Editorial
Caro Leitor, Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Lília Rebello Marcos Fernando Queiroz Tainá Damaceno Ilustração DE CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Catia Gomes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Eliane Calixto Fabian Mesquita Francisco Grion Sônia Candido Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço Atendimento ao cliente Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão Diretor de arte Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Cristiane Lima Sergio Willian Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
Em 2012 completamos o 15º aniversário da revista Direcional Condomínios. E a exemplo do que grande parte das pessoas e organizações faz em um momento de virada do ano, olhamos o percurso seguido nos últimos doze meses procurando extrair lições para aprimorar ainda mais nossos serviços em 2013. Três dos grandes marcos de 2012 foram a edição especial de setembro, um “Guia de Condomínios de A a Z”; a realização do 5º Direcional Síndicos, no Memorial da América Latina; e o lançamento do livro “Sou Síndico, E Agora?”, do advogado, colaborador e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira. Para 2013, já temos compromisso agendado com vocês no 6º Direcional Síndicos, que acontecerá no dia 19 de outubro, no Frei Caneca Convention, com exposição de produtos e serviços e participação de conferencistas que certamente irão agregar novidades e informações relevantes à administração condominial. Ao longo do ano, iremos trabalhar pautas de interesse imediato de seu dia a dia, sempre trazendo novas abordagens, em especial um Guia de Manutenção, com lançamento previsto também para o mês de outubro. Até lá, desejamos que os síndicos, síndicas, administradores, zeladores, colaboradores e condôminos consigam trabalhar em prol da qualidade de vida e da pacificação do convívio coletivo, dando voz ao bom senso e ao consenso. A reportagem de capa desta edição mostra, por exemplo, que boa parte dos conflitos que tiram o sono dos síndicos, alguns dos quais chegam às vias do absurdo ou às ações judiciais, poderia ser evitada com uma boa conversa e, claro, com o respeito às normas do condomínio. O psicólogo Hernan Maximilian De Villar diz que mesmo que as pessoas tenham pontos de vista diferentes, é possível encontrar um meio termo, mesmo que para isso se recorra à mediação de um terceiro. Segundo ele, manter permanentemente a porta aberta ao diálogo propicia a criação do vínculo afetivo de todos com o ambiente condominial e desarma as situações potencialmente conflitivas. É preciso, portanto, que cada um colabore para a instauração de um clima de confiança, expandindo o espírito natalino a qualquer tempo, hora e lugar. Um ótimo 2013 a todos, Rosali Figueiredo Editora
GANHADORES DO SORTEIO DIRECIONAL CONDOMÍNIOS 2012 Agradecemos a todos que responderam à pesquisa de atualização do perfil do nosso público e de avaliação da revista, e anunciamos, com muita satisfação, os ganhadores dos prêmios sorteados entre os nomes que enviaram à editora o questionário preenchido. 1º Lugar Leandro Silva
2º Lugar Sebastião dos Santos
3º Lugar Francisco de Sousa
Zelador do Edifício Mater Tower
Zelador do Ibirapuera Park
Zelador Condomínio Guaraperê
Prêmio: Um par de rádios Motorola EP
Prêmio: Escorregador Toboguinho
Conheça também a Direcional Escolas e Direcional Educador www.direcionalescolas.com.br www.direcionaleducador.com.br
Filiada à
Tiragem auditada por Prêmio: Lavadora de alta pressão HD 585
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
05. Informe Publicitário: ..................................................................................Seciesp 06. Site: ..........................................................................Direcional Condomínios online 08. Dica: ..................................................................Gestão Ambiental: ar-condicionado 10. Coluna:...................................Aconteceu um acidente nas áreas externas, e agora? 11. Capa:...........................................Casos bizarros envolvendo síndicos & condôminos 14. Dica: ..................................................................................Segurança: treinamento 16. Dica:........................................................Serviços de telefonia, internet e TV a cabo 18. Fique de Olho: .........................................................................Tratamento de piso 20. Administração: ...........................Regulamentação dos espaços de lazer e convívio
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Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
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índice
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Acessórios para Condomínios 2ª capa, 7, 22, 23 Administradora 24 Alambrados 24 Alarmes 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Amortecedor de Impacto 25 Antena 24,25 Aquecimento Central de Água 25 Aquecimento de Piscina por Energia Solar 46 Armário para Correspondência 04 Assessoria em Treinamento 23 Bomba d’água 25 Cabinas Primárias 27,28 Caça Vazamento 27 Cadeira p/ Guarita 23 Caixa de Correio 04 Câmeras 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Carrinho 2ª capa, 7, 22, 23 Central PABX 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Cerca Elétrica 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Circuito Fechado de TV 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Coberturas ( Policarbonato e toldos ) 26 Cobrança 24 Coletor para Reciclagem 2ª capa, 22, 23 Controle de Acesso 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Controle de Medição 27,28 Controle de Pragas ( Dedetização, Descupinização) 27 Cortador de Grama 2ª capa, 16, 22, 23 Curso 8 Desentupidora 25 Elétrica 27,28 Elevadores ( Manutenção e Embelezamento ) 5, 28, 29, 30, 31
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Energia Solar 46 Equipamentos de Ginástica 31, 32 Equipamentos de Segurança 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Escadas 2ª capa, 7, 22, 23 Espelho 2ª capa, 7, 22, 23 Espreguiçadeira 2ª capa, 16, 22, 23 Esquadrias de Alumínio 48 Esquadrias de PVC 48 Fechadura Digital 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Ferramentas 2ª capa, 16, 22, 23 Fita Anti derrapante 2ª capa, 7, 22, 23 Fitness – Equipamentos 31, 32 Garagem 25 Gerador 26 Ginástica 31, 32 Grama Sintética 44,45 Guarda Sol 2ª capa, 16, 22, 23 Hidráulica 32, 33 Higiene e Limpeza 2ª capa, 22, 23 Iluminação de Emergência 27, 37,46 Impermeabilização 18, 33, 34, 35 Interfone 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Jardinagem 45 Lâmpada 2ª capa, 7, 22, 23 Lavadora de Alta Pressão 2ª capa, 22, 23 Lixeiras 2ª capa, 22, 23 Luz de Emergência 27, 37,46 Manutenção Predial 37, 38 Material de Construção Material Elétrico 2ª capa, 7 Mop´s 2ª capa, 7, 22, 23 Móveis 23
Paisagismo 45 Pára-raios 38 Perícia Predial 38 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 38, 39, 40, 41, 42, 43, 4ª capa Piscinas 46 Piso 43 Playground 13, 44, 45 Portão ( Automatização, Manutenção, Instalação ) 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Produtos de Limpeza 2ª capa, 7, 22, 23 Proteção Contra Incêndio 7 Quadra Poliesportiva ( Projeto, Manutenção e Reforma ) 24 Quadros de Aviso 7 Radiocomunicação 47 Recuperação Estrutural 46 Redes de Proteção 24 Restauração de Fachadas 38, 39, 40, 41, 42, 43, 4ª capa Saco p/ Lixo 22, 23 Sensor de Presença 7, 37 Serralheria 48 Sinalização 48 Sistema de Ancoragem 14 Sistemas de Segurança 06, 15, 17, 25, 46, 47, 3ª capa Tampa de Caixa d´água 50 Tapete 22, 23 Terceirização de Serviços 15, 48, 49, 50 Tratamento de Piso 50 TV por assinatura – 9 Uniformes 21 Vigilância
direcionalcondominios.com.br WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira.
‘ACERTANDO OS PONTEIROS’ ENTRE SÍNDICOS E CONDÔMINOS A advogada Luciana Marques de Paula avalia que algumas medidas simples possam auxiliar o síndico a melhorar o padrão de relacionamento com a coletividade. “Disciplinar o atendimento aos moradores, fornecedores e administração propriamente dita, com a determinação do horário para ficar à disposição da sindicância, alivia o desgaste de se ficar 24 horas por conta dos condôminos, animais, veículos etc.”, aponta Luciana. Leia sua entrevista completa na versão online da reportagem de capa da edição de dezembro / janeiro de 2013 da Direcional Condomínios.
COMO E QUANDO ACIONAR POR ‘DANOS MORAIS’
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O advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira esclarece, em reportagem disponibilizada no link http://migre.me/cdtku, do site da Direcional Condomínios, as situações que caracterizam os chamados ‘danos morais’ em conflitos envolvendo síndicos e condôminos. Por exemplo, “discordar, chamar a atenção, pedir para conferir documentação não configuram danos morais”. Já “falar mal, ofender, denegrir e expor ao ridí-
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culo” permitem acionar judicialmente uma pessoa por danos morais, informa a reportagem produzida por Lília Rebello. Confira.
REGULAMENTAÇÃO DOS ESPAÇOS DE LAZER E CONVÍVIO Quer implantar ou alterar as normas de utilização das áreas de lazer do condomínio? Veja como proceder acompanhando as dicas de Rene Vavassori, diretor de atendimento de uma grande administradora brasileira, na matéria da versão online da edição de dezembro / janeiro de 2013 da Direcional Condomínios.
MANUAL DE LOCAÇÃO: GUIA ÚTIL PARA OS ADMINISTRADORES CONDOMINIAIS O advogado Paulo Caldas Paes, especializado em condomínios e colaborador do site da Direcional Condomínios, produziu um manual objetivo sobre locação dos imóveis residenciais urbanos, que serve como boa fonte de consulta aos síndicos e profissionais envolvidos com a administração dos condomínios. Confira no endereço eletrônico http://migre.me/cgoyc.
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ASSEMBLEIA DEVE PADRONIZAR INSTALAÇÃO E EQUIPAMENTOS
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Ilustração: Jonas Coronado
DICA / GESTÃO AMBIENTAL - AR-CONDICIONADO
Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado. Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos. Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta. Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”. Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz. A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza. (Por Tainá Damaceno) Próxima Edição Prevenção Contra Incêndio – Vistoria e Diagnóstico
COLUNA
ACONTECEU UM ACIDENTE NAS ÁREAS EXTERNAS, E AGORA? Por Michel Rosenthal Wagner
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O tema das responsabilidades permeia
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a preocupação dos síndicos, termo que vem de “responsável” ou de “responder” e significa garantir, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que se praticou. Na linguagem jurídica, as responsabilidades são de diversas espécies: civil, penal, contratual, administrativa, funcional, previdenciária, trabalhista, fiscal etc. É importante ressaltar que o síndico tem entre suas responsabilidades prescritas no Código Civil, no Artigo 1.347, na sessão “Da Administração do Condomínio”, desempenhar os atos necessários à manutenção do edifício e à sua utilidade, segurança e salubridade para os condôminos e ocupantes em geral. Ou seja, o síndico é este administrador, e dele é esta responsabilidade. Esta questão é reforçada pelo artigo seguinte, quando fala que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Exemplo destas práticas obrigatórias é a limpeza das áreas comuns e manutenção de elevadores e da edificação como um todo, que se não for cumprida, segundo as expectativas naturais, lhe gerará responsabilidade por danos decorrentes desta omissão. Mesmo que contratando terceiros para desempenhar suas funções administrativas, a exemplo de prestadores de serviços, será mantida a responsabilidade do síndico em razão de sua escolha pessoal na contratação correspondente, e pela obrigação em fiscalizar a prestação de serviços. As obrigações em condomínio são inúmeras, e em regra são permeadas do dever de cuidado inerente a tantas atividades relacionadas à
administração condominial. Quando se fala em acidentes então, mais ainda a responsabilidade deve preocupar a pessoa que ocupa o cargo. A responsabilidade se lastreia na boa fé, ou na sua falta. Boa fé, por sua vez, se relaciona com o dever do cuidado inerente à atuação do síndico em todas as ocasiões. Assim, agir com boa fé e com responsabilidade para com a prevenção a acidentes em condomínios é o que se espera. Agir de boa fé implica na isenção de dolo ou engano, com que a pessoa realiza o negócio ou executa o ato, certa de que está agindo na conformidade do Direito, dentro do justo e do legal, e merece proteção legal especial neste sentido. O síndico que, por culpa ou por dolo, gerar prejuízos ao condomínio ou a terceiros, e neste sentido leia-se qualquer dano decorrente de acidente, age contrariamente à lei, à Convenção, ou mesmo às decisões da assembleia, podendo até ser destituído, e devendo responder pela consequência de seus atos. E voltando-se à relação entre responsabilidade, culpa e dever de cuidado, na ocorrência de qualquer acidente no condomínio, se o cuidado esperado não se verificar, o síndico responderá. Não basta o cuidado, este atenuará sua responsabilidade, ou seja, se agiu de boa fé e foi cuidadoso, mas permanecerá sua responsabilidade. Acidentes comumente acontecem em decorrência de problemas com os acabamentos na edificação: pisos defeituosos que possam fazer as pessoas caírem e se machucarem é um exemplo. No caso de o elevador não ter sua manutenção realizada a contento, qualquer acidente será de sua responsabilidade. Da mesma forma acontecerá se na piscina não se seguirem normas de segurança. Outra possibilidade atenuadora de sua responsabilidade é a verificação de que aquele que sofreu algum acidente concorreu com o evento, contribuiu agindo de forma negligente ou imprudente, por exemplo. Prosseguindo nesse raciocínio, se o mesmo aconteceu por atuação de força maior ou caso fortuito, podemos afirmar que o comportamento cuidadoso e diligente pode agregar em favor do síndico. É importante ressaltar que este dever de cuidado cabe como responsabilidade do síndico, assim como por todos os ocupantes e usuários das edificações, ou seja, também aos proprietários condôminos, locatários, usuários em geral, bem como funcionários contratados, que poderão ser responsabilizados pelos danos decorrentes de sua atuação. Finalmente, o dever de cuidado deverá permear os atos subsequentes ao acidente ocorrido, para que não se agravem as responsabilidades correspondentes.
Michel Rosenthal Wagner é advogado e membro técnico das vice-presidências de Sustentabilidade e de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi em São Paulo, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – Seccional Pinheiros, e diretor do escritório MRW Advogados. Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br
O síndico Valdir Roque dos Santos, do Arte e Vida Marajoara
CASOS BIZARROS
ENVOLVENDO SÍNDICOS & CONDÔMINOS:
PACIÊNCIA À PROVA
O Dicionário Aurélio traz significados bem diferentes para o adjetivo ‘bizarro’: de ‘gentil’ e ‘generoso’ a ‘incomum’, ‘esquisito’ e ‘extravagante’. Mas é no sentido da esquisitice que a palavra pegou no senso comum e ajuda a definir bem a rotina de trombadas que marca a relação entre os síndicos e alguns condôminos. Sem chance para o descanso, síndicos e síndicas costumam ter sua paciência testada até o limite por pessoas que gostam de “ser do contra”. Por Rosali Figueiredo
No domingo de Carnaval de 2012, o síndico Valdir Roque dos Santos teve que respirar fundo, segurar a adrenalina e usar toda sua paciência para contornar uma eventual ida a um plantão policial da cidade. Não era o caso de prestar queixa contra uma pessoa, mas sim de evitar ser enquadrado por crime ambiental. Naquele dia, Roque acompanhava a remoção de um eucalipto da área comum do Condomínio Arte e Vida Marajoara, que havia sido autorizada pela Prefeitura, porque a árvore estava comprometida e oferecia riscos aos condôminos e aos pedestres da área externa. Um galho já havia caído sobre um carro estacionado do lado de fora e, com muita sorte, não deixara vítimas. Mas um morador, talvez inconformado com a movimentação dos serviços, chamou a Polícia Militar. Sorte que Roque é um síndico precavido: estava com toda documentação em mãos, o que foi suficiente para mostrar aos policiais que não estava cometendo crime algum. Pelo contrário, conforme determinação da prefeitura, ele teria que providenciar a reposição da árvore por outra nativa, o que foi feito, optando-se por uma quaresmeira. Claro que a situação o chateou bastante, porque além de estar trabalhando em um dia em que a maioria dos paulistanos descansa, Roque teve que lidar com a maledicência, com a suspeição em torno de sua pessoa. Na época, fazia seis meses que o representante comercial havia sido eleito síndico do condomínio de duas torres e 206 apartamentos, localizado em Cidade Ademar, zona Sul de São Paulo. Completava-se ali, segundo Roque, um período inicial bastante atribulado de gestão, marcado por muitos dissabores e boicotes. Quando assumiu o cargo, Valdir Roque encontrara um condomínio em desordem, não por omissão ou erros do síndico anterior, Luiz Henrique dos Santos, que permanece ainda como subsíndico de uma das torres, mas porque se plantara ali uma cultura de favorecimento a alguns fornecedores, incluindo a terceirização da limpeza e portaria. A inadimplência também era elevada, assim como o rombo orçamentário provocado por anos de falhas na manutenção. “O condomínio parecia um campo de guerra. O síndico anterior ao Luiz renunciou depois de três meses”, lembra Roque. Morador desde a entrega do residencial, há sete anos, Roque era conselheiro, resistia à ideia de ser síndico, entretanto, após aceitar a missão, resolveu renegociar ou cancelar os contratos com todos os prestadores, quebrando “um jogo de cartas marcadas”. Os
boicotes não demoraram e a situação potencialmente conflitiva fez com que Roque ficasse mais de 20 horas na portaria do condomínio em um único final de semana, para acompanhar a troca da empresa de terceirização. Segundo ele, alguns moradores chegaram a forçar situações para colocar o sistema em prova. Já entre alguns inadimplentes, Roque ganhou a pecha de “cobrador”. “O convívio hoje é pacífico, porque os moradores perceberam que estou fazendo um trabalho profissional. No começo tive que tomar medidas duras, mas sempre buscando o diálogo, a informação e agir de acordo com a lei”, diz. Segundo ele, sua administração atua em cima do “tripé Convenção do condomínio, Regimento Interno e Código Civil, o que pôs fim às decisões baseadas nas relações de amizade”. Foi preciso um tempo para que os condôminos se acostumassem com a mudança de estilo, e ainda hoje alguns telefonam no meio da madrugada do domingo para segundafeira, para fazer alguma queixa, “achando que o síndico está à disposição 24 horas”. Mas como faz plantão uma vez por mês para atender aos moradores, disponibiliza seu email e celular, Roque tem conseguido mudar um pouco a cultura do condomínio. “Todos nossos procedimentos têm sido comunicados para que as pessoas se ree-
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Fotos: Rosali Figueiredo
CAPA
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CAPA duquem para viver em coletividade. Achei que isso levaria dois meses, levou sete!” O seu colega e subsíndico Luiz Henrique, que também é psicólogo, avalia que os síndicos devem aprender a não levar
essas intercorrências para o lado pessoal, “pois há pessoas que são insatisfeitas com tudo, cuja dinâmica é viver em função da problematização. Mesmo que você apresente uma solução, elas vão problematizar. E são sempre os ‘mesmos três’ condôminos”, aponta Luiz. Para Roque, a alternativa é ser “legalista e agir sempre embasado”, evitando, de outra maneira, envolver-se em problemas entre vizinhos.
Foto: Rita Barreto
DE VÍTIMA A QUASE RÉ
CYBELE BELSCHANSKY
Existem síndicos que acabam inevitavelmente no distrito policial. O pior é quando o outro lado nem é residente no condomínio, mas na vizinhança. Esta é a situação da síndica Cybele Belschansky, do Condomínio Edifício Residencial Jupiá, localizado no bairro de Santa Teresinha, zona Norte de São Paulo. Cybele teve que apelar a um Boletim de Ocorrência para tentar acabar com o barulho excessivo produzido pelas festas da moradora de uma casa vizinha ao prédio. A situação ocorria havia anos, relembra Cybele, com transtornos que varavam a noite, sem que ninguém tivesse coragem de questionar a vizinha. Cybele encarou o perrengue e enfrentou até uma contra acusação da denunciada de que estava cometendo preconceito racial (o delegado não embarcou na artimanha). Até o momento, não houve desfecho para o caso, mas, de qualquer maneira, a ação já contribuiu para uma mudança positiva no comportamento da moradora, observa Cybele.
DO BOTIJÃO À AMEAÇA DE MORTE A síndica Maria Ilani Marques Viana, do Bloco 8 do Condomínio Residencial IV Centenário, situado na região de Interlagos, zona Sul de São Paulo, sofreu ameaças de morte por parte de um morador que não aceitava a individualização do gás e queria manter o botijão no apartamento. Maria Ilani, entretanto, nem chegou a fazer B.O., porque o condômino logo se mudou do local. Mas a síndica ainda enfrenta problemas com dois moradores que insistem em ter o botijão nos apartamentos, o que a obrigará a buscar o auxílio de um advogado em 2013 para resolver o problema.
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Personagem já bastante conhecida da mídia e síndica do Condomínio Edifício Ana Carolina, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, Rejane de Albuquerque já protagonizou seis ações por danos morais com moradores. Perdeu duas, apesar de em uma delas, o juiz ter reconhecido que a acusadora cometera atitude antissocial. Na ação mais recente, Rejane foi acusada de preconceito por um casal homossexual, depois que a síndica os notificou da proibição, estabelecida em Regimento Interno, de posse de animais domésticos nas unidades privativas. No entanto, as situações mais dramáticas vividas pela síndica dizem respeito às mortes de dois ex-moradores; cada um deles vivia sozinho, morreu dentro do apartamento, e coube a Rejane acionar IML, familiares e providenciar a limpeza dos imóveis.
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EVITE ‘PENSAR COM O FÍGADO’ Psicólogo especializado em conciliação e mediação de conflitos em organizações privadas, Hernan Maximilian De Villar aponta os condomínios como potencialmente problemáticos porque “existem pessoas convivendo obrigatoriamente com outras, mesmo que não queiram”. A alternativa, então, é buscar sedimentar uma cultura democrática, algo ainda novo no Brasil, diz. “Somos uma sociedade muito narcísica, ensimesmada, ligada nas próprias coisas e pouco atenta ao coletivo. E aí, quando entra uma situação envolvendo poder ou a necessidade de lidar com o diferente, as pessoas levam tudo para o campo pessoal”, analisa Hernan. Desta maneira, continua o psicólogo, cabe ao síndico desenvolver a capacidade de “ouvir o que está sendo dito como problema do condomínio, e não pessoal. Ele deve ouvir bem, assimilar, não reagir e ter a capacidade de ganhar tempo. Isso ajuda a não ‘pensar com o fígado’, pois quando se reage no impulso, você avalia mal as coisas e se perde.” Um síndico não deve ser omisso, nem impulsivo, defende Hernan. “Ele precisa ser flexível na condução das coisas do condomínio, manter posições firmes, no entanto, isso não pode ser confundido com autoritarismo.”
Foto: Rita Barreto
SEIS PROCESSOS NAS COSTAS
CAPA
OS DOIS LADOS DA MOEDA Trabalhando há 17 anos com atendimento aos condomínios, a advogada Luciana Marques de Paula observa que, muitas vezes, posturas autoritárias adotadas pelos síndicos também contribuem para render um bom caldo de conflitos com os moradores. Se de um lado existem “condôminos que não sabem morar em comunidade, jogam lixo, gritam, soltam rojões pelas janelas comemorando um jogo de futebol, usam a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene”, de outro, persistem síndicos que contratam obras desnecessárias sem aprovação de assembleia, dão margem a suspeitas de desvios e atropelam o Regimento, diz. Mas hoje, Luciana observa uma tendência à profissionalização do cargo, especialmente entre executivos aposentados, “que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial”. A tendência deve facilitar o convívio coletivo, acredita Luciana. (Leia sua entrevista completa no site www. direcionalcondominios.com.br).
CAMINHOS PARA UMA SOLUÇÃO AMIGÁVEL
Onde ir? Cejusc – Centro Judiciário de Solução de Conflitos Endereços em São Paulo: Rua Barra Funda, 930 (Barra Funda / Tel. 11 3661-1625) Rua da Glória, 346 (Centro / Tel. 11 3272-6651) Rua Doutor Fabrício Vampré, 70 (Vila Mariana / Tel. 11 3274-5580) Rua Vergueiro, 831 (Campus Uninove / Tel. 11 3274-5580) Horários de atendimento: das 10h às 17h. Como proceder? Para solicitar um pedido de sessão de conciliação/mediação a pessoa deverá se dirigir a um destes endereços e contar o fato para um funcionário. Ou, ainda, levar uma petição pronta e protocolar. Não há necessidade de advogado, mas nada impede que se contrate um para representá-lo. Não precisa apresentar todos os dados da parte contrária, basta o nome e endereço. Mas a parte reclamante (pessoa física) deve levar seus documentos pessoais. Já as empresas devem apresentar Contrato Social. Situações em que a mediação mais se aplica: A conciliação/mediação pode ser aplicada aos casos envolvendo condomínios, família, empresas, bancos, escolas. Em relação aos condomínios, as situações mais comuns são de cobrança e conflitos com prestadores de serviços e construtoras.
LEIA MAIS / AÇÕES DE DANOS MORAIS EM WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS, LEIA A REPORTAGEM “CUIDADOS INDISPENSÁVEIS PARA NÃO LEVAR OFENSA PARA CASA”, COM ORIENTAÇÕES DO ADVOGADO CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA AOS SÍNDICOS E CONDÔMINOS. CONFIRA EM HTTP://MIGRE.ME/CDTKU.
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A advogada Ana Luiza Pretel apresenta no quadro abaixo dicas aos síndicos e síndicas para resolver os atritos com o auxílio da mediação de terceiros, evitando os desgastes da via judicial.
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DICA / SEGURANÇA – TREINAMENTO
ATENÇÃO AOS RISCOS & AÇÃO NA MEDIDA CERTA Por Lília Rebello
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Cercas, câmeras, alarmes, blindagem, sensores, monitoramento. A tecnologia avança a passos largos, com sistemas que contribuem para a segurança dos condomínios. No entanto, nada disso tem efeito se não houver o principal: funcionários e moradores devidamente treinados para lidar com os equipamentos e adotar condutas preventivas no dia a dia. Tanto é verdade que a maioria dos arrastões que aconteceram em São Paulo este ano foi decorrência de falha humana. Os meliantes sabem que existe uma fragilidade nesse aspecto e contam com ela nas suas ações, adotando as mais variadas formas de ludibriar e render porteiros. Depois que acontece, não adianta culpar o funcionário. “Reclama-se que o porteiro age errado, mas ninguém ensinou para ele como proceder”, afirma o consultor em segurança Nilton Migdal. Ele destaca a importância de se investir na seleção e treinamento do funcionário e, ainda, contar com normas e procedimentos de segurança escritos num manual a ser seguido por todos do condomínio. “Dos 150 empreendimentos onde já atuei, apenas quatro deles tinham normas escritas e somente um único as tinha implantado de fato”, revela. De acordo com João Palhuca, vice-presidente do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada, Segurança Eletrônica, Serviços de Escolta e Cursos de Formação do Estado de São Paulo), tão fundamental quanto treinar funcionários é orientar moradores. “Os condôminos, na maioria dos casos, são os maiores responsáveis pela ineficiência do sistema. Eles não cumprem regras, não tratam os profissionais com respeito, desenvolvem relações inadequadas com a equipe de proteção e isso cria um clima de desobediência ao programa de segurança”, aponta. Um exemplo clássico é a falta de atenção do morador em comunicar a portaria sobre a contratação e demissão de funcionários, como faxineira e babá, bem como avisar sobre visitas de amigos e parentes. “Não adianta o morador ficar furioso se o porteiro não deixar sua mãe que mora em outro Estado entrar no prédio, pois ele não foi informado e a pessoa não está cadastrada”, afirma Migdal. Vale lembrar que o treinamento sozinho também não basta, é preciso seguir outros passos importantes, segundo os especialistas, até para dar respaldo à ação dos porteiros:
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> Criar conselho de segurança no edifício: Migdal orienta a formação de um conselho com até quatro pessoas, que irão se dedicar a pensar na segurança do condomínio. “A comissão deve ter poder de decisão em nome de todos, senão os processos ficam muito lentos”, sugere. > Criar normas e procedimentos: é indicado o apoio de um consultor para fazer o diagnóstico da segurança no condomínio, recomendar medidas e ajudar na elaboração de normas internas, com penalidades para quem não cumpri-las. O consultor geralmente dá palestras de orientação e sensibilização para funcionários e moradores. > Selecionar funcionários: não adianta economizar e contratar pessoas com grau de instrução muito baixo, segundo Palhuca. O profissional precisa
DICA / SEGURANÇA – TREINAMENTO ser “treinável”, capaz de fazer cadastro de visitantes, tomar decisões e seguir procedimentos. Migdal orienta que se avalie com atenção a remuneração e os benefícios dos porteiros. Para ter um profissional mais preparado e satisfeito, é preciso remunerá-lo adequadamente e oferecer boas condições de trabalho. > Currículo do treinamento: este depende das necessidades do condomínio e um consultor poderá ajudar a identificá-las, definir o conteúdo, aplicar o treinamento e avaliar se foi devidamente assimilado. Segundo Palhuca, os programas são diferentes de acordo com as características do empreendimento, inclusive localização, número de torres e apartamentos. Já Migdal recomenda que o treinamento aconteça no local de trabalho (fora do expediente, contando como hora extra) e inclua o uso de equipamentos, cumprimento de normas e procedimentos, e segurança da informação. “Treinamento não engloba só abertura de porta, mas percepção, observação de suspeito, identificação de truques, condutas em situações diversas e resguardo de informações de dentro do prédio”, explica. > Treinar o condômino: o treinamento de moradores deve focar na orientação para o cumprimento das normas. Eles precisam entender que se resolveram morar em condomínio terão de acatar as regras e sofrer penalidades se as descumprirem. > Investir em reciclagem: os criminosos estão sempre mudando de tática e a equipe de segurança não pode se acomodar. Os especialistas orientam treinar sempre os novos funcionários e, mesmo que a equipe se mantenha fixa, promover reciclagem a cada seis meses. > Testar a segurança: é indicado fazer simulações periódicas de tentativa de intrusão no condomínio para testar a equipe e o sistema. “O objetivo é valorizar quem age bem e corrigir eventuais falhas, sem retaliações ou demissões”, explica Migdal.
Cumprindo o segundo mandato no Residencial Ilha de Boaçava, São Paulo, o síndico Sílvio Timóteo passou a se preocupar mais com segurança após a recente onda de arrastões. Participou do “1º Curso de Treinamento em Segurança” com Luís Renato Mendonça Davini, promovido pelo Grupo Direcional, e vem tomando medidas preventivas, ainda que nunca tenha havido uma ocorrência. “Decidi proteger ao máximo meu porteiro como último elo a ser quebrado para a invasão. Iniciei reforma na cabine, mandei fazer outra porta, coloquei vidros blindados e ar-condicionado. Implantei um trabalho de conscientização de funcionários e moradores através de informativos e já observo resultados”, revela. Os próximos passos serão contratar uma empresa de monitoramento 24 horas e criar um manual de procedimentos. Porém, ele sabe que não é fácil mexer com costumes e já enfrentou algumas resistências. “Teve morador que disse: ‘eu vivo aqui há 20 anos e nunca aconteceu nada’. E eu falei: então porque nunca furou o pneu você vai andar sem estepe no carro?”. Já a síndica e administradora Carmen Mendes Pagan cuida pessoalmente do treinamento de seis funcionários do Edifício Itororó, na Bela Vista. O condomínio tem 160 unidades, conta com sistema de segurança e regulamento geral. A síndica também esteve presente no 1º Curso de Treinamento da Direcional, acompanhando parte de sua equipe.
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SÍNDICOS MAIS CONSCIENTES
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DICA / SERVIÇOS DE TELEFONIA, INTERNET E TV A CABO
CONECTE-SE ÀS INOVAÇÕES do MUNDO VIRTUAL
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Por Marcos Fernando Queiroz
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Os novos empreendimentos residenciais multifamiliares já são entregues com estrutura para abrigar tecnologia e interatividade nas telecomunicações, unindo conceitos de praticidade, rapidez, segurança, sustentabilidade, convivência e qualidade de vida. Nesse rumo de inovação, e, levando-se em consideração o conceito da "casa conectada", uma nova demanda de planejamento e infraestrutura em telecomunicações chama a atenção direta dos síndicos dos edifícios mais antigos, principalmente a necessidade de contratar um projeto especializado que padronize as instalações e aproveite as atuais opções tecnológicas da área. Desta forma, o setor condominial adota nova postura ante a gama de produtos e serviços disponíveis no mercado, que, acima de tudo, propiciam a interligação entre diferentes mídias e sistemas e garantem maior capacidade e velocidade de transferência de dados, além de melhor definição de som e imagem aos usuários. “Há tempos o mercado de condomínios residenciais busca incorporar soluções de tecnologia em telecomunicações, desenvolvidas com o objetivo de facilitar o dia a dia do edifício”, observa o engenheiro Paulo Henrique Dal Bó, de uma empresa especializada na área. ”Do ponto de vista dos clientes, a existência destes sistemas demonstra uma preocupação da construtora em relação ao conforto do futuro morador”, completa. Ainda de acordo com o engenheiro, muitas construtoras estão atentas para a instalação de um sistema de cabeamento estruturado nas unidades, onde os pontos de serviços de telecomunicações poderão ser utilizados para dados, voz ou imagem, dependendo da necessidade do morador. ”Contudo, ainda não presenciei grandes soluções para as áreas comuns dos edifícios”, alerta. Segundo Paulo Rewald, diretor do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação), há mais de uma década os projetos de edificação já contam com tubulações, caixas e sistemas para atender às novas e futuras demandas virtuais no campo da telecomunicação. “A TV a cabo foi pioneira, e à época já protagonizava essa revolução no campo das instalações, mesmo sem saber o que iria acontecer em poucos anos, com a interligação dos sistemas”, analisa. Para o especialista, na última década os edifícios passaram a adotar uma única prumada para atender simultaneamente a todas as instalações que dizem respeito à transmissão dos sinais. Em geral, ela parte do hall dos elevadores e é conhecida como chart, tendo pontos abertos para cada apartamento, isolamento contra fogo e a função de trazer e distribuir a informação externa para todas as dependências do prédio. “Hoje também é comum a medição do uso dessas energias por meio de um aparelho chamado de remota, e que, a partir de cada unidade, mas de forma coletiva e organizada, transmite sinais até uma central”, informa Rewald. O diretor do Secovi-SP considera que os empresários do setor têm procurado atender a todos os empreendimentos com os novos sistemas de comunicação, independentemente de padrão social, e revela: “esperamos a evolução do que hoje consideramos algo retrógrado, ou seja, a padronização dos cabos de telefonia, dos mais simples aos mais sofisticados”. Ainda de acordo com Rewald, qualquer edifício residencial vertical com elevador e mais de três andares já pode contar com essas soluções, pois o custo é irrisório e diluído no orçamento da obra. “Inclusive temos procurado interligar todos os pontos de saída existentes dentro de cada imóvel, e naque-
Ilustração: Jonas Coronado
DICA / SERVIÇOS DE TELEFONIA, INTERNET E TV A CABO
les com mais de 80 metros quadrados, deixamos um quadro de distribuição chamado de telemática, tudo para facilitar futuras demandas”, revela.
ADAPTAÇÕES NECESSÁRIAS AOS ANTIGOS O síndico profissional Carlos Theodoro Martins lembra que a maioria dos edifícios antigos, com mais de 20 anos, precisa passar por adaptações estruturais antes de receber o aparato tecnológico de comunicação disponível no mercado. “Dependendo do caso, será necessário inclusive proceder ao cabeamento externo, que normalmente não é considerado alteração de fachada, por isso não requer assembleia, mas sim o consenso do corpo diretivo”, observa. No que se refere ao custo das obras, Martins traça um panorama totalmente sadio e viável para os condomínios, em face da concorrência mercadológica. Segundo ele, hoje as grandes operadoras do setor estão disputando clientes em potencial, e não é difícil conseguir a adaptação estrutural a título de cortesia, em troca da considerável adesão ao serviço de cabeamento em fibra ótica de última geração. “Fora desse expediente os custos podem ser significativos”, revela. Contudo, o síndico chama atenção para uma realidade preocupante: “hoje as empresas terceirizam e até ‘quarteirizam’ parte dos serviços. É função do síndico e mesmo do zelador acompanhar atentamente todas as etapas do trabalho, para que não ocorram erros clássicos”, alerta. Mas, ainda de acordo com Martins, devido ao avanço na qualidade dos materiais e na fidelização da tecnologia digital de ponta, normalmente os resultados finais são satisfatórios.
O Condomínio Edifício Mont Cenis, localizado no Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo, parece ter saído na frente no quesito instalação de sistema digital a base de fibra ótica. A construção, de quase 30 anos, está promovendo adaptações para atender às suas 52 unidades, a partir de um minucioso estudo que abarca, inclusive, o salão de festas. Por meio de senha, será possível ao usuário do espaço ter acesso aos recursos que os cabos de fibra ótica propiciam, como Wi-Fi, TV digital, telefonia etc., ou seja, a um “virtualismo” de última geração. “A empresa de telefonia se responsabilizou por todas as etapas, com monitoramento direto de um engenheiro. Esse foi um diferencial que trouxe não só qualidade nas ações, mas segurança ao usuário”, considera o síndico Martins. E existe muito mais a ser explorado a partir desta modalidade de transmissão de sinais, de acordo com o síndico. Dependendo da disponibilidade de equipamentos do condomínio, como aqueles que compõem a portaria, por exemplo, torna-se viável integrar o sistema de segurança do prédio: “já é possível acessar as câmeras de CFTV via IP, pelo celular conectado à internet. Assim, pode-se acompanhar remotamente tudo o que acontece no prédio”, conclui Martins.
Próxima Edição Impermeabilização – Vistoria e Diagnóstico
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PIONEIRISMO NO ALTO DA LAPA
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FIQUE DE OLHO / TRATAMENTO DE PISO
QUESITO OBRIGATÓRIO À MANUTENÇÃO
DO CONDOMÍNIO
Limpeza, manutenção, preservação, restauração e valorização do patrimônio: muitas são as qualidades envolvidas com os processos de tratamento dos pisos externos e internos aos condomínios. Afinal, o uso de técnicas e procedimentos corretos ajuda a evitar rachaduras, infiltrações, desgastes e manchas, entre outros. Conheça, neste Fique de Olho, empresas especializadas e com tradição no serviço e preparese para manter as superfícies em ordem em 2013.
AGILIMP
Por Rosali Figueiredo
Empresa com 15 anos de experiência em polimento, limpeza, impermeabilização e manutenção de pisos, a Agilimp preza pela credibilidade alcançada junto ao mercado e anuncia descontos de 30% para os “orçamentos solicitados e aprovados para início dos trabalhos em janeiro e fevereiro de 2013”, afirma o diretor comercial Silvio do Carmo. A Agilimp se diferencia por trabalhar com polimento a base de água (que não levanta pó), por sua equipe de profissionais qualificados, pelo cumprimento do prazo de entrega e garantia do serviço, destaca Silvio. Em relação ao tratamento de piso, é feito “polimento e restauração de granilite, mármore, ardósia e pisos frios”. No caso do polimento natural em granilite, a empresa utiliza técnica que dispensa a aplicação de produtos químicos, o que assegura brilho natural ao revestimento. A empresa atua também com limpeza, pintura e restauração de fachadas, entre outros serviços. Fale com a Agilimp: 11 5814 7709 / 5812 7458 www.agilimp.com agilimp@agilimp.com
RESINA ECOLÓGICA
Quem quiser conhecer a qualidade dos serviços prestados pela Resina Ecológica, deve visitar o show room da C&C na Avenida Brasil, região dos Jardins, em São Paulo. O trabalho de revitalização do piso centenário do espaço foi um dos destaques da Resina em 2012, diz o empresário Luciano Revieri. Com doze anos de mercado, a Resina especializou-se em raspagem e aplicação de resina em decks e assoalhos, além de polimento em mármore, granito e granilite. Realiza também limpeza técnica em superfícies externas em pedras. “Nosso principal benefício ao condomínio é a revitalização de áreas nobres sem precisar trocá-las”, destaca o empresário. Preocupada com a questão ambiental, a empresa utiliza produtos a base de água e atua em conformidade com a legislação da área, além de primar pela qualidade dos serviços, cumprimento dos prazos e excelência no atendimento aos clientes. Fale com a Resina Ecológica: 11 5052 3733 www.resinaecologica.com.br vendas@resinaecologica.com.br ecoresina@ig.com.br
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RESTAURO
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A Restauro é uma empresa especializada no segmento da arquitetura sustentável, afirma o diretor Edson Gatto, atendendo a clientes residenciais e comerciais. “Nossos serviços são para todo o tipo de pedra, indo da limpeza à impermeabilização em ardósia, granilite, miracema, pedra mineira, mosaico português e outras”, enumera. O carro-chefe da empresa é o tratamento para mármore e granito, destaca Edson, lembrando que o processo “consiste no polimento natural da superfície, devolvendo à pedra seu brilho natural, com a remoção de riscos e manchas”. Entre as vantagens do serviço, o diretor aponta que a tecnologia utilizada evita “poeira, quebra-quebra, remoção ou perda de materiais”; oferece maior resistência às superfícies tratadas; e propicia a renovação do ambiente, aproximando-o do projeto original. A Restauro apresenta versatilidade e diversidade nos processos e produtos, o que permite satisfazer às necessidades dos clientes dentro de seus orçamentos, completa Edson. Fale com a Restauro: 11 4332 4875 www.empresarestauro.com.br contato@empresarestauro.com.br
TRATAMENTO PISO
São mais de 40 anos de mercado e um milhão de metros quadrados em obras executadas: esse é o grande portfólio que a Tratamento Piso apresenta aos condomínios, certificando-os da qualidade dos serviços de uma empresa que juntou tradição e expertise para recuperar superfícies internas e externas. "Fazemos atendimento personalizado e in loco, sem custos adicionais, e utilizamos equipes e maquinários próprios, sem terceirização”, ressalta o empresário Marcio Garcia. Segundo ele, a Tratamento dispõe de equipamentos de ponta, materiais e matérias-primas de empresas conceituadas no mercado, mão de obra qualificada e especializada, de forma a garantir a satisfação do cliente. Em 2013, a Tratamento começará a atuar com revestimento em Epóxi para garagens, com “produtos top de linha, utilizados em empreendimentos novos de alto padrão, shoppings etc.”, anuncia Marcio. Fale com a Tratamento Piso: 11 4063 8895 www.tratamentopiso.com.br Próxima Edição contato@tratamentopiso.com.br
gerador, baterias e nobreaks
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FIQUE DE OLHO / TRATAMENTO DE PISO
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ADMINISTRAÇÃO / ESPAÇOS DE LAZER E CONVÍVIO
REGULAMENTAr
É PRECISO
A combinação entre férias e verão costuma dar vida nova às quadras, piscinas, academias e salões de festas dos condomínios. Mas para evitar superlotação e desconforto aos condôminos, é preciso adotar normas de uso, desde quem pode frequentar as piscinas até o tempo nas esteiras das academias.
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Por Rosali Figueiredo
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Os meses de dezembro e janeiro representam um período ideal para os condomínios testarem se as regras de uso de seus espaços de lazer atendem às necessidades do bom convívio, do conforto dos condôminos e até mesmo da manutenção. “Algumas normas têm que ser mudadas porque se observa as necessidades desses ambientes conforme a sua utilização”, diz o síndico Edson Silveira da Hora, do Condomínio Isla Lago dos Patos, localizado na Vila Galvão, em Guarulhos. O residencial de duas torres, quatro blocos e 160 apartamentos de classe média foi entregue há pouco mais de um ano, com regras gerais previstas na Convenção. Já o Regimento Interno foi elaborado a partir de modelos extraídos de condomínios da região, visitados pelo síndico. Entretanto, em dezembro de 2012, os condôminos foram convocados a votar em assembleia a alteração de algumas dessas normas. “No regulamento original não foi permitido, por exemplo, levar qualquer espécie de bebida para área da piscina. Mas os moradores querem aproveitar o espaço físico com mesas e cadeiras e levar sua água, refrigerante ou suco, por isso, propusemos alteração da regra”, comenta o síndico. De outro lado, se antes era possível levar até dois visitantes para o espaço, permitindo-lhes entrar na piscina, agora a norma terá que ser revogada, “porque é impossível controlar isso”, justifica. Outra medida que também precisará ser modificada diz respeito às multas. “O Regimento prevê valores equivalentes
à taxa do condomínio, mas o ideal é fazermos uma tabela progressiva”, ajustando-a conforme o tipo de infração, esclarece Edson. Finalmente, completa o síndico, outra grande necessidade de regulamentação que só pôde ser observada pelo uso está na proibição de locar brinquedos infantis externos para as festas. Alguns moradores andaram alugando piscinas de bolinha ou pula-pula e colocando-os junto do playground, o que gerou desconforto entre os demais condôminos. Mas Edson acredita que as normas e restrições deverão ser assimiladas com o tempo, já que boa parte dos moradores ainda não tem a cultura de convívio em condomínio, diz. Na verdade, o diretor de atendimento de uma grande administradora sediada em São Paulo, Rene Vavassori, alerta que as regras “não podem ser feitas no sentido de inibir o uso de tais áreas, mas sim o contrário”. Ou seja, devem ser criadas “regulamentações que incentivem o condômino a utilizá-las de forma racional, respeitando-se os direitos dos demais”. Segundo Vavassori, é preciso que os síndicos adotem a prática de divulgar periodicamente essas normas aos moradores, além de deixar claro que, se elas não forem atendidas, a unidade será notificada e, posteriormente, multada em caso de reincidência. Para Omar Anauate, diretor de condomínios da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), a mudança no perfil dos condomínios, principalmente nos últimos dez anos, incorporando mais equipamentos de lazer, tornou os usos e as relações mais complexas, ampliando, portanto, o potencial conflitivo e impondo a necessidade de se incluir normas mais gerais no Regimento Interno e criar regulamentos específicos para cada tipo de espaço. Entre as gerais, o diretor cita a previsão de penalidades e de reparação de danos em caso de infrações. Quanto às específicas, ele lembra, por exemplo, a importância de regular o tempo de uso das esteiras nas academias, cada vez mais frequentadas. Anauate considera importante, ainda, fazer com que o condômino assine “termos de uso e de responsabilidade” quando faz reservas dos ambientes para receber convidados, a exemplo do salão de festas e churrasqueiras. O mesmo deve ser feito junto aos moradores que contratam personal trainer para acompanhá-los nas academias, recomenda o diretor da Aaabic. Afinal, “o que é combinado não sai caro”, arremata. Entretanto, Anauate se preocupa com o excesso de zelo de alguns condomínios que costumam apagar as luzes de seus espaços de circulação, praças e alamedas após às 22hs, para impedir a aglomeração de jovens e adolescentes. “Uma coisa é evitar excesso de barulho ou baderna, mas não há embasamento para proibir ou coibir esses agrupamentos. A restrição poderá trazer um potencial de problemas muito maior”, adverte o diretor.
ADMINISTRAÇÃO / ESPAÇOS DE LAZER E CONVÍVIO
CONDOMÍNIO PIAZZA DI TOSCANA: O QUE PODE E NÃO PODE A síndica Ana Josefa Severino Pereira, exercendo o 5º mandato no Condomínio Piazza Di Toscana, um residencial com cinco torres, 168 apartamentos e uma área de 8 mil metros quadrados, localizado na Vila Alpina, zona Leste da cidade, apresenta, a seguir, as principais normas de uso dos seus espaços de lazer. O horário para frequentar as quadras, piscina, academia, playground, sala de recreação infantil e de jogos de adultos, além da sauna, vai até 22hs. Exceção é feita ao salão de festas, espaço gourmet e churrasqueira, cuja frequência pode ser esticada até 23hs. Mas para cada espaço, algumas regras são bem específicas. Confira: QUADRA POLIESPORTIVA / PLAYGROUND Visitante é permitido, mas sempre acompanhado por morador. PISCINA Não é necessário apresentar exame médico, mas a piscina é de uso EXCLUSIVO dos moradores. ACADEMIA Abre mais cedo, às 6hs. Mas seu uso é liberado apenas para moradores com 16 anos ou mais. O espaço disponibiliza toalhas descartáveis e álcool gel para os usuários. SALÃO DE FESTAS Seus convidados poderão frequentar alguns outros espaços do condomínio, como o playground, mas sempre acompanhados pelos moradores.
LEIA MAIS / CUIDADOS NA CRIAÇÃO E APLICAÇÃO DAS NORMAS
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EM WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS, CONFIRA A ORIENTAÇÃO DEIXADA AOS SÍNDICOS E CONDÔMINOS PELO DIRETOR DE atendimento DE UMA GRANDE ADMINISTRADORA SEDIADA EM SÃO PAULO, RENE VAVASSORI. ACOMPANHE COMO SE PODE REGULAMENTAR E ORIENTAR PARA O BOM USO DESSES ESPAÇOS, BEM COMO AGIR MEDIANTE O DESRESPEITO ÀS NORMAS.
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Acess贸rios
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ACESSÓRIOS, ASSESSORIA EM TREINAMENTO, CADEIRA DE GUARITA
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ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, ANTENAS
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AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENAS, BOMBAS D´ÁGUA, DESENTUPIDORA
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COBERTURA, GERADOR
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CAÇA VAZAMENTO, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA, LUZ DE EMERGÊNCIA
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ELEVADOR
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ELEVADOR
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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA
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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, FITNESS, HIDRÁULICA
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE
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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PÁRA RAIOS, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL, PISO
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PLAYGROUND
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PAISAGISMO, PLAYGROUND
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PISCINA, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SENSOR DE PRESENÇA, SISTEMAS DE SEGURANÇA
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RADIOCOMUNICAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA
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SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO, TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO, TAMPA PARA CAIXA D´ÁGUA, TRATAMENTO DE PISO
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Playground
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