Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

Responda à nossa pesquisa pelo site da Direcional Condomínios e CONCORRA A UMA NESPRESSO!

CAPA PROMOCIONAL

Responda à nossa pesquisa pelo site da Direcional Condomínios e CONCORRA A UMA NESPRESSO!

+ LEIA MAIS:

+ DICAS:

Administração: Tecnologia amplia as

Segurança: A inteligência do

possibilidades de gestão do condomínio

sistema & Os equipamentos

Serviços ao Síndico: Textos de contratos

Playground & Brinquedoteca:

em condomínios, há um padrão? Coluna: Jovens e síndicos: Diálogo possível?

Ambientes ganham sofisticação Controle de Pragas & Desentupimento: Calor e chuvas exigem prevenção

Seção tira-teima: Falta a prestação de contas e previsão orçamentária, e agora?

EDITORIAL

Caro Leitor, Seis meses depois dos primeiros decretos oficiais que impuseram o distanciamento social para evitar o contágio do novo Coronavírus, os síndicos indicam que o home office e homeschooling são dois dos fatores que mais impactaram o condomínio na pandemia. Com mais gente dentro de casa, por mais tempo, sem que esse ambiente esteja, muitas vezes, preparado às novas necessidades de adultos, idosos, crianças e adolescentes, formou-se um “caldeirão” prestes a transbordar em intolerância, reclamações e conflitos. O mais provável é que essas mudanças venham para ficar, impondo aos condomínios e gestores o “dever de casa” de se costurar um pacto mínimo de convivência. “Cabe ao gestor administrar todo esse caldo emocional, de maneira que obtenha um consenso que corresponda à harmonia do grupo em geral”, afirmam o psicólogo Hernán Vilar e a médica psiquiatra Tatiane Vasconcelos, em entrevista na reportagem de capa desta edição, que fala sobre a saúde mental no condomínio. Segundo observam, conflitos são inerentes aos agrupamentos humanos e a pandemia potencializou frustrações e ansiedades, entre outros sentimentos. E por que o condomínio deverá permanecer habitado mais horas no dia? Porque a quarentena antecipou um fenômeno que já era previsto para um futuro próximo, dado o avanço tecnológico: O home office. Grandes empresas têm anunciado que parte de suas equipes administrativas permanecerão trabalhando de casa e um dos maiores bancos privados do País divulgou em setembro passado um acordo com funcionários para regulamentar o home office. É muita gente dentro dos apartamentos. Segundo o IBGE, a quantidade de pessoas no trabalho remoto durante a pandemia mais que duplicou no Brasil: Atingiu 8,4 milhões de trabalhadores em agosto de 2020, contra 3,8 milhões no ano de 2018. Nesta edição você poderá conferir ainda que as medidas de prevenção ao novo Coronavírus mudaram também o

SR. (A) SÍNDICO(A), RESPONDA À PESQUISA DA PÁG. 04!

calendário de gestão do condomínio. Leia sobre o assunto em nossa cobertura especial da pandemia. E para auxiliar o

Preencha todos as perguntas e nos encaminhe (informações na

síndico na execução do cronograma de obras e serviços de 2020, a revista de outubro traz reportagens sobre a agilidade

própria pág. 04) para concorrer a uma máquina Nespresso. Sua

proporcionada pelas ferramentas tecnológicas de gestão, além de dicas para a elaboração de contratos; modernização do

participação é muito importante para a Direcional Condomínios!!

sistema de segurança; e incremento do playground e brinquedoteca, entre outros.

ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Coronavírus (Covid-19): Informe

Novas rotinas

Publicitário:

e impacto no

Seciesp

calendário do

condomínio

Administração:

Serviços ao Síndico:

Dica:

Tecnologia amplia

Textos de

Controle de Pragas

as possibilidades

contratos em

& Desentupimento

de gestão do

condomínios, há

– Calor e chuvas

condomínio

um padrão?

exigem prevenção

19 16

Seção tira-teima:

Capa: Saúde mental

Dica: Segurança

Dica: Playground

Coluna:

Falta a prestação de

no condomínio & A

– A inteligência

& Brinquedoteca

Jovens e síndicos:

contas e previsão

gestão do síndico

do sistema & Os

– Ambientes ganham

Diálogo possível?

equipamentos

sofisticação

orçamentária, e agora?

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

CAPA

ATENDIMENTO AO CLIENTE

@freepik

Emilly Tabuço João Marconi

ASSINATURAS

Grass Indústria Gráfica EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Juliana Jordão Grillo

Douglas Barbosa da Silva

DIAGRAMAÇÃO

José Ricardo da Silva

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

IMPRESSÃO

Jonas Coronado GERENTE COMERCIAL

Luís Guilherme

Gabriel Youssef

Renata Saldanha

gabriel@grupodirecional.com.br

Thalita Feuerstein Cristiane Lima

Evaldo Mendonça Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

DEPARTAMENTO COMERCIAL Adriana S. dos Santos

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Outubro 2020

Para ampliar cada vez mais a segurança dos usuários, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) alterou uma série de normas sobre elevadores no país. O texto da nova norma tem 150 páginas, é bastante detalhado e está em fase final de revisão. Uma das principais mudanças é a obrigatoriedade de instalação de dispositivos do tipo “pesador de cargas” para impedir a partida do elevador e o transporte de passageiros em caso de excesso de peso, além da capacidade máxima permitida. As portas de pavimento do elevador também devem passar a ser dotadas de dispositivos que impeçam que saiam dos trilhos mesmo quando forçadas ou sofram impactos. As novas regras preveem dois anos para a aplicação e só valem a partir de agosto 2021, após esse período todos os novos elevadores instalados deverão obedecer às determinações. O texto abrange tanto usuários, incluindo passageiros e pessoas autorizadas, como os funcionários das empresas contratadas para manutenção e inspeção. Também será ampliada a exigências de iluminação da caixa, e projetistas da edificação deverão consultar as empresas de elevadores quanto às exigências de ventilação do equipamento para troca de calor. As normas são abrangentes, e só entram em vigor daqui a dois anos, mas o SECIESP está à disposição para esclarecer as dúvidas dos condomínios pelo e-mail seciesp@seciesp.com.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

CONDOMÍNIO NEGLIGENCIA PRESTAÇÃO DE CONTAS E PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA, E AGORA? ÀS VÉSPERAS da 3ª década do século XXI, a Direcional Condomínios ainda recebe notícias de síndicos que não fazem a

prestação de contas anual de sua gestão, tampouco convocam assembleia de condôminos para deliberarem sobre a previsão orçamentária

1. A QUEM ATRIBUIR R E S P O N S A B I L I DA D E S P E LO N Ã O ATENDIMENTO À LEGISLAÇÃO?

2. O QUE DEVERÁ FAZER UMA NOVA GESTÃO QUE ASSUMA ESSA HERANÇA?

Incisos VI e VIII, do Código Civil (CC). Pois cabe a ele a convocação anual de

financeiro anterior, pois a taxa de rateio do condomínio, prevista no

Inicialmente a responsabilidade é do síndico, nos termos do Art. 1.348,

assembleia ordinária de condôminos para deliberarem sobre a prestação de contas e a previsão orçamentária (Art. 1.350). No entanto, na omissão dos síndicos, os condôminos podem, pelo menos ¼ deles, segundo o Art. 1.350, convocar a assembleia para regularizar a situação e até, na prática, destituir o síndico nos termos do Art. 1.349. Já o Conselho, caso tenha aprovado as contas anteriores sem deliberação da assembleia e levado a coletividade a tomar posturas erradas, poderá também ser responsabilizado.

É preciso regularizar o regime das contas, resgatando o histórico

Art. 1.336, Inciso I, do CC, tem como base a previsão orçamentária e, assim, forma um título executivo extrajudicial em caso de inadimplência, conforme o Art. 784, Inciso X, do Código de Processo Civil. A segurança jurídica decorre, portanto, da regularidade das atividades do gestor. De outro lado, é preciso haver uma participação ativa da coletividade, levando seus anseios à administração e fiscalizando a gestão de seu próprio patrimônio. (Edição R. F.)

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Outubro 2020

do exercício seguinte. Ambos são obrigatórios, destaca a seguir o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

PANDEMIA: NOVAS ROTINAS E IMPACTO NO CALENDÁRIO DO CONDOMÍNIO Enquanto adaptam as regras de uso das áreas comuns para evitar o contágio do novo Coronavírus, os síndicos buscam viabilizar assembleias para aprovar obras e retomar neste final de 2020 o plano de manutenção que estava previsto para o 1º semestre do ano. E novas rotinas se incorporam à vida condominial.

Fotos Rosali Figueiredo

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19) INFORME PUBLICITÁRIO

Por Rosali Figueiredo

DESDE O FINAL

de março passado cerca de 15 moradores

do Condomínio Jardins de Geneve atuam voluntariamente numa espécie de linha de produção para confeccionar máscaras descartáveis de TNT duplo, seguindo a norma técnica ABNT NBR 15.052/2004. Na fase inicial da quarentena chegaram a ser produzidas e doadas 1 mil máscaras por semana, número que pôde ser baixado a 100 atualmente. Condôminos também têm se revezado para auxiliar na jardinagem, plantaram 600 mudas neste período e ajudaram na revitalização do espaço zen. Composto por duas torres e 148 unidades, o condomínio localizado na região do Jabaquara, zona Sul de São Paulo, reforçou nos últimos meses a ênfase social de sua gestão, com vistas a minimizar o impacto da Covid-19 sobre a coletividade. “Temos muitos idosos, 55% dos moradores têm mais de 60 anos, sempre buscamos desenvolver uma programação de eventos sociais e, com a quarentena, realizamos assembleia para definir novas regras, criando atividades de jardinagem que viessem a compensar o isolamento”, relata o conselheiro Feliciano Amaral Souza. “Isso gerou atividade física, estimulou as pessoas a

O síndico André Giffoni (à dir.) e o conselheiro Feliciano Amaral; acima, área de higienização no acesso de pedestres, com caixa de máscaras descartáveis (na mesa, à esq. da

descerem e a interagirem com os demais." O condomínio adotou protocolos

imagem) confeccionadas pelos

de prevenção e já no final de março disponibilizava na área da portaria: pia com

moradores

torneira, sabonete líquido, toalheiro, álcool gel, tapetes sanitizantes, lixeiras e uma caixa das máscaras descartáveis para doação. Na época, o síndico André Giffoni Albuquerque conseguiu comprar 14 galões de álcool gel 70%. Detalhe de jardineira cujos cuidados têm o apoio de condôminos

Feliciano é o responsável pelos cortes do TNT para a produção das máscaras, pelas ações na jardinagem e coordenador da Comissão de Obras. No entanto, todo o corpo diretivo do condomínio se reveza em diferentes funções administrativas e faz a gestão interna das obras, observa o síndico André. No momento, está em andamento a recuperação dos subsolos

Direcional Condomínios | Outubro 2020

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

de garagem, serviço iniciado em julho de 2020. A obra, que faz parte de um plano de 32 intervenções definido em princípios de 2018, já estava aprovada em assembleia, mas houve uma breve parada nesse processo no pico da quarentena, até que em uma consulta aos condômiParalelamente, o condomínio promove a revitalização de uma área externa de 300 m2, transformada em pet place e que recebeu parte das mudas plantadas pelos moradores. São atividades que tiveram cronograma e procedimentos

Foto Rosali Figueiredo

nos, eles ratificaram o começo da obra.

readequados em função da pandemia, mantendo-se o foco nos interesses coletivos e na valorização patrimonial.

Obra de recuperação de vigas e colunas do 1º subsolo de garagem, iniciada em julho. Revitalização envolve ainda tratamento do piso e pintura dos dois subsolos do prédio

Fotos Rosali Figueiredo

“MUDOU A REALIDADE DA GESTÃO EM 2020”

Síndica Nilvea Alcalai, do Condomínio Chácara Alto da Boa Vista: “A pandemia mudou totalmente a realidade da gestão em 2020” (na foto à esq., faixa orienta sobre o uso obrigatório de máscara no local)

Já a síndica profissional Nilvea Ito Ricardo Alcalai precisou rever toda a programação de 2020 do condomínio-clube que administra, o Chácara Alto da Boa Vista, em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo. Com 11 torres e 920 apartamentos, o condomínio teve que se reinventar com a quarentena. “De repente nos vimos com 3.500 moradores dentro de casa, recebendo cerca de 200 motoboys por dia, precisando tomar decisões

Direcional Condomínios | Outubro 2020

sem muitas orientações das autoridades. Conforme o governo decidia suas ações, procurávamos adaptá-las à realidade do condomínio”, descreve Nilvea, moradora que assumiu a gestão do empreendimento em janeiro de 2019. Com área total de 100 mil m2, o condomínio fechou, num primeiro momento, todas as áreas de lazer (incluindo os equipamentos de um clube interno, com piscinas, restaurante, academia e salão de beleza). Esses espaços começaram a ser liberados gradualmente após a adoção de um Código de Conduta de prevenção à Covid-19, no mês de junho. Já para o uso da academia foi customizado um aplicativo da administradora para reservas de horários a um número limitado de pessoas. A escala de parte dos 150 funcionários mudou para 12X36, enquanto alguns trabalhadores do grupo de risco tiveram contratos modificados

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

com base na MP 936/2020. Quanto aos fornecedores, “90% dos contratos

organizacional; a recuperação do piso das

foram renegociados por pelo menos 3 meses, pois estamos trabalhando com

calçadas internas; a reforma das quadras

a previsão orçamentária de 2019”, justifica Nilvea.

poliesportiva, society e de squash (piso);

A síndica teve ainda que adaptar o planejamento de obras, já que preferiu

e a reforma elétrica do clube. “Isso tudo

deixar para este mês outubro, após testes na plataforma da administradora, a

demanda deliberação de assembleia, são

assembleia ordinária de 2020, visando à deliberação sobre as contas de 2019, a

melhorias que dependem de rateio. A

previsão orçamentária do ano e contratações. Na sua programação, estão pre-

pandemia mudou totalmente a realidade

vistas a implantação da fase 2 do novo sistema de segurança; a reestruturação

da gestão em 2020”, arremata Nilvea.

INADIMPLÊNCIA CHEGA AO MENOR NÍVEL EM 16 ANOS

A AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) aponta que a inadimplência chegou ao menor nível em 16 anos em agosto passado, desde que a entidade começou a apurar o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC). A falta de pagamento da taxa de rateio por 90 dias seguidos chegou a 2,76% no mês, também o patamar mais baixo registrado desde o começo da pandemia do novo Coronavírus. “Durante os meses de distanciamento social, entre abril a julho, o IPEMIC oscilou entre 3,08% e 3,43%”, compara a Associação. Para o presidente José Roberto Graiche Junior, os dados refletem maior conscientização dos condôminos desencadeada pela quarentena, que os tornou “mais dependentes da prestação de serviços de qualidade dentro dos empreendimentos, como limpeza, segurança e bom atendimento”. Para o síndico o Diógenes Radaelli Ferrero, o Condominio Világio de Assisi não só manteve a inadimplência zerada neste período, somando três anos nesta condição, como registrou “certa sobra” de caixa, o que lhe permitiu contratar recentemente serviços de revitalização da área da piscina. O residencial possui 84 unidades e está situado no bairro da Pompeia, zona Oeste da Capital Paulista. (Por R.F.)

DEPOIS DE ASSEMBLEIA AO AR LIVRE, A MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA - O Condomínio Hyde Park, localizado no Brooklin, zona Sul de São Paulo, figura entre aqueles residenciais que aguardaram pelo momento de maior flexibilização da quarentena para realizar a assembleia ordinária de 2020. A AGO do Hyde Park foi convocada para uma tarde do final de agosto passado, em uma área externa do prédio, Foto Rosali Figueiredo

com mesas distanciadas, uso obrigatório de máscaras, entre outros protocolos. Na ocasião, a síndica Cinthia Zaratini (foto ao lado) foi reeleita para o seu 4º mandato e obteve a aprovação das contas de 2019, da previsão orçamentária de 2020 e a ratificação de um rateio extra que lhe possibilitou iniciar a modernização elétrica com aumento de carga do edifício de 72 unidades. A obra estava inicialmente prevista para o mês de abril, mas Cinthia acabou cancelando a AGO que estava marcada para março e que deliberaria sobre o rateio. Agora, ela se prepara para convocar uma assembleia extraordinária no formato híbrido, com opção de participação presencial e on-line. Em pauta, a atualização do Regimento Interno do condomínio. “Precisamos deliberar sobre as regras de uso da academia e da brinquedoteca, entre outros”, explica. Sua ideia é realizá-la até o mês de dezembro. Cinthia pretende distribuir as propostas de alteração do Regimento junto com a convocação da assembleia, de forma que os condôminos possam procurá-la para esclarecimentos e sugestões antes da reunião, agilizando o momento da votação. Para facilitar a presença virtual dos que preferirem ficar no ambiente on-line, a síndica irá investir na aquisição de uma TV de 50 polegadas. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Outubro 2020

CAPA

Ilustração: @freepik

SAÚDE MENTAL NO CONDOMÍNIO & A GESTÃO DO SÍNDICO Se antes da pandemia o condomínio já era um ambiente potencialmente conflitivo, pelo convívio próximo de muitas pessoas, na quarentena os problemas se exacerbaram, com o aumento da intolerância entre os vizinhos. O que os síndicos podem fazer para acalmar os ânimos? Por Rosali Figueiredo

AS QUEIXAS

CHUTES EM PORTAS E PAREDE

contra vizinhos nos condomínios

aumentaram com o isolamento social adotado para o controle da pandemia do novo Coronavírus. Especialistas apontam um crescimento do sentimento de angústia nas pessoas, impulsionado pelo trabalho no home office em condições nem sempre favoráveis, pelas incertezas econômicas e de saúde dos familiares, e pela ampliação da demanda doméstica (apoio às aulas on-line dos Covid-19 do IBGE revelou que o Brasil atingiu, em julho de 2020, 8,4 milhões de trabalhadores remotos, 4,9 milhões no Sudeste. Em 2018, havia 3,8 milhões de pessoas no home office em todo País, segundo o IBGE. Quais os reflexos disso no convívio e na gestão do condomínio? “Tem gente ouvindo ‘barulhos’, vendo ‘coisas’ que não existem, pegando no pé de quem passa pela frente. Tem gente que fica contando quantas vezes o vizinho vai passear com o cachorro na rua, que não tolera um furo para se instalar um quadro na parede, não suporta uma gargalhada no apartamento ao lado. Tem gente que reclama da conta de água e gás, mas não se dá conta que toda a família está em casa 24 horas!!” O relato acima, de um síndico que pediu anonimato, descreve o cenário atual e explica o aumento de 200% nas notificações extrajudiciais feitas por moradores de prédios em São Paulo por causa de barulho, obras, discussões e falta de uso de máscaras nas áreas comuns, entre os meses de março e julho de 2020, de acordo com a AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Direcional Condomínios | Outubro 2020

Foto Rosali Figueiredo

filhos, preparo da alimentação, limpeza etc.). A pesquisa Pnad

“Com a pandemia, temos dedicado muito mais tempo para dialogar com morador” (Síndica Eliana Maria Cuquerave)

A síndica Eliana Maria Cuquerave, moradora do Condomínio Parque Residencial Ourives, no Jardim Celeste, zona Sul da cidade, exemplifica este quadro com o caso de um morador que, na quarentena, começou a “chutar portas e parede” dentro de seu apartamento. Mas não foi preciso notificar nem multar. Bastou a conversa amigável com familiares próximos do condômino e uma visita à sua unidade para contornar a crise. “Sossegou, parou o barulho”, afirma.

CAPA

Segundo Eliana, a pandemia elevou a temperatura nos relacionamentos,

gratuitas; moradores começaram a fazer

resultando em mais intolerância. “Temos dedicado muito mais tempo para

compras para pessoas do grupo de risco;

dialogar com morador”, observa. Neste residencial de seis torres e 312

um condômino produziu um protótipo,

unidades, as reclamações são trabalhadas inicialmente com o diálogo, na

com impressora 3D, para abertura das

tentativa de que as partes se coloquem na posição da outra, “caso contrário

portas dos elevadores sem necessidade

não há como se entender”. Outras medidas procuram minimizar as tensões.

de acioná-las com as mãos. “A postura

Desde julho o condomínio promove aulas de ginástica para os moradores

de empatia, de se preocupar com o ou-

na quadra externa, “o que tem ajudado a aliviar o estresse todo”.

tro, cria um ambiente mais harmônico, saudável e solidário”, arremata Guiomar.

ESCUTA & ACOLHIMENTO

EDIFÍCIOS SAUDÁVEIS P RO M OV E M B E M - E S TA R FÍSICO E MENTAL

“Os conflitos fazem parte da natureza humana, o que faz diferença é a maneira como lidamos com eles. Quando bem manejados, podem levar a aprendizados, estimular a criatividade. Porém, se o gestor não tiver traquejo, poderá sofrer danos emocionais e até consequências jurídicas”, observa Guiomar Courtadon, psicóloga que atua com mediação de conflitos e síndica do Condominio a pandemia aumentou os desafios, “porque estamos em um momento de luto, houve perdas de vidas, de sonhos, afetivas (muito tempo sem se ver pessoas queridas), financeiras”. “Então, o síndico precisa ver esse momento como difícil para todos. As pessoas acabam depressivas, com irritabilidade, e o convívio muito próximo dentro de casa dificulta ainda mais.” Além de apostar no diálogo, é preciso que os

Foto Rosali Figueiredo

Genoveva Jaffet há nove anos. Segundo Guiomar,

Arquiteta Eleonora Zioni, que atua com foco na sustentabilidade e saúde

gestores saibam impor limites, exigir respeito à sua

A qualidade do ambiente impacta diretamente

pessoa e evitar entrar na emoção alheia, pontua.

sobre a saúde física e mental, afirma a arquiteta

“Tomo muito cuidado na hora de colocar as pa-

Eleonora Zioni, graduada e pós-graduada pela

lavras e exijo isso do interlocutor, assim, recebo

Universidade de São Paulo, especializada em

muito respeito. Imponho esse limite”, ilustra. E,

Cultura de Saúde e Edifícios Saudáveis pela Harvard

“quando o morador vem reclamar do barulho e

T. H. Chan School Of Public Health, nos Estados

chega nervoso, irritado, com uma fala carregada de emoção e angústia, procuro

Unidos. Profissional da área de certificação LEED

escutar o desabafo sem julgá-lo”. “Depois vou buscar informações para entender

(selo mundial de sustentabilidade), autora de livros

o que ocorreu e adotar as medidas necessárias.”

e docente na pós-graduação da Faculdade Israelita

No Condomínio Genoveva Jaffet, prédio de 54 unidades localizado no bairro

Albert Einstein, em São Paulo, Eleonora observa

do Paraíso, centro expandido de São Paulo, prevalecem a escuta e a acolhida,

que é possível levar uma perspectiva integrativa à

destaca a síndica. “É um relacionamento que conquistamos ao longo do tempo

gestão do condomínio residencial, baseada na sus-

entre os moradores, gestores e funcionários.” Na fase mais restritiva da qua-

tentabilidade, saúde e neurociência, favorecendo o

rentena, Guiomar diz que conversou individualmente com cada morador, para

convívio harmonioso.

verificar se havia alguém com dificuldade financeira que demandasse negociação

“O conceito de saúde da OMS (Organização

para o pagamento do condomínio, ao mesmo tempo em que condôminos

Mundial de Saúde) envolve o bem-estar físico,

se dispuseram a ajudar os vizinhos: Uma médica ofereceu consultas on-line

mental e social. Com iniciativas ligadas a esses três

Direcional Condomínios | Outubro 2020

CAPA

flancos, o síndico poderá ajudar na saúde do condomínio como um todo. Poderá exercer uma liderança que mobilize as pessoas para

ENTREVISTA / “O SÍNDICO É UMA ESPÉCIE DE MÉDICO QUE PRECISA OLHAR PARA O PACIENTE DE FORMA GLOBAL”

a integração social, além de desenvolver ações que criem uma percepção individual de bem-estar”, observa. Do ponto de vista da área edificada, esta sensação deriva do

Como líder de uma coletividade, o síndico

conforto térmico, acústico, lumínico, ergo-

pode contribuir para baixar as tensões no condo-

nômico, olfativo e visual. Também resulta

mínio, tanto pelas posturas próprias quanto por

da vegetação, “que é importante para nos lembrar que somos parte da natureza, quanto mais próximos dela, melhor nos sentimos”, acrescenta. Desta forma, ao proporcionar experiências que mobilizem “boas memórias, percepções e sensações”, o condomínio colhe bem-estar (fenômeno que pode ser explicado pela neurociência). De outro modo, a especialista sugere que os síndicos incentivem os condôminos a também fazer a sua parte na melhora do conforto, como instalar revestimento acústico sob o piso e no forro do teto, minimizando o impacto dos ruídos que emite e recebe. “É importante formar uma rede saudável, perceber que os ambientes moldam nosso comportamento. O conforto faz parte da saúde humana”, encerra Eleonora. (Por R.F.)

medidas que adote em prol desse ambiente. A reportagem da Direcional Condomínios conversou com o psicólogo clínico e monge budista Hernán Vilar e a médica psiquiatra Tatiane Vasconcelos para colher orientações que possam ajudar o gestor a impedir que “o caldeirão pronto” chamado condomínio “entre em ebulição”. Abaixo, os principais trechos da entrevista concedida pelo casal.

- POR QUE HÁ CONFLITOS NOS CONDOMÍNIOS?

“O condomínio, como todo grupo, tem conflitos e demandas. Por exemplo, antes da pandemia já havia problemas causados por barulho, por antipatias entre vizinhos e pela discordância de alguns com a decisão da maioria. Esta gera insatisfação, angústia e frustração entre aqueles que não têm o seu voto acolhido. Então, o condômino precisa aprender a lidar com essa frustração, precisa entender que a sua vontade está submetida à do grupo. E os indivíduos têm desejos que nem sempre serão correspondidos pelo coletivo, por isso o condomínio enquanto grupo já é um potencial gerador de conflitos. As famílias são diferentes, têm necessidades e interesses diversos, nem sempre atendidos. Cabe ao gestor administrar todo esse caldo emocional, de maneira que obtenha um consenso que corresponda à harmonia do grupo em geral.”

DIVERSIDADE FAVORECE TOLERÂNCIA – Na região da antiga Rodoviária de São Paulo, no bairro da Luz, destacam-se sete novos prédios residenciais do Complexo Júlio Prestes, voltados a famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos. As áreas comuns e os apartamentos exibem instalações modernas, como a medição individual do consumo d’água e elevadores de última geração, além de plantas funcionais de dois dormitórios. E a convivência entre os moradores tem sido tranquila, mesmo na quarentena e a despeito do grande desafio que enfrentam pela vizinhança com a Cracolândia, um problema social delicado e de elevado potencial conflitivo. De acordo com os síndicos profissionais Sérgio Fernandes (à dir. na imagem) e Rubens dos Santos Filho (foto), há menos reclamações e conflitos entre vizinhos no interior dos prédios quando comparados a condomínios que administram em regiões mais abastadas da Capital. Sérgio Fernandes e Rubens são síndicos das torres Campos Elíseos e Cleveland, respectivamente com 158 e 60 unidades. Ambos elegem duas principais razões para a relativa calmaria observada no Campos Elíseos e no Cleveland: A parceria públicoprivada responsável pelo empreendimento desenvolve um trabalho contínuo de assistência social com os moradores, explicandolhes as particularidades da vida em condomínio, como a necessidade de haver horários restritivos de obras e mudanças para evitar barulho, por exemplo; de outro lado, são pessoas que já moravam na área central da cidade e estão “mais acostumadas à diversidade”. “Essa vivência cultural favorece a tolerância”, afirmam. “São pessoas muito tranquilas e receptivas, elas nos procuram mais para tirar dúvidas”, completam os síndicos. (Por R.F.) 12

Direcional Condomínios | Outubro 2020

CAPA

“A pandemia trouxe novas situações que ganharam peso para as famílias, além dos

É preciso considerar o desejo da maioria

problemas habituais. Por exemplo, pessoas trabalhando em casa precisam de silêncio,

e perguntar o que vai fazer diferença ao

mas crianças em casa geram barulho. Isso tudo provocou conflitos pessoais, emocionais,

bem-estar de todos, apresentar soluções

psicológicos de relacionamento, além dos práticos, exigindo que alguém [o síndico] viesse

dentro disso, dando às pessoas a opção

a assumir o papel de apaziguar os ânimos. Formou-se um caldeirão pronto para entrar

de escolha, pois a discussão por si só gera

em ebulição e temos vivido desde o início da pandemia um abalo na saúde mental, pois

mais angústia. Por fim, é importante co-

quando estamos mediante uma ameaça real como o novo Coronavírus, ou uma ameaça

municar-se de forma clara, sem julgar nem

imaginada ou sentida (como uma ansiedade ou angústia que não se sabe de onde vem),

ser impositivo ou agressivo. O organismo

as pessoas tendem a entrar num estado de alerta permanente. Esse estresse leva à ma-

condomínio está passando por estresse há

nifestação de sintomas e sentimentos que tiram a estabilidade da pessoa. Viver sob risco

muito tempo e se não tratar todos os seus

leva à sensação de insegurança, abandono, angústia, ansiedade, faz aflorar emoções e

membros, vai continuar dando problema de

perda do controle. E viver sob estresse constante pode desencadear transtornos mentais

saúde. O síndico é uma espécie de médico

(de ansiedade, depressivo, síndrome do pânico)."

que precisa olhar para o paciente de forma

- OS SÍNDICOS & A SUA SAÚDE MENTAL

“Diante do conflito, o gestor precisa não se colocar dentro da emoção das partes envolvidas, não adotar para si emoções como raiva, tristeza etc. Se fizer isso, ele acabará ‘escolhendo’ uma das partes, trazendo um problema para o grupo. Tampouco, como líder, ele deve decidir a partir da própria crença ou necessidade, porque isso é particular.

global.” (Edição Rosali Figueiredo) [Leia a entrevista completa no site www.direcionalcondominios.com.br, acessando o sumário eletrônico da revista de outubro. Basta clicar na imagem da capa]

Direcional Condomínios | Outubro 2020

- SINTOMAS POTENCIALIZADOS PELA PANDEMIA

ADMINISTRAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

TECNOLOGIA AMPLIA AS POSSIBILIDADES DE GESTÃO DO CONDOMÍNIO Portaria remota/virtual, aplicativos customizados, recursos de IOT, entre outros, inovam o conceito de tecnologia aplicada na administração e operação dos condomínios, facilitando a tomada de decisões.

O síndico Pedro Nagahama, profissional da área de TI, procura ganhar tempo e precisão com ferramentas

Por Rosali Figueiredo

tecnológicas na administração do condomínio

NA ERA

do smartphone e dos

aplicativos que reúnem informações administrativas do condomínio, de reservas de espaço ao acompanhamento da quitação dos boletos e saldo das contas, passando pelas imagens das câmeras instaladas nas áreas comuns e pelos apps de mensagens instantâneas, os síndicos ganharam agilidade para a tomada de decisões. E um desafio: Como gerir o excesso de informação e organizá-lo em uma única tela de comando? Como fazer o controle dos dados, incluindo aqueles provenientes de recursos de IOT (Internet das Coisas), que os ajudam a verificar em tempo real o consumo de água, energia

São Paulo. “Isso facilitou muito o trabalho, nos deu um grande upgrade, liberou tempo para olharmos para outros problemas e equalizou a parte financeira. Tenho uma plataforma que possibilita rastrear toda a movimentação e intercorrências que venham a acontecer”, afirma. A portaria virtual foi implantada no local em 2017, quando Pedro assumiu a gestão pela primeira vez.

IOT

Posteriormente, o síndico, que é especializado em TI (Tecnologia da Informação), implantou dispositivos de IOT nos dois elevadores da edificação, para que pudessem ser monitorados remotamente pelo prestador de serviços. “Isso reduziu bastante a incidência de problemas, a empresa consegue fazer uma manutenção preditiva ao identificar as intercorrências antes dos próprios moradores”, pontua. A IOT possibilita ainda monitorar geradores, portões, sistemas de alarmes, entre outros. No momento, Pedro acompanha o desenvolvimento de um sistema customizado

e o desempenho de elevadores e geradores?

para a rede hidráulica do prédio, que lhe permitirá receber informações em tempo real

P O R TA R I A R E M OTA / VIRTUAL

do morador, observa. Por isso, ele quer fazer o monitoramento do sistema, de forma

sobre o abastecimento de água. Inúmeros imprevistos podem fazer secar a torneira a verificar “se está entrando água, se os reservatórios estão abastecidos, se bombas,

Até algum tempo atrás, o principal dife-

boias e o contator estão funcionando”. O projeto prevê que uma única plataforma

rencial de tecnologia nos prédios residenciais

irá centralizar informações de sensores que serão implantados nessas instalações.

estava nas plataformas das administradoras,

O síndico acredita que, além de segurança e conforto, o novo recurso possibilitará

com digitalização de informações e campo do

controlar o consumo e economizar.

usuário para acessar boleto, reservar espaços, fazer notificações, receber comunicados etc.

NOVO APP DE GESTÃO E MENSAGENS

Depois veio a portaria remota/virtual, a qual,

O gestor está implantando também uma nova plataforma para a administração do

de acordo com o síndico Pedro Nagahama,

condomínio, “integrando várias funcionalidades que existem no celular, concentrando

representou um salto operacional e de gestão

tudo no aplicativo e dispensando o uso de apps de mensagens”. O sistema estará

no condomínio onde mora, um prédio de 22

acessível a todos, corpo diretivo e moradores. Assim, qualquer anomalia que um con-

unidades situado no Tatuapé, zona Leste de

dômino venha a observar, como um vazamento, poderá ser imediatamente registrada

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ADMINISTRAÇÃO no App, “que irá direcionar o problema para quem deve tomar uma medida, tudo automaticamente, como se abrisse uma chamada que se converte em fluxo de trabalho (work flow), com data de verificação, ação e conclusão”, descreve. “O síndico é avisado de todo o processo”, completa. Mas Pedro Nagahama não pretende parar por aí. O ideal seria, ressalva, integrar os quatro aplicativos diferentes relativos ao condomínio (portaria virtual, elevadores, IOT da rede hidráulica e novo App de gestão) em um comando único. “Busco um fluxo mais rápido de comunicação e monitoramento do que acontece na vida do condomínio e que toda essa funcionalidade esteja disponível no celular.”

QUEM ADMINISTRA OS DADOS?

O síndico orgânico Fabio Schmitt, também profissional de TI e empresário de serviços como controle de acesso,

afirma que o principal desafio hoje dos condomínios frente à expansão tecnológica é definir quem fará a gestão dos sistemas. “A informação deve ser a mais fidedigna e atualizada possível, é preciso saber gerenciar o sistema, especialmente com a entrada em vigor da LGPD”, destaca [mais informações abaixo]. Segundo o engenheiro e empresário do segmento, Marcos Rizzo, a pandemia acelerou a procura dos condomínios por soluções tecnológicas, notadamente de medição individualizada e remota do consumo d’água. A tendência, entretanto, é que avancem para o conceito de “cidades inteligentes”, diz. “É possível ao síndico implantar hoje um aplicativo que lhe dê o painel de controle de todas as informações de tecnologia do condomínio, onde receba dados da individualização, da irrigação, dos alarmes, das imagens das câmeras, da geração solar, dos consumos etc.” Por meio desse histórico, observa Marcos, o gestor poderá atuar preventivamente ou assertivamente mediante situações que trariam riscos ou conflitos (como aqueles relacionados à conta d’água). (Por R.F.)

AFINAL, A LGPD SE APLICA AOS CONDOMÍNIOS?

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) protagoniza enredo de novela neste ano. Aprovada pela Lei Federal Lei 13.709/2018, ela definia agosto de 2020 como data de início das sanções pelo não atendimento às suas diretrizes. Mas veio a pandemia e, com ela, Medidas Provisórias que mexeram nesse prazo. Uma delas foi convertida na Lei Federal 14.010/2020, adiando para agosto de 2021 a cobrança da aplicação da LGPD. Porém, a MP 959/20, relativa ao Benefício Emergencial (BEm), estabeleceu maio de 2021 como a nova data. Isto foi derrubado pelo Congresso, não houve nova mexida do Governo Federal em torno do assunto, por isso, ao ser sancionada em 18 de setembro último a Lei Federal 14.058/2020, atrelada à MP 959, a LGPD entrou em vigor (mas as sanções ficam para agosto de 2021). A dúvida reside agora se ela envolve obrigatoriamente os condomínios. O advogado Cristiano De Souza Oliveira acredita que o assunto deverá ser consolidado pela futura Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), prevista na LGPD e ainda não constituída. De qualquer forma, o advogado recomenda aos síndicos adotar precauções: “1º) Mapear os dados que estão concentrados nos cadastros físicos e softwares que atendem ao condomínio; 2º) Identificar quem acessa essas informações; 3º) Implantar práticas de compliance, as quais já garantem tratamento diferenciado e protetivo dos dados”, e; 4o) Informar aos condôminos e visitantes ‘quem, onde e porque’ serão coletados os dados. Por exemplo, informações dos moradores serão usadas administrativamente e para recepção de correspondência, sendo tratadas pela administradora ‘x’ que utiliza o software ‘y’, sendo as imagens de CFTV usadas para segurança interna, guardadas por ‘z’ tempo no software ‘h’, somente sendo fornecidas às autoridades policiais ou judiciárias.” Outros detalhes são obrigatórios por lei e os funcionários devem firmar documentos de confidencialidade dos dados, acrescenta. “Pois caso a ANPD receba denúncias contra um condomínio, o síndico poderá justificar e comprovar que não pode, por exemplo, tirar as informações de um morador de seu cadastro porque é lá que este recebe correspondências, passa pelo controle de acesso etc.” O analista de sistemas Fabrício Souza, que atua com plataformas para as áreas imobiliária e condominial, lembra que antes da LGPD já havia orientações de proteção baseadas na ISO 27.001 (que determina onde, como e de que forma são guardados dados pessoais e sensíveis) e na ISO 27.701 (“que trata de privacidade e é um apêndice da anterior”). (Por R.F.)

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DICA / SEGURANÇA

A INTELIGÊNCIA DO SISTEMA & A IMPORTÂNCIA DOS EQUIPAMENTOS Por Rosali Figueiredo O síndico Marcus Vinícius Abrantes em frente à nova guarita blindada: Pacote de modernização na segurança incluiu também o reforço Foto Rosali Figueiredo

(no CFTV, monitores etc.) ou a troca de equipamentos (como os 4 novos motores dos portões e fotocélulas)

AS PORTARIAS

dos condomínios estão se transformando

em grandes centrais de operação, conforme as instalações de segurança sejam modernizadas pelos síndicos. Esses processos incluem um pacote de intervenções: Obras físicas, novos gradis e implantação, atualização e/ ou reforço de equipamentos. Depois de um ano em que a reportagem da Direcional Condomínios visitou o condomínio onde mora o síndico orgânico e arquiteto Marcus Vinícius Abrantes, o residencial já está operando o controle de acesso com a nova guarita, blindada e dotada das funcionalidades necessárias para que o porteiro não precise sair do ambiente durante o trabalho (ar condicionado, banheiro, filtro de água, micro-ondas). Foi construída uma eclusa com separação de moradores e prestadores de serviços, passa objetos e sistema de intertravamento. A modernização da segurança no condomínio localizado na Vila Nova Conceição, área nobre da região Centro-Sul de São Paulo, incluiu investimentos na proteção perimetral (com alarmes, sistema IVA na frente do terreno com sensor infravermelho e cerca elétrica nos fundos – a ser instalada), no CFTV (com aquisição de 32 câmeras IP), troca de dois DVR (dispositivos de armazenamento de dados), compra de novos monitores para a guarita, intercomunicador e substituição de 4 motores dos portões das garagens, além das fotocélulas. “Os motores e as fotocélulas tinham, respectivamente, 12 e 10 anos, eram precários e demandavam um upgrade, especialmente no tempo de abertura dos portões externos da clausura”, afirma. Segundo Marcus Vinícius, o perfil da segurança mudou radicalmente com as novas instalações. “Tínhamos um padrão anos 80, em que o ‘controle de acesso’ era o porteiro sair de seu posto e abrir o portão para o visitante”, compara. O próximo investimento será o treinamento dos funcionários em torno desse novo conceito de portaria, afirma. O síndico também integrou o condomínio ao programa Vizinhança Solidária da região.

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Fotos Rosali Figueiredo

DICA / SEGURANÇA

CONDOMÍNIO NO JABAQUARA TAMBÉM PROMOVE MUDANÇA RADICAL - O Condomínio Jardins de Geneve, residencial de duas torres e 148 unidades, localizado no Jabaquara, zona Sul de São Paulo, passa por amplo processo de modernização de suas instalações desde o biênio 2016-2017. Na época, foi promovida a impermeabilização de toda área térrea, com troca de piso, repaginação nos acessos de pedestres e veículos, além da revitalização do padrão de fechamento perimetral (com muro de vidro e novos portões nas garagens). A área de pedestres ganhou eclusa com ambiente de espera (foto no alto), intercomunicador, biometria e guarita blindada (foto acima, com o porteiro José Francisco Amarante Filho). Houve preocupação com a acessibilidade (piso em nível com a calçada no portão da rua e instalação de elevador interno). O condomínio adquiriu ainda 64 câmeras digitais para o CFTV e trocou os interfones. Já para os acessos à garagem, os portões (foto no alto) foram trocados. Após essas intervenções, o corpo diretivo mapeou, em princípios de 2018, 32 novas demandas de serviços e obras para serem executadas até março de 2023, afirmam o síndico André Giffoni Albuquerque e o conselheiro Feliciano Amaral Souza, coordenador da Comissão de Obras. Vinte delas já foram executadas. (Por R.F.)

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DICA / SEGURANÇA

COMANDO ÁGIL E SEGURO NOS ACESSOS E CIRCULAÇÃO REQUER INTEGRAÇÃO

A gestão dos fluxos de entrada, saída e circulação no condomínio pode ocorrer

atualmente através de um computador ou tablet. Através desses dispositivos, é possível acessar o banco de dados de moradores, placas de veículos, prestadores de serviços regulares e até animais de estimação. Mas para que esse comando esteja “na palma das mãos” de um funcionário da portaria (presencial ou remota), é preciso ter equipamentos modernos (como câmeras IP), internet e software integrando-os ao banco de dados, explica o síndico orgânico Fábio Schmitt, profissional da área de TI (Tecnologia da Informação) e empresário do segmento de terceirização. A seguir, algumas de suas dicas sobre esses dispositivos. BIOMETRIA & RECONHECIMENTO FACIAL – Recurso bastante valorizado pelos condomínios, a biometria sofreu o impacto da pandemia do novo Coronavírus, pelo toque físico da digital no display, observa o especialista. Ele acredita que o aparato venha a ser substituído pelo reconhecimento facial conforme fique obsoleto no condomínio. Pois o reconhecimento é feito por “um leitor de tecnologia avançada, que realiza uma ‘varredura’ facial mesmo que se use máscara”. A imagem do rosto do visitante é comparada àquela armazenada no sistema antes de se liberar o acesso. CFTV/CÂMERAS – O especialista recomenda modelos IP, uma tecnologia digital de resolução “muito superior à analógica”. Ela possibilita ao porteiro visualizar dados de um documento, da placa dos veículos e “enxergar no escuro através do infravermelho”. O próprio sistema pode fazer essa leitura automaticamente se o recurso estiver instalado. Além disso, a distribuição e o posicionamento das câmeras são muito importantes. No condomínio onde o síndico mora, na região Sudeste de São Paulo, há 3 câmeras para identificar o visitante, tomando-lhe imagens de frente, perfil e a visão de costas. CONTROLE DE VEÍCULOS/PORTÕES – A tendência é que os gestores busquem dispositivos que façam o reconhecimento automático da placa do veículo, aposta Fabio. Quem usa controle remoto de portão deve garantir que estes estejam codificados e os moradores comuniquem imediatamente perdas, sugere. Quanto às tags, “elas se tornam eficientes se a garagem estiver preparada para as antenas que farão a leitura do sensor”. Mas há vulnerabilidade caso o veículo seja roubado, ressalva. INTERFONES – São também essenciais ao controle dos fluxos, no entanto, o síndico destaca que muitas vezes acabam dando problemas por falhas na instalação, manutenção e/ou exposição à chuva e ao sol. PROTEÇÃO PERIMETRAL/CERCA ELÉTRICA – Nesse item, é preciso alarme que cubra todo perímetro e câmeras estrategicamente posicionadas, com infravermelho. SOFTWARE / GERENCIAMENTO DE DADOS – Plataformas de TI garantem a integração das informações recebidas das instalações (CFTV, proteção perimetral etc.), bem como funcionalidades básicas do controle de acesso, como a liberação pela biometria ou o reconhecimento facial. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

Foto Giancarlo Gianotta

TEXTOS DE CONTRATOS EM CONDOMÍNIOS, HÁ UM PADRÃO? A Direcional Condomínios apresenta abaixo uma síntese da entrevista com o síndico e advogado Rafael Bernardi, com orientações gerais para a elaboração de contratos de prestação de serviços, os mais comuns. Esta edição não esgota o assunto, é fundamental que os síndicos tenham o apoio de especialistas antes de fecharem um contrato. Síndico e advogado Rafael Bernardi

MORADOR e gestor há 4 anos do Condomínio Heliodora, prédio

de 40 unidades localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, o síndico

e advogado Rafael Bernardi administra dois tipos de contratos básicos para garantir a operação diária das instalações do prédio: Prestação de serviços (manutenção, obras, jardinagem, elevadores, portões, bombas etc.), e; Locação de espaço (antenas na cobertura). Havia também de comodato (para a academia), porém, “achamos mais vantajoso encerrar e comprar os equipamentos”.

A. OBJETO, CONDIÇÕES DE PAGAMENTO E MEDIÇÃO

“Todo contrato tem uma estruturação mínima, que o gestor prevê antes

de elaborá-lo. O mais importante é delimitar o seu objeto”, destaca Rafael. “O objeto irá delimitar o trabalho do prestador e o que poderá ser cobrado depois”, explica. Por exemplo, na modernização do elevador deve estar previsto se será técnica ou estética; componentes que serão recuperados ou trocados (cabina, botoeiras, inversor, casa de máquinas); se haverá subcontratação de outra empresa, entre outros. “Qualquer subcontratação deverá ter anuência prévia do contratante condomínio nas disposições finais”, alerta. Importante ainda é detalhar condições para a operação plena do sistema, como “prever quem irá religar o interfone e a câmera da cabina", completa o síndico, que promoveu a modernização de ambos os elevadores do prédio. Quanto aos pagamentos, ele destaca que “o gestor jamais deve arcar 100% com o valor de uma obra sem a garantia de sua executabilidade”. Além disso, todas as condições de pagamento (valor, forma etc.) precisam estar expressas no contrato. “E qualquer alteração contratual somente poderá ser feita através de anuência entre as partes e com aditivos.”

B. RESPONSABILIDADES

Rafael Bernardi destaca também a relevância da parte das responsabilidades. O contrato deve trazer o que cabe ao contratante (pagamentos, fornecimento de plantas e documentos necessários, entrega do material que se comprometeu a comprar etc.) e ao contratado (como irá executar o serviço, quem vai fazer, que não subcontratará sem anuência do contratante, que emitirá a nota fiscal

e que os impostos ficam sob sua responsabilidade). “O mais importante, no entanto, é a responsabilidade pelos funcionários e, mediante qualquer ação judicial, o prestador deve pedir a exclusão do condomínio e arcar com todas as despesas.”

C. EXECUÇÃO

Aqui, o advogado recomenda “evitar qualquer relação de informalidade”. Por exemplo, exigir o uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) pelo funcionário do contratado, equipamentos a serem fornecidos pelo prestador “sob pena de descumprimento contratual e pagamento de multa”.

D. RESCISÕES & DISPOSIÇÕES FINAIS

Essencial ainda é “delimitar a forma como a rescisão vai

ocorrer”, pontua Rafael. É o caso de definir, por exemplo, prazo em que o contratante poderá solicitá-la e incluir a “cláusula penal da rescisão motivada”. “Um eventual descumprimento pelo contratado gera consequências, como multa e a rescisão, sempre nessa ordem.” Se a rescisão for imotivada (o condomínio não quer mais a empresa), “o contratante deve comunicar com antecedência mínima (a regra padrão do Código Civil é de 30 dias), além de pagar apenas por aquilo que foi feito e nada mais”. Nas disposições finais entram condições gerais de execução do serviço, como o atendimento às legislações pertinentes e veto ao trabalho de menor de idade; formas de resolução de conflitos; e cláusula de que “o contrato será regido pelas leis brasileiras, podendo chamar prestador de serviços estrangeiro para responder no Brasil”. (Por Rosali Figueiredo)

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

CUIDADOS ANTES DA CONTRATAÇÃO DE OBRAS E SERVIÇOS – O consultor condominial da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos (foto ao lado), observa posturas equivocadas de gestores quando começam a buscar prestadores de serviços no mercado. “É essencial que tenham um escopo padronizado de cada serviço ou obra antes de iniciarem uma concorrência. Com isso, poderão comparar e analisar as propostas. Eles devem ter certeza de que são propostas compatíveis, para que não haja o risco de se escolher o mais barato, pelo menor valor, e depois descobrir que uma outra, de custo maior, traria um escopo mais adequado para o condomínio.”

contratado. Isso ocorre quando o diagnóstico e a medição prévia do serviço contêm falhas. Por exemplo, infiltrações na parte superior da fachada podem estar ligadas a deficiências na impermeabilização da cobertura do que propriamente às trincas do reboco. Outro problema comum, segundo Carlos Alberto, é desprezar, no escopo, exigências relativas à experiência, qualidade e patrimônio do concorrente, além do valor das apólices de seguro, “observando-se se a empresa é ou não saudável”. “Precisa Foto Paulo Mujano

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Entretanto, sem um escopo bem feito é possível haver problemas futuros com o

fazer avaliação de tudo”, destaca. Isso inclui, ainda, condições de contratação do funcionário, de qualificações a certificações obrigatórias por lei, exames médicos, e três tipos de seguro: De vida (de preferência, através de uma apólice geral da empresa); de responsabilidade civil (quando causa danos a terceiros); de garantia do contrato. Por fim, Carlos Alberto ressalta que, ao contratar uma empresa, “o síndico precisa sentir a segurança de que esta irá fazer um bom trabalho, pois é um contrato de confiança baseado em referência”. (Por R.F.)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

AMBIENTES GANHAM SOFISTICAÇÃO PARA ENTRETER AS CRIANÇAS

Fotos Rosali Figueiredo

ESTA

edição da

Direcional Condomínios destaca três condomínios que buscaram soluções diferenciadas para garantir o entretenimento, a sociabilidade e o desenvolvimento lúdico das crianças. Dois deles são citados nesta página e, o outro, que fala da união de mães do Condomínio Hyde Park para montar uma brinquedoteca no local, está na versão online da revista (Leia a partir do sumário eletrônico da edição, em www.direcionalcondominios.com.br). No Condomínio Praça Vila Nova, localizado na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, os condôminos decidiram reaproveitar a antiga casa do zelador para montar um espaço kids. “No início, sentimos a necessidade de modernizar o playground, que tinha poucos brinquedos de madeira e grama natural. Instalamos piso de borracha, um brinquedão e pula-pula. Implantamos ainda uma mini quadra e, na sequência, o espaço kids”, relata a gerente do condomínio, Fernanda Schiavo. “Os espaços ficaram ótimos, tínhamos essa necessidade pelo aumento do número de crianças”, afirma. O residencial possui 47 unidades. (Por R.F.) BRINQUEDÃO

NOVO ESPAÇO PLAY – A modernização das áreas comuns do Condomínio Világio de Assisi, no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo, incluiu o playground. Um brinquedão passou a compor o cenário junto com o gira-gira e a gangorra, sobre um novo piso, um emborrachado com amortecimento de impacto. Recuperar o playground era uma das grandes expectativas que havia entre os condôminos quando o síndico Diógenes Radaelli Ferrero assumiu a gestão, em 2014. Num primeiro momento ele promoveu a recuperação das peças antigas, mas em 2018 fez os investimentos que remodelaram o espaço. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: TRATAMENTO DE PISO

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DICA / CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO

Foto Rosali Figueiredo

ÉPOCA DE PREVENÇÃO À ESTAÇÃO DO FORTE CALOR E DAS CHUVAS

Sérgio Bocalini, biólogo e vice-Presidente Executivo da APRAG

O CALOR

excessivo fora de época registrado na primeira quinzena de

setembro de 2020 em São Paulo provocou aumento expressivo no número de reclamações pela infestação de pernilongos do gênero Culex nas regiões Sul e Oeste da Capital, atingindo especialmente bairros próximos às margens do Rio Pinheiros. Nas 2 primeiras semanas do mês, o canal 156 da Prefeitura recebeu 500 solicitações de serviços como nebulização. De acordo com o vice-Presidente Executivo da APRAG (Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas), Sérgio Bocalini, biólogo especialista em entomologia urbana, o calor do inverno atípico também antecipou a revoada de siriris (aleluias), que são reprodutores dos cupins de solo e de madeira. Houve ainda aumento da infestação de baratas. E a falta de um programa regular de controle de pragas contribuiu para agravar o fenômeno, pontua. No caso dos mosquitos Culex, que na fase de ovos e larva se desenvolvem em cursos d’água poluídos, ricos em material orgânico, e na adulta voam em busca de ambientes secos (instalações urbanas), faltou um trabalho biológico preventivo da parte do Poder Público, o qual poderia ter eliminado as larvas. Com a eclosão dos insetos na fase adulta, restou aplicar nebulizações, que possuem efeito paliativo e podem comprometer a fauna e flora (como as espécies polinizadoras), observa. Neste contexto, os síndicos podem orientar os moradores a trancarem portas e janelas pouco antes do anoitecer para impedir a entrada dos pernilongos. Devem ainda promover a limpeza de áreas que concentrem material orgânico (como mato, excesso de folhagens e grama alta) e sirvam de abrigo para os Culex. Já para o controle de outro mosquito que também eclode com o calor, mas possui hábitos mais diurnos, o Aedes Aegypti, transmissor da dengue, zika e chikungunya, é preciso eliminar tudo o que retenha água limpa parada. Segundo Bocalini, este é o momento de os condomínios redobrarem a atenção com o controle de pragas, que encontrarão no verão, com temperaturas altas e chuva, um ambiente propício à sua proliferação.

PROTOCOLOS

As empresas que atuam com controle de pragas devem dispor de licença de funcionamento expedida pela Vigilância Sanitária, ser vinculadas a um Conselho Regional

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DICA / CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO

de classe e representadas por um responsável técnico (Biólogo, Engenheiro Agrônomo ou Florestal, Médico Veterinário, Químico, Engenheiro Químico, Farmacêutico ou demais profissionais habilitados pelo conselho). E, em função da pandemia do novo Coronavírus, a APRAG desenvolveu um protocolo de biossegurança para os prestadores de serviços atuarem nos condomínios. São recomendados, por exemplo, o uso de máscaras, luvas, propés, vestimenta adequada, além da sanitização dos equipamentos, entre outros. O protocolo está disponível no site da Direcional Condomínios, acesse o conteúdo através do sumário eletrônico da revista de outubro (em www. direcionalcondominios.com.br).

PROGRAMAÇÃO ANUAL

O síndico profissional Aldo Busuletti afirma que os serviços de controle de pragas e limpeza da caixa d’água são essenciais aos condomínios, por isso, devem ter uma programação anual. “A maioria dos síndicos espera vencer os prazos de controle e contrata ações pontuais. Mas todo início de janeiro fazemos o planejamento anual das manutenções, entram aí a limpeza dos reservatórios, desratização, dedetização e análise d’água.” É feito um “contrato único para o ano, pago em 12 meses, com direito a pelo menos duas ações de cada serviço no período”. Porém, o síndico observa que acaba promovendo a dedetização e desratização 4 vezes no ano nas áreas comuns, pois “sempre conseguimos um plus ao contrato”. Já a limpeza das caixas d’água ocorre duas vezes, “com análise de potabilidade”, uma a cada seis meses, seguindo determinação do Comunicado 006/2013, do Centro de Vigilância Sanitária do Estado de São Paulo. Em 2020, os serviços tiveram reforço da vaporização (um plus oferecido pelo prestador de serviços) em função da pandemia do novo Coronavírus, a qual levou o síndico a determinar ainda a higienização extra diária nas áreas comuns, com aplicação de cloro, “diluído em 2 para um e misturado a detergente e álcool”, completa. De acordo com Aldo Busuletti, quando inexiste um controle regular das pragas, os condomínios acabam desenvolvendo um cenário crítico de infestação de diferentes tipos de vetores, responsáveis pela transmissão de inúmeras doenças. “Temos visto prédios com muitos ninhos de barata, principalmente em caixa de passagem de esgoto; cupim de solo; e, dependendo da região, até escorpião (áreas com muitas construções, madeiramento)”. Ao assumir a gestão de um condomínio nessa situação, Aldo Busuletti diz que é feita uma vistoria prévia antes de fechar o contrato de manutenção, “porque cada inseto ou vetor demanda um tratamento diferenciado". (Por Rosali Figueiredo)

DESENTUPIMENTO

A rede de escoamento das águas pluviais e servidas das edificações, que vão da lavagem de pisos, descarte das máquinas de lavar roupas, pias, tanques e chuveiros às descargas dos banheiros, exige trabalho preventivo não apenas para evitar baratas e roedores, como entupimentos. O objetivo é impedir que haja acúmulo de gorduras e material orgânico, que gerem obstruções nas tubulações e caixas de passagem. Os síndicos vêm optando por realizar contratos regulares também para esses serviços, incluindo a cobertura a emergências, como entupimentos. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS

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COLUNA

JOVENS E SÍNDICOS: DIÁLOGO POSSÍVEL? Por Vander Ferreira de Andrade

OS CONDOMÍNIOS

procurando destinar-lhes áreas de lazer e de convivência do

incorporam cada vez mais itens de con-

prédio, além de promover eventos que venham ao encontro de

forto e comodidade para seus moradores,

suas expectativas. Com isso se abrem espaços de diálogo e o

fenômeno que é acompanhado pelo

gestor consegue um feedback de sugestões e críticas da parte

aumento da sua população de crianças,

deles, as quais devem ser ouvidas, ponderadas e verificadas quanto

jovens e adolescentes, o que gera, para

à sua real possibilidade de acolhimento.

o síndico, a necessidade de atender às

Também se torna extremamente relevante definir as normas de

demandas próprias deste público tão

uso desses ambientes, sem, no entanto, se conceber uma preponde-

específico e especial.

rância dos direitos desses jovens e adolescentes sobre os direitos das crianças, adultos

Com efeito, em relação aos jovens e

ou idosos que habitam o condomínio. Na verdade, trata-se de verificar o que pode ser

adolescentes, o síndico não deve manter

realizado em termos de uma gestão proativa, dinâmica e inovadora, sem descuidar da

diante deles as atitudes que costuma

segurança, do sossego e da salubridade de toda a coletividade, preceitos estes que

tomar com os condôminos adultos. Ele

seguem como os grandes vetores regentes da administração condominial integral.

precisa manejar competências e habilida-

Se o condomínio é mais antigo e não dispõe de ambientes específicos para essa

des próprias e aplicáveis ao universo da

faixa etária, nada impede que o gestor e a coletividade criem espaços com acesso

adolescência e da juventude, diversas em

à internet, cinemas e lounge decorado de forma mais descontraída. O importante é

sua natureza e peculiares em seu alcance.

que os jovens e adolescentes se sintam integrados à comunidade condominial. Isso

Os jovens são, em geral, pessoas al-

favorece o exercício, da parte deles, do princípio da obediência voluntária para com as

tamente gregárias, sociais e socializáveis,

regras condominiais e o preceito do respeito para com todos os demais membros da

tendentes a criar laços de amizade mais

coletividade, sejam funcionários, moradores ou colaboradores.

amplos e extensos, quando não relacio-

Outro ponto de relevo nesse processo de aproximação com os adolescentes

namentos mais íntimos com aqueles que

é o de envolver os pais e os responsáveis legais, sempre que houver uma infração

se encontram inseridos em seu universo

às normas de convivência, aplicando-se o que está definido na Convenção e no

mais próximo. Costumam ser ainda muito

Regimento Interno do Condomínio. E, mediante casos de maior gravidade, como

alegres, de riso fácil, brincantes e incan-

o uso de drogas, delitos etc., bem como quando jovens vierem a ser identificados

sáveis. Tendem a ser ruidosos, agitados e

como vítimas de abusos de qualquer ordem, o síndico deve acionar as autoridades

a estar sempre presentes em festas com

policiais e o Conselho Tutelar Municipal.

grupos identitários.

O conjunto dessas medidas, orquestrado por um síndico atento às necessi-

Com isso, há necessidade de o sín-

dades deste público, resultará em um forte engajamento para o uso consciente

dico buscar outro tipo de interlocução e

do espaço comum, daí decorrendo a consolidação de um estado satisfatório de

posturas com eles, como, por exemplo,

harmonia na convivência.

Foto Thamires Godoy

VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Advogado, especialista, mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Professor titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale de São Paulo, presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e Pró-reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André. Coordena cursos de formação de síndicos profissionais, de administradores de condomínio e de advogados condominiais. É palestrante e parecerista, articulista na área e autor da obra “Manual do Síndico Profissional” (Editora Nelpa, 2018). Mais informações: vanderandrade@bol.com.br.

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ALAMBRADOS (QUADRAS), AMORTECEDOR DE IMPACTO

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ADMINISTRADORA, AVCB, BOMBAS

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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA

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ELÉTRICA

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, ELEVADOR

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ELEVADOR, GERADOR

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISOS

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PEDRAS DECORATIVAS, PLAYGROUND

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PORTARIA VIRTUAL, PORTAS, SERRALHERIA

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SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO PISO, UNIFORMES

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