequentes que ocupam o elevador e barulho fora
lhões de pessoas segundo o IBGE. Nesse
do normal. Mais problemático ainda é o aumento da circulação de pessoas no
cenário de fragilidade do crescimento
condomínio, o que ameaça não só o sossego, mas a segurança dos moradores.
econômico, milhares de brasileiros ten-
Outra consequência é sobrecarregar o funcionamento do prédio, com possível
tam uma renda extra investindo em um
aumento das despesas com energia, água e manutenção.
negócio próprio, desenvolvido muitas
Vem se tornando rotina a locação do salão de festas para promover
vezes dentro da própria casa. Mas afinal,
reuniões empresariais e organizar eventos, como bazares. A prática
o morador pode abrir sua empresa e
não é necessariamente proibida, mas requer autorização específica do
operar em um condomínio residencial? A
condomínio. Restringir o espaço para atividades religiosas, políticas, esportivas
resposta é não, mas as transformações
e comerciais é um artigo comum no regulamento do uso do salão em muitos
das relações de trabalho exigem me-
empreendimentos. Em alguns casos, porém, o síndico pode liberar as atividades,
diação e bom senso na hora de avaliar
desde que compatíveis com o perfil dos moradores e mediante critérios para não
essa prática cada vez mais comum.
perder o controle ou criar precedentes;
Antes de tudo é preciso ter em mente
A capacidade de mediação do síndico, aliás, é fundamental para
que instalar um negócio, contratar
pacificar a situação. Alguns casos destoam e constituem quebras evidentes da
funcionários e manter um fluxo
destinação residencial do edifício, mas outros podem não impactar diretamente
comercial no ambiente residencial é
no dia a dia do condomínio e não incomodar os moradores.
completamente diferente do trabalho
Cabe ressaltar que o tema pode ser levado para deliberação em assembleia,
no formato home office. Ter um escri-
que avaliaria se vale ou não a pena flexibilizar o uso das unidades. Caso os condô-
tório em casa é perfeitamente comum
minos optem pela permissão, o síndico pode propor algumas medidas para
e aceito, segundo qualquer convenção
amenizar as consequências, como limitar as atividades ao horário comercial
condominial. O emprego remoto, aliás,
e sugerir que os vendedores façam entregas de produtos apenas na portaria.
ganha cada vez mais adeptos com a
É possível ainda permitir que os empresários registrem os endereços de suas
popularização dos dispositivos portáteis,
pequenas empresas no condomínio apenas para questões fiscais e recebimento
um caminho sem volta para consultores,
de mercadorias.
advogados, professores, jornalistas, de-
A atividade comercial em condomínios residenciais é algo que ocorre desde
signers, profissionais de TI, entre outros.
sempre de alguma forma, mas que tende a crescer e ganhar novas nuances com
A situação muda de figura quan-
as tecnologias que mudam a forma como nos comunicamos e nos relacionamos.
do a atividade comercial começa a
A questão ainda é pouco debatida, mas deve entrar de vez no radar dos síndicos
influenciar na rotina do prédio e a
e das administradoras em busca de uma regulamentação mais clara e compatível
incomodar outros moradores. Isso
com a nossa realidade.
Por Manduca Leal
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Por Omar Anauate
OMAR ANAUTE Graduado em Administração de Empresas pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), Omar Anauate é diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
Mais informações: info@aabic.org.br.
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