Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP faleconosco@grupodirecional.com.br Reportagem Luiza Oliva MTB 16.935 FOTO DE CAPA © Tomas Skopal - Fotolia.com ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br Departamento Comercial Eliane Calixto Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço Atendimento ao cliente Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão Grillo Diretor de arte Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Sergio Willian da Silva Gomes Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
No mês em que se comemorou o Dia Mundial do Meio Ambiente (em 5 de junho), a cidade do Rio de Janeiro recebeu mais de 45 mil participantes de 191 países, para a Conferência das Nações Unidas Sobre o Desenvolvimento Sustentável, a Rio+20. Apesar das críticas recebidas pelo documento oficial do encontro (“O Futuro que queremos”), o qual estabeleceu algumas diretrizes gerais para a preservação da vida no planeta, mas deixou para 2015 a definição de uma agenda de metas e soluções, houve uma mobilização importante da sociedade civil, de empresas, universidades e bancos de investimento internacionais. De um lado, 226 empresas brasileiras assumiram compromissos de fazer a sua parte, por meio da racionalização no uso dos recursos naturais, especialmente energia. No conjunto, sete mil empresas do mundo todo se comprometeram com metas de busca de eficiência energética, entre outros. De outro, quase 700 convênios foram assinados entre todos os setores acima para se investir U$ 513 bilhões nos próximos 10 a 15 anos em ações concretas de sustentabilidade (transporte, energia limpa, redução de desastres e proteção ambiental). Mas o que essa conversa tem a ver a lida diária dos síndicos e condôminos? Inserido no contexto dos grandes centros urbanos, os condomínios geram considerável impacto sobre a infraestrutura urbana e o consumo de recursos naturais, como água e energia; produzem também muito lixo e ruído, entre outros. A Direcional Condomínios vem publicando neste ano uma série de reportagens sobre gestão ambiental, mostrando de que forma algumas soluções na área de energia, por exemplo, podem aliar economia de dinheiro, racionalização do consumo e menor emissão de gases que provocam o efeito estufa (como a Dica sobre geradores desta edição). Nossa revista de julho traz ainda, na reportagem de capa, os sérios reflexos provocados pela ausência de uma política pública na área de transportes, que contemple uma rede de trens, ônibus e metrô mais bem articulada, ampla e de qualidade. O cidadão recorre cada vez mais ao carro. Pelo menos 1,5 milhão de veículos entraram em circulação nos últimos dez anos somente nas ruas da Capital paulista, e não há espaço para todos, sequer para estacioná-los e/ou guardá-los. Segundo o vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Secovi em São Paulo, Carlos Borges, os novos empreendimentos de três dormitórios já oferecem a opção de duas vagas de garagem. A reportagem de capa repercute, desta maneira, como os condomínios têm lidado com essa fonte constante de preocupação para os síndicos - a garagem. Desdobrandose o assunto, pois há condomínios que chegam a comprar imóveis vizinhos para ampliar a oferta de vagas, chegamos a outro tema também bastante complexo, o da aquisição de bens imóveis e da dificuldade de se regularizar a situação. Completamos a edição com Dicas sobre o fechamento de sacadas e equipamentos de combate a incêndio, um Fique de Olho sobre serralheria e a coluna da advogada Evelyn Gasparetto, sobre a presença dos animais nos condomínios. Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
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Errata A CBE Conservadora de Bombas, empresa do grupo Equipágua, com 41 anos de mercado e mais de 2.300 clientes em contratos de manutenção, oferece mais de 2 mil itens, entre eles diversos tipos de bombas, além de peças hidráulicas fabricadas em PVC, latão e termofusão. Na edição do Fique de Olho do mês de junho, o texto sobre a empresa informou erroneamente que suas bombas são “fabricadas com PVC, latão ou processo de termofusão”. Nossos sinceros pedidos de desculpas.
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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04. Curso: .........................................................1º Curso de Treinamento em Segurança 05. Informe Publicitário: ..................................................................................Seciesp 06. Site: ..........................................................................Direcional Condomínios online 08. Capa: .....................................Garagem: Remodelagem, ampliação e gestão do uso 10. Coluna: ....................................O meu condomínio está cheio de animais, e agora? 13. Administração: ..........................Aquisição e registro de bens: qual a melhor saída? 16. Dica: ..............................................................................Gestão ambiental: Gerador 17. Dica: ......................................................................Fachada: Fechamento de sacada 19. Dica: ........................................................Prevenção contra incêndio: Equipamentos 20. Fique de Olho: .......................................................................................Serralheria
Direcional Condomínios | Julho 2012
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Curso
COMO SE PREVENIR CONTRA ARRASTÕES EM CONDOMÍNIOS Fotos: Alex Santos
Direcional Condomínios | Julho 2012
No último sábado do mês de junho, dia 30, síndicos, porteiros e zeladores estiveram presentes ao “1º Curso de Treinamento em Segurança” promovido pela revista Direcional Condomínios e conduzido pelo consultor Luís Renato Mendonça Davini. Graduado em Ciências Jurídicas pela Universidade de São Francisco e profissional da área de segurança pública do Estado de São Paulo, Davini analisou os pontos de vulnerabilidade que motivaram os principais arrastões em condomínios em São Paulo, neste ano. O número de ocorrências em 2012 já supera todo o período de 2011. A ideia do curso foi a de capacitar síndicos e os profissionais dos condomínios quanto aos procedimentos que devem ser tomados para evitar brechas que permitam a invasão dos edifícios e a rendição dos porteiros. “Melhor pecar pelo excesso que por falhas ou omissão”, enfatizou Davini. O 2º curso já está agendado e acontecerá no dia 15 de setembro.O treinamento foi ministrado
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em diferentes módulos, entre os quais, a composição do sistema de segurança em uma edificação; o enquadramento técnico e jurídico de arrastão; o dinamismo do crime e análise de casos reais; e procedimentos de síndicos e porteiros. Realizado no período entre 8h e 12hs, com intervalo para coffee-break, o curso teve o apoio das empresas Asertec (Assessoria em Segurança), Hidráulica Oceano, Veda Sempre e Johnson Fitness Store. (R.F.) Serviço – 2º Curso de Treinamento em Segurança Data: 15 de setembro de 2012 Local: Rua Vergueiro, 1.759 (São Paulo) Horário: 8h00 às 12h00 Valores: • 1 participante = R$ 250,00 • 2 participantes = R$ 400,00 • 3 participantes = R$ 550,00 Informações e inscrições com o Sr. Claudiney Ligue: (11) 5573-8110 ou envie email para claudiney@grupodirecional.com.br Vagas Limitadas. Será fornecido certificado de participação.
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WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira.
GARAGEM: MODELO DE REGULAMENTO INTERNO
EQUIPAMENTOS CONTRA INCÊNDIO
No Condomínio Edifício Ana Carolina, localizado em Santana, há menos vagas de garagem que apartamentos. No entanto, todos têm direito ao uso dos estacionamentos internos do condomínio, distribuídos entre subsolo, térreo e mezanino. Confira no site da Direcional Condomínios como a administração local, em acordo com os moradores, conseguiu disciplinar a ocupação e uso da garagem, que depende de quatro manobristas contratados para trabalhar, em esquema de revezamento, de domingo a domingo, 24 horas diárias.
O especialista em prevenção e equipamentos de combate a incêndio, Waldir Pereira, apresenta uma verdadeira cartilha aos síndicos sobre medidas de segurança, legislação, normas técnicas, além de prazos e procedimentos para inspeção de extintores de incêndio, porta corta-fogo, sinalizadores de segurança e pânico, iluminação de emergência, mangueiras, central de fumaça e central de GLP. Com mais de 30 anos de experiência na área, Waldir atuou durante duas décadas na ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), é consultor internacional, professor de mecânica, auditor interno pela Fundação Carlos Alberto Vanzolini (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e membro do Comitê Brasileiro de Segurança Contra Incêndio (CB 24), da ABNT. Confira nos endereços eletrônicos http://www.direcionalcondominios.com.br/ versao-on-line-jul/10/os-equipamentos-de-protecao-e-combate-a-incendio-e-o-sindico e http://www. direcionalcondominios.com.br/pdf/prevencao_incendios_fluxograma_waldir.pdf.
GARAGEM: SORTEIOS
Direcional Condomínios | Julho 2012
O presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Rubens Carmo Elias Filho, apresenta dicas para uma boa gestão do sorteio periódico das vagas indeterminadas. Rubens Carmo Elias Filho comenta também sobre a convenção do condomínio, que deve deixar claro se a garagem é exclusiva para a guarda dos veículos automotores (e quais tipos de veículos?) ou se dentro de sua delimitação cabem outros usos, como o depósito de bicicletas.
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CAPA
GARAGEM: REMODELAGEM, AMPLIAÇÃO E GESTÃO DO USO
Direcional Condomínios | Julho 2012
Na pauta das preocupações dos síndicos, o assunto garagem sempre encontra um lugar assegurado, em função do mau uso, de divergências sobre a ocupação, dos espaços reduzidos de manobra ou da falta de vagas. Remodelar o espaço ajuda bastante, mas a oferta de mais vagas requer cuidados com a regularização.
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A frota de veículos na cidade de São Paulo chegou a quase 6,7 milhões no último mês de abril, entre os quais 4 milhões e 776 mil são automóveis, conforme dados mais recentes disponibilizados pelo site do Denatran (Departamento Nacional de Trânsito). Em dez anos, as ruas da cidade ganharam 1,5 milhão de veículos, levando-a a recordes de congestionamento e criando grandes dificuldades para os motoristas estacioná-los e/ou guardá-los. Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi – SP), “apartamentos de três dormitórios (com poucas exceções em função da localização e área menor) já precisam atualmente de duas vagas para ser comercializados, pois as famílias têm no mínimo dois carros. A razão disso é a deficiência do nosso transporte público”, aponta. Para a arquiteta Fadva Ghobar, que desde 1981 atua com planejamento de garagens em edificações residenciais e comerciais, ampliar o número de vagas, ou mesmo reorganizá-las de maneira a conferir maior equilíbrio qualitativo na sua distribuição aos usuários, está entrando na agenda de prioridades dos condomínios. Também as incorporadoras estão atentas à necessidade de apresentar uma organização prévia das garagens na entrega dos novos empreendimentos. As construtoras ainda se dividem entre comercializar os imóveis com vagas determinadas ou indeterminadas. “A tendência maior é por vaga determinada. Como o número por apartamento não é
Por Rosali Figueiredo Fotos Rita Barreto
exato, acaba se direcionando mais vagas para unidades mais altas e caras. Um apartamento mais baixo, que é procurado por alguém que quer pagar menos, pode eventualmente aceitar apenas uma vaga de garagem”, justifica Carlos Borges. Vagas determinadas pesam favoravelmente sobre a decisão de compra, reconhece o advogado e administrador de condomínio Márcio Bagnato. Pois isso retira do condomínio o transtorno de ter que promover rodízios a cada um ou dois anos. Mas a arquiteta Fadva Ghobar acredita que as vagas indeterminadas possam dar mais flexibilidade na hora de se reorganizar o espaço. “Mesmo que a vaga vinculada seja mais valiosa, na dinâmica da execução da obra, podem ocorrer mudanças que afetem alguma vaga determinada. Não recomendo, é um tiro no pé”, observa. Fadva comenta que mais importante é outra prática em curso no mercado, que começa a oferecer vagas maiores que os patamares determinados pela legislação da cidade de São Paulo, já que a frota e os veículos estão maiores. “O problema de nossa legislação é a largura”, aponta. A Lei municipal 11.228/92 (Código de Edificações) estipula entre 2,00 e 2,10 metros para veículos pequenos e médios, respectivamente, enquanto o mercado está trabalhando com 2,20 a 2,30 metros, observa. A legislação determina uma distribuição quase equitativa para veículos pequenos e médios e 5% das vagas reservadas aos grandes. Estacionamentos com mais de 100 vagas devem reservar 1% do total para portadores de deficiência física e 10% para motos.
COMO INTERVIR NO ESPAÇO Segundo Fadva, os edifícios consolidados devem estudar bem o layout se pretendem “otimizar” o espaço da garagem. A remodelagem permite maior equilíbrio na qualidade das vagas e representa “a saída técnica de execução mais
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NOVO PISO PARA EVITAR VAGA PRESA No Residencial Guignard, um conjunto de sete blocos e 140 apartamentos administrado pelo síndico profissional Maurício Jovino em Itaquera, zona Leste da cidade, a assembleia dos condôminos aprovou, por unanimidade, há dois anos, a desativação de seus dois estacionamentos térreos e a construção de um piso elevado para abrigar as vagas de garagem. É um projeto ousado, orçado em R$ 290 mil somente para essa nova construção, afora a ocupação das áreas dos estacionamentos por uma nova infraestrutura de lazer e o escritório da administração. Segundo Jovino, a obra deverá ser realizada em 2013, por um período de seis meses, em sistema pré-moldado. O condomínio espera receber um bom volume de recursos provenientes de ações judiciais contra inadimplentes, “para amenizar o rateio entre os moradores”, justifica o síndico. Todo o processo de regularização deverá ser conduzido pela empreiteira contratada para a obra. Até lá, os condô-
minos continuarão a usufruir seu direito de uso de uma vaga dentro da configuração atual, uma distribuição aprovada há cerca de sete anos em assembleia e que exige acertos nos hábitos dos vizinhos de boxes de garagens, já que estes são presos.
USOS E COSTUMES, O QUE PODE? Outra fonte de dor de cabeça que as garagens costumam dar aos síndicos refere-se à sua utilização, comenta Maurício Jovino. Mesmo que a convenção ou o regimento estipulem que o espaço será destinado apenas à guarda do automóvel ou, no máximo, em alguns casos, de utilitários, há condôminos que o utilizam para estacionar motos e pequenas carretas. Ou ainda para manutenção do veículo ou como depósito de pneus, peças, bicicletas, entre outros. Decisão tomada no final do ano passado pela 4ª Vara Cível de São Paulo permitiu a um morador ocupar a vaga de garagem com duas motocicletas, mesmo que contrariamente “aos usos e costumes” e ao regimento interno do condomínio. O juiz Daniel Luiz Maia Santos se respaldou principalmente sobre o direito constitucional de propriedade para sustentar a decisão. Rodrigo Karpat discorda da sentença, ponderando que a convenção e o regimento interno devem prevalecer. Também a Lei Federal 12.607/2012, que entrou em vigor em maio e proíbe a locação ou venda de vaga a estranhos ou terceiros ao condomínio, exceto quando previsto em convenção, deixa brechas na interpretação. Para Rodrigo Karpat, caso a matrícula da garagem esteja desvinculada do registro da unidade autônoma, o proprietário poderá utilizá-la “do jeito que quiser, a lei não pode vedar sua comercialização ou locação”, sob pena de ferir justamente o direito constitucional de propriedade.
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, acesse - O modelo de Regulamento Interno do Condomínio Edifício Ana Carolina, localizado em Santana, São Paulo. Com 128 apartamentos, o edifício disponibiliza apenas 108 vagas indeterminadas de garagem, não demarcadas e presas, o que exige a presença constante de manobrista. - As dicas do presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Rubens Carmo Elias Filho, para uma boa gestão do sorteio para rodízio das vagas indeterminadas. Rubens Carmo Elias Filho comenta também sobre a convenção do condomínio, que deve deixar claro se a garagem é exclusiva para a guarda dos veículos automotores (e quais tipos de veículos?) ou se dentro de sua delimitação cabem outros usos, como o depósito de bicicletas.
Direcional Condomínios | Julho 2012
fácil e rápida, e também mais barata”, comenta. Esta tem sido a principal demanda dos condomínios, já que “a mudança do local da rampa ou pequenas intervenções de fato ajudam” e geram mais conforto de manobra ao usuário. A ampliação do número de vagas, por sua vez, é rara, pode acontecer pelo redesenho do local ou através da ocupação de espaços de lazer. “Em Higienópolis, o pouco que havia de área comum no térreo foi embora”, diz Fadva, referindo-se aos prédios construídos quase sem garagem na região central de São Paulo, em grande parte nas décadas de 50 e 60. Fadva relata também casos mais esporádicos de condomínios que compram imóveis vizinhos para dar um upgrade em sua área de lazer e oferecer mais vagas. Existem ainda aqueles que rasgam o subsolo para aumentar a garagem. Nessas situações, é preciso ficar atento à regularização da obra, destaca o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário. Novas vagas exigem autorização da Prefeitura, mudança do memorial de incorporação do empreendimento, da escritura, da convenção do condomínio, além da atualização da fração ideal em cada matrícula, enumera Karpat. É preciso ficar atento com a ampliação da área, conferindo se o condomínio permanecerá dentro dos limites do potencial construtivo da região, acrescenta o advogado. Toda essa movimentação demanda assembleia de condôminos com aprovação em quórum diferenciado, com unanimidade quando incluir a construção de outro pavimento ou novas unidades imobiliárias (vide Artigo 1.343 do Código Civil).
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COLUNA
O MEU CONDOMÍNIO ESTÁ CHEIO DE ANIMAIS, E AGORA?
Direcional Condomínios | Julho 2012
Por Evelyn Roberta Gasparetto
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Por mais que alguma convenção de condomínio venha a proibir a manutenção de animais, nos dias de hoje esta situação não se configura mais, uma vez que os usos e costumes possibilitam a posse de animais em apartamentos. Considero muito saudável a manutenção de animais domésticos por todos, pois são companhias excelentes que auxiliam na vida cotidiana. Entretanto, o morador de condomínio terá que ter limites e entender que nem todos os vizinhos têm a obrigação de gostar de animais. Portanto, apesar de terem que aceitar a permanência, os vizinhos não são obrigados a conviver de forma direta e, muito menos, suportar os transtornos que porventura possam ser causados. É preciso haver limites e regras que devem ser respeitadas tanto pelo morador, como pelo condomínio. Caso não haja nada específico quanto a isto na convenção ou no regimento interno, a melhor opção ao condomínio é eleger uma comissão em assembleia para que possa ouvir as opiniões e estipular as regras e os limites para a convivência harmoniosa entre vizinhos, e entre animais e seres humanos. A própria sociedade protetora dos animais pode ser consultada para a elaboração destas cláusulas. Também a lei da boa vizinhança e a higiene devem ser levadas em consideração, pois, na verdade, não só o sossego, assim como a própria saúde dos demais moradores está em jogo na resolução desta situação. A primeira regra a ser considerada diz respeito à quantidade de animais permitidos em cada apartamento. Esta posição tem que ser adotada pelo condomínio para que a quantidade não seja exacerbada e não prejudique os vizinhos e os próprios animais. Outra cláusula a ser colocada é quanto ao tipo de animal permitido,
no caso, seriam apenas os domesticados. Isto se mostra necessário, porque muitas vezes o morador pode ter a intenção de ter um mico dentro de casa, o que, em tese, seria de difícil convivência para os demais. Além disso, o condomínio deve intervir na forma de transporte do animal, sempre pelo elevador de serviço e com a guia que ampare tanto o animal quanto os moradores. Caso não haja a guia e o animal seja de pequeno porte, pode o dono ainda ter a opção de transportá-lo no colo, para que não suje o elevador e nem cause medo ou receio às demais pessoas. Outras regras devem versar ainda sobre a obrigação de o dono limpar eventual sujeira deixada pelo animal e do uso da focinheira em cães bravos, ou ainda, naqueles que sejam socialmente conhecidos como agressivos. Em caso de latidos fortes ou incessantes ou ainda outros barulhos que venham a prejudicar os vizinhos, o condomínio deve chamar o morador e propor que seja feito algum tratamento diretamente com o animal ou solução que envolva a troca de piso, de vidros nas janelas, enfim, algo que evite o incômodo. Finalmente, em caso de abandono dos animais quando os donos viajam, o regimento interno deve orientar que seja feito registro no livro de ocorrências do condomínio por quem vier a se sentir prejudicado. De qualquer maneira, a primeira abordagem a ser feita com o dono do animal é a conversa, solicitando que tome as providências necessárias para evitar a repetição o problema. Em caso de recusa ou reincidência, deve ser aplicada a multa prevista no documento, o qual precisa conter as sanções contra as pessoas que prejudicam o sossego dos demais (se isso não estiver prescrito claramente no regimento interno, deve-se pegar a cláusula "aberta" para se punir o morador desatento). Existe ainda a possibilidade, em casos drásticos, de o condomínio colocar em votação em assembleia a aplicação de sanções contra o dono do animal por conduta antissocial, respaldando-se nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Para isso, no entanto, será preciso ficar atento ao quórum especial e ao direito de defesa do morador acusado. O fato é que várias jurisprudências atestam a manutenção do animal em caso de não ocorrência de perigo à saúde e à segurança. Por este motivo, o condomínio tem o dever, nos dias atuais, de possibilitar a convivência de animais domésticos com os seus respectivos donos, respeitando o direito daqueles moradores que não os tem. A saída é achar um meio termo para a convivência pacífica, flexibilidade que pode ser adquirida com o apoio e a opinião de vários condôminos.
Evelyn Roberta Gasparetto
Foto Rita Barreto
Evelyn Roberta Gasparetto é advogada e coautora, junto com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2010). Mais informações no endereço de email evelyn@administrandocondominios.com.br. Acompanhe também a autora no Twitter: @EvelynCond
ADMINISTRAÇÃO
AQUISIÇÃO E REGISTRO DE BENS: QUAL A MELHOR SAÍDA? Obrigados a terem CNPJ mas sem personalidade jurídica, os condomínios encontram dificuldades para registrar imóveis, quando arrematados de inadimplentes ou comprados para ampliação das áreas comuns. Confira nesta reportagem e em entrevista na próxima página, algumas alternativas para sair do impasse. Em relação aos bens móveis, a situação é mais tranquila e os síndicos são responsáveis por sua guarda e conservação. Por Rosali Figueiredo de verticalização do centro expandido de São Paulo levou um condomínio de alto padrão da zona Oeste da cidade a uma solução inusitada, há cerca de doze anos. Para evitar que boa parte de seu quarteirão, ainda tomado por casas, desse lugar a um empreendimento de muitas torres, 21 de seus 26 condôminos se cotizaram para comprar um dos imóveis, justamente o que fica no meio de uma área atraente a grandes incorporadoras. Fragmentaram o espaço e impediram, assim, de ter sua vista, iluminação e ventilação comprometida por novos edifícios. Atualmente o condomínio utiliza o imóvel como uma espécie de almoxarifado, através de um contrato de locação feito com o grupo de proprietários. “Juridicamente é muito difícil incorporar uma nova propriedade ao condomínio, especialmente quando não é uma área contínua”, justifica o atual síndico e um dos condôminos que mais incentivou a aquisição da casa. Ele prefere não ser identificado, pois ainda permanece nos planos do condomínio a aquisição de uma casa vizinha, como forma de ser incorporada à outra e, aí sim, ter tudo agregado futuramente como espaço comum, o qual receberia novos equipamentos de lazer e vagas de garagem (os condôminos têm hoje entre duas e quatro unidades cada). “Vamos tentar incorporar tudo ao condomínio”, observa o síndico, admitindo, entretanto, que não será tarefa fácil. Segundo o advogado e presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Rubens Carmo Elias Filho, nem a Lei Federal 4.591/64, relativa a condomínios e incorporações, nem o Código Civil vedam a aquisição de imóveis, “portanto, não haveria porque não comprar”. No entanto, o dirigente observa que há problemas para registrá-los junto aos cartórios. “O condomínio, por não se constituir Pessoa Jurídica, não poderia registrar bens imóveis e essa é a linha adotada pelos registradores. Agora, por que eles não podem registrar bens imóveis e os móveis podem?”, questiona. “Eles podem, por exemplo, registrar um carro”, lembra Rubens Carmo Elias Filho. “Ou seja, o problema é registrário”, diz, o que gera problemas especialmente quando os condomínios arrematam imóveis de inadimplentes. Carmo Filho observa que alguns cartórios estão começando a aceitar a matrícula de imóveis provenientes dessas situações. “Mas temos ainda a compra de terrenos para fins de benfeitorias, como garagem, ampliação de área de lazer etc.” Nesse caso, “a solução mais prática e adotada é a constituição de uma associação sem fins lucrativos pelos condôminos, ou seja, uma nova pessoa jurídica, que adquire e registra a área”, observa o presidente da Aabic. O dirigente afirma que a Aabic tem colaborado
Foto Caroline Vaz
em projetos que propõem alteração do Código Civil, permitindo “arrematação ou adjudicação de imóvel para a recuperação de cotas condominiais vencidas e não pagas ou para acrescer benfeitorias voluptuárias ou úteis”. Um primeiro projeto de lei foi apresentado à Câmara Federal pelo falecido deputado Ricardo Izar, em 2006. No ano passado, seu filho, o também deputado federal Ricardo Izar, entrou com o PL 443/11, em tramitação na Câmara, relativo à incorporação de unidades autônomas para a quitação de dívidas com o condomínio. Em entrevista reproduzida na próxima página, o advogado Rodrigo Karpat, especializado em direito imobiliário, analisa para os leitores da Direcional Condomínios o contexto de aquisição de bens móveis e imóveis perante a legislação, e procura esclarecer um pouco esse quadro cinzento para síndicos, gestores prediais e administradoras.
Direcional Condomínios | Julho 2012
O ritmo intenso
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ADMINISTRAÇÃO
ENTREVISTA / RODRIGO KARPAT “O CONDOMÍNIO SOMENTE PODE ADQUIRIR BENS QUE CUMPRAM COM O OBJETIVO DE SUA EXISTÊNCIA” O Condomínio edilício não tem personalidade jurídica. Portanto, segundo o advogado Rodrigo Karpat, “a ele é permitida a realização de um número restrito de negócios jurídicos, tais como administração dos seus passivos e ativos, abrir conta, efetuar aplicação financeira, adquirir bens, contratar serviços, comparecer em juízo ativa e passivamente. Sendo vetado, conforme entendimento jurisprudencial, que não pode adquirir bens que estejam além do objetivo de sua existência”. Esse pressuposto baliza muitas das restrições aos atos do condomínio, conforme análise apresentada abaixo pelo advogado.
Aumento do patrimônio condominial
Advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário Foto Rita Barreto
"O condomínio não pode fugir do fim a que se destina. Pode comprar um carro se este for necessário para a ronda. Poderá adquirir uma furadeira se esta for para o condomínio. De forma alguma, no entanto, poderá exercer funções inerentes às empresas. Alguns condomínios comerciais possuem serviços. Se estes serviços auferem lucro em tese infringem o objetivo social dos condomínios."
Regularização de novas áreas de garagem "Essa é uma modificação que necessita da unanimidade dos condôminos por interferir sobre o direito de propriedade. A assembleia precisa ser convocada com esta finalidade específica e obter 100% de aprovação dos condôminos. O Artigo 1.342, do Código Civil, diz: A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Já o Artigo 1.343 determina: A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Será necessária ainda a contratação de um engenheiro para realizar o projeto, obter a aprovação da prefeitura. Caso o potencial construtivo do terreno já tenha atingido seu percentual máximo, a obra não poderá ser realizada. Após os itens anteriores, será necessária a modificação no memorial de incorporação e substituição no registro de imóveis juntamente com a adequação da convenção, contendo as modificações e o recálculo da nova fração ideal das unidades. Finalmente, deverá ser modificada cada matrícula das unidades no Registro de Imóveis."
Imóveis arrematados de inadimplentes
Direcional Condomínios | Julho 2012
"O condomínio poderá adjudicar o bem em função da dívida. Esta opção deve ser analisada com cautela. E se realizada o condomínio poderá enfrentar dificuldade para registrar o imóvel. Ele deverá preferencialmente vender a unidade e reverter os valores ao seu caixa, já que em determinado momento teve que aumentar a taxa condominial por causa da inadimplência destas unidades. Caso aufira lucro ou opte em locar a unidade, deverá observar o Ato Declaratório Interpretativo nº 2, de 27/03/2007, por meio do qual os condôminos - pessoas físicas de edifícios residenciais e comerciais - estão obrigados a declarar no seu Imposto de Renda a receita auferida pelo seu condomínio na locação de espaço, seja para restaurante, garagem terceirizada, aluguel de espaço para antena, entre outros."
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Aquisição de áreas anexas e demais bens "Caso seja a vontade da unanimidade dos condôminos, é possível essa aquisição, através de assembleia geral convocada para este fim e que atenda à finalidade a que o condomínio se destina. O condomínio somente pode adquirir bens que cumpram com o objetivo de sua existência. Se o carro for útil à vida do condomínio, como rondas em viaturas em um condomínio-clube, não há problema. Porém, se for condomínio de uma única torre, onde o carro seja destinado à utilização de rodízio de moradores, será vetado por fugir do objetivo de sua existência. Quanto aos bens materiais, compete ao síndico zelar pela “guarda das partes comuns” (Artigo 1.348/Inciso V, Código Civil). Isso pressupõe, por exemplo, equipamentos como computadores, câmeras de CFTV, mobiliário da administração e portaria, mobiliário do hall social, lixeiras, ferramentas etc. Caso contrário, o síndico responderá inclusive civil e criminalmente pelas omissões e falta de ação." (Por Rosali Figueiredo/Entrevista e edição).
DICA / GESTÃO AMBIENTAL: GERADOR
Direcional Condomínios | Julho 2012
MENOS POLUIÇÃO, DENTRO DA LEI
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O síndico Almenor Tacla, do Condomínio Residencial Admo, teve uma surpresa logo após aprovar em assembleia a compra de gerador para o edifício. “Soube da regulamentação da lei municipal que proíbe a instalação de novos geradores a diesel, ou obriga a instalação de filtros para que o equipamento se adeque à emissão de gases poluentes”, conta Almenor, que foi em busca de informações. “Fui até a Subprefeitura de Pinheiros e também na Secretaria do Meio Ambiente, e ninguém soube me informar que tipo de filtro deveria ser colocado”, lembra. Almenor se refere à lei em vigor na cidade de São Paulo, de nº 15.095/2010, regulamentada pelo Decreto 52.209/2011, que torna obrigatório que as edificações públicas ou privadas aprovadas a partir de 24 de março de 2011 utilizem motogeradores movidos a combustível menos poluente que o óleo diesel, ou adaptem filtros e acessórios que reduzam a poluição. No caso de motogeradores instalados anteriormente à edição deste decreto, os responsáveis por seu funcionamento deverão promover sua adaptação, informa a assessoria de imprensa da Secretaria do Verde e do Meio Ambiente. O condomínio já havia decidido pelo fornecedor do gerador, que informou o síndico sobre o filtro necessário para instalar o equipamento. “A própria fábrica teve dificuldades para nos responder de imediato sobre o que pode e o que não pode”, lembra o síndico. O prédio, construído há 30 anos, tem 24 apartamentos. “Temos moradores idosos e o gerador era extremamente necessário. Tivemos um custo maior para nos adequar à legislação. Mas felizmente conseguimos instalar o gerador dentro da lei. Parece incrível, mas no mesmo dia da instalação faltou luz à noite e ele nos atendeu perfeitamente bem”, conta o síndico. Ainda segundo informações da assessoria de imprensa da Secretaria do Verde e do Meio Ambiente, o órgão municipal criou um Grupo de Trabalho para estudar e propor padrões de emissão e ruído de motogeradores. Em atendimento à legislação, o grupo utilizou como referência os padrões estabelecidos pela norma americana da EPA - Environmental Protection Agency. “O parecer encontra-se em análise e em breve será encaminhado para publicação em Diário Oficial”, aponta a assessoria, que completa: “A Secretaria continua realizando comandos fiscalizatórios e o descumprimento da lei pode ser alvo de autuação.” A própria Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) informou aos seus associados, por meio de circular, que o prazo para se adequar à legislação expirou em 23 de março último. “Portanto, todos os condomínios devem estar atualizados com o que dispõe a lei”, diz o informe. A Aabic recomenda ainda consultar a empresa de manutenção responsável pelo aparelho para orientações. Segundo o engenheiro eletricista Edilson Rodrigues, que atua na área de manutenção de geradores, o filtro recomendado nada mais é do que um catalisador que atua por ação química, desprendendo e transformando as moléculas em gases não poluentes. “Recomendamos a cada 20 mil horas de uso do equipamento uma lavagem simples desse elemento filtrante. A indicação é retirar o filtro e enviá-lo para manutenção no fabricante”, recomenda. (L.O.) PRÓXIMA EDIÇÃO: ASSEMBLEIA DIGITAL
DICA / FACHADA: FECHAMENTO DE SACADA
As varandas gourmet dos novos empreendimentos estão em alta: quem não quer um espaço que amplia a sala, às vezes até com churrasqueira, e que pode ser usado confortavelmente como área social? Envidraçados, esses novos ambientes causam polêmicas especialmente nos edifícios que não foram construídos com a previsão do fechamento de seus terraços. As convenções, em sua maioria, proíbem modificações que impliquem em alterações da fachada original. A lei também se manifesta sobre o tema. O artigo 1.336 do Código Civil determina entre os deveres do condômino: não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação; e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Já o artigo 10º da Lei 4.591/64 diz que é proibido a qualquer condômino “alterar a forma externa da fachada e decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é certo que o condomínio precisa de aprovação de 100% dos condôminos para autorizar o fechamento das sacadas. Mas, muitos condomínios estão aprovando uma uniformização dos projetos de fechamento com quóruns menores, garantindo um padrão único e impedindo a deterioração das fachadas. O aumento da área útil das unidades é outra questão que deve ser levada em conta antes da aprovação dos fechamentos. “A interpretação sobre o tema compete às Prefeituras, que podem entender que fechando a sacada em todos os lados, haveria uma transformação na utilidade da área, passando assim a sacada a ser uma área computável para o cálculo do IPTU. Ou seja, se as varandas se tornarem área útil do apartamento, farão parte do cálculo do IPTU”, explica o advogado. Na prática, pondera o especialista, o aumento da utilização daquele espaço, como sala de almoço, por exemplo, é notório, porém não seria este o motivo para transformar a área em computável ao IPTU. Nesse ponto, há outro risco: o espaço será decorado e o morador poderá entender que não haverá problemas em pendurar prateleiras e outros adereços nas paredes, colocar uma cortina a seu gosto e sair derrubando paredes para unificar sala e terraço. “Os prédios normalmente têm aprovado também o uso de cortinas em um só padrão e cor, e proibido a quebra de paredes que delimitam a varanda”, aponta Cristiano. A arquiteta Renata Marques concorda e vai além: antes de qualquer iniciativa, o síndico deve entrar em contato com a construtora para verificar a viabilidade técnica do fechamento. “Se não for mais possível contatar a construtora, deve-se procurar o projetista da estrutura do edifício, para verificar se há condições de suportar o peso dos vidros.” Renata recomenda ainda consultar um arquiteto para que o fechamento com vidro seja executado de forma a dar uniformidade à fachada. “Um arquiteto pode pensar na solução mais adequada, de forma a não denegrir a imagem do prédio, o que acontece quando cada apartamento encontra uma solução diversa da outra”, arremata. (L.O.) PRÓXIMA EDIÇÃO: USO DAS COBERTURAS: O QUE PODE E O QUE NÃO PODE
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DESDOBRAMENTOS DE UM TEMA POLEMICO
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DICA / PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO: EQUIPAMENTOS
Para qualquer serviço realizado no condomínio, o procedimento usual tomado pelos síndicos é pesquisar no mínimo três empresas e escolher aquela com o menor preço. Porém, quase sempre essa é a conduta menos indicada. Especialmente se o serviço pesquisado refere-se à manutenção dos equipamentos contra incêndio. Para o administrador de condomínios Marcelo Mahtuk, é essencial investigar a idoneidade da empresa contratada. “No caso de equipamentos de prevenção contra incêndio, o síndico só se certificará da qualidade do serviço se precisar utilizar qualquer um deles. E não se pode arriscar quando se trata de combater um incêndio e até mesmo salvar vidas”, constata. Pesquisar o tempo de mercado e se há reclamações da empresa em órgãos competentes são algumas das orientações de Mahtuk. É indicado especialmente conhecer as instalações da empresa. Segundo o engenheiro Nelson Reple Neto, que atua na área de engenharia de proteção contra incêndio e segurança, os condomínios deveriam ter o mesmo cuidado que as indústrias no caso da contratação desse tipo de serviço. No caso das indústrias, primeiro o provável fornecedor recebe a visita de um técnico ou engenheiro de segurança, que verifica as condições técnicas e físicas da empresa. “É gerado um parecer e a partir daí, se houver a homologação, serão iniciadas as solicitações de cotação”, afirma. Os riscos de entregar extintores e mangueiras do condomínio a uma empresa sem idoneidade são inúmeros: podem ir desde a não execução da recarga até a chamada “flanelada” (quando não há a troca do agente extintor, ou seja, água, pó químico seco ou CO2, mas somente a troca do selo). “O condomínio fica sujeito a não indenização pelo seguro em caso de um sinistro, se a empresa que tenha sido contratada para executar a recarga utilizar selo falso, o que é muito comum, ou não estiver certificada”, orienta o engenheiro Reple. No site do Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia) podem ser pesquisadas as empresas certificadas: www.inmetro.gov.br/registros. Mas, mais do que simplesmente enviar os equipamentos para manutenção anualmente, o condomínio deve estar sempre atento às condições de extintores e mangueiras. “O próprio síndico e o zelador podem realizar uma simples inspeção visual periodicamente para localizar problemas”, aponta Paulo Magri, engenheiro civil com pós-graduação em engenharia de segurança. Deve ser checado, por exemplo, se as portas corta-fogo possuem selo do Inmetro. Uma rápida vistoria nos extintores pode achar vazamentos. “Os cilindros são de ferro e furam, ou de fora para dentro, ou de dentro para fora. Dificilmente um extintor não terá problemas em cinco anos, seja no corpo ou nas válvulas”, diz Magri. As mangueiras são de malha, revestidas internamente de borracha, material que resseca com o tempo, trincando e perdendo a eficiência. “Temos leis de primeiro mundo, e no caso do estado de São Paulo, um decreto muito bem feito do ponto de vista técnico, o n. 46.076, de 2001. Falta-nos, porém, a conscientização. É comum pensarmos que os incêndios acontecem apenas nos edifícios comerciais, o que infelizmente não é verdade”, finaliza. (L.O.) PRÓXIMA EDIÇÃO: TOLDOS E COBERTURAS
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A ESCOLHA CERTA DOS FORNECEDORES
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FIQUE DE OLHO / SERRALHERIA
FOCO NA SEGURANÇA, CONFORTO E MODERNIZAÇÃO DOS EDIFÍCIOS Um plano de manutenção constante, aliado à modernização das instalações prediais, traz segurança, conforto e a garantia da valorização do patrimônio dos condôminos. Os serviços de serralheria certamente entram como grande aliado nas soluções que técnicos, arquitetos e engenheiros buscam para garantir a saúde e a revitalização das edificações, pois estão presentes desde os guarda-corpos e fechamento das varandas, aos portões que fazem a proteção perimetral, envolvendo ainda coberturas, gradis diversos, portas e corrimãos, entre muitos outros. Neste Fique de Olho, os síndicos e profissionais da área de construção encontram três fornecedores com ampla experiência no segmento condominial. Confira os produtos e serviços que eles oferecem.
SERRALHERIA CORDEIRO
Por Rosali Figueiredo
A diversificação em produtos e serviços que a Serralheria Cordeiro oferece há mais de 40 anos aos seus clientes já se consolidou como uma das grandes marcas da empresa. Apresentando um viés artístico em seus trabalhos, preocupada ainda com a qualidade na fabricação de cada item e buscando soluções inovadoras, a empresa atende a condomínios residenciais, comerciais, hotéis, hospitais, entre outras construções. Na área de condomínios, uma das principais demandas recai hoje sobre corrimãos, de forma a atender às normas da Prefeitura de São Paulo, afirma o empresário Anísio Cordeiro. Também é grande a procura por produtos que garantam a segurança da edificação, diz Anísio, como o fechamento das áreas próximas às guaritas e automatização dos portões. A Serralheira Cordeiro atua ainda com coberturas de policarbonato, esquadrias de ferro e alumínio, persianas de alumínio com automatização, portas de vidro e envidraçamento de sacadas. Segundo Anísio Cordeiro, os serviços da empresa “são muito diversificados, fazemos consertos e restaurações, troca de caixilhos de ferro ou madeira por alumínio”, exemplifica. A empresa assegura um ano de garantia para os serviços e tem como um de seus principais destaques o cumprimento dos prazos de entrega. Fale com a Cordeiro: (11) 2941 2980 | www.serralheriacordeiro.com.br | atendimento@serralheriacordeiro.com.br
SERRALHERIA MANU A expertise da Serralheria Manu, há quase 20 anos no mercado, é o trabalho com ferro, aço galvanizado e inox. Seus produtos e serviços são bastante diversificados e envolvem portões automáticos; basculantes; escadas caracol, reta e em "L"; corrimãos; estruturas metálicas como cobertura e mezanino; além de grades e proteção, como guarda-corpo e parapeitos para sacadas. A empresa atende a demandas por serralheria artística e serviços em geral, sempre com o foco na qualidade e no melhor preço ao cliente. Localizada na zona sul de São Paulo, no bairro do Ipiranga, a Serralheria Manu atua com uma equipe de profissionais altamente qualificados e preparados para atender de forma personalizada a cada um de seus clientes. Segundo o empresário Manuel Francisco, entre os condomínios, os serviços mais executados são grades, portões, coberturas e automatizações. Na troca das janelas, ele diz que é possível fazer o trabalho sem quebrar as paredes em “90% dos casos”. Fale com a Serralheria Manu: (11) 2063-4450 / 9538-0210 / 7737-1869 | www.serralheriamanu.com.br | serralheria.manu@ig.com.br
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SERRALHERIA MARCONI
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Portões automáticos, grades, escadas, mezaninos, coberturas em vidros e policarbonato, janelas recolhíveis, antirruído, caixilhos e serviços de serralheria em geral compõem o variado portfólio de atuação da Serralheria Marconi. “Ao longo dos seus mais de 40 anos de existência, a empresa pôde acumular sólidos conhecimentos profissionais para oferecer os melhores resultados no desenvolvimento de suas atividades”, destaca o empresário Denis Marconi. “É uma empresa que tem com principal premissa prestar serviço especializado com qualidade total, na medida da necessidade do cliente”, complementa Marconi. A empresa trabalha com esquadrias em ferro e alumínio e foi pioneira na introdução de uma técnica de troca de janelas (de madeira ou ferro por peças novas em alumínio) que evita a quebra de parede. “Ela foi criada pelo nosso fundador, Luis Claudio Marconi, e nossa equipe técnica há mais de 30 anos”, pontua o empresário. Denis Marconi destaca que atua somente com profissionais treinados e especializados, “prontos a prestar um serviço rápido, limpo e eficiente”. Segundo ele, mais de 50 condomínios já foram atendidos pela empresa para “a troca completa de todas as janelas, incluindo as áreas sociais, salão de festas, guaritas e os apartamentos”. Fale com a Marconi: (11) 2915 8877 | www.serralheriamarconi.com.br | contato@serralheriamarconi.com.br
Acess贸rios
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Acess贸rios, Administradora
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Alambrados, Amortecedor de Impacto
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Antena, Bomba d'ĂĄgua, Controle de Pragas
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Assessoria, Crachás, Coberturas, Elétrica
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Elétrica
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Elevador
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Elevador
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Elevador, Equipamentos de Ginástica
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Equipamentos de Ginástica, Extintores, Gás, Individualização de Água
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Hidráulica
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Impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização, Interfone
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Interfone, Laudos Periciais, Luz de EmergĂŞncia
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Manutenção Predial, Móveis, Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Paisagismo, Piscinas, Pisos, Porta Corta - Fogo
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Playgrounds
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Playgrounds
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Playgrounds, Radiocomunicação, Recuperação Estrutural, Serralheria
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Sensor de Presença, Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança, Terceirização, Treinamento
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Terceirização
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Terceirização, Tratamento de Piso
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