Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP faleconosco@grupodirecional.com.br REPORTAGEM Luiza Oliva MTB 16.935 Tainá Damaceno MTB 55465/SP ILUSTRAÇÃO DE CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Patricia Saccomani Priscila Borges Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão Grillo DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Sergio Willian da Silva Gomes IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Caro Leitor, Os usuários de telefones celulares ou de canais de tevê por assinatura costumam receber um SMS (torpedo) antes do vencimento de suas faturas mensais, que têm a função de lembrá-los que a data está próxima e, se não receberam o boleto impresso, os valores e o código de barras ficam ali (no aparelho) novamente disponibilizados ao titular da conta. Quando atrasam, recebem correspondência juntamente com novo boleto, avisando-os que, por alguma razão, a empresa verificou a conta em aberto. É dada nova chance para quitação, estratégia essa de cobrança que, de alguma maneira, administradoras e condomínios vêm adotando para ter um acompanhamento mais rigoroso dos pagamentos e barrar a inadimplência. Mas em lugar do SMS, entra a comunicação via email. A inadimplência das taxas condominiais em São Paulo tem se mantido em patamares estáveis e baixos nos últimos anos, em parte como reflexo do bom momento da economia brasileira. O Ipemic (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial) da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) aponta taxas médias entre 3% e 4% nos meses mais recentes. No entanto, seguindo a tendência de alta observada pelo comércio nos últimos 13 meses no Brasil (até fevereiro passado), os números do Ipemic têm indicado leve alta, incluindo a mora (atrasos dentro do mês). E mesmo que o mercado condominial aposte em uma diminuição dos atrasos a partir deste mês de abril, a recomendação é manter uma estratégia de cobrança constante e assertiva. As ações devem ser imediatas à verificação dos atrasos, abordando-se de forma polida cada devedor, através de e-mails e cartas. Em seguida, orienta-se a negociação, dando oportunidade de parcelamento (curto) ao condômino, mas sempre dentro das normas do Regimento Interno e de parâmetros previamente acertados com o conselho. É preciso que o condomínio tenha uma regra clara e comum a todos. O protesto do boleto é assunto ainda bastante polêmico (foi declarado inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo) e a ação judicial indicada somente em último caso. A reportagem de capa desta edição mostra como essas estratégias têm funcionado, o que pode ajudar os síndicos a evitarem situações como a retratada pela sua colega Cybele Belschansky, na ilustração abaixo. Esta edição de abril traz outras matérias de grande interesse dos síndicos, como novos procedimentos que envolvem obrigações legais, a segurança no uso dos elevadores, impermeabilização (Qual a melhor solução?), um Fique de Olho sobre inspeção e recuperação predial e a coluna de nosso colaborador Ricardo Karpat, trazendo uma discussão muito séria: o que fazer quando o síndico não presta contas? Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
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Ilustração: Cybele Belschansky / A inadimplência no condomínio.
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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04. Site: ......................................................................... Direcional Condomínios online 05. Informe Publicitário: ................................................................................. Seciesp 06. Coluna: ........................................................ O síndico não presta contas, e agora? 08. Capa: .......................................................... Caminhos para vencer a inadimplência 10. Administração: .................................. Obrigações fiscais e novas responsabilidades 12. Dica: ....................................................................................... Elevador: Segurança 16. Dica: .................................................... Impermeabilização: Qual a melhor solução? 20. Fique de Olho: ....................................... Inspeção predial e recuperação estrutural
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DICA: GESTÃO AMBIENTAL - LIXO: O "NÓ" DA COLETA SELETIVA EM SÃO PAULO
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Alguns condomínios da cidade de São Paulo estão com dificuldade para manter a coleta seletiva. A ideia pegou, a quantidade de material reciclável separado do lixo orgânico aumentou, mas a estrutura montada pela Prefeitura para sua retirada domiciliar e triagem nas centrais ficou do mesmo tamanho. Um agravante é dado pela restrição nos horários de circulação dos caminhões no centro expandido da cidade, “encolhendo” a capacidade do sistema. Consulta realizada pela Direcional Condomínios junto a síndicos e zeladores aponta que há regiões em que a coleta feita por uma das duas concessionárias contratadas pela Prefeitura (Loga e Ecourbis) está regular. É o caso de Moema. Mas em outras, o serviço falha em alguns momentos, especialmente entre o final do ano e o começo do próximo. Alguns síndicos disseram também que a diminuição das coletas semanais (de duas para uma) os deixou sem espaço para armazenagem. A Prefeitura, em nota via assessoria de imprensa, informou que está implantando mais quatro centrais de triagem, entre outras medidas. O município possui 21 cooperativas
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conveniadas com a Limpurb (Departamento de Limpeza Urbana), que também fazem a coleta domiciliar, triagem e destinação do lixo. A estrutura atende a 75 dos 96 distritos da cidade. Leia reportagem completa em nosso site e conheça as soluções que alguns condomínios encontraram. Dois deles, por exemplo, conseguiram “contratar” uma coleta informal e até recebem pelo material.
VEJA MAIS: ELEVADORES – “Manual de Uso” (preparado pela Prefeitura da cidade de São Paulo) e íntegra das principais leis em vigor no município IMPERMEABILIZAÇÃO: O QUE E COMO FAZER? Íntegra das entrevistas dos engenheiros Rejane S. Berezovsky e Jerônimo C. P. Fagundes Neto ARRASTÕES: POR QUE ELES CONTINUAM OCORRENDO? – Coluna do consultor em segurança Luís Renato Mendonça Davini
COLUNA
O SÍNDICO NÃO PRESTA CONTAS, E AGORA? Por Ricardo Karpat
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O sÍNdiCO é a pessoa escolhi-
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da entre os membros de sua comunidade para ser o representante do condomínio. A sua função se assemelha a de um cargo público eletivo, principalmente nos tempos atuais, com o surgimento dos chamados condomínios clubes, que muitas vezes têm sua população maior do que alguns municípios. Mas assim como ocorre na política, alguns síndicos sentem-se “donos” do condomínio e insistem em não prestar contas. O Código Civil define a autonomia dos síndicos na tomada de algumas ações e lista seus deveres e obrigações em relação a outras. O artigo 1.348, Inciso VI, define que compete ao síndico: “Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. E no Inciso VIII do mesmo artigo, ressalta: “Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”. Dessa forma, fica clara a impossibilidade de o síndico desobedecer a uma determinação legal de prestar contas aos condôminos. Esta obrigação está presente oficialmente na legislação desde 1964, quando a Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) cita em seu artigo 22, parágrafo 1º: “Compete ao síndico: f) prestar contas à assembleia dos condôminos”. Assim, é imperativo que o síndico preste contas. Como proceder se este não o fizer? O que pode ser feito? O primeiro passo a fim de se evitar atrito é buscar o síndico e/ou a administradora para uma conversa informal a fim de solicitar uma explicação e o agendamento da assembleia objetivando regularizar a prestação de contas. Não obtendo êxito e de forma extrajudicial, qualquer condômino poderá notificar o síndico e a administradora a fim de documentar o que foi realizado anteriormente de maneira informal.
Infelizmente, se as medidas anteriores não derem resultado, ainda de forma extrajudicial, a solução é buscar a assinatura de ¼ dos condôminos e convocar uma assembleia nos termos do Código Civil, Artigo 1.350, parágrafo 1º: “Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo”. Para esta assembleia ter valor legal, sua convocação deverá respeitar todas as obrigações legais, como: informação de data e horário de sua realização; lista de assuntos que nela serão tratados; convocação de todos os condôminos, respeitando-se o prazo. E o edital de convocação deverá trazer a assinatura de todos os condôminos convocantes. Lembre-se ainda que apenas os condôminos titulares do domínio poderão assinar a convocação. Todos subscritores deverão estar quites com seus condomínios. Caso a assembleia não se reúna, agora sim, de forma judicial, qualquer condômino poderá requerer ao Juiz a convocação de uma assembleia para aprovação das contas. É Importante frisar que é de competência exclusiva da assembleia aprovar ou não as contas. A análise do conselho fiscal tem a finalidade de recomendar ou não a sua aprovação. Caso a assembleia delibere pela não aprovação de contas, a negativa deverá ser justificada e sucedida de medida corretiva, tais como a contratação de auditor ou a concessão de um prazo para o síndico responder e ajustar os questionamentos. Comprovando-se qualquer desvio ou irregularidade deverão ser adotadas medidas a fim de resolver as pendências e o síndico responderá civil e criminalmente pelos atos cometidos durante o exercício de suas funções. Porém, como evitar estes acontecimentos? Como fazer com que o síndico cumpra a legislação sem precisar recorrer à esfera jurídica? Como agir de forma preventiva? Embora a legislação atual não exija mais a existência de um conselho consultivo ou fiscal, é sempre importante que ele seja constituído no condomínio e que seja atuante. Pois o condomínio é uma responsabilidade muito grande para que fique exclusivamente na mão de uma única pessoa. Este grupo formado por outros moradores prestará auxílio e supervisionará o trabalho do síndico. Inclusive exigindo explicações das movimentações, auxiliando na tomada de decisões, interagindo junto à administradora. Conclui-se ressaltando que é salutar a participação do conselho, assim como a dos moradores. A prestação de contas não deve ser realizada exclusivamente uma vez por ano em assembleia e sim mês a mês.
RICARDO KARPAT Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH, Administrador de Empresas, especializado em Recursos Humanos, com experiência de 12 anos no segmento de condomínios. Email para contato: ricardo@gaborRH.com.br Foto Carol Stiebler
CAPA
CAMINHOS PARA VENCER A INADIMPLÊNCIA Profissionalizaçãoeassertividadenarelaçãocomosdevedores têmsidoasmelhoresalternativasdesíndicoseadministradores paradiminuirosíndicesdeinadimplêncianoscondomínios. Por Luiza Oliva
Marcelo e Ângela: administrador e síndica se pautam pela rigidez no controle dos inadimplentes Foto João Elias
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Cada vez mais a serie-
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dade e o profissionalismo são atributos exigidos dos síndicos e administradores de condomínios. E não é diferente quando o tema é inadimplência: a assertividade na cobrança dos condôminos devedores é uma boa solução. Ou seja: agilidade e firmeza costumam trazer bons resultados nas negociações. A síndica Ângela Merici Grzybowski colocou em prática regras bem rígidas de cobrança para os 104 apartamentos do Condomínio Residencial Maresias, localizado no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Desde julho de 2006 à frente do condomínio, logo ao assumir Ângela promoveu um plantão de negociações para receber os inadimplentes, com a presença da administradora e de advogado. “Chegamos a ter quase 20% de inadimplência. Síndicos anteriores deixavam a cobrança apenas para a administradora e os devedores geralmente esperavam a ação entrar em juízo para então propor um acordo e pagar a dívida”, lembra. A semana de negociações foi positiva. De lá para cá, a síndica comemora a vitória contra a inadimplência. “Temos cinco ou seis moradores que pagam no mês seguinte, em função da data em que recebem seus pagamentos. Não os considero inadimplentes, mas não posso mudar a data do vencimento em função de alguns que não conseguem se programar”, conta. A definição de alguns procedimentos de cobrança com o conselho também ajudou o condomínio a alcançar patamares positivos. “Percebi que o perfil da nossa
Foto Rita Barreto
inadimplência é de moradores que deixam em atraso um, dois ou três boletos. Sugeri sermos proativos e logo oferecermos um acordo”, conta Ângela. Cada apartamento paga R$ 349 de taxa condominial. Para unidade com dois boletos em aberto e dívida de cerca de R$ 700, acrescida de multa e juros, a síndica propõe um acordo em três parcelas de R$ 250. “Ao somar o segundo boleto em atraso já enviamos carta para o condômino com a proposta de parcelamento em três parcelas vencendo dia 10, já que o condomínio do mês vence dia 3. No caso de aceite, emitimos uma confissão de dívida padrão, que é assinada com firma reconhecida. É claro que além do acordo deve ser pago o boleto do mês, senão levamos para ação judicial”, relata a síndica, que teve o cuidado de contar com assessoria jurídica para formatar o padrão de acordo. Ângela julga que o envolvimento do síndico nas questões de inadimplência é inevitável. Para condôminos que não pagam a taxa no vencimento, ela pessoalmente reemite o boleto, dez dias depois, calculada a multa de 2%, e envia junto com uma carta polida e bem redigida. “O próprio Código Civil diz que é função do síndico cobrar os inadimplentes. Acho que o síndico não pode se esquivar dessa tarefa. Quando viajo, não delego essa função para ninguém. Se posso receber mais rápido, por que vou delegar para a administradora? Quando fazemos o acordo recebemos a dívida em 90 dias”, constata. Por seu lado, o administrador Marcelo Mahtuk, que tem em sua carteira 350 condomínios, não recomenda que o síndico se envolva pessoalmente nas cobranças. “O contato muito próximo com o devedor pode prejudicar a pessoa do síndico. Alguns moradores guardam rancor e acredito que a cobrança assertiva deve ser realizada pela administradora”, aponta. Para Marcelo, não há condomínio imune à inadimplência e tampouco soluções mágicas para o problema. “Não existe prédio onde todo morador esteja saudável economicamente. Sempre há os que atrasam um pouco e os que rumam para cobrança judicial. Dos boletos que emito mensalmente, em média 3,2% não são quitados. No início deste ano, essa taxa subiu para 3,7%, em função das férias. Em abril a tendência é regularizar novamente, e percebo que em todo perfil de empreendimento há atrasos e inadimplência. Até no de alto padrão”, afirma.
FORMAS DE COBRANÇA EFETIVA Para um bom controle do nível de inadimplentes, Marcelo recomenda mais do que enviar uma carta após 30 dias de atraso. Em sua administradora, o padrão é emitir, além do boleto em papel, outro por e-mail antes do vencimento, que funciona como um lembrete para o morador programar o pagamento. Cinco dias após o vencimento, o devedor recebe novo e-mail. A primeira carta de cobrança é enviada após 20 dias do vencimento. Se o caso vai para o jurídico, nem assim a
CAPA administradora relaxa. “Cobramos e pedimos relatórios frequentes aos advogados. Acredito que o fato de entrar com uma ação desestimula o mesmo condômino a atrasar o pagamento novamente. Já a cobrança sempre muito amigável estimula aquele condômino a ser devedor em outra ocasião”, sustenta. Quanto ao protesto do boleto condominial vencido, Marcelo é taxativo: “Não recomendo. Há outras formas de fazer uma cobrança efetiva com bons resultados.” Apesar de ter aprovado em assembleia o protesto, 45 dias após o vencimento, a síndica Ângela nunca fez uso do procedimento. “O protesto é inócuo para aquele devedor que não pretende pagar. É uma forma de pressão que não surte efeito”, acredita. Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), orienta que o protesto seja usado como ferramenta específica em casos pontuais. “É muito difícil padronizar a utilização do protesto nos condomínios, apenas aprovando uma data a partir da qual o boleto pode ser protestado. Ele serve como uma alternativa para o condomínio, depois de esgotadas todas as possibilidades de negociações amigáveis. Por exemplo, quando já há uma ação judicial em curso, pode ser protestada uma próxima parcela vencida.”
ADEQUAÇÃO AO PADRÃO O advogado Cristiano de Souza Oliveira salienta que já houve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a inconstitucionalidade da “lei do protesto” (Lei Estadual 13.160/2008), por se tratar de assunto de competência federal. “Considero temerário o síndico protestar o boleto do condomínio até porque já há esse posicionamento do Tribunal. Sugiro também que os síndicos mantenham seus cadastros muito bem atualizados, principalmente para não protestar o devedor errado. Até porque o termo de apontamento do protesto costuma ser assinado pelo próprio síndico”, orienta. Se a ideia é negativar o nome do devedor no mercado, entrar com ação judicial de cobrança simples leva imediatamente o nome do condômino aos cadastros de inadimplentes, “porém sem riscos para o síndico”, frisa o advogado. Com ou sem o uso do protesto, Omar Anauate considera que os condomínios estão vivendo uma das mais baixas taxas de inadimplência dos últimos
anos. A mora (valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês) tem girado em torno de 6% e a inadimplência (valores não pagos até 90 dias após o vencimento) fica por volta de 3,5%. “Certamente esses dados são reflexo do bom momento econômico do país e do maior número de instrumentos de cobrança utilizados pelas administradoras”, completa. Para edifícios que não conseguem resultados positivos contra os maus pagadores, talvez seja o caso de avaliar melhor se o padrão do condomínio coincide com o dos moradores. Marcelo Mahtuk comenta que não são raros os casos de edifícios, principalmente com moradores idosos, que já não conseguem arcar com os custos de um alto padrão. “Se há o retrofit estrutural, por que não pensarmos em adequação do prédio ao padrão dos condôminos?” sugere. Como exemplo, ele cita a adoção de plantas mais robustas e duráveis no jardim, ao invés de espécies floridas e que exigem troca constante (e custo mais alto). “O condomínio deve ter a personalidade dos condôminos, mantendo obviamente a legalidade e aquilo que é necessário para o bom funcionamento do empreendimento”, finaliza.
Mora
Variação sobre o ano anterior
Inadimplência
Variação sobre o ano anterior
Ago/2011
7,43%
0,48%
2,99%
-0,16%
Set/2011
7,05%
-0,58%
3,15%
-0,86%
Out/2011
6,19%
-0,82%
3,28%
-0,55%
Nov/2011
5,76%
-0,69%
3,64%
-0,11%
Dez/2011
5,50%
-1,45%
*
*
Jan/2012
6,72%
-0,86%
*
*
Fonte: Ipemic (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial) da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) * A inadimplência diz respeito a atrasos a partir do 31º ao 90º dia após o vencimento. A atualização dos dados de inadimplência relativos a dezembro passado e janeiro será divulgada em princípios do mês de abril. Já a mora corresponde a atrasos dentro do mês e a atualização de seus dados é feita diariamente.
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VARIAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA EM SÃO PAULO
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ADMINISTRAÇÃO
OBRIGAÇÕES FISCAIS: NOVAS RESPONSABILIDADES PARA O SÍNDICO Cada vez mais, condomínios são equiparados a empresas e procedimentos introduzidos às rotinas administrativas.
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Por Luiza Oliva
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O AMONTOADO de siglas, alíquotas e datas de recolhimento que rondam o mundo dos impostos dá calafrios até mesmo nos mais bem informados síndicos. Para os que não possuem formação financeira ou contábil, as dificuldades são ainda maiores. Além da aridez inerente ao tema, há ainda os novos procedimentos aos quais os condomínios estão sujeitos. “Muitas obrigatoriedades que eram dirigidas apenas às empresas agora valem também para condomínios. Ou seja, administradoras e síndicos que não tiverem departamentos contábeis sólidos passarão por maiores dificuldades daqui em diante”, avalia a contadora e administradora de empresas Cristina Muccio Guidon, coautora do livro “Administrando Condomínios”, com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto. A certificação digital é certamente a maior novidade à qual os condomínios precisarão se adequar. A partir de 1º de julho a certificação será obrigatória e necessária para acessar o canal eletrônico de relacionamento Conectividade Social, da Caixa Econômica Federal (criado pela Caixa para troca de informações com empresas, relativas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, além de outras). A tendência é que muito em breve outros serviços necessitem da certificação digital. A síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, reconhece a importância da atualização: “A certificação digital nada mais é que uma assinatura eletrônica que evita fraudes, permitindo a realização de
Ilustração Jonas Coronado
transações via internet de forma rápida e segura.” O condomínio onde Kelly é síndica tem 156 unidades e já possui a certificação. “Toda mudança que traga aos contribuintes maior segurança e rapidez, além de facilitar o dia a dia tão conturbado de todos nós, sempre será bem vinda. O problema são as adaptações de processos e pessoas”, completa a síndica, que é administradora de empresas pós-graduada em Finanças Corporativas e Logística Empresarial. Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, novas obrigações fiscais são resultado da formalização pela qual passa o País. Para alguns administradores de condomínios, isso não deixa mais espaço para a informalidade no setor. Roberto Zacarias, diretor de serviços corporativos de uma grande administradora da capital paulista, adverte que é necessário ter um departamento próprio para tributos, com competência para orientar síndicos e os prestadores de serviços dos condomínios. No seu prédio, a síndica Kelly acompanha se os pagamentos são feitos atentamente. No caso de PIS, COFINS e CSLL, impostos e contribuições federais, os condomínios devem fazer os recolhimentos quando os serviços tiverem valores superiores a R$ 5.000,00, incluindo-se os de limpeza, manutenção, vigilância, segurança, administração e locação de mão de obra. A grande dúvida que fica para os síndicos é quando esses fornecedores não possuem nota fiscal. “Exigir um documento fiscal, e não apenas recibo, torna a administração mais transparente e resguarda o condomínio de eventuais fiscalizações”, pondera Roberto Zacarias. Ao que Eduardo Pugliese, advogado e professor do Conselho Fiscal Empresarial Brasileiro (Confeb), completa: “Muitos municípios atribuem responsabilidade solidária ao tomador do serviço quando não se exige a emissão de nota fiscal ou a comprovação da inscrição do prestador no Cadastro de Contribuintes do ISS do respectivo município. Sendo assim, caso haja contratação da prestação de serviços sem a exigência de emissão de nota fiscal, o tomador do serviço poderá ser compelido ao pagamento do ISS.” Um novo procedimento instituído pela Prefeitura de São Paulo, através da Lei 15.406/2011, deixa a possibilidade de os condomínios emitirem Nota Fiscal Eletrônica do Tomador/Intermediário de Serviços (NFTS) se, entre outros, “os serviços tiverem sido tomados ou intermediados de prestador estabelecido fora do Município de São Paulo”. A contadora e administradora Cristina Guidon alerta ainda para a necessidade dos condomínios estarem regularizados junto ao CCM (caso da cidade de São Paulo), o Cadastro de Contribuinte Mobiliário. “Recomendo aos síndicos sempre a contratação de serviços com nota fiscal, ou no caso de autônomos, mediante RPA (Recibo de Pagamento de Autônomo), com os devidos descontos de INSS e Imposto de Renda, conforme o caso”, completa.
DICA / ELEVADOR - SEGURANÇA
O CONDOMÍNIO E SUA CORRESPONSABILIDADE Por Rosali Figueiredo Ilustrações Jonas Coronado
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A LEGISLAÇÃO
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pertinente aos elevadores na cidade de São Paulo (especialmente as Leis 10.348/87 e 12.751/98, o Decreto-Lei 47.334/06 e a Portaria 01/06, do Contru) obrigam os condomínios a cumprirem com um bom arco de normas, que visam, sobretudo, a conferir segurança ao sistema de transporte vertical na cidade. A instalação, funcionamento e conservação devem atender aos requisitos estabelecidos pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e as obrigações pela segurança estão subdivididas entre síndicos e administradores, empresas de conservação e seu respectivo responsável técnico (que precisa ter nível superior e ser credenciado junto ao CREA). “O elevador é o meio de transporte mais seguro que existe”, sentencia Rogério Meneguello, diretor de marketing do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo). Não à toa, esse corpo legal obriga, por exemplo, à manutenção mensal e inspeção anual das máquinas (que deve resultar no RIA – Relatório de Inspeção Anual), e que os usuários tenham acesso a informações básicas, como a capacidade máxima de lotação do veículo. Faculta à empresa conservadora que desligue o elevador diante de riscos
iminentes e determina que falhas identificadas no fecho eletromecânico (trinco) das portas, ou ainda na parte de sinalização, sejam reparadas imediatamente. Entretanto, há outro aspecto a ser destacado quando se fala em segurança dos elevadores: seu mau uso pelos condôminos. Isso traz não apenas mais dispêndios ao próprio usuário, como acaba testando os limites de segurança do sistema. O gerente predial Leone Silva Santos conta, por exemplo, que o “grande problema” enfrentado na manutenção dos seis elevadores de seu condomínio, o Edifício Nações Unidas, está no constante desgaste das molas das portas, provocado pelo mau uso. Elas nem fazem parte do escopo de peças incluídas no contrato de manutenção com a empresa conservadora. “Nós é que geramos essa demanda, pelo vício de comportamento”, diz. É comum o condomínio flagrar moradores escorando a porta com extintores para mantê-la aberta, segurando o elevador por algum tempo no andar. Ou ainda, vê-los puxando a porta externa, do hall, para fechá-la mais rapidamente. “São maneiras de o condômino agir que trazem riscos à segurança”, acredita Leone. O gerente predial relata que o condomínio instalou câmeras no interior dos equipamentos e também nos halls como forma de inibir esse mau hábito entre alguns moradores de seus 144 apartamentos. Quando flagrados, os usuários são orientados pela administração do condomínio. É feita ainda campanha através dos quadros de aviso. O elevador é um meio de transporte muito complexo, explica Rogério Meneguello, do Seciesp. O equipamento dispara toda uma varredura em seus mecanismos de segurança antes de cada partida. Por meio de um sistema eletromecânico, ele realiza um checklist na cabina, andar por andar, observando se as portas estão travadas. Verifica também a caixa de corrida (popularmente conhecida como poço do elevador) e a casa de máquinas. Segundo Rogério, é importante que o síndico e o zelador “entendam disso tudo para orientar e educar o comportamento do usuário”. Nas páginas 14 e 15, o diretor do Seciesp deixa algumas dicas importantes para que se empreenda uma campanha educativa junto ao condômino.
DICA / ELEVADOR - SEGURANÇA
ÁGUA E ELETRICIDADE NÃO COMBINAM Condomínios que ainda costumam jogar água e lavar os halls dos andares cometem um grave erro: essa água costuma escorrer pelas portas e vãos dos elevadores, atingindo o circuito elétrico. Além do risco de curto circuito, o contato da água com a parte elétrica pode afetar os circuitos de checagem de segurança do elevador, “avisando” que as portas se encontram devidamente travadas e fechadas, mesmo que não estejam. Outra situação corriqueira, segundo Meneguello, é o morador sair para trabalhar, mas deixar a máquina de lavar roupa ligada. Acontece que esta máquina pode travar e a água transbordar, chegando aos elevadores. Transbordamentos podem acontecer também em prédios que têm janelas em seus halls internos e não as fecham durante as chuvas fortes, ou que esquecem a janela da casa de máquinas aberta. Rogério diz que registrou inúmeras ocorrências do tipo no último mês de janeiro.
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NA CABINA, NEM SEMPRE “CABE MAIS UM”
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Ao contrário do famoso slogan de um antigo comercial brasileiro de desodorante, as cabinas dos elevadores têm, por precaução e segurança, um limite bem definido do peso que podem transportar. Esta é, inclusive, uma determinação legal. Equipamentos mais antigos suportam até 700 quilos, enquanto os mais modernos, 750. “É preciso lembrar sempre que o sentido de deslocamento do elevador é vertical, assim, o esforço é muito maior.” Rogério relata o episódio de um morador que lotou o elevador de serviços com pedra, cimento e revestimentos para a reforma de sua unidade, provocando a queima do motor. “O elevador nem saiu do lugar e ficou de três a quatro dias parado para o serviço de rebobina da peça, a um custo entre R$ 3.500 e R$ 6 mil”, comenta o diretor do Seciesp. A conservadora costuma enquadrar esse tipo de situação como “vandalismo” e não cobre o valor dos serviços. Segundo Rogério, é preciso respeitar o aviso de carga máxima disponibilizado na própria cabina, calculando-se que sejam transportadas, no máximo, dez pessoas entre 70 e 75 kg, cabendo ao usuário bom senso na hora de avaliar se deve subir com os demais ou aguardar por uma próxima partida. Com sobrepeso, o elevador até sobe, diz, “mas apresenta algum tipo de inconveniência, como uma partida mais lenta, desnível nos andares ou até se autodesliga entre os pavimentos, deixando todos presos”. Aliás, o diretor do Seciesp ressalta que em caso de usuários presos, é preciso esperar que o técnico faça o resgate, jamais tentar sair por conta própria. Ficar preso no elevador não traz risco, observa Rogério, apenas provoca ansiedade entre as pessoas, que se veem totalmente dependentes de um
DICA / ELEVADOR - SEGURANÇA terceiro para resolver a situação.
ELEVADOR NÃO É ESCORA NEM PULA-PULA Outro vício comum está no comportamento do usuário dentro do elevador. “Ele não deve se escorar nas paredes laterais, muito menos na porta, pois pode tirá-la do trilho. Nem brincar de pular, querendo assustar o colega, ou de se empurrar.” Rogério conta o caso recente de um condomínio em que dois adolescentes ficaram empurrando um ao outro dentro do elevador, a porta saiu do trilho, travou o sistema e deixou ambos presos entre os andares. O mecânico teve que desmontar a porta e trocar todo o mecanismo do “operador de portas”, a um custo de R$ 8 mil. Quanto ao usuário que gosta de pular e fazer o elevador “balançar”, o diretor do Seciesp lembra que isso pode afetar os sensores que estão instalados sob a cabina justamente com o objetivo de detectar qualquer anormalidade.
PORTAS: UM RISCO REAL
LEIA MAIS Emwww.direcionalcondominios.com.br,conheçaumguiadeinstruçõesque aPrefeituradeSãoPaulopreparou,orientandoparaobomusodoselevadores,incluindocomoocondôminopodesecertificardequeoequipamentoestejaoperando comsegurança.Acesseaindaaíntegradosprincipaisdispositivoslegaisemvigorna cidade de São Paulo. PRÓXIMA EDIÇÃO: PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO (AVCB)
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Uma das situações de maior vulnerabilidade para os usuários diz respeito aos equipamentos instalados até 1999, que dispõem da chamada “porta eixo vertical” (externas) nos pavimentos, de acionamento manual. Se houver alguma anormalidade na varredura de segurança que os elevadores costumam fazer antes de sua partida, há sim o risco de o usuário abrir a porta sem que a cabina tenha chegado ao andar. “Nesses condomínios, a atenção tem que ser redobrada”, diz Rogério, tanto na manutenção quanto no uso. Segundo norma da Prefeitura, desde 1999 não puderam mais ser instalados na cidade elevadores com “porta eixo vertical”, somente as de “abertura lateral” ou “central” (automática). Há possibilidade, segundo Rogério, de os condomínios substituírem as portas antigas pelas automáticas, mas isso levaria a uma perda de espaço na cabina e teria custo muito elevado.
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
QUAL A MELHOR SOLUÇÃO?
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Por Rosali Figueiredo
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AS OBRAS de impermeabilização requerem atenção especial de síndicos, zeladores e gerentes prediais. Há soluções e materiais apropriados para cada caso e, mesmo que estejam bem prescritos, a má execução dos serviços pode comprometer o resultado final. Um dos erros mais comuns, e aparentemente simples, está na falha do caimento dos pisos em direção aos ralos, o que costuma provocar poças, vazamentos e novas infiltrações. Empreendimento em geral custoso e trabalhoso, a impermeabilização é tratada através de norma específica da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 9575/2003. Esta define conceitos e um grande escopo de informações que devem embasar o desenvolvimento de um bom projeto. Entre os condomínios, o tema ainda suscita muitas dúvidas, como as apresentadas pela síndica Rosana de Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda (na Aclimação, região central de São Paulo): “Há uma manta ideal para cada tipo de impermeabilização (como em floreiras e lajes)? Em que situações utilizar a injeção de gel nas fissuras? Qual a melhor época para a execução dos trabalhos?” Segundo a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), “existem vários sistemas de impermeabilização e, dentro de cada sistema, um produto específico”. O leigo (síndico, zelador ou mesmo condômino) costuma perceber que há problemas com a impermeabilização de seu prédio quando visualiza infiltração nas coberturas, no teto do subsolo ou nos pilares e paredes, em geral atribuindo sua origem a falhas na laje ou superfície. Mas também “o rompimento da impermeabilização das juntas de dilatação é causa de infiltração, além de cortinas de concreto”, aponta Rejane. Desta forma, segundo ela, “o sistema a ser adotado dependerá das características construtivas do local”. A seguir, a engenheira relaciona os sistemas de impermeabilizações existentes: - Membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros); - Mantas flexíveis pré-fabricadas (manta asfáltica, manta elastomérica, manta polimérica, dentre outras); - Resina polimérica; - Injeção de gel; e, - Membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, dentre outros). Em relação às mantas, Rejane observa que elas se diferenciam em três grandes grupos de aplicação: a mais convencional é usada em lajes que receberão proteção mecânica, ou seja, revestimento; a antiraiz é indicada para todo tipo de jardineira; e a manta alumínio empregada em lajes de cobertura que não receberão revestimento e que não permitem o tráfego de pessoas. Todas deverão ter uma espessura própria, a ser dimensionada
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO conforme a característica da intervenção. E a melhor época para executar as obras é o período pós-chuva, que em São Paulo recai entre os meses de abril e novembro. Quanto à injeção, Rejane aponta que seu uso é “mais pontual, para áreas bem definidas”. A norma da ABNT a definiu como um sistema auxiliar ou concomitante à impermeabilização com base cimentícia. Para o engenheiro Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, os “sistemas de injeção constituem soluções mais indicadas para restabelecimento de fissuras ou trincas secas ou com infiltração, para recomposição da estanqueidade (propriedade que impede a penetração ou passagem de fluídos) ou reconstituição do ‘monolitismo’ e capacidade de suporte das estruturas de concreto”. Ele as subdivide em “flexíveis” e “rígidas”, “produtos com características peculiares que conseguem penetrar em pequenas frestas (fissuras e trincas) e estabelecer o preenchimento das fendas ou vazios, favorecendo a estanqueidade e permitindo a recuperação da capacidade de carga, com segurança”. Entre os materiais mais empregados estão o cimentício (microcimento), o Epóxi, o poliuretano flexível e rígido (inadequado para fissura ativa). Jerônimo considera, assim como a própria norma da ABNT, a injeção “um sistema de vedação”, “concebido para reparos localizados” e que “não se presta, em princípio, como solução definitiva para impermeabilização”. Mas, segundo ele, o gel acrílico chegou como uma nova tecnologia de impermeabilização, para ser “utilizado, em princípio, como elemento de selamento estrutural”. O material “pode ser aplicado contra o fluxo de água e forma uma película ou membrana impermeabilizante localizada, para recomposição de fissura passiva e ativa (ainda não estabilizada)”.
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CUIDADOS NA EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS
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Outra dúvida comum entre os síndicos está diretamente ligada à qualidade do serviço contratado: "Como assegurar que a empresa mantenha a supervisão da obra, com orientação e profissional qualificado para a instalação das mantas e o posterior assentamento dos revestimentos?", questiona Rosana Moraes. A síndica está insatisfeita com as obras de impermeabilização realizadas em seu condomínio entre os anos de 2009 e 2010 e ainda busca uma solução junto à empresa contratada. Entre outros, aponta que os responsáveis pelos trabalhos deixaram pontos de infiltração de um subsolo a outro, problemas no nivelamento da superfície (que formam depressões no piso), afundamento do solo e serviços mal executados em torno dos ralos e nas juntas de dilatação. Finalmente, reclama da falta de fiscalização e suporte da própria empresa aos seus operários durante a execução das obras. A engenheira Rejane Berezovsky comenta que é “importante ter sempre o acompanhamento de um engenheiro civil, especialista no segmento, para que possa orientar o condomínio sobre o tipo de serviço a ser contratado e supervisionar o trabalho da empresa”. Rejane tem observado como erros mais recorrentes nas obras e sistemas, tanto por parte dos condomínios quanto das empresas, perfurações “quando da instalação de brinquedos infantis, antenas, gradis etc.; falta de manutenção do revestimento existente no piso; escolha inadequada do sistema a ser aplicado; falha no caimento dos pisos em direção aos ralos; e não aplicação de manta com tela galvanizada no rodapé, dentre outros”. (Colaborou Luiza Oliva)
LEIA MAIS Emwww.direcionalcondominios.com.br,acesseaíntegradasentrevistasdos engenheiros Rejane Saute Berezovsky e Jerônimo C. P. Fagundes Neto. PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – LIMPEZA
FIQUE DE OLHO: INSPEÇÃO PREDIAL & RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
PELA SAÚDE DAS EDIFICAÇÕES E O TRATAMENTO CERTO ÀS REPARAÇÕES Como medida preventiva, o diagnóstico predial está ganhando força no mercado, pois possibilita orçamentos precisos, certifica o grau de urgência das recuperações e também identifica e indica tratamentos especializados para cada tipo de reparo, o qual demanda técnicas avançadas de engenharia civil e de materiais. Já existem, inclusive, iniciativas da municipalidade de São Paulo tratando da inspeção obrigatória nas edificações comerciais com mais de 500 metros quadrados, como o Projeto de Lei 407/2001. O projeto chegou a ser aprovado pela Câmara Municipal de São Paulo, mas acabou vetado pelo prefeito Gilberto Kassab. O chefe do executivo mudou de ideia, porém, após os desabamentos de três prédios no centro do Rio de Janeiro, no começo deste ano. Ele solicitou à própria Câmara que derrube seu veto. Assim que entrar em vigor, o novo dispositivo legal obrigará à realização da inspeção a cada cinco anos, por engenheiro habilitado. A contratação do profissional especializado na área técnica e pericial ficará a cargo do próprio condomínio, que deverá dispor o laudo em local visível e comunicá-lo à Prefeitura. Confira neste Fique de Olho empresas que atuam com inspeção e recuperação predial e que estão credenciadas a auxiliar os condomínios a manter as edificações seguras. Por Tainá Damaceno
EB ENGENHARIA Com profissionais habilitados para realizar laudo técnico predial, a EB Engenharia oferece serviços de pintura, impermeabilização e restauração de vigas, pilares e fachadas. A periodicidade dessas reparações, segundo o diretor Marcelo Giannetto Moreira, depende da qualidade do material utilizado e das condições climáticas onde o prédio está situado, por exemplo, “nas fachadas que tomam mais sol e chuva, existem outros agravantes como, o tipo de argamassa usado pela construtora”, diz. A empresa, certificada pelo Conselho Regional de Engenharia (CREA) e em atividade desde 1988, apresenta uma bagagem com vasto currículo em obras públicas (museus, hospitais, rodovias e Metrô), e sempre investe na capacitação dos funcionários para mantê-los atualizados de acordo com a demanda do mercado. “A EB Engenharia está ampliando o quadro de supervisores e o departamento de engenharia civil”, ressalta o diretor. Fale com a EB Engenharia: (11) 4126-7777 www.ebengenharia.com.br / comercial@ebengenharia.com.br
NVA ENGENHARIA Há 24 anos no mercado, a NVA Engenharia dispõe de profissionais com mais de quatro décadas de expertise em recuperação estrutural. “Um dos diferenciais da empresa é a qualificação do trabalho e o acompanhamento intenso dos engenheiros em todas as etapas de reparação”, diz seu sócio fundador e engenheiro Nelson Vieira de Aquino. Um serviço excelente, segundo o sócio, depende, além de tecnologia, do “nível de conhecimento do profissional, que é quem determina o equipamento adequado para atender às necessidades da reparação”. E o escopo do serviço de recuperação, acrescenta Nelson, vai acompanhar do nível de deterioração que se encontra a estrutura de concreto, que nasce, cresce, matura e envelhece, “como o ser humano”. “Os trabalhos podem envolver desde o tratamento de um trinca até um reforço global”, diz. O serviço prestado pela NVA Engenharia preza desde a análise até a proteção superficial da estrutura. Fale com a NVA Engenharia: (11) 5584-5650 www.nvaengenharia.com.br / nva@nvaengenharia.com.br
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D.A. PERÍCIAS & AVALIAÇÕES
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Ética profissional, disciplina, perseverança e conhecimento técnico são os preceitos que determinam os serviços de inspeções prediais e avaliações de imóveis oferecidos pela D.A. Perícias & Avaliações. “Processos investigativos na construção civil são tarefas muito delicadas e repletas de minúcias, não podendo ser delegadas a simples empreiteiras”, afirma o diretor Daniel Cyrino Pereira, que atua com perícias judiciais e extrajudiciais há 15 anos. A empresa, em atividade desde 2005, dispõe de especialistas integralmente aptos à produção de laudos detalhados, os quais definem os procedimentos a serem executados para reparar as desconformidades e vícios existentes nos imóveis. “Identificamos as causas dos problemas e anomalias e, a partir dos diagnósticos, propomos soluções tecnicamente viáveis”, comenta. Para corresponder às exigências do mercado de investigação predial, a empresa conta com um suporte de equipamentos de última geração, como detectores, câmeras digitais, binóculos especiais e “fissurômetros”. Fale com a D.A. Perícias & Avaliações: (11) 3062-2157 www.dapericias.com.br / daniel@dapericias.com.br
Acess贸rios
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Acess贸rios
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Acess贸rios, Administradora, Advocacia, Antena, Assessoria
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Alambrados, Bomba d'ĂĄgua
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Amortecedor de Impacto, Caixa d'ĂĄgua, Coberturas, Gerador
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Controle de Pragas, Elétrica
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Elétrica, Elevador
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Elevador
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Elevador
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Equipamentos de Ginástica, Gás
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Hidráulica, Perícia Predial
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Hidráulica, Impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização, Móveis
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Individualização de Água, Interfone
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Interfone, Laudos Estruturais, Pisos
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Manutenção Predial, Para-Raio, Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Playgrounds
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Playgrounds, Porta Corta-Fogo
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Playgrounds, Radiocomunicação, Recuperação Estrutural, Sinalização
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Sensor de Presença, Serralheria, Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança, Terceirização
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Terceirização
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Terceirização, Tratamento de Piso
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