CAPA PROMOCIONAL
Destaque Direcional: "Caixão perdido"
Coluna: Saúde e bem-estar dos pets
Cobertura: Manutenção e renovação
Energia Fotovoltaica e Solar
Fitness: Upgrade
Serviços ao Síndico: Funcionários
Administração: Previsão orçamentária
DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida
Caro Leitor,
EDITORA Rosali Figueiredo
Estamos dando início a 2020 e ao 23º ano da Direcional Condomínios com uma
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
edição rica em temas que estão na ordem do dia dos síndicos, entre eles o impacto do uso das redes sociais no condomínio e a previsão orçamentária. Destacamos ambos porque, se o primeiro assunto – redes sociais - é potencial-
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
mente explosivo, o segundo representa sempre um importante caminho pelo qual o síndico pode realizar uma boa gestão, desarmando, assim, o verdadeiro campo minado
TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
da desinformação e das desconfianças que costumam dar a tônica das mensagens postadas e trocadas via redes sociais entre os moradores.
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores
Atualmente, com o celular em mãos, todo mundo pode produzir notícias, vídeos, fazer montagem de fotos, expressar opiniões e dar veredictos. O problema é que nessa
CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo
infinitude de megabytes trocados entre as pessoas, notadamente nos aplicativos de mensagens, nem sempre prevalece a verdade, a informação produtiva, a sensatez, a
JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
ponderação ou os princípios da boa vizinhança. De acordo com os síndicos entrevistados para a reportagem, o maior dano gerado hoje pelo mau uso das redes sociais recai sobre a própria convivência dentro do condomínio.
CAPA Coronado
Também a imagem do síndico muitas vezes acaba atingida, mas o pior é o tempo que se toma do gestor para administrar os conflitos. Para isso não há muito
ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
segredo, é preciso estabelecer limites, evitar grupos, agir com base na Convenção e no Regulamento Interno e, esgotados todos os recursos de pacificação, recorrer ao
GERENTE COMERCIAL Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br
Judiciário. Mas conforme a gestão anda e se consolida, os ânimos acalmam, observam os síndicos. É aqui que se encaixa o tema da previsão orçamentária, uma das mais importantes ferramentas de administração. Através dela, o síndico expressa e comprova
DEPARTAMENTO COMERCIAL Ana Oliveira Júlio Miglioli
organização, seriedade, transparência e comprometimento com a busca dos melhores resultados possíveis para o condomínio.
ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
A Direcional Condomínios abre este ano de 2020 com o propósito renovado de contribuir para esta busca, trazendo soluções até você através das reportagens e artigos da revista e portal, e de nossa diversificada carteira de anunciantes.
DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Luís Guilherme Renata Saldanha Thalita Feuerstein
Tiragem auditada por
Rosali Figueiredo Editora
ERRATA Diferente do que foi publicado na edição 251, na cobertura de Encontro de Síndicos e Síndicas da Direcional Condomínios, realizado no dia 25/09/2019, o empresário Rafael Lauand é quem está na imagem ao lado, apresentando os serviços da administradora LAR.App ao público.
Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .....................................................Feliz Novo @no!
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
05. Informe Publicitário: .................................................................................................Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ......................... Funcionários, Escalas & Funções sem onerar o caixa 08. Capa: ..................................... Redes sociais, fake news e o condomínio em alta voltagem 12. Administração: ............................ Organize a Previsão Orçamentária para iniciar bem 2020 15. Dica: ............................................... Fitness: Upgrade estimula uso e traz qualidade de vida 18. Dica: .......................................... Energia fotovoltaica e solar: Economia & Sustentabilidade 20. Dica: ..................................................................... Cobertura: Manutenção & Modernização 22. Coluna: ..................... Como garantir a saúde e bem-estar dos animais nos espaços pets? 54. Destaque Direcional: ........................... “Caixão perdido”: O condomínio pode aproveitá-lo?
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
Um grande Novo Ano a todos!
Foto Paulo Mujano
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Diego da Silva Gomes Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Editorial
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Direcional CondomÃnios | Janeiro 2020
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EM QUADRINHOS / FELIZ NOVO @NO!
Um importante profoto: wxin67 - depositphotos
jeto pode regulamentar a manutenção de elevadores em todo o Estado de São Paulo, melhorar a segurança dos usuários e evitar a ocorrências de acidentes com a população.
O PL – Projeto de Lei Complementar 81, de 2019, foi apresentado pela deputada estadual Damaris Dias Moura Kuo, do PHS. O projeto estabelece que fica de inteira responsabilidade do proprietário ou do condomínio, providenciar e comprovar a emissão anual do Relatório de Inspeção Anual – RIA, dos elevadores. No caso das cidades onde não exista o RIA, fica determinada a comprovação da existência da contratação de empresa de manutenção de elevadores regularmente constituída e habilitada, com o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) adequada à atividade, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, e que tenha em seus quadros engenheiro mecânico também com registro no CREA, que assine como responsável pela manutenção dos elevadores. “A responsabilidade pela manutenção é da empresa que faz a manutenção, e os síndicos e administradores são corresponsáveis também. Todavia, em um universo de atuais 645 municípios do Estado de São Paulo contam-se nos dedos os municípios que têm legislação determinando a manutenção dos elevadores”, enfatiza a deputada. A proposta segue para tramitação na Assembleia Legislativa. O Seciesp apoia esse projeto. Em caso de dúvidas, consulte o Seciesp.
SERVIÇOS AO SÍNDICO
FUNCIONÁRIOS, ESCALAS & FUNÇÕES SEM ONERAR O CAIXA Saber dimensionar a equipe (própria e terceirizada) e definir a sua melhor escala de trabalho pode fazer grande diferença na hora de fechar as contas no final do mês, especialmente com a racionalização das horas extras pagas pelo condomínio. Por Rosali Figueiredo Síndica Vanilda de Carvalho: Acúmulo Foto Rosali Figueiredo
de horas extras criou situação “insustentável” para condomínio
de 5X1, quando um folgava, dois funcionários trabalhavam 12 horas para cobrir a portaria. Hoje, 70% da arrecadação vai para a folha. Agora com o eSocial, eles não podem passar de duas horas extras por dia. Estamos programando a rescisão dessas horas e adoção da escala 12X36. Isso ocorreu por desconhecimento, mas a
A SÍNDICA
profissional
Vanilda de Carvalho lida com formatos de escalas e tamanhos de equipes de trabalho bem variados nos oito condomínios que administra em São
situação ficou insustentável para o condomínio, que precisa fazer obra da fachada”. A síndica lembra que não se pode simplesmente eliminar as horas extras sem indenizar o funcionário. Depois de um ano nessa condição, deve haver uma rescisão sobre a média de horas extras trabalhadas em um determinado período. Para agravar o quadro, o condomínio não formou um fundo para as rescisões.
Paulo. Em cinco deles há terceirizados,
REAVALIANDO CONTRATOS
em outros três somente funcionários próprios. Segundo Vanilda, não deveria estrutura em um condomínio padrão, com porteiro presencial próprio: “Basta seguir a quantidade necessária para cada posto. Na guarita são quatro (três fixos e o folguista), não adianta inventar moda, pagar hora extra, nem adicional para zelador e faxineiro”.
Foto Rosali Figueiredo
haver segredos na hora de organizar a
Síndico Denis Cosme Ferreira: Escopo da terceirização também deve ser repensado
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
De acordo com “o perfil do con-
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domínio”, o síndico deve pensar num
O descompasso não é exclusivo dos condomínios que contratam funcionários
modelo que evite onerar a folha de
próprios. Também os contratos de terceirização podem trazer vícios, como o herdado
pagamentos, notadamente com horas
pelo síndico orgânico Denis Cosme Ferreira quando assumiu, em abril do ano passa-
extras, completa. Caso contrário, irá
do, a gestão do Altos do Butantã Club Condominium. O empreendimento localizado
gerar uma verdadeira “bomba relógio”
na zona Oeste de São Paulo possui cinco torres, 290 unidades e dispunha de duas
para o futuro, situação que Vanilda
portarias. O síndico promoveu uma auditoria do contrato, encerrou as atividades da
herdou em um dos prédios onde atua:
segunda portaria, centralizou tudo na principal, remanejou funções e eliminou postos,
“São cinco funcionários com acúmulo
incluindo dois da limpeza. Com isso, o contrato de terceirização diminuiu de treze para
de até 20 anos de horas extras. Tem um
dez postos, com uma economia de cerca de 25% na arrecadação do condomínio.
posto a menos, sem folguista. Ao longo
Havia outras "excentricidades", como o fato de a equipe marcar ponto uma hora
do tempo o condomínio administrou isso
antes de iniciar a jornada de trabalho, além da escala de 4X2, incompatível com a
recorrendo à hora extra. Em uma escala
legislação e que será alterada conforme possibilidade contratual. “Antes de definir
SERVIÇOS AO SÍNDICO a equipe de trabalho, um síndico deve desenhar um mapa das necessidades
tre outros, em Psicologia Organizacional,
do condomínio. E o recrutamento precisa ser assertivo, compatível com esse
Denis atuou durante 25 anos na área de
perfil”, orienta.
Recursos Humanos. Atualmente trabalha
Graduado em Administração, com formação em coaching e especializado, en-
como coach de carreira e liderança.
O QUE MUDOU NA CLT
Desde 2017 o Governo Federal e o Congresso Nacional vêm alterando pontos da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), a exemplo da Lei 13.874, promulgada em 2019. O dispositivo instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Segundo a advogada Manoela Alcântara, no campo do trabalho, a lei desobriga o controle da jornada para quem emprega até vinte funcionários. Na entrevista abaixo, a advogada esclarece as alterações recentes que mais impactam sobre os contratos de funcionários diretos pelo condomínio. Manoela Alcântara é especializada em Direito do Trabalho, Direito Processual do Trabalho e Direito Previdenciário.
gados). No mais, em relação às funções e pisos, não houve grandes alterações.”
- C O N T R I BU I Ç Ã O SINDICAL “Os sindicatos continuam incluindo
cláusulas de obrigatoriedade de recolhimento. A jurisprudência tem entendido,
“A aplicação da Convenção Coletiva continua obrigatória. Apenas em alguns temas específicos, como a jornada 12x36, a lei autorizou a negociação direta. Então, a regra continua a mesma e para cada ponto, deverá ser avaliada a possibilidade da negociação direta.”
- HÁ RESTRIÇÕES COM A JORNADA 4X2?
“A jurisprudência entende que a escala 4x2, com trabalho diário de 12 horas, é ilegal, porque exige do empregado o cumprimento de no mínimo 55 horas semanais, quando o permitido é de 44 horas. A jornada mais segura a ser cumprida é a 12x36 que, como já dito anteriormente, pode ser negociada diretamente entre empregador e empregado, nos termos do artigo 59-A, da CLT.”
OBS.: ESCALAS & A CONVENÇÃO COLETIVA DE 2019/2020 De acordo com o Departamento Jurídico do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores
em Edifícios e Condomínios de São Paulo), “até setembro de 2019, a única escala diferenciada que constava na Convenção Coletiva de Trabalho era a 12 x 36”. “A partir de outubro de 2019 houve a inserção na cláusula que trata da 12 x 36 de outras escalas, que poderiam ser adotadas pelos optantes do Redino* (cláusula patronal). O Sindifícios, entretanto, entende que qualquer escala de trabalho que respeite os limites legais de jornada e as folgas previstas em lei podem ser adotadas. Algumas mediante simples acordo individual entre o empregado e o condomínio, outras com a participação do Sindifícios. Na dúvida o condomínio poderá entrar em contato com o Sindifícios.” Especial de Direitos Normativos, estabelecido pelo
Sindicond (Sindicato dos Condomínios) e que possibilita a aplicação diferenciada de
em sua maioria, que não há obrigatoriedade, mas essas questões são passíveis de discussão judicial. Assim, se não houver recolhimento, o empregador ficará sujeito a uma ação judicial, com defesa a ser apresentada. Alguns juízes entendem pela validade dessas cláusulas.”
“CONTRIBUIÇÃO N E G O C I A L” E S T Á PREVISTA EM CONVENÇÃO
A Cláusula 6 da atual Convenção
Coletiva dos trabalhadores em condomínios de São Paulo prevê que os empregadores recolham uma “contribuição negocial”. Os recolhimentos iniciaram em novembro de 2019 e deverão prosseguir mês a mês até outubro deste ano. Devem ser feitos “através de guias próprias, emitidas para esse fim, sendo que o empregador enviará cópia das mesmas e respectivas relações de seus empregados ao Sindificios-SP”. Os valores dos recolhimentos variam entre 1% e 1,5% sobre as remunerações “de todos os beneficiários da Norma Coletiva”. O não pagamento
algumas cláusulas da Convenção, o caso da jornada 12X36.
“acarretará para o empregador uma multa
- DEMAIS IMPACTOS DA REFORMA TRABALHISTA SOBRE JORNADAS
o montante devido e não recolhido, sem
“A alteração mais significativa ocorreu recentemente, com a Lei 13.874/2019, que
trouxe a não obrigatoriedade de controle da jornada para empregadores com até 20
de 10% (dez por cento), calculada sobre prejuízo de sua atualização monetária, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês”. (Por R.F.)
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
- CONVENÇÃO COLETIVA DO TRABALHO
*REDINO: Regime
funcionários (antes eram 10 empre-
9
CAPA
REDES SOCIAIS, FAKE NEWS E O CONDOMÍNIO EM ALTA VOLTAGEM O uso das redes sociais funciona como uma via em dois sentidos, pode fazer tanto o bem quanto o mau nos condomínios. Os aplicativos de mensagens têm sido os mais utilizados e, se de um lado agilizam a gestão na tomada de decisões, de outro servem para propagar ofensas contra o síndico e brigas entre os próprios vizinhos.
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
O síndico Mauro Possatto: “O problema não é a ferramenta, é o mau uso”
O BRASILEIRO ocupa
o 2º lugar no ranking de horas diárias consumidas em redes sociais na internet: 225 minutos, mais de três horas e meia, superado apenas pelos filipinos, com 241 minutos. Comparativamente, nos Estados Unidos, o tempo gasto é de 117 minutos e, no Japão, de apenas 45 minutos. Os dados foram divulgados pela empresa de pesquisa de mercado GlobalWebIndex, sediada em Londres, no segundo semestre de 2019. A rede social preferida do braDirecional Condomínios | Janeiro 2020
sileiro é o WhatsApp, seguida do
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Facebook e Instagram, preferência esta que muda entre os jovens. Em 2019 havia pelo menos 120 milhões de usuários do aplicativo de mensagens instantâneas no País, segundo relatório da eMarketer (dos Estados Unidos). O Brasil era o 2º maior usuário do WhatsApp, superado apenas pela Índia (340 milhões de usuários). Brasil, Índia e Argentina são os únicos
países em que o App foi utilizado em mais de 90% dos smartphones. Os efeitos disso sobre as relações nos condomínios têm sido tanto positivos quanto negativos. O uso do App proporciona maior transparência na gestão do síndico, já que possibilita divulgar em tempo real comunicados sobre gastos, obras em curso, eventos, assembleias, Regulamento Interno etc. De outro lado, porém, a plataforma tem gerado confusão, pois o condomínio faz parte de uma sociedade que anda polarizada, desconfiada e de ânimos exaltados. O síndico profissional Mauro Possatto relata o caso de agressão física entre dois condôminos na área comum de um prédio, após desentendimento no grupo do aplicativo. Motivo: Um deles havia parado na vaga de garagem do outro. Este fotografou o carro e espalhou para os moradores, mas o primeiro não gostou de ver a imagem de seu veículo circulando entre as pessoas. Ambos cometeram infrações às normas do condomínio e acabaram advertidos dentro do trâmite previsto pelo Regulamento Interno, afirma o síndico. E os moradores encerram o grupo. Mauro foi profissional da área de TI (Tecnologia da Informação), começou como orgânico em um condomínio onde morava, se profissionalizou na função e hoje administra oito empreendimentos de perfis variados. Ele diz que a antiga “rádio peão” foi potencializada pela internet e virou “um inferno” com as redes sociais, especialmente nos aplicativos de mensagens. “Tornou-se algo sem controle, as pessoas não têm limites, compartilham informações falsas [fake news], criticam sem responsabilidade e, quando recebem o esclarecimento da administração, não desfazem o mal que causaram”, resume. Além disso, acrescenta Mauro,
CAPA
querem a resposta na hora, “três minutos sem o feedback do síndico
e, em vez de acionar a portaria via
viram uma eternidade”.
interfone, disparou mensagens para o
Segundo ele, o problema “fica mais evidente nos condomínios em
síndico, acusando-o de displicência.
implantação”. “As pessoas criam o grupo logo no início, no aplicativo de
O detalhe é que a câmera instalada
mensagem e não em uma rede mais aberta, porque acham que assim
na cabina flagrou a criança pulando
estarão mais ‘protegidas’. Então, ‘o burburinho’ é maior. O ser humano
no elevador, o que gerou a parada. O
se tornou muito egocêntrico e exige que tudo seja feito dentro da sua
condômino foi notificado por mau uso
vontade, na hora que quiser!”
do equipamento.
Mauro chegou a notificar extrajudicialmente o participante de um
Os grupos funcionam bem quan-
grupo informal do condomínio, que o ofendeu. “Ele tinha 72 horas para
do se trata do operacional (envol-
se desculpar formalmente junto aos moradores ou apresentar provas da
vendo a gerência e/ou zeladoria
acusação que me dirigia. E acabou se desculpando no grupo. Somos pro-
do condomínio) e do contato com
fissionais, temos uma imagem no mercado. Cada síndico deve estabelecer
o corpo diretivo, aponta Mauro.
seu limite do tolerável, passou disso, precisa tomar providências”, sugere.
Na verdade, aqui os aplicativos de
Afora os danos potenciais à imagem e à verdade, o “burburinho”, em
mensagens se tornam indispensá-
geral, nem se justifica, não tomaria corpo se o grupo buscasse antes infor-
veis. “É uma ferramenta que permite
mação junto à administração e/ou ao síndico, diz Mauro. Ele exemplifica:
tomar decisões e agir com muito
Para quem está chegando em um condomínio novo, é preciso conferir
mais rapidez, como estancar um
as normas, conhecer os canais oficiais de comunicação, as questões
vazamento ou aprovar determinado
relacionadas à entrega e às garantias da construtora, o que diz respeito à
orçamento junto ao corpo diretivo”,
unidade e às áreas comuns etc., antes de se lançar aos pré-julgamentos.
ilustra. “Usada com sabedoria, é uma senhora ferramenta, mesmo
O OUTRO LADO
no grupo dos condôminos, que
Já em um condomínio com a administração mais consolidada, os ruí-
podem divulgar serviços e venda
dos diminuem, pontua. Ele diz que não participa de grupos de moradores,
de produtos, agendar confraterniza-
mas disponibiliza seu número de celular para os condôminos das 1.258
ções, fazer compras coletivas, entre
unidades dos prédios que administra. Alguns contratempos acontecem,
muitos outros. O problema não é a
como a história de um morador que ficou preso no elevador com o filho
ferramenta, é o mau uso.”
GRUPOS DE MENSAGENS: RECOMENDAÇÕES - O síndico Adriano Santos e o gerente de qualidade Raphael Davoglio (foto) procuram deixar claro que grupos de trocas de mensagens entre moradores não representam um canal oficial do condomínio. Foto Rosali Figueiredo
“Solicitamos que sempre utilizem os caminhos oficiais para informações, sugestões e reclamações”, afirmam. De qualquer forma, Adriano e Raphael distribuem comunicados aos condôminos com recomendações para um comportamento responsável e saudável em seus grupos. Entram aqui as regras Ambos já chegaram a acionar extrajudicialmente um morador por acusá-los, sem fundamento, de não atender à deliberação de assembleia. Mesmo que os síndicos não participem desses grupos, alguns moradores acabam levando até eles casos de ofensas, fake news etc. Síndicos e especialistas costumam orientar os grupos a: - Estabelecerem propósitos e regras na sua criação (por exemplo, para organização de eventos ou compartilhamento de serviços); - Evitarem disparar mensagens e/ou imagens que possam denegrir alguém. É preciso cuidado no uso das palavras, além de não julgar, condenar ou fazer ilações; - Deve haver um administrador que esclareça e aplique as regras. Casos de desrespeito deverão ser prontamente questionados e o autor excluído do grupo. Já há condenações judiciais por omissão de administradores de grupos durante troca de ofensas entre participantes de redes sociais. (Por R.F.)
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
da boa vizinhança, “válidas para ambientes online também”.
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CAPA REDES SOCIAIS: LEIS & MEDIDAS PREVENTIVAS
Ao mesmo tempo em que a Constituição brasileira garante a livre expressão, de outro lado considera como direitos fundamentais das pessoas a inviolabilidade à sua intimidade, vida privada, honra e imagem. Essa é uma das bases legais que sustentam ações cíveis contra danos gerados por uma informação falsa ou ofensas veiculadas nas redes sociais. Na verdade, inúmeros são os dispositivos previstos no Código Civil, Código Penal, Código de Defesa do Consumidor, no Marco Civil da Internet e na Lei Geral de Proteção de Dados (que entrará em vigor em agosto deste ano) com possibilidade de embasar demandas judiciais relacionadas ao mau uso das redes sociais. Para a advogada Liliane Agostinho Leite, o ideal é que os síndicos adotem posturas preventivas mediante o uso das redes sociais no condomínio. No caso dos aplicativos de mensagens, a primeira delas é não participar de grupos informais. O App deverá ser usado para as finalidades da gestão, no formato “business” (de respostas iniciais automáticas) e, diante da necessidade de compartilhamentos de informes oficiais, fazê-los no modo “lista de transmissão” (os feedbacks são privativos para o número do emissor). O síndico, quando profissional, deve ainda incluir cláusula no seu contrato de prestação de serviços com o condomínio descrevendo os canais que serão utilizados para a comunicação (entre eles, o App de mensagens), os horários de atendimento e o tempo de resposta (que poderá mudar conforme o tipo e a urgência da demanda). A advogada, que é especializada em Direito do Consumidor, Contratual e Propriedade Intelectual, representa hoje uma síndica profissional em ação por danos morais contra morador que a ofendeu em um grupo do condomínio. Não é uma demanda tão simples, pois esse usuário não era o titular do imóvel (portanto, seu nome não aparecia no cadastro do prédio), o que exigiu da autora o ingresso de uma ação preparatória para que a operadora de telefonia forneça os dados do ofensor. Além disso, o judiciário exige ata notarial, feita em cartório, atestando a veracidade das trocas de mensagens. “A ata notarial traz a fé pública de que não houve manipulação do celular”, explica a advogada. A ação segue em segredo de Justiça.
POR QUE O APP DE MENSAGENS GERA ANSIEDADE?
Advogada da área de mediação e arbitragem de conflitos, Celeida Maria Celentano Laporta explica que a tecnologia da informação propicia dois principais modelos de comunicação: - Síncrona, que ocorre em tempo real; e, - Assíncrona, que dispensa a comunicação simultânea entre os interlocutores, caso de um áudio que pode ser ouvido depois de seu recebimento. Nos aplicativos de mensagens ocorrem hoje esses dois tipos de comunicação. “Originariamente, ela deveria ser assíncrona. Eu mando uma mensagem e o receptor não é obrigado a responder de pronto. Mas o imediatismo da sociedade tem nos obrigado a responder de imediato, a pessoa vê o ‘azulzinho’ sinalizando que sua mensagem foi visualizada e acha um absurdo não receber o feedback na hora. É um imediatismo que gera muitos conflitos, porque você não pensa no que vai escrever e postar.” De acordo com Celeida, esse padrão de interlocução entre as pessoas, mais rápida, porém, virtual e à distância, gera posturas reativas, em prejuízo da negociação e do entendimento. “É aí que os haters ganham projeção.” (Por R.F.)
DA FAKE NEWS À DEEPFAKE & CHEAPFAKE Direcional Condomínios | Janeiro 2020
As fake news ou “notícias falsas” se caracterizam pela divulgação proposital de notícias mentirosas através do uso da
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tecnologia da informação, visando atingir alguém ou algum objetivo. Elas podem trazer danos à reputação das pessoas ou marcas, à sua credibilidade, além de prejuízos econômico-financeiros. E não existe mais internet sem fake news, pontuou o advogado Ronaldo Lemos em artigo publicado em dezembro passado no seu Blog no UOL. Lemos, que dirige o Instituto de Tecnologia e Sociedade do Rio de Janeiro, acrescentou que o momento agora é das deepfakes, que estão para ser superadas pelas cheapfakes. O que isso representa? Segundo definição disponível na Wikipedia, as deepfakes estão baseadas em técnicas de produção de vídeos e imagens que combinam, grosso modo, as falas de uns com imagens de outros. Existem até aplicativos que fazem isso, simulando, por exemplo, falsas declarações de figuras públicas. Aqui entra, então, o reinado das cheapfakes: Qualquer pessoa pode produzi-las e veiculá-las, construindo versões convincentes de situações que nunca existiram. (Por R.F.)
CAPA
CONDOMÍNIOS TAMBÉM DEVEM SE ADEQUAR À LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS Por Liliane Agostinho Leite (*) A partir de agosto de 2020, condomínios e empresas de administração,
é, o titular deverá ter acesso de forma
gestão e de segurança deverão se adequar à Lei Geral de Proteção de
transparente sobre onde os dados foram
Dados (LGPD). Os condomínios retêm grande quantidade de informações,
coletados e armazenados; a respectiva
por meio de seus sistemas de controle de acesso por biometria, cadastro de
finalidade; quais empresas tiveram e têm
reconhecimento facial, fotos, vigilância de câmeras internas e externas, bem
acesso a eles; se são compartilhados
como por seu vasto banco de dados, com nome, RG e CPF de moradores,
com alguma empresa terceira, como
visitantes, funcionários e prestadores de serviços.
a administradora ou síndico particular;
Todo esse aparato tecnológico nos traz a sensação de segurança e pode
se os servidores de back-up estão em
até nos fazer pensar que essas medidas e dados coletados sejam necessá-
nuvem ou são físicos, entre outros.
rios para o sistema de proteção contratado funcionar. Porém, esses dados
Ademais, para a hipótese em que o
seriam coletados e armazenados da forma correta? Talvez essa informação
seu consentimento seja necessário, o
seja difícil de se obter hoje, mas a partir de agosto de 2020, deverá haver um
titular do dado poderá pedir para corrigir,
controle sobre isso, bem como o titular deverá ser informado quais dados
transferir e até excluí-los da empresa
serão coletados, a finalidade do uso e o fluxo para o descarte.
em questão.
A Lei Geral de Proteção de Dados protege os dados pessoais (RG, CPF)
A LGPD pode assustar em um
e aqueles tidos como sensíveis, que tratam de etnia, religião, orientação se-
primeiro momento diante de tantas
xual ou algum aspecto referente à saúde, por exemplo. Todo dado pessoal
adaptações necessárias. No entanto,
coletado pelo condomínio e/ou prestador de serviço contratado deverá ser
a Lei representa ótima oportunidade de
avaliado quanto à necessidade, ter uma finalidade específica e, após ter sido
organizar a quantidade de informações
cumprido o objetivo de seu uso, deverá ser descartado.
físicas e digitais do condomínio. Todos
Apesar da discussão em curso acerca da personalidade jurídica sui ge-
deverão se adaptar a uma cultura de
neris conferida ao condomínio edilício, e nesse ponto destacamos que para
privacidade de dados, desde os portei-
efeito da LGPD, a figura do condomínio não consta no rol do seu Art. 4, como
ros, moradores, síndico, funcionários até
atividade excluída da aplicação da lei, é certo que a coleta de dados pessoais
os visitantes. Nos prédios comerciais,
é realizada na pessoa do síndico, responsável pela administração, nos termos
recomenda-se criar uma política de
do Art. 1.347 do Código Civil. Ele próprio, por via contratual, terceiriza todo
compliance de privacidade de dados,
o tratamento dos dados para as administradoras realizarem as cobranças,
uma vez que todos os funcionários
individualizações de despesas, folha de pagamentos, assembleias e demais
deverão passar por treinamentos nesse
atividades decorrentes do funcionamento do condomínio. Destacamos, tam-
tema e deverão seguir normas para ob-
bém, o tratamento de informações que é realizado pelas empresas de controle
ter o consentimento prévio, inequívoco
de acesso da portaria, pois coletam dados biométricos, de reconhecimento
e livre de dados pessoais e sensíveis
fácil, controle de veículos e imagens pelo CFTV.
como foto, biometria ou outros meios tecnológicos (como reconhecimento facial) para liberar o acesso.
Foto Paulo Mujano
LILIANE AGOSTINHO LEITE* Advogada especializada em Direito do Consumidor, Contratual e Propriedade Intelectual. É membro da Diretoria Cultural da Associação Paulista da Propriedade Intelectual (ASPI). Mais informações: liliane@lilianeleite.com.br. *COLABOROU SUSANA LEONE: Advogada pós-graduada em Propriedade Intelectual e Novos Negócios pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Mais informações: susana@lilianeleite.com.br.
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
Dito isso, a empresa responsável pela coleta, armazenamento e tratamento do dado deverá fornecer ao titular o ciclo de vida e fluxo deste dado. Isto
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ADMINISTRAÇÃO
ORGANIZE A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA PARA INICIAR BEM 2020 Garantir o equilíbrio entre receitas e despesas do condomínio representa uma das atribuições centrais do síndico. Mas é importante ainda fazer caixa para custeios extras e investimentos na manutenção preditiva, preventiva e nas modernizações. Tudo isso sem sobrecarregar a taxa de rateio.
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
subtrair despesas das receitas; tornouse matemática de análise de custos”
não dava conta das necessidades”, lembra o síndico. O residencial tem apenas
rende muitos pontos para um síndico,
zona Leste de São Paulo. “O prédio gastava mais do que arrecadava, o caixa
sem onerar a taxa de rateio
mas hoje obter apenas um equilíbrio orçamentário torna-se insuficiente para atender a todas as necessidades de um condomínio. Conforme o tempo passa, sistemas construtivos, instalações e equipamentos precisam ser modernizados, atualizados às novas normas técnicas e/ ou substituídos pelo fim de sua vida útil. É preciso ainda atender às expectativas crescentes dos moradores, que demandam um espaço fitness com equipamentos profissionais, gerador, aquecimento de piscina, renovação do playground e Direcional Condomínios | Janeiro 2020
orçamentária deixou de ser conta de
FECHAR AS CON-
TAS
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Síndico Pedro Nagahama: “A previsão
brinquedoteca, entre muitos outros. O roteiro é bem conhecido pelo síndico orgânico Pedro Nagahama, que assumiu a gestão do prédio onde mora justamente para resolver o gap financeiro do condomínio, o qual dificultava os investimentos em manutenção e melhorias. E não havia mais como aumentar a contribuição dos moradores. “O rateio era elevado, tinha sofrido reajuste de 20% e
22 unidades, foi construído em princípios dos anos 90 na região do Tatuapé, era muito baixo e não havia condições de promover a manutenção”, resume Pedro, profissional da área de TI. Ele havia sido conselheiro e era subsíndico quando teve que exercer um mandato tampão de final de 2016 a junho de 2017. Foi eleito e reeleito na sequência. Na época da saída do síndico anterior, já se discutiam soluções. Sua primeira ação foi reduzir custos, iniciando-se pela implantação da portaria remota, ainda em 2017. A folha de pagamentos dos funcionários orgânicos consumia de 70% a 80% da arrecadação, sem contar as férias e o 13º. Porém, o condomínio sequer tinha reservas para fazer as rescisões (de quatro dos seis funcionários) e investir em um novo sistema de controle de acesso. “Comecei sem dinheiro para o 13º e as férias, com um Fundo de Reserva baixo e caindo. Não havia condição de fazer nada. Se nos mantivéssemos daquela forma, não haveria outro caminho senão o aumento sucessivo do rateio, cuja média já era de R$ 2 mil. Tivemos que recorrer a uma engenharia financeira para implantar a portaria remota e suportar os custos das rescisões. Agora, passados mais de dois anos e meio, zeramos as pendências financeiras que ainda tínhamos com a portaria remota e vamos investir no upgrade dos equipamentos de segurança.” Com o novo modelo de controle de acesso, a economia representa cerca de um terço da arrecadação, dinheiro que tem sido suficiente para encorpar o Fundo de Reserva e que bancou demais melhorias, como a implantação do espaço fitness, o aquecimento da piscina e a pintura da fachada. “Tudo sem rateios extras”, destaca. Pedro afirma que tampouco houve reajuste do condo-
ADMINISTRAÇÃO mínio desde então. Para 2020, já estão aprovadas obras no piso da garagem,
enxugamento, revisões de contratos
incluindo revestimento epóxi. Há previsão ainda de obras de modernização de
etc. A ideia é deixar um ‘colchão’
toda a frente do condomínio (gradis, portaria, acessos etc.).
para os investimentos necessários.
Segundo Pedro Nagahama, “a previsão orçamentária deixou de
E cada condomínio organiza o orça-
ser conta de subtrair despesas das receitas que buscava zerar o or-
mento de acordo com o seu perfil e
çamento”. “Tornou-se matemática de análise de custos, exercício de
necessidades.”
HÁ LIMITE PARA AS RESERVAS FINANCEIRAS DO CONDOMÍNIO? Fabio Schmitt: Síndico defende que condomínio tenha um Fundo de Reserva Foto Rosali Figueiredo
equivalente a pelo menos duas arrecadações, mas
com duas arrecadações. Mantemos esta matemática até hoje, para não termos que fazer rateio para as situações emer-
acima desse valor propõe
genciais. Mas quando o fundo excede
submeter à assembleia
a determinada quantia, propomos à
investimentos em melhorias
assembleia o resgate de parte deste valor e o transferimos para uma conta extraordinária, já associada a um novo investimento em obras e melhorias. O
por duas décadas, o síndico orgânico e hoje empresário Fabio Schmitt assumiu pela primeira vez a função no condomínio onde mora, no Alto do Ipiranga, em São Paulo, em 2013. O residencial de duas torres e 148 unidades, de alto padrão, tinha na época dois anos de implantação e uma situação financeira saudável. Mas já eram necessários alguns investimentos em melhorias. Fabio Schmitt defende que haja um equilíbrio ente o montante das reservas financeiras e os investimentos no prédio. “Condomínio não é banco”, “deve promover benfeitorias”, pontua o síndico em depoimento dado a seguir para a Direcional Condomínios.
- POSTURAS
“Quando assumi o condomínio tinha um caixa muito bom. Ficou combinado na época que não haveria reajuste da taxa condominial para o exercício seguinte. Tive que aprender o que fazer em cada parte do condomínio (no orçamento ordinário, extraordinário, no Fundo de Reserva). Eu comparo essa situação com o orçamento familiar, onde a gente reserva dinheiro para o dia a dia, para um fundo de obras e para a poupança (para situações emergenciais e benfeitorias). Preciso encarar o dinheiro do condomínio da mesma forma como encaro as finanças da minha família. Fui desatando esse nó, a administradora deu o embasamento jurídico de diversas situações que tivemos no condomínio, o que me permitiu passar bem pelo primeiro ano.”
- RATEIO DO CONDOMÍNIO
“Nunca devemos fazer reajuste do rateio acima das taxas de inflação (IGPM). Mas reajustar sim. Os contratos do condomínio acompanham a inflação e, em um empreendimento desse porte, tivemos que estabelecer novos contratos para cobrir áreas de manutenção que estavam a descoberto, necessidades de reformas, de pinturas e de troca de mobiliário. Ou seja, elas foram surgindo e precisávamos do reajuste para não descapitalizar.”
- RESERVAS X INVESTIMENTOS
“É importante dispor de um valor substancial de Fundo de Reserva, sempre o deixar
condomínio não tem função nem vocação para fazer poupança.”
- APLICAÇÕES
“Temos conta corrente própria e Fundo DI. O condomínio não é um banco nem tem que ser. Ele precisa ser autossuficiente com o valor mensal que os condôminos pagam todo mês e possuir uma reserva para protegê-lo de adversidades, como o aumento da inadimplência. Mas quando chega a valores muito altos, deve parar de arrecadar o Fundo de Reserva e promover benfeitorias para não acumular muito dinheiro, evitando suspeitas e discussões.”
- TRANSPARÊNCIA
“Temos a prática de resumir as despesas e divulgá-las, além de enviar mensalmente o balancete e o extrato bancário da conta corrente e da aplicação. Os moradores não têm noção do que os equipamentos de operação diária demandam, por exemplo, a manutenção dos portões da garagem. Os relatórios garantem a transparência e dão segurança às pessoas do que está acontecendo no condomínio e para onde está indo o dinheiro.” (Edição R.F.)
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
Profissional egresso da área de TI (Tecnologia da Informação), na qual trabalhou
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ADMINISTRAÇÃO ENTREVISTA / ROSELY SCHWARTZ “A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA É UMA DAS MAIS IMPORTANTES FERRAMENTAS DE GESTÃO”
Foto por Richard A. Charles
uma assembleia para aprovação do orçamento das despesas. Embora o artigo não seja claro, este é citado com frequência para a aprovação da previsão orçamentária, visando a cobrir as despesas ordinárias necessárias para um período específico.”
- DESPESAS ORDINÁRIAS & EXTRAORDINÁRIAS
“Estas definições são mencionadas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), alterada pela Lei 12.122/2009. Grosso modo, as despesas ordinárias referem-se aos gastos rotineiros do edifício (salários, encargos trabalhistas, tarifas de consumo relativas às áreas comuns, limpeza e manutenção das instalações e equipamentos, contratação do seguro, honorários
Prof . Rosely Schwartz a
administrativos, advocatícios etc.). Já as despesas extraordinárias referem-se a reformas ou obras na estrutura da edificação, à pintura das fachadas, às instalações de prevenção
Nesta entrevista, a Prof . Rosely
e combate a incêndio, entre muitos outros. Estas despesas devem ser aprovadas em as-
Schwartz esclarece pontos que geram
sembleia específica, mesmo que o condomínio disponha de recursos no Fundo de Reserva
dúvidas na hora de o síndico montar a pre-
ou no Fundo de Obras.”
a
visão orçamentária para um novo exercício no condomínio. Uma versão mais com-
“A previsão orçamentária é uma das mais importantes ferramentas de gestão, por
Direcional Condomínios, onde a Prof .
meio da qual será comprovado se o síndico realizou uma análise correta das contas e das
comenta ainda sobre a inclusão de novos
necessidades para o período futuro. Se for bem montada, o comparativo entre o previsto
tipos de contratos nas despesas ordinárias
e o realizado em um dado exercício demonstrará pouquíssimas variações. Recomenda-se
(como a assessoria esportiva) e contas
uma avaliação do exercício anterior, calculando a média de cada uma das contas e aplican-
próprias e pool. Rosely Schwartz é admi-
do-se, em seguida, os respectivos reajustes, de acordo com os índices correspondentes.”
a
nistradora, contabilista, responsável pelos cursos de Administração de Condomínios
“A previsão orçamentária servirá de base para a cobrança da taxa condominial para
SP, autora do livro “Revolucionando o
o próximo período, portanto, dependendo do valor apresentado, será necessário ou não
Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição).
aumentar a cota a ser paga pelos condôminos.”
em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP.
- P R E V I S Ã O ORÇAMENTÁRIA, O QUE DIZ A LEI? “Está previsto no Código Civil, no Art.
Direcional Condomínios | Janeiro 2020
- TAXA DE RATEIO: REAJUSTAR OU NÃO?
e de Síndico Profissional da FECAP-
Coordena o GEAC (Grupo de Excelência
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- PLANEJAMENTO & ATUALIZAÇÃO
pleta da matéria está disponível no site da
1.350, que anualmente deverá ocorrer
- FUNDO DE RESERVA
“Sua constituição é prevista pela Lei 4.591/64, mas não se estabelece qual deve ser a sua destinação. Se a Convenção nada prever em torno disso, recomenda-se que seja utilizado para cobrir custos emergenciais relacionados às despesas ordinárias. Já o Fundo de Obras ou de Benfeitorias deve ser utilizado especificamente para as despesas extraordinárias. Outros Fundos podem ser criados, como para Rescisões e 13º Salários. Atualmente, muitas convenções preveem um limite para o Fundo de Reserva, como o teto de uma arrecadação e meia, por exemplo.” (Edição R.F.)
Os artigos: - “Virada do ano coloca em pauta a previsão orçamentária do condomínio”, do advogado e administrador de condomínios Marcio Bagnato; - “Previsão Orçamentária e a sua importância para o condomínio”, do síndico profissional Adriano Santos; - A entrevista completa da Profa. Rosely Schwartz. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de janeiro de 2020 - Ed. 252.
DICA / FITNESS
UPGRADE ESTIMULA USO E TRAZ QUALIDADE DE VIDA A ideia é reforçar a estrutura das modalidades de maior demanda para o exercício físico dos moradores, melhorar o conforto e dar segurança aos usuários.
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Espaço fitness do Condomínio Quality House Lapa. Na foto da esq., setor que concentra novas esteiras, bikes de spinning e um elíptico; na imagem da dir., área para musculação. Originalmente, este setor era destinado exclusivamente à prática de spinning
NA SUA EDIÇÃO anterior (de novembro/dezembro de 2019),
a Direcional Condomínios citou um caso de mudança de conceito dos espaços fitness nos subcondomínios residenciais do complexo Alpha Park, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Agora, traz mais uma história de empreendimento de alto padrão que resolveu modernizar a academia, dos equipamentos ao piso, reorganizando o perfil de ocupação dos seus ambientes internos. No primeiro case, há duas áreas separadas para o fitness, cada uma delas era uma academia completa, mas o condomínio alterou essa disposição e concentrou os equipamentos aeróbicos e de musculação em um só espaço, reservando a outra sala para aulas de zumba, ioga, boxe e pilates. Já nesta reportagem a experiência citada é a do Condomínio Quality House Lapa, localizado na zona Oeste de São Paulo. Entregue em 2010, com duas torres e 288 unidades, o empreendimento dispõe de um amplo espaço para o fitness, mas a sua configuração não atendia ao perfil de uso dos moradores, afirma o síndico Demilson Bellezi Guilhem. No ano passado, a assembleia aprovou mudanças, com a aquisição de novos equipamentos, redistribuição de alguns deles e a troca do piso (leia sobre o assunto ao final da pág. 18). Uma sala que era exclusiva para a prática do spinning já havia sido incorporada e passou a concentrar equipamentos para exercícios de musculação. “Aqui, ninguém usava o spinning”, justifica Demilson, que reside no empreendimento. Na nova academia, os usuários ganharam quatro esteiras profissionais, contendo onze programas de treino cada, além de um elíptico profissional, com sete programas de treinamento. A configuração foi proposta por uma
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DICA / FITNESS
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moradora egressa do mercado fitness e os investimentos somaram R$ 70 mil. Demilson atua como síndico profissional em outros seis condomínios e observa que as construtoras, que antes entregavam “esteiras domésticas para uso coletivo”, caso do Quality House Lapa, passaram a equipar as academias com exemplares mais robustos, “de primeira linha” e modernos. O problema, segundo Demilson, é que muitos deles são importados, o que encarece a manutenção e obriga o condomínio a fazer investimentos na troca dos aparelhos algum tempo depois da implantação. Esta situação ocorreu, por exemplo, no Alpha Park, cerca de cinco anos depois de implantado. Entretanto, o síndico precisa atender a esta demanda do condomínio, pois a atividade física foi incorporada ao dia a dia dos moradores, por uma questão de qualidade de vida e comodidade, onde o usuário encontra recursos profissionais “dentro de casa”. Depois da renovação da academia, Demilson verificou o aumento do uso do espaço, principalmente das esteiras.
FREQUÊNCIA MELHORIAS
AU M E N TA
APÓS
Uma maior utilização da academia também foi observada pelo síndico profissional Paulo Moraes depois que ele promoveu a modernização do espaço fitness do Condomínio Bela Cintra, empreendimento residencial de 335 unidades implantado em 2013 na região Central de São Paulo. “Recebemos uma academia básica, com equipamentos residenciais, além de uma sala de pilates. Dotamos a academia de um perfil profissional, com uma linha média de equipamentos. Mas fizemos isso gradualmente, fomos substituindo com o tempo”, relata. Paulo afirma que os aeróbicos são os mais requisitados, por isso ele trocou todas as esteiras e adquiriu outros tipos de aparelhos. Reforçou ainda o piso no setor dos exercícios com peso. O próximo investimento do condomínio será em uma área para crossfit, já aprovada em assembleia. Aqui, o síndico deverá providenciar piso de amortecimento, espaldar para alongamento, estrutura para pesos e cordas, além de fitas de suspensão. O crossfit representa um tipo de treinamento que associa diferentes exercícios físicos (levantamento de peso,
Foto Rosali Figueiredo
ginástica, atletismo etc.).
DICA / FITNESS De acordo com um fornecedor do segmento fitness, os condomínios devem tornar esses espaços cada vez mais “atrativos, dispondo de equipamentos, acessórios e ambientes que ampliem as possibilidades de uso”. Ele observa que até há pouco tempo aparelhos como o leg press não eram tão solicitados, “mas com presença do personal trainer, principalmente das assessorias esportivas, mais tipos de equipamentos passaram a ser utilizados”. (Por R.F.) O Condomínio Bela Cintra, implantado em 2013, ampliou a variedade de equipamentos e Foto Rosali Figueiredo
reforçou o piso da academia. Agora implantará espaço
Foto Rosali Figueiredo
de crossfit
PISO ECOLÓGICO ANTI-IMPACTO – O Condomínio Quality House Lapa optou por um piso de borracha sustentável, produzido com grânulos de pneu reciclado e pigmentado em tons de cinza e azul para renovar o espaço fitness. As placas medem 1,00m X 1,00m, possuem 15mm de espessura, são atóxicas, ergonômicas, antiderrapantes e absorvem impacto. São de fácil limpeza e baixa manutenção. O condomínio investiu cerca de R$ 15 mil no revestimento e, de acordo com o síndico Demilson Guilhem, sua propriedade anti-impacto fez com que acabassem as reclamações de barulho que eram frequentes da parte dos moradores do andar de cima do ambiente. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.
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DICA / ENERGIA FOTOVOLTAICA E SOLAR
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ECONOMIA E SUSTENTABILIDADE JUSTIFICAM INVESTIMENTO
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Placas instaladas na cobertura das torres produzem cerca de 50% da energia elétrica consumida pelas áreas comuns do Condomínio Bela Cintra, em SP
O mercado de equipamentos para produção da energia fotovoltaica (elétrica) nas edificações aguardava no final do ano passado por mudanças na Resolução Normativa 482/2012, da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica), que mexeriam com as regras do setor. Segundo a norma, os domicílios que geram energia elétrica própria, e jogam o excedente na rede da concessionária pública, são compensados integralmente através de créditos em sua conta (pelo Sistema de Compensação de Energia Elétrica/SCEE). As mudanças viriam no sentido de reduzir drasticamente a compensação (ainda não há previsão para que as novas regras entrem em vigor). A partir de 2016, o segmento de energia fotovoltaica se expandiu com a entrada em vigor de outra Resolução Normativa da Agência, a 687/2015, a qual autorizou a geração de energia própria domiciliar. “Eles querem agora cobrar de nós pelo uso da rede das concessionárias”, comenta o síndico profissional Paulo Moraes, pioneiro na implantação da tecnologia fotovoltaica em edificação vertical residencial no País. Ele começou a instalar o sistema em dois condomínios residenciais localizados na região da Consolação, área central de São Paulo, ainda em 2014. E vem, desde então, promovendo investimentos graduais em placas fotovoltaicas, com as quais produz hoje cerca de 50% da energia que as áreas comuns de ambos os empreendimentos consomem. Paulo se mostra tranquilo mediante eventuais alterações, pois “as novas regras somente deverão valer a partir de 2030 para quem já produz energia”. De outro lado, mesmo que perca no futuro 100% da compensação sobre a energia gerada (conforme Resolução 482), ainda assim Paulo acredita que o sistema possa compensar novos investimentos. No Condomínio Bela Cintra, empreendimento entregue em 2013 com duas torres e 335 unidades, os painéis de cristal ocupam integralmente a cobertura de uma das torres, também parcialmente a laje dos reservatórios superiores d’água, e começam a ser instalados na segunda torre. “Com o tempo, o mercado lançou placas com maior capacidade de geração de energia, temos nos prédios placas que geram de 250 Watts a 395 Watts cada.” Paralelamente, Paulo realizou investimentos na substituição das lâmpadas convencionais das áreas comuns por
DICA / ENERGIA FOTOVOLTAICA E SOLAR
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LED (posteriormente substituídas por versões mais modernas e econômicas). O resultado é que o consumo de energia elétrica em agosto passado (período de 26/07/2019 a 27/08/2019, num total de 32 dias) foi de 10.720 kWh, contra pouco mais de 20.000 kWh em comparação ao mesmo período de 2018 (31 dias) – aqui já tinham sido feitos os investimentos no sistema de iluminação. Desde maio de 2019, o consumo das áreas comuns no condomínio tem ficado no patamar mensal de 10.000 kWk, apesar da demanda elevada por energia elétrica proveniente de nove elevadores, trocadores de calor para aquecimento da água de uma das piscinas, iluminação em cinco subsolos de garagem, lavanderia coletiva com oito máquinas, ar condicionado em ambientes coletivos como o coworking, sala de pilates, salão de festas, além da portaria, entre outros. No outro residencial, de 118 apartamentos, o consumo também caiu pela metade. “Neste, se não fosse o trocador de calor da piscina, a conta estaria zerada”, observa o síndico. Segundo ele, a tecnologia fotovoltaica que produz energia a partir da luz do sol é diferente do sistema de placas para o aquecimento da água, que utiliza o calor do sol. Ou seja, na avaliação do síndico, a fotovoltaica não sofre tanto os efeitos dos dias mais frios. Mas ele ressalva que é “difícil” fazer a conta do retorno financeiro sobre os investimentos no setor, pela “instabilidade do clima e os sucessivos aumentos autorizados na tarifa durante o período, além dos momentos de bandeira vermelha”. De qualquer maneira, Paulo se considera um entusiasta da “chamada tecnologia de microgeração de energia” e agora estuda a implantação do sistema de hidroenergia, já operando em um hotel em São Paulo, com capacidade de produzir 50% a mais eletricidade que o sistema fotovoltaico. Seu objetivo é “zerar
Fotos Rosali Figueiredo
a conta e, se possível, distribuir energia para as unidades”.
COLETORES SOLARES DE TUBOS - Entre os investimentos feitos no Condomínio Residencial Villandre, na zona Leste de São Paulo, o síndico Pedro Nagahama contratou a instalação de tubos solares na cobertura da churrasqueira para o aquecimento da água da piscina. Diferente das placas, os tubos demandam menos espaço, compara Pedro. “Mas o desempenho é similar”, completa. O sistema custou R$ 25 mil e foi implantado em dezembro de 2017. Grosso modo, segundo os fabricantes, “os coletores solares possuem dutos em que o fluído é aquecido e posteriormente acumulado em um tanque térmico chamado boiler”. O sistema funciona bem durante períodos de temperaturas elevadas. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – PROJETO E INSTALAÇÕES
DICA / COBERTURA
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Foto Rosali Figueiredo
ÉPOCA DE RENOVAÇÃO, DE APOSTAR NA “2ª GERAÇÃO” DAS COBERTURAS
Nova cobertura em policarbonato da área da churrasqueira do Condomínio ID Jardins, que substituiu o modelo alveolar
O CONDOMÍNIO ID Jardins virou o ano com estruturas novas nas áreas da
churrasqueira e espaço fitness, depois de promover a troca das coberturas desses ambientes. Localizado na Bela Vista, próximo à Avenida Paulista, em São Paulo, o ID Jardins já se encontra em sua “2ª geração” de coberturas. Com torre única e 78 apartamentos,
o ID Jardins foi implantado em 2006 sem esses recursos, instalados posteriormente em policarbonato alveolar. Cerca de dez anos depois resolveu que era tempo de substituí-lo. “Estávamos nos aproximando do final da vida útil do policarbonato, já tínhamos muitos pontos de vazamento nesses locais”, explica o zelador Juliano Silva Marinho. No fitness, principalmente, era preciso garantir a estanqueidade da instalação, já que o piso também foi substituído (de um laminado por vinílico) As estruturas de sustentação e fixação não foram mexidas. Segundo Juliano, os condôminos aprovaram os investimentos (em torno de R$ 80 mil) em assembleia geral extraordinária. Três são os principais motivos para a renovação das coberturas, afirma um profissional que atua há 30 anos no segmento: - Final da vida útil do material; - Pela modernização dos materiais, “pois hoje eles estão melhores, mais leves e bonitos”; - Pela atualização conceitual do design. De acordo com esse profissional, as reformas dividem-se em: 1 - Tirar o policarbonato velho e instalar um novo sem alterar a estrutura. “É mais econômico”; ou, 2 – “Mudar tudo: Estrutura, design e policarbonato.” O mais comum é substituir o policarbonato antigo (em geral, alveolar) por um modelo compacto ou por telha termoacústica, recuperando-se a estrutura (troca de partes danificadas e/ou pintura).
VARIAÇÕES DE MATERIAIS E MODELOS
O policarbonato e o vidro temperado figuram entre os materiais mais requisitados para as coberturas nos condomínios, afirma o profissional. O policarbonato é valorizado pelo seu custo e benefício. “É material leve, bem duradouro, possui resistência a impacto e vida útil de 15 anos”, diz. Ele se diversifica ainda em termos de funcionalidade: Fixos ou retráteis (automáticos ou manuais), maior ou menor transparência, proteção térmica ou não etc. Também o design apresenta inúmeras variações, desde as cores ao seu formato (alveolar, compacto). Entretanto, o vidro, mesmo com maior risco de quebra e apesar de ser mais pesado, o que demanda estrutura mais robusta, “tem sido preferido porque não estraga e é mais bonito”. O vidro é oferecido pelo mercado na versão temperada ou laminada.
DICA / COBERTURA Na verdade, é importante que o condomínio contrate um projeto arquitetônico que defina a melhor solução de cobertura para o ambiente, e seja compatível com o perfil da edificação e com as características mais valorizadas para o uso do local (proteção térmica, acústica, dos ventos, dos raios do sol etc.).
CONSERVAÇÃO & LIMPEZA
Assim que foi concluída a instalação da nova cobertura na churrasqueira do Condomínio ID Jardins, a administração do condomínio teve que emitir comunicados de alertas aos moradores, para que parassem de atirar “restos de cigarro aceso” sobre a estrutura. Duas placas acabaram danificadas e tiveram que ser substituídas, relata o zelador Juliano Marinho. Esses materiais podem durar entre dez e quinze anos conforme a sua conservação. Além do mau hábito dos moradores, procedimentos equivocados de limpeza contribuem para diminuir a vida útil do policarbonato, alumínio e vidros. Para a manutenção, as principais dicas dos especialistas são: - Na hora de limpar, evitar o uso de buchas ásperas, vassouras e palhas de aço; - Nunca aplicar produtos abrasivos, além dos derivados do petróleo; - O policarbonato transparente deverá ser lavado com mais frequência que o colorido. Em qualquer um deles, porém, para que não fiquem riscados (este risco é maior do que no vidro), é preciso antes da lavagem remover poeira e resíduos por meio de um jato d’água. Somente então poderá haver o movimento de esfregação com acessório macio ou lavadoras de pressão. O excesso d’água do enxágue terá que ser retirado através de um rodo de borracha, em um movimento que acompanhe a caída da cobertura; - Nos perfis de sustentação em alumínio, a limpeza poderá ser feita com aplicação de vaselina, desde que protegidas as placas de policarbonato (que poderão ser danificadas caso sejam atingidas). Já os perfis em aço poderão ser repintados conforme a necessi-
Fotos Rosali Figueiredo
dade, desde que também aqui as placas fiquem protegidas. (Por Rosali Figueiredo) À esq., instalação de nova cobertura no espaço fitness do Condomínio ID Jardins
DEMANDA DO “PÓS-IMPLANTAÇÃO” – Entre os condomínios novos, a falta de coberturas nas áreas comuns é flagrante, observa a síndica profissional Vanessa Munis. No final do ano passado, a gestora acompanhava a instalação dessas estruturas em inúmeros pontos de acesso de um residencial de apenas três anos, em São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo. Com duas torres, 256 unidades e lazer completo, o empreendimento foi entregue sem o equipamento. Os condôminos decidiram então instalar a estrutura em alumínio e cobertura de vidro temperado nas portas dos halls e na área da portaria. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: GERADOR
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COLUNA
COMO GARANTIR A SAÚDE E BEM-ESTAR DOS ANIMAIS NOS ESPAÇOS PETS? Por Marcio Bagnato
O BRASIL possui mais de 130
milhões de animais de estimação e 50% desta população se concentra na região Sudeste, conforme projeções do Instituto Pet Brasil. E, de acordo com a Associação Brasileira da Indústria de Produtos para Animais de Estimação (Abinpet), o País ocupa o 2º lugar na população de cães, gatos e aves do mundo! É um contingente que cresce em média 5% ao ano, com índice maior no número de gatos (8,1%) em relação ao de cães (3,8%). Esses dados obrigam a uma reflexão sobre como devemos conviver com os animais de estimação em nossa comunidade, onde é necessário respeitar as regras de convivência e de uso e ocupação do espaço, que também é do outro. Se compararmos ao crescimento populacional brasileiro, que foi de 0,8% em 2019, teremos nas residências cada vez mais animais domésticos e menos crianças. Portanto, a discussão é inevitável nos condomínios. Os prédios mais novos já contam com espaços especialmente projetados para cães e alguns dispõem inclusive de bancada lavatório, entre outras comodidades. Como o crescimento populacional não atinge apenas os condomínios mais preparados, é necessário pensar em alternativas viáveis para implantação de um espaço apropriado aos animais nas edificações mais antigas, cuja estrutura
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O primeiro passo para viabilizar o projeto é encontrar um local ao ar livre com terra e abastecido com água. O segundo passo é convocar uma assembleia geral com Foto Egydio Zuanazzi
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não estava preparada para este fenômeno.
quórum qualificado para aprovação da alteração da destinação de área identificada, onde serão discutidas as necessidades e a regulamentação do uso. Feito isso, é hora de implantar o espaço, considerando a necessidade de garantir: • Vegetação rasteira com poucos arbustos e plantas resistentes, que não sejam tóxicas nem contenham espinhos; • Equipamentos para o exercício dos cães, confeccionados em madeira tratada, pois ficarão expostos à ação do tempo; • Ferramentas para coleta de fezes e saquinhos para o seu descarte em lixeira específica a essa finalidade; • Ponto de água corrente para hidratação. Chamados de pet place, pet play, pet garden ou pet walk, entre outras denominações, esses ambientes apresentam inúmeras vantagens:
PARA OS ANIMAIS
• Melhora da sua saúde, pois além de aproveitarem os dias de sol, os pets contam com
equipamentos que estimulam a realização de exercícios, o gasto de energia e a redução do estresse e da agitação; • Contam com área de hidratação e alimentação, garantindo sua saúde física; • Contam com área para necessidades fisiológicas.
PARA OS DONOS
• Promove maior interação com o seu animal de estimação sem que tenham necessidade
de sair de casa; • Promove maior interação entre vizinhos, reduzindo as reclamações; • Aumenta a segurança, reduz o tempo com deslocamento para áreas verdes fora do condomínio e elimina eventual custo relacionado à atividade.
PARA OS CONDOMÍNIOS
• Preserva a limpeza das demais áreas comuns; • Evita o uso inadequado do playground infantil para essa finalidade (maior reclamação observada hoje em condomínios); • Reduz reclamações de latido nas unidades, pois os animais tendem a ficar menos agitados. Para que as vantagens sejam percebidas, é fundamental elaborar um regulamento específico para esta área, contendo horários para passear e brincar com os animais; obrigatoriedade da coleta de fezes pelo dono do respectivo animal; obrigatoriedade de atualização do cadastro dos animais junto à administração, com cópia da carteira de vacinação, também atualizada. Em um mercado imobiliário cada vez mais competitivo e com muitas ofertas, um espaço como este tem sido hoje tão importante quanto a piscina, o salão de festas e o playground. Ele pode ainda ser um grande diferencial na hora comercializar um imóvel no condomínio, pois além da valorização patrimonial, muita gente trata seu bichinho de estimação como membro da família.
MARCIO BAGNATO Advogado com Pós-Graduação na área de Negócios Imobiliários, profissional com 28 anos de experiência em administração de condomínios e atualmente diretor de Condomínios da administradora Habitacional. Mais informações: marcio@habitacional.com.br.
ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO
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APLICATIVOS PARA CONDOMÍNIOS, ARQUITETURA, BLINDAGEM DE GUARITA, BOMBAS, COBERTURA...
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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA,
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ELÉTRICA, ELEVADOR...
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ELEVADOR
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ELEVADOR, FITNESS, GERADOR
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO
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INCÊNDIO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE...
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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ELEVADOR
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PINTURA PREDIAL
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL, PISOS
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PERÍCIA PREDIAL, PLAYGROUND...
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PLAYGROUND, PORTARIA AUTÔNOMA, PORTARIA VIRTUAL
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PORTARIA VIRTUAL, SÍNDICO PROFISSIONAL, SISTEMA DE SEGURANÇA...
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SISTEMA DE SEGURANÇA, SERRALHERIA
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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS...
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TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS
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TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS, TRATAMENTO DE PISOS, UNIFORMES
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DESTAQUE DIRECIONAL
“CAIXÃO PERDIDO”: O CONDOMÍNIO PODE APROVEITÁ-LO? Por Marcus Vinícius Fernandes Grossi
O CHAMADO
“caixão perdido” refere-se, normalmente, a áreas sem uso nem acesso comum na edificação, pois, durante a fase de projeto da obra, foi concebido que elas não seriam adequadas para uso, seja porque excederiam a taxa máxima que se pode construir em um terreno ou porque não seria adequado utilizá-la. Neste caso, por não atender aos requisitos de habitabilidade ou segurança necessários aos usuários, o que pode ocorrer pela inviabilidade técnica (não há recursos tecnológicos para aproveitamento da área) ou financeira (muito caro para se adequar o local para uso humano). Portanto, um síndico que pretenda sugerir ao condomínio o aproveitamento da área, deverá estudar: 1) A questão legal sobre a cota de construção máxima permitida pela Lei de Zoneamento para a sua região e terreno; 2) A viabilidade técnica, e; 3) A viabilidade econômica.
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Ressalta-se, como dito anteriormente, que normalmente essas áreas existem porque entendeu-se na fase de projeto que não seria adequado utilizá-las, notadamente por não atenderem aos requisitos de habitabilidade ou segurança necessários aos usuários. O profissional que poderá refazer esta avaliação é o engenheiro civil ou arquiteto, em especial com experiência e/ou especialização em desempenho de edificações, aprovações de reformas e, dependendo do caso, também especialista em estruturas. Há outro aspecto a ser considerado: A legislação do município de São Paulo não menciona o termo “caixão perdido” como área não computável, mas existe a definição de “área sem permanência humana”, conforme o Art. 108 do Código de Obras (Lei municipal nº 16.642/2017). Desta forma, se este local denominado como “não computável” vier a receber condições de habitabilidade, ele se tornará “computável”, gerando acréscimo nos valores do IPTU. Por fim, no caso de o condomínio observar a impossibilidade de dar outra destinação ao “caixão perdido”, a administração deverá providenciar um meio de acesso seguro ao local para manutenção e inspeção predial periódica.
MARCUS VINÍCIUS FERNANDES GROSSI* Foto Rosali Figueiredo
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Se o impeditivo inicial estava na cota de área construída permitida ao local, situação mais comum, deve-se solicitar à Prefeitura a permissão de seu uso, por meio de alvará de construção ou reforma com aumento de área. No município de São Paulo, áreas com até 30m² não necessitam de permissão para ampliação. No entanto, se desde a época do projeto
se identificou falta de condições de segurança e habitabilidade para o uso deste local, será necessário um novo e detalhado estudo de engenharia, considerando-se todos os requisitos de desempenho trazidos pelas normas técnicas, em especial a ABNT NBR 15.575/2013. Os principais requisitos a serem atendidos e que mais podem restringir o uso do local são: • Segurança no uso e operação (risco de queda por desníveis ou ruptura de elementos; irregularidade das superfícies; risco de ruptura e dessolidarização de sistemas; risco de explosões etc.) • Segurança contra fogo (risco de ignição ou propagação de fogo); • Saúde e Higiene (locais com materiais tóxicos, agentes patogênicos etc.); • Qualidade do ar (locais com baixo teor de O2, alto teor de poluentes atmosféricos etc.); • Desempenho Lumínico (locais sem ou com baixa iluminação natural e artificial); • Desempenho Térmico (locais com temperaturas muito baixas ou altas); • Desempenho Acústico (locais muito ruidosos); • Resistência mecânica ou estrutural (locais sem resistência suficiente para ocupação de pessoas ou com risco de impacto acidental durante o uso).
Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pelo Mackenzie e Mestre em Habitação pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). Possui extensão em Gestão e Tecnologia da Construção pela POLI-USP/FDTE e certificado em Inspeção de Estruturas de Concreto pela ABECE, IBRACON e ALCONPAT. Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br. *COLABOROU DOUGLAS LIMA LUCAS: Arquiteto graduado pela Universidade do Grande ABC, especialista em legalização e regularização residencial. Mais informações: douglasllucas@gmail.com.